财务数据和关键指标变化 - 核心每股运营资金（Core FFO）为0.43美元，高于第二季度的每股加权平均普通股和单位0.41美元 [26] - 调整后运营资金（AFFO）为0.31美元，尽管有佣金支出，加权平均股份和单位数量环比增长9.6% [26] - 同店净营业收入（NOI）在GAAP基础上增长3.8%，现金基础上增长6.2%，排除三项租约影响后，本季度同店NOI使年初至今增长1.3% [27] - 债务与总市值之比在季度末为39%，净债务与EBITDA之比为5.9倍，低于本季度预期，仍有望在年底达到7倍目标 [30] - 预计第四季度核心FFO在0.46 - 0.50美元之间，AFFO在0.41 - 0.46美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第三季度完成1.01亿美元收购，总面积180万平方英尺；10月完成1.17亿美元收购，总面积160万平方英尺；另有5400万美元预计年底前完成，使今年迄今收购总额达3.47亿美元，较去年增长42% [14] - 收购物业加权初始资本化率为6.8% [16] 租赁业务 - 截至9月底，已处理88%的2021年到期租约，其中260万平方英尺续租，210万平方英尺租给新租户，剩余64.2万平方英尺待处理 [21] - 第三季度和年初至今，国内租约租金现金基础上分别增长10.9%和9.7%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [21] - 第三季度末投资组合整体入住率为96.3%，较第二季度末上升10个基点；排除重新定位面积后，入住率将升至98.7% [22] - 截至10月31日，第三季度租金收取率为99.7%，10月租金收取率为99% [23] - 2021年到期租约和先前空置物业共执行138份租约，总面积550万平方英尺；2022年到期租约已执行41份，总面积170万平方英尺 [23] - 2022年到期的590万平方英尺租约中，截至10月已租赁150万平方英尺，占2022年到期租约的25%，租金较到期租金增长8.9% [24] 开发业务 - 目前有11个项目处于不同规划和开发阶段，分布在四个市场，其中三个正在建设或积极开发，其余预计2022年启动，预计总面积约130万平方英尺，总投资约8200万美元，目标收益率为高个位数 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣路易斯市场资本化率在过去12个月下降290个基点 [34] - 哥伦布市场可用性率从6.7%降至约5.3% [34] - 芝加哥市场资本化率下降超过100个基点 [34] - 公司目标市场平均租金增长率在5% - 6%之间，预计将持续到2022年甚至2023年 [63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续采用逐个收购策略，同时探索收购小型投资组合以促进增长，保持财务纪律 [16] - 公司专注于收购实用型工业建筑，选择具有积极吸纳率、强劲租金增长、有限机构竞争且能部署物业管理团队的市场 [16] - 公司通过市场集群战略扩大规模，利用流动性支持开发项目以创造额外价值 [13] - 公司将继续平衡资产负债表优先事项，确保股息覆盖良好，改善杠杆状况，保持多渠道资本获取能力 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面改善为公司发展提供支持，但需要战略和团队合作来扩大市场规模 [8] - 目前是拥有工业建筑的好时机，公司具备合适的人员、战略和流动性来实现优先目标 [14] - 公司预计2022年收购活动将保持活跃，继续利用ATM计划和扩大的无担保信贷额度支持增长 [19][29] - 公司开发项目上线后将为收益和净资产价值创造做出贡献 [31] 其他重要信息 - 公司在收益新闻稿中确认了2021年全年指导范围，收购时机和贡献是季度节奏的主要因素 [28] - 公司通过ATM计划成功降低资本成本，扩大的无担保信贷额度改善了资产负债表结构 [29][30] - 公司资产负债表上有与在建工程相关的约1320万美元投资，与总计超过8200万美元的开发活动相关 [31] - 公司目前持有3880万美元现金，440万美元运营费用代管金，以及8500万美元循环信贷额度 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道金额更新及哪些市场资本化率压缩最明显 - 目前公司正在关注约4.4 - 4.5亿美元的交易；圣路易斯、哥伦布和芝加哥市场资本化率压缩最明显，圣路易斯过去12个月下降290个基点，哥伦布可用性率从6.7%降至约5.3%，芝加哥下降超过100个基点 [34] 问题2: 与租户沟通时他们最关心的问题 - 租户面临劳动力短缺问题，但仍有业务需求，不影响租赁空间；此外，运输成本上升，但物流和仓储业务从中受益 [35] 问题3: 2022年到期租约中处于谈判的两份是续租还是新租户 - 这两份是新租户 [37] 问题4: 未来一年股权资本需求ATM计划能否满足 - 今年ATM计划满足了需求，预计未来12个月也能满足，公司股票流动性好，将利用这一优势 [42] 问题5: 开发项目在资产负债表上的情况 - 公司有3000 - 5000亿美元的开发项目，但并非同时进行，未来12个月会有项目启动；公司不会主动购买土地进行开发 [44] 问题6: 资本成本下降是否会改变投资策略 - 公司战略不变，仍会寻找价值，如以B级价格购买A级建筑；开发收益率目标为高个位数，不会涉足低收益率开发项目 [47] 问题7: 开发业务是否有目标利差 - 公司没有专门的开发部门和大规模开发战略，目前开发项目是基于自有土地的自然演变，目标是实现高个位数收益率 [48] 问题8: 同店运营费用增长4.2%的驱动因素 - 年初风暴造成的维修费用延续到第二季度和第三季度，物价有所上涨，但公司回收比例与去年相同 [51] 问题9: 若股价高于26.35美元，是否会考虑转换B系列优先股 - 公司计划在股价满足条件时转换并赎回B系列优先股，预计明年年底有能力进行操作 [54] 问题10: 2021年经常性资本支出预期提高的原因 - 公司有既定的资本支出计划，部分项目在芝加哥延迟，将延续到明年，后续也有更多项目 [56] 问题11: 进入新一年收购管道中单个交易和大型投资组合的比例 - 公司收购策略不变，成功采用单个收购策略，同时也在关注小型投资组合以促进未来6 - 12个月的增长，管道中两者都有 [59] 问题12: 资本成本下降是否有助于收购大型投资组合，中西部市场情况如何 - 今年早些时候资本化率有显著压缩，不确定明年是否会再次出现；公司会根据经济合理性评估收购投资组合的机会，关注资本化率与资本成本之间的利差 [61] 问题13: 目标市场是否有新供应上线，能否以更有利的资本化率收购 - 市场供应开始增加，但需求仍超过供应，租赁和吸纳量创纪录；预计2022年租金增长率在5% - 6%之间，新供应产品不一定与公司产品竞争，租金上涨对公司投资组合有积极影响 [63]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Quarter Ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (Sta ...

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO为每股0.41美元，AFFO为每股0.32美元，与第一季度相似，核心FFO略高 [39] - 同店NOI在GAAP基础上增长2.6%，现金基础上下降1.6%，主要因免费租金影响 [40] - 净债务与调整后EBITDA比率季末为6.2倍，低于预期，目标是年底保持在7倍以下 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今完成9100万美元收购，另有8500万美元物业已签约，预计未来几周完成交割 [23] - 全年全资收购目标提高至2.8亿美元 [23] 租赁业务 - 截至7月底，已处理81%今年到期的租约，其中250万平方英尺续租，150万平方英尺租给新租户，还有90万平方英尺待处理 [33] - 第二季度和年初至今租金分别增长7%和9%，预计全年在8% - 10%的指导范围内 [34] - 第二季度末投资组合整体入住率为96.2%，较第一季度末下降40个基点，排除重新定位的面积后入住率为98.4% [35] 开发业务 - 辛辛那提110万平方英尺的Fisher Park大楼重建面积扩大到15万平方英尺，预计现金收益率为14% [14] - 缅因州波特兰7万平方英尺的新建项目第二季度破土动工，预计12月完成货架建设，成本约720万美元，目标回报率为高个位数 [15] - 亚特兰大预计第四季度破土动工建设24万平方英尺的工业建筑，成本预计在1280 - 1320万美元之间，目标回报率为高个位数 [16] 各个市场数据和关键指标变化 圣路易斯 - 收购15万平方英尺的物业，总价880万美元，初始收益率6.7%，使公司在该市场的面积超过100万平方英尺 [24] 孟菲斯 - 收购总面积62.5万平方英尺的物业，使公司在该市场的全资物业面积达到240万平方英尺，还有通过合资企业持有的230万平方英尺 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购是无机增长的主要方式，公司将继续在目标市场收购工业物业，同时探索较小的投资组合和大型交易 [12][30] - 发展开发业务，有计划地部署资本，挖掘现有投资组合中的可开发面积 [13] - 在有规模的市场设立地区办事处，作为资产管理、物业管理、租赁和交易采购的竞争优势 [18] - 收购业务竞争存在，单宗和小宗交易竞争相对较小，投资组合交易竞争较大 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，现在是拥有工业建筑的好时机，公司将利用机会实现增长 [21] - 对实现2021年收购目标有信心，租赁业务表现良好，能够满足长期租赁和管理要求 [23][36] 其他重要信息 - 股息支付率良好，基于全年中点，核心FFO年化支付率低于50%，AFFO为58% [20] - 公司流动性状况良好，目前手头有1340万美元现金，运营费用托管账户有1130万美元，循环信贷额度有1.32亿美元 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道的深度以及竞争情况如何？ - 公司目前有价值约6亿美元的交易处于不同分析阶段，对实现2021年目标有信心；单宗和小宗交易竞争较小，投资组合交易竞争较大 [53] 问题2: 2022年是否有重大租约到期，租户情况如何？ - 有几个较大租户租约到期，但公司已提前找到替代租户，并正在协商终止协议，到期情况将在年底大幅减少；租户大多因业务扩张而搬迁 [55][58] 问题3: 孟菲斯30万平方英尺建筑成本较低的原因，以及是否需要投入资本和何时进行改善？ - 该建筑以低于重置成本的价格收购，预计会投入资本将其提升至更高水平；租户租约还有两年，公司已做好风险评估；计划在租户在位时进行改善 [61][62] 问题4: 资本化率压缩情况以及收益率走向如何？ - 分析交易时，资本化率只是一部分指标，公司仍能找到6 - 7%资本化率范围的交易；投资组合交易存在溢价，公司会筛选合适的交易 [64][65] 问题5: 开发业务投入资金与收购业务的比例，以及是否会考虑新土地开发和土地储备？ - 难以确定具体资金比例，会根据项目进展和市场情况决定投入；近期没有计划进入大型开发市场购买土地，会关注相邻且合理的机会 [66][69] 问题6: 公司在市场规模扩张上是否有上限，以及波士顿和费城市场的发展计划？ - 公司没有设定具体上限，会在市场间寻求平衡，同时把握机会；正在关注波士顿和费城市场的机会 [72] 问题7: 建筑成本趋势以及对收益率的影响如何？ - 建筑成本上升，但租金也在上涨，两者形成平衡；公司通过固定价格合同和锁定钢材远期合同来控制成本 [73][74] 问题8: 当地办事处人员扩张对G&A的影响，以及目前人员需求情况如何？ - 物业管理人员费用由租户报销，不影响G&A；目前物业管理团队扩张需求不大，公司会根据物业增加情况增加相关人员 [76] 问题9: ODW物流配送中心是否是最大资产，未来是否会瞄准此类资产？ - 该资产并非最大，公司主要业务集中在15 - 30万平方英尺的物业 [77] 问题10: 公司是否考虑建造成套项目，以及收益率情况如何？ - 公司认为建造成套项目和投机性开发的租金收益相当，亚特兰大项目就是因租户扩张需求而先进行投机性开发，租户随后跟进 [79][81] 问题11: 公司是否会考虑提高股息？ - 公司会每年评估股息情况，目前对支付率满意，未来会关注资产负债表和资本留存情况 [85]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q For the Quarter Ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the Transition Period From _______to ________ Commission File Number: 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-5466153 (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (State or ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO和AFFO每股分别为0.40美元和0.32美元，高于此前预测的0.38美元核心FFO中点和0.29美元AFFO中点，主要因利息费用低于预期和非同店物业池NOI贡献增加，但同店NOI因冬季风暴影响下降 [35] - 同店物业NOI现金基础上本季度预期增长1%，但因极端冬季运营费用增加11.9%，导致下降1.8% [36] - 季度末净债务与EBITDA比率为6.7倍，符合年底低于7倍的预期 [38] - 重申2021年全年核心FFO为1.70 - 1.74美元和AFFO为1.43 - 1.48美元的指导范围，同时微调净亏损范围及相关假设 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至4月底已续租76%的2021年到期租约，其中230万平方英尺续租，120万平方英尺租给新租户，9.5万平方英尺空置，另有12.5万平方英尺年初空置空间已出租；预计全年租金现金增长率为8% - 9% [29][30] - 收购业务方面，第一季度完成多笔收购，包括堪萨斯城860万美元、哥伦布2900万美元、芝加哥790万美元、圣路易斯780万美元和克利夫兰的收购；将全年全资收购目标从1.47亿美元提高到近2亿美元 [19][21][22][23][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场新供应相对受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；市场租金上涨，资产价值上升 [17][54][55] - 堪萨斯城位于最大内陆水道和最大铁路中心，人均州际公路里程比其他城市多30%，公司看好其长期发展 [19][20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略上专注于一英里到最后一英里的工业地产，通过收购一次性物业或小投资组合逐步扩大规模，同时开展开发和再开发项目以创造价值 [17][24] - 计划在孟菲斯开设新区域办公室，以更好服务当地市场 [15] - 行业竞争方面，有一些同行具备规模、资本和运营经验，但公司能保持充足收购管道，审慎评估资产并增加价值；近期来自私人买家的竞争有所加剧，但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显 [25][75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对工业基本面和市场前景非常乐观，认为当前是持有此类工业地产的好时机，市场租金上涨、新供应受限、租户需求增长将推动资产价值上升 [17] - 公司运营表现良好，租赁、租金收取、收购管道和资产负债表均有改善，有信心实现全年目标 [9] 其他重要信息 - 公司在辛辛那提的费舍尔公园大楼进行再开发，增加可销售面积4万平方英尺，并开始建设5.8万平方英尺，预计现金收益率为14% [12] - 波特兰正在进行一个7万平方英尺的工业建筑开发项目，预计秋季完工，已与潜在租户进行讨论；亚特兰大正在探索建设25万平方英尺新建筑的可能性 [13] - 董事会决定将第二季度普通股股息提高5%，基于运营表现和股息覆盖情况 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道情况及B与A类资产的资本化率压缩情况 - 公司第一季度和第二季度在ATM有一定活动，获得更多资金用于收购；目前收购管道约7亿美元，公司会审慎选择项目；近期市场出现了资本化率压缩 [46][47][49] 问题2: 同店收入受天气影响后能否收回损失 - 公司因天气在第一季度损失约50万美元，部分损失可通过租赁结构的回收机制收回，最终回收金额需到年底确定 [50][51] 问题3: 堪萨斯城的供应增长和竞争动态 - 堪萨斯城新供应受限，供需平衡，约一半新建筑已预租；公司看好该市的地理位置和发展潜力，将继续扩大业务 [53][54][56] 问题4: 波特兰开发项目的决策原因及开发策略 - 波特兰土地受限，公司拥有额外土地且有租户有扩张需求；项目目前是按计划开发，但预计年底可出租；开发项目预计有高个位数收益率，与收购收益率相匹配；公司开发是基于机会，并非大规模开发战略 [58][59][63] 问题5: 开发项目的收益率和规模 - 开发项目收益率预计为高个位数，比收购收益率高100 - 200个基点；公司有内部开发经验，但通过总承包商进行建设；开发规模视机会而定，不设固定金额 [65][66][70] 问题6: 董事会提高股息的原因和股息政策 - 提高股息是因为公司接近应税净收入门槛，同时也是为了回报股东；股息政策主要考虑派息比率和市场情况 [71][72][74] 问题7: 公司在市场中面临的竞争情况 - 公司一直面临来自私人买家的竞争，近期竞争有所加剧；但公司作为上市REIT，资金充足、成本低、交易快的优势明显，策略不变，对结果满意 [75][76][77] 问题8: 关于市场上出售的投资组合及公司收购能力 - 市场上有多个投资组合出售，其中一个超1亿美元的组合预计交易资本化率低于6%；公司通过关注中小投资组合和一次性交易，仍能找到7% - 7.5%资本化率的项目 [79][80][81]

根据您的要求，我将财报关键点按单一主题维度进行分组。 资产与投资组合概况 - 公司拥有111处工业地产，包含145栋建筑，总面积约2460万平方英尺[91] - 投资组合入住率为96.6%[97] 租金收款与协议情况 - 2021年第一季度经常性基础租金和租户回收款的收款率达到99.0%[97] - 仅签订一项与COVID-19相关的租金延期协议，占年化基础租金（ABR）9860万美元的0.05%[97] 租赁到期情况 - 2021年4月1日至2023年12月31日期间，37.5%的年化基础租金租约将到期[98] 租赁活动表现 - 2021年第一季度续租面积899,102平方英尺（占77.5%），租金从每平方英尺4.00美元升至4.39美元，涨幅9.8%[100] - 新租约面积261,495平方英尺（占22.5%），租金从每平方英尺3.82美元升至4.61美元，涨幅20.7%[100] - 总租赁面积1,160,597平方英尺，平均租金从每平方英尺3.96美元升至4.44美元，涨幅12.1%[100] 租赁成本 - 续租租户改善成本为每平方英尺0.23美元，佣金成本为0.07美元；新租约分别为0.15美元和0.14美元[100] 收入表现（同比） - 总营收增长21.7%至3191.6万美元，其中租金收入增长21.4%至3183.3万美元[109] - 同店投资组合租金收入增长2.0%至2422.2万美元，主要受租金阶梯调整和租赁活动推动[109] - 收购和处置业务租金收入激增207.5%至761.1万美元[109] 成本和费用（同比） - 物业费用增长26.8%至1142.6万美元，其中同店物业费用增长11.9%[109][110] - 折旧和摊销费用增长11.9%至1577.7万美元，主要受收购活动推动[111] - 利息支出下降2.3%至475.8万美元，因可变利率债务利率降低[113] 利润与亏损（同比） - 净亏损收窄30.1%至298.4万美元[109] 运营指标（同比） - NOI增长18.5%至2040.7万美元[118] - EBITDAre增长17.1%至1720.8万美元[121] 基金表现（同比） - FFO增长28.2%至1259.6万美元[124] - 2021年第一季度AFFO为896.7万美元，较2020年同期的702.2万美元增长27.7%[128] - 2021年第一季度核心FFO为1119.1万美元，较2020年同期的821.2万美元增长36.3%[128] 现金流表现（同比） - 2021年第一季度经营活动现金流为1480.5万美元，较2020年同期的628.6万美元增长135.6%[129] - 2021年第一季度投资活动现金流为-6107.1万美元，较2020年同期的-9086.9万美元改善32.8%[130] - 2021年第一季度融资活动现金流为4237.5万美元，较2020年同期的10392.3万美元下降59.2%[131] 流动性状况 - 现金及现金等价物约为2360万美元，信贷额度中约有1.02亿美元可用[97] - 截至2021年3月31日，公司可用流动性为1.256亿美元，其中现金及等价物2360万美元，信贷额度可用资金1.02亿美元[136] 债务结构 - 公司总债务包括3.307亿美元担保债务和1亿美元无担保债务，加权平均利率在2.97%-5.23%之间[137] - 公司持有20%股权的合资企业承担非追索权债务5600万美元，公司按比例承担1120万美元[143] - 公司拥有1.987亿美元浮动利率债务，利率上升100基点将导致季度利息支出增加约43.6万美元[147] 融资活动 - 公司通过ATM计划在2021年第一季度发行288.3794万股普通股，募集净资金约4251万美元[142]

财务数据和关键指标变化 - 2020年末投资成本为每平方英尺41美元，重置成本为每平方英尺75美元，基于昨日股价的隐含企业总价值为每平方英尺46美元 [16] - 2020年全年现金释放利差为8.7%，预计2021年在8% - 10%之间 [13][14] - 2020年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础增长3.7%，预计2021年同店NOI现金基础增长在3%以上 [13][14] - 2020年核心FFO和AFFO股息支付率分别为52%和59% [13] - 2020年末净债务与调整后EBITDAre比率为6.7倍，目标是到2021年末低于7倍 [46][20] - 2020年第四季度FFO和AFFO分别为每股0.42美元和0.38美元，处于全年FFO范围中点，AFFO低于中点两美分 [44] - 2021年全年核心FFO和AFFO指引中点分别为1.72美元和1.46美元，第一季度核心FFO和AFFO指引中点分别为0.38美元和0.29美元 [47][50] - 2021年加权平均股数和单位数较2020年全年增长48%，自2020年9月30日以来总股数增加13% [49][18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年底，已续租88%的到期租约，涉及290万平方英尺，其中190万平方英尺续租，60.1万平方英尺租给新租户，38.3万平方英尺空置，此外还出租了年初空置的23.8万平方英尺 [34] - 2020年末投资组合整体入住率为96.4%，较第三季度上升90个基点，租金率现金基础较之前租约增长8.7% [35] - 2020年第四季度有23份租约开始，总面积60.8万平方英尺，其中38.3万平方英尺续租，17.5万平方英尺租给新租户，租金率现金基础较之前租约下降0.4% [36][37] - 2021年初始有440万平方英尺（占当前投资组合18.8%）租约到期，截至目前已处理200万平方英尺（占计划到期的45.2%），租金率现金基础较之前租约增长8.5% [41] 收购业务 - 2020年9月至2021年第一季度计划投入1.65亿美元，实际完成情况与计划相符，包括圣路易斯和杰克逊维尔的5100万美元交易，第四季度在俄亥俄州的两笔共1.06亿美元交易，以及2月中旬在堪萨斯城的860万美元交易 [24][25][27] - 2020年第四季度与麦迪逊国际完成首笔合资收购，收购孟菲斯28栋建筑组合，交易金额8600万美元，公司出资600万美元股权，预计每年获得30万美元资产管理费 [28][29] - 2021年计划全资收购略低于1.5亿美元，预计收购资本化率在7%以下，甚至可能达到6%以上 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国范围内，2020年总吸纳量达2.25亿平方英尺，创历史记录，比2019年增长11.8%，空置率为4.6%，要价租金上涨至8.25美元，较2019年上涨8.3% [83][84] - 堪萨斯城市场，2020年吸纳约730万平方英尺，接近历史记录，仅次于2017年的770万平方英尺，空置率降至4.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好工业地产前景，尤其是目标市场，认为租金上涨、新供应受限，当前是持有工业地产的好时机，但会保持投资组合增长的纪律性 [22][23] - 公司不计划迁移到门户市场，因其定价过高，而是专注于目标市场，这些市场资本化率持续压缩，尤其是大型投资组合 [32] - 公司通过合资企业扩大投资能力，与麦迪逊国际的合资企业有超过3亿美元的收购能力，同时积极审查现有市场的更多机会 [21][30] - 公司注重平衡合资企业和REIT的业务，核心是审慎地发展REIT，员工薪酬与股票挂钩 [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽具挑战性，但公司投资组合表现出色，市场基本面强劲，预计2021年将延续这种优势 [11][14] - 公司认为自身核心FFO和AFFO指引坚实，虽较去年略有下降，但反映了股权发行和ATM活动增加股数的影响，预计下半年业绩将显著提升 [18][19] - 公司财务状况良好，有能力利用市场租金增长机会，扩大市场覆盖范围，实现投资目标 [54] 其他重要信息 - 公司补充文件增加了重置成本、净资产价值（NAV）组成、租金收取、市场集中度、可开发土地和价值创造、合资企业及优先股相关特征等数据，以帮助投资者正确评估投资组合 [15] - 公司拥有近200万平方英尺的开发能力，可在某些市场实现预期收益率，若租户有需求，会考虑开发项目 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Mason Kean和Stonecrop两份租约情况及剩余55%待处理租约情况 - Stonecrop物业已有租约待签署，Mason Kean空间目前一半租给新租户，另一半租户想长期租赁并可能扩大面积 [58][59] 问题2: 能否在2021年保持8.5%的现金基础租金增长 - 过去几年租金增长较为稳定，预计可以保持 [61] 问题3: 2021年收购资金部署总额及收购管道规模 - 收购管道约5.2 - 5.3亿美元，合资企业管道活动约3亿美元，有信心在年底前部署大部分资金 [65][66] 问题4: 股息是否会在2021年增加 - 有可能增加，但需谨慎考虑 [70] 问题5: 2021年是否会继续利用ATM进行股权发行 - 公司在制定指引时未考虑未来股权发行，但ATM已被证明有效，一切皆有可能，若收购管道活跃且股价合适，会考虑利用ATM [74][76] 问题6: 指引中的1.05亿美元收购是否已完全确定 - 尚未完全确定，有部分已确定但仍有浮动 [81] 问题7: 如何评估收购价格与公司股票隐含资本化率的关系 - 公司会评估每个交易，当前市场租金增长强劲，若收购资本化率在6%以上，可能收购的资产租户支付低于市场租金，有望在短期内实现市场定价 [83][85] 问题8: 公司对稳定资本化率与收购时资本化率的目标范围 - 可能在50 - 100个基点，甚至更多，具体取决于交易类型 [87][88] 问题9: 哪些市场和产品类型的资本化率降至6% - 资本化率下降受市场、建筑质量和租户质量等因素影响，如亚特兰大、芝加哥等市场，大型投资组合资本化率下降明显 [89] 问题10: 8% - 10%的释放利差是否包含Stonecrop - 历史数据不包含Stonecrop，预计公司整体释放利差将延续到今年和明年 [95] 问题11: Stonecrop的释放利差情况 - 不会低于预期 [96] 问题12: 与麦迪逊的合资企业回报是否为杠杆回报 - 是的，公司已处于12%的回报区间 [97][99] 问题13: 1.5亿美元收购是否能在6月30日前完成及后续收购节奏 - 公司有信心达到或超过文件中的收购目标，收购机会众多 [102] 问题14: 截至6月30日收购的债务与股权比例 - 公司不按单个收购项目考虑债务与股权比例，目标是保持净债务与EBITDA比率低于7% [104][106] 问题15: 可开发土地的长期规划 - 公司有能力在某些市场开发近200万平方英尺的空间，若租户有需求且能实现预期收益率，会考虑开发项目 [111] 问题16: 多大规模的投资组合会导致资本化率变化 - 通常1亿美元以上的投资组合有明显的溢价，2000 - 3000万美元的投资组合溢价不显著 [118][119] 问题17: 对合资企业获取管理费收入及长期发展的看法 - 合资企业是REIT业务的延伸，公司喜欢管理费收入，但更注重战略意义，会平衡合资企业和REIT的业务，核心是发展REIT [120][122] 问题18: 除收购外，推动2021年业绩指引的其他增长因素 - 主要是投资组合的内生增长，包括租金率上涨 [130][133] 问题19: 何时股权成本与信贷成本达到平衡 - 股权成本与债务成本的交叉点主要由市场价格决定，目前公司股价被低估，随着市值上升可能会出现交叉，同时利用现有结构进行收购有助于提升NOI和业绩 [137][138] 问题20: 对堪萨斯城市场的看法及未来发展计划和其他潜在新市场 - 堪萨斯城市场吸纳量大、空置率低、经济驱动因素多样，是公司理想市场，预计未来会有更多项目，公司还在关注东南部的一些新市场 [143][145] 问题21: 2020年第四季度优先股回购情况及2021年预期 - 优先股回购是基于财务计算，票面利率为7.5%，约两年后可赎回，目前回购规模较小，未来会继续利用多余现金进行回购 [147]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 Form 10-K (Mark One) ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-38106 PLYMOUTH INDUSTRIAL REIT, INC. (Exact name of registrant in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation of organiz ...

公司概况 - 普利茅斯工业房地产投资信托基金专注美国工业地产收购与管理，拥有131栋建筑，面积2120万平方英尺，分布于11个州，年总租金8390万美元，入住率95.5%[10][11] - 公司于2017年6月完成首次公开募股，自上市以来已收购价值7.08亿美元的工业地产[11][20] 投资亮点 - 房地产运营经验助力增长战略执行，通过增值收购实现显著增长[14] - 工业领域基本面强劲，预计到2025年电商增长将使工业空间需求增加10亿平方英尺[14] - 专注B级工业地产的差异化策略，投资组合位于有大量熟练蓝领工人的市场[15] - 相对估值有吸引力，较同行有大幅折扣且有增长记录[16] 运营与财务 - 2019年完成240万平方英尺新租约和续租约，租金现金基础上涨11.6%；2020年至今新租约和续租约租金现金基础上涨12.1%[17] - 2020年和2019年分别收购17栋和32栋建筑，面积分别为340万和580万平方英尺，总价分别为1.496亿和2.201亿美元[26] - 2020年10月与麦迪逊国际成立1.5亿美元股权合资企业，可收购约4.3亿美元工业地产[77] 市场与策略 - 美国工业部门租金上涨、空置率下降，源于新建筑有限、需求增长、经济顺风、电商发展和国内制造业复苏[31] - 公司采用差异化投资策略，目标是二级市场工业地产，追求高于平均的增长和风险调整后回报[34] - 公司有强大的收购管道，目标收购初始资本化率在7% - 8.5%的物业[75]

财务数据和关键指标变化 - FFO和AFFO方面，第三季度FFO和AFFO每股分别为0.42美元和0.38美元，加回0.02美元非现金费用后FFO为0.44美元，较第二季度有所下降；全年预计FFO在1.83 - 1.85美元/股，加回相关费用后为1.85 - 1.87美元/股，AFFO预计为1.65 - 1.67美元/股，年化股息支付率仅48% [56][57][68] - 杠杆率方面，截至9月30日，基于债务与总资产价值比的杠杆率为14.8%，较第二季度末的49.7%大幅下降；净债务与年化调整后EBITDAre的倍数为5.9倍，包含债务和优先股时为8.2倍，较去年的6.3倍和9.5倍有所下降 [62] - 现金流方面，截至11月5日，公司有1260万美元运营现金，加上房地产税和保险运营费用托管金共约770万美元，小额信贷可用额度为1.11亿美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至9月30日，已处理82%的2020年到期租约和29%的2021年预计到期租约；第三季度16份租约开始，总面积48万平方英尺，其中超6个月租约面积24.2万平方英尺，现金租金率较之前租约提高14%；前三个季度，250万平方英尺租约面临续约或到期，其中160万平方英尺续约，40万平方英尺租给新租户，20万平方英尺空置空间租出，现金租金率较之前租约提高12.1% [44][45] - 收购业务方面，第三季度用8月股权发行所得完成三笔交易，总金额5100万美元；10月在俄亥俄州购买一处价值1050万美元房产，并与Madison达成1.5亿美元股权合资协议；预计用股权发行所得以40%杠杆完成约1.65亿美元收购 [20][33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求方面，工业空间需求增长，特别是填充位置的B级物业所在市场，电商增长、供应链合理化等因素推动需求，市场基本面强劲持久 [28][29] - 市场价格方面，过去几个月，主要和次要市场的单一资产物业出现10 - 50个基点的资本化率压缩，多租户物业资本化率变化较小 [109] - 市场交易数量方面，夏季交易数量较少，劳动节后市场上交易数量有所增加，公司目前收购管道超过3.6亿美元 [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，平衡增长与降低杠杆，通过股权发行和合资企业获取资金进行收购；利用合资企业收购增值或机会型物业；关注现有和新市场的B级、B +级和部分A -级物业机会 [20][27][32] - 行业竞争方面，行业内对工业地产投资热情高，资本追逐工业地产，公司利用产品所有权分散的特点寻找机会 [41][110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，疫情对公司核心业务影响较小，租金收取情况良好，租赁活动和出租率保持稳定；工业市场整体环境积极，价格稳定甚至有些收紧 [15][49][41] - 未来前景方面，公司预计第四季度有正吸纳量，对2021年租赁活动有信心；有机会在现有和新市场继续发展，通过合资企业增加规模和价值 [48][118][42] 其他重要信息 - 公司在10月完成3亿美元无担保信贷安排，包括2亿美元循环信贷安排和1亿美元分别于2024年和2025年到期的贷款，降低了借款成本并增强了资产负债表灵活性 [22][65][66] - 公司与Madison International Realty成立合资企业，公司占20%权益，目标初始股权投资1.5亿美元，杠杆率60% - 65%，购买力约4.3亿美元，用于收购增值或机会型物业 [23][24][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Stonecrop物业相关情况 - 回答: Stonecrop物业面积52.8万平方英尺，预计空置三个月，公司已在营销该空间，目前正在等待招标书，Stonecrop本月关闭运营并允许公司进入大楼，若有新租户可提前终止其租约 [73][74] 问题2: 合资企业相关问题 - 回答: 从回报角度，Plymouth在合资企业现金流达到15%时会有收益，门槛为12%；合资企业结构允许收取资产管理费和Plymouth收益，具体细节可能根据交易调整；合资企业较高杠杆有益，若行使优先购买权会根据交易时价值重新评估；合资企业目标内部收益率在中高个位数，REIT相对较低 [76][77][83] 问题3: 孟菲斯收购交易情况 - 回答: 交易尚未完成，预计未来30天内完成，目前暂不提供具体信息，因交易可能会有调整 [91][92] 问题4: Madison在合资企业交易采购中的参与度 - 回答: 双方共同合作，Madison是国际资本提供者，也是公司大股东，双方利益一致，交易来自公司所在市场，未来可能将合资企业物业纳入REIT [93][94][95] 问题5: 未来坏账费用情况 - 回答: 公司坏账费用控制较好，经验显示坏账极少，租金收取率超99% [103] 问题6: 租金延期支付的收回时间 - 回答: 已收回超50%的延期租金，预计年底前收回大部分，少量会延至明年1、2月 [104] 问题7: 过去几个月收购定价和市场库存情况 - 回答: 过去几个月资本化率出现压缩，主要和次要市场单一资产物业压缩10 - 50个基点，多租户物业变化小；夏季交易数量少，劳动节后有所增加，公司收购管道超3.6亿美元 [109][112] 问题8: 年底航运限制对租户和租赁的影响 - 回答: 公司未与租户讨论过航运限制问题，未看到明年租赁放缓迹象，已在处理上半年大部分到期租约 [118] 问题9: 2021年资产处置和资本回收机会 - 回答: 公司杠杆率良好，有资本可部署，资本回收不是主要问题，可能会有选择性销售，部分老用户可能会高价购买物业 [119][122][124] 问题10: Mason Kean物业情况 - 回答: Mason Kean物业约35万平方英尺，6月到期，已全部转租给两个租户，其中一个租户已与公司签订17.2万平方英尺的七年租约，另一个租户想等年初确定租赁面积，可能租17 - 30万平方英尺 [128][129][131]