UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 27-1055421 (State of Incorporation or Organi ...

投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，营销和运营策略更灵活，需求增长高，资产销售倍数高，经营表现好[10][23] - 多元化投资组合分布在关键门户城市和度假市场，具有地理和运营商多元化优势[10][63][68] - 采用前卫设计、资产管理和资本配置方法，能产生卓越回报，注重环保和社会责任[74][78] - 受益于西海岸需求驱动和供应受限的市场，具备优越的增长潜力[93] - 管理团队经验丰富，有良好的长期业绩记录，资产负债表和流动性良好[103][106] 酒店类型及业绩 - 酒店类型包括城市生活方式、城市主要品牌和独特生活方式度假村，各类型酒店在ADR、RevPAR、EBITDA利润率等指标上表现不同[27][30][33] - 2019年酒店EBITDA中，西海岸占60%，东海岸占35%，中部占5%[65] 资本运作 - 2018 - 2020年进行16次处置，获得17亿美元总收益[89] - 对多家酒店进行资本投资，包括翻新和改造，金额从500万美元到2.5亿美元不等[96][99] 风险提示 - 报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预测有重大差异[3]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店总营收7400万美元，较上年同期下降79.1%；酒店层面费用9390万美元，较上年第四季度减少62.7%，扣除物业税和保险等固定费用后减少70.5% [14] - 第四季度同店每间可售房收入（RevPAR），10月同比下降78%，11月和12月均下降80%，1月初步数据下降83%，预计2月有所改善，第一季度同比下降80% - 81% [16] - 第四季度同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为负1990万美元，上年同期为正1.014亿美元，较2020年第二季度的负4080万美元有显著改善，与第三季度的负1930万美元基本持平 [18] - 第四季度调整后EBITDA为负2740万美元，上年同期为正1.001亿美元；调整后每股运营资金（FFO）降至负0.50美元/股，上年同期为正0.54美元/股 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲游业务：全年休闲游需求占比约40%，自年初以来休闲游需求持续回升，2月日均收入较1月平均增长约55%，度假村业务表现亮眼，第四季度产生730万美元的酒店EBITDA，入住率40%，平均每日房价302美元，较上年同期增长14.8% [20][34][35] - 商务游业务：9 - 10月商务游出现适度复苏迹象，但随着疫情反弹、政府限制措施增加和冬季来临，商务游放缓，预计下半年中小企业商务游将率先回升，大型企业需求恢复较晚 [43][44] - 团体业务：第四季度团体业务占总客房收入的4%，2022年团体业务预订情况良好，预订量和重新预订量强劲，2022年团体业务房价较疫情前同期上涨1.4%，较2018年同期上涨超5%；2021年下半年团体业务预订量下降约32%，平均每日房价（ADR）略有上升 [45][46][47] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计纽约、芝加哥市场酒店供应将出现净减少，圣地亚哥已出现小幅减少，洛杉矶西区也有轻微减少 [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年将积极拓展休闲游业务，预计休闲游需求将在下半年强劲增长；同时为团体业务复苏做准备，增加销售资源投入 [50][51] - 看好2022年市场复苏，预计团体业务将因大量积压需求和会议重新预订而表现强劲，不认为2022年房价会出现大幅折扣 [52] - 计划利用市场机会收购困境资产，凭借高效运营能力、规模经济优势、物业改造能力、广泛的运营商关系和良好的行业声誉，在未来几年的市场竞争中占据优势 [64][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对疫情防控进展持乐观态度，认为每日新增病例、住院人数和死亡人数的减少是积极信号，预计随着疫苗接种推进、政府限制措施放松和人们出行信心增强，旅游和酒店需求将逐步恢复 [32] - 尽管当前业务数据仍处于低位，但休闲游需求和入住率的改善趋势明显，对未来市场前景充满信心 [34] 其他重要信息 - 2020年公司采取多项措施应对疫情影响，包括暂停多数酒店运营、削减公司层面开支、取消普通股股息、减少资本支出、出售约4亿美元物业、通过发行可转换债券筹集7.63亿美元资金等，目前公司流动性约7.7亿美元，无贷款到期至2022年 [8][9][10][12] - 2020年公司对酒店和度假村投资1.25亿美元进行重大翻新，2021年预计投资7000 - 7500万美元 [22] - 2月3日宣布出售旧金山的弗朗西斯·德雷克爵士酒店，预计第二季度完成交易，将产生约1.576亿美元收益，预计实现6000 - 6500万美元应税收益，可由2020年和2021年的运营亏损抵消 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待旧金山市场现状及长期前景 - 公司认为旧金山具有诸多优势，如靠近亚洲、是国际门户城市、经济实力强劲、有大量高科技和创意产业公司、气候宜人、风险投资活跃等，尽管有企业宣布扩张至其他地区，但多数并非放弃该市场，而是进行扩张；同时，该市酒店供应难以增加，预计未来供应将减少，因此对旧金山市场仍持积极看法 [70][71][74] 问题2: 当前获取替代股权资本或合资资本的优先级如何 - 公司认为获取替代资本的优先级未发生变化，可转换债券是低成本的股权融资方式；未来将通过出售物业重新分配资金，并继续寻求与第三方股权资本合作的机会 [78][79][80] 问题3: 德雷克酒店出售所得款项是否计入5亿美元的再投资额度，是否专门用于偿还债务 - 所得款项计入5亿美元再投资额度，可自由用于投资机会，并非专门用于偿还债务 [82][83] 问题4: 除旧金山外，哪些市场预计酒店供应会出现净减少 - 预计纽约、芝加哥市场供应将净减少，圣地亚哥已出现小幅减少，洛杉矶西区也有轻微减少 [85] 问题5: 如何看待复苏周期中收入改善的利润传导情况 - 此次复苏与以往不同，预计不会出现大幅房价折扣，公司通过调整业务模式、减少采购、利用技术和员工交叉培训等方式，预计利润传导情况将较好，复苏速度可能更快 [90][91][92] 问题6: 集团业务中城市会议业务和内部团体业务的占比情况 - 公司未详细跟踪两者占比，估计约为三分之一，不同规模和类型的酒店占比有所差异 [94][95][96] 问题7: 酒店层面和公司层面实现盈亏平衡的假设条件和时间点 - 酒店层面预计在入住率约35%、ADR受类似影响（RevPAR较2019年下降约70% - 73%）时实现盈亏平衡，时间点为年中；公司层面预计在RevPAR下降50% - 53%（对应入住率50% - 55%）时实现盈亏平衡，时间点为下半年 [99][100][101] 问题8: 资产出售方面，不同类型资产相对于疫情前定价的折扣情况及恢复到稳定价值的路径 - 目前市场交易活动不足，难以确定具体折扣情况；高品质资产可能无折扣或折扣在10%以内，随着资产质量和市场吸引力下降，折扣可能增加；由于信贷市场存在错位，资产价值恢复将先于运营业绩，且在周期早期价值通常较高、资本化率较低 [106][107][108] 问题9: 混合会议模式是否会永久减少会议住宿夜数 - 公司认为混合会议将增加会议主办方的收入，改变会议形式，但不会减少参会人数和住宿需求；预计疫情后团体会议需求将永久性增加 [112][113][114] 问题10: 随着需求结构变化，ADR是否会下降 - 度假村市场可能因低房价业务回归而出现ADR下降，但短期内高端休闲需求强劲，下降可能性较小；城市市场中，随着高房价业务在下半年和明年回归，ADR有望回升 [116][117][118] 问题11: 如何看待2022年团体业务量，能否恢复到2018 - 2019年水平 - 公司认为2022年团体业务量有可能恢复到2018 - 2019年水平，尽管部分大型会议可能因混合会议模式导致参会人数减少，但积压的需求和重新预订的业务将弥补这一缺口；同时，经济形势良好、企业盈利强劲也为业务复苏提供了支撑 [120][121][122] 问题12: 2022年改善的团体业务结构和强劲的休闲游业务能否抵消商务游业务的潜在结构性下降 - 公司认为休闲游业务在2022年将比正常情况更强劲，且不认为商务游存在结构性影响，商务游将随GDP增长而恢复，因此有信心实现业务平衡 [125][126][127] 问题13: 公司是否比市场共识更看好RevPAR恢复到此前峰值的时间 - 公司认为有很大可能更快恢复到此前峰值 [128] 问题14: 回归正常经营环境后，长期利润率与疫情前相比如何 - 公司预计利润率将有100 - 200个基点的提升，但需考虑成本上升等其他因素；公司在运营效率方面不断提升，预计这一趋势将持续，有助于资产价值快速恢复 [130][131][132] 问题15: 提高最低工资对公司费用的影响 - 公司多数地区已实行15美元最低工资标准，影响较小；若某些地区实施无小费抵免或较低的小费员工最低工资标准，可能对部分物业产生10 - 20万美元的影响；总体而言，对二级和三级市场的影响大于公司所在市场；历史上，公司可通过收取客人便利费和餐厅附加费等方式弥补成本 [134][135][139] 问题16: 剩余关闭酒店的重新开业进度 - 目前有15家酒店暂停运营，随着需求恢复将逐步重新开业，部分酒店计划3月重新开业，预计年中全部开业 [139][140] 问题17: 如何看待Curator业务到2021年底的发展情况，以及其收入对公司盈利的影响 - 公司认为Curator业务今年对盈利无重大影响；该业务自11月公开推出以来，在酒店行业反响热烈，将在全年发布更多关于创始成员、成员酒店、供应商合作伙伴和首选供应商的公告；公司正在增加员工以提供优质服务、拓展项目和容纳更多成员酒店 [143][144][145] 问题18: 如何看待疫情后越来越多富裕人群全职远程工作且无固定住所这一趋势，该客户群体是否具有重要性，公司如何针对该细分市场 - 公司不确定该客户群体是否具有重要性，但认为这将增加人们返回公司办公室的出行需求，从而带动相关市场的酒店需求；若该群体规模扩大，公司可开发相应的产品和服务 [149][150][152] 问题19: 如何看待当前特殊目的收购公司（SPAC）环境，以及其对公司Z系列或Curator业务的潜在作用 - 公司认为SPAC在积累物业组合方面操作难度较大，目前对公司物业收购机会不太适用；对于Z系列或Curator业务，SPAC可能是未来的一种退出方式，但目前时机尚不成熟 [154]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File Number 001-34571 PEBBLEBROOK HOTEL TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State of Incorporation or Organization) 4747 Bethesda Ave ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店总物业收入7700万美元，较上年同期下降80.7%，酒店总运营费用9620万美元，较上年第三季度减少63.2% [9] - 剔除固定运营成本后，运营费用削减70.8%，为收入下降幅度的88% [10] - 第三季度同店酒店EBITDA为负1930万美元，上年同期为正1.37亿美元，但较第二季度的负4080万美元有显著改善 [13] - 第三季度每间客房产生收入5800美元，酒店费用7300美元，酒店EBITDA为负1500美元 [13] - 调整后EBITDA在第三季度为负2760万美元，上年同期为正1.365亿美元 [18] - 调整后每股FFO降至负0.51美元，上年同期为正0.77美元 [19] - 截至9月底，公司债务为24亿美元，有效平均利率为3.8%，净债务与折旧后账面价值之比约为38% [23] - 公司拥有6.5亿美元无担保信贷安排，可用额度为3.532亿美元，手头现金为2.17亿美元，总流动性为5.702亿美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅行需求健康，自劳动节以来商务旅行需求有适度回升，同时也接待了越来越多的小型社交团体 [11][32][33] - 8家度假村是本季度亮点，产生了1260万美元的酒店EBITDA，入住率为51%，平均每日房价为303美元，较上年同期增长10.3% [16] - 度假村的GOP利润率比去年第三季度高出10个基点，尽管客房收入下降30%，总收入下降30.5% [17] - 开放酒店的客房收入较去年第三季度下降69.6%，总收入也下降69.6%，房价下降19.7%，总费用减少54%，GOP下降82.6%，GOP利润率从去年的42%降至24.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣地亚哥、洛杉矶、波士顿和费城是表现较好的市场 [35] - 圣地亚哥受益于良好天气、市长的有效营销和相对较少的商务旅行需求 [35] - 洛杉矶受益于天气、户外活动和影视制作行业的复苏 [36] - 波士顿受益于医疗、生物医学和生物技术行业的发展以及强大的教育基础 [36] - 费城可能因其丰富的餐饮和户外活动吸引游客 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 随着需求和经济状况的改善，公司将重新开放剩余酒店，预计明年才会在旧金山、芝加哥或纽约开放更多酒店 [6][52] - 公司计划在今年晚些时候对L'Auberge Del Mar度假村进行1050万美元的翻新 [20][57] - 未来几年，公司预计酒店将跑赢特定市场，因其酒店质量高、位置好且状况良好 [55] - 公司认为未来几年将有大量收购困境资产的机会，将利用自身优势参与其中 [64][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅行需求持续健康，商务旅行开始复苏，但复苏过程可能较为漫长 [11][32][34] - 公司对酒店运营效率的显著提高感到鼓舞，新的运营模式将带来长期效益 [37][48] - 第四季度和明年第一季度的预测具有挑战性，需考虑疫情和季节性因素的影响 [59][60] - 随着医疗进步和天气转暖，预计酒店行业将在春季迎来改善 [63] 其他重要信息 - 公司在第三季度投资2080万美元进行资本改善，主要用于完成两个转型项目 [19] - 公司预计在2020年剩余时间内再进行1500 - 2000万美元的资本投资 [20] - 公司在7月29日出售了纳什维尔联合车站酒店，获得5600万美元，年初至今已完成3.87亿美元的物业销售 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司达到盈亏平衡所需的入住率是多少 - 公司认为入住率需达到45% - 50%，可能在50%左右的较低水平，才能覆盖公司的利息、股息、G&A等成本，实现盈亏平衡 [72] 问题: 如何看待旧金山市场的会议日程和城市发展轨迹 - 大多数主要市场的会议在明年第一季度甚至第二季度前都已取消，预计明年年中前不会有太多大型团体活动 [76] - 旧金山在明年下半年及以后的新业务预订方面取得了一定成功，若大型聚会被允许且人们感到安全，下半年可能会有大量业务 [78][79] 问题: 进入秋冬季节，公司是否会考虑重新关闭酒店，这会如何影响预期现金消耗范围 - 预测困难，公司会根据休闲需求和商务旅行情况评估是否关闭酒店，若关闭可能只会涉及一两家酒店 [85][86][87] 问题: 公司如何看待困境资产收购机会的时机、结构和资金来源 - 公司将通过表外方式，利用少量自有股权与第三方股权合作，可能采用合资企业、基金、俱乐部交易等多种结构 [89] - 这将是一个多年的机会，公司会谨慎规划，确保不影响业务和股票的复苏 [91][92][94] 问题: 如何看待商务旅行的适度改善，包括旅行企业规模、行业趋势以及大型企业客户的回归情况 - 目前看到的商务散客主要是中小企业，不受大型企业限制的人员 [99] - 不同市场的行业趋势不同，如波士顿的医疗、生物科技、咨询行业，洛杉矶的影视制作和音乐制作行业等 [100][101] - 金融服务和科技行业的商务旅行较少，目前商务旅行约为去年水平的10% - 15% [102][103] 问题: 疫情后公司新运营模式在利润率和成本节约方面的表现如何 - 难以确定未来的市场细分情况，但公司在以往的经济周期中，复苏和高峰期的RevPAR和利润率都会提高 [105] - 预计在需求和入住率恢复到类似水平时，整体利润率可能会提高200 - 300个基点 [106] 问题: 公司是否考虑与贷款机构延长契约豁免期 - 公司的豁免期到明年第二季度末，有足够时间评估，会与银行保持密切沟通 [107][109] - 公司还有其他增加流动性的选择，如出售物业、发行优先股等 [108] 问题: 如何看待公司组合中企业需求潜在结构变化的下行风险，以及对投资组合利润率的影响 - 公司认为技术会使商务旅行不断演变，但不认为商务旅行会出现实质性下降 [114][115] - 若有变化，可能是商务散客略有下降，团体业务增加，会议将向混合模式发展 [116][117] 问题: 公司从第三方管理转向品牌管理对运营、利润率等方面有何影响 - 公司认为独立酒店的成本节约更显著、更持久，而品牌酒店的成本节约效果尚不确定 [122] - 一些主要品牌将共享服务责任下放到物业层面，这对公司的品牌酒店是积极因素，但目前品牌酒店的成本节约伴随着更多一次性费用 [123][124][125] 问题: 公司目前在传统资产出售方面的考虑，以及哪些市场的资产价值下降最小 - 公司收到很多潜在买家的咨询，会评估价格是否有吸引力，若合适会出售资产并重新分配资金 [128][129] - 度假村和圣地亚哥等度假市场的资产价值下降可能最小 [130] 问题: 感恩节和圣诞节的预订趋势如何，是否主要集中在度假村 - 感恩节的预订趋势良好，度假村和城市酒店都有需求，推测是人们为了安全选择住酒店 [132][133] - 圣诞节预计表现类似，假期周末或时段可能会延长，休闲需求将推动预订 [134] 问题: 如何看待Z Collection品牌的价值和潜在货币化机会 - 疫情中断了Z Collection的业务发展，公司将继续扩大该品牌，并适时评估其对第三方的价值 [146] - 目前只有一家Z Collection酒店在旧金山开业，华盛顿特区的酒店也已开业，公司正在考虑将更多资产转化为Z Collection酒店 [147][148] 问题: 如何看待员工返回工作岗位与商务旅行需求之间的关系 - 两者密切相关，员工返回办公室是商务旅行恢复的重要因素，健康进展和相关立法也将有助于推动 [152][153][154] 问题: 教育日程调整是否会使12月、1月、2月成为公司在南佛罗里达或佛罗里达西海岸的旺季，以及是否会提高房价 - 教育日程调整可能会增加休闲需求，公司希望提高房价，特别是在度假村市场 [156][157] - 与去年相比，一些地方的正常房价有所上涨，但在特殊活动期间的高房价机会减少 [158] 问题: 疫情后公司对酒店类型的偏好是否会发生变化 - 公司不会从全服务酒店转向有限服务或精选服务酒店，认为创造价值的最大机会在于远离商品型产品 [162] - 未来3 - 5年，公司将更关注前30大市场的困境资产机会，而不仅仅局限于主要沿海市场 [164] 问题: 请说明LaSalle合并相关的转让税情况 - 公司在加利福尼亚州支付了转让税，但不同意税务部门的评估，将积极争取解决 [165][167] 问题: 南加州和南佛罗里达度假村在冬季的雪鸟休闲需求与去年相比如何，若需求不足，本地休闲需求能否弥补 - 公司看到来自中西部的雪鸟需求健康，同时本地休闲需求市场也在扩大，航空公司也增加了相关市场的运力 [171][172] 问题: 如何看待西洛杉矶市场的供应变化及其对公司酒店的影响 - 西洛杉矶的住宅市场强劲，预计一些竞争力较弱或陷入困境的酒店可能会转换为住宅或会员制物业 [175][176] 问题: 公司是否仍专注于沿海市场，特别是西海岸市场，是否会减少在旧金山等市场的投资 - 公司会持续评估市场风险和回报，不认为会长期从城市市场转向郊区或农村市场 [183][184][185] - 若旧金山等城市的负面因素超过正面因素，公司将重新分配资本，减少在这些市场的投资 [189][190] 问题: 公司未来一个周期内最想进入的市场有哪些，这些市场的特点是什么 - 公司不会公开透露最想进入的市场 [192] - 公司希望进入风险回报更有吸引力、能够利用其创意经验和专业知识增加资产价值的市场 [194] 问题: 本周期内困境酒店的分布与公司想购买的酒店类型是否存在不匹配 - 公司认为这只是时间问题，虽然大型酒店和城市酒店受到的影响更大，但整个行业都受到严重冲击 [198][199][202] - 公司认为收购机会将比上一周期增加3 - 5倍 [202] 问题: 波士顿的大学合同业务在第一季度是否会续签、扩大或减少，是否有更多大学和市场的合同机会 - 公司正在与相关大学讨论第二学期的机会，但由于各大学尚未确定教学方式，目前还无法确定 [204][205]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收2230万美元，较去年同期下降94.5%；总酒店层面费用6310万美元，较去年第二季度减少75.7%；剔除固定运营费用后，运营费用削减84.5% [8] - 第二季度同店酒店EBITDA为负4080万美元，去年同期为正1.469亿美元；调整后EBITDA为负5020万美元，去年同期为正1.516亿美元；调整后FFO降至负0.58美元/股，去年同期为正0.85美元/股 [9][10] - 5月和6月酒店平均每月现金消耗约1050万美元，较第一季度电话会议估计的最坏情况改善600万美元；酒店和公司层面平均每月现金消耗为2250万美元，较第一季度估计减少500万美元 [6] - 预计7月酒店现金消耗为900 - 1200万美元，总现金消耗为1900 - 2400万美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲旅行需求带动业务，6月度假村产生130万美元酒店EBITDA，7月和8月有望更高；6月度假村平均每日房价同比上涨18.5%，最近一周周入住率达46.4% [9][10] - 7月23家开业酒店预计入住率28%左右，ADR约239美元；度假村入住率约45%，ADR约315美元，较去年7月高15%；城市酒店入住率约20%，ADR约175美元 [26] - 7月23家开业酒店预计EBITDA在盈亏平衡至亏损100万美元之间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 6月总客房收入较5月增长两倍多，7月预计较6月增长60%以上，较去年6月和7月分别下降超92%和约87% [24][25] - 城市市场酒店缓慢重新开业，部分酒店推迟开业时间；秋季部分城市如波士顿有大学预订业务，将减少市场供应；纽约、芝加哥等城市酒店重新开业缓慢 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注降低现金消耗，逐步重新开业酒店，预计8月再开业5家；追求非传统业务，如航空公司机组人员和大学学生住宿合同 [5][27][28] - 未来几年公司酒店有望跑赢市场，因其高品质、良好位置和优越条件；生活方式酒店预计在复苏中表现出色 [29][31] - 预计未来几年有机会收购困境资产，公司在运营效率、重新开发和转型能力以及行业声誉方面具有竞争优势 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临前所未有的不确定性，旅行需求恢复取决于病毒控制情况，预计今年大部分需求细分市场将受到重大影响 [18][19] - 休闲旅行将率先恢复，商务旅行和团体业务恢复较慢，国际旅行今年剩余时间将维持在较低水平 [20][21] - 酒店运营将发生重大变化，包括加强清洁协议、简化餐饮服务和采用新的人员配置模式 [22] - 公司对潜在疫苗的研发和测试进展感到鼓舞，但认为在社会愿意做出个人牺牲或开发出有效医疗解决方案之前，旅行和酒店业务不会有显著改善 [23] 其他重要信息 - 第二季度投资3950万美元用于酒店翻新和重建项目，预计今年剩余时间再投资3500 - 4000万美元 [11] - 本周完成出售纳什维尔联合车站酒店，售价5600万美元，年初至今已完成3.87亿美元的物业销售，自2018年11月以来已完成16笔物业销售，总计17亿美元 [12] - 6月底公司债务为25亿美元，有效利率3.7%，净债务与折旧账面价值之比约为37%；可用流动性为6.06亿美元，不包括刚刚完成的5600万美元酒店销售净收益 [13][14] - 公司债务到期情况良好，2021年11月到期债务5000万美元，2022年11月前无重大债务到期；6月29日成功与银行达成豁免协议，豁免期持续至2021年第二季度，债务契约宽松期至2022年第三季度 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 现金消耗分析中营运资金和应付账款、应收账款管理的影响及可持续性 - 公司在提供现金消耗数据时，主要关注酒店层面的实际现金进出，不考虑应收账款减少等因素的影响，是基于可持续的未来基础进行分析；营运资金方面，由于团体业务较少，应收账款积累不多，对现金流影响不大 [37][38][40] 问题: 过去90天内被暂时解雇员工中永久裁员的比例，以及重新开业酒店和增加员工时可能面临的困难 - 重新招聘员工时遇到一些问题，部分员工因慷慨的失业保险福利、育儿或家庭问题等原因拒绝返回工作，但公司基本能够根据需求配备员工 [42] 问题: 目前成本结构下，业务恢复到正常收入水平时利润率的总体变化 - 公司无法准确回答该问题，但预计酒店运营人员将减少，餐饮运营将更高效，利润率可能会提高 [45][46] 问题: 决定重新开业波士顿威斯汀酒店的原因 - 公司与东北大学签订了5万间客房的合同，该合同不仅在财务上具有吸引力，还使酒店规模缩小，剩余客房更具盈利机会；此外，东北大学将使用会议空间并给予补偿 [47] 问题: 酒店业务中断索赔的最新情况及是否有机会达成协议获得赔偿 - 此类索赔情况复杂，保险公司不会轻易处理，公司正在从多个角度评估选项，但解决时间可能较长；公司拥有良好的保险政策和覆盖范围，如有进展将及时通报 [50] 问题: 根据预订情况，8月是否有可能开业超过5家酒店 - 目前来看有这种可能性，公司会密切关注市场情况，根据市场需求、竞争对手情况和360报告来决定是否开业；但预计今年剩余时间内商务旅行和整体旅行不会有显著改善，重新开业酒店的主要目标是减少现金消耗 [54][55] 问题: 季节性因素、学校日历和劳动节对旅行需求的影响 - 由于许多学区采用线上教学，人们继续在家工作，秋季周末旅行可能更强，工作日季节性可能减弱；部分休闲旅行的下降可能会被合同业务和一些常规商务旅行的恢复所抵消，但整体变化不会太大 [60][61][62] 问题: 城市酒店的房价环境和供应情况 - 城市市场酒店缓慢重新开业，部分酒店推迟开业时间；秋季部分城市如波士顿有大学预订业务，将减少市场供应；纽约、芝加哥等城市酒店重新开业缓慢，而天气较好的市场如圣地亚哥和洛杉矶表现较好 [64][65][66] 问题: 度假村周末ADR连续两周下降的原因及对休闲业务的影响 - 这是由于低房价酒店如斯卡马尼亚和查米纳德的业务增长导致的物业组合变化，度假村的整体EBITDA仍在改善 [69] 问题: 旧金山最近通过的立法对重新开业酒店和资本支出的影响 - 旧金山是加州唯一尚未允许游客和休闲旅行回归的城市，目前没有业务需求，因此该立法对重新开业酒店没有影响；公司没有计划在旧金山重新开业酒店，将根据城市重新开放情况和需求变化再做决定 [70][71] 问题: 公司在哪些市场可能从行业内更多永久关闭或转换中受益 - 关闭酒店的市场可能会受益，因为市场竞争减少；但有些永久关闭可能是谈判策略或新业主有新规划；预计未来会有大量酒店关闭，特别是运营成本高、竞争力弱的酒店 [74] 问题: 团体业务重新预订的细节以及会议中心下半年的活动安排 - 团体业务重新预订情况复杂，数据不具参考性，目前已开始看到明年第一季度的取消情况；会议中心仍存在无家可归者问题，会议业务恢复时间不确定 [75][76] 问题: 公司建议政策制定者和公众采取哪些措施来改善当前情况 - 行业已采用安全住宿计划，要求客人在酒店公共区域佩戴口罩；人们应佩戴口罩、保持社交距离、避免大型聚会，遵循科学建议；公司已致信各州州长，呼吁实施口罩要求和强制令 [77][79] 问题: 采用Zoom、Slack、Teams等技术对商务旅行的长期影响 - 虽然这些技术会使部分商务旅行减少，但不会导致需求大幅下降；人们需要面对面的社交互动，随着在家工作的增加，会议需求可能会上升 [82][83][84] 问题: 是否期望政府提供额外的财政支持 - 公司期望失业保险补充联邦福利在一定程度上得到延长，并设定上限；认为PPP或类似计划将为受严重影响的行业提供支持；公司正在与财政部和参议院讨论修改MainStreet贷款计划，以使其更适合房地产行业 [85][86][87] 问题: 旅行和相关公司应采取哪些不同措施来提高安全感知 - 航空公司应制定统一的计划，包括佩戴口罩要求、清洁协议等，并加强宣传；机场应明确口罩要求并加强执行；租车业务可能比Uber或Lyft更受欢迎，因为人们认为租车更安全 [90][91] 问题: 酒店物业管理在传统小时工职能方面的参与时间，以及是否担心高级管理人员离职 - 长期来看，酒店总经理可能更像首席运营官，更多决策将在公司后台进行；可能会有部分人员离开行业，但当业务恢复到较高水平时，这种情况可能会减少 [93][94] 问题: 行业对合适杠杆水平的看法是否发生变化 - 短期内，贷款条款将更加严格，杠杆水平将下降，成本将上升；更重要的是流动性，公司认为拥有额外的流动性对于在酒店行业生存至关重要；未来可能会关注不同的债务来源，如债券市场或私人配售市场 [98][99][100] 问题: 是否会考虑购买CMBS或其他类型的贷款以获得复苏机会并控制资产 - 公司会考虑，但更倾向于基于获得资产控制权的预期，而不仅仅是财务回报；作为贷款人不是公司的专长，需要有足够的吸引力才会追求 [103]

公司概况 - 公司致力于通过投资优质酒店资产，为股东提供长期行业领先的总回报[9] - 公司专注独特体验式城市酒店和度假村，在关键门户城市拥有多元化投资组合[12] 疫情应对 - 3月中旬起暂停46家酒店运营，削减8家营业酒店的人员和开支；5月下旬开始重新开放度假村，预计6月底或7月初全部开放[14] - 通过多种措施将酒店运营费用降低超85%，人员减少超90%，减少2020年资本投资5000万美元，削减季度股息至每股0.01美元，节省约1.5亿美元现金，减少公司一般及行政费用约850万美元[14] 酒店类型与业绩 - 酒店组合包括城市生活方式、城市主要品牌和独特生活方式度假村，2019年城市生活方式酒店（40家/8549间客房）、城市主要品牌酒店（6家/2902间客房）和独特生活方式度假村（8家/1901间客房）的ADR分别为260美元、238美元和282美元，RevPAR分别为218美元、194美元和210美元[31][34][37] - 城市生活方式酒店又分为城市标志性、城市现代和“非官方Z系列”，各有不同特点和业绩表现[40][41][42] 市场布局 - 2019年酒店EBITDA中，西海岸占61%，东海岸占33%，中部占6%，主要集中在旧金山、波士顿、圣地亚哥等城市[64][65][66][69] - 拥有广泛的酒店运营合作伙伴，万豪国际、HEI酒店及度假村等占比不同，多元化运营带来多种优势[73][75] 经营策略 - 采用前卫设计、资产管理和资本分配方法，收购表现不佳酒店，通过重新定位和运营提升价值[79] - 注重环保和社会责任，2013 - 2018年减少温室气体、能源和水的使用强度，投资环保项目近1300万美元[83] 财务状况与前景 - 2018 - 2020年完成15笔处置，总收益17亿美元，平均销售资本化率为5.6%，平均销售EBITDA倍数为15.3倍[94] - 2020年对多家酒店进行资本投资，西海岸市场需求增长强劲、供应受限，公司有望实现卓越增长[98][101][104] 管理团队与业绩 - 管理团队经验丰富，执行过超133亿美元的资产交易，带领公司取得优异长期业绩[108] - 资产负债表强大，债务期限错开，降低风险，可获取低成本资金，2019年底净债务/EBITDA比率为4.7倍，债务/企业价值约为29%[110]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店每间可售房收入（RevPAR）较上年同期下降25.5%，同店总收入下降23.1%至2.558亿美元，同店酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降55.2%至4060万美元，3月客房收入下降65.8% [9] - 调整后EBITDA为3590万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.13美元，还产生约500万美元与酒店员工休假相关的一次性费用，以及1600万美元非现金减记 [11][12] - 3月初出售两家酒店获得GAAP收益1.17亿美元和应税收益1.6亿美元，自2018年11月完成企业收购以来，已成功出售总计16.6亿美元的酒店，资本化率为5.6% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至目前，54家酒店和度假村中有46家暂时停业，其余8家以精简员工和有限服务运营 [9] - 3月酒店总费用（不包括固定成本）较去年减少42.7% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲旅游预计将率先复苏，随后是商务旅行、小型团体和大型团体及城市活动，大型团体业务受冲击最大，今年内不太可能恢复 [27] - 国内休闲旅游有望回归，度假村将是最大受益者，特别是自驾可达的度假村，其历史EBITDA占比约20%，休闲旅游需求占比超80% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的三个战略重点是保护客人和员工健康安全、保留财务流动性、为复苏后的新环境做好准备 [7] - 预计未来几年新酒店开工将减少，部分在建酒店将永久停工，一些市场的酒店可能无法重新开业或被改造为其他用途，行业运营将更高效，劳动力压力将缓解 [37][39][40] - 公司酒店预计在复苏中表现优于市场，因其状况较好，多数物业在过去五年内进行过重大翻新，生活方式酒店也将表现出色，且公司有机会收购困境中的物业 [42][43][45] - 公司继续推进品牌建设机会，预计本季度推出Unofficial Z Collection网站，并积极创建更广泛的独立生活方式酒店和度假村系列 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业面临前所未有的挑战，需求几乎归零，复苏将取决于病毒控制情况，预计第二季度最差，第三和第四季度将缓慢改善 [6][26] - 酒店运营将发生变化，包括加强清洁协议、减少服务和设施、提高运营效率等，长期来看，行业将出现一些积极变化 [35][36] 其他重要信息 - 公司采取多项措施保留流动性，包括大幅削减开支、暂停多数酒店运营、减少员工、降低股息等，预计每月现金消耗约2500万 - 3000万美元，不包括资本投资 [14][15][18] - 截至3月底，公司手头现金为7.468亿美元，净债务与折旧后账面价值之比为34%，目前遵守所有贷款和票据协议，但预计第二季度需要豁免某些契约 [20][22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 独立管理模式相对于品牌酒店的优势在此次衰退后会有何变化？ - 独立酒店更灵活、更具创造力，运营成本更低，更适合吸引散客，且员工配置更多、更专注，部分小运营商还可申请PPP贷款 [54][55][56] 问题: 信贷协议豁免是否有针对收购的特殊条款？ - 公司与银行关系良好，银行会支持公司利用复苏机会，目前正在就豁免协议进行讨论，有信心达成有利协议 [59][60] 问题: 从网站预订单来看，休闲客户需求何时回升？ - 目前休闲预订多为短期，一个度假村在佛罗里达开放后预订量有意义增加，但整体需求仍低，集团预订大多会取消，婚礼也大多推迟到明年 [63][65][67] 问题: 如何看待其他公司报告的部分取消预订者在下半年重新预订的情况？ - 公司认为多数集团业务将变为线上或推迟到明年，虽希望业务能恢复，但基于实际情况持谨慎态度 [70][71] 问题: 31家独立酒店（不包括Z系列）的潜在结果或货币化情况如何？ - 目前无法提供相关信息，希望在未来一两个季度能给出答复 [74] 问题: 品牌是否也在考虑取消入住期间的清洁服务？ - 这将成为行业标准，公司与多个品牌沟通得知他们有此计划，且多数客户可能也希望如此 [78][79] 问题: 绿色计划和工会对此的反应如何？ - 清洁劳动力数量最终可能相似，但人员会重新分配，合同对此限制不大，额外清洁协议会使清洁时间延长 [81] 问题: 除度假村外，其他酒店的重新开业时间如何？ - 公司多数酒店从6月或7月开始接受预订，将根据实际需求决定开业时间，避免开业后亏损增加 [82] 问题: 如何考虑酒店重新开业的成本和疫情复发风险？ - 需求将逐渐回升，酒店盈亏平衡点的入住率在中个位数到低两位数之间，重新开业时人员将逐步增加，会谨慎避免疫情复发 [84][85] 问题: 是否考虑推迟Unofficial Z品牌战略？ - 公司认为现在是获得媒体关注和曝光的好时机，因此不打算推迟 [86] 问题: 疫情是否会使公司重新考虑城市酒店和度假村的组合？ - 公司会关注度假村机会，但不会放弃城市酒店，将根据市场情况调整资本分配策略 [90][92] 问题: 疫情对公司酒店分销渠道的选择有何影响？ - 公司将跟随客户需求，休闲旅游率先复苏，度假村将受益，会通过数字渠道进行实验，选择最有效的方式 [94][95] 问题: 城市独立酒店在复苏中是否会面临困境？ - 独立酒店的目标客户是追求独特体验的年轻消费者，品牌的清洁宣传并非对所有客户都有吸引力，独立酒店有望吸引更多此类客户 [98][99] 问题: 酒店的电子钥匙等技术应用情况如何？ - 公司多数酒店原计划今年大规模推出移动钥匙，但因资金问题可能推迟，目前正在评估，且使用移动钥匙仍需在前台验证身份 [100] 问题: 小型独立酒店与整体投资组合的成本结构如何？ - 小型独立酒店每月每间客房成本为500 - 700美元，大型品牌酒店则超过1200美元，品牌酒店运营成本通常是独立酒店的2 - 3倍 [105][106][108] 问题: 供应减少是指竞争供应还是整体供应，Airbnb等影子供应是否会收缩更多？ - 预计全国将有大量酒店无法重新开业，城市市场受影响更大，包括品牌酒店，Airbnb等影子供应也会收缩 [109] 问题: 公司何时从防御转向进攻，依据什么决策？ - 未来几个月将加强进攻方面的规划和讨论，预计4 - 6个月后会有更多机会，届时贷款人的REO部门会增加，物业转移会加快 [111] 问题: 品牌管理合同的灵活性是否会影响酒店的资本化率？ - 预计这将成为一个考虑因素，部分业主对品牌管理成本和决策不满，可能会重新评估品牌关系 [114][115] 问题: 2月中国入境旅游禁令对市场需求有何影响，对东西海岸的影响是否不同？ - 难以确定哪个市场受国际旅游影响更大，更担心纽约和东海岸的旅游形象恢复问题，西海岸疫情控制相对较好 [118][119] 问题: 西雅图、旧金山和圣地亚哥本季度表现不佳的原因是什么？ - 旧金山是首个宣布紧急状态和限制旅行的市场，这是一个时间问题，4月所有市场需求都降至零 [121] 问题: 行业是否有关于政府支持计划的讨论，是否有实质性成果？ - 公司与政府部门有大量沟通，政府理解酒店行业的困境，但不确定是否会有针对行业的具体支持，更可能是刺激整体旅游需求 [122][123] 问题: 如何权衡正在进行的酒店装修项目，考虑到消费者行为的变化？ - 公司假设未来1 - 2年会有健康解决方案，不会改变装修设计重点，但会根据政府限制和客户舒适度调整公共区域设置 [126][127][128] 问题: 近期休闲预订的客户是否与疫情前相同？ - 目前来看客户相同，且高评级酒店的预订价格与疫情前相当，客户消费意愿未变 [130]

财务数据和关键指标变化 - 2019年总同店每间可售房收入（RevPAR）增长1.9%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长87.8%，调整后每股运营资金（FFO）增长7.3%至每股2.63美元 [5] - 第四季度同店总RevPAR增长2.8%，同店RevPAR增长2%，调整后EBITDA为1.001亿美元，调整后FFO每股0.54美元 [9] - 预计2020年RevPAR在-1%至1%之间，同店EBITDA预计下降2.8%至5.6% [19][30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度散客收入占总客房收入约74%，同比下降1%，散客平均每日房价（ADR）下降2.2%；团队收入增长9.4%，房晚数增长6.4%，ADR增长2.7% [16][17] - 第四季度同店酒店EBITDA为1.09亿美元，同比增长1.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度旧金山、南佛罗里达、费城和芝加哥市场表现强劲，圣地亚哥、西雅图和波特兰市场表现较弱 [10] - 10月RevPAR下降2.7%，11月增长7%，12月增长4%；旧金山酒店RevPAR增长13.5%，基韦斯特酒店增长7.1%，那不勒斯度假村增长9.9%，芝加哥酒店增长3.3% [11][12] - 西雅图酒店RevPAR下降2.8%，波特兰酒店下降2.7%，圣地亚哥酒店下降8.1% [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过酒店和度假村的重大重建和改造、战略处置计划、全投资组合计划和品牌建设四个领域为股东创造价值 [31] - 2019 - 2021年计划对16个项目进行重大重新定位，预计总投资超2.62亿美元，稳定后EBITDA收益率达10% [38][41][42] - 2020年战略处置目标为3.75亿美元，已签订出售两家酒店的合同，总价3.31亿美元 [42][45] - 公司正在推进全投资组合计划，已实现超700万美元的年度运营成本节约，目标是实现1000万美元的年度化节约 [47][48] - 公司正在打造“非官方Z系列”品牌，并计划推出一个更广泛的自有品牌 [51][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 除新冠疫情的不可预测影响外，公司预计将继续跑赢城市市场，并与行业表现持平或更好 [26] - 行业RevPAR增长在2019年有所放缓，城市市场和前25大市场表现逊于行业 [24] - 行业供应增长保持在2%，城市市场供应增长3.2%，是城市市场表现不佳的主要原因 [25] 其他重要信息 - 自2018年11月以来，公司完成了价值13.3亿美元的13家酒店资产出售，另有3.31亿美元的销售预计在本季度完成 [6] - 2019年公司宣布了首份正式的环境、社会和治理（ESG）报告，酒店投资组合减少了温室气体排放、能源强度和水强度及使用量 [7] - 2019年公司在投资组合中投资1.628亿美元，2020年预计投资1.65亿 - 1.85亿美元 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 11月至1月公司企业散客业务的拐点及能否提前判断趋势 - 公司虽无法提前判断趋势，但通过分析行业数据发现11月至1月业务散客需求呈上升趋势，1月工作日入住率和需求加速增长 [63][64][65] 问题: 资产处置中投资组合交易的需求情况 - 公司虽无投资组合在市场上出售，但洲际酒店和索菲特酒店的出售显示，优质市场的优质资产有大量资本关注 [66][67][68] 问题: 2021年项目投资增加是否意味着2022年收益增长更明显 - 预计2021年项目会有类似程度的干扰，总投资金额与2019 - 2020年相近，稳定和最大程度的无干扰增长将在2022年出现 [72][73][74] 问题: 2020年是否是工资和福利增长的高峰期 - 难以判断是否是高峰期，公司预计今年工资和福利增长4% - 5%，不同市场情况不同，未来取决于经济形势 [75][76][78] 问题: 过去一年的管理层过渡情况及未来趋势 - 计划中的过渡大多已完成，今年影响小于去年，预计明年会进一步下降，未来若运营表现不佳可能会进行调整 [83][84][85] 问题: 非官方Z系列品牌对酒店业绩的影响及是否需要额外投资 - 需要在投资组合中进行少量额外投资，预计能带来一些业务和交叉业务，但不会带来大量业务 [86][87][88] 问题: 忠诚度计划的效益变化及是否价值降低 - 忠诚度计划会员数量增加使公司支付更多费用，且失去一些兑换业务，对平均ADR有影响，目前成本增长快于通胀，未在收入中得到回报 [92][93][94] 问题: 更大的独立生活方式品牌的价值创造 - 该品牌能提供多方面的选择权，如为品牌内各酒店创造价值、为收购提供机会、吸引其他酒店加入，最终价值有待确定 [96] 问题: 城市市场供应曲线的峰值及未来趋势 - 公司认为城市市场供应已达峰值并呈下降趋势，预计明年投资组合的供应增长加权平均接近2%，建设融资难度增加也会抑制供应增长 [101][102][104] 问题: 推动明年年底前完成所有重新定位对2021 - 2022年的看法 - 这与对2021 - 2022年的看法无关，主要是因为这些投资有可观回报，尽早完成可更快获得回报，部分物业需要重新开发以避免市场份额流失 [112] 问题: 索拉玛酒店改为玛格丽塔维尔品牌及维塔莱酒店定位为豪华品牌的原因 - 玛格丽塔维尔品牌在圣地亚哥对休闲和会议客户更有吸引力，而Z系列更适合企业业务；维塔莱酒店定位为“一号酒店”，能以四星成本提供五星体验，获得五星价格 [113][114][115] 问题: 万豪 - 喜达屋合并的问题是否解决及2020年指导中的提升 - 大部分问题已解决，但圣地亚哥的团队销售仍有问题，万豪正在努力改善；兑换业务无法恢复，该问题将在今年对圣地亚哥的物业产生不利影响 [125][126][127] 问题: Z系列品牌与投资组合其他部分EBITDA利润率差异的未来趋势及扩张战略 - 差异是多种因素造成的，包括物业特定因素、Z系列品牌理念和市场因素；公司预计在进入新市场时会考虑集群化Z系列资产 [131][132][136] 问题: 威斯汀密歇根大道酒店的计划及能否扭转局面 - 该酒店面临市场、位置和销售团队等挑战，公司正与万豪合作改善业绩，同时考虑物业的替代用途，如双重品牌或出售零售部分 [139][140][142] 问题: 资产出售收益用于降低债务的优先级及净债务目标 - 公司会评估各种选择，包括偿还债务和股票回购，长期杠杆目标是债务与EBITDA比率在4% - 4.25%之间 [143][144] 问题: 近期处置集中在华盛顿特区市场的原因 - 这与公司对该市场的长期看法有关，公司希望降低在该市场的投资组合份额，但仍认为该市场有机会，只是增长可能较慢 [148][149] 问题: 对大规模资本投入回报的信心来源 - 公司有近20年经验，通过分析市场和客户，了解投资后能吸引新客户，创造有竞争力的产品，同时公司有历史业绩可供参考 [153][154][157] 问题: 如何解读甲骨文将会议从旧金山迁至拉斯维加斯的决定 - 公司认为甲骨文提到的高房价理由不成立，会议参与度下降和竞争可能是部分原因，这一决定可能会促使旧金山采取改进措施 [161][163][164] 问题: 泽娜酒店主题的决策原因及是否会成为子品牌 - 泽娜酒店主题是庆祝女性成功、赋权和平等，并非政治信息；Z系列中可能会有其他酒店有类似主题 [170] 问题: 新冠疫情是否改变收入管理方式及是否考虑已知取消订单 - 公司已估计第一季度特别是3月的影响，并考虑了后续的取消订单；公司正在调整收入管理方式，如增加超额预订 [176][177] 问题: 资产处置收益是否需要特别股息 - 公司会评估处置的应税收益情况，有可能需要特别股息，但需视全年情况而定 [178] 问题: 大规模重建是为了夺回失去的RevPAR指数还是进入更高的竞争组 - 总体而言，公司是将酒店转移到更高的竞争组 [180] 问题: 买家对收购资产的处理方式 - 买家的处理方式多样，部分会进行重大资本投入、更换品牌和运营商，部分会保持现状，资产的灵活性可吸引更多买家并提高价值 [184][185]

公司概况 - 拥有56家酒店，股息收益率6.3%，企业价值约59亿美元，每股净资产估计中值40.25美元[11] - 使命是通过投资优质住宿物业为股东提供长期行业领先回报[14] 投资理由 - 专注独特体验式城市酒店和度假村，能产生更高EBITDA，运营策略更灵活[21] - 多元化投资于关键门户城市，西海岸酒店EBITDA占比58% [62][94] - 采用前卫设计和资产管理方法，2013 - 2018年温室气体排放强度降低24% [77] 财务表现 - 2010 - 2019年酒店EBITDA每间房从1.84万美元增长到36.3万美元[83] - 2018 - 2020年完成15笔处置，总收益17亿美元[88] 增长潜力 - 2020 - 2021年超2.6亿美元的体验式再开发项目预计产生10%以上EBITDA收益率[103] 管理团队 - 领导团队经验丰富，执行超156亿美元酒店交易[113] 业绩表现 - 自2011年以来，调整后FFO和EBITDAre每股增长在同行中表现最佳[115] 资产负债表 - 资产负债表强大，债务期限错开，固定利率债务占比77%，平均利率3.5% [119]