财务数据和关键指标变化 - 调整后EBITDA和调整后FFO均超出展望上限，运营费用降低抵消了低于预期的RevPAR增长，高于预期的业务中断收入、利息和税收节省进一步推动了底线财务结果 [20] - 同店总RevPAR微增0.6%，客房收入增长持平，非客房支出增长2.1% [24] - 同店EBITDA为1.107亿美元，符合第二季度展望范围，通过控制运营费用增长和降低财产税实现 [36] - 能源成本在第二季度同比增长8.8%，低于第一季度的18.3% [37] - 第二季度完成5250万美元的资本再投资，截至目前已投入超过7500万美元 [38] - 第三季度展望预计同店RevPAR与上年同期相比在-2%至1%之间，预计入住率上升，ADR略有下降 [52] - 7月同店RevPAR预计同比略有下降1% - 2%，全部因房价下降，入住率预计同比上升约4个百分点 [66] - 第四季度总营收进度比去年同期快35%，客房夜数增长超25%，ADR增长近8% [145] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商务旅行逐渐复苏，团体和散客需求改善使城市酒店受益，旧金山入住率攀升超13个百分点，华盛顿特区上升11个百分点，洛杉矶增长超9个百分点，芝加哥上升6个百分点，波特兰上升近3个百分点 [21] - 城市酒店也受益于休闲旅游的复苏，音乐会、体育赛事和节日带动了需求，同店城市RevPAR同比增长5% [22][23] - 散客收入同比下降2.3%，客房夜数大幅增加，但平均房价下降导致收入下降，度假村ADR下降主要因豪华套房和景观房销售减少以及团体周中入住率上升 [46][47] - 度假村ADR溢价较峰值回落约29%，但仍高于预期，自2019年以来度假村房价整体仍较高 [144] - 商务团体业务在第二季度持续复苏，团体客房夜数增长2.7%，ADR增长4.7%，团体总收入增长7.5% [62] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度行业酒店客房总需求明显趋于平稳，与去年同期相比，比较难度更大，因为去年第二季度受益于奥密克戎相关的重新预订 [42][43] - 预计行业供应增长在2027年或更晚才会恢复到1%的水平，第二季度行业供应增长仅为0.3% [62] - 7月行业入住率较去年同期有所提高，若该趋势持续，将好于上一季度 [45] - 圣地亚哥市场是公司近期最强劲的市场，市中心的四个物业完成重大重建，会议日程在下半年和2024年都非常好，且无新增供应 [166][167] - 旧金山市场经济基础强劲，是生命科学和风险投资的重要市场，政治环境向中间靠拢，安全和卫生状况改善，公司长期看好该市场，但已降低在当地的资产集中度 [181][183] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过出售城市物业来平衡休闲和商务需求板块，以实现风险调整后回报最大化，并利用出售所得资金回购普通股和优先股，同时降低债务 [41][72] - 公司对重新开发的物业制定全面的营销和推广计划，包括营销、公关、直销、数字媒体和促销活动等，以提高物业的知名度和吸引力 [30][31] - 公司预计未来几年财务结果将不受重大重建项目的干扰，且随着物业重新定位，有望在市场中获得更多份额 [87] - 行业竞争方面，公司认为自身重新开发和定位后的物业具有优势，而其他竞争对手可能因资金短缺而处于劣势 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为需求放缓主要是由于休闲旅客更倾向于出国旅行和邮轮旅游，而非宏观经济问题 [60] - 预计报复性旅游因素对今年需求的影响将在今年晚些时候和明年趋于正常化，公司已基本度过与去年奥密克戎相关的高基数影响 [44] - 第三季度预订取消和流失情况未出现明显增加，这是需求放缓的早期指标之一，目前情况良好 [48] - 预计第四季度将是今年除第一季度外增长最强劲的季度，若经济持续向好，Q4表现将更佳 [65] - 随着时间推移，公司成本增长将放缓，预计第四季度成本同比增长率下降最为明显，明年成本基础将更加正常化 [80][105] - 公司看好明年需求的持续复苏，特别是城市市场，预计部分出境游和邮轮旅游需求将回归国内，同时国际入境游也将继续恢复 [106][107] 其他重要信息 - 公司在第二季度完成9700万美元的物业销售，年初至今总资产销售额达到2.323亿美元 [56] - 公司以每股16美元的价格回购1600万美元的优先股，较面值折价36%，预计股份回购为每股净资产增加超过2美元 [57] - 公司拥有超过8.23亿美元的流动性，包括1.86亿美元现金和6.37亿美元可用信贷额度 [58] - 公司财产和意外险保费自6月1日起增加59%，每年增加成本930万美元 [67] - 公司预计LaPlaya海滩度假村俱乐部的修复和重新开放工作将在年底基本完成，目前部分建筑已恢复运营，入住率和平均房价表现良好 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待LaPlaya的EBITDA增长以及2024年与2023年的对比 - 公司认为LaPlaya整体EBITDA在2024年可能低于2023年，因为需要一个爬坡期，且存在一些收尾工作和季节性因素影响 [6][10] 问题: 如何看待酒店翻新周期和资本投入 - 公司会对每个资产进行评估，翻新工作质量较高，预计未来几年翻新活动对运营的干扰较小，资本支出可能在5000 - 6000万美元，且未来几年的资本支出将低于正常水平 [12][14][92] 问题: 如何提高翻新和升级酒店的知名度和客户教育 - 公司会制定全面的营销和推广计划，包括营销、公关、直销、数字媒体和促销活动等，还会进行参观活动，预计会花费大量资金用于销售和营销 [30][31][160] 问题: 如何看待利润率的未来走势 - 短期内利润率可能会受到人员配置和RevPAR结构变化的影响，但随着业务恢复正常和需求增长，预计第四季度利润率下降幅度将显著缩小，明年成本基础将更加正常化，利润率有望改善 [102][104][105] 问题: 如何解释商务散客复苏相对较慢的原因 - 可能是多种因素导致，包括企业办公要求的变化、部分需求永久流失以及被混合旅游或休闲旅游替代等，但公司城市市场工作日入住率仍有增长 [120][121][122] 问题: 如何看待市场的资本化率以及公司的购买决策 - 公司和买家在评估物业价值时不主要依赖资本化率，而是综合考虑多种因素，作为上市公司，在缺乏收益率的市场购买资产可能面临挑战 [125][126][128] 问题: 如何看待业务中断保险（BI）的未来情况 - BI金额取决于与保险公司的谈判结果，难以准确预测未来季度的具体金额 [141] 问题: 如何看待公司的资产负债表和债务再融资 - 公司拥有充足的现金储备，将用于应对2024年的债务到期问题，同时会与银行进行沟通，考虑偿还部分债务和延长部分债务期限，新债务的利率范围大致在SOFR加3.75% - 4.50% [150][151][163] 问题: 如何看待圣地亚哥市场的前景 - 圣地亚哥市场是公司近期最强劲的市场，市中心物业重新定位后有望获得更多份额，会议日程良好，预计未来几年EBITDA将显著改善 [166][167][171] 问题: 如何看待旧金山市场的未来发展 - 旧金山经济基础强劲，政治环境改善，安全和卫生状况好转，公司长期看好该市场，但已降低资产集中度，目前集团收入进度在下半年和2024年表现良好 [181][183][204] 问题: 如何量化泰勒·斯威夫特等明星效应对酒店业务的影响 - 明星效应对酒店业务有显著影响，如芝加哥在泰勒·斯威夫特演出期间RevPAR创历史新高，公司在相关市场也推出了促销活动 [184][185] 问题: 是否有费用的正常化运行率可供参考 - 公司目前尚未处于正常运营环境，无法提供稳定的利润率或费用运行率，建议通过预测收入和费用的增长率来构建模型 [189][190][193] 问题: 过去90天交易市场有何变化，买家兴趣如何 - 交易市场仍然具有挑战性，交易量下降主要是由于债务可用性和高成本问题，目前成交的多为高现金流的度假村或精选服务型酒店，投资者对市场的信心有所分化 [195][196][197] 问题: 2024年南佛罗里达冬季市场的房价趋势如何 - 目前该市场预订量较少，难以判断房价趋势，公司将进一步分析数据并进行沟通 [201][202] 问题: 旧金山市场的集团收入进度如何 - 2023年下半年集团收入进度显著上升，2024年上半年会议日程增加，预计集团预订将跟随会议日程，公司对该市场前景乐观 [204][207][208] 问题: 如何看待国际旅游的未来趋势 - 预计出境游的报复性旅游因素将在明年趋于正常化，因为出境游已充分恢复且成本上升，而国内机票价格下降，同时入境游仍有很大的恢复空间，特别是亚洲市场 [214][215][218] 问题: 阻碍国际入境游恢复的因素有哪些 - 主要包括签证办理的人员配置和等待时间问题，以及中美航线因俄乌战争导致的航线争议问题，行业和政府正在努力解决这些问题，国际入境游正在逐步恢复 [220][221][222]

酒店物业出售情况 - 2023年2 - 5月公司出售多家酒店，包括波特兰希思曼酒店4500万美元、芝加哥威斯汀密歇根大道酒店零售部分2730万美元、科勒德珊瑚阁酒店6300万美元、西雅图摩纳哥酒店6330万美元、西雅图葡萄酒酒店3370万美元[72] - 2023年确认酒店物业出售收益3020万美元，2022年无出售收益[94] 普通股回购情况 - 2023年公司按平均每股14.01美元的价格回购6498901股普通股[72] - 2017年7月27日，董事会授权最高1亿美元的普通股回购计划，截至2023年6月30日，该计划无可回购股份[114] - 2023年2月17日，董事会授权最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至2023年6月30日，该计划还有1.46亿美元的普通股可供回购[114] - 2023年上半年，公司在2017年和2023年回购计划下回购649.8901万股普通股，总购买价9100万美元，平均每股约14.01美元[114] 同店经营指标变化 - 2023年Q2末，同店入住率为73.2%，高于2022年同期的70.0%；6个月累计入住率为65.5%，高于2022年同期的59.2%[75] - 2023年Q2末，同店平均每日房价为307.64美元，低于2022年同期的322.05美元；6个月累计为302.02美元，低于2022年同期的311.82美元[75] - 2023年Q2末，同店每间可售房收入为225.25美元，略低于2022年同期的225.36美元；6个月累计为197.95美元，高于2022年同期的184.53美元[75] - 2023年Q2末，同店总每间可售房收入为343.66美元，高于2022年同期的341.45美元；6个月累计为305.00美元，高于2022年同期的278.09美元[75] 公司财务关键指标变化 - 2023年Q2公司净收入为4618.3万美元，高于2022年同期的2879.7万美元；6个月累计为2413.8万美元，而2022年同期亏损7141.9万美元[77][78] - 2023年Q2公司资金从运营为8047.0万美元，低于2022年同期的10125.3万美元；6个月累计为11007.4万美元，低于2022年同期的12103.0万美元[77] - 2023年Q2公司息税折旧及摊销前利润为13371.5万美元，高于2022年同期的11223.2万美元；6个月累计为19746.9万美元，高于2022年同期的9368.8万美元[78] - 2023年Q2公司房地产息税折旧及摊销前利润为11013.1万美元，低于2022年同期的12450.3万美元；6个月累计为16725.0万美元，略高于2022年同期的16694.2万美元[78] - 2023年第二季度总营收减少1320万美元，其中1120万美元源于不可比物业[79] - 2023年上半年总营收增加3450万美元，不可比物业减少490万美元[88] - 2023年上半年酒店运营费用增加5760万美元，不可比物业减少620万美元[89] - 2023年上半年经营活动净现金为1.202亿美元，2022年为1.426亿美元[107] - 2023年上半年投资活动净现金为1.353亿美元，2022年为 - 2.167亿美元[107] 公司物业及债务情况 - 2023年6月30日和2022年6月30日，公司分别拥有47处和54处物业及租赁权益[79] - 截至2023年6月30日，公司总债务面值达24亿美元[102] - 截至2023年6月30日，酒店、土地和融资租赁未来固定最低付款总额为18亿美元，2024年6月30日前需支付2090万美元[104] 公司其他业务收入情况 - 2023年确认业务中断保险收入2210万美元[95] 公司资本投资情况 - 2023年上半年，公司资本投资9770万美元用于重新定位和改善物业[113] - 2023年公司预计资本投资总额为1.45亿至1.55亿美元[113] 优先股回购计划情况 - 2023年2月17日，董事会批准最高1亿美元的优先股回购计划，可回购优先股的总清算价值为7.15亿美元，2023年上半年未回购优先股[116] 利率互换及债务利率影响情况 - 截至2023年6月30日，公司有总名义金额为10亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[119] - 截至2023年6月30日，公司总债务的22.4%（即5.365亿美元）受可变利率影响，利率变动0.1%，年度利息费用将相应变动约50万美元[120] 公司内部控制及风险情况 - 公司管理层认为披露控制和程序有效，本财季内部控制无重大变化[121][122] - 公司酒店业务面临索赔和诉讼风险，但目前无重大诉讼，日常业务相关诉讼预计不会对流动性、经营成果和财务状况产生重大不利影响[123] - 自2022年12月31日年度报告“风险因素”部分披露以来，风险因素无重大变化[123] 报告相关情况 - 报告提交了多项XBRL格式文件，包括合并资产负债表、合并经营和综合收益表等[131] - 报告日期为2023年7月27日[132] 2022年上半年资金使用情况 - 2022年上半年，公司循环信贷安排借款和还款分别为1.8亿美元和8000万美元，偿还其他债务2710万美元，支付优先股和普通股股息2530万美元[112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为6080万美元，同比增长30.9%；调整后FFO为2240万美元，调整后每股FFO为0.18美元，同比提高67.3% [5] - 若不计LaPlaya修复和五项重大重建项目的影响，同比收入、EBITDA和FFO会更高，这两个问题使调整后EBITDA和FFO减少约1100万美元，或每股约0.09美元 [6] - 第一季度同店RevPAR增长18.5%，非房收入增长34.4%，超出展望上限 [31] - 保险运营商第一季度已支付约810万美元业务中断收入，略高于预期；第二季度展望假设将获额外1000万美元业务中断收入 [11] - 预计出售Monaco Seattle和Seattle，净收益将用于减少净债务和潜在的股票回购 [14] - 自去年10月开始回购以来，已使用1.246亿美元回购850万股普通股，占当时已发行普通股的6%以上，平均股价为14.64美元，较NAV中值折价超50% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 城市市场入住率较去年第一季度增长超10个百分点或22.1%，ADR增长8.7%，同店RevPAR增长32.8%，但仍比2019年水平低19个百分点或25% [40][41] - 旧金山酒店同店RevPAR增长117.5%，入住率从26%升至46%，EBITDA从负240万美元增至350万美元 [32] - 华盛顿特区酒店同店RevPAR增长126.6%，入住率从27%增至53%，ADR增长13% [33] 度假村业务 - 同店基础上，度假村入住率增长6.6个百分点或12.1%，ADR下降11.7%，RevPAR同比下降1.1%；2023年第一季度同店ADR较2019年第一季度仍高出126美元或44% [43] - 度假村非房收入季度增长19.2%，主要因提价和团体需求恢复 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山、华盛顿特区、波特兰、西雅图和芝加哥市场同比增长强劲，旧金山受益于多个会议活动及企业和休闲需求改善，但仍未完全恢复 [7][8] - 圣地亚哥第一季度市场强劲，但受持续暴雨和两家酒店重建影响，Hilton Gaslamp入住率下降约9个百分点或17%，Solamar下降7.8个百分点或14%；Western Gaslamp入住率增长12个百分点或17%，Embassy Suites增长19.6个百分点或33% [19] - 基韦斯特是季度增长最弱的市场，RevPAR下降16.6%，主要因ADR下降15.5%和入住率下降130个基点，但ADR较2019年同期仍高出超37%，RevPAR高出22.1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续投资1.45 - 1.55亿美元用于2023年的资本改善计划，包括多个酒店的重建和重新定位项目 [37] - 出售表现不佳或风险调整后回报较低的资产，将收益用于减少债务和股票回购 [14][95] - 对部分酒店进行重新定位和升级，以提高房价、非房收入和投资回报率 [24][47] 行业竞争 - 高品质、位置优越的酒店资产仍受买家青睐，但酒店交易市场因债务市场和地区银行事件面临挑战 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业整体需求趋势近60天无变化，商务旅行持续复苏，会议需求恢复正常，国际入境旅游持续改善，欧洲接近疫情前水平，亚洲处于复苏初期 [16] - 尽管面临成本挑战，如工资、能源和保险成本上升，但预计今年晚些时候人员配置稳定后将有显著的经营杠杆，推动利润率和EBITDA增长 [21][45] - 预计未来几年行业供应受限，市场复苏后利润率将高于上一周期 [85] 其他重要信息 - 第一季度多个酒店和度假村受冬季风暴、暴雨和洪水影响，需求下降，约80间客房受损，多数预计5月中下旬恢复使用 [30] - 预计LaPlaya海滩别墅年底前修复并重新开放，已收到保险赔付约3500万美元用于修复和业务中断损失 [34][35] - 第二季度同店RevPAR预计增长1% - 4%，但重建项目预计将使其下降约150个基点，总收入减少约750万美元，调整后EBITDA减少约550万美元 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 工资成本压力情况 - 工资和福利增长今年预计在4% - 5%，因人员配置增加导致成本上升，经理层和普通员工情况相似 [52] 问题2: 保险成本增加情况 - 保险续约谈判困难，成本将显著上升，主要因全国风暴和通胀成本，此前因小型天气事件多次触及免赔额 [80][55] 问题3: 成本压力对利润率的影响 - 公司关注运营效率和利润，而非单纯的利润率；此前已从运营模式中削减100 - 200个基点的成本，未来行业复苏后利润率有望提高 [83][85] 问题4: 部分市场消费者行为变化 - 部分市场高端套房和房间需求较去年有所下降，整体需求仍健康；度假村团体需求增加，团体价格通常低于散客价格 [62][104] 问题5: 编剧罢工对洛杉矶市场的影响 - 短期影响不大，因多数未来3 - 6个月的制作已完成编剧；长期影响取决于罢工时长 [107] 问题6: 是否会继续出售城市资产及资产组合趋势 - 可能会出售部分城市资产，但需考虑市场可售性；目前资产组合中度假村占比从35%升至40%，未来将根据风险调整回报决定资产配置 [91][92] 问题7: 利用销售收益回购股票的决策因素 - 若经济显著放缓对经营业务产生负面影响，且股票反应不佳，将重新权衡收益用途 [96] 问题8: 3月城市市场表现超预期的原因及理想酒店和组合规模 - 3月主要是入住率增长，价格也有适度增长；出售资产是为了资本重新分配，目前将部分收益用于回购股票更具价值；公司流动性充足，无重大到期债务 [114][116][118] 问题9: 全年非房收入表现预期 - 预计非房收入将继续以高于RevPAR的速度增长，主要得益于提价和团体需求恢复 [141] 问题10: 西海岸度假村天气对非房收入的影响及工时增长预期 - 天气对业务有负面影响，但难以量化；目前员工数量仍少于疫情前，工时增长将取决于入住率提升 [142][144] 问题11: 2024年旧金山酒店预期及那不勒斯旅游市场前景 - 难以预测2024年旧金山酒店情况，会议局策略调整有挑战也有机会；那不勒斯市场有望在明年加速复苏，海滩修复项目正在进行 [145][130] 问题12: 度假村房价同比下降趋势及下半年重建项目影响 - 预计度假村房价短期维持现状，入住率有提升空间；下半年重建项目影响较小，2024年影响将进一步减轻 [131][135] 问题13: 若入住率提高5%，人员配置和利润率情况 - 入住率提高需增加人员配置，是一个逐步的过程；公司将根据市场情况谨慎决策 [154] 问题14: 西海岸市场吸引力排名及市场供需情况 - 公司根据风险调整回报评估市场，无特定市场偏好；未来三到五年多数市场供应增长受限，有利于行业发展 [155][160]

资产出售与回购 - 2023年2月22日至3月28日期间，公司出售三家酒店及零售组件，分别获4500万美元、2730万美元和6300万美元[68] - 2023年2 - 4月，公司回购3931112股普通股，平均价格分别为14.04美元和13.92美元[68] - 2023年第一季度公司回购2923978股普通股，总价4100万美元，平均每股约14.04美元，截至2023年3月31日，1亿美元回购计划剩余4600万美元额度[96] - 2023年2月21日，董事会批准最高1亿美元优先股回购计划，可回购优先股清算价值总计7.15亿美元[97] 同店业务指标 - 2023年第一季度，同店入住率为58.0%，高于2022年的48.5%；同店每间可售房收入为171.05美元，高于2022年的144.33美元[71] 财务关键指标变化 - 2023年第一季度，公司资金从运营为2960.4万美元，高于2022年的1977.7万美元[72] - 2023年第一季度，公司税息折旧及摊销前利润为6375.4万美元，高于2022年的 - 1854.4万美元[72] - 2023年第一季度，公司房地产税息折旧及摊销前利润为5711.9万美元，高于2022年的4243.9万美元[72] - 2023年第一季度总营收增加4770万美元，其中480万美元来自非可比物业[73] - 2023年第一季度酒店运营费用增加4000万美元，因可比物业需求和运营增加[74] - 2023年公司确认酒店物业出售收益660万美元，商业中断保险收入810万美元[76][77] - 其他运营费用增加250万美元，利息费用增加490万美元[78] - 2023年第一季度经营活动净现金为4620万美元，2022年同期为3880万美元；投资活动净现金为1.052亿美元，2022年同期为 - 2000万美元；融资活动净现金为 - 5710万美元，2022年同期为 - 1520万美元[89] 物业持有情况 - 截至2023年3月31日和2022年3月31日，公司分别拥有49处和53处物业及租赁权益[73] 资金状况与债务情况 - 截至2023年3月31日，公司现金、受限现金及高级无抵押循环信贷额度总计7.834亿美元，可满足短期现金需求[82] - 截至2023年3月31日，公司总债务面值为24亿美元，预计未来本金和利息支付总额为27亿美元，其中2024年3月31日前需支付本金4940万美元、利息1.048亿美元[84] - 截至2023年3月31日，酒店、土地和融资租赁未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2024年3月31日前需支付2090万美元[86] - 截至2023年3月31日，公司有280万美元未完成采购承诺，均将于2024年3月31日前支付[87] - 预计在2024年3月31日前及未来每年支付约4860万美元优先股股息和分配[88] 资本投资 - 2023年第一季度公司资本投资3450万美元，预计2023年总投资1.45 - 1.55亿美元[95] 利率互换与可变利率债务 - 截至2023年3月31日，公司有名义总额为8.4亿美元的利率互换协议，用于对冲无担保定期贷款的可变利率[102] - 截至2023年3月31日，公司总计7.015亿美元的债务（占总债务的29.2%）需支付可变利率，不包括已有效转换为固定利率的定期贷款安排下的未偿还金额[103] - 若公司可变利率债务的利率上升或下降0.1%，年度利息费用将分别增加或减少约70万美元[103] 内部控制与风险评估 - 公司管理层评估认为披露控制和程序有效[104] - 公司最近一个财季内，财务报告内部控制没有发生重大影响或可能重大影响内部控制的变化[105] - 公司目前没有重大诉讼，也没有已知的重大诉讼威胁[106] - 公司风险因素与2022年12月31日年度报告中披露的相比没有重大变化[106] 报告相关 - 报告附件包含以XBRL格式提交的多份文件，如合并资产负债表等[116] - 报告于2023年4月26日由首席执行官兼董事长Jon E. Bortz代表公司签署[117]

财务数据和关键指标变化 - 2022年调整后每股FFO为1.69美元，较2021年的负0.23美元大幅改善 [3] - 2022年调整后EBITDA为3.567亿美元，相比2021年的9980万美元有显著进步 [19] - 2023年1月同店RevPAR同比强劲增长49%，预计第一季度同店RevPAR比去年同期高15% - 18% [6] - 2023年第一季度同店EBITDA预计因飓风和重建工作负面影响1850万 - 2050万美元 [7] - 预计收到2022年第四季度业务中断保险赔付720万美元，已纳入第一季度展望 [9] - 董事会授权额外1.5亿美元普通股回购计划，加上之前未使用部分，共有2.24亿美元可用于普通股回购，还批准1亿美元优先股回购计划 [10] - 净债务占资产净账面价值的43%，假设7.5亿美元可转换债券在2026年末到期前转换为股权，债务占净账面价值将降至29% [11] - 净债务与估计的NAV之比为33% [28] - 75%的债务在2023年底前固定，63%在2024年内固定 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年集团收入增长29.1%，房价上涨7.2%；总客房收入增长21.3%，ADR上涨4.4% [32] - 2023年度假村预计总EBITDA与2022年大致持平（不考虑LaPlaya关闭影响） [33] - 2022年度假村EBITDA超过2019年预测改善范围（5500万 - 6000万美元）上限 [59] - 第一季度团体和散客预订量同比增长27.5%，ADR增长2.1%，总收入增长30.2% [58] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶、圣地亚哥和波士顿需求持续强劲，旧金山、芝加哥和华盛顿特区等恢复较慢的市场需求加速恢复 [4] - 旧金山1月因摩根大通医疗会议需求良好，与2020年相比，酒店需求达2020年水平的76.8%，ADR上涨9.7%，总收入约为2020年会议水平的84% [22] - 2023年各城市会议中心房间夜数同比增长，旧金山翻倍，波士顿增长37%，圣地亚哥增长25%，西雅图增长20% [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 自2020年以来，收购6家休闲度假酒店，花费超8.2亿美元，出售11家城市酒店，收入9.57亿美元，回收近30%的投资组合 [3] - 2023年计划投资1.45亿 - 1.55亿美元用于资本改进项目，包括多个重大重建项目 [24] - 从以城市沿海为主的投资组合转变为更平衡的商务和休闲细分的城市与度假村组合 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尚未看到宏观经济放缓的重大影响，但不认为行业不受经济周期影响 [14] - 预计第一季度业绩较受Omicron影响的2022年第一季度显著改善 [31] - 预计城市物业未来几年将恢复到2019年EBITDA水平 [16] - 长期来看，大规模投资计划将提升公司价值，但难以预测短期业绩 [30] 其他重要信息 - 加利福尼亚州降雨和波士顿寒冷天气影响旅行，造成约110万美元额外运营和资本支出 [21] - 飓风Ian导致酒店关闭维修，预计减少第一季度酒店收入2500万美元，同店EBITDA约1400万美元 [23] - 海滩已清理开放，海滩屋预计第四季度基本完成修复，已收到保险赔付2500万美元 [25] - 自2022年第四季度开始，用处置收益回购550万股普通股和100万股H系列优先股 [26] - 首席财务官Ray Martz和首席投资官Tom Fisher晋升为联席总裁 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年剩余三个季度Pebblebrook投资组合能否实现同比增长 - 若今年后期经济无重大放缓或衰退影响，预计第二、三、四季度业绩将超过去年，但需排除LaPlaya的影响，保险赔付将弥补其损失 [44] 问题: 招聘环境情况及未来职位空缺情况 - 管理、行政、销售和工程团队职位空缺与疫情前无太大差异，目前主要在客房和餐饮部门按业务量招聘小时工；第四季度招聘情况突然改善，此前一直较困难；第四季度有350万美元一次性奖金，建模时不应外推至未来季度 [75][76][78] 问题: 股票现状对2026年可转换债券转换及资本配置决策的影响 - 目前收益率曲线不具吸引力，但2026年还有很长时间，有多种手段应对；股票价格更多受短期情绪和经济周期影响，而非公司实际价值 [82][83] 问题: 高端和豪华度假村在入住率和房价方面的表现及客户预订差异 - 不确定高端和豪华客户在经济低迷时的消费反应，公司投资组合更偏向高端度假村，LaPlaya和L'Auberge吸引豪华客户，需观察市场表现 [86] 问题: 集团业务需求来源及分布情况 - 集团业务需求主要来自企业团体和协会团体；企业团体需求强劲反弹，协会团体需求也有增长；各酒店均受益，包括波士顿、圣地亚哥的酒店和大型度假村 [88][89] 问题: 公司如何考虑资本配置以实现风险调整后的最佳回报 - 会考虑在不同市场、资产类型和股票回购之间配置资本，主要驱动因素是为股东实现风险调整后的最佳回报，并考虑交易时间 [92][93] 问题: 公司投资组合估值中资本化率保持稳定的原因 - 酒店行业通常按每间客房价格和五年内部收益率交易，而非资本化率；公司对物业的大量投资提升了价值，但具体增值幅度由买家决定 [95][96] 问题: 表现不佳的城市市场和休闲市场的改善情况及预期 - 城市市场受疫情和生活质量问题影响，但目前正在改善，预计今年大部分增长来自城市市场；休闲市场中，预计基韦斯特表现较弱 [99][119] 问题: 保险成本变化情况及占比 - 预计保险成本上升，特别是财产险（P&C），一般责任险（GL）压力较小；全年财产险和一般责任险约占总运营成本的1.5%，即约2000万美元 [121][122] 问题: 2023年剩余时间EBITDA增长是否包括装修影响 - 即使有装修影响，仍预计实现增长 [115] 问题: 未来资产处置策略 - 评估资产处置时会考虑资本的其他用途、市场可售性和债务市场情况；目前大型会议酒店出售较困难 [116][117]

酒店投资与运营 - 公司拥有51家酒店，总计12,756间客房[7] - 公司主要投资于美国主要城市和度假区的酒店，重点是沿海主要市场和休闲目的地[8] - 公司主要在美国主要城市和度假胜地投资酒店和度假村，重点市场包括波士顿、芝加哥、洛杉矶、迈阿密、旧金山等[8] - 公司持有The Liberty, a Luxury Collection Hotel, Boston的99.99%控制权益，并已合并财务报表[18] - 公司酒店受季节性影响，通常第一季度收入、营业利润和现金流较低，第三季度较高，2022年已恢复历史季节性趋势[1] - 公司酒店需遵守《美国残疾人法案》(ADA)，目前认为酒店基本符合要求，无需大量资本支出[16] - 公司酒店受联邦、州和地方环境法规约束，可能需承担清理污染物业的责任，包括出售后[15] - 公司网站为www.pebblebrookhotels.com，所有向美国证券交易委员会(SEC)提交的报告均可免费获取[20] - 公司面临COVID-19疫情、旅行限制、酒店行业风险、融资和资本市场波动、第三方管理依赖等风险[4] 管理与合作 - 公司持有运营合伙企业99.3%的普通有限合伙单位[7] - 公司99.3%的普通有限合伙单位由公司持有，剩余0.7%由其他有限合伙人持有[7] - 公司通过灵活的管理合同与第三方酒店管理公司合作，以最大化投资回报[10] - 公司通过资产管理部门与酒店经理合作，监控和提升酒店运营[10] - 公司与五家行业领先的酒店运营商共同推出了Curator Hotel & Resort Collection，这是一个独立生活方式酒店和度假村的集合[10] - 公司通过灵活的管理合同与第三方酒店管理公司合作，以便在必要时更换运营商或重新定位物业[10] - 公司与五家行业领先的酒店运营商共同推出了Curator Hotel & Resort Collection，这是一个全球独立生活方式酒店和度假村的集合[10] - 公司目前雇佣58名全职员工，无员工加入工会，但部分酒店管理员工属于工会并受集体谈判协议约束[19] 财务与融资 - 公司计划通过发行普通股和优先股以及债务融资来支持长期增长[11] - 公司可能使用运营合伙企业的有限合伙权益作为购买酒店的部分对价[12] - 公司已选择作为REIT纳税，需每年分配至少90%的REIT应税收入[17] - 公司计划通过发行普通股和优先股以及债务融资来支持长期增长，债务包括无担保信用额度、定期贷款、可转换债务、无担保票据和由酒店物业担保的抵押债务[11] - 公司预计使用股权和债务发行的净收益以及物业销售资金来资助未来的收购、物业重建、投资回报计划和营运资本需求[12] 竞争与市场 - 公司在酒店投资机会上与机构投资者、私募股权投资者、其他REITs和国际所有者竞争[13] - 公司面临来自机构投资者、私募股权投资者、其他REITs和国际所有者的竞争，这些实体可能拥有比公司更强的财务资源[13] 战略与投资 - 公司可能进行酒店的全面或部分再开发、翻新和重新定位，以提升财务表现[10] - 公司可能进行全面或部分的重建、翻新和重新定位，以最大化酒店和度假村的财务表现[10] - 公司可能考虑收购由酒店或度假村物业担保的未偿还债务，如果回报有吸引力或在短期内可以取得物业所有权[10] - 公司通过战略性资本投资计划，如扩建、翻新、技术升级和能源效率改进，来增强酒店的盈利能力[10] - 公司专注于“高档”酒店行业，目标市场具有进入壁垒，预计长期内房间需求和日均房价（ADR）增长将超过全国平均水平[8]

运营趋势 - 11月同店入住率为59%，低于2019年11月的78%；同店每间可售房收入较2019年同期下降12%，平均每日房价上涨16%，息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降38%[9] - 12月前两周需求显著回升，但假期前剩余时间酒店需求低于预期，主要因商务旅行需求回升缓慢[11] - 公司城市市场表现优于去年四季度，但11月较2019年四季度有所疲软；西海岸度假村需求趋势好于东南部度假村[16] 展望调整 - 公司调整2022年第四季度展望，净收入预计在-3.99亿至-3.59亿美元之间，调整后EBITDAre预计在5.2亿至5.6亿美元之间[14] - 同店每间可售房收入预计在173至175美元之间，较2019年下降7% - 8%，较2021年增长25.2% - 26.6%[14] 债务情况 - 2022年末固定利率债务为190亿美元，占比79%；2023年末为140.24亿美元，占比58%[31] - 截至2022年10月13日，当前债务总额为240.15亿美元，固定利率债务占比79%，加权平均利率2.7%；浮动利率债务占比21%，加权平均利率6.2%[33] 其他事项 - 公司继续对佛罗里达州那不勒斯的LaPlaya海滩度假村及俱乐部进行重大维修和修复工作，部分区域计划于2023年第一季度重新开放，度假村预计2023年晚些时候完成修复，已协商获得2500万美元保险赔款用于修复工作[12] - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，投资者应谨慎考虑相关风险[2]

财务数据和关键指标变化 - Q3总营收超预期，虽受飓风伊恩影响，但调整后EBITDA超Q3展望上限150万美元，调整后每股运营资金为0.66美元，超展望上限0.01美元 [5][7] - 同店每间可售房收入（RevPAR）超2019年Q3的1.3%，7月和9月的同店RevPAR、总营收和酒店EBITDA均超2019年同期 [8] - 平均每日房价（ADR）较2019年Q3上涨20%，其中度假村ADR上涨57%，城市酒店ADR上涨8.3%，非客房收入每间入住客房上涨23.3%，总营收每间入住客房上涨21% [9] - Q3入住率为72.7%，仅恢复至2019年的85%，度假村入住率为69.3%，恢复至2019年的88%，城市入住率为73.3%，恢复至2019年的83% [10] - 同店酒店EBITDA为1.309亿美元，恢复至2019年Q3的96.8%，酒店EBITDA利润率为32.4%，较2019年的34.3%低192个基点 [10][11] - 预计Q4 RevPAR较2019年下降3%至持平，较2021年Q4上涨32%至36%，调整后EBITDA较2019年Q4下降30%至38%，较2021年Q4上涨45%至63% [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 城市酒店业务中，除迈阿密外，其他城市市场Q3的RevPAR表现均优于Q2，Q3城市RevPAR较2019年Q3下降10.1%，较Q2的17.7%缺口有显著改善 [20] - 度假村业务中，7家自2010年持有的度假村酒店净营业收入（NOI）年均复合增长率约为8% [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场在Q3是复苏强劲的市场之一，Dreamforce大会对9月整体业绩有积极影响，且明年会议日程较今年有所改善 [21][23] - 圣地亚哥市场在Q3凭借活跃且成功的全市会议日程取得强劲进展 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是使投资组合在商务和休闲业务间更平衡，目前已接近50 - 50的水平，未来不会因潜在衰退出售度假村资产，会继续将部分城市市场的资金重新配置到其他地方 [44] - 公司预计通过对度假村和城市酒店的改造升级，在未来几年实现更高的利润率和现金流回报，如对旧金山Hotel Vitale的改造，预计稳定后能实现15%以上的现金收益率 [26] - 公司认为行业复苏的顺风因素，如商务、休闲和国际入境旅游的持续恢复，以及供应增长的下降，将有助于缓解经济放缓的压力 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未看到旅游需求放缓迹象，但会密切关注预订、取消、活动水平、企业差旅政策和整体支出等情况 [6] - 预计第四季度商务旅行趋势将继续改善，未看到需求、未来预订速度或房价的回调，也未看到取消率的增加或企业差旅政策的重大变化 [30] - 认为行业复苏的顺风因素将有助于缓解经济放缓的压力，预计Q4业绩与此前预期一致，尽管对经济放缓的担忧加剧，但对Q4表现的预期未改变 [32][35] 其他重要信息 - 2022年资本改善计划预计投资1 - 1.1亿美元，其中超8000万美元用于多个投资回报率（ROI）再开发项目，预计未来2 - 3年改造后的酒店和度假村稳定后能产生10%或更高的现金回报 [12] - 飓风伊恩对公司东南部物业造成影响，9月酒店收入减少约200万美元，其中大部分损失在那不勒斯的LaPlaya度假村 [6] - 预计LaPlaya度假村的修复和清理成本在1500 - 2500万美元之间，业务中断保险将覆盖损失，但有170万美元的免赔额 [15] - 基韦斯特的Southernmost Beach Resort遭受风灾和水灾损失，预计财产损失在700 - 900万美元之间 [15] - 那不勒斯的Inn on Fifth和市中心预计需150 - 250万美元的修复和清理工作，目前已接近完成 [16] - 因飓风伊恩对LaPlaya和Southernmost的影响，公司计提了约1290万美元的财产资产减值，但预计通过财产保险计划覆盖，除这两个度假村共790万美元的财产和意外险免赔额外 [16] - 本季度出售了三家酒店，分别位于旧金山、波特兰和费城，产生了1.839亿美元的销售收益，年初至今已出售四家酒店，产生了2.609亿美元的销售收益 [17] - 成功完成了20亿美元的所有信贷安排和定期贷款再融资，延长了债务到期日，增加了6.5亿美元的无担保循环信贷额度，且债务价格与疫情前相同，截至2024年10月前无重大债务到期 [17] - 公司79%（即19亿美元）的可转换债券债务为固定利率，约5亿美元为浮动利率债务，加权平均利息成本为3.2%，目前拥有约1.2亿美元现金，6.5亿美元信贷额度未使用，自第二季度末以来已偿还约1.27亿美元债务 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 那不勒斯的酒店恢复稳定运营需要多长时间？ - 公司表示难以预测，但认为恢复会比较快，因为该市已在清理海滩，目标是尽快开放海滩，且那不勒斯有固定的客源，预计他们会很快回来 [37][39] 问题2: 是否注意到会议策划者的行为有变化，表明他们对衰退的担忧？ - 公司表示未看到这种变化 [40] 问题3: 目前对投资组合重新定位的战略是否会因潜在衰退而改变？ - 公司表示不会改变，目标是使投资组合在商务和休闲业务间更平衡，目前已接近该水平，不会因潜在衰退出售度假村资产，会继续将部分城市市场的资金重新配置到其他地方 [44] 问题4: 如果未来一年出现衰退，商务散客和休闲散客业务哪方面更脆弱？ - 公司认为难以预测，因为每次衰退情况不同，此次衰退可能不会以就业为导向，且可能对市场低端人群影响更大，同时消费者对体验消费的需求增加，可能使行业受衰退影响小于以往，此外，由于过去两年半团体会议缺乏，企业有让员工聚集的需求，因此不确定团体业务是否会像以往衰退时那样首先受到影响 [45][48] 问题5: 自2010年持有的7家度假村酒店NOI年均复合增长率约8%，未来是否可重复？是否会寻求更多此类资产？ - 公司认为消费者对体验消费的需求增加，以及部分企业倾向在户外或度假村开会，使休闲业务有长期积极趋势，因此对休闲客户有一定偏好，但整体商务旅行趋势预计不会有太大变化，会根据市场情况和资产估值进行资本配置 [55][56] 问题6: 排除LaPlaya的影响，公司对2023 - 2024年5亿美元酒店EBITDA的估计有多自信？多久能实现？ - 公司表示对实现该目标有信心，因为度假村今年预计比2019年多产生约6000万美元的收益，且随着入住率回升，由于业务固定成本高，利润率应会提高，但认为到明年年底实现有难度，因为一些项目刚完成，需要时间重新获得市场份额，同时不确定宏观环境对业务的影响，但供应增长下降是有利因素 [59][61] 问题7: 公司目前是否有更多资产待售？如何看待当前的资本优先事项？ - 公司表示今年预计是净卖家，有额外资产在市场上待售，出售意愿取决于资产价值，对出售所得资金的使用将取决于当时的市场环境和资产估值 [66] 问题8: 公司目前更倾向于偿还债务还是回购股票？ - 公司表示这取决于市场情况，目前对债务状况感到满意，资产负债表强劲，利息成本低，大部分债务为固定利率，债务与EBITDA比率与疫情前相近 [67] 问题9: 如何看待利用潜在的困境资产购买机会？如何调整资产负债表以把握这些机会？ - 公司表示会采取机会主义方法，在困境中寻找购买心仪资产的机会，而不仅仅是利用困境，同时会考虑股票估值等因素来进行资本配置 [69] 问题10: 全年指导范围下调1000万美元是因为减少项目范围还是将项目推迟到明年？对纽波特资产明年的初步看法如何？ - 公司表示这是时间问题，而非项目范围变化，如果资金投入低于预期，可能会在明年第一季度投入，对于纽波特资产，今年主要进行规划，包括投入递延资本维护和重新定位物业，升级工作预计在2023 - 2024年冬季进行 [74][75] 问题11: 第三季度城市市场的改善是由休闲还是商务旅行驱动的？ - 公司表示城市市场的企业散客业务已达到或超过2019年水平，团体业务也有所增加，主要是商务团体，同时周中入住率有所上升，因此可以确定商务旅行和城市业务有所增加 [80][81] 问题12: 度假村明年休闲RevPAR增长的增量来源是什么？房价前景如何？ - 公司认为度假村的复苏主要来自节日和市场活动的回归，以及消费者参与大型活动的意愿增加，更重要的是团体业务的回归，团体业务将增加入住率，虽然团体业务的房价低于休闲业务，但会对RevPAR和餐饮等其他收入产生积极影响，预计2023年整体投资组合的团体收入同比增长约14%，其中约一半来自房价上涨，度假村房价较今年上涨约6% - 7% [88][89] 问题13: 公司的股息政策如何？未来展望如何？ - 公司表示根据目前的展望，2023年将有大约1亿美元的净运营亏损（NOLs），如果没有重大宏观变化，预计在2023年下半年可能需要支付股息，因为NOLs将用完且有正收入，若假设处于2019年的运营水平，预计每股股息约为1美元 [91][93] 问题14: 如何看待第四季度城市复苏和休闲季节性回归的相互作用？为什么城市业务没有进一步提升？ - 公司认为有三个原因，一是10月上旬飓风在LaPlaya之外有小影响，导致一些酒店取消预订；二是第四季度城市市场有一些再开发项目开始；三是市场恢复正常模式，一些城市第四季度的会议日程不如第三季度好 [97][98] 问题15: 近期城市入住率似乎趋于平稳，这是否是终点？是否有其他因素能改变企业行为？ - 公司认为这不是终点，目前正进入商务旅行的季节性放缓期，且节假日有负面影响，但从企业方面看，一些城市的企业散客业务正在恢复到2019年水平，预计随着时间推移，不同城市市场将继续改善，同时航空公司运力不足也是商务旅行的限制因素，但随着航空公司培训更多飞行员，运力有望恢复 [101][102] 问题16: 第三季度是否有费用压力上升？目前和2023年预算过程中情况如何？城市和度假村酒店在费用方面是否有差异？ - 公司表示能源是持续的压力，其他通胀成本如劳动力和投入成本在年内已进行战略调整，目前同比压力可能较小，但投入成本仍居高不下，此外，公司有过去几年的物业税评估索赔，预计会有显著节省，但需要时间解决；度假村费用可能上升更多，因为度假村所在地区竞争激烈，而城市酒店费用在很多情况下受工会合同影响更固定，同时H - 2B和J - 1项目的回归以及政府批准增加H - 2B名额将有助于行业，特别是季节性度假村 [106][109] 问题17: 对2023年科技行业差旅预算的预期如何？ - 公司表示这可能更适合问品牌方，公司看到科技行业差旅近期有较快增长，可能与他们返回办公室的努力有关，市场上主要在旧金山、西雅图和圣莫尼卡等地能看到这种情况，同时科技行业在疫情后旅行需求恢复较慢，近期才开始回升 [112][116] 问题18: 波士顿和芝加哥的两家威斯汀酒店今年预计表现如何？未来几年的复苏情况如何？ - 公司表示波士顿科普利广场威斯汀酒店的EBITDA与2019年接近，上下浮动100 - 200万美元，房价较2019年显著上涨，明年团体预订情况良好，房价较2019年上涨约5%；芝加哥密歇根大道威斯汀酒店复苏较慢，EBITDA仍较2019年下降40% - 50%，但夏季和秋季商务散客和团体业务有不错的复苏 [117][119] 问题19: 如果没有飓风影响和改造干扰，第四季度同店RevPAR指导会是多少？ - 公司表示关于第四季度与第三季度的比较，第三个因素与会议日程有关，而不是季节性，目前没有10月飓风影响的具体数据，预计两周后从物业团队获得，同时不确定2019年哪些物业有再开发影响 [123] 问题20: 公司内部净资产价值（NAV）估计下调的原因是什么？交易市场情况如何？各市场价值有何变化？ - 公司表示持续评估每个物业的价值，考虑市场情绪、债务资本市场、股权流动、交易情况等因素，上季度债务资本市场挑战增加，债务资本成本上升、可用性下降，影响了杠杆买家和市场价值，但市场对复苏的信心增强对价值有一定缓解作用，最终公司投资组合资产价值减少约3.3亿美元，即每股约2.5美元，目前NAV范围为27.50 - 32.50美元 [130][133] 问题21: 随着入住率回升，费用接近固定点的程度如何？从现在起费用的走势如何（不考虑CPI相关成本增加）？ - 公司表示并非所有费用都会固定，仍有与劳动力和材料相关的边际费用，但收入规模很重要，当有完整团队和固定费用（如保险、税收等）时，随着入住率和总收入基础的提高，每美元的利润会改善，边际利润会比之前季度更好 [135]

酒店物业收购 - 2022年5月11日，公司以1.56亿美元收购佛罗里达州那不勒斯的Inn on Fifth[134] - 2022年6月23日，公司以1.74亿美元收购罗德岛纽波特的Newport Harbor Island Resort[134] 酒店物业出售 - 2022年6月28日，公司以7700万美元出售加利福尼亚州旧金山的The Marker San Francisco[137] - 2022年8月2日，公司以8000万美元出售宾夕法尼亚州费城的Sofitel Philadelphia at Rittenhouse Square[137] - 2022年8月25日，公司以7100万美元出售加利福尼亚州旧金山的Hotel Spero[137] - 2022年9月14日，公司以3290万美元出售俄勒冈州波特兰的Hotel Vintage Portland[137] 同店运营指标变化 - 2022年第三季度，同店入住率为72.7%，2021年同期为54.9%；2022年前九个月，同店入住率为63.4%，2021年同期为39.8%[137] - 2022年第三季度，同店平均每日房价为320.53美元，2021年同期为290.71美元；2022年前九个月，同店平均每日房价为313.89美元，2021年同期为271.54美元[137] - 2022年第三季度，同店每间可售房收入为232.99美元，2021年同期为159.70美元；2022年前九个月，同店每间可售房收入为199.06美元，2021年同期为108.05美元[137] 公司净亏损与资金营运能力变化 - 2022年前九个月，公司净亏损4.5114亿美元，2021年同期净亏损1.4355亿美元；2022年前九个月，公司资金营运能力为2.14291亿美元，2021年同期为 - 2812.2万美元[142] 总酒店收入变化 - 2022年9月30日止三个月，总酒店收入增加1.779亿美元，其中4830万美元来自非可比物业，其余主要因休闲旅游需求增加及商务和团体预订有所恢复[145] - 2022年9月30日止九个月，总酒店收入增加5.865亿美元，其中1.47亿美元来自非可比物业，其余主要因休闲旅游增加及商务和团体预订有所恢复[145][154] 总酒店运营费用变化 - 2022年9月30日止三个月，总酒店运营费用增加1.035亿美元，其中2880万美元来自非可比物业，其余主要因可比物业恢复运营和需求回升[146] - 2022年9月30日止九个月，总酒店运营费用增加3.263亿美元，其中8540万美元来自非可比物业，其余主要因可比物业恢复运营和需求回升[155] 减值损失与出售酒店物业收益变化 - 2022年确认1.29亿美元减值损失，与飓风伊恩造成的损害有关，2021年无减值损失；九个月内，2022年确认8.61亿美元减值损失，2021年为1490万美元[149][159] - 2022年出售酒店物业收益为620万美元，2021年为20万美元；九个月内，2022年为620万美元，2021年为6470万美元[150][160] 公司总债务情况 - 截至2022年9月30日，公司总债务面值达24.28201亿美元，包括定期贷款、可转换优先票据等[170] - 若行使债务协议中所有展期选择权，截至2022年9月30日未偿还债务的未来本金和利息支付总额将达26亿美元，其中2023年9月30日前需支付本金6170万美元和利息8790万美元[171] 酒店、土地和融资租赁付款情况 - 截至2022年9月30日，酒店、土地和融资租赁的未来固定最低付款总额为18亿美元，其中2023年9月30日前需支付2070万美元[177] 公司现金及资金需求情况 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物、受限现金和高级无抵押循环信贷额度可用金额总计8.085亿美元，加上持续运营产生的现金，足以满足短期现金需求[167] 未完成采购承诺 - 截至2022年9月30日，公司有700万美元未完成采购承诺，将于2023年9月30日或之前支付[178] 优先股股息预计 - 公司预计未来12个月及之后每年为优先股支付约5000万美元股息[179] 经营、投资、融资活动净现金变化 - 2022年前九个月经营活动净现金为2.544亿美元，2021年同期为4430万美元[181] - 2022年前九个月投资活动净现金为 - 6660万美元，2021年同期为1110万美元[182] - 2022年前九个月融资活动净现金为 - 6990万美元，2021年同期为 - 900万美元[183] 公司资本投资情况 - 2022年前九个月公司资本投资6830万美元，预计2022年总投资1 - 1.1亿美元[186][187] 股票回购与发售计划额度 - 截至2022年9月30日，1.5亿美元普通股回购计划剩余5660万美元额度，2亿美元“按市价”发售计划剩余2亿美元额度[188][190] 公司借贷、偿还债务及股息支付情况 - 2022年前九个月，公司借贷和偿还1.8亿美元循环信贷，偿还2770万美元其他债务，支付3880万美元优先股和普通股股息[190] 利率互换协议与债务利率影响 - 截至2022年9月30日，公司有10亿美元利率互换协议对冲无担保定期贷款可变利率[194] - 截至2022年9月30日，公司5.282亿美元债务（占总债务21.8%）受可变利率影响，利率变动0.1%，年利息费用变动约50万美元[195]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.72美元，比预期上限高出0.09美元，达到2019年第二季度AFFO的83%，而去年第一季度为负0.10美元每股，仅为2019年第一季度的23% [6] - 第二季度同店每间可售房收入（RevPAR）恢复至2019年第二季度的95%，入住率下降20%，平均每日房价（ADR）同比2019年第二季度上涨18.7%，每间入住客房的非房收入增长25.1%，每间入住客房的总收入增长20.8% [7] - 同店酒店收入恢复至2019年水平的96.9%，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）恢复至2019年第二季度的94.7%，为疫情以来与2019年相比最好的季度 [8] - 调整后EBITDA攀升至1.288亿美元，恢复至2019年第二季度的83.8%，比第二季度预期上限高出1030万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 城市酒店业务 - 第一季度入住率为45%，4月和5月升至65%，6月进一步升至72%，7月预计入住率达70%以上 [9][10] - 第二季度工作日入住率从第一季度的43.4%升至66.9%，仍比2019年低约20个百分点；周末入住率从第一季度的54.4%升至73.3% [12][13] - 第二季度城市酒店同店房价从第一季度的234美元迅速增长22.2%至286美元，城市市场整体ADR超过2019年第二季度19美元或7.2% [14][15] 度假村业务 - 第二季度入住率为71%，较2019年第二季度的78%仅下降7个百分点，较第一季度有显著改善 [14] - 第二季度ADR为427美元，较2019年第二季度增长54%，较去年第二季度增长16% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 从第一季度到第二季度，波士顿入住率从68%提升至87%，圣地亚哥从61%提升至78%，费城从46%提升至72%，芝加哥从28%提升至66%，西雅图从31%提升至64%，华盛顿特区从27%提升至63%，旧金山从24%提升至50% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2022年投资1 - 1.2亿美元用于资本改进项目，约8000万美元用于多个预期回报率达10%以上的项目 [24] - 公司在5月和6月分别收购了佛罗里达州那不勒斯的Inn on Fifth和纽波特的Gurney's Newport Resort & Marina，收购价格分别为1.56亿美元和1.34亿美元 [25] - 公司积极推进处置计划，6月完成出售旧金山The Marker，售价7700万美元，还签订了三份出售协议，涉及三家城市酒店，总售价1.839亿美元，预计第三季度完成交易 [27] - 公司将继续调整投资组合，实现休闲和商务客户的50 - 50平衡，通过出售城市酒店和收购休闲度假村来优化组合 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为酒店行业具有强大的韧性，每次衰退后都能恢复并创下收入和利润新高，此次复苏也证明了这一点 [30][32] - 由于供应受限，行业和公司有很长的增长空间，预计供应受限环境将持续4 - 5年，无论经济是否放缓，公司都有望创下新纪录 [33][34] - 公司对未来业务持乐观态度，认为市场对公司的估值与实际价值存在较大差距 [57] 其他重要信息 - 公司已退出与银行集团的契约豁免期，这是公司复苏的重要里程碑，增强了资产负债表和运营灵活性 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑股息、2023年债务到期和股票回购，以及资产处置情况 - 股息更多是2023年的考虑事项，取决于当时的经济前景和其他销售情况 [61] - 对债务到期情况有信心，将像过去一样与银行集团合作进行延期，目前银行对酒店行业的态度积极 [62][63] - 公司将用资产处置资金为今年的收购提供资金，之后用于减少债务，再根据市场环境和股价评估股票回购，董事会已授权1.5亿美元的股票回购 [65][66] 问题2: 2023年冬季温暖气候休闲市场的房价是否会高于通胀或运营成本水平 - 南佛罗里达第一季度的房价在散客和团体方面都有显著上涨，公司对明年整体房价上涨有信心，特别是度假村的团体房价有望大幅提高 [70][71] 问题3: 酒店行业是否像电商行业一样经历疫情后的高峰并将回归正常 - 公司认为酒店行业目前尚未达到2019年的需求水平，特别是商务和国际旅行方面，未来将向更高需求水平恢复，供应受限将推动房价上涨 [79][80] 问题4: 第三季度展望的保守程度以及主要影响因素 - 8月因学校开学等因素，入住率预计较7月下降3 - 4个百分点，9月随着商务旅行恢复，情况将改善 [85] - 7月有5个周末，而2019年只有4个，8月情况相反，且9月劳动节较晚、有犹太节日，影响商务旅行恢复，公司展望较为谨慎，但预计第四季度将超过2019年 [87][88][90] 问题5: 出售城市酒店的相关情况以及对城市和休闲市场的看法 - 目前无法提供出售酒店的具体市场和物业信息，交易完成后会公布 [94] - 出售城市酒店和收购度假村是为了实现投资组合中商务和休闲旅行的50 - 50平衡，降低风险 [96][97] 问题6: 交易市场定价情况以及房地产税展望 - 交易市场定价因市场和资产而异，部分城市市场可能有1% - 5%的价格影响，整体而言，运营恢复的信心与债务成本上升相互作用 [104][107] - 公司将积极上诉不合理的房地产税账单，不同城市情况不同，部分城市如芝加哥可能面临挑战，而加州受相关法规影响较小 [109][110] 问题7: 明年利润率预期以及工资和福利压力情况 - 预计明年入住率和房价都将继续恢复，特别是城市市场，利润率将随着供应受限而继续改善 [114][115] - 公司提醒不要过度关注月度数据，非房收入增长对EBITDA有积极贡献 [116][117] - 工资增长主要集中在小时工类别，特别是客房和厨房岗位，整体工资增长约5%，部分城市受合同影响较小 [120] 问题8: 城市市场剩余的恢复空间能否抵消休闲市场的价格正常化 - 度假村市场已实现结构性提价，价格不会回落，且需求仍有恢复空间，特别是团体业务，将带来更多收入和利润 [125][126] - 城市市场如旧金山和华盛顿特区的房价已超过2019年，随着入住率进一步恢复，仍有定价空间 [128] - 资产处置从2022年和未来一年的角度来看都是净增值的 [130] 问题9: 下半年和2023年团体业务的预订情况以及是否会通过提高团体业务来抵消散客市场疲软 - 下半年团体业务预订价格较去年上涨3% - 5%，第二季度团体和散客的总预订收入超过2019年同期 [137][138] - 公司有足够空间承接团体业务，将在保证价格和利润的前提下推动团体业务增长 [136]