公司物业组合情况 - 截至2019年3月31日，公司合并投资组合包含181处物业，约2210万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[189] - 截至2019年3月31日，9处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，预计近期对1处物业开展重新定位工作[202] - 截至2019年3月31日，公司合并投资组合占用率约94.6%，稳定合并投资组合占用率约97.8%[207] - 截至2019年3月31日，11处物业共0.7百万平方英尺空置可出租面积处于重新定位或租赁阶段，占总合并投资组合面积3.3%[208] - 包含11处物业空置重新定位和租赁空间，2019年3月31日洛杉矶、橙县和文图拉加权平均占用率分别为96.0%、91.4%和84.8%；不包含则分别为98.6%、97.7%和95.0%[208] - 截至2019年3月31日，公司有九个重新定位和开发项目，预计建设完成时间从2019年第二季度至2020年第三季度，还有两处物业处于租赁阶段[212] - 截至2019年3月31日，公司组合中有60万平方英尺可用空间和60万平方英尺正在重新定位的空置空间，2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占组合总可出租面积的9.2%和18.9%[219] - 截至2019年3月31日和2018年，公司相同物业组合的入住率分别约为96.8%和95.4%[229] - 2019年和2018年第一季度，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.4%和95.5%[229] - 相同物业组合包括截至2018年1月1日完全拥有且截至2019年3月31日仍持有的147处物业，约1830万平方英尺可出租面积[228] - 总投资组合除相同物业组合外，还包括2018年1月1日至2019年3月31日购买的35处约390万平方英尺物业和出售的8处约30万平方英尺物业[228] 物业收购与开发情况 - 2019年第一季度，公司完成5处物业收购，共0.8万可出租平方英尺，总价1.46亿美元；3月31日后，完成12处物业收购，共150万可出租平方英尺，总价2.655亿美元[193] - 公司预计拆除851 Lawrence Drive现有49,976平方英尺可出租建筑，新建89,270平方英尺多单元建筑[210] - 年初至今，公司已收购17处房产，总面积230万平方英尺，总购买价4.115亿美元，另有约2.003亿美元收购处于合同或意向书阶段[278] - 截至2019年3月31日，公司预计到2020年底完成12处房产的重新开发和定位需约5190万美元资金[280] 物业稳定情况 - 2019年第一季度，公司稳定4处物业，共40万可出租平方英尺[191] - 2019年第一季度至3月31日，公司稳定了四处物业，共370,627平方英尺可出租面积[212] 股权发行与股息情况 - 2019年第一季度，公司通过市价股权发行计划出售7148746股普通股，总收入2.484亿美元，约每股34.75美元[193] - 2019年第一季度，公司宣布普通股股息为每股0.185美元，较上期增长15.6%[193] - 2019年2月19日，公司设立4.5亿美元的市价发行股权计划，取代之前4亿美元的计划，截至该日，之前计划已出售约3.366亿美元的普通股[262] - 2019年第一季度，公司通过4.5亿美元市价发行股权计划出售714.8746万股普通股，加权平均价格为每股34.75美元，总收益2.484亿美元，净收益2.447亿美元，截至3月31日，该计划还有2.016亿美元的发行额度[263] 市场情况 - 南加州工业房地产市场持续表现强劲，高壁垒填充市场空置率超98%[193] - 2019年第一季度，洛杉矶县市场基本面强劲，租户需求高使空置率处于历史低位，平均要价租金环比上涨[195] - 2019年第一季度，橙县市场基本面良好，租户需求稳定，工业产品供应持续低位，平均要价租金维持高位[196] 公司战略 - 公司增长战略包括收购租赁、稳定物业以及有增值机会的物业，通过非公开和轻度营销交易获取物业[199][200] 费用资本化情况 - 2019年第一季度至3月31日，公司资本化0.6百万美元利息费用和0.2百万美元保险及房地产税费用用于重新定位和再开发项目[205] 租约情况 - 2019年第一季度新租约51份，可出租面积527,869平方英尺，平均租期4.1年，每平方英尺有效租金10.65美元，GAAP租赁利差36.5%，现金租赁利差26.4%[211] - 2019年第一季度续约租约52份，可出租面积604,014平方英尺，平均租期3.7年，每平方英尺有效租金12.44美元，GAAP租赁利差22.0%，现金租赁利差13.5%[211] - 2019年第一季度到期租约106份，可出租面积1,049,012平方英尺，续约率69.7%[211] - 2019年第一季度，公司续签52份租约，涉及604,014平方英尺，续租率为69.7%[219] - 2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占2019年3月31日组合总年化基本租金的9.5%和19.3%[220] - 多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长[222] 子公司情况 - 公司运营合伙企业间接全资拥有服务公司，并将其作为应税房地产投资信托子公司[223] - 应税房地产投资信托子公司在2019年和2018年第一季度因累计未确认净运营亏损结转而无所得税拨备[223] 收入情况 - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加280万美元（6.0%）和1120万美元（23.1%）[233] - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加240万美元（6.0%）和940万美元（22.9%）[234] - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加40万美元（6.1%）和170万美元（24.0%）[235] - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加3000美元（1.2%）和4.8万美元（21.0%）[236] - 2019年第一季度，总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少1000美元（1.0%）[237] - 2019年第一季度，利息收入从0增加到70万美元[238] 费用情况 - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加10万美元（0.5%）和190万美元（15.5%）[239] - 2019年第一季度，总物业组合一般和行政费用增加120万美元（19.2%）[240] - 2019年第一季度，相同物业组合折旧和摊销费用减少140万美元（7.3%），总物业组合增加250万美元（13.1%）[241] 房产处置情况 - 2018年第一季度公司出售三处房产获得1000万美元收益，2019年第一季度无房产处置[244] 关键财务指标情况 - 2019年第一季度净收入为1.0717亿美元，2018年同期为1.5084亿美元[248][254][257] - 2019年第一季度资金运营（FFO）为3.2713亿美元，2018年同期为2.4553亿美元[248] - 2019年第一季度净运营收入（NOI）为4.5792亿美元，2018年同期为3.6473亿美元[254] - 2019年第一季度现金净运营收入（Cash NOI）为4.1974亿美元，2018年同期为3.3388亿美元[254] - 2019年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为3.9184亿美元，2018年同期为3.0405亿美元[257] 现金及信贷情况 - 截至2019年3月31日，公司现金及现金等价物为2.766亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度，有3.5亿美元可用于未来借款[260] - 公司有4.5亿美元的高级无抵押信贷额度，包括3.5亿美元的无抵押循环信贷额度和1亿美元的无抵押定期贷款额度[268] - 无抵押循环信贷额度的利率为伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加1.10% - 1.50%或基准利率加0.10% - 0.50%，1亿美元定期贷款额度的利率为LIBOR加1.20% - 1.70%或基准利率加0.20% - 0.70%，具体取决于杠杆率[269] - 截至10 - Q季度报告提交日，公司循环信贷协议下有3500万美元未偿还借款，还有3.15亿美元可用于未来借款[276] 信用评级情况 - 2018年10月，惠誉评级将公司投资级信用评级从BBB - 上调至BBB，对部分优先股评级从BB上调至BB + [277] 资本支出情况 - 2019年第一季度，非经常性资本支出777.9万美元，每平方英尺0.66美元；经常性资本支出229.4万美元，每平方英尺0.10美元[281] 义务与承诺情况 - 截至2019年3月31日，公司各项义务和承诺总计9.37673亿美元，其中2019年剩余时间需支付3193.7万美元[283] 股息分配情况 - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应税收入，2019年4月30日宣布多项季度现金股息和分配[284][285] 债务情况 - 截至2019年3月31日，公司合并债务总额7.61077亿美元，有效利率3.487% [287] - 截至2019年3月31日，固定利率债务占总债务的73%，本金余额5.52578亿美元；可变利率债务占27%，本金余额2.08499亿美元[290] - 截至2019年3月31日，有担保债务占总债务的8%，本金余额6107.7万美元；无担保债务占92%，本金余额7亿美元[290] - 截至2019年3月31日，公司合并债务总额为7.611亿美元，加权平均利率为3.487%，平均到期期限为5.3年，其中5.526亿美元（占比73%）的债务利率有效固定[292] - 截至2019年3月31日，公司合并债务与总市值之比约为10.9%[293] - 公司多项债务协议包含财务和其他契约，如总债务与总资产价值之比不超过60%等[294] 现金流情况 - 2019年第一季度，经营活动净现金流入从2520万美元增至3620万美元，增加1100万美元[298] - 2019年第一季度，投资活动净现金使用从4480万美元增至1.654亿美元，增加1.207亿美元[299] - 2019年第一季度，融资活动净现金流入从3250万美元增至2.252亿美元，增加1.927亿美元[301] 利率互换情况 - 截至2019年3月31日，1亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，利率为1.764%加适用LIBOR利差[304] - 截至2019年3月31日，2.25亿美元定期贷款通过两个利率互换有效固定，利率分别为1.349%和1.406%加适用LIBOR利差[305] - 2018年12月6日，公司就1.5亿美元定期贷款签订利率互换协议，2019年7月22日生效，利率为2.7625%加适用利差[306] 利率变动影响情况 - 截至2019年3月31日，公司可变利率债务为2.085亿美元（占比27%），LIBOR每变动50个基点，年利息费用变动约100万美元[307]

公司员工数量 - 截至2018年12月31日，公司有108名全职员工[31] 定期贷款本金利率固定情况 - 截至2018年12月31日，6000万美元定期贷款中的5810万美元本金通过两个利率互换协议有效固定在3.615%，两个互换协议名义价值分别为3000万美元和2810万美元，年利率分别固定在3.526%和3.71%[439][440] - 截至2018年12月31日，1亿美元定期贷款工具通过一个名义价值1亿美元的利率互换协议有效固定，年利率为1.764%加适用的伦敦银行同业拆借利率利差[441] - 截至2018年12月31日，2.25亿美元定期贷款工具通过两个利率互换协议有效固定，名义价值分别为1.25亿美元和1亿美元，年利率分别为1.349%和1.406%加适用的伦敦银行同业拆借利率利差[442] 新签订定期贷款利率互换协议情况 - 2018年12月6日，公司就1.5亿美元定期贷款签订利率互换协议，名义价值1.5亿美元，2019年7月22日生效，2024年11月22日到期，年利率将固定在2.7625%加适用利差[443] 公司总合并债务情况 - 截至2018年12月31日，公司总合并债务（不包括未摊销的债务发行成本和折扣）为7.611亿美元，其中6.107亿美元（80%）的利率根据贷款条款或利率互换协议有效固定，其余1504万美元（20%）为可变利率债务[444] 可变利率债务对公司收益和现金流的影响 - 基于2018年12月31日的可变利率债务金额，若伦敦银行同业拆借利率上升50个基点，可变利率债务的利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约80万美元；若下降50个基点，利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约80万美元[444]