财务数据和关键指标变化 - 公司核心FFO份额增长21%至3880万美元，核心FFO每股增长6.7%至0.32美元 [9] - 稳定同店物业NOI在GAAP基础上增长3.1%，现金基础上下降2.3% [9][33] - 2020年第二季度归属于普通股股东的净利润约为1140万美元，合每股摊薄后0.10美元，2019年同期为1280万美元，合每股摊薄后0.12美元 [32] - 截至6月30日的3个月，公司核心FFO份额为3880万美元，2019年同期为3210万美元，每股核心FFO同比增长6.7% [33] - 第二季度末杠杆率为净债务与EBITDA的2.9倍，债务占企业总价值约10.5% [14] - 第二季度完成约2.95亿美元的股权发行，季度末流动性超10亿美元 [14] - 董事会宣布2020年第三季度每股0.2150美元的现金股息，10月15日支付 [39] - 预计公司核心FFO每股在1.26 - 1.29美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定同店物业组合 occupancy率达97.6%，第二季度签署123份租约，面积140万平方英尺，GAAP基础租赁价差32.3%，现金基础18.2% [10] - 2020年到期租约面积中，已续约或出租57%，前20大到期租约中，已续约或出租58%，另有15%正在积极谈判 [21] - 第二季度收购7处房产，总价7650万美元，增加约33.4万平方英尺可出租面积和6.8英亩开发用地，季度末又完成3笔收购，总价6870万美元 [22] - 目前有92.2万平方英尺项目正在开发，33万平方英尺预计2021年开工，36.8万平方英尺正在重新定位 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆工业市场空置率上升，但公司组合表现出韧性，稳定同店物业组合空置率为2.4%，低于市场整体 [17][18] - 过去12个月加权平均要价租金上涨2.2% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆地区创造价值，因该地区土地稀缺，供需失衡难以通过新建解决 [7][8] - 维持低杠杆、高流动性的资产负债表，以应对不确定性并抓住增长机会 [14] - 持续推进重新定位项目，有大量投资机会储备，目前有5200万美元新投资处于意向书或合同阶段 [30] - 市场上工业地产需求强劲，部分核心交易出现资本化率压缩，公司收购项目预计稳定收益率与往年相似 [67][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临新冠疫情挑战，公司团队表现出色，市场基本面依然强劲 [7] - 租户基础具有韧性，租金收取情况良好，预计未来租金收取趋势将保持稳定 [51][54] - 公司对市场活动和实现租金目标有信心，机会集不断改善 [77][78] 其他重要信息 - 原首席财务官Adeel Khan将离职，Laura Clark将于9月1日接任 [15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 若不将递延租金推迟计算，同店NOI会是多少，为何采用当前报告方法 - 若不推迟计算，同店现金NOI同比增长4.4%，报告方法是将递延租金按租约修订正常记录，后期会体现在现金NOI增长中 [45][46][47] 问题: 租户减免协议占年基本租金的实际情况 - 减免协议总额910万美元，占2019年6月30日ABR的3.4%，仅考虑减免和递延部分占1.8% [49] 问题: 租金收取改善原因及PPP到期、递延租金到期的风险 - 租户因市场空间稀缺，认为业务在疫情后仍有前景，且不愿放弃现有空间，所以租金收取改善；PPP对租户支付租金能力影响不大，未来预计趋势相似，但无法预测长期疫情影响 [51][53][54] 问题: PPP到期是否会导致更多租户无法支付租金 - 企业获得PPP资金不一定要用于支付租金，且租金在租户成本结构和PPP资金中占比小，目前数据显示影响不大 [57][58] 问题: 1 - 2个月递延协议的含义及10月租金收取预期 - 租户平均递延1 - 2个月租金，还款期大多在今年第三、四季度；基于现有协议，10月7 - 9月租金收取应更高，但可能受疫情相关因素影响 [59][60] 问题: 同店NOI增长与指导不一致的原因 - 指导基于GAAP，会对递延租金进行正常化处理，Q2现金NOI受递延影响，Q3、Q4现金NOI预计会升高，但GAAP NOI与指导一致 [63] 问题: 自第一季度以来收购管道的变化、是否有被迫出售情况及资本化率或估值变动 - 收购管道强劲，今年已签署的意向书数量超过去年全年，未出现被迫出售情况，市场强劲，部分核心交易出现资本化率压缩 [65][66][67] 问题: 指导中保守程度及是否反映已知租户迁出或破产情况 - 指导与上季度一致，储备是为应对下半年租户可能面临的干扰和混乱，基于整体趋势，无特定租户讨论 [69][70][71] 问题: 背景是否会影响对稳定型和增值型收购的看法 - 市场强劲，公司对市场活动有信心，难以预测每年稳定型和增值型收购的比例，今年91%的交易为非公开或轻度营销，收购项目预计稳定收益率与往年相似 [75][77][80] 问题: 与对税收敏感的业主的对话情况及税收政策变化的影响 - 关于潜在1031税收优惠取消的信息较新，相关影响尚不确定，但与UPREIT相关的对话增多，市场业主分散，代际传承带来机会 [87][88] 问题: 第二季度未收取且无减免协议的1.8%（约140万美元）收入的处理方式 - 该部分收入被视为可收回，作为应收账款列在资产负债表上，包含在报告的GAAP NOI和现金NOI中 [89][90] 问题: 工业需求与港口活动的关系 - 公司未发现港口交通变化与内陆租户需求有强相关性，内陆市场需求更多由消费和最后一英里配送驱动，与港口相关的大箱租户需求受影响更大 [93][94] 问题: 加州疫情反弹和政府限制措施对公司租户的影响 - 约80%的租户在3月全面关闭时被视为 essential business，目前较轻的限制措施对租户影响不大，主要是业务需求问题 [95] 问题: 不同子市场的租赁活动是否有差异 - 租赁活动在各子市场分布较均匀，6月新租赁活动占比超70%，市场需求强劲，活动持续到第三季度 [96][97] 问题: 市政层面关于租户租金递延的对话情况及预计推动租户支付租金的时间 - 部分地区修改命令，不再允许上市公司、跨国公司和部分员工超100人的公司递延租金，但全州命令延长至9月底；公司积极利用杠杆达成更有利的递延协议，超过命令要求 [100][101][102] 问题: 递延或收款情况是否改变现金同店NOI与GAAP的差距 - 年初预计现金同店NOI比GAAP高150个基点，目前为100个基点，若全年指导准确，预计仍高100个基点，主要受储备影响 [103] 问题: 差距变化是否因部分递延租金在2021年第一季度支付 - 不是，主要是储备的影响，大部分递延租金将在2020年收回 [104]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润约为1080万美元，摊薄后每股收益为0.09美元，而2019年第一季度为800万美元，摊薄后每股收益为0.08美元 [42] - 截至2020年3月31日的三个月，公司核心FFO份额为3750万美元，而2019年同期为2940万美元；摊薄后每股核心FFO为0.33美元，同比增长10% [42][43] - 第一季度稳定同店净营业收入（NOI）为4460万美元，2019年同期为4310万美元，增长3.7%；现金基础上，稳定同店NOI同比增长7.5% [43] - 第一季度发行约210万股普通股，加权平均价格为每股36美元，净收益约7310万美元；2月重组信贷安排，将总容量从3.5亿美元扩大到5亿美元，并将期限延长三年至2024年2月 [44] - 第一季度末，公司持有约1.12亿美元现金，新扩大的5亿美元信贷安排额度全部可用，5.5亿美元ATM计划下约有2.7亿美元可用；净债务与EBITDA比率为3.6倍 [45] - 2020年5月4日，董事会宣布2020年第二季度每股0.215美元的现金股息，将于7月15日支付给6月30日登记在册的普通股股东和单位持有人 [46] - 公司预计2020年核心FFO每股在1.26 - 1.29美元之间；年末稳定同店入住率在95% - 96%之间；稳定同店NOI全年增长1.3% - 1.8%；全年一般及行政费用（G&A）在3650 - 3700万美元之间，包括约1400万美元的非现金股权补偿 [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签署107份租约，面积达160万平方英尺；GAAP基础上租赁价差为36.6%，现金基础上为24.4% [10] - 截至4月，公司收购价值2.19亿美元的房产，新增93.5万平方英尺；3月收购10栋工业物业组合，总面积86.3万平方英尺，位于四个核心市场，总价约2.03亿美元，包括承担的债务；4月以1550万美元收购Vernon Avenue，含6英亩土地和7.2万平方英尺建筑 [32][34] - 目前有110万平方英尺正在进行重新定位或开发，另有33万平方英尺计划于2020年末至2021年开始开发；本季度稳定两个项目，Conejo Spectrum Business Park实现100%入住率，San Fernando Business Center执行两份租约 [36][37] - 目前有1.75亿美元的新投资处于意向书或合同阶段 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 目标南加州内陆工业市场第一季度末空置率为2.2%，过去12个月加权平均要价租金上涨6.3% [30] - L.A. South Bay市场第一季度末空置率为0.8% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用低杠杆资产负债表和专有发起平台，追求增值增长机会，适应疫情后环境，调整策略以促进租赁活动，如采用虚拟参观和电子锁箱 [25][31] - 公司认为自身投资组合质量较高，团队执行力强，能够在市场中脱颖而出，与被动所有者竞争 [17] - 公司在收购和重新定位项目时，会根据市场情况调整承保假设，更加保守，如假设更长的租赁期、初始无租金增长和调整退出资本化率 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 南加州内陆工业市场长期处于高入住率、供应有限的状态，电子商务和其他分销导向租户带来大量需求，尽管疫情带来挑战，但市场基本面依然强劲 [11] - 与以往经济衰退相比，此次疫情导致的危机有所不同，银行业体系完好，租户需求恢复可能更快更强劲；公司在以往衰退中表现优于周边大型租户非内陆市场，此次也有信心应对挑战 [16][17] - 公司租户组合多元化，目前租赁活动繁忙，租金率符合或超过预算，但部分租户因政府规定推迟支付租金；公司积极与租户合作，确保短期延期和还款协议的达成，预计租金延期将在短期内得到偿还 [21][22][24] - 随着消费者和企业加速采用电子商务，对最后一英里配送设施的需求增加，公司认为这将为其业务带来机遇 [25] 其他重要信息 - 公司为远程工作的员工提供支持，如为有小孩的家庭提供现金补贴，实施全数字化在线学习环境 [26] - 公司投资主要集中在服务不足和资源匮乏的城市内陆社区，通过改善和重新定位工业物业，为当地社区带来长期就业机会和社会福利 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈申请租金减免的租户情况以及如何看待租户信用风险 - 公司表示过去租户表现良好，目前没有信用风险担忧；公司对租户进行自下而上的分析，考虑租户支付情况、延期协议和抵押品等因素，建立一般储备金；目前没有租户明确表示无法继续经营，储备金已从年初的50个基点增加到全年的170个基点 [51][54][56] 问题2: 170个基点的储备金是基于逐个租户分析还是整体假设 - 储备金是综合考虑所有租户情况得出的，排除支付情况良好的租户，分析剩余申请减免的租户，考虑其延期协议和潜在风险，对剩余未达成协议的租户应用一定百分比计算储备金，再结合公司整体收入流得出综合比率 [60][61] 问题3: 目标市场潜在卖家的情况是否有变化，是否出现更多急于出售的卖家 - 目前卖家数量没有显著增加，但公司预计随着企业恢复正常运营，未来三到六个月出售意愿可能会增强；公司近期完成的Vernon交易是一个销售回租的例子，市场上私人业主可能因租户问题和物业需要资本投资而增加出售决策点，公司目前发出的意向书数量大幅增加 [65][66] 问题4: 鉴于当前情况，公司不续签租户以进行翻新的策略是否有变化 - 公司会根据具体情况做出决策，目前市场租金没有下降，租赁价差仍然强劲，没有迹象表明应改变重新定位策略；但如果租户受到严重影响，无法支付租金或偿还延期租金，公司可能会推动物业重新定位 [67][68] 问题5: 公司第一季度以每股36美元的价格通过ATM发行股票，与去年第三和第四季度相比如何，在股价处于30美元高位时出售股票的模式是否仍然可行 - 2019年第一季度发行股票价格为每股34.75美元，第二季度为38.21美元，第三季度为44.24美元，第四季度为46.77美元；公司不会过于关注股票的即时价格，而是关注资本的使用和对FFO和NAV的增值作用，只要有机会创造增值，就会做出相应决策 [73][74] 问题6: 如何看待Split Roll 13提案及其在11月前的影响 - 公司年初分析显示，如果提案通过，对公司的影响约为每股0.01美元，其中900万美元的房地产税增加，800万美元可通过租赁结构收回；该提案实施有两年延迟，公司有时间调整租赁结构以减轻影响；目前情况变化不大，公司受影响相对较小 [76][77][79] 问题7: 年末入住率目标假设较3月31日下降200 - 300个基点，这是盲目假设还是有证据支持 - 入住率指导是针对2020年12月31日到期租户的预期，与NOI并非直接对应；公司在分析中会随着时间推移增加细节和透明度，对较大租户和租约有更多可见性，而中小租户存在一定不确定性 [82][83] 问题8: 从租户那里了解到他们在获取刺激资金方面的情况如何 - 公司难以跟踪租户获取刺激资金的成功情况，但建议租户申请并提供相关信息；有租户撤回租金减免申请，表示已获批准可支付租金；公司看到空置物业的租赁活动增加，由于市场上优质空间稀缺，租户倾向于选择公司翻新后的优质物业 [84][86] 问题9: 公司的承保假设是否因当前环境而改变 - 公司已调整承保假设，更加保守，包括假设更长的租赁期、初始无租金增长、调整退出资本化率和提高稳定收益率要求 [93] 问题10: 当前环境是否影响租户按时入住 - 大部分租赁发生在空置物业上，公司会根据租户需求进行调整，如为租户提供临时空间；4月公司有7万平方英尺的租户入住 [96][98] 问题11: 来自市场外且将公司物业作为卫星地点的租户是否更有风险 - 历史数据表明，这些租户并非更脆弱或不可持续；南加州市场运营成本高，租户选择在此设立业务是因为需要高效地向最大的区域人口和消费区分销产品，这些地点对他们来说是关键任务地点 [102][103] 问题12: 如果租金延期都按新协议支付，现金支付何时开始以及何时能全部收回 - 95%的租金延期支付将在2020年完成，大部分从9月开始，在两到三个月内还清，只有少数租约延期到2021年初 [104]

业绩总结 - 2020年第一季度总租金收入为77,490千美元，较2019年第四季度的74,015千美元增长3.3%[16] - 2020年第一季度净收入为15,272千美元，较2019年第四季度的24,382千美元下降37.3%[16] - 2020年第一季度净运营收入（NOI）为59,376千美元，较2019年第四季度的55,859千美元增长4.5%[16] - 2020年第一季度公司核心FFO为37,519千美元，较2019年第四季度的35,754千美元增长4.9%[16] - 2020年第一季度调整后EBITDA为55,566千美元，较2019年第四季度的52,232千美元增长6.8%[16] - 2020年第一季度的总可出租面积为27,429,136平方英尺，较2019年第四季度的26,551,084平方英尺增长3.3%[16] - 2020年第一季度结束时的整体占用率为95.2%，较2019年第四季度的96.1%下降0.9个百分点[16] - 2020年第一季度的普通股每股分红为0.215美元，较2019年第四季度的0.185美元增长15.3%[16] - 2020年第一季度的总债务为905,645千美元，较2019年第四季度的860,958千美元增长5.2%[16] - 2020年第一季度的净债务占总市值的比例为13.1%，较2019年第四季度的12.3%上升0.8个百分点[16] 用户数据 - 2020年第一季度的每股普通股净收入为0.09美元，较2019年第四季度的0.18美元下降50%[21] - 2020年第一季度的现金及现金等价物为112,432千美元，较2019年12月31日的78,857千美元增长42.6%[18] - 2020年第一季度的总运营费用为54,954千美元，较2019年第四季度的53,248千美元增长3.2%[21] - 2020年第一季度的折旧和摊销费用为27,523千美元，较2019年第四季度的26,877千美元增长2.4%[21] - 2020年第一季度的利息支出为7,449千美元，较2019年第四季度的7,364千美元增长1.2%[21] 未来展望 - 2020年第一季度的净债务与调整后EBITDA的比率为3.6倍，较2019年第四季度的3.7倍有所改善[40] - 2020年第一季度的固定费用覆盖比率为4.4倍，符合至少1.50的要求[84] - 2020年第一季度的最大杠杆比率为21.1%，远低于60%的上限[84] - 2020年第一季度的未担保杠杆比率为21.1%，符合低于60%的要求[84] 新产品和新技术研发 - 截至2020年3月31日，公司当前开发项目的总可租赁面积为796,689平方英尺，预计总投资为138,963千美元[60] - Avenue Paine项目的预计年稳定现金净营业收入为6,453千美元，稳定收益率为6.0%[60] - 9615 Norwalk Blvd.项目的可租赁面积为201,808平方英尺，预计年稳定现金净营业收入为10,384千美元，稳定收益率为6.5%[60] 市场扩张和并购 - 2020年第一季度公司收购的物业总面积为935,176平方英尺，收购总价为219.56百万美元[65] - 2020年第一季度公司收购的10个物业组合的总收购价为203.17百万美元[65] 负面信息 - 2020年第一季度的净收入为15,272千美元，较2019年同期的10,717千美元增长42.3%[23] - 2020年第一季度的净吸收量为-90,828平方英尺，显示出市场的负面趋势[49] - 2020年第一季度的租户报销为8,421千美元，较2019年的8,569千美元下降1.7%[101] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的总租赁活动面积为1,594,358平方英尺，较2019年12月的1,461,431平方英尺增加了9.1%[49] - 2020年第一季度的租金收入变化（现金）为2,297千美元，增长4.9%[101] - 2020年第一季度的其他收入为192千美元，较2019年的256千美元下降25.0%[101]

公司物业组合情况 - 截至2020年3月31日，公司合并投资组合包含223处物业，约2740万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[184] - 截至2020年3月31日，公司合并投资组合的整体入住率约为95.2%，稳定合并投资组合的入住率约为97.4%[215] - 截至2020年3月31日，9处处于重新定位或开发的物业完工后可出租面积达110万平方英尺，2处处于招租阶段的物业可出租面积为10万平方英尺，这11处物业的空置面积占总合并投资组合面积的2.2%[216] - 包含11处物业空置面积时，2020年3月31日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均入住率分别为96.7%、91.2%、94.8%和90.5%；不包含时，分别为98.5%、96.4%、96.8%和93.9%[216] - 目前正在开发的物业可出租总面积为796,689平方英尺，未来计划开发的物业可出租总面积为330,158平方英尺[210] - 目前正在重新定位的物业可出租总面积为325,922平方英尺，处于招租阶段的物业可出租总面积为142,979平方英尺[211] - 2020年实现稳定运营的物业可出租总面积为170,468平方英尺，2019年为640,625平方英尺[211] - 截至2020年3月31日，公司稳定了2455 Conejo Spectrum Street和635 8th Street，合计可出租面积170,468平方英尺[220] - 截至2020年3月31日，公司有4个重新定位项目和5个开发项目，预计建设完成时间从2020年第二季度到2021年第四季度，还有2个物业处于招租阶段[220] - 截至2020年3月31日，公司空置可出租面积808,792平方英尺，占比2.9%；当前重新定位的空置可出租面积508,673平方英尺，占比1.9%[222] - 截至2020年3月31日和2019年3月31日，稳定相同物业组合入住率分别约为98.0%和98.1%，三个月加权平均入住率分别约为98.0%和97.8%[235] - 截至2020年3月31日，13处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2022年底需1.015亿美元完成项目[284] 物业收购与开发情况 - 2020年第一季度，公司收购10处工业物业，共90万可出租平方英尺，总价2.032亿美元[186] - 2020年第一季度，公司稳定两处增值重新定位物业，共20万可出租平方英尺[187] - 公司收购交易价值从约1000万美元的单物业投资到可能价值数十亿美元的物业组合不等[205] - 截至2020年3月31日，9处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，未来两年预计再启动2处物业的开发工作[208] - 2020年第一季度有2处物业实现稳定运营，2019年有7处物业实现稳定运营[208] - 2020年第一季度，公司为重新定位和再开发项目分别资本化0.9百万美元的利息费用和0.3百万美元的保险及房地产税费用[213] - 年初至今，公司收购1个小地块和11处房产，总面积90万平方英尺，总收购价2.195亿美元；截至季报提交日，有1.752亿美元收购处于合同或意向书阶段[283] 股权与债务融资情况 - 2020年第一季度，公司按市价发售2206957股普通股，总收益8080万美元，每股约36.62美元[189] - 2020年3月，公司为收购物业向卖方发行价值6330万美元的有限合伙权益普通股和价值4080万美元的4.00%累积可赎回可转换优先股[189] - 2020年2月，公司将无担保循环信贷额度从3.5亿美元增至5亿美元，到期日从2021年2月延至2024年2月[189] - 2020年3月，公司为收购物业承担4470万美元债务，含9笔固定利率抵押贷款，利率3.70% - 5.24%，期限3.0 - 8.3年[189] - 2020年第一季度，公司通过5.5亿美元的市价发行股权计划出售2206957股普通股，加权平均价格为每股36.62美元，总收益8080万美元，净收益7960万美元，截至该日还有2.699亿美元的发行额度[269] - 2020年2月13日，公司将原4.5亿美元信贷安排修订为6亿美元的高级无抵押信贷安排，包括5亿美元无抵押循环信贷额度和1亿美元无抵押定期贷款额度[274] 租金与租户情况 - 截至2020年3月31日，公司有1450份租约，年化基础租金2.568亿美元，3月租金收缴率97.9%，4月租金及减免协议覆盖95.0%，已收缴82.3%[194] - 公司与206个租户达成租金减免协议，涉及年化基础租金的20.1%即5150万美元，包括动用350万美元保证金、加速减免80万美元、延期支付330万美元[194] - 2020年第一季度新签47份租约，可出租面积424,435平方英尺，加权平均租期4.3年，每平方英尺有效租金12.46美元，GAAP租赁利差33.5%，现金租赁利差22.1%[219] - 2020年第一季度续签60份租约，可出租面积1,169,923平方英尺，加权平均租期4.3年，每平方英尺有效租金12.28美元，GAAP租赁利差37.2%，现金租赁利差24.8%，续租率79.7%[219] - 2020年剩余时间和2021年到期的租约分别占公司总可出租面积的8.7%和19.8%，分别占总年化基础租金的8.4%和19.8%[222][225][226] - 2020年第一季度新签和续签租约的加权平均租期均为4.3年，预计未来新签和续签租约也将有类似租期[225] - 公司多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长的影响[230] 市场情况 - 南加州工业房地产市场此前基本面良好，空置率超98%，但新冠疫情影响未知[199] 财务数据关键指标变化 - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加210万美元（3.7%）和1790万美元（30.0%）[236][240] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合租金收入分别增加230万美元（4.9%）和1500万美元（29.8%）[240][241] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合租户报销收入减少14.8万美元（1.7%），总投资组合增加300万美元（32.7%）[240][243] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合其他收入分别减少10万美元（25.0%）和3.5万美元（12.6%）[240][244] - 2020年第一季度，总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少9000美元（8.8%）[236][245] - 2020年第一季度，利息收入减少60万美元（85.2%）[236][246] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合和总投资组合物业费用分别增加50万美元（4.0%）和430万美元（31.1%）[236][247] - 2020年第一季度，总投资组合一般和行政费用增加200万美元（26.9%）[236][248] - 2020年第一季度，稳定相同物业组合折旧和摊销费用减少20万美元（1.0%），总投资组合增加550万美元（25.1%）[236][249] - 2020年第一季度总投资组合利息费用增加100万美元，增幅15.1%，主要因2019年7月私募1亿美元优先票据及2020年3月收购物业承担4470万美元债务所致[252] - 2020年第一季度净收入为1527.2万美元，2019年同期为1071.7万美元；2020年第一季度运营资金为4279.5万美元，2019年同期为3271.3万美元[256] - 2020年第一季度净营业收入为5937.6万美元，2019年同期为4579.2万美元；2020年第一季度现金净营业收入为5530.2万美元，2019年同期为4197.4万美元[261] - 2020年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润为5024.4万美元，2019年同期为3918.4万美元[264] - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物为1.124亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度借款，有5亿美元可用额度[267] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金增加1030.9万美元至4650万美元[303] - 2020年第一季度，投资活动使用的净现金减少1.023亿美元至6310万美元[304] - 2020年第一季度，融资活动提供的净现金减少1.74964亿美元至5026.6万美元[303] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金降至5030万美元，较2019年第一季度的2.252亿美元减少1.75亿美元[305] - 2020年第一季度普通股出售净现金收益减少1.65亿美元，普通股股东和单位持有人股息及分配增加570万美元，递延贷款成本增加220万美元[305] 债务情况 - 截至2020年3月31日，公司总合并债务为9.056亿美元，加权平均利率为3.52%，平均到期期限为5.3年[296] - 固定利率债务本金余额为8.47146亿美元，占比94%；浮动利率债务本金余额为5849.9万美元，占比6%[294] - 有担保债务本金余额为1.05645亿美元，占比12%；无担保债务本金余额为8亿美元，占比88%[294] - 截至2020年3月31日，公司合并债务与总市值之比约为13.1%[297] - 多项债务协议包含财务和其他契约，需按季度测试，如维持债务与资产价值比率等[301] - 6000万美元定期贷款包含财务契约，如维持债务服务覆盖率等[302] - 截至2020年3月31日，公司遵守所有季度债务契约，且无表外安排[300][301] - 截至2020年3月31日，1亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为1.764%加适用伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）利差[307] - 截至2020年3月31日，2.25亿美元定期贷款通过两个利率互换有效固定，年利率分别为1.349%和1.406%加适用LIBOR利差[308] - 截至2020年3月31日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为2.7625%加适用利差[309] - 截至2020年3月31日，公司总合并债务为9.056亿美元，其中8.471亿美元（94%）利率有效固定，5850万美元（6%）为浮动利率债务[310] - 若LIBOR上升50个基点，浮动利率债务利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约30万美元[310] - 若LIBOR下降50个基点，浮动利率债务利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约30万美元[310] - 公司面临利率风险和信用风险，使用利率互换管理利率风险，与高评级银行金融交易对手合作降低信用风险[306] - 利率风险金额是管理层估计，敏感性分析未考虑浮动利率债务余额或公允价值变化及整体经济活动变化影响[311] 其他情况 - 截至2020年3月31日，公司运营合伙企业间接全资拥有Rexford Industrial Realty and Management, Inc.，并将其作为应税REIT子公司，该子公司有累计未确认净运营亏损结转，2020年和2019年第一季度无所得税费用[231] - 公司在编制财务报表时需进行估计和假设，且未对关键会计政策进行重大变更[232][233] - 公司短期流动性需求主要通过手头现金、运营现金流、无抵押循环信贷额度借款和市价发行股权计划满足[265] - 公司长期流动性需求主要通过运营净现金流、长期无抵押和有抵押融资所得、无抵押循环信贷额度借款、发行股权证券和选择性房地产处置所得满足[266] - 2020年第一季度公司未完成任何物业处置，未来可能会根据市场情况等因素选择性处置物业[273] - 修订信贷协议下，修订循环信贷额度的LIBOR贷款利率年利差为1.05% - 1.50%，基准利率贷款利率年利差为0.05% - 0.50%；1亿美元定期贷款工具的LIBOR贷款利率年利差为1.20% - 1.70%，基准利率贷款利率年利差为0.20% - 0.70%，均取决于杠杆率[275] - 若公司获得额外投资级评级，修订循环信贷额度的LIBOR贷款利率年利差将变为0.725% - 1.40%，基准利率贷款利率年利差为0 - 0.45%；1亿美元定期贷款工具的LIBOR贷款利率年利差为0.85% - 1.65%，基准利率贷款利率年利差为0 - 0.65%，取决于评级[276] - 修订循环信贷额度需按杠杆率支付适用的设施费，年费率为0.15% - 0.30%；若采用投资级评级定价，年费率为0.125% - 0.30%[277] - 截至季报提交日，修订循环信贷额度无未偿还借款，有5亿美元可用于未来借款[281] - 2019年11月，惠誉确认公司多项债务工具投资级信用评级为BBB，优先股评级为BB+[282] - 2020年第一季度，非经常性资本支出1.2411万美元，对应面积1547.0056万平方英尺，每平方英尺0.80美元；经常性资本支出1575美元，对应面积2682.1851万平方英尺，每平方英尺0.06美元[285] - 截至2020年3月31日，

收购交易情况 - 截至2019年12月31日，公司自首次公开募股以来按物业数量计算约71%的收购是通过非公开市场或轻度营销交易完成的[57] 利率互换协议情况 - 截至2019年12月31日，公司有四份利率互换协议以降低短期利率波动风险[64] - 截至2019年12月31日，1亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为1.764%加适用的LIBOR利差[406] - 截至2019年12月31日，2.25亿美元定期贷款通过两个利率互换有效固定，年利率分别为1.349%和1.406%加适用的LIBOR利差[407] - 截至2019年12月31日，1.5亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，年利率为2.7625%加适用的LIBOR利差[408] 信用评级情况 - 2019年12月31日，公司无担保债务的信用评级为惠誉的BBB（投资级），前景稳定；优先股的信用评级为惠誉的BB+，前景稳定[68] 收购相关风险 - 公司可能无法识别和完成符合标准的物业收购，从而阻碍增长，且收购活动可能带来稀释股权、盈利能力延迟或无法实现等风险[52][54] - 公司面临房地产收购的激烈竞争，这可能减少收购机会并增加收购成本[56] - 未来收购可能无法达到预期回报，运营成本可能无法控制，从而影响经营业绩[59] 贷款与融资风险 - 贷款违约或房产止赎可能影响公司未来以优惠条件获取资本的能力及与各方的关系，止赎还可能产生应税收入但无现金流入，阻碍公司满足REIT分配要求[51] - 公司现金流可能不足以支付本金和利息，无法按需要或优惠条件借款、再融资债务，可能被迫处置物业或违反贷款契约[58] - 高抵押贷款利率或无法获得抵押贷款可能使公司难以融资或再融资物业，减少收购数量、净收入和现金分配[60] 法律诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，这会分散管理层时间和注意力，导致支付损害赔偿和费用，限制业务运营[70] 租赁市场情况 - 截至2019年12月31日，公司投资组合中2.6%的可出租面积可供出租，0.5%的可出租面积租约到期，2020年和2021年将分别有14.7%和19.8%的可出租面积租约到期[86] - 公司在租赁市场面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金下降[87] 宏观环境风险 - 全球市场、政治和经济挑战或影响公司财务状况、运营结果、现金流及普通股交易价格[75] - 美国联邦政府财政管理不善或对公司运营结果产生负面影响[76] 利率风险 - 利率上升可能对公司财务状况、运营结果和现金流产生不利影响[77] 法规政策风险 - 法律法规和财务会计准则的变化可能影响公司报告的运营结果[78] - 2017年税收改革法案或导致工业空间需求下降、公司房产价值降低及融资能力受限[81] - 公司面临财务报告等要求，会计等系统和资源可能准备不足，无法准确报告财务结果[84] - 公司物业需遵守各类环境、健康和安全法规，法规变化可能增加责任和成本，影响租户支付租金能力[128] - 公司需遵守各类联邦、州和地方法律、法规和契约，获取许可和执照的能力可能影响增长战略[131][133] - 公司部分物业可能不符合ADA或FHAA等法规要求，需承担合规成本和罚款[134] - 公司需遵守加州能源效率标准，可能增加物业翻新成本和能源数据收集报告成本[136] - LIBOR确定方法变化或被替代，可能对公司未偿债务利息费用产生不利影响[137][138] 租户信用风险 - 公司大部分租户为非投资级信用评级，可能增加违约风险并影响公司现金流稳定性[89] 房地产开发风险 - 公司房地产开发等活动面临建设成本超支、工期延长等风险[93] REIT资格与分配要求 - 公司需每年至少分配90%的REIT应税收入以维持REIT资格，若分配低于100%将按常规企业税率缴纳所得税[104] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税收入，若分配低于100%将缴纳企业所得税，低于特定比例还需缴纳4%的消费税[164][169][170] 自然灾害风险 - 公司所有物业位于南加州地震多发区，严重地震可能导致部分或大部分物业无保险损失并影响现金流[98] - 公司虽有地震保险，但保单有重大免赔额和自保留存，自然灾害可能使未来地震保险成本大幅增加[99] 合资投资风险 - 公司合资投资可能受缺乏独家决策权、依赖合营方财务状况及合营方纠纷等不利影响[103] 外部资本依赖风险 - 公司增长依赖外部资本，可能无法按商业合理条款获得，无法获得资本会对业务扩张等产生重大不利影响[104] 网络安全风险 - 公司面临网络安全风险，安全漏洞或重大中断可能导致网络系统故障、财务报告错误等多种后果[105][106][109] 房地产行业通用风险 - 房地产行业风险包括经济衰退、利率上升等导致租金下降或租赁违约增加[108] 房地产流动性与估值风险 - 房地产投资流动性差，公司可能无法按有利条款及时出售物业，处置物业受多种因素限制[111][112][113] - 房地产估值下降和减值费用可能对公司产生重大不利影响，减值损失会直接影响经营业绩[114][115] 股东现金分配风险 - 公司可能选择不将房地产销售收益分配给股东，这可能减少对股东的现金分配[120] 物业税风险 - 公司未来物业税可能大幅增加，或对现金流产生不利影响，部分成本可能无法转嫁给租户[122] 环境问题风险 - 公司可能因环境问题承担重大成本和责任，包括污染清理、罚款等，成本可能超物业价值和净资产总额[123] - 公司部分物业受污染影响，可能需进一步调查、修复或受契约限制，环境保险可能无法完全补偿损失[124][126] - 公司物业可能存在有害霉菌或空气质量问题，需承担健康影响责任和修复成本[130] 公司治理与决策风险 - 公司组织结构可能导致股东与普通单位持有人利益冲突，影响有利于股东的业务决策[139] - 公司高管和董事有房地产相关业务的外部利益，可能产生利益冲突[143] - 董事会有权在无股东批准下增加授权股票数量、分类和重新分类未发行股票并发行股票[144] - 马里兰州法律某些条款可能抑制控制权变更，阻碍第三方收购[146] - 运营合伙企业合伙协议规定，与持有公司10%或以上投票权的“利益相关股东”的某些业务合并，五年内受限，之后有公平价格或超级多数股东投票要求；“控制股”持有者无投票权，除非获至少三分之二股东赞成票[150] - 董事会可在无股东批准下改变投资和融资政策，公司可能增加杠杆，提高违约风险[155] 税务事项协议限制 - 税务事项协议限制公司在2013年7月24日至2020年7月24日期间出售某些房产，若触发税务保护条款，运营合伙企业需支付赔偿金[153] - 税务事项协议要求运营合伙企业在2013年7月24日至2025年7月24日期间为有限合伙人提供债务担保机会，否则需赔偿其税务负债[154] 公司资金与权益结构 - 公司作为控股公司依赖运营合伙企业资金支付负债，股东权益在运营合伙企业及其子公司负债之后[159] 所有权稀释风险 - 截至2019年12月31日，公司持有运营合伙企业97.7%的流通普通股，运营合伙企业可向第三方发行额外普通股，稀释公司所有权和股东分红[160] REIT资格丧失风险 - 若公司未能保持REIT资格，将面临严重税务后果，减少可分配资金，影响业务扩张和融资能力[161] 股东股息税收优惠 - 美国个人、信托和遗产股东可在2017年12月31日至2026年1月1日期间，扣除最多20%从REIT获得的普通股息，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%[171] REIT禁止交易惩罚税 - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[172] 应税REIT子公司规定 - 公司应税REIT子公司拥有另一公司超过35%的总投票权或已发行证券价值时，该公司也将被视为应税REIT子公司[167] - 公司持有的应税REIT子公司证券价值不得超过总资产价值的20%[168] 公司债务情况 - 截至2019年12月31日，公司总合并债务为8.61亿美元，其中8.025亿美元（93%）利率有效固定，0.585亿美元（7%）为可变利率债务[409] LIBOR变动对可变利率债务影响 - 若LIBOR增加或减少50个基点，公司可变利率债务的利息费用将分别使未来收益和现金流每年增减约30万美元[409]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司核心FFO份额达3580万美元，同比增长31.4%；摊薄后每股核心FFO为0.32美元，同比增长10.3% [8] - 2019年全年，公司核心FFO份额增长34.3%，摊薄后每股增长9.8% [10] - 2019年第四季度，归属于普通股股东的净利润约1990万美元，摊薄后每股0.18美元；2019年全年约5050万美元，摊薄后每股0.47美元 [27][28] - 2019年第四季度，同店NOI为3930万美元，同比增长5.5%；全年增长6.2% [29] - 2019年第四季度末，净债务与调整后EBITDA比率约为3.7倍，相当于债务占企业总价值的12.3% [12][30] - 公司宣布将季度股息提高16.2%至每股0.215美元，这是连续第五年提高股息，自2013年IPO以来季度股息已提高79% [13] - 公司预计2020年摊薄后每股核心FFO在1.30 - 1.32美元之间 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第四季度，签署115份租约，约150万平方英尺；全年签署超400份租约，总计530万平方英尺 [10][11] - 2019年第四季度，可比租赁利差按GAAP计算为42%，按现金计算为27.1% [10] 收购业务 - 2019年第四季度，完成10笔收购，总价约2.58亿美元，增加180万平方英尺；全年完成34笔收购，总价9.7亿美元，增加540万可出租平方英尺 [10][11][20] - 2019年收购中，约79%通过非公开或轻度营销交易完成，41%的投资有增值改造和重新定位机会 [11] 处置业务 - 2019年第四季度，出售两处多租户物业，总价2080万美元；全年处置总价3360万美元 [25] 增值重新定位业务 - 2019年第四季度，完成文图拉Mission Oaks项目11万平方英尺建筑的重新定位，稳定后回报率达9% [25] - 2019年全年，稳定约87.5万平方英尺的重新定位项目，平均稳定收益率为8.1% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆填充工业市场供需失衡，除东内陆帝国以外的目标市场第四季度末空置率为2%，过去12个月加权平均要价租金上涨8.7% [13][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在南加州内陆填充工业市场投资，通过独特业务模式创造价值，保持低杠杆资产负债表 [12] - 公司预计继续在高需求的南加州内陆填充工业市场进行增值投资，推动NOI增长 [15] - 公司将继续机会性出售资产，释放价值并循环利用资本 [25] - 公司在收购中注重寻找非公开和轻度营销交易机会，以获得更高回报 [20] - 行业竞争激烈，大量资本涌入南加州工业市场，但公司坚持自身投资标准，拒绝了约90%发出意向书的交易 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年第四季度和全年业绩满意，团队执行能力出色 [8] - 市场供需失衡，公司预计未来NOI将实现有利增长，现有投资组合在未来18 - 24个月内可能实现约17%的年化NOI增长，约4000万美元 [14][15] - 公司对未来机会感到兴奋，认为团队将继续出色执行战略 [16] - 尽管新冠疫情受关注，但公司未看到租赁业务或租户需求放缓迹象，租户需求主要由本地和区域消费驱动 [44][45] 其他重要信息 - 公司发布首份环境、社会和治理报告，量化了增值重新定位和工业建筑回收的环境效益 [12] - 首席财务官Adeel Khan将过渡到新职业阶段，计划在新CFO到位前继续担任该职位 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年现金同店NOI展望 - 现金同店NOI预计增长5.2% - 5.7%，比GAAP数据高1.5% [35][36] 问题2: 2020年利息费用假设及特殊融资情况 - 需考虑去年第三季度的固定债务（7500万美元和2500万美元）全年影响，以及11处物业组合的假设债务，这些都已计入利息费用和FFO指引 [37] 问题3: 2020年租赁利差情况 - 市场情况变化不大，年初至今与过去类似，但可能不如上一季度高，到期租约按市值计价约为15% [38][39][40] 问题4: 与去年同期相比业务感受 - 业务同样强劲，未看到租户需求变化迹象 [41] 问题5: 新冠疫情对租赁业务和租户供应链讨论的影响 - 未看到租赁业务放缓迹象，部分项目租赁活动有复苏，3PL租户客户正多元化采购来源，甚至有租户考虑增加空间 [44] - 公司租户需求主要由本地和区域消费驱动，历史上港口关闭等情况未影响租户需求 [45] 问题6: Command Logistics续租可能性及讨论情况 - 公司前20大到期租约约175万平方英尺，占2020年到期租约的45%，目前约70%的租户正在进行续租讨论，Command Logistics续租可能性高 [47] 问题7: 与大型上市REIT谈判与非公开交易的差异及未来与Prologis合作机会 - 与专业卖家交易通常很顺利，公司与Prologis有持续讨论，希望有更多合作机会，但无法预测未来情况 [48][49] 问题8: 2020年年底入住率指引下降原因 - 年底入住率指引是一个时点数据，不代表全年平均入住率，且与NOI无直接关联，只是时间差异，未来有机会通过释放利差提高租金 [52][53] - 公司认为入住率不是创造价值的主要衡量标准，会为创造价值而牺牲入住率 [56] 问题9: Prop 13拆分法案对投资组合和交易市场的影响 - 若该法案在2020年11月通过，2022年生效，对FFO影响不到0.01美元 [58] - 公司约48%的投资组合在过去3年收购，约90%的租约允许转嫁成本增加，影响较小 [58] 问题10: 资本市场环境对投资格局和收购回报预期的影响 - 市场竞争激烈，大量资本涌入南加州工业市场，但与去年强度相当 [60] - 公司不根据即时债务或股权成本考虑资本成本和门槛收益率，门槛收益率可能高于部分竞争对手，因此努力寻找非公开和轻度营销交易 [60] 问题11: Prop 13拆分法案通过后报销税款增加情况 - 税收增加约900万美元，大部分可收回，净FFO影响不到0.01美元 [61] 问题12: 11处物业组合融资方式更新及如何计入指引 - 目前无法提供更新信息，交易完成后会公布，因未完成交易，无法评论如何计入指引 [64][65] 问题13: 与潜在卖家关于使用OP单位作为交易货币的讨论情况 - 此类讨论越来越频繁，公司业务稳定有吸引力，专注南加州市场，卖家更容易理解交易价值，希望未来更多通过OP单位交易 [67] 问题14: 2019年现金利差是否代表整体投资组合按市值计价情况 - 到期租约按市值计价约为15%，现有租约通常有3%的租金涨幅 [72] 问题15: 2020年G&A指引中现金部分增加的原因 - 有一定人员增加，主要是随着投资组合增长所需的人员，G&A增长低于公司整体增长，公司有一定经营杠杆 [75][77] 问题16: CFO过渡过程是否计入指引成本 - 采取保守方法，将Adeel Khan的薪酬（现金和股票）全额计入2020年，过渡完成后如有必要会进一步修订指引 [78] 问题17: CFO招聘进展 - 对该职位的兴趣非常强烈，基于收到的高质量意向，目前持谨慎乐观态度 [79]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，归属于普通股股东的净利润约为970万美元，即每股摊薄后0.09美元，而2018年第三季度为630万美元，即每股摊薄后0.07美元 [43] - 截至2019年9月30日的三个月，公司核心FFO份额为3390万美元，较2018年同期的2610万美元增长30%；每股摊薄后核心FFO份额为0.31美元，同比增长10.7% [44] - 综合物业NOI为5090万美元，按GAAP计算同比增长24%，按现金计算同比增长22% [44] - 第三季度同店NOI为3880万美元，2018年同期为3680万美元，增长5.2%；按现金计算，同店NOI同比增长6.8% [45] - 公司将2019年全年核心FFO份额指引上调至每股1.20 - 1.22美元，此前为每股1.19 - 1.21美元；同店NOI增长指引范围从5% - 6.5%调整为5.5% - 6.5%；G&A全年预计范围从2900 - 3000万美元调整为2950 - 3000万美元 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度签署91份租约，约100万平方英尺；GAAP基础上租赁利差为31.2%，现金基础上为19.4%；新租约GAAP基础上利差为38.2%，现金基础上为26.1%；季度末稳定同店物业组合出租率为97.7% [10] - 收购业务方面，第三季度完成约2.27亿美元的收购，包括季末后完成的交易，年初至今投资总额达7.73亿美元，其中75%通过非公开或轻度营销交易完成；后续又完成三笔6080万美元的交易 [11][38] - 资产销售方面，7月出售一处物业获130万美元，季末后出售一处物业获1120万美元，年初至今处置总额达2400万美元 [39] - 项目稳定方面，年初至今已稳定五个项目，总面积41.4万平方英尺，总投资回报率为7.1%；目前有140万平方英尺空间正在进行重新定位或未来开发，部分项目预计年底完成 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆投资者市场强劲，供需失衡推动租金和入住率上升，目标市场（不包括东内陆帝国）第二季度末空置率为2%，过去12个月加权平均要价租金上涨7.8% [27] - CBRE研究显示，过去五年南加州面积低于12万平方英尺的仓库租金增长57%，而面积大于12万平方英尺的大仓库租金增长仅35% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆工业市场，该市场供应受限、需求强劲，受益于电子商务增长和短交付时间需求 [12][14] - 利用专有发起平台和增值投资方法，收购老旧资产并进行翻新和重新定位，构建优质物业组合 [17][18] - 专有发起平台有助于促成大量增值、非公开或轻度营销投资，提高NOI增长，且不受市场租金增长影响 [19][21] - 公司市场份额仅略超南加州内陆市场的1%，目标市场有超10亿平方英尺建于1980年前的物业，未来有大量增值投资机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年第三季度业绩非常满意，认为运营平台持续强劲，专注南加州内陆市场策略有效 [8] - 南加州内陆市场供需失衡将继续推动租金和入住率上升，公司有望受益于市场增长 [27] - 公司有能力通过增值工作和租赁利差实现NOI增长，对未来增长前景乐观 [24][71] 其他重要信息 - 第三季度通过ATM计划发行约120万股普通股，净收益约5110万美元；9月完成8630万美元的5.625% D系列优先股发行，净收益用于近期收购和重新定位活动 [47] - 截至第三季度末，公司现金约1.975亿美元，3.5亿美元信贷额度全部可用，ATM计划可用额度4.831亿美元；9月30日，2022年前无债务到期，净债务与EBITDA比率为3.4倍，债务占总企业价值约11.2% [48] - 董事会宣布2019年第四季度普通股现金股息为每股0.185美元，A和B系列优先股现金股息约为每股0.37美元，C系列优先股现金股息约为每股0.39美元 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度租户保留率降至62%，如何看待与以往季度的差异，是否有大型租户迁出 - 本季度较为正常，无大型租户迁出，保留率季度间有波动，年底通常平均在70%左右 [55] - 公司策略会主动推动租户迁出以获取更高租金，这对保留率有影响，因此保留率不能完全反映投资组合情况 [56] - 租户到期不续租多是因公司有机会以更高租金重新出租，不一定需要重新定位，可能只需简单翻新或重新营销 [59] - 本季度吸收量持平，说明虽不续租但仍能吸收空间，维持入住率 [60] 问题2: 市场需求高、资本化率有下行压力，公司继续投资的战略依据 - 约75%的收购通过非公开和轻度营销交易完成，能获得优于市场的现金收益率 [63] - 公司专注并能创造大量增值机会，产生高于市场交易的收益率；同时，稳定资产虽收益率略低，但能提供稳定现金流，在市场过渡和经济调整时发挥作用 [64][66] 问题3: 同店增长率季度放缓，明年的关键驱动因素 - 年初制定全年指引时已知第三、四季度有大量租约到期，第三季度租约到期多在后期，未完全体现收益，第四季度应会回升 [68][70] - 本季度和全年的租赁利差将在未来几个季度及2020年体现收益，公司对未来乐观 [71] - 若按加权平均到期和续租时间正常化计算，同店增长率与过去几个季度基本一致 [75] 问题4: 市场缺乏广泛机构所有权对租金增长的影响 - 公司并非只从非机构所有者处购买资产，机构卖家也不一定积极推动租金上涨 [84][87] - 非专业所有者为留住租户，不积极推动租金上涨且避免投入资本，而公司收购后会进行现代化改造以实现市场租金 [85] - 市场租金增长主要受空间可用性影响，公司通过提供各子市场最具功能性的产品来竞争 [88] 问题5: 有多余土地的项目的时间安排和性质 - 第三季度收购的资产均为对建筑进行现代化改造，无新建项目 [90] - 市场需求主要是货物运输和靠近消费者，多余土地用于停车能创造巨大价值，新建并非唯一选择 [91][92] 问题6: 是否考虑扩大处置计划以获利 - 公司会持续评估投资组合，适时处置资产以回收资金和提高运营利润率，未来会继续进行类似操作，但不会加速 [95][96] - 投资组合有巨大内部增长潜力，预计到明年年底租约到期租金比市场低约18%，即使不收购新资产，本季度末投资组合也有19.7%的嵌入式NOI增长 [97] - NOI增长主要来自重新定位和租赁利差，未来18个月重新定位预计贡献1450万美元，保守估计租赁利差贡献1360万美元 [99] 问题7: 4%的年度租金涨幅是否成为常态，有无阻力及平衡方式 - 部分情况下能推动4%的涨幅，但公司不会为追求涨幅而放弃最大化初始租金，这取决于市场基本面 [101] - 低空置率市场更容易推动涨幅，但市场较大，仅部分空置率极低的区域能更有力地推动 [102] 问题8: 本季度在圣费尔南多谷购买的土地情况，以及可开发地块和潜在面积 - 购买的地块是公司在该地区运营的50万平方英尺商业园区的一部分，购买费用权益是为控制成本，当前租金回报率为5%，未来18个月将升至7.6% [107][108] - 公司没有大量土地储备，目前有70万平方英尺左右的新产品开发计划处于不同审批阶段，下季度将启动一些项目 [109] - 土地昂贵，在南加州内陆市场开发租赁物业困难，只有土地价格低于市场或有多余低估土地时才有开发机会 [110][111] 问题9: 是否考虑增加杠杆以提高收购回报 - 公司有意保持低杠杆率，目前没有通过增加杠杆提高回报的战略，认为现有商业模式能在不增加杠杆的情况下实现领先的FFO每股收益和增长 [115][116] 问题10: 同店NOI全年指引与前三季度数据对比，第四季度是否会减速及驱动因素 - 第三季度大量租约到期，公司续约或引入新租户，第四季度将受益于这些成果，虽第四季度租约到期仍较多，但租赁利差将构建新的NOI基础，对未来季度有利 [119][120] 问题11: 稳定投资组合和总投资组合入住率差距大，2020年是否会缩小并推动盈利增长 - 公司运营单租户和多租户建筑，目前约65%为多租户项目，租约期限较短，整体投资组合入住率更符合公司预期，季度间会有波动，不建议以此预测入住率提升 [123] - 2019年约9800万美元的收购项目因重新定位工作将成为未来盈利的重要驱动因素，这也是整体综合入住率低于稳定同店入住率的原因 [127] 问题12: 投资组合中是否有因土地价值上升而值得大规模重建但未反映在重建组合中的项目 - 公司每次有单租户建筑租约到期时都会考虑重建，但通常重新定位工作能获得更高收益率 [132] - 市场需求强劲，空间紧张，重建与否取决于建筑功能、净空高度等因素，南加州内陆市场与非内陆市场情况不同，公司仍能凭借市场需求获得高回报 [133][134] 问题13: 今年公开市场交易的资本化率趋势，投资活动是否更激烈 - 大型交易的资本化率有所下降，单栋建筑的资本化率也略有收紧，但难以一概而论，除非是有完全估值租约的新建筑 [136] - 公司收购的2000 - 4000万美元交易的资本化率没有实质性压缩，更多是大型交易受影响 [138] 问题14: 南加州野火对公司业务的影响，如保险费率 - 目前未看到保险费率受影响，历史上保险费率受其他事件（如风灾）影响更大 [139] - 公司专注于内陆市场，受野火影响较小，未出现工业区域受影响和租户流离失所的情况 [140] - 公司在保险公司眼中是优质风险，保险费率增加通常是全球保险容量和其他灾害事件的影响 [141][142] 问题15: 预防性停电对公司物业的影响 - 未听说有物业受影响，大部分停电发生在北加州，南加州虽有讨论但未影响公司建筑 [145] 问题16: 租户是否需要购买营业中断保险 - 是 [146] 问题17: 第三季度选择15年期私募债券和优先股发行组合的原因 - 公司目标是建立平衡的资本结构，利用多种工具实现增长 [148] - 优先股在公司资本结构中有一席之地，虽首日会对自由现金流和FFO每股收益有一定影响，但对普通股是增值的，因为优先股投资者固定收益率为5.625%，公司投资回报远高于此，且优先股为永久资本，无偿还要求和固定息票 [149][150][151]

物业组合规模与状态 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合包含205处物业，约2480万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[209] - 截至2019年9月30日，公司8处物业处于重新定位或开发阶段，4处处于招租阶段，近期还将对1处物业进行重新定位[224] - 截至2019年9月30日，12处物业共0.7百万平方英尺的空置可出租面积正在重新定位或处于租赁阶段，占总合并投资组合面积的2.7%[230] - 目前重新定位和开发、租赁阶段及未来重新定位的物业总面积为1317069平方英尺[226] - 2019年稳定物业总面积为414414平方英尺，2018年稳定物业总面积为414500平方英尺[226] - 截至2019年9月30日，公司有0.8百万平方英尺可用空间和0.5百万平方英尺正在重新定位的空置空间，2019年剩余时间和2020年到期租约分别占总可出租面积的1.8%和17.2%[245] - 截至2019年9月30日，公司有6个重新定位项目和2个开发项目，预计建设完成时间从2019年第四季度到2020年第三季度[238] - 公司相同物业组合包含146处物业，总面积约1820万平方英尺；总投资组合还包括2018年1月1日至2019年9月30日购买的60处物业（约660万平方英尺）和出售的9处物业（约30万平方英尺）[253] - 截至2019年9月30日，13处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2021年底需约9010万美元资金完成项目[325] 物业买卖与收购 - 2019年第二季度，公司出售一处62395可出租平方英尺的物业，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元[211] - 2019年第一、二、三季度，公司分别完成5处（0.8百万可出租平方英尺，总价1.46亿美元）、16处（1.8百万可出租平方英尺，总价3.4亿美元）、9处（0.9百万可出租平方英尺，总价2.265亿美元）物业的收购[213] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司出售一处房产和一个工业单元，总售价1280万美元，净现金收益1230万美元，用于部分资助2019年8月的一项房产收购[311] - 年初至今，公司收购33处房产，可出租面积400万平方英尺，总购买价7.733亿美元，还有约1.978亿美元收购处于合同或意向书阶段[324] 股权与优先股发行 - 2019年第一、二、三季度，公司通过市价股权发行计划分别出售7148746股（总价2.484亿美元，约34.75美元/股）、5660920股（总价2.163亿美元，约38.20美元/股）、1147417股（总价5070万美元，约44.21美元/股）普通股[213] - 2019年4月，公司为收购物业向卖方发行价值2740万美元的593960个4.43937%累积可赎回可转换优先股合伙权益单位[220] - 2019年9月，公司完成3450000股5.625% C系列累积可赎回优先股的公开发行，扣除承销折扣和发行成本后净收入约8330万美元[220] - 2019年6月13日，公司设立5.5亿美元的市价增发计划，取代之前4.5亿美元的计划，此前4.5亿美元的股份基本售罄[305] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司通过市价增发计划出售1395.7083万股普通股，加权平均价格为每股36.93美元，总收益5.154亿美元，净收益5.077亿美元，该计划还有4.846亿美元的发行额度[306] - 2019年9月20日，公司完成345万股5.625%的C系列累积可赎回优先股的承销公开发行，每股价格25美元，净收益约8330万美元[308] 票据发行与信贷安排 - 2019年7月，公司完成1亿美元高级票据的私募配售，包括2500万美元10年期（固定利率3.88%）和7500万美元15年期（固定利率4.03%）高级票据[214] - 公司有4.5亿美元高级无担保信贷安排，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排和1亿美元无担保定期贷款安排，循环信贷安排2021年2月12日到期，有两次6个月延期选项，定期贷款安排2022年2月14日到期，还可额外申请最高5.5亿美元贷款承诺[313] - 信贷安排利率基于LIBOR加适用利差或基准利率加适用利差，利差根据杠杆比率而定，循环信贷安排利差为1.10% - 1.50%（LIBOR贷款）和0.10% - 0.50%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排利差为1.20% - 1.70%（LIBOR贷款）和0.20% - 0.70%（基准利率贷款）[315] - 若获得额外投资级评级，信贷安排定价结构可转换，循环信贷安排利差变为0.825% - 1.550%（LIBOR贷款）和0.00% - 0.55%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排利差变为0.90% - 1.75%（LIBOR贷款）和0.00% - 0.75%（基准利率贷款）[316] - 截至季报提交日，循环信贷安排无未偿还借款，有3.5亿美元可用额度[321] - 2019年7月16日，公司签订1亿美元有担保优先票据私募协议，其中2500万美元为2019A系列票据，利率3.88%，2029年7月16日到期；7500万美元为2019B系列票据，利率4.03%，2034年7月16日到期[322] 市场基本面与租金情况 - 南加州内陆工业房地产市场基本面强劲，多数市场空置率低于2%，租金呈上升趋势[216] - 2019年前三季度新租约加权平均有效租金为每平方英尺11.46美元，GAAP租赁利差为39.7%，现金租赁利差为27.0%[233] - 2019年前三季度续约租约加权平均有效租金为每平方英尺11.42美元，GAAP租赁利差为30.8%，现金租赁利差为17.8%，续约保留率为73.5%[233] - 包含12处物业空置重新定位和租赁空间，2019年9月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均占用率分别为96.3%、92.6%、90.8%和90.6%[230] - 不包含12处物业空置重新定位和租赁空间，2019年9月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均占用率分别为98.1%、98.9%、96.4%和94.1%[230] - 公司多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长[248] 物业运营与费用 - 2019年第一、三季度，公司分别稳定4处（0.4百万可出租平方英尺）、1处物业，并完成3处物业的重新定位[213] - 2019年前三季度，公司在重新定位和再开发项目上分别资本化了130万美元和300万美元的利息费用，以及40万美元和100万美元的保险和房地产税费用[227] - 2019年前9个月公司续签159份租约，涉及2292387平方英尺可出租面积，保留率为73.5%[246] - 2019年前9个月，公司稳定了5处物业，总面积414414平方英尺[238] - 公司预计拆除851 Lawrence Drive现有49976平方英尺的建筑，新建89270平方英尺的多单元建筑[231] - 2019年前九个月，非经常性资本支出2326.7万美元，涉及面积1598.712万平方英尺，每平方英尺1.46美元；经常性资本支出542.5万美元，涉及面积2312.8029万平方英尺，每平方英尺0.23美元[326] 物业入住率情况 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合的占用率约为94.9%，稳定合并投资组合的占用率约为97.5%[229] - 截至2019年9月30日和2018年同期，公司相同物业组合入住率分别约为97.0%和95.6%[254] - 2019年和2018年第三季度，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为96.9%和95.5%[254] - 2019年和2018年前9个月，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为96.6%和95.5%[254] 收入与费用变化 - 2019年第三季度，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加240万美元（4.8%）和1260万美元（23.0%）[259] - 相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加230万美元（5.7%）和1080万美元（23.6%）[260] - 相同物业组合租户报销收入减少2万美元（0.3%），总物业组合租户报销收入增加170万美元（19.8%）[261] - 相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（23.2%）和10万美元（28.3%）[262] - 总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少2.6万美元（22.4%）[263] - 利息收入增加30万美元（56.2%）[264] - 相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加40万美元（3.7%）和290万美元（21.6%）[265] - 总物业组合一般及行政费用增加120万美元（19.4%）[266] - 相同物业组合折旧和摊销费用增加40万美元（2.1%），总物业组合增加540万美元（26.6%）[267] - 2019年第三季度公司出售一处工业单位实现房地产销售收益90万美元[270] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加770万美元（5.4%）和3570万美元（23.1%）[275] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加710万美元（5.8%）和3020万美元（23.2%）[276] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加50万美元（2.3%）和530万美元（22.2%）[277] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加20万美元（27.6%）和30万美元（39.3%）[278] - 2019年前九个月，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少10万美元（16.2%）[279] - 2019年前九个月，公司利息收入增加170万美元（273.7%）[280] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加50万美元（1.5%）和710万美元（18.6%）[281] - 2019年前九个月，公司总物业组合一般及行政费用增加320万美元（16.9%）[282] - 2019年前九个月，公司相同物业组合折旧和摊销费用减少110万美元（2.0%），总物业组合增加1260万美元（21.3%）[283] - 2019年前九个月，公司总物业组合收购费用增加2.2万美元（14.5%），利息费用增加80万美元（4.0%）[284][285] 财务关键指标 - 2019年第三季度净利润为1294.8万美元，2018年同期为896.5万美元；2019年前九个月净利润为3961.9万美元，2018年同期为3186.8万美元[291][297][300] - 2019年第三季度运营资金（FFO）为3754.9万美元，2018年同期为2910.9万美元；2019年前九个月FFO为1.05928亿美元，2018年同期为7964.8万美元[291] - 2019年第三季度净运营收入（NOI）为5085.5万美元，2018年同期为4117.5万美元；2019年前九个月NOI为1.45121亿美元，2018年同期为1.16489亿美元[297] - 2019年第三季度现金净运营收入（Cash NOI）为4671万美元，2018年同期为3821万美元；2019年前九个月Cash NOI为1.34017亿美元，2018年同期为1.0715亿美元[297] - 2019年第三季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为4433.4万美元，2018年同期为3556.5万美元；2019年前九个月EBITDAre为1.25439亿美元，2018年同期为9840.8万美元[300] 现金与债务情况 - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物为1.975亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷安排借款，有3.5亿美元可用于未来借款[303] - 截至2019年9月30日，公司总合并债务为8.61亿美元，加权平均利率为3.56%，平均到期期限为5.8年[338] - 固定利率债务本金余额为8.025亿美元，占比93%；可变利率债务本金余额为5849.9万美元，占比7%[336] - 有担保债务本金余额为6099.9万美元，占比7%；无担保债务本金余额为8亿美元，占比93%[336] - 公司合并债务与总市值之比约为11.2%[339] - 2019年前九个月经营活动净现金流入为1.076亿美元，较2018年增加2670万美元[344] - 2019年前九个月投资活动净现金流出为7.156亿美元，较2018年增加3.471亿美元[345] - 2019年前九个月融资活动净现金流入为6.249亿美元，较2018年增加1.603亿美元[347] - 公司多项债务协议包含财务

业绩总结 - 2019年第三季度总租金收入为67,020千美元，较2019年第二季度增长6.6%[15] - 2019年第三季度净收入为12,948千美元，较2019年第二季度下降18.9%[15] - 2019年第三季度净运营收入（NOI）为50,855千美元，较2019年第二季度增长4.8%[15] - 2019年第三季度公司核心FFO为33,853千美元，较2019年第二季度增长5.6%[15] - 2019年第三季度调整后EBITDA为49,271千美元，较2019年第二季度增长6.4%[15] - 2019年第三季度总收入为68,061千美元，同比增长23.4%[20] - 2019年第三季度净收入同比增长44.5%[20] - 2019年第三季度每股普通股净收入为0.09美元，较2019年第二季度下降25.0%[18] 用户数据 - 截至2019年第三季度，合并投资组合的结束占用率为94.9%，较2019年第二季度上升0.7个百分点[15] - 2019年第三季度的整体入住率为94.9%，较2018年同期略有下降[40] - 洛杉矶县的入住率为96.3%，较2018年9月30日有所上升[40] - 橙县的入住率为92.6%，较2019年第二季度有所上升[40] 未来展望 - 每股净收入预期为0.30 - 0.32美元，较初始指导显著上升[79] - 核心FFO每股预期为1.18 - 1.20美元，较初始指导略有提升[79] - 同类物业组合的净营业收入（NOI）增长预期为4.5% - 6.0%[79] - 年底同类物业组合的入住率预期为95.5% - 96.5%[79] 新产品和新技术研发 - 截至2019年9月30日，公司在重定位和开发中的物业总可租赁面积为527,341平方英尺[52] - 28903 Ave. Paine的预计新开发可租赁面积为111,024平方英尺，预计完成时间为2020年第三季度[52] - The Merge项目的预计新开发可租赁面积为333,491平方英尺，预计总投资为56,714千美元[52] 市场扩张和并购 - 截至2019年9月30日，公司通过收购共计3,524,109 RSF的物业，收购总价为712.58百万美元[74] - 2019年第三季度的物业收购中，Conejo Spectrum Business Park的租赁面积为531,378 RSF，收购价格为106.25百万美元[74] - 截至2019年9月30日，公司在2019年累计收购物业的总面积为3,976,006 RSF，收购总价为773.33百万美元[78] 负面信息 - 2019年第三季度净收入较2019年第二季度下降18.9%[15] - 新签租约面积为396,115平方英尺，较2019年第二季度下降39.1%[41] - 续租面积为618,982平方英尺，较2019年第二季度下降42.1%[41] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第三季度的物业收购中，1515 15th Street的收购价格为28.10百万美元，收购时出租率为0%[74] - 2019年第三季度的物业处置中，2350-2384 Orangethorpe Avenue的出租面积为62,395 RSF，销售价格为11.58百万美元[76] - 2019年第三季度的租户改善和空间准备的总支出为813,000美元[50]

公司物业组合规模与状态 - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合包含196处物业，约2390万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[202] - 截至2019年6月30日，公司11处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，预计近期开始对1处物业进行重新定位工作[216] - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合约94.2%已出租，稳定合并投资组合约97.8%已出租[221] - 截至2019年6月30日，11处物业共90万平方英尺空置可出租面积正在重新定位或租赁，占总合并投资组合面积3.7%[222] - 包含11处物业空置重新定位和租赁面积，2019年6月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥加权平均入住率分别为96.0%、90.9%、85.1%和92.5%[222] - 不包含11处物业空置重新定位和租赁面积，2019年6月30日上述市场加权平均入住率分别为98.7%、97.0%、95.4%和96.5%[222] - 截至2019年6月30日，公司总可出租面积为23,874,494平方英尺，空置面积603,301平方英尺，占比2.5%；当前重新定位的面积772,612平方英尺，占比3.2%[230] - 截至2019年6月30日和2018年，公司相同物业组合的入住率分别约为96.8%和95.3%[244] - 2019年和2018年第二季度，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.8%和95.4%[244] - 2019年和2018年上半年，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.5%和95.5%[244] - 截至2019年6月30日，公司14处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2020年底需约8890万美元资金完成项目[313] 物业收购与出售情况 - 2019年第一季度，公司完成5处物业收购，共0.8百万可出租平方英尺，总价1.46亿美元；第二季度完成16处物业收购，共1.8百万可出租平方英尺，总价3.4亿美元[206] - 2019年第二季度，公司出售1处物业，62,395可出租平方英尺，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元[204] - 年初至今，公司收购22处房产，总面积260万平方英尺，总购买价4.972亿美元，另有约3.161亿美元的收购已签订合同或意向书[312] - 2019年上半年，公司出售一处房产，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元，计划通过1031交换交易用于未来收购[299] 物业租赁情况 - 2019年第一季度，公司稳定4处物业，共0.4百万可出租平方英尺；第二季度租赁1处物业，43,787可出租平方英尺，预租2处单元，共25,320可出租平方英尺[206] - 2019年上半年新租约共101份，可出租面积117.8892万平方英尺，加权平均租期5.7年，有效租金每平方英尺11.35美元，GAAP租赁利差40.2%，现金租赁利差27.2%[225] - 2019年上半年续租约共108份，可出租面积167.3405万平方英尺，加权平均租期4.8年，有效租金每平方英尺11.50美元，GAAP租赁利差31.4%，现金租赁利差17.9%，续租保留率78.9%[225] - 2019年上半年公司稳定了四处物业，总面积370,627平方英尺[227] - 2019年上半年执行的新租约中，GAAP和现金续租利差排除了27份租约，总面积630,632平方英尺[227] - 2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占公司总可出租面积的4.8%和18.2%，分别占总年化基本租金的5.2%和18.2%[230][235][236] - 2019年上半年公司续租了108份租约，总面积1,673,405平方英尺，续租率为78.9%[235] - 2019年上半年新租约和续租约的加权平均期限分别为5.7年和4.8年[235] 市场状况与趋势 - 南加州工业房地产市场供不应求，入住率超98%，租金有望在2019年剩余时间继续上涨[208] - 2019年第二季度，洛杉矶县空置率处于历史低位，平均要价租金环比上涨[209] - 2019年第二季度，橙县平均要价租金环比上涨，空置率略有下降[210] - 公司预计2019年剩余时间市场状况保持积极，增加入住率和租金将推动未来收入增长[224] 公司建设与开发计划 - 公司计划拆除851 Lawrence Drive现有49976平方英尺建筑，新建89270平方英尺多单元建筑[223] - 公司计划在The Merge地块建造6座工业建筑，总面积333491平方英尺[223] 公司股权与融资情况 - 2019年第一季度，公司通过市价股权发行计划出售7,148,746股普通股，总收入2.484亿美元，约每股34.75美元；第二季度出售5,660,920股普通股，总收入2.163亿美元，约每股38.20美元[206] - 2019年4月，公司为收购物业向卖方发行593,960个新的4.43937%累积可赎回可转换优先股合伙权益单位，价值2740万美元[206] - 2019年6月13日，公司设立5.5亿美元的市价发行股权计划，取代之前4.5亿美元的计划，此前计划的股票基本售罄[294] - 2019年上半年，公司通过两个市价发行股权计划出售1280.9666万股普通股，加权平均股价36.27美元，总收益4.647亿美元，净收益4.577亿美元，截至6月30日，还有5.353亿美元的发行额度[295] - 公司有5.5亿美元的ATM股份发行计划，所得款项用于潜在收购、偿还债务、开发活动或一般公司用途[296] 公司财务指标变化 - 2019年3个月和6个月，公司分别资本化110万美元和170万美元利息费用，以及40万美元和60万美元保险和房地产税费用[219] - 2019年第二季度，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加250万美元（5.2%）和1200万美元（23.2%）[249] - 相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加230万美元（5.7%）和1000万美元（23.0%）[250] - 相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加10万美元（1.2%）和180万美元（23.2%）[251] - 相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（104.0%）和10万美元（103.4%）[252] - 2019年第二季度，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少3.1万美元（22.1%）[253] - 2019年第二季度，公司利息收入从0增加到70万美元[254] - 相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加4.9万美元（0.4%）和240万美元（18.5%）[255] - 2019年第二季度，公司总物业组合一般及行政费用增加80万美元（12.2%）[256] - 相同物业组合折旧和摊销费用减少4.6万美元（0.3%），总物业组合增加470万美元（24.0%）[257] - 2019年第二季度，公司总物业组合收购费用减少8000美元（21.6%）[258] - 2019年第二季度公司总投资组合利息支出减少0.2百万美元，降幅3.1%[259] - 2019年第二季度公司房地产销售收益为4.8百万美元，销售总价11.6百万美元；2018年同期收益为1.6百万美元，销售总价10.7百万美元[260] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合租金收入分别增加5.3百万美元（5.6%）和23.2百万美元（23.2%）[261][265] - 2019年上半年公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少32千美元，降幅13.2%[261][268] - 2019年上半年公司利息收入从0增加到1.3百万美元[261][269] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合物业费用分别增加0.1百万美元（0.5%）和4.2百万美元（17.0%）[261][270] - 2019年上半年公司总投资组合一般及行政费用增加2.0百万美元，增幅15.6%[261][271] - 2019年上半年公司同店组合折旧和摊销费用减少1.4百万美元，降幅3.9%；总投资组合增加7.3百万美元，增幅18.6%[261][272] - 2019年上半年公司总投资组合收购费用增加6千美元，增幅13.0%[261][273] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合净收入分别增加6.7百万美元和3.8百万美元[261] - 2019年上半年总投资组合利息费用增加40万美元，增幅3.4%[274] - 2019年上半年出售一处房地产获收益480万美元，总售价1160万美元；2018年上半年出售五处房地产获收益1160万美元，总售价3760万美元[275] - 2019年Q2净收入1595.4万美元，2018年同期781.9万美元；2019年上半年净收入2667.1万美元，2018年同期2290.3万美元[280] - 2019年Q2运营资金（FFO）为3566.6万美元，2018年同期2598.6万美元；2019年上半年FFO为6837.9万美元，2018年同期5053.9万美元[280] - 2019年Q2净运营收入（NOI）为4847.4万美元，2018年同期3884.1万美元；2019年上半年NOI为9426.6万美元，2018年同期7531.4万美元[286] - 2019年Q2现金净运营收入（Cash NOI）为4533.3万美元，2018年同期3555.2万美元；2019年上半年Cash NOI为8730.7万美元，2018年同期6894万美元[286] - 2019年Q2房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为4192.1万美元，2018年同期3243.8万美元；2019年上半年EBITDAre为8110.5万美元，2018年同期6284.3万美元[289] 公司现金流情况 - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1.722亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度借款，有3.5亿美元可用额度[292] - 2019年上半年经营活动净现金流入6154.8万美元，较2018年上半年增加1642.4万美元；投资活动净现金流出4.74382亿美元，较2018年上半年增加1.542亿美元；融资活动净现金流入4.15497亿美元，较2018年上半年减少1539.5万美元[332][333][335] 公司债务情况 - 公司有4.5亿美元高级无担保信贷安排，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排和1亿美元无担保定期贷款安排，可额外申请最高5.5亿美元的贷款承诺[301] - 循环信贷安排的利率为LIBOR加1.10% - 1.50%或基准利率加0.10% - 0.50%，1亿美元定期贷款安排的利率为LIBOR加1.20% - 1.70%或基准利率加0.20% - 0.70%，具体取决于杠杆率[302] - 截至2019年7月16日，公司发行1亿美元有担保高级票据，其中2500万美元为2019A系列，利率3.88%，2029年到期；7500万美元为2019B系列，利率4.03%，2034年到期[309] - 截至2019年6月30日，公司主要债务和承诺总计9.28983亿美元，包括本金偿还、利息支付、租赁付款和其他合同义务[316] - 截至2019年6月30日，公司合并债务总额7.61亿美元，加权平均利率3.46%，平均到期期限5.0年，其中5.525亿美元（73%）债务利率有效固定[321][326] - 截至2019年6月30日，公司合并债务中固定利率债务本金5.52539亿美元（73%），平均利率3.27%；浮动利率债务本金2.08499亿美元（27%），平均利率3.95%；有担保债务本金6103.8万美元（8%），平均利率4.14%；无担保债务本金7亿美元（92%），平均利率3.40%[324] - 截至2019年6月30日，公司合并债务与总市值之比约为11.1%[327] - 多项债务协议包含财务和其他契约，如总负债与总资产价值比不超60%、调整后EBITDA与固定费用比至少1.50等，公司截至2019年6月30日遵守所有季度债务契约[328][330] - 6000万美元定期贷款包含债务服务覆盖率至少1.10、无抵押流动资产不少于500万美元等财务契约[334] - 截至2019年6月30日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定[339] - 第一个利率互换名义价值1.25亿美元，2018年2月14日生效，2022年1月14日到期，固定年利率为1.349%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[339] - 第二个利率互换名义价值1.00亿美元，2018年8月14日生效，2022年1月14日到期，固定年利率为1.406%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[339] - 2018年12月6日，公司进行利率互换交易管理1