财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.22美元，较市场共识低0.01美元，包含非现金直线租金余额冲销每股0.05美元和Harry Winston租赁的费用收入每股0.01美元，剔除这些项目后核心FFO为每股0.26美元 [11][38] - 同店现金NOI增长为 -1.8%，若按部分同行处理方式计算，该数据将变为正2.5%，有430个基点的波动 [40][71] - 第三季度投资组合租金收款率为97.5%，较第二季度的96.4%上升110个基点，其中办公室收款率提高到99%，非办公室租户收款率略降至略高于50% [13][41] - 第三季度执行10份租约，涵盖10.4万平方英尺，现金基础的按市值计价为3.6%，GAAP基础为9.5%；纽约的按市值计价现金为 -2.4%，GAAP为 -3%；旧金山为11.1%现金和27% GAAP [42] - 季度末流动性超13亿美元，包括超5.3亿美元现金和受限现金以及8亿美元循环信贷额度；未偿债务为38.3亿美元，其中2亿美元从循环信贷工具借入 [42][43] - 第三季度及10月回购290万股，加权平均价格为每股6.77美元，总计2000万美元 [24][43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度租赁超10.4万平方英尺，加权平均起始租金为73.48美元（不包括Harry Winston租约），大部分活动基于续约，同店出租率为95.6%，较上季度下降10个基点 [27] - 零售业务：与Harry Winston签订16年长租约，租赁约1.8万平方英尺，使712 Fifth Avenue的可用零售空间出租率达23%，加权平均初始租金为每平方英尺437美元 [18][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城：第三季度租赁活动（不包括续约）为200万平方英尺，较5年季度平均水平低51%，同比下降33%；续约约110万平方英尺；纽约投资组合同店出租率为95.1%，较上季度下降20个基点 [29][30] - 旧金山：第三季度租赁活动有限，总空置率较上季度增加270个基点；同店出租率为96.8%，较上季度下降10个基点；第三季度租赁约5.2万平方英尺，加权平均租期为5.2年，初始租金平均为每平方英尺75美元 [33][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于租户安全复工、延长租约到期时间、与潜在租户沟通、确保充足流动性以及长期资本配置 [25] - 行业竞争方面，核心资产且租户优质、租约加权平均期限长的资产在市场中表现将优于需承担租赁风险和追加资本的过渡性资产 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境受疫情影响，市场交易活跃度低、买卖价差大，处于价格发现阶段，但公司资产质量高、租户优质、零售风险低，展现出韧性 [12][23] - 未来前景上，公司对纽约和旧金山市场长期前景有信心，认为旧金山市场有成熟大型科技、金融服务和生命科学公司支撑，有望引领走出衰退；随着租户逐步复工，预计租赁活动将增加 [34][35] 其他重要信息 - 公司预计第四季度完成出售华盛顿特区的1899 Pennsylvania Avenue资产，售价1.15亿美元 [24] - 公司目前有8000万美元的股票回购额度，此前已回购3.2亿美元股票 [103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新零售租约的指标及免租期情况 - 该租约覆盖约23% - 24%的可用零售空间，平均租金为每平方英尺437美元；免租期情况与疫情前类似，是一次强劲的执行 [58][60][62] 问题2: 1301 Sixth Avenue的Barclays空间的租赁活动变化及租金和优惠灵活性 - 自上季度以来活动变化不大，8月底略有增加；租金影响不显著；租户决策谨慎，租赁可能需要更长时间，但公司有信心达成租约；续约通常不提供优惠，仅按原样延长租约 [66][68][70] 问题3: Harry Winston租约完成后剩余空间情况及营销计划 - 剩余空间有较大灵活性，地面层剩余约7300平方英尺，还有约6万平方英尺在其他楼层；营销计划与以往类似，通过虚拟和实地参观向市场展示机会 [76][79][80][85] 问题4: 未来12个月资本需求与当前流动性的关系 - 公司会持续评估2021年资本计划，考虑即将到期的租约；出售资产将提供额外流动性；资本支出主要取决于租户装修费用，预计不会高于市场水平 [89][90][93] 问题5: 资本分配、股票回购计划及资产出售考虑 - 公司不会以低价出售资产；目前有8000万美元股票回购额度，将机会性且保持杠杆中性地进行回购；是否进行资产出售及规模和时间尚不确定 [100][103][105] 问题6: 基金业务机会及募资情况 - 投资机会预计2021年改善，公司有夹层基金寻找机会且有可用资金；募资受旅行困难影响，但对安全夹层债务和特殊情况投资有兴趣 [115][116][117] 问题7: 加州投票措施对投资组合的影响及资本分配考虑 - Prop 15影响待定，对公司投资组合影响相对较小，且可将影响转嫁给租户；公司将继续机会性地在纽约和旧金山投资，不受此影响 [119][120][121] 问题8: Harry Winston租约租金与市场报价差异原因 - 该租约涵盖四层及地下室，街道零售部分占比小，不能简单与市场报价比较，公司可单独沟通解释 [124][126]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是一家在纽约证券交易所上市的公司，拥有14项REIT资产[6][7] - 公司拥有1410万平方英尺的物业，总资产管理规模约140亿美元，总市值55亿美元，年化现金NOI为3.69亿美元，出租率达95.5%[8][9][10] 运营情况 - 纽约进入第四阶段，所有办公室开放但容量限制在50%；旧金山10月27日重新开放非必要员工办公室，有一定限制[15] - 2020年第三季度，写字楼租户租金收缴率为99.0%，非写字楼租户为50.4%，整体投资组合租金收缴率为97.5%[15] 物业组合 - 纽约物业组合面积860万平方英尺，出租率95.1%；旧金山物业组合面积430万平方英尺，出租率96.8%[18][21] 租户情况 - 租户行业多元化，包括法律、金融、科技和媒体等，投资级/全国知名办公室租户贡献了较高比例的年化租金[31] - 办公室租约加权平均剩余期限约为7年，零售、剧院和车库租户约占年化租金的3.0%[31] 资本结构 - 净债务/企业价值为42.5%，净债务/年化调整后EBITDAre为8.6倍[36] - 债务中95%为有担保债务，83%为固定利率债务[38][39] 债务到期情况 - 加权平均到期期限为5.0年，加权平均利率为3.12%[43] 免租期租金情况 - 截至2020年9月30日，有4020万美元的年化初始现金租金尚未计入现金NOI，将在未来三年内逐步实现[47]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.23美元，与去年同期和分析师共识一致；若不计0.04美元的减记和准备金，核心FFO本应为每股0.27美元 [16][41] - 同店现金NOI增长率为 - 4.1%，主要因公司选择不利用GAAP的租赁修改救济条款 [44] - 第二季度办公室租户平均收款率为97.8%，零售租户收款率降至略低于58%，整体投资组合平均收款率为96.4% [45][46] - 季度末流动性超13.5亿美元，包括超5.5亿美元现金和受限现金，以及8亿美元循环信贷额度；未偿债务为38.3亿美元，加权平均利率3.1%，加权平均期限5.2年，83%的债务为固定利率，加权平均利率3.4% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第二季度租赁超30万平方英尺，加权平均起始租金超93美元/平方英尺，均为续约业务，主要解决2021年及以后的租约到期问题；同店出租率为95.6%，较上季度下降20个基点 [19][30] - 纽约市场：第二季度新租赁活动显著下降，但续约约120万平方英尺，续约占总租赁速度的48%，多为短期续约；季度末同店出租率为95.3%，与年初持平；2021 - 2024年每年约7.9%的租赁空间到期，不包括巴克莱的空间则为6.6% [32][34] - 旧金山市场：因疫情暂停分阶段重新开放，新租赁活动放缓，租户专注续约，多为短期；季度末同店出租率为96.9%，较上季度下降50个基点；第二季度租赁约25万平方英尺，加权平均期限近4年，初始租金平均近99美元/平方英尺；2021 - 2024年每年约7.3%的租赁空间到期 [36][38] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约中城：疫情后续约租赁活动占总租赁的比例高于正常水平，租户采取观望态度，专注短期续约；新空间咨询和虚拟参观数量在过去几周有所增加 [20][33] - 旧金山：租户情绪与纽约相似，专注续约，采取观望态度；市场由成熟的大型科技、金融服务和生命科学公司支撑，2020年上半年吸引了大量风险投资 [22][37] - 交易市场：交易量大幅放缓，并非缺乏流动性，而是处于价格发现阶段，买卖双方出价差距大，卖家倾向于再融资 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于整合现有租户，确保租户员工进入安全健康的环境；延长租约到期时间，与有可用空间的市场保持互动；保持足够的流动性，为长期发展做好准备 [29] - 目前采取防御性姿态，优先保持流动性和资本保全，暂不进行收购；不考虑进入新市场，如西雅图或洛杉矶 [59][60] - 公司认为优质资产是构建强大投资组合的关键，未来将更关注有财务问题的优质A类资产 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 远程办公实验有积极成果，但负面因素远大于正面，面对面会议和协作无可替代，未来雇主可能会给员工更多灵活性，但不会否定传统办公空间的需求 [10][11] - 空间利用率探索正在进行，将导致办公空间去密集化，疫情加速了这一规划，公司预计租户可能会增加房地产面积 [12] - 租户除关注员工健康安全外，还关注员工重返工作岗位的问题，预计重返工作将分阶段逐步进行，租户已开始缓慢返回办公室 [13] - 公司认为市场的长期基本面未变，尽管股价和同行股价出现错位，但应保持纪律，专注长期目标 [25] 其他重要信息 - 公司实施了一系列大堂协议，提高了清洁标准，对部分建筑的通风系统和空气质量传感器进行了改造，并对建筑人员进行了COVID - 19相关培训 [15] - 公司宣布出售1633 Broadway 10%的股权，净收益超1.1亿美元，该物业估值24亿美元；还达成出售华盛顿特区最后一处物业1899 Pennsylvania Avenue的协议，预计第四季度完成交易 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 续约交易增加的驱动因素是什么 - 公司表示在这种商业环境下，租户决策倾向短期，避免重大投资和决策，这是正常现象；续约价格符合市场预期，没有价格压力 [58] 问题2: 如何平衡资本分配优先级，是否考虑收购、资产重新开发或股票回购 - 公司称当前优先保持流动性和资本保全，待经济复苏前景明朗后再分析资本市场发展；目前不处于收购模式，因买卖双方意愿未明确 [59] 问题3: 公司未来是否有进入其他市场的计划 - 公司表示目前不会在新市场开展业务，认为现在时机太早；华盛顿特区市场未来一年左右不太可能有投资吸引力，也不考虑进入西雅图等市场 [60] 问题4: 巴克莱空间的租赁进展、市场变化以及公司在租金和优惠方面的灵活性 - 公司称与租户的沟通仍在进行，但速度有所放缓；公司对自身的定价有信心，认为随着租户明确需求，公司将能满足市场需求 [63][65] 问题5: 租户要求增加空间以实现去密集化或重新配置办公环境的情况是否普遍，会带来多少额外空间需求 - 公司认为目前讨论还为时过早，租户主要关注员工重返办公室；已有少数租户提出相关需求，预计危机后这一趋势将加速 [67] 问题6: 若采用同行计算同店NOI的方法，公司的现金同店NOI结果如何 - 公司称结果会更高，但认为自身的保守方法能更好反映业务的真实现金和运营情况，因公司零售租户受疫情影响大，未来可能还会寻求减免租金 [68] 问题7: 今年下半年和2021年第二季度到期租约的情况，以及整个投资组合的按市值计价情况和市场优惠变化 - 公司认为今年下半年到期租约对入住率影响不大，有信心续约大部分租约；对于按市值计价情况，认为现在回答太早，需等市场发展更明朗；关于市场优惠，目前数据点少，难以判断未来变化 [71][75][76] 问题8: 公司债务情况以及在困境资产投资方面的机会 - 公司称Fund VIII已全部投资，收购团队正在分析机会，预计未来12 - 24个月机会将增多；公司正在筹集特殊情况基金，可投资股权和债务 [77][78] 问题9: 纽约和旧金山的转租空间情况及其对租赁市场和经济的影响 - 纽约中城转租空间占总可用空间的21%，约630万平方英尺，与五年季度平均水平相符；旧金山转租空间超过400万平方英尺，CBD地区约260万平方英尺，占总库存不到5%，公司会密切关注 [81][82] 问题10: 转租空间在租赁谈判中是否构成竞争 - 公司表示尚未遇到这种情况 [83] 问题11: 因COVID - 19进行的建筑改造情况及成本，是否有其他大型项目 - 公司称成本极小，可能会纳入运营费用池，租户认为这是必要的，不影响底线；目前没有其他大型项目计划 [84][86] 问题12: 考虑困境资产机会时，是否有特定的建筑资格要求 - 公司表示将更关注有财务问题的优质A类资产 [88] 问题13: 公司资本合作伙伴是否有兴趣进入新市场 - 公司称合作伙伴相信公司的CBD市场战略，认为当前趋势是短期的，未来12 - 24个月市场将克服困难 [89] 问题14: 公司是否对债务账簿计提费用，以及未来风险如何 - 公司称债务账簿在基金业务中占比小，无需计提准备金；目前未收到债务困境信号，但会密切监测 [90] 问题15: 租赁Henri Bendel空间的时间和策略更新 - 公司称目前判断还太早，虽有感兴趣的各方，但受疫情和示威活动影响，展示情况不佳 [96] 问题16: 未来12 - 18个月内是否有超过5万平方英尺的已知迁出情况 - 公司称已知的是巴克莱和TD的迁出，没有其他符合条件的情况 [97][98] 问题17: 公司对零售租户直线租金减记的处理方式 - 公司称采取了最谨慎和保守的方法，对零售租户的余额全额计提准备金，转为现金会计基础；若租户付款，将在收到时记录收入 [100] 问题18: 是否会与现金支付租户讨论百分比租金 - 公司称对于零售租户，百分比租金可能是一种帮助他们度过难关的方式，主要作为过渡措施，而非将固定租金改为百分比租金 [101][103] 问题19: 建筑改造是否因建筑年龄和结构遇到挑战 - 公司称其建筑为A类，设施先进，维护良好，通过更换过滤器等微调措施有效改善了空气过滤；建筑年龄不影响办公空间质量，公司在租户重新入住准备方面没有问题 [106][109] 问题20: 临近选举，在加州的业务有何额外见解 - 公司称认为相关提案不会通过，这是基于与市场人士的交流 [110][112] 问题21: 1301债务到期的解决方案和时间安排 - 公司称明年10月到期的债务，会在2021年初考虑；若巴克莱空间有租赁活动，将有助于获得更好的再融资条件；公司认为该债务再融资不会有问题，市场流动性充足 [114] 问题22: 疫情后承销商对办公物业的看法是否改变 - 公司称承销商看法未改变，某些领域的流动性比以前更好；承销商更关注租金收款情况，公司在这方面表现良好 [115][116] 问题23: 交易和价格发现恢复后，稳定的A类CBD办公物业的资本化率是否会下降 - 公司称在其他疫情控制较好的市场，由于低利率环境和对硬资产的需求，资本化率保持稳定或有所改善 [117] 问题24: 公司是否认为在市场混乱的情况下，重新配置租户空间是一个机会 - 公司称与租户关系密切，一些潜在租户来自现有租户；公司会考虑构建增值交易，预计随着租户重新配置空间和员工返回办公室，此类对话会增多 [121]

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度核心FFO为每股0.27美元，同店现金NOI增长4.3%，其中纽约同店现金NOI增长4.1%，旧金山增长4.9%，同店出租率维持在96%不变 [37] - 公司撤回2020年原指引，原指引核心FFO中点为每股1.03美元，两笔资产出售将使核心FFO每股减少0.03美元，排除潜在疫情影响后为每股1美元 [38][39] - 4月公司已收取约94%的租户月度账单，其中办公室租户收取率超过95%，零售、车库和剧院租户收取率约62% [40] - 季度末公司流动性约12亿美元，包括4亿美元现金和受限现金，以及8亿美元循环信贷额度，预计资产出售将带来超2.5亿美元额外收益 [41] - 季度末公司未偿债务为39.6亿美元，加权平均利率3.28%，加权平均期限超五年半，84%的债务为固定利率，平均利率3.3%，16%为浮动利率，平均利率3%，2021年四季度前无债务到期 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度公司租赁面积超20.6万平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺91.59美元，约30%的租赁解决了2020年的即时空置或到期空间，67%解决了2021年到期空间 [25] - 季度末同店出租率为96%，与2019年末持平，2020 - 2024年每年到期租约占比仅7.5% [26] 纽约市场 - 一季度曼哈顿中城写字楼市场在疫情爆发前表现良好，总租赁面积超400万平方英尺，同比增长4%，但较五年季度平均水平低约7% [29] - 季度末纽约同店组合出租率为95.5%，与年末持平，一季度租赁约4.9万平方英尺，加权平均租期约四年，包括与高盛续租约3万平方英尺 [30] - 2020 - 2024年纽约组合每年到期租约占比约6%，不包括巴克莱50万平方英尺租约到期 [30] 旧金山市场 - 疫情导致旧金山一季度租赁速度放缓，市场空置率上升、吸纳量为负、平均要价租金企稳 [32] - 季度末旧金山同店组合出租率为97.4%，环比下降10个基点，一季度租赁约15.8万平方英尺，加权平均租期超五年，初始租金接近每平方英尺102美元 [33] - 2020 - 2024年旧金山组合每年到期租约占比仅7% [33] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 一季度曼哈顿中城写字楼市场在疫情爆发前表现良好，总租赁面积超400万平方英尺，同比增长4%，但较五年季度平均水平低约7% [29] - 纽约州3月20日发布暂停令及社交距离措施后，租户需求显著减速，多数租户采取观望态度 [29] 旧金山市场 - 疫情及居家健康令导致旧金山一季度商业活动受干扰，租赁速度放缓，市场空置率上升、吸纳量为负、平均要价租金企稳 [32] - 市场基本面依然强劲，空置率为6%，平均要价租金同比上涨12%，由成熟大型科技、金融服务和生命科学行业支撑 [32][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于控制可管理的业务领域，优先保持充足流动性和资本保值，直至经济前景更明朗 [21][22] - 继续执行去风险策略，主动提前向优质租户预租空间，降低近期租约到期风险 [27] - 利用虚拟看房与潜在租户积极互动，争取租赁巴克莱空置空间，目标可能延至2021年实现 [14][15][31] - 一季度公司积极进行资本配置，出售华盛顿特区最后一处资产，完成该市场退出，成为双海岸REIT；回购1亿美元股票；出售1633百老汇10%股权 [16][17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对全球和美国经济造成严重破坏，公司运营所在的纽约和旧金山市场受影响，面临巨大变化和不确定性 [9] - 公司一季度业绩稳健，符合内部预期，但鉴于疫情不确定性，撤回2020年原指引 [11] - 公司拥有优质资产组合、强大资产负债表和充足流动性，有信心应对危机，未来前景乐观 [22] - 预计短期内续租活动将超过新租赁活动，资本支出将低于新交易所需 [15] - 相信旧金山市场具有韧性，随着限制措施放松将迅速复苏 [32] 其他重要信息 - 公司部分言论为前瞻性陈述，受诸多风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异，详情参考SEC文件 [4] - 公司将讨论非GAAP指标，该指标应结合GAAP财务结果评估，相关指标调整可在一季度财报和补充信息中查看 [5] - 公司收到约16%租户的租金减免请求，部分为投机性请求，公司将逐案评估，并非所有请求都会导致租约修改或租金延期 [12] - 公司为租户返回做准备，培训员工、更换空气过滤器、增加清洁频率等，制定房东和租户共同参与的安全协议 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于股票回购和资本配置，以及如何平衡资本部署和现金储备以应对潜在坏账 - 目前公司关注流动性和资产负债表上的现金储备，不急于积极进入市场，待1899和1633交易完成后情况可能改变 [44] 问题2: 若处于长期衰退期，巴克莱空间是租给两三个租户还是需进一步分割 - 目前仍可按原计划操作，也可按楼层出租，公司对2021年以合理水平出租该空间有信心 [45] 问题3: 公司在租户返回和安全监测方面的举措及成本 - 公司团队确保所有建筑开放，积极关注清洁和安全，成立了以Peter为首的特别工作组；准备工作分两阶段，租户返回前培训员工、更换空气过滤器等，返回后制定房东和租户共同参与的安全协议，旨在打造最安全的环境 [50][51] 问题4: 租金减免请求的细分情况，包括行业、租户规模、类型以及纽约和旧金山的分布 - 办公室租金收取率为95%，部分请求为投机性，将明确拒绝；公司将逐案评估受疫情影响的零售租户请求，目前仅在一两个案例中给予租金减免；请求在纽约和旧金山地区分布较为均匀 [52][53] 问题5: 与巴克莱空间相关的租户讨论情况，是否有租户因不确定性选择续租而非搬迁 - 公司与多个租户进行了沟通，目前没有租户重新考虑与公司的讨论，部分租户当前有更高优先级事务 [56] 问题6: 如何看待当前杠杆水平，是否会采取措施降低净债务与EBITDA比率 - 目前净债务与EBITDA比率为8.6倍，部分去年收购的旧金山资产尚未完全实现EBITDA潜力，随着时间推移该比率将自然下降，公司专注于提高EBITDA，不考虑在当前水平发行股权来降低比率，对优质资产组合而言，该比率处于合理范围，目标是降至中七倍水平 [59][60][61] 问题7: 旧金山市场一季度数据变化中，有多少是3月前市场放缓和空间回归造成的，若没有疫情，市场是否仍会放缓 - 很难判断，3月市场急刹车，但旧金山基本面依然强劲，空置率6%，平均要价租金同比上涨12%，市场由优质科技、金融和生命科学公司支撑，未来情况有待观察 [63] 问题8: 公司在纽约市场对科技租户的租赁情况，他们是否继续租赁、暂停或放弃扩张计划 - 不同情况不同，一些大型科技租户的租赁需求仍在谈判中，预计部分交易将完成；科技行业去年占曼哈顿租赁速度的25%，首次超过金融服务行业，预计该行业在当前时期可能繁荣，相关讨论正在进行中 [69] 问题9: 已签约销售交易的风险，买家情况以及是否依赖债务市场完成交易 - 双方都是可靠、资金充足的机构，目前没有理由怀疑交易将完成 [70] 问题10: 公司未来的资本支出情况，特别是1301第六大道、亨利·班德尔空间、1633百老汇零售区和111萨特的资本需求 - 公司已详细评估投资组合，将所有可推迟的非必要项目或资本支出推迟，以保留流动性并确保比率符合要求；与租赁相关的支出将根据租赁进度推迟到2021年；已有效推迟约5000万美元原计划在2020年的资本支出 [72][73][74] 问题11: 租赁优惠方面的变化，如租户改善补贴或免租期 - 目前判断还为时过早，市场倾向于给予更多免租期；未来租户可能更关注优质资产，公司在这方面表现较好；可能会先讨论增加优惠，再考虑降低租金，具体情况需实时评估 [77][78] 问题12: 基金业务情况，投资者对美国写字楼房地产投资的看法 - 夹层业务和夹层基金业务将变得活跃；投资方面，投资者目前忙于自身事务，不太关注新投资，但他们有大量流动性，预计下半年随着疫情形势明朗，资金将回流美国，因为美国的回报率仍具吸引力 [79][80] 问题13: 零售和停车业务对利润的贡献，以及零售和停车业务的细分情况，停车业务中与租金相关和交通停车的占比 - 零售业务占租金的4%，其余1%为停车和剧院业务；停车业务中，租赁和交通停车各占50% [84] 问题14: 租金减免请求更倾向于延期还是减免，以及请求主要来自零售还是办公室租户 - 多数延期请求来自短期租户，公司将根据租户现金流状况和财务报表评估是否延期，租金减免不在考虑范围内；多数请求来自零售租户 [85][86] 问题15: 与租户就未来空间需求的讨论情况，考虑到居家办公趋势和社交距离要求 - 目前公司向租户通报建筑运营情况，物业经理与租户沟通确保其安全；过去十年租户追求高密度办公，现在趋势可能逆转，租户可能需要更多空间以确保安全工作环境；部分员工可能居家办公，但效果有待观察 [91][92]

公司概况 - 公司成立于1978年，2014年首次公开募股，是纽约证券交易所上市公司，拥有14处REIT资产，总市值60亿美元，总管理资产约140亿美元[6][7][11] - 公司在纽约和旧金山拥有1400万平方英尺A级写字楼物业，年化现金净营业收入3.94亿美元，出租率95.9%[8][9][10] 管理团队 - 公司拥有经验丰富的管理团队，涵盖执行管理、财务、租赁、收购等多个领域[14][15][16] 2020年第一季度亮点 - 第一季度租赁面积超20万平方英尺，因疫情实体带看暂停，正安排虚拟带看[19] - 第一季度以1亿美元回购1090万股普通股，每股加权平均价格9.21美元，较净资产价值折价约50%[21] - 公司拥有超12亿美元流动性，其中约4亿美元现金，8亿美元循环信贷额度，另有约2.15亿美元资产出售现金待回笼[21] 业务组合 - 纽约组合860万平方英尺，出租率95.5%；旧金山组合430万平方英尺，出租率97.4%[25][28] - 公司租户多元化且信用质量高，前十大租户占年化租金比例最高为4.7%，加权平均剩余租赁期限约7年，零售、剧院和车库租户占比低于5%[35][38] 资本结构 - 公司总市值83.78392亿美元，总企业价值79.88183亿美元，净债务35.65583亿美元，净债务与企业价值比率为44.6%，净债务与年化调整后EBITDAre比率为8.6倍[49] - 债务加权平均到期期限为5.6年，加权平均利率为3.28%，债务到期分布合理[51] 财务指标 - 2020年第一季度，公司FFO归属于普通股股东为6.1586亿美元，摊薄后每股0.27美元；Core FFO归属于普通股股东为6.1509亿美元，摊薄后每股0.27美元[61] - 2020年第一季度，公司NOI归属于PGRE份额为1.10557亿美元，Cash NOI归属于PGRE份额为9852.9万美元[64] - 2020年第一季度，公司同店Cash NOI较2019年同期增长3748万美元，增幅4.3%；同店NOI较2019年同期增长1511万美元，增幅1.5%[68][70]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度核心FFO为每股0.26美元，全年核心FFO为每股0.98美元，高于此前指引区间上限0.01美元 [6] - 2019年同店现金NOI季度增长5.9%，全年增长7.3%，比指引中点高30个基点 [30] - 2020年核心FFO每股指引在1 - 1.06美元之间，中点为1.03美元，较2019年增长0.05美元或5.1% [32] - 2020年预计同店租赁入住率在96.6% - 97.2%之间，同店现金NOI增长3.8% - 4.8% [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年租赁超150万平方英尺，是上市以来最高租赁年份，是年初目标的两倍 [7] - 第四季度租赁约29万平方英尺，全年租赁超150万平方英尺，约三分之一解决即时空置或2019年到期空间，其余减少近期租赁滚动 [18] 纽约业务 - 2019年租赁超54万平方英尺，加权平均租赁期限约9年，初始租金近84美元每平方英尺 [21] - 第四季度末同店组合出租率95.5%，同比下降50个基点，排除Henri Bendel租约终止后为96.2%，同比上升20个基点 [21] 旧金山业务 - 2019年租赁近100万平方英尺，加权平均期限8.6年，初始租金近95美元每平方英尺 [26] - 第四季度末同店组合出租率99.3%，同比上升130个基点 [26] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 曼哈顿过去三年租赁总量创历史新高，租赁入住率从3.66亿平方英尺增至3.83亿平方英尺 [20] - 科技行业占曼哈顿租赁活动的25%，首次超过金融服务成为最大需求驱动因素 [20] - 中城可用性率健康，平均要价租金呈上升趋势 [12] 旧金山市场 - 需求强劲，供应受限，净吸纳量为正，甲级产品平均要价租金同比上涨15.6%，空置率同比下降160个基点至5% [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略不变，注重租赁实力和股东资本分配，通过资本再配置把握高增长机会或利用股价错位 [10] - 主要目标是租出巴克莱银行的空间，纽约和旧金山是核心市场，纽约投资吸引力增加 [16][56] - 公司是双海岸房地产投资信托基金，纽约投资组合预计占NOI的70%，旧金山占30% [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对纽约和旧金山市场持积极态度，认为科技租户需求将推动市场，公司有望受益 [11][13] - 2020年展望乐观，预计租赁、入住率和NOI将增长，核心FFO将提高 [32] 其他重要信息 - 完成2亿美元股票回购计划，回购1470万股，占公众流通股约6%，节省股息590万美元 [8] - 用华盛顿特区资产出售所得资金完成旧金山超13亿美元收购，并对总部进行再融资 [9] - 1633 Broadway再融资后债务增至12.5亿美元，利率降至2.99%，期限10年 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 巴克莱空间提前租赁对当前指引的影响及量化情况 - 租赁指引中已考虑2020年租出50%巴克莱空间的目标，但盈利指引未考虑，因要遵循合同义务 [37] - 巴克莱每年为NOI贡献约3200 - 3300万美元，具体影响需根据租赁时间和面积计算 [38] 问题2: 纽约和旧金山市场收购情况及资本分配考虑 - 公司会综合考虑收购、处置和回购等多种选择，新的2亿美元回购计划将在合适时机使用 [40][41] 问题3: Henri Bendel空间租赁计划 - 该位置是世界最佳零售位置之一，公司正在与潜在零售商进行高层讨论，找到合适租户可能需要24个月 [44] 问题4: 1633立方体零售空间讨论进展及财务影响 - 谈判有进展，但暂无消息公布，预计租户将为大楼带来便利设施，公司对达成协议保持乐观 [45] 问题5: 1301明年到期8.5亿美元债务的处理方式及应对延迟租户的方案 - 债务将与巴克莱空间再租赁成功情况结合进行再融资，若有延迟，公司有多种途径解决，对再租赁成功有信心 [46][48] 问题6: 纽约科技租户需求情况及巴克莱空间具体对话情况 - 曼哈顿科技租赁占市场速度的25%，中城占18%，科技需求遍布全市，特别是中城西侧 [50] - 公司对1301的租赁活动持积极态度，认为该空间有很多优势，有望与合适租户达成交易 [50] 问题7: 未被关注的纽约子市场科技兴趣情况 - 市场各细分领域都有活动，租金普遍上涨，经纪商会向租户展示所有机会 [52] 问题8: 巴克莱空间租赁的租户数量和目标情况 - 目前管道显示可能是2 - 3个租户，也可能是1个，公司目标是到年底租出50%空间 [53][55] 问题9: 纽约投资吸引力增加的原因及更积极投资的条件 - 利率下降，租赁需求上升，特别是科技领域，市场此前被低估，现在有积极变化，有望提升价值 [56] 问题10: 出售华盛顿特区资产和1633进行合资后资本流向 - 目前讨论这些假设还为时过早，有消息会进行报告 [57] 问题11: 旧金山One Steuart Lane公寓项目情况 - 该项目是One Market Plaza一部分，公司是资产和开发经理，风险资本有限，若成功将获得提成和费用 [58][60] 问题12: One Steuart Lane项目收益情况及时间 - 若达到提成条件，收益将计入公司费用收入，但具体时间还不确定，可能在2年后 [61][62] 问题13: 1301空间的按市值计价与现有租金对比及与过去租赁的不同做法 - 预计该空间按市值计价为高个位数，租赁操作与其他空间类似，正在完善营销中心 [65][66] - 与之前处理德勤租约不同，现在能更早与市场接触，因巴克莱愿意提前归还空间 [68] 问题14: 是否愿意以合适价格对1633进行合资或出售 - 公司希望开发和租赁资产至成熟，再利用改善成果，华盛顿特区有类似机会，1633也可能如此 [69] 问题15: 是否只关注旧金山机会，是否考虑其他西海岸子市场 - 目前更专注于纽约和旧金山市场，但如果有显著增长机会，公司也会考虑 [70] 问题16: 过去几年租赁情况反映的市场密度趋势及租户空间调整情况 - 很多租户的空间调整已经完成，现在一些租户为吸引劳动力开始增加空间 [71][72] 问题17: 新租约的每员工平方英尺标准 - 公司投资组合多样，难以给出单一数字，标准约为每可出租平方英尺250人，因行业和市场而异 [73] 问题18: 纽约和旧金山今年净有效租金增长预期 - 旧金山净有效租金预计上涨，纽约基本面强，科技需求增加，理想子市场的有效租金可能增长 [76] 问题19: 纽约和旧金山现有租金与市场租金对比 - 公司现有租金低于市场租金，旧金山自上市以来平均现有租金持续增长，且趋势将延续 [77] 问题20: 1301租户比较空间的类型及租金差距 - 租户将该空间与其他类似大空间比较，新建筑租金为三位数，公司要价为70多美元 [79] 问题21: 2021和2022年租约提前情况及可见性和增长可能性 - 预计提前租赁和预租约40万平方英尺以上，包括巴克莱空间的25万平方英尺，公司有一定可见性，目标是降低风险 [82] 问题22: 300 Mission与Glassdoor、Autodesk和Maplebear的交易何时计入收入 - 这些交易是续约，空间年底到期，2020年开始计入收入，但不一定完全稳定 [85] 问题23: 上述交易对2020年现金NOI的影响 - 2020年现金NOI会有增长，主要来自旧金山的免租金期结束，大部分在2020年，小部分在2021年 [87] 问题24: 对Prop 13提案的看法及通过可能性 - 公司密切关注，该提案将于2020年11月投票，民意调查结果不一，对公司影响较小，因旧金山投资组合较新 [89] 问题25: 纽约市核心中城科技需求情况 - 公司看到大量科技活动，科技租户遍布全市，中城也有很多需求 [91][93]