公司基本信息 - 公司自1993年开始作为公开交易的REIT运营，自2017年起成为标准普尔500指数成分股[31] - 公司业务主要是在美国郊区收购、开发、拥有和运营创收型零售房地产，通过向零售商出租空间获取收入[31] - 截至2024年12月31日，公司拥有482处物业的全部或部分股权，总可租赁面积达5730万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4880万平方英尺[32] - 截至2024年12月31日，公司有500名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有24个市场办公室[39] 公司战略与目标 - 公司目标是到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量较2019年基准年减少28%，到2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[52] - 公司企业责任战略基于四个支柱：员工、社区、道德与治理、环境管理，旨在实现战略与业务可持续性的结合[36][40] 公司监管与税收要求 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年至少分配90%的应纳税所得（不包括任何净资本收益），否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[56] - 公司将部分子公司视为应税房地产投资信托子公司（TRS），TRS可从事某些房地产和非房地产业务，但需遵守相关法规限制，目前其产生的联邦和州所得税对公司影响不大[57] - 公司受多种监管和税收要求约束，包括REIT法律法规和环境法律法规，相关变化可能对公司经营成果和财务状况产生重大影响[55] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不包括净资本收益）以符合REIT资格[118] - 公司要符合REIT资格，至少95%的总收入必须来自特定被动来源，如租金[133] - 公司若未按要求分配股息，将对未分配应税收入和净资本收益缴纳美国联邦所得税，并对低于特定比例的分配金额征收4%的不可抵扣消费税[133] - 公司若有“禁止交易”的净收入，将需缴纳100%的税[135] - 国内个人、信托和遗产股东在2026年1月1日前，可扣除从房地产投资信托基金（REIT）获得的普通股息的20%[137] - 若母公司在五年内任何时间非美国人士直接或间接持有公司股票价值超过50%，将不被视为国内控制的REIT，非美国股东处置普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在既定证券市场交易且非美国股东在特定测试期内实际或推定持有不超过10%的流通普通股[138] - 母公司公司章程禁止任何人持有超过7%的已发行资本股票，以维持REIT资格，这可能阻碍控制权变更[143] - 母公司董事会有权发行最多3000万股优先股（减去已发行和流通的优先股）和1000万股特殊普通股，这可能延迟或阻止控制权变更[144] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他购物中心所有者、杂货店连锁以及线上购物等多方面的竞争，其竞争优势包括市场区域、购物中心质量、人口统计数据等[35][40] 公司利率与经济风险 - 2021 - 2023年美联储快速提高基准利率，高利率或影响公司借贷成本、房地产估值和股价[70] - 公司短期高利率风险来自可变利率债务，包括无担保高级信贷额度借款和可变利率担保票据[71] - 经济挑战如通胀、劳动力短缺等或影响租户业务，进而影响公司租赁活动和租金定价[74][75] - 银行业和金融服务业不利发展或影响公司业务、流动性、财务状况和经营业绩[76] - 地缘政治挑战或影响美国经济、消费者支出及公司经营业绩和财务状况[78] - 疫情或公共卫生危机或对公司租户财务、物业盈利、资本市场准入产生不利影响[79] - 经济和市场条件或影响零售行业，降低公司收入和现金流，增加运营费用[80] - 零售趋势转变或对公司收入、经营业绩和现金流产生不利影响[82] 公司业务运营风险 - 公司成功依赖“锚定”租户，其流失或影响净收入和现金流[85] - 公司可能无法从破产租户处收回欠款，或导致收入显著减少[89] - 公司房地产资产可能减值，影响净收入[93] - 收购物业面临多种风险，如无法及时租满、项目不盈利、成本超估等[98][99] - 受市场条件影响，公司可能无法按意愿出售物业，且售价可能不理想[101] - 税法变更可能影响房地产收购或处置，若无法利用1031交换，可能需分配收益或缴税[102] - 2024年12月31日，公司投资组合中18.9%的GLA位于加利福尼亚州，22.1%位于佛罗里达州，7.9%位于得克萨斯州，这些地区受气候变化影响大，保险等成本可能增加[104] - 环境修复成本可能影响公司财务表现和现金流，且无法确定所有潜在环境负债[108] - 投资者和利益相关者对ESG因素的关注增加，可能使公司面临额外成本和新风险[109] - 物业未保险损失或损失超保险范围，可能导致公司资本和收入损失[110][111] - 物业遭受恐怖活动或暴力事件，可能影响物业价值和租户业务[112] - 未能吸引和留住关键人员，可能对公司业务和运营产生不利影响[113] - 公司在部分房地产合伙和合资企业中无投票控制权，可能无法确保目标实现，还可能面临决策僵局等问题[114][115] - 合作关系终止可能使公司失去资产管理、物业管理等费用及物业营业收入，影响现金流和运营结果[116] - 市场资本化率上升或NOI下降会降低待售物业价值，影响现金生成量[117] - 公司依赖外部资本来源，若无法获得，可能需用运营现金流和物业销售收益偿还债务，影响股东分配和业务投资[118][120] - 债务融资可能影响公司业务和财务状况，无法按时还款或再融资可能导致处置物业损失或接受不利融资条件[121] - 债务协议中的契约可能限制公司运营灵活性和投资活动，违约可能导致立即还款，影响财务状况和股价[122] 公司网络安全管理 - 公司自2022年1月1日起未发生重大影响公司的网络安全事件，短期内认为网络安全威胁不太可能对业务战略、运营结果或财务状况产生重大影响[155] - 公司采用分层管理和监督结构进行网络安全管理，包括运营人员、管理层、高级管理层和董事会层面的治理[151] - 公司网络安全核心策略聚焦识别、保护、检测、响应和恢复五个关键支柱，以保障信息的机密性、安全性和可用性[152] - 公司采用基于风险的策略管理第三方网络安全风险，根据威胁可能性和潜在影响确定优先级[153] - 审计委员会负责监督公司网络安全风险管理计划，网络风险委员会（CRC）主席和首席信息安全官（CISO）定期提供更新[156] - CRC目前由公司CISO、首席会计官、内部审计主管等组成，集体经验涵盖IT、网络安全等多个领域[160] 公司物业总体数据 - 截至2024年12月31日，公司合并物业总数为379处，总可租赁面积（GLA）为43,876千平方英尺，出租率为96.2%；2023年物业总数为381处，GLA为43,758千平方英尺，出租率为94.8%[162] - 截至2024年12月31日，公司非合并物业总数为103处，GLA为13,439千平方英尺，出租率为96.8%；2023年物业总数为101处，GLA为13,067千平方英尺，出租率为94.8%[164] - 截至2024年和2023年12月31日，合并物业组合扣除租户优惠后的加权平均年有效租金分别为每平方英尺25.56美元和24.67美元[162] - 截至2024年和2023年12月31日，非合并物业组合扣除租户优惠后的加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.51美元和24.04美元[164] 公司物业区域分布数据 - 截至2024年12月31日，公司合并物业中佛罗里达物业数量最多为86处，GLA为10,558千平方英尺，占总GLA的24.2%，出租率为96.5%[162] - 截至2024年12月31日，公司非合并物业中加利福尼亚物业数量为17处，GLA为2,319千平方英尺，占总GLA的17.4%，出租率为98.4%[164] - 公司位于加州、佛罗里达和纽约 - 纽瓦克 - 泽西市核心统计区的房地产，分别占年化基础租金的23.4%、20.5%和12.3%[84] 公司租户相关数据 - 截至2024年12月31日，公司前十大租户占总GLA的39.4%，占年化基础租金的30.3%，租赁店铺数量为988家[166] - 截至2024年12月31日，租户Publix的GLA为2,925千平方英尺，占公司自有GLA的6.0%，年化基础租金为34,154千美元，占比2.9%，租赁店铺67家[166] - 截至2024年12月31日，少于三个门店的本地租户约占年化基础租金的22%[88] - 公司小于10,000平方英尺的租户空间租约初始期限一般为3 - 7年，大于10,000平方英尺的租约初始期限一般超过5年[166] - 公司租约通常规定支付固定基础租金、租户按比例分摊的房地产税、保险和公共区域维护费用，若未直接计量还需支付水电费[166] 公司租约相关数据 - 未来十年及以后，公司共有9224份租约到期，涉及总可租赁面积（GLA）4595.5万平方英尺，占公司总GLA的99.9%，到期年基本租金达11.50844亿美元[168] - 2025年有1252份租约到期，涉及GLA 320万平方英尺，占公司总GLA的7.0%，到期年基本租金为8395.8万美元，占比7.3%，平均年基本租金每平方英尺26.24美元[168] - 2024年新签租约平均基本租金为每平方英尺34.58美元[168] - 2024年至2025年初，优质社区购物中心的零售空间需求强劲，但通胀和宏观经济不确定性可能对新租约和续租的基本租金增长造成压力[169] 公司部分物业具体数据 - 公司的Amerige Heights Town Center GLA为9.7万平方英尺，出租率96.0%，平均基本租金每平方英尺32.58美元[172] - 公司的Bloom on Third GLA为7.3万平方英尺，出租率100.0%，平均基本租金每平方英尺60.42美元，公司拥有35%所有权[172] - 公司的Brea Marketplace GLA为35.2万平方英尺，出租率97.8%，平均基本租金每平方英尺21.15美元，公司拥有40%所有权[172] - 公司的Circle Center West GLA为6.3万平方英尺，出租率100.0%，平均基本租金每平方英尺40.17美元[172] - 公司的Circle Marina Center GLA为11.2万平方英尺，出租率90.1%，平均基本租金每平方英尺37.88美元，有2400万美元抵押或产权负担[172] - 公司的Culver Center GLA为21.7万平方英尺，出租率94.2%，平均基本租金每平方英尺33.71美元[172] - 博尔德物业权益占比20%，2018年建成，可租赁面积19955.5千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金43美元[174] - 丹佛 - 奥罗拉 - 莱克伍德樱桃木广场物业权益占比40%，2005年建成，可租赁面积9650千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金13.29美元[174] - 丹佛 - 奥罗拉 - 莱克伍德阿斯托广场物业权益占比40%，2005年建成，可租赁面积83千平方英尺，出租率98.5%，每平方英尺租金17.26美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克2号新月路物业2017年建成，可租赁面积4千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金69美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克5号山谷路物业2023年建成，可租赁面积18千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金47.57美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克21 - 323号铁路大道物业2023年建成，可租赁面积21千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金38.85美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克70号主街物业2023年建成，可租赁面积22千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金31.12美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克丹伯里路物业2017年建成，可租赁面积5千平方英尺，出租率100%，每平方英尺租金30.96美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克黑尔中心物业2023年建成，可租赁面积31千平方英尺，出租率60.8%，每平方英尺租金15.03美元[174] - 布里奇波特 - 斯坦福 - 诺沃克石墙物业权益占比80%，2014年建成，可租赁面积15148千平方英尺，出租率97.8%，每平方英尺租金30.18美元[174] - 杰克逊维尔一处物业2006年可租赁面积779千平方英尺，出租率6.3%，每平方英尺租金16.15美元，主要租户为Publix[176] - 杰克逊维尔另一处物业2020年可租赁面积162千平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺租金19.32美元，主要租户有Marshalls、Home Goods、Pet Smart[176] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积142千平方英尺，出租率90.4%，每平方英尺租金57.09美元，主要租户有DSW、Jewelry Exchange等[176] - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积97千平方英尺，出租率98.9%，每平方英尺租金39.73美元，主要租户为CVS、Publix[176] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺滩一处物业2017年可租赁面积51千平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺租金92.31美元[176] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积40千平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺租金22.87美元，主要租户为Walgreens[176] - 庞帕诺滩一处物业可租赁面积152千平方英尺，出租率96.2%，每平方英尺租金28.96美元，主要租户为

公司业务与服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益的投资服务机构，聚焦能提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲机会的创收资产类别，提供两周免费试用并展示独家收益型投资组合的优质想法 [1] 投资理念与偏好 - “设定后不用管”型股票可通过可靠收入流实现投资组合财富复利增长，带来股价上涨和股息收益，还能减轻投资者压力，适合倾向合理成本平均投资的投资者 [2] - 分析师Gen Alpha有超14年投资经验和金融MBA学位，专注防御性股票，投资期限为中长期 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年核心运营收益增长超5%（排除上一年收款影响） [26] - 2024年同店净营业收入（NOI）增长3.6%（排除期限费用和新冠时期收款） [26] - 2025年美国房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）指引为每股4.52 - 4.58美元，同比增长近6%（中点） [28] - 2025年同店NOI预计增长3.2% - 4% [29] - 2024年第四季度股息增加5% [8] - 2024年第四季度通过股权架售（ATM）以每股74.66美元的平均价格筹集1亿美元股权资金 [31] - 无担保信贷额度超14亿美元，今年晚些时候前无无担保债券到期，杠杆率保持在目标范围5 - 5.5倍债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年执行近2000份租约，涉及超940万平方英尺空间，创历史新高 [13] - 同店出租率年末达96.7%，店铺入住出租率年末达94.1%，均创历史新高 [13] - 第四季度同店起租率再提高100个基点 [14] - 已执行租约管道反映300个基点的入住率和4400万美元的增量基础租金 [14] - 2024年现金租金利差呈上升趋势，第四季度约为11% [14] - 2024年续约租金利差近9%，为15年多来最高年度续约率 [15] - 2024年公认会计原则（GAAP）租金利差近20% [15] 开发和再开发业务 - 2024年启动近2.6亿美元的开发和再开发项目，包括第四季度的3500万美元 [19] - 2024年完成超2.3亿美元的项目，包括第四季度7个总计超1.5亿美元的项目 [21] - 年末有近5亿美元的开发和再开发项目正在进行中，综合回报率超9% [21] - 目前开发管道内出租率超94% [22] 收购业务 - 2024年有增值投资活动，包括收购奥斯汀的大学广场，并在纳什维尔有一个中心处于合同阶段 [24] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于开发和再开发项目，目标是每年启动2.5亿美元以上的项目，实现可持续的每年1.5亿美元启动规模 [9][107] - 积极寻找有吸引力的收购机会，当符合目标时会采取行动 [65] - 保持资本配置的纪律性，通过增值投资活动创造股东价值 [10][66] 行业竞争 - 最大的竞争来自客户（如HEB、Publix、Kroger）的自我开发计划，但公司与它们有良好合作关系 [100] - 当地业主、运营商和开发商是实际竞争对象，过去6 - 9个月他们更活跃，但面临关系、专业知识和资本方面的挑战 [101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，零售需求环境强劲，租户需求持续旺盛，行业新供应相对缺乏，有利于公司发展 [7][8][12] - 未来前景方面，公司对未来充满信心，认为积极趋势和顺风因素将为业务长期成功奠定坚实基础，发展平台将继续成为重要差异化因素，投资平台的成功和势头将为未来盈利增长提供清晰可见性 [10][11][24] 其他重要信息 - 2025年信用损失预测与历史平均水平一致，为总收入的75 - 100个基点，尽管近期零售租户破产申请有所增加，但公司对租户信用风险的敞口可控 [17][30] - 一般及行政费用（G&A）在2025年将有积极贡献，这源于开发业务增长带来的间接费用资本化增加，且该部分增长速度将在2025年达到顶峰，之后将以更合理的速度增长 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年计划启动的开发和再开发项目详情及预期收益率水平 - 2025年将继续为2023 - 2024年已启动项目提供资金，预计还将找到2.5亿美元的开发或再开发机会 [38][39] - 新建开发项目收益率预计在7%以上，再开发项目收益率在低两位数，综合收益率为高个位数 [41] 问题2: 推动2025年收益指引高于此前讨论水平的因素 - 主要驱动因素是同店NOI增长（3.2% - 4%），此外还有增值资本配置（包括2024年的交易、开发项目贡献），2024年股票回购对2025年增长展望有一定逆风影响（主要在利率项目上），G&A费用有积极贡献 [44][45][47] 问题3: 信用损失准备金设定为75 - 100个基点的思路及第四季度租户压力和2025年可见性 - 信用损失由两部分组成：无法收回的租赁收入（历史平均约±50个基点，2024年为30个基点）和破产申请导致的基础租金损失（25 - 50个基点） [52][53] - 公司对租户信用风险的敞口有限且可控，租户健康状况良好，应收账款低，销售和流量呈上升趋势，租赁管道强劲，供应有限，优质零售商渴望获得优质房地产 [55][56] 问题4: 同店NOI范围比去年指引更宽的驱动因素 - 与上季度展望相比，当前指引中点3.6%略为积极，范围设定与过去处理方式一致，最大影响因素是租户迁出和信用损失的时间和规模 [59][60][61] 问题5: 对交易市场的看法、收购机会、与近年比较、资本化率及新建开发项目完成后的交易价值 - 公司投资策略不变，优先发展和再开发项目，但也积极参与交易市场，当有符合质量和未来增长前景的机会时会采取行动 [64][65][68] - 投资者对公司追求的中心有强烈兴趣，新建开发项目收益率目标在7%以上，核心杂货店锚定资产收购有150个基点以上的利差 [67][69] 问题6: 一环郊区再开发的影子管道规模、混合用途权利及增值回收项目范围 - 公司在所有地理区域都有开发和再开发活动，不认为再开发比开发更集中在填充区域 [75][76] - 公司不专注于复杂的混合用途项目，对于认为最高最佳用途可能不是零售的项目，会引入合作伙伴，但这只是再开发计划的小部分，混合用途在潜在新建项目中可能会更多涉及 [77][78] 问题7: 2025年预计能实现的建筑经济入住率、同店与再开发潜力，以及G&A增长速度在2025年达到顶峰的参考内容 - 整体出租率不太可能进一步提高，但租金支付入住率预计在2025年有显著进展，平均可提高75个基点甚至更多，再开发对同店增长率的影响预计超过100个基点 [83][84][85] - G&A中资本化间接费用因开发业务增长而增加，2025年增长速度将达到顶峰，之后将与正常G&A增长速度一致 [86][87][89] 问题8: 2025年处理租约到期时租金利差和租户保留率的变化 - 强劲的销售和有限的供应推动租金增长，新租赁利差为16%，本季度新交易的差距利差超过30% [93][94] - 历史租户保留率在70% - 75%左右，公司对此感到满意，这既能保留成功的零售商，也能进行战略调整 [95][96] 问题9: 开发业务的竞争情况 - 最大竞争来自客户的自我开发计划，但公司与它们有良好合作关系 [100] - 当地业主、运营商和开发商是实际竞争对象，过去6 - 9个月更活跃，但面临关系、专业知识和资本方面的挑战，公司对获得更多机会份额有信心 [101][102][103] 问题10: 开发管道未来2 - 3年的发展及限制因素 - 公司一直努力将杂货店锚定开发项目规模维持在每年1.5亿美元，目前已连续两年实现该目标，预计未来继续保持 [107] - 目前限制因素是机会集，若机会集显著增长，公司有资产负债表和资源能力进行扩张 [108][109] 问题11: 信用损失假设中25 - 50个基点的基础假设及保守程度 - 公司对租金滚动进行分析，识别风险点，对每个场地和租户进行假设，考虑破产法院拒绝租约的可能性，但不假设所有租约都会被拒绝，目标是提供实际的展望，但很多情况不受公司控制 [115][116] 问题12: 同店运营费用同比仅增长不到1%的原因 - 这得益于运营团队的努力工作和一定的规模优势，在价格上涨环境中，团队通过校准物业层面的服务水平，在为租户和消费者提供高服务的同时管理损益表 [120][121] 问题13: 公司业务和零售行业对移民政策和关税政策的敏感性及相关监测变量 - 公司认为不会对投资组合产生重大影响，因为公司所处贸易区域的消费者有韧性，能够承受价格上涨，公司中心的质量、商品组合以及对必需品服务和价值的关注使其在通胀环境和经济周期中表现较好，租户也有较强的适应能力 [126][127][128] - 移民政策可能影响劳动力供应和建筑成本，但公司过去四年成功应对了建筑成本上涨问题，预计未来仍能取得成功 [130][131] 问题14: 考虑劳动力和建筑成本上升，开发项目收益率和利差在未来1 - 2年的稳定性 - 公司将尽力维持收益率，在交易承保中考虑成本不确定性，过去几年团队在成本增加的情况下仍能实现业绩超越，未来也会继续做好项目风险降低和成本承保工作 [137][138][139] 问题15: 小店铺94.1%出租率下是否还能提高入住率 - 公司团队将继续努力出租更多空间，不设上限，会利用优质房地产和环境优势为股东和投资组合创造价值 [144][145]

文章核心观点 - 公司2024年第四季度及全年业绩表现良好，FFO每股收益超预期且同比增长，虽四季度营收略低于预期但全年营收增长显著，同时发布2025年展望且前景乐观 [1][2][3] 2024年第四季度业绩 - 第四季度NAREIT FFO每股收益1.09美元，超Zacks共识预期的1.07美元，同比增长6.9% [1] - 总营收3.725亿美元，同比增长3.6%，但低于Zacks共识预期的3.732亿美元 [2] - 执行约230万平方英尺可比新租约和续租约，混合现金租金利差10.8% [4] - 截至2024年12月31日，同物业组合出租率96.7%，环比增60个基点，同比增100个基点 [4] - 同物业主力租户出租率98.3%，同比增100个基点 [4] - 同物业小店出租率94.1%，同比增50个基点 [5] - 同物业NOI（不含租赁终止费等）同比增4.0%至2.353亿美元，同物业基础租金对NOI增长贡献3.3% [5] 2024年全年业绩 - 全年NAREIT FFO每股收益4.30美元，高于去年的4.15美元，超Zacks共识预期的4.28美元 [3] - 全年总营收14.2亿美元，同比增长9.9% [3] 项目进展 - 截至2024年12月31日，在建开发和重建项目公司份额预计净项目成本约4.97亿美元，已产生39%成本 [6] 投资活动 - 2024年10月，公司与机构合资伙伴收购德克萨斯州奥斯汀大学广场，公司份额约1400万美元 [7] 资产负债表 - 截至2024年12月31日，零售REIT循环信贷额度下有近14亿美元可用额度 [8] - 截至同日，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [8] 2025年展望 - 2025年NAREIT FFO每股收益预计在4.52 - 4.58美元，Zacks共识预期4.49美元低于该范围 [10] - 同物业NOI增长（不含终止费）预计在3.2% - 4.0% [10] 其他零售REITs业绩预期 - Brixmor Property Group（BRX）定于2月10日公布2024年第四季度财报，Zacks共识预期FFO每股收益54美分，同比增长5.9%，目前Zacks评级为3（持有） [11] - Realty Income（O）定于2月24日公布2024年第四季度财报，Zacks共识预期FFO每股收益1.06美元，同比增长5%，目前Zacks评级为3（持有） [12]

业绩总结 - 2025年每股净收入预期为2.25至2.31美元，2024年实际为2.11美元[26] - 2025年每股Nareit运营基金（Nareit FFO）预期为4.52至4.58美元，2024年实际为4.30美元[26] - 2025年核心运营收益每股预期为4.30至4.36美元，2024年实际为4.13美元[26] - 2025年同物业净营业收入（NOI）增长预期为3.2%至4.0%，2024年实际为3.6%[26] 财务预测 - 2025年管理、交易及其他费用预期约为27,000美元，2024年实际为26,911美元[26] - 2025年开发和重建支出预期约为250,000美元，2024年实际为228,847美元[26] - 2025年收购预期约为135,000美元，2024年实际为91,905美元[26] - 2025年处置预期约为75,000美元，2024年实际为111,850美元[26] - 2025年利息支出及优先股股息预期为231,000至234,000美元，2024年实际为214,815美元[26] - 2025年总资产负债比率（Debt & Preferred Stock-to-EBITDA）为5.2倍[19] 用户数据与增长预期 - 2024年Nareit FFO每股预期为4.30美元，预计同比增长约6%[29] - 同物业NOI（不包括租期费用）预计增长3.2%至4.0%，贡献0.20美元[29] - 2025年Nareit FFO每股指导范围为4.52至4.58美元，意味着同比增长约6%[29] - 2025年核心经营收益（COE）每股指导范围为4.30至4.36美元，意味着同比增长约5%[29] 资本结构与融资 - 截至2024年12月31日，公司的总资本化为187亿美元，债务占比73%[37] - 预计2025年加权平均利率为4.1%，加权平均到期年限为7年[38] - 预计2025年将有约15%的总债务到期[38] - 2024年和2025年预计债务再融资及投资融资将导致利息支出净减少0.09美元[29] 开发与市场扩张 - 截至2024年第四季度，正在进行的开发和重建项目总额为4.97亿美元，预计稳定收益率约为9%[39] - 签署未占用（SNO）管道反映出300个基点的租赁到占用差距，代表约4400万美元的增量基础租金[33]

文章核心观点 - 公司本季度运营表现良好，FFO和营收超预期，虽年初以来股价表现逊于市场，但基于当前FFO预期和行业排名，未来有望跑赢市场 [1][2][3] 公司运营情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.09美元，超Zacks共识预期的每股1.07美元，去年同期为每股1.02美元，FFO惊喜率为1.87% [1] - 上一季度预期FFO为每股1.04美元，实际为每股1.07美元，惊喜率为2.88% [1] - 过去四个季度，公司四次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年12月季度营收3.7254亿美元，超Zacks共识预期1.85%，去年同期为3.596亿美元，过去四个季度两次超营收共识预期 [2] 股价表现 - 年初以来公司股价下跌约1.2%，而标准普尔500指数上涨3.1% [3] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票走势，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 近期估计修正趋势对公司有利，当前Zacks排名为2（买入），预计短期内股票将跑赢市场 [6] - 未来季度和本财年的FFO估计变化值得关注，当前季度FFO共识预期为每股1.12美元，营收3.782亿美元，本财年FFO为每股4.49美元，营收15.4亿美元 [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前32%，排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] 同行业公司情况 - 同行业的Essential Properties尚未公布2024年12月季度财报，预计2月12日发布 [9] - 预计该公司本季度每股收益0.45美元，同比增长7.1%，过去30天该季度每股收益共识预期未变 [9] - 预计该公司本季度营收1.2068亿美元，同比增长23.5% [10]

归属普通股股东净利润情况 - 2024年第四季度和2023年第四季度，归属于普通股股东的净利润分别为每股摊薄收益0.46美元和0.47美元；2024年全年和2023年全年分别为每股摊薄收益2.11美元和2.04美元[17] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净利润为8310万美元，摊薄后每股0.46美元，2023年同期为8640万美元，摊薄后每股0.47美元；2024年全年为3.867亿美元，摊薄后每股2.11美元，2023年同期为3.595亿美元，摊薄后每股2.04美元[22] - 2024年第四季度归属普通股股东的净利润为83,066千美元，2023年同期为86,361千美元；2024年全年为386,738千美元，2023年全年为359,500千美元[33] - 2024年净利润归属于普通股股东为83,066美元，2023年为86,361美元；2024年全年为386,738美元，2023年为359,500美元[54] - 2024年稀释后每股净收益为0.46美元，2023年为0.47美元；2024年全年为2.11美元，2023年为2.04美元[54] - 2024年全年归属于普通股股东的净收入为3.86738亿美元，2023年为3.595亿美元，同比增长7.6%[62] - 2024年第四季度归属于普通股股东的净收入为830.66万美元，2023年同期为863.61万美元，同比下降3.8%[62] - 普通股股东可归属净收入分别为3.86738亿美元和3.595亿美元[76] - 2024年和2023年归属普通股股东的净利润分别为3.87亿美元和3.60亿美元[79] Nareit FFO情况 - 2024年第四季度，Nareit FFO为每股摊薄收益1.09美元，全年为每股摊薄收益4.30美元[20] - 2024年第四季度Nareit FFO为1.995亿美元，摊薄后每股1.09美元，2023年同期为1.9亿美元，摊薄后每股1.02美元；2024年全年为7.909亿美元，摊薄后每股4.30美元，2023年同期为7.361亿美元，摊薄后每股4.15美元[22] - 2024年Nareit运营资金为199,472美元，2023年为190,038美元；2024年全年为790,892美元，2023年为736,086美元[54] - 2024年和2023年Nareit资金运营（Nareit FFO）分别为7.91亿美元和7.36亿美元[79] 核心运营收益情况 - 2024年全年，剔除2020年和2021年预留应收账款的回收，核心运营收益每股增长超过5%[20] - 2024年第四季度核心运营收益为每股摊薄收益1.04美元，全年为每股摊薄收益4.13美元[20] - 2024年第四季度核心运营收益为1.906亿美元，摊薄后每股1.04美元，2023年同期为1.844亿美元，摊薄后每股0.99美元；2024年全年为7.607亿美元，摊薄后每股4.13美元，2023年同期为7.009亿美元，摊薄后每股3.95美元[22] - 2024年核心运营收益为190,578美元，2023年为184,381美元；2024年全年为760,662美元，2023年为700,856美元[54] - 2024年和2023年核心运营收益（Core Operating Earnings）分别为7.61亿美元和7.01亿美元[79] 同店净营业收入情况 - 2024年第四季度同店净营业收入同比增长4.0%，全年增长3.6%，剔除租赁终止费和2020年及2021年预留应收账款的回收[20] - 2024年第四季度同店净营业收入（NOI）增长4.0%，同店基本租金贡献3.3%；2024年全年同店NOI增长3.6%，同店基本租金贡献2.9%[22] - 2024年第四季度同店NOI为237,033千美元，2023年同期为228,381千美元，同比增长3.8%；2024年全年为939,848千美元，2023年全年为915,042千美元，同比增长2.7%[33] - 无终止费用的2024年第四季度同店NOI为235,352千美元，2023年同期为226,951千美元，同比增长3.7%；2024年全年为934,974千美元，2023年全年为907,172千美元，同比增长3.1%[33] - 无终止费用或再开发的2024年第四季度同店NOI为200,013千美元，2023年同期为194,257千美元，同比增长3.0%；2024年全年为794,903千美元，2023年全年为776,762千美元，同比增长2.3%[33] - 无终止费用或2020/2021年储备金收回的2024年第四季度同店NOI为235,352千美元，2023年同期为226,278千美元，同比增长4.0%；2024年全年为934,974千美元，2023年全年为902,763千美元，同比增长3.6%[33] - 2024年同店净营业收入（NOI）无终止费用同比增长3.1%，无终止费用或2020/2021年储备金回收同比增长3.6%[54][56] - 同期同店物业净营业收入（Same Property NOI）分别为9.39848亿美元和9.15042亿美元，同比增长2.7%[76] - 剔除终止费用后，同期同店物业净营业收入分别为9.34974亿美元和9.07172亿美元，同比增长3.1%[76] - 剔除终止费用或再开发项目后，同期同店物业净营业收入分别为7.94903亿美元和7.76762亿美元，同比增长2.3%[76] - 剔除终止费用或2020/2021年储备金回收后，同期同店物业净营业收入分别为9.34974亿美元和9.02763亿美元，同比增长3.6%[76] - 基础租金对同期同店物业净营业收入表现的贡献率分别为3.3%和2.9%[76] 出租率情况 - 同店出租率环比增加60个基点，同比增加100个基点，达到创纪录的96.7%；同店商铺出租率环比增加40个基点，同比增加60个基点，达到创纪录的94.1%[20] - 截至2024年12月31日，公司同店组合出租率为96.7%，环比增加60个基点，同比增加100个基点；主力店出租率为98.3%，同比增加130个基点；小店出租率为94.1%，同比增加60个基点[22] - 截至2024年12月31日，所有物业的出租率为96.3%，零售运营物业出租率为96.5%[56] - 公司所有物业总数为482个，总GLA为48,814，总ABR为1,186,227美元，平均ABR每平方英尺为25.16美元，整体出租率为96.3%[113] - 人口最多的前50个CBSAs物业数量为388个，占总数的80.5%；GLA为40,707，占比83.4%；ABR为1,003,689美元，占比84.6%，出租率为96.5%[113] - 纽约 - 纽瓦克 - 泽西市物业数量65个，GLA为4,975，ABR为140,104美元，出租率94.4%，物业数量占比13.5%，GLA占比10.2%，ABR占比11.8%[113] - 人口排名51 - 75的CBSAs物业数量54个，GLA为4,503，ABR为122,273美元，出租率94.7%，物业数量占比11.2%，GLA占比9.2%，ABR占比10.3%[113] - 人口排名76 - 100的CBSAs物业数量18个，GLA为1,563，ABR为26,249美元，出租率96.4%，物业数量占比3.7%，GLA占比3.2%，ABR占比2.2%[113] - 其他CBSAs物业数量22个，GLA为2,041，ABR为34,017美元，出租率96.3%，物业数量占比4.6%，GLA占比4.2%，ABR占比2.9%[113] - 洛杉矶 - 长滩 - 阿纳海姆物业数量25个，GLA为2,544，ABR为79,068美元，出租率97.8%，物业数量占比5.2%，GLA占比5.2%，ABR占比6.7%[113] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺比奇物业数量40个，GLA为5,170，ABR为119,474美元，出租率95.0%，物业数量占比8.3%，GLA占比10.6%，ABR占比10.1%[113] - 200 Potrero物业出租率达100.0%，平均每平方英尺租金为12.27美元[125] - 4S Commons Town Center物业出租率达100.0%，平均每平方英尺租金为35.25美元[125] - Amerige Heights Town Center物业出租率为96.0%，平均每平方英尺租金为32.58美元[125] - Balboa Mesa Shopping Center物业出租率达100.0%，平均每平方英尺租金为30.86美元[125] - Bayhill Shopping Center物业出租率为98.9%，平均每平方英尺租金为29.14美元[125] - Bloom on Third物业出租率达100.0%，平均每平方英尺租金为60.42美元[125] - Blossom Valley物业出租率为87.4%，平均每平方英尺租金为29.28美元[125] - Brea Marketplace物业出租率为97.8%，平均每平方英尺租金为21.15美元[125] - Circle Center West物业出租率达100.0%，平均每平方英尺租金为40.17美元[125] - Circle Marina Center物业出租率为90.1%，平均每平方英尺租金为37.88美元[125] - Tustin Legacy物业GLA为112，出租率达100%，平均每平方英尺租金为36.22美元[128] - Twin Oaks Shopping Center物业GLA为98，出租率100%，平均每平方英尺租金26.34美元[128] - Twin Peaks物业GLA为208，出租率99.1%，平均每平方英尺租金24.09美元[128] - Valencia Crossroads物业GLA为173，出租率100%，平均每平方英尺租金29.83美元[128] - Village at La Floresta物业GLA为87，出租率100%，平均每平方英尺租金39.08美元[128] - Von's Circle Center物业GLA为151，出租率100%，平均每平方英尺租金28.70美元[128] - West Park Plaza物业GLA为88，出租率100%，平均每平方英尺租金23.13美元[128] - Westlake Village Plaza and Center物业GLA为201，出租率97.3%，平均每平方英尺租金43.41美元[128] - Willows Shopping Center物业GLA为233，出租率96.4%，平均每平方英尺租金29.41美元[128] - Woodman Van Nuys物业GLA为108，出租率100%，平均每平方英尺租金18.13美元[128] - 康涅狄格州总可租赁面积（GLA）为4112千平方英尺，已租赁比例为94.2%，平均每平方英尺基础租金为27.38美元[129] - 华盛顿特区总可租赁面积为40千平方英尺，已租赁比例达100%，平均每平方英尺基础租金为54.55美元[129] - 特拉华州总可租赁面积为294千平方英尺，已租赁比例为96.8%，平均每平方英尺基础租金为18.46美元[129] - 佛罗里达州阿纳斯塔西亚广场可租赁面积为102千平方英尺，已租赁比例为98.8%，平均每平方英尺基础租金为17.63美元[129] - 佛罗里达州大西洋村可租赁面积为110千平方英尺，已租赁比例达100%，平均每平方英尺基础租金为19.50美元[129] - 佛罗里达州阿文蒂拉购物中心可租赁面积为97千平方英尺，已租赁比例为98.9%，平均每平方英尺基础租金为39.73美元[129] - 佛罗里达州布鲁明戴尔广场可租赁面积为252千平方英尺，已租赁比例为99.5%，平均每平方英尺基础租金为21.31美元[129] - 佛罗里达州博卡拉顿村广场可租赁面积为92千平方英尺，已租赁比例达100%，平均每平方英尺基础租金为48.27美元[129] - 佛罗里达州夏洛特广场可租赁面积为91千平方英尺，已租赁比例为92.1%，平均每平方英尺基础租金为12.08美元[129] - 佛罗里达州喷泉广场可租赁面积为177千平方英尺，已租赁比例为99.2%，平均每平方英尺基础租金为29.78美元[129] - 佛罗里达州总可出租面积（GLA）为11,226千平方英尺，已出租面积为10,782千平方英尺，出租率达96.5%[131] - 佐治亚州Ashford Place项目GLA为53千平方英尺，出租率100%，平均每平方英尺租金26.58美元[131] - 佐治亚州Briarcliff La Vista项目GLA为43千平方英尺，出租率80.0%，平均每平方英尺租金19.82美元[131

文章核心观点 公司2024年业绩表现出色，运营基本面良好、发展战略稳健、资产负债表状况佳，为持续盈利增长奠定基础，并给出2025年初步盈利指引 [1][3] 2024年第四季度及全年亮点 - 总裁兼首席执行官称公司业绩出色，购物中心租户需求强劲，投资平台创造显著价值，年末入住率创新高，租金增长强劲，开发和重建项目启动量达近20年最高 [3] 财务结果 归属于普通股股东的净利润 - 2024年第四季度为8310万美元，摊薄后每股0.46美元；2023年同期为8640万美元，摊薄后每股0.47美元 - 2024年全年为3.867亿美元，摊薄后每股2.11美元；2023年同期为3.595亿美元，摊薄后每股2.04美元 [6] Nareit FFO - 2024年第四季度为1.995亿美元，摊薄后每股1.09美元；2023年同期为1.9亿美元，摊薄后每股1.02美元 - 2024年全年为7.909亿美元，摊薄后每股4.30美元；2023年同期为7.361亿美元，摊薄后每股4.15美元 [11] 核心运营收益 - 2024年第四季度为1.906亿美元，摊薄后每股1.04美元；2023年同期为1.844亿美元，摊薄后每股0.99美元 - 2024年全年为7.607亿美元，摊薄后每股4.13美元；2023年同期为7.009亿美元，摊薄后每股3.95美元 [11] 同店净营业收入（NOI） - 2024年第四季度，剔除相关费用和应收账款回收后，同比增长4.0%，同店基本租金贡献3.3%的增长 - 2024年全年，剔除相关费用和应收账款回收后，同比增长3.6%，同店基本租金贡献2.9%的增长 [11] 入住率 - 截至2024年12月31日，同店组合出租率达96.7%，环比增加60个基点，同比增加100个基点 - 同店主力租户出租率为98.3%，同比增加130个基点；同店小店出租率为94.1%，同比增加60个基点 - 同店组合开业率为93.7%，环比增加100个基点，同比增加80个基点 [11] 租赁活动 - 2024年第四季度，执行约230万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金混合价差为+10.8%，直线租金混合价差为+20.2% - 2024年全年，执行约810万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金混合价差为+9.5%，直线租金混合价差为+19.0% [11] 资本配置与资产负债表 - **开发与重建**：2024年启动开发和重建项目，估计净项目成本约2.58亿美元，第四季度启动超3500万美元项目；截至2024年12月31日，在建项目估计净项目成本4.97亿美元，其中39%已发生 [11] - **物业交易**：2024年全年完成收购约9200万美元，处置约1.12亿美元；第四季度收购奥斯汀大学广场，处置康涅狄格州格林威治两座小办公楼；年末后收购纽约卡梅尔Putnam Plaza合作伙伴权益 [10][16] - **资产负债表**：截至2024年12月31日，循环信贷额度下可用额度约14亿美元，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [16] 普通股和优先股股息 - 2025年2月4日，董事会宣布普通股每股0.705美元季度现金股息，4月2日支付；A类优先股每股0.390625美元、B类优先股每股0.3672美元季度现金股息，4月30日支付 [16] 2025年指引 |项目|2024年实际|2025年指引| | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的净利润（摊薄后每股）|2.11美元|2.25 - 2.31美元| |Nareit FFO（摊薄后每股）|4.30美元|4.52 - 4.58美元| |核心运营收益（摊薄后每股）|4.13美元|4.30 - 4.36美元| |同店NOI增长（无终止费用）|3.6%|+3.2%至+4.0%| |非现金收入|4504.7万美元|±4500万美元| |总务及行政费用（净额）|9651.9万美元|9300 - 9600万美元| |利息费用（净额）和优先股股息|2.14815亿美元|2.31 - 2.34亿美元| |管理、交易及其他费用|2691.1万美元|±2700万美元| |开发和重建支出|2.28847亿美元|±2.5亿美元| |收购|9190.5万美元|±1.35亿美元| |资本化率（加权平均）|6.4%|±5.5%| |处置|1.1185亿美元|±7500万美元| |资本化率（加权平均）|5.4%|±6.0%| |股份/单位发行|0|1亿美元| |股份/单位回购|2亿美元|0| |合并相关过渡费用|771.8万美元|0| [15][17]

文章核心观点 - 摄政中心公司（Regency Centers Corp.）将于2月6日收盘后公布2024年第四季度和全年业绩，预计营收和每股运营资金（FFO）同比增长，文章分析了美国零售房地产市场环境、公司基本面及影响其第四季度业绩的因素，并给出相关股票建议 [1][3] 美国零售房地产市场第四季度情况 - 美国购物中心市场净吸纳量回调，第四季度出现积极转变，要价租金同比增长，新建筑低迷使全国空置率环比持平，维持在5.4%的历史低位附近 [4] - 第四季度美国购物中心市场净吸纳量达143万平方英尺，为2024年最强，除东北地区外几乎所有地区均为正净吸纳量，89%的年度净吸纳总量发生在第四季度，要价租金同比增长2.8%至每平方英尺24.59美元 [5] - 2024年新购物中心交付面积创历史新低，仅830万平方英尺，截至第四季度在建面积为1060万平方英尺，库存面积为432亿平方英尺 [6] 摄政中心公司相关情况 - 公司优质投资组合位于美国富裕郊区和城市商业区附近，后疫情时代人们向郊区迁移和混合工作模式或使其郊区购物中心投资组合受益 [7] - 公司拥有高质量露天购物中心投资组合，超80%为以杂货店为核心的社区中心，租户组合良好，有多家行业领先的杂货店，有助于在第四季度产生稳定租金收入 [8] - 扎克斯（Zacks）对公司第四季度营收的共识估计为3.86亿美元，同比增长7.3%；过去两个月对季度每股FFO的共识估计上调1美分至1.07美元，同比增长近4.9% [9] - 较高的电子商务普及率和高额利息支出预计会在一定程度上影响公司季度业绩 [10] - 公司目前收益预期差值（Earnings ESP）为0.00%，扎克斯评级为2，模型未明确预测本季度每股FFO会有惊喜 [11] 值得关注的股票 - 金考房地产（Kimco Realty）将于2月7日公布季度业绩，收益预期差值为+2.11%，扎克斯评级为3 [12] - 主机酒店及度假村（Host Hotels & Resorts）将于2月19日公布季度业绩，收益预期差值为+2.79%，扎克斯评级为3 [13]

公司公告 - Regency Centers Corporation 宣布了2024年对其普通股和优先股持有人的联邦所得税处理情况 [1] 普通股分配详情 - 2024年普通股每股分配总额为$3.385000，其中$2.843000分配给普通股息，$2.822530为合格股息 [2] - 2024年12月16日记录的普通股每股分配为$0.705000，全部在2024年报告为所得税目的 [5] 优先股分配详情 - 2024年A系列累计可赎回优先股每股分配总额为$1.562500，其中$1.551252为合格股息 [3] - 2024年B系列累计可赎回优先股每股分配总额为$1.468800，其中$1.458224为合格股息 [4] 公司背景 - Regency Centers Corporation 是一家全国领先的购物中心所有者、运营商和开发商，专注于具有吸引力的郊区贸易区域 [9] - 公司作为一家完全整合的房地产公司，是合格的房地产投资信托（REIT），并且是S&P 500指数的成员 [9]