公司概况 - 派拉蒙集团是一家综合性房地产投资信托公司，专注纽约和旧金山核心商务区优质A级写字楼[9] - 公司管理层和董事会成员明确，设有投资者关系联系方式[10][11] 业绩指引 - 2021年全年预计摊薄后普通股股东净亏损在14000 - 20000千美元，核心运营资金在216000 - 220800千美元[16] - 年末同店租赁面积占比预计在90.0% - 90.6%，同店现金净营业收入预计增长1.0% - 2.0%[16] 财务数据 - 2021年第三季度归属于普通股股东净亏损2055千美元，前三季度净亏损21576千美元[18] - 2021年第三季度核心运营资金为50069千美元，前三季度为148249千美元[18] - 2021年9月30日租赁面积占比为90.3%，同店租赁面积占比与6月30日相比增长2.3%[18] 同店业绩 - 2021年第三季度同店现金净营业收入同比增长6.0%，前三季度同比增长2.1%[18] - 2021年第三季度同店净营业收入同比下降9.8%，前三季度同比下降9.4%[18] 合资企业与基金 - 截至2021年9月30日，合并合资企业和基金总资产为3980998千美元，总负债为2581576千美元[57] - 2021年第三季度合并合资企业和基金总收入为97441千美元，净收入为13885千美元[61]

For the transition period from to Commission File Number: 001-36746 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q PARAMOUNT GROUP, INC. ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Exact name of registrant as specified in its charter) For the Quarterly Period Ended: September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Indicate by check mark whether the registrant (1) ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，公司核心FFO为每股0.22美元，超出市场共识预期每股0.02美元 [9] - 同店现金NOI同比增长3% [10][31] - 公司提高2021年全年多项业绩指引，预计核心FFO每股在0.86 - 0.90美元之间，中点为0.88美元，较之前估计提高0.03美元 [34] - 预计公司同店现金NOI增长持平，范围在 - 1%至1%之间 [35] - 2021年租赁目标提高至70 - 90万平方英尺 [35] - 季度末流动性为15亿美元，包括5.078亿美元现金及受限现金，以及10亿美元循环信贷额度下的借款能力 [36] - 季度末未偿还债务为36亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均期限为4.4年 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年上半年，公司租赁面积超43.5万平方英尺；第二季度租赁约24.7万平方英尺，其中包括百老汇1633号3.5万平方英尺剧院15年期租赁 [12][19] - 除剧院租赁外，第二季度完成约21.2万平方英尺办公租赁，加权平均期限9.3年 [19] - 31西52街租赁8.15万平方英尺办公空间，填补TD银行空置空间超62% [20] - 季度末，公司整体租赁率为88%，较上季度下降60个基点 [21] - 2021 - 2023年，每年到期租赁面积占比约6.1% [21] 纽约业务 - 纽约投资组合同店租赁率为86.5%，较上季度下降80个基点 [24] - 第二季度，纽约租赁约22.5万平方英尺，加权平均期限9.6年，初始租金平均约70美元/平方英尺 [24] - 2021年，纽约投资组合到期租赁面积为62,548平方英尺，占比1.1% [24] - 2021 - 2023年，纽约每年到期租赁面积占比约5.2% [24] 旧金山业务 - 旧金山投资组合同店租赁率为92.1%，较上季度上升10个基点 [27] - 第二季度，旧金山租赁约2.2万平方英尺，加权平均期限5.1年，初始租金平均超83美元/平方英尺 [27] - 2021年，旧金山投资组合到期租赁面积为31,806平方英尺，占比1.4% [27] - 2021 - 2023年，旧金山每年到期租赁面积占比约8.3% [28] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 第二季度，中城租赁活动（不含续约）为210万平方英尺，环比增长9%，但较五年季度平均水平低45% [22] - 第二季度，续约租赁面积为43万平方英尺，环比下降64% [22] - 中城转租可用性环比上升20个基点至4.3%，占总可用空间24%，略高于五年平均水平21% [23] - 过去四个月，转租新增量连续下降 [23] 旧金山市场 - 旧金山办公室租赁开始反弹，风险投资资金推动新租赁扩张，租赁速度环比增加 [26] - 转租可用性仍处高位，但环比下降6.3%，似已见顶 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是高标准管理投资组合，审慎分配股东资本，实现最高风险调整回报，为股东创造长期价值 [17] - 优先事项是出租可用空间，安全健康地重新融入现有租户 [17] - 行业方面，交易市场整体交易量较2019年仍低迷，但纽约环比有小幅上升，定价保持稳定，优质资产仍受青睐 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营表现强劲，市场逐步恢复正常，租赁活动加速，对市场前景乐观 [9][13] - 预计秋季开始空间利用率将显著提升，欢迎更多租户返回办公室 [15] - 纽约市场，第六大道子市场有吸引力，公司物业受潜在租户青睐 [14] - 旧金山市场，经济重新开放，租赁活动改善，对其韧性长期看好 [15][27] 其他重要信息 - 公司更新投资者资料，包括免租期和已签约未开始租赁安排，相关信息可在公司网站查询 [37] - 1301贷款本月初可自由提前还款，公司正在完成再融资，预计不久后公布 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：未来18个月续约率及租户空间需求讨论情况 - 公司与多数到期租户沟通，预计保留大部分现有租户；2022年到期的33.4万平方英尺中，8.15万平方英尺为德意志银行已知退租，实际需续约约25万平方英尺 [41][42] - 租户希望创新改善办公空间，吸引员工回归，提升整体体验，如Centerview扩大办公面积并创新设计 [43][44] 问题2：巴克莱空置空间若年底签约，GAAP收入的现实起始时间 - 此类大型租赁谈判耗时久，今年该空间难有收入；若年底达成交易，2022年下半年产生GAAP收入较现实 [46][47] 问题3：租户管道情况及巴克莱空间的市场估值变化 - 金融服务租户需求活跃，占年初至今租赁速度约40%，同时也有大小租户及其他行业需求；租户有向优质资产转移趋势 [51][52][53] - 每栋建筑和租赁情况不同，需具体分析；巴克莱空间市场估值预期从疫情前低两位数提升变为中个位数提升 [54][55] 问题4：500万美元终止收入对业绩影响及同店数据是否包含该收入 - 同店数据通常不包含终止收入，同店有机增长3%；公司在300 Mission项目中占31.1%权益，该项目500万美元终止收入中，公司份额约150万美元，对本季度业绩贡献约0.005美元 [57][58] 问题5：2021年租赁指引上调原因及旧金山需求来源和拐点时间 - 租赁活动增加使公司更乐观，同时本季度续约活动影响指引；续约增加直线租金收入，使核心FFO指引上调0.01美元 [63][65][66] - 旧金山需求主要来自金融服务和早期科技公司，风险投资资金推动早期科技公司扩张，部分租户升级房地产质量 [69][70] 问题6：劳动节后投资组合利用率预期及对运营利润率影响 - 预计年底租户入住率达60%左右，部分租户仍采用兼职在家办公模式；Delta变种或使租户更谨慎，但高疫苗接种率降低影响；目前建筑实际利用率约20%，预计劳动节后显著提升，2022年初恢复到疫情前水平 [72][74][75] - 运营利润率有增量，上半年运营费用降低、利润率提高；预计2022年运营费用恢复到疫情前水平，公司将持续关注并更新进展 [76] 问题7：旧金山和纽约租户回归是否有差距及租户空间使用方式差异 - 旧金山租户入住率目前为7% - 10%，低于纽约；虽疫苗接种率高，但文化和科技租户习惯影响，回归速度滞后，但最终将达到相近入住水平 [77] - 目前判断租户空间使用方式变化为时尚早，部分租户注重为员工提供灵活协作空间，以吸引人才 [78] 问题8：再融资进展及1301租赁与再融资是否有关联 - 再融资工作接近完成，预计下周初公布消息；再融资为全额置换，无需动用资产负债表现金还款，市场反应积极，定价理想 [79][80] - 1301再融资无租赁相关附带条件，贷款金额8.5亿美元，可能因交易和结算成本略有上浮 [84] 问题9：900 Third、111 Sutter等其他资产租赁情况及基金业务投资机会 - 900 Third本季度完成七笔超8.5万平方英尺交易，正与寻求整层租户洽谈；1325和712也有租赁活动；111 Sutter入住率低于预期，但近期活动增加，对整层有兴趣，该建筑受科技公司青睐，虽规模小占比低，但公司仍关注 [85][86][88] - 基金业务专注增值或机会型投资，目前该领域机会不多，但部分B级建筑表现不佳，未来情况可能改变 [91]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organi ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.23美元，比共识高出0.01美元，较去年同期下降0.04美元，主要因1301美洲大道的巴克莱租赁到期 [10][31] - 第一季度同店现金NOI增长为负2.6%，主要受巴克莱租赁到期影响 [31] - 重申2021年核心FFO每股指导区间为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元，预计同店业绩今年仍为负 [33] - 目标是2021年租赁60万 - 90万平方英尺，年底同店租赁入住率达88% - 90% [33] - 季度末流动性为14.9亿美元，包括4.88亿美元现金和受限现金，以及40亿美元循环信贷额度下的借款能力 [34] - 季度末未偿债务为36亿美元，加权平均利率3.2%，加权平均到期期限4.7年；排除1301债务后，加权平均利率3.4%，加权平均到期期限5.9年 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度共租赁18.8万平方英尺，大部分为续约，包括1633百老汇的格什温剧院20年租约 [13][20] - 除剧院租约外，完成约3万平方英尺租赁，加权平均起始租金为每平方英尺76.08美元 [21] - 后续与Bracewell LLP签订5.4万平方英尺租约，将占用31西52街18层和19层，初始租期约16年 [14][22] 纽约业务 - 纽约投资组合同店出租率为87.3%，较上季度下降780个基点，主要因1301美洲大道的巴克莱租赁到期 [25] - 中城第一季度租赁活动（不包括续约）为190万平方英尺，比5年季度平均水平低51%；续约约120万平方英尺 [23] - 中城转租可用性占总可用性的25%，高于5年平均水平21%，但低于以往衰退期间的峰值 [24] 旧金山业务 - 旧金山第一季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加310个基点 [27] - 旧金山投资组合同店出租率为92%，较上季度下降370个基点 [29] - 第一季度租赁约3万平方英尺，加权平均租期3.9年，初始租金平均约每平方英尺76美元 [29] - 旧金山投资组合2021年有1.8%（41420平方英尺）到期，到2023年每年到期约7.7% [29] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约超过40%的人口已接种第一剂疫苗，约30%已完全接种 [11] - 中城第一季度租赁活动（不包括续约）低于5年季度平均水平，续约占比高 [23] 旧金山市场 - 旧金山约60%的人口已接种第一剂疫苗，约40%已完全接种 [11] - 旧金山第一季度租赁活动有限，总空置率上升，但已开始有改善迹象 [27] - 旧金山公司第一季度获得200亿美元风险资本融资，40家公司融资超过1亿美元 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略不变，即高标准管理投资组合，审慎分配股东资本以实现最高风险调整回报，为股东创造长期价值 [18] - 优先事项是租赁可用空间，安全健康地重新整合现有租户 [18] - 保持充足流动性，季度末达15亿美元，资本充足，为长期发展做好准备 [18] - 1301美洲大道是主要关注点，不仅要租赁资产，还要在11月到期时对8.5亿美元抵押贷款进行再融资，目前已宣布在该建筑创建新的便利设施中心 [16] - 整体交易市场本季度交易量仍较低，尽管2020年第四季度有小幅上升，核心资产且租户优质、加权平均租约期限较长的资产仍能获得较高定价，市场仍处于价格发现阶段 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司谨慎乐观地认为随着疫苗在全国分发，疫情即将结束，市场有复苏的早期迹象 [8][11] - 随着疫苗接种率上升和政府公共卫生安全指令的推动，预计2021年下半年人们对返回办公室的舒适度将恢复正常，办公室将重新有人办公，很可能在劳动节之后会看到实际入住率显著上升 [11][12] - 尽管市场远未达到疫情前的活动水平，但已开始看到实际活动，严肃的咨询很多，实地考察也有所增加 [14] - 对纽约和旧金山市场的长期弹性有信心，租户对办公室的重要性的认识不断提高，预计随着疫苗更广泛推出和更多人返回工作岗位，新的空间咨询、实地考察和积极谈判将进一步增加 [12][42] 其他重要信息 - 部分评论为前瞻性陈述，受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，包括新冠疫情对美国、地区和全球经济以及租户财务状况和经营业绩的负面影响 [4] - 会议将讨论非GAAP指标，这些指标有助于评估公司经营业绩，但不应孤立看待或替代按照GAAP编制的财务结果，相关指标与最直接可比的GAAP指标的调节可在第一季度收益报告和补充信息中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：31西52街TD银行空间和1301美洲大道巴克莱空间的额外租赁前景如何？ - 31西52街TD银行楼层正在与主要是律师事务所和金融服务公司进行洽谈，部分金融服务公司有意租赁更多空间 [38] - 1301美洲大道巴克莱空间的考察活动自年初以来显著增加，主要吸引金融服务和科技公司，目前正在与一些潜在租户进行洽谈，对该空间的租赁情况感到乐观 [39] 问题2：关于新冠疫情后旧金山和纽约的新租赁需求，特别是在平方英尺激励方面有何信息？公司是否从这种变化中受益或面临潜在重组？ - 公司对一些租户因业务增长而增加空间需求持乐观态度，旧金山和纽约都有这种情况，虽然寻找空间的租户数量不多，但有需求的租户很认真，希望达成交易 [41] - 灵活性将是未来的一部分，但租户越来越认识到办公室的重要性，旧金山自3月开始开放以来，市场情况迅速好转，JLL追踪到36家寻求超过5万平方英尺空间的租户，其中26家是扩张需求 [42] 问题3：1301美洲大道租户升级空间的租金变化情况如何？在引入以前负担不起该空间的租户时，如何考虑租户信用审核？ - 公司投资组合吸引优质信用租户，通常会对每个潜在租户进行审核，1301美洲大道的定价变化不大，预计相对于巴克莱的租金仍有个位数的正价差 [47] - 虽然让步有所增加，但已开始稳定，随着租赁速度回升，经济状况将逐渐改善，目标是将建筑租给有信用的租户，预计租金不会有重大变化 [48] 问题4：关于与Bracewell的租约，能否提供更多细节，如与TD银行租金的价差、让步方案以及GAAP和现金基础的起租时间？ - 与Bracewell的租约实现了正价差，让步方案与市场情况相符，免租期约为每年租期1.2 - 1.5个月，装修补贴约为每平方英尺每年10美元 [49] - TD银行不同楼层的租金不同，部分楼层租金高于Bracewell将支付的租金 [50] 问题5：在资金方面，是否有新的投资机会？价值增值型机会是否阻碍了公司投入资金的能力？ - 目前市场上债务和夹层债务方面流动性充足，但出售资产的卖家较少，市场没有真正的困境资产，短期内不太可能出现有吸引力的收购机会，市场竞争激烈 [52] 问题6：旧金山的需求是集中在中央商务区还是整个湾区？这些需求是否与今年的资金投入有关？ - 需求主要来自旧金山，今年第一季度旧金山公司获得的风险资本融资创历史新高，许多获得投资的公司正在寻找更多空间 [55] - 希望看到旧金山的转租空间被吸收，一些租户希望拥有续租权和扩张选择权，因此公司在竞争租赁交易，看到了积极的市场活动 [56] 问题7：是否仍有信心在年底前将1301美洲大道的空间出租率达到50%？ - 公司表示有信心在年底前将1301美洲大道的空间出租率达到50% [57] 问题8：租户扩张与收缩情况如何？Bracewell来自哪里？这对市场整体有何影响？ - Bracewell是公司的老租户，之前在公司拥有的1177第六大道大楼办公，该公司希望再次成为公司大楼的长期租户，这体现了公司对租户的管理和运营方式受到认可 [59][60] - 难以预测今年剩余时间的市场吸收情况，转租空间的撤租将有助于市场吸收，目前公司管道中的需求大多是租户寻求更多空间，但不同业主情况可能不同 [61][62] 问题9：为什么现在决定对1301美洲大道进行再融资？债务市场情况如何影响这一决策？ - 公司不想等到最后时刻进行再融资，历史上通常在融资到期前2年开始寻找再融资机会，这是为了降低风险，目前市场流动性充足，希望利用这一机会 [63] - 与贷款人沟通时，即使建筑未完全出租也不影响再融资能力，市场参与者了解该空间情况，租金等因素已在再融资讨论中考虑，公司将全额再融资8.5亿美元债务，并在下次电话会议前提供最新消息 [64] 问题10：贷款人如何为空置空间提供融资或进行审核？他们对租金和资本支出成本有何假设？ - 贷款人的假设基于当前市场数据，没有过高的假设，他们还非常关注公司的赞助情况，认为公司再融资会有成功的结果 [65] 问题11：指导方针中G&A和利息费用等项目变化的原因是什么？ - G&A的变化主要是非现金项目，发布指导方针时，股权授予情况未完全确定，对G&A产生了一些调整 [67] - 利息费用的变化基于1301美洲大道再融资时间的预期变化，发布指导方针时认为再融资时间较晚，现在市场情况和反馈改变了利息费用的假设 [67] - 费用和其他收入也因费用业务的预期完成情况略有变化，但核心FFO底线数字或中点没有实际变化 [67] 问题12：第一季度直线租金调整与上下市场租赁情况与后续三个季度相比有较大变化的原因是什么？ - 公司投资组合平均租约规模接近5万平方英尺，加权平均期限较长，直线租金调整会比较集中，不是典型的钟形曲线 [68] - 公司上市时的一些租约需要重新直线化，上市超过5年后，直线租金调整预计在今年剩余时间转为负数，符合指导方针范围 [69] 问题13：如何看待股票回购活动与收购活动？ - 公司希望保持机会主义的方式，两个选项都开放，但在收购方面会非常保守，因为现金很宝贵 [70] 问题14：旧金山投资组合中是否有机会创造性地收回低于市场租金的空间以满足增长需求？还是目前主要关注填补现有空置空间？ - 公司的主要重点是为现有空置空间和近期到期空间实现最佳经济结果和租户信用状况 [73] - 虽然有时有机会收回空间并整合，但目前市场活动与疫情前相比仍有差距，这些只是积极迹象，不意味着有大量租户可以进行调整，公司会关注机会但目前重点在空置空间 [74] 问题15：零售租户是否有回归市场的迹象？公司对处理零售可用空间有何想法？ - 零售市场仍然相对缓慢，需要更多消费者和人员返回市场，公司在712有重要零售空间正在展示，但预计在更多人返回市场之前零售市场仍将缓慢 [76] 问题16：拜登政府提高企业税对租户现金流和支付租金能力有何影响？ - 目前这些只是提案，尚未谈判，预计不会完全按照提案实施，也不会抑制租户的基本业务，现在判断最终结果还为时过早 [79] 问题17：过去企业税大幅增加时，办公室租户需求有何变化？ - 企业税增加通常不会直接影响办公室需求，纽约和旧金山市场一直很活跃，企业会找到方法维持和改善业务，特别是旧金山有很多创新科技公司，对此不必过于担心 [81] 问题18：60万 - 90万平方英尺的租赁指导方针是按公司比例份额还是合并计算？是否包括格什温剧院租约？ - 租赁指导方针按100%披露，包括第一季度报告的租赁速度，其中包括格什温剧院租约 [83] - 同店入住率数字（88% - 90%）是按比例份额披露 [84]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是纽约证券交易所上市公司，拥有13处房地产投资信托（REIT）资产[6][7] - 公司物业总面积1390万平方英尺，总资产管理规模约133亿美元，总市值61亿美元，年化现金净营业收入（NOI）3.58亿美元，出租率88.6%[8][9][10] 运营亮点 - 随着纽约和旧金山新冠疫苗接种率上升，业务开始出现复苏迹象，纽约办公室5月15日起容量限制从50%提高到75%，旧金山办公室开放，容量限制为25%[13] - 第一季度租赁约18.9万平方英尺，季度末后与Bracewell LLP签署54095平方英尺租约，填补31 West 52nd Street超40%即将空置面积[15] - 重申2021年核心运营资金（FFO）每股指引为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元[13] 物业组合 - 纽约物业组合面积860万平方英尺，出租率87.3%；旧金山物业组合面积430万平方英尺，出租率92.0%[18][20] 租户情况 - 前十大租户中，到期日在2023 - 2034年不等，占用面积从15.8万 - 35万平方英尺，占年化租金比例从2.1% - 4.5%[32][33] - 行业多元化，法律、科技和媒体、金融服务等行业占比较高，约96.5%的年化租金来自办公空间，办公租约加权平均剩余租期约7年[35][38] 资本结构 - 总市值82.74亿美元，公司持有的现金及受限现金4.66亿美元，企业总价值78.08亿美元[48] - 公司总债务36.42亿美元，其中固定利率债务占比87%，加权平均到期期限4.7年，加权平均利率3.21%[44][45][50] 租金情况 - 截至2021年3月31日，有3220万美元年化初始现金租金尚未计入现金NOI，将在未来三年逐步产生现金收益[54] 非GAAP指标调整 - 对运营资金（FFO）、核心运营资金（Core FFO）、净营业收入（NOI）、现金净营业收入（Cash NOI）、同店现金净营业收入（Same Store Cash NOI）、同店净营业收入（Same Store NOI）等非GAAP指标进行了详细的调整和计算说明[58][61][63][65][67][68]

☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarterly Period Ended: March 31, 2021 OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organ ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.24美元，全年核心FFO为每股0.96美元，超出市场共识0.01美元 [12][47] - 2021年核心FFO每股指导区间为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元，较2020年下降0.11美元 [13][50] - 第四季度同店现金NOI增长2.2%，全年同店现金NOI增长0.2% [48] - 第四季度租金收缴率为96.7%，其中办公室收缴率为98%，非办公室租户收缴率提高至60%以上 [16][48] - 第四季度执行10份租约，覆盖87,283平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺90.81美元，GAAP基础上的按市值计价为2.3%，现金基础上为 - 1.3% [49] - 全年租赁活动达699,159平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺89.85美元，GAAP基础上的按市值计价为19.8%，现金基础上为18.5% [50] - 季度末流动性为14.6亿美元，包括4.6亿美元现金和受限现金以及10亿美元循环信贷额度 [53] - 季度末未偿还债务为36亿美元，加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为4.9年 [53] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁超过87,000平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺90.81美元，多数租赁活动为续约，降低了2021年及以后的租约滚动风险 [30] - 季度末整体出租率为95.2%，较上季度下降40个基点，较去年同期下降70个基点；调整后出租率为89.7% [30][31] - 2021 - 2023年每年租约到期面积约占8% [32] 纽约业务 - 纽约投资组合同店出租率为95.1%，与上季度持平 [37] - 第四季度租赁约70,000平方英尺，初始租金平均接近每平方英尺90美元 [37] 旧金山业务 - 旧金山投资组合同店出租率为95.7%，较上季度下降110个基点 [44] - 第四季度租赁约16,000平方英尺，加权平均租期为4.2年，初始租金平均近每平方英尺97美元，全年租赁约475,000平方英尺 [44] - 2020年旧金山约68%的租赁减少了2021年租约滚动，2021年租约到期面积为128,000平方英尺，占比5.5%；2021 - 2023年每年租约到期面积约占8.1% [45] 各个市场数据和关键指标变化 纽约中城市场 - 第四季度租赁活动（不包括续约）为140万平方英尺，较五年季度平均水平下降64%，较去年同期下降78% [33] - 季度内续约约120万平方英尺，占总租赁速度的比例较高 [33] - 中城转租可用性同比增加，目前占总可用性的24%，略高于五年平均水平20%，但远低于以往衰退时期 [34] 旧金山市场 - 第四季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加300个基点 [41] - 非必要办公室关闭天数多于美国其他城市，新租赁活动极少，交易多为续约，且租期较短 [41][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取防御性立场，专注于保留流动性和监控租户风险，受益于长期租赁策略和蓝筹租户组合，租金收缴情况良好 [15][16] - 2021年目标是租赁60 - 90万平方英尺空间，包括50%的巴克莱银行空间，年底同店出租率目标为88% - 90% [51] - 关注1301第六大道的巴克莱银行区块和31西52街的道明银行空间的租赁，利用资产优势吸引金融服务和科技公司租户 [19][31] - 预计未来12 - 18个月市场困境机会将增加，公司将通过合资企业关系抓住机会，未来更关注增值投资 [25][72] - 公司认为核心资产、蓝筹租户和较长加权平均租约期限的物业在市场上定价更高，如出售1633百老汇10%股权和1899宾夕法尼亚大道物业 [23][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年全球经济受疫情冲击，美国办公市场冻结，公司采取防御措施，表现优于多数同行 [14][15] - 预计2021年下半年租户才会大规模返回办公室，取决于疫苗接种和感染率下降情况 [17] - 随着企业重新开业和旅行恢复，经济将迎来强劲复苏，租赁市场有望改善 [19] - 尽管当前租赁环境困难，但公司对市场前景持谨慎乐观态度，将专注于租户和员工健康、租赁可用空间和为股东创造价值 [27][28] 其他重要信息 - 公司在电话会议中讨论的部分内容为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异 [5] - 公司将讨论非GAAP指标，这些指标应结合GAAP财务结果综合评估，相关指标与GAAP指标的调节可在2020年第四季度财报和补充信息中查看 [7] - 公司更新了投资资料，包括2021年指导和免租期消耗时间表，可在公司网站查看 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年租赁目标60 - 90万平方英尺的依据、当前租赁管道情况以及租赁量在年内的发展趋势 - 公司将重点与有长期需求的租户沟通，预计下半年签约租约多于上半年，但受疫情影响预测较难，整体持谨慎乐观态度 [60][61] - 公司与科技和金融服务公司进行了有意义的对话，积极带看，包括昨日的30万平方英尺带看，也提供虚拟带看，租户对公司资产的一些特色属性感兴趣 [62][63][65] 问题2: 新租户对办公空间密度和使用的看法 - 目前租户的办公空间配置尚未确定，整体较为灵活，预计疫情后与疫情前相似，但过去十年的高密度趋势将有所缓解，每个员工的可租赁面积可能略有增加，公司和租户都在探索促进协作的创新方式 [67][68][69] 问题3: 公司对交易活动的看法，包括投资机会和投资组合配置 - 目前市场因流动性充足暂无困境机会，公司未来更关注增值投资，但目前进入特定市场为时尚早，主要关注合资企业机会以提高物业管理和其他费用回报，不倾向长期租赁机会 [71][72][73] 问题4: 纽约市场租赁优惠情况，以及巴克莱银行和道明银行空间达成交易所需的装修补贴和免租期，两个空间的优惠方案是否有差异 - 与疫情前相比，租赁优惠略有增加，与优质租户谈判时免租期约为每年一个月多一点，长期交易的装修补贴约为每平方英尺130美元左右，直接租金总体保持稳定，有效租金受优惠增加影响，两个空间的优惠方案预计相似 [78][80] 问题5: 2021年公司进行股票回购的意愿，是否需要出售资产来恢复回购，以及在不增加资本的情况下是否有能力进行回购 - 公司一直以保持杠杆中性的方式进行股票回购，目前更关注资产负债表和流动性，2021年因巴克莱银行和道明银行空置将损失约4500万美元现金流，若市场有机会，公司将考虑进行股票回购 [81][82] 问题6: 现金同店NOI指导中是否考虑了递延租金偿还的积极影响 - 指导中考虑了递延租金偿还的积极影响，否则同店NOI将大幅为负，同时还考虑了免租期消耗和现有租约的有机增长 [84][85] 问题7: 公司退出华盛顿特区市场后，投资组合未来的变化，是否会加大在旧金山的投资 - 公司目前同时关注纽约和旧金山市场，暂不考虑进入第三或第四个市场，将根据机会进行投资，对两个市场都持积极态度 [90][91] 问题8: 纽约和旧金山租户对长期办公空间需求的差异 - 旧金山的公司招聘活跃，有大量风险投资资金投入，预计限制措施解除后租赁活动将回升；纽约非必要办公室开放时间较长，市场更加多元化，科技行业引领租赁活动，公司与纽约潜在租户的沟通更有成效 [93][95][97] 问题9: 公司对在资产中增加不同类型办公产品的看法，以及纽约市场租户的搜索范围是否扩大 - 公司投资组合多元化，长期以来采用多学科的租赁方式，考虑在1301提供会议空间等设施，以满足租户需求 [103][104][106] - 租户愿意考虑其他子市场，但搜索范围最近有所收紧，更注重位置因素，公司资产的位置和属性具有优势 [109][110][111] 问题10: 为达到指导中点需要完成的租赁量，以及2021年租赁对收益的影响 - 达到同店出租率指导中点需要新增37.5万平方英尺的租赁面积，占租赁目标中点的50%，其中包括预计租赁50%的巴克莱银行区块，剩余50%为续约租赁，续约租赁预计上半年完成，新增租赁预计下半年完成 [117][118][121] - 2021年收益指导未考虑巴克莱银行空间租赁的潜在收益，因为即使租约在下半年执行，租户入住和装修后才开始确认收入 [123] 问题11: 2021年非办公收入的预期，以及前本德尔空间的租赁潜力 - 非办公收入收缴率较上季度提高了10多个百分点，达到60.3%，预计将继续改善，2021年不会有未来直线租金或应收账款的冲销 [128][129] - 去年已租赁了亨利本德尔空间的一部分，提供了约85%的收入，目前奢侈品市场较慢，公司2021年未计划出租剩余空间，将谨慎选择合适的用途 [130][131] 问题12: 公司对股息的看法，以及未来的股息政策 - 公司调整股息政策是为了适应疫情期间的情况，减少约3000万美元的现金支出，以保留流动性，随着巴克莱银行和道明银行空间的租赁，现金流和应税收入将增加，有望带来股息增长 [135][136] 问题13: 纽约和旧金山市场的转租率现状，以及转租率对市场有效租金的影响 - 纽约中城转租可用性占总可用性的24%，低于互联网泡沫破裂和金融危机时期，许多租户将转租视为试水，若租赁部分空间可能会撤回转租，预计随着人们返回工作，部分转租空间将被撤回 [138][139][142] - 旧金山中央商务区转租可用性较高，预计人们返回工作后部分空间将被撤回，短期内转租空间对市场构成逆风 [144] - 由于交易数据较少，难以确定有效租金的最终水平，目前由于优惠增加，有效租金可能下降约10% [145] 问题14: 2021年租赁期限的趋势，以及租赁管道中的需求主要是搬迁还是净扩张 - 公司目前营销的是较大面积的空间，与大型公司沟通，多数讨论为长期租约，如10 - 15年甚至更长，但也会有一些短期交易以满足部分租户的灵活性需求 [149][150] - 租赁管道中的需求主要是搬迁，部分租户会增加空间，部分租户保持不变 [152]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是一家在纽约证券交易所上市的公司，专注于纽约和旧金山的优质A级办公物业[5][6][7] - 公司拥有13处REIT资产，总面积达1390万平方英尺，总资产管理规模约134亿美元，总市值58亿美元，年化现金净营业收入为3.9亿美元，出租率达95.2%[8][9][10] 运营亮点 - 纽约办公室开放，但有50%的容量限制，旧金山非必要员工办公室仍关闭[12] - 2020年第四季度，写字楼租户租金收缴率为98.0%，非写字楼租户为60.3%，整体租金收缴率为96.7%[12] - 2020年第四季度租赁面积超过8.7万平方英尺，全年近70万平方英尺，2021年租赁目标为60 - 90万平方英尺[13] 财务状况 - 2021年核心基金运营资金（Core FFO）每股指引为0.82 - 0.88美元，中点为0.85美元[12] - 2020年底公司流动性约15亿美元，包括4.65亿美元现金及受限现金和10亿美元循环信贷额度[14] 资产组合 - 纽约投资组合面积860万平方英尺，出租率95.1%；旧金山投资组合面积430万平方英尺，出租率95.7%[19][22] - 已完成向纽约和旧金山市场的转型，目前纽约有7处物业，面积900万平方英尺；旧金山有6处物业，面积400万平方英尺[23][24] 租户情况 - 租户基础多元化且信用质量高，前十大租户占年化租金比例较高，加权平均剩余租赁期限约7年，零售、剧院和车库租户约占年化租金的3.5%[28] - 2021 - 2025年租赁到期面积的五年平均为74.77万平方英尺，占比8.8%[30] 资本结构 - 公司总市值81.88亿美元，总企业价值77.29亿美元，净债务31.77亿美元[32] - 债务中固定利率债务占比88%，加权平均到期期限4.9年，加权平均利率3.22%[34][37]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Commission File Number: 001-36746 PARAMOUNT GROUP, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 32-0439307 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Fiscal Year Ended: December 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the tr ...