公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司通过子公司拥有157处工业地产，共210栋建筑，总面积约3420万平方英尺，还有位于俄亥俄州哥伦布市的物业管理办公楼，约17260平方英尺[58] 公司投资组合入住率与租约情况 - 截至2023年3月31日，公司投资组合的入住率约为98.1%[60] - 2023年4月1日至2025年12月31日期间，公司投资组合中年化基础租金租约的46.1%计划到期[61] 公司租金变化情况 - 2023年第一季度续签租约的租金从每平方英尺每年4.62美元涨至5.16美元，涨幅11.7%；新租约租金从每平方英尺每年4.56美元涨至6.29美元，涨幅37.9%；总体加权平均租金从每平方英尺每年4.61美元涨至5.34美元，涨幅15.9%[61] 公司投资策略 - 公司核心投资策略是收购美国主要和次要市场以及部分子市场的工业地产，期望通过第三方购买和结构化售后回租实现高初始收益率和强劲的持续现金回报率[59] - 公司打算继续与机构合作伙伴开展合资企业安排，可能涉及机会型或增值型工业资产投资[59] 公司资产多元化计划 - 公司正在评估将房地产资产组合多元化，包括发起或收购以符合投资标准的房产为抵押的抵押贷款、过桥贷款或夹层贷款[58] 公司租赁收入与费用相关因素 - 公司租赁收入主要取决于物业入住率、租赁费率、出租可用空间的能力等[60] - 公司租赁费用通常包括公用事业费、房地产税、保险以及维修保养成本，财务结果受向租户转嫁物业费用程度的影响[63] 公司关键会计政策情况 - 2023年第一季度，公司关键会计政策无重大变化[64] 公司第一季度财务数据对比（收入、费用、利润等） - 2023年第一季度租金收入为4937.1万美元，较2022年同期的4272万美元增加665.1万美元，增幅15.6%[66] - 2023年第一季度物业费用为1595.4万美元，较2022年同期的1407.5万美元增加187.9万美元，增幅13.3%[66] - 2023年第一季度折旧和摊销费用为2380万美元，较2022年同期的2269.1万美元增加110.9万美元，增幅4.9%[66] - 2023年第一季度利息费用为953.5万美元，较2022年同期的639.5万美元增加314万美元，增幅49.1%[66][67] - 2023年第一季度净亏损为333.6万美元，较2022年同期的447万美元减少113.4万美元，减幅25.4%[66] - 2023年第一季度NOI为3341.7万美元，较2022年同期的2864.5万美元增加477.2万美元[71] - 2023年第一季度EBITDAre为2999.9万美元，较2022年同期的2503.2万美元增加496.7万美元[71] - 2023年第一季度FFO为2046.4万美元，较2022年同期的1848.9万美元增加197.5万美元[73] - 2023年第一季度Core FFO为1962.9万美元，较2022年同期的1720.6万美元增加242.3万美元[73] 公司认股权证情况 - 截至2023年3月31日，所有普通股认股权证已全部无现金行使，无未行使认股权证[68] 公司第一季度现金流相关数据 - 2023年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的调整后资金营运现金流（AFFO）为1728.9万美元，2022年同期为1469.2万美元[74] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为1860.2万美元，较2022年同期增加约431.4万美元；投资活动使用的净现金为896.8万美元，较2022年同期减少约12847.9万美元；融资活动使用的净现金为241.5万美元，较2022年同期减少12446.9万美元[75] 公司可用流动性情况 - 截至2023年3月31日，公司可用流动性约为3.009亿美元，包括3840万美元现金及现金等价物和2.625亿美元KeyBank无担保信贷额度借款能力[77] 公司债务余额情况 - 截至2023年3月31日，公司有担保债务余额为3.89459亿美元，无担保债务余额为4.5亿美元，信贷额度借款余额为8750万美元[78] 公司债务利率情况 - 2023年3月，公司无担保债务和信贷额度借款的一个月期有担保隔夜融资利率（SOFR）为4.664%；截至2023年3月31日，1亿美元、1.5亿美元和2亿美元KeyBank定期贷款的一个月期SOFR分别互换为1.504%、2.904%和1.5273%的固定利率[78][79] 公司证券发行额度情况 - 截至2023年3月31日，公司在2021年7.5亿美元S - 3文件下有5.83401亿美元证券可供发行[81] 公司股权发行计划情况 - 2023年2月28日，公司启动2亿美元“随行就市”股权发行计划（2023年2亿美元ATM计划），截至2023年3月31日未发行普通股，仍有2亿美元额度可用[82][84] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2023年3月31日，公司无资产负债表外安排[85] 公司利率互换协议情况 - 截至2023年3月31日，公司签订了五份利率互换协议，所有未偿还的可变利率债务（KeyBank无担保信贷额度除外）通过利率互换固定至到期[87] 公司利息费用重新分类估计 - 未来十二个月，公司估计将有152.12万美元重新分类为利息费用减少[88] 公司浮动利率债务情况 - 截至2023年3月31日，公司有53.75万美元未偿还的浮动利率债务[89] - 截至2023年3月31日，除KeyBank无担保信贷额度余额为8.75万美元外，公司所有未偿还浮动债务通过利率互换固定至到期[89] 公司KeyBank无担保信贷额度利率情况 - 2023年第一季度，KeyBank无担保信贷额度的加权平均利率为6.17%[89] 公司利率变化对利息费用影响假设 - 假设2023年第一季度加权平均借款的平均利率提高25个基点，公司该季度利息费用将增加约54美元[89] 金融监管局利率政策变化 - 金融行为监管局宣布2023年6月30日后将停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算所需的利率[89] 公司利率互换基准情况 - 截至2023年3月31日，公司的利率互换以有担保隔夜融资利率（SOFR）为基准[89] 固定利率债务对公司影响情况 - 固定利率债务的利率变化通常影响债务公允价值，但不影响公司收益或现金流[89] 公司市场风险与风险管理情况 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，主要市场风险是利率风险[90] - 公司使用衍生金融工具管理部分借款的利率风险，主要通过利率互换[90]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股0.44美元，达到全年中点，AFFO每股增长7.7% [111] - 2022年同店NOI现金基础上增长10.7%，超出全年预测上限 [111] - 截至2022年底，净债务与调整后EBITDA之比为7.3倍，净债务加优先股与调整后EBITDA之比为7.7倍，较Q1下降近一倍 [124] - 2023年预计核心FFO每股1.84 - 1.86美元，中点为1.85美元；同店NOI现金基础增长7.25% - 7.75%，假设全入住率98.4% - 98.8% [126] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年全年租赁780万平方英尺，其中760万平方英尺租赁期至少6个月，加权平均租赁期限4年，现金租金较之前增长18.5% [119] - 2022年第四季度租赁230万平方英尺，加权平均租赁期限3.3年，现金租金较之前增长18.1%，Q4续约率75% [12][26] - 截至2月20日，已租赁250万平方英尺2023年到期的租约，占总到期面积520万平方英尺的47.1% [120] - 截至2月20日，已租赁100万平方英尺2024年到期的租约，租金较到期现金租金高19.2%，约71%为续约 [121] 开发业务 - 超过64.3万平方英尺已完成或在建，4900万美元投资预计回报率7% - 9% [4] 太阳能业务 - 确定超420万平方英尺屋顶可安装太阳能阵列，发电约42兆瓦，首阶段220万平方英尺已提交伊利诺伊社区太阳能项目，预计2024年初运营 [121] 各个市场数据和关键指标变化 - 中西部和东南部从制造业回流现象中受益最大，半导体、电动汽车和电池行业引领投资，产品供应商吸收工业空间 [7] - 一项调查显示，38%的CEO主要考虑迁往或扩张至中西部，33%选择东南部，仅11%考虑东北部，9%考虑西南部和加利福尼亚 [7] - 2022年俄亥俄、佐治亚、北卡罗来纳和肯塔基是美国因制造业回流和外国直接投资新增就业最多的四个市场 [9] - 2022年东南部地区需求最大，达2.4亿平方英尺，制造业回流和外国直接投资今年在美国可能带来超35万个宣布的就业岗位 [117] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年扩大垂直整合战略，在亚特兰大增设办公室，近70%的投资组合由内部物业管理 [2] - 采用“战略耐心”投资方法，关注潜在升级交易和合资机会 [6] - 等待利率和资本市场稳定，再进行直接收购，目前关注合资和UPREIT等机会 [74][78] - 继续将遗留租约转换为三净租约 [73] - 新供应约1.35亿平方英尺上季度完工，全年约4.5亿平方英尺，但公司认为新供应通常不与多数建筑竞争 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是充满挑战的一年，利率上升、通胀猖獗、交易市场几乎停滞，但公司内部增长在第四季度凸显 [100] - 对2023年持谨慎乐观态度，制造业回流和近岸外包带来新需求，公司在金三角市场有优势，对经济不同结果有应对能力 [101] - 目前基本面未显示放缓迹象，租户有空间需求，租赁速度和续约情况良好 [3] - 市场租金增长预计从2022年的9.2%降至2023年的4.5% - 5% [66] 其他重要信息 - 截至2月20日，已收取2022年第四季度99.9%的租金，目前无活跃的租金控制协议 [14] - 三净租约占同店ABR的比例从去年同期的约74%升至本季度末的近79% [123] - G&A本季度略高于预期，但占收入的百分比同比改善50个基点 [123] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请解释今年同店NOI指导中点7.5%的构成 - 同店组合同比变化大，从占总投资组合面积的65%增至约92%，2023年组合包括2021年收购的建筑和孟菲斯的前合资物业，部分增长在2022年下半年开始体现，2023年受益于其全部影响 [36] 问题2: 今年收购的门槛收益率或内部收益率是多少 - 高于SOFR 155个基点 [37] 问题3: 能否确认年底达到22%的利差，以及新租约和续约租约的差异，是否有地域和建筑方面的不同 - 表述准确，续约租金涨幅通常较小，原因包括固定续约率、部分无NPI和无佣金等 [41] 问题4: 什么情况下会赎回优先股 - 关注利率走向，考虑可用信贷额度和流动性，等待利率稳定 [44] 问题5: 若要达到今年18% - 20%的按市值计价，下半年租金利差会有大幅增长吗 - 正在进行的几笔大空间租约，包括续约和新租户，将提高租金，预计能达到2022年的水平 [58] 问题6: 市场的竞争供应情况如何 - 上季度有1.35亿平方英尺新供应完工，全年约4.5亿平方英尺，但新供应通常不与公司多数建筑竞争 [59] 问题7: 自年初以来入住率有无变化，今年是否有已知的租户迁出 - 入住率反映市场紧张，空置假设主要是出于保守考虑，无重大未预算或未考虑的租户迁出，预计2023年入住率平稳 [65] 问题8: 2023年市场租金增长情况如何，有无预测 - 2022年市场租金加权平均增长9.2%，主要由孟菲斯、哥伦布和亚特兰大推动，涨幅在14% - 17%，预计2023年降至4.5% - 5% [66] 问题9: 11月到期的1.12亿美元债务，指导中如何体现，预期结果如何 - 指导对该债务到期采取保守态度，假设利率较当前提高250个基点，目前正与AIG协商续约和延期，也与银行集团进行了建设性对话，有足够信贷额度应对 [68] 问题10: 非经常性资本支出情况如何，多少已包含在收购成本中，其他部分有哪些，未来是否会维持类似水平 - 大部分归因于开发支出，2023年将减少，有少量第一阶段开发的遗留支出，目前预计2023年剩余时间无持续开发支出 [83] 问题11: 运营费用方面，今年的展望如何，哪些成本增加影响损益表 - 主要成本增加包括房地产税、保险和天气相关影响，预计运营费用整体增长3.5%，随着将遗留租约转换为三净租约，对损益表的影响将减小 [73][85] 问题12: 公司在什么情况下会更积极进取 - 等待利率和资本市场稳定，确定股权成本，且不会通过杠杆资产负债表进行收购 [74] 问题13: 直接收购或合资机会如何考虑 - 会继续从合资角度寻找机会，如孟菲斯投资组合的交易，市场合适时可进行直接收购 [78] 问题14: 与租户协商转换为全三净租约的情况如何 - 过去几年一直在推动，总体成功率较高，在印第安纳波利斯市场约50%，早期在谈判中引入效果较好 [80] 问题15: 开发项目的下一阶段计划如何，涉及哪些地块和市场 - 第二阶段正在评估新收购地块，已确定在辛辛那提可新增20万平方英尺建设，杰克逊维尔有四座建筑，其中一座在建，第二阶段需有租户后才开始 [81]

投资策略 - 公司投资策略聚焦美国主要工业、物流走廊的一、二级市场及部分子市场工业地产，目标市场投资收益率高、竞争小、供应有限、租金和入住率更稳定、增值潜力大[7][10] - 公司投资策略聚焦美国主要工业、物流走廊的一、二级市场及部分子市场工业物业，认为这些市场能提供稳定现金流回报，有更大增值潜力[7] - 公司投资主要关注两类物业，一是租户支付低于市场租金且近期租约到期、大概率按市场租金续约的单租户和多租户工业物业；二是适合公司增值管理模式、能获得更高每平方英尺租金的多租户工业物业[7] 投资标准 - 公司投资标准是结合房地产和企业信用分析评估现金流，用数据和事件驱动分析及调研发掘新兴机会[9] 资产管理 - 公司通过积极资产管理最大化现金流，团队负责战略规划、租赁、第三方管理、物业维护等工作[11] - 公司通过积极的资产管理来最大化现金流，维护与租户的关系[11] 融资策略 - 公司融资策略是保持灵活且利于增长的资本结构，用公开募股净收益和债务收购地产，目标债务价值比低于50%，还会用OP单位收购[12] - 公司长期目标债务与价值比率低于50%[12] - 公司计划用公开募股净收益和额外债务收购工业地产[12] 竞争情况 - 公司在收购和租赁方面面临竞争，优势是目标资产竞争主要来自本地投资者，UPREIT结构可免税非现金收购，且有广泛人脉[13] - 公司在收购物业时面临多类竞争对手，在租赁方面也面临竞争[13] 法律法规合规 - 公司物业需遵守各类法律法规，包括公共区域、消防安全和ADA规定，虽认为大体合规但未全面审计[14][15] - 公司物业需遵守各类法律法规，包括ADA和环保法[14][15][16] 合资安排 - 公司计划继续与机构伙伴开展合资安排，可能涉及机会型或增值型投资，风险和回报与非合资物业不同[8] - 公司可能与机构合作伙伴进行合资安排，涉及机会型或增值型投资，可能需大量前期资本支出、较长招租期，现金流不稳定[8] 收购机会 - 公司目标市场有大量收购机会，碎片化所有权和复杂运营要求使经验不足或专注度低的运营商难以获取类似机会[8] 公司资产 - 公司资产包括157处配送中心、仓库等物业，不包括俄亥俄州哥伦布市的物业管理办公室[5] - 截至2022年12月31日，公司拥有157处物业组合，全职员工44人，女性员工占比约40%，女性管理人员占比40%[5][18] 公司面临风险 - 公司面临多种风险，如疫情、竞争、房地产波动、租户违约、收购风险、自然灾害、利率变化、法规变更等[3] - 公司面临多种风险，包括疫情、竞争、房地产波动、租户违约、自然灾害、经济状况、利率、法律法规变化、融资、保险不足、维持REIT资格、诉讼和环境责任等[3] 环境相关 - 公司物业受各类环境法律法规约束，清理污染物业、应对索赔或遵守环境法的成本可能重大，影响股东可分配资金[16] - 公司通过独立环境顾问进行第一阶段或类似环境评估，但可能无法揭示所有重大环境成本和潜在环境负债[16] 保险情况 - 公司为物业组合购买商业物业、责任和恐怖主义保险，但不涵盖某些特殊损失，产权保险可能无法覆盖物业组合当前总市值[17] - 公司为物业购买商业、责任和恐怖主义保险，但部分特殊损失可能未覆盖[17] 法律诉讼风险 - 公司目前未参与重大法律诉讼，但未来可能面临相关诉讼，可能对财务状况和经营成果产生重大不利影响[20] - 公司目前未卷入重大法律诉讼，但未来可能面临相关风险[20] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司有44名全职员工[18] - 截至2022年12月31日，女性员工约占公司员工总数的40%[18] - 截至2022年12月31日，女性管理人员占公司管理人员总数的40%[18] 薪酬福利 - 公司设计薪酬和福利计划以吸引和留住人才，员工可享受医疗和牙科保险、储蓄/退休计划、残疾保险，并获得受限股票授予[19]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）按美国通用会计准则（GAAP）计算增长8.4%，按现金基础计算增长11% [46] - 核心每股运营资金（FFO）增长7%，调整后每股运营资金（AFFO）增长29% [16] - 一般及行政费用（G&A）占收入的比例降至8.5% [48] - 净债务与EBITDA的比率改善至7.3倍，净债务加优先股与EBITDA的比率改善60个基点至7.7倍，较第一季度改善110个基点 [52] - 截至9月30日，93%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.74%，57%的债务为无担保债务 [53] - 2022年指导范围收紧，中点为1.83美元 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第三季度起租的租约总面积达260万平方英尺，其中续租面积150万平方英尺，新租户租约面积110万平方英尺，加权平均租期4.1年，现金租金率较之前租约提高17.6%，续租率为57% [36] - 截至第三季度，全年起租租约的加权平均租期为4.3年，现金租金率提高18.8%，续租率为54% [37] - 截至10月底，已租赁2022年到期租约总面积710万平方英尺中的690万平方英尺，占比97.2%，续租率68%，加权平均租期四年 [37] - 截至10月底，已租赁2023年到期空间150万平方英尺，租金较到期现金租金高11.5%，约93%为续租 [39] 开发业务 - 开发项目第一阶段总投资近4900万美元，预计初始收益率在7% - 9%之间 [17] - 缅因州波特兰市930万美元、7万平方英尺的建筑已完工，目前已出租50% [18] - 亚特兰大市两个项目总投资约2670万美元，18万平方英尺的建筑已全部出租，另一个23.7万平方英尺的建筑有多个租赁提案在考虑中 [19] - 辛辛那提市费舍尔工业园区1300万美元、15.6万平方英尺的建筑本季度交付，有一份与整栋楼用户的意向书正在协商 [20] 太阳能业务 - 已确定超过420万平方英尺的屋顶可安装太阳能阵列，预计发电约42兆瓦 [41] - 第一阶段220万平方英尺、涉及10个屋顶的项目预计2024年投入运营 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为黄金三角地区将成为美国物流基础设施的中心，该地区人口占美国70%以上，GDP占一半，港口数量多于其他地区，拥有七条一级铁路中的五条 [30] - 俄亥俄州、佐治亚州、北卡罗来纳州和肯塔基州是2022年因回流和外国直接投资新增就业岗位最多的四个市场 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进垂直整合战略，本季度在亚特兰大开设区域办公室，使内部管理的投资组合比例达到约70%，节省第三方费用 [14][15] - 暂时暂停收购活动，等待市场价格进一步明确，未来交易将保持定价纪律，优先考虑现金流增值机会 [24][28] - 开发项目第一阶段接近完成，第二阶段暂停，优先考虑2023年的资本配置 [21] - 行业内大规模资产组合交易仍有定价溢价，但进入资本化率溢价不如一年前宽 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场情况与资本市场的扭曲不一致，对市场仍持积极态度，租户对额外空间有需求，业务相对健康 [12] - 买家和卖家仍在进行价格发现，交易速度不如今年上半年，大规模交易难以完成，小型交易相对容易 [25][26][77] - 预计开发市场可能会出现一定程度的放缓，因为开发商难以获得全部资金，需要更多股权融资，而股权成本通常高于债务 [101] 其他重要信息 - 截至11月1日，第三季度租金收取率达99.7%，目前无租金延期情况 [44] - 2022年有10栋、126.6万平方英尺的建筑正在进行重新定位，约75%的空间已长期出租，稳定净营业收入回报率约为9.5% [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：FFO指导中第四季度中点为0.44美元，较本季度下降，除利率和股份数量增加外，还有哪些因素？ - 从第三季度到第四季度的减速由三个因素驱动：房地产税影响的时间，特别是在芝加哥和俄亥俄州；利率上升导致的利息费用增加；B系列优先股下半年转换的影响 [64][65] 问题2：能否更新投资组合的按市值计价情况？向净租赁的转换是否会影响或减轻未来的租赁利差？ - 未来一年投资组合的按市值计价约为18%，三净租赁已考虑在内，按同类比较计算 [66] 问题3：是否因市场定价稳定而暂时暂停收购？ - 是的，债务市场、资本市场以及交易的价格发现困难，导致公司暂时暂停收购 [67] 问题4：暂停开发是基于根本决策还是资产负债表决策？是否与2023年简化公司的评论有关？ - 主要是资产负债表驱动的决策，目前用债务进行开发投机可能不是明智之举，但如果有预租的交易，情况可能会不同 [72] 问题5：重新定位的100万平方英尺资产是核心投资组合之外不产生收益的资产，还是处于过渡阶段的资产？ - 这些资产是2022年初选定的，预计会有租户更替或需要重大翻新，目前表现良好，几乎全部出租，但有一个是临时租约，将于明年初续租 [75] 问题6：提到小型交易的预期更合理，是指投资销售市场还是租赁市场？能详细说明哪些方面更合理以及交易规模范围吗？ - 指投资销售市场，小型交易能够获得当地银行融资，而一些大型银行已退出大型交易融资。目前出售的大多是因必须出售或认为当前是最佳定价时机。近期克利夫兰有一笔100万平方英尺的交易，资本化率低于6% [77][78] 问题7：能否谈谈资产定价和交易环境，买家和卖家的差距有多大？交易价格有何变化？ - 目前市场变量多，数据点不足，难以确定趋势。由于美联储的行动和言论，市场更加模糊。有交易回到市场，但价格尚未最终确定，价格发现期可能比预期长 [83][84][85] 问题8：是否看到资本化率进一步上升？ - 一些所谓的单宗和双宗投资组合的资本化率有小幅上升，但少数投资组合交易的资本化率变化不大。第三季度交易数量显著下降，通常第四季度交易更多，但不确定今年情况如何 [87][88] 问题9：提到对入住率损失有一定谨慎考虑，能详细说明第四季度和2023年的入住率情况，是否有潜在或已知的租户迁出？ - 这是出于保守考虑，有一两个小租户可能会续租，但指导中反映了年底的一些临时变动。同店的更大影响可能与之前提到的不可收回的房地产税有关。第四季度整体入住率超过99%，如果明年情况与今年相似，可能会有几个月的波动，但总体与目前水平相近 [89][91] 问题10：目前77%的租约为三净租赁结构，2023年该比例有多少提升空间？能否量化对同店净营业收入增长或FFO的影响？ - 2023年该比例可能会超过80%，目前无法提供具体量化影响的信息 [92] 问题11：目前对2023年初5000万美元A系列赎回的想法是否有变化？ - 目前没有变化，如果使用信贷额度赎回A系列，仍有正套利空间。支付股息后还有部分自由现金流可用于赎回。当股价更有利时，可考虑使用股权增发机制（ATM） [93] 问题12：鉴于宏观环境，联合投资（JV）讨论是否搁置？ - 没有搁置，市场出现混乱时，公司的运营平台更能发挥优势，联合投资讨论仍在进行中 [97] 问题13：第五个办公室可能设在哪里？ - 目前不方便透露，可能近期不会开设新办公室，亚特兰大办公室的开设是重要举措，公司内部物业管理比例接近70%，有诸多好处 [100] 问题14：如何看待工业开发前景，资金获取和成本上升是否会导致开发管道放缓？ - 预计会有一定程度的放缓，开发商难以获得全部资金，需要更多股权融资，而股权成本通常高于债务。不过，钢材和混凝土成本有所下降，市场需求仍然存在，开发市场存在较大波动性 [101][102] 问题15：去年收购的资产在租赁利差和租金增长方面与初始承销相比表现如何？ - 几乎所有交易都超过了承销预期，租金率比承销中的利率高约10% [106][107] 问题16：公司明年的目标净债务与EBITDA比率是多少？ - 未明确具体目标，但希望降低该比率。开发和重新定位物业的稳定将带来增量EBITDA，使净债务加优先股比率下降0.5倍。如果能使用无杠杆来源赎回A系列，该指标将更显著改善 [109] 问题17：太阳能计划在2024年对FFO的贡献是多少？ - 分两个阶段，第一阶段约一半的太阳能项目正在进行监管审批和电网连接工作，将于2023年底投入运营，贡献约50万美元；另一半正在评估中 [110]

投资组合与租赁状况 - 截至2022年9月30日，公司拥有157处工业地产，包含207栋建筑，总面积约3380万平方英尺，另有一处位于俄亥俄州哥伦布市的物业办公楼，面积约17,260平方英尺[128] - 公司投资组合的入住率约为98.8%[134] - 从2022年10月1日至2024年12月31日，投资组合中年化基本租金租约的30.6%将到期[135] - 在截至2022年9月30日的九个月内，续租面积为2,874,374平方英尺，占总签约面积53.8%，续租租金从每平方英尺每年4.44美元增至4.93美元，增长11.0%[137] - 在截至2022年9月30日的九个月内，新租约面积为2,470,901平方英尺，占总签约面积46.2%，新租租金从每平方英尺每年3.47美元增至4.51美元，增长30.0%[137] - 在截至2022年9月30日的九个月内，总加权平均租金从每平方英尺每年3.99美元增至4.74美元，增长18.8%[137] - 大多数租约为三重净租约或规定租户报销房地产税和运营费用，且包含固定租金递增条款，以部分抵消通胀影响[198] 季度收入和利润 - 2022年第三季度总租金收入为4778.8万美元，同比增长1191.1万美元，增幅33.2%[148] - 2022年第三季度总营收为4779万美元，同比增长1182.8万美元，增幅32.9%[148] - 2022年第三季度净亏损为462.6万美元，同比扩大97.7万美元，增幅26.8%[148] 季度成本和费用 - 2022年第三季度折旧及摊销费用为2486万美元，同比增长655.5万美元，增幅35.8%[152] - 2022年第三季度利息费用为898.3万美元，同比增长407.7万美元，增幅83.1%[154] 前九个月收入和利润 - 2022年前九个月总租金收入为1.3612亿美元，同比增长3565.2万美元，增幅35.5%[158] - 2022年前九个月总营收为1.3621亿美元，同比增长3547.7万美元，增幅35.2%[158] - 2022年前九个月净亏损为1356万美元，同比扩大294.6万美元，增幅27.8%[158] - 截至2022年9月30日的九个月净营业收入为9375.1万美元，较2021年同期的6607万美元增长41.9%[170] 前九个月成本和费用 - 2022年前九个月折旧及摊销费用为7175.9万美元，同比增长2077.5万美元，增幅40.7%[161] - 2022年前九个月利息费用为2330.3万美元，同比增长881.4万美元，增幅60.8%[163] - 截至2022年9月30日的九个月总利息支出为2330.3万美元，较2021年同期的1448.9万美元增长60.9%[164] 运营与财务指标 - 2022年九个月EBITDAre为8191.8万美元，较2021年同期的5607.8万美元增长46.2%[171] - 2022年九个月FFO为5846.7万美元，较2021年同期的4095.6万美元增长42.8%[174] - 2022年九个月核心FFO为5513.5万美元，较2021年同期的3780.9万美元增长45.8%[174] - 2022年九个月AFFO为4817.4万美元，较2021年同期的2911.8万美元增长65.4%[178] 现金流活动 - 2022年九个月经营活动产生的净现金为5885.2万美元，较2021年同期的3454.7万美元增长70.4%[179] - 2022年九个月投资活动使用的净现金为2.3655亿美元，融资活动提供的净现金为1.70577亿美元[179] - 2022年前九个月经营活动产生的净现金同比增加约2.4305亿美元，主要得益于2021年第四季度至2022年第三季度期间完成的收购以及同店物业的贡献[180] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金同比增加约5.675亿美元，主要由于期间完成的物业收购总额达19.7085亿美元，而2021年同期为16.6374亿美元，以及资本支出增加2405.7万美元[181] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金同比减少2.1565亿美元，主要受普通股发行净收益减少10.2067亿美元影响，尽管有担保和无担保债务及信贷额度净收益增加10.3898亿美元[182] 流动性与资本资源 - 截至2022年9月30日，公司可用流动性约为3.12亿美元，包括2950万美元现金及现金等价物和2.825亿美元KeyBank无抵押信贷额度下的借款能力[186] - 截至2022年9月30日，公司总担保债务为3.92793亿美元，总无担保债务为4.5亿美元，信贷额度借款为6750万美元[187] - 2022年前九个月，公司根据2亿美元ATM计划发行了2,345,247股普通股，净收益约为5831.9万美元，该计划下仍有约9517.9万美元可用额度[196] - 公司2021年提交的7.5亿美元S-3货架注册声明中，截至2022年9月30日仍有5.83401亿美元的证券可供发行[192] 债务与利率风险管理 - 截至2022年9月30日，公司签订了五份利率互换协议，名义本金总额为4.5亿美元，以管理利率风险，其公允价值为资产状态[199][202] - 未来12个月内，公司预计将有970.8万美元被重新分类为利息费用减少[205] - 截至2022年9月30日，公司可变利率债务总额为5.175亿美元[206] - 其中，KeyBank无抵押信贷额度余额为6750万美元，未通过利率互换锁定[206] - KeyBank信贷额度在截至2022年9月30日的9个月内加权平均利率为3.89%[206] - 利率上升25个基点将导致季度利息费用增加约9.9万美元[206] - 截至2022年9月30日，公司利率互换合约已与SOFR挂钩[207] - 公司使用衍生金融工具（主要是利率互换）来管理利率风险[210] 其他重要事项 - 2022年九个月因偿还摩根大通贷款产生217.6万美元债务清偿损失[165] - 2022年九个月认股权证公允价值变动产生176万美元未实现贬值，而2021年同期为180.9万美元未实现增值[166] - 公司预计在未来十二个月内能够遵守其财务契约，截至2022年9月30日处于合规状态[191]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股增长15%，AFFO每股增长28% [13] - 同店NOI在GAAP基础上增长9.4%，现金基础上增长15.8% [40] - 总债务与总市值之比在季度末升至52%，净债务加优先股与EBITDA之比改善50个基点至8.3倍 [41] - 截至6月30日，79%的总债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.61%，55%的总债务为无担保债务 [41] - 2022年全年利息费用指引从中间值上调115万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第二季度完成4890万美元收购，略低于此前沟通的7400万美元，但季度后又完成1650万美元收购，接近预期 [38] - 年初至今完成2.54亿美元收购 [21] 租赁业务 - 2022年第二季度起租租约总面积达150万平方英尺，加权平均租期5.7年，租金现金基础上较之前租约增长22.2%，续租率33% [31] - 截至7月底，已就2022年到期的700万平方英尺空间执行640万平方英尺租约，占比92%，续租率71%，加权平均租期4.1年 [32] - 2022年所有起租租约租金在现金基础上较之前租约增长17.1% [33] 开发业务 - 波特兰7万平方英尺、930万美元建筑已完工，目前出租率50% [15] - 亚特兰大23.7万平方英尺建筑预计第三季度交付，18万平方英尺建筑预计第四季度交付，总投资约2400万美元，18万平方英尺建筑已有租约待签署 [15] - 辛辛那提15.5万平方英尺建筑预计第四季度交付，总投资1220万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 2005年以来，二级市场人口增长13.4%，而一级市场为5.7%；未来四年，二级市场预计人口增长2.1%，一级市场预计为 - 0.3% [25] - 2000年，西海岸港口处理65%的集装箱，东海岸和墨西哥湾沿岸港口处理35%；2020年，这一比例变为50:50 [26] - 全国23万平方英尺左右工业空间占总库存比例在过去20年大幅下降 [27] - 自2010年以来，二级市场2 - 25万平方英尺空间增长仅7%，而50万平方英尺以上空间增长超75% [27] - 今年上半年，所有市场空置率创历史新低，太阳能需求同比增加，租金增长显著，要价租金增长14%，实际租金增长18% [97] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为一级市场投资策略短视、波动性高且不符合多元化投资原则，将继续投资金三角地区10 - 30万平方英尺资产 [10][29] - 鉴于资本市场不稳定，公司决定暂停新的收购活动，近期增长主要依靠有机增长和开发项目，开发项目收益率在7% - 9% [14] - 公司计划在2023年通过多种方式降低杠杆，如偿还A类优先股、通过EBITDA增长降杠杆、考虑UPREIT、有限资产处置或合资等 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面强劲，租户无经济困境迹象，租金增长强劲，供应链收缩，借贷成本大幅上升，买卖双方预期不匹配 [9] - 公司认为其投资的非沿海市场被忽视，福特和英特尔的重大项目证明了这些市场的潜力 [11] - 尽管市场存在不确定性，但公司相信其投资策略将继续推动租金增长，并为股东带来回报 [29][45] 其他重要信息 - 公司将在网站发布第三方研究报告，以支持其对市场的观点 [12] - 公司已与两家供应商就约420万平方英尺屋顶签订太阳能租赁协议，预计2023年产生约100万美元收入 [34][93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从第二季度每股0.47美元到指引区间中点的下降原因 - 主要拖累因素包括运营费用的潜在影响、B类股转换的全部影响以及债务成本增加的保守估计 [48][49] 问题2: 剩余B类股转换的时间安排 - 指引已反映今年4月发生的50%转换，无后续转换 [50] 问题3: A类优先股赎回的当前想法 - 公司目前有足够的信贷额度赎回A类优先股 [51] 问题4: 初始资本化率和市场的变化 - 市场整体资本化率有所扩大，公司市场在25 - 65个基点之间，目前仍处于价格发现阶段，预计劳动节后更清晰 [54] 问题5: 接受大幅降价出售的卖家动机 - 可能是一些基金因规定必须出售，也可能有其他原因，近期卖家与经纪人频繁与公司沟通调整价格 [58] 问题6: 租户对持续两位数租金增长的反馈 - 租金持续上涨，租户没有明显抵触，主要是因为空间持续短缺，租户希望确保未来有仓储空间 [59] 问题7: 孟菲斯和哥伦布市场长期需求增长与现有和新增供应的关系 - 再岸化和供应链增强趋势将持续，公司认为其所在市场不会出现供应过剩问题 [61][62] 问题8: 同店现金NOI指引上调的原因及下半年情况 - 主要是辛辛那提市场表现超出预期，预计第三季度有类似影响，但下半年有110万美元到期租约，存在一定下行风险，同时运营费用（如芝加哥市场房地产税）可能有影响 [66][67] 问题9: 放弃部分收购项目的原因 - 宏观经济问题（利率上升、通胀压力）是主要背景，部分项目尽职调查发现潜在资本支出（如屋顶）问题，且宏观环境进一步恶化 [69] 问题10: 开发成本保护措施及成本变动对未来开发的影响 - 公司采用固定价格合同，不承担材料价格上涨风险，对市场需求有信心，将根据需求继续开发 [71][73] 问题11: 2023年收购和开发业务的预期 - 开发业务将是增量部分，不会成为主要业务；预计收购业务将恢复，市场上会有大量待售产品 [78][79][82] 问题12: 资产重新定价中估值下降和资本化率扩张数据差异的澄清 - 目前处于价格发现阶段，难以精确确定，平均资本化率扩张在25 - 70个基点之间，且资本化率不能完全反映公司物业情况 [86][87] 问题13: 更积极进行投资的条件 - 公司会综合考虑资本化率、宏观经济环境、成本资本等因素，目前有稳健的项目管道，将谨慎观察 [88] 问题14: 投资组合的当前按市值计价情况 - 平均现金基础上略超10% [89] 问题15: 太阳能板项目的最新情况和经济效益量化 - 已与两家供应商就约420万平方英尺屋顶签订租赁协议，预计产生42兆瓦电力，2023年底获得约100万美元收入，无前期支出 [93][96] 问题16: 资本化率扩张是否在所有市场一致 - 不同市场表现不同，尽管利率上升，但市场上仍有大量资本，整体工业空间需求旺盛，部分高杠杆买家观望影响了整体估值，预计劳动节后更清晰 [97][98] 问题17: 开发项目成本每平方英尺是否一致 - 不同地区不同，杰克逊维尔和缅因州因建筑较小成本较高，佐治亚州和辛辛那提较接近 [104] 问题18: 开发项目NOI收益率是否因地区而异 - 是的，波士顿收益率较高，租金也较高 [106] 问题19: 放缓收购和开发是否为赎回优先股释放资金 - 现金流可能会部分偿还优先股，但仍需使用信贷额度赎回全部优先股，目前目标是赎回全部 [108][110]

业绩总结 - Plymouth Industrial REIT在2022年第二季度的投资组合占用率为97.3%[18] - 2022年，Plymouth完成了280万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[17] - 2022年，Plymouth收取的租金为99.3%，并且在2020、2021和2022年每个季度的预期租金收取率均超过99%[17] 用户数据 - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.2%[53] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[53] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[53] 市场展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[13] - 预计整个投资组合的市场调整幅度在12%到14%之间[53] 新产品和新技术研发 - 截至2022年6月30日，Plymouth拥有192英亩的可开发土地，预计可开发的总租赁面积为230万平方英尺[19] - 2022年，Plymouth在波特兰、亚特兰大和辛辛那提的在建项目总面积为643,000平方英尺[19] 并购与投资 - 2022年，Plymouth在收购方面投资了4885万美元，增加了约464,000平方英尺的物业，预计初始收益率为5.8%[18] - 2022年，Plymouth收购了价值16亿美元的全资工业物业，并在建项目总面积为640,000平方英尺，预计2022年交付376,000平方英尺[26] - 2022年第二季度和第三季度至今，Plymouth共收购了6栋建筑，总面积662,000平方英尺，交易总额为6540万美元，初始加权平均收益率为5.9%[26] 财务状况 - Plymouth的净债务与EBITDA比率为8.0x[23] - Plymouth的加权平均利率为4.08%[75] - Plymouth的债务结构中，固定利率债务占79%，浮动利率债务占21%[78] 其他信息 - Plymouth在金三角地区拥有超过3200万平方英尺的物业，覆盖美国70%的人口和超过一半的GDP[59] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积为3360万平方英尺，主要位于美国的工业、分销和物流走廊[68] - Plymouth的前十大租户占总租金收入的15.7%[72]

投资组合与租赁表现 - 公司投资组合包含156处工业地产，总计约3360万平方英尺，截至2022年6月30日入住率为97.3%[122][128] - 在2022年上半年，续租租金上涨10.0%，新租约租金上涨31.9%，导致加权平均租金上涨19.5%[132] - 从2022年7月1日到2024年12月31日，投资组合中36.0%的年化基本租金租约将到期[129] - 2022年上半年，公司执行了总计2,792,936平方英尺的新租约和续租，其中新租约占49.2%，续租约占50.8%[132] 收入表现 - 总租金收入增长至4561.2万美元，同比增长39.2%，主要受收购活动驱动[142][143] - 同店投资组合租金收入增长209.8万美元，同比增长7.2%[142][143] - 收购、处置及其他类别的租金收入激增1075.6万美元，同比增长312.3%[142][143] - 上半年总租金收入增长至8833.2万美元，同比增长36.8%[152] - 上半年收购、处置及其他类别租金收入激增1998.1万美元，同比增长344.1%[152] 成本和费用 - 物业费用增至1379.9万美元，同比增长26.1%，主要因收购相关费用增加[142][145] - 折旧与摊销费用增至2420.8万美元，同比增长43.2%，主要受收购资产驱动[142][146] - 上半年折旧与摊销费用增至4689.9万美元，同比增长43.5%[152][155] - 公司一般及行政费用从631.8万美元增至769.8万美元，增加了138万美元，增幅为21.8%[156] - 公司预计在未来12至24个月内将增加员工人数，导致一般及行政费用进一步增加[135] 利息支出与融资成本 - 利息支出增至792.5万美元，同比增长64.2%，源于收购活动相关的额外借款[142][148] - 利息费用从958.3万美元增至1432万美元，增加了473.7万美元，增幅为49.4%[157] - 现金利息支付从891.6万美元增至1258.8万美元[158] - 债务清偿损失为217.6万美元[159] 利润与运营指标 - 上半年净亏损扩大至893.4万美元，同比增加28.3%[152] - 第二季度净营业收入从2181.8万美元增至3181.3万美元，增幅为45.8%[163] - 上半年净营业收入从4222.5万美元增至6045.8万美元，增幅为43.2%[163] - 第二季度EBITDAre从1838.2万美元增至2766.9万美元，增幅为50.5%[164] - 上半年EBITDAre从3559万美元增至5270.1万美元，增幅为48.1%[164] - 第二季度FFO从1332.9万美元增至1974.4万美元，增幅为48.1%[168] - 2022年第二季度AFFO为1652.8万美元，相比2021年同期的979.8万美元增长69%[172] - 2022年上半年AFFO为3122万美元，相比2021年同期的1876.6万美元增长66%[172] 现金流与流动性 - 2022年上半年运营活动产生的净现金为3565.9万美元，相比2021年同期增加904.2万美元[173] - 2022年上半年用于投资活动的净现金为1.97517亿美元，相比2021年同期增加1.1598亿美元[174] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为1.5455亿美元，相比2021年同期增加1.0237亿美元[175] - 截至2022年6月30日，公司可用流动性约为3.393亿美元，包括2980万美元现金及现金等价物和3.095亿美元信贷额度[179] 债务与资本结构 - 截至2022年6月30日，公司总担保债务为3.94341亿美元，总无担保债务为4.5亿美元[181] - 截至2022年6月30日，公司有490,500美元的未偿还浮动利率债务[197] - 在490,500美元的浮动利率债务中，KeyBank定期贷款为150,000美元，KeyBank无抵押信贷额度为40,500美元[197] 投资与资本支出 - 2022年上半年非经常性资本支出为2280.4万美元，而2021年同期为758.4万美元[172] - 2022年上半年物业收购总额为1.80275亿美元，而2021年同期为7602.3万美元[174] - 2022年上半年通过ATM计划发行154.27万股普通股，募集净资金约4150.7万美元[188] 利率风险管理 - 公司增加了关于利率互换的临界会计政策，将其作为衍生工具按公允价值记录[137] - 截至2022年6月30日，利率互换的名义本金总额为300,000美元，其中与Capital One的合约为200,000美元，与JPMorgan的合约为100,000美元[193] - 截至2022年6月30日，所有利率互换均处于资产头寸，公允价值分别为10,900美元和5,028美元[193][194] - 未来十二个月内，预计将有4,528美元被重新分类为利息费用的减少额[196] - 在截至2022年6月30日的六个月内，KeyBank贷款的加权平均利率为2.85%[197] - 假设加权平均借款利率上升25个基点，截至2022年6月30日的六个月利息费用将增加约109美元[197] - 公司利率互换的估值主要基于二级公允价值层次，信用估值调整的影响不显著[195] - 截至2022年6月30日，公司的利率互换与LIBOR挂钩，预计LIBOR将在2023年6月30日后停用[198] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，并使用衍生金融工具（主要是利率互换）进行对冲[200] - 认股权证未实现贬值从83.3万美元的增值转为176万美元的贬值[160] 公司战略与未来展望 - 公司核心策略是在美国主要和次级市场收购工业地产，并寻求通过第三方购买和售后回租实现高初始收益率[125] - 公司计划通过合资企业安排寻求管理费收入和剩余利润分成收入，这些投资可能涉及开发或再开发策略[127] - 公司正在评估将其房地产资产组合多元化，纳入抵押贷款、过桥贷款或夹层贷款的发起或收购[123] - 公司运营结果受到物业收购和处置的影响，因此分别列报了同店物业组合以及收购、处置和其他项目的结果[140]

业绩总结 - 2022年第一季度，投资组合的入住率为97.0%[19] - 2022年第一季度，租金收取率为99.5%[19] - 2022年，完成了240万平方英尺的新租约和续租，现金租金率较2021年增长19.5%[18] - 2022年，完成了超过500万平方英尺的新租约和续租[18] - 2022年第一季度，现金租金率较2021年增长11.1%[18] - 2022年第二季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出22.6%[64] - 2022年第一季度，新签和续签租约的租金比到期租金高出16.8%[64] - 2021年，新签和续签租约的租金比到期租金高出11.1%[64] - 2020年，新签和续签租约的租金比到期租金高出8.7%[64] 用户数据 - Plymouth的资产管理策略使得租金收取率保持稳定，租户需求得到积极响应[18] - 在俄亥俄州的收购中，Plymouth的规模超过990万平方英尺，新增了领先制造商和医疗保健公司的租户[34] 市场扩张与并购 - 2022年，收购了价值1.883亿美元的资产，增加了350万平方英尺的空间，预计初始收益率为6.2%，每平方英尺成本为61美元[19] - 2022年第二季度，Plymouth已收购5栋建筑，总面积464,449平方英尺，总考虑金额为4890万美元，初始收益率为5.7%，每平方英尺加权平均价格约为105美元[30] - 2021年，Plymouth收购了24栋全资建筑，总面积640万平方英尺，总考虑金额为3.71亿美元，预计初始收益率为6.7%，每平方英尺加权平均价格约为63美元[30] - 2020年，Plymouth收购了27栋全资建筑，总面积550万平方英尺，总考虑金额为2.436亿美元，预计初始收益率为7.8%，每平方英尺加权平均价格约为47美元[30] - Plymouth已收购价值16亿美元的全资工业物业，正在建设的工业项目总面积为637,000平方英尺，预计2022年交付367,000平方英尺，预计2023年交付[30] - 2022年第一季度，Plymouth在亚特兰大、哥伦布、杰克逊维尔、印第安纳波利斯和孟菲斯收购了38栋建筑，总面积350万平方英尺，总考虑金额为1.883亿美元，初始收益率为6.2%，每平方英尺加权平均价格约为61美元[30] 未来展望 - 预计到2025年，工业空间需求将增加10亿平方英尺[14] 负面信息 - Plymouth处置了三项资产，总成本约为1000万美元[30] 其他新策略 - 2022年第二季度，Plymouth将无担保信贷额度增加了3亿美元，总额达到8亿美元[70] - 2022年第一季度，通过自动柜员机（ATM）出售60万股股票，净收益为1710万美元[70] - 2021年，通过自动柜员机（ATM）出售1050万股股票，净收益为2.12亿美元[70] 资本结构 - Plymouth的资本结构中，固定债务占80%，浮动债务占20%[72] - Plymouth目前拥有206栋建筑，总面积3360万平方英尺，位于美国主要工业、分销和物流走廊，成本低于替代成本[57]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股同比增长17.5%，AFFO每股同比增长25% [11][43] - 一季度GAAP口径同店NOI同比增长5.3%，现金口径增长5.1% [45] - 截至3月31日，总债务与总市值之比为42.6%，净债务与EBITDA之比为7.5倍 [47] - 一季度末80%的债务为固定利率或通过利率互换固定，加权平均债务成本为3.54%，其中54.2%为无担保债务 [49] - 截至一季度末，持有约1800万美元与开发活动相关的投资 [50] - 目前流动性状况良好，持有现金2420万美元、运营托管资金400万美元，循环信贷额度可用1.15亿美元 [51] - 一季度租金收取率为99.5%，4月为97.4%，目前无租金延期情况 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 一季度完成1.883亿美元的收购，涉及38栋建筑，总面积350万平方英尺，加权平均初始收益率为6.2%，加权平均成本为每平方英尺61美元 [19] - 二季度截至目前，完成两栋工业建筑收购，总面积15.5万平方英尺，总价1580万美元，加权平均成本为每平方英尺102美元，加权平均初始预计收益率为5.9% [19] - 预计二季度末前还将完成7400万美元的收购 [12][19] 租赁业务 - 2022年一季度新签租约总面积130万平方英尺，其中续租面积95万平方英尺，新租户面积35万平方英尺，续租率为68.1%，加权平均租约期限为四年 [32][33] - 截至4月底，已租赁2022年到期租约总面积670万平方英尺中的370万平方英尺，占比55.4%，续租率为75.3%，加权平均租约期限为4.2年 [34][35] - 2022年新签租约租金较之前现金基础上增长16.1% [36] - 2022年后到期的90万平方英尺租约租金较到期租金上涨8.4% [37] - 一季度末投资组合整体入住率为97%，较2021年底下降40个基点 [39] 开发业务 - 开发项目包括9栋A类工业建筑，总投资3700万美元，预计回报率为高个位数 [13][16] - 公司拥有130万平方英尺可开发土地 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在孟菲斯、杰克逊维尔、圣路易斯、芝加哥和佐治亚州奥古斯塔等市场有业务布局 [19][20] - 市场空置率处于历史低位，租金增长强劲，租户重新评估供应链基础设施，公司能够实现两位数的租金增长 [26] - 公司目标市场中，优质物业的资本化率较历史水平压缩，大型投资组合交易的资本化率在4% - 4.5%之间，单笔交易的初始资本化率平均在5% - 6%之间 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续参与工业市场，扩大市场份额，推动租金增长，发展开发项目，简化资产负债表 [10] - 收购方面，继续寻找合适的交易机会，关注单笔交易和小型投资组合，注重初始收益率和稳定收益率 [25][26][29] - 开发方面，利用现有土地资源进行开发，创造价值，目前有9个开发项目正在进行中 [13] - 租赁方面，提高续租率，实现租金增长，积极推进太阳能租赁业务 [32][36][38] - 行业竞争激烈，公司保持定价纪律，关注市场动态，寻找具有潜力的市场和项目 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计市场不会放缓，租金增长趋势将持续 [17][28] - 公司运营表现良好，核心FFO和AFFO增长强劲，能够支持股息增加 [11][17] - 尽管面临一些挑战，如通货膨胀和供应链问题，但公司通过积极管理和市场策略，能够应对并实现增长 [102][111] 其他重要信息 - 公司将继续将租约转换为三净租约，截至期末，三净租约占ABR的近76%，较2021年12月31日增加1.5% [57] - 4月29日，麦迪逊系列B优先股的50%（约220万股）转换为普通股 [59] - 公司预计2022年核心FFO每股和单位范围保持不变，尽管一季度增长17.5%，但全年仍有一些因素需要考虑，如同一门店NOI、系列B股转换影响和预期杠杆 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Series B优先股转换是否为与麦迪逊的协商结果，剩余50%预计如何处理 - 转换是合同约定，并非协商结果，预计剩余50%今年会转换 [63][67] 问题2：亚马逊仓库扩张计划收缩对公司市场的影响 - 公司认为影响不大，甚至可能对B类现有空间有积极影响 [69] 问题3：下半年目标资产的资本化率和资产定价趋势，投资偏好和回报门槛是否改变 - 回报门槛基本不变，管道充足，资本化率有轻微变化，市场竞争激烈，预计继续按近期回报指标收购资产 [72] 问题4：是否积极探索与其他潜在合作伙伴和资金来源的合作，未来合作目标是什么 - 是，但需看具体情况，与麦迪逊保持良好关系并继续讨论合作机会 [73] 问题5：指导中停机时间和免租金假设的详细情况，FAS 141中非现金租金是否正常化及二季度调整情况 - 停机时间和TI按市场假设，通常能优于假设；非现金租金调整不是运行率，二季度调整范围约为500 [74][75][77] 问题6：运输成本上升是否会影响近期租赁谈判的基调，如租赁价差或空间需求 - 不会，租金持续上涨，预计租金仍低于市场11% - 13%，到期空间大多已提前租赁 [81] 问题7：租户是否有建立安全库存的需求 - 有，这是长期趋势，部分租户因原材料供应中断要求增加空间 [82][83] 问题8：收购策略及今年剩余时间的发展情况 - 策略不变，关注单笔交易和小型B类投资组合，管道中的交易规模在1000 - 2000万美元，初始资本化率在5% - 6%之间 [88][89][90] 问题9：杠杆目标及近期情况 - 目标是谨慎使用杠杆，年底净债务与EBITDA之比可能略有上升，但净债务加优先股比率会显著下降 [93] 问题10：新租赁情况，包括未开始的租约面积和特定租户的停机时间 - 90万平方英尺租约为未来年份，今年约110万平方英尺到期租约已提前租赁；Geodis和Schenker的租约正在签署中 [96] 问题11：开发项目成本是否受通货膨胀影响，回报是否受影响 - 通货膨胀存在，但租金上涨使利差扩大，目前回报未受影响 [102][104] 问题12：供应链问题是否影响开发项目进度 - 存在延迟，但公司通过提前采购材料进行管理 [109][111] 问题13：是否考虑购买和储备生地 - 不打算进入生地储备业务，主要利用收购时附带的土地进行开发 [114][117] 问题14：供应前景是否有变化，是否有担忧 - 需求强劲，供应增加是合理的，公司物业租金与新物业有较大差距，能够实现租金增长，不担忧供应问题 [125][126][128] 问题15：投资组合的市值调整情况 - 约为12.5% [131] 问题16：同店投资组合指导中已知迁出情况及租赁价差 - 指导有一定保守性，约9份租约占下半年到期面积110万平方英尺的71%，续租可能性高；租赁价差预计在12% - 16%之间 [132][133] 问题17：现在筹集固定利率债务的利率情况 - 利率会更高，若执行年初的利率互换，需额外支付100个基点 [134] 问题18：是否计划将浮动利率债务降至总债务的10% - 正在评估固定新定期贷款中1.5亿美元可变债务的可能性，会适时更新 [136]