物业持有与分布情况 - 截至2020年9月30日，公司全资拥有184处物业，非控股权益涉及3处物业，总面积约44.4万平方英尺，物业分布于34个州和哥伦比亚特区，可出租面积约2490.9万平方英尺[83] 租户与租金情况 - 截至2020年9月30日，物业租给357个租户，加权平均剩余租期约5.2年，美国政府是最大租户，占年化租金收入约25.2%[83] - 截至2020年10月27日，公司向19个租户提供临时租金援助，总计2550美元，占2020年9月30日年化租金收入约3.6%[85] - 截至2020年9月30日，递延付款总计2096美元，计入合并资产负债表的应收账款[85] - 2020年第三季度，公司收取约99%的合同租金[85] - 截至2020年10月29日，公司循环信贷额度可用资金75万美元，2022年前无重大债务到期，2020年9月30日年化租金收入的64.7%来自投资级租户[89] - 截至2020年9月30日，公司可出租面积的91.2%已出租，2019年9月30日为93.3%[94] - 2020年第三季度和前九个月，所有物业每平方英尺平均有效租金分别为25.85美元和25.89美元，2019年同期分别为26.49美元和27.21美元[98] - 2020年第三季度和前九个月，分别有71.5万和217.3万平方英尺租约到期，新签和续约租约面积分别为59.5万和182.6万平方英尺[100][102] - 2020年第三季度和前九个月，新签和续约租约加权平均租金较之前租金分别高出31.0%和8.0%，加权平均租期分别为10.6年和7.1年[102] - 2020年第三季度，新租可出租面积1.8万平方英尺，续租57.7万平方英尺，租户租赁成本和优惠承诺总计623.8万美元；前九个月，新租17.7万平方英尺，续租164.9万平方英尺，总计182.6万平方英尺，租户租赁成本和优惠承诺总计3569.7万美元[104] - 2020年第三季度，新租有效租金每平方英尺从31.85美元涨至33.78美元，续租从15.50美元涨至18.24美元；前九个月，新租从29.95美元降至29.94美元，续租从26.91美元涨至28.70美元[105] - 截至2020年9月30日，约378万平方英尺的租约将于2021年12月31日前到期；预计约262.6万平方英尺租约到期后租户不续租[109] - 2020 - 2029年及以后，各年到期租约的数量、面积、占比、租金收入及占比不同，加权平均剩余租期约为5.1 - 5.2年[110] - 截至2020年9月30日，约7.5%的可出租面积和9.2%的年化租金收入对应的租户有提前终止租约的权利；2020 - 2035年部分年份其他租户也有相应比例的提前终止权[112] - 截至2020年9月30日，14个租户若立法机构或资金部门未拨款则有权终止租约，这些租户占可出租面积的5.4%，贡献年化租金收入的6.2%[112] - 截至2020年9月30日，公司24.1%的年化租金收入来自华盛顿特区都会区[114] - 截至2020年9月30日，贡献年化租金收入57.2%的租户为投资级评级（或其付款义务由投资级评级母公司担保），另有7.5%的租户为投资级评级母公司的子公司[115] - 截至2020年9月30日，美国政府贡献年化租金收入145,953美元，占比25.2%，为贡献最多的租户[117] 物业交易情况 - 2020年前九个月，公司以11,500美元收购波士顿一处房产；10月，公司达成协议以15,250美元收购佐治亚州布鲁克黑文三处房产[118] - 2020年前九个月，公司出售六处总面积734,784平方英尺的房产，总售价85,363美元；10月，出售弗吉尼亚州费尔法克斯一处171,000平方英尺的商业园区，售价25,100美元[120] 债务相关情况 - 2020年1月，公司赎回400,000美元3.60%的2020年到期高级无抵押票据[122] - 2020年3月，公司提前偿还两笔抵押票据，本金分别为13,095美元（年利率5.9%）和66,780美元（年利率4.0%）[123][124] - 2020年4月，公司提前偿还本金为32,677美元、年利率5.7%的抵押票据[125] - 2020年6月，公司发行150,000美元6.375%的2050年到期高级无抵押票据，承销商7月额外购买12,000美元，净收益156,186美元[126] - 2020年8月，公司到期偿还本金为39,635美元、年利率2.2%的抵押票据[127] - 2020年9月，公司发行250,000美元4.50%的2025年到期高级无抵押票据，净收益251,269美元[128] - 截至2020年9月30日，估计未使用的租赁相关债务为6130.7万美元[108] - 2019年赎回3.75%高级无抵押票据350000美元，2020年1月赎回3.60%高级无抵押票据400000美元，2020年偿还4笔抵押票据本金共计152187美元；2020年6月和7月发行6.375%高级无抵押票据162000美元，9月发行4.50%高级无抵押票据250000美元[159] - 2020年债务提前清偿损失为3839美元，2019年为769美元[160] - 截至2020年10月29日，循环信贷额度可用750000美元，2022年前无重大债务到期；截至2020年10月27日，已向19个租户提供临时租金援助2550美元，占2020年9月30日年化租金收入约3.6%[173] - 公司维持750,000美元的循环信贷安排，2020年9月30日年利率为1.2%，特定情况下最高借款额度可增至1,950,000美元[179][180] - 2020年1月赎回400,000美元3.60%的高级无抵押票据，3 - 8月偿还多笔抵押贷款[182][183][184][185][187] - 2020年6月发行150,000美元6.375%的高级无抵押票据，7月承销商额外购买12,000美元，9月发行250,000美元4.50%的高级无抵押票据[186][188] - 截至2020年9月30日，债务到期情况为2020年632美元、2021年1,541美元、2022年625,518美元、2023年143,784美元、2024年350,000美元、2025年及以后1,122,000美元[189] - 截至2020年9月30日，公司估计未使用的租赁相关债务为61,307美元[190] - 截至2020年9月30日，公司主要债务包括2,072,000美元的高级无抵押票据和171,475美元的抵押贷款[196] - 截至2020年9月30日，公司未偿还固定利率债务本金总额为2243475千美元，年利息费用为103783千美元[202] - 截至2020年9月30日，公司在两个合资企业分别拥有51%和50%的权益，合资企业固定利率债务本金总额为82000千美元，年利息费用为3226千美元[206] - 截至2020年9月30日，公司无未偿还浮动利率债务，750000千美元循环信贷安排于2023年1月31日到期[208] 财务指标变化情况 - 2020年租赁收入减少7692.6万美元，降幅14.8%，主要因物业处置、可比物业和重大重建物业收入减少，部分被收购物业收入增加抵消[147] - 2020年房地产税减少666.2万美元，降幅12.0%，主要因物业处置和重大重建物业税收减少，部分被可比物业和收购物业税收增加抵消[147] - 2020年公用事业费用减少659.2万美元，降幅25.0%，主要因物业处置和可比物业费用减少，部分被重大重建物业费用增加抵消[147] - 2020年其他运营费用减少1217.1万美元，降幅13.5%，主要因物业处置、可比物业和重大重建物业费用减少，部分被收购物业费用增加抵消[147] - 2020年折旧和摊销减少3703.3万美元，降幅16.4%，主要因可比物业、物业处置和重大重建物业折旧减少，部分被收购物业折旧增加抵消[147] - 2020年房地产减值损失减少1115.1万美元，降幅79.1%，2020年为295.4万美元，2019年为1410.5万美元[147] - 2020年房地产销售收益减少2271.6万美元，降幅67.7%，2020年为1082.2万美元，2019年为3353.8万美元[147] - 2020年利息和其他收入减少10.9万美元，降幅12.9%，主要因抵押贷款应收票据还清、现金余额和投资回报降低[141][147] - 2020年利息费用减少2538.7万美元，降幅24.2%，主要因未偿债务余额降低和加权平均利率下降，部分被新发行债券利息增加抵消[142][143][147] - 2020年净亏损减少4303.6万美元，降幅124.0%，主要因上述各项收支变化[145][147] - 2020年房地产减值损失为2954美元，2019年为14105美元（含出售35处房产相关损失2626美元）[154] - 2020年出售6处房产净收益为10822美元，2019年出售3处房产收益为33538美元[156] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，物业净营业收入（Property NOI）2020年分别为95763美元和294783美元，2019年分别为108693美元和346284美元[167] - 截至2020年9月30日的三个月和九个月，资金运营收益（FFO）2020年分别为62628美元和193536美元，2019年分别为69455美元和220811美元；正常化资金运营收益（Normalized FFO）2020年分别为62628美元和197375美元，2019年分别为69739美元和222262美元[170] - 2020年前9个月经营活动现金流从2019年的148,138美元增至166,098美元，投资活动现金流从639,768美元降至18,104美元，融资活动现金流从793,816美元降至227,259美元[177] 分红情况 - 2020年10月15日宣布普通股季度现金分红为每股0.55美元（每年每股2.20美元），预计分红率不变[174] - 2020年前9个月向普通股股东支付季度股息总计79,546美元，2020年10月15日宣布每股0.55美元的季度股息，约26,600美元[193] 利率风险相关情况 - 若固定利率债务再融资利率较当前高或低1个百分点，公司年利息成本将增加或减少约22435千美元[203] - 假设其他因素不变，利率立即提高1个百分点，固定利率债务公允价值将变化约108276千美元[204] - 循环信贷安排借款利率为LIBOR加溢价，公司易受美元短期利率和信用评级变化影响[209] - 若2020年9月30日循环信贷安排全额提取，利率提高1个百分点，年浮动利率利息费用将从9000千美元增至16500千美元，每股收益影响从0.19增至0.34[210] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司循环信贷安排利息计算方式可能会调整，但不确定能否近似当前按LIBOR计算的利率[213] - 公司管理利率风险策略自2019年12月31日以来未发生重大变化，近期也无重大调整计划[201] - 部分固定利率有担保债务安排允许提前还款，可能降低到期再融资利率上升的风险[205] 其他情况 - 由于COVID - 19疫情，2020年新租赁业务量放缓，且趋势可能持续，公司难以预测市场和政府情况对财务结果的影响[109,113] - 2019年7月1日出售280万股RMR Inc. A类普通股产生净亏损[157] - 公司拥有两个非合并合资企业51%和50%的权益，合资企业的物业背负总计82,000美元的抵押贷款[194] - 公司与RMR LLC、RMR Inc.等存在关联方交易，人员和服务由RMR LLC提供[199]

财务数据和关键指标变化 - 二季度正常化运营资金（normalized FFO）为6720万美元，即每股1.40美元，超过市场共识的每股1.34美元和公司指引上限的每股1.36美元 [29] - 二季度可分配现金（CAD）为4550万美元，即每股0.95美元，CAD派息率为57.9%，7月宣布每股0.55美元股息，维持之前水平，预计2020年派息率低于75%的目标 [30][31] - 与2019年第二季度相比，租金收入、物业运营费用、折旧和摊销均下降，主要因自2019年4月1日以来出售29处物业，总收益6.66亿美元 [32] - 二季度一般及行政费用（G&A）为720万美元，低于2019年二季度的870万美元，主要因物业处置后债务水平降低，支付给RMR的业务管理费减少，以及公司平均股价下降 [32] - 二季度利息费用为2520万美元，低于2019年二季度的3530万美元，主要因自2019年7月1日以来偿还7.5亿美元无抵押优先票据、自2019年4月1日以来偿还2.35亿美元定期贷款和2020年偿还1.13亿美元有抵押债务 [34] - 二季度同店现金基础净营业收入（NOI）同比增长240万美元，即2.5%，超过指引上限1.5% [35] - 预计2020年第三季度正常化运营资金在每股27 - 29美元之间，同店现金基础NOI同比增长1% - 3% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成64.2万平方英尺的新租约和续租约，租金平均上调3.9%，加权平均租约期限超过6年，每平方英尺每年的租赁资本为4.25美元，年初至今租赁活动的租金平均上调4%，加权平均租约期限为5.4年，季度末入住率为91.7%，较上一季度提高20个基点 [17] - 二季度租金收取情况良好，98%的现金租金已收取，4 - 9月共批准250万美元的租金延期，占同期合同现金租金的88个基点 [12] - 截至7月27日，7月租金义务的97%已收取，调整租金延期后为98%，自第一季度财报电话会议以来，批准租金延期的租户数量从18个增至23个，累计延期租金为250万美元 [39][40] - 租户观察名单目前包括18个租户，其中11个未支付租金且未获租金延期，主要是健身、餐饮等建筑配套租户，占公司总租赁面积的20个基点，每月合同租金约20万美元 [41] - 二季度记录了96.2万美元的收入准备金，占二季度租金收入的66个基点，较上一季度增加 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 与去年同期相比，公司租赁量增长约12.5%，而整体市场下降44% [11] - 新租赁量落后于疫情前水平，但租户参观量有所增加，续租活动持续推进，租赁管道活跃，正在洽谈的面积达210万平方英尺，其中约40万平方英尺处于谈判后期 [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已暂时暂停资本循环计划，但认为从第四季度开始可能有机会出售部分物业，目标是在未来18个月内通过资本循环计划实现每年3亿美元的现金流入 [15][58] - 7月，公司达成协议以3810万美元收购科罗拉多州丹佛的一处单租户办公物业，该物业已100%出租给一家投资级租户，租期11.5年，预计在下一次财报电话会议前完成交易 [14] - 公司正在评估华盛顿特区一处物业的混合用途重建计划，包括增加两层，预计在2023年初交付，现金回报率为8% - 10%，重建成本约1.5亿美元 [24] - 公司认为其租户基础的多样性和财务实力将有助于应对经济不确定性，近63%的年化收入来自投资级租户，其中近39%来自政府部门，从事必需品或服务业务的租户占年化收入的78%，约95%被认为是低风险行业 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场对办公空间的使用和租户需求存在不确定性，但公司核心业务表现出色，二季度正常化运营资金和同店现金NOI增长均超预期 [10] - 公司预计年底租金上调3% - 5%，入住率约91%，较上一季度的预测有所改善 [20] - 考虑到疫情带来的不确定性，公司仅对2020年剩余时间的租户迁出情况提供指引，预计年化租金的迁出率约为50个基点 [23] - 公司认为租户对灵活办公空间的需求变化不大，政府和政府承包商租户因战略位置和安全要求，续租活动未减少办公面积 [21] 其他重要信息 - RMR发布首份年度可持续发展报告，突出多项环境、社会和治理（ESG）举措和相应里程碑，包括公司董事会中女性占比37%，RMR的能源管理计划使同店能源消耗同比降低4.9%，公司获得美国环保署2020年能源之星持续卓越奖 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户观察名单中未支付租金租户的情况及应对计划 - 11个未支付租金的租户中，有一个已申请破产，另一个位于华盛顿特区的健身房租户表示在情况稳定前不打算支付租金，公司正在积极与租户合作，谨慎处理租金延期问题，避免在租户财务状况不佳时给予延期，以免无法在其破产时提出索赔 [51][53] 问题2: 资本循环计划未来6 - 18个月的情况及收购和出售资产的资本化率差异 - 二季度看到的潜在收购机会主要是核心房地产项目，价格与疫情前变化不大，非核心或增值资产交易很少，公司通过比较出售和收购资产的5年平均现金贡献来评估资本循环计划，认为出售资产的5年现金贡献与收购资产的差异为1% - 2%，目标是在未来18个月内通过该计划实现每年3亿美元的现金流入 [55][56][58] 问题3: 丹佛物业和华盛顿特区靠近联合车站物业的情况 - 华盛顿特区的物业目前主要由美国总务管理局（GSA）占用，GSA将于2021年第一季度末搬迁，公司一直在购买密度信用以增加两层楼，考虑混合用途开发（包括办公、零售和多户住宅）或整租给GSA或其他潜在租户，预计2023年初交付 [61][62][63] 问题4: 计划出售的资产情况及资本分配优先级是否会改变 - 计划出售的资产是公司之前确定用于资本循环计划的资产，因疫情暂停，公司希望通过将这些资产推向市场，根据市场定价决定是否交易，以实现机会主义战略，公司认为疫情并未改变资本分配优先级，而是希望在核心市场对有潜力的资产进行再开发，未来3 - 5年可能有3 - 4个再开发机会 [67][69][72] 问题5: 当前环境对目标杠杆率和可用流动性的影响 - 公司目前不打算发行股权来降低杠杆率，主要工具是资本循环计划，目标杠杆率仍为6% - 6.5%，出售资产的成功与否将对收购和开发产生重大影响 [75] 问题6: 公司开发项目的时间安排及是否需要租户迁出才能进行 - 位于马萨诸塞大道的项目可能于2021年第二季度初启动，另外两个已知租户将迁出的项目分别可能于2023年和2024 - 2025年启动，这些项目的时间安排较为合理，具有战略意义 [78] 问题7: 马萨诸塞大道大楼租户的搬迁情况及是否会续租 - 租户是CIF，他们的定制建筑已完工并开始支付租金，预计会在租约到期时迁出，目前公司正在考虑将该大楼整租给其他租户或进行混合用途开发，两种选择都需要大量投资，整租给政府租户风险较低但回报也较低，混合用途开发回报较高但需在市场不确定的情况下进行，公司认为可以在开工前实现50%的预租 [80][84][86][91][92] 问题8: Technicolor和Tailored Brands的最新情况 - Technicolor的重组主要围绕债务义务，对美国实体的租赁业务没有直接影响，公司与他们在阿拉巴马州亨茨维尔的租约进行了租金重新谈判，导致其在顶级租户名单中的排名从第10降至第13，Tailored Brands预计在第三季度申请破产，公司正在密切关注，其位于休斯顿的总部大楼对公司来说至关重要，目前业务正常，暂无迹象表明会对公司物业产生影响 [96][98][101][102][104] 问题9: 二季度是否有短期续租情况及加权平均租约期限是否受影响 - 二季度有两个短期续租案例，一个是与奥斯汀的一家科技公司签订的3年租约，租金上调23%，另一个是与加州政府签订的近4年租约，属于战略规划的一部分，公司认为这些短期续租是正常情况，未受疫情影响 [106][107][110] 问题10: 未来G&A费用的预期 - 二季度G&A费用为720万美元，根据公司当前股价，这一水平在第三和第四季度仍将是合理的运行率 [112]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 26-4273474 (State or Other Jurisdiction of Incorporation ...

Table of Contents OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-34364 Indicate by check mark whether the registrant: (1) has filed all ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化运营资金（normalized FFO）为6760万美元，即每股1.40美元，超出市场共识预期的每股1.33美元，也高于公司指引的每股1.30 - 1.33美元 [12][33] - 第一季度可分配现金（CAD）为4740万美元，即每股0.98美元，CAD派息率为56.1%，4月宣布每股0.55美元股息，维持之前水平 [35] - 第一季度总一般及行政费用（G&A）为710万美元，低于2019年第一季度的870万美元，主要因物业处置后债务水平降低，支付给RMR的业务管理费减少 [37] - 第一季度利息费用为2720万美元，低于2019年第一季度的3710万美元，主要因2019年7月1日以来偿还7.5亿美元无抵押优先票据及2019年第一季度以来偿还3.88亿美元定期贷款 [40] - 预计2020年第二季度归一化运营资金（normalized FFO）每股在1.33 - 1.36美元之间，第二季度同店税基净运营收入（NOI）增长在 - 0.5%至1.5%之间 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度完成新租和续租面积总计58.9万平方英尺，加权平均租金下降4.1%，加权平均租期4.8年，每平方英尺租赁优惠和资本承诺为4.60美元，总投资组合入住率同比增加190个基点至91.5% [26] - 目前租赁管道面积为160万平方英尺，其中45万平方英尺可吸收投资组合内空置空间，预计近期可转化45%的管道面积 [27] - 第一季度同物业现金基础净运营收入（NOI）同比增长1.2%，超过公司指引的持平至下降2%的范围，主要因费用节省，如除雪成本和公用事业费用减少，但部分被物业保险费增加抵消 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取率保持强劲，与前几个月趋势一致，达到96%，前20大租户占年化租金收入的58.6%，均已支付4月租金 [31] - 截至4月28日，已向18个租户提供临时租金延期，总计延期租金140万美元，占该期间合同现金收入的0.7%，预计租金援助不会影响收入，但会暂时减少现金流 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2019年底完成去杠杆处置计划，原计划2020年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场基本冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [13][46] - 收购计划将暂停，直到出现符合当前经济风险的合适机会 [14] - 公司拥有多元化物业组合，租户行业风险较低，62.2%的年化租金来自投资级评级租户，其中38.4%来自政府租户，约78%的年化租金来自从事关键行业的租户，约94%的年化收入按行业划分被认为是低风险 [11][18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19大流行和油价战导致经济混乱，美国失业率创上世纪30年代以来新高，对全球经济各规模企业产生不利影响，但公司凭借RMR组织的实力和自身优势，不仅能在经济冲击中生存，还有望在经济衰退后繁荣发展 [9][10] - 公司认为政府租户对远程工作的需求不会有重大变化，但可能会重新考虑过去几年提高的利用率；私营部门员工虽远程工作有成效，但多数希望回到办公室，未来可能会有更多人选择每周远程工作1 - 2天，且部分租户可能需要更多办公空间以实现更好的物理距离，因此办公空间使用量可能会增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 其他重要信息 - 公司40栋建筑获得ENERGY STAR认证，且获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴持续卓越奖，这是连续第三年获年度合作伙伴认可，也是首次在能源管理类别获得持续卓越称号；公司管理方RMR集团连续第二年获得2020年ENERGY STAR年度合作伙伴奖 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否已完成今年资产处置流程 - 公司于去年底完成去杠杆处置流程，原计划今年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，但因债务资本缺乏，物业销售市场冻结，决定在市场流动性恢复前不推出资产，希望下半年重启资本循环计划 [46][47] 问题2: 运营费用（OpEx）近期趋势如何 - 因物业内人员减少，物业管理团队采取措施，预计运营费用会下降，但幅度不大 [52] 问题3: 远程工作是否会永久改变办公需求，政府租户未来空间需求如何 - 政府租户对远程工作需求不会有重大变化，但可能重新考虑利用率；私营部门员工多数希望回到办公室，未来可能每周远程工作1 - 2天，部分租户可能需要更多办公空间，办公空间使用量可能增加，但目前判断还为时过早 [53][54] 问题4: 直线租金和租金摊销是否有可预期的运行率 - 2019年底部分免租期结束，对本季度现金净运营收入有利约100万美元，预计第二季度开始还有约140万美元免租期结束；第一季度的租赁摊销数据是一个较好的运行率 [56][58] 问题5: 处置资产后，是否看到有压力的资产所有者，公司是否会改变资产和租户类型 - 目前有一些困境资产所有者想出售资产，但价格尚未大幅下降，买家期望价格下降，卖家未妥协，情况可能在下半年改变；公司无意改变业务计划 [60][62] 问题6: 公司是否有机会提前偿还高利息债务 - 公司债务一般有提前还款罚金，有90天左右无罚金还款窗口，尚未计算提前还款罚金是否划算，目前对债务水平很满意 [63] 问题7: 运营费用未来运行率是否与季度环比值一致 - 预计第二季度费用略高于第一季度，因季节性公用事业费用增加和维修保养活动通常在第二季度较多 [65] 问题8: 顶级租户Tailor Brands情况如何，收购计划是否会因处置延迟而延迟，未来租赁到期租户是否有不续租迹象 - 已同意为Tailor Brands延期4月和5月租金；第一季度出售超8500万美元资产，有能力进行杠杆中性收购，但未看到有吸引力的收购机会，在重新进入处置市场前，收购规模不会很大；今年剩余时间内，约60个基点年化租金的租户确定会搬离，约40个基点的租户有风险，不确定租赁市场何时恢复 [68][69][73]

公司概况 - 公司是专注于拥有、运营和租赁主要租给单一租户和高信用质量实体的房地产投资信托基金，多数物业为办公楼，是46个市场指数的成分股[12] - 由RMR LLC管理，截至2020年3月31日，RMR管理的房地产资产达320亿美元，旗下公司年收入约120亿美元，拥有超2100处物业和近5万名员工[13] 财务数据 - 截至2020年3月31日，总资产40.29亿美元，总负债23.38亿美元，股东权益16.90亿美元[26][29] - 2020年第一季度租金收入1.499亿美元，净收入1084万美元，正常化FFO为6755万美元，CAD为4737万美元[14][26] 债务情况 - 截至2020年3月31日，总债务22.53亿美元，加权平均利率4.072%，债务到期分布在2020 - 2046年[42] - 净债务/总毛资产为50.2%，调整后EBITDAre/利息费用为3.5倍，满足公共债务契约要求[50][51] 物业组合 - 截至2020年3月31日，共有184处物业，总面积2490.6万平方英尺，出租率91.5%[14] - 同一物业2020年第一季度租金收入1.475亿美元，NOI为9937万美元，现金基础NOI为9515万美元[79] 租户情况 - 租户行业包括政府、科技通信、法律咨询等，投资级租户占比62.2%[87][89] - 贡献超1%年度化租金收入的租户共21家，占总年度化租金收入的59.6%[92] 租赁情况 - 2020年第一季度新租面积8.1万平方英尺，续租面积50.8万平方英尺，总租赁面积58.9万平方英尺[83] - 新租和续租的GAAP租金分别增长10.0%和3.6%，加权平均租赁期限分别为10.8年和3.8年[83] 资本支出 - 2020年第一季度资本支出1950万美元，包括租户改进、租赁成本和建筑改进等[53] 非GAAP财务指标 - 包括Property NOI、EBITDAre、FFO等，用于评估运营表现和与其他REITs比较[102] 风险提示 - 补充运营和财务数据包含前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异[121]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or Table of Contents ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission file number 1-34364 OFFICE PROPERTIES INCOME TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 26-4273474 (State of Organization) (IRS Employer Identificati ...

公司参会人员 - 投资者关系经理Olivia Snyder [4] - 总裁、首席执行官兼管理受托人David Blackman [4] - 副总裁Christopher Bilotto [4] - 首席财务官兼财务主管Matthew Brown [4] 会议相关说明 - 未经公司事先书面同意，禁止录制和转播本次电话会议 [5] - 本次电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》及其他证券法所定义的前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，公司无义务修改或公开披露对前瞻性陈述的任何修订结果 [5][6] 问答环节所有提问和回答 - 文档中未提及问答环节的提问和回答内容

这

公司概况 - 公司是专注于办公物业的REIT，投资组合达47亿美元，有200处物业，面积2730万平方英尺，分布在36个州和华盛顿特区[11][12][13] - 物业出租率93.3%，63.9%的收入来自投资级租户，约40%的租金收入来自政府租户[14][22] 风险因素 - 前瞻性陈述存在风险，实际结果可能与预期有重大差异，受经济、市场、竞争、法规等多种因素影响[3][4] - 穆迪将公司信用评级展望更新为负面，可能导致信用评级下调，影响债务融资[4] 财务指标 - 截至2019年9月30日，总毛资产47.36亿美元，总资产43.60亿美元，总负债26.94亿美元，股东权益16.67亿美元[78] - 2019年第三季度租金收入1.67亿美元，净亏损393.9万美元，调整后EBITDAre为1.03亿美元，可供普通股股东分配的FFO为6945.5万美元[78] 杠杆管理 - 通过出售资产降低杠杆，已降至目标范围6.0x - 6.5x以下，若所有资产出售按预期完成，杠杆将降至目标范围低端[31] - 计划每年进行1 - 3亿美元的资本循环计划，用于收购核心物业[35] 收购策略 - 专注收购经济基本面良好、能支持租金增长市场的办公物业，主要为单租户、租期至少七年、对租户有战略意义的物业[38][39] - 也关注政府租户租赁的物业，包括单租户和多租户物业[40] 合作关系 - 与RMR合作，RMR提供规模和效率，拥有328亿美元平台，约600名商业地产专业人员[44][45][75] - RMR收取的费用主要基于业绩，与股东利益一致，激励其提高股东总回报[49][50] 投资亮点 - 具有全国规模和多元化，收入稳定，60%的租约在2024年及以后到期，股息收益率为7.2%[57] - 资本循环计划有助于改善投资组合质量，股息有保障，目标是低于可分配现金的75%[57][58] 近期荣誉 - 2019年获得能源之星合作伙伴年度奖、绿色租赁领袖银奖、房地产管理卓越奖等多项荣誉[69][70] - 多个物业获得BOMA 360认证、LEED银级认证等[71] 债务情况 - 总债务25.97亿美元，加权平均利率4.241%，到期期限6.1年，包括无抵押浮动利率债务、无抵押固定利率债务和有抵押固定利率债务[81] 非GAAP指标 - 报告包含非GAAP财务指标，如FFO、Normalized FFO、EBITDA、EBITDAre、Adjusted EBITDAre、Property NOI和Property Cash Basis NOI，并提供与GAAP指标的调节[7][86]