we discuss ideas like this as they happen in more detail. All active investors are welcome to join on a free trial and ask any question in our chat room full of sophisticated traders and investors.This article will provide you with basic financial information, credit scoring, and the opportunities presented by the preferred stocks of Regency Centers Corporation ( REG ) - a leading REIT specializing in commercial properties and shopping centers, as wellArbitrage Trader, aka Denislav Iliev has been day tradin ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2025 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P ...

公司概况 - Regency Centers Corporation是专注于邻里和社区购物中心业态的最大房地产投资信托基金之一，拥有超过480处物业 [1] - 公司实现了同行领先的运营资金增长，且股价表现相对稳定 [1] 作者背景 - 作者拥有超过10年的公司研究经验，深度研究过的公司超过1000家 [1] - 研究范围涵盖大宗商品以及科技等多个领域，并运营以价值投资为核心的YouTube频道 [1] - 作者擅长覆盖金属和矿业类股票，同时对非必需消费品、房地产投资信托基金及公用事业等行业亦有研究 [1]

Analyst’s Disclosure:I/we have a beneficial long position in the shares of FRT, KIM either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. While this article may sound like financial advice, please observe that the author is not a CFA or in any way licensed to give financial ad ...

核心财务业绩 - 第三季度NAREIT运营资金为每股1.15美元 与市场预期一致 较去年同期增长7.5% [1] - 第三季度总收入为3.876亿美元 超出市场预期的3.853亿美元 同比增长7.6% [2] - 公司将2025年全年NAREIT运营资金指引上调至每股4.62-4.64美元 此前的指引为4.59-4.63美元 [11] 运营指标与租赁活动 - 第三季度执行约180万平方英尺的可比新租约和续租 混合现金租金差为12.8% [3] - 截至2025年9月30日 同物业组合出租率为96.4% 同比上升40个基点 主力空间出租率达98% 商铺空间出租率达93.9% [3][4] - 第三季度同物业净营业收入增长4.8%至2.735亿美元 其中同物业基本租金增长贡献了4.7个百分点 [4] 资本配置与投资活动 - 年内已部署超过7.5亿美元资本用于增值投资 [2] - 第三季度以3.57亿美元收购了位于加州奥兰治县由五个购物中心组成的资产包 并处置了约3200万美元的资产 [6] - 季度末后 公司宣布季度现金股息为每股0.755美元 较此前派息增加超过7% [2] 资产负债表与项目进展 - 截至2025年9月30日 公司拥有近15亿美元的循环信贷额度可用容量 净负债与优先股相对于过去12个月运营EBITDAre的比率为5.3倍 [10] - 截至季度末 公司在建开发和再开发项目的预估净成本为公司份额内的6.68亿美元 目前已产生51%的成本 [5]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入增长近5%，主要驱动力是强劲的基本租金增长，达到4.7% [10] - 公司提高2025年全年业绩展望，预计同店NOI增长率为5.25%-5.5% [17] - 2025年信贷损失指引范围下调至50-75个基点 [17] - 2025年全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金增长预期为中等7%，核心运营收益增长预期为中等6% [17] - 季度股息提高超过7% [8][17] - 资产负债表杠杆率维持在目标范围5倍-5.5倍内 [18] - 2026年初步展望：预计同店NOI增长率为中等3%区域，总NOI增长率为中等6%区域，NAREIT运营资金增长率为中等4%区域 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁率达到96.4% [10] - 同店已开业率在季度内增长40个基点至94.4% [11] - 已签署但未开业管道为200个基点，代表约3600万美元的已签署增量基本租金 [12] - 第三季度现金租赁价差强劲，为13%，而账面租金价差接近历史高位，为23% [12] - 新店铺租赁中，85%的交易包含3%或更高的嵌入式租金阶梯，25%包含4%或更高 [52] - 续租保留率通常维持在75%左右 [107] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁管道强劲，需求来自充满活力的餐厅、领先的健康与保健品牌、折扣零售商和一流杂货商 [11] - 第三季度签署了三份新的杂货商租约 [11] - 在康涅狄格州费尔菲尔德县的Norwalk Hub项目，Target门店开业；在亚特兰大的Cambridge Square项目，新的Publix开业；在南佛罗里达州的Pine Ridge Square Center，Nordstrom Rack开业 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 地面开发是关键差异化优势，公司是全国唯一大规模开发杂货锚定购物中心的公司 [8] - 2025年预计启动约3亿美元的项目，使过去三年总启动额达到8亿美元 [7][8] - 本季度启动了超过1.7亿美元的项目，使年初至今总额超过2.2亿美元 [14] - 正在进行的开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，混合回报率超过9% [15] - 本季度完成了五处物业、价值3.5亿美元的RMV投资组合收购，并以OP单位交易方式购买了合资伙伴在三处杂货锚定中心的权益 [15][16] - 资本回收具有增值效应，2024年以略高于5.5%的资本化率出售略高于1亿美元的资产，同时以6%的资本化率购买超过5亿美元的资产 [86] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，购物中心需求旺盛，租户健康状况良好，体现在持续的销售强度和历史上较低的不良债务 [7][10] - 零售环境有利，新供应有限，对高质量空间的需求持续强劲 [10] - 租户基础非常健康，破产损失和无法收回的租赁收入均优于历史平均水平 [27] - 行业供应受限，需求强劲，为公司提供了继续提高租金的机会 [53] - 预计2026年信贷损失环境与2025年相似 [18][27] 其他重要信息 - 公司在8月结算了5000万美元的远期股权发行，余额将在10月底前结算 [18] - 2026年的详细指引计划在2月份报告第四季度业绩时提供 [18] - 开发和再开发项目预计在2026年贡献约1000万美元的增量NOI [19] - 2026年的增长将受到当前年度和计划中2026年债务再融资活动的影响，预计 collectively 对增长产生约100-150个基点的影响 [19] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易使合资伙伴完全控制6项资产，公司完全控制5项资产，实现了资本回收，并期待未来的持续合作 [22] 问题: 2026年同店NOI增长预期为中等3%的原因 - 2025年的高增长得益于大量已开业面积的吸收和回收率的显著提升（约100个基点），2026年在2025年强劲增长基础上的中等3%增长被视为相当不错 [28][29][30] - 2026年信贷损失准备预计与2025年结束时相似，租户名册非常健康 [27] 问题: 2026年开发与再开发启动的潜力及组合 - 公司对在开发和再开发项目中找到超过其份额的投资机会感觉良好，预计2026年将保持类似的运行速率 [35] - 由于开发项目的成功，启动组合开始向地面开发倾斜，在进行的项目中，开发投资首次超过再开发 [36] 问题: 新租赁中锚定空间与店铺空间组合变化的原因 - 第三季度更多锚定交易是季度性异常，并非由开发驱动，只是巧合的时间安排 [40] 问题: 收购市场资本化率趋势及合资交易意愿 - 合资伙伴方面，公司持续沟通，在条件成熟时愿意购买合作伙伴权益 [44] - 收购市场资本化率面临下行压力，核心资产资本化率可能低于5.5%，有大量资本追逐机会 [45] - 公司重视长期合作伙伴关系，通常是合作伙伴退出时的最佳买家 [48] 问题: 对租金价差的未来预期 - 公司对当前租金价差轨迹感到自豪，专注于维持高水平的价差和嵌入式租金阶梯，在供应受限的环境下有机会继续努力 [52][53] 问题: 2026年同店NOI增长中SNO管道和再开发的贡献 - 达到中等3%的增长需要一些入住率的提升，公司有信心继续缩小已开业与已租赁之间的差距，这包括交付再开发项目 [57] - 2025年再开发对增长的贡献超过100个基点，预计2026年将重复这一情况 [57] 问题: 同店入住率是否有提升空间及债务再融资考虑 - 公司相信可以突破当前入住率水平，第三季度20个基点的下降主要归因于Rite Aid破产 [62] - 锚定空间租赁率达到98%，管道中有大量交易机会 [62][63] - 债务再融资考虑所有资本形式，100-150个基点的影响范围较宽是因为仍在评估2026年的选项，包括定期贷款、可转换债券和普通债券发行 [64] - 公司凭借A级资产负债表和在10年期普通债券发行上的极佳定价，可能挤压掉其他替代方案的机会 [65] 问题: 100万平方英尺租赁管道的历史背景及本季度坏债务异常 - 100万平方英尺的管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度，包含高质量零售商 [69][70] - 本季度无法收回的租赁收入项出现正面异常，是由于对现金制租户的收款率更高，甚至收回了早已核销的应收账款 [71] - 预计2026年无法收回的租赁收入将继续低于长期历史平均水平 [72] 问题: 开发项目租金承销及成功进行开发的原因 - 成功源于数十年的深厚关系、充足的资本以及专业团队在项目方案各个方面的努力，没有秘密配方 [76][77][78] - 公司是唯一全国性的活跃开发商，但与当地开发商竞争，这促使公司不断提升水平 [78] - 团队在预测开发项目收入方面表现出色，项目表现通常符合或超出预期 [79][80] - 差异化优势在于团队数十年积累的经验和记录，这不易复制 [81] 问题: 迈阿密资产出售决策及竞争过程 - 出售决策基于对该资产未来内部回报率的看法与市场愿意支付的价格不一致，因为该市场需求旺盛 [85] - 有大量竞标者，使得公司能够以认为合适的价格交易并回收资本 [85] - 2024年的资本回收是增值的，出售资产资本化率略高于5.5%，收购资产资本化率为6% [86] 问题: 开发项目选址靠近总体规划社区的原因及预租赁水平 - 总体规划社区是公司、杂货商的目标，同时总体规划开发商也主动联系公司，合作是双赢的 [89] - 开发项目通过完全授权、设计、招标和高预租赁率来降低风险，锚定租户始终就位，预租赁水平因项目而异，但大部分NOI有保障 [92] - 举例两个项目，锚定租户尚未开业，但项目整体租赁率已超过90% [92] 问题: 100万平方英尺谈判中租赁对管道的贡献及2026年管道压缩预期 - 公司有条件在2026年继续压缩SNO管道，但随着入住率稳定化，关于SNO管道的讨论将减少，转变为正常的租赁活动 [97][98] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 公司有在每年此时提供前瞻性展望的记录，这属于常规做法，旨在提供透明度 [101] 问题: 店铺空间入住率提升空间及续租趋势 - 团队通过创造性方式（如援引租约中的搬迁条款）努力提升入住率，对在当前环境下继续做到这一点充满信心 [108] - 续租保留率通常围绕75%，这提供了保留优秀零售商和引入更高质量商户及更高租金的机会 [107] 问题: 当前零售商情绪与2014年、2018年高入住率时期的比较 - 与过去相比，零售业不断演变，疫情后零售商重新认识到实体门店的重要性，同时消费者也重新欣赏实体购物体验 [111][112] - 供应有限、疫情后的顺风以及零售商对实体位置的重视，使公司有能力推动已开业率 [113]

财务数据和关键指标变化 - 同店净营业收入（NOI）增长强劲，第三季度增长近5%，主要得益于4.7%的基础租金增长 [7][10] - 全年同店NOI增长预期上调至5.25%至5.5%，主要原因是信用损失降低和S&O（已签约未开业）管道租金开始确认 [17] - 信用损失指导范围下调至50至75个基点，反映了租户健康状况良好 [17] - 全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金（FFO）增长预期为中等7%水平，核心运营收益增长预期为中等6%水平 [17] - 2026年初步展望：同店NOI增长预计在中等3%水平，总NOI增长预计在中等6%水平，NAREIT FFO增长预计在中等4%水平 [18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店出租率达到96.4%，已开业出租率在第三季度上升40个基点至94.4% [10][11] - 现金租金调整幅度（leasing spreads）强劲，为13%，而账面租金调整幅度（gap rent spreads）接近历史高位，达23% [12] - S&O管道目前代表约200个基点的预租率，相当于约3600万美元的已签约增量基础租金 [12] - 第三季度新签了三份新的杂货商租约，推动了高回报的再开发项目 [11] - 第三季度有8个主力租户开始支付租金，包括几个再开发项目的关键开业 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动活跃，第三季度启动了超过1.7亿美元的项目，使年初至今的总启动金额超过2.2亿美元 [14] - 预计2025年全年项目启动金额约为3亿美元，过去三年总启动金额将达到令人印象深刻的8亿美元 [7][14] - 正在进行中的开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，租赁活动强劲，综合回报率超过9% [15] - 交易方面，本季度初以3.5亿美元收购了南奥兰治县的五处物业组合（RMV组合） [15] - 本季度还购买了合资伙伴在三家杂货商主力购物中心的权益 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 空地开发是公司的关键差异化优势，公司是全国唯一规模化开发杂货商主力购物中心的开发商 [8][14] - 开发项目创造了显著的净资产价值，收益率远高于市场资本化率 [8] - 资本配置策略执行成功，今年已增值性地部署了超过7.5亿美元资本用于高质量机会，包括收购、空置地开发和再开发 [7] - 公司拥有领先的全国开发平台、强大的资产负债表和行业最佳的团队 [9] - 行业环境特点是新供应有限，对公司高质量空间的需求持续强劲 [10][113] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，几乎所有零售商类别对公司的主力店和商铺空间都有显著需求 [10] - 租户基础健康，销售实力持续，坏账处于历史低位 [7][10] - 租赁管道稳健，受到活力餐厅、领先健康品牌、折扣零售商和一流杂货商的兴趣推动 [11] - 对在有利的零售环境中超过之前的峰值水平充满信心 [10] - 尽管面临当前高利率环境的现实，但对持续增长持乐观态度 [20] 其他重要信息 - 本季度股息提高了超过7%，反映了强劲的业绩 [8][17] - 资产负债表保持强劲，杠杆率完全处于5至5.5倍的目标范围内 [18] - 公司在15亿美元的信贷额度上几乎有全部可用额度 [18] - 去年底发行了1亿美元的远期股权，其中5000万美元已于8月结算，余额将在10月底前结算 [18] - 2026年的详细指导计划将在2月份报告第四季度业绩时提供 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易使合资伙伴完全控制6项资产，公司100%拥有5项资产，这有助于资本循环，公司对拥有这些资产感到兴奋，并期待未来的持续合作 [22] 问题: 2026年同店NOI增长预期为中等3%的原因 - 2025年的增长包含了历史高位的开业出租率吸收和约100个基点的恢复率收益，2026年中等3%的增长主要来自基础租金，是在2025年强劲增长基础上的良好增长 [26][27][28][29][30] 问题: 2026年开发和再开发启动的潜力及组合 - 过去三年启动了8亿美元项目，预计2026年将继续找到超过其份额的投资机会，启动节奏良好；在进程中，开发项目的投资额首次超过了再开发项目，预计这一趋势在2026年将继续 [34][35][36] 问题: 新租约中主力店占比上升的原因 - 这主要是季度性的异常现象，恰好在第三季度完成了更多主力店交易，并非由开发驱动 [39][40] 问题: 收购市场的资本化率和合资交易前景 - 公司不断与合作伙伴讨论购买其权益，预计这将继续成为未来的管道；核心资产的资本化率现在低于5.5%，有大量资本追逐机会，竞争加剧 [43][44][45][46][48] 问题: 对租金调整幅度的预期 - 团队致力于维持较高的租金调整幅度和账面租金调整幅度，并嵌入有意义的年度租金阶梯，在供应受限的环境中有机会继续推进 [51][52][53] 问题: 2026年S&O管道和再开发的贡献 - 达到中等3%的增长需要一定的出租率提升，公司仍有机会缩小已开业出租率与出租率之间的差距；再开发在2025年贡献了超过100个基点的增长，预计2026年将重复这一贡献 [56][57][58] 问题: 出租率能否进一步提升及再融资考虑 - 第三季度出租率下降20个基点主要与Rite Aid破产有关，在强劲需求和有限供应的环境下，仍有上行空间，特别是主力店方面；公司考虑所有资本形式进行再融资，影响范围较宽是因为仍在评估2026年的选项 [61][62][63][64][65] 问题: 100万平方英尺谈判中租约的历史背景和坏账异常 - 100万平方英尺的谈判管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度；本季度坏账方面的异常是由于对已搬离租户的应收款回收更高，预计2026年坏账将继续低于长期历史平均水平 [68][69][70][71][72] 问题: 开发项目的租金承销和成功因素 - 成功因素包括与一流杂货商的长期关系、充足的资本以及专业团队在成本和收入两方面的精细承销；没有秘密配方，而是多年的努力和专业知识 [75][76][77][78][79][80][81] 问题: 迈阿密资产出售的决定和过程 - 出售决定基于对该资产未来内部收益率（IRR）的看法与市场出价不符；有大量竞标者，使得定价达到可交易水平；今年的资本回收是增值性的 [84][85][86] 问题: 开发项目与总体规划社区的联系及预租水平 - 公司与总体规划社区开发商是双向选择，都看重对方；开发项目风险较低，总是有主力店预租，根据项目规模，预租率不一定正好是50%，但大部分NOI有保障 [89][90][92][93] 问题: 租赁管道的未来贡献和压缩预期 - 有情景可使S&O管道继续压缩，也有情景可能维持或扩大；当出租率稳定后，S&O管道的讨论将减弱，变为常规租赁活动 [97][98] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 这是公司的惯例，旨在提供前瞻性透明度，并非因为对市场预期有特别看法 [101] 问题: 商铺出租率的提升空间和续租率 - 团队通过创造性方式（如重新安置成功租户）努力提升出租率；续租率通常围绕75%，这提供了保留优秀零售商和注入更高质量商户的机会 [106][107][108] 问题: 当前零售商情绪与2014/2018年高出租率时期的比较 - 与那时相比，疫情后零售商对实体店重要性有了新的认识，同时新供应有限，供需关系对公司有利，公司有信心推动已开业出租率再创新高 [111][112][113][114]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同物业净营业收入增长近5%，主要驱动力是强劲的基本租金增长，达到4.7% [7] - 同物业出租率在第三季度达到96.4% [7] - 同物业已开业出租率在第三季度上升40个基点至94.4% [8] - 现金租赁价差强劲，为13%，而账面租金价差接近历史高点，为23% [9] - 公司将2025年全年同物业NOI增长预期上调至5.25%至5.5% [13] - 信用损失指引区间下调至50至75个基点 [13] - 2025年全年每股收益增长预期上调，NAREIT运营资金增长预期为中等偏上7%，核心运营收益增长预期为中等偏上6% [13] - 季度股息提高超过7% [5][13] - 资产负债表杠杆率稳定在目标范围5至5.5倍之内 [14] - 预计2026年同物业NOI增长在中等偏上3%区间，总NOI增长在中等偏上6%区间，NAREIT运营资金增长在中等偏上4%区间 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁管道强劲，新签租约包括充满活力的餐厅、领先的健康与保健品牌、折扣零售商以及一流的杂货商 [8] - 第三季度签署了三份新的杂货商租约 [8] - 200个基点的预租率现在代表约3600万美元的已签署增量基本租金 [9] - 另有100万平方英尺的租约正在谈判中 [9] - 新店租赁中，85%的店铺交易包含3%或更高的嵌入式租金阶梯，25%的新店包含4%或更高的阶梯 [44] - 开发前风险控制良好，项目已完全获批、设计完成、招标完成，并且预租率很高，部分项目在主力店尚未开业时整体出租率已超过90% [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 在康涅狄格州费尔菲尔德县的Norwalk枢纽资产，备受期待的Target门店在本季度开业，客流量强劲 [8] - 在亚特兰大的Cambridge Square资产开设了全新的Publix门店 [8] - 在南佛罗里达州的Pine Ridge Square Center开设了Nordstrom Rack [8] - 第三季度开始了两个新的空地开发项目：位于湾区的5万平方英尺的Sprouts锚定中心Ellis Village，以及位于杰克逊维尔成熟零售核心区的24万平方英尺的Publix锚定中心The Village at Seven Pines [10] - 季度初完成了南奥兰治县五处资产、价值3.5亿美元的RMV投资组合的收购 [11] - 本季度收购了合资伙伴在三家杂货锚定中心的权益，包括休斯顿的两处和北新泽西的一处 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 空地开发是公司的关键差异化优势，公司是全国唯一规模化开发杂货锚定购物中心的公司 [5] - 资本配置策略执行成功，年内已增值性地部署了超过7.5亿美元资本，用于收购、空置地开发和再开发 [4] - 预计到年底将启动约3亿美元的项目，使过去三年的启动总额达到令人印象深刻的8亿美元 [4][28] - 在建开发和再开发项目总额超过6.5亿美元，混合回报率超过9% [11] - 公司利用与顶级杂货商的长期关系、强大的资本实力和专业的项目经验来获取和开发项目 [64][65] - 资本回收策略是增值性的，以略高于5.5%的资本化率出售资产，并以6%的资本化率收购资产 [71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营基本面强劲，购物中心需求旺盛，租户健康状况良好，体现在持续的销售优势和历史低位的不良债务 [4][7] - 零售环境有利，新供应有限，对高质量空间的需求持续强劲 [7] - 零售商对其实体店位置的重要性有了新的认识，尤其是在疫情之后 [89][90] - 行业新供应有限，供需关系对公司有利 [90] - 尽管利率环境较高，但公司对未来持续增长持乐观态度 [16] - 公司拥有A级评级资产负债表，能够抵御各种情况 [16] 其他重要信息 - 公司拥有近15亿美元信贷额度的几乎全部可用额度 [14] - 去年底发行了1亿美元远期股权，其中5000万美元已于8月结算，余额将在10月底前结算 [14] - 2026年的详细指引计划在2月份报告第四季度业绩时提供 [14] - 公司重视与长期合作伙伴的关系，并在机会出现时收购合资伙伴的权益 [18][37][41] - 本季度因成功追收先前已核销的应收账款，不可收回租赁收入项出现正面异常 [60] - 年度迄今不可收回租赁收入占总收入的比例在20至25个基点区间，低于40至50个基点的历史平均水平 [60] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于与合资伙伴的11项资产分配交易 - 该交易允许进行小型资本重组，使合作伙伴完全控制6项资产，公司全资拥有5项资产，交易符合公司战略，且合作伙伴关系将继续保持 [18][19] 问题: 2026年同物业NOI增长预期为中等偏上3%的依据 - 预期2026年的信用损失拨备与2025年最终水平相似，均优于历史平均水平，租户名册非常健康 [21][22] - 2025年的增长包含了公司历史上最高的开业入住率吸收和约100个基点的回收率提升，因此2026年在强劲增长基础上的中等偏上3%增长被视为相当不错 [23][24][25] 问题: 2026年开发与再开发项目启动潜力及空置地与再开发的组合 - 公司对在开发和再开发计划中找到超过其份额的投资机会充满信心，预计2026年将保持良好态势 [26][28] - 由于开发计划的成功，投资组合开始向空置地开发倾斜，目前在施项目中开发投资首次超过再开发，预计2026年仍将如此 [29] 问题: 新租约中主力店与店铺空间组合变化的原因 - 第三季度主力店交易较多（10笔）是季度性异常，并非由开发驱动，同时现金租金价差和账面租金价差表现强劲 [32][33] 问题: 收购市场资本化率趋势及合资资产收购意愿 - 对于合资资产，只要有机会收购合作伙伴权益，公司会持续进行对话并计划利用这些机会 [36][37] - 收购市场资本化率面临下行压力，核心资产资本化率从上一季度的5.5%-6%进一步降至5.5%以下，但公司因有开发计划而不必依赖收购来增长 [38][39] 问题: 对未来租金价差的预期 - 公司对当前租金价差水平和嵌入式租金阶梯的持续嵌入感到自豪，并未设定具体目标，但相信在供应受限的环境中有机会继续保持 [43][44][45] 问题: 2026年S&O管道和再开发的贡献预期 - 达到中等偏上3%的增长需要一定的入住率提升，公司仍有空间缩小当前200个基点的已签约未开业差距，历史平均值为175-180个基点，再开发预计将在2026年继续贡献超过100个基点的增长 [47][48] 问题: 出租率能否突破峰值以及2026年再融资拖累的考虑 - 公司相信有能力突破当前出租率水平，本季度20个基点的下降主要归因于Rite Aid破产，但需求强劲、供应有限，主力店方面存在机会 [50][51] - 2026年再融资活动预计对增长产生约100-150个基点的影响，公司考虑所有资本形式，将根据市场条件做出最佳决策 [50][53] 问题: 100万平方英尺租赁管道的历史背景及本季度不良债务异常情况 - 100万平方英尺的管道与之前多个季度一致，反映了环境的强度，租户质量高 [56][58] - 本季度不良债务异常是由于对现金制租户的收款率较高，甚至收回了早已核销的应收账款，预计2026年不可收回租赁收入将继续低于历史平均水平 [56][60][61] 问题: 开发项目租金与市场当前租金的对比及公司开发优势 - 公司的优势在于与顶级杂货商数十年建立的关系、强大的资本实力以及专业的项目经验，能够精确预估成本和收入 [63][64][65][66] - 开发项目的成功并非依靠秘密配方，而是艰苦的工作和专业知识 [65][68] 问题: 迈阿密资产出售决策及竞争过程 - 出售决策基于公司认为该资产未来的内部收益率不符合战略预期，而市场需求旺盛使得定价合适，竞标者众多，资本回收是增值性的 [69][70][71] 问题: 开发项目与总体规划社区的联系及预租目标 - 公司与总体规划社区的合作是双向的，开发商也主动联系公司，看重公司能建造并长期运营世界级项目的能力 [73][74] - 开发项目风险控制良好，通常有高预租率，主力店总是已确定，部分项目在主力店未开业时整体出租率已超过90% [73][76] 问题: 100万平方英尺谈判管道对租赁管道的潜在贡献及2026年管道压缩预期 - 公司有条件在2026年继续压缩已签约未开业管道，但随着入住率正常化，管道讨论将减弱，转为常规租赁活动 [78][79] 问题: 提前讨论2026年展望的原因 - 公司有在每年此时提供前瞻性展望的记录，旨在提高透明度，并非因为市场预期有误 [80][81] 问题: 店铺空间出租率提升潜力及续租率趋势 - 公司续租保留率一直保持在75%左右，对此感到满意，这是提升商户质量和租金的机会 [83][84] - 公司通过创造性方式（如 invoking 搬迁条款）来提升出租率，并对在当前环境下继续提升充满信心 [83][85] 问题: 当前零售商情绪与2014、2018年高入住率时期的对比 - 与过去相比，疫情后零售商重新认识到实体店的重要性，同时消费者也重新欣赏实体购物体验，加上长期有限的新供应，使得当前供需关系对公司有利 [88][89][90]

财务表现 - 截至2025年9月30日，公司的净债务与优先股与过去12个月的EBITDA比率为5.3倍[24] - 2025年每股净收入预期为$2.30 - $2.32，较之前的$2.28 - $2.32有所上调[30] - Nareit FFO每股预期为$4.62 - $4.64，较之前的$4.59 - $4.63有所上调[30] - 核心运营收益每股预期为$4.39 - $4.41，较之前的$4.36 - $4.40有所上调[30] - 2025年非现金收入预期为约$49,000千[30] - 2025年管理和行政费用预期为$96,000千[30] - 2025年利息费用及优先股股息预期为$235,000 - $237,000千[30] - 2025年开发和重建支出预期为$300,000千[30] - 2025年收购金额为$538,500千，较之前的$500,000千有所上调[30] 运营与市场 - 目前正在进行的项目总额超过6.68亿美元，显示出公司在开发和重建机会方面的深厚管道[24] - 公司在全国范围内拥有25个办公室，管理超过480个物业，展现出强大的运营平台[24] - 公司85%以上的购物中心为以杂货店为主的社区和邻里中心，满足社区的基本需求[24] - 同物业净营业收入（NOI）增长预期为5.25%至5.5%，高于之前的4.5%至5.0%[30] - 2025年同物业NOI增长的主要驱动因素为租金增长，预计贡献200-250个基点[34] 信贷与风险 - 公司在信贷评级方面处于行业领先地位，穆迪评级为A3，标准普尔评级为A-[24] - 截至2025年9月30日，公司拥有约15亿美元的可用信贷额度[24] - 公司在运营中面临的风险包括经济和市场条件的变化，这可能会影响零售行业的收入和现金流[7] - 公司在未来的财务表现中，可能会受到利率上升的影响，导致借款成本上升[12] 业绩指标 - 公司在财务报告中使用的Nareit FFO是衡量REIT表现的常用指标，排除了房地产销售和减值的收益[17] - 调整后的运营资金（AFFO）反映了可用于满足公司业务需求和分配给股东的现金[18] - 净运营收入（NOI）是基础租金、百分比租金、终止费收入、租户回收、其他租赁收入和其他物业收入的总和，减去运营和维护费用、房地产税、土地租金、终止费用和不可收回的租赁收入[73] - NOI不包括直线租金收入和费用、市场上和市场下的租金及土地租金摊销、租户租赁诱导摊销和其他费用[73] - 公司认为NOI是投资者的有用指标，因为它提供了物业核心运营和表现的洞察，独立于资本结构、融资活动和非运营因素[73] - Nareit EBITDAre是REIT表现的一个衡量标准，计算方式为净收入，排除利息费用、所得税费用、折旧和摊销、房地产销售收益、房地产减值及对公司在未合并合伙企业和合资企业的份额的调整[74] - 操作EBITDAre从Nareit EBITDAre中排除了某些非现金收益的组成部分，如直线租金和市场上及市场下的租金摊销[74]

公司近期表现与市场对比 - Regency Centers的股价在过去一年中基本没有上涨 成为死钱 错过了明显的股市反弹 [1] 公司最新运营与财务动态 - 公司报告了稳健的业绩 并提高了业绩指引 [1] - 公司宣布增加股息 [1]