UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度营收4920万美元，NOI为3120万美元，EBITDA为2570万美元，推动全年营收和NOI超过预期 [39] - 第四季度净亏损为每股1.10美元，较上年的每股1.44美元有所减少，主要因2018年7月发行普通股导致股数增加和全年收购的净贡献，部分被收购活动带来的更高折旧和摊销以及相关物业费用抵消 [40] - 第四季度NOI增至880万美元，上年同期为530万美元，同比增加主要因收购活动增加350万美元，部分被约30万美元的空置损失抵消；较第三季度的730万美元增加，主要与第四季度的收购有关 [41] - 第四季度EBITDA为700万美元，第三季度为590万美元，上年同期为320万美元，增加原因与NOI相同，且因非资本化交易、法律和专业成本降低，G&A费用减少约30万美元 [42] - 第四季度归属于普通股和OP单位持有人的FFO为每股0.35美元，第三季度为每股0.28美元，上年为负每股0.17美元，环比增加主要因上述因素及利息费用下降 [43] - 第四季度AFFO为每股0.23美元，第三季度为每股0.16美元，上年为每股0.04美元，环比增加归因于NOI相关金额，但被第三季度租赁活动产生的经常性资本支出增加以及10月UPREIT交易后流通普通股和单位加权平均数增加所抵消 [44] - 2019年Nareit FFO指引为每股2.55美元，AFFO为每股1.95美元，EBITDA为3620万美元；假设静态投资组合，Nareit FFO季度运行率约为每股0.60美元，并将逐步上升，该假设也适用于NOI和EBITDA [47] - 预计2019年G&A全年费用约700万美元，包括约100万美元的非现金薪酬；折旧和摊销增加主要因第四季度收购；全年入住率基本持平，若哥伦布Creekside物业在下半年出租，可能有上行空间 [49] - 预计2019年经常性资本支出和租赁佣金在320万 - 370万美元之间，支出时间主要在第一和第三季度，但预计不会影响AFFO实现正股息覆盖 [50] - 预计到2019年底，加权平均流通普通股和OP单位为590万股，反映了2018年第四季度的UPREIT交易 [51] - 年底71%的债务为固定利率，期限5 - 10年，利率约4.2%；完成6310万美元短期过桥贷款再融资后，固定利率债务占比将达91%，利率降至略低于4.2% [52][66] - 按年底未偿债务和2019年预计NOI及EBITDA计算，资产总值杠杆率约60%，债务与年化第四季度EBITDA比率约8.8倍，较上年大幅下降 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2018年签署约150万平方英尺的租约，第四季度起租总面积为11.5万平方英尺，其中76%为续租租约，租金现金基础上增长23.3% [27] - 剔除孟菲斯FAA租约和机场商业园后，2018年租金现金基础上增长9.6% [28] - 年底入住率为95%，符合预期，较第三季度在同店和综合基础上均有所上升 [28] - 2019年保守假设入住率维持在95%左右，下半年若哥伦布34万平方英尺空置物业出租，入住率可能上升；2019年到期的240万平方英尺租约中，已签署或承诺140万平方英尺，租户保留率达81% [29] 收购业务 - 第四季度在辛辛那提以8.5%的初始资本化率收购110万平方英尺多租户B级物业，承担约1400万美元现有债务，发行约1060万美元OP单位，每股17美元，该物业含约50英亩外部存储和未来开发用地 [32] - 12月中旬在杰克逊维尔以9710万美元收购20栋建筑、110万平方英尺的轻工业和灵活投资组合，初始收益率为8.4%，年底出租率97%，平均租约期限3.5年 [34] - 年初在芝加哥以500万美元收购物业，出租率97%，初始收益率8.9%，是芝加哥西南郊区业务的补充 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在多个市场有业务，包括俄亥俄州、杰克逊维尔、芝加哥、亚特兰大、哥伦布、印第安纳波利斯、圣路易斯等，收购活动有助于扩大在关键市场的规模 [15][36] - 市场上B级工业物业仍有较多机会，收购目标的初始资本化率通常在7% - 9%之间 [59] - 主要在B级物业市场，A级物业尤其是沿海和主要市场存在资本化率压缩现象，但B级物业市场的资本化率压缩幅度较小 [71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年目标是通过组建团队、完善基础设施、拓展收购渠道来推动收入增长、提高NOI和现金流、执行租赁业务、寻找合适收购机会和选择最佳资本合作伙伴，最终实现平台价值 [9][10] - 优先以传统方式发展REIT，但也会探索与投资者的合资机会，作为补充和资本高效的增长方式 [19] - 收购注重在现有市场扩大规模，并进入具有相似供需特征和劳动力资源的新市场，如杰克逊维尔 [15] - 继续优先考虑稳定的长期租赁物业和具有近期租赁潜力及增值性质的物业，重点关注B级仓库、配送和轻工业或灵活型物业 [36] - 改善资产负债表是首要任务，通过资本市场活动降低杠杆率 [52] - 公司凭借内部租赁和资产管理能力创造价值，预计这些能力将在投资组合增长中发挥重要作用 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营和投资的B级工业环境有相当大的顺风因素，基本面良好且未减弱，对2019年的强劲增长前景感到鼓舞 [25] - 2019年首次提供全年FFO和AFFO预测，显示出公司前景的稳定性 [39] - 若能实现下半年入住率和租赁增长，将随时间更新相关指标和时间安排 [51] 其他重要信息 - 公司在波士顿和新设立的哥伦布办公室管理超430万平方英尺物业，2018年新增近300万平方英尺，目前拥有和管理56处物业、83栋建筑，总面积超1200万平方英尺 [12] - 2018年7月完成小额普通股发行，获得货架注册资格并实施ATM计划，但因公司与市场对NAV的认知差异，暂未使用ATM计划 [21] - 第四季度与Madison International Realty达成7500万美元可转换优先股交易，该优先股未来四年平均票面利率3.625%，公司预计其将转换为普通股 [22][24] - 公司出售了密尔沃基一处物业，收购时作为高盛投资组合一部分，收益率约8.1%，2017年12月收购，约一年后以6.5%的资本化率出售，目前不期望进行更多处置 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场上符合收购标准的产品数量与六个月前相比如何 - 公司有丰富的交易机会，来自过去24 - 30年建立的关系，收购管道仍很强大，约有价值4亿美元的物业，市场分散，卖家众多，可选择的交易很多，目标交易的初始资本化率通常在7% - 9%之间 [57][59] 问题2: 收购管道中对OP单位感兴趣的交易占比 - 目前约有价值7500万 - 8000万美元的OP结构交易，占管道的约四分之一 [60] 问题3: 若不收购新物业，利息费用与第四季度相比会如何变化 - 考虑年底债务结构、1月芝加哥收购以及过桥贷款再融资后，91%的债务将为固定利率，整体固定利率降至略低于4.2% [66] 问题4: 不将新收购纳入2019年指引的原因 - 公司希望提供明确的全年指引和可靠数据，收购管道虽大，但UPREIT交易复杂，存在诸多不确定性，若达成交易将具有增值性 [67][68] 问题5: 2019年行业资本化率的走势 - 公司出售密尔沃基物业是因收购时有空置和需维修情况，租赁和修复后收到非邀约报价，认为出售是合适举措；目前主要在A级物业尤其是沿海和主要市场看到资本化率压缩，B级物业市场的资本化率压缩幅度较小，公司认为在当前管道中仍可实现价值 [69][71] 问题6: 在股票估值合适时，赎回Madison可转换优先股并发行股权的方式及成本 - 公司希望优先股转换为普通股，而非赎回；该交易具有变革性，双方利益一致，预计未来两到三年优先股将转换，届时将成为普通股 [76][77] 问题7: 是否将Madison优先股视为长期合作伙伴，而非后期需再融资的对象 - 是的，优先股未来四年成本为3.625%，低于公司债务成本，引入Madison是明智之举，得到了一些机构投资者的认可，是对公司及其投资组合的有力验证 [78] 问题8: 哥伦布34万平方英尺空置物业的租赁讨论情况、租金预期及对NOI的年度化收益影响 - 该物业为单租户建筑，租赁讨论正在进行，有多次展示，年初花费约14万美元进行翻新，使其达到B + 级质量；可根据合适租户将其转变为多租户物业，无需额外资本支出；该物业季度NOI贡献约30万美元，具体取决于最终租约条款和时间 [85][86] 问题9: 与Peer 1回填相比，该空置物业租赁时间较长的原因 - 该市场活跃，对物业租赁情况不担忧，会在签署租约后更新相关数据 [87] 问题10: 2019年G&A费用预计比2018年高100万美元的原因 - 原因包括部分G&A费用不再资本化，以及公司NOI增长；2018年G&A费用占比约12.6%，2019年指引为略超10%，与同行STAG 2018年的9.7%相比，公司G&A费用占比正朝着正确方向下降 [89][90] 问题11: 合资资本是公司层面投资还是资产层面投资 - 两种方式都有可能，目前首先考虑资产层面合资，合作伙伴可能带来大量资本，投资产品可能是公司REIT通常不会收购的高增值项目；公司也在探索实现股权部分的选项，部分合作伙伴的合资模式可能与传统不同，公司持股比例可能较低；公司希望有更多股权进入REIT以收购市场上的增值资产，收购与债务之间的利差显著 [93][94]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 Form 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or (Exact name of registrant in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation of organization) Maryland 27-5466152 (I.R.S. Employer Identification Number) 260 Franklin Street, 7 Floor Boston, MA 02110 (Address of principal executive of ices) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SEC ...