Pebblebrook Hotel Trust(PEB)

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Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q4 - Annual Report
2022-02-23 05:07
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-1055421 (State of Incorporation or Organizatio ...
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q3 - Earnings Call Transcript
2021-10-30 05:40
财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后资金运营产生2140万美元,是疫情以来首个正资金运营季度,二季度和一季度分别为负1560万美元和负5570万美元 [6] - 第三季度酒店和调整后EBITDA从二季度强劲攀升,同店酒店EBITDA从二季度的2830万美元增长136%至6660万美元 [7] - 同店客房收入较二季度大幅增长51%,同店平均每日房价较二季度上涨10%,首次超过2019年同期3.8% [8] - 同店总收入较二季度增长47.2%,食品饮料和其他附属消费增长快于入住率 [8] - 第三季度同店收入2.392亿美元,较2019年同期增长36.3%,二季度较2019年同期下降57.8%,一季度较2019年同期下降74.7% [15] - 公司预计第四季度同店RevPAR和总收入较2019年同期下降38% - 42% [14] - 第三季度公司层面调整后EBITDA为5530万美元,二季度为1710万美元,一季度为负2500万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 原8家度假村和杰基尔岛俱乐部度假村8月和9月收入较2019年第三季度增长9.8%,平均每日房价较2019年第三季度高出57.1%,入住率仅下降22.5% [16] - 同店度假村EBITDA为3460万美元,较2019年增长45.4%,酒店EBITDA利润率为41.5%,较2019年第三季度高出超1000个基点 [18] - 预计2021年8家原度假村EBITDA将比2019年多250万美元,包含杰基尔岛和玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假村,预计运营率度假村EBITDA将比2019年高600 - 700万美元,达到1.15 - 1.16亿美元 [34] 城市酒店业务 - 同店城市酒店收入较2019年第三季度增长50.1%,平均每日房价较2019年第三季度下降幅度从二季度的26.1%收窄至10.8% [17] - 第三季度城市酒店EBITDA为2990万美元,较2019年第三季度下降7.2%,二季度同店EBITDA仅为270万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度初RevPAR较2019年7月仅下降31%,明显好于6月较2019年下降51.6%的情况 [9] - 8月和9月同店RevPAR较2019年分别下降39.4%和43.4%,9月还受犹太假期影响 [10] - 10月预订趋势重新加速,预计RevPAR较2019年10月下降37% - 38%,入住率将达到或接近7月水平 [13] - 复苏较快的市场为波士顿、洛杉矶、费城和圣地亚哥,较慢的为旧金山、华盛顿特区和芝加哥,后者比前者慢三到四个月 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为应在达到2019年RevPAR之前先恢复到2019年EBITDA水平,并预计在恢复到2019年RevPAR之前持续达到或超过2019年平均每日房价水平 [29] - 公司将继续完成因疫情推迟的少数重建项目,待审批完成且时机合适时启动 [55] - 公司认为在寻求新投资机会方面具有竞争优势,包括高效运营、成本节约、重建改造能力、众多运营商关系和良好声誉等 [57] - 公司是机会主义投资者,根据风险调整回报预测和承销来决定买卖,同时考虑市场对物业的估值和出价 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去六周业务复苏重新加速,特别是商务旅行和团体需求,休闲需求复苏较早且强劲,但恢复到2019年水平仍需商务旅行进一步恢复 [29] - 公司对行业和自身组合的房价表现感到鼓舞,度假村房价大幅高于2019年水平,部分高价将至少持续两到三年,部分可能是暂时的 [30][31] - 预计2022年是强劲复苏年,团体需求将健康增长,休闲需求将保持强劲,国际旅行开放将带来大量入境需求,预计不会出现价格折扣 [53][54] - 劳动力情况在过去六到八周显著改善,预计随着病毒传播和病例减少,劳动力压力将减轻 [45][47] - 公司成功实施价格上涨,客户接受度高,预计基于重组运营模式将使疫情前利润率提高100 - 200个基点 [50][51] 其他重要信息 - 本周完成基韦斯特南端海滩度假村1500万美元客房全面翻新,旧金山活力酒店改造为一号酒店项目因供应链问题预计在2022年第一季度完成,2021年预计在组合中再投资8000 - 9000万美元 [22][23] - 9月9日以8750万美元出售旧金山联合广场的维尔弗洛酒店,自2020年第一季度以来已出售7项资产,获得6.64亿美元收益;9月23日以2.7亿美元收购369间客房的玛格丽塔维尔海滩度假村,上周以2000万美元收购基韦斯特的阿瓦隆和花园酒店,预计投资现金回报率为8% - 12% [24] - 公司目前流动性约8.07亿美元,包括约1.63亿美元现金和6.44亿美元无担保信贷额度,银行安排下还有约2.1亿美元再投资收益可用 [26] - 公司认为当前净资产价值在每股30 - 35美元之间,中点为32.50美元 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何将7月至9月的利润率变化置于历史背景中,以及如何看待劳动力增加对底线的影响 - 公司表示难以准确预测,10月应好于9月,11月利润可能接近9月水平,12月通常较11月疲软;在收入增长时约50%额外收入流向底线,在季节性放缓且增加员工时约75%收入下降影响底线利润率,但预测可能有偏差 [62][63][64] 问题2: 市场上待售物业情况如何 - 度假村市场活动增加,出现更多度假村待售,城市也有物业进入市场,但数量有限,公司此前出售的城市物业评价较好 [68] 问题3: 品牌酒店和非品牌酒店表现有无差异,以及旧金山市场复苏情况和未来几个季度表现 - 复苏由独立生活方式和部分品牌生活方式酒店引领,大型品牌酒店如威斯汀恢复较慢;旧金山复苏较慢,科技公司回归办公室较慢,但随着国际旅行开放,预计休闲和商务旅行将复苏 [70][71] 问题4: 净资产价值分析中,城市非度假村酒店无法恢复到2019年水平的概率,以及买家是否考虑此因素,还有买家的内部收益率目标 - 公司表示净资产价值基于市场交易,非理论值,不依赖资本化率,买家考虑未来现金流、内部收益率、替代成本折扣和市场风险等因素;难以准确评估城市酒店恢复情况,资本化率受多种因素影响 [74][76][78] 问题5: 10月周中入住率改善情况,以及推动因素和相关行业及市场表现 - 截至10月24日,工作日组合入住率为50.7%,平均每日房价为249美元,高于9月;行业方面,咨询、医疗、制药、生物和生命科学、娱乐、时尚等行业需求增加,金融服务行业虽未完全恢复到办公室工作,但出行已恢复 [82][84][85] 问题6: 公司业务中大小型企业客户占比情况 - 公司表示难以提供准确数据,约60% - 70%商务旅行需求通过非企业账户渠道,企业账户占比小;目前约80%业务为中小企业旅行者,大型企业恢复较慢 [88][89] 问题7: 酒店小时工工资趋势,以及度假村和城市酒店管家平均工资较年初涨幅 - 城市市场遵循工会合同或市场工资水平,一般每年有3% - 4%涨幅;工资压力主要在郊区和度假村市场,部分度假村和基韦斯特有5% - 10%涨幅,还采用了留用和推荐奖金等措施 [92][93][96] 问题8: 如何看待消费者为优质服务酒店支付更高价格,而其他酒店服务质量下降导致消费者支付意愿降低的现象 - 公司认为在复苏周期中,其资产在价格方面获得份额,特别是重新定位的物业;公司注重服务质量,通过开设餐厅等方式吸引游客和提高房价 [100][101][102] 问题9: 未来12个月以上除疫情外的主要风险,以及房地产和交易市场资本重新分配的风险 - 宏观风险主要是通胀若非暂时,可能导致美联储采取措施引发衰退或放缓;微观风险包括城市生活质量、无家可归问题、安全问题、工会风险等 [107][108][110] 问题10: 如何看待旧金山市场未来发展,以及公司对该市场的投资分配 - 公司认为长期看好旧金山,其经济基础和吸引力依然存在,政府也在解决相关问题;但短期内市场将挣扎,公司会出售部分资产并重新分配资本到更有吸引力的市场 [115][117][119] 问题11: 度假村净营业收入在2021年提高,资本化率是否变化,以及这对投资者眼中度假村优势持久性的影响,是否有进一步压缩资本化率的空间 - 公司认为度假村资本化率可能低于疫情前,因投资者认为度假村风险较低;但资本化率受多种因素影响,且公司度假村明年预计表现更好;同时,度假村的翻新和重新定位也增加了物业价值 [122][125][126] 问题12: 鉴于休闲业务强劲,商务旅行恢复到2019年EBITDA水平所需的百分比是否降低 - 公司表示不需要恢复到与之前相同的业务量水平,因度假村表现强劲、平均每日房价可能高于2019年以及运营模式改变;商务旅行恢复最慢,但有大量被压抑的需求,恢复速度可能快于预期 [130][131] 问题13: 公司16%资产由万豪管理,如何将其纳入净资产价值计算,合同何时可独立或非万豪管理,以及如天堂点转换为玛格丽塔维尔、策展人和Z系列等情况是否纳入计算 - 公司在估值中未考虑到期的万豪合同、策展人以及未来转换机会等因素,认为自身在净资产价值计算上较为保守 [135] 问题14: 公司股价与内部净资产价值估计存在差距,为何不更积极出售资产利用此差距 - 公司表示决策需考虑长期战略、资产增长机会、税务问题等,且房地产资产交易不像股票交易那样容易,不过过去已进行大量出售,未来也可能如此 [139][140]
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q3 - Quarterly Report
2021-10-29 04:10
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-1055421 4747 Bethesda Avenue, Suite 1 ...
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q2 - Earnings Call Transcript
2021-07-31 08:17
财务数据和关键指标变化 - 二季度同店收入1.625亿美元,较2019年同期下降57.8%,较一季度增长95.4%,6月同店收入比4月高超50%,预计7月比6月高近20% [7] - 二季度调整后EBITDA为1710万美元,一季度为负2500万美元;调整后每股FFO为负0.12美元,好于一季度的负0.42美元;6月实现正的企业现金流,预计三季度实现正的调整后FFO和现金流 [10][11] - 二季度每间可售房收入(RevPAR)与2019年同期相比,4月下降66.3%,5月下降60.1%,6月下降51.6%,预计7月下降38% - 42%,三季度预计下降30% - 42% [12] - 二季度酒店总费用1.342亿美元,较2019年二季度减少45.1%,扣除财产税和保险等固定成本前的费用削减50.9% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 八家度假村二季度酒店EBITDA为正2840万美元,入住率66%,平均每日房价386美元,较2019年二季度增长超107美元和38%,每间入住客房总收入比2019年二季度高17%,EBITDA较2019年同期增长17.5%,较一季度改善1390万美元,EBITDA利润率较2019年二季度提高622个基点 [14] 城市酒店业务 - 城市酒店二季度入住率33.3%,平均每日房价198美元,总收入9160万美元,二季度接近盈亏平衡,EBITDA为负80万美元,6月实现EBITDA 530万美元,入住率43.5%,平均每日房价210美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度各市场和所有酒店持续改善,度假村外,波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、西雅图和波特兰进步最大,芝加哥、旧金山和华盛顿特区复苏较慢,预计7月旧金山酒店平均入住率约30%,洛杉矶64%,圣地亚哥74%,波特兰58%,西雅图58%,华盛顿特区34%,波士顿66% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年预计对投资组合再投资7000万 - 9000万美元,二季度完成南加州德尔马L'Auberge酒店1170万美元的重建,7月初开始对旧金山Hotel Vitale酒店进行2500万美元改造,将其转变为1 Hotel San Francisco,同时对基韦斯特Southernmost Resort酒店进行1500万美元客房全面翻新,预计1 Hotel年底完成,Southernmost Resort四季度初完成 [17] - 二季度完成旧金山Sir Francis Drake酒店出售,6月10日完成纽约Rouge酒店租赁权益出售,上周签订出售旧金山联合广场Villa Florence酒店合同,自去年6月以来完成的出售交易总计约3.3亿美元,用于重新配置到其他资产 [18] - 6月底签订以2.7亿美元收购佛罗里达州好莱坞Margaritaville Hollywood Beach Resort酒店的合同,预计通过手头现有现金和承担1.615亿美元优惠价格的现有无追索权物业债务融资,目标在三季度末完成收购;上周完成以9400万美元收购标志性的杰基尔岛俱乐部度假村 [20] - 公司认为在追求新投资机会方面具有显著竞争优势,包括能够比大多数买家更高效地运营酒店,通过集群运营产生规模经济带来额外成本节约,在酒店重建、改造以及独立或小品牌生活方式酒店方面具有独特优势,拥有众多运营商关系以及在行业内的高知名度和良好声誉 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏季旅游旺季休闲旅客回归且需求强劲,商务旅行也在回升,整体需求比90天前预期更强,但劳动节后休闲需求预计放缓,德尔塔变种对秋季旅游需求影响难以预测,目前未看到预订趋势或取消情况有明显下降 [6][9] - 预计2022年是强劲的复苏年,团体业务将健康发展,休闲需求将保持强劲,出境国际旅行可能仍受限,预计2022年不会出现价格折扣 [56] - 认为此次复苏将不同于以往,由于宏观经济基本面强劲,消费者储蓄和净资产创纪录,有强烈的旅游和度假需求,企业利润创纪录且有强烈的商务旅行需求,预计需求和房价将比之前预期更快恢复 [44] 其他重要信息 - 公司酒店运营团队在行业最严重低迷时期表现出坚韧、努力和创造力,在小时工短缺情况下,管理人员承担多项工作,公司管理层、董事会和股东对此表示感谢 [16] - 公司通过创建运营集群实现效率提升,多个市场的酒店高级职位进行集群,产生显著运营协同效应,每个集群酒店可节省数十万美元成本 [47][48] 问答环节所有提问和回答 问题1: 杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店2021年EBITDA预期较承保时的变化 - 杰基尔岛酒店预计远超2019年水平,底线预计增加150万美元以上;玛格丽塔维尔酒店目前预计比2019年水平少300万 - 350万美元,比承保时预期好约200万美元 [66] 问题2: 纽约市或前十大城市市场是否有吸引公司的收购机会,早期交易是否更倾向休闲度假村 - 公司对35个不同市场和美国48个州的可驾车到达的度假酒店持开放态度,投资将取决于资产可用性和吸引力,重点是能通过重建、重新定位、更换运营商和应用最佳实践及运营专业知识增加价值的资产;纽约市恢复到有意义的现金流需要时间,市场复苏缓慢,公司认为在纽约市找到合适交易的可能性很低,但不会完全排除;对于其他复苏较慢的大城市市场,如华盛顿特区和芝加哥,公司不确定是否会成为买家,但对现有资产的复苏感到满意 [68][69][72] 问题3: 如何看待当前度假村交易定价,对公司度假村估值有何影响 - 公司不评论其他交易,市场上可获取的资产呈杠铃状分布,一端是休闲快速复苏市场的度假村和城市酒店,另一端是郊区和二级市场的精选服务和违约酒店,公司对非商品属性的资产感兴趣;公司认为自己收购的杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店价格合理,具有独特性;总体而言,度假村可能以2019年价值或溢价交易,公司度假村因大量投资提升品质,房价增长高于市场,投资正在产生回报,公司将更新内部资产净值(NAV) [75][76][82] 问题4: 为何选择收购杰基尔岛酒店,该岛屿目的地长期吸引力何在 - 杰基尔岛注重自然、健康、户外活动和可持续发展,符合公司价值观,其独特历史和有限的未来开发计划具有吸引力;该岛距离杰克逊维尔70分钟车程,靠近I - 95,距离亚特兰大较近,适合休闲和小型团体战略规划会议 [87][88][90] 问题5: 2022年休闲旅游是否会表现不佳,劳动力瓶颈对度假村服务和客人满意度评分的影响 - 公司认为2022年休闲旅游将比今年更强,消费者旅游欲望强烈,经济状况良好,预计未来12 - 18个月休闲旅游将持续增长;由于公司对酒店的投资,客人满意度评分实际上有所上升,在难以提供与疫情前相同服务水平的市场,行业整体情况类似,公司未看到评分下降 [93][94][97] 问题6: 度假村费用和城市酒店便利设施收费情况,是否有客户抵制 - 公司已恢复之前有相关费用的酒店的客人便利设施、服务和产品及收费,抵制情况有限,与疫情前类似,在城市市场越来越被接受,公司调整了部分套餐以提供价值,平均捕获率更高,因为休闲客人占比高,对费用接受度好 [100] 问题7: 包含未计入ADR的其他费用后,ADR与2019年水平相比的百分比变化是否更高 - 是的 [101] 问题8: 城市酒店投资组合的利润率结构,当前受益于组合、房价还是入住率,未来与度假村投资组合相比如何恢复利润率 - 6月开放的城市酒店毛利润(GOP)利润率超过33%,2019年6月为47%,加上固定费用后,2019年固定费用占比11%,今年6月因收入减半多占比22%,EBITDA为14.8%,具有强大的经营杠杆;随着收入回升,包括休闲和商务旅行及团体业务增加,将迅速覆盖固定费用,实现更高利润率 [104][105] 问题9: 是否跟踪城市市场的RPI或ADR份额,房价上涨是市场因素还是公司获取份额及投资回报 - 公司跟踪相关数据,但未汇总,可后续提供更多细节;房价上涨部分是市场复苏因素,部分是公司对酒店进行改善和重新定位后获取的份额,不同酒店获取的份额不同,如L'Auberge酒店市场房价上涨50 - 75美元,而该酒店上涨250美元 [106][107][108] 问题10: 从旅游节奏看,后续业绩是否会逐季下降 - 预计8月和9月业绩将逐季下降,7月是本季度最佳月份;10月业绩将显著回升,9月犹太假期和劳动节后商务旅行将在下旬回升,10月是强劲的商务复苏月,从10月到年底业绩将持续改善,明年1月同比和环比可能都有显著提升 [112][113][114] 问题11: 对芝加哥酒店的看法,是否考虑退出;华盛顿特区学校团体对市场入住率的重要性,秋季是否有预订迹象 - 公司此前有离开芝加哥市场的意愿,目前市场情绪仍负面,但明年预计是不错的会议年,当前可能不是出售的最佳时机,甚至可能是周期性买入时机,除非有有吸引力的报价;华盛顿特区市场高度依赖联邦政府复工、史密森尼博物馆开放,7月底部分博物馆取消时间限制和门票要求将有助于休闲旅游复苏,学校团体通常住在郊区,若秋季来市区可能有助于提高入住率,市场真正需要的是政府、协会和商业团体回归 [116][117][120] 问题12: 正常情况下,酒店客房收入主要来自休闲还是商务,公司是否有意提高休闲客房收入占比 - 随着旧金山和纽约的酒店置换成杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店,休闲收入占比可能会增加一两个百分点,目前约为40%;玛格丽塔维尔酒店在商务会议较多的年份有大量团体业务,有增长团体业务的机会;公司采取机会主义方式,并非战略上倾向于休闲、东南部或度假村,而是关注有吸引力的风险调整后回报和能通过专业知识提升回报的资产 [124][125][127] 问题13: 让经理承担小时工职责的做法能否永久实施 - 公司无法一直维持目前的水平,但运营模式已考虑到经理(特别是中层经理)在业务淡季进行轮班工作,这是一项永久性的效率改进措施,有助于在复苏过程中提高利润率 [128] 问题14: 理想情况下,公司是否希望在各市场的投资组合更平衡,现在是否更难以合适价格收购度假村资产 - 未来几年可能会有更多市场多元化,但公司没有设定特定市场占比的战略,更关注最佳风险调整后回报;对于度假村定价,公司会寻找能发挥自身专业知识、看到他人未看到机会的资产,目前不认为市场估值已高到没有收购机会 [131][132][133] 问题15: 公司内部资产净值(NAV)情况,此前为提高可转债行权价支付的3800万美元价值是否上升 - 由于市场交易不足,公司此前未公布NAV,现在市场交易增多,有信心认为资产价值大幅上升,不仅是度假村,一些优质城市酒店也回到2019年价值或接近;随着时间推移,公司希望能公布NAV;可转债相关价值上升 [137][138][140] 问题16: 分布式或分散式劳动力对酒店业的影响,是否影响公司目标市场定义 - 分布式和灵活的劳动力将导致更多商务旅行,一些公司取消办公室后增加了会议和团建活动的频率;人们可以在酒店或度假村远程工作,这将促进旅游,而不是减少 [142][144][145] 问题17: 国际旅游重新聚焦美国对休闲旅游趋势的贡献 - 历史上国际旅游占公司业务的10% - 12%,现在美国游客不出国旅游和国际游客来美国旅游的影响相互抵消,不同市场情况不同,总体而言如果出入境开放程度相当,影响不大 [147][148] 问题18: 杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店如何考虑海平面上升风险,该风险是否已纳入承保 - 两家酒店海滩宽阔,物业远离水边,公司在选择物业时会考虑海平面上升影响,优先选择受影响较晚且能提供更好保护的物业;评估时会综合考虑气候因素,如风暴频率、建筑年龄和窗户等,这是投资和运营酒店时的重要考虑因素,会在承保过程和董事会层面进行讨论 [153][156][159]
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q2 - Quarterly Report
2021-07-30 04:09
Washington, D.C. 20549 FORM10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION | | | Name of each exchange on which | | --- | --- | --- | | Title of each class | Trading Symbol(s) | registered | | Common Shares, ...
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q1 - Earnings Call Transcript
2021-05-01 03:30
财务数据和关键指标变化 - 一季度同店总收入8320万美元,较2019年第一季度下降74.7%,但较2020年第四季度增长12.3% [9] - 酒店总费用9930万美元,较2019年第一季度减少58.5%;扣除财产税和保险等固定成本前的费用较2019年第一季度削减66.6% [10] - 一季度同店酒店EBITDA为负1610万美元,而2019年第一季度为正8940万美元;不过较2020年第四季度的负1910万美元有所改善 [15] - 调整后EBITDA在第一季度为负2500万美元,而2019年第一季度为正9050万美元;较2020年第四季度的负2790万美元有所改善 [18] - 调整后每股FFO降至负0.42美元,而2019年第一季度为正0.46美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅客是今年复苏的主要驱动力,一季度休闲业务表现良好,度假村是亮点,8家度假村一季度产生了1450万美元的酒店EBITDA,入住率41%,平均每日房价406美元,较2019年第一季度增长超93美元,涨幅30% [16] - 商务旅行在去年9 - 10月有初步复苏迹象,但在今年第一季度上半段因疫情等因素放缓,目前已开始有部分商务旅行回归,预计全年将逐步改善,9月初劳动节后可能会有较大增长 [38][39] - 一季度团体业务占总客房收入的10.2%,其中企业团体占比略超2%;2022年团体业务形势乐观,预订量虽较2018 - 2019年同期仍低28%,但团体费率较2018 - 2019年同期高出3.8% [41][43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年同期相比,1月每间可售房收入(RevPAR)下降83%,2月下降76.4%,3月下降70.2%,3月是自去年3月疫情开始以来表现最好的月份;预计第二季度RevPAR较2019年同期下降66% - 70% [12] - 1月总投资组合37家酒店开业,创收1940万美元;2月38家酒店开业,创收2600万美元;3月39家酒店开业,创收3810万美元;预计4月44家酒店开业,收入约4200万美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决定加大再投资项目力度,2021年预计在投资组合中额外投入6000 - 8000万美元,总计投入7000 - 9000万美元,包括对加州德尔马的L'Auberge、旧金山的Hotel Vitale、西好莱坞的Grafton on Sunset等酒店的改造 [19][20][21] - 4月1日完成旧金山Sir Francis Drake酒店的出售,获得约1.576亿美元收益;自2020年第二季度以来,已完成约2.25亿美元的房产处置,计划将资金重新分配到新的投资机会中 [23] - 认为未来几年行业将有大量困境资产收购机会,公司具有运营效率高、规模经济、改造能力强、运营商关系多、行业声誉好等竞争优势 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种进展和被压抑的休闲旅游需求让公司对复苏路径更有信心和乐观,但商务旅行和团体需求仍远低于疫情前水平,危机尚未结束,但酒店行业趋势逐月改善 [8] - 预计第二季度将好于第一季度,不仅能实现酒店EBITDA为正,还能实现公司调整后EBITDA为正;希望在第三季度消除运营现金消耗并实现正的调整后FFO [48] - 认为2022年将是强劲的复苏年,团体业务将受益于被压抑的需求和重新预订的会议,休闲业务也将保持强劲,预计不会有大幅的价格折扣 [52][53] 其他重要信息 - 酒店运营团队面临各市场可用工人短缺的挑战,预计这一问题将在9月随着失业救济金到期、孩子返校和疫苗普及而改善 [11] - 公司有三个投资篮子,分别为5亿美元的新投资、最多5亿美元的酒店出售再投资(已出售约2.25亿美元)和1亿美元的其他投资 [81] - 公司续签了2亿美元的ATM计划,这只是一个资本工具,不一定会使用,目前公司有足够的流动性 [100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对于像旧金山、纽约、洛杉矶等市场,若加州6月15日重新开放,公司是否有信心在今年第四季度获得城市许可举办全规模正常容量的团体活动,还是会存在临时的容量限制? - 公司难以预测政府决策,许多市场在采取适当安全和清洁预防措施的情况下,酒店能够举办大型会议,但对于大型城市活动,在年底前不太有信心,这取决于疫情情况 [65] 问题2: 自上季度以来,公司实现酒店乃至企业现金流转正的时间大幅提前,且能在较低入住率下实现盈利,能否详细说明这在第三季度如何实现,特别是考虑到城市酒店入住率和ADR较低、度假村进入淡季、需求增加可能带来的员工配置需求对利润率和盈利能力的影响? - 公司表示第三季度有可能实现盈利,但取决于健康状况的进展和商务旅行的回归;虽然佛罗里达度假村进入淡季,但西海岸其他5家度假村在第二、三季度进入旺季,房价会上涨,有助于维持平均房价;要实现公司盈亏平衡,每月需要比3月多1150 - 1250万美元的利润,预计需要两倍的收入,包括客房和其他收入;随着入住率上升,餐饮设施盈利能力增强,预计整体投资组合入住率达到40%左右,加上全年休闲业务强劲和商务旅行逐步增加,第三季度有可能实现盈利 [68][69][70] 问题3: 公司提到团体预订有所改善,商务散客也有适度增长,除了健康问题,是否听到企业在未来减少开支、利用过去一年未旅行但生产力仍较高这一情况的反馈? - 公司看到的情况相反,企业在活动上的支出更多,对团体费率没有抵触,企业盈利时更愿意为员工提供福利,例如本月佛罗里达的一个激励团体在3天内餐饮花费3万美元 [73][74][75] 问题4: 关于Hotel Vitale的改造,考虑到其EBITDA自2015年达到峰值后持续下降,公司认为2500万美元的投资能否使其回到2015年1100万美元的水平,还是有望超越? - 公司认为历史数据存在很多变量,Hotel Vitale受市场因素、运营商变更和物业未翻新等影响;预计改造投资将获得两位数的现金收益率,主要通过提高房价、一定程度的入住率和活动增加来实现显著利润增长,但这取决于未来几年市场情况 [77][78] 问题5: 公司当前豁免套餐中有5亿美元的无限制投资额度,可转换债券的转换是否会对此产生影响,未来是否有需要关注的事项? - 可转换债券的转换没有影响,转换后公司少了5亿美元需要再融资的债务;公司有三个投资篮子,目前有足够的灵活性,银行也很支持,随着趋势改善,公司将更积极地寻找投资机会 [81][82] 问题6: 从人员配置角度看,入住率接近疫情前水平的度假村情况如何,客户是否因人员配置水平较低而受到影响;另外,旧金山唯一仍未开业的Villa Florence酒店情况如何? - 度假村和其他市场一样面临劳动力回归的挑战,主要原因包括失业救济金、儿童未全时上学、员工照顾家人和对疫情的担忧等,预计秋季这些问题会缓解;目前行业正在从其他领域招聘人员;Villa Florence和Vitale情况类似,有改造计划且已购买FF&E,等待投资时机合适再开业 [87][88][91] 问题7: 关于之前提到的100 - 200个基点的长期利润率提升,在表现较好的市场(如那不勒斯)和受影响较大的城市市场中如何体现,劳动力问题如何影响这一前景分析? - 公司认为不同类型的酒店都能从运营效率提高、技术应用和员工交叉培训等方面受益,劳动力问题是暂时的,不影响长期利润率提升的预期 [95][96][97] 问题8: 公司曾提交2亿美元的ATM计划,能否对此进行评论,以及该计划可能的用途? - 该计划是之前到期计划的续签,只是一个资本工具,不一定会使用,公司目前有足够的流动性,更可能优先使用近期销售所得现金进行投资;该计划不会用于直接去杠杆,公司没有去杠杆问题,需要EBITDA恢复;选择此时提交是为了节省法律、审计和同意费用 [100][101][105] 问题9: 团体旅行恢复后,在一些关闭程度较高的市场,小型独立酒店是否会处于劣势,因为会议可能先填满主办酒店,减少对周边酒店的溢出效应? - 公司认为很多人出于各种原因不愿意住在主办酒店,这一情况的改变是渐进的,对此没有担忧 [109][110] 问题10: 公司对收购困境资产机会仍很乐观,但目前看到的一些交易价格似乎较高,这是否改变了公司的看法? - 公司认为目前看到的高价交易只是优质资产,市场上还有很多低价交易未被报道;贷款延期和流动性缺乏表明这将是一个多年的机会;公司收购资产更注重运营改善和增值,而非单纯的价格折扣 [113][114][115] 问题11: 与疫情前相比,如何看待当前的供需变量,能否估计关闭的酒店中有多少不会重新开业,以及之前库存中有多大比例在一段时间内缺乏竞争力? - 公司认为在典型的复苏初期,新酒店建设交付较少,此次疫情导致一些酒店过时并退出市场,特别是城市市场的低端和旧套房产品可能会转为住宅;未来3 - 5年新供应很少,甚至可能为负,建设成本大幅增加也有利于行业运营和价值的恢复;由于经济强劲和消费者需求旺盛,此次复苏可能更快,但需要克服疫情影响恢复正常 [119][120][124] 问题12: 美国部分地区疫苗接种兴趣放缓,可能有相当比例的商务旅行者未接种疫苗,这对会议需求和明年确保活动正常进行所需的健康安全措施有何影响? - 公司认为这不仅取决于人们是否接种疫苗,还取决于社区内病毒的传播情况;在病毒传播期间仍会有相关协议,希望病毒传播降至极低水平,人们能感到安全,无论是否接种疫苗 [127][128][129] 问题13: 一些专家预计秋季末至冬季(如感恩节至2月)会出现COVID季节性反弹,这是否会让公司担忧,是否在团体讨论中被提及,是否会影响1月的摩根大通会议? - 公司表示由于没有经历过疫情,对病毒仍有担忧,难以预测;目前看到潜在客户和预订量增加,表明人们信心增强,但尚未达到疫情前正常水平;建议人们接种疫苗以控制疫情 [134][135][136] 问题14: 考虑到季节性风险,公司是否应尽可能将需求提前到夏季,而不是等待第四季度? - 公司表示一直在努力争取尽可能多的需求,但客户会自行决定旅行和会议时间,公司无法强制 [137] 问题15: ESG运动开始关注商务旅行相关的排放问题,这是否在与企业的对话中被提及,公司未来几年如何看待这一问题? - 公司认为这是一个需要了解的问题,一些大企业越来越关注其对业务的影响;相比酒店,航空公司可能更受影响,这可能导致更长的停留和旅行;目前还不清楚人们是否会因ESG减少旅行;公司重视ESG,正在采取更可持续的做法,并与利益相关者互动 [139][140][141] 问题16: 能否介绍一下Curator的情况,包括新合作伙伴签约进展、对其现状的看法,以及未来是否有海外拓展的可能性? - 公司对Curator的发展速度和进展感到满意,通过与行业产品和服务合作伙伴签订有吸引力的主服务协议,正在建立更多的福利;发现可触达市场规模可能是之前预期的两倍多;目前专注于美国市场,但认为海外拓展有可能,同时也开始考虑将其扩展到独立餐厅领域 [143][144][146]
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2021 Q1 - Quarterly Report
2021-04-30 04:04
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-1055421 (State of Incorporation or Organi ...
Pebblebrook Hotel Trust (PEB) Investor Presentation - Slideshow
2021-03-02 03:50
投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村,能产生更高EBITDA,营销和运营策略更灵活,需求增长高,资产销售倍数高,经营表现好[10][23] - 多元化投资组合分布在关键门户城市和度假市场,具有地理和运营商多元化优势[10][63][68] - 采用前卫设计、资产管理和资本配置方法,能产生卓越回报,注重环保和社会责任[74][78] - 受益于西海岸需求驱动和供应受限的市场,具备优越的增长潜力[93] - 管理团队经验丰富,有良好的长期业绩记录,资产负债表和流动性良好[103][106] 酒店类型及业绩 - 酒店类型包括城市生活方式、城市主要品牌和独特生活方式度假村,各类型酒店在ADR、RevPAR、EBITDA利润率等指标上表现不同[27][30][33] - 2019年酒店EBITDA中,西海岸占60%,东海岸占35%,中部占5%[65] 资本运作 - 2018 - 2020年进行16次处置,获得17亿美元总收益[89] - 对多家酒店进行资本投资,包括翻新和改造,金额从500万美元到2.5亿美元不等[96][99] 风险提示 - 报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响,实际结果可能与预测有重大差异[3]
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2020 Q4 - Earnings Call Transcript
2021-02-25 05:59
财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店总营收7400万美元,较上年同期下降79.1%;酒店层面费用9390万美元,较上年第四季度减少62.7%,扣除物业税和保险等固定费用后减少70.5% [14] - 第四季度同店每间可售房收入(RevPAR),10月同比下降78%,11月和12月均下降80%,1月初步数据下降83%,预计2月有所改善,第一季度同比下降80% - 81% [16] - 第四季度同店酒店息税折旧摊销前利润(EBITDA)为负1990万美元,上年同期为正1.014亿美元,较2020年第二季度的负4080万美元有显著改善,与第三季度的负1930万美元基本持平 [18] - 第四季度调整后EBITDA为负2740万美元,上年同期为正1.001亿美元;调整后每股运营资金(FFO)降至负0.50美元/股,上年同期为正0.54美元/股 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲游业务:全年休闲游需求占比约40%,自年初以来休闲游需求持续回升,2月日均收入较1月平均增长约55%,度假村业务表现亮眼,第四季度产生730万美元的酒店EBITDA,入住率40%,平均每日房价302美元,较上年同期增长14.8% [20][34][35] - 商务游业务:9 - 10月商务游出现适度复苏迹象,但随着疫情反弹、政府限制措施增加和冬季来临,商务游放缓,预计下半年中小企业商务游将率先回升,大型企业需求恢复较晚 [43][44] - 团体业务:第四季度团体业务占总客房收入的4%,2022年团体业务预订情况良好,预订量和重新预订量强劲,2022年团体业务房价较疫情前同期上涨1.4%,较2018年同期上涨超5%;2021年下半年团体业务预订量下降约32%,平均每日房价(ADR)略有上升 [45][46][47] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计纽约、芝加哥市场酒店供应将出现净减少,圣地亚哥已出现小幅减少,洛杉矶西区也有轻微减少 [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年将积极拓展休闲游业务,预计休闲游需求将在下半年强劲增长;同时为团体业务复苏做准备,增加销售资源投入 [50][51] - 看好2022年市场复苏,预计团体业务将因大量积压需求和会议重新预订而表现强劲,不认为2022年房价会出现大幅折扣 [52] - 计划利用市场机会收购困境资产,凭借高效运营能力、规模经济优势、物业改造能力、广泛的运营商关系和良好的行业声誉,在未来几年的市场竞争中占据优势 [64][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对疫情防控进展持乐观态度,认为每日新增病例、住院人数和死亡人数的减少是积极信号,预计随着疫苗接种推进、政府限制措施放松和人们出行信心增强,旅游和酒店需求将逐步恢复 [32] - 尽管当前业务数据仍处于低位,但休闲游需求和入住率的改善趋势明显,对未来市场前景充满信心 [34] 其他重要信息 - 2020年公司采取多项措施应对疫情影响,包括暂停多数酒店运营、削减公司层面开支、取消普通股股息、减少资本支出、出售约4亿美元物业、通过发行可转换债券筹集7.63亿美元资金等,目前公司流动性约7.7亿美元,无贷款到期至2022年 [8][9][10][12] - 2020年公司对酒店和度假村投资1.25亿美元进行重大翻新,2021年预计投资7000 - 7500万美元 [22] - 2月3日宣布出售旧金山的弗朗西斯·德雷克爵士酒店,预计第二季度完成交易,将产生约1.576亿美元收益,预计实现6000 - 6500万美元应税收益,可由2020年和2021年的运营亏损抵消 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待旧金山市场现状及长期前景 - 公司认为旧金山具有诸多优势,如靠近亚洲、是国际门户城市、经济实力强劲、有大量高科技和创意产业公司、气候宜人、风险投资活跃等,尽管有企业宣布扩张至其他地区,但多数并非放弃该市场,而是进行扩张;同时,该市酒店供应难以增加,预计未来供应将减少,因此对旧金山市场仍持积极看法 [70][71][74] 问题2: 当前获取替代股权资本或合资资本的优先级如何 - 公司认为获取替代资本的优先级未发生变化,可转换债券是低成本的股权融资方式;未来将通过出售物业重新分配资金,并继续寻求与第三方股权资本合作的机会 [78][79][80] 问题3: 德雷克酒店出售所得款项是否计入5亿美元的再投资额度,是否专门用于偿还债务 - 所得款项计入5亿美元再投资额度,可自由用于投资机会,并非专门用于偿还债务 [82][83] 问题4: 除旧金山外,哪些市场预计酒店供应会出现净减少 - 预计纽约、芝加哥市场供应将净减少,圣地亚哥已出现小幅减少,洛杉矶西区也有轻微减少 [85] 问题5: 如何看待复苏周期中收入改善的利润传导情况 - 此次复苏与以往不同,预计不会出现大幅房价折扣,公司通过调整业务模式、减少采购、利用技术和员工交叉培训等方式,预计利润传导情况将较好,复苏速度可能更快 [90][91][92] 问题6: 集团业务中城市会议业务和内部团体业务的占比情况 - 公司未详细跟踪两者占比,估计约为三分之一,不同规模和类型的酒店占比有所差异 [94][95][96] 问题7: 酒店层面和公司层面实现盈亏平衡的假设条件和时间点 - 酒店层面预计在入住率约35%、ADR受类似影响(RevPAR较2019年下降约70% - 73%)时实现盈亏平衡,时间点为年中;公司层面预计在RevPAR下降50% - 53%(对应入住率50% - 55%)时实现盈亏平衡,时间点为下半年 [99][100][101] 问题8: 资产出售方面,不同类型资产相对于疫情前定价的折扣情况及恢复到稳定价值的路径 - 目前市场交易活动不足,难以确定具体折扣情况;高品质资产可能无折扣或折扣在10%以内,随着资产质量和市场吸引力下降,折扣可能增加;由于信贷市场存在错位,资产价值恢复将先于运营业绩,且在周期早期价值通常较高、资本化率较低 [106][107][108] 问题9: 混合会议模式是否会永久减少会议住宿夜数 - 公司认为混合会议将增加会议主办方的收入,改变会议形式,但不会减少参会人数和住宿需求;预计疫情后团体会议需求将永久性增加 [112][113][114] 问题10: 随着需求结构变化,ADR是否会下降 - 度假村市场可能因低房价业务回归而出现ADR下降,但短期内高端休闲需求强劲,下降可能性较小;城市市场中,随着高房价业务在下半年和明年回归,ADR有望回升 [116][117][118] 问题11: 如何看待2022年团体业务量,能否恢复到2018 - 2019年水平 - 公司认为2022年团体业务量有可能恢复到2018 - 2019年水平,尽管部分大型会议可能因混合会议模式导致参会人数减少,但积压的需求和重新预订的业务将弥补这一缺口;同时,经济形势良好、企业盈利强劲也为业务复苏提供了支撑 [120][121][122] 问题12: 2022年改善的团体业务结构和强劲的休闲游业务能否抵消商务游业务的潜在结构性下降 - 公司认为休闲游业务在2022年将比正常情况更强劲,且不认为商务游存在结构性影响,商务游将随GDP增长而恢复,因此有信心实现业务平衡 [125][126][127] 问题13: 公司是否比市场共识更看好RevPAR恢复到此前峰值的时间 - 公司认为有很大可能更快恢复到此前峰值 [128] 问题14: 回归正常经营环境后,长期利润率与疫情前相比如何 - 公司预计利润率将有100 - 200个基点的提升,但需考虑成本上升等其他因素;公司在运营效率方面不断提升,预计这一趋势将持续,有助于资产价值快速恢复 [130][131][132] 问题15: 提高最低工资对公司费用的影响 - 公司多数地区已实行15美元最低工资标准,影响较小;若某些地区实施无小费抵免或较低的小费员工最低工资标准,可能对部分物业产生10 - 20万美元的影响;总体而言,对二级和三级市场的影响大于公司所在市场;历史上,公司可通过收取客人便利费和餐厅附加费等方式弥补成本 [134][135][139] 问题16: 剩余关闭酒店的重新开业进度 - 目前有15家酒店暂停运营,随着需求恢复将逐步重新开业,部分酒店计划3月重新开业,预计年中全部开业 [139][140] 问题17: 如何看待Curator业务到2021年底的发展情况,以及其收入对公司盈利的影响 - 公司认为Curator业务今年对盈利无重大影响;该业务自11月公开推出以来,在酒店行业反响热烈,将在全年发布更多关于创始成员、成员酒店、供应商合作伙伴和首选供应商的公告;公司正在增加员工以提供优质服务、拓展项目和容纳更多成员酒店 [143][144][145] 问题18: 如何看待疫情后越来越多富裕人群全职远程工作且无固定住所这一趋势,该客户群体是否具有重要性,公司如何针对该细分市场 - 公司不确定该客户群体是否具有重要性,但认为这将增加人们返回公司办公室的出行需求,从而带动相关市场的酒店需求;若该群体规模扩大,公司可开发相应的产品和服务 [149][150][152] 问题19: 如何看待当前特殊目的收购公司(SPAC)环境,以及其对公司Z系列或Curator业务的潜在作用 - 公司认为SPAC在积累物业组合方面操作难度较大,目前对公司物业收购机会不太适用;对于Z系列或Curator业务,SPAC可能是未来的一种退出方式,但目前时机尚不成熟 [154]
Pebblebrook Hotel Trust(PEB) - 2020 Q4 - Annual Report
2021-02-24 05:28
UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State of Incorporation or Organization) 4747 Bethesda Ave ...