业绩总结 - FY25服务收入为11.613亿澳元，同比增长14.5%[42] - FY25基础EBITDA为1.258亿澳元，同比增长17.4%[42] - FY25基础EBIT为7730万澳元，同比增长25.7%[42] - FY25基础净利润为5340万澳元，同比增长37.3%[42] - FY25法定净利润为4900万澳元，同比增长328.6%[42] - FY25净经营现金流为3.061亿澳元，同比增长21.3%[42] - FY25净现金为1.925亿澳元，同比增长196.6%[42] - FY25总收入为1,292.2百万美元，较FY24的1,118.3百万美元增长15.5%[135] - FY25利润税前为71.4百万美元，较FY24的亏损28.1百万美元实现扭亏为盈[135] - FY25净利润为49.0百万美元，较FY24的亏损21.4百万美元显著改善[144] 用户数据 - 截至2025年6月30日，常住居民总数为7,246人，其中非优惠居民3,928人，优惠居民2,978人[86] - 2025年6月30日，100% RAD居民占常住居民的35%，相比2024年6月的32%有所增加[86] - 2025年6月30日，MPIR从2024年6月的8.34%下降至8.17%[86] - 2025年6月30日，员工流失率降至23%，较2024年的29%有所改善[101] - FY25的平均入住率为95.6%，较FY24的94.1%提高1.5个百分点[44] 未来展望 - 预计未来将收购约1,500个高质量床位，提升整体投资组合质量[105] - 2025财年，完成了对Ti Tree的收购，增加了262个床位，预计将提升维多利亚州的床位数量15%[113] - 2025财年，Camberwell新建的112床老年护理院于2024年11月开业[84] 新产品和新技术研发 - FY25的资本支出为88.1百万美元，较FY24的66.9百万美元增长31.7%[44] - FY25的员工费用占服务收入的比例为76.6%，与FY24持平[44] 负面信息 - FY25财务费用为119.5百万美元，较FY24的91.5百万美元增长30.6%[135] - 该公司未对未来业绩或投资回报提供任何保证或担保[149] - 过去的业绩信息仅供参考，不应被视为未来业绩的指示[150] 其他新策略和有价值的信息 - FY25政府收入为865.7百万美元，较FY24的743.8百万美元增长16.4%[135] - FY25居民收入为287.1百万美元，较FY24的262.1百万美元增长9.5%[135] - FY25的员工费用为889.0百万美元，较FY24的776.4百万美元增长14.5%[135] - 2025财年，员工参与度调查显示员工参与度得分为87%，较2024年的86%有所上升[101] - 2025财年，Claims Lost Time Injury Frequency Rate (CLTIFR)为5.03，显著低于行业平均水平26.00[101]

公司概况 - Regency Centers是一家大型购物中心REIT 拥有超过5700万平方英尺的美国零售空间 其物业位置与人口密度分布高度匹配 成为全国购物中心表现的晴雨表[4][8] - 公司第二季度表现亮眼 同店NOI增长7.4% FFO每股增长9.4% 出租率达到96% 接近满租状态[7][8] - 公司AFFO每股持续增长 预计未来5年将从3.53美元增至4.96美元 年均增速8%[13][14] 行业现状 - 购物中心行业连续多个季度租赁表现强劲 新签租约租金普遍高于到期租约 但尚未充分转化为同店NOI和FFO每股增长[2] - 行业整体估值仍处于折价状态 投资者期待租赁增长能转化为实际业绩增长[2] - 零售业经历2010-2018年困难时期后 实体店需求自2018年起持续复苏 线上线下融合策略推动行业回暖[26][27] 租赁表现 - Regency第二季度GAAP租金差达19.3% 其中新租约27.7% 续租17.2% 表现优于同行[21][22] - 公司租赁优势体现在三个方面：无续租选择权条款 较少"已签未开业"租约(仅3800万美元) 租期略短[36][40] - 同行普遍存在历史遗留的续租选择权问题 如Brixmor约三分之一的租赁活动受限于6.8%的低租金涨幅条款[25][29] 估值分析 - 公司当前股价较10年前仅上涨15% 估值降至18.9倍前瞻AFFO 相当于净资产价值的95%[15][18] - 尽管存在20-22倍AFFO的合理估值空间 但行业整体低估使Regency的相对价值优势不明显[18] - 公司运营卓越性支撑了一定估值溢价 但部分同行估值更具吸引力[20][43] 增长差异 - Regency的租赁增长能更快转化为业绩 主要得益于无续租选择权拖累和租约更快生效[36] - 同行如Brixmor的同店NOI增长仅3.8% 显著低于Regency的7.4% 差异源于租赁条款和时间差[24] - 行业长期增长潜力相似 但Regency的增长实现时间领先同行1-2年[37][42]

收入和利润（同比环比） - 公司2025年上半年归属于普通股股东的净利润为2.088亿美元，相比2024年同期的2.056亿美元有所增长[133] - 2025年上半年归属于普通股股东和单位持有者的净收入增加320万美元，达到2.082亿美元[160] - 2025年第二季度租赁收入同比增长2126万美元，主要来自基础租金增长1289.5万美元[142] - 2025年上半年基础租金收入增加2330万美元，主要由于相同物业的租金增长（1360万美元）以及2025年收购运营物业（300万美元）[150][152] - 2025年第二季度基础租金收入同比增长4.2%，增加1150万美元至2.818亿美元[163][164] 成本和费用（同比环比） - 2025年上半年租户回收费用增加1320万美元，主要由于运营成本上升和回收率提高（1170万美元）[150][152] - 2025年上半年折旧和摊销费用减少220万美元，主要由于收购的租赁无形资产完全摊销（550万美元）[151][155] - 2025年上半年物业运营费用增加650万美元，主要由于相同物业的可回收公共区域维护成本上升（440万美元）[151][155] - 2025年上半年净利息支出增加1220万美元，主要由于票据应付利息增加690万美元和无担保信贷额度利息增加250万美元[154][156] - 净利息支出增加710万美元，主要由于2025年和2024年新发行的公共债务导致票据应付利息增加420万美元[147][149] - 2025年第二季度房地产税同比增长3.1%，增加150万美元至5119万美元[163][164] 各条业务线表现 - 2025年上半年公司完成944笔新租和续租交易，涉及320万平方英尺Pro-rata面积，租金涨幅为9.1%[133] - 2025年第二季度物业运营收入同比增长182.9万美元，主要来自业务中断赔偿金的增加[142] - 2025年上半年公司从房地产合伙企业管理费收入为1399.5万美元，同比增长6.6%[195] - 2025年1月公司以1030万美元收购合作伙伴33.3%股权，实现对某物业100%控股[192] 各地区表现 - 休斯顿的Sienna Grande Shops项目成本为939.3万美元，已完成84%，面积为23,000平方英尺，每平方英尺成本为408美元[190] - 长岛的The Shops at SunVet项目成本为9286.3万美元，已完成79%，面积为172,000平方英尺，每平方英尺成本为540美元[190] - 洛杉矶的Bloom on Third再开发项目成本为2452.5万美元，已完成65%[190] 管理层讨论和指引 - 公司使用非GAAP财务指标如NOI、AFFO和Nareit FFO来评估运营表现[125][127] - NOI定义为基本租金、百分比租金、终止费收入等减去运营和维护费用、房地产税等[125] - AFFO通过调整核心运营收益计算，反映公司业务需求和股东分红的可用现金[127] - Nareit FFO定义为GAAP净收入，不包括房地产销售收益和减值，加上折旧和摊销[127] - 公司计划通过再融资、信贷额度和资产出售等方式处理即将到期的债务[172] - 公司计划未来12个月投入9.825亿美元资本用于租赁佣金、租户改善、在建项目及债务偿还[178] - 公司通过利率互换等衍生工具管理利率风险，但明确表示不进行投机性衍生品交易[200] 物业组合和出租率 - 截至2025年6月30日，公司整体物业组合出租率为96.2%，同店物业组合出租率为96.5%[133] - 公司合并物业组合中，截至2025年6月30日的物业数量为380处，总可出租面积(GLA)为44,343千平方英尺，出租率为96.2%[135] - 未合并物业组合中，截至2025年6月30日的物业数量为103处，总可出租面积为13,300千平方英尺，出租率为96.7%[135] - 公司拥有483个零售物业，总可出租面积达5760万平方英尺[132] 债务和融资 - 2025年5月13日，公司发行了4亿美元2032年到期的优先无担保票据，票面利率为5.0%[136] - 公司在2025年6月30日有15.6亿美元的可动用信贷额度，到期日为2028年3月23日[136] - 截至2025年6月30日，公司有5.564亿美元债务将在未来12个月内到期[172] - 公司于2025年5月发行4亿美元2032年到期的5.0%优先无担保票据[171] - 2025年上半年融资活动净现金流入增加3.291亿美元，主要来自发行无担保票据获得3.971亿美元[191] - 公司信用额度（Line）的利率为SOFR加0.10%的市场调整，再加0.685%的适用保证金，截至2025年6月30日的综合利率为5.145%[200] - 公司固定利率债务总额为48亿美元（公允价值46.49亿美元），加权平均利率为4.19%至4.83%不等（分年度）[202] - 浮动利率SOFR债务总额为3957.5万美元（公允价值3972.5万美元），加权平均利率为5.40%至5.45%不等（分年度）[202] - 2025年至2029年固定利率债务到期金额分别为2.71亿美元、3.58亿美元、7.55亿美元、3.58亿美元和5.25亿美元[202] - 2025年至2028年浮动利率SOFR债务到期金额分别为6万美元、12万美元、387万美元和3552.5万美元[202] 现金流和资本支出 - 2025年前六个月经营活动现金流达4.05079亿美元，同比增长3390万美元，同期股息支付2.638亿美元[177][183] - 2025年现金及现金等价物净增加9294万美元，期末总额达1.54819亿美元[183] - 2025年房地产开发及资本改善支出达2.04657亿美元，同比增加6290万美元[187] - 2025年收购运营房地产净支出8326万美元，同比增加3805万美元[184][186] - 2025年投资房地产合伙企业支出621万美元，同比减少236万美元[184][188] 利率风险 - 公司面临两种主要的利率风险：资本市场的波动和更高的利率可能对新发债务的利率产生不利影响[197] - 截至2025年6月30日，浮动利率债务为3960万美元，利率每上升100个基点将导致未来年度收益和现金流减少约40万美元[198] - 公司信用额度（Line）的适用保证金可能因信用评级下调或未达到杠杆/可持续发展目标而增加[200] - 债务到期现金流表仅反映截至2025年6月30日的风险敞口，未包含后续新增或提前偿还的债务[199] 其他财务数据 - 2025年上半年公司完成开发和再开发项目的净成本为2660万美元，平均稳定收益率为17.7%[136] - 2025年6月30日，公司当前在建开发和再开发项目的预估成本为5.177亿美元，较2024年12月31日的4.973亿美元有所增加[136] - 公司在建开发项目总成本为2.29亿美元，已完成71%，总面积为509,000平方英尺，每平方英尺成本为450美元[190] - 公司在建再开发项目总成本为2.886亿美元，已完成47%[190] - 公司在房地产合伙企业的投资总额为3.898亿美元，占合伙企业总资产10.554亿美元[192] - 房地产合伙企业应付票据总额为15.673亿美元，其中公司按比例承担5.75亿美元，91.3%为固定利率3.9%[193] - 2025年通过远期股票协议出售1,339,377股，加权平均售价74.66美元/股，预计净收益1亿美元[175] - 截至2025年6月30日，公司89.4%的合并房地产资产未设抵押[180]

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核心业绩表现 - 同店NOI增长超过7% 其中基础租金贡献4.5% 主要受益于改善的租赁表现、提升的回收率、加速的租金起租时间以及有利的破产解决方案[4][15] - 已签约未开业租约管道代表3800万美元基础租金 租赁与开业 occupancy 差达260个基点[4][18] - 实现10%现金租金增长和近20% GAAP租金增长 反映大多数协议中嵌入的合同租金阶梯条款[4][18] 资本配置与投资 - 年初至今部署超过6亿美元资本 包括以3.57亿美元收购加州橙县五处物业的研发组合 该组合97%出租率 总面积超过60万平方英尺[4][19] - 执行5亿美元活跃开发管道 混合项目回报率超过9% 年初至今启动近5000万美元新项目 大部分新投资针对绿地开发[4][21] - 发行4亿美元七年期债券 票面利率5% 预先为11月到期的无担保债券融资 保持穆迪和标普A信用评级 杠杆率维持在5.0-5.5倍目标范围[4][27] 财务指引提升 - 将2025年同店NOI增长预测上调至4.5%-5%（中点上升115个基点）[8][24] - NAREIT FFO每股提高0.06美元（全年增长超过7%） 核心运营EPS提高0.05美元（增长超过6%）[8][25] - 收紧全年信用损失指引至75-85个基点 因破产结果更清晰且90天以上应收账款处于历史低位[8][26][69] 战略收购与市场定位 - 橙县收购通过UPREIT结构获得竞争优势 提供税收规划选择性 同时承担1.5亿美元低于市场债务 平均到期期限约12年[20][45] - 收购预计未来增长率超过3% 尽管已接近满租 近期通过小型再开发项目仍有上升空间[9][53] - 公司在Rancho Mission Viejo总体规划社区现已拥有全部现有零售资产 实现完全市场控制[9][54] 运营与租赁趋势 - 开业occupancy环比增长40个基点 租户需求强劲 涵盖杂货店、餐厅、健康保健、折扣店和个人服务等多个类别[4][16] - 租户健康度处于历史高位 保留率约77% 高于典型水平 反映供应限制和门店生产力[64] - 开发项目需求持续强劲 全国领先杂货商和零售商表现出强烈扩张承诺 年度启动率至少2.5亿美元[9][48] 资金与流动性 - 15亿美元信贷额度接近全额可用 另有1亿美元未结算股权将于下半年结算 为管道和收购提供持续灵活性[8][27] - 产生显著水平自由现金流 资本筹集计划已大幅去风险化[27] - 处置指导维持7500万美元 主要为单一杂货锚定中心 资本化率5.5%[8][92]

财务表现 - 第二季度NAREIT FFO每股1 16美元 超出Zacks共识预期1 12美元 同比增长9 4% [1] - 总营收3 808亿美元 同比增长6 6% 超过Zacks共识预期3 774亿美元 [2] - 同店NOI(不含租赁终止费)增长7 4%至2 748亿美元 其中同店基础租金增长贡献4 5% [4] - 上调2025年NAREIT FFO每股指引至4 59-4 63美元 高于此前4 52-4 58美元区间 [9][10] 租赁与运营 - 第二季度完成190万平方英尺可比新租和续租 混合现金租金差达10% [3] - 截至6月30日同店出租率96 5% 同比提升100个基点 其中主力店(≥1万平方英尺)出租率98% 同比提升90个基点 [3] - 小型店铺(<1万平方英尺)出租率93 9% 同比提升100个基点 [4] 资本活动 - 年内战略部署超6亿美元资本 包括收购南加州五个优质购物中心 [2] - 季度内通过俄勒冈合资企业收购纽约Armonk Square社区中心(4 8万平方英尺) 价格约500万美元 [6] - 季度后完成Orange County五个购物中心组合收购 价格3 57亿美元 并处置纽约101 7th Avenue资产 价格1100万美元 [7] 开发与负债 - 在建开发/再开发项目净成本5 18亿美元(按权益比例) 已支付58% [5] - 截至6月30日循环信贷额度剩余近15亿美元 净债务与优先股对TTM EBITDAre比率为5 3倍 [8] 行业动态 - Simon Property Group预计8月4日公布Q2 FFO每股3 04美元(同比+4 8%) 当前Zacks评级为持有 [11] - Federal Realty Investment Trust预计8月6日公布Q2 FFO每股1 73美元(同比+2 4%) 同样为持有评级 [12]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [9] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率接近20% [10] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提高115个基点 [17] - NAREIT FFO全年增长预期上调至7%以上，核心运营每股收益增长预期上调至6%以上 [17] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动保持强劲，租户保留率达77% [77] - S&O管道中的增量基础租金达3800万美元，租赁与已入驻率差为260个基点 [10] - 已入驻率季度环比提升40个基点 [10] - 开发项目混合回报率超过9%，年内已启动近5000万美元新项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期以3.57亿美元收购南加州橙县五个购物中心，面积超60万平方英尺，出租率达97% [12] - 收购资产位于供应受限的南加州市场，预计未来增长率超过3% [61] - 开发项目主要集中在高质量露天购物中心，年内预计启动至少2.5亿美元项目 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [8] - 通过UPREIT结构完成收购，提供税收优惠并保持杠杆中性 [13] - 开发项目主要集中在地面开发，预计未来几年仍将保持这一趋势 [105] - 行业竞争方面，公司凭借A级信用评级和低成本资本优势保持竞争力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，租户健康状况强劲，AR处于历史低位 [76] - 消费者韧性持续，客流量和租户销售保持积极趋势 [81] - 未来增长机会主要来自同店NOI提升和开发项目 [35] - 管理层对继续提升出租率持乐观态度，认为没有上限 [112] 其他重要信息 - 公司已完成4亿美元债券发行，票面利率5%，用于提前偿还11月到期债券 [19] - 仍有1亿美元未结算的ATM股权融资，计划在下半年完成 [20] - 年度企业责任报告发布，强调公司在可持续发展方面的进展 [7] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各组成部分贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但信贷损失和未收回租金收入预计下半年会略有增加 [24] - 第二季度因年度对账流程完成，恢复率有一次性提升 [55] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供税收优惠，且卖方看重公司运营能力 [43][44] - 收购资产位于优质社区，未来有开发潜力 [63] 问题: 开发项目机会 - 主要来自全国性 grocer 的扩张需求，预计年内启动至少2.5亿美元项目 [51][52] - 开发收益率保持在7%以上 [52] 问题: 租户健康状况 - 租户健康状况良好，保留率高于历史水平，对关税等成本压力有应对能力 [79] - 租户通过多种方式应对成本上升，包括转嫁消费者 [80] 问题: 未来收购机会 - 市场交易量有所增加，但公司选择性参与，优先考虑收益和资产质量 [137] - 不依赖收购实现增长目标，但会抓住符合战略的机会 [139]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店NOI增长超过7%，其中基础租金贡献最大达4.5% [10] - 现金租金增长率为10%，GAAP租金增长率为近20% [11] - 全年同店NOI增长预期上调至4.5%-5%，较此前中点提升115个基点 [19] - NAREIT FFO全年增长预期上调至超过7%，核心运营每股收益增长预期上调至超过6% [19] - 信贷损失预期收窄至75-85个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲，租金增长显著，新租和续租均表现良好 [10] - 已签约未开业(S&O)管道中的租金增量达3800万美元，租赁与开业率差为260个基点 [11] - 开发与再开发项目回报率超过9%，项目按时按预算完成 [16] - 年内已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动至少2.5亿美元项目，主要为新建开发 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期收购了位于南加州橙县的五个购物中心，总面积超过60万平方英尺，出租率达97% [13] - 收购的RMB资产组合位于供应受限的南加州市场，增强了公司在优质市场的布局 [14] - 收购资产的平均债务成本为4%-4.2%，期限约12年 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点包括高质量购物中心、全国开发平台和低杠杆资产负债表 [9] - 通过UPREIT结构在交易中提供税收优惠，增强了竞争优势 [14] - 行业供应增长有限，公司作为领先的全国开发商，仍能找到有吸引力的项目 [16] - 公司是唯一获得穆迪和标普A级信用评级的购物中心REIT [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境良好，消费者和租户均表现出韧性 [81] - 预计同店NOI增长将继续高于趋势水平，未来仍有增长空间 [34] - 对南加州收购资产的未来增长预期超过3% [59] - 行业需求强劲，资本对核心购物中心资产兴趣浓厚 [72] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业责任报告，强调在可持续发展方面的进展 [7] - 成功发行4亿美元债券，票面利率5%，用于提前偿还11月到期的债券 [20] - 仍有1亿美元未结算的股权融资，计划在下半年完成 [21] - 计划年内处置7500万美元资产，主要为非战略性资产 [130] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI增长的各个组成部分在下半年的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失和未收回租金可能略有增加 [25] - 第二季度有一些一次性项目，如百分比租金和其他收入，预计下半年会有所回落 [26] - 费用回收率预计将从第二季度水平下降约100个基点 [53] 问题: 同店NOI增长算法的转变 - 已签约率接近峰值，但开业率仍有上升空间 [34] - 再开发项目预计将为2025年和2026年的NOI增长贡献超过100个基点 [35] - S&O管道预计稳定在175个基点左右，本季度压缩了40个基点 [36] 问题: 南加州收购的竞争优势 - 交易为场外交易，UPREIT结构提供了税收优惠 [42] - 公司作为高质量运营商的声誉和未来开发合作机会是关键优势 [43] - 收购包括未来开发权，增强了长期增长潜力 [44] 问题: 开发机会和零售商需求 - 与顶级杂货商的合作持续加强，开发项目收益率保持在7%以上 [49] - 预计2025年启动至少2.5亿美元项目，主要为新建开发 [50] 问题: 租户健康状况和小商铺表现 - 租户健康状况良好，应收账款处于历史低位 [76] - 小商铺续约率为77%，略高于平均水平 [77] - 租户有能力通过多种方式应对成本上升，包括转嫁成本 [78] 问题: 未来大型交易的可能性 - 类似交易不常见，但公司具有竞争优势，如UPREIT结构和增长潜力 [115] - 交易标准包括对收益、增长和质量的增值 [118] 问题: 市场扩张计划 - 对现有市场满意，但会考虑进入新市场如纳什维尔 [123] - 不打算过度集中在任何单一市场 [124] 问题: 处置计划 - 主要为增长潜力低于平均水平的资产和非战略性资产 [130] - 处置不影响公司实现增长目标的能力 [131] 问题: 收购环境展望 - 市场活动略有增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [135] - 公司有选择性地参与符合战略的交易 [136]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长超7%，基础租金贡献最大，达4.5% [10] - 本年度至今已部署超6亿美元资本，上周以3.57亿美元收购加州南橙县五个购物中心 [6][13] - 提高全年同店NOI、核心运营收益和NAREIT FFO增长展望 [8] - 提高同店NOI增长区间至4.5% - 5%，中点提高115个基点；提高NAREIT FFO区间，中点每股提高0.06美元，代表全年增长超7%；提高核心运营收益每股0.05美元，中点代表增长超6% [19] - 缩小信用损失指引至75 - 85个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁率维持不变，店铺入住率持续增长，优质物业吸引众多类别租户 [10] - S和O管道内租户快速入驻，入住率环比提高40个基点，季度末租赁与入驻入住率差距为260个基点，代表3800万美元增量基础租金 [11] - 本季度新租和续租租金均增长，现金租金差价达10%，GAAP租金差价近20% [11] - 在建和再开发项目租赁活动活跃，综合项目回报率超9%，团队按时按预算完成项目 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业内对不可替代的杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或优质投资组合资产的资本化率降至5% - 6% [72] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优势包括优质杂货店锚定购物中心、成熟国家开发平台和强大资产负债表，有利于未来增长 [9] - 持续利用投资平台优势寻找新机会，在收购、再开发和新建开发方面均有大量活动 [17] - 作为全国领先的优质露天购物中心开发商，公司持续找到有吸引力的项目，今年已启动近5000万美元新项目，预计2025年启动规模至少与前两年相当，且大部分投资于新建开发 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营基本面强劲，资本配置具有增值性，上半年表现出色，对下半年和未来充满信心 [5][9] - 行业对公司优质购物中心需求持续存在，运营趋势良好，公司将继续提升商品销售和NOI [12] - 公司财务和资产负债表处于行业领先地位，将继续积极执行战略投资机会，巩固盈利增长 [21] 其他重要信息 - 公司发布年度企业责任报告，强调对企业责任的持续承诺，这是公司基础战略 [7] - 5月成功发行4亿美元七年期债券，票面利率5%，提前为11月无担保债券到期提供资金，解决公司层面融资需求 [20] - 公司杠杆率处于5 - 5.5倍目标范围内，即使考虑投资组合收购，仍将保持在该范围内 [21] - 公司持续产生大量自由现金流，15亿美元信贷工具几乎全部可用，去年末远期自动提款机发行的1亿美元股权将于今年下半年结算 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 各组成部分对下半年同店NOI节奏的贡献 - 基础租金仍是最大贡献者，但下半年信贷损失因素会产生一定影响，如Party City、Joanne、Rite Aid的破产搬离，以及预计下半年无法收回的租赁收入略高于上半年 [25] - 此外，去年下半年不可收回租赁收入基数较低，今年同比会有压力，且第二季度有部分百分比租金转移至该季度，其他收入在第二季度有一定波动 [26] 问题: 同店NOI增长算法中各组成部分的变化 - 尽管租赁率已达峰值，但入驻率仍有提升空间，公司对下半年及2026年的增长充满信心 [34] - 再开发项目对同店NOI增长有积极影响，预计2025年及2026年都将有超100个基点的正向贡献 [34][35] 问题: SoCal收购项目的竞争对手和竞争优势 - 该项目为非公开市场交易，卖方是自1800年代起拥有这些物业的家族 [41] - 公司的UPREIT交易在税务选择上对卖方重要，且卖方看重公司运营质量和未来合作开发机会，因此选择公司 [42][44] 问题: 开发机会和与全国零售商的讨论 - 公司与一流杂货店持续有积极对话，合作建设项目，对寻找此类机会持乐观态度 [48] - 团队在与杂货店合作方面表现出色，过去两年启动2.5亿美元项目，预计今年启动规模相当或更多，且大部分为新建开发 [49][50] 问题: 费用回收率的可持续性 - 费用回收率未来会下降，因第二季度包含年度对账过程的一次性因素，约100万美元 [53] - 平均入驻率的显著变化是费用回收率提高的根本原因，预计2025年平均入驻率提升超100个基点 [54] 问题: SoCal收购项目的未来发展和增长机会 - 该投资组合虽已97%出租，但租金有提升空间，且有小型再开发机会，预计未来增长率超3% [59][60] - 公司已收购该总体规划社区内所有现有零售资产，无更多收购机会，但预计未来有住宅开发，将为现有资产带来更多需求，公司有参与未来零售开发的潜在机会 [61][62] 问题: 1亿美元股权结算资金的用途和近期收购意向 - 资金用于增加公司发展管道和寻找增值收购机会，近期可能用于整合小型REIT交易或合资企业 [66][67] 问题: 投资组合交易和收购资本化率 - 行业对杂货店锚定资产需求旺盛，单资产或投资组合资产资本化率降至5% - 6%，公司将在合适机会出现时进行收购 [71][72] 问题: 小店铺租户健康状况和关税影响 - 租户健康状况良好，客流量、销售额和新租赁管道都表现积极，保留率约77% [76][77] - 租户是经验丰富的经营者，会评估并采取措施应对关税影响，如与供应商谈判、寻找其他货源或向消费者转嫁成本 [78][79] 问题: 2026年潜在问题租户的领先指标 - 公司缩小并降低了2025年信用损失展望，主要因破产情况更清晰，如Rite Aid部分店铺被CBS接手 [85][86] - 租户整体健康状况良好，超过90天的应收账款处于历史低位，预计保留率在75 - 80%之间，公司将继续进行积极资产管理 [87] 问题: 租户提前开业情况 - 是几个主力租户提前开业，这得益于高效流程和与零售商的合作 [92] 问题: 租赁续约差价和占用成本弹性 - 续约差价包含期权，排除期权后谈判续约率更高 [98] - 因供应有限，公司与租户在占用成本上需实现双赢，租户会寻找其他方式降低成本以承担更高占用成本，公司也因此在租约中获得强劲的合同租金增长和到期租金差价 [99][101] 问题: 新建和再开发投资组合比例和再开发管道深度 - 随着入驻率变化，再开发将始终是核心业务，但未来大部分投资将来自新建开发，预计今年下半年开始这种趋势将更加明显 [103][104] 问题: 对峰值入住率的看法和提升空间 - 公司认为可以继续提高入住率，目前已超越以往峰值，且租赁率与投资组合质量高度相关，但再开发可能导致战略空置，影响数据表现 [107][108] 问题: 大规模OP单位交易的潜力和投资组合交易的平衡 - 此类交易不常见，需采用并购思维，考虑公司和对方资产的价值、现金流等因素 [115] - 公司认为交易需对盈利、增长和投资组合质量有增值或中性影响，才能成功执行 [118] 问题: 对其他美国市场的战略规划 - 公司喜欢目前运营的市场，会继续在有吸引力的市场进行增量投资，如今年早些时候在纳什维尔的收购 [123] - 公司对投资组合多元化有信心，不会有过大的单一市场暴露 [124] 问题: 处置指导和资产情况 - 全年预计销售7500万美元资产，本季度将处置资产的资本化率降至5.5%，主要是一个增长潜力低于公司整体投资组合的资产，以及一些非战略资产 [129][130] 问题: 收购环境和未来机会 - 随着市场需求增加，卖家增多，目前市场上的资产数量比去年有所增加，预计劳动节后会有更多资产上市 [134][135] - 公司会追逐有意义的机会，但不依赖收购实现增长目标 [135]

业绩总结 - 2025年每股净收入预期为2.28至2.32美元，较之前的2.25至2.31美元有所上调[26] - 2025年每股Nareit基金运营收入（Nareit FFO）预期为4.59至4.63美元，较之前的4.52至4.58美元有所上调[26] - 2025年每股核心运营收益预期为4.36至4.40美元，较之前的4.30至4.36美元有所上调[26] - 2025年同物业净营业收入（NOI）增长预期为4.5%至5.0%，高于之前的3.2%至4.0%[26] - 2025年Nareit FFO每股指导范围为$4.59至$4.63，预计同比增长约7%[34] - 2025年核心经营收益每股指导范围为$4.36至$4.40，预计同比增长约6%[34] 财务预期 - 2025年总管理和其他费用预期为93,000至96,000千美元，与之前一致[26] - 2025年净利息费用和优先股股息预期为235,000至237,000千美元，较之前的232,000至235,000千美元有所上调[26] - 2025年开发和重建支出预期为300,000千美元，较之前的250,000千美元有所上调[26] - 2025年收购预期为500,000千美元，较之前的140,000千美元有所上调[26] - 2025年处置预期为75,000千美元，与之前一致[26] - 2025年加权平均资本化率预期为6.0%，与之前一致[26] 市场与用户数据 - 预计2025年同物业净运营收入(SP NOI)增长为4.5%至5.0%，包括75-85个基点的信用损失[29] - 2025年预计有64%的租约将在2025年底前开始租赁，100%预计在2026年底前开始租赁[43] - 2025年加州橙县的五个购物中心组合总面积约为630K平方英尺，出租率为97%[60] - 2025年同物业的租金增长是长期可持续SP NOI增长的最大贡献者[44] 收购与投资 - 2025年加州橙县的五个资产组合收购预计将产生$2000万的资金需求[28] - 2025年加州Rancho Mission Viejo社区的五个购物中心组合以$3.57亿收购，假设承担$1.5亿的债务，利率为4.2%[50] 其他信息 - 公司计划的债务杠杆在5.0x至5.5x的范围内，确保稳定的流动性和低成本资本的可靠获取[61] - 净运营收入（NOI）是公司评估物业表现的重要指标，排除直线租金收入和费用，提供物业盈利能力的比较[73] - 操作EBITDAre是公司房地产投资信托（REIT）表现的衡量标准，排除所得税、折旧和摊销等项目[75] - 其他物业收入包括停车费和其他物业相关收入，通常在履行义务时确认[77] - 公司提供的按比例财务信息包括100%的合并物业及其在未合并房地产中的经济份额，帮助投资者评估经济利益[78] - 按比例信息的准备方式与可比的合并金额一致，旨在准确反映公司的资产、负债和物业运营结果[79] - 开发中的物业是指处于不同建设阶段的物业，而重建中的物业是指正在进行重建的零售运营物业[80] - 同类物业是指在比较的两个日历年期间内完全拥有和运营的零售物业，排除开发中的物业和重建中的非同类物业[82]