财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后每股FFO为1.69美元，较2021年的负0.23美元大幅改善 [3] - 2022年调整后EBITDA为3.567亿美元，相比2021年的9980万美元有显著进步 [19] - 2023年1月同店RevPAR同比强劲增长49%，预计第一季度同店RevPAR比去年同期高15% - 18% [6] - 2023年第一季度同店EBITDA预计因飓风和重建工作负面影响1850万 - 2050万美元 [7] - 预计收到2022年第四季度业务中断保险赔付720万美元，已纳入第一季度展望 [9] - 董事会授权额外1.5亿美元普通股回购计划，加上之前未使用部分，共有2.24亿美元可用于普通股回购，还批准1亿美元优先股回购计划 [10] - 净债务占资产净账面价值的43%，假设7.5亿美元可转换债券在2026年末到期前转换为股权，债务占净账面价值将降至29% [11] - 净债务与估计的NAV之比为33% [28] - 75%的债务在2023年底前固定，63%在2024年内固定 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年集团收入增长29.1%，房价上涨7.2%；总客房收入增长21.3%，ADR上涨4.4% [32] - 2023年度假村预计总EBITDA与2022年大致持平（不考虑LaPlaya关闭影响） [33] - 2022年度假村EBITDA超过2019年预测改善范围（5500万 - 6000万美元）上限 [59] - 第一季度团体和散客预订量同比增长27.5%，ADR增长2.1%，总收入增长30.2% [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶、圣地亚哥和波士顿需求持续强劲，旧金山、芝加哥和华盛顿特区等恢复较慢的市场需求加速恢复 [4] - 旧金山1月因摩根大通医疗会议需求良好，与2020年相比，酒店需求达2020年水平的76.8%，ADR上涨9.7%，总收入约为2020年会议水平的84% [22] - 2023年各城市会议中心房间夜数同比增长，旧金山翻倍，波士顿增长37%，圣地亚哥增长25%，西雅图增长20% [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 自2020年以来，收购6家休闲度假酒店，花费超8.2亿美元，出售11家城市酒店，收入9.57亿美元，回收近30%的投资组合 [3] - 2023年计划投资1.45亿 - 1.55亿美元用于资本改进项目，包括多个重大重建项目 [24] - 从以城市沿海为主的投资组合转变为更平衡的商务和休闲细分的城市与度假村组合 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尚未看到宏观经济放缓的重大影响，但不认为行业不受经济周期影响 [14] - 预计第一季度业绩较受Omicron影响的2022年第一季度显著改善 [31] - 预计城市物业未来几年将恢复到2019年EBITDA水平 [16] - 长期来看，大规模投资计划将提升公司价值，但难以预测短期业绩 [30] 其他重要信息 - 加利福尼亚州降雨和波士顿寒冷天气影响旅行，造成约110万美元额外运营和资本支出 [21] - 飓风Ian导致酒店关闭维修，预计减少第一季度酒店收入2500万美元，同店EBITDA约1400万美元 [23] - 海滩已清理开放，海滩屋预计第四季度基本完成修复，已收到保险赔付2500万美元 [25] - 自2022年第四季度开始，用处置收益回购550万股普通股和100万股H系列优先股 [26] - 首席财务官Ray Martz和首席投资官Tom Fisher晋升为联席总裁 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年剩余三个季度Pebblebrook投资组合能否实现同比增长 - 若今年后期经济无重大放缓或衰退影响，预计第二、三、四季度业绩将超过去年，但需排除LaPlaya的影响，保险赔付将弥补其损失 [44] 问题: 招聘环境情况及未来职位空缺情况 - 管理、行政、销售和工程团队职位空缺与疫情前无太大差异，目前主要在客房和餐饮部门按业务量招聘小时工；第四季度招聘情况突然改善，此前一直较困难；第四季度有350万美元一次性奖金，建模时不应外推至未来季度 [75][76][78] 问题: 股票现状对2026年可转换债券转换及资本配置决策的影响 - 目前收益率曲线不具吸引力，但2026年还有很长时间，有多种手段应对；股票价格更多受短期情绪和经济周期影响，而非公司实际价值 [82][83] 问题: 高端和豪华度假村在入住率和房价方面的表现及客户预订差异 - 不确定高端和豪华客户在经济低迷时的消费反应，公司投资组合更偏向高端度假村，LaPlaya和L'Auberge吸引豪华客户，需观察市场表现 [86] 问题: 集团业务需求来源及分布情况 - 集团业务需求主要来自企业团体和协会团体；企业团体需求强劲反弹，协会团体需求也有增长；各酒店均受益，包括波士顿、圣地亚哥的酒店和大型度假村 [88][89] 问题: 公司如何考虑资本配置以实现风险调整后的最佳回报 - 会考虑在不同市场、资产类型和股票回购之间配置资本，主要驱动因素是为股东实现风险调整后的最佳回报，并考虑交易时间 [92][93] 问题: 公司投资组合估值中资本化率保持稳定的原因 - 酒店行业通常按每间客房价格和五年内部收益率交易，而非资本化率；公司对物业的大量投资提升了价值，但具体增值幅度由买家决定 [95][96] 问题: 表现不佳的城市市场和休闲市场的改善情况及预期 - 城市市场受疫情和生活质量问题影响，但目前正在改善，预计今年大部分增长来自城市市场；休闲市场中，预计基韦斯特表现较弱 [99][119] 问题: 保险成本变化情况及占比 - 预计保险成本上升，特别是财产险（P&C），一般责任险（GL）压力较小；全年财产险和一般责任险约占总运营成本的1.5%，即约2000万美元 [121][122] 问题: 2023年剩余时间EBITDA增长是否包括装修影响 - 即使有装修影响，仍预计实现增长 [115] 问题: 未来资产处置策略 - 评估资产处置时会考虑资本的其他用途、市场可售性和债务市场情况；目前大型会议酒店出售较困难 [116][117]

酒店投资与运营 - 公司拥有51家酒店，总计12,756间客房[7] - 公司主要投资于美国主要城市和度假区的酒店，重点是沿海主要市场和休闲目的地[8] - 公司主要在美国主要城市和度假胜地投资酒店和度假村，重点市场包括波士顿、芝加哥、洛杉矶、迈阿密、旧金山等[8] - 公司持有The Liberty, a Luxury Collection Hotel, Boston的99.99%控制权益，并已合并财务报表[18] - 公司酒店受季节性影响，通常第一季度收入、营业利润和现金流较低，第三季度较高，2022年已恢复历史季节性趋势[1] - 公司酒店需遵守《美国残疾人法案》(ADA)，目前认为酒店基本符合要求，无需大量资本支出[16] - 公司酒店受联邦、州和地方环境法规约束，可能需承担清理污染物业的责任，包括出售后[15] - 公司网站为www.pebblebrookhotels.com，所有向美国证券交易委员会(SEC)提交的报告均可免费获取[20] - 公司面临COVID-19疫情、旅行限制、酒店行业风险、融资和资本市场波动、第三方管理依赖等风险[4] 管理与合作 - 公司持有运营合伙企业99.3%的普通有限合伙单位[7] - 公司99.3%的普通有限合伙单位由公司持有，剩余0.7%由其他有限合伙人持有[7] - 公司通过灵活的管理合同与第三方酒店管理公司合作，以最大化投资回报[10] - 公司通过资产管理部门与酒店经理合作，监控和提升酒店运营[10] - 公司与五家行业领先的酒店运营商共同推出了Curator Hotel & Resort Collection，这是一个独立生活方式酒店和度假村的集合[10] - 公司通过灵活的管理合同与第三方酒店管理公司合作，以便在必要时更换运营商或重新定位物业[10] - 公司与五家行业领先的酒店运营商共同推出了Curator Hotel & Resort Collection，这是一个全球独立生活方式酒店和度假村的集合[10] - 公司目前雇佣58名全职员工，无员工加入工会，但部分酒店管理员工属于工会并受集体谈判协议约束[19] 财务与融资 - 公司计划通过发行普通股和优先股以及债务融资来支持长期增长[11] - 公司可能使用运营合伙企业的有限合伙权益作为购买酒店的部分对价[12] - 公司已选择作为REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[17] - 公司计划通过发行普通股和优先股以及债务融资来支持长期增长，债务包括无担保信用额度、定期贷款、可转换债务、无担保票据和由酒店物业担保的抵押债务[11] - 公司预计使用股权和债务发行的净收益以及物业销售资金来资助未来的收购、物业重建、投资回报计划和营运资本需求[12] 竞争与市场 - 公司在酒店投资机会上与机构投资者、私募股权投资者、其他REITs和国际所有者竞争[13] - 公司面临来自机构投资者、私募股权投资者、其他REITs和国际所有者的竞争，这些实体可能拥有比公司更强的财务资源[13] 战略与投资 - 公司可能进行酒店的全面或部分再开发、翻新和重新定位，以提升财务表现[10] - 公司可能进行全面或部分的重建、翻新和重新定位，以最大化酒店和度假村的财务表现[10] - 公司可能考虑收购由酒店或度假村物业担保的未偿还债务，如果回报有吸引力或在短期内可以取得物业所有权[10] - 公司通过战略性资本投资计划，如扩建、翻新、技术升级和能源效率改进，来增强酒店的盈利能力[10] - 公司专注于“高档”酒店行业，目标市场具有进入壁垒，预计长期内房间需求和日均房价（ADR）增长将超过全国平均水平[8]

运营趋势 - 11月同店入住率为59%，低于2019年11月的78%；同店每间可售房收入较2019年同期下降12%，平均每日房价上涨16%，息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降38%[9] - 12月前两周需求显著回升，但假期前剩余时间酒店需求低于预期，主要因商务旅行需求回升缓慢[11] - 公司城市市场表现优于去年四季度，但11月较2019年四季度有所疲软；西海岸度假村需求趋势好于东南部度假村[16] 展望调整 - 公司调整2022年第四季度展望，净收入预计在-3.99亿至-3.59亿美元之间，调整后EBITDAre预计在5.2亿至5.6亿美元之间[14] - 同店每间可售房收入预计在173至175美元之间，较2019年下降7% - 8%，较2021年增长25.2% - 26.6%[14] 债务情况 - 2022年末固定利率债务为190亿美元，占比79%；2023年末为140.24亿美元，占比58%[31] - 截至2022年10月13日，当前债务总额为240.15亿美元，固定利率债务占比79%，加权平均利率2.7%；浮动利率债务占比21%，加权平均利率6.2%[33] 其他事项 - 公司继续对佛罗里达州那不勒斯的LaPlaya海滩度假村及俱乐部进行重大维修和修复工作，部分区域计划于2023年第一季度重新开放，度假村预计2023年晚些时候完成修复，已协商获得2500万美元保险赔款用于修复工作[12] - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，投资者应谨慎考虑相关风险[2]

财务数据和关键指标变化 - Q3总营收超预期，虽受飓风伊恩影响，但调整后EBITDA超Q3展望上限150万美元，调整后每股运营资金为0.66美元，超展望上限0.01美元 [5][7] - 同店每间可售房收入（RevPAR）超2019年Q3的1.3%，7月和9月的同店RevPAR、总营收和酒店EBITDA均超2019年同期 [8] - 平均每日房价（ADR）较2019年Q3上涨20%，其中度假村ADR上涨57%，城市酒店ADR上涨8.3%，非客房收入每间入住客房上涨23.3%，总营收每间入住客房上涨21% [9] - Q3入住率为72.7%，仅恢复至2019年的85%，度假村入住率为69.3%，恢复至2019年的88%，城市入住率为73.3%，恢复至2019年的83% [10] - 同店酒店EBITDA为1.309亿美元，恢复至2019年Q3的96.8%，酒店EBITDA利润率为32.4%，较2019年的34.3%低192个基点 [10][11] - 预计Q4 RevPAR较2019年下降3%至持平，较2021年Q4上涨32%至36%，调整后EBITDA较2019年Q4下降30%至38%，较2021年Q4上涨45%至63% [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店业务中，除迈阿密外，其他城市市场Q3的RevPAR表现均优于Q2，Q3城市RevPAR较2019年Q3下降10.1%，较Q2的17.7%缺口有显著改善 [20] - 度假村业务中，7家自2010年持有的度假村酒店净营业收入（NOI）年均复合增长率约为8% [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场在Q3是复苏强劲的市场之一，Dreamforce大会对9月整体业绩有积极影响，且明年会议日程较今年有所改善 [21][23] - 圣地亚哥市场在Q3凭借活跃且成功的全市会议日程取得强劲进展 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是使投资组合在商务和休闲业务间更平衡，目前已接近50 - 50的水平，未来不会因潜在衰退出售度假村资产，会继续将部分城市市场的资金重新配置到其他地方 [44] - 公司预计通过对度假村和城市酒店的改造升级，在未来几年实现更高的利润率和现金流回报，如对旧金山Hotel Vitale的改造，预计稳定后能实现15%以上的现金收益率 [26] - 公司认为行业复苏的顺风因素，如商务、休闲和国际入境旅游的持续恢复，以及供应增长的下降，将有助于缓解经济放缓的压力 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未看到旅游需求放缓迹象，但会密切关注预订、取消、活动水平、企业差旅政策和整体支出等情况 [6] - 预计第四季度商务旅行趋势将继续改善，未看到需求、未来预订速度或房价的回调，也未看到取消率的增加或企业差旅政策的重大变化 [30] - 认为行业复苏的顺风因素将有助于缓解经济放缓的压力，预计Q4业绩与此前预期一致，尽管对经济放缓的担忧加剧，但对Q4表现的预期未改变 [32][35] 其他重要信息 - 2022年资本改善计划预计投资1 - 1.1亿美元，其中超8000万美元用于多个投资回报率（ROI）再开发项目，预计未来2 - 3年改造后的酒店和度假村稳定后能产生10%或更高的现金回报 [12] - 飓风伊恩对公司东南部物业造成影响，9月酒店收入减少约200万美元，其中大部分损失在那不勒斯的LaPlaya度假村 [6] - 预计LaPlaya度假村的修复和清理成本在1500 - 2500万美元之间，业务中断保险将覆盖损失，但有170万美元的免赔额 [15] - 基韦斯特的Southernmost Beach Resort遭受风灾和水灾损失，预计财产损失在700 - 900万美元之间 [15] - 那不勒斯的Inn on Fifth和市中心预计需150 - 250万美元的修复和清理工作，目前已接近完成 [16] - 因飓风伊恩对LaPlaya和Southernmost的影响，公司计提了约1290万美元的财产资产减值，但预计通过财产保险计划覆盖，除这两个度假村共790万美元的财产和意外险免赔额外 [16] - 本季度出售了三家酒店，分别位于旧金山、波特兰和费城，产生了1.839亿美元的销售收益，年初至今已出售四家酒店，产生了2.609亿美元的销售收益 [17] - 成功完成了20亿美元的所有信贷安排和定期贷款再融资，延长了债务到期日，增加了6.5亿美元的无担保循环信贷额度，且债务价格与疫情前相同，截至2024年10月前无重大债务到期 [17] - 公司79%（即19亿美元）的可转换债券债务为固定利率，约5亿美元为浮动利率债务，加权平均利息成本为3.2%，目前拥有约1.2亿美元现金，6.5亿美元信贷额度未使用，自第二季度末以来已偿还约1.27亿美元债务 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 那不勒斯的酒店恢复稳定运营需要多长时间？ - 公司表示难以预测，但认为恢复会比较快，因为该市已在清理海滩，目标是尽快开放海滩，且那不勒斯有固定的客源，预计他们会很快回来 [37][39] 问题2: 是否注意到会议策划者的行为有变化，表明他们对衰退的担忧？ - 公司表示未看到这种变化 [40] 问题3: 目前对投资组合重新定位的战略是否会因潜在衰退而改变？ - 公司表示不会改变，目标是使投资组合在商务和休闲业务间更平衡，目前已接近该水平，不会因潜在衰退出售度假村资产，会继续将部分城市市场的资金重新配置到其他地方 [44] 问题4: 如果未来一年出现衰退，商务散客和休闲散客业务哪方面更脆弱？ - 公司认为难以预测，因为每次衰退情况不同，此次衰退可能不会以就业为导向，且可能对市场低端人群影响更大，同时消费者对体验消费的需求增加，可能使行业受衰退影响小于以往，此外，由于过去两年半团体会议缺乏，企业有让员工聚集的需求，因此不确定团体业务是否会像以往衰退时那样首先受到影响 [45][48] 问题5: 自2010年持有的7家度假村酒店NOI年均复合增长率约8%，未来是否可重复？是否会寻求更多此类资产？ - 公司认为消费者对体验消费的需求增加，以及部分企业倾向在户外或度假村开会，使休闲业务有长期积极趋势，因此对休闲客户有一定偏好，但整体商务旅行趋势预计不会有太大变化，会根据市场情况和资产估值进行资本配置 [55][56] 问题6: 排除LaPlaya的影响，公司对2023 - 2024年5亿美元酒店EBITDA的估计有多自信？多久能实现？ - 公司表示对实现该目标有信心，因为度假村今年预计比2019年多产生约6000万美元的收益，且随着入住率回升，由于业务固定成本高，利润率应会提高，但认为到明年年底实现有难度，因为一些项目刚完成，需要时间重新获得市场份额，同时不确定宏观环境对业务的影响，但供应增长下降是有利因素 [59][61] 问题7: 公司目前是否有更多资产待售？如何看待当前的资本优先事项？ - 公司表示今年预计是净卖家，有额外资产在市场上待售，出售意愿取决于资产价值，对出售所得资金的使用将取决于当时的市场环境和资产估值 [66] 问题8: 公司目前更倾向于偿还债务还是回购股票？ - 公司表示这取决于市场情况，目前对债务状况感到满意，资产负债表强劲，利息成本低，大部分债务为固定利率，债务与EBITDA比率与疫情前相近 [67] 问题9: 如何看待利用潜在的困境资产购买机会？如何调整资产负债表以把握这些机会？ - 公司表示会采取机会主义方法，在困境中寻找购买心仪资产的机会，而不仅仅是利用困境，同时会考虑股票估值等因素来进行资本配置 [69] 问题10: 全年指导范围下调1000万美元是因为减少项目范围还是将项目推迟到明年？对纽波特资产明年的初步看法如何？ - 公司表示这是时间问题，而非项目范围变化，如果资金投入低于预期，可能会在明年第一季度投入，对于纽波特资产，今年主要进行规划，包括投入递延资本维护和重新定位物业，升级工作预计在2023 - 2024年冬季进行 [74][75] 问题11: 第三季度城市市场的改善是由休闲还是商务旅行驱动的？ - 公司表示城市市场的企业散客业务已达到或超过2019年水平，团体业务也有所增加，主要是商务团体，同时周中入住率有所上升，因此可以确定商务旅行和城市业务有所增加 [80][81] 问题12: 度假村明年休闲RevPAR增长的增量来源是什么？房价前景如何？ - 公司认为度假村的复苏主要来自节日和市场活动的回归，以及消费者参与大型活动的意愿增加，更重要的是团体业务的回归，团体业务将增加入住率，虽然团体业务的房价低于休闲业务，但会对RevPAR和餐饮等其他收入产生积极影响，预计2023年整体投资组合的团体收入同比增长约14%，其中约一半来自房价上涨，度假村房价较今年上涨约6% - 7% [88][89] 问题13: 公司的股息政策如何？未来展望如何？ - 公司表示根据目前的展望，2023年将有大约1亿美元的净运营亏损（NOLs），如果没有重大宏观变化，预计在2023年下半年可能需要支付股息，因为NOLs将用完且有正收入，若假设处于2019年的运营水平，预计每股股息约为1美元 [91][93] 问题14: 如何看待第四季度城市复苏和休闲季节性回归的相互作用？为什么城市业务没有进一步提升？ - 公司认为有三个原因，一是10月上旬飓风在LaPlaya之外有小影响，导致一些酒店取消预订；二是第四季度城市市场有一些再开发项目开始；三是市场恢复正常模式，一些城市第四季度的会议日程不如第三季度好 [97][98] 问题15: 近期城市入住率似乎趋于平稳，这是否是终点？是否有其他因素能改变企业行为？ - 公司认为这不是终点，目前正进入商务旅行的季节性放缓期，且节假日有负面影响，但从企业方面看，一些城市的企业散客业务正在恢复到2019年水平，预计随着时间推移，不同城市市场将继续改善，同时航空公司运力不足也是商务旅行的限制因素，但随着航空公司培训更多飞行员，运力有望恢复 [101][102] 问题16: 第三季度是否有费用压力上升？目前和2023年预算过程中情况如何？城市和度假村酒店在费用方面是否有差异？ - 公司表示能源是持续的压力，其他通胀成本如劳动力和投入成本在年内已进行战略调整，目前同比压力可能较小，但投入成本仍居高不下，此外，公司有过去几年的物业税评估索赔，预计会有显著节省，但需要时间解决；度假村费用可能上升更多，因为度假村所在地区竞争激烈，而城市酒店费用在很多情况下受工会合同影响更固定，同时H - 2B和J - 1项目的回归以及政府批准增加H - 2B名额将有助于行业，特别是季节性度假村 [106][109] 问题17: 对2023年科技行业差旅预算的预期如何？ - 公司表示这可能更适合问品牌方，公司看到科技行业差旅近期有较快增长，可能与他们返回办公室的努力有关，市场上主要在旧金山、西雅图和圣莫尼卡等地能看到这种情况，同时科技行业在疫情后旅行需求恢复较慢，近期才开始回升 [112][116] 问题18: 波士顿和芝加哥的两家威斯汀酒店今年预计表现如何？未来几年的复苏情况如何？ - 公司表示波士顿科普利广场威斯汀酒店的EBITDA与2019年接近，上下浮动100 - 200万美元，房价较2019年显著上涨，明年团体预订情况良好，房价较2019年上涨约5%；芝加哥密歇根大道威斯汀酒店复苏较慢，EBITDA仍较2019年下降40% - 50%，但夏季和秋季商务散客和团体业务有不错的复苏 [117][119] 问题19: 如果没有飓风影响和改造干扰，第四季度同店RevPAR指导会是多少？ - 公司表示关于第四季度与第三季度的比较，第三个因素与会议日程有关，而不是季节性，目前没有10月飓风影响的具体数据，预计两周后从物业团队获得，同时不确定2019年哪些物业有再开发影响 [123] 问题20: 公司内部净资产价值（NAV）估计下调的原因是什么？交易市场情况如何？各市场价值有何变化？ - 公司表示持续评估每个物业的价值，考虑市场情绪、债务资本市场、股权流动、交易情况等因素，上季度债务资本市场挑战增加，债务资本成本上升、可用性下降，影响了杠杆买家和市场价值，但市场对复苏的信心增强对价值有一定缓解作用，最终公司投资组合资产价值减少约3.3亿美元，即每股约2.5美元，目前NAV范围为27.50 - 32.50美元 [130][133] 问题21: 随着入住率回升，费用接近固定点的程度如何？从现在起费用的走势如何（不考虑CPI相关成本增加）？ - 公司表示并非所有费用都会固定，仍有与劳动力和材料相关的边际费用，但收入规模很重要，当有完整团队和固定费用（如保险、税收等）时，随着入住率和总收入基础的提高，每美元的利润会改善，边际利润会比之前季度更好 [135]

酒店物业收购 - 2022年5月11日，公司以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯的Inn on Fifth[134] - 2022年6月23日，公司以1.74亿美元收购罗德岛纽波特的Newport Harbor Island Resort[134] 酒店物业出售 - 2022年6月28日，公司以7700万美元出售加利福尼亚州旧金山的The Marker San Francisco[137] - 2022年8月2日，公司以8000万美元出售宾夕法尼亚州费城的Sofitel Philadelphia at Rittenhouse Square[137] - 2022年8月25日，公司以7100万美元出售加利福尼亚州旧金山的Hotel Spero[137] - 2022年9月14日，公司以3290万美元出售俄勒冈州波特兰的Hotel Vintage Portland[137] 同店运营指标变化 - 2022年第三季度，同店入住率为72.7%，2021年同期为54.9%；2022年前九个月，同店入住率为63.4%，2021年同期为39.8%[137] - 2022年第三季度，同店平均每日房价为320.53美元，2021年同期为290.71美元；2022年前九个月，同店平均每日房价为313.89美元，2021年同期为271.54美元[137] - 2022年第三季度，同店每间可售房收入为232.99美元，2021年同期为159.70美元；2022年前九个月，同店每间可售房收入为199.06美元，2021年同期为108.05美元[137] 公司净亏损与资金营运能力变化 - 2022年前九个月，公司净亏损4.5114亿美元，2021年同期净亏损1.4355亿美元；2022年前九个月，公司资金营运能力为2.14291亿美元，2021年同期为 - 2812.2万美元[142] 总酒店收入变化 - 2022年9月30日止三个月，总酒店收入增加1.779亿美元，其中4830万美元来自非可比物业，其余主要因休闲旅游需求增加及商务和团体预订有所恢复[145] - 2022年9月30日止九个月，总酒店收入增加5.865亿美元，其中1.47亿美元来自非可比物业，其余主要因休闲旅游增加及商务和团体预订有所恢复[145][154] 总酒店运营费用变化 - 2022年9月30日止三个月，总酒店运营费用增加1.035亿美元，其中2880万美元来自非可比物业，其余主要因可比物业恢复运营和需求回升[146] - 2022年9月30日止九个月，总酒店运营费用增加3.263亿美元，其中8540万美元来自非可比物业，其余主要因可比物业恢复运营和需求回升[155] 减值损失与出售酒店物业收益变化 - 2022年确认1.29亿美元减值损失，与飓风伊恩造成的损害有关，2021年无减值损失；九个月内，2022年确认8.61亿美元减值损失，2021年为1490万美元[149][159] - 2022年出售酒店物业收益为620万美元，2021年为20万美元；九个月内，2022年为620万美元，2021年为6470万美元[150][160] 公司总债务情况 - 截至2022年9月30日，公司总债务面值达24.28201亿美元，包括定期贷款、可转换优先票据等[170] - 若行使债务协议中所有展期选择权，截至2022年9月30日未偿还债务的未来本金和利息支付总额将达26亿美元，其中2023年9月30日前需支付本金6170万美元和利息8790万美元[171] 酒店、土地和融资租赁付款情况 - 截至2022年9月30日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2023年9月30日前需支付2070万美元[177] 公司现金及资金需求情况 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物、受限现金和高级无抵押循环信贷额度可用金额总计8.085亿美元，加上持续运营产生的现金，足以满足短期现金需求[167] 未完成采购承诺 - 截至2022年9月30日，公司有700万美元未完成采购承诺，将于2023年9月30日或之前支付[178] 优先股股息预计 - 公司预计未来12个月及之后每年为优先股支付约5000万美元股息[179] 经营、投资、融资活动净现金变化 - 2022年前九个月经营活动净现金为2.544亿美元，2021年同期为4430万美元[181] - 2022年前九个月投资活动净现金为 - 6660万美元，2021年同期为1110万美元[182] - 2022年前九个月融资活动净现金为 - 6990万美元，2021年同期为 - 900万美元[183] 公司资本投资情况 - 2022年前九个月公司资本投资6830万美元，预计2022年总投资1 - 1.1亿美元[186][187] 股票回购与发售计划额度 - 截至2022年9月30日，1.5亿美元普通股回购计划剩余5660万美元额度，2亿美元“按市价”发售计划剩余2亿美元额度[188][190] 公司借贷、偿还债务及股息支付情况 - 2022年前九个月，公司借贷和偿还1.8亿美元循环信贷，偿还2770万美元其他债务，支付3880万美元优先股和普通股股息[190] 利率互换协议与债务利率影响 - 截至2022年9月30日，公司有10亿美元利率互换协议对冲无担保定期贷款可变利率[194] - 截至2022年9月30日，公司5.282亿美元债务（占总债务21.8%）受可变利率影响，利率变动0.1%，年利息费用变动约50万美元[195]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.72美元，比预期上限高出0.09美元，达到2019年第二季度AFFO的83%，而去年第一季度为负0.10美元每股，仅为2019年第一季度的23% [6] - 第二季度同店每间可售房收入（RevPAR）恢复至2019年第二季度的95%，入住率下降20%，平均每日房价（ADR）同比2019年第二季度上涨18.7%，每间入住客房的非房收入增长25.1%，每间入住客房的总收入增长20.8% [7] - 同店酒店收入恢复至2019年水平的96.9%，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）恢复至2019年第二季度的94.7%，为疫情以来与2019年相比最好的季度 [8] - 调整后EBITDA攀升至1.288亿美元，恢复至2019年第二季度的83.8%，比第二季度预期上限高出1030万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 第一季度入住率为45%，4月和5月升至65%，6月进一步升至72%，7月预计入住率达70%以上 [9][10] - 第二季度工作日入住率从第一季度的43.4%升至66.9%，仍比2019年低约20个百分点；周末入住率从第一季度的54.4%升至73.3% [12][13] - 第二季度城市酒店同店房价从第一季度的234美元迅速增长22.2%至286美元，城市市场整体ADR超过2019年第二季度19美元或7.2% [14][15] 度假村业务 - 第二季度入住率为71%，较2019年第二季度的78%仅下降7个百分点，较第一季度有显著改善 [14] - 第二季度ADR为427美元，较2019年第二季度增长54%，较去年第二季度增长16% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 从第一季度到第二季度，波士顿入住率从68%提升至87%，圣地亚哥从61%提升至78%，费城从46%提升至72%，芝加哥从28%提升至66%，西雅图从31%提升至64%，华盛顿特区从27%提升至63%，旧金山从24%提升至50% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2022年投资1 - 1.2亿美元用于资本改进项目，约8000万美元用于多个预期回报率达10%以上的项目 [24] - 公司在5月和6月分别收购了佛罗里达州那不勒斯的Inn on Fifth和纽波特的Gurney's Newport Resort & Marina，收购价格分别为1.56亿美元和1.34亿美元 [25] - 公司积极推进处置计划，6月完成出售旧金山The Marker，售价7700万美元，还签订了三份出售协议，涉及三家城市酒店，总售价1.839亿美元，预计第三季度完成交易 [27] - 公司将继续调整投资组合，实现休闲和商务客户的50 - 50平衡，通过出售城市酒店和收购休闲度假村来优化组合 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为酒店行业具有强大的韧性，每次衰退后都能恢复并创下收入和利润新高，此次复苏也证明了这一点 [30][32] - 由于供应受限，行业和公司有很长的增长空间，预计供应受限环境将持续4 - 5年，无论经济是否放缓，公司都有望创下新纪录 [33][34] - 公司对未来业务持乐观态度，认为市场对公司的估值与实际价值存在较大差距 [57] 其他重要信息 - 公司已退出与银行集团的契约豁免期，这是公司复苏的重要里程碑，增强了资产负债表和运营灵活性 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑股息、2023年债务到期和股票回购，以及资产处置情况 - 股息更多是2023年的考虑事项，取决于当时的经济前景和其他销售情况 [61] - 对债务到期情况有信心，将像过去一样与银行集团合作进行延期，目前银行对酒店行业的态度积极 [62][63] - 公司将用资产处置资金为今年的收购提供资金，之后用于减少债务，再根据市场环境和股价评估股票回购，董事会已授权1.5亿美元的股票回购 [65][66] 问题2: 2023年冬季温暖气候休闲市场的房价是否会高于通胀或运营成本水平 - 南佛罗里达第一季度的房价在散客和团体方面都有显著上涨，公司对明年整体房价上涨有信心，特别是度假村的团体房价有望大幅提高 [70][71] 问题3: 酒店行业是否像电商行业一样经历疫情后的高峰并将回归正常 - 公司认为酒店行业目前尚未达到2019年的需求水平，特别是商务和国际旅行方面，未来将向更高需求水平恢复，供应受限将推动房价上涨 [79][80] 问题4: 第三季度展望的保守程度以及主要影响因素 - 8月因学校开学等因素，入住率预计较7月下降3 - 4个百分点，9月随着商务旅行恢复，情况将改善 [85] - 7月有5个周末，而2019年只有4个，8月情况相反，且9月劳动节较晚、有犹太节日，影响商务旅行恢复，公司展望较为谨慎，但预计第四季度将超过2019年 [87][88][90] 问题5: 出售城市酒店的相关情况以及对城市和休闲市场的看法 - 目前无法提供出售酒店的具体市场和物业信息，交易完成后会公布 [94] - 出售城市酒店和收购度假村是为了实现投资组合中商务和休闲旅行的50 - 50平衡，降低风险 [96][97] 问题6: 交易市场定价情况以及房地产税展望 - 交易市场定价因市场和资产而异，部分城市市场可能有1% - 5%的价格影响，整体而言，运营恢复的信心与债务成本上升相互作用 [104][107] - 公司将积极上诉不合理的房地产税账单，不同城市情况不同，部分城市如芝加哥可能面临挑战，而加州受相关法规影响较小 [109][110] 问题7: 明年利润率预期以及工资和福利压力情况 - 预计明年入住率和房价都将继续恢复，特别是城市市场，利润率将随着供应受限而继续改善 [114][115] - 公司提醒不要过度关注月度数据，非房收入增长对EBITDA有积极贡献 [116][117] - 工资增长主要集中在小时工类别，特别是客房和厨房岗位，整体工资增长约5%，部分城市受合同影响较小 [120] 问题8: 城市市场剩余的恢复空间能否抵消休闲市场的价格正常化 - 度假村市场已实现结构性提价，价格不会回落，且需求仍有恢复空间，特别是团体业务，将带来更多收入和利润 [125][126] - 城市市场如旧金山和华盛顿特区的房价已超过2019年，随着入住率进一步恢复，仍有定价空间 [128] - 资产处置从2022年和未来一年的角度来看都是净增值的 [130] 问题9: 下半年和2023年团体业务的预订情况以及是否会通过提高团体业务来抵消散客市场疲软 - 下半年团体业务预订价格较去年上涨3% - 5%，第二季度团体和散客的总预订收入超过2019年同期 [137][138] - 公司有足够空间承接团体业务，将在保证价格和利润的前提下推动团体业务增长 [136]

债务契约与遵守情况 - 2022年第二季度末公司退出信贷安排下的债务契约豁免期，目前遵守信贷安排协议中的契约[129] 业务收入情况 - 2022年上半年休闲旅游带动度假村收入恢复到疫情前水平，企业和团体业务较2021年大幅增长[130] - 2022年第二季度酒店总收入增加2.342亿美元，其中5070万美元来自非可比物业[141] - 2022年上半年酒店总收入增加4.086亿美元，其中9000万美元来自非可比物业[147] 同店经营指标 - 2022年3个月和6个月的同店入住率分别为69.4%和58.9%，2021年同期为42.6%和32.4%[133] - 2022年3个月和6个月的同店平均每日房价分别为318.58美元和309.86美元，2021年同期为258.21美元和255.57美元[133] - 2022年3个月和6个月的同店每间可售房收入分别为221.04美元和182.41美元，2021年同期为109.96美元和82.70美元[133] - 2022年3个月和6个月的同店总每间可售房收入分别为335.61美元和277.80美元，2021年同期为170.83美元和130.01美元[133] 物业收购与出售 - 2022年5月11日，公司以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯的第五大道酒店[134] - 2022年6月23日，公司以1.74亿美元收购罗德岛纽波特的格尼纽波特度假村及码头[134] - 2022年6月28日，公司以7700万美元出售加利福尼亚州旧金山的马克尔旧金山酒店[134] 资金营运能力 - 2022年3个月和6个月的资金营运能力分别为10.1253亿美元和12.103亿美元，2021年同期为 - 8541万美元和 - 5979.2万美元[137] 全资物业及租赁权益数量 - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司分别拥有54处和51处全资物业及租赁权益[140] 总债务情况 - 截至2022年6月30日，公司总债务面值达25.2883亿美元[160] - 假设行使所有债务展期选项，截至2022年6月30日的未偿债务在到期前需支付本息27亿美元，其中2023年6月30日前需支付本金6000万美元和利息8370万美元[161] 未来固定最低付款 - 截至2022年6月30日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2023年6月30日前需支付2080万美元[167] 未完成采购承诺 - 截至2022年6月30日，公司有680万美元未完成采购承诺，均需在2023年6月30日前支付[168] 优先股股息 - 公司预计未来12个月及之后每年为优先股支付约5000万美元股息[169] 现金流情况 - 2022年上半年经营活动净现金流为1.426亿美元，2021年同期为 - 230万美元[171] - 2022年上半年投资活动净现金流为 - 2.167亿美元，2021年同期为1.278亿美元[172] 酒店物业投资与收入 - 2022年上半年，公司酒店物业改进投资4240万美元，出售一处酒店物业收入7300万美元，现金购买两处酒店物业支出2.472亿美元[174] - 2021年上半年，公司酒店物业改进投资2700万美元，出售两处酒店物业收入1.72亿美元，现金支付一处酒店物业收购定金1710万美元[174] 借款与还款及分红情况 - 2022年上半年，公司循环信贷安排借款和还款分别为1.8亿美元和8000万美元，偿还其他债务2710万美元，支付优先股和普通股分红2530万美元[174] - 2021年上半年，公司其他债务借款和还款分别为2.686亿美元和3.38亿美元，优先股发行总收入2.3亿美元，偿还循环信贷安排借款4000万美元，支付优先股和普通股分红1890万美元，购买上限期权交易2100万美元，支付发行成本770万美元，支付融资费用960万美元[174] 资本投资预计 - 公司预计2022年资本投资总额为1亿 - 1.2亿美元，其中约5000万美元用于部分酒店的重建和重新定位项目[177] 普通股回购计划 - 截至2022年6月30日，公司2016年宣布的1.5亿美元普通股回购计划中，尚有5660万美元可用于回购[178] “随行就市”发售计划 - 截至2022年6月30日，公司2021年提交的2亿美元“随行就市”发售计划中，尚有2亿美元普通股可用于发行[180] 利率互换协议 - 截至2022年6月30日，公司有总计10亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[184] 可变利率债务情况 - 截至2022年6月30日，公司6.282亿美元（占总债务的24.8%）的债务需支付可变利率，若可变利率债务利率增减0.1%，公司年度利息费用将相应增减约60万美元[185]

财务数据和关键指标变化 - 与2019年第一季度相比，同店每间可售房收入（RevPAR）仅下降23.4%，平均每日房价（ADR）上涨19.4%，每间入住客房的非房收入上涨19.6% [5] - 同店收入恢复至2019年的76.8%，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）恢复至2019年第一季度的61% [6] - 3月入住率为62%，ADR上涨19.7%，同店收入仅比2019年3月低9%，同店酒店EBITDA也仅比2019年下降9%，酒店EBITDA利润率上升12个基点 [8] - 调整后EBITDA达到4650万美元，恢复至2019年第一季度的50.3%，远高于第一季度1400万 - 1900万美元的预期 [20] - 调整后每股运营资金（FFO）为正的0.11美元，也远好于负0.11 - 0.15美元每股的预期 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 度假村ADR较去年第一季度上涨29.1%，与2019年第一季度相比上涨59.4% [14] - 第一季度，11家度假村合并实现EBITDA 4540万美元，比2019年第一季度增加1210万美元，增幅36% [37] - 预计2022年11家现有度假村的EBITDA将比2019年高出5000万 - 6000万美元，达到1.69亿 - 1.79亿美元 [37] 城市酒店业务 - 城市酒店组合（不包括关闭的1 Hotel San Francisco）入住率从1月的32%提升至2月的47%、3月的59%，4月24日已提升至64% [32] - ADR从1月的198美元大幅攀升至3月的245美元，4月截至目前已达265美元 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶西部酒店入住率从1月的34%提升至3月的67%；波士顿从55%提升至81%；圣地亚哥从42%提升至76%；西雅图从16%提升至45%；波特兰从25%提升至45%；华盛顿特区从15%提升至39%；旧金山从14%提升至36% [12] - 华盛顿特区3月入住率为39%，4月24日已攀升至62%；西雅图3月为45%，本月截至目前已提升至53%；旧金山从36%提升至41%，预计4月最后一周将使入住率达到43%；芝加哥两家酒店4月平均入住率预计接近50% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年计划向投资组合投入1 - 1.2亿美元，其中约8000万美元用于预期投资回报率（ROI）项目，预计改造后的酒店和度假村在未来两到三年内稳定运营后，将产生10%或更高的现金回报 [25] - 上周宣布以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯市中心的119间客房的Inn on Fifth，预计第二季度完成收购，计划聘请Noble House Hotels & Resorts管理该物业 [26] - 有多个正在进行或计划中的翻新和重建项目，包括将Hotel Grafton改造为Hotel Ziggy、将Hotel Vitale改造为1 Hotel San Francisco等 [24] 行业竞争 - 行业未来两到三年新供应有限，特别是在度假村和受疫情严重影响的主要沿海城市，建设成本大幅上升、建设融资困难等因素限制了新酒店的开发 [127][128] - 公司独立酒店在业绩和复苏方面领先，因其注重体验，不依赖大型团体或全市性活动，通常在ADR和入住率方面表现优于品牌酒店 [148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求趋势迅速改善，休闲需求持续强劲，商务旅行复苏且速度快于预期，预计第二季度RevPAR较2019年第二季度仅下降8% - 10% [9][10][19] - 对商务旅行在未来三到四个月加速复苏持乐观态度，随着需求回升，现有投资的回报将增加，未来几年入住率和房价有望增长 [35] - 预计第二季度末退出契约豁免期，标志着公司复苏道路上的又一重要里程碑 [29] 其他重要信息 - 公司新运营模式使酒店更高效，尽管存在通胀和劳动力挑战，但随着需求和收入恢复到疫情前水平，公司将更盈利，劳动力挑战较2021年有所缓解 [21][22] - 公司认为休闲旅游长期趋势向好，疫情加速了这一趋势，且混合工作模式增加了休闲旅游机会 [61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对度假村投入更多资本的信心来源，以及如何看待当前高ADR水平下的后续增长 - 公司认为度假村尚未达到潜力，人口结构和财富增长使休闲消费增加，且公司投资改造提升了ADR和市场份额 [60][61][63] - 疫情加速休闲趋势，混合工作模式提供更多机会，且度假村团体业务刚开始恢复，未来可通过提高入住率弥补可能的价格压缩 [62][64][65] 问题2: 如何看待对旧金山两处资产减值及出售，以及公司对旧金山的长期看法 - 公司是机会主义投资者，资本配置取决于对未来的看法和市场估值，会将资本从其他市场重新分配到休闲市场 [68][70] 问题3: 如何考虑第二季度利润率和指导，以及招聘需求和劳动力成本的假设 - 第一季度受需求波动和固定人员配置影响，3月需求意外增长提升了利润率，第二季度招聘人员可能对利润率有负面影响，但第三季度将受益 [72][73][74] - 商务旅行带来的宴会和餐饮业务利润率较低，但有助于增加酒店EBITDA [76] 问题4: 是否预计在第二季度后退出契约豁免期，以及资本回报的想法 - 预计第二季度末退出豁免期，之后将根据投资机会和市场情况评估资本配置，2022年不太可能完全恢复股息，更可能是2023年由董事会根据管理层建议决定 [79][80][81] 问题5: 如何看待第二季度RevPAR展望中房价与入住率的构成，以及长期的房价与入住率动态 - 第二季度预计在房价方面表现出色，房价将较2019年上涨中两位数，同时入住率也将逐步恢复 [85][86] - 长期来看，行业将更注重房价，且未来三到四年供应增长有限，有利于房价上涨和盈利能力提升 [88][90] 问题6: 新EBITDA桥中城市酒店未来两到三年的隐含情况，以及Z Collection和Curator资产的货币化计划 - 城市酒店预计至少恢复到2019年水平，并受益于运营利润率改善和改造项目带来的EBITDA增长 [92] - 目前没有Z Collection和Curator资产的货币化计划，公司专注于发展Curator，未来可能有货币化机会 [93][94] 问题7: 商务旅行和衰退担忧对恢复到2019年水平时间线的影响，以及利率环境对私人市场资本化率和出售资产的影响 - 衰退担忧目前未对业务产生影响，公司可能将恢复到2019年水平的预期从第四季度提前到第三季度 [98][99] - 利率上升和融资市场回调使交易市场存在一定不确定性，但对资产价值影响较小，公司在净资产价值（NAV）更新中已考虑这些因素 [100][101][102] 问题8: 3月收入下降9%，而展望中仍为下降9%，是否出于保守考虑，以及2022年后度假村EBITDA增长的来源 - 这与第二季度需要增加员工以满足需求增长有关，3月因未充分预计需求而在人员配置上受益于利润率，第二季度预计招聘成功后将为第三季度做准备 [104][105] - 2022年后度假村EBITDA增长来源包括部分物业入住率提升、运营改善和即将进行的翻新改造、团体业务恢复带来的宴会和餐饮收入增加 [106][107][108] 问题9: 3月员工人数相对于2019年水平的情况，以及预计第三季度的情况 - 目前没有具体的员工人数数据，但整体低于2019年水平，部分原因是入住率和宴会餐饮业务未完全恢复 [112][113] - 公司不期望所有部门员工人数恢复到2019年水平，新运营模式将减少全职等效员工数量 [116][117] 问题10: 如果第四季度整体EBITDA恢复到2019年水平，城市市场的情况，以及对未来新供应和酒店行业跑道的看法 - 城市市场有很大的运营杠杆，从低入住率提升到60%以上将带来显著的盈利增长，部分城市市场第一季度EBITDA已超过2019年水平 [122][123] - 未来三到四年，度假村和主要沿海城市新供应非常有限，建设成本上升、融资困难等因素限制了新酒店开发，行业供应情况良好 [127][128][129] 问题11: 对替代住宿资产类别的看法，以及是否考虑收购度假租赁组合，商务旅行中哪些客户领先、哪些滞后，以及滞后客户的追赶时间线 - 公司认为在同一项目中结合替代住宿有意义，但目前不专注于单独收购度假租赁，更倾向于发展有特色设施和体验的传统物业 [134][135][136] - 各类商务旅行客户都在恢复，大型科技公司和国际业务恢复较慢，部分会议的混合模式也抑制了需求，随着疫情限制解除和人们更愿意面对面交流，这些滞后领域将逐渐改善 [138][139][140] 问题12: 旧金山的情况，包括生活质量改善、企业旅行和团体预订的增长，以及公司生活方式酒店与大品牌酒店的表现对比，新冠在中国传播对业务的影响 - 旧金山入住率每月显著提升，城市情况正在改善，人们认为城市更干净、安全、活跃，会议活动恢复且参与度上升，但科技行业恢复仍较慢 [143][144][146] - 公司独立酒店通常在ADR和入住率方面优于品牌酒店，因其注重体验，不依赖大型团体活动 [148][149] - 人们对前往亚洲旅行持谨慎态度，且亚洲游客尚未完全恢复，但有部分原本计划去欧洲的游客选择留在美国，可能与欧洲冲突有关 [150][151]

酒店运营状态 - 2020年公司暂停47家酒店和度假村运营，通过发行可转换票据和额外优先股筹集资金，修改信贷协议，豁免季度财务契约至2022年第二季度，2023年第一季度末前契约限制大幅降低[115] - 截至2021年7月1日，除Hotel Vitale外所有酒店和度假村重新开放，Hotel Vitale预计2022年第二季度完成装修和重新定位后恢复运营[116] 业绩趋势 - 2022年第一季度业绩较2021年有所改善，预计2022年将持续，休闲旅游带动需求复苏，度假村物业运营达到或超过疫情前水平[117] 公司流动性 - 截至2022年3月31日公司流动性为6.944亿美元，认为有足够流动性满足未来12个月义务[118] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金及高级无抵押循环信贷额度总计69440万美元，可满足短期现金需求[135] 同店关键指标 - 2022年第一季度同店入住率48.3%，2021年为22.1%；同店平均每日房价297.29美元，2021年为250.47美元；同店每间可售房收入143.61美元，2021年为55.33美元；同店总每间可售房收入219.75美元，2021年为89.02美元[121] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度净亏损10.0216亿美元，2021年为12.144亿美元；资金从运营2022年为1.9777亿美元，2021年亏损5.1251亿美元；可供普通股股东和单位持有人的资金从运营2022年为0.8433亿美元，2021年亏损5.939亿美元[124] - 2022年第一季度息税折旧及摊销前利润亏损1.8544亿美元，2021年为4.0663亿美元；房地产息税折旧及摊销前利润2022年为4.2439亿美元，2021年亏损2.5807亿美元[125] - 2022年第一季度经营活动净现金为3880万美元，2021年同期为 - 710万美元[150] 物业情况 - 2022年3月31日和2021年公司拥有53处全资物业和租赁权益，部分物业因收购或处置导致2022年和2021年第一季度运营结果不可比[126] 酒店收入情况 - 2022年第一季度总酒店收入增加1.744亿美元，其中3840万美元来自不可比物业，其余主要因休闲旅游需求增加和商务及团体预订部分恢复[127] 酒店运营费用情况 - 2022年第一季度总酒店运营费用增加1.017亿美元，其中2100万美元来自不可比物业，其余主要因可比物业恢复运营和需求回升；折旧和摊销费用增加370万美元，主要因2021年收购的三处不可比物业；房地产税、个人财产税、财产保险和地租增加190万美元，主要因2021年收购的三处不可比物业地租增加[128][129] 一般及行政费用情况 - 一般及行政费用增加210万美元，主要因薪酬费用增加160万美元[130] 减值损失情况 - 2022年第一季度确认与两家酒店相关的减值损失6100万美元，2021年同期为1490万美元[131] 公司债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总债务面值为25亿美元，包括浮动和固定利率无抵押定期贷款、可转换高级票据等[138] - 假设行使所有债务展期选择权，2022年3月31日未偿还债务的未来本金和利息支付总额将达26亿美元，其中1.623亿美元需在2023年3月31日前支付[140] - 截至2022年3月31日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2050万美元需在未来12个月内支付[146] 酒店物业投资情况 - 2022年第一季度公司在酒店物业改进方面投资1990万美元，2021年同期为960万美元[153] - 预计2022年资本投资总额为1 - 1.2亿美元，包括约5000万美元用于酒店的重建和重新定位项目[156] 利率互换协议情况 - 截至2022年3月31日，公司有11亿美元的利率互换协议，用于对冲无抵押定期贷款的可变利率[163] 可变利率债务情况 - 截至2022年3月31日，公司4.546亿美元的总债务（占总债务的18.5%）需支付可变利率[164] - 公司可变利率债务的利率每增减0.1%，年度利息费用将分别增减约50万美元[164]

财务数据和关键指标变化 - 2021年同店酒店收入较2020年增加超2.8亿美元，增幅65%，酒店EBITDA为正1.321亿美元，而2020年为负2750万美元；调整后EBITDA为8830万美元，2020年为负6970万美元；调整后FFO每股为负0.32美元，2020年为负1.46美元；2021年下半年调整后FFO每股为正0.22美元 [4] - 2021年完成超2.7亿美元资产出售，投资超4.92亿美元进行四项收购 [4] - 2021年筹集超7.4亿美元，用较便宜优先股替换2.5亿美元优先股，节省180万美元股息，延长超10亿美元债务到期日，2021年末流动性为7.3亿美元，包括9200万美元现金和未动用的6.5亿美元无担保信贷额度 [5] - 2021年第四季度同店总收入2.454亿美元，较2019年同期低29% [5] - 预计2022年第一季度同店总RevPAR较2019年下降30% - 35%，酒店EBITDA在2500 - 3500万美元之间，调整后EBITDA在1400 - 1900万美元之间，调整后FFO每股亏损0.11 - 0.15美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度度假村总收入比2019年第四季度高11%，主要因房价大幅上涨43%；城市酒店同店收入较2019年第四季度下降44% [6] - 2021年12月同店总收入较2019年12月仅下降18%，同店ADR上涨20%，同店酒店EBITDA仅下降9%；城市酒店ADR在2021年12月底超过2019年12月1.9% [7] - 2021年第四季度部分度假村ADR涨幅显著，如Bears Del Mar上涨70%（273美元），Marker Key West上涨53%（179美元）等 [8] - 2021年第四季度部分酒店EBITDA增长明显，如Margaritaville Hollywood Beach Resort增长超225%，Jekyll Island Club增长超145%等 [9] - 预计2022年第一季度末11家度假村的滚动12个月同店EBITDA约为1.5亿美元，较2019年增长3200万美元，增幅27%；第四季度11家度假村EBITDA较2019年第四季度增长1120万美元，增幅54%，ADR上涨109美元，RevPAR上涨37美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶、圣地亚哥、波士顿和费城市场持续健康复苏，旧金山、华盛顿特区、西雅图和芝加哥市场复苏较弱，且这些趋势延续到2022年 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极进行资产买卖，出售资产并投资休闲度假酒店，同时进行资本改善项目，预计这些项目在未来2 - 3年随着需求恢复和业绩稳定产生10%或更高回报 [4][14] - 2022年计划进行1 - 1.2亿美元资本投资，包括8000万美元用于重大重建和小型ROI项目，有8个重大翻新或重建项目正在进行或即将开始 [14][15] - 行业未来3 - 4年新供应有限，特别是城市和度假市场，酒店建设成本大幅上升，置换成本较疫情前上涨25% - 35%，公司预计其投资组合置换成本升至每间客房700 - 750美元 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年酒店行业和公司面临挑战，但进入复苏和增长阶段，虽仍有工作要做，但认为有相当大的上升空间 [3][4] - 预计2022年将超过2019年房价水平，且随着商务旅行恢复入住率也将回升，第一季度是全年唯一FFO为负的季度，预计第二季度恢复盈利 [13][19] - 对商务旅行在未来3 - 4个月加速复苏持乐观态度，认为有大量被压抑的商务需求和持续强劲的休闲需求，且客户对价格敏感度低 [17] 其他重要信息 - 从2022年第一季度开始，将非现金股票薪酬摊销加回到调整后EBITDA和调整后FFO结果中，使公司与行业惯例更具可比性 [14] - 公司通过集群管理、交叉培训、技术应用等运营改进措施，预计消除酒店100 - 200个基点的费用 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对旧金山酒店市场和公司在当地投资组合的最新看法 - 公司与旧金山市长、警察局长和经济发展负责人会面，认为当地政府开始认识到问题并采取措施，如宣布紧急状态和申请增加警力预算，虽恢复需要时间，但当地经济强劲，看好长期复苏 [24][26][27] 问题2: 如何平衡房价增长与长期利润预期 - 公司通过集群管理、交叉培训和技术应用等措施，永久性地从酒店运营模式中削减了100 - 200个基点的成本；房价增长对利润的影响较复杂，难以准确预测整体利润率，但预计在正常宏观经济增长周期内，公司将在周期峰值实现更高利润率和每间客房更高利润 [29][32][34] 问题3: 2021年度假村费用收入情况、与2019年对比及对实现更高利润率目标的重要性 - 度假村或客人便利设施费用与100 - 200个基点的利润率提升无关，是整体收入的重要组成部分，占总收入的3% - 4%；行业品牌对其接受度提高，客户也能从中获得价值 [40][41][43] 问题4: 城市资产潜在买家和估值情况 - 投资者开始从休闲度假资产转向城市资产，认为城市市场可能已度过最坏时期，有一定投资机会，但城市市场获取债务仍具挑战性，融资成本较高 [45][46] 问题5: 客房清洁服务情况及品牌酒店的差异 - 高端和度假村酒店已恢复全面服务，公司根据客户需求和支付意愿调整服务；品牌酒店标准不一，有的采用选择加入或退出的服务方式，公司在调整服务方面表现良好，体现在TripAdvisor评分提升上 [52][53] 问题6: 公司每股30 - 35美元的NAV是否仍适用及置换成本对价值的影响 - NAV范围未变，可能因休闲资产现金流和交易市场变化而偏低，希望在获得更多城市市场交易数据后下季度更新；置换成本上升对行业有积极影响，可保护市场免受新供应冲击，并影响交易市场的价值评估 [60][61] 问题7: 度假村价值增长的可持续性及公司资本分配策略 - 度假村现金流增长部分是结构性重新定价，部分收益是永久性的；市场价值将跟随现金流，但当前度假村资产的资本化率高于疫情前；公司根据风险调整回报评估单个资产，不单纯按物业类型或市场分配资本 [65][67][68] 问题8: 商务房价与休闲房价情况及总统日周末是否有价格疲劳迹象 - 各细分市场房价均在回升，城市酒店房价持续恢复；总统日周末表现出色，房价和入住率均显著上升，未出现价格疲劳迹象 [72][73][75] 问题9: 第一季度调整后EBITDA指导范围的影响因素 - 业务变化大，难以管理和预测，如入住率波动、员工招聘和成本、团体消费、新冠疫情影响等因素都会影响结果 [82][83] 问题10: 城市酒店在阳光地带的趋势及公司是否会增加该地区投资 - 阳光地带市场有吸引力，但可能存在市场饱和问题，公司会评估资产，考虑购买可重新定位且有供应限制或保护的资产 [88][89][90] 问题11: 如何考虑在有地面租赁的酒店分配资本 - 取决于剩余地面租赁期限和土地所有者，公司通常会在接近无法融资的期限时，与政府当局协商延长租赁期限，投资时会选择租赁期限长或很可能延长的资产 [93][94]