财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店总物业收入7700万美元，较上年同期下降80.7%，酒店总运营费用9620万美元，较上年第三季度减少63.2% [9] - 剔除固定运营成本后，运营费用削减70.8%，为收入下降幅度的88% [10] - 第三季度同店酒店EBITDA为负1930万美元，上年同期为正1.37亿美元，但较第二季度的负4080万美元有显著改善 [13] - 第三季度每间客房产生收入5800美元，酒店费用7300美元，酒店EBITDA为负1500美元 [13] - 调整后EBITDA在第三季度为负2760万美元，上年同期为正1.365亿美元 [18] - 调整后每股FFO降至负0.51美元，上年同期为正0.77美元 [19] - 截至9月底，公司债务为24亿美元，有效平均利率为3.8%，净债务与折旧后账面价值之比约为38% [23] - 公司拥有6.5亿美元无担保信贷安排，可用额度为3.532亿美元，手头现金为2.17亿美元，总流动性为5.702亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅行需求健康，自劳动节以来商务旅行需求有适度回升，同时也接待了越来越多的小型社交团体 [11][32][33] - 8家度假村是本季度亮点，产生了1260万美元的酒店EBITDA，入住率为51%，平均每日房价为303美元，较上年同期增长10.3% [16] - 度假村的GOP利润率比去年第三季度高出10个基点，尽管客房收入下降30%，总收入下降30.5% [17] - 开放酒店的客房收入较去年第三季度下降69.6%，总收入也下降69.6%，房价下降19.7%，总费用减少54%，GOP下降82.6%，GOP利润率从去年的42%降至24.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥、洛杉矶、波士顿和费城是表现较好的市场 [35] - 圣地亚哥受益于良好天气、市长的有效营销和相对较少的商务旅行需求 [35] - 洛杉矶受益于天气、户外活动和影视制作行业的复苏 [36] - 波士顿受益于医疗、生物医学和生物技术行业的发展以及强大的教育基础 [36] - 费城可能因其丰富的餐饮和户外活动吸引游客 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 随着需求和经济状况的改善，公司将重新开放剩余酒店，预计明年才会在旧金山、芝加哥或纽约开放更多酒店 [6][52] - 公司计划在今年晚些时候对L'Auberge Del Mar度假村进行1050万美元的翻新 [20][57] - 未来几年，公司预计酒店将跑赢特定市场，因其酒店质量高、位置好且状况良好 [55] - 公司认为未来几年将有大量收购困境资产的机会，将利用自身优势参与其中 [64][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅行需求持续健康，商务旅行开始复苏，但复苏过程可能较为漫长 [11][32][34] - 公司对酒店运营效率的显著提高感到鼓舞，新的运营模式将带来长期效益 [37][48] - 第四季度和明年第一季度的预测具有挑战性，需考虑疫情和季节性因素的影响 [59][60] - 随着医疗进步和天气转暖，预计酒店行业将在春季迎来改善 [63] 其他重要信息 - 公司在第三季度投资2080万美元进行资本改善，主要用于完成两个转型项目 [19] - 公司预计在2020年剩余时间内再进行1500 - 2000万美元的资本投资 [20] - 公司在7月29日出售了纳什维尔联合车站酒店，获得5600万美元，年初至今已完成3.87亿美元的物业销售 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司达到盈亏平衡所需的入住率是多少 - 公司认为入住率需达到45% - 50%，可能在50%左右的较低水平，才能覆盖公司的利息、股息、G&A等成本，实现盈亏平衡 [72] 问题: 如何看待旧金山市场的会议日程和城市发展轨迹 - 大多数主要市场的会议在明年第一季度甚至第二季度前都已取消，预计明年年中前不会有太多大型团体活动 [76] - 旧金山在明年下半年及以后的新业务预订方面取得了一定成功，若大型聚会被允许且人们感到安全，下半年可能会有大量业务 [78][79] 问题: 进入秋冬季节，公司是否会考虑重新关闭酒店，这会如何影响预期现金消耗范围 - 预测困难，公司会根据休闲需求和商务旅行情况评估是否关闭酒店，若关闭可能只会涉及一两家酒店 [85][86][87] 问题: 公司如何看待困境资产收购机会的时机、结构和资金来源 - 公司将通过表外方式，利用少量自有股权与第三方股权合作，可能采用合资企业、基金、俱乐部交易等多种结构 [89] - 这将是一个多年的机会，公司会谨慎规划，确保不影响业务和股票的复苏 [91][92][94] 问题: 如何看待商务旅行的适度改善，包括旅行企业规模、行业趋势以及大型企业客户的回归情况 - 目前看到的商务散客主要是中小企业，不受大型企业限制的人员 [99] - 不同市场的行业趋势不同，如波士顿的医疗、生物科技、咨询行业，洛杉矶的影视制作和音乐制作行业等 [100][101] - 金融服务和科技行业的商务旅行较少，目前商务旅行约为去年水平的10% - 15% [102][103] 问题: 疫情后公司新运营模式在利润率和成本节约方面的表现如何 - 难以确定未来的市场细分情况，但公司在以往的经济周期中，复苏和高峰期的RevPAR和利润率都会提高 [105] - 预计在需求和入住率恢复到类似水平时，整体利润率可能会提高200 - 300个基点 [106] 问题: 公司是否考虑与贷款机构延长契约豁免期 - 公司的豁免期到明年第二季度末，有足够时间评估，会与银行保持密切沟通 [107][109] - 公司还有其他增加流动性的选择，如出售物业、发行优先股等 [108] 问题: 如何看待公司组合中企业需求潜在结构变化的下行风险，以及对投资组合利润率的影响 - 公司认为技术会使商务旅行不断演变，但不认为商务旅行会出现实质性下降 [114][115] - 若有变化，可能是商务散客略有下降，团体业务增加，会议将向混合模式发展 [116][117] 问题: 公司从第三方管理转向品牌管理对运营、利润率等方面有何影响 - 公司认为独立酒店的成本节约更显著、更持久，而品牌酒店的成本节约效果尚不确定 [122] - 一些主要品牌将共享服务责任下放到物业层面，这对公司的品牌酒店是积极因素，但目前品牌酒店的成本节约伴随着更多一次性费用 [123][124][125] 问题: 公司目前在传统资产出售方面的考虑，以及哪些市场的资产价值下降最小 - 公司收到很多潜在买家的咨询，会评估价格是否有吸引力，若合适会出售资产并重新分配资金 [128][129] - 度假村和圣地亚哥等度假市场的资产价值下降可能最小 [130] 问题: 感恩节和圣诞节的预订趋势如何，是否主要集中在度假村 - 感恩节的预订趋势良好，度假村和城市酒店都有需求，推测是人们为了安全选择住酒店 [132][133] - 圣诞节预计表现类似，假期周末或时段可能会延长，休闲需求将推动预订 [134] 问题: 如何看待Z Collection品牌的价值和潜在货币化机会 - 疫情中断了Z Collection的业务发展，公司将继续扩大该品牌，并适时评估其对第三方的价值 [146] - 目前只有一家Z Collection酒店在旧金山开业，华盛顿特区的酒店也已开业，公司正在考虑将更多资产转化为Z Collection酒店 [147][148] 问题: 如何看待员工返回工作岗位与商务旅行需求之间的关系 - 两者密切相关，员工返回办公室是商务旅行恢复的重要因素，健康进展和相关立法也将有助于推动 [152][153][154] 问题: 教育日程调整是否会使12月、1月、2月成为公司在南佛罗里达或佛罗里达西海岸的旺季，以及是否会提高房价 - 教育日程调整可能会增加休闲需求，公司希望提高房价，特别是在度假村市场 [156][157] - 与去年相比，一些地方的正常房价有所上涨，但在特殊活动期间的高房价机会减少 [158] 问题: 疫情后公司对酒店类型的偏好是否会发生变化 - 公司不会从全服务酒店转向有限服务或精选服务酒店，认为创造价值的最大机会在于远离商品型产品 [162] - 未来3 - 5年，公司将更关注前30大市场的困境资产机会，而不仅仅局限于主要沿海市场 [164] 问题: 请说明LaSalle合并相关的转让税情况 - 公司在加利福尼亚州支付了转让税，但不同意税务部门的评估，将积极争取解决 [165][167] 问题: 南加州和南佛罗里达度假村在冬季的雪鸟休闲需求与去年相比如何，若需求不足，本地休闲需求能否弥补 - 公司看到来自中西部的雪鸟需求健康，同时本地休闲需求市场也在扩大，航空公司也增加了相关市场的运力 [171][172] 问题: 如何看待西洛杉矶市场的供应变化及其对公司酒店的影响 - 西洛杉矶的住宅市场强劲，预计一些竞争力较弱或陷入困境的酒店可能会转换为住宅或会员制物业 [175][176] 问题: 公司是否仍专注于沿海市场，特别是西海岸市场，是否会减少在旧金山等市场的投资 - 公司会持续评估市场风险和回报，不认为会长期从城市市场转向郊区或农村市场 [183][184][185] - 若旧金山等城市的负面因素超过正面因素，公司将重新分配资本，减少在这些市场的投资 [189][190] 问题: 公司未来一个周期内最想进入的市场有哪些，这些市场的特点是什么 - 公司不会公开透露最想进入的市场 [192] - 公司希望进入风险回报更有吸引力、能够利用其创意经验和专业知识增加资产价值的市场 [194] 问题: 本周期内困境酒店的分布与公司想购买的酒店类型是否存在不匹配 - 公司认为这只是时间问题，虽然大型酒店和城市酒店受到的影响更大，但整个行业都受到严重冲击 [198][199][202] - 公司认为收购机会将比上一周期增加3 - 5倍 [202] 问题: 波士顿的大学合同业务在第一季度是否会续签、扩大或减少，是否有更多大学和市场的合同机会 - 公司正在与相关大学讨论第二学期的机会，但由于各大学尚未确定教学方式，目前还无法确定 [204][205]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收2230万美元，较去年同期下降94.5%；总酒店层面费用6310万美元，较去年第二季度减少75.7%；剔除固定运营费用后，运营费用削减84.5% [8] - 第二季度同店酒店EBITDA为负4080万美元，去年同期为正1.469亿美元；调整后EBITDA为负5020万美元，去年同期为正1.516亿美元；调整后FFO降至负0.58美元/股，去年同期为正0.85美元/股 [9][10] - 5月和6月酒店平均每月现金消耗约1050万美元，较第一季度电话会议估计的最坏情况改善600万美元；酒店和公司层面平均每月现金消耗为2250万美元，较第一季度估计减少500万美元 [6] - 预计7月酒店现金消耗为900 - 1200万美元，总现金消耗为1900 - 2400万美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅行需求带动业务，6月度假村产生130万美元酒店EBITDA，7月和8月有望更高；6月度假村平均每日房价同比上涨18.5%，最近一周周入住率达46.4% [9][10] - 7月23家开业酒店预计入住率28%左右，ADR约239美元；度假村入住率约45%，ADR约315美元，较去年7月高15%；城市酒店入住率约20%，ADR约175美元 [26] - 7月23家开业酒店预计EBITDA在盈亏平衡至亏损100万美元之间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 6月总客房收入较5月增长两倍多，7月预计较6月增长60%以上，较去年6月和7月分别下降超92%和约87% [24][25] - 城市市场酒店缓慢重新开业，部分酒店推迟开业时间；秋季部分城市如波士顿有大学预订业务，将减少市场供应；纽约、芝加哥等城市酒店重新开业缓慢 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注降低现金消耗，逐步重新开业酒店，预计8月再开业5家；追求非传统业务，如航空公司机组人员和大学学生住宿合同 [5][27][28] - 未来几年公司酒店有望跑赢市场，因其高品质、良好位置和优越条件；生活方式酒店预计在复苏中表现出色 [29][31] - 预计未来几年有机会收购困境资产，公司在运营效率、重新开发和转型能力以及行业声誉方面具有竞争优势 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临前所未有的不确定性，旅行需求恢复取决于病毒控制情况，预计今年大部分需求细分市场将受到重大影响 [18][19] - 休闲旅行将率先恢复，商务旅行和团体业务恢复较慢，国际旅行今年剩余时间将维持在较低水平 [20][21] - 酒店运营将发生重大变化，包括加强清洁协议、简化餐饮服务和采用新的人员配置模式 [22] - 公司对潜在疫苗的研发和测试进展感到鼓舞，但认为在社会愿意做出个人牺牲或开发出有效医疗解决方案之前，旅行和酒店业务不会有显著改善 [23] 其他重要信息 - 第二季度投资3950万美元用于酒店翻新和重建项目，预计今年剩余时间再投资3500 - 4000万美元 [11] - 本周完成出售纳什维尔联合车站酒店，售价5600万美元，年初至今已完成3.87亿美元的物业销售，自2018年11月以来已完成16笔物业销售，总计17亿美元 [12] - 6月底公司债务为25亿美元，有效利率3.7%，净债务与折旧账面价值之比约为37%；可用流动性为6.06亿美元，不包括刚刚完成的5600万美元酒店销售净收益 [13][14] - 公司债务到期情况良好，2021年11月到期债务5000万美元，2022年11月前无重大债务到期；6月29日成功与银行达成豁免协议，豁免期持续至2021年第二季度，债务契约宽松期至2022年第三季度 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 现金消耗分析中营运资金和应付账款、应收账款管理的影响及可持续性 - 公司在提供现金消耗数据时，主要关注酒店层面的实际现金进出，不考虑应收账款减少等因素的影响，是基于可持续的未来基础进行分析；营运资金方面，由于团体业务较少，应收账款积累不多，对现金流影响不大 [37][38][40] 问题: 过去90天内被暂时解雇员工中永久裁员的比例，以及重新开业酒店和增加员工时可能面临的困难 - 重新招聘员工时遇到一些问题，部分员工因慷慨的失业保险福利、育儿或家庭问题等原因拒绝返回工作，但公司基本能够根据需求配备员工 [42] 问题: 目前成本结构下，业务恢复到正常收入水平时利润率的总体变化 - 公司无法准确回答该问题，但预计酒店运营人员将减少，餐饮运营将更高效，利润率可能会提高 [45][46] 问题: 决定重新开业波士顿威斯汀酒店的原因 - 公司与东北大学签订了5万间客房的合同，该合同不仅在财务上具有吸引力，还使酒店规模缩小，剩余客房更具盈利机会；此外，东北大学将使用会议空间并给予补偿 [47] 问题: 酒店业务中断索赔的最新情况及是否有机会达成协议获得赔偿 - 此类索赔情况复杂，保险公司不会轻易处理，公司正在从多个角度评估选项，但解决时间可能较长；公司拥有良好的保险政策和覆盖范围，如有进展将及时通报 [50] 问题: 根据预订情况，8月是否有可能开业超过5家酒店 - 目前来看有这种可能性，公司会密切关注市场情况，根据市场需求、竞争对手情况和360报告来决定是否开业；但预计今年剩余时间内商务旅行和整体旅行不会有显著改善，重新开业酒店的主要目标是减少现金消耗 [54][55] 问题: 季节性因素、学校日历和劳动节对旅行需求的影响 - 由于许多学区采用线上教学，人们继续在家工作，秋季周末旅行可能更强，工作日季节性可能减弱；部分休闲旅行的下降可能会被合同业务和一些常规商务旅行的恢复所抵消，但整体变化不会太大 [60][61][62] 问题: 城市酒店的房价环境和供应情况 - 城市市场酒店缓慢重新开业，部分酒店推迟开业时间；秋季部分城市如波士顿有大学预订业务，将减少市场供应；纽约、芝加哥等城市酒店重新开业缓慢，而天气较好的市场如圣地亚哥和洛杉矶表现较好 [64][65][66] 问题: 度假村周末ADR连续两周下降的原因及对休闲业务的影响 - 这是由于低房价酒店如斯卡马尼亚和查米纳德的业务增长导致的物业组合变化，度假村的整体EBITDA仍在改善 [69] 问题: 旧金山最近通过的立法对重新开业酒店和资本支出的影响 - 旧金山是加州唯一尚未允许游客和休闲旅行回归的城市，目前没有业务需求，因此该立法对重新开业酒店没有影响；公司没有计划在旧金山重新开业酒店，将根据城市重新开放情况和需求变化再做决定 [70][71] 问题: 公司在哪些市场可能从行业内更多永久关闭或转换中受益 - 关闭酒店的市场可能会受益，因为市场竞争减少；但有些永久关闭可能是谈判策略或新业主有新规划；预计未来会有大量酒店关闭，特别是运营成本高、竞争力弱的酒店 [74] 问题: 团体业务重新预订的细节以及会议中心下半年的活动安排 - 团体业务重新预订情况复杂，数据不具参考性，目前已开始看到明年第一季度的取消情况；会议中心仍存在无家可归者问题，会议业务恢复时间不确定 [75][76] 问题: 公司建议政策制定者和公众采取哪些措施来改善当前情况 - 行业已采用安全住宿计划，要求客人在酒店公共区域佩戴口罩；人们应佩戴口罩、保持社交距离、避免大型聚会，遵循科学建议；公司已致信各州州长，呼吁实施口罩要求和强制令 [77][79] 问题: 采用Zoom、Slack、Teams等技术对商务旅行的长期影响 - 虽然这些技术会使部分商务旅行减少，但不会导致需求大幅下降；人们需要面对面的社交互动，随着在家工作的增加，会议需求可能会上升 [82][83][84] 问题: 是否期望政府提供额外的财政支持 - 公司期望失业保险补充联邦福利在一定程度上得到延长，并设定上限；认为PPP或类似计划将为受严重影响的行业提供支持；公司正在与财政部和参议院讨论修改MainStreet贷款计划，以使其更适合房地产行业 [85][86][87] 问题: 旅行和相关公司应采取哪些不同措施来提高安全感知 - 航空公司应制定统一的计划，包括佩戴口罩要求、清洁协议等，并加强宣传；机场应明确口罩要求并加强执行；租车业务可能比Uber或Lyft更受欢迎，因为人们认为租车更安全 [90][91] 问题: 酒店物业管理在传统小时工职能方面的参与时间，以及是否担心高级管理人员离职 - 长期来看，酒店总经理可能更像首席运营官，更多决策将在公司后台进行；可能会有部分人员离开行业，但当业务恢复到较高水平时，这种情况可能会减少 [93][94] 问题: 行业对合适杠杆水平的看法是否发生变化 - 短期内，贷款条款将更加严格，杠杆水平将下降，成本将上升；更重要的是流动性，公司认为拥有额外的流动性对于在酒店行业生存至关重要；未来可能会关注不同的债务来源，如债券市场或私人配售市场 [98][99][100] 问题: 是否会考虑购买CMBS或其他类型的贷款以获得复苏机会并控制资产 - 公司会考虑，但更倾向于基于获得资产控制权的预期，而不仅仅是财务回报；作为贷款人不是公司的专长，需要有足够的吸引力才会追求 [103]

公司概况 - 公司致力于通过投资优质酒店资产，为股东提供长期行业领先的总回报[9] - 公司专注独特体验式城市酒店和度假村，在关键门户城市拥有多元化投资组合[12] 疫情应对 - 3月中旬起暂停46家酒店运营，削减8家营业酒店的人员和开支；5月下旬开始重新开放度假村，预计6月底或7月初全部开放[14] - 通过多种措施将酒店运营费用降低超85%，人员减少超90%，减少2020年资本投资5000万美元，削减季度股息至每股0.01美元，节省约1.5亿美元现金，减少公司一般及行政费用约850万美元[14] 酒店类型与业绩 - 酒店组合包括城市生活方式、城市主要品牌和独特生活方式度假村，2019年城市生活方式酒店（40家/8549间客房）、城市主要品牌酒店（6家/2902间客房）和独特生活方式度假村（8家/1901间客房）的ADR分别为260美元、238美元和282美元，RevPAR分别为218美元、194美元和210美元[31][34][37] - 城市生活方式酒店又分为城市标志性、城市现代和“非官方Z系列”，各有不同特点和业绩表现[40][41][42] 市场布局 - 2019年酒店EBITDA中，西海岸占61%，东海岸占33%，中部占6%，主要集中在旧金山、波士顿、圣地亚哥等城市[64][65][66][69] - 拥有广泛的酒店运营合作伙伴，万豪国际、HEI酒店及度假村等占比不同，多元化运营带来多种优势[73][75] 经营策略 - 采用前卫设计、资产管理和资本分配方法，收购表现不佳酒店，通过重新定位和运营提升价值[79] - 注重环保和社会责任，2013 - 2018年减少温室气体、能源和水的使用强度，投资环保项目近1300万美元[83] 财务状况与前景 - 2018 - 2020年完成15笔处置，总收益17亿美元，平均销售资本化率为5.6%，平均销售EBITDA倍数为15.3倍[94] - 2020年对多家酒店进行资本投资，西海岸市场需求增长强劲、供应受限，公司有望实现卓越增长[98][101][104] 管理团队与业绩 - 管理团队经验丰富，执行过超133亿美元的资产交易，带领公司取得优异长期业绩[108] - 资产负债表强大，债务期限错开，降低风险，可获取低成本资金，2019年底净债务/EBITDA比率为4.7倍，债务/企业价值约为29%[110]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店每间可售房收入（RevPAR）较上年同期下降25.5%，同店总收入下降23.1%至2.558亿美元，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降55.2%至4060万美元，3月客房收入下降65.8% [9] - 调整后EBITDA为3590万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.13美元，还产生约500万美元与酒店员工休假相关的一次性费用，以及1600万美元非现金减记 [11][12] - 3月初出售两家酒店获得GAAP收益1.17亿美元和应税收益1.6亿美元，自2018年11月完成企业收购以来，已成功出售总计16.6亿美元的酒店，资本化率为5.6% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至目前，54家酒店和度假村中有46家暂时停业，其余8家以精简员工和有限服务运营 [9] - 3月酒店总费用（不包括固定成本）较去年减少42.7% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲旅游预计将率先复苏，随后是商务旅行、小型团体和大型团体及城市活动，大型团体业务受冲击最大，今年内不太可能恢复 [27] - 国内休闲旅游有望回归，度假村将是最大受益者，特别是自驾可达的度假村，其历史EBITDA占比约20%，休闲旅游需求占比超80% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的三个战略重点是保护客人和员工健康安全、保留财务流动性、为复苏后的新环境做好准备 [7] - 预计未来几年新酒店开工将减少，部分在建酒店将永久停工，一些市场的酒店可能无法重新开业或被改造为其他用途，行业运营将更高效，劳动力压力将缓解 [37][39][40] - 公司酒店预计在复苏中表现优于市场，因其状况较好，多数物业在过去五年内进行过重大翻新，生活方式酒店也将表现出色，且公司有机会收购困境中的物业 [42][43][45] - 公司继续推进品牌建设机会，预计本季度推出Unofficial Z Collection网站，并积极创建更广泛的独立生活方式酒店和度假村系列 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业面临前所未有的挑战，需求几乎归零，复苏将取决于病毒控制情况，预计第二季度最差，第三和第四季度将缓慢改善 [6][26] - 酒店运营将发生变化，包括加强清洁协议、减少服务和设施、提高运营效率等，长期来看，行业将出现一些积极变化 [35][36] 其他重要信息 - 公司采取多项措施保留流动性，包括大幅削减开支、暂停多数酒店运营、减少员工、降低股息等，预计每月现金消耗约2500万 - 3000万美元，不包括资本投资 [14][15][18] - 截至3月底，公司手头现金为7.468亿美元，净债务与折旧后账面价值之比为34%，目前遵守所有贷款和票据协议，但预计第二季度需要豁免某些契约 [20][22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 独立管理模式相对于品牌酒店的优势在此次衰退后会有何变化？ - 独立酒店更灵活、更具创造力，运营成本更低，更适合吸引散客，且员工配置更多、更专注，部分小运营商还可申请PPP贷款 [54][55][56] 问题: 信贷协议豁免是否有针对收购的特殊条款？ - 公司与银行关系良好，银行会支持公司利用复苏机会，目前正在就豁免协议进行讨论，有信心达成有利协议 [59][60] 问题: 从网站预订单来看，休闲客户需求何时回升？ - 目前休闲预订多为短期，一个度假村在佛罗里达开放后预订量有意义增加，但整体需求仍低，集团预订大多会取消，婚礼也大多推迟到明年 [63][65][67] 问题: 如何看待其他公司报告的部分取消预订者在下半年重新预订的情况？ - 公司认为多数集团业务将变为线上或推迟到明年，虽希望业务能恢复，但基于实际情况持谨慎态度 [70][71] 问题: 31家独立酒店（不包括Z系列）的潜在结果或货币化情况如何？ - 目前无法提供相关信息，希望在未来一两个季度能给出答复 [74] 问题: 品牌是否也在考虑取消入住期间的清洁服务？ - 这将成为行业标准，公司与多个品牌沟通得知他们有此计划，且多数客户可能也希望如此 [78][79] 问题: 绿色计划和工会对此的反应如何？ - 清洁劳动力数量最终可能相似，但人员会重新分配，合同对此限制不大，额外清洁协议会使清洁时间延长 [81] 问题: 除度假村外，其他酒店的重新开业时间如何？ - 公司多数酒店从6月或7月开始接受预订，将根据实际需求决定开业时间，避免开业后亏损增加 [82] 问题: 如何考虑酒店重新开业的成本和疫情复发风险？ - 需求将逐渐回升，酒店盈亏平衡点的入住率在中个位数到低两位数之间，重新开业时人员将逐步增加，会谨慎避免疫情复发 [84][85] 问题: 是否考虑推迟Unofficial Z品牌战略？ - 公司认为现在是获得媒体关注和曝光的好时机，因此不打算推迟 [86] 问题: 疫情是否会使公司重新考虑城市酒店和度假村的组合？ - 公司会关注度假村机会，但不会放弃城市酒店，将根据市场情况调整资本分配策略 [90][92] 问题: 疫情对公司酒店分销渠道的选择有何影响？ - 公司将跟随客户需求，休闲旅游率先复苏，度假村将受益，会通过数字渠道进行实验，选择最有效的方式 [94][95] 问题: 城市独立酒店在复苏中是否会面临困境？ - 独立酒店的目标客户是追求独特体验的年轻消费者，品牌的清洁宣传并非对所有客户都有吸引力，独立酒店有望吸引更多此类客户 [98][99] 问题: 酒店的电子钥匙等技术应用情况如何？ - 公司多数酒店原计划今年大规模推出移动钥匙，但因资金问题可能推迟，目前正在评估，且使用移动钥匙仍需在前台验证身份 [100] 问题: 小型独立酒店与整体投资组合的成本结构如何？ - 小型独立酒店每月每间客房成本为500 - 700美元，大型品牌酒店则超过1200美元，品牌酒店运营成本通常是独立酒店的2 - 3倍 [105][106][108] 问题: 供应减少是指竞争供应还是整体供应，Airbnb等影子供应是否会收缩更多？ - 预计全国将有大量酒店无法重新开业，城市市场受影响更大，包括品牌酒店，Airbnb等影子供应也会收缩 [109] 问题: 公司何时从防御转向进攻，依据什么决策？ - 未来几个月将加强进攻方面的规划和讨论，预计4 - 6个月后会有更多机会，届时贷款人的REO部门会增加，物业转移会加快 [111] 问题: 品牌管理合同的灵活性是否会影响酒店的资本化率？ - 预计这将成为一个考虑因素，部分业主对品牌管理成本和决策不满，可能会重新评估品牌关系 [114][115] 问题: 2月中国入境旅游禁令对市场需求有何影响，对东西海岸的影响是否不同？ - 难以确定哪个市场受国际旅游影响更大，更担心纽约和东海岸的旅游形象恢复问题，西海岸疫情控制相对较好 [118][119] 问题: 西雅图、旧金山和圣地亚哥本季度表现不佳的原因是什么？ - 旧金山是首个宣布紧急状态和限制旅行的市场，这是一个时间问题，4月所有市场需求都降至零 [121] 问题: 行业是否有关于政府支持计划的讨论，是否有实质性成果？ - 公司与政府部门有大量沟通，政府理解酒店行业的困境，但不确定是否会有针对行业的具体支持，更可能是刺激整体旅游需求 [122][123] 问题: 如何权衡正在进行的酒店装修项目，考虑到消费者行为的变化？ - 公司假设未来1 - 2年会有健康解决方案，不会改变装修设计重点，但会根据政府限制和客户舒适度调整公共区域设置 [126][127][128] 问题: 近期休闲预订的客户是否与疫情前相同？ - 目前来看客户相同，且高评级酒店的预订价格与疫情前相当，客户消费意愿未变 [130]

财务数据和关键指标变化 - 2019年总同店每间可售房收入（RevPAR）增长1.9%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长87.8%，调整后每股运营资金（FFO）增长7.3%至每股2.63美元 [5] - 第四季度同店总RevPAR增长2.8%，同店RevPAR增长2%，调整后EBITDA为1.001亿美元，调整后FFO每股0.54美元 [9] - 预计2020年RevPAR在-1%至1%之间，同店EBITDA预计下降2.8%至5.6% [19][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度散客收入占总客房收入约74%，同比下降1%，散客平均每日房价（ADR）下降2.2%；团队收入增长9.4%，房晚数增长6.4%，ADR增长2.7% [16][17] - 第四季度同店酒店EBITDA为1.09亿美元，同比增长1.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度旧金山、南佛罗里达、费城和芝加哥市场表现强劲，圣地亚哥、西雅图和波特兰市场表现较弱 [10] - 10月RevPAR下降2.7%，11月增长7%，12月增长4%；旧金山酒店RevPAR增长13.5%，基韦斯特酒店增长7.1%，那不勒斯度假村增长9.9%，芝加哥酒店增长3.3% [11][12] - 西雅图酒店RevPAR下降2.8%，波特兰酒店下降2.7%，圣地亚哥酒店下降8.1% [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过酒店和度假村的重大重建和改造、战略处置计划、全投资组合计划和品牌建设四个领域为股东创造价值 [31] - 2019 - 2021年计划对16个项目进行重大重新定位，预计总投资超2.62亿美元，稳定后EBITDA收益率达10% [38][41][42] - 2020年战略处置目标为3.75亿美元，已签订出售两家酒店的合同，总价3.31亿美元 [42][45] - 公司正在推进全投资组合计划，已实现超700万美元的年度运营成本节约，目标是实现1000万美元的年度化节约 [47][48] - 公司正在打造“非官方Z系列”品牌，并计划推出一个更广泛的自有品牌 [51][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 除新冠疫情的不可预测影响外，公司预计将继续跑赢城市市场，并与行业表现持平或更好 [26] - 行业RevPAR增长在2019年有所放缓，城市市场和前25大市场表现逊于行业 [24] - 行业供应增长保持在2%，城市市场供应增长3.2%，是城市市场表现不佳的主要原因 [25] 其他重要信息 - 自2018年11月以来，公司完成了价值13.3亿美元的13家酒店资产出售，另有3.31亿美元的销售预计在本季度完成 [6] - 2019年公司宣布了首份正式的环境、社会和治理（ESG）报告，酒店投资组合减少了温室气体排放、能源强度和水强度及使用量 [7] - 2019年公司在投资组合中投资1.628亿美元，2020年预计投资1.65亿 - 1.85亿美元 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 11月至1月公司企业散客业务的拐点及能否提前判断趋势 - 公司虽无法提前判断趋势，但通过分析行业数据发现11月至1月业务散客需求呈上升趋势，1月工作日入住率和需求加速增长 [63][64][65] 问题: 资产处置中投资组合交易的需求情况 - 公司虽无投资组合在市场上出售，但洲际酒店和索菲特酒店的出售显示，优质市场的优质资产有大量资本关注 [66][67][68] 问题: 2021年项目投资增加是否意味着2022年收益增长更明显 - 预计2021年项目会有类似程度的干扰，总投资金额与2019 - 2020年相近，稳定和最大程度的无干扰增长将在2022年出现 [72][73][74] 问题: 2020年是否是工资和福利增长的高峰期 - 难以判断是否是高峰期，公司预计今年工资和福利增长4% - 5%，不同市场情况不同，未来取决于经济形势 [75][76][78] 问题: 过去一年的管理层过渡情况及未来趋势 - 计划中的过渡大多已完成，今年影响小于去年，预计明年会进一步下降，未来若运营表现不佳可能会进行调整 [83][84][85] 问题: 非官方Z系列品牌对酒店业绩的影响及是否需要额外投资 - 需要在投资组合中进行少量额外投资，预计能带来一些业务和交叉业务，但不会带来大量业务 [86][87][88] 问题: 忠诚度计划的效益变化及是否价值降低 - 忠诚度计划会员数量增加使公司支付更多费用，且失去一些兑换业务，对平均ADR有影响，目前成本增长快于通胀，未在收入中得到回报 [92][93][94] 问题: 更大的独立生活方式品牌的价值创造 - 该品牌能提供多方面的选择权，如为品牌内各酒店创造价值、为收购提供机会、吸引其他酒店加入，最终价值有待确定 [96] 问题: 城市市场供应曲线的峰值及未来趋势 - 公司认为城市市场供应已达峰值并呈下降趋势，预计明年投资组合的供应增长加权平均接近2%，建设融资难度增加也会抑制供应增长 [101][102][104] 问题: 推动明年年底前完成所有重新定位对2021 - 2022年的看法 - 这与对2021 - 2022年的看法无关，主要是因为这些投资有可观回报，尽早完成可更快获得回报，部分物业需要重新开发以避免市场份额流失 [112] 问题: 索拉玛酒店改为玛格丽塔维尔品牌及维塔莱酒店定位为豪华品牌的原因 - 玛格丽塔维尔品牌在圣地亚哥对休闲和会议客户更有吸引力，而Z系列更适合企业业务；维塔莱酒店定位为“一号酒店”，能以四星成本提供五星体验，获得五星价格 [113][114][115] 问题: 万豪 - 喜达屋合并的问题是否解决及2020年指导中的提升 - 大部分问题已解决，但圣地亚哥的团队销售仍有问题，万豪正在努力改善；兑换业务无法恢复，该问题将在今年对圣地亚哥的物业产生不利影响 [125][126][127] 问题: Z系列品牌与投资组合其他部分EBITDA利润率差异的未来趋势及扩张战略 - 差异是多种因素造成的，包括物业特定因素、Z系列品牌理念和市场因素；公司预计在进入新市场时会考虑集群化Z系列资产 [131][132][136] 问题: 威斯汀密歇根大道酒店的计划及能否扭转局面 - 该酒店面临市场、位置和销售团队等挑战，公司正与万豪合作改善业绩，同时考虑物业的替代用途，如双重品牌或出售零售部分 [139][140][142] 问题: 资产出售收益用于降低债务的优先级及净债务目标 - 公司会评估各种选择，包括偿还债务和股票回购，长期杠杆目标是债务与EBITDA比率在4% - 4.25%之间 [143][144] 问题: 近期处置集中在华盛顿特区市场的原因 - 这与公司对该市场的长期看法有关，公司希望降低在该市场的投资组合份额，但仍认为该市场有机会，只是增长可能较慢 [148][149] 问题: 对大规模资本投入回报的信心来源 - 公司有近20年经验，通过分析市场和客户，了解投资后能吸引新客户，创造有竞争力的产品，同时公司有历史业绩可供参考 [153][154][157] 问题: 如何解读甲骨文将会议从旧金山迁至拉斯维加斯的决定 - 公司认为甲骨文提到的高房价理由不成立，会议参与度下降和竞争可能是部分原因，这一决定可能会促使旧金山采取改进措施 [161][163][164] 问题: 泽娜酒店主题的决策原因及是否会成为子品牌 - 泽娜酒店主题是庆祝女性成功、赋权和平等，并非政治信息；Z系列中可能会有其他酒店有类似主题 [170] 问题: 新冠疫情是否改变收入管理方式及是否考虑已知取消订单 - 公司已估计第一季度特别是3月的影响，并考虑了后续的取消订单；公司正在调整收入管理方式，如增加超额预订 [176][177] 问题: 资产处置收益是否需要特别股息 - 公司会评估处置的应税收益情况，有可能需要特别股息，但需视全年情况而定 [178] 问题: 大规模重建是为了夺回失去的RevPAR指数还是进入更高的竞争组 - 总体而言，公司是将酒店转移到更高的竞争组 [180] 问题: 买家对收购资产的处理方式 - 买家的处理方式多样，部分会进行重大资本投入、更换品牌和运营商，部分会保持现状，资产的灵活性可吸引更多买家并提高价值 [184][185]

公司概况 - 拥有56家酒店，股息收益率6.3%，企业价值约59亿美元，每股净资产估计中值40.25美元[11] - 使命是通过投资优质住宿物业为股东提供长期行业领先回报[14] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，运营策略更灵活[21] - 多元化投资于关键门户城市，西海岸酒店EBITDA占比58% [62][94] - 采用前卫设计和资产管理方法，2013 - 2018年温室气体排放强度降低24% [77] 财务表现 - 2010 - 2019年酒店EBITDA每间房从1.84万美元增长到36.3万美元[83] - 2018 - 2020年完成15笔处置，总收益17亿美元[88] 增长潜力 - 2020 - 2021年超2.6亿美元的体验式再开发项目预计产生10%以上EBITDA收益率[103] 管理团队 - 领导团队经验丰富，执行超156亿美元酒店交易[113] 业绩表现 - 自2011年以来，调整后FFO和EBITDAre每股增长在同行中表现最佳[115] 资产负债表 - 资产负债表强大，债务期限错开，固定利率债务占比77%，平均利率3.5% [119]

公司概况 - 拥有56家酒店，股息收益率5.6%，企业价值约62亿美元，每股净资产估计中值40.25美元[11] - 使命是通过投资优质住宿物业为股东提供长期行业领先回报[15] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，运营策略更灵活[20] - 多元化投资于关键门户城市，2018年西海岸酒店EBITDA占比58%[60] - 采用前卫设计、资产管理和资本配置方法，历史酒店EBITDA呈增长趋势[74][79] 运营表现 - 不同类型酒店在ADR、RevPAR、EBITDA利润率等指标上各有表现，如城市标志性酒店ADR为283美元[37] - 2018 - 2019年完成13项处置，总收益13.33亿美元，平均销售资本化率5.5%[84] 发展前景 - 西海岸需求增长强劲且供应受限，有利于公司发展[89] - 公司目前股价较净资产有显著折扣，未来处置计划有望缩小差距[86] 管理团队 - 领导团队经验丰富，执行过超130亿美元资产价值交易[92][93] 财务状况 - 资产负债表强大，债务期限错开，固定利率债务占比78%，平均利率3.4%[98][99]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，酒店运营结果略低于预期，调整后EBITDA达到展望区间下限，为1.365亿美元；调整后FFO为1.005亿美元，即每股0.77美元，处于展望区间中部 [6][26][27] - 第三季度，同店RevPAR下降2.2%，略低于展望；同店非房收入增长1.9%，同店总RevPAR下降1%，也略低于展望 [6] - 第三季度，RevPAR下降2.2%，是由于ADR下降0.6%和入住率下降1.6%导致 [7] - 酒店本季度产生1.451亿美元的同店酒店EBITDA，比展望下限低140万美元 [23] - 同店酒店费用在本季度仅增长1.2%，年初至今，不包括第13号提案的运营费用仅增长2.4% [24] - 公司债务与EBITDA比率为4.6倍，债务与净资产（GAAP折旧后）比率为35%，债务与企业价值比率为36%，固定费用比率为3倍 [28] - 公司计算的NAV略微降至每股36.25 - 41.50美元，中点为每股38.75美元，意味着NOI资本化率中点为5.8% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度，散客收入占总客房收入约77%，同比下降2.9%，散客ADR下降1.5% [21] - 团队收入本季度下降2%，客房夜数下降2.1%，ADR增长0.1%，主要由于芝加哥和旧金山会议日程疲软 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，公司组合相对表现优于可比的STR市场追踪数据，后者RevPAR下降2.6%，比公司同店第三季度RevPAR低40个基点 [8] - 公司组合中20个市场追踪数据中有17个本季度RevPAR为负，费城、华盛顿特区和佛罗里达州那不勒斯是仅有的三个产生正RevPAR的市场 [9] - 公司在20个市场中的15个市场的酒店表现优于各自的星级市场追踪数据 [10] - 波士顿酒店RevPAR增长1.7%，高于波士顿CBD的1.7%的下降幅度；圣地亚哥RevPAR增长0.8%，超过圣地亚哥市场追踪数据2.7%的下降幅度；佛罗里达州那不勒斯的LaPlaya度假村RevPAR增长17.5% [10][12][13] - 西雅图酒店RevPAR下降7.9%，华盛顿特区酒店RevPAR下降4.2%，芝加哥酒店RevPAR下降6%，旧金山酒店RevPAR下降4.9%，基韦斯特酒店RevPAR下降5.7% [14][15][16][17][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为有16处物业可通过大量投资重新定位，提升竞争力、改善客户体验并带来可观回报，预计总投资约2.6亿美元，约三分之二为ROI项目，稳定后预计产生10%的EBITDA增长 [43][44][52] - 公司已宣布8个项目，总投资约1.2亿美元，预计稳定后平均投资回报率为10%，多数项目将于今年底或明年初开始，明年年中前完成 [46][49][51] - 公司预计明年出售3 - 5亿美元的物业，出售这些物业不仅能达到公司杠杆目标，还能提供额外资金用于进一步减债、赎回优先股或回购股票 [64][65] - 公司继续推进投资组合范围内的举措，已重新签订合同实现每年500万美元的运营成本节约，确定了另外100万美元的节约，预计到明年年底实现1000万美元的年度节约目标 [66][67][68] - 行业需求增长速度从第二季度开始适度放缓，ADR增长也从去年的2.4% - 2.5%放缓至本季度的1.2% - 1.5%，城市和前25大市场表现持续逊于行业 [32][33][35] - 公司年初至今在市场表现、获取RevPAR份额方面优于竞争对手，与行业表现一致，但第三季度由于部分市场会议日程更具挑战性以及5处物业运营商过渡的影响，表现逊于城市和前25大市场 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球经济增长放缓、贸易战和地缘政治事件影响了商业信心，导致企业在投资和支出方面更加谨慎，酒店需求增长减速，ADR增长放缓 [33] - 尽管需求趋势放缓，但未出现取消预订或损耗增加的情况，也未听说企业旅行政策有变化，且每个团队客户的平均支出全年呈健康增长态势 [35] - 第四季度开局良好，但需求增长和预订趋势有所疲软，公司已下调同店RevPAR和EBITDA预测 [38][40] 其他重要信息 - 南佛罗里达酒店和度假村受9月初飓风多里安影响，估计对同店RevPAR增长产生30个基点的负面影响 [7] - 公司5处酒店近期过渡到新管理公司，对RevPAR产生约60个基点的负面影响 [8] - 基韦斯特因飓风多里安和海藻爆发，损失约85万美元餐饮收入和50万美元酒店EBITDA [20][21] 问答环节所有提问和回答 问题: 明年市场供应情况及会议日程展望 - 行业2020年供应增长约2%，2021年开始下降；公司投资组合2019年加权市场供应增长约2.7%，2020年约3%，2021年低于2% [72][73] - 不同市场供应增长情况不同，如亚特兰大巴克黑德2020年几乎无增长，波士顿略有上升，芝加哥大幅下降等；会议日程方面，芝加哥、华盛顿特区、波士顿等市场有所改善，旧金山略有下降 [73][74][75] 问题: 管理过渡和品牌整合等干扰因素对明年的净影响 - 基于预计的投资和干扰水平，预计与今年大致相似，今年约有800 - 900万美元的装修和运营商干扰成本，预计明年也在相近范围 [80] - 2019年装修对RevPAR的影响约为60个基点 [81] 问题: 过渡到新经理的影响及时间 - 通常是多种因素综合影响，包括分销渠道业务、GDS代码变化、高管团队和系统变更等，影响时间从无到一年不等 [84][86][87] 问题: 芝加哥威斯汀酒店集团预订情况 - 大部分万豪问题已解决，目前可能是中性或开始成为顺风因素，但圣地亚哥集群的威斯汀酒店在团队预订方面仍落后，且忠诚度变化带来的业务损失难以恢复，但正在努力弥补 [89][90] 问题: 2020年资产出售的特定市场及买家需求和定价变化 - 买家需求和定价无变化，公司继续看淡纽约市场，未来倾向于淡化东海岸或中西部市场，强调西海岸市场 [94][95] 问题: 除多诺万酒店外，是否有其他酒店加入非官方Z系列 - 预计24个月内，非官方Z系列酒店将达到10家或更多，旧金山的马克酒店翻新后将成为下一个成员 [96] 问题: 交易市场情况及当前环境对业务运营和资产处置的影响 - 买家主要是私募股权和高净值个人，少数机构和偶尔的外国买家；当前环境可能影响潜在资产出售决策，对资本投资项目的推进也可能有影响，但运营方面一般不会全面削减成本，除非进入衰退环境 [100][102][104] 问题: 品牌和独立酒店、翻新和未翻新酒店的表现差异及目标出售和重新定位酒店的考虑因素 - 品牌和独立酒店表现相似；随着环境疲软，翻新项目达到预期RevPAR定位的时间可能延长，但项目回报丰厚，时间因素对整体数字影响不大 [113][114][115] 问题: 城市和前25大市场明年能否更接近行业整体表现 - 国际入境旅游改善、签证政策和环境更有利、商务旅行显著回升等因素可能促使其表现改善，但目前暂无迹象 [121][122][123] 问题: 第四季度RevPAR从负增长转为正增长的驱动因素 - 主要是会议日程的影响，罢工对底线影响大于对收入的影响，部分有罢工的酒店在EBITDA方面有一定受益 [124][125] 问题: 万豪重新推出W品牌对公司的影响 - 目前了解信息不足，预计对品牌有帮助，公司相关酒店的物理改造可能还需多年，希望品牌定位和风格能得到改善，从而提升整体表现 [126][127] 问题: 圣地亚哥、洛杉矶和旧金山市场表现不佳的原因及是否有因天气等因素导致的取消预订情况 - 均为当地市场特定原因，分别是会议日程、供应增长和会议日程；未听说因火灾等因素导致的取消预订或预订疲软情况 [131][133][134] 问题: 行业是否处于或即将进入住宿业衰退 - 定义不同结论不同，目前行业部分市场和时间段表现不佳，但宏观上不一定处于衰退，过去也经历过类似情况，之后经济好转需求也会回升 [139][140] 问题: ROI项目的投资决策是否考虑当前RevPAR环境及10% ROI的含义和股票下跌原因 - 10%是稳定后的EBITDA收益率，非IRR；投资决策考虑了相对表现，即使市场下行，通过增加非房收入和提升ADR仍可获得回报；不清楚股票下跌原因 [144][145][142] 问题: 第三方管理公司合并趋势对公司的影响 - 有正负两方面影响，小公司竞争更难，公司更喜欢多个不同运营商，但公司自有品牌可降低运营商合并对业绩的影响 [148][149][151] 问题: 非官方Z系列为何不正式化及是否有团队销售和品牌效益 - 目前是非正式的，正在创建品牌网站以连接各酒店，虽不添加自有GDS，但可通过连接创造价值 [155][156][157] 问题: 旧金山公共安全和生活质量问题对散客需求的影响及公司应对措施 - 短期内有负面影响，长期来看促使城市解决问题是好事；公司积极参与，通过酒店协会和自身与政府合作，提供解决方案和资金支持 [158][159][160] 问题: 是否有团体因旧金山问题取消或转移会议 - 至少有两个团体，一个是汽车经销商协会，另一个是医疗会议，已明确表示因该问题做出决策 [161]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司酒店运营结果处于预期上限，调整后EBITDA和调整后FFO均超预期 [6] - 调整后FFO每股0.85美元，高于0.80 - 0.82美元的预期，部分原因是持有待售酒店时间略长 [6] - 第二季度，同店RevPAR增长1.4%，高于0 - 2%的预期，总RevPAR增长2%，非房收入增长3.4% [7] - 公司二季度产生1.606亿美元同店酒店EBITDA，比预期上限高400万美元，比中点高550万美元 [19] - 调整后EBITDA为1.516亿美元，比二季度预期范围上限高160万美元 [20] - 调整后FFO为1.116亿美元，即每股0.85美元，超出指引上限每股0.03美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度，占总客房收入约75%的散客收入同比增长1.6%，散客ADR增长1.4% [18] - 团队收入二季度下降1.2%，房晚数下降1.5%，ADR增长0.3%，主要因华盛顿特区会议日程疲软和芝加哥酒店需求增长疲软 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度表现最佳市场为波士顿、南佛罗里达、圣地亚哥和旧金山，波士顿酒店RevPAR增长5.5%，高于波士顿CBD的4.7% [9] - 南佛罗里达酒店RevPAR增长5.2%，圣地亚哥酒店RevPAR增长4.5%，远超圣地亚哥CBD和度假村综合指数的0.2% [12][13] - 旧金山酒店RevPAR增长3.3%，高于旧金山城市市场指数的2%，但未达预期，因周末需求疲软 [14] - 表现不佳市场为西雅图、华盛顿特区、芝加哥和波特兰，西雅图酒店RevPAR下降13.8%，因新酒店开业使市场供应增加12.7% [15] - 华盛顿特区酒店RevPAR下降5.6%，芝加哥酒店RevPAR下降2.6%，波特兰酒店RevPAR下降1.5% [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略处置计划方面，二季度以5830万美元出售波士顿Onyx酒店，本周完成7290万美元的伯班克Amarano酒店出售，华盛顿特区Rouge酒店以4200万美元签约待售 [23] - 修订后的2019年展望预计将额外宣布1.75亿美元资产出售，使2019年目标资产出售达6亿美元 [24] - 战略重建计划上，二季度成功将七处物业过渡给新运营商，还宣布了一些品牌和概念变更 [38][39] - 行业需求二季度较一季度放缓50个基点，RevPAR增长从一季度的1.5%降至1.1%，城市和前25大市场表现逊于行业 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业需求放缓主要因散客旅行疲软，预计第三季度疲软趋势将持续，直至贸易争端解决或GDP重新加速 [32][33] - 公司虽未预计近期会出现衰退，但因贸易争端和全球增长放缓，业务旅行和休闲旅行需求增速在二季度均有所下降 [32] - 公司已将全年RevPAR范围中点下调50个基点，主要影响在第三季度，第四季度前景乐观，总营收增速达14.2% [34] 其他重要信息 - 2019年已完成的物业处置若Rouge酒店出售完成将达12.8亿美元，预计2019年再出售1.75亿美元物业，明年考虑出售3.5 - 4亿美元物业 [35][36] - 公司目前交易价格较净资产价值有超30%的折扣，股息收益率为5.6%，债务与EBITDA比率预计为4.6倍 [25] - 公司去年翻新的物业在2019年继续良好增长，11个项目二季度EBITDA合计增加260万美元，有望全年增加1300万美元 [52][53] - 截至三季度，公司通过投资组合举措实现年化超500万美元的成本节约，目标是到明年年底实现每年1000万美元的持续节约 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明旧金山周末会议疲软的原因及公司策略调整 - 公司不清楚人们不来的原因，可能是协会高估参会人数，也可能与定价有关，策略上仍专注建立周末业务基础，对已预订的会议保持谨慎 [59][60][61] 问题2: 若今年进行额外资产出售，是否会考虑股票回购 - 答案是肯定的 [62] 问题3: 鉴于买家兴趣和RevPAR疲软，是否会提前进行原计划明年的资产出售 - 不会，因部分物业需先进行相关工作，且未看到买家对物业价值看法因RevPAR疲软而改变 [64] 问题4: 解释选择将Paradise Point Resort转换为Margaritaville的原因及费用情况 - 这是一个品牌许可安排，由Davidson管理，选择Margaritaville是因其有庞大客户群，能带来更多餐饮和其他收入，与该物业客户群体契合 [66][67][69] 问题5: 四季度RevPAR增长率在中点约为1.75%，90天前该数字是多少 - 基于三季度持平至下降2%的范围，四季度预计增长1% - 3%，四季度数据基本未下调，主要下降来自三季度，且三季度预订情况变差，四季度变好，主要受散客影响 [71][72][73] 问题6: 若未来12个月进入全面衰退，如何处理未来一两年的重建和资本支出计划 - 公司有一定灵活性，可以提前或推迟部分项目，但需根据衰退情况重新评估决策 [74][75] 问题7: 如何看待2020年业务，公司回购是否依赖更多资产出售，是否有其他资产适合转换为Margaritaville品牌 - 从年中部分大型企业的RFP结果看，2020年平均房价预计有2% - 3%的增长；回购需考虑降低杠杆至目标范围，资产出售完成或有信心完成时会考虑；公司会评估其他物业转换为Margaritaville品牌的可能性 [77][78][80] 问题8: 自4月以来有10次运营商或品牌变更，“podding”概念的协同效应是否超预期，能否提前实现1000万美元协同目标，公司指引在下半年是否过于谨慎，Chaminade是否考虑增加RV营地 - “podding”概念预计有200 - 300万美元额外节省，目前已实施三个，预计年底完成，明年受益；公司指引合理，需看到经济不确定性解决后行业活动才会回升；公司正在考虑在Chaminade和其他物业增加RV营地、树屋等多种形式的露营设施 [82][83][86] 问题9: 二季度或三季度初公司团队业务的取消或损耗情况是否有变化 - 除之前提到的医疗会议外，未看到团队业务取消或损耗增加的情况，且团队业务预订量有所增加 [89] 问题10: 更新今年和明年的供应预测，对比全年处置情况对供应的影响，以及计划处置是否会进一步改变供应，休闲客户中国内和国际消费者情况，各物业的街边零售是否准备好出售，其资本化率与酒店是否相当 - 2019年供应增长低于3%，2020年约为3%，2021年降至2%以下，较上季度预测均有所下降，整体供应可控；国际休闲客户数据参差不齐，大致持平或略有升降，美国出境游增长显著；街边零售尚未准备好出售，正在推进相关工作，希望年底前能出售部分，资本化率与酒店大致相当 [91][92][96] 问题11: 考虑出售额外酒店时如何对剩余资产进行优先级排序，成本控制方面，经理们是否采取更严格措施，触发因素是什么 - 会从运营、市场、资本回报、品牌战略、税收收益等多方面考虑资产出售优先级；目前未采取全面削减成本措施，会在营收疲软时更精细地寻找提高效率、削减或推迟费用的方法，但不会影响长期价值和客户体验 [99][100][101] 问题12: 如何解释南佛罗里达休闲市场表现优于其他市场，是否听说Moscone Center吸引新会议，对2020年业务有何影响 - 南佛罗里达市场表现较好可能是受飓风后恢复因素影响，并非代表更广泛趋势；Moscone Center扩建后吸引了更多新会议，预订量大幅增加，将推动长期稳定需求，2021年预订情况好于2020年 [103][104][106] 问题13: 是否可以说旧金山未来几年将是公司表现最好的市场之一，圣地亚哥两个翻新项目成本上季度增加的原因 - 预计旧金山明年表现中等，2021年恢复增长成为表现突出的市场；圣地亚哥项目成本增加是因为增加了餐厅、酒吧等的翻新范围，以及新的ADA准则带来的额外成本 [111][112]

公司概况 - 拥有59家酒店，共14331间客房，企业价值约63亿美元，股息收益率5.6%，每股净资产估计中值40.25美元[7] - 使命是通过对优质住宿物业的机会性投资，为股东提供长期行业领先的总回报[12] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，运营策略更灵活[17] - 多元化投资于关键门户城市，2018年西海岸酒店EBITDA占比56%[49] - 对前卫设计、资产管理和资本配置采取不懈的方法，历史酒店EBITDA呈增长趋势[64][65] 酒店类型及表现 - 城市生活方式酒店（44家/9106间客房）、独特生活方式度假村（8家/1901间客房）和城市主要品牌酒店（7家/3324间客房），不同类型酒店的ADR、RevPAR、EBITDA等指标各有差异[20][23] 运营优势 - 拥有广泛的酒店运营合作伙伴，可进行基准比较、灵活调整运营和资本再投资项目[56] - 2018 - 2019年进行11次处置，总收益12.8亿美元，平均销售资本化率5.5%，平均销售EBITDA倍数15.5倍[70] 增长潜力 - 受益于需求驱动和供应受限的西海岸市场，需求增长强劲，供应增长有限[75] - 2019年底前的重大重建和运营效率提升预计将带来酒店EBITDA增量收益[77] 业绩表现 - 自2011年以来，在同行中实现了最高的调整后FFO每股增长和调整后EBITDAre每股增长[84] 财务状况 - 资产负债表较大且稳健，债务到期时间分散，固定利率债务占比75%，平均利率3.5%[89]