同店运营指标变化 - 2024年第一季度同店入住率为61.3%，2023年为59.4%；同店平均每日房价2024年为299.34美元，2023年为303.90美元；同店每间可售房收入2024年为183.39美元，2023年为180.38美元；同店总每间可售房收入2024年为282.55美元，2023年为279.05美元[124] 股权回购情况 - 公司回购318,269股普通股，总价500万美元，平均每股15.71美元[125] 债务偿还与展期 - 公司偿还1.1亿美元定期贷款，并将2024年定期贷款借入的3.567亿美元到期日延长至2028年1月[125] 盈利与资金指标变化 - 2024年第一季度净亏损2752万美元，2023年为2204.5万美元；资金从运营2024年为2960.6万美元，2023年为2960.4万美元；可供普通股股东和单位持有人使用的资金从运营2024年为1781.1万美元，2023年为1745.2万美元[127] EBITDA相关指标变化 - 2024年第一季度EBITDA为5615.6万美元，2023年为6375.4万美元；EBITDAre2024年为5615.6万美元，2023年为5711.9万美元[128] 物业数量变化 - 2024年3月31日和2023年3月31日，公司分别拥有46处和49处物业及租赁权益[129] 总营收变化 - 2024年第一季度总营收增加840万美元，主要因拉普拉亚海滩度假村及俱乐部业务增长，部分被非可比物业出售及纽波特海港岛度假村关闭的影响抵消[130] 酒店运营总费用变化 - 2024年第一季度酒店运营总费用增加170万美元，主要因拉普拉亚海滩度假村及俱乐部运营增加和可比物业人员成本上升，部分被非可比物业出售及纽波特海港岛度假村关闭的影响抵消[131] 折旧和摊销费用变化 - 2024年第一季度折旧和摊销费用减少120万美元，主要因2023年非可比物业出售[132] 税费及保险费用变化 - 2024年第一季度房地产税、个人财产税、财产保险和地租增加350万美元，主要因财产保险增加200万美元和房地产税增加150万美元[133] 利息费用变化 - 2024年第一季度利息费用减少100万美元，主要因纽波特海港岛度假村建设利息资本化和定期贷款偿还，部分被无套期保值债务的较高利率抵消[136] 现金状况 - 截至2024年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金及高级无抵押循环信贷额度总计7.013亿美元，足以满足短期现金需求[139] 未偿债务情况 - 截至2024年3月31日，公司未偿债务总面值为22.19549亿美元，包括定期贷款12.7亿美元、可转换高级票据7.5亿美元等[142] 未来债务支付情况 - 假设行使所有债务展期选择权，与2024年3月31日未偿债务相关的未来本金和利息支付将达26亿美元，其中2025年3月31日前需支付本金4540万美元、利息1.016亿美元[143] 酒店等未来固定最低付款情况 - 截至2024年3月31日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2025年3月31日前需支付2160万美元[147] 未完成采购承诺情况 - 截至2024年3月31日，公司有860万美元未完成采购承诺，均将于2025年3月31日前支付[148] 优先股股息和分配预计支付情况 - 预计在2025年3月31日前及未来，公司将支付约4720万美元的优先股股息和分配[149] 现金流量情况 - 2024年第一季度，公司经营活动产生的净现金为4600万美元，投资活动使用的净现金为3850万美元，融资活动使用的净现金为1.362亿美元[151][152][153] 酒店物业投资与赔款情况 - 2024年第一季度，公司在酒店物业改进方面投资4950万美元，收到1150万美元财产保险赔款[155] 利率互换协议情况 - 截至2024年3月31日，公司有8.55亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[168] 可变利率债务情况 - 截至2024年3月31日，公司总债务中有5.55亿美元（占比25.0%）为可变利率债务，不包括已有效转换为固定利率的定期贷款和抵押贷款[169] 可变利率债务对利息费用影响 - 公司可变利率债务利率每增减0.1%，年度利息费用将分别增减约60万美元[169]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司调整后EBITDA达3.564亿美元,超出预期6.5百万美元 [5] - 2023年调整后每股AFFO为1.60美元,超出预期 [5] - 2023年同店RevPAR增长4.2%,同店总RevPAR增长5.9% [12] - 2023年同店EBITDA为3.509亿美元,第四季度为6660万美元,超出预期 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年城市酒店入住率增加5.5个百分点至68.4%,但仍低于2019年15个百分点 [8] - 2023年度假酒店入住率增加约2个百分点至65.8%,但仍低于2019年8.5个百分点 [10] - 2023年城市酒店RevPAR增长9.3%,度假酒店RevPAR下降6.5% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区入住率大幅增长15个百分点至64% [8] - 旧金山入住率从2022年的47%攀升至61% [8] - 洛杉矶组合入住率从64%增至73% [8] - 波士顿入住率为78%,与去年持平,但仍低于2019年的88% [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计2024年同店RevPAR增长2%-4%,同店总收入增长3%-4.6% [38] - 公司计划在2024年完成3个重大改造项目,包括Newport Harbor Island Resort、Estancia La Jolla Hotel & Spa和Skamania Lodge [18][19] - 公司预计2024年资本支出将大幅下降至8500万-9000万美元 [20] - 公司认为行业整体表现将持平至增长2%,公司将优于行业表现 [33][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为中低端酒店需求有所下降,可能受到通胀、政府转移支付减少和消费信贷利率大幅上升的影响 [28][29] - 管理层对2024年经济"软着陆"持谨慎乐观态度,将密切关注各项宏观和微观指标 [32] - 管理层认为商旅、团体和入境国际旅游将继续复苏,有利于上档次和城市市场 [34][47] 其他重要信息 - 2023年公司完成7处资产出售,获得3.3亿美元总收益,平均EBITDA倍数20.2倍 [23] - 公司回购了约680万股普通股和200万股优先股,以折价方式 [24] - 公司预计将在2024年获得1100万美元的LaPlaya业务中断赔付 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Duane Pfennigwerth 提问** 公司是否会比以前更依赖团体业务,以及对2024年的可见度如何 [53] **Jon Bortz 回答** 公司会根据各个市场和物业的具体情况调整对团体业务的依赖程度。对2024年的可见度,由于团体预订提前,公司对全年的预测还存在一定不确定性 [54][55][56][57] 问题2 **Smedes Rose 提问** 公司对资产交易市场的看法如何,是否会继续出售资产 [61] **Tom Fisher 回答** 交易市场正在从缺乏信心过渡到重拾信心,但仍以较小交易为主。公司会根据股票回购的吸引力来决定是否出售资产 [63][64][65] 问题3 **Michael Bellisario 提问** 公司2023年获得的房地产税收抵免对EBITDA的影响 [79] **Raymond Martz 回答** 2023年获得9百万美元的房地产税收抵免,这将使2024年的经营费用增长率下降约100个基点 [80][81]

财务表现 - 2023年净亏损7430万美元[1] - 2023年同店总收益率(RevPAR)同比增长5.9%[1] - 2023年同店酒店EBITDA为3.509亿美元,同比下降2.6%[1] - 2023年调整后EBITDAre为3.564亿美元,与2022年基本持平[1] - 2023年每股调整后FFO为1.60美元,同比下降5.3%[1] - 2023年第四季度同店总收益率(RevPAR)同比增长5.7%,超出预期,其中城市同店总收益率增长8.8%,度假同店总收益率下降0.4%[1] - 2023年第四季度同店酒店EBITDA为6660万美元,调整后EBITDAre为6330万美元,每股调整后FFO为0.21美元,均超出公司第四季度预期[1] - 2024年预计同店总收益率(RevPAR)同比增长2.0%至4.0%,同店酒店EBITDA为3.45亿美元至3.6亿美元[1] - 2024年预计调整后EBITDAre为3.39亿美元至3.54亿美元,每股调整后FFO为1.49美元至1.61美元[1] - 公司2024年预测净亏损为4700万美元至6200万美元之间,调整后EBITDA为3.39亿美元至3.54亿美元之间[17] - 公司2024年第一季度预测净亏损为4080万美元至4430万美元之间,调整后EBITDA为5200万美元至5550万美元之间[17] - 公司2024年预测同店RevPAR增长0%至2%,同店总收入增长3.1%至4.6%,同店总费用增长4.7%至5.3%[17] - 公司2024年第一季度预测同店RevPAR增长0%至2%,同店总收入增长0.8%至2.8%,同店总费用增长4.4%至5.4%[17] - 公司2024年预测同店酒店EBITDA为3.45亿美元至3.6亿美元,同比下降1.5%至增长2.8%[17] - 公司2024年第一季度预测同店酒店EBITDA为5350万美元至5700万美元,同比下降12.6%至6.8%[17] - 公司2024年第一季度预计从LaPlaya酒店获得400万美元的初步商业中断赔付[17] 非GAAP财务指标 - 公司采用了Funds from Operations (FFO)作为非GAAP财务指标来衡量其经营业绩[23] - 公司认为EBITDA和EBITDAre是衡量其经营业绩的有用财务指标,可排除资本结构和资产基础的影响[24][25] - 公司调整FFO和Adjusted EBITDAre以排除一次性交易成本、非现金租金费用、管理/特许经营合同过渡成本、利息费用调整、融资租赁调整、非现金无形资产摊销等项目[26][27][28] - 公司剔除了可转换债券的摊薄影响,计算加权平均基本和全面摊薄普通股和单位数[29] - 公司认为FFO、Adjusted EBITDAre及其调整指标不应被视为净收益或经营活动现金流的替代指标[30] - 2023年第四季度和2023全年的FFO、Adjusted FFO、EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre数据[31][32] - 2024年第一季度和2024全年的FFO、Adjusted FFO、EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre预测数据[33][34] 酒店运营数据 - 2023年第四季度同店RevPAR同比增长7.3%,城市市场同店RevPAR同比增长9.3%[41] - 2023年全年同店RevPAR同比增长9.3%,城市市场同店RevPAR同比增长9.3%[41] - 2023年第四季度同店总收入为3.16亿美元,同比增长5.8%[41] - 2023年全年同店总收入为13.62亿美元,同比增长6.0%[41] - 2023年第四季度同店EBITDA为6660万美元,EBITDA利润率为21.1%[41] - 2023年全年同店EBITDA为3.51亿美元,EBITDA利润率为25.8%[41] - 2023年第四季度同店房价(ADR)为296美元,同比增长-0.3%[44] - 2023年全年同店房价(ADR)为306美元,同比增长-2.5%[44] - 2023年第四季度同店入住率为64%,同比增长4.9个百分点[44] - 2023年全年同店入住率为68%,同比增长5个百分点[44] 资产收购与出售 - 公司2023年出售了7处资产,获得约3.308亿美元的总收益,用于偿还债务和以大幅折价回购普通股和优先股[1] - 公司在2023年出售了芝加哥The Westin Michigan Avenue酒店的高街零售资产[53] - 公司在2023年出售了芝加哥Hotel Chicago Downtown, Autograph Collection的零售和停车设施资产[54] - 公司在2017年出售了波士顿Revere Hotel Boston Common的停车场资产[52,56] - 公司在2023年收购了芝加哥Hotel Chicago Downtown, Autograph Collection酒店[55] - 公司在2023年收购了波特兰The Nines, a Luxury Collection Hotel酒店[55] 酒店业绩分析 - 公司2023年酒店EBITDA总额为1.4亿美元[49] - 公司在波士顿市场的酒店EBITDA为8,010万美元[49] - 公司在圣地亚哥市场的酒店EBITDA为3,230万美元[49] - 公司在洛杉矶市场的酒店EBITDA为4,150万美元[49] - 公司在华盛顿特区市场的酒店EBITDA为1,260万美元[49] - 公司在旧金山市场的酒店EBITDA为2,140万美元[50] - 公司的独特生活方式度假酒店EBITDA为1.401亿美元[49] - 公司的波士顿市场酒店EBITDA占

公司资产与股权结构 - 截至2023年12月31日，公司拥有46家酒店的权益，共计11,924间客房[20] - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业发行的99.3%的普通有限合伙单位，其余0.7%由其他有限合伙人持有[21] - 公司持有波士顿The Liberty酒店99.99%的控股权，第三方合作伙伴的0.01%权益计入合并资产负债表中的非控股权益[46] - 截至2023年12月31日，公司拥有46家酒店的权益，共有11,924间客房[193] - 公司拥有某物业99.99%的控股权，该物业受长期土地、空中权或酒店租赁及抵押贷款债务约束[197] 公司投资与市场定位 - 公司投资主要集中在美国主要城市和度假胜地的酒店，目标市场包括波士顿、芝加哥、洛杉矶等[22] 公司融资与资金使用 - 公司通过发行普通股、优先股和债务融资为长期增长提供资金，债务包括高级无担保信贷安排、定期贷款等[32] - 公司预计使用股权和债务发行以及物业销售的净收益来资助未来收购、物业重建等[33] 公司酒店业务季节性 - 公司酒店业务受季节性影响，通常第一季度收入、营业收入和现金流较低，第三季度较高，2023年恢复正常季节性趋势[37] 公司合规与资格维持 - 公司需将至少90%的房地产投资信托应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本收益）进行分配，否则将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税[44] - 公司为维持REIT资格需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本收益）[64][65] - 为维持REIT资格，公司信托声明规定任何应税年度后半年内，不得超过50%价值的流通股由5个或更少个人直接或间接持有，违反限制的股份将有相应处理[142][144] - 若公司未能保持REIT资格，将面临更高税收，减少可分配给股东的现金，影响公司业务和增长战略[156][157][158] - 若LaSalle在合并前未能符合REIT资格，公司可能面临不利税收后果，包括承担LaSalle的联邦所得税负债等[159] - 为保持REIT资格，公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、政府证券和合格房地产资产组成[162] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格，若满足90%但不足100%，未分配收入将缴纳美国联邦企业所得税，且可能产生4%的不可抵扣消费税[163] - 若公司某一年度分配少于当年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及以前年度未分配的REIT应税收入之和，将产生4%的不可抵扣消费税[166] - 公司作为公开上市REIT，只要至少20%的总股息以现金形式发放，美国国税局将视股份分配为股息，该门槛可能降低[167] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，但TRS股票或证券价值不得超过REIT总资产价值的20%，非公平交易将征收100%惩罚性消费税[169] - 公司运营合伙企业若不被视为合伙企业，公司将失去REIT资格，面临更高税收和更少现金分配[172] - 公司TRS若不被视为TRS或酒店经理不被视为合格独立承包商，公司将失去REIT资格[173] - 公司运营合伙企业拥有100%子REIT普通股，子REIT若失去资格，公司可能失去REIT资格[177] - 为符合REIT资格，五个或更少个人在应税年度后半段任何时间不得实际或推定拥有超过50%已发行和流通股份价值，且至少100人在每个应税年度至少335天受益拥有股份[179] - 公司信托声明禁止任何人实益或推定拥有超过9.8%的任何类别或系列股份[180] - REIT禁止交易的净收入需缴纳100%的税[182] 公司人员与管理 - 公司目前雇佣60名全职员工，无员工加入工会，但部分酒店经理的员工由工会代表并受集体谈判协议约束[50] - 公司依赖董事长兼首席执行官Jon E. Bortz等高管执行战略，失去他们服务且无法快速替换会影响业务[59] - 第三方管理公司若不能有效管理酒店，会影响公司现金流，且可能存在利益冲突[60] 公司面临的风险 - 公司专注酒店和度假村投资，行业或区域低迷会对运营和财务状况产生不利影响[62] - 公司获取融资存在不确定性，信贷市场不利会增加融资成本或限制融资[64] - 公司向股东分配股息受财务表现、运营结果和资本改善需求波动影响[65] - 管理合同中的限制性条款可能阻碍公司对酒店物业的出售或再融资行动[67] - 公司主要投资的酒店高端市场竞争激烈，可能降低入住率和每间可售房收入[68] - 公司TRS承租人结构面临酒店运营费用增加风险，影响财务状况和股息分配[70] - 公司酒店的特许经营协议面临品牌负面发展和维持许可成本风险，失去许可会影响运营和价值[71][73] - 债务服务义务可能影响公司整体运营结果，可能需出售酒店物业，可能危及公司作为REIT的资格，影响向股东分配和普通股市场价格[80] - 公司现有债务包含财务契约，可能限制运营和向股东分配的能力，违反契约可能导致贷款人加速付款，对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[83] - 现有和未来的抵押贷款协议可能包含“现金陷阱”条款，若酒店业绩低于阈值触发该条款，将影响公司流动性和向股东分配的能力[84] - 公司典型债务本金摊销有限，到期需大额偿还，若信贷环境受限，再融资困难或条件不利，可能面临不利选择[85] - 若违约，有担保债务的贷款人可对酒店进行止赎，止赎可能导致应税收入，影响公司财务状况和现金流[86][87] - 收购酒店或度假村物业的未偿债务可能面临成本和延迟获取物业的风险，可能影响财务表现和预期回报[88] - 新冠疫情对公司财务状况、运营结果、现金流、流动性和前景产生重大不利影响，无法预测入住率和平均每日房价何时恢复到疫情前水平[90][92] - 经济状况可能降低酒店物业需求，影响酒店盈利能力，经济疲软可能对公司收入和财务状况产生不利影响[93][94] - 公司在收购投资机会上与资源更雄厚的实体竞争，可能限制可收购的物业数量，增加收购难度[98] - 公司面临多种竞争，包括其他酒店和非酒店短期租赁房源，以及互联网旅游中介和替代住宿市场的竞争，可能导致收入减少[101][104] - 酒店物业的资本支出需求可能高昂，需举债、推迟改进或减少分配，影响运营结果和股价[102] - 酒店开发和重建面临时间、预算等风险，可能无法按时或按预算完成，影响财务状况和股东分配能力[103] - 商务技术的增加使用可能减少商务旅行需求，进而降低酒店客房需求，影响公司财务状况[106] - 公司依赖信息技术运营，技术故障、安全漏洞可能损害业务，虽有网络保险但仍可能有损失[107][108] - 酒店人员雇佣存在风险，特别是工会化劳动力，罢工、劳动力短缺等可能增加成本、降低利润[109] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能影响旅行和酒店需求，对公司业务和财务状况产生不利影响[110] - 自然灾害和气候变化的影响可能对酒店物业、运营、现金流和融资选择造成重大不利影响[111] - 未保险和保险不足的损失可能导致资本损失，保险可能无法覆盖全部市场价值或重置成本[114][115] - 酒店可能面临未知或或有负债，以及违反环境法律法规的罚款和责任，影响财务状况和运营结果[116][117] - 2013年第四季度和2018年第四季度起，联邦政府预算和拨款立法审批延迟使许多联邦机构停止或缩减活动，可能影响公司收入和可分配现金[126] - 公司酒店运营面临各种索赔和诉讼风险，虽有保险但部分可能未覆盖，会产生高额成本影响财务状况[125] - 公司酒店物业可能存在有害霉菌，需进行昂贵的修复计划，还可能面临责任索赔[121] - 遵守《美国残疾人法案》可能使公司产生大量成本，不遵守会导致诉讼、修复和罚款等费用[122] - 房地产投资流动性差，公司出售酒店物业能力受限，受经济、利率、法规等多种因素影响[127][131] - 公司酒店物业可能受环境法律合规成本和环境责任影响，降低盈利能力，影响股东分配[133][136] - 马里兰州法律某些规定可能限制第三方收购公司控制权，公司虽已选择退出部分条款，但未来可能重新选择加入[139][140] - 州和地方提高所得税和财产税税率或修改税收制度，会减少公司可分配给股东的现金，影响股价[132] 公司优先股情况 - 公司已发行8系列优先股，回购4系列，4系列仍未赎回，还有3系列优先无担保票据[151] - 截至2023年12月31日，440万股6.375% E系列、600万股6.30% F系列、920万股6.375% G系列和800万股5.70% H系列优先股已发行且未赎回，总清算优先权约6.9亿美元，年度股息约4720万美元[152] - 优先股股东有权在普通股股东之前获得累计股息，清算时每股可获25美元清算优先权加应计未付股息[152] - 若优先股股息拖欠6个或以上季度，优先股股东有权选举两名额外受托人[152] - 发生控制权变更时，E、F、G、H系列优先股股东有权将部分或全部优先股转换为普通股，公司也有特殊可选赎回权[153] 公司其他事项 - 公司总部位于马里兰州贝塞斯达市贝塞斯达大道4747号1100室[193] - 公司与多家酒店集团签订了酒店管理协议[196] - 管理协议的基础管理费为适用酒店收入的1% - 4%或固定金额，激励管理费为净营业收入超过特定项目成本回报的10% - 20%，部分协议最高激励费为收入的2%[197] - 管理协议剩余期限最长10年（不包括续约），最长29年（包括续约），终止费为零至年度基础管理和激励管理费的三倍[197] - 酒店特许经营或分许可费约为客房总收入的1% - 6%，部分协议有终止权[199] - 2024年2月14日，公司普通股有72名登记持有人[205] - 2018 - 2023年，初始投资100美元，公司普通股在2023年底价值60.14美元，罗素2000指数为160.60美元，富时Nareit股权REITs指数为144.14美元[206][207] - 截至2023年12月31日，股权补偿计划下可供未来发行的证券数量为149.9388万股[212] - 2023年，公司员工选择公司回购12.214万股普通股用于支付受限普通股归属的税款，平均价格为每股13.96美元[212] - 2023年，公司出售五家酒店及两个零售组件，总售价3.308亿美元；回购649.8901万股普通股，总价9100万美元，平均每股14.01美元；回购100万股优先股，总价1580万美元，平均每股15.79美元[218] - 截至2023年12月31日，公司普通股回购计划剩余1.46亿美元额度，优先股回购计划剩余8420万美元额度[213][215] - 2023年公司偿还债务7110万美元，其中高级无担保票据4760万美元，抵押贷款2350万美元[219] - 2024年1月，公司将2.024定期贷款项下借入的3.567亿美元到期日延长至2028年1月[219] - 2024年1月，公司用可用现金偿还2.024定期贷款6000万美元和2.025定期贷款5000万美元[219] - 2.024定期贷款中未展期的4330万美元将于2024年10月到期[219]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店酒店EBITDA、调整后EBITDA和调整后FFO达到预期上限，同店EBITDA为1.143亿美元，EBITDA利润率为29.4% [9][24] - 同店总RevPAR微增0.2%，客房收入下降1%，非客房收入增长3% [26] - 整体投资组合入住率达到75.4%，同比增加2.5个百分点 [28] - 总酒店运营费用（不包括物业税）同比增长率从第一季度的27.8%降至第二季度的10.2%，再降至第三季度的5.4%；按每间客房计算，从第一季度的7%降至第二季度的5.3%，再降至第三季度的1.8% [29] - 能源费用增长率在第三季度降至10.7%，低于上半年近14%的增幅 [10] - 保险成本同比增长34.4%，成为不利因素 [30] - 调整后EBITDA和FFO受益于LaPlaya的1090万美元业务中断收入，略高于预期的1050万美元，低于预期的G&A也对业绩产生积极影响 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店方面，华盛顿特区酒店入住率飙升13.68%，RevPAR增长21.4%；旧金山入住率攀升超10个百分点至72%，RevPAR增长13.1%；洛杉矶入住率提高近6个百分点至78%，RevPAR增长5%；城市酒店工作日入住率升至75.4%，RevPAR同比增长3% [5] - 度假村方面，Sort RevPAR下降10.2%，入住率持平，度假村平均房价仍比2019年高出约40%或111美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业整体需求复苏趋于平稳，第三季度无法消化少量的供应增长，整体行业入住率在每个月都略有下降，这一趋势从第二季度延续而来 [37] - 休闲市场疲软主要体现在度假村，而城市周末入住率持续回升 [38] - 地理上，此前复苏较慢的市场如芝加哥、旧金山、华盛顿特区和纽约现在需求增长强劲，而较早复苏的市场如迈阿密、坦帕、奥兰多和亚特兰大需求增长较弱；前25大市场需求和入住率持续上升，其他市场则下降 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年开始减少城市物业持有，增加度假村投资，目前业务休闲组合约为50 - 50，未来若出售更多城市物业，休闲部分占比将略有上升 [41][67][69] - 公司专注利用公私套利机会，出售复苏较慢市场的城市物业，用所得资金减少净债务、回购普通股和优先股 [70] - 行业整体需求趋于稳定，ADR增长速度放缓，预计今年剩余时间行业趋势变化不大 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度受两次恶劣天气事件和洛杉矶娱乐行业罢工影响，但公司通过成本控制和费用环境改善实现业绩目标 [24] - 预计第四季度RevPAR同比增长1% - 4%，10月开局良好，得益于犹太节日日历有利，预订量和房价均有增长 [46][50] - 尽管目前预订情况良好，但鉴于第三季度的经验，预计第四季度预订优势将逐渐缩小 [48] - 未来一年能源成本增长速度难以放缓，保险成本在未来几个季度仍将是不利因素，预计明年需要4%以上的收入增长才能实现利润率持平 [30][87][89] 其他重要信息 - 第三季度公司进行了3310万美元的资本投资，主要用于两个重大重建项目 [12] - 2023年最后一个重大重建项目——纽波特海港岛度假村将于11月13日开始，预计明年第二季度完成 [13] - LaPlaya海滩度假村及俱乐部的修复和翻新工作取得重大进展，两座塔楼已基本完工并全面运营 [14] - 公司已签订合同出售Hotel Zoe Fisherman's Wharf，预计第四季度完成交易，今年累计资产出售将达6处，总收益3.008亿美元 [35] - 好莱坞海滩度假村获得1.4亿美元新的有担保贷款，期限三年，可延长两次，每次一年，前四年以上利率固定为7% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度运营费用（不包括能源、税收和保险）3% - 4%的增长率是否适用于中期？ - 公司认为这个范围大致合理，随着业务量增加，费用会相应增长，但作为稳定运营的基线是合理的 [79][80] 问题2: 总RevPAR是否会继续超过RevPAR？ - 公司认为会，特别是随着团体业务的复苏，餐饮和其他收入将增加，有助于提高餐饮业务的利润率 [81] 问题3: 2024年各城市会议日历的房间预订情况如何？ - 华盛顿特区2024年房间预订量比2023年增长约32%，圣地亚哥增长约17%，芝加哥增长13%，波士顿和洛杉矶基本持平，旧金山上半年增长，下半年因部分取消预订而大幅下降 [85] 问题4: 明年费用增长情况如何，3%的RevPAR增长何时能转化为利润率和EBITDA增长？ - 明年物业税可能成为费用增长的不利因素，保险成本在未来几个季度仍将是不利因素，预计需要4%以上的收入增长才能实现利润率持平，具体还取决于市场环境和公司市场份额的增长 [86][87][89] 问题5: 过去几年近3亿美元的投资资本何时能带来回报？ - 投资回报时间难以确定，重大重新定位项目通常需要三到四年，公司对投资回报持谨慎乐观态度，明年将受益于减少的业务中断 [91][111][112] 问题6: 投资资本的回报率历史范围是多少？ - 稳定基础上回报率通常为10%以上，重建规模越大，回报率越高 [113] 问题7: 目前是否还有成本节约机会，保险覆盖范围是否有变化？ - 公司认为持续提高效率是可能的，在多个领域存在成本节约机会；保险覆盖范围与去年相同，为5亿美元 [97][98][100] 问题8: 交易市场情况如何，是否更容易完成低于1亿美元的交易？ - 交易市场仍存在不利因素，美联储的高利率政策对融资不利，但高现金流的CMBS市场开放，部分超过1亿美元的交易也会达成 [103][104] 问题9: 2024年资产出售的展望如何？ - 资产出售将取决于股票交易情况、公私市场的相对价值机会、宏观环境和债务市场等因素，公司没有设定具体的出售目标 [123] 问题10: 明年资本支出和股息情况如何？ - 预计2024年资本支出将降至1亿美元或以下；公司仍有净运营亏损（NOL）可用于抵税，不一定需要增加股息 [127][128][129] 问题11: 与去年相比，第四季度的收入和利润情况如何？ - 去年第四季度物业税有超过300万美元的调整，今年预计没有此项调整，会导致费用增加；今年第四季度部分城市会议日历有利，是积极因素；第一季度和第四季度业务量下降时，固定成本难以消化，加上物业保险、物业税和能源成本的影响，导致利润率下降 [154][155][175] 问题12: 万豪纽约广场酒店翻新后，公司波士顿或洛杉矶的2W酒店是否会有运营变化或翻新？ - 公司预计不会有重大运营变化或翻新以符合新的品牌标准 [157] 问题13: 提前显示总酒店费用的酒店预订趋势是否有变化？ - 公司没有观察到明显变化，整个行业正在支持相关立法，预计未来12个月内会普遍采用，从竞争角度看，最终影响不大 [158][159] 问题14: 如何看待波士顿和华盛顿特区的长期前景？ - 公司对波士顿的长期前景更乐观，认为华盛顿特区面临与西海岸城市类似的问题，恢复需要更长时间，且公司在华盛顿特区的投资规模较小 [162][163][182] 问题15: 洛杉矶娱乐行业罢工结束后，业务恢复速度如何？ - 恢复速度取决于时间，若罢工持续到11月，第四季度最后四到六周业务恢复可能有限，历史上制作公司急于恢复生产 [182]

资产处置与回购 - 2023年2月22日至5月24日期间，公司出售多家酒店及零售组件，总售价达23230万美元[128] - 公司回购6498901股普通股，平均价格为每股14.01美元[128] - 2023年前9个月，公司在2017年和2023年回购计划下回购649.8901万股普通股，总价9100万美元，平均每股约14.01美元[178] - 2023年前9个月，公司通过普通股回购计划和基于股份的股权奖励归属的预扣税目的回购9280万美元普通股[180] - 2017年7月27日，董事会授权最高1亿美元的普通股回购计划，截至2023年9月30日，无剩余可回购普通股[176] - 2023年2月17日，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至2023年9月30日，剩余1.46亿美元普通股可回购[177] - 2023年2月17日，董事会批准最高1亿美元的优先股回购计划，截至2023年9月30日，未回购优先股[181] 债务偿还与融资 - 公司偿还2150万美元并 refinance 1.4亿美元的 Margaritaville 好莱坞海滩度假村抵押贷款[128] - 截至2023年9月30日，公司总债务面值达23.78亿美元[159] - 假设行使所有债务展期选项，截至2023年9月30日的未偿债务未来本息支付将达27亿美元，2024年9月30日前需支付本金4950万美元和利息1.182亿美元[160] - 截至2023年9月30日，酒店、土地和融资租赁未来固定最低付款总额达18亿美元，2024年9月30日前需支付2100万美元[164] - 截至2023年9月30日，公司有810万美元未完成采购承诺，均需在2024年9月30日前支付[165] - 预计在2024年9月30日前及未来每年支付约4860万美元优先股股息和分配[166] - 2022年前9个月，公司借入并偿还1.8亿美元循环信贷安排借款，偿还2770万美元其他债务，支付3880万美元优先股和普通股股息[180] - 2023年前9个月，公司偿还2150万美元其他债务，支付4020万美元优先股和普通股股息[180] - 截至2023年9月30日，公司有总名义金额10亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[186] - 截至2023年9月30日，公司总债务的21.7%（即5.15亿美元）受可变利率影响，若可变利率债务利率增减0.1%，年度利息费用将相应增减约50万美元[187] 同店业务指标 - 2023年第三季度，同店入住率为75.4%，高于2022年的72.9%；2023年前九个月，同店入住率为68.9%，高于2022年的63.8%[129] - 2023年第三季度，同店平均每日房价为310.67美元，低于2022年的324.78美元；2023年前九个月，同店平均每日房价为305.21美元，低于2022年的316.82美元[129] - 2023年第三季度，同店每间可售房收入为234.09美元，低于2022年的236.69美元；2023年前九个月，同店每间可售房收入为210.16美元，高于2022年的202.15美元[129] - 2023年第三季度，同店总每间可售房收入为353.85美元，略高于2022年的353.06美元；2023年前九个月，同店总每间可售房收入为321.51美元，高于2022年的303.41美元[129] 公司财务指标 - 2023年第三季度，公司资金从运营为7811.8万美元，低于2022年的9326.1万美元；2023年前九个月，公司资金从运营为1.88192亿美元，低于2022年的2.14291亿美元[133] - 2023年第三季度，公司息税折旧及摊销前利润为3863.2万美元，低于2022年的1.12712亿美元；2023年前九个月，公司息税折旧及摊销前利润为2.36101亿美元，高于2022年的2.064亿美元[135] - 2023年第三季度，公司房地产息税折旧及摊销前利润为1.10048亿美元，低于2022年的1.19383亿美元；2023年前九个月，公司房地产息税折旧及摊销前利润为2.77298亿美元，低于2022年的2.86325亿美元[135] - 2023年第三季度总营收减少2090万美元，其中1980万美元源于不可比房产[137] - 2023年前九个月总营收增加1360万美元，不可比房产营收减少2470万美元[146] - 2023年确认7140万美元减值损失，2022年为1290万美元（第三季度）和8610万美元（前九个月）[142][150] - 2023年前九个月经营活动净现金为2.023亿美元，2022年为2.544亿美元[168] 房产情况 - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司分别拥有47处和51处房产及租赁权益[136] 资本投资 - 2023年前9个月，公司资本投资1.401亿美元用于物业重新定位和改善[174] - 2023年，公司预计资本投资总额在1.45亿至1.55亿美元之间[175]

财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA和调整后FFO均超出展望上限，运营费用降低抵消了低于预期的RevPAR增长，高于预期的业务中断收入、利息和税收节省进一步推动了底线财务结果 [20] - 同店总RevPAR微增0.6%，客房收入增长持平，非客房支出增长2.1% [24] - 同店EBITDA为1.107亿美元，符合第二季度展望范围，通过控制运营费用增长和降低财产税实现 [36] - 能源成本在第二季度同比增长8.8%，低于第一季度的18.3% [37] - 第二季度完成5250万美元的资本再投资，截至目前已投入超过7500万美元 [38] - 第三季度展望预计同店RevPAR与上年同期相比在-2%至1%之间，预计入住率上升，ADR略有下降 [52] - 7月同店RevPAR预计同比略有下降1% - 2%，全部因房价下降，入住率预计同比上升约4个百分点 [66] - 第四季度总营收进度比去年同期快35%，客房夜数增长超25%，ADR增长近8% [145] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商务旅行逐渐复苏，团体和散客需求改善使城市酒店受益，旧金山入住率攀升超13个百分点，华盛顿特区上升11个百分点，洛杉矶增长超9个百分点，芝加哥上升6个百分点，波特兰上升近3个百分点 [21] - 城市酒店也受益于休闲旅游的复苏，音乐会、体育赛事和节日带动了需求，同店城市RevPAR同比增长5% [22][23] - 散客收入同比下降2.3%，客房夜数大幅增加，但平均房价下降导致收入下降，度假村ADR下降主要因豪华套房和景观房销售减少以及团体周中入住率上升 [46][47] - 度假村ADR溢价较峰值回落约29%，但仍高于预期，自2019年以来度假村房价整体仍较高 [144] - 商务团体业务在第二季度持续复苏，团体客房夜数增长2.7%，ADR增长4.7%，团体总收入增长7.5% [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度行业酒店客房总需求明显趋于平稳，与去年同期相比，比较难度更大，因为去年第二季度受益于奥密克戎相关的重新预订 [42][43] - 预计行业供应增长在2027年或更晚才会恢复到1%的水平，第二季度行业供应增长仅为0.3% [62] - 7月行业入住率较去年同期有所提高，若该趋势持续，将好于上一季度 [45] - 圣地亚哥市场是公司近期最强劲的市场，市中心的四个物业完成重大重建，会议日程在下半年和2024年都非常好，且无新增供应 [166][167] - 旧金山市场经济基础强劲，是生命科学和风险投资的重要市场，政治环境向中间靠拢，安全和卫生状况改善，公司长期看好该市场，但已降低在当地的资产集中度 [181][183] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过出售城市物业来平衡休闲和商务需求板块，以实现风险调整后回报最大化，并利用出售所得资金回购普通股和优先股，同时降低债务 [41][72] - 公司对重新开发的物业制定全面的营销和推广计划，包括营销、公关、直销、数字媒体和促销活动等，以提高物业的知名度和吸引力 [30][31] - 公司预计未来几年财务结果将不受重大重建项目的干扰，且随着物业重新定位，有望在市场中获得更多份额 [87] - 行业竞争方面，公司认为自身重新开发和定位后的物业具有优势，而其他竞争对手可能因资金短缺而处于劣势 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为需求放缓主要是由于休闲旅客更倾向于出国旅行和邮轮旅游，而非宏观经济问题 [60] - 预计报复性旅游因素对今年需求的影响将在今年晚些时候和明年趋于正常化，公司已基本度过与去年奥密克戎相关的高基数影响 [44] - 第三季度预订取消和流失情况未出现明显增加，这是需求放缓的早期指标之一，目前情况良好 [48] - 预计第四季度将是今年除第一季度外增长最强劲的季度，若经济持续向好，Q4表现将更佳 [65] - 随着时间推移，公司成本增长将放缓，预计第四季度成本同比增长率下降最为明显，明年成本基础将更加正常化 [80][105] - 公司看好明年需求的持续复苏，特别是城市市场，预计部分出境游和邮轮旅游需求将回归国内，同时国际入境游也将继续恢复 [106][107] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成9700万美元的物业销售，年初至今总资产销售额达到2.323亿美元 [56] - 公司以每股16美元的价格回购1600万美元的优先股，较面值折价36%，预计股份回购为每股净资产增加超过2美元 [57] - 公司拥有超过8.23亿美元的流动性，包括1.86亿美元现金和6.37亿美元可用信贷额度 [58] - 公司财产和意外险保费自6月1日起增加59%，每年增加成本930万美元 [67] - 公司预计LaPlaya海滩度假村俱乐部的修复和重新开放工作将在年底基本完成，目前部分建筑已恢复运营，入住率和平均房价表现良好 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待LaPlaya的EBITDA增长以及2024年与2023年的对比 - 公司认为LaPlaya整体EBITDA在2024年可能低于2023年，因为需要一个爬坡期，且存在一些收尾工作和季节性因素影响 [6][10] 问题: 如何看待酒店翻新周期和资本投入 - 公司会对每个资产进行评估，翻新工作质量较高，预计未来几年翻新活动对运营的干扰较小，资本支出可能在5000 - 6000万美元，且未来几年的资本支出将低于正常水平 [12][14][92] 问题: 如何提高翻新和升级酒店的知名度和客户教育 - 公司会制定全面的营销和推广计划，包括营销、公关、直销、数字媒体和促销活动等，还会进行参观活动，预计会花费大量资金用于销售和营销 [30][31][160] 问题: 如何看待利润率的未来走势 - 短期内利润率可能会受到人员配置和RevPAR结构变化的影响，但随着业务恢复正常和需求增长，预计第四季度利润率下降幅度将显著缩小，明年成本基础将更加正常化，利润率有望改善 [102][104][105] 问题: 如何解释商务散客复苏相对较慢的原因 - 可能是多种因素导致，包括企业办公要求的变化、部分需求永久流失以及被混合旅游或休闲旅游替代等，但公司城市市场工作日入住率仍有增长 [120][121][122] 问题: 如何看待市场的资本化率以及公司的购买决策 - 公司和买家在评估物业价值时不主要依赖资本化率，而是综合考虑多种因素，作为上市公司，在缺乏收益率的市场购买资产可能面临挑战 [125][126][128] 问题: 如何看待业务中断保险（BI）的未来情况 - BI金额取决于与保险公司的谈判结果，难以准确预测未来季度的具体金额 [141] 问题: 如何看待公司的资产负债表和债务再融资 - 公司拥有充足的现金储备，将用于应对2024年的债务到期问题，同时会与银行进行沟通，考虑偿还部分债务和延长部分债务期限，新债务的利率范围大致在SOFR加3.75% - 4.50% [150][151][163] 问题: 如何看待圣地亚哥市场的前景 - 圣地亚哥市场是公司近期最强劲的市场，市中心物业重新定位后有望获得更多份额，会议日程良好，预计未来几年EBITDA将显著改善 [166][167][171] 问题: 如何看待旧金山市场的未来发展 - 旧金山经济基础强劲，政治环境改善，安全和卫生状况好转，公司长期看好该市场，但已降低资产集中度，目前集团收入进度在下半年和2024年表现良好 [181][183][204] 问题: 如何量化泰勒·斯威夫特等明星效应对酒店业务的影响 - 明星效应对酒店业务有显著影响，如芝加哥在泰勒·斯威夫特演出期间RevPAR创历史新高，公司在相关市场也推出了促销活动 [184][185] 问题: 是否有费用的正常化运行率可供参考 - 公司目前尚未处于正常运营环境，无法提供稳定的利润率或费用运行率，建议通过预测收入和费用的增长率来构建模型 [189][190][193] 问题: 过去90天交易市场有何变化，买家兴趣如何 - 交易市场仍然具有挑战性，交易量下降主要是由于债务可用性和高成本问题，目前成交的多为高现金流的度假村或精选服务型酒店，投资者对市场的信心有所分化 [195][196][197] 问题: 2024年南佛罗里达冬季市场的房价趋势如何 - 目前该市场预订量较少，难以判断房价趋势，公司将进一步分析数据并进行沟通 [201][202] 问题: 旧金山市场的集团收入进度如何 - 2023年下半年集团收入进度显著上升，2024年上半年会议日程增加，预计集团预订将跟随会议日程，公司对该市场前景乐观 [204][207][208] 问题: 如何看待国际旅游的未来趋势 - 预计出境游的报复性旅游因素将在明年趋于正常化，因为出境游已充分恢复且成本上升，而国内机票价格下降，同时入境游仍有很大的恢复空间，特别是亚洲市场 [214][215][218] 问题: 阻碍国际入境游恢复的因素有哪些 - 主要包括签证办理的人员配置和等待时间问题，以及中美航线因俄乌战争导致的航线争议问题，行业和政府正在努力解决这些问题，国际入境游正在逐步恢复 [220][221][222]

酒店物业出售情况 - 2023年2 - 5月公司出售多家酒店，包括波特兰希思曼酒店4500万美元、芝加哥威斯汀密歇根大道酒店零售部分2730万美元、科勒德珊瑚阁酒店6300万美元、西雅图摩纳哥酒店6330万美元、西雅图葡萄酒酒店3370万美元[72] - 2023年确认酒店物业出售收益3020万美元，2022年无出售收益[94] 普通股回购情况 - 2023年公司按平均每股14.01美元的价格回购6498901股普通股[72] - 2017年7月27日，董事会授权最高1亿美元的普通股回购计划，截至2023年6月30日，该计划无可回购股份[114] - 2023年2月17日，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至2023年6月30日，该计划还有1.46亿美元的普通股可供回购[114] - 2023年上半年，公司在2017年和2023年回购计划下回购649.8901万股普通股，总购买价9100万美元，平均每股约14.01美元[114] 同店经营指标变化 - 2023年Q2末，同店入住率为73.2%，高于2022年同期的70.0%；6个月累计入住率为65.5%，高于2022年同期的59.2%[75] - 2023年Q2末，同店平均每日房价为307.64美元，低于2022年同期的322.05美元；6个月累计为302.02美元，低于2022年同期的311.82美元[75] - 2023年Q2末，同店每间可售房收入为225.25美元，略低于2022年同期的225.36美元；6个月累计为197.95美元，高于2022年同期的184.53美元[75] - 2023年Q2末，同店总每间可售房收入为343.66美元，高于2022年同期的341.45美元；6个月累计为305.00美元，高于2022年同期的278.09美元[75] 公司财务关键指标变化 - 2023年Q2公司净收入为4618.3万美元，高于2022年同期的2879.7万美元；6个月累计为2413.8万美元，而2022年同期亏损7141.9万美元[77][78] - 2023年Q2公司资金从运营为8047.0万美元，低于2022年同期的10125.3万美元；6个月累计为11007.4万美元，低于2022年同期的12103.0万美元[77] - 2023年Q2公司息税折旧及摊销前利润为13371.5万美元，高于2022年同期的11223.2万美元；6个月累计为19746.9万美元，高于2022年同期的9368.8万美元[78] - 2023年Q2公司房地产息税折旧及摊销前利润为11013.1万美元，低于2022年同期的12450.3万美元；6个月累计为16725.0万美元，略高于2022年同期的16694.2万美元[78] - 2023年第二季度总营收减少1320万美元，其中1120万美元源于不可比物业[79] - 2023年上半年总营收增加3450万美元，不可比物业减少490万美元[88] - 2023年上半年酒店运营费用增加5760万美元，不可比物业减少620万美元[89] - 2023年上半年经营活动净现金为1.202亿美元，2022年为1.426亿美元[107] - 2023年上半年投资活动净现金为1.353亿美元，2022年为 - 2.167亿美元[107] 公司物业及债务情况 - 2023年6月30日和2022年6月30日，公司分别拥有47处和54处物业及租赁权益[79] - 截至2023年6月30日，公司总债务面值达24亿美元[102] - 截至2023年6月30日，酒店、土地和融资租赁未来固定最低付款总额为18亿美元，2024年6月30日前需支付2090万美元[104] 公司其他业务收入情况 - 2023年确认业务中断保险收入2210万美元[95] 公司资本投资情况 - 2023年上半年，公司资本投资9770万美元用于重新定位和改善物业[113] - 2023年公司预计资本投资总额为1.45亿至1.55亿美元[113] 优先股回购计划情况 - 2023年2月17日，董事会批准最高1亿美元的优先股回购计划，可回购优先股的总清算价值为7.15亿美元，2023年上半年未回购优先股[116] 利率互换及债务利率影响情况 - 截至2023年6月30日，公司有总名义金额为10亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[119] - 截至2023年6月30日，公司总债务的22.4%（即5.365亿美元）受可变利率影响，利率变动0.1%，年度利息费用将相应变动约50万美元[120] 公司内部控制及风险情况 - 公司管理层认为披露控制和程序有效，本财季内部控制无重大变化[121][122] - 公司酒店业务面临索赔和诉讼风险，但目前无重大诉讼，日常业务相关诉讼预计不会对流动性、经营成果和财务状况产生重大不利影响[123] - 自2022年12月31日年度报告“风险因素”部分披露以来，风险因素无重大变化[123] 报告相关情况 - 报告提交了多项XBRL格式文件，包括合并资产负债表、合并经营和综合收益表等[131] - 报告日期为2023年7月27日[132] 2022年上半年资金使用情况 - 2022年上半年，公司循环信贷安排借款和还款分别为1.8亿美元和8000万美元，偿还其他债务2710万美元，支付优先股和普通股股息2530万美元[112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为6080万美元，同比增长30.9%；调整后FFO为2240万美元，调整后每股FFO为0.18美元，同比提高67.3% [5] - 若不计LaPlaya修复和五项重大重建项目的影响，同比收入、EBITDA和FFO会更高，这两个问题使调整后EBITDA和FFO减少约1100万美元，或每股约0.09美元 [6] - 第一季度同店RevPAR增长18.5%，非房收入增长34.4%，超出展望上限 [31] - 保险运营商第一季度已支付约810万美元业务中断收入，略高于预期；第二季度展望假设将获额外1000万美元业务中断收入 [11] - 预计出售Monaco Seattle和Seattle，净收益将用于减少净债务和潜在的股票回购 [14] - 自去年10月开始回购以来，已使用1.246亿美元回购850万股普通股，占当时已发行普通股的6%以上，平均股价为14.64美元，较NAV中值折价超50% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 城市市场入住率较去年第一季度增长超10个百分点或22.1%，ADR增长8.7%，同店RevPAR增长32.8%，但仍比2019年水平低19个百分点或25% [40][41] - 旧金山酒店同店RevPAR增长117.5%，入住率从26%升至46%，EBITDA从负240万美元增至350万美元 [32] - 华盛顿特区酒店同店RevPAR增长126.6%，入住率从27%增至53%，ADR增长13% [33] 度假村业务 - 同店基础上，度假村入住率增长6.6个百分点或12.1%，ADR下降11.7%，RevPAR同比下降1.1%；2023年第一季度同店ADR较2019年第一季度仍高出126美元或44% [43] - 度假村非房收入季度增长19.2%，主要因提价和团体需求恢复 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山、华盛顿特区、波特兰、西雅图和芝加哥市场同比增长强劲，旧金山受益于多个会议活动及企业和休闲需求改善，但仍未完全恢复 [7][8] - 圣地亚哥第一季度市场强劲，但受持续暴雨和两家酒店重建影响，Hilton Gaslamp入住率下降约9个百分点或17%，Solamar下降7.8个百分点或14%；Western Gaslamp入住率增长12个百分点或17%，Embassy Suites增长19.6个百分点或33% [19] - 基韦斯特是季度增长最弱的市场，RevPAR下降16.6%，主要因ADR下降15.5%和入住率下降130个基点，但ADR较2019年同期仍高出超37%，RevPAR高出22.1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续投资1.45 - 1.55亿美元用于2023年的资本改善计划，包括多个酒店的重建和重新定位项目 [37] - 出售表现不佳或风险调整后回报较低的资产，将收益用于减少债务和股票回购 [14][95] - 对部分酒店进行重新定位和升级，以提高房价、非房收入和投资回报率 [24][47] 行业竞争 - 高品质、位置优越的酒店资产仍受买家青睐，但酒店交易市场因债务市场和地区银行事件面临挑战 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业整体需求趋势近60天无变化，商务旅行持续复苏，会议需求恢复正常，国际入境旅游持续改善，欧洲接近疫情前水平，亚洲处于复苏初期 [16] - 尽管面临成本挑战，如工资、能源和保险成本上升，但预计今年晚些时候人员配置稳定后将有显著的经营杠杆，推动利润率和EBITDA增长 [21][45] - 预计未来几年行业供应受限，市场复苏后利润率将高于上一周期 [85] 其他重要信息 - 第一季度多个酒店和度假村受冬季风暴、暴雨和洪水影响，需求下降，约80间客房受损，多数预计5月中下旬恢复使用 [30] - 预计LaPlaya海滩别墅年底前修复并重新开放，已收到保险赔付约3500万美元用于修复和业务中断损失 [34][35] - 第二季度同店RevPAR预计增长1% - 4%，但重建项目预计将使其下降约150个基点，总收入减少约750万美元，调整后EBITDA减少约550万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工资成本压力情况 - 工资和福利增长今年预计在4% - 5%，因人员配置增加导致成本上升，经理层和普通员工情况相似 [52] 问题2: 保险成本增加情况 - 保险续约谈判困难，成本将显著上升，主要因全国风暴和通胀成本，此前因小型天气事件多次触及免赔额 [80][55] 问题3: 成本压力对利润率的影响 - 公司关注运营效率和利润，而非单纯的利润率；此前已从运营模式中削减100 - 200个基点的成本，未来行业复苏后利润率有望提高 [83][85] 问题4: 部分市场消费者行为变化 - 部分市场高端套房和房间需求较去年有所下降，整体需求仍健康；度假村团体需求增加，团体价格通常低于散客价格 [62][104] 问题5: 编剧罢工对洛杉矶市场的影响 - 短期影响不大，因多数未来3 - 6个月的制作已完成编剧；长期影响取决于罢工时长 [107] 问题6: 是否会继续出售城市资产及资产组合趋势 - 可能会出售部分城市资产，但需考虑市场可售性；目前资产组合中度假村占比从35%升至40%，未来将根据风险调整回报决定资产配置 [91][92] 问题7: 利用销售收益回购股票的决策因素 - 若经济显著放缓对经营业务产生负面影响，且股票反应不佳，将重新权衡收益用途 [96] 问题8: 3月城市市场表现超预期的原因及理想酒店和组合规模 - 3月主要是入住率增长，价格也有适度增长；出售资产是为了资本重新分配，目前将部分收益用于回购股票更具价值；公司流动性充足，无重大到期债务 [114][116][118] 问题9: 全年非房收入表现预期 - 预计非房收入将继续以高于RevPAR的速度增长，主要得益于提价和团体需求恢复 [141] 问题10: 西海岸度假村天气对非房收入的影响及工时增长预期 - 天气对业务有负面影响，但难以量化；目前员工数量仍少于疫情前，工时增长将取决于入住率提升 [142][144] 问题11: 2024年旧金山酒店预期及那不勒斯旅游市场前景 - 难以预测2024年旧金山酒店情况，会议局策略调整有挑战也有机会；那不勒斯市场有望在明年加速复苏，海滩修复项目正在进行 [145][130] 问题12: 度假村房价同比下降趋势及下半年重建项目影响 - 预计度假村房价短期维持现状，入住率有提升空间；下半年重建项目影响较小，2024年影响将进一步减轻 [131][135] 问题13: 若入住率提高5%，人员配置和利润率情况 - 入住率提高需增加人员配置，是一个逐步的过程；公司将根据市场情况谨慎决策 [154] 问题14: 西海岸市场吸引力排名及市场供需情况 - 公司根据风险调整回报评估市场，无特定市场偏好；未来三到五年多数市场供应增长受限，有利于行业发展 [155][160]

资产出售与回购 - 2023年2月22日至3月28日期间，公司出售三家酒店及零售组件，分别获4500万美元、2730万美元和6300万美元[68] - 2023年2 - 4月，公司回购3931112股普通股，平均价格分别为14.04美元和13.92美元[68] - 2023年第一季度公司回购2923978股普通股，总价4100万美元，平均每股约14.04美元，截至2023年3月31日，1亿美元回购计划剩余4600万美元额度[96] - 2023年2月21日，董事会批准最高1亿美元优先股回购计划，可回购优先股清算价值总计7.15亿美元[97] 同店业务指标 - 2023年第一季度，同店入住率为58.0%，高于2022年的48.5%；同店每间可售房收入为171.05美元，高于2022年的144.33美元[71] 财务关键指标变化 - 2023年第一季度，公司资金从运营为2960.4万美元，高于2022年的1977.7万美元[72] - 2023年第一季度，公司税息折旧及摊销前利润为6375.4万美元，高于2022年的 - 1854.4万美元[72] - 2023年第一季度，公司房地产税息折旧及摊销前利润为5711.9万美元，高于2022年的4243.9万美元[72] - 2023年第一季度总营收增加4770万美元，其中480万美元来自非可比物业[73] - 2023年第一季度酒店运营费用增加4000万美元，因可比物业需求和运营增加[74] - 2023年公司确认酒店物业出售收益660万美元，商业中断保险收入810万美元[76][77] - 其他运营费用增加250万美元，利息费用增加490万美元[78] - 2023年第一季度经营活动净现金为4620万美元，2022年同期为3880万美元；投资活动净现金为1.052亿美元，2022年同期为 - 2000万美元；融资活动净现金为 - 5710万美元，2022年同期为 - 1520万美元[89] 物业持有情况 - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，公司分别拥有49处和53处物业及租赁权益[73] 资金状况与债务情况 - 截至2023年3月31日，公司现金、受限现金及高级无抵押循环信贷额度总计7.834亿美元，可满足短期现金需求[82] - 截至2023年3月31日，公司总债务面值为24亿美元，预计未来本金和利息支付总额为27亿美元，其中2024年3月31日前需支付本金4940万美元、利息1.048亿美元[84] - 截至2023年3月31日，酒店、土地和融资租赁未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2024年3月31日前需支付2090万美元[86] - 截至2023年3月31日，公司有280万美元未完成采购承诺，均将于2024年3月31日前支付[87] - 预计在2024年3月31日前及未来每年支付约4860万美元优先股股息和分配[88] 资本投资 - 2023年第一季度公司资本投资3450万美元，预计2023年总投资1.45 - 1.55亿美元[95] 利率互换与可变利率债务 - 截至2023年3月31日，公司有名义总额为8.4亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[102] - 截至2023年3月31日，公司总计7.015亿美元的债务（占总债务的29.2%）需支付可变利率，不包括已有效转换为固定利率的定期贷款安排下的未偿还金额[103] - 若公司可变利率债务的利率上升或下降0.1%，年度利息费用将分别增加或减少约70万美元[103] 内部控制与风险评估 - 公司管理层评估认为披露控制和程序有效[104] - 公司最近一个财季内，财务报告内部控制没有发生重大影响或可能重大影响内部控制的变化[105] - 公司目前没有重大诉讼，也没有已知的重大诉讼威胁[106] - 公司风险因素与2022年12月31日年度报告中披露的相比没有重大变化[106] 报告相关 - 报告附件包含以XBRL格式提交的多份文件，如合并资产负债表等[116] - 报告于2023年4月26日由首席执行官兼董事长Jon E. Bortz代表公司签署[117]