UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.46美元，高于去年同期的每股0.42美元和第三季度的每股0.43美元 [33] - 2021年第四季度AFFO为每股0.39美元，高于去年同期的每股0.38美元和第三季度的每股0.31美元 [34] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.4%，现金基础上增长7.6%，年初至今增长2.8% [35] - 季度末债务与总市值之比为34.8%，净债务与EBITDA之比为6.6倍 [36] - 2022年核心FFO每股预计同比增长5.3% - 8.2% [41] - 2022年同店NOI预计增长3.25% - 4.25%，入住率预计在96.5% - 98% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2021年第四季度完成1.945亿美元的收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺69美元 [19] - 2021年全年收购总额达3.71亿美元，较去年增长52% [19] - 2022年开局良好，已完成2210万美元收购，本周预计完成4300万美元，第二季度初预计完成1.54亿美元 [19] 租赁业务 - 2021年解决了92%到期租约，共540万平方英尺，其中260万平方英尺续租，240万平方英尺租给新租户，剩余38.5万平方英尺待解决 [27] - 2021年租金现金基础上增长11.1%，第四季度增长22.1% [28] - 2021年底投资组合整体入住率为97.4%，较第三季度末上升110个基点 [28] - 截至2月14日，2021年租金收取率为99.9%，1月租金收取率为99.2% [29] - 2021年共执行140份租约，涉及面积550万平方英尺，另有52份租约涉及面积220万平方英尺将于2021年后到期 [29] - 2022年到期的610万平方英尺租约中，截至2月14日已出租260万平方英尺，占比约43%，租金较到期租金增长11.5% [30] 开发业务 - 目前有10个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，总面积115万平方英尺，预计投资约8700万美元，目标收益率为高个位数 [12] - 辛辛那提Fisher工业园区第四季度完成15万平方英尺新空间建设，投资约430万美元，目前已全部出租并入住 [12] - 波特兰7万平方英尺的开发项目12月完成外壳建设，本季度预计获得入住证书，一半面积7月1日起出租 [13] - 亚特兰大24万平方英尺的工业建筑第四季度破土动工，预计今年第三季度完工，已有潜在租户洽谈 [14] - 杰克逊维尔四个建筑处于设计阶段，总面积约17.5万平方英尺，预计今年夏天前开工，2023年中前全部出租 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场空置率低，租金增长高于平均水平，租户重新评估供应链基础设施 [21] - 预计未来几年市场租金将实现中到高个位数增长，部分近期收购项目有望实现低两位数租金增长 [23] - 大型投资组合资本化率继续压缩，中小投资组合和一次性交易的初始资本化率在5% - 6%之间 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来12 - 18个月将进行转型，继续在市场中增长，简化和加强资产负债表 [9] - 开发项目与现有物业相邻，利用自有土地，控制规模和范围，与收购和市场集群战略互补 [15] - 收购标准不变，寻找实用工业建筑和有积极吸收、强劲租金增长、有限机构竞争的市场 [22] - 行业竞争激烈，新投资资本涌入美国工业市场，但公司管道强大，能高效识别和分析有吸引力的交易 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济实力、供应链挑战和劳动力供应推动工业领域基本面，是拥有工业建筑的好时机 [17] - 公司对开发项目需求有信心，预计能以高于预期的租金填满物业 [58] - 预计2022年市场租金将实现中个位数增长 [85] 其他重要信息 - 公司被纳入RMZ，提升了在REIT领域的知名度 [10] - 董事会决定从2022年第一季度起将普通股季度股息提高4.8%，公司仍保持行业内较低的派息率 [16] - 首席财务官Dan Wright将卸任，Anthony Saladino将接任，Dan将继续担任公司顾问 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待G&A和平台投资未来的增长 - 公司已建立有效平台，随着业务增长，部分成本结构会增加，但主要在生产层面，而非高管层面 [52] - 公司有13人从事物业管理，纳入G&A，区域办公室自行管理物业可提高服务质量并节省成本，规模增长主要是增加物业和资产管理人员 [52] 问题2: 2022年已签约租约的预期按市值计价是否能代表全年情况 - 年初实际情况已超过预期，该数据可靠 [53] 问题3: 欧洲地缘政治局势对开发管道和租户需求有何影响 - 与租户讨论未涉及该话题，开发项目专注自有土地，基础设施完备，执行简单，将按计划推进，对需求有信心 [57] 问题4: 是否有机会购买相邻土地进行绿地项目开发 - 公司大部分产品为填充式，除亚特兰大外，周边可开发土地有限，但会持续寻找机会 [59] 问题5: 收购管道的构成、深度以及全年2亿美元收购指引的保守程度 - 管道比以往更广泛，正在关注资本化率在4% - 6%之间的交易，公司对收购价格和投资策略感到满意 [65] 问题6: 剩余300万平方英尺租赁面积的停机时间和应对措施 - 今年续租率较高，预计三分之二续租，三分之一为新租户，大型项目中多数已解决，预计停机时间不多 [69] 问题7: 公司是否能强制转换B类优先股 - 公司不能强制转换，但可现金赎回，因协议限制对方持股数量 [71] 问题8: 1.97亿美元收购项目及未来收购的资金来源 - 已通过债务和股权筹集到所需资金，相关项目已全部获得资金支持 [75] 问题9: 对B类优先股转换的预期 - 从公司角度看，若股价下跌，明年可按应计利率赎回；从对方角度看，今年转换更有利，因此预计对方今年会转换 [77] 问题10: 圣路易斯7500万美元收购项目的租户续租情况和收益率预期 - 正在与租户协商续租，租户希望留用，具体细节暂不透露 [80] 问题11: 圣路易斯项目租约是否在2022年到期 - 是的，在第三季度到期 [81] 问题12: 2022年目标市场的租金增长预期 - 总体预计为中个位数增长，公司自身资产表现优于此 [85] 问题13: 目标市场和子市场的供应情况 - 有新供应进入市场，但仍未满足需求，2021年全国租赁面积达4.3亿平方英尺，同比增长80%，平均租金首次超过每平方英尺9美元 [86] - 公司主要收购现有B类物业，平均租金仅略高于每平方英尺4美元，与全国平均水平有较大差距，租户不太可能迁往新的A类物业 [87] 问题14: 投资组合的按市值计价情况 - 现金基础上为12.5%，截至2月14日租金增长11.5%，之后实际增长更高，仍有增长空间 [88] - 公司通常不披露GAAP基础上的数据 [89]

投资组合规模与构成 - 公司投资组合包含128处工业地产，总计约2950万平方英尺可出租面积，出租率为97.4%[26] - 公司投资组合共有395家不同租户，涵盖35个行业类型[26] - 公司资产完全集中于工业地产领域，包括配送中心、仓库、轻工业和小型工业地产[56] - 公司工业地产投资组合总面积达29,547,106平方英尺，整体出租率为97.4%[174] - 投资组合年化总租金收入为1.199亿美元[174] - 投资组合平均租金为每平方英尺4.17美元[174] - 公司投资组合包括128处工业物业，总可出租面积约为2950万平方英尺，出租给395名不同租户[204] - 截至2021年12月31日，公司投资组合的入住率约为97.4%，高于2020年的96.4%[211] 投资组合地理分布 - 公司投资组合在地理上高度集中于2个主要市场和10个次要市场，截至2021年12月31日，其年化租金占比为：芝加哥(23.4%)、克利夫兰(12.8%)、印第安纳波利斯(12.0%)、圣路易斯(11.1%)、杰克逊维尔(10.4%)、哥伦布(8.9%)、辛辛那提(7.7%)、孟菲斯(6.8%)、亚特兰大(4.4%)、波士顿(1.0%)、费城(0.8%)和堪萨斯城(0.7%)[57] - 芝加哥市场占比最高，占总可出租面积23.1%（6,852,144平方英尺），年化基本租金28,157,087美元，占比23.4%[180] 投资组合物业类型与租金表现 - 仓库/配送类物业占总可出租面积的60.6%（17,883,108平方英尺），贡献年化基本租金65,047,523美元，占比54.3%[178] - 小型工业厂房（含弹性空间）年化基本租金为20,942,043美元，占总租金17.4%，但每平方英尺租金最高达7.28美元[178] - 物流与运输行业是最大租户行业，占总出租面积29.2%（8,408,056平方英尺），年化基本租金32,947,314美元，占比27.5%[182] - 亚特兰大市场Peachtree City II物业年化租金最高为每平方英尺7.74美元[172] - 芝加哥市场11351 W. 183rd物业年化租金为每平方英尺10.75美元，是表格中单位面积租金最高的物业[172] - 辛辛那提市场Fisher Industrial Park物业总面积最大为1,191,640平方英尺，入住率为94%[172] - 投资组合整体入住率极高，多数物业达到100% occupancy[172] - 芝加哥市场1900 S. Batavia Ave物业年化租金总额最高为2,269,722美元，占总年化租金的1.9%[172] - 克利夫兰市场1200 Chester Industrial Parkway N物业年化租金为每平方英尺4.45美元[172] - 辛辛那提市场2800 Kemper Road物业入住率为79%，是少数非100%入住率的物业之一[172] - 芝加哥市场6510 West 73物业入住率为0%，年化租金为零[172] - 亚特兰大市场6739 New Calhoun Highway NE物业面积达320,000平方英尺，年化租金为966,400美元[172] - 波士顿市场56 Milliken物业年化租金为每平方英尺5.69美元[172] - 位于Mogadore的Gilchrist Road II物业面积最大，为473,046平方英尺，年租金收入达1,623,536美元[173] - 位于Westlake的Viking Parkway物业租金单价最高，为每平方英尺6.37美元[173] - 位于Glenwillow的Diamond Parkway物业年租金收入最高，为2,152,449美元，占总租金收入的1.8%[173] - 位于Findlay的County Rd 21物业年租金收入为1,485,342美元，占总租金收入的1.2%[173] - 位于Canton的International Parkway物业年租金收入为1,491,000美元，占总租金收入的1.2%[173] - 位于Mogadore的Gilchrist Road II物业年租金收入为1,623,536美元，占总租金收入的1.3%[173] - 位于Twinsburg的Enterprise物业租金单价为5.21美元，年租金收入为1,309,735美元，占总租金收入的1.1%[173] - 位于Canton的International Parkway at 物业年租金收入为1,303,704美元，占总租金收入的1.1%[173] - 位于Avon的Chesapeake Parkway物业面积最小，为90,628平方英尺，年租金收入为441,200美元，占总租金收入的0.4%[173] - 位于Avon的Moore Road物业出租率为95%，年租金收入为436,000美元，占总租金收入的0.4%[173] - 杰克逊维尔自由商业园小型工业厂房租金最高，达每平方英尺9.19美元[174] - 孟菲斯机场商业园出租率最低，为62%，但租金高达每平方英尺14.95美元[174] - 埃德华兹维尔3919 Lakeview Corporate Drive仓库面积最大，为769,500平方英尺，年化租金收入338.58万美元[174] - 印第安纳波利斯6701 E 30th Street仓库租金极高，达每平方英尺10.55美元，但面积仅7,820平方英尺[174] - 马里顿4 East Stow仓库年化租金收入为95.2971万美元，占总租金0.8%[174] - 孟菲斯1700-1710 Dunn Avenue仓库租金最低，为每平方英尺1.86美元[174] - 公司投资组合总面积29,547,106平方英尺，整体出租率为97.4%，年化基本租金总额为119,917,719美元，平均每平方英尺租金为4.17美元[178] 租约结构与到期情况 - 公司投资组合中分别有14.6%、10.5%和19.4%的可出租面积租约将在2022年、2023年和2024年到期[63] - 2024年将有18.8%的可出租面积（5,568,798平方英尺）租约到期，涉及年化基本租金23,247,802美元，占比19.3%[189] - 2022年租约到期面积占比14.2%（4,206,186平方英尺），涉及年化基本租金17,479,067美元，占比14.6%[189] - 投资组合加权平均剩余租期为3.7年，2028年到期租约的每平方英尺租金最高，为5.32美元[188][189] - 2022年1月1日至2023年12月31日期间，投资组合中25.1%的年化基本租金租约将到期[212] - 三重净租赁占比最高，占年化基本租金总额的74.2%（322份租约）[185] 租金收取与续租表现 - 截至2021年12月31日，公司第四季度经常性基本租金和租户 reimbursements 的收取率约为99.7%[210] - 2021年续租租金上涨5.9%，从每平方英尺4.25美元增至4.50美元；新租约租金上涨17.0%，从每平方英尺3.76美元增至4.40美元；整体租金上涨11.1%[214] - 因COVID-19疫情，公司同意少量租金延期支付协议，约占该财年年度基本租金的0.04%[106] 租户集中度与信用风险 - 公司面临租户集中风险，截至2021年12月31日，前三大租户合计占公司总年化租金约6.6%[62] - 十大租户年化基本租金合计21,622,055美元，占总租金17.9%，加权平均租金为每平方英尺3.68美元[184] - 公司投资组合中绝大部分租约的租户信用评级为非投资级[77] - 公司面临与单一租户租赁相关的风险，若一个或多个租户违约可能严重影响其运营和财务业绩[61] 债务与融资 - 公司总合并债务截至2021年12月31日约为6.922亿美元[91] - 128处物业中有57处设有抵押债务，总额为3.54239亿美元[176] - 截至2021年12月31日，公司拥有约3.38亿美元的可变利率债务未偿还[102] - 公司现有贷款协议包含气球式还款义务，可能对其财务状况和分配能力产生重大不利影响[54] - 公司现有贷款协议涉及到期 balloon payment 义务，再融资或出售资产能力存在不确定性[94] - 公司债务协议包含限制性条款，可能限制其产生额外债务、处置资产、进行特定投资、签订重大协议、进行资本支出、合并、向股东分配股息以及要求维持特定资本金额和财务覆盖率及杠杆比率[100] - 公司现有贷款协议包含各种契约，未能遵守可能导致债务违约并加速还款，甚至丧失作为抵押品的投资组合中的全部或大部分物业[96][97] - 公司目标债务与价值比率长期维持在低于50%的水平[33] 利率与再融资风险 - 公司面临利率上升风险，可能对其财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响[54] - 高抵押贷款利率或抵押债务不可用可能影响公司为资产购买或再融资的能力[93] - 公司持有的某些债务工具利率与LIBOR直接挂钩，LIBOR计划于2023年6月30日被淘汰，可能对利息支出产生不利影响[101] 流动性状况 - 截至2021年12月31日，公司拥有约3820万美元现金及现金等价物，以及信贷额度下约1.62亿美元可用资金[218] 资本支出与分配政策 - 公司为保留和吸引租户可能需要承担重大资本支出[75] - 公司政策为每年分配至少90%的应税收入以维持REIT资格，并期望分配100%以避免对未分配收入征税[198] - 公司必须每年将至少90%的REIT应税收入分配给股东[157] - 物业销售收益可能用于再投资或偿还债务而非分配给股东，减少股东现金分红[118][119][120] 竞争环境 - 公司主要面临来自地方房地产投资者和开发商的竞争，这些竞争对手通常无法像上市公司一样获得充足的资本[34][35] - 公司未来收购活动面临竞争，可能导致收购成本增加并减少合适的投资机会[69] 收购与整合风险 - 公司未来收购的物业可能无法达到预期回报，存在整合失败、超额支付、价值损失及存在未知负债等风险[70] - 收购多个物业时，公司必须将购买价格在各物业间进行分配[223] - 购买价格分配基于公司对估计公允价值的评估[223] - 购买价格分配通常基于物业的预期未来现金流[223] - 购买价格分配通常基于物业所在地市场的各种特征[223] - 购买价格的初步分配基于管理层的初步评估[223] - 初步分配可能在最终信息可用时发生变化[223] 业务策略与市场风险 - 公司业务策略依赖于目标市场工业地产需求的预期增长，任何经济复苏延迟或弱于预期都可能对公司产生重大不利影响[59] - 公司可能因竞争压力导致实际租金低于要价租金，并经历租约到期租金下降[78] - 公司业绩面临风险，包括工业空间本地供应过剩或需求减少、买方卖方和租户财务状况恶化、空置率上升、运营成本增加以及房地产价值下跌等[105] 房地产特定风险 - 房地产投资流动性差，可能限制公司及时应对市场变化的能力，且税法限制REIT为投资而非销售而持有物业，可能影响资产处置[108][109] - 公司可能进行房地产开发和再开发活动，面临成本超支、项目延迟、承包商纠纷等风险，可能导致项目无法完成[111][112] - 公司需定期评估物业账面价值减值风险，减值损失会立即对经营业绩产生负面影响，评估基于对未来入住率、租金率等的主观假设[113][114] 保险与物业相关风险 - 公司为所有投资组合资产购买了商业财产、责任和恐怖主义保险，但未对某些特殊损失（如暴动、地震）进行全额投保[43] - 公司保险政策存在高免赔额或共付额以及保额不足的限制，可能无法覆盖全部损失[80] - 物业可能遭受未全额投保的损失，如洪水、地震、野火、战争或恐怖主义行为[121] - 物业税可能因税率变化或重新评估而增加，对现金流产生不利影响[122] 环境责任 - 公司可能因物业当前或既往用途导致的污染而承担环境责任[123][124][125] - 公司定期在收购物业前进行第一阶段环境评估，但评估可能无法完全揭示所有潜在环境责任[41] - 收购物业时进行的Phase I环境评估范围有限，可能未识别所有潜在环境责任[126] - 物业可能含有石棉建筑材料（ACBM），导致合规成本及第三方责任[127] - 物业可能滋生有害霉菌或出现空气质量问题，导致修复成本及责任[130] 法规遵从 - 公司需遵守《美国残疾人法案》（ADA）等法规，不合规可能导致额外成本及罚款[132] 组织结构与公司治理 - 公司采用伞形合伙REIT结构，能够通过发行OP单位以非现金方式进行税务高效的资产收购[35] - 公司持有运营合伙企业的98.7%股权权益[25] - 公司通过合资企业持有20%的股权权益，该合资企业的运营数据未并入公司报表[26] - 公司拥有39名全职员工，其中女性员工占比约为38%，女性管理者占比为39%[44][45] - 公司成功依赖于关键人员（如首席执行官Jeffrey E. Witherell和总裁Pendleton P. White, Jr.）的持续服务[133][134] - 公司作为普通合伙人对运营合伙企业的债务、义务或协议项下的责任概不负责，除非涉及欺诈、故意不当行为或重大过失[138] - 运营合伙企业必须赔偿公司及其董事、高级职员因合伙企业运营产生的所有索赔，除非存在恶意、故意不诚实或获取不当个人利益等情形[138] - 截至2021年12月31日，根据股权激励计划已发行227,356股证券，未来可发行389,873股证券[201] - 公司预计在未来12至24个月内将增加员工数量，从而导致一般行政费用进一步增加[217] 所有权与股权结构 - 截至2021年12月31日，公司有490,295份OP单位流通，未来发行额外OP单位将降低公司在运营合伙企业的所有权比例[155] - 公司为控股公司，无直接运营，依赖运营合伙企业的分配支付负债和股东股息，股东权益结构上次于合伙企业所有负债[153] - 7.50%系列A累积可赎回优先股和系列B可赎回可转换优先股的权利优先于普通股，包括清算优先权和股息支付权[143] - 董事会有权在不经股东批准的情况下增加授权股本、对未发行股票进行分类或重新分类，可能稀释普通股股东所有权[141] - 公司章程禁止任何个人实际、受益或推定持有超过9.8%（按价值或股数计算）的任一类别流通股，以确保REIT资格[140] - 马里兰州法律和合伙协议条款可能延迟或阻止控制权变更交易，例如禁止与持股10%以上"利益股东"的商业合并[144][148] - 公司普通股在纽约证券交易所上市，代码为"PLYM"，2021年12月31日收盘价为32.00美元[196] REIT资格与税务风险 - 若未能维持REIT资格，公司将面临重大税务后果，减少可用于运营和股东分配的现金，并影响股价[156] - 公司必须确保每年至少95%的总收入来自合格来源，如“不动产租金”[157] - 如果作为经销商出售财产，公司可能面临100%的惩罚性税收[157] - 如果与应税REIT子公司的交易未按公平原则进行，公司需支付100%的惩罚性消费税[159] - 如果年度分红支付低于普通收入的85%、资本利得净收入的95%及前期未分配收入的100%之和，公司需缴纳4%的不可抵扣消费税[160] - 公司从事“禁止交易”所产生的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[162] - 为维持REIT资格，公司可能需要在不佳市场条件下借款以满足分红要求[160] - 应税REIT子公司作为标准C类公司需缴纳联邦所得税[159] - 如果运营合伙结构在税务上不被视为合伙企业，公司将无法满足REIT的收入和资产测试[158] 合资企业风险 - 合资企业投资可能因公司缺乏唯一决策权及与合作方争议而面临风险[85] 内部控制与报告风险 - 公司未能维持有效的内控系统可能导致无法准确及时报告财务结果[86][87] 资本来源限制 - 公司依赖第三方资本来源，且需将REIT应税收入的至少90%用于分红，可能限制内部资本来源[88] - 债务融资缺乏可能迫使公司更多依赖股权融资，从而稀释现有股东权益[116] 投资与融资政策 - 公司投资和融资政策完全由董事会决定，章程未限制债务规模，更高杠杆可能增加违约风险[151] 经济与信贷市场风险 - 不利的经济状况和信贷市场混乱可能限制公司获得债务、再融资和发展新物业的能力，导致公司不得不在不利条件下出售资产[115] 网络安全风险 - 网络安全风险可能影响公司运营及REIT资格合规监控[168]

财务数据和关键指标变化 - 核心每股运营资金（Core FFO）为0.43美元，高于第二季度的每股加权平均普通股和单位0.41美元 [26] - 调整后运营资金（AFFO）为0.31美元，尽管有佣金支出，加权平均股份和单位数量环比增长9.6% [26] - 同店净营业收入（NOI）在GAAP基础上增长3.8%，现金基础上增长6.2%，排除三项租约影响后，本季度同店NOI使年初至今增长1.3% [27] - 债务与总市值之比在季度末为39%，净债务与EBITDA之比为5.9倍，低于本季度预期，仍有望在年底达到7倍目标 [30] - 预计第四季度核心FFO在0.46 - 0.50美元之间，AFFO在0.41 - 0.46美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度完成1.01亿美元收购，总面积180万平方英尺；10月完成1.17亿美元收购，总面积160万平方英尺；另有5400万美元预计年底前完成，使今年迄今收购总额达3.47亿美元，较去年增长42% [14] - 收购物业加权初始资本化率为6.8% [16] 租赁业务 - 截至9月底，已处理88%的2021年到期租约，其中260万平方英尺续租，210万平方英尺租给新租户，剩余64.2万平方英尺待处理 [21] - 第三季度和年初至今，国内租约租金现金基础上分别增长10.9%和9.7%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [21] - 第三季度末投资组合整体入住率为96.3%，较第二季度末上升10个基点；排除重新定位面积后，入住率将升至98.7% [22] - 截至10月31日，第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率为99% [23] - 2021年到期租约和先前空置物业共执行138份租约，总面积550万平方英尺；2022年到期租约已执行41份，总面积170万平方英尺 [23] - 2022年到期的590万平方英尺租约中，截至10月已租赁150万平方英尺，占2022年到期租约的25%，租金较到期租金增长8.9% [24] 开发业务 - 目前有11个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，其中三个正在建设或积极开发，其余预计2022年启动，预计总面积约130万平方英尺，总投资约8200万美元，目标收益率为高个位数 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣路易斯市场资本化率在过去12个月下降290个基点 [34] - 哥伦布市场可用性率从6.7%降至约5.3% [34] - 芝加哥市场资本化率下降超过100个基点 [34] - 公司目标市场平均租金增长率在5% - 6%之间，预计将持续到2022年甚至2023年 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续采用逐个收购策略，同时探索收购小型投资组合以促进增长，保持财务纪律 [16] - 公司专注于收购实用型工业建筑，选择具有积极吸纳率、强劲租金增长、有限机构竞争且能部署物业管理团队的市场 [16] - 公司通过市场集群战略扩大规模，利用流动性支持开发项目以创造额外价值 [13] - 公司将继续平衡资产负债表优先事项，确保股息覆盖良好，改善杠杆状况，保持多渠道资本获取能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面改善为公司发展提供支持，但需要战略和团队合作来扩大市场规模 [8] - 目前是拥有工业建筑的好时机，公司具备合适的人员、战略和流动性来实现优先目标 [14] - 公司预计2022年收购活动将保持活跃，继续利用ATM计划和扩大的无担保信贷额度支持增长 [19][29] - 公司开发项目上线后将为收益和净资产价值创造做出贡献 [31] 其他重要信息 - 公司在收益新闻稿中确认了2021年全年指导范围，收购时机和贡献是季度节奏的主要因素 [28] - 公司通过ATM计划成功降低资本成本，扩大的无担保信贷额度改善了资产负债表结构 [29][30] - 公司资产负债表上有与在建工程相关的约1320万美元投资，与总计超过8200万美元的开发活动相关 [31] - 公司目前持有3880万美元现金，440万美元运营费用代管金，以及8500万美元循环信贷额度 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道金额更新及哪些市场资本化率压缩最明显 - 目前公司正在关注约4.4 - 4.5亿美元的交易；圣路易斯、哥伦布和芝加哥市场资本化率压缩最明显，圣路易斯过去12个月下降290个基点，哥伦布可用性率从6.7%降至约5.3%，芝加哥下降超过100个基点 [34] 问题2: 与租户沟通时他们最关心的问题 - 租户面临劳动力短缺问题，但仍有业务需求，不影响租赁空间；此外，运输成本上升，但物流和仓储业务从中受益 [35] 问题3: 2022年到期租约中处于谈判的两份是续租还是新租户 - 这两份是新租户 [37] 问题4: 未来一年股权资本需求ATM计划能否满足 - 今年ATM计划满足了需求，预计未来12个月也能满足，公司股票流动性好，将利用这一优势 [42] 问题5: 开发项目在资产负债表上的情况 - 公司有3000 - 5000亿美元的开发项目，但并非同时进行，未来12个月会有项目启动；公司不会主动购买土地进行开发 [44] 问题6: 资本成本下降是否会改变投资策略 - 公司战略不变，仍会寻找价值，如以B级价格购买A级建筑；开发收益率目标为高个位数，不会涉足低收益率开发项目 [47] 问题7: 开发业务是否有目标利差 - 公司没有专门的开发部门和大规模开发战略，目前开发项目是基于自有土地的自然演变，目标是实现高个位数收益率 [48] 问题8: 同店运营费用增长4.2%的驱动因素 - 年初风暴造成的维修费用延续到第二季度和第三季度，物价有所上涨，但公司回收比例与去年相同 [51] 问题9: 若股价高于26.35美元，是否会考虑转换B系列优先股 - 公司计划在股价满足条件时转换并赎回B系列优先股，预计明年年底有能力进行操作 [54] 问题10: 2021年经常性资本支出预期提高的原因 - 公司有既定的资本支出计划，部分项目在芝加哥延迟，将延续到明年，后续也有更多项目 [56] 问题11: 进入新一年收购管道中单个交易和大型投资组合的比例 - 公司收购策略不变，成功采用单个收购策略，同时也在关注小型投资组合以促进未来6 - 12个月的增长，管道中两者都有 [59] 问题12: 资本成本下降是否有助于收购大型投资组合，中西部市场情况如何 - 今年早些时候资本化率有显著压缩，不确定明年是否会再次出现；公司会根据经济合理性评估收购投资组合的机会，关注资本化率与资本成本之间的利差 [61] 问题13: 目标市场是否有新供应上线，能否以更有利的资本化率收购 - 市场供应开始增加，但需求仍超过供应，租赁和吸纳量创纪录；预计2022年租金增长率在5% - 6%之间，新供应产品不一定与公司产品竞争，租金上涨对公司投资组合有积极影响 [63]

投资组合规模与构成 - 截至2021年9月30日，公司拥有117处工业地产，包含152栋建筑，总面积约2660万平方英尺[97] - 截至2021年9月30日，公司投资组合的入住率约为96.3%[105] - 2021年10月1日至2023年12月31日期间，公司投资组合中27.3%的年化基本租金租约将到期[106] - 公司在MIR合资企业中有20%的投资，截至2021年9月30日，其按比例份额承担的合资企业非追索权债务约为1120万美元[162] 租金收缴与租约到期风险 - 截至2021年9月30日，公司已收取2021年第三季度账单中约99.3%的经常性基本租金和租户追收款[105] - 截至2021年9月30日，公司有一项与新冠疫情相关的租金延期协议，占1.067亿美元年化基本租金的0.1%[105] 租赁活动与租金变化 - 在截至2021年9月30日的九个月内，续租面积2,284,695平方英尺，占51.3%，租金从每平方英尺4.11美元增至4.36美元，上涨6.1%[108] - 在截至2021年9月30日的九个月内，新租约面积2,169,348平方英尺，占48.7%，租金从每平方英尺3.83美元增至4.36美元，上涨13.8%[108] - 在截至2021年9月30日的九个月内，总/加权平均租金从每平方英尺3.98美元增至4.36美元，上涨9.5%[108] 收入表现 - 公司总租金收入在2021年第三季度达到3587.7万美元，同比增长835.9万美元，增幅为30.4%[116] - 同店投资组合租金收入在2021年第三季度为2477.8万美元，同比增长79.2万美元，增幅为3.3%[116] - 收购、处置及其他活动相关的租金收入在2021年第三季度激增至1109.9万美元，同比增长756.7万美元，增幅高达214.2%[116] - 公司总租金收入在2021年前九个月达到10046.8万美元，同比增长2058.4万美元，增幅为25.8%[124] - 收购、处置及其他活动相关的租金收入在2021年前九个月激增至2736.9万美元，同比增长1853.3万美元，增幅为209.7%[124] 成本与费用 - 公司总物业费用在2021年第三季度增至1203.2万美元，同比增长196.8万美元，增幅为19.6%[116][117] - 公司折旧与摊销费用在2021年第三季度增至1830.5万美元，同比增长432万美元，增幅为30.9%[116][118] - 公司总物业费用在2021年前九个月增至3439.8万美元，同比增长629.7万美元，增幅为22.4%[124][125] - 公司折旧与摊销费用在2021年前九个月增至5098.4万美元，同比增长938.2万美元，增幅为22.6%[124][127] - 公司一般及行政费用在2021年前九个月增至958.2万美元，同比增长220.4万美元，增幅为29.9%[124][128] - 公司预计在未来12至24个月内，一般及行政费用将因人员增加而进一步上升[111] 其他收入与支出 - 利息支出在2021年前九个月为14,489（千美元），较2020年同期的14,309（千美元）增加180（千美元），增幅约1.3%[129] - 2021年前九个月摊销债务相关成本为1,163（千美元），较2020年同期的1,051（千美元）增长约10.7%[130] - 2021年前九个月未合并合资企业投资亏损为675（千美元），而2020年同期无此项亏损[131] - 权证公允价值变动在2021年前九个月为未实现增值1,809（千美元），较2020年同期的103（千美元）大幅增加约1,706（千美元）[132] - 2021年前九个月不动产销售利得为590（千美元），而2020年同期无此项利得[133] 盈利能力指标 - 2021年前九个月净营业收入为66,070（千美元），较2020年同期的51,783（千美元）增长27.6%[136] - 2021年前九个月EBITDAre为56,078（千美元），较2020年同期的44,094（千美元）增长27.2%[137] - 2021年前九个月运营资金为40,956（千美元），较2020年同期的29,682（千美元）增长38.0%[140] - 2021年前九个月核心运营资金为37,809（千美元），较2020年同期的24,946（千美元）增长51.6%[140] - 2021年前九个月调整后运营资金为29,118（千美元），较2020年同期的21,893（千美元）增长33.0%[144] 现金流活动 - 截至2021年9月30日的九个月，公司经营活动产生的净现金为3454.7万美元，较2020年同期的3077.3万美元增加约377.4万美元[145] - 投资活动使用的净现金为1.798亿美元，较2020年同期的1.45076亿美元增加约3472.4万美元，主要由于2021年前九个月完成地产收购总额达1.66374亿美元，而2020年同期为1.40498亿美元[146] - 融资活动提供的净现金为1.92142亿美元，较2020年同期的1.21548亿美元增加约7059.4万美元，主要受普通股发行净收益增加3254.7万美元及有担保/无担保债务和信贷额度净收益增加4273.5万美元推动[147] 流动性状况 - 截至2021年9月30日，公司拥有约6370万美元现金及现金等价物，以及KeyBank无担保信贷额度下约9940万美元的借款能力[105] - 截至2021年9月30日，公司可用流动性约为1.631亿美元，包括6370万美元现金及现金等价物和9940万美元KeyBank无担保信贷额度下的借款能力[152] 资本结构与融资活动 - 公司总债务中包括3.38812亿美元有担保债务和2.5亿美元无担保债务，无担保债务包括1亿美元和1.5亿美元的KeyBank定期贷款，加权平均利率为1.58%[159] - 2021年前九个月，公司通过ATM计划发行8,704,531股普通股，获得净收益约1.60386亿美元，2021年修订后ATM计划下仍有约2797.6万美元发行额度[161] - 公司持有2.5亿美元浮动利率债务，若加权平均利率上升100个基点，预计九个月期间的利息支出将增加约54.4万美元[166] - 公司于2021年6月11日提交了S-3通用储架注册声明，注册证券总额为7.5亿美元，截至2021年9月30日仍有7.5亿美元发行额度[155] - 公司于2021年8月10日修订了2021年ATM计划，修订后计划可通过"at-the-market"股权发行计划发行普通股，总收益最高达8228.8万美元[158]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股0.41美元，AFFO为每股0.32美元，与第一季度相似，核心FFO略高 [39] - 同店NOI在GAAP基础上增长2.6%，现金基础上下降1.6%，主要因免费租金影响 [40] - 净债务与调整后EBITDA比率季末为6.2倍，低于预期，目标是年底保持在7倍以下 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今完成9100万美元收购，另有8500万美元物业已签约，预计未来几周完成交割 [23] - 全年全资收购目标提高至2.8亿美元 [23] 租赁业务 - 截至7月底，已处理81%今年到期的租约，其中250万平方英尺续租，150万平方英尺租给新租户，还有90万平方英尺待处理 [33] - 第二季度和年初至今租金分别增长7%和9%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [34] - 第二季度末投资组合整体入住率为96.2%，较第一季度末下降40个基点，排除重新定位的面积后入住率为98.4% [35] 开发业务 - 辛辛那提110万平方英尺的Fisher Park大楼重建面积扩大到15万平方英尺，预计现金收益率为14% [14] - 缅因州波特兰7万平方英尺的新建项目第二季度破土动工，预计12月完成货架建设，成本约720万美元，目标回报率为高个位数 [15] - 亚特兰大预计第四季度破土动工建设24万平方英尺的工业建筑，成本预计在1280 - 1320万美元之间，目标回报率为高个位数 [16] 各个市场数据和关键指标变化 圣路易斯 - 收购15万平方英尺的物业，总价880万美元，初始收益率6.7%，使公司在该市场的面积超过100万平方英尺 [24] 孟菲斯 - 收购总面积62.5万平方英尺的物业，使公司在该市场的全资物业面积达到240万平方英尺，还有通过合资企业持有的230万平方英尺 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购是无机增长的主要方式，公司将继续在目标市场收购工业物业，同时探索较小的投资组合和大型交易 [12][30] - 发展开发业务，有计划地部署资本，挖掘现有投资组合中的可开发面积 [13] - 在有规模的市场设立地区办事处，作为资产管理、物业管理、租赁和交易采购的竞争优势 [18] - 收购业务竞争存在，单宗和小宗交易竞争相对较小，投资组合交易竞争较大 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，现在是拥有工业建筑的好时机，公司将利用机会实现增长 [21] - 对实现2021年收购目标有信心，租赁业务表现良好，能够满足长期租赁和管理要求 [23][36] 其他重要信息 - 股息支付率良好，基于全年中点，核心FFO年化支付率低于50%，AFFO为58% [20] - 公司流动性状况良好，目前手头有1340万美元现金，运营费用托管账户有1130万美元，循环信贷额度有1.32亿美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道的深度以及竞争情况如何？ - 公司目前有价值约6亿美元的交易处于不同分析阶段，对实现2021年目标有信心；单宗和小宗交易竞争较小，投资组合交易竞争较大 [53] 问题2: 2022年是否有重大租约到期，租户情况如何？ - 有几个较大租户租约到期，但公司已提前找到替代租户，并正在协商终止协议，到期情况将在年底大幅减少；租户大多因业务扩张而搬迁 [55][58] 问题3: 孟菲斯30万平方英尺建筑成本较低的原因，以及是否需要投入资本和何时进行改善？ - 该建筑以低于重置成本的价格收购，预计会投入资本将其提升至更高水平；租户租约还有两年，公司已做好风险评估；计划在租户在位时进行改善 [61][62] 问题4: 资本化率压缩情况以及收益率走向如何？ - 分析交易时，资本化率只是一部分指标，公司仍能找到6 - 7%资本化率范围的交易；投资组合交易存在溢价，公司会筛选合适的交易 [64][65] 问题5: 开发业务投入资金与收购业务的比例，以及是否会考虑新土地开发和土地储备？ - 难以确定具体资金比例，会根据项目进展和市场情况决定投入；近期没有计划进入大型开发市场购买土地，会关注相邻且合理的机会 [66][69] 问题6: 公司在市场规模扩张上是否有上限，以及波士顿和费城市场的发展计划？ - 公司没有设定具体上限，会在市场间寻求平衡，同时把握机会；正在关注波士顿和费城市场的机会 [72] 问题7: 建筑成本趋势以及对收益率的影响如何？ - 建筑成本上升，但租金也在上涨，两者形成平衡；公司通过固定价格合同和锁定钢材远期合同来控制成本 [73][74] 问题8: 当地办事处人员扩张对G&A的影响，以及目前人员需求情况如何？ - 物业管理人员费用由租户报销，不影响G&A；目前物业管理团队扩张需求不大，公司会根据物业增加情况增加相关人员 [76] 问题9: ODW物流配送中心是否是最大资产，未来是否会瞄准此类资产？ - 该资产并非最大，公司主要业务集中在15 - 30万平方英尺的物业 [77] 问题10: 公司是否考虑建造成套项目，以及收益率情况如何？ - 公司认为建造成套项目和投机性开发的租金收益相当，亚特兰大项目就是因租户扩张需求而先进行投机性开发，租户随后跟进 [79][81] 问题11: 公司是否会考虑提高股息？ - 公司会每年评估股息情况，目前对支付率满意，未来会关注资产负债表和资本留存情况 [85]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q For the Quarter Ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO和AFFO每股分别为0.40美元和0.32美元，高于此前预测的0.38美元核心FFO中点和0.29美元AFFO中点，主要因利息费用低于预期和非同店物业池NOI贡献增加，但同店NOI因冬季风暴影响下降 [35] - 同店物业NOI现金基础上本季度预期增长1%，但因极端冬季运营费用增加11.9%，导致下降1.8% [36] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.7倍，符合年底低于7倍的预期 [38] - 重申2021年全年核心FFO为1.70 - 1.74美元和AFFO为1.43 - 1.48美元的指导范围，同时微调净亏损范围及相关假设 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至4月底已续租76%的2021年到期租约，其中230万平方英尺续租，120万平方英尺租给新租户，9.5万平方英尺空置，另有12.5万平方英尺年初空置空间已出租；预计全年租金现金增长率为8% - 9% [29][30] - 收购业务方面，第一季度完成多笔收购，包括堪萨斯城860万美元、哥伦布2900万美元、芝加哥790万美元、圣路易斯780万美元和克利夫兰的收购；将全年全资收购目标从1.47亿美元提高到近2亿美元 [19][21][22][23][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场新供应相对受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；市场租金上涨，资产价值上升 [17][54][55] - 堪萨斯城位于最大内陆水道和最大铁路中心，人均州际公路里程比其他城市多30%，公司看好其长期发展 [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上专注于一英里到最后一英里的工业地产，通过收购一次性物业或小投资组合逐步扩大规模，同时开展开发和再开发项目以创造价值 [17][24] - 计划在孟菲斯开设新区域办公室，以更好服务当地市场 [15] - 行业竞争方面，有一些同行具备规模、资本和运营经验，但公司能保持充足收购管道，审慎评估资产并增加价值；近期来自私人买家的竞争有所加剧，但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显 [25][75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对工业基本面和市场前景非常乐观，认为当前是持有此类工业地产的好时机，市场租金上涨、新供应受限、租户需求增长将推动资产价值上升 [17] - 公司运营表现良好，租赁、租金收取、收购管道和资产负债表均有改善，有信心实现全年目标 [9] 其他重要信息 - 公司在辛辛那提的费舍尔公园大楼进行再开发，增加可销售面积4万平方英尺，并开始建设5.8万平方英尺，预计现金收益率为14% [12] - 波特兰正在进行一个7万平方英尺的工业建筑开发项目，预计秋季完工，已与潜在租户进行讨论；亚特兰大正在探索建设25万平方英尺新建筑的可能性 [13] - 董事会决定将第二季度普通股股息提高5%，基于运营表现和股息覆盖情况 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及B与A类资产的资本化率压缩情况 - 公司第一季度和第二季度在ATM有一定活动，获得更多资金用于收购；目前收购管道约7亿美元，公司会审慎选择项目；近期市场出现了资本化率压缩 [46][47][49] 问题2: 同店收入受天气影响后能否收回损失 - 公司因天气在第一季度损失约50万美元，部分损失可通过租赁结构的回收机制收回，最终回收金额需到年底确定 [50][51] 问题3: 堪萨斯城的供应增长和竞争动态 - 堪萨斯城新供应受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；公司看好该市的地理位置和发展潜力，将继续扩大业务 [53][54][56] 问题4: 波特兰开发项目的决策原因及开发策略 - 波特兰土地受限，公司拥有额外土地且有租户有扩张需求；项目目前是按计划开发，但预计年底可出租；开发项目预计有高个位数收益率，与收购收益率相匹配；公司开发是基于机会，并非大规模开发战略 [58][59][63] 问题5: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目收益率预计为高个位数，比收购收益率高100 - 200个基点；公司有内部开发经验，但通过总承包商进行建设；开发规模视机会而定，不设固定金额 [65][66][70] 问题6: 董事会提高股息的原因和股息政策 - 提高股息是因为公司接近应税净收入门槛，同时也是为了回报股东；股息政策主要考虑派息比率和市场情况 [71][72][74] 问题7: 公司在市场中面临的竞争情况 - 公司一直面临来自私人买家的竞争，近期竞争有所加剧；但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显，策略不变，对结果满意 [75][76][77] 问题8: 关于市场上出售的投资组合及公司收购能力 - 市场上有多个投资组合出售，其中一个超1亿美元的组合预计交易资本化率低于6%；公司通过关注中小投资组合和一次性交易，仍能找到7% - 7.5%资本化率的项目 [79][80][81]

根据您的要求，我将财报关键点按单一主题维度进行分组。 资产与投资组合概况 - 公司拥有111处工业地产，包含145栋建筑，总面积约2460万平方英尺[91] - 投资组合入住率为96.6%[97] 租金收款与协议情况 - 2021年第一季度经常性基础租金和租户回收款的收款率达到99.0%[97] - 仅签订一项与COVID-19相关的租金延期协议，占年化基础租金（ABR）9860万美元的0.05%[97] 租赁到期情况 - 2021年4月1日至2023年12月31日期间，37.5%的年化基础租金租约将到期[98] 租赁活动表现 - 2021年第一季度续租面积899,102平方英尺（占77.5%），租金从每平方英尺4.00美元升至4.39美元，涨幅9.8%[100] - 新租约面积261,495平方英尺（占22.5%），租金从每平方英尺3.82美元升至4.61美元，涨幅20.7%[100] - 总租赁面积1,160,597平方英尺，平均租金从每平方英尺3.96美元升至4.44美元，涨幅12.1%[100] 租赁成本 - 续租租户改善成本为每平方英尺0.23美元，佣金成本为0.07美元；新租约分别为0.15美元和0.14美元[100] 收入表现（同比） - 总营收增长21.7%至3191.6万美元，其中租金收入增长21.4%至3183.3万美元[109] - 同店投资组合租金收入增长2.0%至2422.2万美元，主要受租金阶梯调整和租赁活动推动[109] - 收购和处置业务租金收入激增207.5%至761.1万美元[109] 成本和费用（同比） - 物业费用增长26.8%至1142.6万美元，其中同店物业费用增长11.9%[109][110] - 折旧和摊销费用增长11.9%至1577.7万美元，主要受收购活动推动[111] - 利息支出下降2.3%至475.8万美元，因可变利率债务利率降低[113] 利润与亏损（同比） - 净亏损收窄30.1%至298.4万美元[109] 运营指标（同比） - NOI增长18.5%至2040.7万美元[118] - EBITDAre增长17.1%至1720.8万美元[121] 基金表现（同比） - FFO增长28.2%至1259.6万美元[124] - 2021年第一季度AFFO为896.7万美元，较2020年同期的702.2万美元增长27.7%[128] - 2021年第一季度核心FFO为1119.1万美元，较2020年同期的821.2万美元增长36.3%[128] 现金流表现（同比） - 2021年第一季度经营活动现金流为1480.5万美元，较2020年同期的628.6万美元增长135.6%[129] - 2021年第一季度投资活动现金流为-6107.1万美元，较2020年同期的-9086.9万美元改善32.8%[130] - 2021年第一季度融资活动现金流为4237.5万美元，较2020年同期的10392.3万美元下降59.2%[131] 流动性状况 - 现金及现金等价物约为2360万美元，信贷额度中约有1.02亿美元可用[97] - 截至2021年3月31日，公司可用流动性为1.256亿美元，其中现金及等价物2360万美元，信贷额度可用资金1.02亿美元[136] 债务结构 - 公司总债务包括3.307亿美元担保债务和1亿美元无担保债务，加权平均利率在2.97%-5.23%之间[137] - 公司持有20%股权的合资企业承担非追索权债务5600万美元，公司按比例承担1120万美元[143] - 公司拥有1.987亿美元浮动利率债务，利率上升100基点将导致季度利息支出增加约43.6万美元[147] 融资活动 - 公司通过ATM计划在2021年第一季度发行288.3794万股普通股，募集净资金约4251万美元[142]

财务数据和关键指标变化 - 2020年末投资成本为每平方英尺41美元，重置成本为每平方英尺75美元，基于昨日股价的隐含企业总价值为每平方英尺46美元 [16] - 2020年全年现金释放利差为8.7%，预计2021年在8% - 10%之间 [13][14] - 2020年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础增长3.7%，预计2021年同店NOI现金基础增长在3%以上 [13][14] - 2020年核心FFO和AFFO股息支付率分别为52%和59% [13] - 2020年末净债务与调整后EBITDAre比率为6.7倍，目标是到2021年末低于7倍 [46][20] - 2020年第四季度FFO和AFFO分别为每股0.42美元和0.38美元，处于全年FFO范围中点，AFFO低于中点两美分 [44] - 2021年全年核心FFO和AFFO指引中点分别为1.72美元和1.46美元，第一季度核心FFO和AFFO指引中点分别为0.38美元和0.29美元 [47][50] - 2021年加权平均股数和单位数较2020年全年增长48%，自2020年9月30日以来总股数增加13% [49][18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年底，已续租88%的到期租约，涉及290万平方英尺，其中190万平方英尺续租，60.1万平方英尺租给新租户，38.3万平方英尺空置，此外还出租了年初空置的23.8万平方英尺 [34] - 2020年末投资组合整体入住率为96.4%，较第三季度上升90个基点，租金率现金基础较之前租约增长8.7% [35] - 2020年第四季度有23份租约开始，总面积60.8万平方英尺，其中38.3万平方英尺续租，17.5万平方英尺租给新租户，租金率现金基础较之前租约下降0.4% [36][37] - 2021年初始有440万平方英尺（占当前投资组合18.8%）租约到期，截至目前已处理200万平方英尺（占计划到期的45.2%），租金率现金基础较之前租约增长8.5% [41] 收购业务 - 2020年9月至2021年第一季度计划投入1.65亿美元，实际完成情况与计划相符，包括圣路易斯和杰克逊维尔的5100万美元交易，第四季度在俄亥俄州的两笔共1.06亿美元交易，以及2月中旬在堪萨斯城的860万美元交易 [24][25][27] - 2020年第四季度与麦迪逊国际完成首笔合资收购，收购孟菲斯28栋建筑组合，交易金额8600万美元，公司出资600万美元股权，预计每年获得30万美元资产管理费 [28][29] - 2021年计划全资收购略低于1.5亿美元，预计收购资本化率在7%以下，甚至可能达到6%以上 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国范围内，2020年总吸纳量达2.25亿平方英尺，创历史记录，比2019年增长11.8%，空置率为4.6%，要价租金上涨至8.25美元，较2019年上涨8.3% [83][84] - 堪萨斯城市场，2020年吸纳约730万平方英尺，接近历史记录，仅次于2017年的770万平方英尺，空置率降至4.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好工业地产前景，尤其是目标市场，认为租金上涨、新供应受限，当前是持有工业地产的好时机，但会保持投资组合增长的纪律性 [22][23] - 公司不计划迁移到门户市场，因其定价过高，而是专注于目标市场，这些市场资本化率持续压缩，尤其是大型投资组合 [32] - 公司通过合资企业扩大投资能力，与麦迪逊国际的合资企业有超过3亿美元的收购能力，同时积极审查现有市场的更多机会 [21][30] - 公司注重平衡合资企业和REIT的业务，核心是审慎地发展REIT，员工薪酬与股票挂钩 [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽具挑战性，但公司投资组合表现出色，市场基本面强劲，预计2021年将延续这种优势 [11][14] - 公司认为自身核心FFO和AFFO指引坚实，虽较去年略有下降，但反映了股权发行和ATM活动增加股数的影响，预计下半年业绩将显著提升 [18][19] - 公司财务状况良好，有能力利用市场租金增长机会，扩大市场覆盖范围，实现投资目标 [54] 其他重要信息 - 公司补充文件增加了重置成本、净资产价值（NAV）组成、租金收取、市场集中度、可开发土地和价值创造、合资企业及优先股相关特征等数据，以帮助投资者正确评估投资组合 [15] - 公司拥有近200万平方英尺的开发能力，可在某些市场实现预期收益率，若租户有需求，会考虑开发项目 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Mason Kean和Stonecrop两份租约情况及剩余55%待处理租约情况 - Stonecrop物业已有租约待签署，Mason Kean空间目前一半租给新租户，另一半租户想长期租赁并可能扩大面积 [58][59] 问题2: 能否在2021年保持8.5%的现金基础租金增长 - 过去几年租金增长较为稳定，预计可以保持 [61] 问题3: 2021年收购资金部署总额及收购管道规模 - 收购管道约5.2 - 5.3亿美元，合资企业管道活动约3亿美元，有信心在年底前部署大部分资金 [65][66] 问题4: 股息是否会在2021年增加 - 有可能增加，但需谨慎考虑 [70] 问题5: 2021年是否会继续利用ATM进行股权发行 - 公司在制定指引时未考虑未来股权发行，但ATM已被证明有效，一切皆有可能，若收购管道活跃且股价合适，会考虑利用ATM [74][76] 问题6: 指引中的1.05亿美元收购是否已完全确定 - 尚未完全确定，有部分已确定但仍有浮动 [81] 问题7: 如何评估收购价格与公司股票隐含资本化率的关系 - 公司会评估每个交易，当前市场租金增长强劲，若收购资本化率在6%以上，可能收购的资产租户支付低于市场租金，有望在短期内实现市场定价 [83][85] 问题8: 公司对稳定资本化率与收购时资本化率的目标范围 - 可能在50 - 100个基点，甚至更多，具体取决于交易类型 [87][88] 问题9: 哪些市场和产品类型的资本化率降至6% - 资本化率下降受市场、建筑质量和租户质量等因素影响，如亚特兰大、芝加哥等市场，大型投资组合资本化率下降明显 [89] 问题10: 8% - 10%的释放利差是否包含Stonecrop - 历史数据不包含Stonecrop，预计公司整体释放利差将延续到今年和明年 [95] 问题11: Stonecrop的释放利差情况 - 不会低于预期 [96] 问题12: 与麦迪逊的合资企业回报是否为杠杆回报 - 是的，公司已处于12%的回报区间 [97][99] 问题13: 1.5亿美元收购是否能在6月30日前完成及后续收购节奏 - 公司有信心达到或超过文件中的收购目标，收购机会众多 [102] 问题14: 截至6月30日收购的债务与股权比例 - 公司不按单个收购项目考虑债务与股权比例，目标是保持净债务与EBITDA比率低于7% [104][106] 问题15: 可开发土地的长期规划 - 公司有能力在某些市场开发近200万平方英尺的空间，若租户有需求且能实现预期收益率，会考虑开发项目 [111] 问题16: 多大规模的投资组合会导致资本化率变化 - 通常1亿美元以上的投资组合有明显的溢价，2000 - 3000万美元的投资组合溢价不显著 [118][119] 问题17: 对合资企业获取管理费收入及长期发展的看法 - 合资企业是REIT业务的延伸，公司喜欢管理费收入，但更注重战略意义，会平衡合资企业和REIT的业务，核心是发展REIT [120][122] 问题18: 除收购外，推动2021年业绩指引的其他增长因素 - 主要是投资组合的内生增长，包括租金率上涨 [130][133] 问题19: 何时股权成本与信贷成本达到平衡 - 股权成本与债务成本的交叉点主要由市场价格决定，目前公司股价被低估，随着市值上升可能会出现交叉，同时利用现有结构进行收购有助于提升NOI和业绩 [137][138] 问题20: 对堪萨斯城市场的看法及未来发展计划和其他潜在新市场 - 堪萨斯城市场吸纳量大、空置率低、经济驱动因素多样，是公司理想市场，预计未来会有更多项目，公司还在关注东南部的一些新市场 [143][145] 问题21: 2020年第四季度优先股回购情况及2021年预期 - 优先股回购是基于财务计算，票面利率为7.5%，约两年后可赎回，目前回购规模较小，未来会继续利用多余现金进行回购 [147]