房地产市场表现 - 2025年6月全美50个都市区房屋销售连续第五个月增长 环比增长1.3% 同比增长5.7% [1] - 活跃库存同比大幅增长30.1% 环比增长3.9% 中位售价达44万美元 环比增长2.8% 同比增长2.1% [1][2] - 新挂牌量环比下降12.8% 但同比仍增长1.4% 实现连续16个月同比增长 [2][4] 区域市场差异 - 芝加哥市场表现突出 2025年6月销售同比激增12.9% 买卖双方对当前市场环境达成共识 [3] - 新挂牌量增幅最大市场：费耶特维尔(+24.9%) 拉斯维加斯(+18.7%) 曼彻斯特(+16.8%) 降幅最大市场：特伦顿(-25.2%) 费城(-24.0%) [4][5] - 销售增幅最大市场：新奥尔良(+17.1%) 曼彻斯特(+16.1%) 安克雷奇和密尔沃基(+16.0%) [6][9] 价格与供需指标 - 中位售价涨幅最大市场：克利夫兰(+9.0%) 安克雷奇(+8.5%) 费耶特维尔(+7.5%) 降幅最大市场：博兹曼(-7.7%) 坦帕(-3.8%) [10][11] - 成交价/挂牌价比率平均为99% 低于2024年6月的100% 最高市场：哈特福德(105.3%) 旧金山(102.4%) [12][13] - 库存月供应量增至2.7个月 最高市场：迈阿密(7.4个月) 檀香山(5.9个月) 最低市场：哈特福德和曼彻斯特(1.0个月) [14][16] 公司背景 - RE/MAX作为全球领先房地产特许经营商 在110多个国家拥有145,000名经纪人 运营近9,000个办事处 [17] - 月度住房报告基于50个大都会区MLS数据 涵盖单户住宅交易 采用核心统计区定义 [18][19]

公司财务发布安排 - RE/MAX Holdings将于2025年7月29日美股收盘后发布2025年第二季度财务业绩 [1] - 公司计划在2025年7月30日美东时间8:30举行电话会议和网络直播 [1] - 网络直播可通过投资者关系网站访问 需提前10分钟加入 [2] 投资者参与方式 - 电话会议需提前通过指定链接注册 注册后将获得拨号信息、专属密码和参会者ID [3] - 电话会议接入需使用确认邮件中的号码及注册凭证 [3] 公司业务概况 - RE/MAX Holdings是全球领先房地产经纪特许经营商 旗下拥有REMAX和Motto Mortgage两大品牌 [4] - REMAX品牌创立于1973年 覆盖110多个国家和地区 拥有近9,000个办公室和超过145,000名经纪人 [4] - Motto Mortgage是美国唯一全国性抵押贷款经纪特许品牌 已在40多个州设立超220个办公室 [4]

房屋销售趋势 - 5月房屋销售连续第四个月增长，环比增长8.6%，但同比仍下降3.5% [1] - 52个都市区中，威奇托（+14.1%）、哈特福德（+7.8%）和费耶特维尔（+7.4%）同比销售增幅最大，迈阿密（-16.5%）、檀香山（-14.2%）和坦帕（-11.8%）降幅最大 [6][9] 库存与挂牌量 - 待售房屋数量环比增长8.3%，同比增长34.8%，连续17个月同比增长 [2] - 新挂牌量环比增长4.4%，同比增长7.9%，连续15个月同比增长，华盛顿特区（+25.4%）、费耶特维尔（+25.1%）和威奇托（+23.7%）增幅领先 [2][4][5] 房价与成交价比例 - 52个都市区中位数房价达442,000美元，同比上涨0.6%，特伦顿（+9.9%）、哈特福德（+8.5%）和檀香山（+8.3%）涨幅最高 [10][11] - 平均成交价与挂牌价比例为99%，与4月持平但低于去年同期的100%，哈特福德（104.9%）、旧金山（103.7%）和曼彻斯特（102.3%）比例最高 [12][13] 市场流动性指标 - 平均待售天数降至39天，较4月减少2天但同比增加5天，迈阿密和费耶特维尔（76天）待售时间最长 [8][14][16] - 库存月供应量升至2.5个月，同比增加0.6个月，迈阿密（7.0个月）、檀香山（5.5个月）和圣安东尼奥（5.4个月）供应压力最大 [17][18] 区域市场表现 - 亚特兰大市场挂牌量和销售均环比上升，库存增加使买家议价能力增强 [3] - 华盛顿特区、拉斯维加斯（+22.3%）和纳什维尔（+20.2%）新挂牌量同比显著增长，而明尼阿波利斯（-7.1%）和新奥尔良（-4.4%）下降 [4][5]

公司表现 - REMAX连续11年在NAHREP Top 250 Latino Agents报告中占据最多席位 [1] - 2025年报告显示REMAX在全美拉丁裔房地产经纪人中占据主导地位 包括个人和团队排名 [2] - 公司首席增长官Chris Lim强调REMAX经纪人的专业性 生产力和可信赖性 [3] 行业影响 - 拉丁裔经纪人在购房和售房过程中扮演重要角色 推动社区积极变革 [2] - REMAX通过支持NAHREP组织 致力于推进西班牙裔社区的可持续住房机会 [1] 杰出经纪人 - Berto Barerra从全美第15位升至第9位 同时是印第安纳州排名第一的拉丁裔经纪人 [3] - 2025年全美交易量前5的REMAX拉丁裔经纪人名单 [5] - 2025年全美交易量前5的REMAX拉丁裔团队名单 [5] 公司背景 - REMAX是全球领先的房地产特许经营商 在110多个国家和地区拥有145,000名经纪人和近9,000个办事处 [4] - 按住宅交易量计算 REMAX是全球房地产销售最多的品牌 [4] - 公司成立于1973年 以创新和创业文化著称 赋予经纪人和特许经营商高度独立性 [4]

公司表现 - REMAX在2025年RealTrends Verified Top Agents and Teams排名中表现优异，再次证明了其行业领导地位[1] - 在超过45,000名参与排名的美国经纪人和团队中，REMAX有6,000多名入选，其中4,461名个人经纪人（所有品牌中最多的）和1,901个团队（所有品牌中第三多的）[2] - REMAX经纪人连续13年在"The Thousand"榜单中个人经纪人交易量排名最高[3] 行业数据 - 美国顶级经纪人和团队中，每7个就有1个与REMAX有关联[7] - 在超过4,000名入选的REMAX经纪人中，3,302名以交易量入选，2024年平均每位经纪人完成近40笔房屋销售[7] - REMAX团队在生产力方面领先行业，在RealTrends团队规模分类中，每个团队经纪人平均完成17.2笔交易[7] 排名标准 - RealTrends Verified排名基于独立验证的数据，评估标准包括交易量和销售额[4] - 个人经纪人需在2024年完成至少25笔住宅交易或1,000万美元销售额，团队需完成至少40笔交易或1,600万美元销售额才能入选[4] 公司背景 - REMAX是全球领先的房地产特许经营商之一，在110多个国家和地区拥有145,000名经纪人和近9,000个办公室[6] - 按住宅交易量计算，REMAX是全球最大的房地产销售商[6] - 公司成立于1973年，以其创新和企业家文化著称，赋予经纪人和特许经营商高度独立性[6] 榜单亮点 - REMAX在"The Thousand"榜单中获得118个席位，在所有10个经纪人和团队类别中均进入前65名，并在5个类别中进入前10名[7] - REMAX有63名个人经纪人入选"The Thousand"交易量榜单（所有品牌中最多的），平均每位完成143.7笔交易[7]

RE/MAX Holdings公司概况 - 公司采用特许经营模式在美国房地产行业运营 [1] 分析师背景 - 分析师来自阿根廷布宜诺斯艾利斯 拥有10年传播领域工作经验 [1] - 分析师现任阿根廷XXI经济研究中心(CEEAXXI)和国际基础基金会等机构职务 [1] - 分析师创办独立历史播客项目Storiopolis 专注金融市场历史研究 [1] 免责声明 - 文档2和文档3内容均为合规披露信息 与公司及行业分析无直接关联 [2][3]

公司扩张动态 - 公司近期宣布出售科特迪瓦的特许经营权并在巴林开设特许经纪公司 以增强在西非和中东地区的品牌影响力 [1] - 巴林新办公室位于麦纳麦Seef区 战略位置同时服务本地业主和国际投资者 [2] - 科特迪瓦合作方计划利用公司全球知名度 以代理人中心模式和创新技术建立当地市场信任 [2] 区域发展战略 - 巴林新办公室虽刚成立 但已制定雄心勃勃的增长计划 包括招募结合本地经验与全球资源的代理人 [3] - 计划探索跨境合作 并设立住宅 商业和豪华房地产的专门部门 [3] - 此次扩张紧随2024年底佛得角特许经营权出售的公告 显示公司持续聚焦西非市场 [4] 管理层观点 - 公司全球与商业高级副总裁强调全球专业人才网络是品牌核心优势 承诺为合作方提供顶级资源支持 [5] - 过去三个月公司股价下跌20.6% 显著高于行业2.8%的跌幅 [5] 同业对比数据 - 同业公司Ferrovial SE(FER)2025年每股收益预期0.99美元 同比预降35.7% [6] - Berkeley Group(BKGFY)本财年每股收益预期0.80美元 同比下滑16.7% [8]

房屋销售趋势 - 4月房屋销售环比增长11.3%但同比下降1.4% 延续了自1月以来的稳定增长趋势 [1] - 迈阿密、新奥尔良和坦帕的同比销售降幅最大 分别为-14.1%、-7.6%和-7.2% [6][8] - 安克雷奇、多佛和伯灵顿的同比销售增幅最大 分别为+29.4%、+11.0%和+8.8% [7] 库存与挂牌量 - 活跃库存同比大幅增长35.7% 连续16个月保持同比增长 [1][2] - 新挂牌量环比增长6.2% 同比增长7.5% 拉斯维加斯(+27.7%)和伯灵顿(+24.8%)增幅领先 [4][5] - 迈阿密库存供应月数达6.9个月 为调查市场中最高 主要受公寓市场法规影响 [3][15][16] 价格动态 - 4月全美中位售价达44万美元 环比上涨1.2% 同比上涨2.3% [2][9] - 克利夫兰(+10.9%)和哈特福德(+10.3%)同比涨幅最大 博兹曼(-4.4%)和檀香山(-2.3%)跌幅居前 [9][10] - 买家支付价格为挂牌价的99% 与3月持平但略低于去年同期的100% [6][11] 市场流动性指标 - 平均待售天数降至40天 较3月减少4天 但较去年同期增加6天 [6][13] - 费耶特维尔(79天)和迈阿密(78天)待售时间最长 华盛顿特区(13天)和巴尔的摩(14天)最短 [13][14] - 库存供应月数从去年同期的1.7个月升至2.3个月 檀香山(+205.7%)和迈阿密(+66.9%)增幅显著 [15][16] 区域市场表现 - 拉斯维加斯新挂牌量同比+27.7% 圣路易斯则下降17.2% 呈现两极分化 [4][5] - 哈特福德(104.9%)和旧金山(104.5%)成交/挂牌价比最高 迈阿密(93.8%)最低 [11][12] - 檀香山库存供应月数同比激增205.7% 从1.8个月升至5.6个月 [16]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收7450万美元，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1930万美元，较去年第一季度增长1.5%，调整后EBITDA利润率为25.9%，较2024年第一季度增加164个基点，调整后摊薄每股收益（EPS）为0.24美元 [18] - 剔除营销资金后，营收为5560万美元，较去年同期下降4.3%，主要受3.2%的负有机增长和1.1%的不利外汇变动影响 [18] - 第一季度销售、运营和管理费用减少270万美元，降幅5.9%，至4300万美元 [20] - 截至3月31日，总杠杆率为3.61:1，与去年年底基本持平，预计下半年随着季节性业务趋势增强，总杠杆率将下降 [20][21] - 第二季度展望：预计代理数量较2024年第二季度增加1.5% - 2.5%，营收在7000 - 7500万美元之间（含营销资金收入1700 - 1900万美元），调整后EBITDA在2250 - 2550万美元之间 [22] - 全年展望：预计代理数量较2024年全年在 - 1%至1%之间变动，营收在2.9 - 3.1亿美元之间（含营销资金收入7100 - 7500万美元），调整后EBITDA在9000 - 1亿美元之间 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 特许经营销售业务线：受年度会议参会人数略有下降和前期技术收购（如Gadbury收购）的业务缩减影响，该业务线收入减少，预计第二季度仍会受影响，但第一季度利润率持续提高 [25][26] - 抵押贷款业务：持续受到市场挑战影响，可能需要几个季度才能恢复稳定的收入增长，但2024年网络交易和交易量较2023年有所增加，近期有大量特许经营权续约，年度经纪人和贷款发起人会议参会人数达到2019年2月以来最高 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：4月份美国代理数量表现是自2022年以来4月中最好的，虽仍有少量代理流失，但优于去年和2023年4月的表现 [54] - 国际市场：国际代理数量增长加速，在南美、葡萄牙等地区呈现增长态势，部分地区代理商生产力是其他地区的3.5 - 4倍 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于提升价值主张，帮助加盟商赢得更多房源、节省时间并实现盈利性业务增长，具体举措包括更新品牌形象、拓展代理商教育资源、推出社交影响者平台、提供先进营销资源、建立全球推荐系统以及推出新的入职培训计划Aspire等 [9] - 行业竞争方面，公司认为自身拥有房地产行业排名第一的品牌和专业高效的代理商网络，有信心适应市场变化并取得成功，同时通过一系列举措增强竞争优势，如Aspire计划旨在吸引和培养下一代顶级REMAX代理商，缩小与行业中更灵活的基于上限模式的差距 [8][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济形势和房地产市场充满不确定性，包括关税、库存增加、利率变化以及行业政策调整等因素，但公司团队专注于卓越运营，有助于提高利润率、增强整体盈利能力并巩固基础 [4][5] - 公司对未来前景充满信心，认为2025年是转型、建设、创新、发展和执行的重要一年，一系列举措正在为长期成功奠定基础，且目前已取得一些积极进展，如各项新举措的早期反馈良好，有望稳定代理数量并实现增长 [8][50][53] 其他重要信息 - 公司首席执行官提到Ward Morrison将在下个月退休，结束其在REMAX、Motto和Weemlo长达20年的工作，公司感谢他的贡献并祝他未来一切顺利 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：特许经营销售业务线收入同比下降的原因，以及业务整合等举措是否会对该业务线造成压力？ - 回答：收入下降一方面是年度会议参会人数略有下降，但参与度显著提高，收入减少了几十万美元；另一方面是前期技术收购（如Gadbury收购）的业务缩减，影响该业务线收入超50万美元，预计第二季度仍会受影响，但第一季度利润率持续提高。2025年公司更关注额外的收入机会，部分新举措（如潜在客户管理计划、REMAX媒体网络计划）对Gadbury业务的缩减有一定抵消作用，REMAX媒体网络长期来看可能带来七位数的收入机会 [25][26][27] 问题2：在通胀背景下，公司在运营费用控制方面还有多少提升空间？ - 回答：公司在运营费用控制上已建立良好的纪律，战略分配每一笔支出以提高运营效率，这一趋势在财务数据中得到体现。随着诉讼问题解决，专业费用有所减少，同时在人员配置上也更加谨慎。目前公司更关注增加收入，若能控制成本并提高收入，利润和利润率都将得到提升 [33][34] 问题3：新的Aspire计划的竞争定位如何，是否能吸引之前未考虑REMAX的代理商群体？ - 回答：Aspire计划是公司提升价值主张的工具之一，旨在帮助经纪人更成功地招募代理商。该计划拓宽了人才渠道，与品牌在社交和数字领域的展示、Max Engage和Max Tech平台等举措共同吸引代理商和经纪人的关注。同时，公司与经纪人分担财务风险，帮助新代理商入职并实现专业和高效，降低新代理商的流失率，提高长期成功率 [39][40][41][42][43] 问题4：Aspire计划如何与传统高绩效代理商和团队共存，是否会发展成为一套灵活的模式？ - 回答：Aspire计划是公司为经纪人提供灵活性的第一步，目前可与传统模式并存。未来公司将提供更多工具、产品和服务，帮助代理商和经纪人在当地市场获得成功并扩大市场份额 [45][46] 问题5：新举措（如Aspire计划等）的早期反馈如何，是否足以稳定美国代理数量并实现增长？ - 回答：反馈积极，采用率高于预期。公司与经纪人合作，根据当地市场情况调整计划。目前看到来自其他经纪公司的代理商的积极反馈和流入，公司认为自身在市场压力下比其他公司更具优势，有信心稳定代理数量并实现增长。从数据上看，4月份美国代理数量表现是2022年以来4月中最好的 [50][52][53][54] 问题6：Motto业务收入下降的原因是市场背景还是执行问题，以及未来的领导计划？ - 回答：收入下降主要受宏观市场因素影响，包括传统Motto业务和Weimlo的处理业务。开放办公室数量同比略有下降是主要驱动因素，但业务在季度环比上已有所稳定。公司正在积极进行内部和外部的领导搜索，希望在下次财报电话会议前宣布相关结果 [57][58][61] 问题7：公司在恢复收入增长后，哪些业务领域需要重新投资，中期利润率有望达到什么水平？ - 回答：公司目前专注于提升价值主张，在产品、服务、工具、平台等方面进行投资，特别是营销和技术领域，同时确保有合适的服务和支持人员。公司会有针对性地进行投资，确保为股东带来资本回报 [65][66][67][68] 问题8：国际代理增长的驱动因素是什么，为何不更激进地提高国际定价？ - 回答：国际代理增长得益于优秀的运营商和品牌影响力，如在阿根廷、南美和葡萄牙等地都有良好表现。公司希望为运营商提供一种能通过所收取的品牌费用实现成功的模式，同时新的营销服务平台和Max Engage应用将推出西班牙语版本，为国际业务带来更多机会 [71][73][74] 问题9：公司在美国的代理商市场份额趋势如何，下降是受行业整体影响还是公司自身特定因素？ - 回答：公司从多个维度（如代理数量和生产力）看待市场份额，由于公司代理商的生产力是行业平均水平的两倍且持续了17年，单纯看代理数量占NAR的百分比不能完全代表市场份额。公司认为自身表现优于行业整体，4月份的数据显示出积极的势头 [77][79][54] 问题10：对于NAR更新的明确合作政策，公司是否有统一观点提供给加盟商，还是让加盟商自行遵守当地MLS规定？ - 回答：公司为经纪人提供教育和指导，确保他们遵守州和地方法律、规则。公司坚定站在消费者和代理商体验的立场上，主张房源应广泛透明地分发，认为这符合大多数消费者的利益，虽然也会支持经纪人处理私人房源的需求，但认为绝大多数交易和房源应实现最大范围的分发，这一理念有助于公司长期发展 [81][82][83]

业绩总结 - 2025年第一季度总收入为7450万美元，同比下降3.8百万美元，或4.9%[17] - 调整后的EBITDA为1930万美元，同比增长0.3百万美元，或1.5%[23] - 调整后的EBITDA利润率为25.9%，较2024年第一季度提高164个基点[23] - 2025年第一季度公司调整后净收入为7549万美元，调整后每股收益为0.24美元[53] - 2025年第一季度公司调整后自由现金流为-1161万美元，较2024年同期的4543万美元下降[56] 用户数据 - 总代理人数同比增长2.0%，达到146,126名代理[7] - 美国和加拿大的代理人数合计减少5.0%，降至75,010名代理[7] - Motto开放办公室数量同比下降7.8%，降至224个办公室[7] 财务状况 - 截至2025年3月31日，公司现金余额为8910万美元，较2024年12月31日减少750万美元[37] - 截至2025年3月31日，公司总债务为439.9亿美元，未有循环贷款[37] - 公司总债务与过去12个月调整后EBITDA的比率为4.5:1[37] - 公司净债务与过去12个月调整后EBITDA的比率为3.6:1[37] - 截至2025年3月31日，公司调整后EBITDA为19287万美元，调整后EBITDA利润率为25.9%[51] 未来展望 - 预计2025年全年的收入范围为2.9亿至3.1亿美元[25] - 截至2025年3月31日，公司剩余可用于股票回购计划的金额为6250万美元[37] 成本控制 - 持续特许经营费用为2940万美元，同比下降5.6%[13] - 年度会费为780万美元，同比下降5.3%[13] - 销售、运营和管理费用为4300万美元，同比下降2.7百万美元，或5.9%[20]