文章核心观点 随着春季购房季临近，2月房屋销售活动增加，需求强劲，价格上涨，库存相对稳定，市场呈现积极态势，买卖双方都在调整计划 [1][5] 房屋销售情况 - 2月房屋销售较1月增长17.0%，较2023年2月增长2.3% [1][5] - 同比销售涨幅最大的市场为盐湖城（+16.5%）、伯灵顿（+15.1%）和明尼阿波利斯（+14.7%） [5][6] - 同比销售跌幅最大的市场为塔尔萨（-12.9%）、新奥尔良（-11.5%）和多佛（-9.5%） [5] 中位销售价格 - 2月50个都会区中位销售价格为41.2万美元，较1月上涨2.1%，较2023年2月上涨7.0% [1][6] - 同比中位销售价格涨幅最大的市场为特伦顿（+23.7%）、博兹曼（+21.7%）、多佛和克利夫兰（并列+16.7%） [6][8] - 同比中位销售价格跌幅最大的市场为伯灵顿（-9.9%）和安克雷奇（-2.7%） [6] 接近挂牌价格比率 - 2月50个都会区平均接近挂牌价格比率为99%，高于1月和2023年2月的98% [8] - 比率最高的市场为旧金山（104%）、哈特福德和曼彻斯特（并列102%） [8] - 比率最低的市场为迈阿密（95%）和新奥尔良（96%） [8] 市场销售天数 - 2月房屋平均销售天数为44天，较1月减少2天，较2023年2月减少1天 [4][9] - 销售天数最少的市场为巴尔的摩（16天）、华盛顿特区（17天）和特伦顿（20天） [9] - 销售天数最多的市场为费耶特维尔（86天）、得梅因（74天）和科达伦（72天） [9] 库存月供应量 - 2月待售房屋数量较1月下降0.6%，较2023年2月上升10.8% [3][10] - 基于2月销售率，库存月供应量为1.9，低于1月的2.1，高于2023年2月的1.6 [3][10] - 库存月供应量最高的市场为迈阿密（4.3）、新奥尔良（4.2）和博兹曼（4.1） [10] - 库存月供应量最低的市场为西雅图（0.6）、曼彻斯特（0.7）、巴尔的摩和特伦顿（并列0.8） [11] 公司信息 - RE/MAX是全球领先的房地产特许经营商，是RE/MAX Holdings子公司，在110多个国家和地区有超14万名经纪人 [13] 报告详情 - RE/MAX全国住房报告每月15日左右发布，基于50个都会区MLS数据，涵盖单户住宅物业类型 [14] 定义说明 - 成交交易指给定月份内完成的住宅交易总数 [15] - 库存月供应量指月底待售住宅总数除以当月签订的销售合同数 [15] - 市场销售天数指房产挂牌到签订合同的平均天数 [15] - 中位销售价格指都会区成交交易的中位销售价格 [16] - 接近挂牌价格比率指每次成交交易销售价格除以挂牌价格的平均值 [16]

文章核心观点 2023年RE/MAX在全球房地产市场表现出色，新增众多办公室并续约大量协议，巩固其行业领先地位，新老加盟商认可其品牌优势与价值主张 [1][2][3] 2023年第四季度表现 - 新增300个RE/MAX办公室，续约295份现有协议，该季度销售额为全年最高 [1] - 此前各季度新增办公室数量分别为Q1的206个、Q2的231个、Q3的211个 [1] 2023年全年表现 - 全球新增948个办公室，包括四个国家（格林纳达、斯里兰卡、斐济和印度）及印度的两个次区域的业务拓展 [2] - 记录到1071份办公室续约协议，体现现有加盟商对公司价值主张的信任 [3] 新加盟商观点 - 新加盟商Robert Bentley和Alissa Christie于2023年12月将原有品牌转换为RE/MAX Bentley's，超70名经纪人一同加入 [4] - 他们认为公司的协作文化和RE/MAX Collection®奢侈品牌吸引他们，资源与网络能提升整体业绩，营销工具对经纪人和客户帮助大 [4][5] 公司概况 - 作为全球领先的房地产特许经营商，是RE/MAX Holdings子公司，在超110个国家和地区有超9000个办公室、超140000名销售助理 [5][7] - 1973年成立于美国科罗拉多州丹佛市，以创新和创业文化让经纪人与加盟商独立经营业务 [7] - 多年来为儿童奇迹网络医院等慈善机构筹集数百万美元资金 [7]

文章核心观点 - RE/MAX是房地产经纪服务特许经营商，当前股价接近52周低点，鉴于估值低且有望复苏，可能是理想买入机会 [1] 公司背景 - 疫情期间公司表现出色，因低利率和居家办公使购房需求增加，但过去两年美联储加息致房地产活动大幅下降，交易活动减少影响了经纪公司业绩 [2] - 2017 - 2021年公司股价在不同价位波动，当前约8美元/股，此前2017年约67美元/股，2019 - 2021年约40美元/股 [3] 房地产市场趋势 - 美联储停止加息且通胀下降，降息周期或开启并持续至2026年，市场预计今年底利率将总共下调1个百分点，到2026年联邦基金利率可能从超5%降至约2.25%，这将使房贷利率下降并刺激房地产市场复苏 [5] - 拜登政府有多项解冻房地产市场的提案，包括给予首次购房者税收抵免、激励现有房主卖房换房以及建设200万套新住房 [6][7] - Redfin报告2月供应8个月来首次增加，可能表明市场有被压抑的需求，供应增加将提升RE/MAX的交易量 [8] 财务情况 - 2023年Q4公司营收7660万美元，调整后EBITDA为2300万美元，调整后摊薄每股收益0.3美元，较2022年同期营收减少470万美元（5.7%）；2024年公司预计EBITDA在9000 - 10000万美元之间；资产负债表上有现金8260万美元，债务4.446亿美元 [9] - 历史盈利方面，2017 - 2023年每股收益分别为1.87美元、2.25美元、2.20美元、1.88美元、2.43美元、2.17美元、1.36美元；预计2024年每股收益约1.40美元，当前市盈率约6倍，随着降息周期开启，2025 - 2026年交易量大增或带来盈利繁荣，推动股价回到30 - 40美元区间 [10][11] 股价走势 - 8月前公司股价在18美元左右，过去几个月下跌，去年底暂停分红是股价下跌的重要因素，年底可能受税收损失抛售影响，1月股价从8美元涨至13美元，后因通胀导致的高利率担忧回落，随着利率下降股价有望反弹 [12] 分红与回购 - 去年底公司因房地产和房贷市场挑战暂停分红，预计未来几年将恢复，此前年度分红92美分/股，按当前低价计算股息率超10%，恢复分红可能成为股价上涨催化剂 [13] - 2022年公司宣布1亿美元股票回购计划，截至2023年12月31日，还有6250万美元额度，公司虽近几个季度未回购，但此前已回购大量股票，未来可能再次回购，若按当前股价使用剩余额度回购，可回购超40%的流通股 [14] 公司优势 - 公司是行业知名品牌，适合追求优质股票的投资者；管理层削减成本和暂停分红的决策正确，有通过分红和大规模股票回购向股东返还资本的良好历史 [15] - 房地产是周期性行业，当前处于交易低谷，股价也低，随着利率下降带来的房地产交易上升周期，是买入机会 [16] - 公司当前估值和上涨潜力较好，Magnolia Capital Fund持有公司约13%的股份 [17] 潜在风险 - 若通胀持续，利率可能长期维持高位，抑制房地产活动；公司资产负债表有大量债务，希望在房地产上升周期偿还；房地产行业存在监管风险 [18] 总结 - 公司是房地产顶级品牌，当前市盈率和历史估值处于低位，是低价买入机会；公司股价已触底，有望扭转局面；管理层决策正确，有向股东返还资本的良好记录；预计公司未来每年每股收益超2美元并恢复分红；公司和房地产经纪业务处于转折点，最坏情况已过去，即将迎来重大转机 [19]

文章核心观点 RE/MAX作为全球领先的房地产经纪服务特许经营商，在2024年初获得多项荣誉，彰显其在房地产行业的卓越地位和影响力 [1] 公司荣誉 - 被美国和加拿大消费者评为“最受信任的房地产代理商”品牌 [1] - 公司多个领导入选Swanepoel Power 200，该排名是评估美国大型房地产公司高管领导力的权威指标 [2] - 多位公司领导被评为RISMedia 2024房地产新闻人物，以表彰他们对公司、同事、客户及扩大住房拥有率的贡献 [2] - 公司母公司RE/MAX Holdings首席执行官Erik Carlson入选Inman年度“权力玩家”名单，凸显RE/MAX在住宅房地产、抵押贷款、金融和房地产科技领域的关键作用 [2] 公司概况 - RE/MAX是RE/MAX Holdings的子公司，在全球110多个国家和地区拥有超9000家办事处、超14万名代理商，按住宅交易方计算，其房地产销售量居世界首位 [4] - 公司由Dave和Gail Liniger于1973年创立，具有创新和创业文化，给予代理商和加盟商很大经营独立性 [4] - 公司代理商长期服务当地社区，每年为儿童奇迹网络医院等慈善机构筹集数百万美元资金 [4]

文章核心观点 - 尽管RE/MAX Holdings面临房地产市场低迷、债务高和竞争加剧等挑战，但公司基本面仍强劲，品牌知名度高，特许经营业务模式有吸引力且有经常性收入，股价接近底部被低估，是投资机会 [1] 公司概况 - 公司是房地产行业知名特许经营商，在超100个国家有14万名代理商，通过特许经营房地产经纪业务，向加盟商提供品牌许可和运营支持并收取特许权使用费和许可费 [2] - 公司有房地产、抵押贷款和营销基金三个可报告部门，其他业务收入占比小 [3][4] 各部门业务及收入情况 房地产部门 - 2023年该部门收入占总收入70%，包括特许权使用费、年费、经纪费等，只要加盟商继续使用公司品牌开展业务，收入就具有持续性 [5] - 初始特许经营期限为5年，公司收取1%的总佣金和收入，加盟商的成功对公司经常性收入流很重要 [6] 营销基金部门 - 该部门指加盟商按特许经营协议每月支付的固定合同费用，用于开展营销活动和承担代理商营销技术成本，2023年占总收入26% [7] 抵押贷款部门 - 该部门指Motto抵押贷款经纪业务，收入来自固定月费、特许经营权销售和续约以及抵押贷款处理，2023年占总收入4% [8] 公司竞争优势 - 公司品牌强大，很多独立加盟商想使用该品牌开展业务，RE/MAX代理商销售业绩是大型经纪公司其他代理商的2倍，有强大全球影响力和有吸引力的佣金分配 [10] - 高绩效代理商因强大品牌和95/5的佣金分配比例愿意留在公司，公司良好声誉难以复制，能阻止新进入者 [11] - 加盟商更换成本高，初始特许经营协议期限为5年，续约率可能较高，过去3年稳定的收入也能证明这一点 [12] 房地产市场情况 - 高抵押贷款利率、通货膨胀和就业市场不佳使房地产对很多人来说难以负担，但长期来看住宅房地产前景仍强劲，市场有望从长期低迷中复苏 [13] - 预计2024年住房市场将略有复苏，年度现房销售将略高于2023年，房价涨幅将放缓，抵押贷款利率将下降但仍较高 [14] - 美国人口普查局数据显示建筑许可和新屋销售情况开始改善，1月建筑许可授权的私人住房单位按季节性调整后的年率为147万套，虽较12月下降1.5%，但较2023年1月增长8.6%；2023年12月新单户住宅销售按季节性调整后的年率为66.4万套，较11月增长8.0%，较2022年12月增长4.4%；2023年估计售出66.8万套新屋，较2022年增长4.2% [16][17] - 管理层对房地产市场走强持谨慎乐观态度，认为利率趋势向好、客户情绪改善和积压需求有利于房地产市场表现逐步提升，但公司整体开放式办公场所数量仍将面临宏观逆风，预计全年持平但略有上升，随着市场稳定，特许经营权销售将稳步改善 [18][19] 公司估值 - 假设TTM收入持平约为3.1亿美元，公司可实现约9500万美元的调整后EBITDA，鉴于收入的经常性，管理层能在房地产市场低迷时维持该数据 [23][24] - 假设EV/EBITDA比率为8.5倍，公司合理企业价值约为8.5亿美元，减去4亿美元净债务后市值为4.5亿美元，除以约3000万股隐含流通股得到每股价值15美元 [25] 公司面临风险 - 房地产市场低迷，高抵押贷款利率和就业市场不佳影响购房意愿，短期内提振房屋销售的催化剂少 [27] - 很多房主在疫情期间锁定了2 - 4%的优惠抵押贷款利率，不愿放弃该利率，导致待售房屋供应紧张 [28] - 高绩效房地产代理商可能因认为品牌无法满足其需求而离开公司，近期CEO和总裁Nick Bailey离职可能暗示领导问题或对公司未来缺乏信心，可能导致更多代理商离开 [29] - 公司同意支付5500万美元并改变业务做法以解决诉讼，虽否认指控，但新变化可能影响买方代理佣金，进而影响加盟商业务表现和公司收入 [30][32] 投资建议 - 尽管市场担忧公司业务变化、房屋需求疲软、高利率和经济放缓等风险，但这些风险已基本反映在股价中，公司基本面良好，品牌、经常性收入和房地产市场长期反弹等因素具有吸引力，建议投资者考虑买入 [33]

2023年第四季度运营亮点 - 总代理人数增长821人，达144,835人，同比增长0.6%；美国和加拿大代理人数减少4.2%，降至80,299人；Motto营业办事处同比增加6.5%，达246个[3] 2023年第四季度财务亮点 - 营收7660万美元，同比减少470万美元，降幅5.7%；调整后EBITDA为2300万美元，利润率30.0%；调整后摊薄每股收益0.30美元[3][4] 营收构成及变化 - 持续特许经营费、年度会费、经纪费、营销基金费和特许经营权销售等营收均有下降，总营收全年下降7.8%，第四季度下降5.7%；剔除营销基金后的营收第四季度下降5.8%，主要因美国代理人数减少和经纪费收入降低[4] 费用情况 - 销售、运营和管理费用第四季度为3910万美元，同比增加340万美元，增幅9.6%，主要因或有对价负债公允价值变动[6][7] 资产负债与资本配置 - 2023年12月31日现金余额8260万美元，较2022年减少2600万美元；未偿债务4.446亿美元，无循环贷款；有1亿美元普通股回购计划，截至2023年12月31日，剩余6250万美元额度[30][52] 2024年展望 - 第一季度代理人数预计变动 -0.5%至 +0.5%，营收7500 - 8000万美元，调整后EBITDA 1650 - 1950万美元；全年代理人数预计变动 -0.5%至 +1.5%，营收3 - 3.2亿美元，调整后EBITDA 9000 - 1亿美元[43] 行业预测 - 2023 - 2024年现有房屋销售、房价涨幅、单户住宅开工量、贷款发放等指标有不同变化趋势[34][54][56][72] 非GAAP财务指标 - 公司使用调整后EBITDA、调整后净利润、调整后每股收益和调整后自由现金流等非GAAP指标评估业绩，但这些指标有局限性，不能替代GAAP指标[67][68][82] 风险提示 - 前瞻性陈述不保证未来业绩，受房地产市场、利率、法规、品牌管理、技术实施等风险和不确定性影响[1] 代理人数区域变化 - 美国代理人数减少6.1%（3588人），加拿大增加0.2%（48人），美国和加拿大以外地区增加7.2%（4361人）[49]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为7660万美元,较上年同期下降5.8%,主要由于美国经纪人人数减少和经纪费下降,部分被抵押贷款业务收入增加所抵消 [38][39][40] - 第四季度调整后EBITDA为2300万美元,调整后EBITDA利润率为30% [38] - 第四季度调整后每股收益为0.30美元 [38] - 公司对抵押贷款业务的未来三年的特许经营销售预测进行了下调,导致商誉减值1860万美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - RE/MAX经纪人人数在2023年有所下降,但下降幅度有所放缓 [39] - 抵押贷款业务在2023年极其艰难的市场环境下仍实现了收入增长,但增长受到限制,特许经营销售也有所下降 [33][42][43] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大市场经纪人人数基本持平 [73] - 国际市场经纪人人数增长7% [73] - 美国市场经纪人人数下降6% [73] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将重点关注稳定和增加美国经纪人人数,以及拓展抵押贷款业务 [23] - 公司推出了一系列新的计划和举措,如CM&A计划和团队计划,以吸引和留住经纪人 [29][30][45] - 公司认为自身拥有行业领先的品牌、独特的竞争优势和发展潜力 [19][20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2023年是行业艰难的一年,但对2024年的市场前景持乐观态度 [24][28] - 管理层表示公司正在采取措施提高运营效率和客户体验,并专注于实施有效的增长计划 [25][26][27] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Soham Bhonsle 提问** 公司的新计划和举措是否有效,能否带来经纪人人数的增长 [53][54][55] **Erik Carlson、Amy Lessinger、Karri Callahan 回答** - CM&A计划和团队计划已经显示出积极成效,2023年相关交易量翻倍 [54][55] - 公司将进一步推广和优化这些计划,以吸引和留住更多经纪人 [53][54][55] 问题2 **Anthony Paolone 提问** 公司对未来整个行业经纪人人数变化的预判 [67][68] **Amy Lessinger 回答** - 行业通常在年初会有一些淘汰低效经纪人的情况,但RE/MAX经纪人由于更专业和高效,相对更能抵御这种情况 [68] - 随着今年交易量有望好于去年,RE/MAX经纪人人数应该能够保持相对稳定 [68] 问题3 **Ronald Kamdem 提问** 关于公司与行业诉讼和和解的最新进展 [90][91] **Karri Callahan 回答** - 公司已经就全国范围内的买家经纪人相关诉讼达成和解,预计5月9日获得最终法院批准 [91] - 后续出现的一些模仿性诉讼已经被包含在和解范围内,不会对公司造成额外影响 [91]

营收情况 - RE/MAX在2023年12月季度报告显示，营收为7,660万美元，同比下降5.8%[1] - 公司的营收与Zacks Consensus Estimate的77.19万美元相比，出现-0.76%的惊喜[2] 每股收益 - 每股收益为0.30美元，较去年同期的0.41美元有所下降[1] - 每股收益的惊喜为+7.14%，预期每股收益为0.28美元[2] 公司表现 - RE/MAX在最近报告的季度中表现如下：总代理人数为144,835，略低于两位分析师平均估计的145,515[5] 费用情况 - 营收中的营销基金费用为20.59万美元，较三位分析师平均估计的21万美元下降了5.7%[6] - 继续特许费用为31.37万美元，较三位分析师平均估计的31.50万美元下降了3.3%[7] - 特许销售和其他收入为4.85万美元，较三位分析师平均估计的6.24万美元下降了22%[8] - 经纪人费用为11.54万美元，较三位分析师平均估计的9.97万美元下降了3.3%[9] - 年度会费为8.24万美元，较三位分析师平均估计的8.52万美元下降了6.6%[10] 股票表现 - RE/MAX股票在过去一个月中下跌了15.9%，表现不佳，目前Zacks排名为4（卖出），预示着在短期内可能会跑输整体市场[11]

文章核心观点 - RE/MAX本季度财报有盈有亏，股价表现不佳，未来走势取决于管理层表态和盈利预期变化；Jones Lang LaSalle即将公布财报，市场有相应预期 [1][4][11] RE/MAX业绩情况 - 本季度每股收益0.30美元，超Zacks共识预期0.28美元，但低于去年同期的0.41美元，盈利惊喜为7.14% [1][2] - 上一季度实际每股收益0.40美元，超预期0.36美元，盈利惊喜为11.11%；过去四个季度，公司三次超共识每股收益预期 [2] - 截至2023年12月季度营收7660万美元，低于Zacks共识预期0.76%，低于去年同期的8127万美元；过去四个季度，公司两次超共识营收预期 [3] RE/MAX股价表现 - 自年初以来，RE/MAX股价下跌约32.1%，而标准普尔500指数上涨4.4% [4] RE/MAX未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论和盈利预期 [4] - 盈利预期可帮助投资者判断股票走向，近期盈利预测修正趋势与短期股价走势强相关 [5][6] - 财报发布前，RE/MAX盈利预测修正趋势不利，当前Zacks排名为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [7] - 未来需关注未来季度和本财年盈利预测变化，当前未来季度共识每股收益预期为0.26美元，营收8537万美元；本财年共识每股收益预期为1.31美元，营收3.2789亿美元 [8] 行业情况 - RE/MAX所属的Zacks房地产运营行业目前排名处于底部29%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [9] Jones Lang LaSalle情况 - 同行业的Jones Lang LaSalle尚未公布2023年12月季度财报，预计2月27日发布 [10] - 预计该公司即将发布的财报中，季度每股收益3.70美元，同比下降15.1%；过去30天，该季度共识每股收益预期上调7.5% [11] - 预计Jones Lang LaSalle营收56.8亿美元，同比增长1.3% [11]

文章核心观点 - 2024年2月22日RE/MAX Holdings宣布晋升三位高级领导Amy Lessinger、Abby Lee和Susie Winders以表彰其长期贡献 公司期望借此推动业务发展并为利益相关者带来益处 [1][3] 公司晋升情况 - Amy Lessinger从RE/MAX, LLC区域发展高级副总裁晋升为总裁 负责全球RE/MAX品牌和网络 接替即将离职的Nick Bailey 直接向RE/MAX Holdings CEO Erik Carlson汇报 [2] - Abby Lee从营销与传播高级副总裁晋升为营销、传播和活动执行副总裁 继续领导广告、营销等工作并管理活动团队 直接向Erik Carlson汇报 [2] - Susie Winders从高级副总裁、总法律顾问、首席合规官兼秘书晋升为执行副总裁、总法律顾问、首席合规官兼秘书 直接向Erik Carlson汇报 [2] 晋升人员介绍 Amy Lessinger - 领导RE/MAX全球网络各方面工作 推动全球增长 监督支持服务交付并为品牌设定愿景 1998年以经纪人身份加入网络 后成为团队领导 2005年开设新办公室 2020年加入总部团队 拥有内华达大学学士学位 [3][4] Abby Lee - 负责全球RE/MAX品牌形象 包括广告营销活动等规划执行 1998年加入RE/MAX 五次获RISMedia新闻人物荣誉 是第三代房地产经纪人 2007年获经纪人执照 毕业于丹尼森大学 [5] Susie Winders - 领导公司法律和合同部门 负责公司治理、合规等多方面事务 拥有西北大学法学博士学位 曾在国际律师事务所任职 2009年加入RE/MAX [6] 公司概况 - RE/MAX Holdings是全球领先房地产特许经营商 旗下有RE/MAX和Motto Mortgage品牌 RE/MAX 1973年成立 全球超14万名经纪人、超9000家办公室分布于超110个国家和地区 Motto Mortgage 2016年成立 已在近40个州开设超225家办公室 [7][8]