财务数据和关键指标变化 - 2020年末投资成本为每平方英尺41美元，重置成本为每平方英尺75美元，基于昨日股价的隐含企业总价值为每平方英尺46美元 [16] - 2020年全年现金释放利差为8.7%，预计2021年在8% - 10%之间 [13][14] - 2020年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础增长3.7%，预计2021年同店NOI现金基础增长在3%以上 [13][14] - 2020年核心FFO和AFFO股息支付率分别为52%和59% [13] - 2020年末净债务与调整后EBITDAre比率为6.7倍，目标是到2021年末低于7倍 [46][20] - 2020年第四季度FFO和AFFO分别为每股0.42美元和0.38美元，处于全年FFO范围中点，AFFO低于中点两美分 [44] - 2021年全年核心FFO和AFFO指引中点分别为1.72美元和1.46美元，第一季度核心FFO和AFFO指引中点分别为0.38美元和0.29美元 [47][50] - 2021年加权平均股数和单位数较2020年全年增长48%，自2020年9月30日以来总股数增加13% [49][18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至2020年底，已续租88%的到期租约，涉及290万平方英尺，其中190万平方英尺续租，60.1万平方英尺租给新租户，38.3万平方英尺空置，此外还出租了年初空置的23.8万平方英尺 [34] - 2020年末投资组合整体入住率为96.4%，较第三季度上升90个基点，租金率现金基础较之前租约增长8.7% [35] - 2020年第四季度有23份租约开始，总面积60.8万平方英尺，其中38.3万平方英尺续租，17.5万平方英尺租给新租户，租金率现金基础较之前租约下降0.4% [36][37] - 2021年初始有440万平方英尺（占当前投资组合18.8%）租约到期，截至目前已处理200万平方英尺（占计划到期的45.2%），租金率现金基础较之前租约增长8.5% [41] 收购业务 - 2020年9月至2021年第一季度计划投入1.65亿美元，实际完成情况与计划相符，包括圣路易斯和杰克逊维尔的5100万美元交易，第四季度在俄亥俄州的两笔共1.06亿美元交易，以及2月中旬在堪萨斯城的860万美元交易 [24][25][27] - 2020年第四季度与麦迪逊国际完成首笔合资收购，收购孟菲斯28栋建筑组合，交易金额8600万美元，公司出资600万美元股权，预计每年获得30万美元资产管理费 [28][29] - 2021年计划全资收购略低于1.5亿美元，预计收购资本化率在7%以下，甚至可能达到6%以上 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国范围内，2020年总吸纳量达2.25亿平方英尺，创历史记录，比2019年增长11.8%，空置率为4.6%，要价租金上涨至8.25美元，较2019年上涨8.3% [83][84] - 堪萨斯城市场，2020年吸纳约730万平方英尺，接近历史记录，仅次于2017年的770万平方英尺，空置率降至4.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司看好工业地产前景，尤其是目标市场，认为租金上涨、新供应受限，当前是持有工业地产的好时机，但会保持投资组合增长的纪律性 [22][23] - 公司不计划迁移到门户市场，因其定价过高，而是专注于目标市场，这些市场资本化率持续压缩，尤其是大型投资组合 [32] - 公司通过合资企业扩大投资能力，与麦迪逊国际的合资企业有超过3亿美元的收购能力，同时积极审查现有市场的更多机会 [21][30] - 公司注重平衡合资企业和REIT的业务，核心是审慎地发展REIT，员工薪酬与股票挂钩 [122][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽具挑战性，但公司投资组合表现出色，市场基本面强劲，预计2021年将延续这种优势 [11][14] - 公司认为自身核心FFO和AFFO指引坚实，虽较去年略有下降，但反映了股权发行和ATM活动增加股数的影响，预计下半年业绩将显著提升 [18][19] - 公司财务状况良好，有能力利用市场租金增长机会，扩大市场覆盖范围，实现投资目标 [54] 其他重要信息 - 公司补充文件增加了重置成本、净资产价值（NAV）组成、租金收取、市场集中度、可开发土地和价值创造、合资企业及优先股相关特征等数据，以帮助投资者正确评估投资组合 [15] - 公司拥有近200万平方英尺的开发能力，可在某些市场实现预期收益率，若租户有需求，会考虑开发项目 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于Mason Kean和Stonecrop两份租约情况及剩余55%待处理租约情况 - Stonecrop物业已有租约待签署，Mason Kean空间目前一半租给新租户，另一半租户想长期租赁并可能扩大面积 [58][59] 问题2: 能否在2021年保持8.5%的现金基础租金增长 - 过去几年租金增长较为稳定，预计可以保持 [61] 问题3: 2021年收购资金部署总额及收购管道规模 - 收购管道约5.2 - 5.3亿美元，合资企业管道活动约3亿美元，有信心在年底前部署大部分资金 [65][66] 问题4: 股息是否会在2021年增加 - 有可能增加，但需谨慎考虑 [70] 问题5: 2021年是否会继续利用ATM进行股权发行 - 公司在制定指引时未考虑未来股权发行，但ATM已被证明有效，一切皆有可能，若收购管道活跃且股价合适，会考虑利用ATM [74][76] 问题6: 指引中的1.05亿美元收购是否已完全确定 - 尚未完全确定，有部分已确定但仍有浮动 [81] 问题7: 如何评估收购价格与公司股票隐含资本化率的关系 - 公司会评估每个交易，当前市场租金增长强劲，若收购资本化率在6%以上，可能收购的资产租户支付低于市场租金，有望在短期内实现市场定价 [83][85] 问题8: 公司对稳定资本化率与收购时资本化率的目标范围 - 可能在50 - 100个基点，甚至更多，具体取决于交易类型 [87][88] 问题9: 哪些市场和产品类型的资本化率降至6% - 资本化率下降受市场、建筑质量和租户质量等因素影响，如亚特兰大、芝加哥等市场，大型投资组合资本化率下降明显 [89] 问题10: 8% - 10%的释放利差是否包含Stonecrop - 历史数据不包含Stonecrop，预计公司整体释放利差将延续到今年和明年 [95] 问题11: Stonecrop的释放利差情况 - 不会低于预期 [96] 问题12: 与麦迪逊的合资企业回报是否为杠杆回报 - 是的，公司已处于12%的回报区间 [97][99] 问题13: 1.5亿美元收购是否能在6月30日前完成及后续收购节奏 - 公司有信心达到或超过文件中的收购目标，收购机会众多 [102] 问题14: 截至6月30日收购的债务与股权比例 - 公司不按单个收购项目考虑债务与股权比例，目标是保持净债务与EBITDA比率低于7% [104][106] 问题15: 可开发土地的长期规划 - 公司有能力在某些市场开发近200万平方英尺的空间，若租户有需求且能实现预期收益率，会考虑开发项目 [111] 问题16: 多大规模的投资组合会导致资本化率变化 - 通常1亿美元以上的投资组合有明显的溢价，2000 - 3000万美元的投资组合溢价不显著 [118][119] 问题17: 对合资企业获取管理费收入及长期发展的看法 - 合资企业是REIT业务的延伸，公司喜欢管理费收入，但更注重战略意义，会平衡合资企业和REIT的业务，核心是发展REIT [120][122] 问题18: 除收购外，推动2021年业绩指引的其他增长因素 - 主要是投资组合的内生增长，包括租金率上涨 [130][133] 问题19: 何时股权成本与信贷成本达到平衡 - 股权成本与债务成本的交叉点主要由市场价格决定，目前公司股价被低估，随着市值上升可能会出现交叉，同时利用现有结构进行收购有助于提升NOI和业绩 [137][138] 问题20: 对堪萨斯城市场的看法及未来发展计划和其他潜在新市场 - 堪萨斯城市场吸纳量大、空置率低、经济驱动因素多样，是公司理想市场，预计未来会有更多项目，公司还在关注东南部的一些新市场 [143][145] 问题21: 2020年第四季度优先股回购情况及2021年预期 - 优先股回购是基于财务计算，票面利率为7.5%，约两年后可赎回，目前回购规模较小，未来会继续利用多余现金进行回购 [147]

公司概况 - 普利茅斯工业房地产投资信托基金专注美国工业地产收购与管理，拥有131栋建筑，面积2120万平方英尺，分布于11个州，年总租金8390万美元，入住率95.5%[10][11] - 公司于2017年6月完成首次公开募股，自上市以来已收购价值7.08亿美元的工业地产[11][20] 投资亮点 - 房地产运营经验助力增长战略执行，通过增值收购实现显著增长[14] - 工业领域基本面强劲，预计到2025年电商增长将使工业空间需求增加10亿平方英尺[14] - 专注B级工业地产的差异化策略，投资组合位于有大量熟练蓝领工人的市场[15] - 相对估值有吸引力，较同行有大幅折扣且有增长记录[16] 运营与财务 - 2019年完成240万平方英尺新租约和续租约，租金现金基础上涨11.6%；2020年至今新租约和续租约租金现金基础上涨12.1%[17] - 2020年和2019年分别收购17栋和32栋建筑，面积分别为340万和580万平方英尺，总价分别为1.496亿和2.201亿美元[26] - 2020年10月与麦迪逊国际成立1.5亿美元股权合资企业，可收购约4.3亿美元工业地产[77] 市场与策略 - 美国工业部门租金上涨、空置率下降，源于新建筑有限、需求增长、经济顺风、电商发展和国内制造业复苏[31] - 公司采用差异化投资策略，目标是二级市场工业地产，追求高于平均的增长和风险调整后回报[34] - 公司有强大的收购管道，目标收购初始资本化率在7% - 8.5%的物业[75]

财务数据和关键指标变化 - FFO和AFFO方面，第三季度FFO和AFFO每股分别为0.42美元和0.38美元，加回0.02美元非现金费用后FFO为0.44美元，较第二季度有所下降；全年预计FFO在1.83 - 1.85美元/股，加回相关费用后为1.85 - 1.87美元/股，AFFO预计为1.65 - 1.67美元/股，年化股息支付率仅48% [56][57][68] - 杠杆率方面，截至9月30日，基于债务与总资产价值比的杠杆率为14.8%，较第二季度末的49.7%大幅下降；净债务与年化调整后EBITDAre的倍数为5.9倍，包含债务和优先股时为8.2倍，较去年的6.3倍和9.5倍有所下降 [62] - 现金流方面，截至11月5日，公司有1260万美元运营现金，加上房地产税和保险运营费用托管金共约770万美元，小额信贷可用额度为1.11亿美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，截至9月30日，已处理82%的2020年到期租约和29%的2021年预计到期租约；第三季度16份租约开始，总面积48万平方英尺，其中超6个月租约面积24.2万平方英尺，现金租金率较之前租约提高14%；前三个季度，250万平方英尺租约面临续约或到期，其中160万平方英尺续约，40万平方英尺租给新租户，20万平方英尺空置空间租出，现金租金率较之前租约提高12.1% [44][45] - 收购业务方面，第三季度用8月股权发行所得完成三笔交易，总金额5100万美元；10月在俄亥俄州购买一处价值1050万美元房产，并与Madison达成1.5亿美元股权合资协议；预计用股权发行所得以40%杠杆完成约1.65亿美元收购 [20][33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场需求方面，工业空间需求增长，特别是填充位置的B级物业所在市场，电商增长、供应链合理化等因素推动需求，市场基本面强劲持久 [28][29] - 市场价格方面，过去几个月，主要和次要市场的单一资产物业出现10 - 50个基点的资本化率压缩，多租户物业资本化率变化较小 [109] - 市场交易数量方面，夏季交易数量较少，劳动节后市场上交易数量有所增加，公司目前收购管道超过3.6亿美元 [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，平衡增长与降低杠杆，通过股权发行和合资企业获取资金进行收购；利用合资企业收购增值或机会型物业；关注现有和新市场的B级、B +级和部分A -级物业机会 [20][27][32] - 行业竞争方面，行业内对工业地产投资热情高，资本追逐工业地产，公司利用产品所有权分散的特点寻找机会 [41][110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，疫情对公司核心业务影响较小，租金收取情况良好，租赁活动和出租率保持稳定；工业市场整体环境积极，价格稳定甚至有些收紧 [15][49][41] - 未来前景方面，公司预计第四季度有正吸纳量，对2021年租赁活动有信心；有机会在现有和新市场继续发展，通过合资企业增加规模和价值 [48][118][42] 其他重要信息 - 公司在10月完成3亿美元无担保信贷安排，包括2亿美元循环信贷安排和1亿美元分别于2024年和2025年到期的贷款，降低了借款成本并增强了资产负债表灵活性 [22][65][66] - 公司与Madison International Realty成立合资企业，公司占20%权益，目标初始股权投资1.5亿美元，杠杆率60% - 65%，购买力约4.3亿美元，用于收购增值或机会型物业 [23][24][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Stonecrop物业相关情况 - 回答: Stonecrop物业面积52.8万平方英尺，预计空置三个月，公司已在营销该空间，目前正在等待招标书，Stonecrop本月关闭运营并允许公司进入大楼，若有新租户可提前终止其租约 [73][74] 问题2: 合资企业相关问题 - 回答: 从回报角度，Plymouth在合资企业现金流达到15%时会有收益，门槛为12%；合资企业结构允许收取资产管理费和Plymouth收益，具体细节可能根据交易调整；合资企业较高杠杆有益，若行使优先购买权会根据交易时价值重新评估；合资企业目标内部收益率在中高个位数，REIT相对较低 [76][77][83] 问题3: 孟菲斯收购交易情况 - 回答: 交易尚未完成，预计未来30天内完成，目前暂不提供具体信息，因交易可能会有调整 [91][92] 问题4: Madison在合资企业交易采购中的参与度 - 回答: 双方共同合作，Madison是国际资本提供者，也是公司大股东，双方利益一致，交易来自公司所在市场，未来可能将合资企业物业纳入REIT [93][94][95] 问题5: 未来坏账费用情况 - 回答: 公司坏账费用控制较好，经验显示坏账极少，租金收取率超99% [103] 问题6: 租金延期支付的收回时间 - 回答: 已收回超50%的延期租金，预计年底前收回大部分，少量会延至明年1、2月 [104] 问题7: 过去几个月收购定价和市场库存情况 - 回答: 过去几个月资本化率出现压缩，主要和次要市场单一资产物业压缩10 - 50个基点，多租户物业变化小；夏季交易数量少，劳动节后有所增加，公司收购管道超3.6亿美元 [109][112] 问题8: 年底航运限制对租户和租赁的影响 - 回答: 公司未与租户讨论过航运限制问题，未看到明年租赁放缓迹象，已在处理上半年大部分到期租约 [118] 问题9: 2021年资产处置和资本回收机会 - 回答: 公司杠杆率良好，有资本可部署，资本回收不是主要问题，可能会有选择性销售，部分老用户可能会高价购买物业 [119][122][124] 问题10: Mason Kean物业情况 - 回答: Mason Kean物业约35万平方英尺，6月到期，已全部转租给两个租户，其中一个租户已与公司签订17.2万平方英尺的七年租约，另一个租户想等年初确定租赁面积，可能租17 - 30万平方英尺 [128][129][131]

业绩总结 - Plymouth的总年化基础租金（ABR）为7840万美元[11] - 2019年，Plymouth的收入为7529万美元，净运营收入为4805万美元[70] - 2020年上半年，Plymouth新签和续签的租约现金基础上比到期租金高出11.9%[61] - 2020年第一季度和第二季度，Plymouth收取了99%的预期租金，2020年7月的租金收取率约为97%[17] - 截至2020年6月30日，Plymouth的整体物业平均占用率为95.1%[41] 用户数据 - Plymouth的总投资组合包括125栋工业建筑，覆盖约2000万平方英尺，分布在11个州[11] - 截至2020年6月30日，Plymouth的总租赁面积为460万平方英尺[49] - Plymouth拥有96个物业，总面积为2000万平方英尺，主要位于美国的工业、分销和物流走廊[40] 市场展望 - 预计到2025年，电子商务的加速增长将使工业空间的需求增加10亿平方英尺[14] - 由于新建物业有限和需求增长，美国工业部门的租金率正在上升，空置率正在下降[24] - 预计到2025年，电子商务增长和仓库空间需求将增加额外10亿平方英尺的工业空间[79] 收购与投资策略 - 自首次公开募股以来，Plymouth已收购价值6.46亿美元的工业物业，主要市场包括芝加哥、印第安纳波利斯和亚特兰大等[19] - 2020年，Plymouth在亚特兰大、芝加哥和圣路易斯等地收购了11栋建筑，总面积为220万平方英尺，交易总额为8800万美元[22] - Plymouth的收购管道约为3.5亿美元，目标物业的初始资本化率在7%到8.5%之间[67] - 公司在目标市场通过增值收购实现了显著增长[79] 资本结构与财务状况 - Plymouth的资本结构中，固定债务占68%，浮动债务占32%[75] - 截至2020年6月30日，Plymouth的总债务到期安排中，2023年之前没有重大到期[74] - Plymouth在2019年和2020年期间，已成功完成多项资本管理和债务再融资，降低了资本成本[17] 竞争优势 - 相较于同行，公司的估值存在显著折扣，提供了投资工业部门的吸引机会[81] - 公司在美国主要工业、分销和物流走廊的市场中，拥有接触大量熟练蓝领工人的物业组合[80]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO和AFFO可分配给每股和单位持有人分别为0.51美元和0.45美元，额外股份的影响被持续处于历史低位的利率带来的较低利息成本所抵消 [29] - 季度末杠杆率为49.7%，总债务与年化第二季度EBITDAre之比为8.1倍，与去年年底的48.3%和8.1倍相比有所变化，公司预计随着时间推移杠杆率将稳定在50%左右 [32] - 截至8月5日，公司拥有约450万美元现金、约910万美元运营费用代管金（含房地产税和保险），信贷额度可用余额为2990万美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至第二季度末，已处理78%的2020年到期租约，第二季度有21份租约开始，总面积达139.8万平方英尺，其中134.9万平方英尺的租约期限为6个月或更长，包括128.6万平方英尺的续租和约11.2万平方英尺的新租约，现金租金较之前租约增长9% [21] - 6月30日，投资组合整体入住率为95.1%，较第一季度下降90个基点，主要因芝加哥一处物业的11.8万平方英尺租约到期，7月入住率升至95.4% [22] - 2020年最初有280万平方英尺租约到期，占总投资组合约14%，加上提前终止的10万平方英尺，共需处理290万平方英尺，截至目前已处理230万平方英尺，占2020年需求的80%，平均现金租金较之前租金增长10% [24] - 2021年最初有385万平方英尺租约到期，占投资组合19.3%，已处理70万平方英尺，目前约有92.5万平方英尺空置空间，占总投资组合4.6% [25] 收购业务 - 自3月以来未完成任何交易，但在积极推进之前承保的交易和寻找新机会，目前有价值9000万 - 1亿美元的交易处于意向书发布或接近买卖协议阶段，初步承保阶段的交易价值约为其2 - 2.5倍 [17][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域价格在疫情期间总体保持良好，但部分交易因买家群体暂时缩小出现价格错位，公司认为这可能带来进入新市场或以较低价格收购优质资产的机会 [18] - JLL预测到2025年美国需要10亿平方英尺的工业空间，CBRE和Prologis此前预测需求为4000万 - 5000万平方英尺，显示工业空间需求强劲 [12][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与租户密切合作，注重租金收取，第二季度收取了99%的预期租金，7月已收取97% [10][11] - 继续租赁物业，实现有吸引力的现金租金增长，并积极推进2021年到期租约的处理 [10] - 维持新机会的活跃管道，重点关注拥有大量熟练蓝领工人的工业市场和填充市场 [10] - 调整收购策略，聚焦能从工业需求驱动因素中受益更多的资产，同时致力于平衡增长，逐步降低杠杆率 [15] - 关注工业领域中最后一英里物业的机会，目标是在中等市场工业物业和主要地区附近的填充位置寻找新机会 [19] - 行业竞争方面，工业领域吸引了大量来自私人和机构所有者的资本，市场仍高度分散，机构竞争有限，公司有机会整合收购，提高运营效率和增长潜力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球疫情带来挑战，但公司团队专注于核心业务，结合房地产运营经验和长期战略调整，表现良好 [9] - 租金收取情况良好，资产和物业管理团队有效处理租约续约和空置问题，尽管经济受到干扰，但公司状况良好 [11] - 工业空间需求处于历史增长期，公司物业所在位置能从需求增长中受益，不仅来自电子商务，还来自供应链调整等因素 [12] - 董事会6月调整普通股股息政策，为公司长期增长提供灵活性，使其更好地抓住工业投资的历史机遇 [14] - 虽然目前无法预测未来租金收入的变化，但过去两个季度的业绩和历史表现为2020年剩余时间的预期提供了参考，公司将继续关注收款、资本支出、租赁活动等因素 [33] - 公司对未来3 - 5年的发展持乐观态度，认为工业领域将迎来复苏，公司正积极定位以利用这一趋势，通过公共市场或合资市场获取资本 [71][72] 其他重要信息 - 公司在第二季度通过ATM筹集了约1250万美元净收益 [13][31] - 公司将过渡到普华永道的审计服务，本季度G&A增加，包括约38.3万美元的非现金股票薪酬摊销费用和约15.4万美元的与占用时间相关的非现金费用 [30] - 公司债务中67.9%为固定利率，约4.15%，期限为2 - 8年，其余32.1%为信贷额度借款和1月设立的定期贷款，6月30日适用利率为2.44% [31] - 除2023年之前无重大债务到期外，KeyBanc的定期贷款将于今年10月到期，公司预计将在到期前与KeyBanc完成相关安排 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 有多少租户使用PPP资金支付租金 - 公司表示跟踪到使用PPP资金支付租金的租户不到5% [41] 问题: 市场上合资伙伴的意向如何，来自哪些类型的投资者 - 公司称投资者需求旺盛，但实际执行的较少，合资意向来自多种类型的投资者，公司希望与能实现双赢的伙伴合作 [42] 问题: 是否看到租户因补货、增加安全库存或回流计划而产生的租赁咨询 - 公司表示在疫情期间有租户因供应链受影响但仍支付租金，并寻求额外空间，部分租户表示需要在美国增加产品库存，还有租户因当地缺乏熟练蓝领工人而计划迁至芝加哥 [45] - 公司还称大部分租户在疫情后的业务表现优于之前，物流和制造类租户有扩张需求 [46] 问题: 调整股息后公司资本情况如何，距离合资机会有多近，市场上是否有合适的大型投资组合 - 公司表示在合资方面有进展且有信心，股权市场开始复苏，公司有资源推进相关事宜 [49] - 公司称有价值9000万 - 1亿美元的活跃交易处于意向书或接近买卖协议阶段，初步承保阶段的交易价值约为其2 - 2.5倍，但未看到太多因疫情出售的大型投资组合，市场上仍有大量资本对工业领域感兴趣 [50] 问题: 合资项目的形式如何，公司会投入现有资产吗，对合资项目的风险敞口有何考虑 - 公司表示会考虑在合资项目中进行增值机会型交易，利用自身平台和专业能力获取收益，但不会仅关注推广收益，会确保项目对公司有利 [52] - 公司称目前没有想出售的资产，大部分资产具有通用性，可用于多种用途 [56] 问题: 公司是否会进行零售转换等增值项目 - 公司认为此类大规模改造可能超出目前关注范围，但公司团队具备建设和翻新能力，目前不会主动寻求此类项目 [57] 问题: 价值9000万 - 1亿美元的活跃交易是针对全资投资组合还是合资项目 - 公司明确这些交易是针对REIT的全资投资组合，不涉及合资项目 [59] 问题: 收购这些项目的资金如何分配 - 公司表示将结合资本和债务进行融资，部分交易可短期内完成，部分可能会推迟，具体取决于信贷额度的可用性 [61] 问题: 市场上价格错位的情况如何，原因是什么 - 公司称价格错位情况因具体交易而异，通常与卖家的出售需求有关，如季度末前出售或合作伙伴清算等，第一季度暂停的部分交易近期重新启动并有小幅重新定价，但不显著，反映了工业领域的资本需求 [62] 问题: 租金延期支付的条款如何 - 公司表示租金延期支付将在8个月内还清，延期期间从5月到8月不等，所有延期租金将在2月底前还清 [64] 问题: 94%的租金收取率、1.6%的延期率和99%的总体收取率如何计算 - 公司解释1.6%是按年度租金计算的，部分租户延期2 - 4个月，累计占年度租金的1.6% [65] 问题: 目前有多少租户处于租金延期状态，延期时长和还款期限如何 - 公司称有11个租户处于租金延期状态，延期时长为2 - 4个月，还款期限为3 - 8个月 [67][69] 问题: 工业空间的积极因素和短期干扰因素需要多长时间才能消除负面影响，迎来积极发展 - 公司表示难以预测具体时间，但认为未来3 - 5年工业领域前景乐观，公司正积极定位以利用这一趋势，通过公共市场或合资市场获取资本 [71][72] 问题: 租户对公司的需求是什么 - 公司指出工业房地产在供应链成本中排名第六，相对不太昂贵，但对于一些租户来说，节省租金仍有意义，且工业租户通常不会追求升级到更高等级的设施 [74][75] - 公司还提到租户有与供应商或姐妹公司共址、整合空间和寻求扩张空间的需求，签约时会关注相邻空间的优先租赁权 [77]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO和AFFO每股分别为0.53美元和0.45美元，高于预期 [65] - 同店NOI在GAAP基础上同比增长6.8%，现金基础上同比增长7.5%；环比分别增长2.1%和2.8% [65] - 一季度G&A符合先前指引，包含约34.9万美元非现金费用，为股票薪酬摊销，是对AFFO的调整 [67] - 一季度通过ATM发行筹集约1080万美元净收益，发行55万股初始ATM和4.4万股新ATM，3月中旬后未再使用该计划 [68] - 季度末，64%的债务为固定利率，约4.15%，期限2 - 8年；36%为信贷额度和1月安排的后续定期贷款 [69] - 季度末杠杆率为50.9%（基于总资产价值），总债务与年化第一季度EBITDAre之比为8.5倍，去年底分别为48.3%和8.1倍 [70] - 截至5月7日，公司有2510万美元现金，不包括约800万美元房地产税和保险运营托管资金；除KeyBanc新定期贷款今年10月到期外，2023年前无重大债务到期 [71] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度23份租约开始，总面积42.6万平方英尺；其中39.2万平方英尺租约期限超6个月，含10.5万平方英尺续约租约和28.7万平方英尺新租约 [51][52] - 现金基础上，租期超6个月的租约租金率较之前租约总体增长19.6% [53] - 3月31日，投资组合整体入住率为96.3%，较第四季度下降30个基点，主要因芝加哥一处7.5万平方英尺租约提前终止；4月入住率降至95.3%，因克利夫兰和芝加哥两处租户未续租 [53][54] - 2020年初始计划到期的280万平方英尺租约（约占总投资组合14%），截至目前已处理200万平方英尺，占初始2020年到期租约的75%；此外，还出租了10万平方英尺先前空置空间，租金现金增长为两位数 [57][58] 收购业务 - 一季度完成一笔1010万美元收购，使季度收购总额达8810万美元，加权平均初始收益率为8.0% [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 短期内部分交易出现定价错位，卖家预期改变，买家池暂时缩小，但投资者对工业资产需求仍强劲，有大量资本指定投资该领域 [47] - 不同交易定价下降幅度不同，部分为4% - 5%，部分为10% - 15% [120] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 暂停非必要资本支出，重新审视全年资本支出；撤回2020年全年指引；董事会预计调整普通股股息政策，二季度股息预计6月中旬确定，调整为每股0.20美元，年化0.80美元每股 [22][23][26] - 继续专注核心市场收购，靠近人口密集区和有大量熟练蓝领工人地区；增加对工业物流领域关注，特别是最后一英里物业、中型工业运营商和主要城市周边填充位置机会 [39][40][44] 行业竞争 - 工业市场高度分散，机构竞争有限，为公司提供大量收购机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情使公司运营重点转向团队和客户健康安全及保持流动性；虽租金收取情况良好，续约和出租空间工作持续进行，但因疫情影响缺乏可见性，难以准确预测近期以外情况 [12][23] - 疫情加速三个主题发展，即保护知识产权、保护供应链、减少全球航运环境影响；公司物业位置使其能受益于这些驱动因素，未来3 - 5年工业投资将有重要机遇 [29][30][33] - 短期内市场定价有错位，但长期来看工业资产市场有积极趋势，投资者对该领域需求强劲 [47][121][122] 其他重要信息 - 一季度租金收取率为99%，4月为93%，预计未收取部分租户恢复后大部分会支付；5月前五六天与4月相比无重大趋势差异，但目前判断趋势还太早 [15][16][18] - 公司未签订租金延期协议，也不打算提供免租金；租户利用PPP计划和其他主街贷款计划，部分将从中受益 [110] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金延迟对业务的负面影响程度，以及削减股息是为调整收益率和保留资本用于增长吗 - 削减股息并非因租金压力，而是疫情促使公司与董事会讨论后决定，调整股息可用于偿还债务和保持流动性；目前租金压力有所缓解 [80][83][85] 问题2: 增加对现有物业投资是否有优势 - 公司资本支出由物业层面决定，计划扎实；部分资本支出可融入租户续约，带来续约收益 [87][88] 问题3: 关于应税收入，是否考虑过完全暂停股息以用于资产收购 - 考虑过，但调整后股息每年约1100万美元，对收购交易影响有限；从预计应税收入看，当前股息支付后基本可全部分配，调整股息可保留流动性 [92][93] 问题4: 公司能否内部筹集资金，收购是否完全暂停 - 公司有大量交易管道，有能力进行增值项目，也在与潜在合资伙伴讨论；目前收购暂停，专注当前运营，维护交易管道；OP单位是未来重要资金来源 [96][98] 问题5: 当前股价下，使用OP单位进行up - REIT交易的增值性及收购收益率是否足够 - 需考虑卖家动机，如避免高额税收；公司会谨慎决策，关注对股东的稀释影响 [104][105][107] 问题6: 4月未收取的7%租金情况，是否有延期协议，与租户沟通情况 - 目前未签订延期协议，不打算提供免租金；多数租户受PPP等计划帮助；与租户积极沟通，多数租户支付租金，部分有困难租户在资金到位后支付，预计延期协议不多 [109][110][115] 问题7: 未支付租金租户是否失联，公司如何处理 - 对失联未支付租金租户，公司通过电话和信件联系，与大部分大型租户保持定期沟通 [116] 问题8: 5月租金收取与4月同期对比情况 - 5月目前收取超70%，很多租金在月中支付 [117] 问题9: 部分交易定价错位程度，是否代表市场趋势 - 部分交易定价下降4% - 5%或10% - 15%，是短期现象，长期来看工业资产市场有积极趋势 [119][120][122] 问题10: 正常环境下，A类和B类资产利差是否会扩大 - 有可能，部分投资者追求更高收益率，B类资产定价更灵活，但目前A类资产市场变动不大 [124][125] 问题11: 4月支付租金租户中，自行支付和经沟通支付的比例 - 难以给出具体比例，很多租户起初不确定业务受影响情况，经沟通后支付租金，多数租户会自行支付 [130][131] 问题12: 不同地区租户经营困难情况是否有差异 - 不同地区都有租户遇到困难，但占比不大 [132] 问题13: 4月入住率是否为95% - 是的 [133]

财务数据和关键指标变化 - 2019年FFO和AFFO可分配给单位持有人的每股分别为1.98美元和1.64美元 [30] - 第四季度同店NOI在GAAP基础上同比增长6.4%，现金基础上增长4.3% [30] - 年末债务80%为固定利率，加权平均约4.15%，剩余20%为信贷安排借款 [32] - 年末资产总值杠杆率为48.3%，总债务与年化第四季度EBITDAre之比为8.1倍 [32] - 预计2020年每股FFO和AFFO分别为2.05 - 2.09美元和1.81 - 1.85美元，FFO增长4.5%，AFFO增长11.5% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2019年完成2.2亿美元物业收购，2020年第一季度已完成7800万美元收购 [10][14] - 第四季度完成1.02亿美元收购，总面积290万平方英尺，加权平均初始收益率8.5%；第一季度完成7800万美元收购，总面积210万平方英尺，加权平均初始收益率8% [14] 租赁业务 - 2019年完成240万平方英尺租赁，2020年初已解决70%初始到期租赁，租金两位数增长 [10][25] - 第四季度16份租约开始，总面积66万平方英尺，租金现金基础较之前租约增长8.6%，2019年新租约租金增长11.6% [22][23] - 12月31日投资组合整体入住率96.6%，较第三季度下降20个基点 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 进入佐治亚州萨凡纳新市场，该市场是强劲的港口工业市场，在东南部经济中起关键作用 [14] - 收购集中在中西部、东南部和东北部，这些地区有大量熟练蓝领劳动力，是关键经济走廊 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于收购、融资、租赁和积极管理物业，在定义明确、基本面强劲的市场寻找机会 [9] - 继续扩大现有市场份额，进行单笔收购和小批量收购，也考虑与资本伙伴进行合资交易 [19] - 改善资产负债表，通过ATM筹集资金，将信贷安排从房地产全额担保转向股权质押贷款，目标是转向无担保贷款 [11][32][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是转型之年，2020年初势头良好，团队努力和经验丰富的董事会指导使公司取得成绩 [8] - 租户需求和劳动力市场驱动公司空间需求，将继续执行核心战略，期待2020年富有成效 [12] - 尽管新冠病毒影响尚不确定，但从长期看制造业有回流美国趋势，公司所在市场有大量熟练蓝领劳动力，对业务有利 [79][80] 其他重要信息 - 今日公司普通股升级到纽约证券交易所上市，有助于股票交易和流动性 [12] - 今日提交前瞻性补充文件，启动高达1亿美元普通股的ATM发行 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前收购管道规模及接近意向书的项目情况 - 目前收购管道规模在4.3 - 4.5亿美元之间，涵盖不同阶段项目 [40] 问题: 4.3 - 4.5亿美元管道中涉及新市场情况及理想市场数量 - 多数交易在现有市场，也在考虑美国东部其他市场，未来可能拓展到西部 [41] 问题: 如何权衡合资机会中资本利用和复杂性 - 公司有资源和能力为合资项目增值，合资项目是进入一些REIT不适合项目的切入点，最终可能纳入REIT [42][43][45] 问题: 达到中期50%多债务与合资企业预估比例的剩余容量 - 剩余容量约在5000 - 6000万美元范围内 [46] 问题: 4.3 - 4.5亿美元管道中是否有大型投资组合 - 多数是单笔小交易或小投资组合，也在关注超过1亿美元的大型项目 [48] 问题: 对萨凡纳市场的扩张计划及收入占比 - 萨凡纳经济活跃、空置率低、经济驱动力强，公司还在关注东南部其他互补市场 [49] 问题: 合资项目是为长期拥有资产还是获取合资费用 - 两者皆有，若进入合资项目会争取盈利，且有优先购买权，但不一定会纳入REIT [50] 问题: 第四季度和第一季度资本化率变化原因 - 资本化率通常在7.5% - 8.5%之间，受租户租金与市场租金关系影响，预计未来不会有重大变化 [55][57] 问题: 2020和2021年已知租户迁出情况 - 除沃尔顿公司约10万平方英尺外，有一个10万平方英尺空置项目正在洽谈，两者可平衡 [58] 问题: 目前签订租约的平均期限 - 租约期限通常为3 - 5年 [59] 问题: 若第四季度收购和ATM活动在季度初完成，FFO会是多少 - 公司将离线提供相关信息，目前数据为实际结果 [63][64] 问题: 2020年指导是否包含股权发行 - 指导不包含股权发行 [65][66] 问题: 合资项目的考虑方式、费用期限及股东角度的资金锁定时间 - 合资项目部分为获取费用，部分是REIT不适合项目，具体期限需根据项目而定，可能是1 - 2年 [67][68] 问题: 向无担保信贷额度过渡的指标情况及达标要求 - 过去一年半公司降低了债务杠杆，接近5亿美元市值，债务低于50%时有望过渡到无担保信贷额度，预计18 - 24个月实现 [69] 问题: 合资项目的收益形式 - 主要是资产管理和物业管理费用，后端可能有提成结构，暂未考虑贷款形式 [72] 问题: 合资项目的股权投入及对资产负债表影响 - 投入10% - 20%股权，项目整体不在资产负债表上，不影响公司数据 [74] 问题: 2020年是否会有类似过去影响盈利指导的大型交易 - 指导是基于稳定状态，包括预计本季度末完成的1000万美元收购，若有资本筹集和市场变化，将按季度更新指导 [76] 问题: 是否有大规模股权发行可能 - 若有合适机会或市场条件有利，大规模股权发行是可能的，公司在工业领域表现良好，值得投资者投入资本 [77] 问题: 全球供应链问题和新冠病毒对公司物业的影响 - 目前新冠病毒对美国供应链暂无影响，从长期看制造业有回流美国趋势，公司所在市场有大量熟练蓝领劳动力，对业务有利 [79][80]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度运营指标同比和环比上升，同店净营业收入（NOI）增长、租赁利差强劲且入住率提高 [24] - 第三季度，ATM活动和后续普通股发行使加权平均股份和单位数量同比增加110%，较第二季度增加29%，对季度FFO每股产生0.03美元影响，对AFFO每股产生0.02美元影响 [26] - 预计2019年全年FFO在每股1.95 - 1.96美元之间，AFFO在每股1.62 - 1.63美元之间；第四季度FFO预计在每股0.46 - 0.47美元之间，AFFO预计在每股0.38 - 0.39美元之间 [29][30][31] - 季度末，债务固定利率为4.15%，新信贷安排无未偿还借款；按总资产价值计算的杠杆率为41.6%，低于第二季度末的47%；净债务与年化第三季度EBITDA之比为7.11倍，低于第二季度末的7.31倍 [31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年至今已完成170万平方英尺的租赁，现金基础上平均租赁利差为12.6% [9] - 第三季度有12份租约开始，总面积58万平方英尺；其中6个月及以上租约中，续约面积29.4万平方英尺，新租约面积28.2万平方英尺；现金基础上租金较之前租约增长16.5% [18][19] - 截至9月30日，投资组合整体入住率为96.8%，较第二季度提高70个基点；预计不包括第四季度收购，全年剩余时间入住率将保持在96% - 97% [20][21] - 2019年到期的270万平方英尺中，240万平方英尺已处理，续约率67.5%；年初29.8万平方英尺空置空间已出租；2020年到期的约230万平方英尺中，67.4万平方英尺已续约 [21] 收购业务 - 第三季度完成1.15亿美元的收购，新增16处房产，总面积270万平方英尺，初始收益率在8.1% - 8.6%之间 [13] - 10月底，以1940万美元收购亚特兰大郊区一处多租户工业建筑，初始预计收益率8.4%，该物业100%出租，加权平均租约期限约五年 [15] - 目前收购管道仍很稳健，新机会总计超过3.6亿美元，收益率与之前预测一致；另有约8200万美元的收购协议预计年底前完成 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为房地产运营公司，专注于基本面，通过成功收购和活跃的资本市场活动推动增长并改善资产负债表 [7][8] - 预计未来继续通过收购扩大规模，目标是在现有市场增加份额，并寻找有吸引力的新机会 [13][15][16] - 持续优化资本结构，降低整体杠杆率，利用资本市场活动为增长提供资金 [11][32] - 强调团队建设，员工通过限制性股票授予获得部分薪酬，以增强员工与股东的长期利益一致性 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度各业务板块活跃，第四季度有望表现强劲，为2020年奠定良好基础 [7][8] - 租赁业务展示了优质物业和市场的价值，有信心在未来两年推动租金和NOI增长 [9][22] - 收购管道稳健，有机会在有吸引力的收益率下进行收购，预计未来继续在7.5% - 8.5%的资本化率范围内进行收购 [15][40] - 尽管资本市场可能存在不确定性，但公司目前状况良好，债务市场开放，股息覆盖充足，对2020年增长前景感到兴奋 [43] 其他重要信息 - 沃尔沃租约终止获得一次性费用约45万美元，计入NOI；Creekside新租约带来一个月收益，但被辛辛那提2018年物业税评估相关一次性费用部分抵消 [26][27] - 第三季度一般及行政费用（G&A）符合预期，包括约28.2万美元的非现金费用（股票薪酬摊销），是对AFFO的调整 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Creekside租出后，入住率指引为何未变 - 公司表示剩余时间同店入住率指引应为96% - 97%，较之前的95%有所提高 [35][36] 问题2：如何看待通过ATM发行股份与后续发行股份 - 公司称ATM是有吸引力的资本成本方式，提高了流动性，未来预计会继续使用，但无法评论未来资本市场活动 [37][38] 问题3：市场上是否还有8%以上资本化率的收购机会，2020年资本化率是否会压缩 - 公司表示收购管道中的物业资本化率与过去一年相似，预计未来收购的平均资本化率在7.5% - 8.5%之间 [40] 问题4：如果2020年资本市场窗口收紧，公司能否实现收购计划 - 公司认为目前收益率和NOI增长良好，债务市场开放，股息覆盖充足，对未来增长有信心，若实现过去几年的NOI增长，公司状况将很好 [43] 问题5：2020年G&A方面是否需要招聘高层人员 - 公司表示已填补运营和物业层面的一些岗位空缺，以支持新收购物业；不需要增加高管团队，大部分增长将来自运营层面；随着公司规模扩大，G&A占收入的百分比将下降 [52][53][54] 问题6：不考虑特殊因素，第四季度FFO的运行率估计是多少 - 公司称将继续按年度计算FFO预测，由于公司在一年内资本基础加速增长，难以提供季度间稳定的预测 [60] 问题7：核心投资组合中未开始的租约或预期续约带来的NOI预期增长是多少 - 公司表示目前已签署的租约租金较之前提高16.5%，这一增长将延续到明年，现有投资组合的NOI嵌入式增长约为2% [64][67] 问题8：新租约利差大，续约利差低的驱动因素是什么 - 公司解释季度间数据受多种因素影响，如续约中部分租约从短期转长期导致租金下降；新租约可能包含之前未出租的空间，从而提高利差 [69][71]

财务数据和关键指标变化 - 二季度运营结果超预期，各项指标同比和环比均上升 [29] - 二季度股息覆盖率在FFO和AFFO基础上增强，预计2019年股息全年可完全覆盖 [30] - 二季度G&A符合预期，含约30.5万美元非现金费用 [32] - 4月ATM活动和5月后续发行使加权平均股份和单位数量同比增102%，环比增36%，对FFO和AFFO有影响 [33] - 调整2019年指导假设，提高收入、NOI和EBITDA预期，不包含未达成协议的收购 [34] - 预计全年加权平均普通股和单位为840万，目前流通980万，指导假设下半年股份数量稳定 [36] - 预计FFO在每股2.10 - 2.13美元，AFFO在每股1.73 - 1.76美元 [37] - 季度末债务固定利率约4.18%，未来借款成本降低、灵活性增加 [40] - 信贷额度从4500万美元增至1亿美元，到期日延长，LIBOR利差降低50个基点 [41] - 季度末杠杆率47%，一季度为57.3%，净债务与年化二季度EBITDA之比为7.31倍，一季度为8.99倍 [42][43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁活动活跃，12份租约开始，共71.4万平方英尺，含14.1万平方英尺短期租约 [20] - 二季度新租约32万平方英尺，续约租约25.3万平方英尺，租金现金基础上同比增8.3%，年初至今增10.9% [21][22] - 二季度额外执行48.6万平方英尺租约，将于今年晚些时候开始，含28.6万平方英尺续约租约 [23] - 6月30日入住率96.1%，较一季度上升1.6%，预计全年入住率达95% - 96% [25] - 2019年到期270万平方英尺租约中，190万平方英尺已处理，租户续约率70.5% [26] - 2020年到期约200万平方英尺租约中，76万平方英尺已续约 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2019年展望积极，执行收购和租赁策略，利用现有投资组合和目标市场机会 [9] - 专注签署新租约、完成收购、改善资产负债表 [17] - 继续保持收购势头，合理分配资本 [18] - 收购注重有大量工业地产库存、新供应少、劳动力技能高的市场 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年前景乐观，二季度和三季度行动巩固预期 [9] - 租赁受益于物业位置和市场基本面，预计推动NOI增长 [10][27] - 资本结构短期内改善，支持资本分配 [43] 其他重要信息 - 5月后续发行筹集5610万美元，预计可用于约1.2亿美元收购 [11][38] - 本周与KeyBanc等达成1亿美元信贷协议，现有4500万美元信贷协议到期日延至2023年，借款成本降低 [12] - 二季度收购印第安纳波利斯48.5万平方英尺物业，三季度收购圣路易斯12.9万平方英尺多租户工业建筑 [13] - 目前有三笔收购处于合同阶段，分别在芝加哥、孟菲斯和俄亥俄州霍金 [15][16][17] - 隔夜发行成功，引入17家新机构投资者，87%为机构交易 [93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二季度入住率上升原因 - 主要因Creekside的短期租约，该租约7月底结束，目前正在商谈新租约 [46][47] 问题2: 从宏观角度看资本回报率情况 - 公司收购的物业资本回报率与以往一致，市场上大型投资组合资本回报率较低，公司继续寻找可执行的好交易 [48][49] 问题3: 收购管道情况及剩余时间内寻找新产品的市场 - 收购管道强劲，有多种卖家，包括机构和个人，有小型投资组合，目前有两笔处于合同阶段，也有一次性交易 [53] 问题4: 客户反馈和租户留存率情况 - 客户对公司物业管理和租赁服务反馈积极，全年租户留存率70.5%，本季度大致相同 [56] 问题5: 指导是否包含剩余2500万美元IPO收购计划及下半年是否有ATM计划 - 指导不包含剩余2500万美元收购计划，指导中未考虑ATM提款或额外发行 [60][61] 问题6: 是否会重新参与ATM - 公司将评估市场情况，若时机合适会使用ATM，目前有很多收购机会 [63] 问题7: Creekside若年底租出是否出售 - 难以确定，将根据租户情况、租约时长和角色等因素每季度评估 [67][68] 问题8: 三笔收购合同总价值、融资方式、完成时间、可承担债务金额和资本回报率 - 三笔新收购约9000万美元，加上之前两笔共1.13亿美元，部分由可承担债务融资，预计9月底前完成，可承担债务约3100万美元，资本回报率在低8% [75][78][80][81] 问题9: 收购新资产时股权和债务融资的考虑 - 整体投资组合希望保持约57%的债务与账面价值比率，每笔交易根据具体情况而定 [83][84][85] 问题10: 物业管理成本一季度和二季度差异原因及后续预计 - 部分是季节性因素，部分是房地产税调整，后续大致是两者的混合，有收购则会更高 [87][89] 问题11: 提高股息的条件 - 可能与股价有关，首要任务是确保债务状况良好，目前市场情况需更多时间观察 [90][92]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营结果符合全年指引，财务指标实现环比和同比强劲增长，FFO和AFFO基础上股息覆盖良好 [27] - 第一季度G&A费用符合先前指引，包含约36.7万美元非现金费用 [29] - 因3月下旬和4月上旬的ATM活动及计划中的收购，调整2019年财务指引 FFO调整为2.48 - 2.51美元，AFFO范围低端提高至1.95 - 2美元 [31][32] - 全年净损失指引应为低端1.81美元、高端1.78美元的损失，优先股股息调整后应为每股1.01美元，此为公式错误，不影响FFO或AFFO指引 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署82.3万平方英尺租约，租期六个月及以上租约现金租金率提高14% [12][19] - 3月31日入住率为94.5%，较去年底略有下降，预计全年入住率在95% - 96% [20] - 年初至今约160万平方英尺租约到期，其中130万平方英尺已续约，租户保留率为81.3%；2020年近200万平方英尺租约到期，其中12万平方英尺已续约，64万平方英尺接近敲定 [21] 收购业务 - 1月以500万美元收购芝加哥一处房产，本周签署印第安纳波利斯一处1710万美元房产的最终协议，预计本季度末完成交易 [13][23] - 目前收购管道约4.2亿美元，物业主要为B级仓库、轻型制造业或灵活型物业，资本化率在7% - 9% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注保持业务发展势头，在资本配置上保持纪律性 [17] - 租赁业务方面，持续获取在优质子市场收购物业带来的价值，预计未来几个月入住率上升 [9][12] - 收购业务方面，继续追求单笔交易和大型投资组合收购，目标市场为已布局且劳动力资源丰富的地区 [22] - 行业竞争上，工业REIT领域竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，公司具有资金优势 [46][50] - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈 [52] - 对于联合投资，若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度开局良好，有望实现比原计划更好的2019年业绩 [17] - 租赁市场活跃，租户保留率高，预计未来租金和NOI将增长 [21] - 收购市场机会充足，公司将谨慎选择符合战略的项目 [24] - 资本市场活动带来资金，有助于公司进行收购和发展 [16] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州杰克逊维尔开设新办公室，由行业资深人士Dan Santinga领导 [11] - 截至季度末，90%的债务为固定利率，未来五到十年利率约为4.18%，公司计划逐步降低杠杆率 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资本支出预算增加但AFFO不变的原因 - 公司将经常性资本支出预算从320 - 370万美元调整为350 - 370万美元，考虑到股份数量增加，认为1.95 - 2美元是合适的AFFO指引 [39][40][41] 问题2: 股价上涨是否改变降低杠杆率的时间表 - 公司将保持原有计划，随着公司发展逐步降低杠杆率，目前投资者对杠杆率无担忧，且现有投资有较好的利差 [42] 问题3: 工业REIT市场热度对收购机会的影响 - 市场竞争激烈，但公司专注B级物业细分市场，竞争对手多为当地或地区性买家，收购管道充足 [46][50] 问题4: 目前UPREIT机会是否增多 - 公司看到更多UPREIT机会，正在与相关方进行洽谈，认为这对买卖双方是双赢局面 [52] 问题5: 行使ATM时对收购资金结构的考虑 - 公司有良好的信贷安排，认为目前锁定长期抵押贷款债务是合理的，目标是在新收购中逐步降低杠杆率 [53][54] 问题6: 今年剩余时间的最佳机会是新收购还是提升入住率 - 公司认为可以同时做好新收购和提升入住率工作，资产团队表现出色，Creekside物业租赁活动活跃 [56][59][60] 问题7: 是否考虑进行联合投资 - 若有资产或投资组合不符合当前REIT指标，可能会进行联合投资并在未来纳入REIT，公司一般不进行开发类联合投资 [68][69] 问题8: 目前最具吸引力的市场是哪些 - 公司对目前所在的所有市场都满意，希望在芝加哥、杰克逊维尔、亚特兰大、印第安纳波利斯等市场扩大业务 [72] 问题9: 未来12 - 18个月收购管道的成交比例 - 成交比例取决于资金来源，公司有大量潜在交易可供选择，对成交情况不担忧 [73]