市场与流动性 - 公司确定美国约5800个购物中心为目标市场，高级无抵押循环信贷安排下可用流动性为6.066亿美元[24] 信用评级 - 公司穆迪投资服务评级为Baa3（展望：稳定），标普全球评级为BBB -（展望：正面）[24] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司约有290名员工分布在20个州，约51%为女性，49%为男性[27] - 2023年全年公司整体员工流失率为8%，自愿流失率为6%，前三年整体平均流失率为13%，自愿平均流失率为10%[27] 可持续发展项目 - 截至2023年12月31日，公司已完成98.1%全资拥有投资组合的LED停车场照明改造[31] - 截至2023年，公司已安装14个太阳能阵列系统[31] - 2023年（截至9月）公司通过节水措施节约超6200万加仑水，节省成本超20万美元[31] - 截至2023年12月31日，公司在17.7%符合条件的物业安装了电动汽车充电器[31] - 公司有房东控制废物管理计划的物业废物转移率约为26.0%[31] - 2023年公司163处物业获得房地产管理协会可持续物业认证，使获认证物业总数达172处[31] 利率互换协议 - 截至2023年12月31日，公司有4笔利率互换协议，固定了7亿美元无担保定期贷款工具的有担保隔夜融资利率（SOFR）[246] - 2024年1月，公司签订了一笔名义金额为1.5亿美元的利率互换协议，从2024年9月起将SOFR换成约3.45%的固定利率，2025年12月到期[246] 利率风险 - 截至2023年12月31日，公司有4.458亿美元无担保债务的利率未通过衍生金融工具固定，面临利率上升的潜在影响[247] - 预计2023年12月31日公司浮动利率债务余额的利率每上升1个百分点，每年将增加约450万美元的利息支出[247] 外汇风险 - 公司无海外业务，不面临外汇波动风险[249]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度Nareit FFO增长6%至7480万美元,每股0.56美元 [42] - 2023年第四季度核心FFO增长4.9%至7790万美元,每股0.58美元 [43] - 2023年全年同店NOI增长4.2% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店NOI增长3.6%,最小租金增长3.8% [44] - 2023年第四季度未收回款准备略有上升至97个基点,但低于2022年同期 [44] - 2023年全年未收回款准备为62个基点 [137] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的3英里交易区人口平均为66,000人,平均家庭收入为8万美元,高于美国中位数 [31] - 公司的主要连锁超市包括Kroger和Publix,这些超市在公司所在区域销售额很高 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于拥有主导地位的社区型购物中心,主要租户为销售额排名第一或第二的超市 [9][29] - 公司的收购策略是追求9%以上的无杠杆内部收益率 [15] - 公司未来几年的核心FFO和AFFO增长目标为中高个位数 [54] - 公司认为Kroger和Albertsons的合并最终将对公司产生积极影响 [20][21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年宏观经济环境充满挑战,但公司的差异化战略和经验丰富的团队使其业绩保持强劲增长 [11] - 公司看好未来的收购机会,认为在当前市场环境下可能会找到更好的收购标的 [16] - 公司对2024年的经营环境保持乐观,认为零售商需求强劲,消费者表现稳健 [9][29][40] 其他重要信息 - 2023年全年公司完成11个购物中心、2个外围地块和1个土地收购,总金额2.72亿美元,加权平均收益率为6.6% [12] - 公司计划未来每年投资4000万美元至5000万美元进行开发和改造项目,预期收益率为9%-12% [38] - 公司2024年指引:Nareit FFO每股2.34美元至2.41美元,核心FFO每股2.37美元至2.45美元 [51] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Caitlin Burrows提问** 询问2024年指引中核心FFO每股增长仅1美分的原因 [61] **John Caulfield回答** 解释了利息费用下降0.06美元对每股的影响,以及新增股份对每股的影响 [63][64][65] 问题2 **Tayo Okusanya提问** 询问2024年收购指引的时间分布和预期收益率 [78][79] **Jeff Edison回答** 预计收购时间分布可能偏后,但第一季度已有较好的收购机会,预期收益率仍在9%以上 [79][80] 问题3 **Lizzy Doykan提问** 询问公司是否有下行风险导致同店NOI下降的担忧 [92] **Jeff Edison和Bob Myers回答** 公司认为仍有100-150个基点的同店NOI增长空间,零售商需求强劲,不担心出现下行风险 [93][94][95]

公司物业持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有295个购物中心的股权，其中275个为全资拥有，20个通过非合并合资企业拥有，总面积约3360万平方英尺，分布在31个州[84] - 截至2023年9月30日，公司全资投资组合物业数量为275处，总面积3142.5万平方英尺，基本租金（ABR）为4.53028亿美元，ABR中来自全渠道杂货锚定购物中心的占比97.4%，总投资组合空间出租率97.8% [86] - 截至2023年9月30日，公司在非合并合资企业GRP I中的所有权占比14%，物业数量20处，ABR为3.1625亿美元，可出租总面积221.3万平方英尺 [87] 物业出售补偿情况 - 2022年5月，公司出售了NRP合资企业的最后一处房产，在2023年和2022年前九个月分别获得0.1百万美元和270万美元的补偿，2023年和2022年第三季度未获得补偿[85] 公司术语定义 - 公司定义锚定空间为可出租总面积大于或等于10000平方英尺的空间[82] - 公司使用ABR指期末月度合同基本租金乘以十二个月[82] - 公司定义内铺空间为可出租总面积小于10000平方英尺的空间[82] - 租赁入住率为已签订租约的总可出租面积的百分比[82] - 可比租金价差为新租约或续约租约（不包括期权）第一年ABR（不包括任何免租期或租金递增）的增减百分比[82] - 投资组合保留率为当前租期到期的保留租户的总平方英尺数除以该期间到期租约的总平方英尺数[82] - 回收率为该期间的总回收收入除以总可回收费用[82] - 调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）是对EBITDAre进行调整，排除某些经常性和非经常性项目[82] 租户相关数据 - 公司估计约71%的ABR来自提供生活必需品和服务的租户 [94] - 截至2023年9月30日，公司前20大租户的ABR总计1.52644亿美元，占总ABR的33.3%，租赁面积1487.2万平方英尺，占总租赁面积的48.1% [95] 2023年第三季度财务数据变化 - 2023年第三季度，公司租金收入为1.49566亿美元，较2022年同期增加670.9万美元，增幅4.7%；总营收为1.52474亿美元，较2022年同期增加682万美元，增幅4.7% [98] - 2023年第三季度，公司物业运营费用为2427.4万美元，较2022年同期增加118.5万美元，增幅5.1%；房地产税为1902.8万美元，较2022年同期增加98.7万美元，增幅5.5% [98] - 2023年第三季度，公司净收入为1372.9万美元，较2022年同期增加155.6万美元，增幅12.8%；归属于股东的净收入为1224.5万美元，较2022年同期增加120.7万美元，增幅10.9% [98] - 2023年第三季度利息费用净额2152.2万美元，较2022年增加400万美元，期末加权平均利率为4.1%，高于2022年的3.3%[101] - 2023年第三季度其他费用净额488.3万美元，较2022年增加96.7万美元[101] 同店与非同店组合定义 - 公司定义的同店组合为2022年1月1日前拥有并运营的262处物业，非同店组合主要是由于2021年12月31日后的房地产资产活动导致在两个期间未完全拥有和运营的物业，包括处置的5处和收购的12处 [98] 租金收入与房地产税费用增加原因 - 租金收入增加670万美元，主要是同店组合增加300万美元、收购活动净增加370万美元等 [98,100] - 房地产税费用增加100万美元，主要是由于2023年更高的税收评估和收购活动（净处置后） [99] 2023年前三季度财务数据变化 - 2023年前三季度总营收4.56亿美元，较2022年增长5.9%，其中租金收入4.46亿美元，增长6.6%，费用和管理收入719.2万美元，下降22.9%，其他物业收入220.9万美元，增长1.6%[103] - 2023年前三季度总运营费用3.4亿美元，较2022年下降2.1%，其中物业运营费用7401万美元，增长6.9%，房地产税费用5548.1万美元，增长6.7%，一般和行政费用3360.4万美元，增长0.4%，折旧和摊销费用1.77亿美元，增长0.6%[103] - 2023年前三季度净收入4857.4万美元，较2022年增长25.1%，归属于股东的净收入4331.5万美元，增长25.0%[103] - 2023年前三季度利息费用净额6166.3万美元，较2022年增加876.8万美元，增幅16.6%，主要因利率上升，期末加权平均利率为4.1%，高于2022年的3.3%[103][106] - 2023年前三季度物业处置净收益107万美元，较2022年减少308.1万美元，降幅74.2%[103] - 2023年前三季度其他费用净额654.2万美元，较2022年减少319.6万美元，降幅32.8%[103] 2023年第三季度租赁业务数据 - 2023年第三季度新签租赁82份，面积27.9万平方英尺，平均租金20.36美元/平方英尺，可比租金价差26.3%，加权平均租赁期限10.3年[107] - 2023年第三季度续租和行使期权149份，面积66万平方英尺，平均租金19.17美元/平方英尺，续租前平均租金17.21美元/平方英尺，增幅11.4%，可比租金价差16.9%，加权平均租赁期限4.6年，投资组合保留率93.1%[107] 2023年前9个月租赁业务数据对比 - 2023年前9个月新租约数量274个，2022年为296个；续租和期权租约数量2023年为505个，2022年为453个[108] - 2023年前9个月新租约可比租金价差为26.2%，2022年为31.3%；续租和期权可比租金价差2023年为17.0%，2022年为14.9%[108] - 2023年前9个月新租约加权平均租期为8.8年，2022年为7.9年；续租和期权加权平均租期2023年为4.9年，2022年为4.8年[108] - 2023年前9个月组合保留率为94.1%，2022年为90.1%[108] 同店净营业收入数据 - 2023年第三季度同店净营业收入为9990.1万美元，2022年为9679.4万美元，同比增长3.2%；前9个月同店净营业收入为2.97363亿美元，2022年为2.84692亿美元，同比增长4.5%[112] - 同店净营业收入计算基于262处全资且在所有可比报告期内均运营的物业[110] - 2023年前9个月同店净营业收入较2022年同期增加1270万美元，增幅4.5%；营运资金净现金支出700万美元，2022年同期为净流入930万美元[133] FFO相关数据 - 2023年第三季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为7246.6万美元，2022年为7198.1万美元；前9个月为2.24705亿美元，2022年为2.10161亿美元[116] - 2023年第三季度Core FFO归属于股东和OP单位持有人为7698.7万美元，2022年为7659.5万美元；前9个月为2.32846亿美元，2022年为2.20996亿美元[116] - 2023年第三季度Nareit FFO摊薄后每股收益为0.55美元，2022年为0.55美元；前9个月为1.70美元，2022年为1.62美元[116] - 2023年第三季度Core FFO摊薄后每股收益为0.58美元，2022年为0.58美元；前9个月为1.76美元，2022年为1.70美元[116] EBITDAre相关数据 - 2023年第三季度EBITDAre为9494.2万美元，调整后EBITDAre为9852.6万美元；2023年前九个月EBITDAre为2.89197亿美元，调整后EBITDAre为2.95313亿美元[120] 资本支出与收购情况 - 2023年前九个月和2022年前九个月资本支出均为7430万美元，2023年资本支出中房地产资本改进为1833.6万美元、租户改进为2048.4万美元、再开发和开发为2927.6万美元[128] - 2023年前九个月和2022年前九个月均收购5处房产，2023年收购合同价格为9206万美元，总收购价格为8307.3万美元；2022年合同价格为2.28842亿美元，总收购价格为2.29895亿美元[130] - 2023年9月30日后，公司以1940万美元收购一处房产和一个外铺[130] 债务与企业价值情况 - 截至2023年9月30日，公司总债务义务为18.88762亿美元，加权平均利率为4.1%，加权平均期限为4.2年[124] - 截至2023年9月30日，净债务为19.09045亿美元，企业价值为63.89385亿美元；净债务与调整后EBITDAre的年化比率为4.9倍，净债务与总企业价值的比率为29.9%[126][127] - 2023年7月31日，公司修订三笔高级无抵押定期贷款，总名义金额从4.75亿美元增至4.848亿美元[124] 普通股发行情况 - 2023年前九个月通过ATM计划发行200万股普通股，净收益为7010万美元；2022年前九个月发行260万股，净收益为8920万美元[123] - 截至2023年9月30日，ATM计划下约8900万美元普通股仍可发行[123] 开发与再开发项目情况 - 公司开发和再开发项目预计24个月内稳定，预计无杠杆增量收益率在9%-12%，当前在建项目预计总投资3950万美元[129] 物业出售情况 - 2023年前9个月出售1处房产、2块外区地块，合同价625万美元，净收益714.3万美元，净处置收益107万美元；2022年同期出售3处房产、3块外区地块，合同价2873.7万美元，净收益2728.6万美元，净处置收益415.1万美元[131] 分红情况 - 2023年1 - 8月每月每股普通股和OP单位分红0.0933美元，年化1.12美元；9月1日起每月分红提高4.5%至0.0975美元，年化1.17美元[131] 现金流量情况 - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金为820万美元，较前9个月净减少910万美元[133] - 2023年前9个月经营活动净现金流入2.19亿美元，较2022年减少977.5万美元，降幅4.3%[133] - 2023年前9个月投资活动净现金流出1.46亿美元，较2022年减少1.3亿美元，降幅47%[133] - 2023年前9个月融资活动净现金流出8175.9万美元，较2022年增加3818.8万美元，增幅87.6%[133] - 2023年前9个月债务净还款3950万美元，2022年同期为2560万美元[133] - 2023年前9个月房地产收购现金支出8310万美元，2022年同期为2.3亿美元；房地产处置净现金流入710万美元，2022年同期为2730万美元[134] - 2023年和2022年前9个月资本支出均为7430万美元[134]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度Nareit FFO增长70个基点，达到7250万美元，即每股摊薄收益0.55美元，主要受强劲物业运营带来的租金收入增加推动，但被同比增加400万美元的利息费用和300万美元的第三方投资一次性非现金减值损失部分抵消 [33] - 第三季度核心FFO增长50个基点，达到7700万美元，即每股摊薄收益0.58美元，得益于物业入住率提高和强劲的租赁利差带来的收入增加，但被较高的利息费用部分抵消 [33] - 截至9月30日，公司资产负债率为4.9倍，债务加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为4.4年（含展期选项），82%的债务为固定利率 [35] - 由于与第三方投资相关的一次性非现金减值损失，公司将Nareit FFO指引下调至每股2.23 - 2.27美元，重申核心FFO指引中点，并将范围收紧至每股2.31 - 2.35美元，中点代表同比增长2.6%，尽管存在每股0.10美元的利息费用逆风 [16] - 重申同一中心NOI指引在3.75% - 4.5%的范围内 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度末主力租户入住率为99.3%，同比增加40个基点；内铺入住率环比增加10个基点至94.9%，同比增加130个基点 [4] - 截至9月30日，内铺每平方英尺的在租平均基本租金（ABR）较去年同期增长5.2% [4] - 第三季度续约租金利差增长16.9%，新租租金利差增长26.3% [119] - 第三季度续约和新签的内铺租约平均年度合同租金涨幅为2.5% [11] - 第三季度公司续约的租户装修（TI）支出每平方英尺不到1美元，实际为0.88美元 [11] 收购业务 - 第三季度公司通过ATM机制发行约200万股，净收益7010万美元，加权平均股价为35.59美元 [34] - 截至10月31日，公司已收购一处物业和一个外铺，另有资产正在签约中，预计2023年净收购额在2.5亿 - 3亿美元之间 [14] 开发和再开发业务 - 年初至今已稳定10个项目，为租户提供超过22.3万平方英尺的空间，每年新增净营业收入（NOI）约290万美元 [12] - 预计2023年全年在新建外铺开发和再开发项目上投资3500万 - 4500万美元，该业务的现金回报率在9% - 12%之间 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 自第三季度以来，随着资本化率因利率上升而调整，交易活动有所增加，市场正在从卖方市场向买方市场过渡 [9] - 公司认为市场上资本化率有100 - 150个基点的变动，但交易量不大 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于由市场上销售额排名前两位的杂货店锚定的社区购物中心，通过综合且经过周期检验的运营平台提升物业层面的业绩 [2] - 继续投资于创造价值的外铺开发和再开发项目，以实现长期NOI增长 [12] - 计划在即将到来的投资者日提供2024年的初步指引和长期增长驱动因素的最新情况 [16] 行业竞争 - 公司认为自身在收购市场上具有优势，能够以合理价格完成收购，并实现9%以上的无杠杆内部收益率（IRR） [9] - 公司的差异化战略使其在经济周期中保持稳定增长，包括专注于杂货店锚定的购物中心、必需品零售租户组合、合适的规模和位置、高入住率、高租赁利差和保留率、多元化的租户组合、无不良零售商风险、强大的资产负债表和经验丰富的团队 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Kroger和Albertsons的合并对PECO的影响持谨慎乐观态度，认为如果合并完成且413家门店出售给C&S，对PECO是净利好；如果合并未完成，Albertsons锚定的购物中心将继续保持强劲表现 [3] - 尽管利率上升和其他宏观逆风，但公司凭借租赁利差、入住率和高保留率等因素实现了盈利增长，预计未来将继续实现正收益增长 [16] - 公司认为当前经营环境仍然强劲，消费者具有韧性，杂货店为购物中心带来了强劲的客流量，租赁需求持续旺盛，且公司资产负债表良好，适合进行增值收购 [118] - 预计租赁利差将在今年剩余时间和可预见的未来保持强劲，PECO的租户保留率本季度仍保持在93% [119] - 公司有信心在未来实现每年3% - 4%的同一中心NOI增长 [120] 其他重要信息 - 公司宣布了领导层变动，Devin将于12月31日辞去总裁职务，Bob将成为总裁，Joe将成为首席运营官兼执行副总裁，这是公司长期继任计划的一部分 [17] - 公司任命Tony Terry为董事会独立董事，自10月30日起生效 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司债务结构和利率风险 - 公司目前债务的82%为固定利率，较高的利率是逆风，预计全年对每股收益的影响约为0.10美元，但公司仍实现了核心FFO的正增长 [38] - 由于市场不确定性，公司计划增加浮动利率债务的比例，超过10%的长期目标，待市场更稳定和资本市场流动性改善时，再考虑发行长期固定利率债务 [38] 问题: 第四季度收购计划和目标资产类型 - 公司预计第四季度完成多项收购交易，以实现全年2.5亿 - 3亿美元的净收购目标，这些交易涉及多个卖家，符合公司现有战略，且经过价格让步和多种方式协商达成 [43] - 目标资产通常由市场上排名前两位的杂货店锚定，存在空置率和低于市场租金的情况，公司认为有提升空间 [62] 问题: 资本化率和无杠杆内部收益率 - 公司主要以无杠杆内部收益率进行项目评估，而非资本化率，但认为市场上资本化率有100 - 150个基点的变动，目前市场资本化率可能处于中6%的范围 [46][82] - 公司预计第四季度收购项目的无杠杆内部收益率在9.5%以上 [9] 问题: 内铺入住率增长潜力和租赁策略 - 公司认为内铺入住率仍有上升空间，预计可提高约100个基点，从目前略低于95%提升至96%，主要基于高保留率、租赁利差和强劲的租户需求 [49] - 公司70%以上的租金来自必需品零售，认为该领域在经济衰退中更具韧性，同时健身和美容等类别租户的客流量也在增加 [27] 问题: 不良债务和关注名单 - 公司关注名单上的前十大租户占总ABR的2.4%，公司对困境零售商的敞口非常有限，今年申请破产的零售商在公司投资组合中的ABR占比仅为40个基点 [77] 问题: 便利店资产和业务战略 - 公司曾涉足便利店资产领域，认为该领域有机会，但需要合适的组织团队和价格，且是一个逐物业的业务 [79] 问题: 同一中心NOI指引范围和第四季度表现 - 同一中心NOI指引范围为3.75% - 4.5%，第三季度增长稍慢是由于2022年的业务活动影响，第四季度预计仍将实现同比增长，但会受到正常化的不良债务影响 [74] 问题: 小商店零售商的表现和机会 - 公司认为小商店零售商表现强劲，在多个经济周期中具有韧性，公司在与小商店零售商的合作中取得了积极经验，包括低拖欠率和坏账率 [55] 问题: 地面开发项目的可行性 - 公司认为目前除了外铺项目，地面开发项目的机会非常有限，因为回报可能较低，且需要大量工作，而外铺项目的三重净租赁业务仍然非常有利可图 [63] 问题: 租户租金涨幅和NOI增长贡献 - 第三季度租户平均年度合同租金涨幅为2.5%，公司将提供小商店租约中合同租金涨幅超过3%的比例的相关信息 [11][139] - 租金涨幅对NOI增长的贡献目前可达80个基点，公司认为该数字将继续上升至100个基点或更高 [140] 问题: 出售资产的无杠杆内部收益率 - 公司出售资产的无杠杆内部收益率整体高于9%的目标，但具体数字需进一步分析提供 [150] - 相对于收购时的预期，公司出售资产的实际无杠杆内部收益率超过预期100个基点 [151] 问题: 贷款环境和业主困境情况 - 公司目前未看到大量业主因无法获得融资而出售项目，但预计区域银行贷款到期时可能会出现一些资产进入市场的情况 [145] 问题: C&S作为杂货店运营商的信心来源 - C&S有100多年的批发业务历史，也有经营杂货店的经验，但市场对其作为大型杂货店运营商的能力仍存在疑问，公司认为其比新成立的SpinCo更有优势，但具体表现有待观察 [152]

公司概况 - 公司成立于1991年，于2021年在纳斯达克上市[5] - 公司拥有274个物业，总租赁面积为31.4百万平方英尺，出租率达到98%[5] 财务指标 - 公司的净营业收入（NOI）是指总营业收入减去非现金收入项目和物业运营费用以及房地产税，同店NOI为公司的重要财务和运营表现指标[3] - 公司的核心资金运营表现（Core FFO）是公司用于评估未来期间运营绩效可持续性的重要指标[3] - 公司具有约629百万美元的显著流动性资产，净债务/调整后的EBITDAre为5.2倍[27] 经营策略 - 公司的经营策略主要集中在杂货中心和社区购物中心，致力于提供优质的购物体验和改善社区环境[7] - 公司的经营策略包括专注于杂货中心、提供优质购物体验、适时的物业发展和重新开发机会以及强大的资产负债表和流动性[7] 市场地位 - 公司在前十大市场中拥有强大的市场地位，其中50%的租金来自美国南部市场[11] - PECO在31个Sun Belt市场中拥有强大的市场份额，年度零售租金增长率在11.2%至4.2%之间[12] 租赁收益 - PECO的租赁收益表现强劲，同中心净营业收入增长率为8.2%[33] - 公司的租赁差价表现出租金定价能力和可持续有机增长[35] 社会责任 - 公司在社会责任方面开展多项社区项目，致力于提升当地社区和员工的生活质量[39] 公司管理 - 公司管理团队平均拥有30年经验，主席兼首席执行官Jeff Edison拥有38年经验[44]

公司业务基本情况 - 公司是美国最大的全渠道杂货为主导的购物中心所有者和运营商之一，截至2023年6月30日，拥有294个购物中心的股权[104][105] - 294个购物中心中，274个为全资拥有，20个通过一家非合并合资企业持有，总面积约3360万平方英尺，分布在31个州[105] 关键绩效指标分类 - 公司使用关键绩效指标（KPIs）衡量运营表现，包括财务和非财务指标，分为投资组合、租赁和财务表现三个关键领域[82][84] - 投资组合指标包括锚定空间（大于等于10000平方英尺可出租总面积）、平均基本租金（ABR）、每平方英尺ABR等[84] - 租赁指标包括可比租赁、可比租金价差、执行新租赁的成本、投资组合保留率和回收率等[87][88][89][90][91] - 财务表现指标除GAAP指标外，还使用非GAAP指标，如调整后的房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）、核心运营资金（Core FFO）等[92] 非GAAP指标说明 - Adjusted EBITDAre通过调整EBITDAre排除某些项目得出，用于衡量运营表现、评估债务杠杆和固定成本覆盖情况[93] - Core FFO通过调整Nareit FFO排除某些项目得出，用于洞察运营表现的可持续性并进行跨报告期比较[94] 杠杆率与资本结构指标 - 净债务与Adjusted EBITDAre的比率用于洞察基于收益的杠杆率，不受股权价格波动影响[99] - 净债务与总企业价值的比率用于洞察资本结构和债务使用情况[100] NRP合资企业补偿情况 - 2022年5月NRP合资企业计划到期出售最后一处房产，2022年二季度获补偿250万美元，2022和2023年上半年分别获补偿270万和10万美元，2023年二季度无补偿[106] 投资组合房产数据 - 截至2023年6月30日，全资投资组合有274处房产，分布在31个州，总面积3137.8万平方英尺，基本租金4.49314亿美元，来自全渠道杂货为主的购物中心的基本租金占比97.4%，整体出租率97.8%，主力店铺出租率99.4%，非主力店铺出租率94.8%，平均剩余租期4.5年[107] - 截至2023年6月30日，非合并合资企业GRP I持股14%，有20处房产，基本租金3135万美元，可出租总面积221.3万平方英尺[108] 租户租金占比情况 - 约71%的基本租金来自提供生活必需品和服务的租户[110] - 截至2023年6月30日，前20大租户基本租金合计1.52105亿美元，占比33.5%，租赁面积1487万平方英尺，占比48.2%，分布在502个地点[111] 2023年二季度财务数据变化 - 2023年二季度总营收1.52137亿美元，同比增长6.8%，其中租金收入1.4898亿美元，同比增长8.6%，费用和管理收入254.6万美元，同比下降46.7%，其他物业收入61.1万美元，同比增长21.0%[114] - 2023年二季度总运营费用1.14424亿美元，同比下降2.7%，其中物业运营费用2467.4万美元，同比下降8.0%，房地产税1839.7万美元，同比下降11.7%，一般及行政费用1168.6万美元，同比下降2.7%，折旧和摊销5966.7万美元，同比增长1.8%[114] - 2023年二季度净利息支出2067.5万美元，同比增长20.7%，主要因利率上升，期末加权平均利率3.9%，加权平均期限3.9年[114][119] - 2023年二季度物业处置净收益7.5万美元，同比下降97.3%，主要因2022年同期出售物业收益较高[114][120] - 2023年二季度其他净支出90.4万美元，同比下降38.0%，主要因有价证券价值增加和交易及收购费用减少[114][121] 2023年上半年财务数据变化 - 2023年上半年总营收3.03201亿美元，较2022年的2.84679亿美元增长6.5%，净利润3484.5万美元，同比增长30.7% [122] - 租金收入增加2073万美元，其中同中心组合增加1180万美元，收购活动净增890万美元 [122][123] - 费用和管理收入减少221.8万美元，主要因2023年实现业绩收入10万美元，低于2022年的270万美元 [122][124] - 物业运营费用增加360万美元，同中心组合和公司运营活动增加240万美元，收购活动净增120万美元 [125] - 房地产税费用增加250万美元，主要因收购活动及上诉和解收入减少 [126] - 净利息费用增加481.5万美元，主要因2023年利率上升，期末加权平均利率为3.9%，高于2022年的3.2% [122][127] - 物业处置净收益减少314.4万美元，2023年上半年为101.7万美元，2022年同期为416.1万美元 [122][128] - 其他费用净额减少416.3万美元，主要因2022年1月或有对价负债结算等因素 [122][129] 租金数据变化 - 2023年上半年新租约平均租金每平方英尺21.56美元，高于2022年的18.80美元，续约和期权平均租金每平方英尺15.53美元，高于2022年的13.98美元 [131] 同中心净营业收入变化 - 2023年上半年同中心净营业收入为1.97464亿美元，较2022年的1.87899亿美元增长5.1% [135] 不同时期盈利指标对比 - 2023年Q2净利润为1620.9万美元，2022年同期为1525.5万美元；2023年上半年净利润为3484.5万美元，2022年同期为2665.3万美元[136][140][143] - 2023年Q2 Nareit FFO为7589.4万美元，2022年同期为7112.5万美元；2023年上半年为15223.9万美元，2022年同期为13818万美元[140] - 2023年Q2 Core FFO为7770.5万美元，2022年同期为7183.8万美元；2023年上半年为15585.9万美元，2022年同期为14440.1万美元[140] - 2023年Q2 EBITDAre为9751.3万美元，2022年同期为8957万美元；2023年上半年为19425.5万美元，2022年同期为17614.1万美元[143] - 2023年Q2 Adjusted EBITDAre为9878.1万美元，2022年同期为8923.4万美元；2023年上半年为19678.7万美元，2022年同期为17950.7万美元[143] ATM计划发行情况 - 截至2023年6月30日，ATM计划下还有1.599亿美元的普通股可供发行，2022年同期发行190万股，净收益6300万美元[146][147] 债务数据变化 - 截至2023年6月30日，总债务为19.6602亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均期限3.9年；2022年12月31日总债务为19.12784亿美元，加权平均利率3.6%，加权平均期限4.4年[148] - 2023年7月31日，公司修订三笔总计4.75亿美元的高级无担保定期贷款，修订后总额为4.848亿美元[150] 净债务与企业价值情况 - 截至2023年6月30日，净债务为19.84515亿美元，企业价值为64.68659亿美元；2022年12月31日净债务为19.31402亿美元，企业价值为61.09606亿美元[153] 公司现金需求与流动性 - 公司预计主要现金需求为房地产投资、股东现金分红等，主要流动性来源为经营现金流、借款等，目前流动性足以满足短期和长期现金需求[144][145] 净债务比率情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，净债务分别为19.84515亿美元和19.31402亿美元，净债务与调整后EBITDAre的年化比率分别为5.2倍和5.3倍，净债务与企业总价值的比率分别为30.7%和31.6%[155] 资本支出情况 - 2023年和2022年上半年资本支出分别为4760万美元和4290万美元[157] 开发和再开发项目情况 - 开发和再开发项目预计在24个月内稳定，承保的增量无杠杆收益率预计在9%-12%，当前在建项目预计总投资3750万美元[159] 房产收购情况 - 2023年和2022年上半年分别收购4处和4处房产，合同价格分别为7865万美元和1.69342亿美元，收购总价分别为6946.4万美元和1.70186亿美元[160] 房产出售情况 - 2023年和2022年上半年分别出售1处和3处房产，合同价格分别为625万美元和2834.2万美元，房地产销售净收益分别为708.9万美元和2707.7万美元，物业处置净收益分别为101.7万美元和416.1万美元[161] 股息支付情况 - 2023年1月至7月每月宣布并支付每股0.0933美元的股息，年化后为每股1.12美元[162] 现金及现金等价物情况 - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物和受限现金为990万美元，上半年净现金减少740万美元[165] 不同活动净现金情况 - 2023年和2022年上半年经营活动提供的净现金分别为1.3039亿美元和1.42499亿美元，同比减少8.5%[166] - 2023年和2022年上半年投资活动使用的净现金分别为1.07003亿美元和1.85893亿美元，同比减少42.4%[166] - 2023年和2022年上半年融资活动使用的净现金分别为3082万美元和2844.8万美元，同比增加8.3%[166]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO增长8.2%，达到7770万美元，摊薄后每股0.59美元，主要受物业收入增加推动，部分被较高利息费用抵消 [23] - 2023年第二季度Nareit FFO增长6.7%，达到7590万美元，摊薄后每股0.58美元，得益于租金收入增加和强劲的物业运营 [50] - 2023年第二季度同店NOI增至9900万美元，同比增长5.3%，主要因入住率提高和平均每平方英尺基本租金增加，部分被较低的可收回储备逆转所抵消 [51] - 公司提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，新的核心FFO指引提高至每股摊薄2.30 - 2.36美元，同店NOI指引提高至3.75% - 4.5% [73] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年租赁交易数量同比增加至548笔，总面积超260万平方英尺，第二季度续约租金价差增长17.7%，创历史新高 [16] - 新租约租金价差在第二季度增长25.1%，预计租赁价差在今年剩余时间和2024年将保持强劲 [44] - 第二季度本地邻居续约租金价差为23%，高于整体组合的18% [21] 开发和重新定位项目 - 年初至今已稳定7个项目，为租户提供超17.5万平方英尺空间，每年新增NOI约210万美元 [18] - 2023年预计在新建外铺开发和重新定位机会上投资3500 - 4500万美元，预计平均现金回报率在9% - 12% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场交易在上半年活动量大幅下降，仍呈分散和零星状态，公司认为市场开始有所松动，对下半年收购步伐持谨慎乐观态度 [11][28] - 公司认为私人市场的资本化率仍在缓慢调整以适应较高利率，买卖双方预期仍存在差距 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于拥有和运营以杂货店为锚定的社区购物中心，超过30%的租金来自杂货店，超70%来自销售必需品和服务的邻居租户 [7][8] - 计划在2023年进行2 - 3亿美元的净收购，若市场持续不稳定，可能处于该范围低端，收购过程严格，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [39] - 计划将浮动利率债务限制在总债务的10%以下，目前正在寻求实现该目标的替代方案 [52] 行业竞争 - 公司较小的中心规模使其在FFO增长方面具有优势，因为能实现更高的租户保留率和强劲的租赁价差 [36] - 行业新供应有限，过去10年及未来新建筑的经济回报不佳，这为公司带来积极的宏观经济趋势和强劲的租户需求 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务计划充满信心，预计长期内每股FFO将实现中到高个位数增长，得益于内部和外部增长驱动力 [12] - 经营环境受益于健康的消费者、混合工作模式、向阳光地带迁移、人口向郊区社区转移以及实体位置在最后一英里配送中的重要性等积极宏观经济趋势 [49] - 公司认为市场正在朝着积极方向发展，有信心实现收购目标，但最终结果仍取决于市场的进一步演变 [77] 其他重要信息 - 公司IPO两周年，在此期间取得进展，对未来和长期增长计划持乐观态度 [4] - 公司在第二季度末保留了78%的本地邻居租户，高于历史水平的76% [21] - 公司的TI支出在过去5年续约时平均每平方英尺不到2美元，第二季度平均为1.35美元 [45] - 公司的债务在第二季度末加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.6年，81%的债务为固定利率 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场交易机会的发展情况及下半年预期 - 公司认为市场开始有所松动，价格认可度提高，对下半年收购步伐持谨慎乐观态度，但最终结果取决于市场演变，上半年收购了8000万美元的物业，会保持收购纪律 [28][56] 问题2: 资本化率与收购目标的差距变化情况 - 公司认为资本化率有50 - 100个基点的变动，更关注收购的长期回报和早期增值，随着资本化率上升和卖家对新定价的认可，市场上的项目增多 [60] 问题3: 交易难以达成的原因 - 市场处于重新定价过程，卖家不愿以新价格出售，买家认为价格调整幅度应更大，这是正常的市场现象 [65] 问题4: 债务期限延长后2024年与2023年利息成本的差异 - 取决于2024年的收购假设，若假设收购由债务融资，利息成本可能增加约1500万美元 [82] 问题5: 开发项目推迟的原因 - 原因包括产权审批延迟、材料供应延迟或租户需求等，公司仍认为这些项目每年可实现5000 - 6000万美元的活动规模，平均现金回报率为9% - 12% [64][84] 问题6: 未来收购的资金来源及降低浮动利率债务的选择 - 公司专注于匹配资本成本和收购机会，每年产生超1亿美元的自由现金流，可在不增加杠杆的情况下收购2.5亿美元的资产，超过该金额将利用杠杆能力；通过定期贷款融资获得灵活性，以寻找更有利的债务资本市场 [87][88][89] 问题7: 不良债务范围的假设及经济衰退的影响 - 不良债务范围更多体现在FFO指引中，基于目前的租户保留、租赁和收款情况，未看到经济恶化迹象，对下半年持积极态度 [92] 问题8: 增量增长的来源及续约租金和价差的可持续性 - 增长有内部和外部两个支柱，内部增长来自租金增长和高保留率，外部增长得益于强大的资产负债表，公司相信核心FFO可实现中到高个位数的年度增长 [94][95] 问题9: Albertsons - Kroger合并的最新情况及对门店关闭的影响 - 公司认为合并对其是积极的，未看到负面影响，预计合并获批时不会有门店关闭，特别是在公司的投资组合中，因为旗下门店具有生产力和健康的销售指标 [99][101] 问题10: 资产定价中提到的基点变化的含义及资本化率的走势 - 50 - 100个基点指资本化率的增加，100个基点指无杠杆内部收益率的提高；公司认为资本化率可能还有小幅上升，但与之前相比变化较小，若利率长期维持高位，情况可能改变 [103][105] 问题11: 高保留率能否在2024年保持及锚定租户租约到期的情况 - 公司预计保留率将保持稳定，因为零售商对其产品类型的需求强劲；基于锚定租户的生产力和健康指标，有信心他们会行使续约或选择权 [107][108] 问题12: 亚马逊在杂货领域扩张的潜力及对公司投资组合的影响 - 亚马逊在杂货领域尚未找到差异化策略，难以证明其能比传统杂货店更具生产力，目前对公司投资组合的影响有限 [131][144] 问题13: 店铺入住率的提升空间及租金上涨对新建设的影响 - 公司认为店铺入住率还有50 - 150个基点的提升空间，租金需几乎翻倍才能使新开发项目获得可接受的投资回报，新开发更可能在租金较高的城市市场发生 [136][151][152] 问题14: NOI利润率在季度内略有下降的原因 - 下降幅度为30个基点，季度利润率为72.4%，半年利润率为72%，公司认为这是正常的费用波动，72%的利润率是一个较好的运营水平 [153]

4.7% 4.7% 5.0% 5.2% 5.3% 5.4% 5.5% 5.5% 5.7% 7.1% 7.4% 7.8% 7.8% 8.0% 8.5% 9.3% 10.1% 10.3% 11.1% 11.2% (4%) 0% 4% 8% 12% Oklahoma City Long Island Austin Kansas City Indianapolis Orange County Dallas-Fort Worth Providence Inland Empire Columbus Boston Atlanta Orlando Phoenix Las Vegas Tampa Charlotte Miami Nashville Fort Lauderdale (4%) 0% 4% 8% 12% Population % Change Versus Baseline (January 2018-April 2022) 2.5% 2.0% 2.0% 1.5% 1.4% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.3% -1.0% 3/19 1/19 5/18 1/18 5/19 3/20 61/1 51/6 ...

Phillips Edison & Company, Inc. (NASDAQ:PECO) Q1 2023 Earnings Conference Call May 3, 2023 12:00 PM ET Company Participants Kimberly Green - Head, IR Jeff Edison - Chairman & CEO Devin Murphy - President John Caulfield - CFO Conference Call Participants Craig Schmidt - Bank of America Caitlin Burrows - Goldman Sachs Tayo Okusanya - Credit Suisse Mike Mueller - JP Morgan Haendel St. Juste - Mizuho Ronald Kamdem - Morgan Stanley Juan Sanabria - BMO Capital Markets Todd Thomas - KeyBanc Capital Markets Floris ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____ to _____ Commission File Number: 000-54691 PHILLIPS EDISON & COMPANY, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-1106076 (S ...