公司动态 - 公司管理层计划于2025年6月3日东部时间下午3:15参加Nareit REITweek投资者会议并进行演讲 [1] - 演讲时间为2025年6月3日东部时间下午3:15至3:45 可通过提供的网络直播链接观看 [2] - 演讲回放链接将在公司官网投资者关系页面提供 [1] 公司概况 - 公司是美国领先的购物中心所有者、运营商和开发商 专注于郊区商业区 [4] - 投资组合包括高生产力杂货店、餐厅、服务提供商和顶级零售商的物业 [4] - 公司为完全整合的房地产公司 是合格的房地产投资信托基金(REIT) 并纳入标普500指数 [4]

公司基本面 - 公司拥有战略位置优越的优质购物中心组合，其中80%以上为杂货店锚定的社区购物中心，前10大租户中有6家是高绩效杂货商[4] - 高端购物中心位于富裕郊区及城市贸易区附近，消费者购买力强，锚定租户占投资组合的42.3%（基于比例ABR）[5] - 2025年第一季度NAREIT运营资金(FFO)每股1.15美元，超出预期1.14美元，同比增长6.5%，同物业净营业收入和基本租金同比改善[2] 财务表现 - 2025年第一季度利息支出同比跃升12%至4800万美元，截至2025年3月31日合并债务约46.4亿美元[13] - 公司拥有12亿美元循环信贷额度和7850万美元现金及等价物，无负担资产占比89.4%，净债务与EBITDAre比率为5.3[7][9] - 2014至2024年第四季度股息复合年增长率3.7%，过去五年四次提高股息，预计长期可持续[10] 增长战略 - 2025年第一季度以1.19亿美元收购田纳西州Brentwood Place购物中心，瞄准纳什维尔等高增长市场[6] - 截至2025年3月31日，在建开发和再开发项目净成本约4.99亿美元[6] - Zacks对2025年FFO每股共识预期为4.54美元，过去两个月小幅上调[3] 行业比较 - 公司股价过去一年上涨20.4%，远超行业6.2%的涨幅[3] - 同行业推荐标的VICI Properties和W.P. Carey分别获Zacks买入评级，2025年FFO每股预期增长3.5%和3.8%[14][15] 运营挑战 - 零售业向线上转移趋势加剧，尤其在线零售商深入杂货业务可能冲击实体店市场份额[11] - 高利率环境抑制消费者情绪，影响零售空间需求及租金上涨空间[12] - 尽管2024年底美联储降息，高利率仍导致融资成本上升，限制房地产收购开发能力[13]

文章核心观点 公司于2025年5月21日发布2024年企业责任报告和与气候相关财务信息披露工作组（TCFD）一致的气候风险报告，展示企业责任承诺及气候相关风险与机遇应对方式 [1] 公司概况 - 公司是一家卓越的全国性购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，拥有优质物业组合，是合格房地产投资信托（REIT），也是标准普尔500指数成分股 [5] 企业责任报告亮点 - 连续第二年实现88%的创纪录员工敬业度得分 [7] - 连续第16年获得第一海岸职场健康委员会颁发的“最健康公司奖” [7] - 被纳入彭博性别平等指数 [7] - 与员工一起向慈善事业捐款约180万美元 [7] - 员工为当地社区志愿服务超2000小时 [7] - 登上《新闻周刊》最具责任感公司榜单 [7] - 在ISS的治理与环境质量评分类别中获得最高得分“1” [7] - 在2030年范围1和2温室气体排放（GHG）减排目标上取得重大进展，较2019年基准年累计减排23% [7] - 超过此前2030年现场可再生能源和节水目标 [7] 气候风险报告情况 - 公司发布2024年TCFD报告，以加强气候相关风险和机遇沟通，支持将气候因素纳入公司业务战略和资产管理 [3]

文章核心观点 公司公布与Nuton的二期冶金测试项目进展及与Coimolache合作的综合资源估算更新情况，Nuton二期项目结果令人鼓舞，综合资源估算预计年中完成 [1][5] 各部分总结 Nuton二期项目 - 公司与Nuton合作评估其专有硫化物生物浸出技术，一期确定安塔科里材料适用该技术，二期评估多种条件以确定最佳浸出设置 [2] - 目前报告四个测试柱进展，三个针对富硫砷铜矿高硫化矿化，一个针对以黄铜矿为主的斑岩矿化，两种矿化铜提取率分别达88.3%和87.9% [3] - 部分测试柱提取率较慢，但铜提取率仍呈上升趋势，又启动四个测试柱进一步优化浸出条件，完成后将公布结果 [3] 综合硫化物项目 - 公司与Coimolache推进综合硫化物项目资源估算，已合作开发综合地质模型，聘请SRK Peru开展估算，预计年中完成，结果需双方同意才可公布 [4] 公司及项目介绍 - 公司是国际矿产勘探公司，主要项目为秘鲁北部安塔科里铜金银项目，目前有指示性矿产资源2.5亿吨，推断矿产资源2.67亿吨 [7] Nuton介绍 - Nuton是力拓旗下企业，旨在助力铜业务增长，拥有专有铜浸出技术，可从难浸矿石中提取铜，提高关键矿物产量，实现领先回收率 [9]

文章核心观点 公司宣布旗下运营合伙企业定价4亿美元高级无抵押票据发行，将用于减少信贷额度余额、偿还到期债务及一般公司用途 [1][2] 发行信息 - 公司运营合伙企业Regency Centers, L.P.定价4亿美元2032年到期高级无抵押票据，按面值99.279%发行，票面利率5%，2032年7月15日到期，利息每半年支付一次，首次支付于2026年1月15日，公司将担保本息支付 [1] - 发行结算需满足惯例成交条件，预计2025年5月13日完成 [2] 资金用途 - 净收益用于减少信贷额度余额、偿还2025年11月1日到期2.5亿美元3.90%票据本金及一般公司用途，包括未来偿还其他未偿债务 [2] 承销团队 - 富国证券、美银证券、摩根大通证券等为联席账簿管理人 [3] - 蒙特利尔银行资本市场、纽约银行梅隆资本市场等为高级联合管理人 [3] 信息获取 - 公司已向美国证券交易委员会提交注册声明，投资者可访问SEC网站或致电承销商获取相关文件 [4] 公司简介 - 公司是美国领先购物中心所有者、运营商和开发商，运营为完全整合房地产公司，是合格房地产投资信托，为标准普尔500指数成分股 [7]

文章核心观点 公司董事会宣布对普通股、A 类优先股和 B 类优先股进行季度现金分红 [1] 公司概况 - 公司是一家卓越的全国性购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，拥有优质物业组合，是合格的房地产投资信托基金，也是标准普尔 500 指数成分股 [2] 分红信息 - 5 月 6 日董事会宣布普通股季度现金股息为每股 0.705 美元，7 月 2 日支付给 6 月 11 日登记在册的股东 [4] - 5 月 6 日董事会宣布 A 类优先股季度现金股息为每股 0.390625 美元，7 月 31 日支付给 7 月 16 日登记在册的股东 [4] - 5 月 6 日董事会宣布 B 类优先股季度现金股息为每股 0.367200 美元，7 月 31 日支付给 7 月 16 日登记在册的股东 [4]

公司股权与所有权情况 - 截至2025年3月31日，母公司拥有运营合伙企业约99.4%的流通普通股和100%的优先股[116] - 2025年1月1日起，公司以1030万美元收购合作伙伴在单一物业合伙企业中33.3%的股份，收购后公司拥有该物业100%的所有权[164] 公司物业资产情况 - 截至2025年3月31日，公司拥有483处零售物业的全部或部分所有权，总可出租面积约为5770万平方英尺[119] - 截至2025年3月31日，合并物业数量为381个，总可出租面积（GLA）为44,405千平方英尺，出租率为96.2%，加权平均年有效租金为每平方英尺25.81美元；非合并物业数量为102个，GLA为13,249千平方英尺，出租率为97.0%，加权平均年有效租金为每平方英尺24.82美元[122] - 截至2025年3月31日，公司全资拥有的房地产资产中89.4%无抵押[152] - 2025年公司支付8320万美元购买两个经营性物业和一个经营性外铺[158] 财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度，归属于普通股股东的净利润为1.062亿美元，2024年同期为1.064亿美元[120] - 2025年第一季度总营收为3.80912亿美元，较2024年同期增加1706万美元；租赁收入增加1800万美元，主要由于基础租金增加1040万美元等因素[129] - 2025年第一季度总运营费用为2.34881亿美元，较2024年同期增加94万美元；物业运营费用增加520万美元，房地产税增加210万美元，一般及行政成本减少450万美元[130] - 2025年第一季度净利息费用增加510万美元，主要由于应付票据利息和无担保信贷安排利息增加；2024年第一季度确认出售收益1140万美元[131] - 房地产合伙投资收益权益增加250万美元，主要因非合并房地产合伙物业入住率和新租约及续租租金差增长[135] - 2025年第一季度净收入为1.11853亿美元，2024年同期为1.12658亿美元，同比减少80.5万美元[135] - 2025年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.06174亿美元，2024年同期为1.06361亿美元，同比减少18.7万美元[135] - 2025年第一季度，公司经营活动产生的现金流分别为1.61亿美元和1.678亿美元，分别支付股息1.319亿美元和1.277亿美元[149] - 2025年第一季度，公司经营活动产生的净现金为1.61亿美元，较2024年减少670万美元[155] - 2025年第一季度，公司投资活动使用的净现金为1.801亿美元，较2024年增加3780万美元[155] - 2025年第一季度，公司融资活动产生的净现金为3570万美元，较2024年减少7760万美元[155] - 2025年第一季度，公司获得管理、交易及其他费用收入681.2万美元，2024年同期为639.6万美元[167] 业务线数据关键指标变化 - 租赁业务 - 2025年第一季度，公司完成450笔新租和续租交易，代表140万按比例计算的平方英尺，租金差价为8.1%；2024年同期为461笔交易，代表200万按比例计算的平方英尺，租金差价为8.5%[120] - 2025年3月31日、2024年12月31日和2024年3月31日，公司总物业组合的出租率分别为96.3%、96.3%和95.0%[120] - 2025年3月31日、2024年12月31日和2024年3月31日，公司同店物业组合的出租率分别为96.5%、96.5%和95.5%[120] - 2025年第一季度，总租赁交易为450笔，租赁面积为1,410千平方英尺，加权平均基础租金为每平方英尺28.97美元；2025年签约的商铺空间租赁加权平均基础租金为每平方英尺40.98美元，高于未来12个月到期的所有商铺空间租赁的加权平均年基础租金每平方英尺36.13美元；新租和续租租金价差在2025年第一季度为8.1%[124] - 按年化基础租金百分比计算，公司前五大租户中四家为杂货店，其中Publix占GLA的5.9%和基础租金的2.8%，Albertsons Companies占GLA的4.2%和基础租金的2.8%等[125] - 截至2025年3月31日，目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例分摊的年度基础租金的0.9%，单个租户不超过0.5%[128] 业务线数据关键指标变化 - 开发与重建业务 - 开发完成定义为：当发生以下情况之一时，开发中的物业被视为完成：（i）已发生总估计净开发成本的90%且出租率等于或超过95%；（ii）物业至少有两年的主力店运营[118] - 重建完成定义为：当发生以下情况之一时，重建中的物业被视为完成：（i）已发生总估计项目成本的90%且公司拥有的与项目相关的总可出租面积的出租率等于或超过95%；（ii）物业至少有两年的主力店运营（如适用）[118] - 主力店空间定义为等于或大于10000平方英尺的空间，商铺空间定义为小于10000平方英尺的空间[118] - 截至2025年3月31日，正在进行的开发和重建项目预计按比例分摊的项目成本总计4.985亿美元，高于2024年12月31日的4.973亿美元；2025年第一季度完成的项目估计净项目成本为530万美元，平均稳定收益率为52.5%[123] - 2025年第一季度，公司在房地产开发、重建和资本改进方面投入1.014亿美元，较2024年增加4050万美元[159] - 截至2025年3月31日，公司正在进行的开发项目预计净开发成本为2.388亿美元，完成进度为58%[162] - 截至2025年3月31日，公司正在进行的重建项目预计成本为2.597亿美元，完成进度为44%；已完成的重建项目成本为528万美元，完成进度为93%[162] 信用评级与融资情况 - 2025年2月，公司获得标准普尔全球评级的信用评级上调至A-，展望稳定[123] - 未来12个月内有4.303亿美元的贷款到期，公司打算在到期时进行再融资或偿还；截至2025年3月31日，信贷额度上有12.2亿美元可用，到期日为2028年3月23日[123] - 未来12个月有4.303亿美元贷款到期，包括2.5亿美元无担保公债将于2025年11月到期，公司计划通过再融资、信贷额度和潜在房产销售收益解决[147] - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，其余债务由运营合伙企业及其子公司或房地产合伙持有[144] - 截至2025年3月31日，公司有7510万美元无限制现金，还有4亿美元ATM计划可用额度和12.2494亿美元信贷额度可用额度[148] - 未来12个月公司估计需要约8.562亿美元资本用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发项目、向房地产合伙出资及偿还到期债务[150] - 2025年公司从信贷额度中提取2亿美元净收益，从抵押贷款再融资中获得1000万美元收益，偿还债务3530万美元[163] 房地产合伙企业情况 - 截至2025年3月31日，房地产合伙企业未合并总资产为28.08448亿美元，总负债为16.53665亿美元，权益为11.54783亿美元；公司按比例享有的资产为10.42939亿美元，负债为6.0703亿美元，权益为4.35909亿美元[164] - 截至2025年3月31日，房地产合伙企业应付票据到期总额为15亿美元，其中91.8%的加权平均固定利率为3.9%，其余浮动利率票据加权平均可变利率为6.5%，公司按比例分担的金额为5.67334亿美元[165] - 2025年房地产合伙企业应付票据计划本金还款及到期情况：2025年为1.31239亿美元，公司按比例分担4416.2万美元；2026年为3.36972亿美元，公司按比例分担1.16077亿美元等[165] - 2025年3月31日，公司房地产合伙企业投资的应付票据到期至2034年，固定和可变利率票据均为无追索权[165] - 2025年第一季度，公司在房地产合伙项目投资20万美元，2024年为420万美元[160] 利率相关情况 - 截至2025年3月31日，固定利率债务本金现金流总计44.02839亿美元，加权平均利率在4.11% - 4.78%之间；可变利率SOFR债务本金现金流总计2.74605亿美元，加权平均利率约为5.20% - 5.21%[174] - 若利率上升100个基点，基于2.746亿美元的浮动利率抵押贷款债务和浮动利率信贷额度余额，公司每年的未来收益和现金流将减少约270万美元[170] - 截至2025年3月31日，公司信贷额度的可变利率基于SOFR加0.10%市场调整再加0.715%适用利差，当时为5.165%[172] - 公司主要以固定利率借款，并可能使用衍生金融工具来管理利率风险，不进行投机性交易[172] 同店净营业收入情况 - 2025年第一季度，不包括终止费用的按比例计算的同店净营业收入同比增长4.3%[120] - 2025年第一季度按比例计算的同店物业NOI（不含终止费用）为2.71498亿美元，2024年同期为2.6022亿美元，同比增长4.3%[139]

财务数据和关键指标变化 - 公司重申2025年盈利展望，预计NAREIT FFO增长近6%，同店净营业收入（NOI）增长3.6%，信用损失指引维持在75 - 100个基点 [15] - 第一季度现金租金利差为8%，GAAP租金利差近19%，同店NOI增长4.3%，主要由基本租金增长推动 [10] - 2月，标普将公司信用评级上调至A-，此前穆迪已将其评级上调至A3，公司是购物中心房地产投资信托（REIT）行业中唯一拥有穆迪或标普A类信用评级的公司 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度店铺租赁业务推动租赁 occupancy率增长10个基点，去年增长60个基点，同店指标纳入今年新加入的前Erstat Biddle物业 [9] - 新租约起租代表约1000万美元的年基本租金（ABR），同店起租率季度内再提高20个基点，SNO管道价值增至4600万美元的增量基本租金 [10] 投资业务 - 第一季度完成一项大型优质收购，收购田纳西州布伦特伍德的Brentwood Place，这是一个32万平方英尺的社区中心 [11] - 合资平台有一个位于东北部的优质杂货店锚定购物中心已签约，预计第二季度完成交易 [13] 开发业务 - 公司有5亿美元的在建开发和重建项目，团队执行良好，成本控制符合承保预期，租赁活动强劲 [13] - 公司相信开发平台与现有投资组合内的增值重建相结合，是杠杆自由现金流的最佳用途，综合回报率超过9% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月客流量较第一季度加速增长，前三周客流量同比增长7%，2025年4月新业务活动超过2024年4月 [44] - 高质量杂货店锚定资产的资本化率维持在5% - 6%区间，近期公开和国际市场相比私人市场有一定回调，市场上的交易仍受私人资本关注且定价积极 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于杂货店锚定的邻里和社区中心，满足消费者基本非 discretionary需求，贸易区域人口结构良好，租户表现优异，更能抵御宏观经济波动 [7] - 公司凭借充足的流动性和低成本资金获取能力，将继续抓住机会实现增长，长期战略目标坚定，注重推动增长和保持竞争优势 [8] - 开发项目是公司自由现金流的最佳用途，团队致力于获取和承保投资机会，维持每年2.5亿美元的项目启动计划 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第一季度业绩感到满意，经营基本面强劲，租户健康，租赁管道充足，外部增长可见 [4][6] - 尽管经济存在不确定性和波动，但公司认为自身能够在不同经济周期中蓬勃发展，对长期表现有信心 [8] - 公司承认关税影响不确定，但由于业务类型和租户质量，相对更具抗风险能力，历史上经济衰退对公司的影响有限 [28][29] 其他重要信息 - 公司预计第二季度同店NOI增长率将适度提高，主要受百分比租金和其他收入的时间因素影响，基本租金增长预计保持稳定 [16] - 80%的S和O管道计划在2025年起租，但今年仅约三分之一将确认为收入，为2026年提供积极动力 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于观察名单、坏账以及Rite Aid风险敞口 - 公司持续评估和更新观察名单，风险敞口与过去一致，对观察名单租户采取积极主动的管理措施，Rite Aid的ABR风险敞口为30个基点，应收账款（AR）低于历史水平 [21][22] 问题2: 4月后租赁讨论情况以及如何应对关税导致的租户成本上升 - 关税影响不确定，但公司业务类型使其更具抗风险能力，历史上经济衰退对公司影响有限，租户健康，AR状况良好，对公司表现有信心 [28][29][30] 问题3: 如何平衡保留资金和把握当前投资机会 - 公司有意保持资产负债表容量，以便在各周期中把握机会，开发项目是自由现金流的最佳用途，会根据机会的吸引力决定是否行动 [37] 问题4: 租赁交易时间线、决策过程和租金条款是否有变化 - 4月业务活动良好，新业务活动超过去年同期，客流量同比增长7%，AR低于历史平均水平，租赁管道强劲，未受市场波动影响 [43][44] 问题5: 建筑成本上升情况以及目标收益率的演变 - 团队密切监控建筑成本，在建项目表现良好，新项目也在逐项分析，部分成本有回落，有信心按预算和合适的回报率交付项目，目标是实现150个基点的利差并已超额完成 [47][48][49] 问题6: 交易市场变化、参与者数量、资本化率趋势以及外国投资者情况 - 市场处于波动初期，高质量杂货店锚定资产资本化率在5% - 6%区间，公开和国际市场有回调，私人资本对市场上的交易仍有浓厚兴趣且定价积极 [53][54] 问题7: 布伦特伍德交易的市场价值实现时间和稳定资本化率情况 - 公司对该资产的市场价值实现机会有信心，初始10年持有期内目标是实现高个位数的内部收益率（IRR），且该资产未来还有显著的市场价值提升空间 [57][58] 问题8: 未来收购计划和感兴趣的市场 - 公司专注于在全国高质量市场增加投资，纳什维尔是关注市场之一，但也关注其他优质市场，有信心抓住合适的机会 [63][64] 问题9: 关税对租户成本、信用覆盖的影响以及对租户类型和资产布局的长期看法 - 公司坚持现有战略，对业务模式有信心，认为能在周期中表现良好，部分非必需消费类零售商可能受影响，但公司租户质量高，会继续谨慎选择租户 [68][69][70] 问题10: 租金确认时间以及租赁管道情况 - 80%的S和O管道计划在2025年起租，今年仅约三分之一将确认为收入，为2026年提供积极动力，团队努力加速项目建设以提前起租，风险相对较小 [76][77][78] 问题11: 受关税影响较大的租户类别情况 - 第一季度快餐（QSR）和医疗是主要交易租户类别，许多租户积极扩张，未看到租赁活动有明显变化，受关税影响较大的租户在租赁活动中占比小，未产生重大影响 [86][87] 问题12: 合资平台收购的杂货店锚定资产情况以及机构资本的兴趣 - 该资产位于优质子市场，是与长期机构合资伙伴合作的项目，伙伴对该行业仍持乐观态度，按合作计划参与此次收购 [93][94] 问题13: 布伦特伍德资产的客流量在公司投资组合中的排名 - 该资产客流量大，但具体排名需后续提供，公司不仅关注总客流量，还关注基于可租赁面积（GLA）的客流量，该资产预计处于投资组合较高水平 [97][98] 问题14: 如何应对开发项目收益率的不确定性以及新兴项目类型和竞争对手情况 - 公司开发项目旨在获得高于资产稳定价值的利差，以实现风险调整后的适当回报，团队在项目前期进行充分风险缓释，有信心按时按预算交付项目，主要竞争对手是杂货店相关业务，公司与主要杂货店有良好合作关系 [101][103][105] 问题15: 第一季度坏账低但维持全年指引的原因 - 公司在两个月半前给出全年信用损失指引时就预计第一季度坏账较低，这是由于租户健康，现金基础租户收款率高，全年情况符合预期，当前条件未改变，因此维持指引 [109][110] 问题16: 4月客流量增长的拉动需求因素以及各地区客流量差异 - 公司认为由于租户类型原因，不太可能存在大量拉动需求情况，各地区客流量均有增长，差异较小 [113][114] 问题17: 关税导致零售商利润压力对公司的影响 - 零售商多年来一直面临利润压力，但行业因新供应有限存在优质空间稀缺情况，公司相信凭借优质贸易区域、位置和租户，能够应对挑战并继续实现同店NOI增长 [117][118]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长4.3%，主要由基本租金增长推动 [9] - 现金租金利差在第一季度为8%，GAAP租金利差接近19% [9] - 重申2025年收益展望，预计美国房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）增长近6%，同店NOI增长3.6%，信用损失指引维持在75 - 100个基点 [13] - 2月，标准普尔将公司信用评级上调至A-，此前穆迪已将其评级上调至A3，公司是购物中心REIT行业中唯一拥有穆迪或标准普尔A类信用评级的公司 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁活动活跃，店铺租赁持续强劲，租赁 occupancy率在去年提高60个基点的基础上又增长了10个基点 [8] - 新租赁协议的启动取得了显著进展，代表约1000万美元的年度基本租金（ABR），同店启动率在本季度又提高了20个基点 [9] - SNO管道的价值增加到4600万美元的增量基本租金 [9] 投资业务 - 第一季度完成了一项大型优质收购，收购了田纳西州布伦特伍德的Brentwood Place，这是一个32万平方英尺的社区中心 [10] - 合资平台下有一个位于东北部的优质杂货店锚定购物中心已签订合同，预计第二季度完成交易 [11] 开发业务 - 正在进行的开发和重建项目价值5亿美元，租赁活动强劲，成本控制符合承保预期 [11] - 相信开发平台与现有投资组合内的增值重建相结合，仍然是杠杆自由现金流的最佳用途，综合回报率超过9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月客流量较第一季度有所加速增长，前三个星期客流量同比增长7% [4][41] - 高质量杂货店锚定资产的资本化率仍在5% - 6%的范围内 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于杂货店锚定的邻里和社区中心，满足消费者的基本非 discretionary需求，其经营的贸易区域人口结构良好，租户表现优异，更能抵御宏观经济波动 [5] - 凭借充足的流动性和低成本资金渠道，公司将继续寻求机会性增长，发展和重建项目是公司战略的关键组成部分，也是与同行的差异化竞争优势 [5][11] - 公司计划保持每年2.5亿美元的项目启动速度，开发项目的目标回报率为比资产建成后的价值高出150个基点 [12][47] - 行业内交易市场仍处于波动初期，高质量资产仍受到私人资本的关注，公共和国际市场相比之下有所回调 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性和波动性，但公司对自身的定位和表现感到满意，相信能够在不同的经济周期中实现增长 [3][6] - 租户健康状况良好，租赁谈判管道充足，未来租赁启动计划基本已确定，外部增长前景清晰 [3][4] - 公司的业务模式和资产质量使其更能抵御经济不确定性和周期波动，历史上两次重大经济衰退对公司的影响仅为200 - 250个基点的 occupancy率下降 [26][27] 其他重要信息 - 公司对Rite Aid的ABR敞口为30个基点，应收账款（AR）水平低于历史水平，对观察名单租户采取积极主动的管理策略 [19] - 80%的S和O管道计划在2025年启动，但今年仅约三分之一将确认为收入，这为2026年的增长提供了动力 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 观察名单和坏账情况，以及Rite Aid的敞口 - 公司持续评估和更新观察名单，敞口与过去保持一致，对观察名单租户采取积极主动的管理策略，Rite Aid的ABR敞口为30个基点，AR水平低于历史水平 [19] 问题2: 4月后的租赁讨论情况以及如何应对关税带来的成本上升 - 关税的影响尚不确定，但公司的业务模式使其更能抵御经济不确定性和周期波动，租户健康状况良好，能够应对挑战，公司对自身的表现有信心 [26][29] 问题3: 如何平衡保留资金和把握当前投资机会 - 公司有意保持资产负债表的灵活性，以便在不同周期中抓住机会，开发项目是自由现金流的最佳用途，公司会根据具体情况评估和决策 [35] 问题4: 租赁交易的时间线是否有变化，是否存在租金谈判的阻力 - 4月的租赁活动表现良好，新活动超过去年同期，客流量同比增长7%，AR水平低于历史平均，管道仍然强劲，未受到市场波动的影响 [40][41] 问题5: 建筑成本上升情况以及目标收益率的变化 - 公司密切关注建筑成本，虽然新的关税可能会影响部分项目成本，但其他成本如钢材和原油价格同比下降，公司有信心按预算和目标回报率完成项目，开发项目的目标回报率为比资产建成后的价值高出150个基点 [45][47] 问题6: 交易市场的变化，包括参与者数量、资本化率趋势和外国投资者情况 - 交易市场仍处于波动初期，高质量杂货店锚定资产的资本化率在5% - 6%的范围内，公共和国际市场相比私人市场有所回调，市场上的交易仍受到私人资本的关注 [50][51] 问题7: Brentwood交易的详细情况，包括实现市场价值的时间和稳定资本化率 - 公司对Brentwood项目的市场价值增长潜力感到乐观，预计在初始10年持有期内实现高个位数的内部收益率（IRR），该资产在未来还有进一步的市场价值提升机会 [55][56] 问题8: 未来的收购计划和感兴趣的市场 - 公司专注于在全国高质量市场增加投资，纳什维尔是公司关注的市场之一，但也会关注其他优质市场的机会 [60][61] 问题9: 关税对租户成本和信用覆盖的影响，以及对租户类型和资产布局的长期看法 - 公司将坚持现有的战略和业务模式，专注于满足基本需求的邻里和社区购物中心，虽然部分非必需消费品零售商可能受到影响，但公司的租户结构使其能够应对不确定性，租赁策略将保持谨慎和有针对性 [65][67] 问题10: 如何看待租金确认的时间安排 - 80%的S和O管道计划在2025年启动，但今年仅约三分之一将确认为收入，这为2026年的增长提供了动力，公司有能力加速项目建设以提前确认租金，风险相对较小 [72][73][74] 问题11: 受关税影响较大的租户类别情况 - 第一季度快餐（QSR）和医疗是交易最多的租户类别，公司与许多全国性租户保持着积极的合作，未看到租赁活动的明显变化，受关税影响较大的租户在租赁活动中的占比较小 [80][81] 问题12: 合资平台下杂货店锚定资产的情况，以及机构资本的参与意愿 - 该资产是一个位于优质子市场的杂货店锚定购物中心，与长期的机构合资伙伴合作，伙伴对该行业仍然看好，参与意愿高 [86][87] 问题13: Brentwood项目的客流量在公司投资组合中的排名 - 公司无法立即提供具体排名，但认为该项目客流量处于较高水平，公司不仅关注总客流量，还关注基于可租赁面积（GLA）的客流量，以更准确地预测零售商的业绩 [90][91] 问题14: 如何应对开发项目中资本化率的不确定性，以及新开发项目的类型和竞争对手情况 - 公司开发项目的目标是获得高于资产稳定价值的风险调整后回报，团队在项目前期进行了充分的风险评估和准备工作，有信心按时按预算完成项目，目前主要的开发机会集中在与杂货店的合作上 [94][95][97] 问题15: 第一季度坏账较低但全年指导不变的原因 - 公司在两个月半前给出全年信用损失指引时，就预计第一季度坏账较低，这是由于租户健康状况良好，现金基础的租户收款率较高，全年情况符合预期，当前经营环境未发生变化 [101][102] 问题16: 4月客流量增长的原因以及各地区的差异 - 公司认为客流量增长不太可能是由于提前消费导致，各地区客流量均有所增长，差异较小 [104][105] 问题17: 零售商面临的利润率压力对公司的影响 - 零售商面临利润率压力已有多年，但行业内新供应有限，优质空间稀缺，零售商仍希望在优质位置扩张，公司相信凭借优质的贸易区域、位置和租户，能够应对挑战并实现同店NOI的增长 [108][109]

业绩总结 - 2025年每股普通股净收入预期为2.25至2.31美元[29] - 2025年每股Nareit运营基金（Nareit FFO）预期为4.52至4.58美元[29] - 2025年每股核心运营收益预期为4.30至4.36美元[29] - 2025年同物业净运营收入（NOI）增长预期为3.2%至4.0%[29] - 2025年Nareit FFO每稀释股收益指导为$4.52至$4.58，意味着同比增长约6%[32] - 2025年核心经营收益（COE）每稀释股收益指导为$4.30至$4.36，意味着同比增长约5%[32] - 2024年同物业净营业收入（NOI）预计增长3.2%至4.0%[32] - 2025年同物业NOI增长指导为约3.6%[39] 财务预期 - 2025年总管理和行政费用预期为93,000至96,000千美元[29] - 2025年净利息费用和优先股股息预期为232,000至235,000千美元[29] - 2025年开发和重建支出预期为250,000千美元[29] - 2025年收购预期为140,000千美元[29] - 2025年处置预期为75,000千美元[29] - 2025年加权平均资本化率预期为5.5%[29] - 2025年加权平均稀释股本预计约为1.83亿股[34] - 2025年非现金收入预计为约4600万美元，较2024年的4500万美元增加[32] - 2025年总的可比物业租金增长贡献约130-140个基点[39] - 2025年总的可比物业租金支付占比预计为29%[45] - 2025年总的资本化为189亿美元[58] 其他信息 - 公司提供的Pro-rata财务信息包括100%的合并物业及其在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额[78] - Pro-rata信息旨在更准确地反映公司在其投资组合中资产、负债和经营结果的比例经济利益[79] - Pro-rata财务信息不应独立考虑，也不能替代根据GAAP报告的财务报表[80] - 处于开发中的物业包括各个阶段的地面开发物业[81] - 重新开发完成的物业在满足特定条件时被视为完成，包括90%的总估计项目成本已发生且租赁率达到或超过95%[82] - 同类物业是指在比较的两个日历年度内完全拥有和运营的零售物业[83] - 价值创造是指在完成时使用稳定期的NOI估算的增量价值，按市场资本化率减去估计的开发成本进行评估[84] - Pro-rata信息的计算可能因公司而异，限制了Pro-rata信息的可比性[85]