ESG评级变动 - Regency Centers Corp（REG US）MSCI ESG评级由A级上调至AA级 [1]

公司业绩表现 - 公司业绩表现突出 同物业增长创历史新高 上季度增长率超过7% [2] - 强劲租赁活动和稳健合同租金增长推动业绩 [2] - 上半年表现令人印象深刻 公司因此上调本年度盈利指引 包括同物业NOI NAREIT FFO和核心运营收益范围 [3] 业务运营状况 - 持续开展租户入驻和补充SNO管道租约 推动已入驻 occupancy率上升 [3] - 投资活动保持强劲节奏 今年迄今已完成超过6亿美元增值性资本配置 [3] - 本季度初以超过3.5亿美元收购5项资产RMV组合 总面积60万平方英尺 [3] 行业基本面 - 积极的基本面持续推动行业发展 [2] - 高质量资产组合的强劲租赁活动支撑行业表现 [2] - 近期增值性资本配置为行业带来积极影响 [2]

公司业绩表现 - 公司业绩表现优异，由持续向好的基本面、高质量投资组合中强劲的租赁活动以及近期增值的资本配置所驱动 [2] - 公司创下历史最高的同店增长，上一季度增长率超过7%，得益于强劲的租赁活动和稳健的合同租金增长 [2] - 基于上半年强劲业绩及对全年的乐观展望，公司提高了本年度的盈利指引，包括同店NOI、NAREIT FFO和核心运营收益范围 [3] 运营与租赁活动 - 公司持续启动租户并补充已签署未开业（SNO）管道中的租约，推动已开业物业的入住率上升 [3] 资本配置与投资活动 - 公司维持强劲的投资活动节奏，今年以来已完成超过6亿美元的增值资本配置 [3] - 增值资本配置包括本季度早些时候以超过3.5亿美元收购的包含5项资产的RMV投资组合，该组合面积为60万平方英尺 [3]

**公司概况与业绩表现** * 公司为Regency Centers (NasdaqGS:REG) 一家购物中心REIT[1] * 2025年业绩表现优异 同店净营业收入(NOI)增长率超过7% 创历史新高[2] * 公司已上调2025年盈利指引 包括同店NOI NAREIT FFO和核心运营收益范围[3] * 公司已部署超过6亿美元增值资本 包括以超过3.5亿美元收购的RMV投资组合(60万平方英尺高品质零售物业)[3] * 公司拥有超过5亿美元的在建开发和再开发项目 综合收益率为9% 预计2025年将启动超过2.5亿美元的项目[4] * 公司是唯一获得穆迪和标普A级信用评级的购物中心REIT 净债务与优先债务/EBITDA倍数为5.0-5.5倍 流动性充足[4][5][59] **增长驱动因素与战略** * 增长主要来自传统租金增长(年均2%-2.5%) 入住率提升以及再开发[11] * 2025年平均起始入住率(commenced occupancy)提升了超过100个基点 是增长的主要驱动力[11] * 公司战略目标是在入住率中性的环境下实现3%或更好的增长[12] * 开发活动正从再开发转向以新建开发(ground-up development)为主 2025年预计70%的启动项目为新建开发[15] * 新建开发项目瞄准总体规划社区(master plan communities) 目标回报率(ROI)要求较资本化率(cap rates)高出150个基点或更多[21][22] * 预计新建开发项目将在2026年带来约1000万美元的增量租金和NOI[66] **行业动态与竞争格局** * 尽管有亚马逊同日达配送等新闻 但实体杂货商仍在持续扩张其门店网络[6] * 公司观察到租户(尤其是杂货锚点)变得更大而非更小 以兼顾店内体验和电商成本控制[7] * 行业整体入住率水平很高(约95%) 但公司达到96%以上[9] * 公司是公开市场上极少数的能成功执行高质量杂货锚定购物中心新建开发的公司之一 其优势在于全国性平台 专业知识 关系 低资本成本和资产负债表实力[4][18][19] * 市场新增供应预计将持续受限 这有利于公司现有投资组合[24] **收购与投资机会** * 收购市场资本化率(cap rates)范围在低5%到低6%[32] * 收购战略优先考虑能发挥其再开发能力的项目 或进入交易区(trade area)被低估的市场(如芝加哥 罗德岛) 而非仅关注阳光地带(Sunbelt)[32][34] * 近期收购案例包括RMV组合(南加州)和Brentwood资产(纳什维尔 1.2亿美元 中5%资本化率 高增长率 低于市场水平的债务)[3][32][43] **租户与运营状况** * 商铺(shop space)需求健康 创纪录的低应收账款 高出租率 高客流量和健康的销售增长[48] * 保留率(retention rates)持续高于历史平均水平[49] * 对QSR(快速休闲餐饮)和快餐的负面情绪未对公司产生显著影响 其目标交易区的高可支配收入和必要性价值型租户组合起到了缓冲作用[50][51] * 坏账准备金(watch list)约占ABR的2% 与历史平均水平一致 2025年信用损失指引下调至7500-8500万美元(历史平均为7500万-1亿美元)[44] **资产负债表与资本管理** * 公司在5月完成了七年期债券交易 为11月到期的债务进行了再融资 2025年到期债务已处理完毕[59] * 2026年有2亿美元无担保债务到期[59] * 十年期无担保债券的指示性定价约为同期国债收益率+85至90个基点[61] * 去年通过ATM(按市价发行)募集的1亿美元已结算一半 余额预计在12月初前结算 资金将用于为收购或开发提供资金 并保持目标杠杆率[62][63][64] **风险与展望** * 2025年下半年同店增长指引隐含增速放缓 主要因去年坏账费用基数较高 以及2025年预期坏账费用恢复正常[55] * 第二季度费用回收(expense recoveries)因年度调整过程而异常高 后续将回归更高但更正常的运行速率(因入住率更高)[54] * 2026年的主要增长贡献因素将来自新建开发项目的 commenced rent[66] * 公司对2026年及以后的增长势头保持乐观 认为存在高于历史趋势的增长机会[67]

公司活动安排 - 公司管理层将于2025年9月9日东部时间下午2:15在美银证券2025年全球房地产会议上进行演示 [1] - 演示时间为35分钟（下午2:15至2:50）可通过指定网络直播链接观看实时演示 [2] - 会议结束后24小时内将在公司官网投资者关系板块提供演示回放 [2] 公司业务概况 - 公司是全国领先的郊区购物中心所有者、运营商和开发商 专注于人口结构优势区域 [3] - 投资组合包含以高生产力杂货商、餐厅、服务提供商和顶级零售商为特色的繁荣物业 [3] - 作为完全整合的房地产公司 同时是自我管理、自我管理的合格房地产投资信托基金(REIT) 且为标普500指数成分股 [3]

财务数据和关键指标变化 - 服务收入达11.61亿澳元 同比增长15% [16] - 基础EBITDA为1.258亿澳元 同比增长17% [16] - 基础税后净利润为5340万澳元 同比增长37% [16] - 净经营现金流为3.061亿澳元 同比增长21% [16] - 期末净现金头寸为1.925亿澳元 同比增长197% [16][26] - 成熟养老院平均入住率从94.1%提升至95.6% [17][19] - 期末入住率达95.7% [5][17] - 净RAD现金流入增长39%至1.954亿澳元 [26] - 已缴RAD余额增长16%至超过18亿澳元 [26] - 资本支出增长32%至8800万澳元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 老年护理政府收入每床位日达323.3澳元 同比增长11% [29] - 第四季度政府收入每床位日约334.5澳元 [29] - 老年护理居民收入每床位日达109.5澳元 同比增长5% [29][30] - 第四季度居民收入每床位日约112澳元 [29] - 老年护理员工支出每床位日达314.7澳元 同比增长10% [30] - 第四季度员工支出每床位日约323.9澳元 [31] - 平均护理时间从210.5分钟提升至226.7分钟 [17][23] - 星级评级从3.62提升至3.78 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司拥有68家养老院 约7600个可用床位 [4] - 收购Rockpool后将增至72家养老院 8200个床位 [3][5] - 93%的房间为单人间 [4] - 开发地块从4个增至9个 [4][45] - 员工总数超过12,000人 [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标到2028年达到10,000个床位 [3][46] - 通过收购和绿地开发实现增长 [41][46] - 每年计划开发2-3个新项目 [7][36] - 专注于提升护理质量和服务体验 [41] - 行业高度分散 多数运营商仅拥有1-3家养老院 [47] - 利用技术和AI提升运营效率 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 85岁以上人口比例预计到2041年将翻倍至120万人 [6] - 未来20年每年需要净增9,300个新床位 [6] - 新老年护理法案预计2025年1月实施 [12] - 政府将临床护理与非临床护理分离 [12][13] - 2% RAD保留政策将从2025年1月开始实施 [11][27] - 劳动力供应将成为行业关键挑战 [86] 其他重要信息 - 支付期末股息每股0.0813澳元 70%免税 [16] - 全年股息每股0.1623澳元 相当于100% NPAT [16] - 最高房间价格从55万澳元提高至75万澳元 [31] - 平均入住房价上涨12%至58万澳元以下 [31] - 标准Regis房间广告价格平均上涨18%至65万澳元 [31] - 未提取债务融资额度为3.67亿澳元 [38][46] 问答环节所有提问和回答 问题: 向健康费过渡的计划 [59] - 公司将把现有套餐大部分转为捆绑服务 确保价值超过价格 未来12个月将密切监控过渡情况 [59][60] 问题: RAD价格的未来走势 [61] - RAD价格大幅上涨是因为55万澳元的软上限自2014年以来未调整 政府将上限提高至75万澳元以激励建设 预计未来仍有上涨空间 下一年度可能实现中高个位数增长 [62][63][64][65] 问题: 2026财年入住率展望 [68] - 入住率已接近峰值 因需要时间进行房间维护和清理 很难超过95% 仅有极少数养老院入住率较低 [69] 问题: 2026财年员工支出占比 [70] - 员工支出预计将小幅上升 具体取决于政府对工作价值案例的资助情况 [70] 问题: 2026财年资本支出预期 [72] - 2026财年资本支出预计约为1亿澳元 主要用于绿地开发 翻新和维护项目 [72] 问题: 2026财年EBITDA利润率展望 [74] - 基础业务EBITDA利润率预计相对平稳 RAD保留政策将推动增长 但完全效应要到2029财年才能体现 [75][76] - 预计ANAC补贴需要增长5%-6%以覆盖成本增加 [77] 问题: 居民概况变化 [78] - Rockpool收购将带来更多RAD支付居民 基础业务居民结构预计保持稳定 [79] 问题: 行业护理分钟达标情况 [82] - 护理分钟目标在第二季度提高 行业需要时间适应 Regis平均护理分钟高于行业标准 达到226分钟 [83][84] - 劳动力供应是行业面临的主要挑战 需要政府政策支持 [86][100] 问题: 新老年护理法案实施时间 [89] - 不预期进一步延迟 但之前也未预料到会延期 [89] 问题: 优惠住宿补贴差距 [90] - 政府承认这是个问题 不希望提供商拒绝优惠居民 但审查进度令人失望 希望尽快解决 [90][91] 问题: 收购估值预期 [95] - 收购估值预计在7-8倍EBITDA 取决于位置、床位数量、质量和合规情况 [95][96] 问题: 流动性标准符合情况 [97] - 严格按10%/35%标准不符合 但可通过替代措施满足 如经审计的现金流预测 [97][98] 问题: 护理分钟惩罚计算方式 [99] - 护理分钟惩罚按单个养老院计算 未达标主要集中在偏远地区 正通过政府计划引进劳动力改善 [99][100]

财务数据和关键指标变化 - 服务收入达11.61亿美元 同比增长15% [17] - 基础EBITDA为1.258亿美元 同比增长17% [17] - 基础税后净利润为5340万美元 同比增长37% [17] - 净经营现金流3.061亿美元 同比增长21% [17] - 期末净现金头寸1.925亿美元 同比增长197% [17][26] - 成熟养老院平均入住率从94.1%提升至95.6% 期末时点入住率达95.7% [5][18] - 董事会决议支付每股0.0813美元期末股息 全年股息每股0.1623美元 相当于100%净利润派息率 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 拥有68家养老院 约7600张床位 93%为单人间 [4] - 完成Rockpool收购后将增至72家养老院 8200张床位 近13000名员工 [5] - 家庭护理业务通过Bodewell收购扩大规模 进入维多利亚和昆士兰东南部市场 [46] - 平均护理时间从210.5分钟/天增至226.7分钟/天 超过政府215分钟要求 [18][23] - 星级评级从3.62提升至3.78 [18] - 员工流失率从29%降至23% 远低于行业平均26% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 政府收入每床位日323.3美元 同比增长11% [29] - 居民收入每床位日109.5美元 同比增长5% [29] - 员工费用每床位日314.7美元 同比增长10% [29] - 非员工费用增长8% 主要因公用事业成本上涨超CPI [24] - RAD余额增长16%至超18亿美元 预计Rockpool交易完成后再增2亿美元 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 目标2028年达到10000张床位 目前约7600张 [46] - 增长策略包括战略性收购 绿地开发和现有资产翻新 [42] - 已完成CPSM Tea Tree和Rockpool收购 两年新增约1500张高质量床位 [48] - 拥有9个开发地块 计划每年开设2-3个绿地开发项目 [7][36] - 专注于提升护理质量 提供优质餐饮和生活方式服务 [42] - 利用技术提升运营效率 包括AI应用 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 85岁以上人口比例预计到2041年翻倍至超120万人 [6] - 未来20年每年需要9300张新床位 但FY24仅增加6546张 远低于需求 [6] - 新老年护理法案预计2025年1月实施 将临床和非临床护理分离 [13] - 政府将软性上限从55万澳元提高至75万澳元 支持提高房间价格 [31] - 行业面临劳动力供应挑战 需要政府政策支持如PALM和DAMA计划 [101] - 预计从新资金改革 人口结构顺风和劳动力改善中受益 [57] 其他重要信息 - 完成人力资源软件系统升级 包括考勤和招聘系统 [33] - 实施AlayerCare家庭护理技术平台 [45] - 制定环境可持续设计指南 用于新开发和翻新项目 [54] - 与GreenChair合作 将1200件物品从垃圾填埋场转移 惠及16家慈善机构 [55][56] - 未偿债务设施3.67亿美元 为增长提供充足资金 [39][48] 问答环节所有提问和回答 问题: 向健康费过渡的考虑 - 公司对现有套餐价值有信心 将把大部分现有套餐转为捆绑服务 需提供单项服务 但确保捆绑价值远超价格 [60] - 未来12个月需要密切关注 因每年约1/3床位为新居民 可提供未来调整参考 [61] 问题: RAD价格前景 - RAD价格大幅上涨主因55万澳元软性上限自2014年未调整 现已提至75万澳元 [63] - 政府希望提高盈利能力以激励建设 仍有进一步上调空间 [64] - 预计下一年中高个位数增长 但需观察未来3-6个月 26财年预计5%以上增长 [65][66] 问题: 入住率能否超95% - 多数养老院入住率已很高 但无法达100% 因需时间清理房间和维护 [69] - 少数养老院入住率仍较低 但数量极少 提升空间有限 [70] 问题: 员工费用占比预期 - 员工费用预计继续增长 政府应继续提供资金支持 但需等待确认 [71] - 预计26财年员工费用小幅上升 主要考虑工作价值案例影响 [71] 问题: 26财年资本支出指引 - 25财年资本支出8800万美元 预计26财年约1亿美元 继续投资绿地开发和翻新计划 [72] 问题: 基础EBITDA利润率展望 - 除RAD保留外 基础业务EBITDA利润率相对平稳 入住率增长杠杆有限 [76] - RAD保留效果预计29财年完全体现 [77] - 预计ANAC补贴需增长5%-6% [78] 问题: 居民概况变化 - Rockpool收购将带来更多RAD支付居民 但基础业务预计保持稳定 [80] 问题: 行业护理分钟达标情况 - 护理分钟目标在第二季度提高 行业需要时间达标 [83] - 公司平均目标226分钟 因居民敏锐度高于行业平均 [84] - 劳动力可用性对未来达标至关重要 [86] 问题: 行业达标能力和并购背景 - 多数提供商致力于达标 委员会已对未达标者采取行动 [87] - 部分地区如区域中心仍困难 劳动力不足 [87] - 行业床位供应远低于需求 政府需提高盈利能力激励建设 [88] 问题: 老年护理法案进一步延迟风险 - 不预期进一步延迟 但之前也未预期首次延迟 [89] 问题: 优惠住宿补贴差距问题 - 政府承认此问题 不希望提供商拒绝优惠居民 [90] - 对审核进度失望 差距已很明显 希望早于12个月内解决 [91] 问题: 供应商预期变化 - Rockpool每床位15.8万美元与Tea Tree15.4万美元一致 [96] - Oxley养老院完全运营后预计年化EBITDA倍数约7倍 [96] - 预计收购倍数7-8倍 取决于位置、床位数量、质量和合规问题 [97] 问题: 流动性标准符合情况 - 严格按10%/35%标准不符合 需持有超3亿美元 [99] - 预计委员会将采用替代措施 如由顶级公司审计现金流预测 [99] 问题: 护理分钟惩罚计算方式 - 按每家养老院计算 非全国平均 [100] - 未达标主要限于区域地区 正通过政府计划引进劳动力 [101]

业绩总结 - FY25服务收入为11.613亿澳元，同比增长14.5%[42] - FY25基础EBITDA为1.258亿澳元，同比增长17.4%[42] - FY25基础EBIT为7730万澳元，同比增长25.7%[42] - FY25基础净利润为5340万澳元，同比增长37.3%[42] - FY25法定净利润为4900万澳元，同比增长328.6%[42] - FY25净经营现金流为3.061亿澳元，同比增长21.3%[42] - FY25净现金为1.925亿澳元，同比增长196.6%[42] - FY25总收入为1,292.2百万美元，较FY24的1,118.3百万美元增长15.5%[135] - FY25利润税前为71.4百万美元，较FY24的亏损28.1百万美元实现扭亏为盈[135] - FY25净利润为49.0百万美元，较FY24的亏损21.4百万美元显著改善[144] 用户数据 - 截至2025年6月30日，常住居民总数为7,246人，其中非优惠居民3,928人，优惠居民2,978人[86] - 2025年6月30日，100% RAD居民占常住居民的35%，相比2024年6月的32%有所增加[86] - 2025年6月30日，MPIR从2024年6月的8.34%下降至8.17%[86] - 2025年6月30日，员工流失率降至23%，较2024年的29%有所改善[101] - FY25的平均入住率为95.6%，较FY24的94.1%提高1.5个百分点[44] 未来展望 - 预计未来将收购约1,500个高质量床位，提升整体投资组合质量[105] - 2025财年，完成了对Ti Tree的收购，增加了262个床位，预计将提升维多利亚州的床位数量15%[113] - 2025财年，Camberwell新建的112床老年护理院于2024年11月开业[84] 新产品和新技术研发 - FY25的资本支出为88.1百万美元，较FY24的66.9百万美元增长31.7%[44] - FY25的员工费用占服务收入的比例为76.6%，与FY24持平[44] 负面信息 - FY25财务费用为119.5百万美元，较FY24的91.5百万美元增长30.6%[135] - 该公司未对未来业绩或投资回报提供任何保证或担保[149] - 过去的业绩信息仅供参考，不应被视为未来业绩的指示[150] 其他新策略和有价值的信息 - FY25政府收入为865.7百万美元，较FY24的743.8百万美元增长16.4%[135] - FY25居民收入为287.1百万美元，较FY24的262.1百万美元增长9.5%[135] - FY25的员工费用为889.0百万美元，较FY24的776.4百万美元增长14.5%[135] - 2025财年，员工参与度调查显示员工参与度得分为87%，较2024年的86%有所上升[101] - 2025财年，Claims Lost Time Injury Frequency Rate (CLTIFR)为5.03，显著低于行业平均水平26.00[101]

公司概况 - Regency Centers是一家大型购物中心REIT 拥有超过5700万平方英尺的美国零售空间 其物业位置与人口密度分布高度匹配 成为全国购物中心表现的晴雨表[4][8] - 公司第二季度表现亮眼 同店NOI增长7.4% FFO每股增长9.4% 出租率达到96% 接近满租状态[7][8] - 公司AFFO每股持续增长 预计未来5年将从3.53美元增至4.96美元 年均增速8%[13][14] 行业现状 - 购物中心行业连续多个季度租赁表现强劲 新签租约租金普遍高于到期租约 但尚未充分转化为同店NOI和FFO每股增长[2] - 行业整体估值仍处于折价状态 投资者期待租赁增长能转化为实际业绩增长[2] - 零售业经历2010-2018年困难时期后 实体店需求自2018年起持续复苏 线上线下融合策略推动行业回暖[26][27] 租赁表现 - Regency第二季度GAAP租金差达19.3% 其中新租约27.7% 续租17.2% 表现优于同行[21][22] - 公司租赁优势体现在三个方面：无续租选择权条款 较少"已签未开业"租约(仅3800万美元) 租期略短[36][40] - 同行普遍存在历史遗留的续租选择权问题 如Brixmor约三分之一的租赁活动受限于6.8%的低租金涨幅条款[25][29] 估值分析 - 公司当前股价较10年前仅上涨15% 估值降至18.9倍前瞻AFFO 相当于净资产价值的95%[15][18] - 尽管存在20-22倍AFFO的合理估值空间 但行业整体低估使Regency的相对价值优势不明显[18] - 公司运营卓越性支撑了一定估值溢价 但部分同行估值更具吸引力[20][43] 增长差异 - Regency的租赁增长能更快转化为业绩 主要得益于无续租选择权拖累和租约更快生效[36] - 同行如Brixmor的同店NOI增长仅3.8% 显著低于Regency的7.4% 差异源于租赁条款和时间差[24] - 行业长期增长潜力相似 但Regency的增长实现时间领先同行1-2年[37][42]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年归属于普通股股东的净利润为2.088亿美元，相比2024年同期的2.056亿美元有所增长[133] - 2025年上半年归属于普通股股东和单位持有者的净收入增加320万美元，达到2.082亿美元[160] - 2025年第二季度租赁收入同比增长2126万美元，主要来自基础租金增长1289.5万美元[142] - 2025年上半年基础租金收入增加2330万美元，主要由于相同物业的租金增长（1360万美元）以及2025年收购运营物业（300万美元）[150][152] - 2025年第二季度基础租金收入同比增长4.2%，增加1150万美元至2.818亿美元[163][164] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年租户回收费用增加1320万美元，主要由于运营成本上升和回收率提高（1170万美元）[150][152] - 2025年上半年折旧和摊销费用减少220万美元，主要由于收购的租赁无形资产完全摊销（550万美元）[151][155] - 2025年上半年物业运营费用增加650万美元，主要由于相同物业的可回收公共区域维护成本上升（440万美元）[151][155] - 2025年上半年净利息支出增加1220万美元，主要由于票据应付利息增加690万美元和无担保信贷额度利息增加250万美元[154][156] - 净利息支出增加710万美元，主要由于2025年和2024年新发行的公共债务导致票据应付利息增加420万美元[147][149] - 2025年第二季度房地产税同比增长3.1%，增加150万美元至5119万美元[163][164] 各条业务线表现 - 2025年上半年公司完成944笔新租和续租交易，涉及320万平方英尺Pro-rata面积，租金涨幅为9.1%[133] - 2025年第二季度物业运营收入同比增长182.9万美元，主要来自业务中断赔偿金的增加[142] - 2025年上半年公司从房地产合伙企业管理费收入为1399.5万美元，同比增长6.6%[195] - 2025年1月公司以1030万美元收购合作伙伴33.3%股权，实现对某物业100%控股[192] 各地区表现 - 休斯顿的Sienna Grande Shops项目成本为939.3万美元，已完成84%，面积为23,000平方英尺，每平方英尺成本为408美元[190] - 长岛的The Shops at SunVet项目成本为9286.3万美元，已完成79%，面积为172,000平方英尺，每平方英尺成本为540美元[190] - 洛杉矶的Bloom on Third再开发项目成本为2452.5万美元，已完成65%[190] 管理层讨论和指引 - 公司使用非GAAP财务指标如NOI、AFFO和Nareit FFO来评估运营表现[125][127] - NOI定义为基本租金、百分比租金、终止费收入等减去运营和维护费用、房地产税等[125] - AFFO通过调整核心运营收益计算，反映公司业务需求和股东分红的可用现金[127] - Nareit FFO定义为GAAP净收入，不包括房地产销售收益和减值，加上折旧和摊销[127] - 公司计划通过再融资、信贷额度和资产出售等方式处理即将到期的债务[172] - 公司计划未来12个月投入9.825亿美元资本用于租赁佣金、租户改善、在建项目及债务偿还[178] - 公司通过利率互换等衍生工具管理利率风险，但明确表示不进行投机性衍生品交易[200] 物业组合和出租率 - 截至2025年6月30日，公司整体物业组合出租率为96.2%，同店物业组合出租率为96.5%[133] - 公司合并物业组合中，截至2025年6月30日的物业数量为380处，总可出租面积(GLA)为44,343千平方英尺，出租率为96.2%[135] - 未合并物业组合中，截至2025年6月30日的物业数量为103处，总可出租面积为13,300千平方英尺，出租率为96.7%[135] - 公司拥有483个零售物业，总可出租面积达5760万平方英尺[132] 债务和融资 - 2025年5月13日，公司发行了4亿美元2032年到期的优先无担保票据，票面利率为5.0%[136] - 公司在2025年6月30日有15.6亿美元的可动用信贷额度，到期日为2028年3月23日[136] - 截至2025年6月30日，公司有5.564亿美元债务将在未来12个月内到期[172] - 公司于2025年5月发行4亿美元2032年到期的5.0%优先无担保票据[171] - 2025年上半年融资活动净现金流入增加3.291亿美元，主要来自发行无担保票据获得3.971亿美元[191] - 公司信用额度（Line）的利率为SOFR加0.10%的市场调整，再加0.685%的适用保证金，截至2025年6月30日的综合利率为5.145%[200] - 公司固定利率债务总额为48亿美元（公允价值46.49亿美元），加权平均利率为4.19%至4.83%不等（分年度）[202] - 浮动利率SOFR债务总额为3957.5万美元（公允价值3972.5万美元），加权平均利率为5.40%至5.45%不等（分年度）[202] - 2025年至2029年固定利率债务到期金额分别为2.71亿美元、3.58亿美元、7.55亿美元、3.58亿美元和5.25亿美元[202] - 2025年至2028年浮动利率SOFR债务到期金额分别为6万美元、12万美元、387万美元和3552.5万美元[202] 现金流和资本支出 - 2025年前六个月经营活动现金流达4.05079亿美元，同比增长3390万美元，同期股息支付2.638亿美元[177][183] - 2025年现金及现金等价物净增加9294万美元，期末总额达1.54819亿美元[183] - 2025年房地产开发及资本改善支出达2.04657亿美元，同比增加6290万美元[187] - 2025年收购运营房地产净支出8326万美元，同比增加3805万美元[184][186] - 2025年投资房地产合伙企业支出621万美元，同比减少236万美元[184][188] 利率风险 - 公司面临两种主要的利率风险：资本市场的波动和更高的利率可能对新发债务的利率产生不利影响[197] - 截至2025年6月30日，浮动利率债务为3960万美元，利率每上升100个基点将导致未来年度收益和现金流减少约40万美元[198] - 公司信用额度（Line）的适用保证金可能因信用评级下调或未达到杠杆/可持续发展目标而增加[200] - 债务到期现金流表仅反映截至2025年6月30日的风险敞口，未包含后续新增或提前偿还的债务[199] 其他财务数据 - 2025年上半年公司完成开发和再开发项目的净成本为2660万美元，平均稳定收益率为17.7%[136] - 2025年6月30日，公司当前在建开发和再开发项目的预估成本为5.177亿美元，较2024年12月31日的4.973亿美元有所增加[136] - 公司在建开发项目总成本为2.29亿美元，已完成71%，总面积为509,000平方英尺，每平方英尺成本为450美元[190] - 公司在建再开发项目总成本为2.886亿美元，已完成47%[190] - 公司在房地产合伙企业的投资总额为3.898亿美元，占合伙企业总资产10.554亿美元[192] - 房地产合伙企业应付票据总额为15.673亿美元，其中公司按比例承担5.75亿美元，91.3%为固定利率3.9%[193] - 2025年通过远期股票协议出售1,339,377股，加权平均售价74.66美元/股，预计净收益1亿美元[175] - 截至2025年6月30日，公司89.4%的合并房地产资产未设抵押[180]