文章核心观点 公司宣布将参加花旗2025年全球房地产首席执行官会议的圆桌会议，并公布会议相关信息 [1] 会议信息 - 会议时间为2025年3月4日周二下午4:20 - 4:55（美国东部时间） [3] - 参会人员为董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield [2][3] - 网络直播链接为PECO Citi's 2025 Global Property CEO Conference Presentation，直播结束约一小时后可通过相同链接观看回放 [3] 公司信息 - 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的高入驻率购物中心取得了良好业绩 [4] - 截至2024年12月31日，公司管理316个购物中心，包括294个全资拥有的中心（分布在31个州，总面积3330万平方英尺）和3个机构合资企业拥有的22个购物中心 [4] - 公司顶级杂货店租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 公司专注于打造出色的全渠道、以杂货店为核心的购物体验，逐个改善社区 [4] 联系方式 - 如需更多信息，请访问https://www.phillipsedison.com/ [4] - 可在Twitter（https://twitter.com/PhillipsEdison）、Facebook（https://www.facebook.com/phillipsedison.co）、Instagram（https://www.instagram.com/phillips.edison/）和LinkedIn（https://www.linkedin.com/company/phillipsedison&company）上关注公司 [4] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692-3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6] 信息披露 - 公司使用并打算继续使用投资者网站（https://investors.phillipsedison.com）披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [5]

文章核心观点 公司将参加花旗2025年全球房地产首席执行官会议的圆桌展示 [1] 会议信息 - 会议时间为2025年3月4日周二下午4:20 - 4:55（美国东部时间） [3] - 参会人员有董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield [2][3] - 网络直播链接为PECO Citi's 2025 Global Property CEO Conference Presentation，展示结束约一小时后可通过相同链接观看回放 [3] 公司信息 - 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的高入驻率购物中心取得了良好业绩 [4] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供生活必需品和服务，主要杂货店租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 截至2024年12月31日，公司管理316个购物中心，其中294个为全资拥有，总面积3330万平方英尺，分布在31个州，另有22个购物中心为三个机构合资项目 [4] - 公司专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验，改善社区 [4] 联系方式 - 如需更多信息，可访问https://www.phillipsedison.com/ [4] - 可在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上关注公司 [4] - 公司使用https://investors.phillipsedison.com网站披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [5] - 投资者可联系投资者关系主管Kimberly Green，电话(513) 692-3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6]

文章核心观点 公司将举办PECO GROW更新会，向金融顾问和散户投资者介绍业务并答疑 [1] 会议信息 - 时间为2025年2月25日周二12:00 p.m. ET [1][3] - 主持人包括董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield [2] - 免费拨打号码为1 (800) 715 - 9871，国际拨打号码为1 (646) 307 - 1963，会议ID为5434174 [3] - 网络直播链接为PECO GROW Webcast Link，直播结束约一小时后可通过同一链接收听音频回放 [3] 公司信息 - 是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年 [4] - 通过垂直整合运营平台和全国布局的高入驻率购物中心取得良好业绩 [4] - 购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户有Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 截至2024年12月31日，管理316个购物中心，包括294个全资拥有的、总面积3330万平方英尺的购物中心，分布在31个州，以及3个机构合资企业拥有的22个购物中心 [4] 其他信息 - PECO GROW演示文稿将发布在公司网站的投资者关系板块 [2] - 可通过https://www.phillipsedison.com/获取更多信息，还可在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上关注公司 [4] - 公司使用https://investors.phillipsedison.com网站披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [5] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6]

文章核心观点 公司将举办PECO GROW更新活动，向金融顾问和散户投资者介绍业务并答疑 [1] 活动信息 - 活动时间为2025年2月25日周二下午12:00（美国东部时间） [1][3] - 活动由董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield主持 [2] - 免费拨入号码为1 (800) 715 - 9871，国际拨入号码为1 (646) 307 - 1963，会议ID为5434174 [3] - 网络直播链接为PECO GROW Webcast Link，直播结束约一小时后可通过同一链接收听音频回放 [3] 公司信息 - 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年 [4] - 截至2024年12月31日，公司管理316个购物中心，包括294个全资拥有的中心（面积3330万平方英尺，分布在31个州）和22个与机构合资拥有的中心 [4] - 公司顶级杂货店主力租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 公司专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验并改善社区 [4] 其他信息 - PECO GROW演示文稿将发布在公司网站的投资者关系板块 [2] - 可通过https://www.phillipsedison.com/获取更多信息，也可在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上关注公司 [4] - 公司使用https://investors.phillipsedison.com网站披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [5] - 投资者可联系投资者关系主管Kimberly Green，电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股月度股息分配，运营合伙单位持有人按相同比例获分配 [1][2] 公司概况 - 公司是美国最大高品质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991 年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [3] - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司管理 316 个购物中心，包括 294 个全资拥有的、总面积 3330 万平方英尺的购物中心，分布于 31 个州，以及 3 个机构合资企业拥有的 22 个购物中心 [3] - 公司顶级杂货店主力租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德德尔海兹 [3] 股息分配 - 公司董事会宣布普通股月度股息为每股 0.1025 美元，分别于 2025 年 4 月 1 日和 5 月 1 日支付给 2025 年 3 月 17 日和 4 月 15 日登记在册的股东 [1] - 运营合伙单位持有人按相同比例获分配，但需扣除必要预扣税 [2] 信息披露 - 公司使用并将继续使用投资者网站披露重大非公开信息，履行《公平披露规则》下的披露义务 [4] 投资者联系方式 - 投资者关系负责人为 Kimberly Green，电话 (513) 692 - 3399，邮箱 kgreen@phillipsedison.com [8] 公司社交平台及官网 - 公司官网为 https://www.phillipsedison.com/ [3] - 公司在 Twitter、Facebook、Instagram 和 LinkedIn 等社交平台有官方账号 [3]

文章核心观点 公司董事会宣布普通股月度股息分配，运营合伙单位持有人按相同比例获分配 [1][2] 公司概况 - 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991 年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [3] - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司管理 316 个购物中心，包括 294 个全资拥有的、总面积 3330 万平方英尺的购物中心，分布在 31 个州，以及 3 个机构合资企业拥有的 22 个购物中心 [3] - 公司顶级杂货店主力租户包括克罗格、Publix、艾伯森和 Ahold Delhaize [3] 股息分配 - 公司董事会宣布普通股月度股息为每股 0.1025 美元，分别于 2025 年 4 月 1 日和 5 月 1 日支付给 2025 年 3 月 17 日和 4 月 15 日登记在册的股东 [1] - 运营合伙单位持有人按相同比例获分配，但需扣除必要的预扣税 [2] 信息披露 - 公司使用投资者网站（https://investors.phillipsedison.com）披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [4] 联系方式 - 投资者可访问公司官网（https://www.phillipsedison.com/）获取更多信息 [3] - 可在 Twitter、Facebook、Instagram 和 LinkedIn 上关注公司 [3] - 投资者关系负责人为 Kimberly Green，联系电话 (513) 692 - 3399，邮箱 kgreen@phillipsedison.com [8]

市场目标与业务空间 - 公司确定美国约5800个购物中心为目标市场，有外部增长空间[22] 流动性与借款能力 - 截至2024年12月31日，公司高级无抵押循环信贷安排可用流动性为7.389亿美元，2025年1月9日修订后借款能力增至10亿美元，到期日延至2029年1月[22] 温室气体减排 - 2024年公司将基于市场的范围1和2温室气体排放量较2020年基线减少31%[27] 租户租金占比 - 截至2024年12月31日，约69%的平均基本租金来自为当地社区提供必需品和服务的租户[28] 普通股发行与收益 - 2024年公司发行190万股普通股，净收益7380万美元；2023年发行420万股，净收益1.476亿美元[246] 现金分配变化 - 2024年公司向普通股股东和运营合伙单位持有人分配现金较2023年减少260万美元[246] 利率互换协议 - 截至2024年12月31日，公司有3笔利率互换协议，固定了4.75亿美元无抵押定期贷款安排的有担保隔夜融资利率（SOFR）[248] - 2024年1月公司签订一笔名义金额1.5亿美元的利率互换协议，9月起将SOFR换成约3.45%的固定利率，2025年12月到期[248] 无抵押债务利率与利息费用 - 截至2024年12月31日，公司有1.498亿美元无抵押债务利率未固定，预计利率上升1个百分点将使年利息费用增加约150万美元[249] 员工分布 - 截至2024年12月31日，公司约有300名员工分布在23个州，多数位于俄亥俄州辛辛那提市的公司总部[26]

文章核心观点 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益的投资服务公司，聚焦能产生收益的资产类别，提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲机会，还提供两周免费试用并展示独家专注收益的投资组合中的优质想法 [1] 分析师情况 - 分析师在提及的公司中无股票、期权或类似衍生品头寸，但未来72小时内可能通过购买股票、认购期权或类似衍生品在PECO建立多头头寸 [2] - 分析师自行撰写文章表达个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与文章中提及股票的公司无业务关系 [2] 文章性质说明 - 文章仅作信息参考，不构成财务建议，鼓励读者在投资决策前进行尽职调查并自行得出结论 [3] Seeking Alpha相关说明 - Seeking Alpha不保证过往表现预示未来结果，未就投资是否适合特定投资者提供建议，分析师观点可能与Seeking Alpha整体观点不同 [4] - Seeking Alpha不是持牌证券交易商、经纪商、美国投资顾问或投资银行，分析师为第三方作者，可能未获机构或监管机构许可或认证 [4]

财务数据和关键指标变化 - 2024年核心FFO每股增长近4%，若加回利率上升的每股影响，增长为6% [8] - 2024年第四季度NAREIT FFO增至8380万美元，每股摊薄收益0.61美元，同比每股增长8.9%；核心FFO增至8580万美元，每股摊薄收益0.62美元，同比每股增长6.9% [43] - 2024年第四季度同店NOI增长6.5% [43] - 2025年净收入指引为每股0.54 - 0.59美元，中点较2024年增长10.8%；NAREIT FFO指引为每股2.47 - 2.54美元，中点较2024年增长5.7%；核心FFO指引为每股2.52 - 2.59美元，中点较2024年增长5.1% [48] - 2025年同店NOI增长指引为3% - 3.5% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年第四季度可比新租金差为30.2%，同店新租金差为26.5% [27] - 2024年第四季度可比续租租金差为20.8%，同店续租租金差为19.8% [28] - 2024年第四季度新签和续租的同店租约平均年合同租金涨幅分别为2%和3% [29] - 2024年第四季度末，投资组合出租率为98%，主力租户出租率为99%，同店出租率为95% [30] - 2024年第四季度新增租户包括快餐店、医疗用途租户及其他必需消费品零售商和服务提供商 [31] 开发和重新定位业务 - 2024年稳定了15个项目，为租户交付超30万平方英尺的空间，这些项目每年新增约530万美元的NOI [40] - 预计长期每年在这类投资上投入4000 - 5000万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司三个英里贸易区平均人口6.7万，平均家庭收入中位数8.8万美元，比美国中位数高12%，市场失业率低于购物中心同行平均水平 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略和发展方向 - 继续通过增值投资创造价值，预计今年实现3.5 - 4.5亿美元的收购目标，若有有吸引力的机会，有能力进行更多收购 [17] - 持续寻找地面开发和重新定位机会，目标加权平均现金回报率在9% - 12% [20] - 采取更积极的商品策略，收回租约到期的较弱店铺，以改善长期的出租率和租户保留率 [60] 行业竞争 - 公司认为在购物中心领域拥有最佳团队，具有独特竞争优势，能够识别优质市场，构建高质量投资组合 [7][10] - 公司专注于拥有由市场销售额排名前两位的杂货店锚定的社区购物中心，这种策略使公司现金流具有韧性 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司在2024年取得了市场领先的经营业绩，尽管面临利率上升带来的利息支出压力，但核心FFO仍实现增长 [7][8] - 零售商对公司购物中心的需求强劲，体现在高出租率、强劲的租金差和租赁管道上 [9] - 公司对2025年的增长充满信心，预计通过内部和外部增长实现中到高个位数的核心FFO和AFFO每股增长 [23][42] 其他重要信息 - 截至2024年12月31日，公司拥有约9.48亿美元的流动性，无重大到期债务直至2027年，净债务与调整后EBITDAR比率为5倍，债务加权平均利率为4.3%，加权平均到期期限为5.8年，93%的债务为固定利率 [44][45][46] - 2024年第四季度，公司通过ATM发行190万股普通股，扣除佣金后净收益7200万美元，加权平均价格为每股39.23美元 [47] - 2024年公司坏账率约为75个基点，2025年指导范围为60 - 120个基点 [75] - 公司目前平均投资组合年度租金涨幅约为100个基点，预计未来可提升至120 - 150个基点 [162] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与一年前相比，目前租户对空间的需求和外部机会情况如何 - 公司认为今年比去年情况更好，目前有更大的项目储备，第四季度收购近1亿美元资产，但收购仍存在不确定性，市场上产品供应和买家增多，对价格有一定压力，但公司仍乐观实现目标 [56][57][58] 问题2: 如何平衡高出租率和租户保留率 - 公司采取更积极的商品策略，收回较弱店铺，短期内会对出租率和保留率有一定压力，但长期会改善，同时会根据租赁差价选择性调整保留率，以创造资产价值 [60][62][64] 问题3: 近期增加收购计划中，处置成熟、低增长、低IRR资产作为资金来源的作用及如何平衡资本循环策略与其他资金来源 - 市场决定资本来源，公司会根据处置资产的执行情况和回报选择性进行处置，目前已进行一次处置，未来会继续评估 [68][69][70] 问题4: 坏账准备金75 - 100个基点是否保守，2024年信用损失情况及当地租户对关税和劳动力成本上升的看法 - 2024年坏账率约75个基点，2025年指导范围为60 - 120个基点，设置较宽范围是考虑到2024年该问题较受关注，第四季度坏账率约45个基点，公司对租户情况有信心；杂货商关注关税问题，认为能将成本转嫁给消费者，但需观察消费者反应 [75][76][81] 问题5: 年末已签约但未入住的租金差为100个基点，较高的原因及与经济出租率的关系 - 部分原因是将高租金租户引入主力店铺空间，主力店铺从签约到产生经济效益的时间较长；2023年第三季度部分主力店铺实现超100%的租赁差价，这些机会预计在2025年实现 [87][88][91] 问题6: 公司潜在收购范围有多大，收购规模增长的可持续性如何 - 公司认为收购目标有上升空间，杂货锚定购物中心业务规模大，市场会回归均值，公司有团队和能力继续保持收购节奏，但会根据市场情况和回报进行收购 [97][98][99] 问题7: 近期处置资产提供卖方融资是一次性还是更大计划的一部分 - 目前是一次性安排，该方案对特定资产效果好，能获得更好收益，但不认为会成为大规模增长的领域 [103] 问题8: 请介绍合资企业的情况及未来是否会增加此类合作 - 合资企业预计占今年收购的10%，公司对此感到兴奋，认为能扩大收购机会，目前已在两个合资企业中收购三个物业，未来会继续与合资伙伴积极合作 [109][110][111] 问题9: 今年推动租金增长的重点是什么 - 包括租金涨幅、期权、适度降低保留率等，公司会根据每个中心的具体情况制定不同策略，同时会通过收购优质资产提高出租率 [114][115][120] 问题10: 请说明提供卖方融资的原因及应收票据利率 - 提供卖方融资是为了降低投资组合风险，出售增长较慢的资产并获得溢价，融资水平能确保收回款项；利率未披露，但与公司持续借款成本有显著利差，该工具不常使用，具有增值作用 [126][128][129] 问题11: 卖方融资何时收回款项 - 款项可提前偿还，若包括选择权，期限为12 - 24个月 [131] 问题12: 与西北互助的合资企业是否为新的增长工具，与其他合资企业及资产负债表收购的投资有何不同 - 这是与西北互助的长期合作，新基金专注于独特机会，可涉足不符合资产负债表标准但有潜力的项目，虽不是主要增长工具，但公司对此充满期待 [135][136][138] 问题13: 与西北互助的合资企业未来交易是否都按31%的股权比例 - 直到资金全部分配完，31%是合适的比例 [141] 问题14: 2024年租户保留和商品策略对2025年增长的影响，2025年是否会增加此类活动，模型和指导中租户保留率的情况 - 2025年预计保留率与2024年和2023年相似，公司对决策有信心，会继续采取相关行动，同时能实现同店3% - 3.5%的增长和FFO指标超5%的增长 [146][147][148] 问题15: 收购指导中，合资企业收购和资产负债表收购的资金分配情况及回报预期差异，如何分配交易 - 合资企业收购预计占4亿美元收购指导中点的10%，即4000万美元；较大的中心更可能进入与科恩和斯特尔斯的合资企业，有类似回报；第二个合资企业寻找不符合资产负债表但有潜力的独特机会，合资企业能扩大收购范围，增加机会 [152][155][157] 问题16: 目前投资组合平均混合租金涨幅及未来3 - 5年的预期 - 目前约为100个基点，预计2025年继续上升，最终可达到120 - 150个基点，新租约目标增长约3% [162][163][166] 问题17: 2025年租户保留率是否会对同店NOI增长产生拖累，2024年末较高的未出租率在2025年的变化 - 租户保留率预计变化不大，不会有显著影响；2025年经济出租率与租赁出租率的差距预计回到约50个基点，非杂货主力店铺占租金比例小，不会成为主要逆风因素 [170][174][175] 问题18: 第四季度资本收购增加的驱动因素，以及季度末出售物业的资本化率 - 资本化率因资产而异，核心杂货锚定购物中心的无杠杆IRR为9%，影子锚定项目为9.5%，无锚定项目超10%；出售的圣马特奥物业资本化率在7.5% - 8%之间 [182][183][186] 问题19: 租赁管道和潜在租户兴趣情况，与去年相比如何，2025年租赁差价预期 - 租赁管道保持稳定，需求未放缓，零售商对2026 - 2027年开店有需求，快餐、医疗、健康美容等领域需求旺盛；2025年新租约差价预计在25% - 33%之间，续租差价预计较高 [192][193][196]

业绩总结 - PECO的同中心净营业收入（Same-Center NOI）为2024年第四季度的270个完全拥有和运营的物业提供了有用的财务和运营表现指标[3] - 2024年同中心净营业收入（NOI）增长为3.8%[1] - 2024年核心每股基金运营收益（Core FFO）每股增长为3.8%[1] - 2024年每股分红为1.23美元，分红收益率为3.3%[1] - 2024年保留率为89%[24] - 2025年每股净收入预期在0.54至0.59美元之间[31] 用户数据 - PECO的总可租面积（Total GLA）为33.3百万平方英尺，整体租赁率为98%[4] - PECO的必要商品和服务的年租金收入（ABR）中，69%来自于必要商品的邻居[6] - PECO的投资组合中，96%的年租金收入来自于以杂货为主的邻里中心[6] - PECO的物业中，84%的年租金收入来自于销售额排名前1或2的杂货商[6] - PECO的物业中，98%的租赁占用率显示出持续强劲的邻居需求[6] - PECO的租赁合同的加权平均剩余租期为30.8年，确保了稳定的收入来源[14] - PECO的前10个邻居在年租金收入中的占比不到2%，显示出高度的多样化[14] 市场展望 - 2024年收购总额预计在3.5亿至4.5亿美元之间[31] - 2024年新租赁增长率为35.7%[25] - 2024年续租增长率为19.4%[26] - 2024年总投资于开发项目预计为4100万美元，平均预期收益率在9%至12%之间[28] - 食品杂货主导的购物中心空间需求旺盛，因新供应不足[46] 财务健康 - PECO的年股息收益率为3.3%，基于每股1.23美元的年化分红[4] - PECO的净债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍，显示出强劲的资产负债表和流动性[6] - 截至2024年12月31日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[36] - PECO的资本支出相对核心FFO较低，促进了更快的AFFO增长，尤其是在资本投资成本较低的空间中[46] - PECO的组合保留率通过保留的邻居总平方英尺与到期租约的总平方英尺之比计算，反映了公司在租约到期时保留邻居的能力[60] 其他策略 - PECO的AFFO年复合增长率（CAGR）在同行中表现优异，目标是最大化租金增长，同时有意投资租赁资本[46] - PECO的策略使其能够推动行业领先的AFFO增长，同时最大化自由现金流[46] - 可比租金差异计算为新租约、续租和选择租约的第一年ABR的百分比变化，反映了公司通过租赁活动产生收入增长的能力[53] - 净经营收入（NOI）是总经营收入减去物业经营费用和房地产税，提供了公司财务和运营表现的洞察[59] - 净债务与调整后EBITDA的比率提供了基于收益的杠杆率洞察，不受股价波动影响[57]