财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO和AFFO每股分别为0.53美元和0.45美元，高于预期 [65] - 同店NOI在GAAP基础上同比增长6.8%，现金基础上同比增长7.5%；环比分别增长2.1%和2.8% [65] - 一季度G&A符合先前指引，包含约34.9万美元非现金费用，为股票薪酬摊销，是对AFFO的调整 [67] - 一季度通过ATM发行筹集约1080万美元净收益，发行55万股初始ATM和4.4万股新ATM，3月中旬后未再使用该计划 [68] - 季度末，64%的债务为固定利率，约4.15%，期限2 - 8年；36%为信贷额度和1月安排的后续定期贷款 [69] - 季度末杠杆率为50.9%（基于总资产价值），总债务与年化第一季度EBITDAre之比为8.5倍，去年底分别为48.3%和8.1倍 [70] - 截至5月7日，公司有2510万美元现金，不包括约800万美元房地产税和保险运营托管资金；除KeyBanc新定期贷款今年10月到期外，2023年前无重大债务到期 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度23份租约开始，总面积42.6万平方英尺；其中39.2万平方英尺租约期限超6个月，含10.5万平方英尺续约租约和28.7万平方英尺新租约 [51][52] - 现金基础上，租期超6个月的租约租金率较之前租约总体增长19.6% [53] - 3月31日，投资组合整体入住率为96.3%，较第四季度下降30个基点，主要因芝加哥一处7.5万平方英尺租约提前终止；4月入住率降至95.3%，因克利夫兰和芝加哥两处租户未续租 [53][54] - 2020年初始计划到期的280万平方英尺租约（约占总投资组合14%），截至目前已处理200万平方英尺，占初始2020年到期租约的75%；此外，还出租了10万平方英尺先前空置空间，租金现金增长为两位数 [57][58] 收购业务 - 一季度完成一笔1010万美元收购，使季度收购总额达8810万美元，加权平均初始收益率为8.0% [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 短期内部分交易出现定价错位，卖家预期改变，买家池暂时缩小，但投资者对工业资产需求仍强劲，有大量资本指定投资该领域 [47] - 不同交易定价下降幅度不同，部分为4% - 5%，部分为10% - 15% [120] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 暂停非必要资本支出，重新审视全年资本支出；撤回2020年全年指引；董事会预计调整普通股股息政策，二季度股息预计6月中旬确定，调整为每股0.20美元，年化0.80美元每股 [22][23][26] - 继续专注核心市场收购，靠近人口密集区和有大量熟练蓝领工人地区；增加对工业物流领域关注，特别是最后一英里物业、中型工业运营商和主要城市周边填充位置机会 [39][40][44] 行业竞争 - 工业市场高度分散，机构竞争有限，为公司提供大量收购机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情使公司运营重点转向团队和客户健康安全及保持流动性；虽租金收取情况良好，续约和出租空间工作持续进行，但因疫情影响缺乏可见性，难以准确预测近期以外情况 [12][23] - 疫情加速三个主题发展，即保护知识产权、保护供应链、减少全球航运环境影响；公司物业位置使其能受益于这些驱动因素，未来3 - 5年工业投资将有重要机遇 [29][30][33] - 短期内市场定价有错位，但长期来看工业资产市场有积极趋势，投资者对该领域需求强劲 [47][121][122] 其他重要信息 - 一季度租金收取率为99%，4月为93%，预计未收取部分租户恢复后大部分会支付；5月前五六天与4月相比无重大趋势差异，但目前判断趋势还太早 [15][16][18] - 公司未签订租金延期协议，也不打算提供免租金；租户利用PPP计划和其他主街贷款计划，部分将从中受益 [110] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金延迟对业务的负面影响程度，以及削减股息是为调整收益率和保留资本用于增长吗 - 削减股息并非因租金压力，而是疫情促使公司与董事会讨论后决定，调整股息可用于偿还债务和保持流动性；目前租金压力有所缓解 [80][83][85] 问题2: 增加对现有物业投资是否有优势 - 公司资本支出由物业层面决定，计划扎实；部分资本支出可融入租户续约，带来续约收益 [87][88] 问题3: 关于应税收入，是否考虑过完全暂停股息以用于资产收购 - 考虑过，但调整后股息每年约1100万美元，对收购交易影响有限；从预计应税收入看，当前股息支付后基本可全部分配，调整股息可保留流动性 [92][93] 问题4: 公司能否内部筹集资金，收购是否完全暂停 - 公司有大量交易管道，有能力进行增值项目，也在与潜在合资伙伴讨论；目前收购暂停，专注当前运营，维护交易管道；OP单位是未来重要资金来源 [96][98] 问题5: 当前股价下，使用OP单位进行up - REIT交易的增值性及收购收益率是否足够 - 需考虑卖家动机，如避免高额税收；公司会谨慎决策，关注对股东的稀释影响 [104][105][107] 问题6: 4月未收取的7%租金情况，是否有延期协议，与租户沟通情况 - 目前未签订延期协议，不打算提供免租金；多数租户受PPP等计划帮助；与租户积极沟通，多数租户支付租金，部分有困难租户在资金到位后支付，预计延期协议不多 [109][110][115] 问题7: 未支付租金租户是否失联，公司如何处理 - 对失联未支付租金租户，公司通过电话和信件联系，与大部分大型租户保持定期沟通 [116] 问题8: 5月租金收取与4月同期对比情况 - 5月目前收取超70%，很多租金在月中支付 [117] 问题9: 部分交易定价错位程度，是否代表市场趋势 - 部分交易定价下降4% - 5%或10% - 15%，是短期现象，长期来看工业资产市场有积极趋势 [119][120][122] 问题10: 正常环境下，A类和B类资产利差是否会扩大 - 有可能，部分投资者追求更高收益率，B类资产定价更灵活，但目前A类资产市场变动不大 [124][125] 问题11: 4月支付租金租户中，自行支付和经沟通支付的比例 - 难以给出具体比例，很多租户起初不确定业务受影响情况，经沟通后支付租金，多数租户会自行支付 [130][131] 问题12: 不同地区租户经营困难情况是否有差异 - 不同地区都有租户遇到困难，但占比不大 [132] 问题13: 4月入住率是否为95% - 是的 [133]

Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ (State or other jurisdiction ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO和AFFO可分配给单位持有人的每股分别为1.98美元和1.64美元 [30] - 第四季度同店NOI在GAAP基础上同比增长6.4%，现金基础上增长4.3% [30] - 年末债务80%为固定利率，加权平均约4.15%，剩余20%为信贷安排借款 [32] - 年末资产总值杠杆率为48.3%，总债务与年化第四季度EBITDAre之比为8.1倍 [32] - 预计2020年每股FFO和AFFO分别为2.05 - 2.09美元和1.81 - 1.85美元，FFO增长4.5%，AFFO增长11.5% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2019年完成2.2亿美元物业收购，2020年第一季度已完成7800万美元收购 [10][14] - 第四季度完成1.02亿美元收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率8.5%；第一季度完成7800万美元收购，总面积210万平方英尺，加权平均初始收益率8% [14] 租赁业务 - 2019年完成240万平方英尺租赁，2020年初已解决70%初始到期租赁，租金两位数增长 [10][25] - 第四季度16份租约开始，总面积66万平方英尺，租金现金基础较之前租约增长8.6%，2019年新租约租金增长11.6% [22][23] - 12月31日投资组合整体入住率96.6%，较第三季度下降20个基点 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入佐治亚州萨凡纳新市场，该市场是强劲的港口工业市场，在东南部经济中起关键作用 [14] - 收购集中在中西部、东南部和东北部，这些地区有大量熟练蓝领劳动力，是关键经济走廊 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于收购、融资、租赁和积极管理物业，在定义明确、基本面强劲的市场寻找机会 [9] - 继续扩大现有市场份额，进行单笔收购和小批量收购，也考虑与资本伙伴进行合资交易 [19] - 改善资产负债表，通过ATM筹集资金，将信贷安排从房地产全额担保转向股权质押贷款，目标是转向无担保贷款 [11][32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是转型之年，2020年初势头良好，团队努力和经验丰富的董事会指导使公司取得成绩 [8] - 租户需求和劳动力市场驱动公司空间需求，将继续执行核心战略，期待2020年富有成效 [12] - 尽管新冠病毒影响尚不确定，但从长期看制造业有回流美国趋势，公司所在市场有大量熟练蓝领劳动力，对业务有利 [79][80] 其他重要信息 - 今日公司普通股升级到纽约证券交易所上市，有助于股票交易和流动性 [12] - 今日提交前瞻性补充文件，启动高达1亿美元普通股的ATM发行 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前收购管道规模及接近意向书的项目情况 - 目前收购管道规模在4.3 - 4.5亿美元之间，涵盖不同阶段项目 [40] 问题: 4.3 - 4.5亿美元管道中涉及新市场情况及理想市场数量 - 多数交易在现有市场，也在考虑美国东部其他市场，未来可能拓展到西部 [41] 问题: 如何权衡合资机会中资本利用和复杂性 - 公司有资源和能力为合资项目增值，合资项目是进入一些REIT不适合项目的切入点，最终可能纳入REIT [42][43][45] 问题: 达到中期50%多债务与合资企业预估比例的剩余容量 - 剩余容量约在5000 - 6000万美元范围内 [46] 问题: 4.3 - 4.5亿美元管道中是否有大型投资组合 - 多数是单笔小交易或小投资组合，也在关注超过1亿美元的大型项目 [48] 问题: 对萨凡纳市场的扩张计划及收入占比 - 萨凡纳经济活跃、空置率低、经济驱动力强，公司还在关注东南部其他互补市场 [49] 问题: 合资项目是为长期拥有资产还是获取合资费用 - 两者皆有，若进入合资项目会争取盈利，且有优先购买权，但不一定会纳入REIT [50] 问题: 第四季度和第一季度资本化率变化原因 - 资本化率通常在7.5% - 8.5%之间，受租户租金与市场租金关系影响，预计未来不会有重大变化 [55][57] 问题: 2020和2021年已知租户迁出情况 - 除沃尔顿公司约10万平方英尺外，有一个10万平方英尺空置项目正在洽谈，两者可平衡 [58] 问题: 目前签订租约的平均期限 - 租约期限通常为3 - 5年 [59] 问题: 若第四季度收购和ATM活动在季度初完成，FFO会是多少 - 公司将离线提供相关信息，目前数据为实际结果 [63][64] 问题: 2020年指导是否包含股权发行 - 指导不包含股权发行 [65][66] 问题: 合资项目的考虑方式、费用期限及股东角度的资金锁定时间 - 合资项目部分为获取费用，部分是REIT不适合项目，具体期限需根据项目而定，可能是1 - 2年 [67][68] 问题: 向无担保信贷额度过渡的指标情况及达标要求 - 过去一年半公司降低了债务杠杆，接近5亿美元市值，债务低于50%时有望过渡到无担保信贷额度，预计18 - 24个月实现 [69] 问题: 合资项目的收益形式 - 主要是资产管理和物业管理费用，后端可能有提成结构，暂未考虑贷款形式 [72] 问题: 合资项目的股权投入及对资产负债表影响 - 投入10% - 20%股权，项目整体不在资产负债表上，不影响公司数据 [74] 问题: 2020年是否会有类似过去影响盈利指导的大型交易 - 指导是基于稳定状态，包括预计本季度末完成的1000万美元收购，若有资本筹集和市场变化，将按季度更新指导 [76] 问题: 是否有大规模股权发行可能 - 若有合适机会或市场条件有利，大规模股权发行是可能的，公司在工业领域表现良好，值得投资者投入资本 [77] 问题: 全球供应链问题和新冠病毒对公司物业的影响 - 目前新冠病毒对美国供应链暂无影响，从长期看制造业有回流美国趋势，公司所在市场有大量熟练蓝领劳动力，对业务有利 [79][80]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 Form 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation of organiz ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营指标同比和环比上升，同店净营业收入（NOI）增长、租赁利差强劲且入住率提高 [24] - 第三季度，ATM活动和后续普通股发行使加权平均股份和单位数量同比增加110%，较第二季度增加29%，对季度FFO每股产生0.03美元影响，对AFFO每股产生0.02美元影响 [26] - 预计2019年全年FFO在每股1.95 - 1.96美元之间，AFFO在每股1.62 - 1.63美元之间；第四季度FFO预计在每股0.46 - 0.47美元之间，AFFO预计在每股0.38 - 0.39美元之间 [29][30][31] - 季度末，债务固定利率为4.15%，新信贷安排无未偿还借款；按总资产价值计算的杠杆率为41.6%，低于第二季度末的47%；净债务与年化第三季度EBITDA之比为7.11倍，低于第二季度末的7.31倍 [31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年至今已完成170万平方英尺的租赁，现金基础上平均租赁利差为12.6% [9] - 第三季度有12份租约开始，总面积58万平方英尺；其中6个月及以上租约中，续约面积29.4万平方英尺，新租约面积28.2万平方英尺；现金基础上租金较之前租约增长16.5% [18][19] - 截至9月30日，投资组合整体入住率为96.8%，较第二季度提高70个基点；预计不包括第四季度收购，全年剩余时间入住率将保持在96% - 97% [20][21] - 2019年到期的270万平方英尺中，240万平方英尺已处理，续约率67.5%；年初29.8万平方英尺空置空间已出租；2020年到期的约230万平方英尺中，67.4万平方英尺已续约 [21] 收购业务 - 第三季度完成1.15亿美元的收购，新增16处房产，总面积270万平方英尺，初始收益率在8.1% - 8.6%之间 [13] - 10月底，以1940万美元收购亚特兰大郊区一处多租户工业建筑，初始预计收益率8.4%，该物业100%出租，加权平均租约期限约五年 [15] - 目前收购管道仍很稳健，新机会总计超过3.6亿美元，收益率与之前预测一致；另有约8200万美元的收购协议预计年底前完成 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为房地产运营公司，专注于基本面，通过成功收购和活跃的资本市场活动推动增长并改善资产负债表 [7][8] - 预计未来继续通过收购扩大规模，目标是在现有市场增加份额，并寻找有吸引力的新机会 [13][15][16] - 持续优化资本结构，降低整体杠杆率，利用资本市场活动为增长提供资金 [11][32] - 强调团队建设，员工通过限制性股票授予获得部分薪酬，以增强员工与股东的长期利益一致性 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度各业务板块活跃，第四季度有望表现强劲，为2020年奠定良好基础 [7][8] - 租赁业务展示了优质物业和市场的价值，有信心在未来两年推动租金和NOI增长 [9][22] - 收购管道稳健，有机会在有吸引力的收益率下进行收购，预计未来继续在7.5% - 8.5%的资本化率范围内进行收购 [15][40] - 尽管资本市场可能存在不确定性，但公司目前状况良好，债务市场开放，股息覆盖充足，对2020年增长前景感到兴奋 [43] 其他重要信息 - 沃尔沃租约终止获得一次性费用约45万美元，计入NOI；Creekside新租约带来一个月收益，但被辛辛那提2018年物业税评估相关一次性费用部分抵消 [26][27] - 第三季度一般及行政费用（G&A）符合预期，包括约28.2万美元的非现金费用（股票薪酬摊销），是对AFFO的调整 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Creekside租出后，入住率指引为何未变 - 公司表示剩余时间同店入住率指引应为96% - 97%，较之前的95%有所提高 [35][36] 问题2：如何看待通过ATM发行股份与后续发行股份 - 公司称ATM是有吸引力的资本成本方式，提高了流动性，未来预计会继续使用，但无法评论未来资本市场活动 [37][38] 问题3：市场上是否还有8%以上资本化率的收购机会，2020年资本化率是否会压缩 - 公司表示收购管道中的物业资本化率与过去一年相似，预计未来收购的平均资本化率在7.5% - 8.5%之间 [40] 问题4：如果2020年资本市场窗口收紧，公司能否实现收购计划 - 公司认为目前收益率和NOI增长良好，债务市场开放，股息覆盖充足，对未来增长有信心，若实现过去几年的NOI增长，公司状况将很好 [43] 问题5：2020年G&A方面是否需要招聘高层人员 - 公司表示已填补运营和物业层面的一些岗位空缺，以支持新收购物业；不需要增加高管团队，大部分增长将来自运营层面；随着公司规模扩大，G&A占收入的百分比将下降 [52][53][54] 问题6：不考虑特殊因素，第四季度FFO的运行率估计是多少 - 公司称将继续按年度计算FFO预测，由于公司在一年内资本基础加速增长，难以提供季度间稳定的预测 [60] 问题7：核心投资组合中未开始的租约或预期续约带来的NOI预期增长是多少 - 公司表示目前已签署的租约租金较之前提高16.5%，这一增长将延续到明年，现有投资组合的NOI嵌入式增长约为2% [64][67] 问题8：新租约利差大，续约利差低的驱动因素是什么 - 公司解释季度间数据受多种因素影响，如续约中部分租约从短期转长期导致租金下降；新租约可能包含之前未出租的空间，从而提高利差 [69][71]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdic ...

财务数据和关键指标变化 - 二季度运营结果超预期，各项指标同比和环比均上升 [29] - 二季度股息覆盖率在FFO和AFFO基础上增强，预计2019年股息全年可完全覆盖 [30] - 二季度G&A符合预期，含约30.5万美元非现金费用 [32] - 4月ATM活动和5月后续发行使加权平均股份和单位数量同比增102%，环比增36%，对FFO和AFFO有影响 [33] - 调整2019年指导假设，提高收入、NOI和EBITDA预期，不包含未达成协议的收购 [34] - 预计全年加权平均普通股和单位为840万，目前流通980万，指导假设下半年股份数量稳定 [36] - 预计FFO在每股2.10 - 2.13美元，AFFO在每股1.73 - 1.76美元 [37] - 季度末债务固定利率约4.18%，未来借款成本降低、灵活性增加 [40] - 信贷额度从4500万美元增至1亿美元，到期日延长，LIBOR利差降低50个基点 [41] - 季度末杠杆率47%，一季度为57.3%，净债务与年化二季度EBITDA之比为7.31倍，一季度为8.99倍 [42][43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁活动活跃，12份租约开始，共71.4万平方英尺，含14.1万平方英尺短期租约 [20] - 二季度新租约32万平方英尺，续约租约25.3万平方英尺，租金现金基础上同比增8.3%，年初至今增10.9% [21][22] - 二季度额外执行48.6万平方英尺租约，将于今年晚些时候开始，含28.6万平方英尺续约租约 [23] - 6月30日入住率96.1%，较一季度上升1.6%，预计全年入住率达95% - 96% [25] - 2019年到期270万平方英尺租约中，190万平方英尺已处理，租户续约率70.5% [26] - 2020年到期约200万平方英尺租约中，76万平方英尺已续约 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年展望积极，执行收购和租赁策略，利用现有投资组合和目标市场机会 [9] - 专注签署新租约、完成收购、改善资产负债表 [17] - 继续保持收购势头，合理分配资本 [18] - 收购注重有大量工业地产库存、新供应少、劳动力技能高的市场 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年前景乐观，二季度和三季度行动巩固预期 [9] - 租赁受益于物业位置和市场基本面，预计推动NOI增长 [10][27] - 资本结构短期内改善，支持资本分配 [43] 其他重要信息 - 5月后续发行筹集5610万美元，预计可用于约1.2亿美元收购 [11][38] - 本周与KeyBanc等达成1亿美元信贷协议，现有4500万美元信贷协议到期日延至2023年，借款成本降低 [12] - 二季度收购印第安纳波利斯48.5万平方英尺物业，三季度收购圣路易斯12.9万平方英尺多租户工业建筑 [13] - 目前有三笔收购处于合同阶段，分别在芝加哥、孟菲斯和俄亥俄州霍金 [15][16][17] - 隔夜发行成功，引入17家新机构投资者，87%为机构交易 [93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度入住率上升原因 - 主要因Creekside的短期租约，该租约7月底结束，目前正在商谈新租约 [46][47] 问题2: 从宏观角度看资本回报率情况 - 公司收购的物业资本回报率与以往一致，市场上大型投资组合资本回报率较低，公司继续寻找可执行的好交易 [48][49] 问题3: 收购管道情况及剩余时间内寻找新产品的市场 - 收购管道强劲，有多种卖家，包括机构和个人，有小型投资组合，目前有两笔处于合同阶段，也有一次性交易 [53] 问题4: 客户反馈和租户留存率情况 - 客户对公司物业管理和租赁服务反馈积极，全年租户留存率70.5%，本季度大致相同 [56] 问题5: 指导是否包含剩余2500万美元IPO收购计划及下半年是否有ATM计划 - 指导不包含剩余2500万美元收购计划，指导中未考虑ATM提款或额外发行 [60][61] 问题6: 是否会重新参与ATM - 公司将评估市场情况，若时机合适会使用ATM，目前有很多收购机会 [63] 问题7: Creekside若年底租出是否出售 - 难以确定，将根据租户情况、租约时长和角色等因素每季度评估 [67][68] 问题8: 三笔收购合同总价值、融资方式、完成时间、可承担债务金额和资本回报率 - 三笔新收购约9000万美元，加上之前两笔共1.13亿美元，部分由可承担债务融资，预计9月底前完成，可承担债务约3100万美元，资本回报率在低8% [75][78][80][81] 问题9: 收购新资产时股权和债务融资的考虑 - 整体投资组合希望保持约57%的债务与账面价值比率，每笔交易根据具体情况而定 [83][84][85] 问题10: 物业管理成本一季度和二季度差异原因及后续预计 - 部分是季节性因素，部分是房地产税调整，后续大致是两者的混合，有收购则会更高 [87][89] 问题11: 提高股息的条件 - 可能与股价有关，首要任务是确保债务状况良好，目前市场情况需更多时间观察 [90][92]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended June 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营结果符合全年指引，财务指标实现环比和同比强劲增长，FFO和AFFO基础上股息覆盖良好 [27] - 第一季度G&A费用符合先前指引，包含约36.7万美元非现金费用 [29] - 因3月下旬和4月上旬的ATM活动及计划中的收购，调整2019年财务指引 FFO调整为2.48 - 2.51美元，AFFO范围低端提高至1.95 - 2美元 [31][32] - 全年净损失指引应为低端1.81美元、高端1.78美元的损失，优先股股息调整后应为每股1.01美元，此为公式错误，不影响FFO或AFFO指引 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署82.3万平方英尺租约，租期六个月及以上租约现金租金率提高14% [12][19] - 3月31日入住率为94.5%，较去年底略有下降，预计全年入住率在95% - 96% [20] - 年初至今约160万平方英尺租约到期，其中130万平方英尺已续约，租户保留率为81.3%；2020年近200万平方英尺租约到期，其中12万平方英尺已续约，64万平方英尺接近敲定 [21] 收购业务 - 1月以500万美元收购芝加哥一处房产，本周签署印第安纳波利斯一处1710万美元房产的最终协议，预计本季度末完成交易 [13][23] - 目前收购管道约4.2亿美元，物业主要为B级仓库、轻型制造业或灵活型物业，资本化率在7% - 9% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注保持业务发展势头，在资本配置上保持纪律性 [17] - 租赁业务方面，持续获取在优质子市场收购物业带来的价值，预计未来几个月入住率上升 [9][12] - 收购业务方面，继续追求单笔交易和大型投资组合收购，目标市场为已布局且劳动力资源丰富的地区 [22] - 行业竞争上，工业REIT领域竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，公司具有资金优势 [46][50] - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈 [52] - 对于联合投资，若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，有望实现比原计划更好的2019年业绩 [17] - 租赁市场活跃，租户保留率高，预计未来租金和NOI将增长 [21] - 收购市场机会充足，公司将谨慎选择符合战略的项目 [24] - 资本市场活动带来资金，有助于公司进行收购和发展 [16] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州杰克逊维尔开设新办公室，由行业资深人士Dan Santinga领导 [11] - 截至季度末，90%的债务为固定利率，未来五到十年利率约为4.18%，公司计划逐步降低杠杆率 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本支出预算增加但AFFO不变的原因 - 公司将经常性资本支出预算从320 - 370万美元调整为350 - 370万美元，考虑到股份数量增加，认为1.95 - 2美元是合适的AFFO指引 [39][40][41] 问题2: 股价上涨是否改变降低杠杆率的时间表 - 公司将保持原有计划，随着公司发展逐步降低杠杆率，目前投资者对杠杆率无担忧，且现有投资有较好的利差 [42] 问题3: 工业REIT市场热度对收购机会的影响 - 市场竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，收购管道充足 [46][50] 问题4: 目前UPREIT机会是否增多 - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈，认为这对买卖双方是双赢局面 [52] 问题5: 行使ATM时对收购资金结构的考虑 - 公司有良好的信贷安排，认为目前锁定长期抵押贷款债务是合理的，目标是在新收购中逐步降低杠杆率 [53][54] 问题6: 今年剩余时间的最佳机会是新收购还是提升入住率 - 公司认为可以同时做好新收购和提升入住率工作，资产团队表现出色，Creekside物业租赁活动活跃 [56][59][60] 问题7: 是否考虑进行联合投资 - 若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT，公司一般不进行开发类联合投资 [68][69] 问题8: 目前最具吸引力的市场是哪些 - 公司对目前所在的所有市场都满意，希望在芝加哥、杰克逊维尔、亚特兰大、印第安纳波利斯等市场扩大业务 [72] 问题9: 未来12 - 18个月收购管道的成交比例 - 成交比例取决于资金来源，公司有大量潜在交易可供选择，对成交情况不担忧 [73]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction ...