财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.47美元，较2019年第一季度增长三分之二，虽2019年处置两项几乎全租资产致收益贡献减少，但新收购的亚特兰大和达拉斯物业、新租约承诺及租金滚动抵消了影响 [41] - 第一季度AFFO约1900万美元，受纽约州一份52万平方英尺20年租约的一次性租赁佣金支付影响低于往常 [42] - 2020年第一季度同店NOI现金基础上涨约2%，应计基础上涨约4%，因去年底亚特兰大和休斯顿几份租约开始生效 [42] - 2020年第一季度平均净债务核心EBITDA比率为5.7倍，季度末债务与总资产比率约38.7%，因2月收购盖勒利亚办公塔楼未偿债务增加 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度完成约47万平方英尺租赁，分布于各运营市场，含约12万平方英尺新租户租赁，已执行租约现金租金上涨5%，应计租金上涨15.4% [29] - 截至季度末，投资组合出租率约90%，包括芝加哥一座此前停用现41%出租的塔楼 [32] - 未来18个月租赁到期较少，仅纽约市60 Broad Street的租约规模较大，该租约本月到期，公司正就长期续约进行讨论 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司七个核心市场均处于居家令状态，亚特兰大已开始重新开放部分企业以重建经济，但复苏挑战大且速度慢，取决于疫情持续时间 [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司董事会和管理团队设定三个优先事项：保护租户和员工、保存资本、为未来做准备以适应业务变化，满足客户需求并创新业务方式 [10] - 公司认为自身租户质量高、投资组合优质、资产负债表稳健、流动性良好，能应对疫情不利影响 [46] - 公司预计疫情将使新租赁活动推迟约一个季度，延缓部分预期增长，少数租户改进和重建项目也将延迟 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司第一季度运营和财务结果影响较小，但短期财务影响有待完全显现，长期影响取决于疫情持续时间、对租户的影响及经济复苏速度 [17][26] - 公司认为商业办公房地产行业将发生变化，自身正积极调整以取得成功 [39] - 公司将在当前居家令解除、能更全面评估疫情对经济和租户的长期影响后重新评估指引 [52] 其他重要信息 - 公司为保护租户和员工，加强了卫生、清洁和社交距离措施，确保建筑安全 [14] - 公司及其相关基金会已向七个市场的当地慈善机构捐赠超4万美元，帮助受疫情影响的人 [16] - 公司4月租金收取率达96%，部分租户申请租金延期，主要为小型租户，涉及餐饮、旅游、咨询、零售、联合办公等行业，多数租户已开始利用政府救济资金 [19][20][21] - 公司计划出售费城1901 Market Street资产，预计夏季完成交易，所得款项将用于偿还物业1.6亿美元抵押贷款和消除信贷额度余额 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对1901 Market Street资产交易完成的信心如何，买家是否可能重新谈判或退出 - 公司表示买家3月31日支付了不可退还的定金，该资产因有长期信用良好的租户持续受到关注，交易无财务和其他意外情况，买家有现金完成交易，公司对交易完成有信心 [57][58][59] 问题2: 纽约市租约延迟情况及对租金价差的影响 - 公司认为目前推测疫情对市场租金的影响还为时过早，公司与纽约州的谈判仍在进行，该建筑能满足租户需求，具有竞争力，租约签订可能推迟至明年下半年，租户目前支付的租金有一定涨幅 [61][62][63] 问题3: 补充材料中未看到重建项目信息，能否更新重建项目进展、剩余资金和进度 - 公司称Two Pierce Place项目已完成并投入使用，目前出租率40% - 41%；奥兰多项目因疫情延迟，预计规模1800 - 2000万美元，资金支出将放缓；纽约州建设项目因疫情暂停，但对收入流无重大影响 [69][70][72] 问题4: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的现金收益率、资本支出计划和资产定位 - 公司表示该项目与一家大型电子商务公司有合作，约13万平方英尺待开始的租赁面积将在今年晚些时候带来400 - 500万美元额外收入，现金收益约700万美元，GAAP收益率更高；原业主已对建筑设施进行现代化改造，目前无需大量资本支出 [78][79][81] 问题5: 若联合办公租户无法支付租金，收回空间后公司将如何处理 - 公司表示已分散联合办公业务风险，若收回空间，可能将其作为释放阀，引入管理公司运营，为现有租户提供额外空间，目前多数联合办公运营商租金支付正常 [83][84][87] 问题6: 除纽约市外，2020年和2021年较大的租赁到期情况 - 公司称除纽约市外，2020年和2021年租赁到期率分别约4%和5%，2020年达拉斯和亚特兰大部分租户租约到期，部分租户将搬离，但已纳入此前指引，对2020年收入流影响不大 [88][89][90] 问题7: 联合办公租户的租金支付情况、现金支付比例、建设进度、与他们的讨论情况及是否想续租或转换租约 - 公司称WeWork租金支付正常，与较小运营商有讨论并正在合作；WeWork两个地点已建成，一个在免租期，一个在支付租金，奥兰多地点因消防审批问题可能需重新规划空间；所有联合办公租约都有显著的信用增强措施 [93][94][96] 问题8: 亚马逊和另一个大型租户第四季度入住是否会延迟，亚马逊新增13万平方英尺租赁面积是否计入前五大租户计算 - 公司表示亚马逊13万平方英尺租赁面积已计入前五大租户计算，预计第四季度入住无延迟 [97] 问题9: 会计方面，坏账准备金和直线租金冲销情况，目前如何看待 - 公司称历史坏账费用较少，过去几年一年不到5万美元，去年为15万美元；目前未进行重大坏账计提，也未收到相关要求 [98][99] 问题10: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的停车比率 - 公司称该建筑停车比率约为每1000平方英尺3个车位，项目位于大型零售中心旁，与零售业主有合作关系，可在工作日获得更多停车位 [103][104][105] 问题11: 皮尔斯项目的NOI情况 - 公司称该项目目前NOI不高，仅获得少量现金流，希望在居家令解除后吸引更多租户参观，填补约20万平方英尺的空置空间 [106][107] 问题12: 200 South Orange项目建设恢复后，将有多少面积停用 - 公司称项目主要集中在建筑底层大堂和设施区域，SunTrust此前已腾出约12万平方英尺空间，部分已租给WeWork，将在合适时间恢复基础建设 [108][109][110] 问题13: 认为WeWork在2021年是否会继续经营并支付租金 - 公司表示目前推测租户财务状况和流动性还为时过早，WeWork表现良好，按时支付租金，加上公司有保证金，对其作为运营商和租户感到放心，但疫情持续时间将对其业务产生较大影响 [112][113]

公司概况 - 公司是位于美国东部七个主要市场的A级写字楼物业所有者，投资级评级，约50亿美元的投资组合，面积约1800万平方英尺，64%获能源之星认证，40%获LEED认证[4] 财务业绩 - 2020年第一季度净收入870万美元，摊薄后每股0.07美元，低于2019年同期的5020万美元和每股0.40美元，主要因2019年第一季度房地产资产出售收益及2020年更高的摊销和折旧费用[27] - 2020年第一季度资金运营（FFO）为5990万美元，摊薄后每股0.47美元，高于2019年同期，源于租金增长和资本回收活动[28] - 2020年第一季度调整后资金运营（AFFO）为1860万美元，低于2019年同期，因大量新租约和续约的非增量资本支出增加[30] 运营情况 - 截至2020年3月31日，公司有58个运营中的写字楼物业，出租率89.6%，低于2019年12月31日的89.7%，加权平均剩余租期6.8年[37] - 2020年第一季度完成约41.7万平方英尺的租赁活动，其中新租户租约约12万平方英尺[39] COVID - 19影响 - 2020年第一季度运营受疫情影响有限，但预计第二季度及以后会有影响，租赁活动放缓，部分租户请求租金延期，部分项目延迟[31] - 4月租金收款率达96%，前20大租户租金已全部收取，零售和共享办公租户收入占2020年预算收入约3%，2020年租约到期率约4.2%（不包括纽约市租约到期）[14] 融资与资本活动 - 2020年3月31日签订合同出售费城1901 Market Street，售价3.6亿美元，预计夏季完成交易，所得用于偿还债务[47] - 2020年2月12日完成收购达拉斯Galleria Office Towers，总价3.922亿美元，预计收益率超8%[48] 债务情况 - 截至2020年3月31日，总债务与总资产比率为38.7%，高于2019年12月31日的32.5%；平均净债务与核心EBITDA比率为5.7倍，高于2019年12月31日的5.4倍[55] - 无2021年末前到期债务，56个无抵押物业，占年化租赁收入约95%，出售费城物业后将占约99%[16]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.46美元，比SNL的共识高出0.01美元，比2018年第四季度高出0.01美元 [36] - 第四季度AFFO约为3600万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [38] - 2019年第四季度，同店NOI现金基础上增长超8%，全年增长近6%；GAAP基础上，第四季度增长超5%，全年增长2.5% [38][39] - 2019年执行租约的现金租金增长近10%，GAAP基础租金增长超21%，截至12月31日，平均租约期限增至7年，报告入住率为91.2% [40] - 2019年第四季度，平均净债务与核心EBITDA比率改善至5.4倍，季度末债务与总资产比率约为32.5%，目前5亿美元信贷额度几乎全部可用，直到2021年末无净债务到期 [43] - 2020年核心FFO指导范围为每股1.90 - 2美元，同店现金NOI增长预计约持平，应计增长预计在4% - 7%范围内 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年租赁活动总计近230万平方英尺，其中近40%（86.7万平方英尺）发生在第四季度 [25] - 截至年底，整体在役投资组合租赁率为91.2%，未来18个月主要续约谈判是与纽约市就60 Broad Street的31.3万平方英尺租约 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 从2019 - 2023年，据牛津经济研究院预测，达拉斯 - 沃思堡在人口和就业增长方面分别排名全国第一和第二 [14] - 过去5年，CoStar显示达拉斯 - 沃思堡办公市场净吸纳量超过2600万平方英尺，超过美国其他任何大都市 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是处置非核心市场的成熟资产，并将收益增值再投资于目标优质子市场的增值项目，自2014年以来，该策略使买卖之间的历史增值达到180个基点 [20][21] - 预计通过处置费城的1901 Market Street物业，以反向1031交换为基础为达拉斯收购提供资金，避免2020年因预期收益而进行特别股息分配 [19] - 未来12 - 24个月，可能会对芝加哥的Two Pierce Place大楼和休斯顿能源走廊的两处物业等非核心资产进行回收利用 [22] - 公司认为联合办公将以某种形式继续存在于办公空间行业，公司对联合办公租户的总体敞口极小，约占年化租赁收入的2.5%，且所有联合办公租约均为标准租赁安排 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年第四季度业绩感到满意，多数目标子市场的租赁和交易势头积极，2020年有望实现盈利增长 [6][9] - 预计2020年应计租金将有吸引力的增长，2021年现金收入将显著增长，主要得益于租赁承诺和资产回收的全年影响 [45][46] - 尽管纽约市租约续约预计在第二季度进入延长期，但预计年底完成续约，将产生显著的应计和现金增长 [48] 其他重要信息 - 2019年第四季度，公司出售了芝加哥的500 West Monroe Street大楼，售价4.12亿美元，实现约1.58亿美元房地产销售收益 [10][11] - 年底后，公司签订了以约4亿美元购买达拉斯140万平方英尺项目的有约束力合同，预计本季度末完成交易，届时近50%的投资组合将位于亚特兰大、奥兰多和达拉斯的阳光地带市场 [13][17] - 公司有两个重大重建项目正在进行中，分别位于亚特兰大的Galleria和奥兰多的200 South Orange，预计将提升租户体验和租金需求 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: One Pierce资产的租赁活动情况 - 公司认为提问者指的是Two Pierce资产，该资产位于芝加哥郊区，市场较困难，项目刚刚完成翻新，本季度将投入使用，已与柯尼卡美能达签订约1.3万平方英尺租约，该资产可能在未来12 - 24个月内处置 [53][54][55] 问题2: 今年在Lake Mary或亚特兰大是否有开发项目启动 - 公司表示这些地块有很多兴趣，但今年不太可能开工，希望在2021年实现，目前仍在考虑多个机会 [56][57] 问题3: 2020年指导数字中，达拉斯收购和费城资产出售的贡献有多少 - 公司称这很难准确说明，因为达拉斯交易尚未完成，大致估计这两笔交易每年净贡献约0.06 - 0.07美元 [58][59] 问题4: 目前股票回购情况及资本配置方向 - 公司认为股票回购与资产投资并非相互排斥，可以同时进行，过去十年已回购近8亿美元股票，目前公司看到在核心市场建立头寸的机会，资产回收和盈利增长的管道良好，暂无发行股权的预期 [64][65] 问题5: 过去12个月主要市场的TI趋势及租赁经济是否会保持稳定 - 公司表示仅关注TI不全面，免租期减少导致TI增加，公司倾向长期租户，TI资本支出更易接受，补充资料显示TI方面平均每平方英尺每年约4美元，建筑成本在美国呈上升趋势，不同市场情况不同，预计这种趋势将持续，公司会寻找降低成本的方法 [66][67][70] 问题6: 关于达拉斯收购项目的情况 - 公司称目前无法提供具体细节，只透露有一项4亿美元的收购合同，位于达拉斯市，若交易完成，达拉斯将成为公司第二大市场，公司对该市场的就业、人口增长和资产配套设施感到兴奋 [74][75] 问题7: 60 Broad Street的纽约市租约情况及州和市租约的运营费用和税收重置情况 - 公司表示无法提供未完成租约的具体细节，纽约州租约租金约50美元，低于纽约市空间，长期租约会重置基年，净有效租金仍将很强劲，尽管初期会略有下降，但随着租金增长会显著上升 [77][78][79] 问题8: 仅关注纽约州租约，现金和GAAP净租金在运营费用和税收重置后如何变化 - 公司称GAAP方面有显著的GAAP增长，现金方面初期从延长期租金略有下降，但随着租约内租金增长，现金收入将有显著增长 [81][82] 问题9: 如何看待今年的现金流以及AFFO与FFO的差异 - 公司表示今年现金NOI受多个因素影响，如Transocean和纽约州租约对GAAP有积极影响，但现金方面因减免期和运营费用减免呈负面影响，公司投资组合中还有其他减免期和空置期，这些因素综合起来抑制了今年的现金预测，但明年现金收入将显著增长，AFFO将覆盖股息 [86][87][90] 问题10: 纽约州租约的资本支出是否会从AFFO中扣除以及支出时间 - 公司表示将按惯例处理，会包含非增量部分，增量部分较小，通常属于常规业务，支出将分散在2 - 2.5年，而非全部在今年 [93][94][95]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.45美元，与去年同期持平 [36] - 第三季度AFFO约为3670万美元，远超当前季度股息水平2600万美元 [37] - 第三季度，同店NOI现金基础上增长约5%，应计基础上增长0.5%；年初至今，现金基础上增长5%，应计基础上增长2% [39][40] - 截至2019年9月30日，报告的净债务与核心EBITDA之比为6倍，债务与总资产之比约为39%；处置500 West Monroe大楼后，预计净债务与核心EBITDA之比降至5倍以下，债务与总资产之比降至30%以下 [41][42] - 公司提高2019年摊薄后每股核心FFO年度指引下限，预计为1.77 - 1.79美元/股 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度完成约56.4万平方英尺的租赁，其中约19.5万平方英尺为新租户租赁；起始现金租金增长近10%，GAAP租金增长23.5% [29] - 纽约州续签并扩大约52万平方英尺的租约，起始现金租金略有下降，应计基础租金大幅上涨；纽约市31.3万平方英尺租约正在积极谈判，预计长期租约执行后应计租金和现金租金将大幅上涨 [31][33] 收购业务 - 第三季度完成对Galleria 400和600的收购，两座建筑总面积约86万平方英尺，收购价格为2.124亿美元，应计资本化率为6.8%，租赁完成后将稳定在8%以上 [16] - 收购相邻10英亩土地，价格为1880万美元，已获批可容纳超100万平方英尺商业开发 [17] 处置业务 - 第三季度出售The Dupree，售价1270万美元，产生小额减值费用；10月28日完成500 West Monroe的处置，售价4.12亿美元，约425美元/平方英尺 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城市场，位于Market Street的高品质多租户A级资产，加权平均租约期限超10年，近期以6%左右的现金资本化率交易 [27] - 休斯顿市场，一份长期租赁的单租户资产以6%的现金资本化率定价 [27] - 波士顿Burlington子市场，过去12个月净有效租金从接近30多美元涨至40多美元，资本基本持平 [86] - 达拉斯Las Colinas子市场，净有效租金总体持平或略有上升，市场吸纳情况良好 [86] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 集中投资特定子市场，回收成熟资产资金，重新配置到增值收购项目 [7] - 未来12 - 18个月完成非核心资产处置，将所得资金用于收购、开发和再开发项目 [26] - 重新配置资金到波士顿、达拉斯、亚特兰大、奥兰多和明尼阿波利斯等市场，在CBD、城市填充和郊区子市场保持平衡投资 [28] 行业竞争 - 公司通过收购和再开发，在特定子市场获得主导地位，如亚特兰大Galleria办公园区，拥有210万平方英尺办公空间，占据西北子市场A级主导地位 [9] - 公司注重可持续发展，本周发布首份可持续发展报告，目标是未来8年减少20%的能源和水消耗 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度各方面表现出色，在多个战略目标上取得进展，有望在2020年实现盈利增长 [6] - 尽管纽约市租约谈判可能出现延迟，暂时影响2020年应计租金收入和公司盈利，但公司仍对谈判结果有信心 [34][51] - 2020年AFFO预计轻松超过当前股息水平，但公司认为在处理完纽约市和纽约州租约相关事宜后，于2021年再评估股息增加更为谨慎 [44][68] 其他重要信息 - 公司发布首份可持续发展报告，提供投资组合基准数据，概述可持续发展政策、年度绩效、记录以及能源、水和其他公用事业消耗的长期目标 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约州租约的GAAP利差是多少，与2020年共识预测的400 - 500万美元缺口是否有关 - 纽约州新旧租约的GAAP利差约为40% [47] - 缺口与纽约州租约有关，还包括已签订但未开始的60万平方英尺租约、Transocean和Gartner租约、纽约市31.3万平方英尺租约以及一些投机性租赁 [49] 问题2: 纽约市租约为何可能对FFO产生拖累 - 与纽约州租约情况类似，由于涉及多个机构，谈判复杂，若未能在2020年第二季度前签订新租约，可能影响应计租金收入和公司盈利 [50][51] 问题3: 收购Galleria后，租赁进度预期如何 - 目前空置率略超10%，有7.5万平方英尺优质空间；公司有机会为Sherwin - Williams Corporation建造定制项目；计划增加项目设施，将租金从30多美元提升至35美元左右 [52][54] 问题4: 收购管道情况如何 - 波士顿、达拉斯、亚特兰大、明尼阿波利斯仍有良好的收购机会，但明年经纪商看到的收购管道似乎有所减少 [56] 问题5: 谁购买了500 West Monroe，原因是什么 - 公司通常不评论交易对手，但受益于利率下降环境，买家可利用大量杠杆，还有停车等增值机会；公司将继续管理该物业并获得管理费收入 [58] 问题6: MARTA未覆盖Galleria，是否影响租户租赁意愿 - 若租户将MARTA作为高优先级，公司有一定劣势；但亚特兰大主要交通方式是公路系统，Galleria交通便利，靠近多个区域，且有专用高速公路入口 [59][61] 问题7: 公司在郊区市场的收购计划，以及是否能将资产循环利用到这些市场 - 公司寻找郊区和城市填充区域的大型开发项目，如亚特兰大、达拉斯、波士顿的第一环区域；策略是购买200 - 300美元/平方英尺的物业，进行重新定位和增值，创造NAV和现金流增长 [66] 问题8: 公司如何考虑向董事会建议未来股息增加 - 公司对现金流增长感到鼓舞，但考虑到纽约市和纽约州租约的现金支出，认为在2021年处理完相关事宜后再评估股息增加更为谨慎；公司继续投资物业并获得良好回报 [67][68] 问题9: 如何看待WeWork相关租赁，是否会分散到其他联合办公租户 - 公司认为联合办公空间是租户需求，WeWork愿意为此付费；公司在单一市场有规模优势，可满足租户灵活性需求；WeWork代表不到1%的年度化租赁收入，联合办公总暴露占2.2% [71][75] 问题10: 关于Sherman - Williams潜在定制项目的规模、时间和影响 - Sherman - Williams在亚特兰大、夏洛特和达拉斯等多个城市寻找地点，亚特兰大也有多个潜在位置；项目仍处于早期阶段，Galleria土地可开发超100万平方英尺；公司在奥兰多Lake Mary也有潜在机会 [81][83] 问题11: Galleria土地开发是否会引入合资伙伴 - 公司会考虑整体资本结构和资金来源，若仅涉及办公部分，公司希望内部完成建设和管理，但项目可能包括其他用途，需要合作伙伴 [84][85] 问题12: Las Colinas和Burlington子市场的同比净有效租金增长情况 - Burlington过去12个月净有效租金从接近30多美元涨至40多美元，资本基本持平；Las Colinas净有效租金总体持平或略有上升，市场吸纳情况良好 [86]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.43美元，较去年同期增加0.02美元，主要归因于租金增长和整体入住率提高；若不是基于股权的薪酬计划应计费用增加120万美元，核心FFO结果会再高0.01美元 [35] - 第二季度AFFO约为4200万美元，远超当前季度股息水平2600万美元 [36] - 第二季度同店NOI现金基础上增长约5.8%，应计基础上增长1.9%；2019年同店现金NOI增长年度指引上调至2.5% - 4.5% [36][37] - 2019年第二季度平均净债务与核心EBITDA比率维持在5.8倍，季度末债务与总资产比率约为36%；截至6月30日，5亿美元信贷额度中有超3亿美元可用，且直到2021年末无债务到期 [38] - 2019年摊薄后每股核心FFO年度指引范围收窄至1.75 - 1.79美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度完成约51.7万平方英尺的租赁，近一半来自新租户；最大一笔租赁是与VMware的续约和扩租，面积达21.5万平方英尺，租期至2027年 [17] - 与WeWork签订两份租约，一份在奥兰多，面积超7.1万平方英尺，租期超15年；另一份在华盛顿特区，面积2.9万平方英尺，租期17年 [19][21] - 与SAI Labs签订约3万平方英尺、租期超10年的租约 [23] - 空置不到一年的空间租赁，起始现金租金有14.4%的强劲增长，直线应计租金增长17.9%；多数市场减免优惠减少 [24] 收购与处置业务 - 第二季度完成一笔交易，以9510万美元收购亚特兰大的Galleria 100大楼及相邻1.5英亩开发用地 [29] - 近期可能处置的资产包括芝加哥的500 West Monroe、费城的1901 Market Street和休斯顿的两处Enclave资产；收购和开发项目主要集中在亚特兰大、达拉斯、波士顿和奥兰多 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 除华盛顿特区市中心外，其他选定子市场租赁活动良好；华盛顿特区市中心仍是最具挑战的市场 [24] - 奥兰多就业增长领先全国，吸引众多租户入驻和扩张；亚特兰大的Glenridge Highlands Three地块也有良好发展势头 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略无重大变化，未来12 - 24个月将加速将非核心和估值充分的资产转化为增值收购项目，以扩大市场份额 [9][10] - 战略目标包括：在核心市场拥有、开发和运营A类办公物业；通过资产回收实现业务增长；抓住再开发和开发机会；加强环境、社会和治理项目 [11][12][13][14] - 公司认为联合办公是租户需求的一部分，计划将联合办公业务在公司整体收入中的占比控制在3% - 4%，并限制在单个建筑物、市场和运营商的风险敞口 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司未来机会感到兴奋，认为在租赁、资本投资、开发和再开发等方面都有良好发展势头，有信心业务各领域的增长势头能够持续 [15][16] - 预计2020年同店应计业绩将增强，随后2021年同店现金NOI增长将更强；虽未提供2020年指引，但预计2020年整体FFO增长将更强 [37] 其他重要信息 - 公司将发布首份可持续发展报告，提供投资组合基准数据，概述可持续发展政策、年度绩效、记录和长期目标 [14] - 公司宣布George Wells为新的运营执行副总裁，Alex Valente接任东南地区执行副总裁 [69][70] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在土地开发方面的进展、推进速度及预租赁考虑 - 公司对亚特兰大和奥兰多的开发机会持务实态度，通常会在资产预租赁至少60%以上才动工；建设成本上升给市场带来一定阻力；奥兰多因优质机场、高素质劳动力和良好商业环境吸引租户，亚特兰大的Glenridge Highlands Three地块也有良好发展；预计开发收益率在7.5% - 8%以上 [42][43][44][45] 问题2: 资产出售计划的最新情况及“加速”的含义 - 500 West Monroe正在市场推广中，因租户提出租赁重组方案，可能会延迟出售，但今年仍有可能完成；1901 Market Street预计在未来12个月内实现货币化；公司希望在未来12 - 24个月内优化投资组合，集中资源在已取得市场份额的区域 [45][46][47][48] 问题3: 新CEO对公司杠杆的看法 - 公司运营模式不像一些同行那样依赖开发，认为债务与总资产比率在30% - 35%、债务与EBITDA比率约6倍比较合适；特殊情况下可能会超过该水平，但会通过处置资产或回收资本将比率降至目标区间 [49] 问题4: 100 Galleria的价值创造机会 - 该大楼入住率约90%，已完成一份5万平方英尺的租约延期；现有租约租金低于市场水平，随着市场份额增加，有机会提高租金；该区域是独特的混合用途节点，有望达到与中央周边资产相似的租金水平 [51][52] 问题5: 320万美元费用为何是一次性费用，为何从FFO中扣除以得到核心FFO - 这是首次出现此类情况，属于不频繁、非经常性项目，不应计入正常运营；这笔费用是6月底管理层过渡时支付给离职人员的股票和现金遣散费 [54] 问题6: 股票回购在公司战略中的情况 - 公司认为股票回购与资产投资并不相互排斥，会在合适时机评估回购股票，条件是相对于资产净值有显著折扣，同时考虑同行交易情况、私人资本市场资产定价和公司流动性；过去十年已回购超8亿美元股票，同时购买超25亿美元资产 [58][59] 问题7: 处置资产是否需要1031交换，是否有税务影响 - 出售资产通常有税务影响，如芝加哥的资产有潜在收益；公司希望利用1031结构实现税务高效，如果没有合适的战略再投资机会，可能需要进行特别股息分配 [60][61] 问题8: 联合办公在单个建筑物的占比限制及确定该比例的依据 - 公司将联合办公在投资组合收入中的占比控制在3% - 4%；虽未制定正式政策，但认为单个建筑物联合办公占比超过20%可能影响交易或融资能力，会谨慎控制该比例；同时会考虑子市场和投资组合内联合办公的整体情况 [63][64] 问题9: 第二季度是否有租赁终止费用收入 - 公司每年有200 - 300万美元的终止费用收入，但第二季度没有 [67]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度，公司摊薄后每股FFO和核心FFO均为0.45美元，较去年同期FFO增加0.04美元/股，较核心FFO增加0.02美元/股，主要归因于租金增长、更高的入住率和股票回购计划减少的流通股数量 [25] - 第一季度AFFO约为5200万美元，是当前季度股息水平2600万美元的两倍 [27] - 第一季度同店NOI现金基础上增长约3.7%，应计基础上增长3.1%，包含本季度支付的净终止费，过去五年公司每季度收到200 - 300万美元净终止费收入 [27] - 2019年第一季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，与去年年底持平；季度末债务与总资产比率约为34.9%，88%的债务为无担保债务；直到2021年无到期债务，截至目前信贷额度可用容量约为4.22亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，不考虑纽约州，完成约32.2万平方英尺租赁，包括超13.8万平方英尺新租赁，多数为空置空间；租赁活动使初始现金租金增加9.4%，GAAP租金增加18.5%；完成九笔超1万平方英尺新租约和续约租约，最大不超2.8万平方英尺 [10] - 资本运作方面，2014年以来处置价值10亿美元资产，后续回收资金进行的收购平均FFO收益率为7.5%，处置平均FFO收益率为6%，且集中高质量资产于现有子市场 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚特兰大市场，IG Design Group续租并扩租2.8万平方英尺至2025年；Continental Casualty Company续租1.6万平方英尺超五年 [11][12] - 波士顿市场，Merrill Lynch续租2.1万平方英尺至2025年，公司在该子市场拥有超100万平方英尺面积，在伯灵顿A类市场份额超40% [13] - 华盛顿特区市场，Venesco - SaiTech J.V.在400 Virginia Avenue大楼签订1.5万平方英尺新五年租约；公司出售One Independence Square，进一步集中华盛顿特区投资组合于两个目标子市场 [14][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过处置非战略资产回收资金，投资于已确定的战略增长市场中能增加NOI的物业，以创造股东价值 [21] - 资本运作团队已确定战略资产收购管道，如亚特兰大西北市场的Galleria 100大楼及相邻开发地块，预计5月中旬完成收购 [21][22] - 公司专注于城市填充、配套设施丰富且租金增长潜力大的物业，以增强在当地子市场的主导地位和专业能力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司首席执行官Don Miller表示，在经济、市场和公司表现良好时退休，相信Brent和团队能延续成功 [6][7] - 公司认为自身凭借高信用质量、低杠杆、低租赁周转率和长加权平均租赁期限，在经济强劲时能从现有投资组合中获利，经济下行时也有市场领先的下行保护能力 [16] - 预计2019年核心FFO每股稀释后为1.74 - 1.80美元，同店NOI增长在现金和应计基础上均为1% - 4%；2020年核心NOI增长将加速，2021年现金NOI将显著增长 [30][31][32] 其他重要信息 - 首席执行官Don Miller将于6月30日退休，总裁兼首席投资官Brent Smith将接任CEO [6] - 第一季度公司以平均每股17.14美元的价格回购72.8万股，累计回购近4900万股，平均回购价格为17.70美元/股，董事会批准的回购计划剩余容量为7400万美元 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 纽约市租赁情况及是否会像纽约州一样短期续约 - 纽约市租赁到期还有约一年，现在预测谈判进度还为时过早，公司两年前就开始与纽约市接触，目前处于谈判过程中，难以确定是否会短期续约 [35][36] 问题2: 战略收购管道中是否有类似Galleria 100的物业及可能的收购城市 - 公司在战略收购管道中看到许多有吸引力的物业，它们相对于重置成本有较大折扣，位置优越且周边配套设施不断发展，可稳定成熟资产并重新配置以推动NAV和现金流增长；除亚特兰大外，波士顿、达拉斯、明尼阿波利斯也有机会；此外，公司在Lake Mary和亚特兰大中央周边还有开发机会 [38][39] 问题3: 资产出售计划及下一个出售目标 - 公司继续关注非核心资产，如费城和休斯顿的物业，费城物业可能更近期可执行；同时也会评估租赁良好、租户信用好且长期加权平均租赁期限长的资产，以实现价值最大化，但目前没有具体出售目标 [42][43] 问题4: 华盛顿特区租赁活动及提高空置率的希望 - 华盛顿特区都会区增长驱动因素是共享办公和科技行业，负面因素是律师事务所和GSA；在特区处于中性状态，有得有失，在弗吉尼亚州有净增长，特别是水晶城租金和入住率上升，有助于阿灵顿和RB走廊；公司在华盛顿特区未来五年几乎没有租赁到期，任何提高入住率的成果都是净收益 [44][45][46] 问题5: 150万美元物业管理费是否会成为经常性业务 - 该费用是偶发性的，不应将其视为持续的经常性项目 [49][50]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司摊薄后每股FFO和核心FFO为0.45美元，较2017年第四季度增加0.03美元 [26] - 2018年第四季度AFFO约为4100万美元，全年约为1.71亿美元，远超当前股息水平 [27] - 2018年第四季度同店NOI现金基础上增长约9.2%，全年增长6.5%；GAAP基础上第四季度增长5.2%，全年增长2.9% [27][28] - 2018年已出租空间续租近100万平方英尺，现金租金平均增长2.4%，GAAP租金增长9.1% [28] - 2018年空置空间完成超60万平方英尺租赁，推动报告租赁百分比增至93.3% [29] - 2018年第四季度平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，年末债务与增长资产比率约为36% [29] - 截至2018年12月31日，公司5亿美元信贷额度中约有2.95亿美元可用 [29] - 2019年公司核心FFO摊薄后每股指导范围为1.74 - 1.80美元 [31] - 2019年同店NOI增长假设在现金和GAAP基础上均为1% - 4% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年租赁活跃，总计约160万平方英尺，第四季度执行约25.6万平方英尺租赁 [6] - 2018年公司投资组合整体在役租赁百分比增长超3%，年末租赁百分比为93.3% [7][8] - 年末经济入住率升至86.8%，较2014年提高近13个百分点 [8] - 2019年初约66.7万平方英尺租赁处于减免期，加上两次已知搬迁，将使2019年初NOI增长持平，但预计下半年加速 [9][10] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场因新供应和政府停摆放缓，但公司在该地区未来五年租赁展期极少，多数其他市场租金有增长，如波士顿伯灵顿地区和亚特兰大中央周边子市场 [12] - 纽约60 Broad大厦约80万平方英尺与纽约州和纽约市的租赁将在未来14个月到期，纽约州谈判进展顺利，预计近期续约，与纽约市的租赁希望在2019年下半年公布确切信息 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年公司继续作为净卖家，出售15处物业，超310万平方英尺，2019年初还有一项重大资产待售 [17] - 公司将部分处置资金再投资于三项增值战略资产，重组并加强资产负债表，以大幅折扣回购自家股票 [18] - 退出多个非战略市场，提高在明尼阿波利斯、奥兰多和波士顿关键子市场的A级写字楼市场份额 [18] - 2019年公司将继续专注于当前目标市场，回收现有物业，预计仍为净卖家 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2018年年度和第四季度业绩满意，尤其在租赁和资本配置活动方面 [6] - 2019年初NOI增长将因租赁减免和搬迁而持平，但预计下半年加速，2020 - 2021年NOI增长将显著加速 [10][33] - 公司看到大量租户意向，约150 - 200万平方英尺空间处于意向书或积极谈判中 [11] 其他重要信息 - 电话会议中的发言包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论不同 [3] - 会议提及非GAAP财务指标，定义和调整信息可在公司网站补充财务信息中查看 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约州租赁情况及SunTrust大楼情况 - 纽约州租赁位于60 Broad大厦，公司与相关机构正努力在3月底前完成租赁，租期15年，含有限免租期 [37][39][40] - SunTrust大楼正在进行翻新规划，有租赁活动，但尚未准备好公布具体情况 [42][43] 问题2: 若股价回到17美元水平，处置资金是否会用于回购股票 - 公司认为股票交易价格与房地产内在价值存在巨大差距，会利用处置资金回购股票，但不会通过杠杆回购 [44][45] 问题3: RV和Siemens租赁到期情况及其他影响NOI增长的因素 - RV大楼正在进行适度翻新，租赁活动活跃，对未来结果乐观 [49][50] - 明尼阿波利斯的租赁年底到期，公司与租户沟通良好，有很大机会保留大部分空间 [51] - 纽约市在60 Broad大厦的租赁将于2020年4月到期，目前进展顺利，正在讨论20年租期 [52][53] 问题4: 2019年出售物业的计划及考虑因素 - 出售决策受税收、资金使用和业务战略等因素影响，目前未准备好公布具体出售计划，但预计今年出售多于购买 [55][56][57] - 公司看到一些收购机会，将继续推进战略，提高特定子市场的集中度 [59] 问题5: 纽约市场的长期战略 - 若成功与纽约市和纽约州续约，将评估是否变现60 Broad大厦，以实现股东价值最大化 [61] - 长期来看，公司在纽约有积极回报，希望至少在完成纽约州和纽约市交易后继续评估 [62] 问题6: 华盛顿特区租赁活动前景及不同资产表现 - 华盛顿特区市场受新供应影响，空置率上升，竞争激烈，但弗吉尼亚州市场表现较好，预计亚马逊将产生积极影响 [65][66][67] - 公司在华盛顿特区的租赁活动短期有波动，长期来看，由于未来五年租赁展期极少，不会有损失 [68][69] 问题7: 公司租赁经济情况及趋势 - 第四季度租赁市场表现不佳，主要因租赁规模较小且两大租赁位于休斯顿和华盛顿两个较弱市场 [70] - 从整体投资组合来看，预计租金在按市值计价基础上仍有略高于5%的增长，但季度间会有波动 [71] 问题8: 出售物业的税收影响及资产定价情况 - 目前出售物业暂无税收影响，但如果无法将处置资金再投资于10.31资产，可能会进行特别分红 [74][75] - 非核心单租户长期租赁资产定价良好，多租户交易的投标池和定价因市场而异，整体公司资产价值得到确认 [77][78][79] 问题9: 2019年资本支出预算 - 预计2019年每平方英尺资本支出与过去几年类似，具体取决于租赁完成情况 [83][84][85] 问题10: 年末入住率指导及One Independence出售的经济情况 - 2019年约170万平方英尺租赁到期，预计租赁活动将保持入住率平稳 [86] - One Independence资产目前有免租期，经济NOI略低于GAAP NOI，预计出售的资本化率为中低5% [87][88] 问题11: 哪些市场现金租金涨幅能超10% - 除纽约市外，很难给出普遍答案，租金涨幅取决于上次租赁情况和市场租金水平 [94] - 整体投资组合租金涨幅约为5% - 10%，波士顿和亚特兰大的部分子市场有多个租赁现金租金涨幅超10% [97][98][99] 问题12: 费城大楼租赁到期时间及上市计划 - 费城大楼租赁将于2033年到期，目前无立即出售计划，将继续监测，待时机合适再考虑 [100] - 该大楼位于中央商务区，具有高流动性，公司将在合适时间变现并重新配置资金 [101]