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CINCINNATI, Nov. 05, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- Phillips Edison & Company, Inc. (Nasdaq: PECO) (“PECO” or “the Company”), one of the nation’s largest owners and operators of high-quality, grocery-anchored neighborhood shopping centers, today announced that the Company’s Board of Directors declared monthly dividend distributions of $0.1083 per share of the Company’s common stock payable on December 2, 2025; January 6, 2026; February 3, 2026; and March 3, 2026 to stockholders of record as of November 17, 2025; ...

公司概况 - 菲利普斯爱迪生公司是一家房地产投资信托基金，专注于拥有和运营以杂货店为核心租户的社区购物中心 [1] - 该公司于2021年上市，但其业务实体已存在30年 [1] 作者背景 - 文章作者拥有超过10年的公司研究经验，深入研究过的公司超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品、科技股及新兴市场股票等多个领域 [1]

公司概况 - 菲利普斯爱迪生公司是一家房地产投资信托基金，专注于拥有和运营以杂货店为核心租户的社区购物中心 [1] - 公司于2021年上市，但其业务实体已存在30年 [1] 作者背景 - 文章作者自称拥有超过10年的公司研究经验，深度研究过超过1000家公司 [1] - 研究范围涵盖大宗商品、科技股以及新兴市场股票等多个领域 [1] - 作者表示对房地产投资信托基金等行业感到熟悉 [1]

服务定位 - 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲机会的创收资产类别投资服务 [1] - 是Seeking Alpha平台上以收入为重点的顶级投资服务 [1] 分析师背景 - 分析师拥有超过14年的投资经验以及金融方向的MBA学位 [2] - 分析师专注于具有防御性质、投资周期为中长期的股票 [2]

根据提供的文档内容，该文档不包含任何与公司或行业相关的实质性信息 无法进行核心观点总结或关键要点分析 [1]

收入和利润表现 - 2025年第三季度总收入同比增长10.4%，达到1.82669亿美元，其中租金收入增长10.2%至1.78293亿美元[105] - 2025年第三季度归属于股东的净收入同比增长112.8%，达到2468.5万美元[105] - 总营收增长10.3%至5.387亿美元，其中租金收入增长10.0%至5.259亿美元[111] - 净利润增长42.1%至7037万美元，归属股东的净利润增长43.2%至6378万美元[111] - 第三季度总收入为1.59353亿美元，同比增长3.4%；前九个月总收入为4.76429亿美元，同比增长3.6%[121] - 第三季度租金收入为1.20982亿美元，同比增长330万美元；前九个月租金收入为3.6163亿美元，同比增长1050万美元[121] - 第三季度Nareit运营资金为8925.3万美元，同比增长9.4%；前九个月为2.64317亿美元，同比增长10.1%[125] - 第三季度核心运营资金为9055.7万美元，同比增长7.3%；前九个月为2.69539亿美元，同比增长9.5%[125] - 第三季度稀释后每股Nareit运营资金为0.64美元，同比增长6.7%；前九个月为1.90美元，同比增长8.0%[125] - 第三季度EBITDAre为1.18991亿美元，同比增长10.4%；前九个月为3.49485亿美元，同比增长10.9%[128] - 第三季度调整后EBITDAre为1.19897亿美元，同比增长10.0%；前九个月为3.53534亿美元，同比增长10.9%[128] 成本和费用 - 2025年第三季度利息支出净额增长14.2%，达到2854.4万美元，主要因债务未偿还金额增加[105][108] - 2025年第三季度房地产税支出增长13.6%，增加265.7万美元，主要因净收购活动[105][106] - 2025年第三季度一般及行政支出增长14.7%，增加163.8万美元，主要因增长计划导致薪酬支出增加[105][106] - 利息支出净额增长13.9%至8194万美元，主要由于2025年未偿债务增加[114] - 物业运营费用增长9.8%至8946万美元，主要因净收购活动[112] - 房地产税费用增长11.5%至6458万美元，主要因净收购活动[112] - 折旧与摊销费用增长6.5%至2.021亿美元，主要因净收购活动和部分物业重建[114] 投资组合运营指标 - 公司拥有303处全资购物中心，总面积为3403.5万平方英尺[89] - 年化基本租金（ABR）总额为5.37067亿美元，较上年4.97082亿美元增长8.1%[89] - 来自全渠道杂货店锚定购物中心的ABR占比为95.1%[89] - 总组合出租率为97.6%，其中锚定空间出租率为99.2%，内联空间出租率为94.8%[89] - 平均剩余租赁期为4.5年[89] - 公司投资组合包括328个购物中心权益，其中25个通过三个非合并合资企业持有[88] - 投资组合总面积约为3670万平方英尺，覆盖31个州[88] - 前20大租户贡献总ABR的30.4%，合计1652.87万美元，占已出租总面积44.5%[102] - 必需品类商品和服务租户贡献约70%的ABR[101] - 期末同中心出租率为97.9%，较去年同期的97.8%上升0.1个百分点[122] 租赁活动表现 - 投资组合留存率从89.3%提升至92.8%[116] - 新签租约平均租金每平方英尺为21.62美元，可比租金溢价为29.5%[116] - 续租和选择权行使租约的平均租金每平方英尺增长11.4%至15.19美元[116] - 同中心投资组合租金收入增加550万美元，主要因平均最低租金每平方英尺增加0.48美元[107] - 同中心投资组合租金收入增加1720万美元，主要因平均最低租金每平方英尺增长0.45美元[113] - 投资组合保留率衡量公司租约到期时保留租户的能力，保留现有租户的成本通常低于更换新租户[85] - 可比租金差幅衡量新签或续租可比租约首年ABR的百分比增减，显示公司通过租赁活动产生收入增长的能力[85] 同中心投资组合表现 - 同中心净营业收入第三季度为1.15478亿美元，同比增长3.3%；前九个月为3.44806亿美元，同比增长3.8%[121] 资本活动和债务管理 - 公司于2025年6月发行了3.5亿美元、利率为5.250%的2032年到期高级票据，发行价格为99.832%[89] - 截至2025年9月30日，加权平均债务期限为5.3年，加权平均利率为4.4%[108][110] - 公司通过ATM计划在前九个月以每股37.05美元的平均价格发行约4.6万股，净筹资170万美元[130][131] - 公司于2025年6月发行了3.5亿美元、利率为5.250%、于2032年到期的优先票据，发行价格为99.832%[133] - 截至2025年9月30日，总债务义务（毛额）为24.13653亿美元，加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.3年[133] - 截至2025年9月30日，循环信贷设施总额度增加至10亿美元，可用额度为9.70771亿美元[133][134] - 截至2025年9月30日，净债务为24.51696亿美元，总企业价值为72.03758亿美元，净债务与总企业价值比率为34.0%[137][138] - 截至2025年9月30日，净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.3倍[138] - 2025年前九个月净借款额为2.641亿美元，主要源于2025年高级票据发行[153] - 2024年前九个月净借款额为1.304亿美元，主要源于2024年5月和9月的高级票据发行[153] 投资和资本支出 - 2025年前九个月总资本支出为9505.9万美元，较2024年同期的5248.0万美元增长81.1%[140] - 2025年前九个月房地产收购总额为2.82038亿美元，收购了11处物业和2块外围地块[143] - 2025年前九个月房地产处置净收益为1515.4万美元，确认处置净收益为979.8万美元[144] - 2025年前九个月运营活动提供的净现金为2.52085亿美元，同比微增0.5%[150] - 2025年前九个月房地产收购现金支出达2.82亿美元，较2024年同期的2.05亿美元增长37.6%[153] - 2025年前九个月资本支出为9570万美元，较2024年同期增加4010万美元[153] - 2025年前九个月房地产处置产生净现金流入1520万美元，而2024年同期无物业出售[153] - 2025年前九个月投资有价证券820万美元[153] - 2025年前九个月对未合并合资企业投资700万美元，较2024年同期的360万美元增长94.4%[153] 股东回报 - 2025年9月，公司将月度股息率提高5.7%至每股0.1083美元[145] - 2025年前九个月向股东及OP单位持有人的分红支出较2024年同期增加2270万美元[153] 合资企业持股 - 公司在合资企业GRP I、NRV和NGCF中的持股比例分别为14%、20%和31%[91]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净营业收入及资金运营利润为8930万美元，摊薄后每股064美元，同比增长67% [12] - 第三季度核心资金运营利润为9060万美元，摊薄后每股065美元，同比增长48% [12] - 公司提高2025年全年净营业收入及资金运营利润和核心资金运营利润指引，中点分别同比增长68%和66% [3][15] - 2025年同中心净营业收入增长指引中点维持在335%，但预计第四季度增长放缓至1%-2%，主要因2024年第四季度回收款基数较高 [13] - 长期来看，公司认为同中心净营业收入年增长率可维持在3%-4% [14] - 净负债与过去12个月年化调整后税息折旧及摊销前利润比率为53倍，按上季度年化计算为51倍 [12] - 公司拥有约977亿美元流动性支持收购计划，无重大债务到期直至2027年 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合出租率保持高位，季度末为976% [10] - 主力租户出租率为992%，同店内联租户出租率为95%，环比增长20个基点 [10] - 第三季度租户保留率高达94% [9] - 可比续租租金差幅创纪录达232%，新租租金差幅保持强劲为245% [9] - 第三季度执行的新租和续租合约平均年租金涨幅为26% [9] - 坏账费用保持在指引范围内，约为75-80个基点，公司对近期坏账不担忧 [10][36] - 目前有22个开发及再开发项目在建，总投资约7590万美元，平均预估收益率为9%-12% [11] - 截至2023年9月30日，年内有14个项目稳定，交付超过222,000平方英尺空间，年化新增净营业收入约430万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有同行中最高的食品杂货锚定社区购物中心所有权比例 [3] - 年基本租金收入的70%来自必需品商品和服务，提供可预测的高质量现金流 [3] - 年内至今总收购额（含季度末后收购）达到376亿美元 [4] - 自6月30日以来，公司收购了9600万美元资产，包括两个无锚定中心，这些中心提供可靠的基本面和更强的长期增长前景 [5] - 与Lafayette Square和Northwestern Mutual的合资企业在第三季度收购了The Village at Sand Hill购物中心 [7] - 在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地，计划开发食品杂货锚定零售项目 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极扩大开发和再开发管道，在停车场建设和收购相邻土地 [8] - 战略包括将低内部收益率的资产回收置换为高内部收益率的资产，以推动盈利增长 [15] - 计划在2025年出售5000万至1亿美元资产，年内至今已出售4400万美元 [15] - 计划2026年出售1亿至2亿美元资产，主要通过单笔交易进行，旨在置换为增长更高的资产 [61] - 专注于无锚定中心（日常零售中心）战略，已收购8处此类资产约155亿美元，早期运营势头积极 [41][42] - 行业竞争保持稳定，需求来自重复投资者、机构玩家和私人投资者 [48] - 公司平台定位为每年实现中高个位数的核心资金运营利润每股增长 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境持续强劲，租赁活动和出租率保持高位 [5] - 零售环境强劲，预计新租和续租租金差幅在未来保持强劲 [9] - 对食品杂货锚定购物中心的交易市场活动持乐观态度，尽管公司在下半年更加选择性 [5] - 公司对实现全年收购指引充满信心，并计划在12月17日的业务更新中分享更多长期增长计划 [8][17] - 食品杂货商反馈消费者韧性持续，未出现明显收缩，对环境和成本转嫁能力持积极态度 [53] - 公司认为其高质量现金流可降低贝塔风险，增长实力可提高阿尔法收益 [110] 其他重要信息 - 计划于12月17日举行虚拟业务更新网络直播，分享无锚定投资分析、初步2026年指引和长期增长计划 [6][17] - 公司重申不依赖股权资本市场来驱动增长，2025年剩余时间指引未假设任何股权发行 [15] - 一般行政费用增加主要与绩效激励薪酬以及技术和资源投资有关，预计未来将保持在该范围 [99] - 利息支出下降源于收购时间安排的保守预测，公司目标长期固定利率债务占比90%，目前浮动利率为5% [63] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于在当前周期收购开发土地的考量 - 收购决策基于与全国性食品杂货商的合作机会和市场增长前景（如奥卡拉南部未来五年新增1万套住宅） [19] - 该项目预计无杠杆回报率约105%，属于个别机会，未来会继续在合理情况下寻找类似地块 [19][20] 问题: 当前收购管道构成和年末前增量交易量 - 收购指引范围底部为35亿美元，目前已超过25亿美元，预计处于范围低端，但交易关闭时间存在波动 [22] - 年内已收购18处资产共376亿美元，平均无杠杆回报率超过9%，收购资产平均出租率约915%-92%，为未来同中心净营业收入增长提供空间 [23] 问题: 杠杆率上限和作为融资来源的考量 - 长期目标净负债与税息折旧及摊销前利润比率保持在55%或以下，当前51倍提供良好增长容量，有机会愿意适度提高但会控制回目标范围 [27] 问题: 资产处置计划、收购与处置资本化率差异及资产类型 - 资产置换的稀释或增值取决于售出和购入资产的组合，公司是内部收益率买卖方，相信长期对每股盈利有益 [30] - 策略是交易出低增长资产置换高增长资产，预计未来资本化率差异将缩窄 [31][32] - 2026年计划出售1-2亿美元资产，主要为完全稳定的资产，预计交易资本化率在63%-68%之间 [61][88] 问题: 再开发管道目标规模和融资方式 - 过去几年再开发项目年投资额在4000万至5500万美元之间，收益率为9%-12%，预计每年贡献50-60万美元投资，为同中心净营业收入增长增加100-125个基点 [34] 问题: 坏账费用是否可作为未来季度和2026年的基准 - 坏账费用在75-80个基点之间，指引中点90基点为预留空间，预计2025年第四季度和2026年环境无重大变化，70-80基点较为合理 [36] 问题: 内联租户出租率上行空间和租金提升与保留率的权衡 - 当前内联出租率为947%，预计还有125-150个基点的提升空间，需求强劲且管道可见性高 [39] - 94%的保留率非常稳固，本季度续租租金差幅232%仅需每平方英尺100美元租户改进成本，无新供应竞争，预计势头持续 [39] 问题: 无锚定中心战略更新和机会集 - 已收购8处资产约155亿美元，收购成本约每平方英尺300-305美元，无杠杆回报率在105%-12%之间，新租和续租租金差幅分别超过45%和30% [41][42] - 该战略是核心业务的自然补充，团队可运用现有租赁机器提升回报 [43] 问题: 下半年更加选择性的具体含义 - 选择性体现在更严格的租金差幅和租赁速度预测，以应对经济稳定性潜在风险，这导致出价更低，但公司仍保持纪律，年内400亿美元收购额为同行中最高 [46][47] 问题: 竞争格局是否更加激烈及交易失败原因 - 竞争格局稳定，需求方包括重复投资者、机构和私人玩家，公司凭借全国覆盖和头号食品杂货商策略持续获得产品 [48][49] 问题: 食品杂货商前景和消费者行为 - 与食品杂货商沟通显示消费者韧性持续，无显著收缩迹象，头部食品杂货商如Publix、HEB和Trader Joe's积极扩张，对环境和成本转嫁能力乐观 [53] 问题: 股票回购在资本来源中的角色 - 回购是工具之一，在股价合适且为最佳投资时使用，当前有更优资本用途，但会持续评估 [54] 问题: 收购指引是否保守 - 每季度10亿美元收购额可达指引中点40亿美元，公司对指引水平满意，未计划更激进或下调 [56] 问题: 2026年处置计划是否涉及特定资产段或更大规模交易 - 计划出售1-2亿美元资产，主要为完全稳定、内部收益率达65%-75%的资产，通过置换为9%-105%无杠杆回报的资产获取200基点利差，预计以单笔交易为主 [61] 问题: 利息支出下降驱动因素和利率互换到期更新 - 利息指引调整源于保守预测和收购时间安排，当前5%浮动利率，若利率互换到期无变化将升至15%，长期目标90%固定利率，可能发行长期债券，无重大到期直至2027年 [63] 问题: occupancy中性基础上净营业收入长期上行空间驱动因素 - 长期同中心净营业收入增长目标3%-4%，驱动包括约110基点租金上涨、强劲租赁差幅、外地块开发等，收购资产出租率空间也将贡献增长 [67][68] 问题: 2026年收购管道资金源及当前资本成本下债务融资考量 - 资金源包括股息后保留的超过1亿美元自由现金流、基础增长以及资产回收，当前51倍杠杆率有容量，处置计划平衡收购机会 [69] 问题: 期权对租金差幅和净营业收入增长的影响及限制措施 - 期权主要来自全国性租户，公司谈判策略以无期权为起点，要求期权期租金涨幅25%以上，过去12个月新租和续租差幅分别为30%和21%，若无期权净增长可达25% [75][77] 问题: 食品杂货锚定资本化率展望和合资企业扩大可能性 - 资本化率供需动态稳定，无重大压缩，按市场细分不同，公司现有两个活跃合资企业，视为增长和提升回报的机会，可能考虑对长期持有但增长较慢资产减少股权 [79][80] 问题: 2026年收购资金源是否更多依赖处置而非债务 - 资金策略保持平衡，包括自由现金流、基础增长和资产回收，51倍杠杆率有容量，债务融资在利率下降环境下仍会考虑，但保护资产负债表是重点 [85][86] 问题: Point Lumnis资产出售中Kroger关闭对价值影响 - 该资产已知食品杂货商困境七年，资本化率已调整，公司仍实现盈利，关闭本身不导致资本化率骤变 [91][93] 问题: 新开发项目若保留食品杂货商所有权对内部收益率的影响 - 此问题将在12月17日更新中详细讨论，保留食品杂货商所有权内部收益率会较低 [95] 问题: 2026年收购重点是否会转向无锚定中心及该类资产出租率空间 - 2026年收购额预计与今年相近，无锚定战略将更积极，早期结果显示更好回报，该类资产机会集大，公司选择性收购，目标无杠杆回报率超过10% [97] 问题: 一般行政费用增长原因及2026年展望 - 增长主要源于绩效激励薪酬和科技投资，预计未来保持该范围，公司效率仍高，重点驱动每股盈利增长 [99] 问题: 收购资产出租率上行空间对长期净营业收入目标的贡献及资产质量含义 - 收购资产出租率从82%至100%不等，决策基于30年经验、市场增长、客流量等标准，资产人口统计优于核心组合，质量无下滑，公司保持纪律 [103][104]

业绩总结 - 2025年第三季度的可比续租租金增长率为23.2%[28] - 2025年第三季度的租户保留率为94%[28] - PECO的总企业价值超过72亿美元[7] - 2025年第三季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍[13] - 2025年第三季度每股净收入为0.51美元，预计全年每股净收入在0.62至0.65美元之间[74] - 2025年第三季度Nareit FFO每股为1.90美元，预计全年Nareit FFO每股在2.51至2.55美元之间[74] - 2025年第三季度核心FFO每股为1.94美元，预计全年核心FFO每股在2.57至2.61美元之间[74] - 同中心净营业收入（NOI）增长率为3.8%，预计全年增长率在3.10%至3.60%之间[74] 用户数据 - PECO的投资组合租赁率保持在98%[13] - 70%的ABR来自于必要商品和服务零售商[22] - PECO的租金来自于95%的杂货店锚定中心[40] - 2025年PECO的杂货销售每平方英尺（PSF）为746美元，较2023年增长5.0%[43] - 2025年PECO的租金增长率在2023年为16.4%[41] 未来展望 - 2025年核心每股FFO增长预计为6.6%[32] - 2025年每股股息增长预计为3.35%[31] - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长预计为3.35%[31] - 2025年公司计划的收购总额为301.6百万美元，预计全年收购在350.0至450.0百万美元之间[74] 新产品和新技术研发 - 2025年第三季度的租赁扩展显示出PECO的定价能力和可持续的有机增长[28] 市场扩张和并购 - 2025年总收购量为1,441,076平方英尺，合同价格为375,837千美元，租赁占用率为92.3%[69] - 截至2025年9月30日，公司的流动性状况为977百万美元[79] 负面信息 - 2025年公司通过不动产处置获得的收益中，净收益为每股0.07美元的损失[75] - 2025年第三季度的利息支出为81.9百万美元，预计全年利息支出在108.0至116.0百万美元之间[74] - 公司的债务中，95%为固定利率债务，平均利率为4.4%[79]

财务业绩概览 - 2025年第三季度营收为1亿8267万美元，同比增长10.4% [1] - 季度每股收益为0.65美元，远超去年同期的0.09美元 [1] - 营收比Zacks一致预期1亿8094万美元高出0.95% [1] - 每股收益比Zacks一致预期0.64美元高出1.56% [1] 细分收入表现 - 租金收入为1亿7829万美元，比两位分析师平均预估1亿7672万美元高出0.89%，同比增长10.2% [4] - 其他物业收入为110万美元，比两位分析师平均预估78万美元高出41.0%，同比增长23.7% [4] - 费用和管理收入为327万美元，比两位分析师平均预估288万美元高出13.5%，同比增长14.6% [4] 市场表现与指标 - 稀释后每股净收益为0.20美元，与两位分析师的平均预估完全一致 [4] - 公司股价在过去一个月内上涨1.4%，表现优于同期Zacks S&P 500指数0.2%的涨幅 [3] - 公司目前Zacks评级为3（持有），预示其近期表现可能与整体市场同步 [3]