文章核心观点 公司将公布2024年第四季度和全年财报，并举办财报电话会议 [1] 分组1：财报公布与会议安排 - 公司将于2025年2月6日美股收盘后公布2024年第四季度和全年财报 [1] - 财报发布和补充信息包将发布在公司网站投资者关系板块 [1] - 公司董事长、首席执行官、总裁和首席财务官将于2025年2月7日下午12点举办财报电话会议并进行网络直播 [1] - 网络直播回放约在演示结束一小时后通过相同链接获取，网络直播将存档在公司投资者关系网站 [3] 分组2：公司信息 - 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一 [1][4] - 公司成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的高入驻率购物中心取得良好业绩 [4] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 截至2024年9月30日，公司管理311个购物中心，包括290个全资拥有的、总面积3290万平方英尺的购物中心，分布在31个州，以及2个机构合资企业拥有的21个购物中心 [4] - 公司专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验，改善社区 [4] 分组3：联系方式 - 投资者可访问https://www.phillipsedison.com获取更多信息 [4] - 可在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上关注公司 [4] - 公司使用https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [5] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6] - 财报电话会议参与免费拨号(800) 715 - 9871，收费拨号(646) 307 - 1963，会议ID 4551083 [6]

文章核心观点 公司将公布2024年第四季度和全年财报，并举办财报电话会议 [1] 分组1：财报公布与会议安排 - 公司将于2025年2月6日美股收盘后公布2024年第四季度和全年财报 [1] - 财报发布和补充信息包将发布在公司投资者关系网站 [1] - 公司高管将于2025年2月7日下午12点举办财报电话会议并进行网络直播 [1] - 网络直播回放约在演示结束一小时后通过相同链接获取，且会存档在公司投资者关系网站 [3] 分组2：公司信息 - 公司是美国最大的高品质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一 [1][4] - 公司成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的购物中心取得良好业绩 [4] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户有Kroger、Publix等 [4] - 截至2024年9月30日，公司管理311个购物中心，包括290个全资拥有的3290万平方英尺的购物中心和21个合资购物中心 [4] - 公司专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验并改善社区 [4] 分组3：联系方式 - 投资者可访问公司官网https://www.phillipsedison.com/获取更多信息 [4] - 可在Twitter、Facebook、Instagram、LinkedIn上关注公司 [4] - 公司通过https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息并履行披露义务 [5] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6] - 财报电话会议参与免费拨号(800) 715 - 9871，收费拨号(646) 307 - 1963，会议ID 4551083 [6]

文章核心观点 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，2024年完成超3亿美元收购，超10月上调后指引区间中点，投资是长期增长计划核心，持续追求收购9%的无杠杆内部收益率 [1][2][4] 管理层评论 - 公司董事长兼首席执行官Jeff Edison表示2024年完成超3亿美元收购，超10月上调后指引区间中点，认为公司在购物中心领域有最佳外部增长机会，投资是长期增长计划核心，持续追求收购9%的无杠杆内部收益率，专注于以审慎方式增值扩大投资组合 [2] 交易活动 2024年第四季度收购 - 收购位于得克萨斯州休斯顿郊区的24,188平方英尺的Shops at Cross Creek购物中心、位于俄亥俄州辛辛那提郊区由Fresh Thyme锚定的229,060平方英尺的Harpers Station购物中心、位于得克萨斯州休斯顿郊区的83,542平方英尺的Lakeland Village Center购物中心、位于科罗拉多州丹佛郊区由King Soopers锚定的52,192平方英尺的Northpark Plaza购物中心 [7] - 公司预计通过提高入住率和租金增长，以及未来潜在开发新建地块零售空间来提升这些资产价值，本季度无处置项目 [3] 2024年全年收购 - 截至2024年12月31日的12个月内，公司收购14个购物中心和4块土地，约3.06亿美元，包括通过合资企业购买资产的按比例份额，超2024年第三季度财报发布的上调后指引区间中点 [4] 公司介绍 - 公司成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的高入住率购物中心取得强劲业绩，购物中心有全国和地区零售商，提供生活必需品和服务，主要杂货店锚定租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [5] - 截至2024年9月30日，公司管理311个购物中心，包括290个全资拥有的、分布在31个州的3290万平方英尺的购物中心，以及在两个机构合资企业中拥有的21个购物中心，专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验，改善社区 [5] 信息披露 - 公司使用并打算继续使用投资者网站https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息，履行Regulation FD规定的披露义务 [6] 投资者联系方式 - 投资者关系负责人Kimberly Green，电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [10]

文章核心观点 - 菲利普斯爱迪生公司公布2024年第四季度及全年交易活动，2024年收购额超3亿美元，高于10月上调后指引区间中点，公司认为自身在购物中心领域有最佳外部增长机会 [1][2][4] 管理层评论 - 公司董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生表示，2024年完成超3亿美元收购，高于10月上调后指引区间中点，公司在购物中心领域有最佳外部增长机会，收购是长期增长计划核心，目标是收购的无杠杆内部收益率达9%，并专注于增值式扩张投资组合 [2] 交易活动 第四季度收购 - 第四季度收购包括德州休斯顿郊区的24,188平方英尺的Cross Creek购物中心、俄亥俄州辛辛那提郊区由Fresh Thyme锚定的229,060平方英尺的Harpers Station购物中心、德州休斯顿郊区的83,542平方英尺的Lakeland Village Center购物中心，以及科罗拉多州丹佛郊区由King Soopers锚定的52,192平方英尺的Northpark Plaza购物中心 [3][7] - 公司期望通过提高入住率、租金增长以及未来开发新建地块零售空间来提升这些资产价值，本季度无处置交易 [3] 全年收购 - 2024年全年，公司收购14个购物中心和4块土地，约3.06亿美元，包括通过合资企业购买资产的按比例份额，高于2024年第三季度财报发布的上调后指引区间中点 [4] 公司介绍 - 菲利普斯爱迪生公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的高入住率购物中心取得良好业绩，中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店包括克罗格、Publix、艾伯森和Ahold Delhaize [5] - 截至2024年9月30日，公司管理311个购物中心，包括290个全资拥有的、分布在31个州的3290万平方英尺的购物中心，以及在两个机构合资企业中拥有的21个购物中心，公司专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验并改善社区 [5] 投资者联系信息 - 投资者关系负责人为金伯利·格林，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [9]

文章核心观点 - 文章介绍Zacks评级系统以公司盈利状况变化为唯一决定因素，能有效利用盈利预测修正的力量判断股票短期价格走势，Phillips Edison & Company因盈利预测上调获评级提升，股价有望上涨 [1][11][9] Zacks评级系统介绍 - Zacks评级唯一决定因素是公司盈利状况变化，系统跟踪当前和下一年度的Zacks共识预期 [1] - 公司未来盈利潜力变化与股票短期价格走势强相关，机构投资者会根据盈利和盈利预测计算股票公允价值并交易，进而影响股价 [2] - Zacks Rank股票评级系统用四个与盈利预测相关因素将股票分为五组，自1988年以来Zacks Rank 1股票平均年回报率达+25% [3] - 与华尔街分析师评级系统不同，Zacks评级系统在超4000只股票中保持“买入”和“卖出”评级比例相等，仅前5%股票获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级 [17] Phillips Edison & Company情况 - Phillips Edison & Company近期被提升至Zacks Rank 2（买入），评级变化反映盈利预测上升趋势 [9] - 过去三个月该公司Zacks共识预期增长0.5%，在Zacks覆盖股票中处于前20%，盈利预测修正表现出色，有望在短期内跑赢市场 [12][13] - 截至2024年12月财年，该公司预计每股收益2.41美元，较上年报告数字变化3% [16] - 评级提升反映对其盈利前景的积极态度，可能带来买盘压力和股价上涨 [14] - 评级提升使其在盈利预测修正方面处于Zacks覆盖股票前20%，暗示股价短期内可能上涨 [18]

文章核心观点 - 2023年11月是买入Phillips Edison & Company（NASDAQ: PECO）的好时机，当时股息率超3.7%且增长前景强劲有望带来高总回报 [1] 分组1 - 分析师专注于优质美国大盘股偶尔投资中盘股，注重股息与资本增值平衡，遵循巴菲特原则投资 [1] - 分析师目的是在合适时机为读者提供买入优质股票的准确建议，挑战是保持长期成功记录 [1]

文章核心观点 公司将举办业务更新会，管理层会介绍公司战略、长期增长机会及其他业务和财务事项 [1][2] 业务更新会信息 - 时间为2024年12月19日周四上午11:30（东部时间） [1][2] - 形式为网络直播，有实时问答环节，直播结束24小时内会在公司网站发布回放 [2] 参会管理层 - 包括董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield [2] 公司概况 - 是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991年成立 [3] - 通过垂直整合运营平台和全国布局的高入驻率购物中心取得良好业绩 [3] - 购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户有Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [3] - 截至2024年9月30日，管理311个购物中心，包括290个全资拥有的、总面积3290万平方英尺的购物中心，分布在31个州，以及2个机构合资企业拥有的21个购物中心 [3] 信息披露与联系方式 - 公司通过投资者网站披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [4] - 投资者可联系投资者关系主管Kimberly Green，电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [4] 公司其他渠道 - 官网https://www.phillipsedison.com/ [3] - 社交媒体平台：Twitter（https://twitter.com/PhillipsEdison ）、Facebook（https://www.facebook.com/phillipsedison.co ）、Instagram（https://www.instagram.com/phillips.edison/ ）、LinkedIn（https://www.linkedin.com/company/phillipsedison&company ） [3]

公司概况 - 公司拥有311家购物中心,包括290家全资拥有的购物中心和21家通过两家未合并的合资企业拥有的购物中心,总面积约为35.2万平方英尺,分布在31个州[51] - 公司拥有290处物业,分布在31个州,总面积为32,902平方英尺[52] 财务表现 - 总租金收入为4.97亿美元,其中96.6%来自全渠道杂货店为主的购物中心[52] - 整体租赁率为97.8%,其中主力店铺为99.4%,内联店铺为95.0%[52] - 公司三季度总收入同比增长8.6%至1.655亿美元,其中租金收入增长8.2%[62] - 三季度净利润同比下降6.0%至1.16亿美元,主要受到利息费用上升和折旧摊销增加的影响[62] - 公司总收入增加32,669千美元，同比增长7.2%[66] - 租金收入增加31,860千美元，同比增长7.1%[66] - 物业运营费用增加7,451千美元，同比增加10.1%[66] - 利息费用净额增加10,291千美元，同比增加16.7%[66] 租赁情况 - 新租赁平均每平方英尺租金为22.27美元，同比增加9.4%[70] - 续租平均每平方英尺租金为14.68美元，同比增加10.5%[70] - 续租租金上涨率为19.8%，同比提升2.9个百分点[70] - 物业保留率为91.9%，同比下降1.2个百分点[70] - 公司在2024年9月30日结束的9个月内新签租约255个,总面积100.1万平方英尺,年化基本租金(ABR)为2.26亿美元,平均每平方英尺租金为22.60美元[1] - 公司在2024年9月30日结束的9个月内续租和行使租赁选择权535个,总面积358万平方英尺,年化基本租金(ABR)为5.43亿美元,平均每平方英尺租金为15.17美元[1] 同店NOI - 公司2024年第三季度和2023年第三季度的同店NOI分别为1.077亿美元和1.044亿美元,同比增长3.2%[4] - 公司2024年前9个月和2023年前9个月的同店NOI分别为3.20亿美元和3.11亿美元,同比增长2.9%[4] - 公司2024年第三季度和2023年第三季度的同店租赁率分别为97.9%和97.8%[4] FFO和EBITDA - 公司2024年第三季度和2023年第三季度的每股Nareit FFO分别为0.60美元和0.55美元,每股Core FFO分别为0.62美元和0.58美元[7] - 公司2024年前9个月和2023年前9个月的每股Nareit FFO分别为1.76美元和1.70美元,每股Core FFO分别为1.80美元和1.76美元[7] - 公司计算了Nareit FFO和Core FFO，其中Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为2.39978亿美元[78] - 公司计算了EBITDAre和Adjusted EBITDAre，Adjusted EBITDAre为3.18702亿美元[80] 债务情况 - 公司有800,000,000美元的循环信贷额度，截至2024年9月30日可用额度为742,904,000美元[84] - 公司于2024年5月和9月分别发行了3.5亿美元的5.750%和4.950%的优先票据[84] - 公司的优先票据由母公司全额无条件担保[85] - 公司总债务(不含折扣、市场调整和递延融资费用)为21.63亿美元[87] - 现金及现金等价物为6,950千美元[87] - 总净债务为21.56亿美元[87] - 总权益市值为51.38亿美元[87] - 总企业价值为72.94亿美元[87] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍[88] - 净债务与总企业价值比率为29.6%[88] 资本支出和收购 - 2024年前9个月资本支出为5,248万美元,其中包括1,182万美元的资本改善、1,872万美元的租户装修和1,818万美元的再开发和开发[90] - 2024年前9个月共收购8处物业和4处地块,总价2.05亿美元[91] - 2024年前9个月经营活动产生的现金流为2.51亿美元,较2023年同期增加3,172万美元或14.5%[92]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO增长12.5%，达到8160万美元，每股0.60美元 [18] - 核心FFO增长9.6%，达到8440万美元，每股0.62美元 [18] - 同中心NOI增长3.2%，租金收入同比增长4.5% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 组合占用率为97.8%，较上季度增加30个基点，锚定占用率为99.4% [8] - 新租金增长幅度为55%，内线新租金增长幅度为28.3% [9][11] - 续租租金增长幅度为19.8%，内线续租租金增长幅度为19.6% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - PECO的三英里贸易区人口平均为67,000，家庭收入中位数为87,000美元，较美国中位数高出12% [14] - 消费者每周访问杂货店1.6次，PECO中心每周平均访问量为30,000次 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购高质量的杂货店主导的社区购物中心，预计2024年收购指导更新至2.75亿至3.25亿美元 [6][20] - 公司计划每年投资4000万至5000万美元于新开发和重定位项目，预期现金收益率在9%至12%之间 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来经营环境持乐观态度，认为消费者依然强劲，零售商对新店的需求持续高涨 [15][21] - 管理层预计2025年核心FFO每股增长中位数在中高个位数 [21] 其他重要信息 - 公司在第三季度收购了九个购物中心和多个土地，总金额为2.11亿美元 [6] - 公司在2024年更新的净收入每股范围为0.48至0.50美元，NAREIT FFO范围为2.35至2.39美元 [19][20] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于交易市场的看法 - 公司表示市场上有更多产品和买家，认为零售市场的前景积极 [23] - 在第三季度收购了六个物业，质量良好，提供了开发机会 [24][25] 问题: 餐饮类别的看法 - 快餐业务表现良好，需求强劲，未见放缓迹象 [27] - 快餐连锁如Chipotle和Starbucks在扩张中表现活跃 [27] 问题: 坏账情况 - 坏账率为86个基点，管理层对未来坏账不感到担忧 [29][30] 问题: 2025年指导 - 管理层对2025年的指导将在12月的虚拟更新中详细说明 [66] 问题: 资本结构和融资计划 - 公司在流动性方面有752百万美元，计划在收购中保持灵活性 [19][62] 问题: 收购市场的看法 - 公司对收购市场持乐观态度，认为2025年可能会更活跃 [44][59]

业绩总结 - PECO的总企业价值为73亿美元[5] - 2024年第三季度净收入为12,903万美元，同比下降6.0%（2023年为13,729万美元）[74] - 2024年第三季度房地产投资的净运营收入（NOI）为112,273万美元，同比增长8.6%（2023年为103,507万美元）[74] - 2024年第三季度同中心NOI为107,724万美元，同比增长3.2%（2023年为104,390万美元）[74] - 2024年第三季度的Nareit FFO为81,554千美元，较2023年同期的72,466千美元增长12.5%[87] - 2024年第三季度的核心FFO为84,410千美元，较2023年同期的76,987千美元增长9.0%[87] - 2024年九个月净收入为49,515万美元，同比增长1.9%（2023年为48,574万美元）[74] - 2024年九个月房地产投资的NOI为331,210万美元，同比增长7.9%（2023年为307,738万美元）[74] 用户数据 - PECO的租赁组合占用率为97%[11] - 截至2024年第三季度，PECO的同中心租赁占用率为97.9%[50] - PECO的平均每周到访次数为31,000次，消费者平均每周访问杂货店1.6次[18] - PECO的租金收入中，70%来自于必要商品和服务零售商[18] - PECO的租金收入中，约50%来自于阳光带州[21] 未来展望 - PECO的同中心NOI增长2024年指导中点为3.3%至3.8%[11] - 2024年同中心净营业收入（NOI）增长指导中点为3.75%[16] - PECO的2024年核心每股基金运营（FFO）增长指导中点为3.4%[16] - 预计2024年Nareit FFO每股增长中值为5.3%[45] - PECO的同中心净营业收入（NOI）长期增长目标为3%到4%[55] 新产品和新技术研发 - PECO的租赁组合在2023年的续租租金增长率为18%[11] - PECO的高租赁保留率和专注于提高占用率推动了强劲的NOI增长[50] 市场扩张和并购 - PECO的净资产收购在2023年排名同行第一[8] - 2024年第三季度可比新租赁扩展为55.0%，相比2019年的水平显著提高[33] - 2024年第三季度可比续租扩展为19.8%，显示出持续的租金增长能力[33] - 预计每年净收购额在2亿到3亿美元之间[63] - 2024年收购活动净额预计在$275百万至$325百万之间[45] 负面信息 - 2024年第三季度净收入为12,903万美元，同比下降6.0%（2023年为13,729万美元）[74] - 2024年第三季度的利息支出为24,998千美元，较2023年同期的21,522千美元增加了16%[92] - 2024年第三季度的折旧和摊销费用为68,328千美元，较2023年同期的58,706千美元增加了16%[92] 其他新策略和有价值的信息 - PECO的股息收益率为3.3%[5] - PECO的管理层持股比例在2024年3月排名同行第一[8] - PECO的加权平均剩余租赁期限为31.0年，显示出稳定性[35] - PECO的投资级信用评级已被S&P从'BBB-'上调至'BBB'，Moody's从'Baa3'上调至'Baa2'[41] - PECO的AFFO年复合增长率为16.8%，在同行中表现优异[60]