文章核心观点 - 标普将菲利普斯爱迪生公司及其运营合伙企业的发行人信用评级从'BBB-'上调至'BBB'，展望稳定，公司有望凭借运营表现和投资策略实现盈利增长和价值创造 [1][2] 公司评级情况 - 标普将菲利普斯爱迪生公司及其运营合伙企业菲利普斯爱迪生杂货店中心运营合伙企业一世有限责任公司的发行人信用评级从'BBB-'上调至'BBB'，展望稳定 [1] 评级上调原因 - 公司运营表现将在未来两年保持稳健，得益于杂货店主导的投资组合和健康的零售基本面 [2] - 公司致力于维持保守的资产负债表，截至2024年6月30日，其浮动利率债务敞口大幅降低，约占总债务的9% [2] - 标普全球经济学家预计美联储今年晚些时候将启动一系列降息，公司的固定费用覆盖率有望在未来几年得到改善 [2] - 公司的财务政策得到审慎投资策略的支持，净收购额在2亿至3亿美元之间，每年的再开发支出约为4000万至5000万美元 [2] - 过去几年公司以相对中性的杠杆方式为投资活动提供资金，预计短期内将继续采用类似投资策略 [2] 公司情况 - 菲利普斯爱迪生公司是美国最大的杂货店主导邻里购物中心的所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合的运营平台和全国布局的购物中心取得了强劲业绩 [3] - 公司的购物中心汇集了提供生活必需品和服务的全国及地区零售商，主要杂货店租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德德尔海兹 [3] - 截至2024年6月30日，公司管理着306个购物中心，其中286个为全资拥有，总面积达3260万平方英尺，分布在31个州，还有两个机构合资企业拥有的购物中心 [3] - 公司专注于打造出色的全渠道、杂货店主导的购物体验，一次一个邻里购物中心地改善社区 [3] 公司管理层表态 - 公司董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生表示，团队很高兴看到标普认可公司对卓越运营和资产负债表实力的承诺 [2] - 公司持续强劲的运营表现归功于差异化和专注的战略、团队在物业层面推动业绩的能力以及郊区市场的诸多优势 [2] - 公司团队有能力继续实现稳健的盈利增长、领先的运营指标和长期价值创造 [2]

文章核心观点 公司宣布董事会已宣布普通股月度股息分配，同时介绍了公司基本情况及联系方式等信息 [1][2] 公司股息情况 - 公司董事会宣布普通股月度股息分配为每股0.0975美元，将于2024年9月4日支付给2024年8月15日登记在册的股东，运营合伙单位持有人按相同比率获得分配 [1] 公司基本情况 - 公司是美国最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [2] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供生活必需品和服务，主要杂货店租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德·德尔海兹 [2] - 截至2024年6月30日，公司管理306个购物中心，其中286个为全资拥有，总面积3260万平方英尺，分布在31个州，另有20个购物中心为机构合资持有 [2] 公司信息披露方式 - 公司使用并将继续使用投资者网站披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [3] 公司联系方式 - 投资者可访问公司官网https://www.phillipsedison.com/获取更多信息，也可在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上关注公司 [2] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [5]

文章核心观点 公司宣布普通股月度股息分配，介绍公司基本情况及联系方式等信息 [1][2] 股息分配 - 公司董事会宣布普通股月度股息为每股0.0975美元，9月4日支付给8月15日登记在册股东，运营合伙单位持有人按相同比例分配 [1] 公司概况 - 公司是美国最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [2] - 购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户有Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [2] - 截至2024年6月30日，公司管理306个购物中心，包括286个全资拥有的、面积3260万平方英尺的购物中心，分布在31个州，以及20个与机构合资拥有的购物中心 [2] 信息披露 - 公司使用投资者网站披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [3] 联系方式 - 投资者可访问公司官网https://www.phillipsedison.com/获取更多信息 [2] - 可在Twitter、Facebook、Instagram、LinkedIn上关注公司 [2] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [5]

购物中心运营情况 - 公司拥有306家购物中心,包括286家全资拥有的购物中心和20家通过一家未合并的合资企业拥有的购物中心,总面积约为34.8万平方英尺,分布在31个州[91] - 截至2024年6月30日,公司全资拥有的购物中心的租赁率为97.8%,其中大型店铺租赁率为99.4%,内联店铺租赁率为94.8%[91] - 公司全资拥有的购物中心的平均剩余租赁期限为4.4年[91] - 公司全资拥有的购物中心的总租金收入为4.49亿美元,其中97.4%来自全渠道杂货类购物中心[91] - 公司拥有31个州的274家购物中心,总面积为31.378万平方英尺[91] - 公司通过联营企业拥有14%权益的32个物业,总租赁面积为2,213,000平方英尺[93] - 公司物业保持率为88.7%[119] 财务数据 - 公司总租金收入同比增加9.3百万美元，增长6.2%[107] - 同店租金收入增加2.7百万美元,主要由于平均最低租金每平方英尺增加0.45美元和平均出租率提高0.1%所致[108] - 物业运营费用增加2.7百万美元,主要由于同店物业和公司运营活动的人工成本和保险费用上升以及公共区域维护支出增加[108] - 利息费用净额增加2.9百万美元,主要由于2024年利率上升所致[109] - 公司总收入增加6.5%至3.23亿美元,其中租金收入增加6.6%至3.16亿美元[114] - 同店租金收入增加6.5%,主要由于平均最低租金每平方英尺增加0.48美元和平均出租率提高0.3%所致[114] - 收购活动净增加13.1百万美元的租金收入[114] - 物业运营费用增加4.2百万美元,主要由于同店物业和公司运营活动的人工成本上升以及公共区域维护支出增加[114] - 利息费用净增加6.8百万美元,主要由于2024年利率上升所致[116] - 新租赁平均每平方英尺租金为21.23美元,同比增加6.3%[119] - 续租和选择权平均每平方英尺租金为14.72美元,同比增加2.3%[119] 非公认会计准则指标 - 公司采用了多项非公认会计准则指标来评估其运营业绩[125] - 公司同店NOI(Same-Center NOI)突出了公司的经营趋势,如入住率、租金水平和运营成本[126] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的同店NOI分别为105,565千美元和103,638千美元,以及212,307千美元和206,528千美元[127][128] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的总收入分别为146,610千美元和142,963千美元,以及294,295千美元和286,514千美元,同比增长2.6%和2.7%[129] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的经营费用分别为41,045千美元和39,325千美元,以及81,988千美元和79,986千美元,同比增长4.4%和2.5%[129] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的NAREIT FFO和Core FFO分别为78,368千美元和75,894千美元,以及158,424千美元和152,239千美元[132][133] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的NAREIT FFO和Core FFO每股摊薄收益分别为0.57美元和0.58美元,以及1.16美元和1.15美元[133] - 公司EBITDAre和Adjusted EBITDAre用于衡量经营业绩,可以比较资本结构、测算债务服务和固定成本覆盖率、衡量企业价值[135] 债务融资 - 公司于2024年5月完成了2024年债券发行,发行了5.750%到期于2034年的债券,募集资金总额为3.45亿美元[91] - 公司平均债务期限为4.8年,平均利率为4.2%[110] - 公司于2024年6月30日的总债务为20.66亿美元,加权平均利率为4.2%,加权平均期限为4.8年[139] - 公司于2024年6月30日的无担保循环信贷额度为8亿美元,可用额度为7.32亿美元[140] - 公司于2024年5月完成了5.75%优先票据的发行,发行总额为3.45亿美元[140] - 公司于2024年6月30日的净债务与Adjusted EBITDAre比率为5.1倍[144] - 公司于2024年6月30日的净债务与总企业价值比率为31.9%[146] 资本支出 - 公司2024年上半年的资本支出为2810万美元,主要用于资本改善、租户装修和重建项目[145] - 公司预计2024年的资本支出可以通过经营现金流、出售资产收益和信贷额度满足[145] - 公司正在进行的开发和改建项目总投资额为3840万美元,预期收益率在9%-12%之间[145] 收购和出售 - 公司在2024年6月30日前6个月内共收购了4处物业和2处附属地块,总收购价格为1.162亿美元[151] - 公司2024年前6个月无物业出售[150] 现金流和股东分红 - 公司2024年前6个月的经营活动现金流为1.416亿美元,较2023年同期增加1,120.9万美元或8.6%[152] - 公司2024年前6个月的投资活动现金流出为1.432亿美元,较2023年同期增加3,623.3万美元或33.9%[152] - 公司2024年前6个月的融资活动现金流入为370.7万美元,较2023年同期增加3,452.7万美元或112%[152] - 公司2024年前6个月的同店NO

业绩总结 - PECO的同中心净营业收入（Same-Center NOI）在2024年指导中位数增长为3.75%[46] - PECO的2024年核心每股基金运营收益（Core FFO）增长指导中位数为3.0%[49] - PECO的投资组合租赁率为98%[8] - PECO的年化股息分配为每股1.17美元，股息收益率为3.6%[45][50] - PECO的净债务与调整后EBITDA的比率为5.1倍[26] - PECO的总管理企业价值为65亿美元[12] 用户数据 - PECO中心每周平均约有33,000次访问，总访问量在过去12个月达到500M次[62][63] - PECO的租赁占用率在2023年为94.7%，2024年第二季度为95.4%[164] - PECO在286个物业中，50%的ABR来自于阳光带州[72] - PECO的杂货销售每平方英尺（PSF）自2019年以来增长了35%[85] - PECO的杂货销售PSF在2023年增长了3.8%[93] 未来展望 - PECO预计通过增加占用率将贡献50到100个基点的增长[177] - 新租约和续租的利差预计将贡献100到125个基点的增长[178] - PECO的同中心净营业收入（NOI）长期增长预期为3%到4%[179] - PECO的每股资金可用性（AFFO）年复合增长率为16.8%[198] 市场扩张与并购 - 2024年PECO的收购总额为126,602千美元，涉及442,116平方英尺的物业[136] - PECO的投资组合中70%的ABR来自于必要商品和服务[21] - PECO的租赁组合中，86%的ABR来自于销售额排名前1或2的杂货商[17] 负面信息 - PECO在2020年疫情高峰期失去了70个基点的占用率，但在2021年中期完全恢复[162] - PECO的净营业收入（NOI）在2010年下降了270个基点，但在2011年恢复到全球金融危机前的水平[153] - PECO的租赁占用率在2009年下降了180个基点，并在2010年完全恢复[154] 其他新策略 - PECO的投资策略旨在通过充足的自由现金流和杠杆能力来增强长期价值[187] - 在过去五年中，PECO的资本支出占净营业收入的比例为3.3%，低于同行平均水平[195] - PECO的股息每股增长自首次公开募股以来为14.7%[47]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Nareit FFO同比增长3.3%至7840万美元,每股0.57美元,主要由于租金收入增加 [31] - 第二季度核心FFO同比增长2.9%至8000万美元,每股0.59美元,主要由于租金收入增加抵消了利息费用上升的影响 [31] - 同店NOI增长1.9%,租金收入同比增长4.3%,部分被租户回收收入下降和物业费用上升所抵消 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度末整体租赁率97.5%,环比增加30个基点,为历史最高 [19] - 主力店租赁率98.8%,环比增加40个基点,签订了8个主力店租约 [19] - 内联店租赁率创新高95.1% [20] - 新租金租金利差为34.4%,续租租金利差为20.5%,均创历史新高 [21] - 租户续租率89%,内联店续租率85%,远高于历史5年平均水平78% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司中心所在市场人口平均67,000人,家庭收入中位数87,000美元,高于全国平均水平12% [24] - 公司中心所在市场失业率3.2%,低于全国平均水平20% [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于拥有主要或次主要连锁超市为主力店的社区型购物中心,97%的中心都是这种类型 [10] - 公司拥有30多年的运营经验,70%的租金来自必需品零售商,远高于行业平均水平54% [10] - 公司通过收购、开发和改造项目持续扩大高质量购物中心的规模,2024年计划投资4000-5000万美元 [27] - 公司与Cohen & Steers成立合资公司,将聚焦收购社区型购物中心,利用公司的运营经验 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前强劲的经营环境和持续的积极势头保持乐观 [29] - 公司预计2024年核心FFO和AFFO增长将达到中高个位数 [37] - 尽管面临高通胀、高利率和地缘政治冲突等挑战,但公司的一体化运营平台将确保长期稳定的收益增长 [38] 其他重要信息 - 公司管理层拥有8%的股权,与股东利益高度一致 [9] - 公司获得2024年Realcomm数字创新大奖,表彰公司在人工智能应用方面的领先地位 [28] - 公司将继续保持谨慎的收购策略,目标IRR超过9% [13] - 公司资产负债表健康,固定利率债务占比91%,无重大到期直到2027年 [34][35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 为什么现在与Cohen & Steers成立合资公司?公司自身的资本成本和收购能力都很强 [40][41][42][43] **Jeff Edison 回答** 合资公司可以让公司拓展更广泛的收购机会,获得额外的增长空间。一些项目可能不符合公司自身的收购标准,但适合合资公司的投资要求 [41][42][43][44][46] 问题2 **Caitlin Burrows 提问** 公司如何评估租赁市场的强劲程度,是否有具体的指标支撑? [48][49] **Bob Myers 回答** 从租户续租率、新租金和续租租金利差、租户财务状况等多个指标来判断,都显示租赁市场非常强劲 [49][50][52][53] 问题3 **Jeff Spector 提问** 公司2024年同店NOI增长指引3.25%-4.25%,但年初至今仅2.8%,下半年会有大幅加速吗? [55][56][57] **John Caulfield 回答** 主要是由于租户回收费用的时间性影响,预计下半年会有所改善,公司维持中点指引区间 [57][58]

文章核心观点 - 分析Phillips Edison & Company和Realty Income Corp.的财务表现及未来展望，指出Phillips Edison & Company股票有望近期跑赢市场，行业表现也会影响股票表现 [1][6][11] Phillips Edison & Company财务表现 - 2024年二季度运营资金（FFO）为每股0.59美元，未达Zacks共识预期的每股0.60美元，与去年同期持平 [1] - 过去四个季度仅一次超过FFO共识预期 [2] - 2024年二季度营收1.6152亿美元，未达Zacks共识预期0.77%，去年同期为1.5214亿美元，过去四个季度仅一次超过营收共识预期 [9] Phillips Edison & Company股价及评级 - 年初至今股价下跌约6.7%，而标准普尔500指数上涨13.8% [10] - 财报发布前，公司估值修正趋势良好，当前Zacks排名为2（买入），预计股票近期跑赢市场 [11] Phillips Edison & Company未来展望 - 股票即时价格走势及未来FFO预期的可持续性，主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 未来需关注未来季度和本财年的FFO估计变化，当前未来季度共识FFO估计为每股0.60美元，营收1.6551亿美元，本财年为每股2.40美元，营收6.585亿美元 [4][5] - 即将发布的报告预计季度每股收益1.05美元，同比增长5%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [13] Realty Income Corp.情况 - 尚未公布2024年二季度财报，预计8月5日发布 [6] - 预计营收13.1亿美元，较去年同期增长28.3% [7] - 本季度FFO意外值为 -1.67%，上一季度FFO无意外值 [8] 行业情况 - Zacks房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前排名在前14%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [12]

财务业绩 - 公司报告第二季度2024年净收益为1530万美元，每股摊薄收益为0.12美元[22] - 公司报告第二季度2024年Nareit FFO为7840万美元，每股摊薄为0.57美元[23] - 公司报告第二季度2024年Core FFO为8000万美元，每股摊薄为0.59美元[24] - 公司第二季度2024年同店NOI同比增长1.9%至1.056亿美元[25] - 公司重申2024年Nareit FFO和Core FFO指引区间分别为每股2.34美元至2.41美元和2.37美元至2.45美元[19] - 公司重申2024年同店NOI增长指引区间为3.25%至4.25%[19] - 公司租赁组合出租率为97.5%，同店租赁出租率为97.8%[19] - 公司内联租赁出租率创历史新高95.1%[19] - 公司完成了3.5亿美元的公开债券发行，91.4%的总债务为固定利率[19] - 公司在本季度和季度末完成了总计70.8百万美元的收购[19] - 公司总资产为49.07亿美元[50] - 总负债为22.92亿美元，其中债务净额为20.42亿美元[51] - 总权益为26.15亿美元[51] - 租金收入为3.16亿美元，同比增长6.6%[53] - 物业运营费用为5393.3万美元，同比增加8.5%[54] - 折旧和摊销费用为12.14亿美元[54] - 利息费用净额为4696万美元[56] - 归属于股东的净收益为3661.2万美元，同比增长5.1%[56] - 每股基本和稀释收益为0.27美元[57] - 调整后基金会计收益(Adjusted FFO)为1.38亿美元，同比增长9.2%[70] - 公司净收入为16.99亿美元[73] - 公司Nareit FFO(可信托房地产投资基金自由现金流)为78.37亿美元[73] - 公司Core FFO(核心自由现金流)为79.98亿美元[73] - 公司Adjusted FFO(调整后自由现金流)为66.70亿美元[73] - 公司EBITDAre(经调整的房地产投资信托基金收益)为103.19亿美元[76] - 公司Adjusted EBITDAre(经调整的房地产投资信托基金收益)为104.34亿美元[82] - 公司同店净营业收入增长1.9%[84] - 公司同店净营业收入率为72.0%[85] - 公司租金收入增长4.3%[84] - 公司租金回收收入下降2.3%[84] - 公司总收入为3.228亿美元，同比增长6.5%[102] - 租金收入为2.364亿美元，同比增长8.4%[102] - 同店销售净运营收益(NOI)为2.123亿美元，同比增长2.9%[94] - 合资企业Grocery Retail Partners I LLC的权益性收益为144.1万美元[94] 资产收购和开发 - 截至2024年6月30日,公司拥有286处物业,总面积约32.6百万平方英尺,分布在31个州[27] - 2024年第二季度,公司收购了2处购物中心和1处土地,总投资5950万美元[30] - 2024年上半年,公司共收购了4处物业和2处土地,总投资1.154亿美元[31] - 公司与Cohen & Steers成立了一家合资公司,收购了一处位于密苏里州圣路易斯郊区的杂货店主导的购物中心[32] - 资产总额为3.572亿美元，其中包括5.738亿美元的投资性房地产[91] - 资本支出为2.534亿美元，主要用于租户装修和重建项目[108] - 正在进行的两个扩建项目分别位于伊利诺斯州尼尔斯和伊利诺斯州巴塔维亚，预计2024年第三季度完工[112,113] - 公司在2022年完成了合资企业NRP的最后一处资产出售[93] - 公司正在进行多个地产开发项目,包括7个新建项目和9个改建项目,总投资约3.84亿美元[118,119,120,121,122] - 新建项目的预计收益率为6%-8%,改建项目的预计收益率为10%-32%[117,123] - 2024年将有5个项目完成并稳定运营,预计收益率为13%[124] 债务和财务杠杆 - 公司总债务规模为20.66亿美元,其中76%为无担保债务[135,136,137,138,139] - 公司已经安排了7亿美元的利率掉期合约来锁定利率风险[141,143,144] - 公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍,净债务与总资本价值比率为31.9%[131,132,133] - 公司的财务杠杆比率为30.0%,低于60%的限制[150] - 公司的有担保债务比率为7.3%,低于35%的限制[150] 租赁情况 - 截至2024年6月30日,公司拥有286处物业,总面积约32.6百万平方英尺,分布在31个州[27] - 租赁组合的出租率为97.5%,同店租赁组合的出租率为97.8%[27] - 2024年第二季度,公司执行了277份租赁合同,总面积170万平方英尺[28] - 2024年上半年,公司执行了522份租赁合同,总面积300万平方英尺[28] - 2024年第二季度,公司新租赁的可比租金上涨34.4%,续租的可比租金上涨20.5%,合计上涨24.5%[29] - 2024年上半年,公司新租赁的可比租金上涨31.9%,续租的可比租金上涨18.7%,合计上涨22.3%[29] - 必需品零售和服务业务占总租金收入的69.7%,其中杂货店租金收入占30.7%[165,166] - 公司的购物中心

文章核心观点 公司公布2024年第二季度及上半年财务和运营结果，多项指标增长，重申2024年全年盈利指引，运营表现强劲得益于差异化战略、团队能力和市场优势 [4][5] 财务结果 净利润 - 2024年第二季度归属于股东的净利润为1530万美元，摊薄后每股0.12美元；上半年为3290万美元，摊薄后每股0.27美元 [5][8][9] Nareit FFO - 2024年第二季度归属于股东和运营合伙企业单位持有人的Nareit FFO增至7840万美元，摊薄后每股0.57美元，同比增长3.3%；上半年增至1.584亿美元，摊薄后每股1.16美元，同比增长4.1% [10][11] Core FFO - 2024年第二季度Core FFO增至8000万美元，摊薄后每股0.59美元，同比增长2.9%；上半年增至1.616亿美元，摊薄后每股1.18美元，同比增长3.7% [12] 同店NOI - 2024年第二季度同店净营业收入增至1.056亿美元，同比增长1.9%；上半年增至2.123亿美元，同比增长2.8% [13] 投资组合概述 投资组合统计 - 截至2024年6月30日，公司全资拥有286处物业，总面积约3260万平方英尺，分布在31个州；2023年同期为274处物业，总面积约3140万平方英尺 [14] - 2024年6月30日，租赁组合入住率为97.5%，同店租赁组合入住率为97.8%；2023年同期分别为97.8%和97.9% [15] - 2024年6月30日，租赁主力店入住率为98.8%，租赁内铺入住率升至创纪录的95.1%；同店租赁主力店入住率为99.1%，同店内铺入住率升至95.1% [16] 租赁活动 - 2024年第二季度签订277份租约，总面积170万平方英尺；上半年签订522份租约，总面积300万平方英尺 [17] - 2024年第二季度新租约可比租金价差为34.4%，续约租约为20.5%，综合为24.5%；上半年新租约为31.9%，续约租约为18.7%，综合为22.3% [18] 交易活动 - 2024年第二季度收购两处购物中心和一块土地，总价5950万美元；上半年收购四处物业和两块土地，总价1.154亿美元 [19][20] - 季度末后，收购一处物业和一块土地，总价1130万美元 [20] 与Cohen & Steers的合资企业 - 季度末后，与Cohen & Steers Income Opportunities REIT收购位于密苏里州圣路易斯郊区的Des Peres Corners购物中心，合资企业目标股权3亿美元 [21] 资产负债表亮点 - 截至2024年6月30日，公司总流动性约7.43亿美元，包括1090万美元现金、现金等价物和受限现金，以及8亿美元循环信贷安排下可用的7.316亿美元借款额度 [22] - 截至2024年6月30日，公司净债务与年化调整后EBITDAre之比为5.1倍，与2023年12月31日持平；未偿债务加权平均利率为4.2%，加权平均到期期限为4.9年 [23] - 2024年5月完成3.5亿美元2034年到期的5.750%优先票据公开发行，截至6月30日，91.4%的总债务为固定利率债务 [24] 2024年指引 |项目|Q2 YTD|更新后的2024年全年指引|之前的2024年全年指引| |----|----|----|----| |每股净利润|0.27美元|0.49 - 0.54美元|0.51 - 0.55美元| |每股Nareit FFO|1.16美元|2.34 - 2.41美元|2.34 - 2.41美元| |每股Core FFO|1.18美元|2.37 - 2.45美元|2.37 - 2.45美元| |同店NOI增长|2.8%|3.25% - 4.25%|3.25% - 4.25%| |收购净额|1.15352亿美元|2 - 3亿美元|2 - 3亿美元| |其他：净利息支出|4695.6万美元|9800 - 1.06亿美元|9800 - 1.06亿美元| |G&A费用|2294.6万美元|4500 - 4900万美元|4500 - 4900万美元| |非现金收入项目|742.8万美元|1450 - 1850万美元|1450 - 1850万美元| |可收回性调整|242.4万美元|400 - 500万美元|400 - 500万美元| [26] 非GAAP指标讨论与调节 同店净营业收入 - 公司将同店NOI作为业绩补充指标，定义为总运营收入扣除非现金收入项目，减去物业运营费用和房地产税 [36] Nareit资金运营和核心资金运营 - Nareit FFO是广泛认可的REIT运营业绩衡量指标，公司计算方式与Nareit定义一致 [39] - Core FFO是公司使用的额外财务业绩指标，通过调整Nareit FFO排除某些项目得出 [40] 房地产息税折旧及摊销前利润和调整后EBITDAre - Nareit定义EBITDAre为GAAP计算的净收入在扣除特定项目之前的金额 [43] - 调整后EBITDAre是公司使用的额外业绩指标，通过排除EBITDAre中的某些项目得出 [44] 财务杠杆比率 - 公司认为截至2024年6月30日的净债务与调整后EBITDAre之比、净债务与总企业价值之比以及债务契约合规情况使其短期内有必要时可获得未来借款 [52]

文章核心观点 菲利普斯爱迪生公司公布2024年第二季度及上半年财务和运营业绩 重申全年盈利指引 运营表现强劲 业务发展态势良好 [7][8] 财务结果 净利润 - 2024年第二季度归属于股东的净利润为1530万美元 摊薄后每股0.12美元 2023年同期为1450万美元 摊薄后每股0.12美元 [24] - 2024年上半年归属于股东的净利润为3290万美元 摊薄后每股0.27美元 2023年同期为3110万美元 摊薄后每股0.26美元 [8] Nareit FFO - 2024年第二季度Nareit FFO增至7840万美元 摊薄后每股0.57美元 较2023年同期的7590万美元 摊薄后每股0.58美元增长3.3% [9] - 2024年上半年Nareit FFO增至1.584亿美元 摊薄后每股1.16美元 较去年同期增长4.1% [26] Core FFO - 2024年第二季度Core FFO增至8000万美元 摊薄后每股0.59美元 较2023年同期的7770万美元 摊薄后每股0.59美元增长2.9% [26] - 2024年上半年Core FFO增至1.616亿美元 摊薄后每股1.18美元 较去年同期增长3.7% [10] 同店净营业收入（NOI） - 2024年第二季度同店NOI增至1.056亿美元 较2023年同期的1.036亿美元增长1.9% [11] - 2024年上半年同店NOI增至2.123亿美元 较去年同期增长2.8% [27] 投资组合概况 - 截至2024年6月30日 公司全资拥有的投资组合包括286处物业 总面积约3260万平方英尺 位于31个州 2023年同期为274处物业 总面积约3140万平方英尺 [12] - 截至2024年6月30日 租赁组合入住率为97.5% 同店租赁组合入住率为97.8% 2023年同期分别为97.8%和97.9% [28] - 截至2024年6月30日 租赁主力店入住率为98.8% 同店租赁主力店入住率为99.1% 2023年同期分别为99.4%和99.4% [13] - 截至2024年6月30日 租赁内铺入住率增至创纪录的95.1% 同店租赁内铺入住率增至创纪录的95.1% 较2023年同期分别提高30和20个基点 [13] 租赁活动 - 2024年第二季度 公司签订277份租约 总面积170万平方英尺 2023年同期为285份租约 总面积160万平方英尺 [14] - 2024年上半年 公司签订522份租约 总面积300万平方英尺 2023年同期为548份租约 总面积260万平方英尺 [29] - 2024年第二季度 可比新租约租金价差为34.4% 可比续约租金价差创纪录达到20.5% 综合为24.5% [15] - 2024年上半年 可比新租约租金价差为31.9% 可比续约租金价差为18.7% 综合为22.3% [51] 交易活动 - 2024年第二季度 公司收购两处购物中心和一块土地 总价5950万美元 预计通过提高入住率和租金增长以及潜在的未来开发提升资产价值 本季度无处置项目 [16] - 2024年上半年 公司收购四处物业和两块土地 总价1.154亿美元 [17] - 季度结束后 公司收购一处物业和一块土地 总价1130万美元 [53] - 此前宣布并在季度结束后 公司与Cohen & Steers Income Opportunities REIT合作收购位于密苏里州圣路易斯郊区的Des Peres Corners购物中心 成立目标股权3亿美元的合资企业 CNSREIT持股80% 公司持股20% [53] 资产负债表亮点 - 2024年5月 公司完成3.5亿美元2034年到期5.750%优先票据的公开发行 截至2024年6月30日 公司总债务的91.4%为固定利率债务 [34] - 截至2024年6月30日 公司净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.1倍 与2023年12月31日持平 未偿债务加权平均利率为4.2% 加权平均到期期限为4.9年（包括所有展期选项） [6][54] 2024年指引 公司更新2024年盈利指引 预计摊薄后每股净利润0.49 - 0.54美元 Nareit FFO每股2.34 - 2.41美元 Core FFO每股2.37 - 2.45美元 同店NOI增长3.25% - 4.25% [21][35] 非GAAP指标说明 - Same - Center NOI定义为总运营收入 调整后排除非现金收入项目 减去物业运营费用和房地产税 有助于投资者了解公司财务和运营表现 但可能与其他REITs不可比 [40] - Nareit FFO是广泛认可的REIT运营表现衡量指标 公司计算方式与Nareit定义一致 但不应视为GAAP下净利润的替代指标 [66] - Core FFO是公司使用的额外财务表现衡量指标 排除某些影响业绩的不可比项目 有助于评估未来运营表现的可持续性 [42] - Adjusted EBITDAre是公司使用的额外运营表现衡量指标 排除EBITDAre中某些不可比项目 用于比较收益 确定债务偿还和固定成本覆盖以及衡量企业价值 但可能与其他REITs不可比 [43]