核心观点 - 2025年9月美国房地产市场呈现库存持续增长而销售价格承压的态势 库存量连续第21个月实现同比增长20% 而房屋销售中位数价格环比下降1.3% 买家连续第三个月以低于挂牌价的价格成交 [1][2][3] - 市场显现出向更平衡状态过渡的迹象 尽管需求保持稳定 但库存增加和成交价与挂牌价比率下降为买家提供了更多谈判空间 [4] - 不同地区市场表现分化显著 例如密尔沃基等市场房价同比大幅上涨且销售迅速 而迈阿密等市场则面临库存高企和房屋待售时间延长的压力 [4][5][12] 库存状况 - 2025年9月活跃库存同比增加20% 环比8月增长3.1% 标志着库存连续第21个月实现年度增长 [1][2] - 月度住房库存供应量上升至3.0个月 高于8月的2.8个月和2024年9月的2.6个月 [6][12] - 新房源数量扭转了连续三个月的下降趋势 环比8月增长4.5% 同比2024年9月微增0.9% [5][6] 销售活动 - 2025年9月房屋销售量同比2024年9月增长8.5% 这是2025年内销售表现优于上年同期的第四个月 但环比8月销售量下降4.6% [1][7] - 地区差异明显 火奴鲁鲁（檀香山）同比增幅最大达55.2% 而多佛则同比下降10.6% [7] - 房屋平均待售时间为48天 较2024年9月增加7天 较2025年8月增加1天 [6][11] 价格动态 - 2025年9月所有52个都会区的销售价格中位数为439,000美元 同比2024年9月上涨2.1% 但环比8月下降1.3% 标志着房价已连续27个月实现同比上涨 [3][8] - 7月录得的450,000美元中位价为年内迄今最高水平 [3] - 密尔沃基房价同比涨幅领先 达11.5% 而休斯顿则同比下跌2.7% [4][8] 市场谈判与效率 - 2025年9月成交价与挂牌价比率平均为98% 低于2024年9月和2025年8月的99% 表明买家连续第三个月支付低于要价的价格 [3][9] - 市场效率存在差异 曼彻斯特平均待售时间仅20天 而圣安东尼奥则长达88天 [5][11][12] - 哈特福德的成交价与挂牌价比率最高达102.9% 意味着房屋以高于挂牌价成交 而迈阿密该比率最低为94.1% [9][10]

财务信息披露安排 - 公司将于2025年10月30日星期四美股市场收盘后发布2025年第三季度（截至2025年9月30日）财务业绩 [1] - 公司将于2025年10月31日星期五美国东部时间上午8:30为相关方举办电话会议和网络直播 [1] - 电话会议的网络直播存档将在有限时间内提供于投资者关系网站 [2] 公司业务概况 - 公司是全球房地产行业的领先特许经营商，在全球以REMAX®品牌特许经营房地产经纪业务，在美国境内以Motto®品牌特许经营抵押贷款经纪业务 [4] - REMAX品牌由Dave和Gail Liniger于1973年创立，拥有创新和创业文化，赋予其代理商和加盟商极大的独立运营权 [4] - REMAX目前在全球110多个国家和地区拥有近9,000个办公室和超过145,000名代理商，按住宅交易总量计算，其房地产销售量全球第一 [4] - 公司于2016年推出突破性的抵押贷款经纪特许经营商Motto Franchising, LLC，其Motto Mortgage品牌是美国第一个也是唯一一个全国性抵押贷款经纪特许经营品牌，已发展至覆盖40多个州、拥有超过210个办公室 [4]

公司人事任命 - RE/MAX Holdings宣布任命Tom Flanagan为首席数字信息官 自2025年9月22日起生效 [1] - 公司旗下拥有全球领先房地产经纪服务特许经营商REMAX及美国首个国家抵押贷款经纪特许品牌Motto Mortgage [1]

房屋销售趋势 - 8月美国房屋销售同比下降1.6% 环比下降5.5% 中断了连续17个月的新挂牌量同比增长趋势 [1] - 2025年前8个月中有5个月的销售水平低于2024年同期 [7] - 年销售降幅最大市场为特伦顿(-11.1%) 圣地亚哥(-9.4%)和旧金山(-9.2%) 而罗利(+10.8%) 印第安纳波利斯(+9.0%)和得梅因(+8.8%)增幅领先 [9] 库存与供应动态 - 活跃库存同比增长24.4% 但环比微降0.4% [2] - 库存供应月数为2.8个月 与7月持平但高于2024年8月的2.3个月 [7] - 迈阿密(6.7个月) 圣安东尼奥(5.9个月)和博兹曼(5.3个月)供应量最高 而哈特福德和曼彻斯特(均为1.1个月)及费城(1.3个月)供应最紧张 [13] 价格变动分析 - 全美中位数销售价格同比上涨1.9%至448,000美元 为连续第26个月同比增长 但环比下降0.6%(2,500美元) [2] - 曼彻斯特(+9.2%) 科达伦(+9.0%)和特伦顿(+8.5%)价格涨幅最大 博兹曼(-4.9%) 圣安东尼奥(-4.7%)和塔尔萨(-4.3%)跌幅居前 [10] - 五大最低价市场为克利夫兰(260,000美元) 威奇托(260,000美元) 塔尔萨(266,000美元) 匹兹堡(270,000美元)和圣路易斯(287,750美元) [5] 市场流动性指标 - 平均挂牌至售出天数增至47天 同比增加8天 环比增加3天 [3] - 迈阿密(80天) 圣安东尼奥(79天)和科达伦(75天)销售周期最长 哈特福德和曼彻斯特(均为20天)及密尔沃基(25天)销售最快 [12] - 成交价与挂牌价比率稳定在99% 哈特福德(104.0%) 旧金山(101.7%)和纽约(101.3%)溢价最高 迈阿密(93.7%)和圣安东尼奥(95.7%)折价最大 [11] 区域市场表现 - 新挂牌量同比下降5.9% 环比下降9.2% 特伦顿(-44.8%) 多佛(-37.9%)和费城(-37.6%)降幅显著 奥马哈(+19.5%) 费耶特维尔(+13.4%)和曼彻斯特(+7.7%)实现增长 [8] - 匹兹堡中位价270,000美元显著低于全国水平 被列为最具吸引力大型购房市场之一 [4][5] - 火奴鲁鲁库存供应月数同比激增119.9% 从2.3个月升至5.2个月 显示当地市场供需关系快速转变 [14]

公司业务与行业地位 - RE/MAX Holdings Inc 是一家通过特许经营模式运营的房地产公司 提供房地产经纪服务 拥有广泛的房地产经纪人网络和强大的行业品牌影响力[1] - 公司在竞争格局中与其他房地产服务提供商及提供类似服务的金融机构存在竞争关系[1] 财务绩效分析 - RE/MAX 的投入资本回报率(ROIC)为12.05% 加权平均资本成本(WACC)为6.34% ROIC与WACC比率达1.90 表明公司资本使用效率高 回报显著超过资本成本[2][6] - 同业比较中 National Bank Holdings Corporation(NBHC)表现突出 ROIC高达645.72% WACC为16.29% ROIC/WACC比率达39.64 资本效率显著领先[3][6] - Urban Edge Properties(UE)的ROIC为57.67% WACC为7.53% ROIC/WACC比率为7.66 资本管理效果良好但低于NBHC[4] - Rexford Industrial Realty(REXR)的ROIC为4.61% WACC为7.51% ROIC/WACC比率仅0.61 回报未能覆盖资本成本[5] - Kennedy-Wilson Holdings(KW)和ServisFirst Bancshares(SFBS)的ROIC/WACC比率为负值 显示资本回报面临挑战[4] 同业比较结论 - RE/MAX保持健康的ROIC/WACC比率 但NBHC以超高的资本效率在同行中处于领先地位[5][6] - Urban Edge Properties和Rexford Industrial Realty虽然表现值得关注 但资本效率水平与RE/MAX和NBHC存在差异[6]

核心观点 - RE/MAX推出人工智能驱动的营销即服务(MaaS)平台 旨在通过数据驱动和自动化工具提升旗下超过145,000名房产经纪人的营销效率与客户服务质量 [1][2][3] 产品功能 - 平台整合自动化房源包装、定制广告计划及实时分析工具 提供一站式营销仪表板 [2][8] - 基础套餐免费提供传单、数字社交内容及绩效追踪功能 高级功能(潜在客户开发、印刷邮件、视频营销等)将于后续推出 [5][8] - 支持智能自动化跨渠道个性化营销活动 并生成可分享的实时绩效报告仪表板 [8] 战略意义 - 该平台是公司2025年品牌数字化升级的关键组成部分 同期推出的创新产品包括AI驱动的全球转介平台MAXRefer、社交媒体激励应用MAXEngage及新人培训计划Aspire [6][7] - 通过强化品牌形象一致性(采用新品牌视觉)与专业度呈现 提升消费者对品牌的信任感(2019-2025年连续获评最受信任房地产经纪品牌) [6][8][9] 市场覆盖 - 服务范围覆盖美国与加拿大市场 未来可能扩展至全球110个国家及地区的近9,000家办公室 [1][10] - 公司拥有全球最大房地产销售网络(按住宅交易量计算) 2025年品牌无提示认知度位列行业第一 [6][9][10]

文章核心观点 - 作者于6月10日发表关于RE/MAX公司的文章 强调该公司作为传统房地产企业的投资价值 [1] 作者背景与立场 - 作者为金融记者 专注于房地产市场研究 拥有10年传播行业经验 [1] - 作者与Seeking Alpha撰稿人Ignacio Zorzoli存在私人关系 但无商业或经济关联 [1] - 作者任职于阿根廷二十一世纪经济研究中心等机构 同时运营独立历史播客项目Storiopolis [1] 信息披露声明 - 作者未持有任何提及公司的股票或衍生品头寸 未来72小时内也无相关计划 [2] - 文章为作者独立完成 未获得除Seeking Alpha外任何形式的补偿 [2] - 作者与提及公司不存在商业关系 [2] 平台免责声明 - Seeking Alpha明确声明其并非持牌证券交易商 经纪商或投资顾问 [3] - 平台分析师包含专业投资者与个人投资者 部分未获得监管机构认证 [3] - 所表达观点不代表Seeking Alpha整体立场 [3]

房屋销售情况 - 7月美国房屋销售环比下降0.7% 但同比2024年7月微增0.6% [1] - 房屋平均销售周期延长至44天 较2024年7月的37天增加7天 较2025年6月增加3天 [1][14] - 罗利（+19.5%）、博兹曼（+17.7%）和曼彻斯特（+12.4%）成为同比销售增幅最大市场 多佛（-10.9%）和圣安东尼奥（-10.3%）则跌幅居前 [8][9] 价格走势 - 7月全美中位数销售价格为45万美元 环比下降1.1% 但同比2024年7月上涨2.3% [2][10] - 博兹曼中位数房价同比上涨19.1%至78.95万美元 克利夫兰（+13%）和安克雷奇（+10.3%）紧随其后 [10][11] - 伯灵顿（-5%）、旧金山（-4.2%）和休斯顿（-3.1%）成为同比价格跌幅最大市场 [10] 库存变化 - 活跃库存同比大幅增长27.7% 但环比6月微降0.8% [2][3][17] - 新上市房源数量同比下降2.5% 但同比2024年7月仍增长4.4% [3][5] - 休斯顿新上市房源同比激增43% 伯灵顿（+22.6%）和罗利（+20.9%）表现突出 多佛（-34.6%）和巴尔的摩（-28.5%）则大幅下滑 [5][6] 市场供需平衡 - 库存月数供应量升至2.8个月 高于2024年7月的2.2个月和2025年6月的2.7个月 [7][17] - 迈阿密库存月数达7.1个月居首 博兹曼（5.8个月）和圣安东尼奥（5.6个月）紧随其后 [17][18] - 哈特福德库存月数仅1.0个月 曼彻斯特和密尔沃基均为1.1个月 显示这些市场供应紧张 [17] 交易条件 - 成交价与挂牌价比率降至99% 低于2024年7月的100% 与2025年6月持平 [7][12] - 哈特福德（104.4%）、特伦顿（102.1%）和纽约（102%）成交价最高超过挂牌价 迈阿密（94.3%）和新奥尔良（96.3%）则低于挂牌价成交 [12][13] - 凤凰城（75天）、坦帕（67天）和科达伦（72天）销售周期较长 哈特福德和曼彻斯特仅需20天 [14][15][16]

高管任命 - Vic Lombardo被任命为RE/MAX Holdings旗下抵押贷款服务总裁 将负责Motto Mortgage和wemlo的增长与运营[1] - Lombardo拥有30年房地产和抵押贷款行业经验 此前担任Guaranteed Rate Affinity首席运营官 管理全国抵押贷款部门日常运营[2][3] - 该职位填补了Ward Morrison退休留下的空缺 Lombardo将直接向CEO Erik Carlson汇报并加入高管领导团队[2] 业务战略 - 新任总裁将推动技术革新和客户优先战略 旨在增强Motto Mortgage特许经营商和RE/MAX经纪人的增长机会[1] - 重点包括提升Motto Mortgage经纪商和贷款发起人的业务机会 同时扩大市场份额[4] - wemlo作为首个第三方抵押贷款处理数字平台 其发展潜力也将被重点开发[4] 股权激励 - 公司向Lombardo授予75,000份限制性股票单位(RSUs) 分三期于2026-2028年每年3月1日等额归属[5] - 该激励方案依据NYSE 303A 08规则制定 由董事会薪酬委员会批准[6] 公司概况 - RE/MAX Holdings是全球领先房地产特许经营商 旗下RE/MAX品牌在110多个国家拥有9,000个办公室和140,000名经纪人[7] - Motto Mortgage是美国唯一全国性抵押贷款特许经营品牌 在40多个州拥有210个营业点[8] - 公司1973年创立 以创新文化和企业家精神著称 允许代理商高度自主经营[7]

公司扩张与战略布局 - 公司宣布在马来西亚签署区域特许经营协议 进一步扩大全球网络覆盖至110多个国家和地区 [1] - 马来西亚业务由资深房地产专家Kelly Ang领导 看重品牌声誉、国际网络及社区驱动模式 [2] - 计划在首都吉隆坡扩大注册地产代理(REAs)和房地产谈判专家(RENs)团队 依托全球资源与精英培训体系 [3] 品牌认可与领导层评价 - 马来西亚分公司获2025年国际威望品牌奖 表彰其专业性与品牌实力 [4] - 全球高级副总裁Shawna Gilbert称赞Kelly Ang具备战略眼光 有望将马来西亚业务打造为行业标杆 [4] - 强调品牌核心价值在于诚信与客户服务 致力于为加盟商提供顶级资源和工具支持 [4][5] 技术创新与全球协同 - 推出AI驱动的MAXRefer全球转介平台 实现智能经纪人匹配、安全追踪及自动转介费支付 [4] - 近期同步拓展科特迪瓦特许经营权(覆盖西非)及巴林Seef District新办公室 体现全球化战略 [5] 行业地位与运营规模 - 母公司RE/MAX Holdings(NYSE: RMAX)在全球拥有145,000名经纪人 覆盖9,000个办公室 [6] - 按住宅交易量计算 公司为全球最大房地产销售网络 自1973年起保持创业文化基因 [6] - 经纪人长期深耕本地社区 每年为儿童奇迹网络医院等慈善机构筹集数百万美元 [6]