公司业务历史与布局 - 公司自1976年开展住宅建设活动以来，已售出超过114,800套单户住宅[161] - 2019年公司决定逐步结束华盛顿特区的业务，预计在年底基本完成[166][169] - 公司确定的报告分部为北方住宅建设、南方住宅建设和金融服务业务[167] 财务数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司所得税前收入达4120万美元，较2018年的3350万美元增长23%；上半年所得税前收入为6470万美元，较2018年的5740万美元增长13%[170][172] - 2019年第二季度，公司净收入为3020万美元，摊薄后每股收益1.08美元；上半年净收入为4800万美元，摊薄后每股收益1.71美元[173] - 2019年第二季度，公司总营收达6.237亿美元，上半年总营收达11亿美元[174][175] - 2019年第二季度总毛利较2018年同期增加1110万美元，上半年总毛利较2018年同期增加1460万美元[176] - 2019年上半年住房毛利率从2018年同期的17.7%降至17.5%，调整后住房毛利率从18.1%降至17.5%[176] - 2019年第二季度销售、一般和行政费用增加340万美元，占收入百分比从2018年同期的12.6%降至11.8%；上半年销售、一般和行政费用增加760万美元，占收入百分比从2018年同期的12.9%降至12.3%[178][179] - 2019年第二季度总运营收入为4621.3万美元，2018年同期为3850.5万美元；上半年总运营收入为7660.5万美元，2018年同期为6964.6万美元[184] - 2019年第二季度所得税前收入为4120.3万美元，2018年同期为3353.1万美元；上半年所得税前收入为6468.2万美元，2018年同期为5740.4万美元[184] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总资产分别为20.89206亿美元和20.21581亿美元[187] - 2019年第二季度，公司整体有效税率为26.6%，2018年同期为16.8%，主要因2018年第二季度有300万美元的非经常性税收优惠[215] - 销售、一般和行政费用从2018年上半年的6270万美元增至2019年上半年的6290万美元，但占收入的百分比从2018年上半年的10.7%降至2019年上半年的10.1%[221] - 2019年上半年运营收入较2018年上半年减少210万美元；销售、一般和行政费用较2018年上半年增加130万美元[224] - 公司销售、一般和行政费用从2018年6月30日止六个月的1890万美元增至2019年6月30日止六个月的2150万美元，增加260万美元[226] - 利息费用从2018年6月30日止六个月的1080万美元增至2019年6月30日止六个月的1200万美元，增加120万美元；加权平均借款额从2018年上半年的7.724亿美元增至2019年上半年的8.413亿美元；加权平均借款利率从2018年上半年的6.20%增至2019年上半年的6.26%[229] - 2019年上半年经营活动产生现金1060万美元，2018年上半年使用现金2090万美元；2019年上半年投资活动使用现金1670万美元，2018年上半年使用现金1.029亿美元[239][241] - 2019年上半年融资活动产生现金500万美元，较2018年同期的3990万美元减少3490万美元[242] - 2019年第一季度公司回购201,088股普通股，总价520万美元，截至2019年6月30日，公司获授权可再回购1910万美元普通股[243] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司住宅建设债务与资本比率分别为45%和44%[244] - 2019年和2018年第二季度，公司加权平均未偿还借款分别为8.55亿美元和7.898亿美元，加权平均利率分别为6.22%和6.18%[260] - 2019年6月30日，信贷安排下未偿还借款为1.743亿美元，较2018年12月31日的1.174亿美元有所增加，2019年上半年平均每日未偿还金额为2.213亿美元，最高未偿还金额为2.727亿美元，预计2019年借款最高未偿还金额不超3亿美元[261] - 2019年6月30日，信贷安排下已发行且未偿还的信用证为5890万美元，2019年上半年平均每日未偿还信用证金额为5850万美元，最高未偿还金额为6180万美元[262] - 2019年6月30日，M/I Financial在MIF抵押贷款仓储协议下未偿还金额为7820万美元，2019年上半年平均每日未偿还金额为4240万美元，最高未偿还金额为1.13亿美元[263] - 2019年6月30日，M/I Financial在MIF抵押贷款回购安排下未偿还金额为2580万美元，2019年上半年平均每日未偿还金额为2480万美元，最高未偿还金额为4020万美元[264] - 2019年6月，公司向美国证券交易委员会提交了4亿美元的通用暂搁注册声明，该声明于提交时生效，将于2022年6月到期[265] - 2019年6月30日，“合并未拥有存货”为1310万美元，相应负债也为1310万美元[272] - 截至2019年6月30日，公司土地期权协议的最大风险敞口为5200万美元，包括现金存款3240万美元、预付购置成本600万美元、信用证960万美元和其他非现金存款400万美元[273] - 截至2019年6月30日，公司有2.335亿美元的完工债券和备用信用证未偿还，其中包括1.677亿美元的履约和维护债券、4880万美元的履约信用证、1000万美元的金融信用证和700万美元的金融债券[274] - 2019年6月30日，公司金融工具名义金额中，未承诺利率锁定承诺为14.1479亿美元，相关的远期销售抵押支持证券为14.1亿美元等；资产和负债计量中，抵押贷款待售为1.23909亿美元等；三个和六个月的资产和负债损益中，六个月总收益为79.6万美元[284] - 公司2019年固定利率待售抵押贷款为124,166千美元，加权平均利率4.10%[286] - 公司2019年可变利率待售抵押贷款为185千美元，加权平均利率3.88%[286] - 公司2019 - 2023年及以后长期固定利率债务分别为492千美元、1,233千美元、301,215千美元、900千美元、956千美元、250,000千美元，总计554,796千美元，加权平均利率6.23%[286] - 公司2019年短期可变利率债务为278,303千美元，加权平均利率4.71%[286] - 公司固定利率待售抵押贷款2019年公允价值为123,718千美元[286] - 公司可变利率待售抵押贷款2019年公允价值为191千美元[286] - 公司长期固定利率债务2019年公允价值为562,777千美元[286] - 公司短期可变利率债务2019年公允价值为278,303千美元[286] - 公司2019 - 2023年及以后长期固定利率债务各年加权平均利率分别为5.52%、5.52%、6.73%、5.63%、5.63%、5.63%[286] 各条业务线数据关键指标变化 - 整体业务 - 2019年第二季度，新合同数量增至1731份，较2018年增长6%；上半年增至3375份，增长不到1%[174] - 2019年第二季度，交付房屋数量增至1538套，较2018年增长9%；上半年增至2724套，增长8%[174] - 2019年第二季度，交付房屋的平均销售价格增至38.9万美元，较2018年增长1%；上半年增至39.1万美元，增长3%[174] - 2019年6月30日，活跃社区数量增至220个，较2018年增长5%[174] - 2019年上半年交付房屋数量增长8%，平均销售价格增长3%，使交付房屋毛利改善1540万美元[176] - 2019年上半年公司开设42个新社区，关闭31个社区，截至6月底共有220个社区，2018年同期为209个[181] - 2019年上半年公司在土地收购和开发上分别投入1.663亿美元和1.167亿美元，预计2019年土地相关支出5.5 - 6亿美元[181] - 2019年和2018年Q2，公司房屋建筑业务总取消率分别为14.1%和13.7%；上半年分别为13.1%和12.7%[194] - 2019年和2018年Q2，调整后房屋毛利率分别为17.6%和18.3%；上半年分别为17.5%和18.1%[197] - 2019年和2018年Q2，调整后税前收入分别为4133.2万美元和3649.2万美元[197] - 2019年上半年交付房屋中约79%通过M/I金融融资，2018年上半年为80%[225] 各条业务线数据关键指标变化 - 北方住宅建设业务 - 2019年和2018年Q2，北方地区交付房屋分别为614套和554套；上半年分别为1088套和965套[190] - 2019年第二季度，公司北方地区房屋建筑收入从2018年同期的2.269亿美元增至2.529亿美元，增长11%，运营收入从1900万美元增至2440万美元[200][202] - 2019年第二季度，公司北方地区房屋销售毛利率从2018年同期的17.0%提升至17.9%，调整后房屋销售毛利率从18.4%降至17.9%[202] - 2019年第二季度，公司北方地区新合同数量从2018年同期的656份增至703份，增长7%，积压房屋数量从1330套降至1247套，减少6%[204] - 2019年上半年，公司北方地区房屋建筑收入从2018年同期的3.855亿美元增至4.532亿美元，增长18%，运营收入从3120万美元增至4100万美元[216] - 2019年上半年，公司北方地区房屋销售毛利率从2018年同期的17.2%提升至17.6%，调整后房屋销售毛利率从18.2%降至17.7%[216] - 北方地区新合同数量从2018年上半年的1354份增至2019年上半年的1405份，增长4%；积压房屋数量从2018年6月30日的1330套降至2019年6月30日的1247套，下降6%；积压房屋平均售价从2018年6月30日的42万美元增至2019年6月30日的42.4万美元[219] 各条业务线数据关键指标变化 - 南方住宅建设业务 - 2019年和2018年Q2，南方地区交付房屋分别为924套和855套；上半年分别为1636套和1566套[190] - 2019年第二季度，公司南方地区房屋建筑收入从2018年同期的3.193亿美元增至3.565亿美元，增长12%，运营收入从2450万美元增至2620万美元[205] - 2019年第二季度，公司南方地区房屋销售毛利率从2018年同期的18.3%降至17.4%，土地销售毛利率提高40万美元[205] - 2019年第二季度，公司南方地区新合同数量从2018年同期的975份增至1028份，增长5%，积压房屋数量从1636套降至1598套，减少2%[207] - 南方地区房屋建筑收入从2018年上半年的5.835亿美元增至2019年上半年的6.255亿美元，增长7%；交付房屋数量增加70套，增长4%；交付房屋平均售价增加5000美元，增长1%；土地销售收入增加830万美元；运营收入从2018年上半年的4190万美元增至2019年上半年的4380万美元；房屋建筑毛利率下降60个基点，从2018年上半年的18.0%降至2019年同期的17.4%[220] - 南方地区新合同数量从2018年上半年的2016份降至2019年上半年的1970份，下降2%；积压房屋数量从2018年6月30日的1636套降至2019年6月30日的1598套，下降2%；积压房屋平均售价从2018年6月30日的37.7万美元降至2019年6月30日的37.3万美元[222] 各条业务线数据关键指标变化 - 金融服务业务 - 2019年和2018年Q2，金融服务贷款发放数量分别为1037笔和930笔，发放贷款价值分别为3.19789亿美元和2.8432亿美元；上半年分别为1835笔和1711笔，发放贷款价值分别为5.70989亿美元和5.19802亿美元[192] - 2019年第二季度，公司金融服务收入从2018年同期的1190万美元增至1430万美元，运营收入增加170万美元[209][210] - 金融服务收入从2018年上半年的2690万美元降至2019年上半年的2610万美元，下降3%；贷款发放数量从2018年上半年的1711笔增至2019年上半年的1835笔，增长7%；平均贷款金额从2018年6月30日的3

财务数据和关键指标变化 - 第二季度新合同达1731份，同比增长6%，创公司第二季度记录，去年同期为1631份，较2017年第二季度增长17% [8][28] - 第二季度交付1538套房屋，同比增长9%，占积压订单的58%，去年同期为51% [9][31] - 第二季度收入达6.24亿美元，同比增长12%，创第二季度记录，主要因交付房屋数量增加和平均成交价格提高 [9][31] - 第二季度平均成交价格为38.9万美元，同比增长1%；积压订单销售价格为39.5万美元，较去年略有下降 [9][32] - 第二季度土地毛利润为40万美元，去年同期为8.2万美元 [33] - 第二季度运营毛利率为19.2%，同比下降80个基点，较第一季度下降10个基点 [33] - 第二季度SG&A费用占收入的11.8%，较去年的12.6%改善80个基点 [34] - 第二季度利息费用同比增加30万美元，达1320万美元，因未偿还借款增加和加权平均借款利率提高 [35] - 2019年第二季度有效税率为27%，去年同期为17%，预计今年年有效税率约为26% [36] - 第二季度摊薄后每股收益从去年的0.96美元增至1.08美元，因股数减少和收益改善 [11][37] - 财务服务业务第二季度税前收入为670万美元，较2018年第二季度增长28% [12] - 季度末积压订单销售价值为11亿美元，较去年略有下降；积压订单单位数量为2845套，同比下降4% [15] - 截至6月30日，总房屋建筑库存为18亿美元，较去年同期增加1.11亿美元 [44] - 截至6月30日，未售土地投资为7.97亿美元，去年同期为7.07亿美元 [45] - 2019年第二季度土地购买和开发支出总计1.48亿美元，预计全年为5.5 - 6亿美元，去年为5.52亿美元 [47][48] - 季度末有464套已完工库存房屋，总计1413套库存房屋，去年同期分别为374套和1272套 [49] - 公司财务状况良好，股权为9.04亿美元，房屋建筑债务与资本比率为45% [15][50] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度售出1731套房屋，同比增长6%，社区平均数量增长约5%，销售速度略高于去年 [8] - 最经济实惠的Smart Series系列房屋销售和运营成果良好，第二季度开设多个新社区，季度末在44个社区提供该系列房屋，占总社区的20%，占市场的13%，占第二季度总销售额的20%以上 [13] 金融服务业务 - 抵押和产权业务第二季度税前收入为670万美元，较2018年第二季度增长28%，收入增长20%，达1430万美元，创第二季度记录 [39] - 第二季度首笔抵押贷款的贷款价值比为82%，与2018年第二季度相同；77%的贷款为常规贷款，23%为FHA或VA贷款，去年同期分别为80%和20% [40] - 2019年第二季度平均抵押贷款金额增至30.8万美元，去年同期为30.6万美元 [41] - 贷款发放量增长12%，达1037笔，创第二季度记录；贷款销售量增长11% [41] - 第二季度抵押贷款业务占公司业务的约79%，略低于去年的80% [41] 各个市场数据和关键指标变化 南方地区 - 本季度交付924套房屋，同比增长8%，占公司总数的60%；新合同增长5% [21] - 达拉斯、休斯顿和夏洛特的销售和成交均有显著增长，佛罗里达州萨拉索塔的业务发展取得重大进展，新合同和交付量大幅增加 [21] - 奥兰多和坦帕仍是公司最强劲的市场和业务之一，德克萨斯州奥斯汀也持续取得良好业绩 [22] - 季度末销售积压订单的美元价值较去年同期下降3%，受控地块数量同比增加26% [22] - 季度末该地区有132个社区，较去年6月增加8% [22] 北方地区 - 第二季度交付614套房屋，同比增长11%，占公司总数的40% [23] - 新合同增长7%，销售积压订单的美元价值较去年第二季度末下降5% [24] - 受控地块数量同比减少6%，季度末有88个活跃社区，增加1% [24] - 印第安纳波利斯的成交和销售显著增加，底特律业务有望实现更高销量，哥伦布是强劲市场，明尼阿波利斯的表现和增长令人满意，芝加哥市场较前几年略有放缓 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续发展和投资业务，计划实现约5%的年度社区数量增长，本季度开设24个新社区，季度末有220个活跃社区，较去年同期增加5% [16][30] - 调整地理区域报告方式，将华盛顿特区业务逐步收尾，将北卡罗来纳州的两个市场并入南方地区，将中西部地区更名为北方地区 [17][18] - 持续推出Smart Series系列社区，对该业务板块充满热情，预计其在几个季度内将占公司积压订单的25% [14][77] - 行业竞争方面，不同市场情况不同，整体折扣情况变化不大，部分社区有一定定价权，预计利润率相对稳定 [60][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度业绩非常满意，买家需求稳定，有望在2019年取得强劲表现 [26] - 年初利率接近5%，现在接近4%，利率下降对买家需求有积极影响，公司销售自年初以来逐渐增长 [54][55] - 公司并非处于需求失控的情况，但在多个市场执行情况良好，新市场开始显现成效 [57][58] 其他重要信息 - 公司提醒投资者注意前瞻性陈述的警示性语言，且不承担更新前瞻性陈述的义务 [4][5] - 公司披露了某些非GAAP财务指标，相关GAAP财务指标及差异调节信息可在公司网站的收益报告中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：谈谈当前的需求环境及其自年初以来的进展，以及市场稳步改善的驱动因素，7月的趋势如何 - 年初利率接近5%，现在接近4%，利率下降对买家需求有积极影响，公司销售自年初以来逐渐增长，虽不评论7月情况，但对当前状况持乐观态度 [54][55] - 公司在一些市场的扩张计划开始显现成效，如德克萨斯州社区增加、萨拉索塔业务增长、底特律业务推进等 [56] 问题2：需求环境的改善如何改变了建筑商之间的市场竞争，是否看到激励措施和竞争有所缓解，公司的定价能力如何 - 不同市场情况不同，整体折扣情况变化不大，部分社区有一定定价权，预计利润率相对稳定，但受利率环境等多种因素影响 [60][61] - 公司注重开设新社区，努力提供合适的产品和价格，部分社区有提升定价的机会 [63] 问题3：如果销量保持当前水平，第三季度和第四季度能否实现SG&A利润率的改善 - 公司认为仍有机会改善SG&A利润率，虽随着市场发展提升空间会逐渐缩小，但仍将继续关注运营杠杆的提升 [68][69] 问题4：本季度和去年第二季度，Smart Series系列房屋的成交和订单占比分别是多少 - 预计成交占比在15%左右，因新开设的Smart Series社区部分房屋尚未完成成交 [71][72] - 该系列房屋销售表现良好，吸收速度和利润率高于公司平均水平，年初至今平均销售价格约为30万美元 [75] 问题5：到年底或明年，Smart Series系列房屋预计占总社区的百分比是多少 - 原希望该系列房屋到年底占社区的15%、销售的略高百分比，目前销售占比已达20%，预计几个季度内将占公司积压订单的25% [76][77] 问题6：平均成交价格在过去五六个季度有所波动，能否预估今年的走势 - 预计平均成交价格将略有下降，但具体幅度难以预测，因公司45% - 50%的成交为现房销售会产生影响 [79] 问题7：是否已度过2018年下半年土地销售折扣的最坏时期，这是否会对下半年的毛利率产生积极影响 - 毛利率情况难以预测，预计将保持相对稳定，可能会因Smart Series系列房屋的影响略有上升 [81][82] 问题8：本季度交付量高于预期，是否有天气影响或其他因素帮助加快成交速度 - 成交周期基本稳定，第二季度现房成交略超50%，积压订单中有更多房屋处于建设后期，这些因素对成交速度有一定帮助，未提及显著的天气影响 [85][86] 问题9：未来社区投资中，Smart Series系列房屋的土地投资占比是多少 - 该比例因市场而异，公司会根据市场竞争、土地可用性等因素不断调整战略，预计该系列房屋在积压订单中的占比将增至25% [91][93] 问题10：Smart Series系列房屋的利润率和销售速度比其他社区好多少 - 公司未提供具体量化数据，仅表示利润率和销售速度更好 [96] 问题11：随着公司规模扩大，计入费用的公司利息支出是否会下降 - 公司不进行此类预测，会根据业务需求和资本结构进行管理，总利息费用占收入的百分比过去几年呈下降趋势，未来可能会继续下降 [98][99]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended March 31, 2019 o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(D) OF THE SECURITIES ACT OF 1934 Commission File Number 1-12434 M/I HOMES, INC. (Exact name of registrant as specified in it charter) Ohio 31-1210837 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收达4.81亿美元创纪录，同比增长10%，主要因交付房屋数量增加和平均成交价格提高 [7][30] - 第一季度税前收入降至2350万美元，较去年的2390万美元下降约2%，主要因市场条件收紧和金融服务部门税前贡献降低 [8] - 第一季度毛利润率同比下降约130个基点，不包括采购会计费用，但较第四季度环比提高40个基点 [9][32] - 第一季度净利润为1770万美元，低于2018年第一季度的1810万美元，摊薄后每股收益从0.60美元增至0.63美元，因流通股数量减少 [9] - 第一季度销售1644套房屋，较去年第一季度减少5%，但仍是公司历史上第二高的季度新合同数量 [10] - 季度末积压销售价值为11亿美元，与去年持平，积压单位从2018年第一季度的2744套略降至2652套 [13] - 第一季度销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的12.9%，较去年改善30个基点 [13][33] - 季度末房屋建筑债务与资本比率为47%，股东权益达8.71亿美元，较去年增长11%，每股账面价值为32美元 [14] - 第一季度土地毛利润为5.5万美元，去年同期为40.4万美元 [32] - 第一季度利息支出较去年增加90万美元，达到1290万美元，因未偿还借款增加和加权平均借款利率提高 [34] - 2019年第一季度有效税率为25%，去年同期为24%，预计2019年全年有效税率约为26% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第一季度交付1186套房屋创纪录，同比增长6%，平均成交价格为39.3万美元，同比增长5% [7] - 第一季度Smart Series系列房屋销售良好且增长，占总销售的比例从去年的不到10%增至超过16%，预计到年底将在15个市场中的13个销售该系列房屋 [11][12] 金融服务业务（抵押贷款和产权业务） - 第一季度税前收入为500万美元，2018年第一季度为880万美元，因竞争压力导致贷款定价利润率降低和新办公室开业费用增加 [37][38] - 第一季度首笔抵押贷款的贷款价值比从2018年的84%降至82% [38] - 第一季度贷款平均金额从去年的30.2万美元增至31.5万美元，发放贷款数量从781笔增至798笔创纪录，贷款销售规模相对不变 [39] - 第一季度抵押贷款业务捕获约79%的业务，与2018年第一季度相同 [39] 各个市场数据和关键指标变化 大西洋中部地区 - 季度末有28个活跃社区，较去年减少7%，新合同同比下降12%，销售积压价值较去年下降7% [20] - 第一季度交付135套房屋，较去年减少21%，占公司总数的11% [21] - 季度末控制地块数量较去年增加2% [21] 南部地区 - 第一季度交付577套房屋，较去年增加7%，占公司总数的49% [21] - 新合同季度内减少9%，销售积压价值较去年高2%，控制地块数量较去年减少15% [22] - 季度末有96个社区，较去年3月增加5% [23] 中西部地区 - 第一季度交付474套房屋，较去年增加15%，占公司总数的40% [24] - 新合同季度内增加1%，销售积压价值较去年末下降4%，控制地块数量较去年增加6% [24] - 季度末有90个活跃社区，较去年增加7% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进Smart Series系列房屋的扩张，预计到2019年底在15个市场中的13个销售该系列房屋 [12] - 持续关注住房销售和整体市场状况，管理增长和新投资 [15] - 努力提高运营效率，改善销售、一般和行政费用比率 [13][33] - 管理资产负债表，平衡土地需求与杠杆和流动性 [43][47] - 公司认为在一些市场面临竞争，特别是高端市场，但未发现明显的竞争对手折扣行为 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2018年末以来住房需求放缓，但公司对第一季度表现满意 [6] - 对业务和市场感到兴奋，认为公司有能力在2019年取得稳健业绩 [25] - 销售在3月表现强劲，反映出住房市场状况改善，部分原因是此前四五个月利率下降50 - 70个基点 [54][55] 其他重要信息 - 2019年第一季度采用新租赁会计准则，导致2100万美元经营租赁资本化 [47] - 预计2019年土地购买和开发支出为5.5 - 6亿美元，已支出1.35亿美元 [45][46] - 季度末有560套已完工库存房屋，共1278套库存房屋，较去年有所增加 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于复活节销售情况 - 公司表示按照惯例不评论刚过去季度的月度销售情况 [52] 问题2：3月销售强劲的原因 - 公司认为3月销售强劲反映了住房市场状况改善，是年初以来的趋势，部分原因是此前四五个月利率下降50 - 70个基点 [54][55] 问题3：南部地区销售吸收情况及具体市场表现 - 公司未提供具体市场细节，称整体流量季度内增长5%，3月更强，1月和2月取消率高于3月，对3月销售满意 [56] 问题4：竞争对手折扣情况及高端住房市场竞争 - 公司表示未发现明显的竞争对手折扣行为，但高端价格点市场竞争更激烈，除德州和辛辛那提外，未面临大量重要的私人建筑商竞争 [57][58] 问题5：激励策略是否有变化及3月是否减少激励 - 公司表示销售季开始时的激励措施在季度内基本维持，随着季度末潜在需求改善，在某些细分市场和地区开始缩减激励 [64] 问题6：金融服务业务竞争环境及收入利润率是否触底 - 公司称银行和其他抵押贷款机构在再融资业务中更激进，导致公司降低利润率以保持竞争力，目前价格压力有一定企稳迹象，若利率保持低位，利润率有望稳定 [67][68] 问题7：能否将地块用于建造低价展示房或高端住房 - 公司表示展示房品牌业务占比很小，会持续评估每个细分市场，若表现不佳会考虑多种措施，但因限制和分区等因素，改变产品有难度，目前多数社区表现可接受 [72][73][75] 问题8：社区流量增长5%但新合同下降10%是否属实 - 公司纠正新合同下降5%，流量增长5% [76][77][78] 问题9：华盛顿特区业务情况及影响 - 公司称目前只剩一个活跃社区，预计年底前售罄，一季度有40万美元遣散费，目前投资规模小，影响不大 [81][82] 问题10：产品通缩情况及定价能力 - 公司以底特律为例说明有一定帮助但不显著，认为目前定价能力不强，但也不需要更多激励措施，预计业务毛利率在20% - 21%之间波动 [84][85][86]

公司业务规模与布局 - 公司自成立以来已售出超111,400套房屋[14] - 公司目前在10个州的16个市场的209个社区提供房屋销售[16] - 截至2018年12月31日，公司雇佣了235名房屋销售顾问[28] - 公司目前提供超过750种不同的户型设计[37] - 公司在多数市场积极销售“智能系列”户型，该系列已成为整体产品阵容的重要且成功的一部分[38] - 截至2018年12月31日，公司共有员工1359人，其中房屋建造业务1085人、金融服务业务178人、管理和行政服务97人[64] 业务线收入占比 - 2018年和2017年，住宅建设业务分别占综合收入的98%和97%，金融服务业务分别占2%和3%[16][17] 房屋销售价格 - 2018年交付房屋的平均销售价格为38.4万美元，截至2018年12月31日积压房屋的平均销售价格为40.9万美元[16] - 公司提供的房屋基础销售价格从约18万美元到111万美元不等[16][36] 房屋节能与得分情况 - 公司提供的节能房屋相比按最低规范建造的房屋，能为客户节省高达30%的能源成本[24] - 公司各部门的平均得分通常低于美国环保署能源之星目标标准72 - 75或二手房的平均得分（130或更高）[25] 成交房屋库存房占比 - 2018年和2017年成交房屋中，库存房占比分别为45%和47%[42] 积压订单情况 - 截至2018年12月31日，积压订单有2194套房屋，总销售价值8.967亿美元；2017年同期分别为2014套和7.913亿美元[45] 保修费用占比 - 2018年、2017年和2016年，保修费用（不包括特定佛罗里达社区的灰泥相关维修成本）分别占总住房收入的0.8%、0.8%和0.9%[47] 内部开发地块比例 - 2018年和2017年，公司内部开发的地块比例分别超过74%和72%[51] 土地持有情况 - 截至2018年12月31日，公司土地持有情况为：已开发地块6011块、开发中地块2413块、未开发地块5639块，总计28723块[55] 房屋建造周期 - 公司房屋建造通常从开工到完工需4 - 6个月，受房屋大小、复杂度、天气、劳动力和材料供应等因素影响[42] 地块供应目标 - 公司目标是维持约3 - 5年的地块供应，包括期权合同和购买协议控制的地块[48] 业务季节性 - 公司房屋建造业务具有明显季节性，下半年交付房屋大幅增加，金融服务业务贷款发放也对应呈现季节性[63] - 公司业务具有季节性，第三和第四季度房屋交付数量和相关房屋销售收入通常高于第一和第二季度[111] 业务法规风险 - 公司房屋建造和金融服务业务需遵守众多法律法规，可能导致成本增加、活动延迟或受限[60][61][62] 市场需求与利率影响 - 2018年下半年新房需求放缓，因利率和房价上升[71] - 2017 - 2018年美联储多次提高基准利率，2019年可能继续加息，加息会增加购房成本并降低需求[79] 成本与毛利率影响 - 2018年公司经历劳动力和材料成本增加，侵蚀房屋销售毛利率[85] 税收政策影响 - 2017年《减税与就业法案》规定，到2025年底，房地产税和州及地方所得税或销售税年度扣除限额为1万美元，抵押贷款利息扣除仅适用于不超过75万美元的购置债务[87] 业务竞争风险 - 公司在房屋建筑和金融服务业务面临激烈竞争，可能导致新合同、交付房屋数量和平均销售价格下降[73][75] 融资风险 - 抵押贷款融资可用性降低、利率或首付要求大幅增加会对公司业务产生不利影响[76] 土地获取风险 - 土地获取若无法满足合理价格和条款，会影响公司房屋销售收入和运营结果[81] 土地投资减值风险 - 公司土地投资面临潜在减值风险，市场价值下降会影响利润[82] 地域限制风险 - 公司业务受地域限制，若当前市场新房需求或房屋建筑活动水平下降，会产生不利影响[89] 金融协议情况 - 公司M/I Financial有1.25亿美元的有抵押仓储协议，将于2019年6月21日到期[96] - 公司有5亿美元的抵押贷款回购协议，修订日期为2017年10月30日[106] - 公司2013年7月18日的5亿美元无担保循环信贷安排有修订，借款人为M/I Homes, Inc.，由公司全资住宅建筑子公司担保[103] 债务与借款额度 - 截至2018年12月31日，公司约有6.678亿美元的债务（扣除债务发行成本），不包括信用证发行、MIF抵押仓储协议和MIF抵押贷款回购安排[106] - 截至2018年12月31日，公司在信贷安排下有3.299亿美元的剩余借款额度[106] 借款成本影响 - 2018年短期利率因美联储行动而上升，借款成本增加，2019年可能进一步增加[111] 公司扩张风险 - 公司扩张可能对流动性和盈利能力产生重大不利影响，收购可能导致现有股东股权稀释[91] 无形资产减值风险 - 公司可能对无形资产进行减值注销，这可能对运营结果产生重大不利影响[92] 办公大楼资产情况 - 公司拥有约85,000平方英尺的办公大楼，截至2018年9月30日将其重新分类为待售资产[129] 普通股情况 - 截至2019年2月20日，公司普通股约有444名登记持有人，已发行30,137,141股，流通27,521,304股[134] 普通股累计总回报 - 假设初始投资100美元并再投资所有股息，2013 - 2018年公司普通股累计总回报在2013年末为100美元，2014年末为90.22美元，2015年末为86.13美元，2016年末为98.94美元，2017年末为135.17美元，2018年末为82.59美元[137] 股票回购情况 - 2018年第四季度，10月购买254,427股，均价23.16美元；11月购买228,883股，均价23.63美元；12月购买148,243股，均价22.41美元；季度共购买631,553股，均价23.16美元[138] - 2018年8月14日，公司董事会授权一项最高5000万美元的股票回购计划，该计划无到期日[138] 公司财务关键指标（2016 - 2018年） - 2018年公司收入为22.86282亿美元，2017年为19.61971亿美元，2016年为16.91327亿美元[142] - 2018年公司净利润为1.07663亿美元，2017年为7208.1万美元，2016年为5660.9万美元[142] - 2018年公司普通股股东基本每股收益为3.81美元，摊薄后每股收益为3.70美元[142] - 2018年公司库存为16.7446亿美元，2017年为14.14574亿美元，2016年为12.15934亿美元[142] - 2018年公司总资产为20.21581亿美元，2017年为18.64771亿美元，2016年为15.48511亿美元[142] - 2018年公司股东权益为8.55303亿美元，2017年为7.47298亿美元，2016年为6.54174亿美元[142] - 2018年公司因收购Pinnacle Homes产生510万美元与购买会计调整相关的费用[142] - 2017年和2016年公司因佛罗里达社区灰泥相关维修成本分别产生850万美元和1940万美元的税前费用[142] - 2018 - 2014年公司分别产生580万、770万、400万、360万和350万美元的税前减值费用[142] - 2018、2017、2016年总营收分别为22.86282亿美元、19.61971亿美元、16.91327亿美元[195] - 2018、2017、2016年总毛利分别为4.43769亿美元、3.93268亿美元、3.29152亿美元[195] - 2018、2017、2016年总销售、一般和行政费用分别为2.80608亿美元、2.54609亿美元、2.20409亿美元[195] - 2018、2017、2016年总运营收入分别为1.63161亿美元、1.38659亿美元、1.08743亿美元[195] - 2018、2017、2016年总利息费用分别为2048.4万美元、1887.4万美元、1759.8万美元[195] - 2018、2017、2016年所得税前收入分别为1.41289亿美元、1.20324亿美元、9178.5万美元[195] - 2018、2017、2016年总折旧和摊销分别为1453.1万美元、1417.4万美元、1360.6万美元[195] - 2018、2017、2016年总资产分别为20.21581亿美元、18.64771亿美元、15.48511亿美元[198] 收入确认准则影响 - 2018年公司采用FASB ASC 606确认收入，对2018年结果无重大调整[149] 商誉情况 - 2018年12月31日，公司因收购Pinnacle Homes的房屋建造资产和业务，记录了1640万美元的商誉[161] - 公司于2018年12月31日结束的财年提前采用ASU 2017 - 04，该准则对公司合并财务报表和披露无影响，2018年第四季度年度商誉减值分析未发现减值迹象[162] 可变利益实体情况 - 2018年和2017年12月31日，公司不是土地期权或购买协议相关可变利益实体的主要受益人[166] 保修储备与索赔储备情况 - 公司的保修储备受佛罗里达州部分社区灰泥相关维修影响[171] - 公司在俄亥俄州的工人赔偿索赔为自保，为低于免赔额的一般责任索赔记录储备金[172] 股份奖励情况 - 公司授予员工和董事股票期权、董事股票单位和绩效股票单位等股份奖励，按ASC 718计量和确认补偿费用[173] 递延税资产情况 - 2018年12月31日，公司递延税资产和州净运营亏损结转无估值备抵[177] 可报告分部情况 - 公司确定可报告分部为中西部房屋建造、南部房屋建造、中大西洋房屋建造和金融服务业务[180] 2018年公司业务成果 - 2018年公司新合同、房屋交付、收入和净收入创纪录，金融服务业务收入和贷款发放数量也创纪录[182] - 2018年下半年房屋建造行业需求因抵押贷款利率上升和房价上涨而疲软，但支撑需求增长的基本面仍有利，公司2018年每个社区的销售吸收速度与2017年一致[182] - 2018年所得税前收入从2017年的1.203亿美元增至1.413亿美元，增长17%；调整后所得税前收入从2017年的1.365亿美元增至1.539亿美元，增长13%[183] - 2018年归属于普通股股东的净利润为1.077亿美元，摊薄后每股收益为3.70美元；2017年为6620万美元，摊薄后每股收益为2.26美元；调整后归属于普通股股东的净利润从2017年的8530万美元增至1.173亿美元，增长37%[184][185] - 2018年新合同数量增长10%至5845份，交付房屋数量增长14%至5778套，交付房屋平均销售价格增长4%至38.4万美元[184] - 2018年积压房屋数量增长9%，积压房屋总销售价值增长13%至8.97亿美元，积压房屋平均销售价格增长4%至40.9万美元[184] - 2018年公司总营收增长17%至22.9亿美元，其中房屋交付收入为22.2亿美元，土地销售收入为1690万美元，金融服务业务收入为5220万美元[184][186] - 2018年总毛利率较2017年增加5050万美元，房屋建造业务毛利率提高4800万美元，金融服务业务毛利率提高2500万美元；房屋交付毛利率提高4880万美元，但房屋毛利率百分比从2017年的18.1%降至2018年的17.6%[187] - 2018年销售、一般和行政费用增加2600万美元，但占营收的百分比从2017年的13.0%降至2018年的12.3%[189] 土地投资与社区情况 - 2018年公司在土地收购上投资3.305亿美元，在土地开发上投资2.219亿美元，预计2019年在土地购买和开发上的支出约为5.75 - 6亿美元[191] - 2018年底公司控制的地块超过28700块，较2017年底的约28500块增加1%；2018年新开67个社区，关闭56个社区，年末共有209个社区；预计2019年平均社区数量较2018年的205个增加约5%[192] 2019年战略业务目标 - 2019年公司战略业务目标包括在现有市场实现盈利性增长、扩大经济适用房供应、评估新市场投资机会、保持强劲资产负债表以及强调客户服务和产品质量等[194] 各地区业务数据（2018年） - 2018年中西部、南部、大西洋中部地区交付房屋数量分别为2317套、2579套、882套[202] - 2018年中西部、南部、大西洋中部地区新签订单净额分别为2306套、2697套、842套[202] 各业务线数据

财务数据和关键指标变化 - 2018年营收达23亿美元，较2017年增长17%；交付5778套房屋，同比增长14%；售出5845套房屋，同比增长10%；税前收入增长17%，净利润增长49% [6] - 2018年末积压订单价值8.97亿美元，较2017年末增长13%；积压订单房屋数量为2194套，较2017年末增长9% [7] - 2018年第四季度交付1825套房屋，同比增长15%；营收增长16%，达到7.22亿美元 [8] - 2018年第四季度新合同10月增长6%，11月下降5%，12月下降14%，整体较去年第四季度下降4% [25] - 2018年第四季度土地毛利润为150万美元，全年为200万美元；2017年第四季度为200万美元，全年为280万美元 [29] - 2018年第四季度运营毛利率为18.9%，较去年下降90个基点；全年可比毛利率为19.9%，2017年为20.9% [30] - 2018年第四季度SG&A费用占营收的11.1%，较去年的12.3%改善120个基点；全年SG&A费用率为12.3%，较2017年的13.0%改善70个基点 [31] - 2018年第四季度利息费用增加30万美元，全年增加160万美元；第四季度利息支出为1310万美元，去年同期为1130万美元 [32] - 2018年第四季度有效税率为27%，去年同期为34%；预计2019年有效税率约为26% [32][33] - 2018年第四季度摊薄后每股收益增长47%，达到1.32美元（扣除收购相关成本和减值费用后） [33] - 2018年产生2.1亿美元的EBITDA，较去年增长14% [46] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 2018年开设67个新社区，关闭56个；年末活跃社区数量为209个，较2017年末增长11% [14][26] - 2018年第四季度交付1825套房屋，占积压订单的64%，去年同期为67% [28] - 2018年第四季度平均成交价格为38.3万美元，较去年同期增长3%；积压订单平均销售价格为40.9万美元，较去年增长4% [28] 金融服务业务 - 2018年M/I金融服务业务表现出色，贷款发放和营收均创纪录 [13] - 2018年第四季度抵押贷款和产权业务税前收入达到540万美元，较去年增加80万美元 [35] - 2018年第四季度贷款发放量从1165笔增加到1242笔，增长7%；贷款销售量增长21% [37] - 2018年第四季度首套房贷款贷款价值比为81%，低于2017年第四季度的82% [36] - 2018年第四季度79%的贷款为常规贷款，21%为FHA或VA贷款；2017年同期分别为77%和23% [36] - 2018年第四季度平均抵押贷款金额从29.7万美元增加到30万美元 [37] - 2018年第四季度M/I金融服务业务的抵押贷款业务占比约为80%，低于2017年第四季度的82% [37] 各个市场数据和关键指标变化 南部地区 - 2018年第四季度交付760套房屋，全年交付2579套，较2017年增长22%，占公司总数的45% [15] - 2018年第四季度新合同增长1%，全年增长15% [15] - 2018年末销售积压订单的美元价值增长15%，受控地块位置较去年减少8% [16] - 年末该地区有90个社区，较去年增加3% [16] 中西部地区 - 2018年第四季度交付769套房屋，全年交付2317套，较去年增长21%，占公司总数的40% [18] - 2018年第四季度新合同下降4%，全年增长17% [18] - 2018年销售积压订单的美元价值从年初增长19%，受控地块位置较去年增加13% [18] - 年末该地区有90个活跃社区，较去年12月增长30% [19] 中大西洋地区 - 2018年第四季度交付296套房屋，较去年下降3%；全年交付882套，占公司总数的15% [22] - 2018年第四季度新合同下降14%，销售积压订单较年初下降10% [22] - 年末该地区共有29个社区，较年初下降9%；总受控地块较去年减少5% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大Smart Series产品线，预计到2019年底，将在16个市场中的14个销售该系列房屋，占公司总销售额的比例超过15% [12] - 公司注重提高运营效率，改善运营杠杆，管理费用以应对市场挑战 [50] - 公司在土地管理方面，根据市场情况出售土地以获取利润，并计划2019年在土地购买和开发上投入5.75 - 6亿美元 [29][44] - 行业竞争方面，各细分市场竞争情况不同，公司根据细分市场情况进行定价和激励措施调整，以平衡价格和销售速度 [74][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前住房市场条件比去年更具挑战性，需求疲软，可负担性是问题，公司可能继续面临利润率压力 [23] - 进入2019年，公司拥有坚实的积压订单、优质社区和多个计划新开的社区，认为自身处于有利地位 [23] - 尽管经济不确定性和市场波动仍存在，但随着春季销售季节开始，市场似乎有更多乐观情绪，近期客流量有上升趋势 [10] 其他重要信息 - 2018年末公司总房屋建造库存为17亿美元，较2017年末增加2.6亿美元 [40] - 2018年末未售出土地投资为7.82亿美元，其中中西部地区为3.21亿美元，南部地区为3.23亿美元，中大西洋地区为1.38亿美元 [41][42] - 2018年末公司拥有6011套未售出成品地块，平均成本为每套8.1万美元，占积压订单平均销售价格的20% [41] - 2018年第四季度，公司花费7400万美元购买土地，7000万美元用于土地开发，全年共花费5.52亿美元 [44] - 2018年末公司有591套已完工库存房屋，1443套总库存房屋；2017年末分别为477套和1134套 [45] - 2018年下半年，公司回购了110万股流通股；第四季度回购了63万股普通股，花费1460万美元 [33][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度管理费用未像以往那样在第四季度较第三季度增加的原因 - 公司过去几年一直关注提高运营杠杆，通过增加业务量和管理费用实现了这一改善，此外在德州市场扩大规模也有帮助 [50][51] 问题2: 第四季度利润率下降的原因及当前激励措施情况 - 第四季度销售的样板房数量增加，且市场情况不稳定，需根据细分市场进行价格调整 [54] - 目前利润率压力没有加剧，市场情况不确定，但客流量有所上升，Smart Series产品线的扩大将有助于销售速度和利润率 [55][58] 问题3: 1月份寒冷天气对销售的影响 - 寒冷天气可能有一定影响，但天气转暖后销售情况也不一定会大幅改善 [59] 问题4: 6.75债券近期赎回价格下降，是否有近期再融资计划 - 公司目前没有立即进行再融资的计划，将继续关注市场情况，且短期内没有到期债务，对到期结构感到满意 [62][63] 问题5: Smart Series产品线占比是指营收还是交付量 - 到2019年底，Smart Series房屋预计将在14个市场销售，占公司总销售单元的比例超过15% [65] 问题6: 为Smart Series社区购买土地的竞争情况 - 优质土地竞争激烈，部分市场的监管流程对高密度、经济适用房有负面看法，影响了土地获取 [68] 问题7: 若木材价格保持当前水平，何时能看到毛利率提升，以及基础定价情况 - 木材价格下降的好处预计在今年第二和第三季度体现；每个细分市场情况不同，部分新社区有提高利润率的机会，但多数社区仍面临定价压力 [72][73] 问题8: 竞争对手在成品样板房价格折扣和在建房屋激励措施方面的情况 - 自去年第四季度以来，竞争对手都增加了一些激励措施，但公司和竞争对手都根据细分市场情况进行管理，目前激励和利润率削减情况已趋于平稳 [74][75] 问题9: 近期土地购买中用于Smart Series产品线的比例 - 公司预计未来一两年Smart Series产品线占业务的比例约为20%，土地购买大致符合这一比例，但不同地区可能有所差异 [79] 问题10: 公司对样板房建造的看法 - 公司根据细分市场情况决定样板房建造数量，哲学未发生重大变化，会继续关注这一问题 [83][84] 问题11: 取消率较去年上升约5个百分点，是否有地域集中情况 - 取消率上升在德州较为明显，但公司对整体取消率感到满意 [86]