文章核心观点 Regency Centers Corporation公布2024年第三季度财务和运营结果并更新2024年盈利指引，本季度运营基本面强劲、创造价值活动显著，公司上调全年指引并对2025年发展充满信心 [1][2] 各部分总结 第三季度亮点 - 摊薄后每股Nareit FFO为1.07美元，核心运营收益为1.03美元 [2] - 上调2024年Nareit FFO指引至每股4.27 - 4.29美元，核心运营收益指引至每股4.12 - 4.14美元 [2] - 2024年核心运营收益指引中点同比增长超5%（不包括2020 - 2021年预留应收账款收回） [2] - 第三季度同店净营业收入（NOI）同比增长4.9%（不包括租赁终止费和2020 - 2021年预留应收账款收回） [2] - 同店出租率环比增加20个基点、同比增加80个基点至96.1% [2] - 同店商铺出租率环比增加20个基点、同比增加50个基点至93.7%创历史新高 [2] - 签订180万平方英尺可比新租约和续约租约，现金租金利差+9.3%，直线租金利差+20.7% [2] - 启动超1亿美元新开发和再开发项目，年初至今项目启动总额达2.2亿美元 [2] - 启动两个新的以杂货店为核心的开发项目 [2] - 截至9月30日，在建开发和再开发项目预计净成本6.18亿美元 [2] - 收购两个以杂货店为核心的购物中心，总计4700万美元 [2] - 定价3.25亿美元2035年1月到期高级无抵押票据，票面利率5.1% [2] - 9月30日按比例计算净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [2] 财务结果 - 2024年第三季度归属于普通股股东净收入9810万美元，摊薄后每股0.54美元；2023年同期为8910万美元，摊薄后每股0.50美元 [3] - 2024年第三季度Nareit FFO为1.951亿美元，摊薄后每股1.07美元；2023年同期为1.828亿美元，摊薄后每股1.02美元 [4] - 2024年第三季度核心运营收益为1.878亿美元，摊薄后每股1.03美元；2023年同期为1.740亿美元，摊薄后每股0.97美元 [4] 投资组合表现 - 2024年第三季度同店NOI（不包括租赁终止费和2020 - 2021年预留应收账款收回）同比增长4.9%，同店基本租金对NOI增长贡献2.7% [5] - 截至9月30日，同店组合出租率96.1%，环比增20个基点、同比增80个基点；同店主力租户出租率97.6%，同比增100个基点；同店商铺出租率93.7%，同比增50个基点；同店组合开业率92.7%，环比增40个基点、同比增10个基点 [5] 租赁活动 - 截至9月30日的三个月内，签订约180万平方英尺可比新租约和续约租约，现金租金利差+9.3%，直线租金利差+20.7% [6] - 截至9月30日的过去十二个月内，签订约790万平方英尺可比新租约和续约租约，现金租金利差+9.7%，直线租金利差+19.2% [6] 资本配置和资产负债表 - 截至9月30日的三个月内，启动开发和再开发项目，公司份额下预计净成本约1亿美元 [7] - 本季度启动两个新的新建开发项目 [7] - 截至9月30日，在建开发和再开发项目公司份额下预计净成本6.18亿美元，其中47%已发生 [7] - 8月30日收购罗德岛East Greenwich Square，公司份额约3300万美元；10月17日收购德州Round Rock的University Commons，公司份额约1400万美元；8月21日处置密歇根州Fenton Marketplace，公司份额约1200万美元；10月15日处置康涅狄格州格林威治的办公楼，公司份额约300万美元 [8] - 8月12日，公司运营合伙企业定价3.25亿美元2035年到期高级无抵押票据，发行价为面值99.813%，票面利率5.1%，所得款项用于减少信贷额度未偿还余额 [9] - 截至9月30日，循环信贷额度下可用额度约15亿美元 [9] - 截至9月30日，按比例计算净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [9] 2024年指引 |项目|年初至今|2024年指引|先前指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的摊薄后每股净收入|1.66美元|2.13 - 2.15美元|2.02 - 2.06美元| |Nareit FFO摊薄后每股|3.20美元|4.27 - 4.29美元|4.21 - 4.25美元| |核心运营收益摊薄后每股|3.09美元|4.12 - 4.14美元|4.06 - 4.10美元| |同店NOI增长（无终止费或2020/2021储备收回）|3.4%|±3.50%|+2.25%至+2.75%| |非现金收入|3361.3万美元|±4200万美元|±4200万美元| |总务及行政费用（净额）|7205.8万美元|±9500万美元|9300 - 9500万美元| |利息费用（净额）和优先股股息|1.58433亿美元|±2.14亿美元|2.13 - 2.15亿美元| |管理、交易及其他费用|1918.9万美元|±2600万美元|±2500万美元| |开发和再开发支出|1.58508亿美元|±2.15亿美元|±2亿美元| |收购|7815.5万美元|±9200万美元|±8100万美元| |资本化率（加权平均）|6.6%|±6.5%|±6.5%| |处置|1.065亿美元|±1.09亿美元|±1.25亿美元| |资本化率（加权平均）|5.4%|±5.5%|±5.5%| |股份/单位回购|20万美元|20万美元|20万美元| |合并相关过渡费用|706.9万美元|±700万美元|±700万美元| [11][12] 非GAAP指标说明 - 公司认为非GAAP指标能为董事会、管理层和投资者提供财务状况和经营成果趋势信息，用于趋势分析、确定管理激励薪酬、预算、预测和规划，但不能替代GAAP指标，公司提供非GAAP指标与GAAP指标的调节表 [23][24] - Nareit FFO是常用REIT业绩指标，排除折旧、摊销、房地产销售收益和减值影响，反映租赁率、租金、运营成本、收购开发和融资成本趋势对运营影响，公司提供归属于普通股股东净收入与Nareit FFO的调节表 [25] - 核心运营收益在Nareit FFO基础上排除交易相关收支、债务提前清偿损益、某些非现金收益组成部分等，公司提供归属于普通股股东净收入到Nareit FFO再到核心运营收益的调节表 [26] - 调整后资金运营（AFFO）反映公司业务资金需求和股东分配可用现金，通过调整核心运营收益计算得出，公司提供归属于普通股股东净收入到Nareit FFO、核心运营收益和调整后资金运营的调节表 [27] 会议信息 管理层将于10月29日上午11点（美国东部时间）召开电话会议讨论第三季度业绩并提供业务更新，提供了拨入号码和网络直播链接 [15]

文章核心观点 - 美国购物中心市场在第三季度出现了净吸收量下降,导致租金增长有所放缓 [1][2] - 但由于新建工程活动保持低迷,全国空置率仍维持在历史低位附近 [3] - 瑞金地产的优质郊区购物中心组合预计从人口向郊区迁移和混合工作模式中获益 [4] - 瑞金地产的必需品驱动型购物中心组合和优质租户组合有望带来稳定的租金收入 [4] - 但电子商务的增长和利息费用的上升可能会在某种程度上影响其季度业绩 [4][5] 行业概况 - 第三季度美国购物中心的净吸收量出现下降,降至-0.26百万平方英尺,主要是由于南部地区出现-1.8百万平方英尺的负吸收 [2] - 美国购物中心的平均租金同比增长3.4%,达到每平方英尺24.54美元 [2] - 新建工程活动保持低迷,2024年预计将是历史上新建工程最弱的一年,第三季度仅有11.1百万平方英尺在建,几乎没有供给风险 [3] 公司基本面 - 瑞金地产的优质郊区购物中心组合受益于疫情后人口向郊区迁移和混合工作模式 [4] - 公司超过80%的购物中心为必需品驱动型,租户组合优质,有利于获得稳定的租金收入 [4] - 第三季度收入预计同比增长7.2%至3.545亿美元 [4] - 但电子商务的增长和利息费用的上升可能会影响季度业绩 [4][5] - 分析师对公司第三季度表现持谨慎态度,FFO预测未发生变化 [5][7]

文章核心观点 - 公司拥有优质购物中心组合，战略收购和开发前景良好，但电商发展和物业地域集中带来风险 [1] 支持REG股票的因素 - 公司专注打造以杂货店为核心的优质购物中心组合，这类中心需求稳定、客流量可靠，租户组合良好，能带来稳定租金收入 [2] - 公司拥有高质量露天购物中心组合，超80%为以杂货店为核心的社区中心，专注满足社区基本需求的零售商，具有战略优势 [3] - 公司进行收购和开发活动，2024年5月收购康涅狄格州韦斯特波特的Compo购物中心，2024年第二季度启动价值4000万美元的重建项目，截至2024年6月30日，在建开发和重建项目公司份额的预计净项目成本达5.78亿美元 [4] - 公司财务灵活，注重加强资产负债表状况，截至2024年6月30日有15亿美元流动性，债务到期日程安排合理，88.1%的自有房地产资产无抵押 [5] 影响REG股票的因素 - 零售房地产市场受购物从实体店转向网络销售的挑战，在线零售商涉足杂货业务对专注杂货店核心购物中心的公司构成担忧 [6] - 公司多数物业集中在加州和佛罗里达州特定市场，地域集中使其面临零售空间供需、市场饱和、企业和居民迁移趋势及气候威胁等风险 [7]

文章核心观点 公司将公布2024年第三季度财报并举办财报电话会议 [1] 分组1：财报公布信息 - 公司将于2024年10月28日市场收盘后公布2024年第三季度财报结果 [1] - 财报发布和补充信息包将发布在公司网站投资者关系板块 [1] 分组2：财报电话会议信息 - 财报电话会议时间为2024年10月29日上午11点（美国东部时间） [1][2] - 电话会议拨号号码为877 - 407 - 0789或201 - 689 - 8562 [2] - 网络直播为2024年第三季度网络直播链接 [2] - 网络直播存档在投资者关系页面的网络直播和演示部分 [2] 分组3：公司介绍 - 公司是一家卓越的全国性购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区 [2] - 公司投资组合包括与高效杂货店、餐厅、服务提供商和一流零售商合作的繁荣物业 [2] - 公司是一家完全一体化的房地产公司，是合格的房地产投资信托基金，也是标准普尔500指数成分股 [2] 分组4：联系方式 - 联系人是Christy McElroy，联系电话为904 598 7616 [2] - 邮箱为ChristyMcElroy@regencycenters.com [2]

文章核心观点 - 公司是优质零售REIT但估值过高，可加入观察名单，当前评级为持有 [1] 公司概况 - 公司1963年成立，总部位于佛罗里达州杰克逊维尔，主要收购、开发、拥有、租赁和运营位于美国郊区市场的购物中心 [1] 投资组合与前景 - 投资组合包含481处物业，总面积5690万平方英尺，分布在20多个市场，46%的年基本租金（ABR）来自人口密集地区 [2] - 按城市划分，纽约市业务产生的ABR占比最大，为12%，迈阿密、旧金山和洛杉矶占比分别为10%、8%和7% [2] - 加利福尼亚州人口增长放缓，纽约市人口增长较慢但长期有望加速，两地失业率高于平均水平，但公司在其他州的业务失业率低于平均，可抵消部分风险 [2][5] - 超80%的物业以杂货店为锚定租户，19%的租户为杂货店，其余租户行业多样，涵盖必需和非必需服务产品 [5] - 公司每平方英尺ABR高于平均水平，租户多为市场领导者，对前十大租户依赖程度低 [8] - 公司签订的租约期限为3 - 7年（面积小于10000平方英尺）或超过5年（面积大于10000平方英尺），平均租金年增长率约2% [8] - 2025年到期租约占ABR的12.4%，未来3年到期租约占ABR的39.1%，由于净吸纳量改善和新开工建设处于历史低位，续租租金有望提高 [8] 业绩表现 - 过去十年，公司股价表现优于许多同行，长期总回报表现逊于大盘，但在2020年回调前长期跑赢市场 [14] - 2023年现金租金利差为10%， occupancy率提高30个基点至95.1%，同店净营业收入（NOI）增长3.6%，每股运营资金（FFO）达3.95美元，同比增长近6% [14] - 上一季度，公司混合现金租金利差约为9%， occupancy率提高40个基点至95%，同店NOI增长3.3%，每股调整后运营资金（AFFO）增长6.9%至0.93美元 [15] - 管理层预计NOI增长率提高25个基点，核心运营收益增长4% [15] 杠杆与流动性 - 公司资本结构和流动性良好，获标普BBB +和穆迪A3投资级评级，债务仅占资产的31%，债务/EBITDAre比率为5.2倍，利息覆盖率为5倍，即将到期的债务占比均低于15% [16] 股息与估值 - 公司目前每股季度股息为0.67美元，股息率为3.58%，基于AFFO的派息率为72.04%，吸引力不足 [17] - 公司是较昂贵的零售REIT之一，FFO倍数为17.58倍，高于零售REIT平均的14.8倍，隐含资本化率为5.08%，低于零售资产交易平均预测的6.9%，当前股价较净资产价值（NAV）溢价54.6% [17] 风险 - 高溢价带来机会风险，其他零售REIT更便宜且资产负债表强劲，可能跑赢市场，低股息率难以弥补机会成本 [18] - 利率风险明显，若市场预期的降息未实现，公司股价可能面临压力 [18][19]

文章核心观点 - Regency Centers股票表现出色，基本面良好且有发展潜力，同时推荐了其他零售REIT行业的优质股票 [1][2][9] 公司股价表现 - Regency Centers股价六个月内上涨16.1%，跑赢行业5.2%的涨幅 [1] 公司财务业绩 - 2024年第二季度NAREIT每股运营资金为1.06美元，超Zacks共识预期的1.02美元，反映出健康的租赁活动和基本租金同比改善，公司还上调了2024年展望 [2] - 过去一周Zacks对其2024年每股运营资金的共识预期微升至4.23美元 [2] 股价上涨因素 - 公司优质购物中心组合战略位置优越，集中在富裕郊区和城市商业区附近，专注于以杂货店为核心的购物中心确保稳定收入，超80%为以杂货店为核心的社区和邻里中心，前十大租户中有六家是表现出色的杂货店 [4] - 公司有一流运营商在其优质中心开设新门店，租户包括众多行业领先的杂货店，截至2024年6月30日，锚定租户占投资组合的42.5%，第二季度执行了约220万平方英尺的可比新租约和续租约 [5] 公司发展举措 - 为提升投资组合，公司进行收购和开发活动，2024年8月宣布加州Oakley Shops at Laurel Fields开业，该项目约79000平方英尺零售空间，由56000平方英尺的Safeway作为主力租户，截至2024年6月30日，在建开发和重建项目预计净项目成本为5.78亿美元 [6] 公司财务状况 - 公司拥有财务灵活性并注重加强资产负债表状况，截至2024年6月30日，循环信贷额度下有近12亿美元的可用额度，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre比率为5.3，债务到期日程安排合理，目标是每年到期债务占比低于15%，截至2024年6月30日，88.1%的自有房地产资产无抵押 [7] 公司股息情况 - 过去五年公司四次提高股息，股息复合年增长率为3.24%，鉴于其坚实的运营平台、增长空间和良好的财务状况，预计股息率长期可持续 [8] 其他推荐股票 - 零售REIT行业其他排名靠前的股票有Brixmor Property Group和Phillips Edison & Company，目前均为Zacks排名2（买入） [9] - 过去一个月Zacks对Brixmor Property Group 2024年每股运营资金的共识预期微升至2.13美元 [9] - 过去一个月Zacks对Phillips Edison & Company 2024年每股运营资金的共识预期微升至2.42美元 [10]

文章核心观点 公司开发新项目战略明智，有望吸引客流促进销售，过去三月股价表现优于行业，同时推荐零售REIT板块其他排名靠前股票 [5] 项目情况 - 公司宣布位于加州奥克利的Oakley Shops开业，这是其在北加州子市场首个开发项目，零售面积约79000平方英尺，位于劳雷尔路和奥哈拉大道信号交叉口，旨在填补周边优质零售和杂货选择不足的空白 [1] - Safeway将占据Oakley Shops约56000平方英尺面积，另有23000平方英尺用于优质零售、餐厅和基本服务，多位潜在商户正处于不同阶段的租赁谈判中，近期有望有更多消息公布 [2] 公司优势 - 公司凭借位于富裕郊区和城市贸易区附近的优质购物中心组合有望受益，多年来在美国关键市场进行多项开发以促进增长 [3] 项目投入 - 二季度公司启动约4000万美元新开发和再开发项目，截至2024年8月1日，年初以来项目启动总额达1.2亿美元，截至2024年6月30日，在建开发和再开发项目预计净项目成本为5.78亿美元，公司财务管理审慎，有望抓住机遇 [4] 股价表现 - 过去三个月，公司股价上涨20.2%，行业增长为14.4% [5] 其他推荐股票 - 零售REIT板块其他排名靠前股票有Simon Property Trust和Tanger. Inc，目前均为Zacks Rank 2 [5] - Simon Property 2024年每股FFO的Zacks共识估计为12.85美元，较上年报告数字增长2.7% [6] - Tanger 2024年每股FFO的Zacks共识估计为2.09美元，同比增长6.6% [6]

文章核心观点 - 美国领先零售房地产投资信托公司Regency Centers Corporation二季度业绩超预期且上调展望 分析师看好 过去半年股价涨幅优于行业 具备多项投资优势 同时推荐另外两只零售REIT股票 [1][2][3] 公司概况 - Regency Centers是美国领先的零售房地产投资信托公司 其投资组合主要由以杂货店为核心的社区和邻里中心组成 能确保稳定客流量 [1] 业绩表现 - 公司上月公布2024年二季度NAREIT运营资金每股1.06美元 超Zacks共识预期的1.02美元 反映出健康的租赁活动和基本租金同比改善 还上调了2024年展望 [2] - 过去一个月 Zacks对其2024年运营资金每股共识预期微升至4.22美元 [2] - 过去六个月 该零售REIT的股价上涨18% 而行业涨幅为10.5% [3] 投资优势 健康的租赁活动和不断提高的基本租金 - 公司优质购物中心位于富裕郊区和城市商业区附近 能吸引顶级杂货店和零售商 专注服务社区基本需求的零售商具有战略优势 [5] - 截至2024年6月30日 主力租户占其投资组合的42.5% 二季度执行了约220万平方英尺的可比新租约和续租约 [6] - 嵌入式租金递增机制是租金增长的关键驱动因素 二季度同店基本租金对同店净营业收入增长贡献2.9% [6] 坚实的租户基础 - 杂货店业务使零售REIT受益 公司有众多行业领先的杂货店租户 超80%为以杂货店为核心的邻里和社区中心 前十大租户中有六家是表现出色的杂货店 [7] 扩张努力 - 公司通过收购和开发活动提升投资组合 凭借审慎的财务管理 有望抓住增长机会 [8] - 2024年5月 收购康涅狄格州韦斯特波特市中心的Compo购物中心 是公司在东北部扩张的举措之一 [8] - 二季度启动约4000万美元的新开发和再开发项目 截至2024年8月1日 今年以来项目启动总额达1.2亿美元 截至2024年6月30日 在建开发和再开发项目预计净成本为5.78亿美元 [9] 资产负债表实力 - 公司财务灵活 注重加强资产负债表状况 截至2024年6月30日 循环信贷额度下有近12亿美元的可用额度 约7920万美元的现金及等价物 [10] - 截至同一日期 按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre比率为5.3倍 固定费用覆盖率为4.4倍 债务到期日程安排合理 目标是每年到期债务占比低于15% [10] - 公司拥有大量无抵押资产 截至2024年6月30日 其全资拥有的房地产资产中有88.1%无抵押 便于进入有担保和无担保债务市场 [11] 稳定的股息支付 - 公司致力于提升股东财富 过去五年四次提高股息 股息复合年增长率为3.24% 鉴于其坚实的运营平台 增长潜力和良好的财务状况 股息率有望长期维持 [12] 其他推荐股票 - 零售REIT板块的Brixmor Property Group和Phillips Edison & Company目前Zacks评级均为2 过去一个月 Zacks对Brixmor Property Group 2024年运营资金每股共识预期微升至2.13美元 对Phillips Edison & Company的预期微升至2.42美元 [13]

文章核心观点 Regency Centers宣布在加州奥克利启动以Safeway为核心的Oakley Shops开发项目 该项目是公司在北加州子市场的首个开发项目 能填补该贸易区高品质零售和杂货店目的地的空白 [1] 项目情况 - 项目约79000平方英尺 位于劳雷尔路和奥哈拉大道的信号动脉交叉口 [1] - Safeway将占据约56000平方英尺 另有23000平方英尺用于优质零售 餐厅和日常需求 后续商家正在进行租赁谈判和讨论 [2] 公司相关人员观点 - 高级副总裁John Mehigan表示项目证明公司有能力在市场中找到交易以及强大的核心租户关系 [2] - 开发合伙人Craig Ramey称公司有独特能力发现机会和未开发价值 每一次成功都会提升声誉 [2] 公司介绍 - Regency Centers是一家卓越的全国性购物中心所有者 运营商和开发商 位于郊区贸易区 拥有优质租户组合 [4] - 公司是一家合格的房地产投资信托基金 是标准普尔500指数成分股 [4] 联系方式 - 如需Oakley Shops更多信息及租赁机会 联系Michelle Rooney 邮箱MichelleRooney@regencycenters.com [3] - Eric Davidson联系电话904 598 7829 邮箱EricDavidson@RegencyCenters.com [5]

文章核心观点 公司宣布旗下运营合伙企业Regency Centers, L.P.定价3.25亿美元2035年到期高级无抵押票据发行计划 并将用所得款项减少信贷额度余额及用于一般公司用途 [1][2] 分组1：票据发行信息 - 公司运营合伙企业Regency Centers, L.P.定价3.25亿美元2035年到期高级无抵押票据发行 票据将于2035年1月15日到期 按面值99.813%发行 票面利率5.100% 利息每半年支付一次 首次支付将于2025年1月15日进行 公司将担保票据本金和利息支付 [1] 分组2：资金用途与结算 - 公司打算用发行所得净收益减少信贷额度未偿还余额及用于一般公司用途 包括未来偿还未偿债务 [2] - 发行结算需满足惯常成交条件 预计于2024年8月15日进行 [2] 分组3：发行相关机构 - J.P. Morgan Securities LLC等7家公司担任联合账簿管理人 BMO Capital Markets Corp.等6家公司担任高级联席管理人 [3] 分组4：文件获取 - Regency Centers, L.P.已就票据发行向美国证券交易委员会提交注册声明 投资者可通过访问SEC网站或致电相关承销商免费获取注册声明、招股说明书及相关招股说明书补充文件 [4] 分组5：公司介绍 - 公司是一家卓越的全国性购物中心所有者、运营商和开发商 位于郊区贸易区 是合格房地产投资信托 也是标准普尔500指数成分股 [6] 分组6：前瞻性声明 - 文件中有关预期财务、业务等结果的某些陈述为前瞻性声明 虽基于合理假设但不保证未来表现 实际结果可能与声明有重大差异 公司无义务更新前瞻性声明 除非法律要求 [7][8]