债务契约与遵守情况 - 2022年第二季度末公司退出信贷安排下的债务契约豁免期，目前遵守信贷安排协议中的契约[129] 业务收入情况 - 2022年上半年休闲旅游带动度假村收入恢复到疫情前水平，企业和团体业务较2021年大幅增长[130] - 2022年第二季度酒店总收入增加2.342亿美元，其中5070万美元来自非可比物业[141] - 2022年上半年酒店总收入增加4.086亿美元，其中9000万美元来自非可比物业[147] 同店经营指标 - 2022年3个月和6个月的同店入住率分别为69.4%和58.9%，2021年同期为42.6%和32.4%[133] - 2022年3个月和6个月的同店平均每日房价分别为318.58美元和309.86美元，2021年同期为258.21美元和255.57美元[133] - 2022年3个月和6个月的同店每间可售房收入分别为221.04美元和182.41美元，2021年同期为109.96美元和82.70美元[133] - 2022年3个月和6个月的同店总每间可售房收入分别为335.61美元和277.80美元，2021年同期为170.83美元和130.01美元[133] 物业收购与出售 - 2022年5月11日，公司以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯的第五大道酒店[134] - 2022年6月23日，公司以1.74亿美元收购罗德岛纽波特的格尼纽波特度假村及码头[134] - 2022年6月28日，公司以7700万美元出售加利福尼亚州旧金山的马克尔旧金山酒店[134] 资金营运能力 - 2022年3个月和6个月的资金营运能力分别为10.1253亿美元和12.103亿美元，2021年同期为 - 8541万美元和 - 5979.2万美元[137] 全资物业及租赁权益数量 - 2022年6月30日和2021年6月30日，公司分别拥有54处和51处全资物业及租赁权益[140] 总债务情况 - 截至2022年6月30日，公司总债务面值达25.2883亿美元[160] - 假设行使所有债务展期选项，截至2022年6月30日的未偿债务在到期前需支付本息27亿美元，其中2023年6月30日前需支付本金6000万美元和利息8370万美元[161] 未来固定最低付款 - 截至2022年6月30日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2023年6月30日前需支付2080万美元[167] 未完成采购承诺 - 截至2022年6月30日，公司有680万美元未完成采购承诺，均需在2023年6月30日前支付[168] 优先股股息 - 公司预计未来12个月及之后每年为优先股支付约5000万美元股息[169] 现金流情况 - 2022年上半年经营活动净现金流为1.426亿美元，2021年同期为 - 230万美元[171] - 2022年上半年投资活动净现金流为 - 2.167亿美元，2021年同期为1.278亿美元[172] 酒店物业投资与收入 - 2022年上半年，公司酒店物业改进投资4240万美元，出售一处酒店物业收入7300万美元，现金购买两处酒店物业支出2.472亿美元[174] - 2021年上半年，公司酒店物业改进投资2700万美元，出售两处酒店物业收入1.72亿美元，现金支付一处酒店物业收购定金1710万美元[174] 借款与还款及分红情况 - 2022年上半年，公司循环信贷安排借款和还款分别为1.8亿美元和8000万美元，偿还其他债务2710万美元，支付优先股和普通股分红2530万美元[174] - 2021年上半年，公司其他债务借款和还款分别为2.686亿美元和3.38亿美元，优先股发行总收入2.3亿美元，偿还循环信贷安排借款4000万美元，支付优先股和普通股分红1890万美元，购买上限期权交易2100万美元，支付发行成本770万美元，支付融资费用960万美元[174] 资本投资预计 - 公司预计2022年资本投资总额为1亿 - 1.2亿美元，其中约5000万美元用于部分酒店的重建和重新定位项目[177] 普通股回购计划 - 截至2022年6月30日，公司2016年宣布的1.5亿美元普通股回购计划中，尚有5660万美元可用于回购[178] “随行就市”发售计划 - 截至2022年6月30日，公司2021年提交的2亿美元“随行就市”发售计划中，尚有2亿美元普通股可用于发行[180] 利率互换协议 - 截至2022年6月30日，公司有总计10亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[184] 可变利率债务情况 - 截至2022年6月30日，公司6.282亿美元（占总债务的24.8%）的债务需支付可变利率，若可变利率债务利率增减0.1%，公司年度利息费用将相应增减约60万美元[185]

财务数据和关键指标变化 - 与2019年第一季度相比，同店每间可售房收入（RevPAR）仅下降23.4%，平均每日房价（ADR）上涨19.4%，每间入住客房的非房收入上涨19.6% [5] - 同店收入恢复至2019年的76.8%，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）恢复至2019年第一季度的61% [6] - 3月入住率为62%，ADR上涨19.7%，同店收入仅比2019年3月低9%，同店酒店EBITDA也仅比2019年下降9%，酒店EBITDA利润率上升12个基点 [8] - 调整后EBITDA达到4650万美元，恢复至2019年第一季度的50.3%，远高于第一季度1400万 - 1900万美元的预期 [20] - 调整后每股运营资金（FFO）为正的0.11美元，也远好于负0.11 - 0.15美元每股的预期 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 度假村ADR较去年第一季度上涨29.1%，与2019年第一季度相比上涨59.4% [14] - 第一季度，11家度假村合并实现EBITDA 4540万美元，比2019年第一季度增加1210万美元，增幅36% [37] - 预计2022年11家现有度假村的EBITDA将比2019年高出5000万 - 6000万美元，达到1.69亿 - 1.79亿美元 [37] 城市酒店业务 - 城市酒店组合（不包括关闭的1 Hotel San Francisco）入住率从1月的32%提升至2月的47%、3月的59%，4月24日已提升至64% [32] - ADR从1月的198美元大幅攀升至3月的245美元，4月截至目前已达265美元 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶西部酒店入住率从1月的34%提升至3月的67%；波士顿从55%提升至81%；圣地亚哥从42%提升至76%；西雅图从16%提升至45%；波特兰从25%提升至45%；华盛顿特区从15%提升至39%；旧金山从14%提升至36% [12] - 华盛顿特区3月入住率为39%，4月24日已攀升至62%；西雅图3月为45%，本月截至目前已提升至53%；旧金山从36%提升至41%，预计4月最后一周将使入住率达到43%；芝加哥两家酒店4月平均入住率预计接近50% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年计划向投资组合投入1 - 1.2亿美元，其中约8000万美元用于预期投资回报率（ROI）项目，预计改造后的酒店和度假村在未来两到三年内稳定运营后，将产生10%或更高的现金回报 [25] - 上周宣布以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯市中心的119间客房的Inn on Fifth，预计第二季度完成收购，计划聘请Noble House Hotels & Resorts管理该物业 [26] - 有多个正在进行或计划中的翻新和重建项目，包括将Hotel Grafton改造为Hotel Ziggy、将Hotel Vitale改造为1 Hotel San Francisco等 [24] 行业竞争 - 行业未来两到三年新供应有限，特别是在度假村和受疫情严重影响的主要沿海城市，建设成本大幅上升、建设融资困难等因素限制了新酒店的开发 [127][128] - 公司独立酒店在业绩和复苏方面领先，因其注重体验，不依赖大型团体或全市性活动，通常在ADR和入住率方面表现优于品牌酒店 [148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 需求趋势迅速改善，休闲需求持续强劲，商务旅行复苏且速度快于预期，预计第二季度RevPAR较2019年第二季度仅下降8% - 10% [9][10][19] - 对商务旅行在未来三到四个月加速复苏持乐观态度，随着需求回升，现有投资的回报将增加，未来几年入住率和房价有望增长 [35] - 预计第二季度末退出契约豁免期，标志着公司复苏道路上的又一重要里程碑 [29] 其他重要信息 - 公司新运营模式使酒店更高效，尽管存在通胀和劳动力挑战，但随着需求和收入恢复到疫情前水平，公司将更盈利，劳动力挑战较2021年有所缓解 [21][22] - 公司认为休闲旅游长期趋势向好，疫情加速了这一趋势，且混合工作模式增加了休闲旅游机会 [61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对度假村投入更多资本的信心来源，以及如何看待当前高ADR水平下的后续增长 - 公司认为度假村尚未达到潜力，人口结构和财富增长使休闲消费增加，且公司投资改造提升了ADR和市场份额 [60][61][63] - 疫情加速休闲趋势，混合工作模式提供更多机会，且度假村团体业务刚开始恢复，未来可通过提高入住率弥补可能的价格压缩 [62][64][65] 问题2: 如何看待对旧金山两处资产减值及出售，以及公司对旧金山的长期看法 - 公司是机会主义投资者，资本配置取决于对未来的看法和市场估值，会将资本从其他市场重新分配到休闲市场 [68][70] 问题3: 如何考虑第二季度利润率和指导，以及招聘需求和劳动力成本的假设 - 第一季度受需求波动和固定人员配置影响，3月需求意外增长提升了利润率，第二季度招聘人员可能对利润率有负面影响，但第三季度将受益 [72][73][74] - 商务旅行带来的宴会和餐饮业务利润率较低，但有助于增加酒店EBITDA [76] 问题4: 是否预计在第二季度后退出契约豁免期，以及资本回报的想法 - 预计第二季度末退出豁免期，之后将根据投资机会和市场情况评估资本配置，2022年不太可能完全恢复股息，更可能是2023年由董事会根据管理层建议决定 [79][80][81] 问题5: 如何看待第二季度RevPAR展望中房价与入住率的构成，以及长期的房价与入住率动态 - 第二季度预计在房价方面表现出色，房价将较2019年上涨中两位数，同时入住率也将逐步恢复 [85][86] - 长期来看，行业将更注重房价，且未来三到四年供应增长有限，有利于房价上涨和盈利能力提升 [88][90] 问题6: 新EBITDA桥中城市酒店未来两到三年的隐含情况，以及Z Collection和Curator资产的货币化计划 - 城市酒店预计至少恢复到2019年水平，并受益于运营利润率改善和改造项目带来的EBITDA增长 [92] - 目前没有Z Collection和Curator资产的货币化计划，公司专注于发展Curator，未来可能有货币化机会 [93][94] 问题7: 商务旅行和衰退担忧对恢复到2019年水平时间线的影响，以及利率环境对私人市场资本化率和出售资产的影响 - 衰退担忧目前未对业务产生影响，公司可能将恢复到2019年水平的预期从第四季度提前到第三季度 [98][99] - 利率上升和融资市场回调使交易市场存在一定不确定性，但对资产价值影响较小，公司在净资产价值（NAV）更新中已考虑这些因素 [100][101][102] 问题8: 3月收入下降9%，而展望中仍为下降9%，是否出于保守考虑，以及2022年后度假村EBITDA增长的来源 - 这与第二季度需要增加员工以满足需求增长有关，3月因未充分预计需求而在人员配置上受益于利润率，第二季度预计招聘成功后将为第三季度做准备 [104][105] - 2022年后度假村EBITDA增长来源包括部分物业入住率提升、运营改善和即将进行的翻新改造、团体业务恢复带来的宴会和餐饮收入增加 [106][107][108] 问题9: 3月员工人数相对于2019年水平的情况，以及预计第三季度的情况 - 目前没有具体的员工人数数据，但整体低于2019年水平，部分原因是入住率和宴会餐饮业务未完全恢复 [112][113] - 公司不期望所有部门员工人数恢复到2019年水平，新运营模式将减少全职等效员工数量 [116][117] 问题10: 如果第四季度整体EBITDA恢复到2019年水平，城市市场的情况，以及对未来新供应和酒店行业跑道的看法 - 城市市场有很大的运营杠杆，从低入住率提升到60%以上将带来显著的盈利增长，部分城市市场第一季度EBITDA已超过2019年水平 [122][123] - 未来三到四年，度假村和主要沿海城市新供应非常有限，建设成本上升、融资困难等因素限制了新酒店开发，行业供应情况良好 [127][128][129] 问题11: 对替代住宿资产类别的看法，以及是否考虑收购度假租赁组合，商务旅行中哪些客户领先、哪些滞后，以及滞后客户的追赶时间线 - 公司认为在同一项目中结合替代住宿有意义，但目前不专注于单独收购度假租赁，更倾向于发展有特色设施和体验的传统物业 [134][135][136] - 各类商务旅行客户都在恢复，大型科技公司和国际业务恢复较慢，部分会议的混合模式也抑制了需求，随着疫情限制解除和人们更愿意面对面交流，这些滞后领域将逐渐改善 [138][139][140] 问题12: 旧金山的情况，包括生活质量改善、企业旅行和团体预订的增长，以及公司生活方式酒店与大品牌酒店的表现对比，新冠在中国传播对业务的影响 - 旧金山入住率每月显著提升，城市情况正在改善，人们认为城市更干净、安全、活跃，会议活动恢复且参与度上升，但科技行业恢复仍较慢 [143][144][146] - 公司独立酒店通常在ADR和入住率方面优于品牌酒店，因其注重体验，不依赖大型团体活动 [148][149] - 人们对前往亚洲旅行持谨慎态度，且亚洲游客尚未完全恢复，但有部分原本计划去欧洲的游客选择留在美国，可能与欧洲冲突有关 [150][151]

酒店运营状态 - 2020年公司暂停47家酒店和度假村运营，通过发行可转换票据和额外优先股筹集资金，修改信贷协议，豁免季度财务契约至2022年第二季度，2023年第一季度末前契约限制大幅降低[115] - 截至2021年7月1日，除Hotel Vitale外所有酒店和度假村重新开放，Hotel Vitale预计2022年第二季度完成装修和重新定位后恢复运营[116] 业绩趋势 - 2022年第一季度业绩较2021年有所改善，预计2022年将持续，休闲旅游带动需求复苏，度假村物业运营达到或超过疫情前水平[117] 公司流动性 - 截至2022年3月31日公司流动性为6.944亿美元，认为有足够流动性满足未来12个月义务[118] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金及高级无抵押循环信贷额度总计69440万美元，可满足短期现金需求[135] 同店关键指标 - 2022年第一季度同店入住率48.3%，2021年为22.1%；同店平均每日房价297.29美元，2021年为250.47美元；同店每间可售房收入143.61美元，2021年为55.33美元；同店总每间可售房收入219.75美元，2021年为89.02美元[121] 财务关键指标变化 - 2022年第一季度净亏损10.0216亿美元，2021年为12.144亿美元；资金从运营2022年为1.9777亿美元，2021年亏损5.1251亿美元；可供普通股股东和单位持有人的资金从运营2022年为0.8433亿美元，2021年亏损5.939亿美元[124] - 2022年第一季度息税折旧及摊销前利润亏损1.8544亿美元，2021年为4.0663亿美元；房地产息税折旧及摊销前利润2022年为4.2439亿美元，2021年亏损2.5807亿美元[125] - 2022年第一季度经营活动净现金为3880万美元，2021年同期为 - 710万美元[150] 物业情况 - 2022年3月31日和2021年公司拥有53处全资物业和租赁权益，部分物业因收购或处置导致2022年和2021年第一季度运营结果不可比[126] 酒店收入情况 - 2022年第一季度总酒店收入增加1.744亿美元，其中3840万美元来自不可比物业，其余主要因休闲旅游需求增加和商务及团体预订部分恢复[127] 酒店运营费用情况 - 2022年第一季度总酒店运营费用增加1.017亿美元，其中2100万美元来自不可比物业，其余主要因可比物业恢复运营和需求回升；折旧和摊销费用增加370万美元，主要因2021年收购的三处不可比物业；房地产税、个人财产税、财产保险和地租增加190万美元，主要因2021年收购的三处不可比物业地租增加[128][129] 一般及行政费用情况 - 一般及行政费用增加210万美元，主要因薪酬费用增加160万美元[130] 减值损失情况 - 2022年第一季度确认与两家酒店相关的减值损失6100万美元，2021年同期为1490万美元[131] 公司债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总债务面值为25亿美元，包括浮动和固定利率无抵押定期贷款、可转换高级票据等[138] - 假设行使所有债务展期选择权，2022年3月31日未偿还债务的未来本金和利息支付总额将达26亿美元，其中1.623亿美元需在2023年3月31日前支付[140] - 截至2022年3月31日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2050万美元需在未来12个月内支付[146] 酒店物业投资情况 - 2022年第一季度公司在酒店物业改进方面投资1990万美元，2021年同期为960万美元[153] - 预计2022年资本投资总额为1 - 1.2亿美元，包括约5000万美元用于酒店的重建和重新定位项目[156] 利率互换协议情况 - 截至2022年3月31日，公司有11亿美元的利率互换协议，用于对冲无抵押定期贷款的可变利率[163] 可变利率债务情况 - 截至2022年3月31日，公司4.546亿美元的总债务（占总债务的18.5%）需支付可变利率[164] - 公司可变利率债务的利率每增减0.1%，年度利息费用将分别增减约50万美元[164]

财务数据和关键指标变化 - 2021年同店酒店收入较2020年增加超2.8亿美元，增幅65%，酒店EBITDA为正1.321亿美元，而2020年为负2750万美元；调整后EBITDA为8830万美元，2020年为负6970万美元；调整后FFO每股为负0.32美元，2020年为负1.46美元；2021年下半年调整后FFO每股为正0.22美元 [4] - 2021年完成超2.7亿美元资产出售，投资超4.92亿美元进行四项收购 [4] - 2021年筹集超7.4亿美元，用较便宜优先股替换2.5亿美元优先股，节省180万美元股息，延长超10亿美元债务到期日，2021年末流动性为7.3亿美元，包括9200万美元现金和未动用的6.5亿美元无担保信贷额度 [5] - 2021年第四季度同店总收入2.454亿美元，较2019年同期低29% [5] - 预计2022年第一季度同店总RevPAR较2019年下降30% - 35%，酒店EBITDA在2500 - 3500万美元之间，调整后EBITDA在1400 - 1900万美元之间，调整后FFO每股亏损0.11 - 0.15美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度度假村总收入比2019年第四季度高11%，主要因房价大幅上涨43%；城市酒店同店收入较2019年第四季度下降44% [6] - 2021年12月同店总收入较2019年12月仅下降18%，同店ADR上涨20%，同店酒店EBITDA仅下降9%；城市酒店ADR在2021年12月底超过2019年12月1.9% [7] - 2021年第四季度部分度假村ADR涨幅显著，如Bears Del Mar上涨70%（273美元），Marker Key West上涨53%（179美元）等 [8] - 2021年第四季度部分酒店EBITDA增长明显，如Margaritaville Hollywood Beach Resort增长超225%，Jekyll Island Club增长超145%等 [9] - 预计2022年第一季度末11家度假村的滚动12个月同店EBITDA约为1.5亿美元，较2019年增长3200万美元，增幅27%；第四季度11家度假村EBITDA较2019年第四季度增长1120万美元，增幅54%，ADR上涨109美元，RevPAR上涨37美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶、圣地亚哥、波士顿和费城市场持续健康复苏，旧金山、华盛顿特区、西雅图和芝加哥市场复苏较弱，且这些趋势延续到2022年 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极进行资产买卖，出售资产并投资休闲度假酒店，同时进行资本改善项目，预计这些项目在未来2 - 3年随着需求恢复和业绩稳定产生10%或更高回报 [4][14] - 2022年计划进行1 - 1.2亿美元资本投资，包括8000万美元用于重大重建和小型ROI项目，有8个重大翻新或重建项目正在进行或即将开始 [14][15] - 行业未来3 - 4年新供应有限，特别是城市和度假市场，酒店建设成本大幅上升，置换成本较疫情前上涨25% - 35%，公司预计其投资组合置换成本升至每间客房700 - 750美元 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年酒店行业和公司面临挑战，但进入复苏和增长阶段，虽仍有工作要做，但认为有相当大的上升空间 [3][4] - 预计2022年将超过2019年房价水平，且随着商务旅行恢复入住率也将回升，第一季度是全年唯一FFO为负的季度，预计第二季度恢复盈利 [13][19] - 对商务旅行在未来3 - 4个月加速复苏持乐观态度，认为有大量被压抑的商务需求和持续强劲的休闲需求，且客户对价格敏感度低 [17] 其他重要信息 - 从2022年第一季度开始，将非现金股票薪酬摊销加回到调整后EBITDA和调整后FFO结果中，使公司与行业惯例更具可比性 [14] - 公司通过集群管理、交叉培训、技术应用等运营改进措施，预计消除酒店100 - 200个基点的费用 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对旧金山酒店市场和公司在当地投资组合的最新看法 - 公司与旧金山市长、警察局长和经济发展负责人会面，认为当地政府开始认识到问题并采取措施，如宣布紧急状态和申请增加警力预算，虽恢复需要时间，但当地经济强劲，看好长期复苏 [24][26][27] 问题2: 如何平衡房价增长与长期利润预期 - 公司通过集群管理、交叉培训和技术应用等措施，永久性地从酒店运营模式中削减了100 - 200个基点的成本；房价增长对利润的影响较复杂，难以准确预测整体利润率，但预计在正常宏观经济增长周期内，公司将在周期峰值实现更高利润率和每间客房更高利润 [29][32][34] 问题3: 2021年度假村费用收入情况、与2019年对比及对实现更高利润率目标的重要性 - 度假村或客人便利设施费用与100 - 200个基点的利润率提升无关，是整体收入的重要组成部分，占总收入的3% - 4%；行业品牌对其接受度提高，客户也能从中获得价值 [40][41][43] 问题4: 城市资产潜在买家和估值情况 - 投资者开始从休闲度假资产转向城市资产，认为城市市场可能已度过最坏时期，有一定投资机会，但城市市场获取债务仍具挑战性，融资成本较高 [45][46] 问题5: 客房清洁服务情况及品牌酒店的差异 - 高端和度假村酒店已恢复全面服务，公司根据客户需求和支付意愿调整服务；品牌酒店标准不一，有的采用选择加入或退出的服务方式，公司在调整服务方面表现良好，体现在TripAdvisor评分提升上 [52][53] 问题6: 公司每股30 - 35美元的NAV是否仍适用及置换成本对价值的影响 - NAV范围未变，可能因休闲资产现金流和交易市场变化而偏低，希望在获得更多城市市场交易数据后下季度更新；置换成本上升对行业有积极影响，可保护市场免受新供应冲击，并影响交易市场的价值评估 [60][61] 问题7: 度假村价值增长的可持续性及公司资本分配策略 - 度假村现金流增长部分是结构性重新定价，部分收益是永久性的；市场价值将跟随现金流，但当前度假村资产的资本化率高于疫情前；公司根据风险调整回报评估单个资产，不单纯按物业类型或市场分配资本 [65][67][68] 问题8: 商务房价与休闲房价情况及总统日周末是否有价格疲劳迹象 - 各细分市场房价均在回升，城市酒店房价持续恢复；总统日周末表现出色，房价和入住率均显著上升，未出现价格疲劳迹象 [72][73][75] 问题9: 第一季度调整后EBITDA指导范围的影响因素 - 业务变化大，难以管理和预测，如入住率波动、员工招聘和成本、团体消费、新冠疫情影响等因素都会影响结果 [82][83] 问题10: 城市酒店在阳光地带的趋势及公司是否会增加该地区投资 - 阳光地带市场有吸引力，但可能存在市场饱和问题，公司会评估资产，考虑购买可重新定位且有供应限制或保护的资产 [88][89][90] 问题11: 如何考虑在有地面租赁的酒店分配资本 - 取决于剩余地面租赁期限和土地所有者，公司通常会在接近无法融资的期限时，与政府当局协商延长租赁期限，投资时会选择租赁期限长或很可能延长的资产 [93][94]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-1055421 (State of Incorporation or Organizatio ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后资金运营产生2140万美元，是疫情以来首个正资金运营季度，二季度和一季度分别为负1560万美元和负5570万美元 [6] - 第三季度酒店和调整后EBITDA从二季度强劲攀升，同店酒店EBITDA从二季度的2830万美元增长136%至6660万美元 [7] - 同店客房收入较二季度大幅增长51%，同店平均每日房价较二季度上涨10%，首次超过2019年同期3.8% [8] - 同店总收入较二季度增长47.2%，食品饮料和其他附属消费增长快于入住率 [8] - 第三季度同店收入2.392亿美元，较2019年同期增长36.3%，二季度较2019年同期下降57.8%，一季度较2019年同期下降74.7% [15] - 公司预计第四季度同店RevPAR和总收入较2019年同期下降38% - 42% [14] - 第三季度公司层面调整后EBITDA为5530万美元，二季度为1710万美元，一季度为负2500万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 原8家度假村和杰基尔岛俱乐部度假村8月和9月收入较2019年第三季度增长9.8%，平均每日房价较2019年第三季度高出57.1%，入住率仅下降22.5% [16] - 同店度假村EBITDA为3460万美元，较2019年增长45.4%，酒店EBITDA利润率为41.5%，较2019年第三季度高出超1000个基点 [18] - 预计2021年8家原度假村EBITDA将比2019年多250万美元，包含杰基尔岛和玛格丽塔维尔好莱坞海滩度假村，预计运营率度假村EBITDA将比2019年高600 - 700万美元，达到1.15 - 1.16亿美元 [34] 城市酒店业务 - 同店城市酒店收入较2019年第三季度增长50.1%，平均每日房价较2019年第三季度下降幅度从二季度的26.1%收窄至10.8% [17] - 第三季度城市酒店EBITDA为2990万美元，较2019年第三季度下降7.2%，二季度同店EBITDA仅为270万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度初RevPAR较2019年7月仅下降31%，明显好于6月较2019年下降51.6%的情况 [9] - 8月和9月同店RevPAR较2019年分别下降39.4%和43.4%，9月还受犹太假期影响 [10] - 10月预订趋势重新加速，预计RevPAR较2019年10月下降37% - 38%，入住率将达到或接近7月水平 [13] - 复苏较快的市场为波士顿、洛杉矶、费城和圣地亚哥，较慢的为旧金山、华盛顿特区和芝加哥，后者比前者慢三到四个月 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为应在达到2019年RevPAR之前先恢复到2019年EBITDA水平，并预计在恢复到2019年RevPAR之前持续达到或超过2019年平均每日房价水平 [29] - 公司将继续完成因疫情推迟的少数重建项目，待审批完成且时机合适时启动 [55] - 公司认为在寻求新投资机会方面具有竞争优势，包括高效运营、成本节约、重建改造能力、众多运营商关系和良好声誉等 [57] - 公司是机会主义投资者，根据风险调整回报预测和承销来决定买卖，同时考虑市场对物业的估值和出价 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去六周业务复苏重新加速，特别是商务旅行和团体需求，休闲需求复苏较早且强劲，但恢复到2019年水平仍需商务旅行进一步恢复 [29] - 公司对行业和自身组合的房价表现感到鼓舞，度假村房价大幅高于2019年水平，部分高价将至少持续两到三年，部分可能是暂时的 [30][31] - 预计2022年是强劲复苏年，团体需求将健康增长，休闲需求将保持强劲，国际旅行开放将带来大量入境需求，预计不会出现价格折扣 [53][54] - 劳动力情况在过去六到八周显著改善，预计随着病毒传播和病例减少，劳动力压力将减轻 [45][47] - 公司成功实施价格上涨，客户接受度高，预计基于重组运营模式将使疫情前利润率提高100 - 200个基点 [50][51] 其他重要信息 - 本周完成基韦斯特南端海滩度假村1500万美元客房全面翻新，旧金山活力酒店改造为一号酒店项目因供应链问题预计在2022年第一季度完成，2021年预计在组合中再投资8000 - 9000万美元 [22][23] - 9月9日以8750万美元出售旧金山联合广场的维尔弗洛酒店，自2020年第一季度以来已出售7项资产，获得6.64亿美元收益；9月23日以2.7亿美元收购369间客房的玛格丽塔维尔海滩度假村，上周以2000万美元收购基韦斯特的阿瓦隆和花园酒店，预计投资现金回报率为8% - 12% [24] - 公司目前流动性约8.07亿美元，包括约1.63亿美元现金和6.44亿美元无担保信贷额度，银行安排下还有约2.1亿美元再投资收益可用 [26] - 公司认为当前净资产价值在每股30 - 35美元之间，中点为32.50美元 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何将7月至9月的利润率变化置于历史背景中，以及如何看待劳动力增加对底线的影响 - 公司表示难以准确预测，10月应好于9月，11月利润可能接近9月水平，12月通常较11月疲软；在收入增长时约50%额外收入流向底线，在季节性放缓且增加员工时约75%收入下降影响底线利润率，但预测可能有偏差 [62][63][64] 问题2: 市场上待售物业情况如何 - 度假村市场活动增加，出现更多度假村待售，城市也有物业进入市场，但数量有限，公司此前出售的城市物业评价较好 [68] 问题3: 品牌酒店和非品牌酒店表现有无差异，以及旧金山市场复苏情况和未来几个季度表现 - 复苏由独立生活方式和部分品牌生活方式酒店引领，大型品牌酒店如威斯汀恢复较慢；旧金山复苏较慢，科技公司回归办公室较慢，但随着国际旅行开放，预计休闲和商务旅行将复苏 [70][71] 问题4: 净资产价值分析中，城市非度假村酒店无法恢复到2019年水平的概率，以及买家是否考虑此因素，还有买家的内部收益率目标 - 公司表示净资产价值基于市场交易，非理论值，不依赖资本化率，买家考虑未来现金流、内部收益率、替代成本折扣和市场风险等因素；难以准确评估城市酒店恢复情况，资本化率受多种因素影响 [74][76][78] 问题5: 10月周中入住率改善情况，以及推动因素和相关行业及市场表现 - 截至10月24日，工作日组合入住率为50.7%，平均每日房价为249美元，高于9月；行业方面，咨询、医疗、制药、生物和生命科学、娱乐、时尚等行业需求增加，金融服务行业虽未完全恢复到办公室工作，但出行已恢复 [82][84][85] 问题6: 公司业务中大小型企业客户占比情况 - 公司表示难以提供准确数据，约60% - 70%商务旅行需求通过非企业账户渠道，企业账户占比小；目前约80%业务为中小企业旅行者，大型企业恢复较慢 [88][89] 问题7: 酒店小时工工资趋势，以及度假村和城市酒店管家平均工资较年初涨幅 - 城市市场遵循工会合同或市场工资水平，一般每年有3% - 4%涨幅；工资压力主要在郊区和度假村市场，部分度假村和基韦斯特有5% - 10%涨幅，还采用了留用和推荐奖金等措施 [92][93][96] 问题8: 如何看待消费者为优质服务酒店支付更高价格，而其他酒店服务质量下降导致消费者支付意愿降低的现象 - 公司认为在复苏周期中，其资产在价格方面获得份额，特别是重新定位的物业；公司注重服务质量，通过开设餐厅等方式吸引游客和提高房价 [100][101][102] 问题9: 未来12个月以上除疫情外的主要风险，以及房地产和交易市场资本重新分配的风险 - 宏观风险主要是通胀若非暂时，可能导致美联储采取措施引发衰退或放缓；微观风险包括城市生活质量、无家可归问题、安全问题、工会风险等 [107][108][110] 问题10: 如何看待旧金山市场未来发展，以及公司对该市场的投资分配 - 公司认为长期看好旧金山，其经济基础和吸引力依然存在，政府也在解决相关问题；但短期内市场将挣扎，公司会出售部分资产并重新分配资本到更有吸引力的市场 [115][117][119] 问题11: 度假村净营业收入在2021年提高，资本化率是否变化，以及这对投资者眼中度假村优势持久性的影响，是否有进一步压缩资本化率的空间 - 公司认为度假村资本化率可能低于疫情前，因投资者认为度假村风险较低；但资本化率受多种因素影响，且公司度假村明年预计表现更好；同时，度假村的翻新和重新定位也增加了物业价值 [122][125][126] 问题12: 鉴于休闲业务强劲，商务旅行恢复到2019年EBITDA水平所需的百分比是否降低 - 公司表示不需要恢复到与之前相同的业务量水平，因度假村表现强劲、平均每日房价可能高于2019年以及运营模式改变；商务旅行恢复最慢，但有大量被压抑的需求，恢复速度可能快于预期 [130][131] 问题13: 公司16%资产由万豪管理，如何将其纳入净资产价值计算，合同何时可独立或非万豪管理，以及如天堂点转换为玛格丽塔维尔、策展人和Z系列等情况是否纳入计算 - 公司在估值中未考虑到期的万豪合同、策展人以及未来转换机会等因素，认为自身在净资产价值计算上较为保守 [135] 问题14: 公司股价与内部净资产价值估计存在差距，为何不更积极出售资产利用此差距 - 公司表示决策需考虑长期战略、资产增长机会、税务问题等，且房地产资产交易不像股票交易那样容易，不过过去已进行大量出售，未来也可能如此 [139][140]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-1055421 4747 Bethesda Avenue, Suite 1 ...

财务数据和关键指标变化 - 二季度同店收入1.625亿美元，较2019年同期下降57.8%，较一季度增长95.4%，6月同店收入比4月高超50%，预计7月比6月高近20% [7] - 二季度调整后EBITDA为1710万美元，一季度为负2500万美元；调整后每股FFO为负0.12美元，好于一季度的负0.42美元；6月实现正的企业现金流，预计三季度实现正的调整后FFO和现金流 [10][11] - 二季度每间可售房收入（RevPAR）与2019年同期相比，4月下降66.3%，5月下降60.1%，6月下降51.6%，预计7月下降38% - 42%，三季度预计下降30% - 42% [12] - 二季度酒店总费用1.342亿美元，较2019年二季度减少45.1%，扣除财产税和保险等固定成本前的费用削减50.9% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 度假村业务 - 八家度假村二季度酒店EBITDA为正2840万美元，入住率66%，平均每日房价386美元，较2019年二季度增长超107美元和38%，每间入住客房总收入比2019年二季度高17%，EBITDA较2019年同期增长17.5%，较一季度改善1390万美元，EBITDA利润率较2019年二季度提高622个基点 [14] 城市酒店业务 - 城市酒店二季度入住率33.3%，平均每日房价198美元，总收入9160万美元，二季度接近盈亏平衡，EBITDA为负80万美元，6月实现EBITDA 530万美元，入住率43.5%，平均每日房价210美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 二季度各市场和所有酒店持续改善，度假村外，波士顿、圣地亚哥、洛杉矶、西雅图和波特兰进步最大，芝加哥、旧金山和华盛顿特区复苏较慢，预计7月旧金山酒店平均入住率约30%，洛杉矶64%，圣地亚哥74%，波特兰58%，西雅图58%，华盛顿特区34%，波士顿66% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年预计对投资组合再投资7000万 - 9000万美元，二季度完成南加州德尔马L'Auberge酒店1170万美元的重建，7月初开始对旧金山Hotel Vitale酒店进行2500万美元改造，将其转变为1 Hotel San Francisco，同时对基韦斯特Southernmost Resort酒店进行1500万美元客房全面翻新，预计1 Hotel年底完成，Southernmost Resort四季度初完成 [17] - 二季度完成旧金山Sir Francis Drake酒店出售，6月10日完成纽约Rouge酒店租赁权益出售，上周签订出售旧金山联合广场Villa Florence酒店合同，自去年6月以来完成的出售交易总计约3.3亿美元，用于重新配置到其他资产 [18] - 6月底签订以2.7亿美元收购佛罗里达州好莱坞Margaritaville Hollywood Beach Resort酒店的合同，预计通过手头现有现金和承担1.615亿美元优惠价格的现有无追索权物业债务融资，目标在三季度末完成收购；上周完成以9400万美元收购标志性的杰基尔岛俱乐部度假村 [20] - 公司认为在追求新投资机会方面具有显著竞争优势，包括能够比大多数买家更高效地运营酒店，通过集群运营产生规模经济带来额外成本节约，在酒店重建、改造以及独立或小品牌生活方式酒店方面具有独特优势，拥有众多运营商关系以及在行业内的高知名度和良好声誉 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏季旅游旺季休闲旅客回归且需求强劲，商务旅行也在回升，整体需求比90天前预期更强，但劳动节后休闲需求预计放缓，德尔塔变种对秋季旅游需求影响难以预测，目前未看到预订趋势或取消情况有明显下降 [6][9] - 预计2022年是强劲的复苏年，团体业务将健康发展，休闲需求将保持强劲，出境国际旅行可能仍受限，预计2022年不会出现价格折扣 [56] - 认为此次复苏将不同于以往，由于宏观经济基本面强劲，消费者储蓄和净资产创纪录，有强烈的旅游和度假需求，企业利润创纪录且有强烈的商务旅行需求，预计需求和房价将比之前预期更快恢复 [44] 其他重要信息 - 公司酒店运营团队在行业最严重低迷时期表现出坚韧、努力和创造力，在小时工短缺情况下，管理人员承担多项工作，公司管理层、董事会和股东对此表示感谢 [16] - 公司通过创建运营集群实现效率提升，多个市场的酒店高级职位进行集群，产生显著运营协同效应，每个集群酒店可节省数十万美元成本 [47][48] 问答环节所有提问和回答 问题1: 杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店2021年EBITDA预期较承保时的变化 - 杰基尔岛酒店预计远超2019年水平，底线预计增加150万美元以上；玛格丽塔维尔酒店目前预计比2019年水平少300万 - 350万美元，比承保时预期好约200万美元 [66] 问题2: 纽约市或前十大城市市场是否有吸引公司的收购机会，早期交易是否更倾向休闲度假村 - 公司对35个不同市场和美国48个州的可驾车到达的度假酒店持开放态度，投资将取决于资产可用性和吸引力，重点是能通过重建、重新定位、更换运营商和应用最佳实践及运营专业知识增加价值的资产；纽约市恢复到有意义的现金流需要时间，市场复苏缓慢，公司认为在纽约市找到合适交易的可能性很低，但不会完全排除；对于其他复苏较慢的大城市市场，如华盛顿特区和芝加哥，公司不确定是否会成为买家，但对现有资产的复苏感到满意 [68][69][72] 问题3: 如何看待当前度假村交易定价，对公司度假村估值有何影响 - 公司不评论其他交易，市场上可获取的资产呈杠铃状分布，一端是休闲快速复苏市场的度假村和城市酒店，另一端是郊区和二级市场的精选服务和违约酒店，公司对非商品属性的资产感兴趣；公司认为自己收购的杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店价格合理，具有独特性；总体而言，度假村可能以2019年价值或溢价交易，公司度假村因大量投资提升品质，房价增长高于市场，投资正在产生回报，公司将更新内部资产净值（NAV） [75][76][82] 问题4: 为何选择收购杰基尔岛酒店，该岛屿目的地长期吸引力何在 - 杰基尔岛注重自然、健康、户外活动和可持续发展，符合公司价值观，其独特历史和有限的未来开发计划具有吸引力；该岛距离杰克逊维尔70分钟车程，靠近I - 95，距离亚特兰大较近，适合休闲和小型团体战略规划会议 [87][88][90] 问题5: 2022年休闲旅游是否会表现不佳，劳动力瓶颈对度假村服务和客人满意度评分的影响 - 公司认为2022年休闲旅游将比今年更强，消费者旅游欲望强烈，经济状况良好，预计未来12 - 18个月休闲旅游将持续增长；由于公司对酒店的投资，客人满意度评分实际上有所上升，在难以提供与疫情前相同服务水平的市场，行业整体情况类似，公司未看到评分下降 [93][94][97] 问题6: 度假村费用和城市酒店便利设施收费情况，是否有客户抵制 - 公司已恢复之前有相关费用的酒店的客人便利设施、服务和产品及收费，抵制情况有限，与疫情前类似，在城市市场越来越被接受，公司调整了部分套餐以提供价值，平均捕获率更高，因为休闲客人占比高，对费用接受度好 [100] 问题7: 包含未计入ADR的其他费用后，ADR与2019年水平相比的百分比变化是否更高 - 是的 [101] 问题8: 城市酒店投资组合的利润率结构，当前受益于组合、房价还是入住率，未来与度假村投资组合相比如何恢复利润率 - 6月开放的城市酒店毛利润（GOP）利润率超过33%，2019年6月为47%，加上固定费用后，2019年固定费用占比11%，今年6月因收入减半多占比22%，EBITDA为14.8%，具有强大的经营杠杆；随着收入回升，包括休闲和商务旅行及团体业务增加，将迅速覆盖固定费用，实现更高利润率 [104][105] 问题9: 是否跟踪城市市场的RPI或ADR份额，房价上涨是市场因素还是公司获取份额及投资回报 - 公司跟踪相关数据，但未汇总，可后续提供更多细节；房价上涨部分是市场复苏因素，部分是公司对酒店进行改善和重新定位后获取的份额，不同酒店获取的份额不同，如L'Auberge酒店市场房价上涨50 - 75美元，而该酒店上涨250美元 [106][107][108] 问题10: 从旅游节奏看，后续业绩是否会逐季下降 - 预计8月和9月业绩将逐季下降，7月是本季度最佳月份；10月业绩将显著回升，9月犹太假期和劳动节后商务旅行将在下旬回升，10月是强劲的商务复苏月，从10月到年底业绩将持续改善，明年1月同比和环比可能都有显著提升 [112][113][114] 问题11: 对芝加哥酒店的看法，是否考虑退出；华盛顿特区学校团体对市场入住率的重要性，秋季是否有预订迹象 - 公司此前有离开芝加哥市场的意愿，目前市场情绪仍负面，但明年预计是不错的会议年，当前可能不是出售的最佳时机，甚至可能是周期性买入时机，除非有有吸引力的报价；华盛顿特区市场高度依赖联邦政府复工、史密森尼博物馆开放，7月底部分博物馆取消时间限制和门票要求将有助于休闲旅游复苏，学校团体通常住在郊区，若秋季来市区可能有助于提高入住率，市场真正需要的是政府、协会和商业团体回归 [116][117][120] 问题12: 正常情况下，酒店客房收入主要来自休闲还是商务，公司是否有意提高休闲客房收入占比 - 随着旧金山和纽约的酒店置换成杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店，休闲收入占比可能会增加一两个百分点，目前约为40%；玛格丽塔维尔酒店在商务会议较多的年份有大量团体业务，有增长团体业务的机会；公司采取机会主义方式，并非战略上倾向于休闲、东南部或度假村，而是关注有吸引力的风险调整后回报和能通过专业知识提升回报的资产 [124][125][127] 问题13: 让经理承担小时工职责的做法能否永久实施 - 公司无法一直维持目前的水平，但运营模式已考虑到经理（特别是中层经理）在业务淡季进行轮班工作，这是一项永久性的效率改进措施，有助于在复苏过程中提高利润率 [128] 问题14: 理想情况下，公司是否希望在各市场的投资组合更平衡，现在是否更难以合适价格收购度假村资产 - 未来几年可能会有更多市场多元化，但公司没有设定特定市场占比的战略，更关注最佳风险调整后回报；对于度假村定价，公司会寻找能发挥自身专业知识、看到他人未看到机会的资产，目前不认为市场估值已高到没有收购机会 [131][132][133] 问题15: 公司内部资产净值（NAV）情况，此前为提高可转债行权价支付的3800万美元价值是否上升 - 由于市场交易不足，公司此前未公布NAV，现在市场交易增多，有信心认为资产价值大幅上升，不仅是度假村，一些优质城市酒店也回到2019年价值或接近；随着时间推移，公司希望能公布NAV；可转债相关价值上升 [137][138][140] 问题16: 分布式或分散式劳动力对酒店业的影响，是否影响公司目标市场定义 - 分布式和灵活的劳动力将导致更多商务旅行，一些公司取消办公室后增加了会议和团建活动的频率；人们可以在酒店或度假村远程工作，这将促进旅游，而不是减少 [142][144][145] 问题17: 国际旅游重新聚焦美国对休闲旅游趋势的贡献 - 历史上国际旅游占公司业务的10% - 12%，现在美国游客不出国旅游和国际游客来美国旅游的影响相互抵消，不同市场情况不同，总体而言如果出入境开放程度相当，影响不大 [147][148] 问题18: 杰基尔岛和玛格丽塔维尔酒店如何考虑海平面上升风险，该风险是否已纳入承保 - 两家酒店海滩宽阔，物业远离水边，公司在选择物业时会考虑海平面上升影响，优先选择受影响较晚且能提供更好保护的物业；评估时会综合考虑气候因素，如风暴频率、建筑年龄和窗户等，这是投资和运营酒店时的重要考虑因素，会在承保过程和董事会层面进行讨论 [153][156][159]

Washington, D.C. 20549 FORM10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION | | | Name of each exchange on which | | --- | --- | --- | | Title of each class | Trading Symbol(s) | registered | | Common Shares, ...

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店总收入8320万美元，较2019年第一季度下降74.7%，但较2020年第四季度增长12.3% [9] - 酒店总费用9930万美元，较2019年第一季度减少58.5%；扣除财产税和保险等固定成本前的费用较2019年第一季度削减66.6% [10] - 一季度同店酒店EBITDA为负1610万美元，而2019年第一季度为正8940万美元；不过较2020年第四季度的负1910万美元有所改善 [15] - 调整后EBITDA在第一季度为负2500万美元，而2019年第一季度为正9050万美元；较2020年第四季度的负2790万美元有所改善 [18] - 调整后每股FFO降至负0.42美元，而2019年第一季度为正0.46美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅客是今年复苏的主要驱动力，一季度休闲业务表现良好，度假村是亮点，8家度假村一季度产生了1450万美元的酒店EBITDA，入住率41%，平均每日房价406美元，较2019年第一季度增长超93美元，涨幅30% [16] - 商务旅行在去年9 - 10月有初步复苏迹象，但在今年第一季度上半段因疫情等因素放缓，目前已开始有部分商务旅行回归，预计全年将逐步改善，9月初劳动节后可能会有较大增长 [38][39] - 一季度团体业务占总客房收入的10.2%，其中企业团体占比略超2%；2022年团体业务形势乐观，预订量虽较2018 - 2019年同期仍低28%，但团体费率较2018 - 2019年同期高出3.8% [41][43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2019年同期相比，1月每间可售房收入（RevPAR）下降83%，2月下降76.4%，3月下降70.2%，3月是自去年3月疫情开始以来表现最好的月份；预计第二季度RevPAR较2019年同期下降66% - 70% [12] - 1月总投资组合37家酒店开业，创收1940万美元；2月38家酒店开业，创收2600万美元；3月39家酒店开业，创收3810万美元；预计4月44家酒店开业，收入约4200万美元 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司决定加大再投资项目力度，2021年预计在投资组合中额外投入6000 - 8000万美元，总计投入7000 - 9000万美元，包括对加州德尔马的L'Auberge、旧金山的Hotel Vitale、西好莱坞的Grafton on Sunset等酒店的改造 [19][20][21] - 4月1日完成旧金山Sir Francis Drake酒店的出售，获得约1.576亿美元收益；自2020年第二季度以来，已完成约2.25亿美元的房产处置，计划将资金重新分配到新的投资机会中 [23] - 认为未来几年行业将有大量困境资产收购机会，公司具有运营效率高、规模经济、改造能力强、运营商关系多、行业声誉好等竞争优势 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫苗接种进展和被压抑的休闲旅游需求让公司对复苏路径更有信心和乐观，但商务旅行和团体需求仍远低于疫情前水平，危机尚未结束，但酒店行业趋势逐月改善 [8] - 预计第二季度将好于第一季度，不仅能实现酒店EBITDA为正，还能实现公司调整后EBITDA为正；希望在第三季度消除运营现金消耗并实现正的调整后FFO [48] - 认为2022年将是强劲的复苏年，团体业务将受益于被压抑的需求和重新预订的会议，休闲业务也将保持强劲，预计不会有大幅的价格折扣 [52][53] 其他重要信息 - 酒店运营团队面临各市场可用工人短缺的挑战，预计这一问题将在9月随着失业救济金到期、孩子返校和疫苗普及而改善 [11] - 公司有三个投资篮子，分别为5亿美元的新投资、最多5亿美元的酒店出售再投资（已出售约2.25亿美元）和1亿美元的其他投资 [81] - 公司续签了2亿美元的ATM计划，这只是一个资本工具，不一定会使用，目前公司有足够的流动性 [100] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对于像旧金山、纽约、洛杉矶等市场，若加州6月15日重新开放，公司是否有信心在今年第四季度获得城市许可举办全规模正常容量的团体活动，还是会存在临时的容量限制？ - 公司难以预测政府决策，许多市场在采取适当安全和清洁预防措施的情况下，酒店能够举办大型会议，但对于大型城市活动，在年底前不太有信心，这取决于疫情情况 [65] 问题2: 自上季度以来，公司实现酒店乃至企业现金流转正的时间大幅提前，且能在较低入住率下实现盈利，能否详细说明这在第三季度如何实现，特别是考虑到城市酒店入住率和ADR较低、度假村进入淡季、需求增加可能带来的员工配置需求对利润率和盈利能力的影响？ - 公司表示第三季度有可能实现盈利，但取决于健康状况的进展和商务旅行的回归；虽然佛罗里达度假村进入淡季，但西海岸其他5家度假村在第二、三季度进入旺季，房价会上涨，有助于维持平均房价；要实现公司盈亏平衡，每月需要比3月多1150 - 1250万美元的利润，预计需要两倍的收入，包括客房和其他收入；随着入住率上升，餐饮设施盈利能力增强，预计整体投资组合入住率达到40%左右，加上全年休闲业务强劲和商务旅行逐步增加，第三季度有可能实现盈利 [68][69][70] 问题3: 公司提到团体预订有所改善，商务散客也有适度增长，除了健康问题，是否听到企业在未来减少开支、利用过去一年未旅行但生产力仍较高这一情况的反馈？ - 公司看到的情况相反，企业在活动上的支出更多，对团体费率没有抵触，企业盈利时更愿意为员工提供福利，例如本月佛罗里达的一个激励团体在3天内餐饮花费3万美元 [73][74][75] 问题4: 关于Hotel Vitale的改造，考虑到其EBITDA自2015年达到峰值后持续下降，公司认为2500万美元的投资能否使其回到2015年1100万美元的水平，还是有望超越？ - 公司认为历史数据存在很多变量，Hotel Vitale受市场因素、运营商变更和物业未翻新等影响；预计改造投资将获得两位数的现金收益率，主要通过提高房价、一定程度的入住率和活动增加来实现显著利润增长，但这取决于未来几年市场情况 [77][78] 问题5: 公司当前豁免套餐中有5亿美元的无限制投资额度，可转换债券的转换是否会对此产生影响，未来是否有需要关注的事项？ - 可转换债券的转换没有影响，转换后公司少了5亿美元需要再融资的债务；公司有三个投资篮子，目前有足够的灵活性，银行也很支持，随着趋势改善，公司将更积极地寻找投资机会 [81][82] 问题6: 从人员配置角度看，入住率接近疫情前水平的度假村情况如何，客户是否因人员配置水平较低而受到影响；另外，旧金山唯一仍未开业的Villa Florence酒店情况如何？ - 度假村和其他市场一样面临劳动力回归的挑战，主要原因包括失业救济金、儿童未全时上学、员工照顾家人和对疫情的担忧等，预计秋季这些问题会缓解；目前行业正在从其他领域招聘人员；Villa Florence和Vitale情况类似，有改造计划且已购买FF&E，等待投资时机合适再开业 [87][88][91] 问题7: 关于之前提到的100 - 200个基点的长期利润率提升，在表现较好的市场（如那不勒斯）和受影响较大的城市市场中如何体现，劳动力问题如何影响这一前景分析？ - 公司认为不同类型的酒店都能从运营效率提高、技术应用和员工交叉培训等方面受益，劳动力问题是暂时的，不影响长期利润率提升的预期 [95][96][97] 问题8: 公司曾提交2亿美元的ATM计划，能否对此进行评论，以及该计划可能的用途？ - 该计划是之前到期计划的续签，只是一个资本工具，不一定会使用，公司目前有足够的流动性，更可能优先使用近期销售所得现金进行投资；该计划不会用于直接去杠杆，公司没有去杠杆问题，需要EBITDA恢复；选择此时提交是为了节省法律、审计和同意费用 [100][101][105] 问题9: 团体旅行恢复后，在一些关闭程度较高的市场，小型独立酒店是否会处于劣势，因为会议可能先填满主办酒店，减少对周边酒店的溢出效应？ - 公司认为很多人出于各种原因不愿意住在主办酒店，这一情况的改变是渐进的，对此没有担忧 [109][110] 问题10: 公司对收购困境资产机会仍很乐观，但目前看到的一些交易价格似乎较高，这是否改变了公司的看法？ - 公司认为目前看到的高价交易只是优质资产，市场上还有很多低价交易未被报道；贷款延期和流动性缺乏表明这将是一个多年的机会；公司收购资产更注重运营改善和增值，而非单纯的价格折扣 [113][114][115] 问题11: 与疫情前相比，如何看待当前的供需变量，能否估计关闭的酒店中有多少不会重新开业，以及之前库存中有多大比例在一段时间内缺乏竞争力？ - 公司认为在典型的复苏初期，新酒店建设交付较少，此次疫情导致一些酒店过时并退出市场，特别是城市市场的低端和旧套房产品可能会转为住宅；未来3 - 5年新供应很少，甚至可能为负，建设成本大幅增加也有利于行业运营和价值的恢复；由于经济强劲和消费者需求旺盛，此次复苏可能更快，但需要克服疫情影响恢复正常 [119][120][124] 问题12: 美国部分地区疫苗接种兴趣放缓，可能有相当比例的商务旅行者未接种疫苗，这对会议需求和明年确保活动正常进行所需的健康安全措施有何影响？ - 公司认为这不仅取决于人们是否接种疫苗，还取决于社区内病毒的传播情况；在病毒传播期间仍会有相关协议，希望病毒传播降至极低水平，人们能感到安全，无论是否接种疫苗 [127][128][129] 问题13: 一些专家预计秋季末至冬季（如感恩节至2月）会出现COVID季节性反弹，这是否会让公司担忧，是否在团体讨论中被提及，是否会影响1月的摩根大通会议？ - 公司表示由于没有经历过疫情，对病毒仍有担忧，难以预测；目前看到潜在客户和预订量增加，表明人们信心增强，但尚未达到疫情前正常水平；建议人们接种疫苗以控制疫情 [134][135][136] 问题14: 考虑到季节性风险，公司是否应尽可能将需求提前到夏季，而不是等待第四季度？ - 公司表示一直在努力争取尽可能多的需求，但客户会自行决定旅行和会议时间，公司无法强制 [137] 问题15: ESG运动开始关注商务旅行相关的排放问题，这是否在与企业的对话中被提及，公司未来几年如何看待这一问题？ - 公司认为这是一个需要了解的问题，一些大企业越来越关注其对业务的影响；相比酒店，航空公司可能更受影响，这可能导致更长的停留和旅行；目前还不清楚人们是否会因ESG减少旅行；公司重视ESG，正在采取更可持续的做法，并与利益相关者互动 [139][140][141] 问题16: 能否介绍一下Curator的情况，包括新合作伙伴签约进展、对其现状的看法，以及未来是否有海外拓展的可能性？ - 公司对Curator的发展速度和进展感到满意，通过与行业产品和服务合作伙伴签订有吸引力的主服务协议，正在建立更多的福利；发现可触达市场规模可能是之前预期的两倍多；目前专注于美国市场，但认为海外拓展有可能，同时也开始考虑将其扩展到独立餐厅领域 [143][144][146]