财务数据和关键指标变化 - 第一季度税前收入增长11%，达到创纪录的1.36亿美元；净收入增长12%，达到创纪录的1.03亿美元；收入增长16%，达到创纪录的10亿美元 [17] - 第一季度毛利率为23.5%，同比下降130个基点；税前利润率同比下降60个基点至13.6% [4][43] - 第一季度SG&A费用率改善50个基点至10%，创第一季度纪录 [43] - 第一季度EBITDA为1.47亿美元，去年同期为1.35亿美元；摊薄后每股收益从去年的3.16美元增至3.64美元，增长15% [24] - 截至第一季度末，现金余额为5.43亿美元，无循环信贷额度借款；债务资本比率从去年的29%降至24%，净债务资本比率为6% [21] - 截至第一季度末，公司拥有22亿美元的股权，创历史新高，每股账面价值为79美元 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第一季度售出2171套房屋，较去年下降14%；交付2007套房屋，交付量增长10% [5][23] - 第一季度平均成交价格为48.6万美元，创第一季度纪录，较去年同期增长6% [23] - 积压订单平均销售价格为52.2万美元，创第一季度纪录，高于去年的50.5万美元 [10] - 第一季度新合同在1月、2月和3月分别下降18%、18%和6%；取消率为13% [48] - 第一季度54%的销售是首次购房者，58%是库存房屋 [48] 抵押贷款业务 - 第一季度81%的贷款为常规贷款，19%为FHA或VA贷款，去年同期分别为77%和23% [26] - 2023年第一季度平均抵押贷款金额增至39.3万美元，去年为37.7万美元；贷款发起量降至1258笔，较去年下降1%，贷款销售量下降7% [26] - 第一季度抵押贷款业务占公司业务的78%，去年为82% [27] - 第一季度抵押贷款和产权业务税前收入为1260万美元，去年同期为1310万美元；收入增长5%至2530万美元 [51] - 第一季度首笔抵押贷款的平均贷款价值比为83%，略低于去年 [51] - 借款人平均首付超过17%，M/I Financial发起的抵押贷款平均信用评分为746，去年同期为747 [52] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，北部地区销售额下降30%，南部地区销售额增长1%；南部地区交付量增长14%，北部地区交付量增长5% [19][20] - 佛罗里达州、夏洛特和罗利市场需求稳定；德克萨斯州除奥斯汀外表现稳定，奥斯汀市场去年火热，2023年至今波动较大 [6] - 中西部地区情况不一，哥伦布和芝加哥需求稳定、销售表现良好，印第安纳波利斯和明尼阿波利斯面临一定挑战 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为住房行业将受益于家庭形成增加、人口趋势有利、住房供应不足和库存水平低等基本面因素 [3] - 公司拥有强大的土地储备，拥有约2.4万套地块，控制约4.1万套地块，较去年增长11%，约为五年的供应量 [7] - 公司计划在2023年开设多个新社区，预计社区数量比2022年增加15% [44] - 公司在土地业务上寻找交易机会，推动有条件的部门以健康、可控的方式增长 [74][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境不确定、住房条件与去年不同、购房者面临更高利率，但公司第一季度业绩强劲，对业务前景充满信心 [2] - 自1月1日以来，新房需求比预期强劲，显示出消费者的实力和韧性 [16] - 4月销售情况与3月一致，公司看到买家需求和流量的优势，社区和线上流量稳定且质量高 [5] - 公司认为住房行业被市场低估，未来10年住房行业前景良好 [37] - 第二和第三季度交付量可能低于第一季度，但由于需求和周期时间的改善，预计仍能实现不错的交付量，希望第四季度交付量回升 [39][41] 其他重要信息 - 第一季度土地购买支出4600万美元，土地开发支出9200万美元，总计1.38亿美元 [55] - 截至季度末，公司拥有432套已完工库存房屋和1551套总库存房屋，去年同期分别为75套和1224套 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前公司各地的定价能力如何，能量化提高价格或减少激励措施的社区比例吗？ - 公司超过200个社区中，不到10%的社区存在限制销售情况，原因是交付和供应链问题以及成本保护，而非土地和地块供应不足；通胀压力仍存在不确定性 [34] - 多数市场需求良好，新社区表现令人满意；预计约5% - 10%的社区可能在提高价格 [36][61] 问题2: 第一季度交付量增长，后续交付节奏如何，库存房供应情况怎样？ - 第一季度交付量强于预期，目前正在增加开工量；第二和第三季度交付量可能低于第一季度，但由于需求和周期时间的改善，预计仍能实现不错的交付量，希望第四季度交付量回升 [39][41] - 截至3月31日，房屋在建数量比去年少1600套，有400套左右已完工库存房，公司正努力销售和交付这些房屋 [41] 问题3: 限制销售是否意味着担心未来土地和地块供应，什么情况下会更积极地进入土地市场？ - 限制销售仅在少数社区，是为避免过度扩张；公司对第一季度利润率满意，部分折扣是为促进销售 [57][58] - 市场逐渐稳定，买家适应了5% - 6%的利率；多数市场表现良好，如达拉斯、休斯顿等 [57][59] 问题4: 是否在某些市场提高了价格？ - 可能有少数社区在提高价格，预计比例在5% - 10%；新社区开业时无需考虑积压订单，可按目标利润率定价 [61] 问题5: 不同类型房屋的交付时间如何？ - 休斯顿和圣安东尼奥的Smart Series类型房屋，6月或7月开工仍有可能在今年交付；一些大型房屋可能需要在4月或5月开工 [69] 问题6: 本季度Smart Series销售占比是多少？ - Smart Series销售占比持续上升，去年同期为43% - 44%，目前为53% - 54%，是公司业务的重要组成部分 [70] 问题7: 目前现房和期房的毛利率差异是多少？ - 最近几个季度，现房毛利率比期房低约200个基点，但该差异会有所波动 [75] 问题8: 积压订单中现房比例是否仍为58%，能否保持相同的毛利率？ - 难以预测积压订单中现房的毛利率和平均销售价格；公司对现房库存水平有信心，正努力处理现房库存 [76] 问题9: 第一季度毛利率好于预期，原本预期是多少？ - 原本预计毛利率可能降至21% - 22%，实际第一季度毛利率为23.5%，好于预期 [87][88] 问题10: 是否会重新积极参与土地市场？ - 公司从未退出土地市场，一直在寻找交易机会，未来可能会比六个月前预期的更积极地发展公司 [92]

公司历史销售情况 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过143,400套房屋[179] 2022年第四季度损失情况 - 2022年第四季度，公司记录了总计1840万美元的损失，其中包括1020万美元不再打算购买土地的定金注销和820万美元的资产减值费用[194][203] 2022年房屋销售数量及吸纳速度变化 - 2022年，公司新合同和交付房屋数量分别较2021年下降27%和3%[200] - 2022年公司每个社区的房屋销售吸纳速度降至每月3.1套，2021年为每月4.1套[200] 2022年销售社区数量变化 - 2022年末，公司销售社区的平均数量从2021年末的175个增加到196个[200] 2022年公司财务关键指标增长情况 - 截至2022年12月31日，公司收入增长10%，达到41亿美元[201] - 截至2022年12月31日，公司税前收入增长25%，达到6.352亿美元[201] - 截至2022年12月31日，公司净收入增长24%，达到4.907亿美元[201] 2022年1月房屋销售情况 - 2023年1月，公司售出约630套房屋，较2022年1月减少18%，较2022年下半年月均销量环比增长约60%[202] 2022年所得税前及净收入调整情况 - 2022年公司所得税前收入从2021年的5.091亿美元增长25%至6.352亿美元，调整后所得税前收入从2021年的5.182亿美元增长26%至6.536亿美元[204] - 2022年公司净收入为4.907亿美元，调整后净收入从2021年的4.039亿美元增长25%至5.046亿美元，有效税率从2021年的22.1%升至2022年的22.8%[205] 2022年公司各业务收入情况 - 2022年公司总营收达41.3亿美元创纪录，其中房屋交付收入40.1亿美元，土地销售收入3480万美元，金融服务业务收入8620万美元，房屋交付收入较2021年增长10%[206] - 2022年土地销售收入较2021年增加2140万美元，金融服务业务收入下降16%至8620万美元[207] 2022年公司毛利率情况 - 2022年公司总毛利率较2021年增加1.35亿美元，房屋交付毛利率提高1.423亿美元，住房毛利率百分比从2021年的22.1%提升至23.6%[208][209] 2022年销售、一般和行政费用情况 - 2022年销售、一般和行政费用增加1580万美元，占收入百分比从2021年的10.4%降至9.8%，其中销售费用减少700万美元，占比从5.3%降至4.6%[211] 2022年公司土地相关情况 - 2022年公司投资3.411亿美元用于土地收购，4.962亿美元用于土地开发，年末控制约42100块土地，较2021年末减少4%[217][219] 2022年公司社区数量变化及预期 - 2022年公司新开101个社区，关闭80个社区，年末共有196个社区，预计到2023年底社区数量增长约15%至225个[210][219][220] 公司业务板块情况 - 公司报告可报告的业务板块为北部房屋建造、南部房屋建造和金融服务业务[224] 2022年各业务板块收入情况 - 2022年北部房屋建造业务收入17.14236亿美元，南部房屋建造业务收入23.30962亿美元，金融服务业务收入8619.5万美元[226] 2022年末公司总资产情况 - 2022年末公司总资产为37.14923亿美元，较2021年末的32.39853亿美元增长14.66%[231] 2022年总建房区域业务数据 - 2022年总建房区域交付房屋8366套，新合同净数6668份，期末积压3137套[232] 2022年金融服务业务贷款情况 - 2022年金融服务贷款发放数量为5374笔，发放贷款价值20.69615亿美元，收入8619.5万美元[235] 2022年公司取消率情况 - 2022年公司总取消率为14.3%，北方地区为11.7%，南方地区为16.1%[237] 2022年调整后住房毛利率情况 - 2022年调整后住房毛利率为24.0%，调整前为23.6%[239] 2022年北方地区建房业务情况 - 2022年北方地区建房收入从2021年的16.0亿美元增至17.1亿美元，增长7%[242] - 2022年北方地区运营收入从2021年的2.12亿美元增至2.175亿美元，增长550万美元[243] - 2022年北方地区住房毛利率从2021年的20.8%降至19.5%，下降130个基点[243] - 2022年北方地区土地销售毛利率较上一年下降90万美元[243] - 2022年北方地区交付房屋数量减少11套，平均销售价格增长8%（每套增长3.5万美元）[242] - 2022年北方地区新合同减少25%，从2021年的3667份降至2747份，积压订单减少44%，从1890套降至1056套[245] 2022年北方地区销售、一般和行政费用情况 - 2022年销售、一般和行政费用从2021年的1.196亿美元降至1.168亿美元，占收入的百分比从7.5%降至6.8%[244] 2022年南方地区房屋建筑业务情况 - 2022年南方地区房屋建筑收入增长14%，从2021年的20.5亿美元增至23.3亿美元，运营收入增长1.392亿美元，从3127万美元增至4519万美元[246] 2022年金融服务业务收入及运营收入情况 - 2022年金融服务收入减少1580万美元，降幅16%，从1.02亿美元降至8620万美元，运营收入减少1790万美元[249][250] 2022年交付房屋融资情况 - 2022年交付房屋中约78%通过M/I Financial融资，低于2021年的84%[251] 2022年公司企业销售、一般和行政费用情况 - 2022年公司企业销售、一般和行政费用增加770万美元，从6860万美元增至7630万美元[252] 2022年利息费用及借款情况 - 2022年利息费用增加10万美元，从220万美元增至230万美元，加权平均借款从7.167亿美元增至8.11亿美元[254] 2022年整体有效税率情况 - 2022年整体有效税率为22.8%，高于2021年的22.0%[256] 2022年末公司现金情况 - 截至2022年12月31日，公司有3.115亿美元现金、现金等价物和受限现金，其中3.106亿美元为不受限现金和现金等价物，较2021年增加7450万美元[260] 2022年公司房屋交付、开工及土地支出情况 - 2022年公司交付8366套房屋，开工7792套房屋，土地购买支出3.411亿美元，土地开发支出4.962亿美元[265] 2022年公司现金流量情况 - 2022年公司经营活动产生现金1.841亿美元，2021年使用现金1680万美元；投资活动使用现金2740万美元，较2021年减少2430万美元；融资活动使用现金8150万美元，2021年产生现金4410万美元[268][269][270] 2022年公司净收入及相关项目情况 - 2022年公司净收入4.907亿美元，出售抵押贷款收益超过贷款发放额3350万美元，其他负债增加3430万美元；库存增加3.487亿美元，应付账款和客户存款减少3070万美元[268] 2021年公司相关项目情况 - 2021年公司库存增加5.082亿美元，抵押贷款发放支出超过出售收益4390万美元；净收入3.969亿美元，应付账款、客户存款和其他负债增加1.217亿美元[268] 2022年公司股份回购情况 - 2022年公司回购120万股普通股，总价5530万美元，2021年股份回购计划授权额外回购9310万美元[271] 2022年末公司住宅建设债务与资本比率情况 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司住宅建设债务与资本比率分别为25%和30%[273] 2022年末公司信贷额度情况 - 截至2022年12月31日，公司信贷额度可用5.551亿美元，金融服务应付票据可用248.9万美元[275] 2022年公司信贷额度修订情况 - 2022年12月9日，公司修订信贷额度，承诺增加至6.5亿美元，到期日延至2026年12月9日，最大借款额度增至8亿美元，信用证子额度增至2.5亿美元[277] 2022年末MIF相关协议未偿还情况 - 截至2022年12月31日，MIF抵押贷款仓储协议未偿还2.009亿美元，MIF抵押贷款回购安排未偿还4490万美元[285][287] 公司优先票据发行情况 - 2021年8月23日，公司发行3亿美元2030年到期3.95%优先票据；2020年1月22日，发行4亿美元2028年到期4.95%优先票据[288][289] 2022年末公司优先票据未偿还本金情况 - 截至2022年12月31日，公司2030年优先票据未偿还本金3亿美元，2028年优先票据未偿还本金4亿美元[291] 2022年12月31日公司财务状况 - 2022年12月31日，公司现金2.69071亿美元，投资合资企业安排4590.7万美元，应收非担保子公司款项1577.2万美元，总资产33.79932亿美元，总负债13.59951亿美元，股东权益20.19981亿美元[298] 2022年公司全年财务数据 - 2022年全年，公司收入40.45198亿美元，土地和住房成本30.69199亿美元，销售、一般和行政费用3.63393亿美元，税前收入5.97126亿美元，净收入4.59059亿美元[298] 2022年和2021年公司借款及利率情况 - 2022年和2021年，公司加权平均未偿还借款分别为8.11亿美元和7.167亿美元，加权平均利率分别为4.96%和5.55%[298] 2022年和2021年信贷安排借款情况及2023年预期 - 2022年12月31日和2021年12月31日，信贷安排下无未偿还借款；2022年信贷安排下平均每日未偿还金额为900万美元，最高未偿还金额为8250万美元；2021年平均每日和最高未偿还金额均为零；预计2023年信贷安排下借款峰值不超过1亿美元[299] 2022年12月31日信贷安排信用证情况 - 2022年12月31日，信贷安排下已发行并未偿还的信用证为9490万美元，全年平均每日未偿还金额为9260万美元，最高未偿还金额为1.078亿美元[301] 2022年12月31日M/I Financial相关协议未偿还及平均情况 - 2022年12月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为2.009亿美元，全年平均每日未偿还金额为6040万美元，最高未偿还金额为2.009亿美元[302] - 2022年12月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款回购安排下未偿还金额为4490万美元，全年平均每日未偿还金额为4050万美元，最高未偿还金额为8040万美元[303] 2022年12月通货膨胀率及抵押贷款利率情况 - 2022年12月美国通货膨胀率为6.5%，低于6月的9.1%；2021年12月抵押贷款利率约为3%，2022年底升至约6.5%[305][306] 2022年12月31日未承诺利率锁定承诺及相关情况 - 2022年12月31日，未承诺利率锁定承诺（IRLCs）为2.62529亿美元，与未承诺IRLCs相关的远期销售抵押支持证券（FMBSs）为3.41088亿美元[313] 截至2022年12月31日公司债务预期现金流及利率情况 - 截至2022年12月31日，固定利率抵押贷款持有待售预期现金流为2.50216亿美元，加权平均利率为5.43%；长期固定利率债务预期现金流为7亿美元，加权平均利率为4.52%；短期可变利率债务预期现金流为2.45741亿美元，加权平均利率为6.18%[315]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年营收增长10%，达到创纪录的41亿美元；税前收入增长25%，达到创纪录的6.35亿美元；营业利润率提高160个基点，至15.4% [3] - 2022年第四季度和全年毛利率（不计减值费用）分别为24.1%和25.7%，同比分别提高90和140个基点 [9] - 2022年第四季度和全年SG&A费用占营收的比例分别为9.1%和9.8%，同比分别改善70和60个基点 [9] - 2022年有效税率为23%，高于前一年的22%；预计2023年有效税率约为24% [10] - 2022年第四季度摊薄后每股收益增长21%，至4.65美元/股；全年摊薄后每股收益增长30%，至17.24美元/股 [10] - 2022年全年EBITDA为7.05亿美元，同比增长24%；第四季度EBITDA为1.96亿美元，高于去年同期的1.55亿美元 [32] - 2022年经营活动产生的现金流为1.84亿美元，而2021年使用了1700万美元 [32] - 2022年第四季度利息费用为920万美元，低于去年同期的940万美元；全年利息费用为3800万美元，略高于去年的3900万美元 [77] - 2022年税前收入率为15.4%，高于去年的13.6%；净资产收益率保持在27%的较高水平 [77] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，抵押和产权业务税前收入为970万美元，较2021年减少110万美元；营收为2260万美元，同比下降1% [11] - 2022年全年，抵押和产权业务税前收入为3930万美元，营收为8620万美元 [11] - 2022年第四季度，贷款发放量从1692笔降至1497笔，降幅为12%；贷款销售量下降4% [34] - 2022年第四季度，抵押业务占公司业务的比例为77%，低于2021年第四季度的83% [34] - 2022年第四季度，首套房贷款的贷款价值比为82%，与2021年第四季度持平 [79] - 2022年第四季度，79%的贷款为常规贷款，21%为FHA或VA贷款，而2021年同期分别为81%和19% [79] - 2022年第四季度，平均抵押贷款金额从2021年的36万美元增至39.2万美元 [79] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年，公司在达拉斯、坦帕、哥伦布、奥兰多、罗利和夏洛特等市场表现强劲 [5] - 2022年第四季度，南部地区交付量增长4%，达到1413套，占总交付量的59%；北部地区交付量增长2%，达到971套 [5][73] - 2022年全年，南部地区房屋交付量下降5%，北部地区持平 [73] - 2022年第四季度，南部地区新合同减少41%，北部地区减少48%；全年来看，南部地区新合同减少28%，北部地区减少25% [28] - 公司目前拥有约2.5万个单户住宅地块或地块等价物，其中32%位于北部地区，68%位于南部地区；此外，通过期权合同控制着另外1.71万个地块，总计约4.2万个地块，较去年减少4% [6] - 2022年底，社区数量从去年的175个增加到196个；第四季度新开25个社区，关闭7个；全年新开101个社区，高于2021年的72个；预计2023年底社区数量约为225个 [8][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期宣布进入佛罗里达州的迈尔斯堡/那不勒斯市场，以继续在佛罗里达西南海岸的增长 [29] - 公司拥有良好的土地储备和多元化的产品组合，注重运营效率的提升，如减少周期时间、加快房屋交付等 [17] - 公司将继续优化成本结构，根据市场需求调整产品策略，加大对Smart Series等经济适用房产品的推广 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升对新房和二手房需求产生了重大影响，但住房需求并未消失，潜在买家只是暂时观望 [71] - 2023年1月，公司销售和客流量明显改善，这是自去年4月以来最好的销售月份，尽管较去年同期下降18%，但较2022年下半年平均月销售额增长约60% [72] - 公司对2023年的业务发展感到兴奋，2022年新开的社区表现良好，2023年计划新开的社区将进一步增强业务实力 [74] 其他重要信息 - 2022年，公司在土地购买和开发上分别花费3.41亿美元和4.96亿美元，总计8.37亿美元，低于2021年的11亿美元 [81] - 2022年，公司购买了8000个地块，而2021年为1.7万个 [81] - 截至2022年12月31日，公司拥有6.25亿美元的生地和正在开发的土地，以及6.84亿美元的已完工未售出地块 [81] - 2023年1月，公司因年末积压订单减少，裁员8% [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 定价策略如何应对需求变化，价格是否企稳？ - 需求改善可能是由于部分买家适应了6% - 6.5%的利率水平，以及公司在部分社区选择性推广利率下调活动吸引了客流量 [39] - 公司预计今年利润率会下降，目前市场情况仍不确定，不同市场表现存在差异，1月销售情况良好，但较去年同期仍有下降 [39] 问题2: 如何应对需求企稳的情况，是否会继续调整价格以促进订单增长？ - 公司去年新开了约100个社区，其中一半在下半年市场困难时开业，目前没有大量积压订单，能够专注于推出合适的产品和规格，以达到有竞争力的价格点和合理的销售节奏与利润率 [40] 问题3: 未来公司在现房和期房销售比例上有何计划？ - 过去公司一直保持现房和期房的混合销售策略，在2021年和2022年初需求旺盛时，增加了现房比例以更好地管理交付和分包商问题 [41] - 预计今年现房销售比例将略高于50%，期房略低于50%，可能会有季度内的波动；利率下调活动主要适用于现房，因为这些利率只能用于快速成交的房屋 [41] 问题4: 2023年各市场的周期时间预计会有怎样的改善？ - 预计2023年几乎所有市场的周期时间都会比2022年有所改善，不同市场改善程度不同，预计平均改善2 - 3周，目标是回到疫情前水平；目前已在2022年底看到一些改善迹象 [45] 问题5: 如何确定合适的销售价格和销售节奏？ - 确定价格和节奏更多是一门艺术而非科学，公司平均希望每个社区达到2 - 3套的销售节奏，会根据市场情况和项目评估找到合适的价格点；今年公司在定价上可能会更积极一些 [52] 问题6: 增加现房销售比例是否是有意识的策略，未来是否会继续提高？ - 过去几年由于供应链问题，公司需要在3 - 4月前开工房屋以确保当年完工交付，因此增加了现房数量；目前周期时间略有改善，预计今年会进一步改善 [54] - 公司还开发了一些联排别墅社区，这类项目通常会有更多现房；Smart Series系列产品也会增加一些现房 [54] - 公司希望保持业务的多样性，满足不同客户的需求，目前增加现房销售是有益的，预计会继续保持每个社区7 - 8套现房的水平 [54] 问题7: 目前按订单建造房屋的完工时间与去年相比如何？ - 第四季度“砖石”成本整体下降了几个百分点，预计今年成本会有所下降，但木材价格下降的好处要到第二、三季度才能体现 [57] - 公司预计今年利润率会面临压力，但仍有望保持较好的利润率水平 [57] 问题8: 取消订单的房屋重新销售情况如何？ - 取消订单的房屋重新销售过程比较有序，公司会根据产品和价格点管理施工进度，确保房屋能在合适的时间完工交付 [58] - 每个分区情况不同，公司会在每个分区保留一定数量的可随时开工的现房，以应对销售增长的情况 [58] 问题9: 土地价格是否有下降，是否有机会以更好的价格重新考虑之前放弃的地块？ - 土地价格和条款因市场和子市场而异，市场困难时能看出哪些是真正的优质地块，非优质地块可能会有价格和条款上的松动 [59] - 公司土地储备充足，不需要大量购买土地，会关注市场情况，如果有合适的机会会积极参与；目前公司财务状况良好，债务水平低，现金充裕 [59] 问题10: Smart Series系列产品目前在订单或交付中的占比是多少，未来几年的目标是什么？ - 一年前Smart Series系列产品占比约为40%，最近一个季度提高到了50%左右 [61] - 预计今年该系列产品占比将稳定在50% - 55%，公司对这一占比感到满意；今年公司将推出一些新的Smart Series计划和社区，包括一些窄地块产品 [61]

公司历史销售情况 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过142,400套单户住宅[119] 新合同与房屋交付量变化 - 2022年第三季度新合同较2021年第三季度下降31%，房屋交付量下降1%[126] - 2022年前三季度，公司房屋交付量为5982套，较2021年的6322套下降5%；新合同净数为5683份，较2021年的7340份下降22%；期末积压房屋为4536套，较2021年的5407套下降16%[147] 销售社区数量变化 - 2022年第三季度公司销售社区平均数量从2021年的176个降至173个，计划在第四季度新开社区，使社区数量较第三季度末增加约10%[126][128] - 2022年前九个月，公司新开76个社区，关闭73个社区[133] - 2022年前九个月，公司新开76个社区，关闭73个社区，第三季度末有178个活跃社区，较去年第三季度末的176个有所增加[139] - 公司预计2022年新开社区数量创纪录，到年底社区数量增长约10%[140] 所得税前收入与净收入变化 - 2022年第三季度所得税前收入从2021年的1.162亿美元增至1.666亿美元，增长43%；净收入从9100万美元增至1.316亿美元，增长45%[129] - 2022年前九个月所得税前收入从3.678亿美元增至4.71亿美元，增长28.1%；净收入从2.835亿美元增至3.603亿美元，增长27%[129] 总营收及各业务收入变化 - 2022年第三季度总营收达10.1亿美元，其中房屋交付收入9.868亿美元，较2021年同期增长12%；土地销售收入600万美元，金融服务业务收入2010万美元，较2021年下降3%[130] - 2022年前九个月总营收达29.1亿美元，其中房屋交付收入28.4亿美元，较2021年同期增长9%；土地销售收入1290万美元，金融服务业务收入6360万美元，较2021年下降20%[130] - 2022年前三季度，公司总收入为29.14393亿美元，2021年同期为26.94135亿美元；总毛利润为7.69311亿美元，2021年同期为6.65313亿美元[142] - 2022年前三季度，公司房屋销售收入为28.37912亿美元，较2021年的26.04387亿美元增长9%；土地销售收入为1289.7万美元，较2021年的1066.9万美元增长21%[147] - 2022年前三季度，金融服务业务收入为6358.4万美元，较2021年的7907.9万美元下降20%；所得税前收入为2960.5万美元，较2021年的4760.4万美元下降38%[148] - 2022年第三季度金融服务的抵押贷款和产权业务收入从2021年同期的2080万美元降至2010万美元，降幅3%，贷款发放数量从1554笔降至1263笔，降幅19%，平均贷款金额从34.9万美元增至38.5万美元[160] - 2022年前九个月，金融服务的抵押贷款和产权业务收入从7910万美元降至6360万美元，降幅20%，贷款发放数量从4833笔降至3877笔，降幅20%，平均贷款金额从33.7万美元增至38.2万美元[174] 毛利率变化 - 2022年第三季度总毛利率较2021年增加5020万美元，前九个月增加1.04亿美元[131][132] - 2022年第三季度房屋交付毛利率较2021年增加5090万美元，毛利率百分比从22.7%提升至25.4%；前九个月房屋交付毛利率增加1.191亿美元，毛利率百分比从22.4%提升至24.8%[132] 费用变化 - 2022年第三季度销售、一般和行政费用增加810万美元，占收入百分比从2021年第三季度的10.7%降至10.3%；2022年前九个月增加920万美元，占收入百分比从10.7%降至10.2%[134] - 2022年第三季度一般和行政费用增加880万美元，占收入百分比从5.5%升至5.8%；2022年前九个月增加1850万美元，占收入百分比从5.3%升至5.6%[134] - 2022年第三季度销售费用减少70万美元，占收入百分比从5.2%降至4.6%；2022年前九个月减少930万美元，占收入百分比从5.3%降至4.6%[134] - 2022年第三季度金融服务部门的营业收入较2021年同期减少160万美元，销售、一般和行政费用增加90万美元[161] - 2022年第三季度公司企业销售、一般和行政费用从1760万美元增至2090万美元，增加330万美元[163] - 2022年前九个月，金融服务部门的营业收入较2021年同期减少1760万美元，销售、一般和行政费用增加210万美元[175] 土地投资与控制情况 - 2022年前九个月，公司在土地收购上投资2.896亿美元，在土地开发上投资3.492亿美元[138] - 2022年第三季度末，公司控制约46100块土地，较去年第三季度末的约43000块增加7%[139] - 截至2022年9月30日，根据土地期权协议，共有21155块地块签约，总购买价约9.824亿美元，将在2022年剩余时间至2029年期间收购[186] 社区设计情况 - 2022年第三季度末，公司178个活跃社区中有87个提供更实惠的Smart Series设计[139] 房屋销售价格变化 - 2022年前三季度，公司房屋销售平均价格为47.4万美元，较2021年的41.2万美元增长15%；积压房屋平均销售价格为53.3万美元，较2021年的47.1万美元增长13%[147] 房屋运营收入变化 - 2022年前三季度，公司房屋运营收入为4.94637亿美元，较2021年的3.7569亿美元增长32%；土地运营收入为290.8万美元，较2021年的252.1万美元增长15%[147] 金融服务业务贷款情况 - 2022年前三季度，金融服务业务贷款发起数量为3877笔，较2021年的4833笔下降20%；贷款发起价值为14.82628亿美元，较2021年的16.30588亿美元下降9%[148] 公司总取消率情况 - 2022年前三季度，公司总取消率为11%，较2021年的7.3%有所上升；其中北方地区取消率为10.1%，南方地区取消率为11.6%[151] 各地区房屋建筑收入与运营收入变化 - 2022年第三季度，北方地区房屋建筑收入为4.157亿美元，较2021年的4.006亿美元增长4%；运营收入为5960万美元，较2021年的5900万美元增长1%[153] - 2022年第三季度，南方地区房屋建筑收入为5.771亿美元，较2021年的4.83亿美元增长19%；运营收入为1.193亿美元，较2021年的7300万美元增长63%[157] - 2022年前九个月，北部地区房屋建筑收入从11.5亿美元增至12.4亿美元，增长8%，运营收入从1.6亿美元增至1.739亿美元，增加1390万美元[167] - 2022年前九个月，南部地区房屋建筑收入从14.6亿美元增至16.1亿美元，增长10%，运营收入从2.182亿美元增至3.236亿美元，增加1.054亿美元[170] 业务季节性情况 - 公司房屋建筑业务和金融服务业务均存在季节性，房屋交付量通常下半年高于上半年，贷款发起量与房屋交付量相关[152] 金融服务融资比例变化 - 2022年第三季度交付房屋中约76%通过M/I Financial融资，低于2021年同期的85%[162] 公司现金及等价物情况 - 截至2022年9月30日，公司有6780万美元的现金、现金等价物和受限现金，其中无限制现金和现金等价物6700万美元，较2021年12月31日减少1.69亿美元[181] - 截至2022年9月30日，现金为1882.1万美元，较2021年12月31日的2.03381亿美元减少[219] 公司应付票据情况 - 截至2022年9月30日，公司有未偿还应付票据本金总额8.894亿美元，其中1.894亿美元在12个月内到期，未来利息支付总额1.984亿美元，其中1640万美元在12个月内到期[183] 公司房屋建设与土地开发情况 - 2022年前9个月交付5982套房屋，开工6693套房屋，土地购买支出2.896亿美元，土地开发支出3.492亿美元[185] 公司现金流量情况 - 2022年前9个月经营活动使用现金1410万美元，2021年同期为3430万美元；投资活动使用现金1910万美元，2021年同期为3190万美元；融资活动使用现金1.354亿美元，2021年同期产生现金2660万美元[188][190][191] - 2022年前9个月经营活动现金使用主要因库存增加5.33亿美元和其他资产增加3740万美元；投资活动现金使用主要因合资企业投资增加1740万美元；融资活动现金使用主要因偿还7680万美元债务和回购5530万美元普通股[188][190][191] 公司股票回购情况 - 2022年前9个月公司根据2021年股票回购计划回购120万股流通普通股，总价5530万美元，截至2022年9月30日，公司还可回购9310万美元流通普通股[192] 公司住宅建设债务与资本比率情况 - 2022年9月30日和2021年12月31日，公司住宅建设债务与资本比率分别为26%和30%[194] 公司信贷安排情况 - 截至2022年9月30日，信贷安排可用现金：房屋建设应付票据可用4.53371亿美元，金融服务应付票据可用233.4万美元[196] - 房屋建设信贷安排承诺总额5.5亿美元，可增加至7亿美元，2025年7月18日到期，截至2022年9月30日公司遵守所有契约[198][202] - MIF抵押贷款仓储协议最高借款额度2亿美元，2022年9月19日至11月13日增至2.75亿美元，2022年11月14日至2023年2月6日增至3亿美元，2023年5月26日到期，截至2022年9月30日有1.122亿美元未偿还[203][205] - MIF抵押贷款回购安排原最高借款额度9000万美元，2022年10月24日修订，期限延长至2023年10月23日，截至2022年9月30日有7720万美元未偿还[205][206][208] - 2022年前九个月，信贷安排下平均每日未偿还金额为730万美元，最高未偿还金额为8250万美元[221] - 2022年9月30日，信贷安排下有9660万美元的信用证已发行且未偿还[222] - 2022年9月30日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下有1.122亿美元未偿还[223] 公司优先票据情况 - 2021年8月23日，公司发行3亿美元3.95%优先票据，2030年到期[209] - 2020年1月22日，公司发行4亿美元4.95%优先票据，2028年到期[210] - 截至2022年9月30日，公司有3亿美元2030年到期优先票据和4亿美元2028年到期优先票据未偿还[212] 美国通货膨胀率情况 - 2022年9月，美国通货膨胀率为8.2%，较6月的9.1%略有下降[226] 公司相关业务名义金额及资产情况 - 2022年9月30日，整笔贷款合同及相关承诺利率锁定承诺（IRLCs）名义金额为416.9万美元，2021年12月31日为78.2万美元[234] - 2022年9月30日，未承诺IRLCs名义金额为4.77065亿美元，2021年12月31日为2.28831亿美元[234] - 2022年9月30日，与未承诺IRLCs相关的FMBSs名义金额为4.76亿美元，2021年12月31日为2.23亿美元[234] - 2022年9月30日，待售抵押贷款资产计量为1.83327亿美元，2021年12月31日为2.75655亿美元[234] 待售抵押贷款损失情况 - 2022年第三季度，待售抵押贷款确认损失439.6万美元，2021年同期损失170.4万美元[234] - 2022年前九个月，待售抵押贷款确认损失727.1万美元，2021年同期损失196.2万美元[234] 公司债务预期现金流及公允价值情况 - 截至2022年9月30日，固定利率待售抵押贷款预期现金流为1.87889亿美元，公允价值为1.83327亿美元，加权平均利率为5.00%[236] - 截至2022年9月30日，长期固定利率债务预期现金流为7亿美元，公允价值为5.48375亿美元，加权平均利率为4.52%[236] - 截至2022年9月30日，短期可变利率债务预期现金流为1.89371亿美元，公允价值为1.89371亿美元，加权平均利率为4.99%[236] 公司资产和负债确认收益与损失情况 - 2022年第三季度，资产和负债总确认收益为733.2万美元，2021年同期为78.2万美元；2022年前九个月总确认

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收增长12%至10亿美元，税前收入增长43%至1.67亿美元，净利润增长45%至1.32亿美元，每股收益增长54%至4.67美元 [4] - 毛利率提高230个基点至26.8%，税前营业利润率提高270个基点至16.5%，SG&A间接费用比率改善40个基点至10.3%，本季度净资产收益率达27% [4] - 新合同7月下降40%、8月下降19%、9月下降35%，第三季度取消率为17% [14] - 第三季度交付2026套房屋，交付了39%的积压订单，去年同期为37% [15] - 第三季度开工1563套房屋，较去年同期下降30% [16] - 9月30日有5800套房屋在建，较去年同期的5300套增长10% [16] - 第三季度平均成交价格创历史新高，达48.7万美元，较去年同期的43万美元增长13% [17] - 积压订单平均销售价格为53.3万美元，也是历史新高，高于去年的47.1万美元 [17] - 第三季度新合同平均销售价格为51.8万美元 [17] - 第三季度毛利率为26.8%，同比上升230个基点，较第二季度下降50个基点 [18] - 第三季度SG&A费用占营收的10.3%，较去年的10.7%改善40个基点 [18] - 本季度利息支出为70万美元，利息发生额为900万美元 [19] - 第三季度EBITDA为1.79亿美元，去年同期为1.32亿美元 [19] - 第三季度有效税率为21%，去年同期为22% [19] - 本季度摊薄后每股收益从去年的3.03美元增至4.67美元，增长54% [20] - 每股账面价值为71美元，较去年增加18美元 [20] - 第三季度花费1500万美元回购股票，今年前九个月花费5500万美元回购120万股，当前回购授权下还有9300万美元可用 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第三季度售出1349套房屋，较2021年第三季度的1964套下降31% [6] - 第三季度交付量较去年下降1%，主要受飓风伊恩影响，约75套交付从第三季度末推迟到第四季度 [9] - 第三季度南方地区新合同减少26%，北方地区减少40%；南方地区交付量同比增长1%，北方地区同比下降3%；50%的交付来自南方地区，42%来自北方地区 [9] - 南方地区自有和可控地块数量较去年增加6%，北方地区增加10%；34%的自有和可控地块在北方地区，66%在南方地区 [10] 抵押贷款业务 - 抵押贷款和产权业务税前收入为790万美元，2021年第三季度为990万美元 [22] - 营收较去年下降3%至2010万美元，原因是贷款结清和出售量减少，且因购买业务竞争面临更低的定价利润率 [22] - 第三季度首笔抵押贷款平均贷款价值比为82%，与去年相同 [23] - 本季度结清的贷款中，79%为常规贷款，21%为FHA或VA贷款，2021年第三季度分别为81%和19% [23] - 本季度平均抵押贷款金额增至38.5万美元，去年为34.9万美元 [23] - 发起的贷款降至1263笔，较去年下降19%，贷款出售量下降1% [23] - 借款人平均首付超过18%，M/I Financial发起的抵押贷款平均信用评分为745 [24] - 第三季度抵押贷款业务占公司业务的76%，去年为85% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度末社区数量为178个，去年为176个，其中北方地区91个，南方地区87个 [14] - 本季度新开25个社区，关闭15个，预计2022年底约有195个社区 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去九个月公司从以增长为主的进攻性经营策略转变为防御性经营策略，重点是监控和控制费用、消耗和节约现金、维持低债务的强劲资产负债表、重新审视每笔土地交易 [6][7] - 公司在各市场的细分区域积极调整定价和提供激励措施以适应市场需求 [8] - 行业因抵押贷款利率前所未有的快速上升，需求显著回落，公司和整个行业都受到影响 [5][6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济存在很大不确定性，新房需求何时改善尚不清楚，但从长期来看，住房市场将受益于有利的人口趋势和住房供应不足等基本面因素 [12] - 公司凭借强劲的资产负债表、低债务水平、多样化的产品和地理位置优越的社区，有能力应对变化和不确定时期 [12] 其他重要信息 - 第三季度末现金余额为6800万美元，无担保循环信贷额度下无借款 [26] - 银行贷款将于2025年年中到期，公共债务将于2028年和2030年到期，利率低于5% [26] - 9月30日未售出土地投资为12亿美元，去年为9.9亿美元 [27] - 第三季度土地购买花费7500万美元，土地开发花费1.42亿美元，总计2.17亿美元 [27] - 9月30日拥有25000套未售出地块，可控地块达46000套 [27] - 拥有的25000套未售出地块中，约7000套已完工，7000套正在开发，11000套为生地 [28] - 对于控制但未拥有的21000套地块，风险资金总计7500万美元 [28] - 季度末有200套已完工库存房屋，总计1855套库存房屋，其中北方地区946套，南方地区909套；去年9月30日有62套已完工库存房屋，总计1042套库存房屋 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑基础价格降低和激励措施后，净定价环比下降多少？哪些市场或社区不需要激励措施，哪些需要最多激励措施？ - 奥斯汀市场压力最大，价格和利润率曾快速上升，现在库存增加；达拉斯市场表现较好 [32] - 定价受多种因素影响，是一门艺术而非科学，很难准确知道定价以满足需求；公司预计整体利润率将稳定在22%左右，但这不是指导意见 [33][34] - 此前主要通过降低样板房和可在30、60或90天内交房房屋的抵押贷款利率进行激励，8月效果较好，9月稍差；现在新社区需要降价，但不会影响积压订单 [35][36][37] - 有些社区能维持定价并获得较高利润率，而同一城市的其他社区可能需要大幅折扣 [37] 问题2: 新社区开盘价格与类似地区现有社区相比低多少？ - 第三季度成交均价为48.7万美元，新合同平均销售价格为51.8万美元，新社区表现较好；预计未来一年左右平均销售价格会下降，但这不是指导意见 [40] - 每个社区情况不同，公司会密切关注；重新评估土地交易时，可能会考虑将更实惠的Smart系列房屋投入特定社区 [41][43] - 对于平均价格约50万美元的房屋，预计未来12个月价格将下降2 - 5万美元，同时利润率也会下降 [44] 问题3: 是否有社区存在潜在减值风险？ - 有一些社区存在潜在减值风险，但不构成重大影响，只是土地持有量的极小部分 [45] - 第三季度取消了一些交易，若无法重新谈判或延期，可能会取消更多期权交易；即使取消所有交易，公司也有能力承担损失 [45][46] - 预计不会出现重大减值，与总土地持有量相比微不足道 [49]

公司住宅建设历史与规模 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过141,100套单户住宅[114] 新合同与社区数量变化 - 2022年第二季度新合同数量较2021年第二季度下降20%，平均销售社区数量从181个降至172个[122] - 2022年上半年公司新开51个社区，关闭58个社区[127] - 2022年第二季度末公司控制约47800块土地，较去年同期约44000块增长9%；上半年新开51个社区，关闭58个社区，二季度末有168个活跃社区，去年同期为175个[133] - 预计2022年新开社区数量创纪录，到年底社区数量增长约15%至约200个[134] 房屋交付与销售积压情况 - 2022年第二季度房屋交付数量较2021年第二季度下降6%，销售积压价值达27亿美元[122] - 2022年上半年房屋交付收入较2021年同期增长7%，主要因交付房屋平均销售价格上涨16%，交付房屋数量减少8%[125] - 2022年第二季度，公司北方地区房屋交付量为1000套，较2021年的961套增长4%；南方地区为1133套，较2021年的1297套下降13%；总交付量为2133套，较2021年的2258套下降6%[141] - 2022年上半年，公司北方地区房屋交付量为1760套，与2021年的1762套基本持平；南方地区为2196套，较2021年的2515套下降13%；总交付量为3956套，较2021年的4277套下降7%[141] - 2022年第二季度，公司北方地区期末积压房屋为2042套，较2021年的2243套下降9%；南方地区为3171套，较2021年的3245套下降2%；总数为5213套，较2021年的5488套下降5%[141] - 2022年上半年，公司北方地区期末积压房屋为2042套，较2021年的2243套下降9%；南方地区为3171套，较2021年的3245套下降2%；总数为5213套，较2021年的5488套下降5%[141] 销售吸纳率变化 - 2022年第二季度公司整体每个社区的销售吸纳率降至每月3.5套，2021年第二季度为每月4.2套[123] 收入与利润指标变化 - 2022年第二季度所得税前收入较2021年第二季度增长29%，从1.413亿美元增至1.822亿美元[124] - 2022年第二季度净利润达1.368亿美元，摊薄后每股收益4.79美元，2021年第二季度净利润为1.076亿美元，摊薄后每股收益3.58美元[124] - 2022年第二季度总营收达10.4亿美元，其中房屋交付收入10.2亿美元，土地销售收入340万美元，金融服务业务收入1940万美元[125] - 2022年第二季度总毛利率较2021年第二季度增加4290万美元，主要因住宅建设业务毛利率提高5220万美元，金融服务业务毛利率下降930万美元[126] - 2022年第二季度总营收为10.40654亿美元，2021年同期为9.6104亿美元；2022年前六个月总营收为19.01465亿美元，2021年同期为17.89816亿美元[136] - 2022年第二季度总毛利润为2.84287亿美元，2021年同期为2.41368亿美元；2022年前六个月总毛利润为4.97396亿美元，2021年同期为4.43559亿美元[136] - 2022年第二季度总运营收入为1.82865亿美元，2021年同期为1.41714亿美元；2022年前六个月为3.0577亿美元，2021年同期为2.53011亿美元[136] 销售、一般和行政费用变化 - 2022年第二季度销售、一般和行政费用增加180万美元，占收入的百分比从2021年第二季度的10.4%降至9.7%；销售费用减少440万美元，占比从5.3%降至4.4%；一般和行政费用增加620万美元，占比从5.1%升至5.3%[128] - 2022年前六个月销售、一般和行政费用增加110万美元，占收入的百分比从2021年前六个月的10.6%降至10.1%；销售费用减少860万美元，占比从5.4%降至4.6%；一般和行政费用增加970万美元，占比从5.3%升至5.5%[128] - 2022年第二季度总销售、一般和行政费用为1.01422亿美元，2021年同期为0.99654亿美元；2022年前六个月为1.91626亿美元，2021年同期为1.90548亿美元[136] - 2022年上半年公司企业销售、一般和行政费用从3280万美元增至3640万美元，增加360万美元[171] 土地投资与开发情况 - 2022年前六个月公司在土地收购上投资2.146亿美元，在土地开发上投资2.072亿美元，因市场状况未提供2022年土地支出估计[132] - 2022年上半年公司交付3956套房屋，开工5130套房屋，土地购买支出2.146亿美元，土地开发支出2.072亿美元[179] - 截至2022年6月30日，公司有23,049块地块处于合同中，总购买价格约为10.8亿美元，将在2022年剩余时间至2029年期间收购[180] 各地区业务数据变化 - 2022年第二季度，公司北方地区新合同净数为722个，较2021年的884个下降18%；南方地区为1098个，较2021年的1383个下降21%；总数为1820个，较2021年的2267个下降20%[141] - 2022年上半年，公司北方地区新合同净数为1912个，较2021年的2190个下降13%；南方地区为2422个，较2021年的3186个下降24%；总数为4334个，较2021年的5376个下降19%[141] - 2022年第二季度，公司北方地区房屋建筑收入为47280万美元，较2021年的41780万美元增长13%；南方地区为54850万美元，较2021年的51460万美元增长7%；总收入为101790.6万美元，较2021年的92750.6万美元增长10%[141][147][151] - 2022年上半年，公司北方地区房屋建筑收入为82466.6万美元，较2021年的74905.5万美元增长10%；南方地区为102640.3万美元，较2021年的97673万美元增长5%；总收入为185106.9万美元，较2021年的172578.5万美元增长7%[141] - 2022年第二季度，公司北方地区运营收入为7410万美元，较2021年的6200万美元增长19%；南方地区为12000万美元，较2021年的7910万美元增长52%；房屋建筑运营总收入为19351.1万美元，较2021年的14012万美元增长38%[141][147][151] - 2022年上半年，公司北方地区运营收入为11413.7万美元，较2021年的10063.4万美元增长13%；南方地区为20291.6万美元，较2021年的14443.5万美元增长40%；房屋建筑运营总收入为31705.3万美元，较2021年的24506.9万美元增长29%[141] - 2022年上半年北方地区房屋建筑收入从7.508亿美元增至8.266亿美元，增幅10%，运营收入从1.01亿美元增至1.143亿美元[161] - 2022年上半年南方地区房屋建筑收入从9.807亿美元增至10.3亿美元，增幅5%，运营收入从1.453亿美元增至2.043亿美元[164] 金融服务业务数据变化 - 2022年第二季度金融服务的抵押贷款和产权业务收入从2021年同期的2860万美元降至1940万美元，降幅32%[154] - 2022年上半年金融服务收入从5830万美元降至4350万美元，降幅25%，运营收入减少1600万美元[168][169] 税率变化 - 2022年上半年公司整体有效税率从23.5%升至24.9%，主要因节能住宅税收抵免未续期和股权薪酬税收优惠减少[174] 现金与资产负债情况 - 截至2022年6月30日公司总资产为34.93324亿美元，截至2021年12月31日为32.39853亿美元[138] - 截至2022年6月30日，公司有1.888亿美元现金、现金等价物和受限现金，其中无限制现金和现金等价物1.875亿美元，较2021年12月31日减少4850万美元[175] - 截至2022年6月30日，公司应付票据本金总额8.946亿美元，其中1.946亿美元需在12个月内支付，未来利息支付总额2.138亿美元，其中3190万美元需在12个月内支付[177] - 截至2022年6月30日，公司现金为134,436千美元，2021年12月31日为203,381千美元[209] - 截至2022年6月30日，公司总负债为1,447,599千美元，2021年12月31日为1,320,337千美元[209] 信贷协议情况 - 公司有三项主要信贷协议，包括5.5亿美元无担保循环信贷安排、2亿美元有担保抵押贷款仓储协议和9000万美元抵押贷款回购协议[176] - 截至2022年6月30日，信贷安排可用现金来源中，房屋建设应付票据可用4.44287亿美元，金融服务应付票据可用200.1万美元[189] - 信贷工具总承诺金额为5.5亿美元，可增加至7亿美元，到期日为2025年7月18日，2022年6月30日公司遵守其所有契约[190][193] - MIF抵押贷款仓储协议于2022年5月27日修订，最高借款额度从1.75亿美元增至2亿美元，到期日延至2023年5月26日，2022年6月30日有1.276亿美元未偿还[194][197] - MIF抵押贷款回购安排最高借款额度为9000万美元，到期日为2022年10月24日，2022年6月30日有6700万美元未偿还[197][199] - MIF抵押贷款仓储协议最低流动性契约从700万美元增至1000万美元，最低有形净资产契约从1500万美元增至2000万美元，最高杠杆契约从10.0倍增至12.0倍[195] - 2022年6月30日，MIF在抵押贷款仓储协议和回购安排下均遵守所有财务契约[197][199] 优先票据情况 - 2021年8月23日，公司发行3亿美元2030年到期的3.95%优先票据[200] - 2020年1月22日，公司发行4亿美元2028年到期的4.95%优先票据[201] - 截至2022年6月30日，公司有3亿美元2030年优先票据和4亿美元2028年优先票据未偿还[203] 借款与利率情况 - 2022年第二季度和2021年第二季度，公司加权平均未偿还借款分别为7.819亿美元和7.025亿美元，加权平均利率分别为4.86%和5.76%[210] - 2022年上半年，信贷安排下平均每日未偿还金额为090万美元，最高未偿还金额为2500万美元[211] 信用证与未偿还金额情况 - 2022年6月30日，信贷安排下已发行并未偿还的信用证为1.057亿美元[212] - 2022年6月30日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下有1.276亿美元未偿还[213] 通货膨胀情况 - 2022年6月，美国通货膨胀率达到9.1%，为四十年来最高[216] 贷款合同与相关协议情况 - 2022年6月30日与2021年12月31日相比，整笔贷款合同及相关承诺利率锁定协议（IRLCs）从782千美元增至7,082千美元[224] - 2022年6月30日与2021年12月31日相比，未承诺IRLCs从228,831千美元增至562,101千美元[224] - 2022年6月30日与2021年12月31日相比，与未承诺IRLCs相关的FMBSs从223,000千美元增至570,000千美元[224] 贷款预期现金流与公允价值情况 - 截至2022年6月30日，固定利率待售抵押贷款预期现金流为199,603千美元，加权平均利率为4.66%，公允价值为194,450千美元[226] - 截至2022年6月30日，长期固定利率债务预期现金流为700,000千美元，加权平均利率为4.52%，公允价值为564,375千美元[226] - 截至2022年6月30日，短期可变利率债务预期现金流为194,602千美元，加权平均利率为3.51%，公允价值为194,602千美元[226] 贷款收益与损失情况 - 2022年第二季度，待售抵押贷款收益为3,081千美元，2021年同期为6,682千美元[224] - 2022年上半年，待售抵押贷款损失为2,875千美元，2

财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入达1.367亿美元创纪录，同比增长27%，摊薄后每股收益增长34%，净资产收益率提升至27% [6] - 营收增长8%至10亿美元创二季度纪录，毛利率提升220个基点至27.3%，SG&A比率改善70个基点至9.7%，税前利润率达17.5% [7] - 截至6月30日，积压销售价值增长9%至27亿美元，M/I金融服务部门税前收入870万美元 [7] - 新合同4月、5月、6月分别同比下降12%、15%、34% [19] - 二季度平均成交价格创历史新高47.7万美元，同比增长16%，积压平均销售价格从45.4万美元涨至51.9万美元，智能系列积压平均售价43万美元 [22] - 二季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）1.95亿美元，去年同期1.56亿美元 [23] - 二季度有效税率25%，去年同期24% [24] - 摊薄后每股收益从3.58美元增至4.79美元，增长34% [25] - 上半年回购86万股普通股，花费4000万美元，目前回购授权剩余1.08亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋销售业务 - 二季度售出1820套房屋，较去年二季度的2267套下降20%，平均运营社区数量比去年少8% [9] - 二季度每月每个社区销售3.5套房屋，除去年外领先过去十年同期 [9] - 智能系列房屋销售占公司总销售约50%，去年为40%，且该系列社区销售速度、周期时间和毛利率表现更好 [10] 金融服务业务（M/I Financial） - 二季度税前收入870万美元，为公司积极业绩做贡献 [7] 抵押贷款业务 - 二季度抵押贷款和产权业务税前收入870万美元，去年同期1800万美元，收入下降32%至1940万美元 [28] - 二季度首套房贷款平均贷款价值比82%，去年84%，80%为常规贷款，20%为联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务部（VA）贷款，去年分别为78%和22% [29] - 二季度平均抵押贷款金额增至38.4万美元，去年33.6万美元，贷款发放量降至1343笔，下降21%，贷款销售量下降16% [29] - 二季度借款人平均首付近18%，平均信用评分748，抵押贷款业务占公司业务77%，去年84% [30] 各个市场数据和关键指标变化 区域市场表现 - 二季度各部门表现强劲，达拉斯、明尼阿波利斯、坦帕、罗利、哥伦布和夏洛特贡献显著收入 [11] - 二季度南部地区（9个市场）新合同下降21%，北部地区（6个市场）下降18% [12] - 南部地区交付量下降13%，北部地区增长4%，53%交付来自南部，47%来自北部 [13] - 南部地区自有和可控地块增加12%，北部地区保持不变，32%自有和可控地块在北部，68%在南部 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划2022年剩余时间开设创纪录数量新社区，2023年继续增加社区数量 [14] - 公司目标是确保优质地块位置，任何时候土地储备不超过2 - 3年供应量，尽可能通过期权合同控制约一半或更多地块，优先购买成品地块而非承担开发风险 [42] - 鉴于市场变化，公司对即将完成的交易重新评估承销指标，根据实际情况调整交易决策 [43] - 公司在市场放缓时更谨慎控制各项费用、新招聘、土地开发和收购支出，等待市场稳定 [47] - 行业竞争方面，抵押贷款业务因竞争激烈，贷款定价利润率显著降低 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境方面，30年期抵押贷款利率快速上升、通胀压力和住房负担能力担忧导致需求和客流量下降，影响销售，但住房基本面依然稳固，房屋供应不足且长期人口结构有利 [8][16] - 公司状况方面，财务状况良好，资产负债表强劲，有能力应对市场变化和不确定性 [17][18] - 未来展望方面，短期内市场状况可能波动，但公司凭借资产负债表优势、低债务水平、创纪录积压订单、多样化产品和优质社区布局，有望度过困难时期，长期来看住房市场前景乐观 [16][18] 其他重要信息 - 截至二季度末，社区数量168个，去年同期175个，北部189个，南部79个，本季度新开20个，关闭28个，去年同期新开16个，关闭28个 [20] - 今年上半年新开51个新社区，去年同期37个，计划2022年底拥有约200个社区 [21] - 二季度开工2700套房屋，略低于去年同期，上半年开工5100套，截至6月30日，在建房屋6300套，去年同期5100套，增长24% [21] - 二季度周期时间与一季度持平，建筑成本略有上升 [22] - 截至6月30日，总房屋建筑库存2800万美元，较去年增加700万美元，未售土地投资11亿美元，去年8亿美元，其中7.75亿美元为生地和开发中土地，3.7亿美元为成品未售地块 [33] - 2022年二季度土地购买支出1.21亿美元，土地开发支出1.11亿美元，总计2.32亿美元，略低于去年同期 [34] - 截至6月30日，公司拥有25000个地块，控制48000个地块，目标保持2 - 3年土地供应量，季度末有91套完工库存房屋，1732套总库存房屋，北部899套，南部833套，去年同期分别为59套和869套 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：木材价格下降对毛利率的影响是否提前体现，还有其他因素导致二季度毛利率大幅提升吗？ - 公司刚开始看到木材价格下降对成交毛利率的影响，大部分房屋成交未反映木材价格大幅下降，未来将持续受益，但其他成本仍在上升，且销售中约一半为样板房，可能需采取利率锁定、补贴等激励措施，毛利率难以预测 [39][40] 问题2：是否对期权合同下的交易进行重新评估，如何考虑未来3 - 6个月的地块收购？ - 公司土地战略不变，目标是确保优质地块、控制土地储备量和通过期权合同控制地块，但会根据市场变化对即将完成的交易重新评估承销指标，确保交易合理可行，公司自经济大衰退后一直灵活管理土地，期权合同提供了应对市场变化的灵活性 [42][43][46] 问题3：购买的地块中成品地块比例是否有变化？ - 公司会根据市场情况谨慎决策，目前更注重控制成本和风险，在土地开发和收购上更加谨慎，具体成品地块比例未明确提及 [47] 问题4：7月销售情况如何，各市场销售速度是否一致？ - 各市场表现有差异，奥斯汀和坦帕市场压力较大，达拉斯市场依然强劲，7月销售情况更接近6月，市场季节性可能逐渐恢复，买家开始适应当前利率水平，公司会密切关注市场变化 [59][60][63] 问题5：在交易评估时，是否需要降低销售速度和价格假设？ - 需要降低销售速度、利润率假设，提高开发成本、应急费用和开发时间假设，且周期时间改善不大，公司会谨慎评估交易，确保只纳入必要且可执行的项目 [70] 问题6：供应链问题对周期时间的影响会如何变化？ - 房屋建设周期时间可能略有改善，因行业需求下降，但土地开发和审批环节周期时间受外部因素影响较大，如劳动力短缺和基础设施建设对资源的分流，不确定性较高 [74][75][77] 问题7：本季度与去年相比，激励措施情况如何，是否有实际降价等激励方式？ - 行业内未出现大规模降价竞争情况，公司主要为完成积压订单采取必要激励措施，如利率补贴或承担部分成交费用，目前激励措施占比约2% - 4%，但情况可能变化，公司会根据市场情况谨慎决策 [82][84][85] 问题8：如果是季节性放缓，劳动节后南方市场流量是否会回升？ - 历史上劳动节后南方市场季节性表现较好，若市场季节性恢复，有望看到流量回升，公司对新社区开业有信心，且买家对高利率的适应和住房供应短缺可能推动秋季市场回升，但仍需观察 [86][87][89] 问题9：过去12个月购买的土地能否获得合理回报？ - 公司认为可以获得合理回报，预计不会出现严重价格通缩和大量房屋止赎情况，当前购房者信用质量高，传统抵押贷款安全性好，土地虽可能无法达到17% - 18%的税前收入，但历史上8% - 12%的回报已很出色 [99][100][101] 问题10：新社区开发是否按较低回报进行评估？ - 公司会根据当前市场情况评估新土地收购，考虑销售速度、平均售价和利润率等因素，已放缓土地购买，更多资金用于土地开发，开发较小阶段以控制风险，整体对土地储备情况有信心 [103][104] 问题11：是否会更积极地用未用于土地购买的资金回购股票？ - 公司过去几个季度已更积极回购股票，未来会继续考虑，具体决策受多种因素影响 [106] 问题12：不购买土地且完成积压订单后，债务是否会下降，现金是否会增加？ - 现金变化受房屋成交数量、样板房销售、土地购买和开发等多种因素影响，公司无短期房屋建设债务，高级票据条件良好，会继续保持低杠杆并关注股票回购 [109][110] 问题13：二季度开工房屋数量及与去年对比，未来开工计划如何？ - 二季度开工2700套房屋，略低于去年同期，上半年开工5100套，6月30日在建房屋6300套，同比增长24%，公司会根据积压订单完成情况和销售速度谨慎管理开工计划 [113][114][116] 问题14：如果市场持续放缓，开工速度是否会类似？ - 难以预测，主要取决于积压订单完成情况和销售速度，公司首要任务是完成高利润积压订单，会综合考虑后决定开工量 [117][118] 问题15：土地价格是否下降，土地交易竞争是否减少？ - 多数子市场土地价格未上涨，竞争态势有所改变，不再急于按卖方条件达成交易，但目前未形成价格下降趋势，公司土地储备充足，会耐心、谨慎选择新土地项目，认为土地价格稳定是好事 [122][123][124] 问题16：在销售放缓和土地供应充足情况下，土地购买和股票回购的权衡如何？ - 公司认为当前股票回购更具吸引力，因股价低于账面价值且账面价值上升，而土地价格相对稳定，同时公司通过期权合同控制约一半地块，有更多决策灵活性 [126][127][128]

公司业务历史与规划 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过139,200套单户住宅[122] - 预计2022年将开设创纪录数量的新社区，到年底社区数量将增长约15%，超过200个[140] 整体业务关键指标变化 - 2022年第一季度新合同数量较2021年第一季度下降19%，平均销售社区数量从195个降至176个[130] - 2022年第一季度房屋交付量较2021年第一季度下降10%，但积压房屋数量创历史新高，积压销售价值达28亿美元[130] - 2022年第一季度公司整体每个社区的销售吸纳率降至每月4.8套，而2021年第一季度为每月5.3套[131] - 2022年第一季度所得税前收入较2021年第一季度增长11%，从1.103亿美元增至1.223亿美元[132] - 2022年第一季度净收入达9180万美元，较2021年第一季度增长8%，摊薄后每股收益为3.16美元[132] - 2022年第一季度总营收达8.608亿美元，其中房屋交付收入8.332亿美元，土地销售收入350万美元，金融服务业务收入2410万美元[133] - 2022年第一季度总毛利率较2021年第一季度增加1090万美元，房屋建筑业务毛利率提高1650万美元，金融服务业务毛利率下降560万美元[134] - 2022年第一季度总营收8.60811亿美元，较2021年的8.28776亿美元增长3.9%[143] - 2022年3月31日总资产为33.06511亿美元，较2021年12月31日的32.39853亿美元增长2.06%[145] - 2022年第一季度公司交付1823套房屋，开工2384套房屋，土地购买支出9390万美元，土地开发支出1.007亿美元[172] - 2022年第一季度公司经营活动产生现金6930万美元，2021年同期为7520万美元[175] - 2022年第一季度，公司收入为8.367亿美元，土地和住房成本为6.47702亿美元，销售、一般和行政费用为7968.5万美元，税前收入为1.0952亿美元，净利润为8179.9万美元[206] - 2022年第一季度，公司金融工具相关资产和负债总收益为50万美元，2021年同期为20.2万美元[220] 地区业务关键指标变化 - 2022年第一季度北方地区房屋交付数量760套，较2021年的801套减少5%；南方地区1063套，较2021年的1218套减少12.7%[148] - 2022年第一季度北方地区新合同数量1190份，较2021年的1306份减少9%；南方地区1324份，较2021年的1803份减少26.6%[148] - 2022年第一季度北方地区房屋交付均价46.6万美元，较2021年的41.5万美元增长12%；南方地区45.1万美元，较2021年的38.2万美元增长18.1%[148] - 2022年第一季度北方地区积压房屋总销售价值11.44989亿美元，较2021年的10.48764亿美元增长9.2%；南方地区16.43245亿美元，较2021年的13.25064亿美元增长24%[148] - 2022年第一季度北方地区取消率6.7%，较2021年的6.3%上升0.4个百分点；南方地区7.7%，较2021年的7.9%下降0.2个百分点[152] - 2022年第一季度北方地区房屋建造收入3.538亿美元，较2021年的3.33亿美元增长6%；运营收入4.02亿美元，较2021年的3.9亿美元增长3.1%[154] - 2022年第一季度南部地区房屋建筑收入从4.661亿美元增至4.829亿美元，增幅4% [158] - 2022年第一季度南部地区新合同数量从1803份降至1324份，降幅27% [160] 金融服务业务关键指标变化 - 2022年第一季度金融服务贷款发放数量1271笔，较2021年的1575笔减少19.3%；贷款发放价值4.7978亿美元，较2021年的5.15877亿美元减少7%[149] - 2022年第一季度金融服务收入从2960万美元降至2410万美元，降幅19% [161] 费用与税率指标变化 - 2022年第一季度销售、一般和行政费用从3980万美元降至3760万美元，占收入百分比从8.5%降至7.8% [159] - 2022年第一季度公司利息费用从120万美元降至70万美元，加权平均借款利率从5.72%降至4.72% [166] - 2022年第一季度公司所得税有效税率为24.9%，2021年同期为23.0% [167] - 2022年和2021年第一季度，公司加权平均借款分别为8.022亿美元和7.079亿美元，加权平均利率分别为4.72%和5.72%[206] 资金与负债情况 - 2022年3月31日公司现金、现金等价物和受限现金为2.186亿美元，其中无限制现金和现金等价物为2.177亿美元，较2021年12月31日减少1830万美元[168] - 截至2022年3月31日，房屋建筑业务应付票据可用金额为4.75943亿美元，金融服务业务应付票据可用金额为185.3万美元[182] - 信贷安排总承诺金额为5.5亿美元，可增加至7亿美元，到期日为2025年7月18日，借款利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加175个基点[184] - 截至2022年3月31日，公司需维持合并有形净资产最低为11.283亿美元，实际为16.206亿美元；杠杆率不超过60%，实际为25%；利息覆盖率至少为1.5:1，实际为18:1 [185][188] - MIF抵押贷款仓储协议最高借款额度为1.75亿美元，在特定时期提高至2.1亿美元和2.35亿美元，到期日为2022年5月27日，借款利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加190个基点[189] - 截至2022年3月31日，MIF抵押贷款仓储协议下有1.398亿美元未偿还，杠杆率要求不超过10:1，实际为6.2:1；流动性要求至少为700万美元，实际为3630万美元[192] - MIF抵押贷款回购安排最高借款额度为9000万美元，到期日为2022年10月24日，借款利率为一个月伦敦银行同业拆借利率加175或200个基点[192][193] - 截至2022年3月31日，MIF抵押贷款回购安排下有6390万美元未偿还[194] - 2021年8月23日，公司发行3亿美元2030年到期的3.95%优先票据；2020年1月22日，发行4亿美元2028年到期的4.95%优先票据[195][196] - 截至2022年3月31日，公司2030年优先票据和2028年优先票据分别有3亿美元和4亿美元未偿还[198] - 2030年优先票据和2028年优先票据由公司子公司担保，但从事特定金融业务、非100%控股及指定为不受限制的子公司除外[199] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为30.12607亿美元和28.97385亿美元，总负债分别为13.6067亿美元和13.20337亿美元，股东权益分别为16.51937亿美元和15.77048亿美元[205] - 2022年3月31日，信用额度下已发行并未偿还的信用证为7410万美元，第一季度平均每日未偿还信用证金额为8000万美元，最高未偿还金额为8800万美元[208] - 2022年3月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为1.398亿美元，第一季度平均每日未偿还金额为6160万美元，最高未偿还金额为1.968亿美元[209][210] - 2022年3月31日，M/I Financial在MIF抵押贷款回购设施下未偿还金额为6390万美元，第一季度平均每日未偿还金额为3700万美元，最高未偿还金额为6970万美元[211] - 截至2022年3月31日，公司循环信贷设施允许借款最高达8.15亿美元[215] 其他信息 - 公司房屋建造业务和金融服务业务存在季节性，下半年房屋交付量通常大幅增加[153] - 2022年3月31日积压订单平均销售价格升至49.4万美元，2021年同期为45.2万美元[157] - 2019年6月，公司向美国证券交易委员会提交了4亿美元的通用暂搁注册声明，将于2022年6月到期[212] - 2022年3月，美国年通货膨胀率达到8.5%，为四十年来最高[213]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入达9200万美元，即每股摊薄收益3.16美元，较去年第一季度增长8% [10] - 第一季度总收入达8.61亿美元，同比增长4% [10] - 税前收入增长11%，达1.223亿美元，创第一季度纪录 [12] - 毛利率同比提高40个基点至24.8%，SG&A间接费用率改善50个基点至10.5% [12] - 金融服务部门本季度税前收入为1310万美元 [13] - 税前收入利润率显著提高至14.2%，本季度股本回报率达26% [13] - 第一季度EBITDA为1.35亿美元，去年第一季度为1.25亿美元 [31] - 第一季度经营活动产生的现金流为6900万美元，去年为7500万美元 [31] - 有效税率从去年第一季度的23%升至25% [31] - 本季度每股摊薄收益从去年的2.85美元增至3.16美元，增长11% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 本季度交付1823套房屋，较去年减少10%，平均售价45.7万美元，上涨16% [11] - 本季度售出2514套房屋，较去年第一季度的历史纪录3109套下降19% [13] - 每月每个社区售出4.8套房屋，除去年外，领先过去十年任何第一季度的销售速度 [14] - 智能系列房屋销售占公司总销售额近46%，去年为35%，2020年为36%，目前在44%的社区销售 [15] - 季度末积压销售价值达28亿美元，创历史纪录，比去年同期增长17% [16] - 积压房屋数量增加1%，达创纪录的5526套，积压房屋平均售价50.5万美元，较去年上涨16% [16] 金融服务业务（抵押贷款和产权业务） - 税前收入为1310万美元，2021年第一季度为1970万美元 [34] - 收入较去年下降19%，至2410万美元 [34] - 第一季度首笔抵押贷款的贷款价值比为84%，与去年相同 [35] - 本季度77%的贷款为常规贷款，23%为FHA或VA贷款，2021年第一季度分别为78%和22% [35] - 平均抵押贷款金额从去年的32.8万美元增至37.7万美元 [35] - 发放的贷款数量降至1271笔，较去年下降19%，而售出的贷款数量增长3% [35] - 抵押贷款业务本季度占业务的82%，去年为84% [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 南部地区新合同第一季度下降27%，北部地区下降9% [18] - 南部地区交付量较去年减少13%，北部地区减少5%，58%的交付来自南部地区，42%来自北部地区 [18] - 南部地区自有和可控地块数量较去年增加12%，北部地区增加4%，三分之一的自有和可控地块在北部地区，三分之二在南部地区 [19] - 公司拥有约24200块地块，约为三年的供应量，其中30%在北部地区，其余在南部地区，此外还通过期权合同控制近22000块地块，截至3月31日，可控地块数量较去年增加9% [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划2022年开设创纪录数量的新社区，并在2023年进一步增加社区数量 [19] - 鉴于当前市场条件，公司计划继续回购股票 [32] - 行业面临施工、开发和供应链挑战，但新房需求依然强劲 [7][8] - 公司通过限制或限制近三分之二社区的销售来管理建筑成本、交付和土地开发及地块供应的时间 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临施工、开发和供应链挑战，但新房需求依然强劲，公司财务状况稳健，几乎所有市场都有明显的经营动力 [22] - 鉴于创纪录的积压订单、积压订单的高利润率以及今年开设创纪录数量新社区的计划，公司有望在2022年取得强劲业绩 [22] - 管理层对住房市场持乐观态度，但对通胀表示担忧，预计利率将继续小幅上升 [85] 其他重要信息 - 第一季度新合同1月下降33%，2月下降12%，3月下降9%，取消率为7% [24] - 第一季度约54%的销售为首次购房者，2021年第四季度为53% [24] - 第一季度44%的销售为库存房，2021年第四季度为45% [25] - 季度末社区数量为176个，去年为187个，北部地区94个，南部地区82个 [25] - 本季度开设31个新社区，关闭30个，去年第一季度开设21个，计划2022年底拥有约200个社区 [26] - 本季度交付1823套房屋，占积压订单的38%，去年为46%，施工周期较去年第四季度增加约两周 [26] - 本季度开工2400套房屋，较去年第一季度增长4%，3月31日，施工现场有5700套房屋，去年为4500套，增长25% [27] - 第一季度末现金余额为2.19亿美元，无无担保循环信贷额度借款 [38] - 3月31日，房屋建造总库存为26亿美元，较去年增加6亿美元，未售出土地投资为11亿美元，去年为7.42亿美元 [38] - 第一季度土地购买支出9400万美元，土地开发支出1.01亿美元，总计1.95亿美元，高于去年第一季度的1.63亿美元 [39] - 本季度购买约2200块地块，其中70%为生地，去年第一季度购买约2500块地块，其中75%为生地 [40] - 季度末有75套已完工库存房，总计1224套库存房，其中733套在北部地区，491套在南部地区，2021年3月31日有98套已完工库存房，总计708套库存房 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司仅花费5000万美元回购股票和9500万美元购买土地（不包括土地开发）的理由是什么 - 公司认为回购股票合理，将根据当前市场条件继续进行，购买的土地合同有些已生效两年多，这些土地位置优越、价格合理，有助于实现公司增长目标 [45][46] - 公司希望拥有两到三年的土地供应量，目前拥有约24000块地块，本季度在土地上的支出略高于去年，主要用于土地开发以开设新社区，本季度购买的地块数量少于去年，过去三个季度回购了约4%的流通股，公司计划继续回购股票 [47][48] 问题2: 公司是否应更积极地平衡土地购买和股票回购 - 管理层认为该观点有道理，正在认真考虑 [51] 问题3: 社区数量减少是否是本季度销售趋势下降的原因，预计年底社区数量将达到多少，新社区是否解决了 affordability 问题 - 去年第一季度是销售最好的季度，有很高的比较基数，公司严格控制多数社区的销售，目前积压订单和施工现场房屋数量较多，计划今年开设创纪录数量的新社区，年底社区数量将达到约200个，上半年社区数量平均下降约6%，销售下降19%的原因包括控制销售和施工能力限制 [54][55][56] 问题4: 公司的等待名单有多深，通常在施工的哪个阶段释放房屋销售 - 许多部门在100%的社区限制销售，近期利率上升使等待名单略有减少，但需求仍然强劲，行业整体需求也保持稳健，大部分销售是在施工前进行，公司在成本可控且有预算应急措施时进行销售 [57][58][59] 问题5: 目前的建造时间如何，如果在基础阶段或施工前销售房屋，如何在利率上升时保护积压订单 - 过去一个季度建造时间增加了几周，要在今年12月31日前交房，房屋需在4月底前开工，目前3月底施工现场有5500套房屋，公司认为情况良好，通过设置更高的应急预算来保护成本，第一季度和积压订单的利润率都有所提高 [63][64] 问题6: 公司当前地块中有多少是在 COVID 之前购买的 - 公司注重拥有两到三年的自有地块供应量，目前情况良好，同时还控制着额外几年的地块，更关注地块的位置，如优质学区、购物和交通便利的地方，也注重产品的效率和价格点 [70][71][72] 问题7: 木材价格下降是否在施工现场有所体现，何时可能对毛利率产生影响 - 一些部门近期木材价格下降了2% - 10%，预计平均约六个月后会反映在利润率上，但市场情况不同，燃料成本、窗户和车库门等仍存在挑战，公司在价格上涨方面进行了有效管理 [73][74] 问题8: 本季度设计中心的支出情况如何，4月的情况如何 - 客流量和等待名单略有下降，市场差异较大，但整体门店和线上流量仍然强劲，关于选项和地块溢价的支出信息暂无，Smart Series 客户大多不通过设计中心，公司关注地块溢价等方面，未发现明显变化 [76][77][78] 问题9: 与之前季度相比，鉴于利率上升，公司的定价能力如何，是否仍在推动价格超过成本增长，是否在某些价格点遇到阻力 - 由于近期利率变动较大，难以得出确切结论，目前利润率保持良好，几乎没有遇到阻力，但定价能力不如两个月前，需求比预期更强劲，低库存水平、千禧一代和 Z 世代的购房需求推动了市场，公司对住房市场乐观，但担忧通胀，预计利率将继续上升 [82][83][84] 问题10: 与积压订单中的买家，特别是近期买家的沟通情况如何，他们在延长利率锁定方面的情况如何 - 抵押贷款公司对积压订单进行压力测试，对可能影响合格比率的买家提前沟通，提供延长利率锁定等选择，目前积压订单中约30%的贷款已锁定，六个月前锁定比例肯定低于10% [87][88][91] 问题11: 受合格比率影响的买家情况如何，与六个月前相比如何 - 尚未出现因合格问题而无法交房的情况，虽然有一定压力，但买家有一些应对选择，如增加首付、选择10年期 ARM 等 [92][93][94] 问题12: 如果抵押贷款利率明天升至6%，积压订单中有多少可能面临风险 - 压力测试显示，平均10% - 12%的积压订单可能在6%的利率下有风险，但不一定意味着无法合格，可能需要调整贷款结构，若利率继续上升，将继续进行压力测试 [97] 问题13: Z 世代购房者通常是 FHA 贷款类型的买家吗，他们是否有首付援助，信用评分和指标情况如何 - 市场差异较大，公司23%的交房是政府 FHA 和 VA 贷款，其中约一半是 FHA 贷款，即10% - 12%，这主要是因为销售价格超出 FHA 贷款限额，部分买家选择或无法使用 FHA 融资 [101]

公司历史销售业绩 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过136,700套单户住宅[155] 公司估值折现率 - 2021年12月31日，公司估值采用的折现率范围为13%至16%[169] 社区销售与数量情况 - 2021年公司社区的月均销售吸收率提高至4.1套，2020年为3.7套[175] - 2021年末公司活跃社区数量从2020年末的202个降至175个[175] - 2021年公司开设72个新社区，关闭99个社区，年底共有175个社区，较2020年底的202个减少[185] - 预计2022年开设创纪录数量的新社区，社区数量增长约15%，年底超过200个[186] 公司地块控制情况 - 2021年12月31日，公司控制约44,000个地块[175] - 截至2021年底，公司控制约4.4万宗地块，较2020年底的约3.95万宗增加11%[185] - 截至2021年12月31日，公司根据土地期权协议有19364块地块签约，总购买价格约8.161亿美元，将在2022 - 2029年期间收购[232] 公司税前收入情况 - 截至2021年12月31日的12个月内，公司税前收入从2020年的3.10亿美元增至5.091亿美元，增幅64%[176] - 排除相关费用后，2021年调整后的税前收入从2020年的3.193亿美元增至5.182亿美元，增幅62%[176] 公司金融服务业务税前收入 - 2021年公司金融服务业务税前收入创纪录，受益于房屋成交数量、抵押贷款发放数量增加、利润率提高以及技术带来的效率提升[175] 公司年度综合业绩 - 2021年公司实现交付房屋数量、收入、税前收入、净利润创纪录，新合同数量为历史第二高[174] - 2021年公司积压销售价值和积压房屋数量均创年末纪录[174] 公司净收入与每股收益 - 2021年净收入为3.969亿美元，摊薄后每股收益13.28美元，较2020年的2.399亿美元和每股8.23美元增长65%；调整后净收入从2020年的2.469亿美元增至2021年的4.039亿美元，增幅64%[177] 公司总营收情况 - 2021年总营收达37.5亿美元创纪录，其中房屋交付收入36.3亿美元，土地销售1340万美元，金融服务业务1.02亿美元；房屋交付收入较2020年增长23%[178] 公司房屋交付情况 - 2021年房屋交付量增加929套，达8638套，增长12%；平均销售价格增长10%，每套增加3.9万美元[178] - 2021年公司房屋交付数量为8638套，2020年为7709套，2019年为6296套[196] - 2021年，公司交付8638套房屋，开工9506套房屋，土地购买支出6.301亿美元，土地开发支出4.218亿美元[231] 公司毛利率情况 - 2021年总毛利率较2020年增加2.326亿美元，房屋建造业务毛利率提高2.176亿美元，金融服务业务提高1500万美元[178] - 2021年公司调整后住房毛利率为22.1%，2020年为20.3%，2019年为18.1%[203] - 2021年公司调整后北部地区住房毛利率从19.3%增至20.8%，南部地区维持在21.1%[222] 公司销售、一般和行政费用 - 2021年销售、一般和行政费用增加3350万美元，占收入的百分比从2020年的11.7%降至10.4%[182] - 2021年销售、一般和行政费用从2020年的2.612亿美元增至2.823亿美元，但占收入的百分比从8.7%降至7.7%[208][211] 公司土地投资情况 - 2021年公司在土地收购上投资6.301亿美元，土地开发投资4.218亿美元[184] 公司有效税率情况 - 2021年公司有效税率为22.1%，2020年为22.6%[177] - 2021年公司整体有效税率为22.1%，较2020年的22.6%有所下降，主要归因于1270万美元的能源税收抵免[220] 公司资产情况 - 2021年末公司总资产为3239853000美元，2020年末为2643045000美元，2019年末为2105594000美元[193] - 截至2021年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为2.364亿美元，其中无限制现金和现金等价物为2.36亿美元，较2020年减少2460万美元[225] - 截至2021年12月31日，公司合并资产总计28.97385亿美元，负债总计13.20337亿美元，股东权益15.77048亿美元[267] 公司新签净合同数量 - 2021年公司新签净合同数量为9084份，2020年为9427份，2019年为6773份[196] 公司房屋积压数量 - 2021年末公司房屋积压数量为4835套，2020年末为4389套，2019年末为2671套[196] 公司房屋销售收入 - 2021年公司房屋销售收入为3630469000美元，2020年为2939962000美元，2019年为2420348000美元[196] 公司土地销售收入 - 2021年公司土地销售收入为13390000美元，2020年为19170000美元，2019年为24619000美元[196] 公司金融服务贷款情况 - 2021年公司金融服务贷款发放数量为6525笔，2020年为5888笔，2019年为4476笔[199] - 2021年公司金融服务贷款发放价值为2239928000美元，2020年为1843576000美元，2019年为1382695000美元[199] 公司总取消率情况 - 2021年公司总取消率为7.8%，2020年为11.2%，2019年为13.0%[201] 公司地区房屋建筑收入与运营收入 - 2021年北部地区房屋建筑收入从13亿美元增至16亿美元，增长27%，运营收入从1.256亿美元增至2.12亿美元，增长8640万美元[207] - 2021年南部地区房屋建筑收入从17亿美元增至20亿美元，增长20%，运营收入从2.026亿美元增至3.127亿美元，增长1.101亿美元[210] 公司金融服务收入与运营收入 - 2021年金融服务收入从8700万美元增至1.02亿美元，增长1500万美元，增幅17%，运营收入增长890万美元[214][215] 公司地区新合同数量 - 2021年北部地区新合同数量从3743份降至3667份，减少2%，南部地区从5684份降至5417份，减少5%[209][213] 公司地区积压订单数量 - 2021年北部地区积压订单从1815套增至1890套，增长4%，南部地区从2574套增至2945套，增长14%[209][213] 公司利息费用与借款情况 - 2021年公司利息费用从970万美元降至220万美元，减少750万美元，加权平均借款从7.675亿美元降至7.167亿美元[219] - 2021年和2020年，公司加权平均未偿还借款分别为7.167亿美元和7.675亿美元，加权平均利率分别为5.55%和5.53%[268] 公司信贷协议情况 - 公司有三项主要信贷协议，包括5.5亿美元无担保循环信贷安排、最高2.35亿美元有担保抵押贷款仓储协议和9000万美元抵押贷款回购协议[226][227] 公司票据发行与赎回情况 - 2021年8月，公司按面值发行3亿美元2030年优先票据，净收益约2.96亿美元，用2.579亿美元赎回2.5亿美元2025年优先票据，赎回价格为面值的102.813%[228] - 2021年8月23日，公司发行3亿美元2030年到期的3.95%优先票据；2020年1月22日，发行4亿美元2028年到期的4.95%优先票据[256][258] - 2021年8月24日，公司赎回全部2025年到期优先票据，赎回价格为本金的102.813%，产生910万美元债务提前清偿损失[257] 公司未偿还应付票据情况 - 截至2021年12月31日，公司未偿还应付票据本金总额9.662亿美元，其中2.662亿美元在12个月内到期，未来利息支付总额2.293亿美元，其中3160万美元在12个月内到期[229] 公司现金流量情况 - 2021年，公司经营活动使用现金1680万美元，2020年产生现金1.683亿美元；投资活动使用现金5170万美元，2020年使用3390万美元；融资活动产生现金4410万美元，2020年产生1.203亿美元[234][235][236] 公司股份回购情况 - 2021年，公司回购0.8000万股普通股，总价5150万美元，2021年股份回购计划授权最高1亿美元，截至2021年12月31日，还可回购4850万美元，2022年2月17日，该计划增加1亿美元，最高可回购1.485亿美元[237][238] 公司住宅建设债务与资本比率 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，公司住宅建设债务与资本比率分别为30%和34%[240] 公司信贷安排可用现金情况 - 截至2021年12月31日，信贷安排下房屋建设可用现金4.65037亿美元，金融服务可用现金204.3万美元[242] 公司信贷安排契约遵守情况 - 截至2021年12月31日，公司遵守信贷安排所有契约，综合有形净资产15.481亿美元，杠杆率0.25，利息覆盖率17:1，非受限子公司和合资企业投资680万美元，未售房屋和样板房784套[248] 公司MIF协议未偿还金额情况 - 截至2021年12月31日，MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为1.968亿美元，MIF抵押贷款回购工具下未偿还金额为6940万美元[253][254] 公司收入与净利润情况 - 2021年公司收入36.43859亿美元，净利润3.52028亿美元[268] 公司信用证未偿还金额情况 - 截至2021年12月31日，信贷安排下已发行并未偿还的信用证金额为8500万美元，2021年平均每日未偿还金额为7900万美元，最高未偿还金额为9560万美元[270] 公司MIF协议平均与最高未偿还金额情况 - 2021年MIF抵押贷款仓储协议下平均每日未偿还金额为1790万美元，最高未偿还金额为1.968亿美元；MIF抵押贷款回购工具下平均每日未偿还金额为4320万美元，最高未偿还金额为7860万美元[271][272] 公司注册声明情况 - 2019年6月，公司向美国证券交易委员会提交4亿美元通用暂搁注册声明，将于2022年6月到期[273] 公司市场风险与借款额度情况 - 公司主要市场风险来自利率波动，截至2021年12月31日，循环信贷安排下允许借款最高达8.75亿美元[275] 公司利率锁定协议与相关资产情况 - 2021年末与2020年末相比，整笔贷款合同及相关承诺利率锁定协议从235.4万美元降至78.2万美元[280] - 2021年末未承诺利率锁定协议为22883.1万美元，2020年末为20850万美元[280] - 2021年末与未承诺利率锁定协议相关的FMBSs为22300万美元，2020年末为18300万美元[280] 公司待售抵押贷款情况 - 2021年末待售抵押贷款为27565.5万美元，2020年末为23429.3万美元[280] - 2021年待售抵押贷款损失258.6万美元，2020年收益31.8万美元，2019年损失226.1万美元[280] - 截至2021年12月31日，固定利率待售抵押贷款预期现金流为28078.8万美元，公允价值为27565.5万美元，加权平均利率为3.02%[281] 公司总收益情况 - 2021年公司总收益为174.1万美元，2020年损失38.2万美元，2019年收益51.1万美元[280] 公司债务预期现金流与公允价值情况 - 截至2021年12月31日，长期固定利率债务预期现金流为70000万美元，公允价值为70837.5万美元，加权平均利率为4.52%[281] - 截至2021年12月31日，短期可变利率债务预期现金流为26616万美元，公允价值为26616万美元，加权平均利率为2.40%[281] 待售抵押贷款组成与风险覆盖情况 - 待售抵押贷款主要由标的房产抵押的单户住宅贷款组成，贷款关闭至出售给投资者期间，利率风险通过整笔贷款合同或FMBSs覆盖[279]