公司物业组合情况 - 截至2021年6月30日，公司合并投资组合包含266处物业，约3300万可出租平方英尺，另管理20处物业，约100万可出租平方英尺[191] - 截至2021年6月30日，公司合并投资组合的入住率约为95.4%，稳定合并投资组合的入住率约为98.2%[223] - 截至2021年6月30日，7处物业共0.6百万可出租平方英尺正在重新定位或开发，3处物业共0.6百万可出租平方英尺处于招租阶段，近期还有12个项目共1.7百万可出租平方英尺[224] - 公司总合并投资组合租约1,532份，可出租面积32,955,385平方英尺，年化基础租金340,826（千美元）[232] - 截至2021年6月30日，公司投资组合中有90万平方英尺可用空间和60万平方英尺正在重新定位的空置空间，2021年和2022年剩余时间到期的租约分别占投资组合总可出租面积的5.4%和14.6%[234] - 截至2021年6月30日和2020年，公司稳定相同物业组合的入住率分别约为98.4%和97.4%[245] - 公司稳定相同物业组合包括195处物业，总计约2470万平方英尺可出租面积；总投资组合还包括2020年1月1日至2021年6月30日期间购买的59处物业（约650万平方英尺）和出售的7处物业（约40万平方英尺）[243][244] 物业收购与出售情况 - 2021年第一季度收购11处物业，含0.7百万可出租平方英尺建筑等，总价1.635亿美元；第二季度收购10处物业，含0.8百万可出租平方英尺建筑等，总价2.569亿美元[194] - 2021年第一季度出售2处物业，共0.1百万可出租平方英尺，总售价2080万美元，确认1090万美元房地产销售收益；第二季度出售1处物业，29,730可出租平方英尺，售价820万美元，确认280万美元房地产销售收益[194] - 2021年上半年，公司出售三处物业实现房地产销售收益1360万美元，总销售价格2900万美元[275] - 2021年上半年，公司出售3处房产，总售价2900万美元，净现金收益2770万美元，用于部分资助收购5处房产[305] - 年初至今，公司已收购24处房产，总价4.939亿美元，另有超6.5亿美元收购处于合同或意向书阶段；预计未来三年完成房产重新定位/开发需约2.01亿美元[313][314] 股权发行与销售情况 - 2021年第一季度按市价发行2,415,386股普通股，收益1.198亿美元，约每股49.61美元；上半年与金融机构签订1,797,787股普通股远期股权销售协议，加权平均初始售价每股50.77美元，6月结算获净收益9120万美元[194][195] - 2021年5月就900万股普通股与金融机构签订远期股权销售协议，初始售价每股55.29美元，即4.976亿美元；6月部分结算，发行1,809,526股普通股获净收益1亿美元[198] - 2021年上半年，公司通过7.5亿美元ATM计划直接出售2415386股普通股，加权平均价格49.61美元/股，总收益1.198亿美元，净收益1.183亿美元[296] - 2021年上半年，公司通过7.5亿美元ATM计划与金融机构签订远期股权销售协议，涉及1797787股普通股，加权平均初始远期销售价格50.77美元/股，6月结算后净收益9120万美元[297][298] - 截至2021年6月30日，7.5亿美元ATM计划剩余约5.081亿美元普通股待售[299] - 2021年5月，公司签订900万股普通股的远期股权销售协议，6月部分结算1809526股，净收益1亿美元，剩余7190474股预计结算可得现金3.955亿美元[301][302][303] 优先股赎回情况 - 2021年7月12日宣布8月16日赎回360万股5.875% A系列累积可赎回优先股，赎回价每股25美元加截至8月15日应计未付股息[198] - 2021年7月12日宣布将于8月16日赎回360万股5.875% A类累积可赎回优先股，赎回价格每股25.183594美元，总计9070万美元，赎回将产生330万美元非现金费用[317] 信贷额度与贷款安排情况 - 2021年6月30日增加高级无抵押循环信贷额度2亿美元至7亿美元；修订1.5亿美元无抵押定期贷款安排，降低LIBOR利差60个基点，当前定价为LIBOR加0.95%[198] - 2021年6月30日，公司将无担保循环信贷额度从5亿美元提高至7亿美元，可再增加7亿美元[308] - 截至本季度报告提交日，循环信贷额度已使用6200万美元，剩余可用额度6.38亿美元[312] - 2021年6月30日，2.25亿美元定期贷款通过利率互换有效固定在1.374%加适用LIBOR利差 [326] - 2021年6月30日，1.5亿美元定期贷款修订后适用LIBOR利差降至0.80% - 1.60% [326] - 2021年6月30日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定在2.7625%加适用LIBOR利差 [326] - 截至2021年6月30日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定利率，一个名义价值1.25亿美元，固定年利率为1.349%加适用LIBOR利差；另一个名义价值1亿美元，固定年利率为1.406%加适用LIBOR利差[338] - 截至2021年6月30日，1.5亿美元定期贷款安排通过一个利率互换有效固定利率，名义价值1.5亿美元，固定年利率为2.7625%加适用利差[339] 租金收取与减免情况 - 截至2021年7月22日，已收取2021年第二季度98.7%的合同账单；截至6月30日，有1532份租约，年化基础租金3.408亿美元[199] - 自新冠疫情以来，公司为租户提供约460万美元租金减免，占年化基础租金1.4%；截至6月30日，未偿还租金递延为55.4万美元，占年化基础租金0.2%，其中41.3万美元将于2021年剩余时间到期[199][200][207] 市场情况与租赁表现 - 南加州工业房地产市场基本面强劲，入住率约98%，公司认为其2021年上半年租赁表现优于所在市场[203][205] - 2021年第二季度，橙县、圣地亚哥、文图拉县和内陆帝国西区的平均租赁要价环比和同比均上涨，部分地区空置率下降或保持在低水平，2021年租金可能继续上涨[209][210][211] 物业施工与开发情况 - 截至2021年6月30日，7处物业正在重新定位或再开发，3处物业处于招租阶段，另有12处物业预计在2021年第三季度至2022年第三季度开始施工[217] - 12821 Knott Street物业可出租面积165,171平方英尺，预计2019年第一季度开始施工，2021年第四季度完成[218] - 8745 - 8775 Production Avenue物业可出租面积46,820平方英尺，招租面积26,200平方英尺，2021年第一季度开始施工，2021年第二季度完成，截至6月30日出租率100%[218] - 15650 - 15700 Avalon Boulevard物业可出租面积98,259平方英尺，预计2021年第三季度开始施工，2022年第一季度完成，截至6月30日出租率92%[218] - 29025 - 29055 Avenue Paine物业预计再开发可出租面积111,260平方英尺，2021年第一季度开始施工，2021年第四季度完成，截至6月30日出租率100%[219] - 9615 Norwalk Boulevard物业预计再开发可出租面积201,467平方英尺，预计2021年第三季度开始施工，2022年第四季度完成，截至6月30日出租率100%[219] - The Merge物业稳定可出租面积333,544平方英尺，2021年第二季度稳定，截至6月30日出租率91%[219] - 截至2021年6月30日，公司有7个重新定位/开发项目预计2021年第四季度至2023年第一季度完工，管道中的其他项目预计2023年第三季度完工[229] 租赁数据情况 - 2021年第一季度和第二季度，新租约分别为52份和71份，可出租面积分别为909,694平方英尺和1,207,516平方英尺，加权平均有效租金分别为每平方英尺12.52美元和15.48美元，GAAP租赁利差分别为43.8%和38.9%，现金租赁利差分别为26.7%和25.3%[227] - 2021年第一季度和第二季度，续租约分别为70份和68份，可出租面积分别为1,049,547平方英尺和981,781平方英尺，加权平均有效租金分别为每平方英尺12.93美元和11.96美元，GAAP租赁利差分别为48.5%和30.7%，现金租赁利差分别为35.4%和18.8%[227] - 2021年上半年新租约GAAP和现金再租赁利差计算排除33份共1,144,913可出租平方英尺无可比租赁数据的租约，续租约排除4份共102,577可出租平方英尺无可比租赁数据的租约[229] - 2021年剩余时间到期租约171份，可出租面积1,779,375平方英尺，占比5.4%，年化基础租金19,815（千美元），占比5.8%[227][232] - 2022年到期租约403份，可出租面积4,821,913平方英尺，占比14.6%，年化基础租金53,539（千美元），占比15.7%[232] - 2023年到期租约358份，可出租面积4,732,192平方英尺，占比14.4%，年化基础租金54,088（千美元），占比15.9%[232] - 2021年上半年，公司续签138份租约，涉及200万平方英尺可出租面积，续租率为76.6%[234] - 2021年和2022年剩余时间到期的租约分别约占公司投资组合截至2021年6月30日总年化基本租金的5.8%和15.7%[235] 财务指标变化情况 - 2021年3个月和6个月内，公司分别资本化利息费用090万美元和160万美元，保险和房地产税费用40万美元和80万美元[221] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合的租金收入分别增长670万美元（9.2%）和2450万美元（30.7%）[247][249] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合的总收入分别增长669.4万美元（9.2%）和2441万美元（30.5%）[247] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合的净收入分别增长679.2万美元（22.4%）和976.6万美元（60.0%）[247] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加510万美元（8.3%）和1950万美元（28.9%）[250] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合租户报销收入分别增加130万美元（11.9%）和470万美元（37.7%）[251] - 2021年第二季度，公司稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别增加20万美元（1047.8%）和30万美元（2625.0%）[252] - 2021年第二季度，公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少5000美元（4.4%）[253] - 2021年第二季度，公司利息收入减少10万美元（77.3%）[254] - 2021年上半年，公司稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加1110万美元（7.6%）和4660万美元（29.6%）[264] - 2021年上半年，公司稳定相同物业组合和总投资组合租户报销收入分别增加240万美元（10.7%）和930万美元（38.2%）[266] - 2021年上半年，公司稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别增加10万美元（75.3%）和20万美元（95.7%）[267] - 2021年上半年，公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入增加7000美元（3.4%）[268] - 2021年上半年，公司利息收入减少10万美元（82.2%）[269] - 2021年上半年，稳定相同物业组合和总物业组合的物业费用分别增加160万美元（4.8%）和1110万美元（30.1%）[270] - 2021年上半年，总物业组合的一般及行政费用增加390万美元（21.2%）[271] - 2021年上半年，稳定相同物业组合的折旧和摊销费用减少260万美元（5.1%），总物业组合增加1550万美元（27.7%）[272] - 2021年上半年，总物业组合的收购费用增加1.2万美元（63.2%）[273] - 2021年上半年，总物业组合的利息费用增加450万美元（30.0%）[274] - 2021年第二季度和上半年，归属普通股股东的运营资金分别为5239.8万美元和1.00346亿美元，2020年同期分别为3881.8万美元和7633.2万美元[280] - 2021年第二季度和上半年，净运营收入分别为7968.1万美元和1.5575亿美元

财务数据和关键指标变化 - 二季度完成2.57亿美元新收购，稳定投资组合实现220万平方英尺租赁，入住率达98.2%，续租利差现金基础平均21%、GAAP基础34%，核心FFO同比增长36%，摊薄后每股增长22% [8] - 二季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长10.1%、现金基础上增长22%，平均入住率较上年提高100个基点至98.5%，GAAP基础上租赁利差在过去12个月增长35%，同店组合坏账占收入比例为正40个基点 [28][29] - 调整后二季度现金同店NOI增长11.3%，年初至今增长9.4%，二季度和年初至今租金收款率分别为98.6%和98.7%，季度坏账准备金占收入比例为10个基点，年初至今为30个基点，核心FFO每股增长22%至0.39美元 [30][31] - 截至6月30日，净债务与EBITDA比率为3.8倍，低于4 - 4.5倍的目标杠杆，净债务与企业价值比率为12% [32] - 全年预计核心FFO区间上调至每股1.48 - 1.51美元，修订后指引区间中点同比增长13%，同店NOI增长在GAAP基础上中点提高200个基点至5.75% - 6.75%、现金基础上中点提高225个基点至9% - 10%，稳定同店组合平均入住率中点提高50个基点至97.75% - 98.25%，全年合并坏账费用占收入比例预计为70个基点 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度租赁表现出色，新租约现金和GAAP利差分别为25%和39%，续约租约分别为19%和31%，内部投资组合指标显示市场租金同比增长16.8%，合并投资组合现金租金按市值计价估计为19%，年底前到期的180万平方英尺租约按市值计价估计为24% [17][18] - 年初至今完成21笔收购，总价4.7亿美元，86%通过非公开或轻度营销交易获得，二季度完成10笔收购，包括80万平方英尺建筑、15英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，一半投资初始加权平均收益率为4.6%，另一半为增值型，预计总投资稳定收益率为5.2% [20][21] - 季度末后完成2笔总价4920万美元的收购，预计总投资近期稳定收益率为5.1%，未来有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段，预计下半年完成 [22][23] - 季度内稳定2处共39.5万平方英尺物业，总投资稳定收益率为7.1%，目前约有300万平方英尺当前和计划中的增值及重建项目，预计总投资回报率超6% [24][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州填充市场土地基本无供应，供应限制使空置率降至历史最低，目标市场（不包括内陆帝国东部）季度末空置率为1.5%，超半数填充市场空置率低于1%，部分大子市场低至0.4% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为仍处于长期市场转变早期，预计将推动持续增长，其投资组合位置对租户至关重要，租金在客户经济中占比小，有良好的租金增长价格弹性 [10] - 随着运营平台扩展和市场渗透加深，公司将收获与客户更战略关系的好处，扩大在南加州填充区域获取优质投资机会的渠道，预计运营利润率将随NOI和现金流增长而提高 [12] - 内部增长方面，预计未来18 - 24个月现有投资组合内嵌入式NOI增长约20%，即6400万美元，外部增长前景良好，有超6.5亿美元新投资处于合同或已接受报价阶段 [13] - 公司目标市场是南加州填充工业市场，规模大且高度分散，约50%的20亿平方英尺市场建于1980年前，有通过提升功能和现金流创造价值的机会 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 加州经济强劲增长且持续重启，工业租户需求处于历史高位，电子商务加速推动供应链和最后一英里配送策略转变，新兴电子商务和科技新企业增加对填充位置的需求 [9] - 公司认为当前租赁市场需求旺盛，租户竞争激烈，租金增长动态，市场供应极度稀缺，租户对租金上涨无疲劳迹象，租金增长有较大空间 [66][77][78] 其他重要信息 - 4月公司发布年度环境、社会和治理报告，展示对领先ESG实践和披露的持续承诺 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年现金同店NOI指导中延期租金还款的贡献是多少？ - 二季度COVID相关延期影响了报告的22%数据，排除后现金同店NOI为11.3%，年初至今为9.4%，全年COVID相关延期占现金和同店NOI增长指导差值325个基点中的150个基点，排除后同店NOI现金指导在7.5% - 8.5%区间 [42][43] 问题2: 新提出的排放规则是否会阻碍未来租金增长，这是一次性规定还是全国市场的预兆？ - 排放规则是针对卡车使用的间接税，针对仓库内运营商（租户），公司约90个租户可能受影响，最大税收约每平方英尺1美元，但租户可通过节能计划减轻成本，预计对租金增长无实质影响 [45][46][47] 问题3: 重建项目收益率上升是否由租金增长驱动，如何考虑租金制定预期收益率？ - 收益率按季度根据当前市场租金调整，不做前瞻性调整，约300万平方英尺项目中有75万平方英尺已预租或出租，部分将在下季度稳定并报告 [50] 问题4: 交易管道中覆盖土地交易和传统仓库或物流交易的占比如何？ - 覆盖土地交易可能略有增加，市场上此前工业用地上有很多低层办公建筑开发，公司开始关注收购此类项目，如季度末后在圣地亚哥以5.5%收益率收购的项目 [51] 问题5: 二季度租赁多样性与一季度和2020年底相比有何变化？ - 二季度租赁用途更加多样化，包括电子商务、食品饮料、餐厅供应、娱乐、家居改善、建筑材料、家具、医疗、生物技术、3PL等 [53] 问题6: 与现有客户更多合作是指更多租赁、回租还是购买交易，现有客户回访比例如何？ - 现有租户在投资组合内扩张增加，这与公司市场规模和份额增加有关，公司还成立客户解决方案部门，主动识别市场新兴租户需求，已与需要20 - 30个空间的租户进行战略讨论 [55][56][58] 问题7: 重新开放后业务、需求有何变化，未来应如何看待？ - 需求处于未知领域，非常旺盛，租户对每个推出的空间都有竞争，新的口罩要求对需求无影响，租户基础健康，还款情况良好，雇主采用灵活工作策略，货物配送至家庭的需求可能持续存在 [66][67][72] 问题8: 是否考虑新的子市场？ - 公司专注于大洛杉矶、橙县（平均约占70%活动）和安大略市场，将继续深耕现有市场 [73] 问题9: 租金在客户经济中的小占比从百分比来看是怎样的？ - 具体百分比因业务类型而异，纯分销业务租金占比可能稍高，但运输成本通常更高，品牌公司仓储成本占比极低，总体估计平均低于5% [75][76] 问题10: 对于电动汽车领域，投资组合是否需要大量资本支出，如何看待这一转型及其意义？ - 公司业务模式专注于低装修通用工业空间，资本支出低，电动汽车业务涵盖多个方面，预计不会由大量资本支出或汽车制造用途驱动，公司在翻新或新建建筑时会增加电力组件以满足未来需求 [80][81][83] 问题11: 下半年坏账大幅增加的原因是什么，疫情相关影响消除后投资组合正常坏账应如何考虑？ - 下半年坏账假设基于与二季度相似的准备金水平，但排除了可能的回收情况，由于疫情和延期政策，回收情况难以预测，100个基点与排除回收后的准备金一致，疫情前坏账费用约为50个基点，预计疫情结束后将回归历史平均水平 [87][88][89] 问题12: 进行远期股权发行而非按需通过ATM发行股权的思路和理由是什么？ - 公司也通过ATM进行远期股权发行，这取决于资本需求和时间，远期发行能更好匹配资金与收购管道中的资本使用，公司采取机会主义方式筹集资本，以维持低杠杆投资级资产负债表 [90][91] 问题13: 赎回A系列优先股的触发因素是什么，B或C系列是否会在未来某个时间赎回？ - A系列优先股8月16日可赎回，其票面利率5.875%相对当前资本成本较高，此时赎回有利，其他优先股目前不可赎回，未来几年可赎回 [95]

公司物业组合情况 - 截至2021年3月31日，公司合并投资组合包括257处物业，约3210万可出租平方英尺，另管理20处物业，约100万可出租平方英尺[170] - 稳定相同物业组合包含195处物业，可出租面积约2470万平方英尺，总物业组合还包括2020年1月1日至2021年3月31日购买的49处约570万平方英尺物业和出售的6处约30万平方英尺物业[220][221] 物业收购与出售情况 - 2021年第一季度，公司完成11处物业收购，含70万可出租平方英尺建筑和19英亩土地，总价1.635亿美元[172] - 2021年第一季度，公司出售2处物业，共10万可出租平方英尺，总售价2080万美元，实现房地产销售收益1090万美元[173] - 年初至今收购14处房产，总面积80万平方英尺建筑和31.5英亩土地，总价2.078亿美元；另有约4.45亿美元收购处于合同或意向书阶段[272] - 2021年第一季度出售两处房产，总售价2080万美元，净现金收入1990万美元，用于部分资助同期四处房产的收购[264] 股权发行与销售情况 - 2021年第一季度，公司按市价股权发行计划发行2415386股普通股，总收益1.198亿美元，每股约49.61美元；还与金融机构达成远期股权销售协议，涉及1515517股普通股，初始售价每股50.05美元，预计2022年第二季度前结算，收益约7580万美元[175][176] - 2020年11月9日，公司设立了最高7.5亿美元的市价增发计划（ATM Program）[258] - 2021年第一季度，公司通过ATM计划直接出售241.5386万股普通股，加权平均价格为每股49.61美元，总收益1.198亿美元，净收益1.183亿美元[259] - 2021年第一季度，公司与金融机构签订远期股权销售协议，涉及151.5517万股普通股，初始远期销售价格为每股50.05美元，预计结算时净现金收益7580万美元[260] - 截至2021年3月31日，假设远期股权销售协议完全实物结算，ATM计划下约有5.237亿美元普通股可供出售[261] 市场租赁与入住情况 - 南加州工业房地产市场入住率约98%，公司一季度租赁表现超所在市场[180][184] - 截至2021年4月22日，公司已收取2021年第一季度98.3%的合同账单，含租金和租户报销费用[181] - 截至2021年3月31日，公司有1508份租约，年化基础租金3.211亿美元；自疫情以来，已提供约460万美元租金减免，占年化基础租金1.4%；截至4月22日，已收取约380万美元延期租金，占到期延期租金97.9%；3月31日，未偿还租金延期为67.6万美元，占年化基础租金0.2%，其中53.5万美元将于2021年剩余时间到期[181] - 2021年第一季度，洛杉矶县平均要价租金同比和环比均上涨，空置率环比下降；橙县平均要价租金同比和环比均上涨，创历史新高，空置率环比略有上升但仍处低位；圣地亚哥空置率环比下降，平均要价租金环比持平、同比略有上升；文图拉县空置率环比下降，平均要价租金同比和环比均上涨；内陆帝国西部空置率同比和环比均下降，创历史新低，平均要价租金同比和环比均大幅上涨[186][187][188][189] - 截至2021年3月31日，公司合并投资组合（含重新定位空间）的入住率约为95.8%，稳定合并投资组合（不含重新定位空间）的入住率约为98.3%[202] - 2020年稳定的物业可出租总面积为59.8472万平方英尺，截至2021年3月31日出租率均为100%[198] - 2021年3月31日，洛杉矶、橙县、圣地亚哥和圣贝纳迪诺市场的入住率分别为95.4%、96.0%、94.1%和98.1%，排除空置空间后加权平均入住率分别为98.2%、99.5%、97.1%和99.8%[204] - 2021年第一季度，新租约52份，可出租面积909,694平方英尺，加权平均租期5.2年，每平方英尺有效租金12.52美元，GAAP租赁利差43.8%，现金租赁利差26.7%[206] - 2021年第一季度，续租约70份，可出租面积1,049,547平方英尺，加权平均租期4.6年，每平方英尺有效租金12.93美元，GAAP租赁利差48.5%，现金租赁利差35.4%，续租保留率79.2%[206] - 2021年剩余时间和2022年到期的租约分别占公司总可出租面积的11.2%和14.5%，分别占总年化基础租金的11.3%和16.0%[210][212][214] - 截至2021年3月31日，公司投资组合中有60万平方英尺的可用空间和70万平方英尺正在重新定位的空置空间[212] - 2021年3月31日和2020年3月31日，稳定相同物业组合入住率分别约为98.6%和98.0%，三个月加权平均入住率分别约为98.4%和98.0%[222] 公司增长与地理策略 - 公司增长策略包括收购租赁稳定物业和有增值机会的物业，交易价值从约1000万美元的单物业投资到可能达数十亿美元的物业组合不等[190] - 公司地理重点仍为南加州填充市场，但有时可能收购含南加州填充市场外资产的物业组合，并可能在一定时期内处置这些非核心资产[190] 物业重新定位与再开发情况 - 截至2021年3月31日，公司7处物业正在进行重新定位或再开发，1处物业处于招租阶段，另有16处物业计划在2021年第二季度至2022年第三季度开始施工，完工后可出租面积分别为100万平方英尺、30万平方英尺和210万平方英尺[195][203] - 2021年第一季度，公司资本化利息费用70万美元，保险和房地产税费用40万美元，用于重新定位和再开发项目[200] - 重新定位的重要物业通常指为进行资本改善而大量空置、重新定位和招租成本估计超过100万美元且时间超过6个月的物业[193] - 再开发物业指因建筑陈旧而计划全部或部分拆除现有建筑，或在有多余或空置土地的物业上新建建筑的物业[194] - 目前重新定位的物业总可出租面积为77.4063万平方英尺，其中重新定位/招租可出租面积为75.3443万平方英尺[197] - 未来重新定位的物业总可出租面积为56.825万平方英尺[197] - 目前再开发的物业总可出租面积为20.1796万平方英尺[198] - 未来再开发的物业总可出租面积为151.1151万平方英尺[198] - 截至2021年3月31日，公司有7个正在进行的重新定位/再开发项目，预计建设完成时间从2021年第二季度到第四季度，还有额外项目预计在2023年第三季度完成[208] - 预计未来三年（2021 - 2023年）需约2.106亿美元完成16处房产的重新定位/再开发[273] 财务报表相关情况 - 公司在编制财务报表时需进行估计和假设，且未对关键会计政策进行重大变更[218][219] 租金收入与费用情况 - 2021年第一季度与2020年同期相比，稳定相同物业组合租金收入增加438.2万美元，增幅6.0%；总物业组合租金收入增加2215.4万美元，增幅28.6%[224] - 稳定相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加340万美元（5.6%）和1760万美元（27.0%），主要因新租约和续租平均租金上涨、入住率提高及新增物业[226][228] - 稳定相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加110万美元（9.4%）和470万美元（38.8%），主要因可收回物业费用增加和新增物业[226][229] - 稳定相同物业组合和总物业组合其他收入分别减少10万美元（51.0%）和10万美元（39.3%），因新冠相关政府措施减少滞纳金收入[226][230] - 总物业组合管理、租赁和开发服务收入增加1.2万美元，增幅12.9%[231] - 利息收入减少10万美元，降幅85.6%，因平均利率和现金余额下降[232] - 稳定相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加60万美元（3.3%）和550万美元（30.1%），主要因税费、成本增加和新增物业[233] 收益与利润指标情况 - 2021年第一季度公司出售两处物业实现1090万美元房地产销售收益，2020年同期无物业处置[238] - 2021年第一季度资金运营（FFO）为5492.7万美元，2020年同期为4279.5万美元；归属于普通股股东的FFO为4794.8万美元，2020年同期为3751.4万美元[243] - 2021年第一季度净营业收入（NOI）为7606.9万美元，2020年同期为5937.6万美元；现金净营业收入（Cash NOI）为6915.8万美元，2020年同期为5530.2万美元[248] - 2021年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为6467.9万美元，2020年同期为5024.4万美元[251] 债务与信贷情况 - 截至2021年3月31日，运营合伙企业发行并流通着4亿美元2.125%的2030年到期高级票据，公司提供全额无条件担保[252] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为1.239亿美元，无未偿还的无担保循环信贷额度借款，有5亿美元可用额度[256] - 公司有6亿美元高级无担保信贷安排，包括5亿美元无抵押循环信贷安排和1亿美元无抵押定期贷款安排（已还清），可额外申请最高9亿美元的贷款承诺[267] - 截至2021年3月31日，循环信贷安排的利差为LIBOR贷款0.725% - 1.40%/年，基准利率贷款0.00% - 0.45%/年；适用的安排费为0.125% - 0.30%/年[268][269] - 截至本季度报告提交日，循环信贷安排无未偿还借款，有5亿美元可用于未来借款[271] - 截至2021年3月31日，公司总合并债务为12.26415亿美元，加权平均利率为3.064%[279] - 固定利率债务本金余额为11.67916亿美元，占比95%；可变利率债务本金余额为5849.9万美元，占比5%[282] - 有担保债务本金余额为1.26415亿美元，占比10%；无担保债务本金余额为11亿美元，占比90%[282] - 截至2021年3月31日，公司合并债务为12亿美元，净债务与总市值之比约为13.0%[283] - 公司需遵守多项债务契约，如总负债与总资产价值比率不超过60%等[285] - 截至2021年3月31日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定，第一个名义价值1.25亿美元，固定年利率为1.349%加适用伦敦银行同业拆借利率利差；第二个名义价值1亿美元，固定年利率为1.406%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[296] - 截至2021年3月31日，1.5亿美元定期贷款安排通过一个利率互换有效固定，名义价值1.5亿美元，固定年利率为2.7625%加适用利差[297] - 截至2021年3月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和溢价/折价）为12.3亿美元[298] - 截至2021年3月31日，11.7亿美元（占比95%）债务利率根据贷款条款或利率互换有效固定，剩余5850万美元（占比5%）为浮动利率债务[298] - 基于2021年3月31日浮动利率债务余额，若伦敦银行同业拆借利率上升50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约30万美元[298] - 基于2021年3月31日浮动利率债务余额，若伦敦银行同业拆借利率下降50个基点，浮动利率债务利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约10万美元[298] - 公司面临利率风险和信用风险，使用利率互换管理利率风险，与高评级银行金融交易对手签约以降低信用风险[295] 资本支出情况 - 2021年第一季度非经常性资本支出1658.4万美元，每平方英尺1.12美元；经常性资本支出254.1万美元，每平方英尺0.08美元[274] 股息分配情况 - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应税收入[277] - 2021年4月19日，董事会宣布多项季度现金股息/分配，普通股和OP单位每股/单位0.24美元等[278] 现金流量情况 - 2021年第一季度经营活动净现金流入为3637.6万美元，较2020年同期减少1011.7万美元[289] - 2021年第一季度投资活动净现金流出为1.72401亿美元，较2020年同期增加1.09263亿美元[289] - 2021年第一季度融资活动净现金流入为8248.2万美元，较2020年同期增加3221.6万美元[289] - 2021年第一季度经营活动净现金流入减少主要因2020 - 2021年第二笔财产税在3月支付[291] - 2021年第一季度投资活动净现金流出增加主要因物业收购现金支出增加1.216亿美元[292] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为8250万美元，较2020年第一季度的5030万美元增加3220万美元[293] - 2021年第一季度普通股出售净现金收益增加3880万美元，2020年2月高级无担保信贷安排修订相关递延贷款成本支付减少220万美元[293] - 2021年第一

业绩总结 - 公司在第一季度的净营业收入（NOI）为6090万美元，同比增长28%[16] - 调整后的息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为7650万美元，同比增长25%[16] - 公司在第一季度的调整后资金运营（AFFO）为4110万美元，同比增长22%[18] - 公司在第一季度的核心资金运营（Core FFO）为3360万美元，同比增长29%[18] - 公司净收入为30,643千美元，较2020年同期的15,272千美元增长100.0%[40] - 2021年第一季度的总收入为99,763千美元，较2020年同期的77,680千美元增长28.4%[40] - 2021年第一季度的每股基本净收入为0.19美元，较2020年同期的0.09美元增长111.1%[40] 用户数据 - 公司总资产为32,087,821平方英尺，整体投资组合的出租率为95.8%[15] - 公司在位于重组中的物业的出租率为98.3%[15] - 公司平均租赁期限为4.0年[15] - 2021年第一季度的租赁活动租金变化为32.7%[70] - 2021年第一季度的有效利率为3.064%[64] - 2021年第一季度的租赁量为1.6百万平方英尺[67] 未来展望 - 2021年核心FFO每稀释股指导范围为1.41-1.44美元，较初始指导范围的1.40-1.43美元略有上调[25] - 预计重定位项目的稳定收益率范围为5.5%至8.1%[94] - 未来重定位项目的总投资为90,993千美元，预计稳定现金净营业收入为6.9%[94] 新产品和新技术研发 - 当前重定位和再开发项目的总投资为129,783千美元，预计稳定现金净营业收入为6.0%[94] - 2021年第一季度的资本支出为2,541千美元，较2020年第四季度的2,671千美元下降了4.9%[48] 市场扩张和并购 - 2021年第一季度的总收购金额为191,410,000美元，涉及807,408平方英尺的物业[101] - 2021年第一季度的总处置金额为20,780,000美元，涉及87,733平方英尺的物业[101] 负面信息 - 2021年第一季度的非稳定同类物业组合租金收入为(22,296)千美元，较2020年第一季度的(4,524)千美元下降了17,772千美元[129] - 2021年第一季度的总运营费用为70,199千美元，较2020年第四季度的61,630千美元增长13.5%[38] 其他新策略和有价值的信息 - 公司净债务占总市场资本化的比例为13%[15] - 公司净债务与调整后息税折旧摊销前利润的比率为4.0倍[15] - 当前债务杠杆比率为22.4%，低于60%的上限[114] - 当前无担保杠杆比率为22.3%，低于60%的上限[114]

财务数据和关键指标变化 - 一季度稳定同店净营业收入（NOI）超出预期，GAAP基础上增长6.8%，现金基础上增长8.2%，受平均入住率提高40个基点和强劲租赁利差推动 [28] - 一季度租金回收率超过合同账单的98%，基本恢复到疫情前水平 [28] - 自疫情开始，公司为租户提供约480万美元租金递延，占平均每日租金（ADR）约1.5%，已收回超96%递延租金，2021年剩余待收回金额为53.5万美元 [29] - 本季度坏账率为收入的50个基点，低于预期 [30] - 一季度核心每股运营资金（FFO）增长超12%，达到每股0.37美元 [30] - 季度末净债务与EBITDA比率为4倍，处于目标范围4 - 4.5倍的低端，净债务与企业价值比率为13% [31] - 公司将全年预计核心每股FFO区间提高至1.41 - 1.44美元，修订后中点同比增长8% [33] - 稳定同店NOI增长中点提高75个基点，GAAP基础上为3.75% - 4.75%，现金基础上为6.75% - 7.75% [35] - 全年坏账费用占收入比例预期降至110个基点，较之前预期降低15个基点 [35] - 稳定物业池平均入住率预期提高至97.25% - 97.75%，中点提高25个基点 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度稳健的200万平方英尺租赁推动稳定投资组合入住率达98.3%，续租利差持续处于创纪录水平，现金基础平均为33%，GAAP基础为47% [8] - 目标市场（不包括内陆帝国东部）一季度末空置率为1.9%，同店投资组合一季度末入住率为98.6%，优于市场50个基点 [18] - 今年前20大即将到期租约中，约80%（代表140万平方英尺）已续租、保留或正在进行租赁谈判，剩余67.5万平方英尺将进行增值重新定位和未来租赁 [19] 收购业务 - 年初至今完成11笔收购，包括80.7万平方英尺建筑、26.9英亩低覆盖率户外存储场地和用于未来重建的土地，总收购价格1.91亿美元，82%交易通过专有研究驱动采购方法达成，预计总投资稳定收益率达5.2%以上，2021年剩余时间每股FFO贡献约0.02美元，重新定位或重建后增至约0.09美元每股 [22] - 目前有超4.5亿美元收购处于意向书或合同阶段，需进行常规尽职调查，成交无保证 [23] 处置业务 - 出售圣费尔南多谷和内陆帝国东部子市场两处物业，总价2100万美元，所得款项用于以节税方式为部分收购活动提供资金，未来将继续机会性出售资产以释放价值和循环利用资本 [24] 重新定位和重建业务 - 投资组合中有超300万平方英尺当前和计划中的增值项目，其中130万平方英尺当前项目预计总投资回报率为6%，稳定收益率比当前市场低于4%的资本化率高出超200个基点 [25][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，根据世邦魏理仕（CBRE）数据，公司填充式市场加权平均要价租金上涨4.9%，基于内部投资组合和分析，目标填充式南加州市场可比产品市场租金估计较上年增长9.3% [17] - 一季度港口吞吐量超过疫情前水平，进口较2019年一季度增长25% [10] - CBRE预计未来四年大洛杉矶地区租金增长率将是南加州以外其他主要市场的2.5倍 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司预计在未来18 - 24个月内，现有投资组合在无进一步收购情况下，嵌入式净营业收入（NOI）增长约18%，相当于5400万美元 [12] - 凭借研究和本地关系驱动的发起方法，公司建立专有投资机会管道，有望在南加州填充式市场（美国最具价值工业市场）实现增值增长，超越当前1.7%的市场份额 [13] - 公司将继续机会性出售资产以释放价值和循环利用资本 [24] - 公司致力于优化对环境、社区、租户、员工和股东的积极影响，月底将发布年度ESG报告 [37] 行业竞争 - 南加州工业市场一直吸引大量资本，但市场上积极营销的交易较少，公司专注于非公开和轻度营销交易，多数资本难以与其竞争，过去八九年，公司通过非公开和轻度营销交易的比例实际上有所增加 [47][50][51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 从运营角度看，公司对一季度出色业绩感到满意，填充式南加州市场表现有望超越其他地区，加州经济预计将在多个增长行业推动下比美国其他地区增长更快，电子商务持续激增，公司最后一英里投资组合因专注优质位置和卓越功能而在市场中表现出色 [8][9][10] - 填充式市场可开发土地稀缺和高壁垒限制新建设，导致净新增供应基本为零，市场持续供不应求，租户基础强劲、有韧性且需求高，公司预计内部和外部增长前景良好 [11][12][13] - 尽管疫情有影响，但南加州填充式市场基本面在一季度持续强劲，空置率收紧，需求加速，多元化行业和电子商务公司快速吸纳仓库空间 [16] 其他重要信息 - 公司在3月进入远程工作一周年，管理层感谢团队的奉献精神、创业精神和市场领先表现 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4.5亿美元收购管道中是否有单位交易，是否都是现金销售？ - 4.5亿美元管道中有相关讨论，但很多最终变成现金交易，目前难以具体评论UPREIT交易管道情况，该管道一直在增长，去年完成很多交易，对未来升级交易持乐观态度 [41] 问题2: 18%嵌入式NOI增长是否仅包含租金按市值计价？ - 不仅包含租金按市值计价，还包括重新定位贡献约3200 - 3300万美元（占5400万美元中的部分），租赁利差仅贡献约705万美元 [44] 问题3: 南加州市场整体竞争环境如何，随着资本化率压缩至历史低位，投资者兴趣有无变化？ - 南加州市场一直吸引大量资本，但市场上积极营销交易少，公司专注非公开和轻度营销交易，多数资本难以竞争，与过去相比无太大变化；近年来公司通过非公开和轻度营销交易比例增加，说明公司更深入市场，团队能力提升 [47][50][51] 问题4: 考虑到资本化率压缩，公司是否会考虑机会性处置资产，出售小资产组合？ - 公司会持续审视投资组合，多数销售是机会性的，投资组合租金按市值计价约有11%提升空间，公司更关注机会性销售，这些销售往往优于按资本化率出售；公司规模扩大带来更多机会，运营杠杆将提高，预计未来12 - 36个月运营利润率加速提升；今年到期租约按市值计价约20%，预计明年更高 [52][55][56] 问题5: 一季度租赁租户类型有何变化，如何看待坏账费用？ - 自去年6月起，南加州填充式市场租赁活动加速，需求由广泛行业驱动，包括食品、消费品、医疗保健、航空航天、电动汽车等，电子商务影响处于早期阶段，一些此前受疫情影响行业如娱乐业需求开始回升；一季度坏账率为收入的50个基点，较2020年全年的150个基点下降，主要因少数关注名单租户意外付款，排除这些未预见现金回收，坏账费用约为125个基点，与此前全年指导一致，全年修订后预测为110个基点，考虑到租金延期政策和租户支付能力不确定性，未来三个季度坏账预测保持谨慎 [62][64][69] 问题6: 不同子市场资本化率情况如何，人们为达到这些数字的承保假设是什么？ - 市场上优质资产且租户签订长期租约的交易，资本化率压缩至低于4%；公司收购时假设资本化率扩张，而很多资本配置者假设退出时资本化率与当前市场相似；经纪人认为首年租金增长为高个位数，次年类似，之后降至略高于3%，公司收购时不做如此激进租金增长假设 [74][75][77] 问题7: 开发重新定位管道是否会受投入成本（如钢铁）上升影响，如何应对当前采购环境？ - 大型项目受投入成本上升和物资短缺影响，但疫情期间公司部分项目重新招标锁定有利价格，目前建设成本从较低水平回升，预计未来6 - 12个月有一定成本增加，公司在承保中已考虑；小型项目（低于100万美元）未出现明显价格波动，可能因其他承包商进入市场竞争 [80][81][83] 问题8: 项目进度是否有延迟？ - 有一些延迟，公司已调整部分重新定位项目预计完成日期，但目前无重大延迟 [85] 问题9: 今年剩余11%平均基本租金（ABR）的租约到期时间分布如何？ - 约43%租约到期在第四季度，这影响公司对入住率的假设，随着时间推移获得更多信息后会更新相关假设 [86] 问题10: 目标子市场9%市场租金增长按地理区域如何分布，哪些子市场表现好或不好，市场上是否有租户推动签订更长期租约？ - 圣贝纳迪诺地区（涵盖内陆帝国西部）租金增长最大，为中两位数，其次是奥兰治县；不同规模空间租金增长较分散，10万平方英尺及以上类别最大增长低于11%，5 - 2万平方英尺空间增长略超10%；过去一个季度市场租金增长加速，预计今年将持续；目前是公司锁定长期租约的好时机，因租赁利差创纪录且租金涨幅提高，租户也因市场空间短缺更愿意签订长期租约，本季度平均租赁面积较上季度增加约50%也导致平均租期延长 [90][91][95] 问题11: FFO滚动预测中，收购1.6亿多美元资产贡献约0.02美元每股，出售2000万美元资产有负0.01美元每股，这些资产是否有特殊因素导致差异？ - 这更多与收购资产性质有关，目前收购活动主要集中在增值和核心加型物业，预计稳定收益率为5.2%，每股FFO贡献将随时间增长至0.09美元，有助于长期嵌入式NOI增长 [97] 问题12: 一季度坏账改善是否与前期回收有关？ - 与从关注名单租户处收到的现金回收有关，即前期储备中租户欠款的回收 [100] 问题13: 租约到期时间表上，目前是否有重大已知迁出情况？ - 公司已处理大部分较大规模租约到期情况，目前主要处理中等规模空间 [103] 问题14: 投资组合中服务本地经济的租户与具有多区域或多州覆盖范围的租户的ABR敞口如何划分？ - 公司租户主要以区域为重点，这是南加州填充式市场租户基础多年演变的结果，该地区是美国最大经济区、人口最多且经济最多样化，产品约50%在当地消费或分销 [105][106] 问题15: 坏账回收有多显著，如何分析一季度0.37美元每股FFO与全年指导的关系？ - 现金回收抵消了坏账费用，若没有这些回收，一季度坏账费用占收入比例约为125个基点；一季度0.37美元每股FFO包含较低坏账影响、平均入住率提高和一些非经常性一般及行政费用，这些因素综合影响约为每股0.015美元，以此为运行率可达到全年指导中点 [109][110] 问题16: 170万平方英尺重新开发重新定位管道何时开始，增量投资大概多少？ - 今年年底前将启动多个项目，目前无法提供具体平方英尺信息，可线下详细讨论；预计到2021年底约120万平方英尺当前重新定位工作完成租赁；重新定位页面提供预计重新定位和开发成本，管道总成本约1.8亿美元；170万平方英尺未来重新开发项目多数将在未来1 - 2年内开始并完成 [112][114][117]

利率互换协议情况 - 截至2020年12月31日，公司有3个利率互换协议以降低短期利率波动风险[101] - 截至2020年12月31日，2.25亿美元定期贷款通过两个利率互换有效固定，一个名义价值1.25亿美元，固定年利率为1.349%加适用LIBOR利差；另一个名义价值1亿美元，固定年利率为1.406%加适用LIBOR利差[403] - 截至2020年12月31日，1.5亿美元定期贷款通过一个利率互换有效固定，名义价值1.5亿美元，固定年利率为2.7625%加适用LIBOR利差[404] LIBOR相关情况 - 2017年7月，FCA宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率；2020年11月，ICE宣布2021年12月31日后停止公布一周和两个月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR[105] - 公司预计LIBOR至少在2021年底前以现有形式存在，但也可能提前不可用[108] - 基于2020年12月31日的浮动利率债务金额，若LIBOR上升50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使未来收益和现金流每年减少约30万美元；若LIBOR下降50个基点，利息费用减少将使未来收益和现金流每年增加约10万美元[405] 公司债务风险 - 公司部分融资安排涉及气球式付款义务，到期能否履行不确定，可能影响股东回报率和资产处置时间[96] - 公司债务水平会减少可用于分配的现金，可能导致违约风险，产生多种不利后果[97] - 公司抵押和其他有担保债务义务使公司面临止赎风险，可能导致房产投资损失和应税收入增加[100] - 公司无担保信贷安排、无担保票据和部分有担保贷款包含各种契约，违反契约可能产生重大不利影响[103] 未来套期保值交易风险 - 公司未来套期保值交易可能包括利率上限协议或利率互换协议，但存在多种风险，可能增加运营成本和利率风险暴露[102] 房地产行业风险 - 房地产行业的多种风险，如经济衰退、租金下降、运营成本增加等，可能减少公司可分配现金和房产价值[111] - 房地产投资流动性差，公司可能无法按有利条件出售房产，且税法对REIT处置房产有限制[112][114] 物业税相关风险 - 2020年11月加州关于“split roll”的投票倡议以不到4%的差距失败，未来倡议有成功风险，若物业税增加，公司现金流或受不利影响[121] 1031交换交易风险 - 公司常进行1031交换交易以递延联邦所得税，但交易可能被认定应税，或无法完成合适置换物业收购，且相关法律可能修改或废除[122] 环境问题风险 - 公司作为房地产所有者或运营者，可能因环境问题承担重大成本和责任，包括调查、清理污染及赔偿损失等，成本可能超物业价值和公司净资产总值[123] - 公司多数物业在收购或后续融资时进行环境评估，但评估范围有限，可能未揭示所有环境状况，且保险可能不足以覆盖环境成本和责任[124] - 公司部分物业受污染影响，可能需进一步调查、修复或受契约限制，且难以确定污染程度和成本，可能面临重大修复成本[125] - 环境法对含石棉建筑材料的存在、维护和移除有规定，违反会被罚款，且含石棉材料可能使公司面临第三方责任[126] - 公司物业受多种环境、健康和安全要求约束，租户使用危险物质也受监管，法律变化可能增加责任和支出，影响公司和租户运营[127] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需进行昂贵修复计划，并可能面临第三方责任[129] 法律法规约束风险 - 公司物业受各种联邦、州和地方法律、法规和契约约束，可能增加收购、翻新成本和时间，影响增长战略[130] 利益冲突风险 - 公司股东与普通单位持有人、公司与关联方及运营合伙企业之间可能存在利益冲突，影响公司决策[134] 公司章程及法律规定 - 公司章程规定董事会有权在无需股东批准的情况下增加授权发行股票总数或任何类别股票数量[138] - 马里兰州法律规定，“商业组合”条款禁止公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些商业组合五年，并在之后对这些组合施加公平价格或绝大多数股东投票要求[139] - 马里兰州法律规定，“控制股”条款规定，在“控制股收购”中获得公司“控制股”的股东，除非获得至少三分之二有权投票的股东的肯定投票，否则对其控制股无投票权[140] 税务事项协议规定 - 税务事项协议规定，如果公司在特定期间内以应税交易处置某些财产权益，运营合伙企业将赔偿有限合伙人的税务负债，若保护合伙人出售、交换或处置超过50%的普通股或其他适用单位，赔偿权将终止[144][145] - 税务事项协议规定，在特定期间内，运营合伙企业将为某些有限合伙人提供债务担保机会，之后将为继续持有至少50%普通股或其他适用单位的有限合伙人提供此类机会[146] 公司对运营合伙企业的所有权情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有运营合伙企业95.2%的已发行普通股，运营合伙企业可在无需股东同意的情况下向第三方发行额外普通股，这将降低公司的所有权百分比[150] 公司REIT资格及税务相关 - 公司自2013年12月31日结束的初始纳税年度起选择作为房地产投资信托（REIT）纳税，若未能保持REIT资格，将面临严重税务后果，包括无法扣除向股东的分配、可能需缴纳联邦替代最低税和增加的州及地方税等[151] - 为符合REIT资格，公司必须满足多项要求，包括股票所有权、资产构成和总收入来源等方面的要求，且每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不考虑股息支付扣除和净资本利得）[152][153] - 即使符合REIT资格，公司仍可能需缴纳一些联邦、州和地方所得税、财产税和消费税，在某些情况下，出售财产作为经销商时可能需缴纳100%的惩罚性税[154] - 公司运营合伙企业若不被认定为联邦所得税目的的合伙企业，公司可能无法符合REIT资格，且可能需缴纳联邦和州企业所得税[155] - 公司与应税REIT子公司的交易若不按公平交易原则进行，需缴纳100%的惩罚性税款；应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值，该公司也将被视为应税REIT子公司[156] - 公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过总资产价值的20%[157] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若分配低于100%需缴纳常规企业所得税，若低于特定比例还需缴纳4%的不可抵扣消费税[158] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息在2026年1月1日前可扣除高达20%，假设股东适用37%的最高税率，有效税率一般降至29.6%[160] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税款[161] 公司总合并债务情况 - 截至2020年12月31日，公司总合并债务（不包括未摊销债务发行成本和折扣）为12.2亿美元，其中11.6亿美元（95%）利率有效固定，5850万美元（5%）为浮动利率债务[405]

财务数据和关键指标变化 - 2020年公司实现创纪录的超630万平方英尺的租赁量，续租利差表现出色，现金基础平均约20%，GAAP基础平均约30% [8] - 2020年投资收购超12亿美元，推动核心FFO增长22.1%，每股增长7.3% [8] - 2020年同店NOI增长3.7%，综合NOI增长超24%，核心FFO每股增长7.3%至1.32美元，超出指引范围 [21] - 2020年全年坏账准备金占收入的150个基点，好于预期 [21] - 第四季度稳定同店NOI在GAAP基础上增长2.5%，现金基础上增长7.1%，季度收款率达97.7%，含延期账单收款率96% [22] - 董事会宣布每股0.24美元股息，较之前增长12% [22] - 年末净债务与EBITDA比率为4倍，处于目标杠杆范围4 - 4.5倍的低端 [23] - 2021年公司核心FFO预计每股1.40 - 1.43美元，每股收益增长6% - 8% [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度完成超180万平方英尺的新租和续租，GAAP基础利差约30%，现金基础利差约18%，约一半为2021年到期租约的提前续租 [15] - 年末2021年剩余约480万平方英尺租约到期，按市值计算利差约17% [15] 收购业务 - 第四季度完成10笔收购，总计约8.75亿美元，新增17处物业和340万平方英尺 [16] - 全年收购12亿美元物业，新增500万平方英尺，其中7笔含低覆盖率户外存储场地和待开发土地，共36.7英亩，改良后场地覆盖率14% [16] - 2020年约75%的投资通过非公开或轻度公开交易获得 [16] - 2020年UPREIT交易占收购的近30% [17] 资产重新定位业务 - 2020年稳定60万平方英尺重新定位项目，加权平均无杠杆总成本收益率5.6%，较市场交易可比资本化率溢价约150个基点或更多 [18] 处置业务 - 2020年出售4550万美元物业 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括内陆帝国东部）2020年末空置率降至历史低位2.2%，较上一季度下降40个基点 [15] - 同物业组合年末每平方英尺平均基本租金（ABR）为10.48美元，同比增长8% [15] - CBRE预计未来5年大洛杉矶县租金增长率为41%，相当于年均复合租金增长率7.1%，而同期南加州以外美国其他主要市场预计为2.9% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划利用低杠杆投资级资产负债表，依托深厚的专有收购渠道实现增长，扩大在南加州内陆工业市场的份额 [12] - 公司将通过扩大业务规模、利用技术和改进流程提高运营杠杆和利润率 [12] - 行业竞争方面，大量资本涌入工业领域，但公司专注于非公开和轻度公开交易，与多数竞争对手形成差异化 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司2020年表现出色，得益于南加州内陆租户基础和创业团队的实力 [8] - 南加州内陆工业市场需求强劲，供应短缺，公司未来前景光明，内部和外部增长机会的数量和质量俱佳 [10][11] - 对2021年通过及时租赁项目实现价值创造持乐观态度 [18] 其他重要信息 - 会议中管理层的发言和回答包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，公司无义务更新前瞻性陈述 [4] - 会议中部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料提供了GAAP调整和使用原因说明 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年同店展望和FFO中的坏账假设是怎样的，以及坏账和递延租金对2020年和2021年同店增长率的影响 - 2021年坏账费用预计在125 - 150个基点范围内，与2020年大致相当或略好 [29] - 约一半坏账储备与遵循租金延期政策的租户有关，公司认为这些租户财务状况良好，政策解除后有望支付租金 [30] - 2020年坏账对同店增长造成约200个基点的拖累 [34][35] - 2021年现金同店NOI指引为6% - 7%，GAAP为3% - 4%，剔除COVID延期和还款因素，现金基础约为4.5% - 5.5% [36] 问题2: 租金延期政策何时解除 - 州长将延期政策延长至3月底，全州政策允许各地方自行制定规定，48个跟踪地区中约22个已取消，洛杉矶市和郡的政策仍在实施，预计州长可能再次延长 [32][33] 问题3: 收购渠道规模和OP单位交易占比 - 目前有2.8亿美元收购处于意向书或合同阶段，对更多UPREIT交易持乐观态度，渠道背后约有2亿美元产品在跟踪，去年曾对220亿美元产品发出544份意向书 [37] - 南加州内陆长期业主认为公司是独特选择，若1031交换税收政策取消，将推动更多UPREIT需求 [39] 问题4: 平均租赁规模上升是有意为之还是资产购买组合导致 - 主要与购买的资产有关，过去能以低价购买多租户工业物业，现在这类物业价格较高，购买减少，且出售了部分多租户项目，导致平均租户规模上升，目前组合平均约2万平方英尺，上季度平均租赁约1.7万平方英尺 [43] 问题5: 2021年G&A大幅增长的原因 - 过去几年资产基础增长强劲，G&A占收入比例呈下降趋势，接近平台建设完成阶段，预计G&A比率将趋于平稳并在短期内下降 [44] - 约1710万美元G&A与非现金补偿有关，部分现金绩效补偿与公司整体表现挂钩，指引假设为最大支付水平，若未达最大表现，G&A将低于预期 [44][45] - 公司在创新方面的投资推动了部分G&A增长，但能带来长期回报，如提高运营杠杆 [47] 问题6: 2021年入住率指引下降的原因 - 今年入住率指引改为全年平均入住率，2021年可比组合2020年平均入住率为97.8%，指引中点意味着入住率下降约50个基点 [48] - 2021年约450万平方英尺租约到期，虽需求强劲，但疫情带来不确定性，指引较为谨慎 [48] 问题7: 过去三四个季度市场租金增长趋势和潜在经济变化 - 市场对空间需求旺盛，租金增长迅速，难以从过往季度数据总结趋势，预计2021年多数市场租金将实现高个位数增长 [55] - 公司努力推动租金年增长率超过3%，如新建公园租约租金增长率达3.5%，部分园区续约和新租租金增长率达4% [56] 问题8: 2020年收购量增加是否受早期恐慌影响，以及未来收购量能否维持或超过去年水平 - 年初收购有放缓和暂停，多数收购发生在第四季度，收购渠道深厚，但难以预测全年收购情况 [60] 问题9: 竞争格局中追逐相同资产的资本情况和现行资本化率，以及生产力提高对租户的影响 - 市场上大量资本从其他领域转向工业，但进入公司目标市场受限，公司专注非公开和轻度公开交易，竞争较少 [63] - 2020年港口吞吐量创纪录，较2019年增长近3%，下半年大幅增长，反映消费者消费和需求强劲，虽有积压但正在解决，公司租户需求主要受区域消费驱动，受港口干扰较小 [64][65] 问题10: 鉴于近期债券发行成功，是否考虑提前偿还现有债务以降低成本和延长到期期限 - 公司持续评估债务到期情况和市场利率，目前专注维持投资级评级，年末净债务与EBITDA比率处于目标范围低端 [68] 问题11: 提前偿还下两笔无担保债务是否有惩罚 - 可以提前偿还，但会产生掉期终止费用 [69] 问题12: 不同类型收购（核心、核心加、增值）的回报门槛和2020年收购的大致组合 - 难以预测每年不同类型收购的组合，2020年核心收购较多，增值收购占比略低，2021年已完成的9500万美元收购中约一半为增值项目，重新定位和再开发项目预计收益率接近6% [70] - 公司当前组合未来18 - 24个月内预计有近23.5%的NOI增长潜力，超6200万美元增量NOI，约三分之一来自第四季度收购，超2000万美元来自资产重新定位 [72] 问题13: 投资组合中未来重新定位或增值项目是否有上限 - 公司投资决策不受市场热度、股价高低影响，主要依据投资纪律 [73] - 过去18个月重建设计和施工团队，有能力处理更多项目，希望通过此类工作实现增长 [74]

业绩总结 - Rexford在2020年第三季度净收入为31,197,000美元，较2019年同期的12,948,000美元增长141.5%[99] - 2020年第三季度的净运营收入（NOI）为62,938,000美元，较2019年同期的50,855,000美元增长23.7%[99] - 2020年第三季度的资金来源于运营（FFO）为46,339,000美元，较2019年同期的37,549,000美元增长23.5%[99] - 2020年第三季度的每股FFO为0.33美元，较2019年同期的0.31美元增长6.5%[99] - 2020年第三季度现金NOI为57,099,000美元，较2019年同期的46,710,000美元增长22.2%[99] - 2020年第三季度的总资产为251,752,000美元，较2019年同期的203,420,000美元增长23.7%[99] - 2020年第三季度的加权平均稀释后每股收益为0.33美元，较2019年同期的0.31美元增长6.5%[99] 用户数据与市场表现 - Rexford的市场资本超过60亿美元，拥有2800万平方英尺的物业，租赁率为97.3%[4] - Southern California的租金水平比下五大市场平均高出80%[5] - Southern California的空置率为2.6%，是美国主要工业市场中最高的[5] - Rexford的年化基础租金（ABR）为每平方英尺10.19美元，超过同行平均水平6.35美元，反映出南加州市场的强劲[34] - Rexford的当前投资组合入住率为97.2%，高于疫情前水平[38] - Rexford在南加州的市场份额为1.5%[2] 财务状况 - 截至2020年9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率为2.9倍，显示出低杠杆水平[4][61] - Rexford的流动性为约7.4亿美元，其中包括2.43亿美元现金和5亿美元的无担保循环信贷额度[4] - 预计在2020年第四季度收回约360万美元的延期租金，收款率分别为95.3%（10月）和90.3%（11月）[38] - Rexford的财务杠杆比率为净债务与调整后EBITDA比率为2.9倍，显示出低杠杆水平[61] - Rexford的流动性超过7.4亿美元，且在2023年前没有到期的债务[61] 未来展望与增长潜力 - 预计现有投资组合的内部净运营收入（NOI）增长潜力约为4300万美元[57] - 预计未来12-24个月内，Rexford的NOI将增长约17%[60] - 2020年到目前为止，Rexford的租赁保留率超过60%，显示出其选择性替换租户的能力[42] - 自2013年IPO以来，Rexford已收购2460万平方英尺的工业房地产[51] 其他信息 - 自2001年以来，超过1亿平方英尺的可租赁内填工业物业已被移除或转为其他用途[19] - 2020年第二季度，美国零售电子商务销售同比增长44%[27] - Rexford的投资组合100%位于电子商务“最后一公里”物流市场[27] - 2020年第三季度的利息支出为7,299,000美元，较2019年同期的6,785,000美元增长7.6%[99] - 2020年第三季度的管理、租赁和开发服务费用为118,000美元，较2019年同期的90,000美元增长31.1%[99] - 2020年第三季度的收购费用为70,000美元，较2019年同期的122,000美元下降42.6%[99]

公司物业规模与组合情况 - 截至2020年9月30日，公司合并投资组合包含231处物业，约2770万可出租平方英尺，另管理20处物业，约100万可出租平方英尺[206] - 公司稳定相同物业组合包括159处物业，总计约1970万可出租平方英尺；总物业组合还包括2019年1月1日至2020年9月30日期间购买的61处物业（约690万可出租平方英尺）和出售的7处物业（约40万可出租平方英尺）[260] - 截至2020年9月30日，公司总可出租面积为2771.1078万平方英尺，其中空置面积59.6717万平方英尺（占2.2%），正在重新定位的面积17.4219万平方英尺（占0.6%）[248] 物业买卖交易情况 - 2020年第三季度，公司出售3处物业，共20万可出租平方英尺，总毛销售价4420万美元，净现金收入4230万美元[208] - 2020年第一季度，公司从卖家收购10处工业物业，共90万可出租平方英尺，总价2.074亿美元[209] - 2020年第二季度，公司完成收购1小块土地和6处物业，共30万可出租平方英尺，总价7650万美元[209] - 2020年第三季度，公司完成收购5处物业，共40万可出租平方英尺，总价6870万美元[209] - 2020年前9个月，公司出售3处房产，总售价4420万美元，净现金收入4230万美元，拟用于收购工业园区[318] - 年初至今，公司收购1块小地块和22处房产，总面积170万平方英尺，总收购价3.746亿美元，另有约6.855亿美元收购已签约或有意向[329] 股权发行情况 - 2020年第一季度，公司按市价发行2206957股普通股，总收入8080万美元，每股约36.62美元[209] - 2020年第二季度，公司按市价出售248813股普通股，总收入1010万美元，每股约40.59美元[213] - 2020年前9个月，公司通过5.5亿美元的ATM计划出售245.58万股普通股，加权平均价格为每股37.02美元，总收益9090万美元，净收益8960万美元，剩余发行额度为2.60亿美元[313] - 2020年第二季度，公司完成公开发行718.75万股普通股，发行价为每股39.85美元，净收益约2.85亿美元[315] 信贷安排与债务情况 - 2020年2月，公司修订高级无担保信贷安排，将无担保循环信贷安排总承诺从3.5亿美元增至5亿美元，到期日从2021年2月延至2024年2月[213] - 2020年3月和6月，公司收购物业时承担4750万美元债务，含10笔固定利率抵押贷款，利率3.70% - 5.24%，期限3.0 - 8.3年[213] - 2020年2月13日，公司将原有4.5亿美元信贷安排修订为6亿美元高级无抵押信贷安排，包括5亿美元无抵押循环信贷安排和1亿美元无抵押定期贷款安排[319] - 修订后循环信贷安排的利率利差为1.05% - 1.50%（LIBOR贷款）和0.05% - 0.50%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排的利率利差为1.20% - 1.70%（LIBOR贷款）和0.20% - 0.70%（基准利率贷款）[320] - 截至季报提交日，公司在修订后循环信贷安排下无未偿还借款，有5亿美元可用于未来借款[326] - 截至2020年9月30日，公司合并债务总额为9.08046亿美元，加权平均利率3.467%，平均到期期限4.8年[340][342] - 固定利率债务本金余额8.49547亿美元，占比94%；可变利率债务本金余额5849.9万美元，占比6%[342] - 有担保债务本金余额1.08046亿美元，占比12%；无担保债务本金余额8亿美元，占比88%[342] - 截至2020年9月30日，公司合并债务与总市值之比约为9.7%[343] - 公司需遵守一系列债务契约，如总负债与总资产价值之比不超过60%等[344][345][348][350][351] - 截至2020年9月30日，公司主要债务和承诺总计11.10731亿美元，包括本金、利息、租赁和其他合同义务[334] - 截至2020年9月30日，1亿美元定期贷款安排通过利率互换有效固定，年利率为1.764%加适用的伦敦银行同业拆借利率利差[357] - 截至2020年9月30日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定，年利率分别为1.349%和1.406%加适用的伦敦银行同业拆借利率利差[358] - 截至2020年9月30日，1.5亿美元定期贷款安排通过利率互换有效固定，年利率为2.7625%加适用利差[359] - 截至2020年9月30日，公司总合并债务为9.08亿美元，其中8.495亿美元（94%）利率有效固定，5850万美元（6%）为可变利率债务[360] - 若伦敦银行同业拆借利率上升50个基点，可变利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约30万美元[360] - 若伦敦银行同业拆借利率下降50个基点，可变利率债务利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约10万美元[360] 租金与收款情况 - 2020年第二季度合同租金总计7706.1万美元，收款率87.6%，租金减免后收款率98.7%；第三季度合同租金总计7834.5万美元，收款率96.8%，租金减免后收款率98.1% [215] - 公司有1478份租约，年化基础租金（ABR）为2.746亿美元[216] - 2020年第三季度，与27个租户达成租金减免协议，14个租户获递延基础租金70万美元，占ABR的0.2%；截至目前，与270个租户达成协议，118个租户获递延基础租金460万美元，占ABR的1.7%[216] - 2020年第二季度和第三季度及10月的合同账单收款情况：第三季度常规账单7.8185亿美元，收款率96.8%，新冠延期账单16万美元，收款率100%；10月常规账单2.6412亿美元，收款率92.9%，新冠延期账单153万美元，收款率94.2%[218] 市场情况 - 南加州工业房地产市场近年来基本面强劲，空置率通常在98%以上或略低于98%[221] - 截至2020年9月30日，公司投资组合的入住率高于疫情爆发前，租户需求强劲，电商租户需求显著增加[222] - 洛杉矶县空置率环比不变，平均要价租金同比正增长；橙县第三季度租赁活动增加，空置率环比略有下降，平均要价租金同比显著增加[224] - 圣地亚哥和文图拉县空置率环比下降，平均要价租金环比上升；内陆帝国西区空置率环比略有下降，平均要价租金环比不变，同比下降[225][226] 公司战略与物业定位 - 公司增长战略包括收购租赁稳定物业和有增值机会的物业，交易价值从约1000万美元的单物业投资到可能价值数十亿美元的投资组合不等[227] - 公司将重新定位物业定义为空置大量空间以进行资本改善的物业，大量空间指4万可出租平方英尺或物业面积的50%中的较低者[229] 物业重新定位与开发情况 - 截至2020年9月30日，8处物业处于重新定位或开发的不同阶段，预计未来几年将开始对另外3处物业进行重新定位/开发工作[231] - 目前开发项目总可出租面积758334平方英尺，未来开发项目总可出租面积330158平方英尺[232] - 目前重新定位项目总可出租面积264219平方英尺，未来重新定位项目可出租面积12586平方英尺[232] - 2020年稳定物业可出租面积488647平方英尺，2019年稳定物业可出租面积640625平方英尺[234] - 29003 Avenue Sherman截至2020年9月30日已出租100%，预计最终租约于2020年11月1日开始，目前入住率76%[232][235] - 公司在2020年第三和九个月分别资本化120万美元和310万美元的利息费用，以及40万美元和100万美元的保险和房地产税费用用于重新定位和再开发项目[235][237] - 截至2020年9月30日，八个正在重新定位或开发的物业完工后可出租面积达110万平方英尺，重新定位物业的空置空间占总合并投资组合面积的0.7%[240] - 截至2020年9月30日，包含重新定位物业空置空间，洛杉矶和奥兰治县加权平均占用率分别为98.2%和94.4%；不包含则分别为98.7%和98.0%[240] - 截至2020年9月30日，公司有3个重新定位项目和5个开发项目，预计建设完成时间从2020年第四季度到2023年第一季度[246] - 2020年前九个月，公司稳定或预租了总计60万可出租平方英尺的物业[246] - 截至2020年9月30日，11处房产处于重新定位或开发阶段，预计到2023年第一季度需投入约1.054亿美元[330] 租约情况 - 2020年前三季度新租约共148份，可出租面积1962588平方英尺，加权平均租期4.7年，有效租金每平方英尺11.75美元，GAAP租赁利差37.4%，现金租赁利差22.7%[243] - 2020年前三季度续租约共183份，可出租面积2563455平方英尺，加权平均租期4.3年，有效租金每平方英尺11.69美元，GAAP租赁利差30.4%，现金租赁利差19.6%，续租保留率72.9%[243] - 2020年剩余时间和2021年到期的租约分别占公司总可出租面积的2.6%和18.7%，分别占总年化基础租金的2.6%和18.3%[248][252][253] - 2020年前九个月，公司续签了183份租约，涉及260万可出租平方英尺，续租率为72.9%[252] - 2020年前九个月，新租约和续租约的加权平均期限分别为4.7年和4.3年[252] 入住率情况 - 截至2020年9月30日，公司合并投资组合占用率约为97.2%，稳定合并投资组合占用率约为97.9%[239] - 截至2020年9月30日和2019年，公司稳定相同物业组合的入住率分别约为98.4%和98.0%[261] - 2020年和2019年第三季度，公司稳定相同物业组合的加权平均入住率均约为98.1%[261] - 2020年前九个月和2019年，公司稳定相同物业组合的加权平均入住率分别约为98.2%和98.0%[261] 收入与费用情况 - 2020年第三季度，稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加280万美元（5.0%）和1660万美元（24.8%）[266] - 2020年第三季度，稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加240万美元（5.0%）和1370万美元（24.3%）[267] - 2020年第三季度，稳定相同物业组合和总投资组合租户报销收入分别增加60万美元（6.9%）和310万美元（30.0%）[269] - 2020年第三季度，稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别减少10万美元（38.2%）和20万美元（42.3%）[270] - 2020年第三季度，总投资组合管理、租赁和开发服务收入增加2.8万美元（31.1%）[271] - 2020年第三季度，利息收入减少80万美元（87.8%）[272] - 2020年第三季度，稳定相同物业组合和总投资组合物业费用分别增加90万美元（6.9%）和450万美元（28.0%）[273] - 2020年第三季度，总投资组合一般和行政费用增加200万美元（27.2%）[274] - 2020年第三季度，总投资组合收购费用减少10万美元（42.6%）[276] - 2020年第三季度，总投资组合利息费用增加50万美元（7.6%）[277] - 2020年前9个月稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加690万美元（4.1%）和5060万美元（26.6%）[281] - 2020年前9个月总投资组合管理、租赁和开发服务收入增加2.4万美元（8.0%）[285] - 2020年前9个月利息收入减少200万美元（87.7%）[286] - 2020年前9个月稳定相同物业组合和总投资组合物业费用分别增加170万美元（4.5%）和1260万美元（27.9%）[287] - 2020年前9个月总投资组合一般及行政费用增加570万美元（25.7%）[288] - 2020年前9个月稳定相同物业组合折旧和摊销费用减少200万美元（3.3%），总投资组合增加1270万美元（17.6%）[289] - 2020年前9个月总投资组合收购费用减少10万美元（48.9%）[290] - 2020年前9个月总投资组合利息费用增加270万美元（13.7%）[291] - 2020年前9个月公司出售房地产实现收益1370万美元，2019年为570万美元[292] 关键财务指标情况 - 2020年Q3净利润为3.12亿美元，2019年同期为1.29亿美元；2020年前9个月净利润为6.27亿美元，2019年同期为3.96亿美元[297] - 2020年Q3运营资金（FFO）为4.63亿美元，2019年同期

财务数据和关键指标变化 - 公司核心FFO份额增长20%至4060万美元，核心FFO每股增长6.5%至0.33美元 [10] - 综合NOI在GAAP基础上增长23.8%，现金基础上增长22.2% [10] - 稳定同店物业NOI在GAAP基础上增长4.4%，现金基础上增长5% [10] - 第三季度现金租金收款率为96.8%，接近疫情前水平，较第二季度高920个基点；10月截至目前收款率为91.7%，与第三季度持平 [37] - 已执行约460万美元的基本租金延期支付，其中第三季度为70万美元，占平均每日租金（ADR）的20个基点，平均延期期限为1.5个月；第三季度收回延期租金16万美元，占到期金额的100%；截至10月19日，已收回10月到期延期租金150万美元的约85%，剩余22万美元待收回；约360万美元（近80%）的延期租金计划在第四季度偿还 [38] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为2.9倍，债务占总企业价值约9.7%；流动性超过10亿美元 [13] - 2020年核心FFO每股指引从1.26 - 1.29美元上调至1.29 - 1.31美元 [42] - 2020年同店物业NOI增长预期范围上调至3% - 3.5% [43] - 预计年末稳定同店物业入住率在97.5% - 98%之间，一般及行政费用（G&A）指引范围维持在3650 - 3700万美元，其中包括1250万美元的非现金股权薪酬 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度签署101份租约，面积达160万平方英尺，GAAP基础上租赁利差为26.8%，现金基础上为17.4% [11] - 稳定同店物业组合入住率达98.4% [11] - 新租约（100万平方英尺）GAAP基础上租赁利差为38.9%，现金基础上为25.5% [25] 收购业务 - 第三季度收购5处物业，总价约6900万美元，增加约38.6万可出租平方英尺，预计综合未杠杆化收益率为5.5%；季度末完成1处物业收购，价格为2200万美元；年初至今投资总额达3.75亿美元 [11][26] - 未来几周预计以2.97亿美元收购Gateway Point Industrial Park，该项目98.9万平方英尺，4栋建筑，100%已出租，租金估计比市场低21%，初始稳定收益率为3.6%，保守租金增长预测下超过4% [27][28] 处置业务 - 第三季度出售3处物业，总价4400万美元，所得款项将用于为Gateway Point收购提供部分资金 [31] 增值改造业务 - 第三季度稳定或预租4个改造项目，总面积34.9万平方英尺，总成本综合未杠杆化收益率为5.8% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标市场（不包括东内陆帝国）第一季度末空置率为2.6%，尽管有疫情影响，要价租金同比仍上涨 [24] - CBRE预计到2025年洛杉矶县工业市场租金将增长41%，相当于每年增长7.1%，而美国其他主要工业市场预计每年仅增长2.9% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆物流市场，目标是巩固并扩大市场份额，目前市场份额为1.5% [16] - 投资策略是收购核心、核心加和增值机会的物业组合，Gateway Point符合核心物业标准 [29] - 利用深入的市场知识和研究驱动的平台，通过非公开或轻度营销交易完成收购，今年77%的收购通过此类交易完成 [30] - 持续出售资产以释放价值和循环利用资本，未来将继续机会性处置资产 [31] - 行业竞争激烈，但公司通过创造信息优势和多样化的项目来源能力，建立了不同的竞争环境，多数交易不与机构资本竞争 [113][114] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管受COVID - 19影响，但南加州内陆工业市场基本面在第三季度保持健康，空置率低，需求加速，租金增长和净吸纳量强劲 [23] - 公司对2021年及以后的发展充满信心，内部增长方面，预计未来12 - 24个月现有投资组合的NOI将增长约18%，主要由增值资产管理策略驱动；外部增长方面，投资管道的数量和质量不断提高 [15][16] - 租户需求强劲，来自多个行业，包括传统行业和电子商务，电子商务需求增长显著，本季度超过50%的新租赁与电子商务有关 [83][86] 其他重要信息 - 公司新首席财务官Laura Clark于9月1日加入 [9] - 电话会议中的管理层发言和回答包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与讨论内容不同，更多风险因素信息可查看公司10 - K和其他SEC文件 [5] - 电话会议中展示的部分财务信息为非GAAP财务指标，收益报告和补充资料提供了GAAP调整和使用原因说明 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从第二季度到第三季度指引变化的原因 - 此前指引设定时处于7月，有新一波停工和诸多不确定性；现在有了更多可见性，租赁需求和吸纳量达到疫情前水平，更新的指引反映了对投资组合的需求和收款情况 [48][49] 问题2: 第三季度和年初至今的坏账实际数据 - 年初至今坏账费用约为收入的120个基点；第三季度为150万美元，占收入的170个基点；同店物业基础上，第三季度坏账影响同店物业NOI增长约200个基点或110万美元；预计全年坏账费用在180个基点左右 [51] 问题3: 如何理解坏账费用指引 - 年初至今已确认120个基点的坏账，预计全年达到180个基点，意味着第四季度预计的坏账金额高于前几个季度；坏账增加的驱动因素包括遵循加州租金延期政策的租户和受疫情影响经营困难的租户；公司对坏账采取保守处理方式，租户累计拖欠超过两个月基本租金时，全额计提坏账准备 [54][56][58] 问题4: 疫情期间收购市场的变化 - 市场需求旺盛，空置率极低，租户支付困难或利用延期政策的情况较少，市场没有明显困境，没有因疫情导致卖家急于出售房产；不过，看到一些潜在物业贡献者和企业业主用户在售后回租方面的兴趣有所增加，但难以确定与疫情直接相关 [61][62][64] 问题5: 关于Gateway Point收购的资金结构和对每股收益的影响 - 假设无其他资本交易，Gateway Point收购预计在2021年为核心FFO每股贡献约0.07美元；公司将继续评估债务和股权融资选项，致力于维持低杠杆资产负债表 [65][66] 问题6: 10月租金收款情况及延期租金回收预期 - 10月截至目前收款率为91.7%，与第三季度同期水平相当；延期租金回收方面，目前已达到88%，剩余不到20万美元待收回，预计延期租金回收比例与合同收款比例相当，在95% - 96%左右 [73][74][75] 问题7: 未来资产负债表杠杆空间和ATM发行计划 - 本季度未进行ATM发行是因为资产负债表上现金充裕，有足够资金满足需求；公司认为资产负债表是核心竞争力和竞争优势，将维持低杠杆投资级资产负债表，目前有足够的杠杆空间，以灵活执行内外部增长机会，并应对未来可能的干扰 [77][78] 问题8: 租户需求的构成和范围 - 需求不仅来自电子商务，还有传统租户，部分是被压抑的需求释放；港口进口量增加带来了额外需求；电子商务是重要驱动力，本季度超过50%的新租赁与电子商务有关，且不只是亚马逊，还有许多其他公司；市场空置率低，与公司竞争的产品实际空置率可能更低，公司投资组合从需求角度处于有利地位 [83][85][86] 问题9: 安全押金是否包含在延期租金回收数据中 - 报告的基础租金延期回收数据不包括安全押金的补充 [91] 问题10: 如何看待当前处置资产与股权发行的关系以及处置资产的特征 - 处置资产的思路季度间和年度间变化不大，会寻找能实现高于资本化率价值的资产出售给业主用户，或管理密集型、近期需要更多资本但无法获得增量回报的资产；公司将机会性处置资产，同时注重价值创造；如果有额外股权需求，将通过传统股权发行满足，当认为资本化率优于当前股价时会考虑处置资产 [94][96][98] 问题11: 新租赁和续租租赁利差的差异以及Gateway Point交易的收益率和实现时间 - 新租赁部分来自改造项目，部分来自空置空间；公司通过主动调整租户结构创造新租赁机会，实现高租赁利差；Gateway Point项目目前租金低于市场约21%，预计随着租约到期和市场租金增长，该项目将表现出色，虽然未按CBRE的高租金增长预测进行承保，但因其位置和产品特性，有望大幅超越以往购买的经典A类产品 [103][105][106] 问题12: 未来识别投资机会是否会面临更激烈的竞争 - 市场长期竞争激烈，不断有新资本进入；南加州内陆市场高度分散，大部分由非专业的个体业主持有，公共REITs仅占约7%；公司通过研究和内部经纪人努力创造信息优势，大部分交易通过非公开和轻度营销交易完成，不与机构资本竞争 [112][113][114] 问题13: 各细分市场中哪个最有提租机会以及租赁决策时间是否受疫情影响 - 市场整体空置率低，空间短缺，租赁利差在各季度分布较为均匀；较小空间目前在平均基本租金（ABR）中占比相对较小，且公司收购较少、出售较多管理密集型多租户小空间产品，未来大租户贡献的ABR比例有望增加；疫情初期租赁决策放缓，但第三季度租赁反弹，且决策速度加快，尤其是对空置空间的决策 [117][118][123]