文章核心观点 公司5月运营结果和需求趋势符合预期，城市和度假酒店组合表现强劲，受有利会议日程和健康需求趋势推动，但宏观经济不确定性和高利率环境或带来挑战 [9][10][14] 运营表现 整体表现 - 5月同店每间可售房收入（RevPAR）同比增长6.9%，主要因平均每日房价（ADR）增长1.2%和入住率提升4.1个百分点 [11] 城市酒店组合 - 同店城市入住率提高3.3个百分点，ADR上涨3% [1] 度假酒店组合 - 5月同店入住率同比增加10%，但ADR下降5%，同店度假RevPAR同比上涨4.8%，非客房收入增长9% [6] 单店表现 - 圣地亚哥玛格丽塔维尔酒店加斯勒普区RevPAR显著增长170%，圣地亚哥希尔顿加斯勒普区增长18% [12] - 拉霍亚埃斯坦西亚酒店及水疗中心RevPAR激增27%，斯卡马尼亚小屋增长16% [13] - 旧金山物业RevPAR增长17%，主要因一场大型会议从4月改至5月，休闲旅客持续回流 [17] 财务预期 拉马尔广告公司（LAMR） - 过去两个月，Zacks对其本年度每股运营资金（FFO）的共识预期上调3.7%至8.03美元 [2] 美冷房地产信托（COLD） - 过去一个月，Zacks对其2024年每股FFO的共识预期上调1.4%至1.44美元 [8] 市场环境 - 有利的会议日程和积极的商务及休闲需求趋势使圣地亚哥、旧金山、芝加哥和波士顿等市场受益，公司近期重新开发的物业持续表现良好 [4] - 5月的良好表现归因于有利的会议日程和整体健康的需求趋势，包括阵亡将士纪念日周末整体入住率的提升 [10] 未来展望 - 公司预计在商务和休闲板块持续改善的基础上，运营环境将保持稳定，但宏观经济不确定性可能影响其在度假市场维持房价的能力，高利率环境也令人担忧 [14] 股票推荐 - 房地产投资信托（REIT）板块中排名较好的股票有美冷房地产信托（COLD）和拉马尔广告（LAMR），目前均为Zacks排名2（买入） [15]

文章核心观点 - 4月Pebblebrook Hotel Trust非房收入微增但同店总收入和RevPAR下降，股价下跌，行业预计2024年运营环境稳定但利率仍受关注，还给出REIT板块部分推荐股票 [1][2][8] 公司4月业绩表现 - 4月非房收入增长0.5%，同店总收入同比下降1.2%，同店费用增长2.5% [1] - 同店RevPAR同比下降2.2%，主要因ADR下降3.4%，同店入住率提高0.9个百分点 [2] - 公司股价在5月23日收盘时下跌4.6% [1] 不同类型物业情况 城市物业 - 城市物业同店入住率提高0.3个百分点，同店ADR下降2.2%，圣地亚哥、波士顿和华盛顿特区表现领先 [3] - 圣地亚哥的玛格丽塔维尔酒店和希尔顿酒店RevPAR分别增长137%和81% [4] - 旧金山和芝加哥物业RevPAR下降，分别因会议改期和会议日程较淡 [5] 度假物业 - 度假物业同店入住率同比提高310个基点，ADR下降7% [5] - 埃斯坦西亚拉霍亚酒店及水疗中心RevPAR增长65%，纽波特港岛度假村、埃斯坦西亚拉霍亚酒店及水疗中心和斯卡马尼亚度假村改造项目基本完成，改造费用分别为4900万美元、2600万美元和2000万美元 [6][7] 行业展望 - 2024年住宿行业运营环境预计稳定，因团体业务改善、商务散客逐步恢复和休闲需求稳定，但高利率仍是担忧因素 [8] 推荐股票 - 推荐REIT板块的Americold Realty Trust和Rexford Industrial Realty，前者过去一周FFO每股共识预期上调2.2%至1.39美元，后者过去两个月2024年FFO每股共识预期微升至2.34美元 [9][10]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第一季度取得了稳健的财务业绩,超出了财务预期 [6] - 同店酒店EBITDA达到5980万美元,超出了预期上限280万美元 [18] - 调整后EBITDA和调整后每股FFO也超出了预期上限 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市市场的RevPAR增长近5%,抵消了度假市场4.4%的下降 [10] - 城市市场的表现领先,占比提升至27.4% [15] - 度假市场受到恶劣天气影响,短期休闲预订和取消增加 [11][12] - 关键韦斯特度假市场表现强劲,RevPAR实现正增长 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区市场表现出色,占比率和RevPAR均实现增长 [7] - 圣地亚哥市场受益于强劲的会议日程,酒店表现出色 [8] - 旧金山和洛杉矶市场也表现稳健 [9] - 度假市场中,除拉普拉亚和纽波特港岛度假村外,其他度假酒店保持了稳定的入住率 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续推进资产改造和重新定位,包括完成了纽波特港岛度假村和埃斯坦西亚拉霍亚酒店的改造 [24][25][65][66] - 公司在斯卡马尼亚度假村增加了新型替代住宿,未来将继续评估并扩展 [26][27] - 公司认为未来几年行业供给增长将保持在1%以下,为公司的城市和度假市场带来机遇 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对第二季度和下半年的经营环境持谨慎态度,担心宏观经济环境的不确定性 [56][57][58][59][63][64] - 管理层认为集团预订节奏的正常化和短期预订的放缓可能会影响下半年的表现 [63][64] - 但管理层对公司重新定位的资产以及拉普拉亚度假村的重建充满信心,预计未来几年将带来强劲的收益增长 [47][48][49][65][66][67][68] 其他重要信息 - 公司的资产负债表状况良好,平均债务成本为4.6% [28] - 公司将继续通过回购自身股票来配置资本 [92][93] - 公司正在积极寻求通过提高运营效率来抵消通胀压力带来的成本上升 [21][22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Dori Kesten 提问** 短期集团预订放缓的原因,以及是否看到会议策划师要求降低餐饮最低消费或更加强硬地要求房价 [72][73][75] **Raymond Martz 回答** 预订模式正在回归正常,会议策划师和企业提前预订会议,导致当季度内的预订增长放缓,但没有看到取消或降低消费的情况 [73][74][75] 问题2 **Floris Van Dijkum 提问** 公司未来的资本配置策略,是否会更多地投资城市资产还是度假资产 [88][89][90][91][92][93] **Jon Bortz 回答** 公司未来将更多地通过回购自身股票来配置资本,因为认为现有资产组合的城市和度假资产组合已经达到较好的平衡 [92][93] 问题3 **Michael Bellisario 提问** 公司在第一季度和第二季度实现的成本节约是否为一次性的,未来的成本节约空间有多大 [134][135][136][137][138][139][140][141][142][143][144][145][146][147] **Raymond Martz 和 Jon Bortz 回答** 公司实施了多项持续性的成本节约措施,包括自主管理员工赔付计划、采用新技术提高运营效率等,未来将继续推进这些措施,预计可以持续实现成本节约 [135][136][137][138][139][140][141][142][143][144][145][146][147]

第一季度财务表现 - 第一季度净亏损为2750万美元，同店RevPAR较2023年第一季度增长1.7%[1] - 调整后的每股调整后FFO为0.21美元，较2023年第一季度的0.18美元增长16.7%[1] 2024年第二季度展望 - 预计2024年第二季度同店RevPAR将增长0.5%至2.5%[1] - 公司计划在2024年投资总额为8500万至9000万美元[10] - 公司2024年展望不包括新的收购或处置，假设稳定的旅行条件[14] - 2024年第二季度展望中，公司预计净收入为18.8至23.8百万美元[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计调整后的EBITDAre为11.0至11.6亿美元[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计调整后的FFO为7.13至7.63亿美元[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计每股调整后的FFO为0.59至0.63美元[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计同一物业RevPAR为231至235美元[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计同一物业RevPAR与2023年同期相比增长0.5%至2.5%[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计同一物业总收入与2023年同期相比增长1.5%至3.7%[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计同一物业总费用与2023年同期相比增长1.5%至2.6%[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计同一物业酒店EBITDA为109.5至114.5百万美元[15] - 2024年第二季度展望中，公司预计同一物业酒店EBITDA与2023年同期相比增长1.7%至6.3%[15] 财务调整 - 公司排除了收购负债的利息费用调整，因为认为在FFO和调整后的EBITDAre中包含这些非现金调整并不反映公司的基本财务表现[26][27] - 公司排除了来自融资租赁的非现金利息费用的影响，因为认为在FFO和调整后的EBITDAre中包含这些非现金调整并不反映公司的基本财务表现[27] - 公司排除了收购无形资产的非现金摊销，因为认为在FFO和调整后的EBITDAre中包含这些非现金调整并不反映公司的基本财务表现[28] - 公司排除了非现金利息费用、一次性运营暂停费用、债务提前清偿、股权补偿费用摊销、赎回优先股的发行成本以及飓风相关维修费用，因为认为在FFO中包含这些调整并不反映公司及其酒店的基本财务表现[29] - 公司排除了一次性运营暂停费用、股权补偿费用摊销和飓风相关成本，因为认为在EBITDAre中包含这些成本并不反映公司及其酒店的基本财务表现[30] - 公司通过排除可转换债券转换后可发行股份的稀释效应来呈现基本和全面稀释普通股和单位的加权平均数量[31] - 公司呈现的FFO和调整后的EBITDAre经过公司调整，不应被视为衡量公司财务表现的替代指标，也不应被视为衡量公司流动性的现金流量表的替代指标[32] 酒店业务表现 - 2019年全年酒店营收为13.61亿美元，酒店EBITDA为4.18亿美元，EBITDA利润率为30.7%[43] - 2023年全年酒店营收为13.66亿美元，酒店EBITDA为3.49亿美元，EBITDA利润率为25.6%[43] - 2024年第一季度酒店营收为2.95亿美元，酒店EBITDA为5.84亿美元，EBITDA利润率为19.8%[43]

同店运营指标变化 - 2024年第一季度同店入住率为61.3%，2023年为59.4%；同店平均每日房价2024年为299.34美元，2023年为303.90美元；同店每间可售房收入2024年为183.39美元，2023年为180.38美元；同店总每间可售房收入2024年为282.55美元，2023年为279.05美元[124] 股权回购情况 - 公司回购318,269股普通股，总价500万美元，平均每股15.71美元[125] 债务偿还与展期 - 公司偿还1.1亿美元定期贷款，并将2024年定期贷款借入的3.567亿美元到期日延长至2028年1月[125] 盈利与资金指标变化 - 2024年第一季度净亏损2752万美元，2023年为2204.5万美元；资金从运营2024年为2960.6万美元，2023年为2960.4万美元；可供普通股股东和单位持有人使用的资金从运营2024年为1781.1万美元，2023年为1745.2万美元[127] EBITDA相关指标变化 - 2024年第一季度EBITDA为5615.6万美元，2023年为6375.4万美元；EBITDAre2024年为5615.6万美元，2023年为5711.9万美元[128] 物业数量变化 - 2024年3月31日和2023年3月31日，公司分别拥有46处和49处物业及租赁权益[129] 总营收变化 - 2024年第一季度总营收增加840万美元，主要因拉普拉亚海滩度假村及俱乐部业务增长，部分被非可比物业出售及纽波特海港岛度假村关闭的影响抵消[130] 酒店运营总费用变化 - 2024年第一季度酒店运营总费用增加170万美元，主要因拉普拉亚海滩度假村及俱乐部运营增加和可比物业人员成本上升，部分被非可比物业出售及纽波特海港岛度假村关闭的影响抵消[131] 折旧和摊销费用变化 - 2024年第一季度折旧和摊销费用减少120万美元，主要因2023年非可比物业出售[132] 税费及保险费用变化 - 2024年第一季度房地产税、个人财产税、财产保险和地租增加350万美元，主要因财产保险增加200万美元和房地产税增加150万美元[133] 利息费用变化 - 2024年第一季度利息费用减少100万美元，主要因纽波特海港岛度假村建设利息资本化和定期贷款偿还，部分被无套期保值债务的较高利率抵消[136] 现金状况 - 截至2024年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金及高级无抵押循环信贷额度总计7.013亿美元，足以满足短期现金需求[139] 未偿债务情况 - 截至2024年3月31日，公司未偿债务总面值为22.19549亿美元，包括定期贷款12.7亿美元、可转换高级票据7.5亿美元等[142] 未来债务支付情况 - 假设行使所有债务展期选择权，与2024年3月31日未偿债务相关的未来本金和利息支付将达26亿美元，其中2025年3月31日前需支付本金4540万美元、利息1.016亿美元[143] 酒店等未来固定最低付款情况 - 截至2024年3月31日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2025年3月31日前需支付2160万美元[147] 未完成采购承诺情况 - 截至2024年3月31日，公司有860万美元未完成采购承诺，均将于2025年3月31日前支付[148] 优先股股息和分配预计支付情况 - 预计在2025年3月31日前及未来，公司将支付约4720万美元的优先股股息和分配[149] 现金流量情况 - 2024年第一季度，公司经营活动产生的净现金为4600万美元，投资活动使用的净现金为3850万美元，融资活动使用的净现金为1.362亿美元[151][152][153] 酒店物业投资与赔款情况 - 2024年第一季度，公司在酒店物业改进方面投资4950万美元，收到1150万美元财产保险赔款[155] 利率互换协议情况 - 截至2024年3月31日，公司有8.55亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[168] 可变利率债务情况 - 截至2024年3月31日，公司总债务中有5.55亿美元（占比25.0%）为可变利率债务，不包括已有效转换为固定利率的定期贷款和抵押贷款[169] 可变利率债务对利息费用影响 - 公司可变利率债务利率每增减0.1%，年度利息费用将分别增减约60万美元[169]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司调整后EBITDA达3.564亿美元,超出预期6.5百万美元 [5] - 2023年调整后每股AFFO为1.60美元,超出预期 [5] - 2023年同店RevPAR增长4.2%,同店总RevPAR增长5.9% [12] - 2023年同店EBITDA为3.509亿美元,第四季度为6660万美元,超出预期 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年城市酒店入住率增加5.5个百分点至68.4%,但仍低于2019年15个百分点 [8] - 2023年度假酒店入住率增加约2个百分点至65.8%,但仍低于2019年8.5个百分点 [10] - 2023年城市酒店RevPAR增长9.3%,度假酒店RevPAR下降6.5% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区入住率大幅增长15个百分点至64% [8] - 旧金山入住率从2022年的47%攀升至61% [8] - 洛杉矶组合入住率从64%增至73% [8] - 波士顿入住率为78%,与去年持平,但仍低于2019年的88% [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计2024年同店RevPAR增长2%-4%,同店总收入增长3%-4.6% [38] - 公司计划在2024年完成3个重大改造项目,包括Newport Harbor Island Resort、Estancia La Jolla Hotel & Spa和Skamania Lodge [18][19] - 公司预计2024年资本支出将大幅下降至8500万-9000万美元 [20] - 公司认为行业整体表现将持平至增长2%,公司将优于行业表现 [33][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为中低端酒店需求有所下降,可能受到通胀、政府转移支付减少和消费信贷利率大幅上升的影响 [28][29] - 管理层对2024年经济"软着陆"持谨慎乐观态度,将密切关注各项宏观和微观指标 [32] - 管理层认为商旅、团体和入境国际旅游将继续复苏,有利于上档次和城市市场 [34][47] 其他重要信息 - 2023年公司完成7处资产出售,获得3.3亿美元总收益,平均EBITDA倍数20.2倍 [23] - 公司回购了约680万股普通股和200万股优先股,以折价方式 [24] - 公司预计将在2024年获得1100万美元的LaPlaya业务中断赔付 [22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Duane Pfennigwerth 提问** 公司是否会比以前更依赖团体业务,以及对2024年的可见度如何 [53] **Jon Bortz 回答** 公司会根据各个市场和物业的具体情况调整对团体业务的依赖程度。对2024年的可见度,由于团体预订提前,公司对全年的预测还存在一定不确定性 [54][55][56][57] 问题2 **Smedes Rose 提问** 公司对资产交易市场的看法如何,是否会继续出售资产 [61] **Tom Fisher 回答** 交易市场正在从缺乏信心过渡到重拾信心,但仍以较小交易为主。公司会根据股票回购的吸引力来决定是否出售资产 [63][64][65] 问题3 **Michael Bellisario 提问** 公司2023年获得的房地产税收抵免对EBITDA的影响 [79] **Raymond Martz 回答** 2023年获得9百万美元的房地产税收抵免,这将使2024年的经营费用增长率下降约100个基点 [80][81]

财务表现 - 2023年净亏损7430万美元[1] - 2023年同店总收益率(RevPAR)同比增长5.9%[1] - 2023年同店酒店EBITDA为3.509亿美元,同比下降2.6%[1] - 2023年调整后EBITDAre为3.564亿美元,与2022年基本持平[1] - 2023年每股调整后FFO为1.60美元,同比下降5.3%[1] - 2023年第四季度同店总收益率(RevPAR)同比增长5.7%,超出预期,其中城市同店总收益率增长8.8%,度假同店总收益率下降0.4%[1] - 2023年第四季度同店酒店EBITDA为6660万美元,调整后EBITDAre为6330万美元,每股调整后FFO为0.21美元,均超出公司第四季度预期[1] - 2024年预计同店总收益率(RevPAR)同比增长2.0%至4.0%,同店酒店EBITDA为3.45亿美元至3.6亿美元[1] - 2024年预计调整后EBITDAre为3.39亿美元至3.54亿美元,每股调整后FFO为1.49美元至1.61美元[1] - 公司2024年预测净亏损为4700万美元至6200万美元之间,调整后EBITDA为3.39亿美元至3.54亿美元之间[17] - 公司2024年第一季度预测净亏损为4080万美元至4430万美元之间,调整后EBITDA为5200万美元至5550万美元之间[17] - 公司2024年预测同店RevPAR增长0%至2%,同店总收入增长3.1%至4.6%,同店总费用增长4.7%至5.3%[17] - 公司2024年第一季度预测同店RevPAR增长0%至2%,同店总收入增长0.8%至2.8%,同店总费用增长4.4%至5.4%[17] - 公司2024年预测同店酒店EBITDA为3.45亿美元至3.6亿美元,同比下降1.5%至增长2.8%[17] - 公司2024年第一季度预测同店酒店EBITDA为5350万美元至5700万美元,同比下降12.6%至6.8%[17] - 公司2024年第一季度预计从LaPlaya酒店获得400万美元的初步商业中断赔付[17] 非GAAP财务指标 - 公司采用了Funds from Operations (FFO)作为非GAAP财务指标来衡量其经营业绩[23] - 公司认为EBITDA和EBITDAre是衡量其经营业绩的有用财务指标,可排除资本结构和资产基础的影响[24][25] - 公司调整FFO和Adjusted EBITDAre以排除一次性交易成本、非现金租金费用、管理/特许经营合同过渡成本、利息费用调整、融资租赁调整、非现金无形资产摊销等项目[26][27][28] - 公司剔除了可转换债券的摊薄影响,计算加权平均基本和全面摊薄普通股和单位数[29] - 公司认为FFO、Adjusted EBITDAre及其调整指标不应被视为净收益或经营活动现金流的替代指标[30] - 2023年第四季度和2023全年的FFO、Adjusted FFO、EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre数据[31][32] - 2024年第一季度和2024全年的FFO、Adjusted FFO、EBITDA、EBITDAre和Adjusted EBITDAre预测数据[33][34] 酒店运营数据 - 2023年第四季度同店RevPAR同比增长7.3%,城市市场同店RevPAR同比增长9.3%[41] - 2023年全年同店RevPAR同比增长9.3%,城市市场同店RevPAR同比增长9.3%[41] - 2023年第四季度同店总收入为3.16亿美元,同比增长5.8%[41] - 2023年全年同店总收入为13.62亿美元,同比增长6.0%[41] - 2023年第四季度同店EBITDA为6660万美元,EBITDA利润率为21.1%[41] - 2023年全年同店EBITDA为3.51亿美元,EBITDA利润率为25.8%[41] - 2023年第四季度同店房价(ADR)为296美元,同比增长-0.3%[44] - 2023年全年同店房价(ADR)为306美元,同比增长-2.5%[44] - 2023年第四季度同店入住率为64%,同比增长4.9个百分点[44] - 2023年全年同店入住率为68%,同比增长5个百分点[44] 资产收购与出售 - 公司2023年出售了7处资产,获得约3.308亿美元的总收益,用于偿还债务和以大幅折价回购普通股和优先股[1] - 公司在2023年出售了芝加哥The Westin Michigan Avenue酒店的高街零售资产[53] - 公司在2023年出售了芝加哥Hotel Chicago Downtown, Autograph Collection的零售和停车设施资产[54] - 公司在2017年出售了波士顿Revere Hotel Boston Common的停车场资产[52,56] - 公司在2023年收购了芝加哥Hotel Chicago Downtown, Autograph Collection酒店[55] - 公司在2023年收购了波特兰The Nines, a Luxury Collection Hotel酒店[55] 酒店业绩分析 - 公司2023年酒店EBITDA总额为1.4亿美元[49] - 公司在波士顿市场的酒店EBITDA为8,010万美元[49] - 公司在圣地亚哥市场的酒店EBITDA为3,230万美元[49] - 公司在洛杉矶市场的酒店EBITDA为4,150万美元[49] - 公司在华盛顿特区市场的酒店EBITDA为1,260万美元[49] - 公司在旧金山市场的酒店EBITDA为2,140万美元[50] - 公司的独特生活方式度假酒店EBITDA为1.401亿美元[49] - 公司的波士顿市场酒店EBITDA占

公司资产与股权结构 - 截至2023年12月31日，公司拥有46家酒店的权益，共计11,924间客房[20] - 截至2023年12月31日，公司拥有运营合伙企业发行的99.3%的普通有限合伙单位，其余0.7%由其他有限合伙人持有[21] - 公司持有波士顿The Liberty酒店99.99%的控股权，第三方合作伙伴的0.01%权益计入合并资产负债表中的非控股权益[46] - 截至2023年12月31日，公司拥有46家酒店的权益，共有11,924间客房[193] - 公司拥有某物业99.99%的控股权，该物业受长期土地、空中权或酒店租赁及抵押贷款债务约束[197] 公司投资与市场定位 - 公司投资主要集中在美国主要城市和度假胜地的酒店，目标市场包括波士顿、芝加哥、洛杉矶等[22] 公司融资与资金使用 - 公司通过发行普通股、优先股和债务融资为长期增长提供资金，债务包括高级无担保信贷安排、定期贷款等[32] - 公司预计使用股权和债务发行以及物业销售的净收益来资助未来收购、物业重建等[33] 公司酒店业务季节性 - 公司酒店业务受季节性影响，通常第一季度收入、营业收入和现金流较低，第三季度较高，2023年恢复正常季节性趋势[37] 公司合规与资格维持 - 公司需将至少90%的房地产投资信托应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本收益）进行分配，否则将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税[44] - 公司为维持REIT资格需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本收益）[64][65] - 为维持REIT资格，公司信托声明规定任何应税年度后半年内，不得超过50%价值的流通股由5个或更少个人直接或间接持有，违反限制的股份将有相应处理[142][144] - 若公司未能保持REIT资格，将面临更高税收，减少可分配给股东的现金，影响公司业务和增长战略[156][157][158] - 若LaSalle在合并前未能符合REIT资格，公司可能面临不利税收后果，包括承担LaSalle的联邦所得税负债等[159] - 为保持REIT资格，公司需确保每季度末至少75%的资产价值由现金、政府证券和合格房地产资产组成[162] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格，若满足90%但不足100%，未分配收入将缴纳美国联邦企业所得税，且可能产生4%的不可抵扣消费税[163] - 若公司某一年度分配少于当年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及以前年度未分配的REIT应税收入之和，将产生4%的不可抵扣消费税[166] - 公司作为公开上市REIT，只要至少20%的总股息以现金形式发放，美国国税局将视股份分配为股息，该门槛可能降低[167] - REIT可拥有最多100%的一个或多个TRS的股票，但TRS股票或证券价值不得超过REIT总资产价值的20%，非公平交易将征收100%惩罚性消费税[169] - 公司运营合伙企业若不被视为合伙企业，公司将失去REIT资格，面临更高税收和更少现金分配[172] - 公司TRS若不被视为TRS或酒店经理不被视为合格独立承包商，公司将失去REIT资格[173] - 公司运营合伙企业拥有100%子REIT普通股，子REIT若失去资格，公司可能失去REIT资格[177] - 为符合REIT资格，五个或更少个人在应税年度后半段任何时间不得实际或推定拥有超过50%已发行和流通股份价值，且至少100人在每个应税年度至少335天受益拥有股份[179] - 公司信托声明禁止任何人实益或推定拥有超过9.8%的任何类别或系列股份[180] - REIT禁止交易的净收入需缴纳100%的税[182] 公司人员与管理 - 公司目前雇佣60名全职员工，无员工加入工会，但部分酒店经理的员工由工会代表并受集体谈判协议约束[50] - 公司依赖董事长兼首席执行官Jon E. Bortz等高管执行战略，失去他们服务且无法快速替换会影响业务[59] - 第三方管理公司若不能有效管理酒店，会影响公司现金流，且可能存在利益冲突[60] 公司面临的风险 - 公司专注酒店和度假村投资，行业或区域低迷会对运营和财务状况产生不利影响[62] - 公司获取融资存在不确定性，信贷市场不利会增加融资成本或限制融资[64] - 公司向股东分配股息受财务表现、运营结果和资本改善需求波动影响[65] - 管理合同中的限制性条款可能阻碍公司对酒店物业的出售或再融资行动[67] - 公司主要投资的酒店高端市场竞争激烈，可能降低入住率和每间可售房收入[68] - 公司TRS承租人结构面临酒店运营费用增加风险，影响财务状况和股息分配[70] - 公司酒店的特许经营协议面临品牌负面发展和维持许可成本风险，失去许可会影响运营和价值[71][73] - 债务服务义务可能影响公司整体运营结果，可能需出售酒店物业，可能危及公司作为REIT的资格，影响向股东分配和普通股市场价格[80] - 公司现有债务包含财务契约，可能限制运营和向股东分配的能力，违反契约可能导致贷款人加速付款，对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[83] - 现有和未来的抵押贷款协议可能包含“现金陷阱”条款，若酒店业绩低于阈值触发该条款，将影响公司流动性和向股东分配的能力[84] - 公司典型债务本金摊销有限，到期需大额偿还，若信贷环境受限，再融资困难或条件不利，可能面临不利选择[85] - 若违约，有担保债务的贷款人可对酒店进行止赎，止赎可能导致应税收入，影响公司财务状况和现金流[86][87] - 收购酒店或度假村物业的未偿债务可能面临成本和延迟获取物业的风险，可能影响财务表现和预期回报[88] - 新冠疫情对公司财务状况、运营结果、现金流、流动性和前景产生重大不利影响，无法预测入住率和平均每日房价何时恢复到疫情前水平[90][92] - 经济状况可能降低酒店物业需求，影响酒店盈利能力，经济疲软可能对公司收入和财务状况产生不利影响[93][94] - 公司在收购投资机会上与资源更雄厚的实体竞争，可能限制可收购的物业数量，增加收购难度[98] - 公司面临多种竞争，包括其他酒店和非酒店短期租赁房源，以及互联网旅游中介和替代住宿市场的竞争，可能导致收入减少[101][104] - 酒店物业的资本支出需求可能高昂，需举债、推迟改进或减少分配，影响运营结果和股价[102] - 酒店开发和重建面临时间、预算等风险，可能无法按时或按预算完成，影响财务状况和股东分配能力[103] - 商务技术的增加使用可能减少商务旅行需求，进而降低酒店客房需求，影响公司财务状况[106] - 公司依赖信息技术运营，技术故障、安全漏洞可能损害业务，虽有网络保险但仍可能有损失[107][108] - 酒店人员雇佣存在风险，特别是工会化劳动力，罢工、劳动力短缺等可能增加成本、降低利润[109] - 恐怖袭击或恐怖警报级别变化可能影响旅行和酒店需求，对公司业务和财务状况产生不利影响[110] - 自然灾害和气候变化的影响可能对酒店物业、运营、现金流和融资选择造成重大不利影响[111] - 未保险和保险不足的损失可能导致资本损失，保险可能无法覆盖全部市场价值或重置成本[114][115] - 酒店可能面临未知或或有负债，以及违反环境法律法规的罚款和责任，影响财务状况和运营结果[116][117] - 2013年第四季度和2018年第四季度起，联邦政府预算和拨款立法审批延迟使许多联邦机构停止或缩减活动，可能影响公司收入和可分配现金[126] - 公司酒店运营面临各种索赔和诉讼风险，虽有保险但部分可能未覆盖，会产生高额成本影响财务状况[125] - 公司酒店物业可能存在有害霉菌，需进行昂贵的修复计划，还可能面临责任索赔[121] - 遵守《美国残疾人法案》可能使公司产生大量成本，不遵守会导致诉讼、修复和罚款等费用[122] - 房地产投资流动性差，公司出售酒店物业能力受限，受经济、利率、法规等多种因素影响[127][131] - 公司酒店物业可能受环境法律合规成本和环境责任影响，降低盈利能力，影响股东分配[133][136] - 马里兰州法律某些规定可能限制第三方收购公司控制权，公司虽已选择退出部分条款，但未来可能重新选择加入[139][140] - 州和地方提高所得税和财产税税率或修改税收制度，会减少公司可分配给股东的现金，影响股价[132] 公司优先股情况 - 公司已发行8系列优先股，回购4系列，4系列仍未赎回，还有3系列优先无担保票据[151] - 截至2023年12月31日，440万股6.375% E系列、600万股6.30% F系列、920万股6.375% G系列和800万股5.70% H系列优先股已发行且未赎回，总清算优先权约6.9亿美元，年度股息约4720万美元[152] - 优先股股东有权在普通股股东之前获得累计股息，清算时每股可获25美元清算优先权加应计未付股息[152] - 若优先股股息拖欠6个或以上季度，优先股股东有权选举两名额外受托人[152] - 发生控制权变更时，E、F、G、H系列优先股股东有权将部分或全部优先股转换为普通股，公司也有特殊可选赎回权[153] 公司其他事项 - 公司总部位于马里兰州贝塞斯达市贝塞斯达大道4747号1100室[193] - 公司与多家酒店集团签订了酒店管理协议[196] - 管理协议的基础管理费为适用酒店收入的1% - 4%或固定金额，激励管理费为净营业收入超过特定项目成本回报的10% - 20%，部分协议最高激励费为收入的2%[197] - 管理协议剩余期限最长10年（不包括续约），最长29年（包括续约），终止费为零至年度基础管理和激励管理费的三倍[197] - 酒店特许经营或分许可费约为客房总收入的1% - 6%，部分协议有终止权[199] - 2024年2月14日，公司普通股有72名登记持有人[205] - 2018 - 2023年，初始投资100美元，公司普通股在2023年底价值60.14美元，罗素2000指数为160.60美元，富时Nareit股权REITs指数为144.14美元[206][207] - 截至2023年12月31日，股权补偿计划下可供未来发行的证券数量为149.9388万股[212] - 2023年，公司员工选择公司回购12.214万股普通股用于支付受限普通股归属的税款，平均价格为每股13.96美元[212] - 2023年，公司出售五家酒店及两个零售组件，总售价3.308亿美元；回购649.8901万股普通股，总价9100万美元，平均每股14.01美元；回购100万股优先股，总价1580万美元，平均每股15.79美元[218] - 截至2023年12月31日，公司普通股回购计划剩余1.46亿美元额度，优先股回购计划剩余8420万美元额度[213][215] - 2023年公司偿还债务7110万美元，其中高级无担保票据4760万美元，抵押贷款2350万美元[219] - 2024年1月，公司将2.024定期贷款项下借入的3.567亿美元到期日延长至2028年1月[219] - 2024年1月，公司用可用现金偿还2.024定期贷款6000万美元和2.025定期贷款5000万美元[219] - 2.024定期贷款中未展期的4330万美元将于2024年10月到期[219]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店酒店EBITDA、调整后EBITDA和调整后FFO达到预期上限，同店EBITDA为1.143亿美元，EBITDA利润率为29.4% [9][24] - 同店总RevPAR微增0.2%，客房收入下降1%，非客房收入增长3% [26] - 整体投资组合入住率达到75.4%，同比增加2.5个百分点 [28] - 总酒店运营费用（不包括物业税）同比增长率从第一季度的27.8%降至第二季度的10.2%，再降至第三季度的5.4%；按每间客房计算，从第一季度的7%降至第二季度的5.3%，再降至第三季度的1.8% [29] - 能源费用增长率在第三季度降至10.7%，低于上半年近14%的增幅 [10] - 保险成本同比增长34.4%，成为不利因素 [30] - 调整后EBITDA和FFO受益于LaPlaya的1090万美元业务中断收入，略高于预期的1050万美元，低于预期的G&A也对业绩产生积极影响 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店方面，华盛顿特区酒店入住率飙升13.68%，RevPAR增长21.4%；旧金山入住率攀升超10个百分点至72%，RevPAR增长13.1%；洛杉矶入住率提高近6个百分点至78%，RevPAR增长5%；城市酒店工作日入住率升至75.4%，RevPAR同比增长3% [5] - 度假村方面，Sort RevPAR下降10.2%，入住率持平，度假村平均房价仍比2019年高出约40%或111美元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业整体需求复苏趋于平稳，第三季度无法消化少量的供应增长，整体行业入住率在每个月都略有下降，这一趋势从第二季度延续而来 [37] - 休闲市场疲软主要体现在度假村，而城市周末入住率持续回升 [38] - 地理上，此前复苏较慢的市场如芝加哥、旧金山、华盛顿特区和纽约现在需求增长强劲，而较早复苏的市场如迈阿密、坦帕、奥兰多和亚特兰大需求增长较弱；前25大市场需求和入住率持续上升，其他市场则下降 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年开始减少城市物业持有，增加度假村投资，目前业务休闲组合约为50 - 50，未来若出售更多城市物业，休闲部分占比将略有上升 [41][67][69] - 公司专注利用公私套利机会，出售复苏较慢市场的城市物业，用所得资金减少净债务、回购普通股和优先股 [70] - 行业整体需求趋于稳定，ADR增长速度放缓，预计今年剩余时间行业趋势变化不大 [66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度受两次恶劣天气事件和洛杉矶娱乐行业罢工影响，但公司通过成本控制和费用环境改善实现业绩目标 [24] - 预计第四季度RevPAR同比增长1% - 4%，10月开局良好，得益于犹太节日日历有利，预订量和房价均有增长 [46][50] - 尽管目前预订情况良好，但鉴于第三季度的经验，预计第四季度预订优势将逐渐缩小 [48] - 未来一年能源成本增长速度难以放缓，保险成本在未来几个季度仍将是不利因素，预计明年需要4%以上的收入增长才能实现利润率持平 [30][87][89] 其他重要信息 - 第三季度公司进行了3310万美元的资本投资，主要用于两个重大重建项目 [12] - 2023年最后一个重大重建项目——纽波特海港岛度假村将于11月13日开始，预计明年第二季度完成 [13] - LaPlaya海滩度假村及俱乐部的修复和翻新工作取得重大进展，两座塔楼已基本完工并全面运营 [14] - 公司已签订合同出售Hotel Zoe Fisherman's Wharf，预计第四季度完成交易，今年累计资产出售将达6处，总收益3.008亿美元 [35] - 好莱坞海滩度假村获得1.4亿美元新的有担保贷款，期限三年，可延长两次，每次一年，前四年以上利率固定为7% [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度运营费用（不包括能源、税收和保险）3% - 4%的增长率是否适用于中期？ - 公司认为这个范围大致合理，随着业务量增加，费用会相应增长，但作为稳定运营的基线是合理的 [79][80] 问题2: 总RevPAR是否会继续超过RevPAR？ - 公司认为会，特别是随着团体业务的复苏，餐饮和其他收入将增加，有助于提高餐饮业务的利润率 [81] 问题3: 2024年各城市会议日历的房间预订情况如何？ - 华盛顿特区2024年房间预订量比2023年增长约32%，圣地亚哥增长约17%，芝加哥增长13%，波士顿和洛杉矶基本持平，旧金山上半年增长，下半年因部分取消预订而大幅下降 [85] 问题4: 明年费用增长情况如何，3%的RevPAR增长何时能转化为利润率和EBITDA增长？ - 明年物业税可能成为费用增长的不利因素，保险成本在未来几个季度仍将是不利因素，预计需要4%以上的收入增长才能实现利润率持平，具体还取决于市场环境和公司市场份额的增长 [86][87][89] 问题5: 过去几年近3亿美元的投资资本何时能带来回报？ - 投资回报时间难以确定，重大重新定位项目通常需要三到四年，公司对投资回报持谨慎乐观态度，明年将受益于减少的业务中断 [91][111][112] 问题6: 投资资本的回报率历史范围是多少？ - 稳定基础上回报率通常为10%以上，重建规模越大，回报率越高 [113] 问题7: 目前是否还有成本节约机会，保险覆盖范围是否有变化？ - 公司认为持续提高效率是可能的，在多个领域存在成本节约机会；保险覆盖范围与去年相同，为5亿美元 [97][98][100] 问题8: 交易市场情况如何，是否更容易完成低于1亿美元的交易？ - 交易市场仍存在不利因素，美联储的高利率政策对融资不利，但高现金流的CMBS市场开放，部分超过1亿美元的交易也会达成 [103][104] 问题9: 2024年资产出售的展望如何？ - 资产出售将取决于股票交易情况、公私市场的相对价值机会、宏观环境和债务市场等因素，公司没有设定具体的出售目标 [123] 问题10: 明年资本支出和股息情况如何？ - 预计2024年资本支出将降至1亿美元或以下；公司仍有净运营亏损（NOL）可用于抵税，不一定需要增加股息 [127][128][129] 问题11: 与去年相比，第四季度的收入和利润情况如何？ - 去年第四季度物业税有超过300万美元的调整，今年预计没有此项调整，会导致费用增加；今年第四季度部分城市会议日历有利，是积极因素；第一季度和第四季度业务量下降时，固定成本难以消化，加上物业保险、物业税和能源成本的影响，导致利润率下降 [154][155][175] 问题12: 万豪纽约广场酒店翻新后，公司波士顿或洛杉矶的2W酒店是否会有运营变化或翻新？ - 公司预计不会有重大运营变化或翻新以符合新的品牌标准 [157] 问题13: 提前显示总酒店费用的酒店预订趋势是否有变化？ - 公司没有观察到明显变化，整个行业正在支持相关立法，预计未来12个月内会普遍采用，从竞争角度看，最终影响不大 [158][159] 问题14: 如何看待波士顿和华盛顿特区的长期前景？ - 公司对波士顿的长期前景更乐观，认为华盛顿特区面临与西海岸城市类似的问题，恢复需要更长时间，且公司在华盛顿特区的投资规模较小 [162][163][182] 问题15: 洛杉矶娱乐行业罢工结束后，业务恢复速度如何？ - 恢复速度取决于时间，若罢工持续到11月，第四季度最后四到六周业务恢复可能有限，历史上制作公司急于恢复生产 [182]

资产处置与回购 - 2023年2月22日至5月24日期间，公司出售多家酒店及零售组件，总售价达23230万美元[128] - 公司回购6498901股普通股，平均价格为每股14.01美元[128] - 2023年前9个月，公司在2017年和2023年回购计划下回购649.8901万股普通股，总价9100万美元，平均每股约14.01美元[178] - 2023年前9个月，公司通过普通股回购计划和基于股份的股权奖励归属的预扣税目的回购9280万美元普通股[180] - 2017年7月27日，董事会授权最高1亿美元的普通股回购计划，截至2023年9月30日，无剩余可回购普通股[176] - 2023年2月17日，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至2023年9月30日，剩余1.46亿美元普通股可回购[177] - 2023年2月17日，董事会批准最高1亿美元的优先股回购计划，截至2023年9月30日，未回购优先股[181] 债务偿还与融资 - 公司偿还2150万美元并 refinance 1.4亿美元的 Margaritaville 好莱坞海滩度假村抵押贷款[128] - 截至2023年9月30日，公司总债务面值达23.78亿美元[159] - 假设行使所有债务展期选项，截至2023年9月30日的未偿债务未来本息支付将达27亿美元，2024年9月30日前需支付本金4950万美元和利息1.182亿美元[160] - 截至2023年9月30日，酒店、土地和融资租赁未来固定最低付款总额达18亿美元，2024年9月30日前需支付2100万美元[164] - 截至2023年9月30日，公司有810万美元未完成采购承诺，均需在2024年9月30日前支付[165] - 预计在2024年9月30日前及未来每年支付约4860万美元优先股股息和分配[166] - 2022年前9个月，公司借入并偿还1.8亿美元循环信贷安排借款，偿还2770万美元其他债务，支付3880万美元优先股和普通股股息[180] - 2023年前9个月，公司偿还2150万美元其他债务，支付4020万美元优先股和普通股股息[180] - 截至2023年9月30日，公司有总名义金额10亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[186] - 截至2023年9月30日，公司总债务的21.7%（即5.15亿美元）受可变利率影响，若可变利率债务利率增减0.1%，年度利息费用将相应增减约50万美元[187] 同店业务指标 - 2023年第三季度，同店入住率为75.4%，高于2022年的72.9%；2023年前九个月，同店入住率为68.9%，高于2022年的63.8%[129] - 2023年第三季度，同店平均每日房价为310.67美元，低于2022年的324.78美元；2023年前九个月，同店平均每日房价为305.21美元，低于2022年的316.82美元[129] - 2023年第三季度，同店每间可售房收入为234.09美元，低于2022年的236.69美元；2023年前九个月，同店每间可售房收入为210.16美元，高于2022年的202.15美元[129] - 2023年第三季度，同店总每间可售房收入为353.85美元，略高于2022年的353.06美元；2023年前九个月，同店总每间可售房收入为321.51美元，高于2022年的303.41美元[129] 公司财务指标 - 2023年第三季度，公司资金从运营为7811.8万美元，低于2022年的9326.1万美元；2023年前九个月，公司资金从运营为1.88192亿美元，低于2022年的2.14291亿美元[133] - 2023年第三季度，公司息税折旧及摊销前利润为3863.2万美元，低于2022年的1.12712亿美元；2023年前九个月，公司息税折旧及摊销前利润为2.36101亿美元，高于2022年的2.064亿美元[135] - 2023年第三季度，公司房地产息税折旧及摊销前利润为1.10048亿美元，低于2022年的1.19383亿美元；2023年前九个月，公司房地产息税折旧及摊销前利润为2.77298亿美元，低于2022年的2.86325亿美元[135] - 2023年第三季度总营收减少2090万美元，其中1980万美元源于不可比房产[137] - 2023年前九个月总营收增加1360万美元，不可比房产营收减少2470万美元[146] - 2023年确认7140万美元减值损失，2022年为1290万美元（第三季度）和8610万美元（前九个月）[142][150] - 2023年前九个月经营活动净现金为2.023亿美元，2022年为2.544亿美元[168] 房产情况 - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，公司分别拥有47处和51处房产及租赁权益[136] 资本投资 - 2023年前9个月，公司资本投资1.401亿美元用于物业重新定位和改善[174] - 2023年，公司预计资本投资总额在1.45亿至1.55亿美元之间[175]