财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股增长15%，AFFO每股增长28% [13] - 同店NOI在GAAP基础上增长9.4%，现金基础上增长15.8% [40] - 总债务与总市值之比在季度末升至52%，净债务加优先股与EBITDA之比改善50个基点至8.3倍 [41] - 截至6月30日，79%的总债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.61%，55%的总债务为无担保债务 [41] - 2022年全年利息费用指引从中间值上调115万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第二季度完成4890万美元收购，略低于此前沟通的7400万美元，但季度后又完成1650万美元收购，接近预期 [38] - 年初至今完成2.54亿美元收购 [21] 租赁业务 - 2022年第二季度起租租约总面积达150万平方英尺，加权平均租期5.7年，租金现金基础上较之前租约增长22.2%，续租率33% [31] - 截至7月底，已就2022年到期的700万平方英尺空间执行640万平方英尺租约，占比92%，续租率71%，加权平均租期4.1年 [32] - 2022年所有起租租约租金在现金基础上较之前租约增长17.1% [33] 开发业务 - 波特兰7万平方英尺、930万美元建筑已完工，目前出租率50% [15] - 亚特兰大23.7万平方英尺建筑预计第三季度交付，18万平方英尺建筑预计第四季度交付，总投资约2400万美元，18万平方英尺建筑已有租约待签署 [15] - 辛辛那提15.5万平方英尺建筑预计第四季度交付，总投资1220万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2005年以来，二级市场人口增长13.4%，而一级市场为5.7%；未来四年，二级市场预计人口增长2.1%，一级市场预计为 - 0.3% [25] - 2000年，西海岸港口处理65%的集装箱，东海岸和墨西哥湾沿岸港口处理35%；2020年，这一比例变为50:50 [26] - 全国23万平方英尺左右工业空间占总库存比例在过去20年大幅下降 [27] - 自2010年以来，二级市场2 - 25万平方英尺空间增长仅7%，而50万平方英尺以上空间增长超75% [27] - 今年上半年，所有市场空置率创历史新低，太阳能需求同比增加，租金增长显著，要价租金增长14%，实际租金增长18% [97] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为一级市场投资策略短视、波动性高且不符合多元化投资原则，将继续投资金三角地区10 - 30万平方英尺资产 [10][29] - 鉴于资本市场不稳定，公司决定暂停新的收购活动，近期增长主要依靠有机增长和开发项目，开发项目收益率在7% - 9% [14] - 公司计划在2023年通过多种方式降低杠杆，如偿还A类优先股、通过EBITDA增长降杠杆、考虑UPREIT、有限资产处置或合资等 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，租户无经济困境迹象，租金增长强劲，供应链收缩，借贷成本大幅上升，买卖双方预期不匹配 [9] - 公司认为其投资的非沿海市场被忽视，福特和英特尔的重大项目证明了这些市场的潜力 [11] - 尽管市场存在不确定性，但公司相信其投资策略将继续推动租金增长，并为股东带来回报 [29][45] 其他重要信息 - 公司将在网站发布第三方研究报告，以支持其对市场的观点 [12] - 公司已与两家供应商就约420万平方英尺屋顶签订太阳能租赁协议，预计2023年产生约100万美元收入 [34][93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从第二季度每股0.47美元到指引区间中点的下降原因 - 主要拖累因素包括运营费用的潜在影响、B类股转换的全部影响以及债务成本增加的保守估计 [48][49] 问题2: 剩余B类股转换的时间安排 - 指引已反映今年4月发生的50%转换，无后续转换 [50] 问题3: A类优先股赎回的当前想法 - 公司目前有足够的信贷额度赎回A类优先股 [51] 问题4: 初始资本化率和市场的变化 - 市场整体资本化率有所扩大，公司市场在25 - 65个基点之间，目前仍处于价格发现阶段，预计劳动节后更清晰 [54] 问题5: 接受大幅降价出售的卖家动机 - 可能是一些基金因规定必须出售，也可能有其他原因，近期卖家与经纪人频繁与公司沟通调整价格 [58] 问题6: 租户对持续两位数租金增长的反馈 - 租金持续上涨，租户没有明显抵触，主要是因为空间持续短缺，租户希望确保未来有仓储空间 [59] 问题7: 孟菲斯和哥伦布市场长期需求增长与现有和新增供应的关系 - 再岸化和供应链增强趋势将持续，公司认为其所在市场不会出现供应过剩问题 [61][62] 问题8: 同店现金NOI指引上调的原因及下半年情况 - 主要是辛辛那提市场表现超出预期，预计第三季度有类似影响，但下半年有110万美元到期租约，存在一定下行风险，同时运营费用（如芝加哥市场房地产税）可能有影响 [66][67] 问题9: 放弃部分收购项目的原因 - 宏观经济问题（利率上升、通胀压力）是主要背景，部分项目尽职调查发现潜在资本支出（如屋顶）问题，且宏观环境进一步恶化 [69] 问题10: 开发成本保护措施及成本变动对未来开发的影响 - 公司采用固定价格合同，不承担材料价格上涨风险，对市场需求有信心，将根据需求继续开发 [71][73] 问题11: 2023年收购和开发业务的预期 - 开发业务将是增量部分，不会成为主要业务；预计收购业务将恢复，市场上会有大量待售产品 [78][79][82] 问题12: 资产重新定价中估值下降和资本化率扩张数据差异的澄清 - 目前处于价格发现阶段，难以精确确定，平均资本化率扩张在25 - 70个基点之间，且资本化率不能完全反映公司物业情况 [86][87] 问题13: 更积极进行投资的条件 - 公司会综合考虑资本化率、宏观经济环境、成本资本等因素，目前有稳健的项目管道，将谨慎观察 [88] 问题14: 投资组合的当前按市值计价情况 - 平均现金基础上略超10% [89] 问题15: 太阳能板项目的最新情况和经济效益量化 - 已与两家供应商就约420万平方英尺屋顶签订租赁协议，预计产生42兆瓦电力，2023年底获得约100万美元收入，无前期支出 [93][96] 问题16: 资本化率扩张是否在所有市场一致 - 不同市场表现不同，尽管利率上升，但市场上仍有大量资本，整体工业空间需求旺盛，部分高杠杆买家观望影响了整体估值，预计劳动节后更清晰 [97][98] 问题17: 开发项目成本每平方英尺是否一致 - 不同地区不同，杰克逊维尔和缅因州因建筑较小成本较高，佐治亚州和辛辛那提较接近 [104] 问题18: 开发项目NOI收益率是否因地区而异 - 是的，波士顿收益率较高，租金也较高 [106] 问题19: 放缓收购和开发是否为赎回优先股释放资金 - 现金流可能会部分偿还优先股，但仍需使用信贷额度赎回全部优先股，目前目标是赎回全部 [108][110]

业绩总结 - Plymouth Industrial REIT在2022年第二季度的投资组合占用率为97.3%[18] - 2022年，Plymouth完成了280万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[17] - 2022年，Plymouth收取的租金为99.3%，并且在2020、2021和2022年每个季度的预期租金收取率均超过99%[17] 用户数据 - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.2%[53] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[53] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[53] 市场展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[13] - 预计整个投资组合的市场调整幅度在12%到14%之间[53] 新产品和新技术研发 - 截至2022年6月30日，Plymouth拥有192英亩的可开发土地，预计可开发的总租赁面积为230万平方英尺[19] - 2022年，Plymouth在波特兰、亚特兰大和辛辛那提的在建项目总面积为643,000平方英尺[19] 并购与投资 - 2022年，Plymouth在收购方面投资了4885万美元，增加了约464,000平方英尺的物业，预计初始收益率为5.8%[18] - 2022年，Plymouth收购了价值16亿美元的全资工业物业，并在建项目总面积为640,000平方英尺，预计2022年交付376,000平方英尺[26] - 2022年第二季度和第三季度至今，Plymouth共收购了6栋建筑，总面积662,000平方英尺，交易总额为6540万美元，初始加权平均收益率为5.9%[26] 财务状况 - Plymouth的净债务与EBITDA比率为8.0x[23] - Plymouth的加权平均利率为4.08%[75] - Plymouth的债务结构中，固定利率债务占79%，浮动利率债务占21%[78] 其他信息 - Plymouth在金三角地区拥有超过3200万平方英尺的物业，覆盖美国70%的人口和超过一半的GDP[59] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积为3360万平方英尺，主要位于美国的工业、分销和物流走廊[68] - Plymouth的前十大租户占总租金收入的15.7%[72]

投资组合与租赁表现 - 公司投资组合包含156处工业地产，总计约3360万平方英尺，截至2022年6月30日入住率为97.3%[122][128] - 在2022年上半年，续租租金上涨10.0%，新租约租金上涨31.9%，导致加权平均租金上涨19.5%[132] - 从2022年7月1日到2024年12月31日，投资组合中36.0%的年化基本租金租约将到期[129] - 2022年上半年，公司执行了总计2,792,936平方英尺的新租约和续租，其中新租约占49.2%，续租约占50.8%[132] 收入表现 - 总租金收入增长至4561.2万美元，同比增长39.2%，主要受收购活动驱动[142][143] - 同店投资组合租金收入增长209.8万美元，同比增长7.2%[142][143] - 收购、处置及其他类别的租金收入激增1075.6万美元，同比增长312.3%[142][143] - 上半年总租金收入增长至8833.2万美元，同比增长36.8%[152] - 上半年收购、处置及其他类别租金收入激增1998.1万美元，同比增长344.1%[152] 成本和费用 - 物业费用增至1379.9万美元，同比增长26.1%，主要因收购相关费用增加[142][145] - 折旧与摊销费用增至2420.8万美元，同比增长43.2%，主要受收购资产驱动[142][146] - 上半年折旧与摊销费用增至4689.9万美元，同比增长43.5%[152][155] - 公司一般及行政费用从631.8万美元增至769.8万美元，增加了138万美元，增幅为21.8%[156] - 公司预计在未来12至24个月内将增加员工人数，导致一般及行政费用进一步增加[135] 利息支出与融资成本 - 利息支出增至792.5万美元，同比增长64.2%，源于收购活动相关的额外借款[142][148] - 利息费用从958.3万美元增至1432万美元，增加了473.7万美元，增幅为49.4%[157] - 现金利息支付从891.6万美元增至1258.8万美元[158] - 债务清偿损失为217.6万美元[159] 利润与运营指标 - 上半年净亏损扩大至893.4万美元，同比增加28.3%[152] - 第二季度净营业收入从2181.8万美元增至3181.3万美元，增幅为45.8%[163] - 上半年净营业收入从4222.5万美元增至6045.8万美元，增幅为43.2%[163] - 第二季度EBITDAre从1838.2万美元增至2766.9万美元，增幅为50.5%[164] - 上半年EBITDAre从3559万美元增至5270.1万美元，增幅为48.1%[164] - 第二季度FFO从1332.9万美元增至1974.4万美元，增幅为48.1%[168] - 2022年第二季度AFFO为1652.8万美元，相比2021年同期的979.8万美元增长69%[172] - 2022年上半年AFFO为3122万美元，相比2021年同期的1876.6万美元增长66%[172] 现金流与流动性 - 2022年上半年运营活动产生的净现金为3565.9万美元，相比2021年同期增加904.2万美元[173] - 2022年上半年用于投资活动的净现金为1.97517亿美元，相比2021年同期增加1.1598亿美元[174] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为1.5455亿美元，相比2021年同期增加1.0237亿美元[175] - 截至2022年6月30日，公司可用流动性约为3.393亿美元，包括2980万美元现金及现金等价物和3.095亿美元信贷额度[179] 债务与资本结构 - 截至2022年6月30日，公司总担保债务为3.94341亿美元，总无担保债务为4.5亿美元[181] - 截至2022年6月30日，公司有490,500美元的未偿还浮动利率债务[197] - 在490,500美元的浮动利率债务中，KeyBank定期贷款为150,000美元，KeyBank无抵押信贷额度为40,500美元[197] 投资与资本支出 - 2022年上半年非经常性资本支出为2280.4万美元，而2021年同期为758.4万美元[172] - 2022年上半年物业收购总额为1.80275亿美元，而2021年同期为7602.3万美元[174] - 2022年上半年通过ATM计划发行154.27万股普通股，募集净资金约4150.7万美元[188] 利率风险管理 - 公司增加了关于利率互换的临界会计政策，将其作为衍生工具按公允价值记录[137] - 截至2022年6月30日，利率互换的名义本金总额为300,000美元，其中与Capital One的合约为200,000美元，与JPMorgan的合约为100,000美元[193] - 截至2022年6月30日，所有利率互换均处于资产头寸，公允价值分别为10,900美元和5,028美元[193][194] - 未来十二个月内，预计将有4,528美元被重新分类为利息费用的减少额[196] - 在截至2022年6月30日的六个月内，KeyBank贷款的加权平均利率为2.85%[197] - 假设加权平均借款利率上升25个基点，截至2022年6月30日的六个月利息费用将增加约109美元[197] - 公司利率互换的估值主要基于二级公允价值层次，信用估值调整的影响不显著[195] - 截至2022年6月30日，公司的利率互换与LIBOR挂钩，预计LIBOR将在2023年6月30日后停用[198] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，并使用衍生金融工具（主要是利率互换）进行对冲[200] - 认股权证未实现贬值从83.3万美元的增值转为176万美元的贬值[160] 公司战略与未来展望 - 公司核心策略是在美国主要和次级市场收购工业地产，并寻求通过第三方购买和售后回租实现高初始收益率[125] - 公司计划通过合资企业安排寻求管理费收入和剩余利润分成收入，这些投资可能涉及开发或再开发策略[127] - 公司正在评估将其房地产资产组合多元化，纳入抵押贷款、过桥贷款或夹层贷款的发起或收购[123] - 公司运营结果受到物业收购和处置的影响，因此分别列报了同店物业组合以及收购、处置和其他项目的结果[140]

业绩总结 - 2022年第一季度，投资组合的入住率为97.0%[19] - 2022年第一季度，租金收取率为99.5%[19] - 2022年，完成了240万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[18] - 2022年，完成了超过500万平方英尺的新租约和续租[18] - 2022年第一季度，现金租金率较2021年增长11.1%[18] - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.6%[64] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[64] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[64] - 2020年，新签和续签租约的租金比到期租金高出8.7%[64] 用户数据 - Plymouth的资产管理策略使得租金收取率保持稳定，租户需求得到积极响应[18] - 在俄亥俄州的收购中，Plymouth的规模超过990万平方英尺，新增了领先制造商和医疗保健公司的租户[34] 市场扩张与并购 - 2022年，收购了价值1.883亿美元的资产，增加了350万平方英尺的空间，预计初始收益率为6.2%，每平方英尺成本为61美元[19] - 2022年第二季度，Plymouth已收购5栋建筑，总面积464,449平方英尺，总考虑金额为4890万美元，初始收益率为5.7%，每平方英尺加权平均价格约为105美元[30] - 2021年，Plymouth收购了24栋全资建筑，总面积640万平方英尺，总考虑金额为3.71亿美元，预计初始收益率为6.7%，每平方英尺加权平均价格约为63美元[30] - 2020年，Plymouth收购了27栋全资建筑，总面积550万平方英尺，总考虑金额为2.436亿美元，预计初始收益率为7.8%，每平方英尺加权平均价格约为47美元[30] - Plymouth已收购价值16亿美元的全资工业物业，正在建设的工业项目总面积为637,000平方英尺，预计2022年交付367,000平方英尺，预计2023年交付[30] - 2022年第一季度，Plymouth在亚特兰大、哥伦布、杰克逊维尔、印第安纳波利斯和孟菲斯收购了38栋建筑，总面积350万平方英尺，总考虑金额为1.883亿美元，初始收益率为6.2%，每平方英尺加权平均价格约为61美元[30] 未来展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[14] 负面信息 - Plymouth处置了三项资产，总成本约为1000万美元[30] 其他新策略 - 2022年第二季度，Plymouth将无担保信贷额度增加了3亿美元，总额达到8亿美元[70] - 2022年第一季度，通过自动柜员机（ATM）出售60万股股票，净收益为1710万美元[70] - 2021年，通过自动柜员机（ATM）出售1050万股股票，净收益为2.12亿美元[70] 资本结构 - Plymouth的资本结构中，固定债务占80%，浮动债务占20%[72] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积3360万平方英尺，位于美国主要工业、分销和物流走廊，成本低于替代成本[57]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股同比增长17.5%，AFFO每股同比增长25% [11][43] - 一季度GAAP口径同店NOI同比增长5.3%，现金口径增长5.1% [45] - 截至3月31日，总债务与总市值之比为42.6%，净债务与EBITDA之比为7.5倍 [47] - 一季度末80%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.54%，其中54.2%为无担保债务 [49] - 截至一季度末，持有约1800万美元与开发活动相关的投资 [50] - 目前流动性状况良好，持有现金2420万美元、运营托管资金400万美元，循环信贷额度可用1.15亿美元 [51] - 一季度租金收取率为99.5%，4月为97.4%，目前无租金延期情况 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 一季度完成1.883亿美元的收购，涉及38栋建筑，总面积350万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺61美元 [19] - 二季度截至目前，完成两栋工业建筑收购，总面积15.5万平方英尺，总价1580万美元，加权平均成本为每平方英尺102美元，加权平均初始预计收益率为5.9% [19] - 预计二季度末前还将完成7400万美元的收购 [12][19] 租赁业务 - 2022年一季度新签租约总面积130万平方英尺，其中续租面积95万平方英尺，新租户面积35万平方英尺，续租率为68.1%，加权平均租约期限为四年 [32][33] - 截至4月底，已租赁2022年到期租约总面积670万平方英尺中的370万平方英尺，占比55.4%，续租率为75.3%，加权平均租约期限为4.2年 [34][35] - 2022年新签租约租金较之前现金基础上增长16.1% [36] - 2022年后到期的90万平方英尺租约租金较到期租金上涨8.4% [37] - 一季度末投资组合整体入住率为97%，较2021年底下降40个基点 [39] 开发业务 - 开发项目包括9栋A类工业建筑，总投资3700万美元，预计回报率为高个位数 [13][16] - 公司拥有130万平方英尺可开发土地 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在孟菲斯、杰克逊维尔、圣路易斯、芝加哥和佐治亚州奥古斯塔等市场有业务布局 [19][20] - 市场空置率处于历史低位，租金增长强劲，租户重新评估供应链基础设施，公司能够实现两位数的租金增长 [26] - 公司目标市场中，优质物业的资本化率较历史水平压缩，大型投资组合交易的资本化率在4% - 4.5%之间，单笔交易的初始资本化率平均在5% - 6%之间 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续参与工业市场，扩大市场份额，推动租金增长，发展开发项目，简化资产负债表 [10] - 收购方面，继续寻找合适的交易机会，关注单笔交易和小型投资组合，注重初始收益率和稳定收益率 [25][26][29] - 开发方面，利用现有土地资源进行开发，创造价值，目前有9个开发项目正在进行中 [13] - 租赁方面，提高续租率，实现租金增长，积极推进太阳能租赁业务 [32][36][38] - 行业竞争激烈，公司保持定价纪律，关注市场动态，寻找具有潜力的市场和项目 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计市场不会放缓，租金增长趋势将持续 [17][28] - 公司运营表现良好，核心FFO和AFFO增长强劲，能够支持股息增加 [11][17] - 尽管面临一些挑战，如通货膨胀和供应链问题，但公司通过积极管理和市场策略，能够应对并实现增长 [102][111] 其他重要信息 - 公司将继续将租约转换为三净租约，截至期末，三净租约占ABR的近76%，较2021年12月31日增加1.5% [57] - 4月29日，麦迪逊系列B优先股的50%（约220万股）转换为普通股 [59] - 公司预计2022年核心FFO每股和单位范围保持不变，尽管一季度增长17.5%，但全年仍有一些因素需要考虑，如同一门店NOI、系列B股转换影响和预期杠杆 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Series B优先股转换是否为与麦迪逊的协商结果，剩余50%预计如何处理 - 转换是合同约定，并非协商结果，预计剩余50%今年会转换 [63][67] 问题2：亚马逊仓库扩张计划收缩对公司市场的影响 - 公司认为影响不大，甚至可能对B类现有空间有积极影响 [69] 问题3：下半年目标资产的资本化率和资产定价趋势，投资偏好和回报门槛是否改变 - 回报门槛基本不变，管道充足，资本化率有轻微变化，市场竞争激烈，预计继续按近期回报指标收购资产 [72] 问题4：是否积极探索与其他潜在合作伙伴和资金来源的合作，未来合作目标是什么 - 是，但需看具体情况，与麦迪逊保持良好关系并继续讨论合作机会 [73] 问题5：指导中停机时间和免租金假设的详细情况，FAS 141中非现金租金是否正常化及二季度调整情况 - 停机时间和TI按市场假设，通常能优于假设；非现金租金调整不是运行率，二季度调整范围约为500 [74][75][77] 问题6：运输成本上升是否会影响近期租赁谈判的基调，如租赁价差或空间需求 - 不会，租金持续上涨，预计租金仍低于市场11% - 13%，到期空间大多已提前租赁 [81] 问题7：租户是否有建立安全库存的需求 - 有，这是长期趋势，部分租户因原材料供应中断要求增加空间 [82][83] 问题8：收购策略及今年剩余时间的发展情况 - 策略不变，关注单笔交易和小型B类投资组合，管道中的交易规模在1000 - 2000万美元，初始资本化率在5% - 6%之间 [88][89][90] 问题9：杠杆目标及近期情况 - 目标是谨慎使用杠杆，年底净债务与EBITDA之比可能略有上升，但净债务加优先股比率会显著下降 [93] 问题10：新租赁情况，包括未开始的租约面积和特定租户的停机时间 - 90万平方英尺租约为未来年份，今年约110万平方英尺到期租约已提前租赁；Geodis和Schenker的租约正在签署中 [96] 问题11：开发项目成本是否受通货膨胀影响，回报是否受影响 - 通货膨胀存在，但租金上涨使利差扩大，目前回报未受影响 [102][104] 问题12：供应链问题是否影响开发项目进度 - 存在延迟，但公司通过提前采购材料进行管理 [109][111] 问题13：是否考虑购买和储备生地 - 不打算进入生地储备业务，主要利用收购时附带的土地进行开发 [114][117] 问题14：供应前景是否有变化，是否有担忧 - 需求强劲，供应增加是合理的，公司物业租金与新物业有较大差距，能够实现租金增长，不担忧供应问题 [125][126][128] 问题15：投资组合的市值调整情况 - 约为12.5% [131] 问题16：同店投资组合指导中已知迁出情况及租赁价差 - 指导有一定保守性，约9份租约占下半年到期面积110万平方英尺的71%，续租可能性高；租赁价差预计在12% - 16%之间 [132][133] 问题17：现在筹集固定利率债务的利率情况 - 利率会更高，若执行年初的利率互换，需额外支付100个基点 [134] 问题18：是否计划将浮动利率债务降至总债务的10% - 正在评估固定新定期贷款中1.5亿美元可变债务的可能性，会适时更新 [136]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (State o ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为每股0.46美元，高于去年同期的每股0.42美元和第三季度的每股0.43美元 [33] - 2021年第四季度AFFO为每股0.39美元，高于去年同期的每股0.38美元和第三季度的每股0.31美元 [34] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.4%，现金基础上增长7.6%，年初至今增长2.8% [35] - 季度末债务与总市值之比为34.8%，净债务与EBITDA之比为6.6倍 [36] - 2022年核心FFO每股预计同比增长5.3% - 8.2% [41] - 2022年同店NOI预计增长3.25% - 4.25%，入住率预计在96.5% - 98% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2021年第四季度完成1.945亿美元的收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺69美元 [19] - 2021年全年收购总额达3.71亿美元，较去年增长52% [19] - 2022年开局良好，已完成2210万美元收购，本周预计完成4300万美元，第二季度初预计完成1.54亿美元 [19] 租赁业务 - 2021年解决了92%到期租约，共540万平方英尺，其中260万平方英尺续租，240万平方英尺租给新租户，剩余38.5万平方英尺待解决 [27] - 2021年租金现金基础上增长11.1%，第四季度增长22.1% [28] - 2021年底投资组合整体入住率为97.4%，较第三季度末上升110个基点 [28] - 截至2月14日，2021年租金收取率为99.9%，1月租金收取率为99.2% [29] - 2021年共执行140份租约，涉及面积550万平方英尺，另有52份租约涉及面积220万平方英尺将于2021年后到期 [29] - 2022年到期的610万平方英尺租约中，截至2月14日已出租260万平方英尺，占比约43%，租金较到期租金增长11.5% [30] 开发业务 - 目前有10个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，总面积115万平方英尺，预计投资约8700万美元，目标收益率为高个位数 [12] - 辛辛那提Fisher工业园区第四季度完成15万平方英尺新空间建设，投资约430万美元，目前已全部出租并入住 [12] - 波特兰7万平方英尺的开发项目12月完成外壳建设，本季度预计获得入住证书，一半面积7月1日起出租 [13] - 亚特兰大24万平方英尺的工业建筑第四季度破土动工，预计今年第三季度完工，已有潜在租户洽谈 [14] - 杰克逊维尔四个建筑处于设计阶段，总面积约17.5万平方英尺，预计今年夏天前开工，2023年中前全部出租 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场空置率低，租金增长高于平均水平，租户重新评估供应链基础设施 [21] - 预计未来几年市场租金将实现中到高个位数增长，部分近期收购项目有望实现低两位数租金增长 [23] - 大型投资组合资本化率继续压缩，中小投资组合和一次性交易的初始资本化率在5% - 6%之间 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来12 - 18个月将进行转型，继续在市场中增长，简化和加强资产负债表 [9] - 开发项目与现有物业相邻，利用自有土地，控制规模和范围，与收购和市场集群战略互补 [15] - 收购标准不变，寻找实用工业建筑和有积极吸收、强劲租金增长、有限机构竞争的市场 [22] - 行业竞争激烈，新投资资本涌入美国工业市场，但公司管道强大，能高效识别和分析有吸引力的交易 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济实力、供应链挑战和劳动力供应推动工业领域基本面，是拥有工业建筑的好时机 [17] - 公司对开发项目需求有信心，预计能以高于预期的租金填满物业 [58] - 预计2022年市场租金将实现中个位数增长 [85] 其他重要信息 - 公司被纳入RMZ，提升了在REIT领域的知名度 [10] - 董事会决定从2022年第一季度起将普通股季度股息提高4.8%，公司仍保持行业内较低的派息率 [16] - 首席财务官Dan Wright将卸任，Anthony Saladino将接任，Dan将继续担任公司顾问 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待G&A和平台投资未来的增长 - 公司已建立有效平台，随着业务增长，部分成本结构会增加，但主要在生产层面，而非高管层面 [52] - 公司有13人从事物业管理，纳入G&A，区域办公室自行管理物业可提高服务质量并节省成本，规模增长主要是增加物业和资产管理人员 [52] 问题2: 2022年已签约租约的预期按市值计价是否能代表全年情况 - 年初实际情况已超过预期，该数据可靠 [53] 问题3: 欧洲地缘政治局势对开发管道和租户需求有何影响 - 与租户讨论未涉及该话题，开发项目专注自有土地，基础设施完备，执行简单，将按计划推进，对需求有信心 [57] 问题4: 是否有机会购买相邻土地进行绿地项目开发 - 公司大部分产品为填充式，除亚特兰大外，周边可开发土地有限，但会持续寻找机会 [59] 问题5: 收购管道的构成、深度以及全年2亿美元收购指引的保守程度 - 管道比以往更广泛，正在关注资本化率在4% - 6%之间的交易，公司对收购价格和投资策略感到满意 [65] 问题6: 剩余300万平方英尺租赁面积的停机时间和应对措施 - 今年续租率较高，预计三分之二续租，三分之一为新租户，大型项目中多数已解决，预计停机时间不多 [69] 问题7: 公司是否能强制转换B类优先股 - 公司不能强制转换，但可现金赎回，因协议限制对方持股数量 [71] 问题8: 1.97亿美元收购项目及未来收购的资金来源 - 已通过债务和股权筹集到所需资金，相关项目已全部获得资金支持 [75] 问题9: 对B类优先股转换的预期 - 从公司角度看，若股价下跌，明年可按应计利率赎回；从对方角度看，今年转换更有利，因此预计对方今年会转换 [77] 问题10: 圣路易斯7500万美元收购项目的租户续租情况和收益率预期 - 正在与租户协商续租，租户希望留用，具体细节暂不透露 [80] 问题11: 圣路易斯项目租约是否在2022年到期 - 是的，在第三季度到期 [81] 问题12: 2022年目标市场的租金增长预期 - 总体预计为中个位数增长，公司自身资产表现优于此 [85] 问题13: 目标市场和子市场的供应情况 - 有新供应进入市场，但仍未满足需求，2021年全国租赁面积达4.3亿平方英尺，同比增长80%，平均租金首次超过每平方英尺9美元 [86] - 公司主要收购现有B类物业，平均租金仅略高于每平方英尺4美元，与全国平均水平有较大差距，租户不太可能迁往新的A类物业 [87] 问题14: 投资组合的按市值计价情况 - 现金基础上为12.5%，截至2月14日租金增长11.5%，之后实际增长更高，仍有增长空间 [88] - 公司通常不披露GAAP基础上的数据 [89]

投资组合规模与构成 - 公司投资组合包含128处工业地产，总计约2950万平方英尺可出租面积，出租率为97.4%[26] - 公司投资组合共有395家不同租户，涵盖35个行业类型[26] - 公司资产完全集中于工业地产领域，包括配送中心、仓库、轻工业和小型工业地产[56] - 公司工业地产投资组合总面积达29,547,106平方英尺，整体出租率为97.4%[174] - 投资组合年化总租金收入为1.199亿美元[174] - 投资组合平均租金为每平方英尺4.17美元[174] - 公司投资组合包括128处工业物业，总可出租面积约为2950万平方英尺，出租给395名不同租户[204] - 截至2021年12月31日，公司投资组合的入住率约为97.4%，高于2020年的96.4%[211] 投资组合地理分布 - 公司投资组合在地理上高度集中于2个主要市场和10个次要市场，截至2021年12月31日，其年化租金占比为：芝加哥(23.4%)、克利夫兰(12.8%)、印第安纳波利斯(12.0%)、圣路易斯(11.1%)、杰克逊维尔(10.4%)、哥伦布(8.9%)、辛辛那提(7.7%)、孟菲斯(6.8%)、亚特兰大(4.4%)、波士顿(1.0%)、费城(0.8%)和堪萨斯城(0.7%)[57] - 芝加哥市场占比最高，占总可出租面积23.1%（6,852,144平方英尺），年化基本租金28,157,087美元，占比23.4%[180] 投资组合物业类型与租金表现 - 仓库/配送类物业占总可出租面积的60.6%（17,883,108平方英尺），贡献年化基本租金65,047,523美元，占比54.3%[178] - 小型工业厂房（含弹性空间）年化基本租金为20,942,043美元，占总租金17.4%，但每平方英尺租金最高达7.28美元[178] - 物流与运输行业是最大租户行业，占总出租面积29.2%（8,408,056平方英尺），年化基本租金32,947,314美元，占比27.5%[182] - 亚特兰大市场Peachtree City II物业年化租金最高为每平方英尺7.74美元[172] - 芝加哥市场11351 W. 183rd物业年化租金为每平方英尺10.75美元，是表格中单位面积租金最高的物业[172] - 辛辛那提市场Fisher Industrial Park物业总面积最大为1,191,640平方英尺，入住率为94%[172] - 投资组合整体入住率极高，多数物业达到100% occupancy[172] - 芝加哥市场1900 S. Batavia Ave物业年化租金总额最高为2,269,722美元，占总年化租金的1.9%[172] - 克利夫兰市场1200 Chester Industrial Parkway N物业年化租金为每平方英尺4.45美元[172] - 辛辛那提市场2800 Kemper Road物业入住率为79%，是少数非100%入住率的物业之一[172] - 芝加哥市场6510 West 73物业入住率为0%，年化租金为零[172] - 亚特兰大市场6739 New Calhoun Highway NE物业面积达320,000平方英尺，年化租金为966,400美元[172] - 波士顿市场56 Milliken物业年化租金为每平方英尺5.69美元[172] - 位于Mogadore的Gilchrist Road II物业面积最大，为473,046平方英尺，年租金收入达1,623,536美元[173] - 位于Westlake的Viking Parkway物业租金单价最高，为每平方英尺6.37美元[173] - 位于Glenwillow的Diamond Parkway物业年租金收入最高，为2,152,449美元，占总租金收入的1.8%[173] - 位于Findlay的County Rd 21物业年租金收入为1,485,342美元，占总租金收入的1.2%[173] - 位于Canton的International Parkway物业年租金收入为1,491,000美元，占总租金收入的1.2%[173] - 位于Mogadore的Gilchrist Road II物业年租金收入为1,623,536美元，占总租金收入的1.3%[173] - 位于Twinsburg的Enterprise物业租金单价为5.21美元，年租金收入为1,309,735美元，占总租金收入的1.1%[173] - 位于Canton的International Parkway at 物业年租金收入为1,303,704美元，占总租金收入的1.1%[173] - 位于Avon的Chesapeake Parkway物业面积最小，为90,628平方英尺，年租金收入为441,200美元，占总租金收入的0.4%[173] - 位于Avon的Moore Road物业出租率为95%，年租金收入为436,000美元，占总租金收入的0.4%[173] - 杰克逊维尔自由商业园小型工业厂房租金最高，达每平方英尺9.19美元[174] - 孟菲斯机场商业园出租率最低，为62%，但租金高达每平方英尺14.95美元[174] - 埃德华兹维尔3919 Lakeview Corporate Drive仓库面积最大，为769,500平方英尺，年化租金收入338.58万美元[174] - 印第安纳波利斯6701 E 30th Street仓库租金极高，达每平方英尺10.55美元，但面积仅7,820平方英尺[174] - 马里顿4 East Stow仓库年化租金收入为95.2971万美元，占总租金0.8%[174] - 孟菲斯1700-1710 Dunn Avenue仓库租金最低，为每平方英尺1.86美元[174] - 公司投资组合总面积29,547,106平方英尺，整体出租率为97.4%，年化基本租金总额为119,917,719美元，平均每平方英尺租金为4.17美元[178] 租约结构与到期情况 - 公司投资组合中分别有14.6%、10.5%和19.4%的可出租面积租约将在2022年、2023年和2024年到期[63] - 2024年将有18.8%的可出租面积（5,568,798平方英尺）租约到期，涉及年化基本租金23,247,802美元，占比19.3%[189] - 2022年租约到期面积占比14.2%（4,206,186平方英尺），涉及年化基本租金17,479,067美元，占比14.6%[189] - 投资组合加权平均剩余租期为3.7年，2028年到期租约的每平方英尺租金最高，为5.32美元[188][189] - 2022年1月1日至2023年12月31日期间，投资组合中25.1%的年化基本租金租约将到期[212] - 三重净租赁占比最高，占年化基本租金总额的74.2%（322份租约）[185] 租金收取与续租表现 - 截至2021年12月31日，公司第四季度经常性基本租金和租户 reimbursements 的收取率约为99.7%[210] - 2021年续租租金上涨5.9%，从每平方英尺4.25美元增至4.50美元；新租约租金上涨17.0%，从每平方英尺3.76美元增至4.40美元；整体租金上涨11.1%[214] - 因COVID-19疫情，公司同意少量租金延期支付协议，约占该财年年度基本租金的0.04%[106] 租户集中度与信用风险 - 公司面临租户集中风险，截至2021年12月31日，前三大租户合计占公司总年化租金约6.6%[62] - 十大租户年化基本租金合计21,622,055美元，占总租金17.9%，加权平均租金为每平方英尺3.68美元[184] - 公司投资组合中绝大部分租约的租户信用评级为非投资级[77] - 公司面临与单一租户租赁相关的风险，若一个或多个租户违约可能严重影响其运营和财务业绩[61] 债务与融资 - 公司总合并债务截至2021年12月31日约为6.922亿美元[91] - 128处物业中有57处设有抵押债务，总额为3.54239亿美元[176] - 截至2021年12月31日，公司拥有约3.38亿美元的可变利率债务未偿还[102] - 公司现有贷款协议包含气球式还款义务，可能对其财务状况和分配能力产生重大不利影响[54] - 公司现有贷款协议涉及到期 balloon payment 义务，再融资或出售资产能力存在不确定性[94] - 公司债务协议包含限制性条款，可能限制其产生额外债务、处置资产、进行特定投资、签订重大协议、进行资本支出、合并、向股东分配股息以及要求维持特定资本金额和财务覆盖率及杠杆比率[100] - 公司现有贷款协议包含各种契约，未能遵守可能导致债务违约并加速还款，甚至丧失作为抵押品的投资组合中的全部或大部分物业[96][97] - 公司目标债务与价值比率长期维持在低于50%的水平[33] 利率与再融资风险 - 公司面临利率上升风险，可能对其财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响[54] - 高抵押贷款利率或抵押债务不可用可能影响公司为资产购买或再融资的能力[93] - 公司持有的某些债务工具利率与LIBOR直接挂钩，LIBOR计划于2023年6月30日被淘汰，可能对利息支出产生不利影响[101] 流动性状况 - 截至2021年12月31日，公司拥有约3820万美元现金及现金等价物，以及信贷额度下约1.62亿美元可用资金[218] 资本支出与分配政策 - 公司为保留和吸引租户可能需要承担重大资本支出[75] - 公司政策为每年分配至少90%的应税收入以维持REIT资格，并期望分配100%以避免对未分配收入征税[198] - 公司必须每年将至少90%的REIT应税收入分配给股东[157] - 物业销售收益可能用于再投资或偿还债务而非分配给股东，减少股东现金分红[118][119][120] 竞争环境 - 公司主要面临来自地方房地产投资者和开发商的竞争，这些竞争对手通常无法像上市公司一样获得充足的资本[34][35] - 公司未来收购活动面临竞争，可能导致收购成本增加并减少合适的投资机会[69] 收购与整合风险 - 公司未来收购的物业可能无法达到预期回报，存在整合失败、超额支付、价值损失及存在未知负债等风险[70] - 收购多个物业时，公司必须将购买价格在各物业间进行分配[223] - 购买价格分配基于公司对估计公允价值的评估[223] - 购买价格分配通常基于物业的预期未来现金流[223] - 购买价格分配通常基于物业所在地市场的各种特征[223] - 购买价格的初步分配基于管理层的初步评估[223] - 初步分配可能在最终信息可用时发生变化[223] 业务策略与市场风险 - 公司业务策略依赖于目标市场工业地产需求的预期增长，任何经济复苏延迟或弱于预期都可能对公司产生重大不利影响[59] - 公司可能因竞争压力导致实际租金低于要价租金，并经历租约到期租金下降[78] - 公司业绩面临风险，包括工业空间本地供应过剩或需求减少、买方卖方和租户财务状况恶化、空置率上升、运营成本增加以及房地产价值下跌等[105] 房地产特定风险 - 房地产投资流动性差，可能限制公司及时应对市场变化的能力，且税法限制REIT为投资而非销售而持有物业，可能影响资产处置[108][109] - 公司可能进行房地产开发和再开发活动，面临成本超支、项目延迟、承包商纠纷等风险，可能导致项目无法完成[111][112] - 公司需定期评估物业账面价值减值风险，减值损失会立即对经营业绩产生负面影响，评估基于对未来入住率、租金率等的主观假设[113][114] 保险与物业相关风险 - 公司为所有投资组合资产购买了商业财产、责任和恐怖主义保险，但未对某些特殊损失（如暴动、地震）进行全额投保[43] - 公司保险政策存在高免赔额或共付额以及保额不足的限制，可能无法覆盖全部损失[80] - 物业可能遭受未全额投保的损失，如洪水、地震、野火、战争或恐怖主义行为[121] - 物业税可能因税率变化或重新评估而增加，对现金流产生不利影响[122] 环境责任 - 公司可能因物业当前或既往用途导致的污染而承担环境责任[123][124][125] - 公司定期在收购物业前进行第一阶段环境评估，但评估可能无法完全揭示所有潜在环境责任[41] - 收购物业时进行的Phase I环境评估范围有限，可能未识别所有潜在环境责任[126] - 物业可能含有石棉建筑材料（ACBM），导致合规成本及第三方责任[127] - 物业可能滋生有害霉菌或出现空气质量问题，导致修复成本及责任[130] 法规遵从 - 公司需遵守《美国残疾人法案》（ADA）等法规，不合规可能导致额外成本及罚款[132] 组织结构与公司治理 - 公司采用伞形合伙REIT结构，能够通过发行OP单位以非现金方式进行税务高效的资产收购[35] - 公司持有运营合伙企业的98.7%股权权益[25] - 公司通过合资企业持有20%的股权权益，该合资企业的运营数据未并入公司报表[26] - 公司拥有39名全职员工，其中女性员工占比约为38%，女性管理者占比为39%[44][45] - 公司成功依赖于关键人员（如首席执行官Jeffrey E. Witherell和总裁Pendleton P. White, Jr.）的持续服务[133][134] - 公司作为普通合伙人对运营合伙企业的债务、义务或协议项下的责任概不负责，除非涉及欺诈、故意不当行为或重大过失[138] - 运营合伙企业必须赔偿公司及其董事、高级职员因合伙企业运营产生的所有索赔，除非存在恶意、故意不诚实或获取不当个人利益等情形[138] - 截至2021年12月31日，根据股权激励计划已发行227,356股证券，未来可发行389,873股证券[201] - 公司预计在未来12至24个月内将增加员工数量，从而导致一般行政费用进一步增加[217] 所有权与股权结构 - 截至2021年12月31日，公司有490,295份OP单位流通，未来发行额外OP单位将降低公司在运营合伙企业的所有权比例[155] - 公司为控股公司，无直接运营，依赖运营合伙企业的分配支付负债和股东股息，股东权益结构上次于合伙企业所有负债[153] - 7.50%系列A累积可赎回优先股和系列B可赎回可转换优先股的权利优先于普通股，包括清算优先权和股息支付权[143] - 董事会有权在不经股东批准的情况下增加授权股本、对未发行股票进行分类或重新分类，可能稀释普通股股东所有权[141] - 公司章程禁止任何个人实际、受益或推定持有超过9.8%（按价值或股数计算）的任一类别流通股，以确保REIT资格[140] - 马里兰州法律和合伙协议条款可能延迟或阻止控制权变更交易，例如禁止与持股10%以上"利益股东"的商业合并[144][148] - 公司普通股在纽约证券交易所上市，代码为"PLYM"，2021年12月31日收盘价为32.00美元[196] REIT资格与税务风险 - 若未能维持REIT资格，公司将面临重大税务后果，减少可用于运营和股东分配的现金，并影响股价[156] - 公司必须确保每年至少95%的总收入来自合格来源，如“不动产租金”[157] - 如果作为经销商出售财产，公司可能面临100%的惩罚性税收[157] - 如果与应税REIT子公司的交易未按公平原则进行，公司需支付100%的惩罚性消费税[159] - 如果年度分红支付低于普通收入的85%、资本利得净收入的95%及前期未分配收入的100%之和，公司需缴纳4%的不可抵扣消费税[160] - 公司从事“禁止交易”所产生的净收入需缴纳100%的惩罚性税收[162] - 为维持REIT资格，公司可能需要在不佳市场条件下借款以满足分红要求[160] - 应税REIT子公司作为标准C类公司需缴纳联邦所得税[159] - 如果运营合伙结构在税务上不被视为合伙企业，公司将无法满足REIT的收入和资产测试[158] 合资企业风险 - 合资企业投资可能因公司缺乏唯一决策权及与合作方争议而面临风险[85] 内部控制与报告风险 - 公司未能维持有效的内控系统可能导致无法准确及时报告财务结果[86][87] 资本来源限制 - 公司依赖第三方资本来源，且需将REIT应税收入的至少90%用于分红，可能限制内部资本来源[88] - 债务融资缺乏可能迫使公司更多依赖股权融资，从而稀释现有股东权益[116] 投资与融资政策 - 公司投资和融资政策完全由董事会决定，章程未限制债务规模，更高杠杆可能增加违约风险[151] 经济与信贷市场风险 - 不利的经济状况和信贷市场混乱可能限制公司获得债务、再融资和发展新物业的能力，导致公司不得不在不利条件下出售资产[115] 网络安全风险 - 网络安全风险可能影响公司运营及REIT资格合规监控[168]

财务数据和关键指标变化 - 核心每股运营资金（Core FFO）为0.43美元，高于第二季度的每股加权平均普通股和单位0.41美元 [26] - 调整后运营资金（AFFO）为0.31美元，尽管有佣金支出，加权平均股份和单位数量环比增长9.6% [26] - 同店净营业收入（NOI）在GAAP基础上增长3.8%，现金基础上增长6.2%，排除三项租约影响后，本季度同店NOI使年初至今增长1.3% [27] - 债务与总市值之比在季度末为39%，净债务与EBITDA之比为5.9倍，低于本季度预期，仍有望在年底达到7倍目标 [30] - 预计第四季度核心FFO在0.46 - 0.50美元之间，AFFO在0.41 - 0.46美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度完成1.01亿美元收购，总面积180万平方英尺；10月完成1.17亿美元收购，总面积160万平方英尺；另有5400万美元预计年底前完成，使今年迄今收购总额达3.47亿美元，较去年增长42% [14] - 收购物业加权初始资本化率为6.8% [16] 租赁业务 - 截至9月底，已处理88%的2021年到期租约，其中260万平方英尺续租，210万平方英尺租给新租户，剩余64.2万平方英尺待处理 [21] - 第三季度和年初至今，国内租约租金现金基础上分别增长10.9%和9.7%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [21] - 第三季度末投资组合整体入住率为96.3%，较第二季度末上升10个基点；排除重新定位面积后，入住率将升至98.7% [22] - 截至10月31日，第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率为99% [23] - 2021年到期租约和先前空置物业共执行138份租约，总面积550万平方英尺；2022年到期租约已执行41份，总面积170万平方英尺 [23] - 2022年到期的590万平方英尺租约中，截至10月已租赁150万平方英尺，占2022年到期租约的25%，租金较到期租金增长8.9% [24] 开发业务 - 目前有11个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，其中三个正在建设或积极开发，其余预计2022年启动，预计总面积约130万平方英尺，总投资约8200万美元，目标收益率为高个位数 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣路易斯市场资本化率在过去12个月下降290个基点 [34] - 哥伦布市场可用性率从6.7%降至约5.3% [34] - 芝加哥市场资本化率下降超过100个基点 [34] - 公司目标市场平均租金增长率在5% - 6%之间，预计将持续到2022年甚至2023年 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续采用逐个收购策略，同时探索收购小型投资组合以促进增长，保持财务纪律 [16] - 公司专注于收购实用型工业建筑，选择具有积极吸纳率、强劲租金增长、有限机构竞争且能部署物业管理团队的市场 [16] - 公司通过市场集群战略扩大规模，利用流动性支持开发项目以创造额外价值 [13] - 公司将继续平衡资产负债表优先事项，确保股息覆盖良好，改善杠杆状况，保持多渠道资本获取能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面改善为公司发展提供支持，但需要战略和团队合作来扩大市场规模 [8] - 目前是拥有工业建筑的好时机，公司具备合适的人员、战略和流动性来实现优先目标 [14] - 公司预计2022年收购活动将保持活跃，继续利用ATM计划和扩大的无担保信贷额度支持增长 [19][29] - 公司开发项目上线后将为收益和净资产价值创造做出贡献 [31] 其他重要信息 - 公司在收益新闻稿中确认了2021年全年指导范围，收购时机和贡献是季度节奏的主要因素 [28] - 公司通过ATM计划成功降低资本成本，扩大的无担保信贷额度改善了资产负债表结构 [29][30] - 公司资产负债表上有与在建工程相关的约1320万美元投资，与总计超过8200万美元的开发活动相关 [31] - 公司目前持有3880万美元现金，440万美元运营费用代管金，以及8500万美元循环信贷额度 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道金额更新及哪些市场资本化率压缩最明显 - 目前公司正在关注约4.4 - 4.5亿美元的交易；圣路易斯、哥伦布和芝加哥市场资本化率压缩最明显，圣路易斯过去12个月下降290个基点，哥伦布可用性率从6.7%降至约5.3%，芝加哥下降超过100个基点 [34] 问题2: 与租户沟通时他们最关心的问题 - 租户面临劳动力短缺问题，但仍有业务需求，不影响租赁空间；此外，运输成本上升，但物流和仓储业务从中受益 [35] 问题3: 2022年到期租约中处于谈判的两份是续租还是新租户 - 这两份是新租户 [37] 问题4: 未来一年股权资本需求ATM计划能否满足 - 今年ATM计划满足了需求，预计未来12个月也能满足，公司股票流动性好，将利用这一优势 [42] 问题5: 开发项目在资产负债表上的情况 - 公司有3000 - 5000亿美元的开发项目，但并非同时进行，未来12个月会有项目启动；公司不会主动购买土地进行开发 [44] 问题6: 资本成本下降是否会改变投资策略 - 公司战略不变，仍会寻找价值，如以B级价格购买A级建筑；开发收益率目标为高个位数，不会涉足低收益率开发项目 [47] 问题7: 开发业务是否有目标利差 - 公司没有专门的开发部门和大规模开发战略，目前开发项目是基于自有土地的自然演变，目标是实现高个位数收益率 [48] 问题8: 同店运营费用增长4.2%的驱动因素 - 年初风暴造成的维修费用延续到第二季度和第三季度，物价有所上涨，但公司回收比例与去年相同 [51] 问题9: 若股价高于26.35美元，是否会考虑转换B系列优先股 - 公司计划在股价满足条件时转换并赎回B系列优先股，预计明年年底有能力进行操作 [54] 问题10: 2021年经常性资本支出预期提高的原因 - 公司有既定的资本支出计划，部分项目在芝加哥延迟，将延续到明年，后续也有更多项目 [56] 问题11: 进入新一年收购管道中单个交易和大型投资组合的比例 - 公司收购策略不变，成功采用单个收购策略，同时也在关注小型投资组合以促进未来6 - 12个月的增长，管道中两者都有 [59] 问题12: 资本成本下降是否有助于收购大型投资组合，中西部市场情况如何 - 今年早些时候资本化率有显著压缩，不确定明年是否会再次出现；公司会根据经济合理性评估收购投资组合的机会，关注资本化率与资本成本之间的利差 [61] 问题13: 目标市场是否有新供应上线，能否以更有利的资本化率收购 - 市场供应开始增加，但需求仍超过供应，租赁和吸纳量创纪录；预计2022年租金增长率在5% - 6%之间，新供应产品不一定与公司产品竞争，租金上涨对公司投资组合有积极影响 [63]

投资组合规模与构成 - 截至2021年9月30日，公司拥有117处工业地产，包含152栋建筑，总面积约2660万平方英尺[97] - 截至2021年9月30日，公司投资组合的入住率约为96.3%[105] - 2021年10月1日至2023年12月31日期间，公司投资组合中27.3%的年化基本租金租约将到期[106] - 公司在MIR合资企业中有20%的投资，截至2021年9月30日，其按比例份额承担的合资企业非追索权债务约为1120万美元[162] 租金收缴与租约到期风险 - 截至2021年9月30日，公司已收取2021年第三季度账单中约99.3%的经常性基本租金和租户追收款[105] - 截至2021年9月30日，公司有一项与新冠疫情相关的租金延期协议，占1.067亿美元年化基本租金的0.1%[105] 租赁活动与租金变化 - 在截至2021年9月30日的九个月内，续租面积2,284,695平方英尺，占51.3%，租金从每平方英尺4.11美元增至4.36美元，上涨6.1%[108] - 在截至2021年9月30日的九个月内，新租约面积2,169,348平方英尺，占48.7%，租金从每平方英尺3.83美元增至4.36美元，上涨13.8%[108] - 在截至2021年9月30日的九个月内，总/加权平均租金从每平方英尺3.98美元增至4.36美元，上涨9.5%[108] 收入表现 - 公司总租金收入在2021年第三季度达到3587.7万美元，同比增长835.9万美元，增幅为30.4%[116] - 同店投资组合租金收入在2021年第三季度为2477.8万美元，同比增长79.2万美元，增幅为3.3%[116] - 收购、处置及其他活动相关的租金收入在2021年第三季度激增至1109.9万美元，同比增长756.7万美元，增幅高达214.2%[116] - 公司总租金收入在2021年前九个月达到10046.8万美元，同比增长2058.4万美元，增幅为25.8%[124] - 收购、处置及其他活动相关的租金收入在2021年前九个月激增至2736.9万美元，同比增长1853.3万美元，增幅为209.7%[124] 成本与费用 - 公司总物业费用在2021年第三季度增至1203.2万美元，同比增长196.8万美元，增幅为19.6%[116][117] - 公司折旧与摊销费用在2021年第三季度增至1830.5万美元，同比增长432万美元，增幅为30.9%[116][118] - 公司总物业费用在2021年前九个月增至3439.8万美元，同比增长629.7万美元，增幅为22.4%[124][125] - 公司折旧与摊销费用在2021年前九个月增至5098.4万美元，同比增长938.2万美元，增幅为22.6%[124][127] - 公司一般及行政费用在2021年前九个月增至958.2万美元，同比增长220.4万美元，增幅为29.9%[124][128] - 公司预计在未来12至24个月内，一般及行政费用将因人员增加而进一步上升[111] 其他收入与支出 - 利息支出在2021年前九个月为14,489（千美元），较2020年同期的14,309（千美元）增加180（千美元），增幅约1.3%[129] - 2021年前九个月摊销债务相关成本为1,163（千美元），较2020年同期的1,051（千美元）增长约10.7%[130] - 2021年前九个月未合并合资企业投资亏损为675（千美元），而2020年同期无此项亏损[131] - 权证公允价值变动在2021年前九个月为未实现增值1,809（千美元），较2020年同期的103（千美元）大幅增加约1,706（千美元）[132] - 2021年前九个月不动产销售利得为590（千美元），而2020年同期无此项利得[133] 盈利能力指标 - 2021年前九个月净营业收入为66,070（千美元），较2020年同期的51,783（千美元）增长27.6%[136] - 2021年前九个月EBITDAre为56,078（千美元），较2020年同期的44,094（千美元）增长27.2%[137] - 2021年前九个月运营资金为40,956（千美元），较2020年同期的29,682（千美元）增长38.0%[140] - 2021年前九个月核心运营资金为37,809（千美元），较2020年同期的24,946（千美元）增长51.6%[140] - 2021年前九个月调整后运营资金为29,118（千美元），较2020年同期的21,893（千美元）增长33.0%[144] 现金流活动 - 截至2021年9月30日的九个月，公司经营活动产生的净现金为3454.7万美元，较2020年同期的3077.3万美元增加约377.4万美元[145] - 投资活动使用的净现金为1.798亿美元，较2020年同期的1.45076亿美元增加约3472.4万美元，主要由于2021年前九个月完成地产收购总额达1.66374亿美元，而2020年同期为1.40498亿美元[146] - 融资活动提供的净现金为1.92142亿美元，较2020年同期的1.21548亿美元增加约7059.4万美元，主要受普通股发行净收益增加3254.7万美元及有担保/无担保债务和信贷额度净收益增加4273.5万美元推动[147] 流动性状况 - 截至2021年9月30日，公司拥有约6370万美元现金及现金等价物，以及KeyBank无担保信贷额度下约9940万美元的借款能力[105] - 截至2021年9月30日，公司可用流动性约为1.631亿美元，包括6370万美元现金及现金等价物和9940万美元KeyBank无担保信贷额度下的借款能力[152] 资本结构与融资活动 - 公司总债务中包括3.38812亿美元有担保债务和2.5亿美元无担保债务，无担保债务包括1亿美元和1.5亿美元的KeyBank定期贷款，加权平均利率为1.58%[159] - 2021年前九个月，公司通过ATM计划发行8,704,531股普通股，获得净收益约1.60386亿美元，2021年修订后ATM计划下仍有约2797.6万美元发行额度[161] - 公司持有2.5亿美元浮动利率债务，若加权平均利率上升100个基点，预计九个月期间的利息支出将增加约54.4万美元[166] - 公司于2021年6月11日提交了S-3通用储架注册声明，注册证券总额为7.5亿美元，截至2021年9月30日仍有7.5亿美元发行额度[155] - 公司于2021年8月10日修订了2021年ATM计划，修订后计划可通过"at-the-market"股权发行计划发行普通股，总收益最高达8228.8万美元[158]