财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，杠杆处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入1月股权发行的未完成远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [23] - 第三季度收购额总计6470万美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.3%和6.8%；截至目前，2020年已完成收购额达4.54亿美元，另有2.16亿美元收购正在进行或已签署意向书，预计年底完成，使2020年总收购额达6.7亿美元 [24] - 第三季度信用损失总计180万美元，约85万美元与直线租金冲销有关，约95万美元与现金信用损失有关 [29] - 2020年剩余时间指导更新：预计收购额在6.5 - 7.5亿美元之间，现金资本回报率在6% - 6.25%之间，直线资本回报率在6.5% - 6.75%之间；预计处置额在1.5 - 2亿美元之间；预计留存率在70% - 75%之间；预计年度同店现金NOI增长在75 - 125个基点之间；预计G&A在3900 - 4100万美元之间；预计杠杆在4.5 - 5.25倍之间；预计每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；预计核心FFO每股在1.86 - 1.88美元之间，中点增加0.03美元 [30][31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积达560万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为1.3%和4.7%；新租赁利差为 - 4.7%，排除两个特定租赁后，现金和直线新租赁利差分别增至12.4%和21.5%；季度内还租赁了8.2万平方英尺增值建筑 [25][26] - 季度留存率为72.1%，全年为81.4%，排除特定影响后分别为88.6%和91.5%；同店现金NOI季度增长0.8%，年初至今增长1.8%；第三季度收取了98.2%的基本租金账单，剩余1.8%中有60个基点已延期，预计年底前预付 [27] - 截至11月5日，已收取10月基本租金账单的96.9%，预计两周内再收取60个基点，使总收取率达97.5%；剩余2.5%中，1%已延期，1.5%与受疫情影响的小租户有关，第三季度无新租金延期增加 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户租赁需求在疫情初期短暂放缓后迅速恢复，整个季度保持强劲，电子商务供应链建设引领需求，多数市场供需接近平衡或处于可接受增量供应的入住水平 [11] - 收购市场已恢复到疫情前水平，投资者对工业房地产的兴趣持续增长，公司收购平台在多个市场成熟，目前收购管道金额超过28亿美元 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在有人认为资产价值高于公司时出售资产，目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估买卖可能性 [41][42] - 公司收购管道扩大是因市场上资产增多，筛选标准未变，目标是收购增值交易，维持核心FFO和CAD增长 [47][48][55] - 公司设立STAG Industrial慈善行动基金，以正式化和引导企业捐赠，支持相关事业和组织 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产基本面强劲，尽管经济形势不确定，但公司投资组合表现良好，对未来机会持乐观态度，将在第四季度电话会议提供2021年详细指导 [10][12][35] - 公司资产负债表稳健，流动性高，团队在居家办公环境下高效工作，文化坚韧 [21] 其他重要信息 - 公司最近完成第四次年度租户调查，疫情期间第三方物流、家居改善和电子商务相关行业较幸运，贸易展览和部分小型汽车租户较不幸；约40%租户利用部分空间开展电子商务活动，约15%建筑专门用于电子商务，租户仓库用于电子商务的面积占比从2018年的30%增至2020年近40% [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 处置计划中出售资产的构成或地点是否因市场变化而改变 - 公司维持出售资产的总体理念，即当他人认为资产价值高于公司时出售；目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估；第四季度处置指导增加主要因一项意外收到反向询价的资产，预计该交易回报可观 [41][42][43] 问题2: 出售和收购资产的资本回报率差异 - 差异因资产和市场而异，公司在套利投资中获得两位数无杠杆内部收益率回报，出售资产所得将增值再投资 [45] 问题3: 收购管道大幅增加，收购资产类型和市场目标是否改变 - 收购管道扩大是因疫情期间卖家和经纪人在第二季度减少资产投放市场，夏末秋初积压资产进入市场，筛选标准未变 [47][48] 问题4: 新收购指导意味着第四季度活跃，是否有更多资产在合同中，资本回报率降低原因 - 公司有超过2亿美元资产在合同或意向书中，第四季度收购量可能与去年同期相当甚至更大；资本回报率下降是因资产组合变化，如长期租赁和较少资本支出的定制建筑交易 [53][54][55] 问题5: 增加处置指导所售资产类型和动机 - 增加处置指导与一项意外收到反向询价的资产有关，出售该资产所得将增值再投资 [57] 问题6: 如何考虑提取远期股权和进行新股权交易以资助28亿美元收购管道 - 收购管道动态变化，实际收购量通常较小；目前杠杆率为4倍，有足够空间达到5.25%的杠杆范围，可通过债务收购8.5亿美元资产达到长期杠杆上限；公司有至1月中旬提取远期股权的时间，很可能会使用该股权，但不排除有额外股权需求时进入市场 [63][65][66] 问题7: 2021年约900万平方英尺到期租约的按市值计价情况 - 公司认为资产租金处于或略低于市场水平，2021年无类似今年200万平方英尺的大额租约到期 [69] 问题8: 本季度新租赁期限为10年，是受影响租赁还是普遍缩短 - 主要受一项短期租赁影响，该租赁为一年多，预计后续可协商长期租赁，导致新租赁加权平均期限下降 [76] 问题9: GSA设施的租赁和出售计划，以及相邻土地开发和出售计划 - 公司在各方面推进，包括开发许可、与潜在买家和租户沟通，该资产及其开发潜力有多种有吸引力的机会 [79][81][82] 问题10: 季度末后交易的资产在面积和成本上较大的原因 - 是资产组合原因，有较大资产，但无100万平方英尺的资产，这些资产符合公司长期投资门槛 [88][89] 问题11: 未收取的1.5%租金在协商租户和非破产租户间的分配 - 这些租户受疫情影响，公司与他们进行不同讨论，包括延期或付款计划，所有情况都反映在年度信用损失指导中 [91] 问题12: 信用损失展望是否延续到2021年，能否收回小额损失 - 公司将在2月提供2021年指导，刺激措施影响难以估计，但目前租户恢复情况好于预期，今年信用损失指导持续下降 [94] 问题13: 疫情激增对第四季度或2021年第一季度交易完成能力的影响 - 公司通过第三方、一定程度的旅行、谷歌地图和第三方顾问等方式，使交易流程对疫情有较强韧性，卖家不再回避市场，对未来交易能力有信心 [95][96]

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财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为0.47美元，较2019年第二季度增长4.4% [18] - 季度末杠杆率处于指导区间低端，预计下半年随着收购活动增加杠杆率将趋于正常；净债务与跑道调整后EBITDA的倍数在计入1月股权发行的外部远期股权收益前为4.3倍，计入后为3.9倍 [18] - 第二季度收购总额为1190万美元，年初至今收购总额为1.313亿美元；预计下半年收购量将增加 [19] - 第二季度运营租赁活动涉及270万平方英尺，现金和直线租金利差分别为1.6%和9.6% [19] - 季度留存率为100%，年初至今为95%；同店现金NOI季度增长2.1%，年初至今增长2.3% [20] - 第二季度收取了98%的基本租金账单，剩余2%中1.4%已延期，预计年底还款；截至7月28日，7月基本租金账单收取了90.9%，预计最终收取比例达95.5% [20][21] - 至今收到租金减免请求总计占ABR的5.3%（2110万美元），已批准约210万美元（52个基点ABR），一般框架为租金延期而非减免，延期租金12个月内偿还 [22] - 因6个租户产生150万美元信贷损失，其中约90万美元与直线租金核销有关，约60万美元为现金信贷损失，现金信贷损失相当于当前同店现金NOI信贷损失指导的20个基点 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度释放了48.2万平方英尺增值建筑 [20] - 汉普斯特德100万平方英尺建筑预计出租情况将好于最初12 - 18个月的预期 [12] - 陶顿35万平方英尺建筑已与一家主要电商租户签订11年整租合同，还获得超50万美元的解约费，零停机时间且租金表现超预算和预期 [13] - 伯灵顿25万平方英尺投机性开发建筑已与一家主要电商租户签订整租合同，租金和租赁启动时间均超预期 [14] - 伯灵顿另一个100万平方英尺建筑将进行出租，同时继续推进相邻开发地块的开发，该子市场租赁速度强劲 [15][16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 维持2020年收购额3 - 6亿美元的预期，预计收购稳定资产，现金资本化率范围为6.25% - 6.75%；因决定保留伯灵顿GSA大楼，处置额范围降至1 - 1.5亿美元 [26] - 预计留存率在60% - 70%，2020年同店现金NOI增长在0 - 100个基点，包含100 - 150个基点的信贷损失 [27] - 预计全年G&A在3900 - 4100万美元，杠杆率在4.5 - 5.25倍，每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元，核心FFP每股在1.80 - 1.88美元 [28] - 电商供应链建设是工业地产的重要需求驱动力，亚马逊是公司最大租户，占年化基础收入的2.5% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前仍存在诸多不确定因素，如新冠疫情是否会有第二波、经济重新开放情况、学生和员工的工作学习模式以及11月总统大选等 [9] - 消费者行为因疫情发生改变，电商存在和相关供应链对大多数企业而言是竞争必需，工业地产需求受电商供应链建设驱动 [10][11] - 公司对运营和执行有信心，预计下半年收购活动增加，资产供应将改善，有望实现指导范围内的业绩 [43][44][49] 其他重要信息 - 公司办公室已自愿开放近两个月，但员工大多仍在家工作，有信心在条件允许时让员工安全返回办公室 [31] - 公司大幅增加社会事业财务支持预算，扩大员工志愿工作机会，提供教育机会，修改招聘实践以确保更广泛和多样化的申请人池 [33][34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 基于年初至今的高留存率，能否说明未改变的指导范围中考虑的下行情景，以及对第三季度留存率的信心程度 - 今年剩余时间留存率下降主要是因为新泽西伯灵顿的GSA大楼和马里兰州汉普斯特德的Solo Cup大楼将在第三或第四季度空置，但公司对这些大楼的运营和执行有信心 [37] 问题: 本季度签订的短期租赁协议的百分比及这些交易的经济性如何 - 在经济衰退期间短期租赁活动会增加，一些租户因新冠疫情相关停工延迟搬迁，公司因此受益于短期租赁 [38][39] 问题: 马萨诸塞州的增值项目和新泽西州的投机性开发项目的成本收益率如何，与典型收购收益率相比怎样 - 开发项目的成本收益率较高，接近两位数；陶顿设施的成本收益率较难计算，但超出投资预期，预计这两个项目将在很长一段时间内产生稳定现金流 [41] 问题: 收购指导未变，年初至今收购额约1.31亿美元，这意味着第三和第四季度收购活动将非常活跃，目前收购管道情况如何 - 第三和第四季度通常是收购旺季，疫情初期收购管道减少，现在正在恢复，公司正在对更多资产进行投标；目前收购管道规模为18亿美元，预计8月和9月市场上资产会增加 [43][44] 问题: 当前的股权是否足以支持收购预期，是否需要额外股权 - 根据当前指导和杠杆率（计入股权后为3.9倍），公司有足够资本进行收购，无需进入股权市场 [45] 问题: 关于收购资金和未来股权融资的可能性，能完成多少收购管道中的项目，能否达到指导范围上限 - 公司在收购方面不受资本限制，可在新指导上限内进行收购；预计8月和9月市场上资产供应将增加，有助于公司实现指导范围内的业绩 [47][48][49] 问题: 公司投资组合中是否有早期迹象显示租户开始利用资产或市场将制造业带回美国 - 目前仍处于早期阶段，再回流面临成本问题，是一个渐进的过程，需要大量规划和开发时间；公司资产位于人口中心和传统生产地区，有望从中受益 [50][51] 问题: 电商租户的需求轨迹如何，租赁速度是否在第二季度末和第三季度初趋于平稳 - 从宏观层面看，预计需求可能会放缓，但目前仍有很多人在为电商活动的进一步增加做准备；最初电商租赁份额较高，随着其他参与者回归市场，份额有所下降，目前市场需求广泛，涉及多个行业 [53][54] 问题: 7月递延租金较第二季度平均月递延率有所增加，能否说明趋势以及哪些租户开始获得递延租金 - 7月递延租金增加是因为一些租户支付了4月和5月租金后同意在季度后期延期支付，获得递延租金的租户群体与第二季度相同，至今约有8个租户获得递延租金 [55][56] 问题: 能否详细说明一些较大可用空间的情况，如Solo Cup大楼的租赁签约时间和预期 - 公司非常有信心在今年内为Solo Cup大楼签订租赁协议 [58][59] 问题: 对于GSA大楼，能否说明租赁是否会比典型的12个月空置期提前完成，以及当前租金与市场租金的关系 - 该大楼租赁活动活跃，公司有信心在更短时间内完成租赁；租金与市场租金接近，可能略低 [60][62] 问题: GSA大楼相邻土地地块的规划如何，是否会进行开发，是否会进行投机性开发 - 公司计划推进土地地块的许可程序以增加其价值，然后评估是由自己还是他人进行开发；目前市场上投机性开发活动活跃，预计会有人愿意在该地块上建设 [63] 问题: 土地地块的产权审批流程需要多长时间，是否会受GSA租约影响 - 产权审批流程已经开始，不受GSA租约影响 [64] 问题: 伯灵顿和马萨诸塞州物业的租赁何时开始计入损益表 - 这些租赁已经开始计入损益表，其中一个在第二季度，伯灵顿的在第三季度 [65] 问题: 为计划搬迁至定制建筑的租户进行短期续约，是否意味着未来六个月租户留存率不会受到额外搬迁影响，还是会有更多租户搬迁 - 这仅涉及少数因项目未准备好而续租一年的情况，租赁面积较小；总体而言，在经济衰退期间，公司意外发现对长期租赁的需求较强 [68][69][70] 问题: 如何看待与租户的租金谈判，市场租金、利差和优惠情况与疫情前相比如何 - 疫情初期租金谈判有所暂停，但趋势线并未下降，租金水平变化不大；全国吸收和供应数据预计下降，但目前租赁市场未受太大影响 [71][72][73] 问题: 收购方面，价格是否有变化，市场上的产品风险是否降低，出价与要价的价差情况如何 - 工业地产价差较窄，6月完成的两笔交易较疫情前价格有折扣，其中一笔达2.6%；预计未来价格相似，可能有轻微折扣但不显著；疫情初期市场上的资产风险较低，预计8月和9月进入市场的资产风险特征更广泛 [75][76] 问题: 公司对风险较高资产的投资意愿如何 - 公司会为承担的风险寻求合理回报，设置了风险控制措施，不会承担过高风险，但愿意为有价值的资产支付合理价格 [77] 问题: 能否说明新租赁协议的负租赁利差情况 - 新租赁协议期限约11.5年，而可比先前租赁协议约3.5年，公司选择了期限而在租金率上有所让步；此外，一笔交易因税收减免到期导致新租金降低，约占新租金降低幅度的一半 [80] 问题: 鉴于季度末后未完成任何收购，如何看待今年剩余时间的收购节奏 - 预计第三季度末会有一些收购完成，大部分剩余收购交易已达成价格协议或合同，因疫情在5月中旬暂停，6月重新评估并完成部分交易；随着更多交易进入市场，评估和完成交易至少需要60天，所以收购将在第三季度末和第四季度进行 [83] 问题: 假设6个采用现金会计的租约租金无法恢复，公司预计的回收率如何 - 这已包含在公司的信贷损失指导、FFO指导和同店指导中；今年的回收率接近零，主要是要让这些租户搬离并重新出租空间 [84][85] 问题: 从宏观角度看，亚马逊的新吸纳量有多重要，公司对其租赁活动的年度二阶导数关注程度如何 - 亚马逊今年是重要的空间吸纳者，但预计其高速吸纳空间的情况不会持续；亚马逊不是电商行业唯一的驱动力，市场上还有其他有电商需求的租户 [87] 问题: 本季度租赁终止费收入具体情况如何 - 租赁终止费总收入为100万美元，其中现金收入74万美元 [89] 问题: 调整后EBITDA页面中太阳能收入是经常性收入还是一次性收入 - 从GAAP角度看，太阳能收入在合同期内摊销，属于经常性收入；从现金角度看，是一次性收入；本季度CAD中包含约40万美元太阳能收入，核心FFO中包含约1.8万美元 [90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为0.47美元，较2019年第一季度增长4.4% [27] - 净债务与运行率调整后EBITDA的比率，计入未完成的远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [27] - 第一季度收购借款总计1.19亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.7%和7.2% [28] - 第一季度处置资产总额为1.02亿美元 [28] - 第一季度同店现金NOI增长2.5%，留存率为87.5%，现金续租利差为2.3%，直线续租利差为11.2% [28] - 截至4月30日，已收取4月基础租金账单的90%，预计未来一两周内再收取2%，使收款率达92% [29] - 已收到相当于年化基础租金4.1%（1600万美元）的租金减免申请，预计给予约150万美元（相当于ABR的38个基点）的净减免 [30] - 1月13日完成股权发行，每股31.40美元，总净收益约3.11亿美元，1月收到1.73亿美元，其余将在未来结算 [31] - 3月底提取延迟提取定期贷款剩余的1亿美元和循环信贷额度的2亿美元，季末现金余额为3.25亿美元，目前流动性为7.33亿美元 [33] - 4月17日对即将到期的两笔定期贷款（总计3亿美元）进行再融资，新贷款2021年4月16日到期，可选择延长至2023年4月，固定利率为1.78% [34] - 更新2020年指导：预计收购额在3 - 6亿美元之间，收购资产为稳定资产，现金资本回报率为6.25% - 6.75%；预计处置额在1.5 - 2.5亿美元之间；预计同店现金和LIBOR在0 - 100个基点之间，包含100 - 150个基点的信用损失；G&A在3900 - 4100万美元之间；杠杆率在4.5 - 5.5倍之间；每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；核心FFO每股在1.80 - 1.88美元之间 [36][37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第一季度续租活动稳定，新租赁放缓，谈判时间预计增加；3月第三周至今已签订13份租约，面积达140万平方英尺；物流、零售、食品和制药行业租户需求增加，有28个租户（代表500万平方英尺需求）对可用空间感兴趣 [14][18][19] - 收购业务：第一季度收购借款总计1.19亿美元，最后一笔收购于3月9日完成，此后无收购活动；因市场动荡暂停收购，终止部分交易，对其余交易请求延长合同期限 [16][17][28] - 处置业务：第一季度处置资产总额为1.02亿美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产资产交易市场基本暂停，经纪人建议卖家推迟新交易，预计夏季恢复 [14] - 预计中期工业领域需求适度增加，供应减少 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购和管理能产生现金流且有相对价值的建筑，该战略不变 [62] - 因市场动荡暂停收购，待市场恢复后重新评估收购时机和方式 [16][17] - 关注供应链重构、电商加速发展等趋势，预计工业地产需求后期增加，公司将从中受益 [12][13] - 评估租户信用风险，与租户保持沟通，根据情况调整信用损失指导 [20][21][29] - 保持资产组合和资产负债表的灵活性，利用流动性在市场恢复时把握机会 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对工业房地产行业的短期影响不确定，GDP增长预测为负，消费受抑制，租户和行业面临压力 [11] - 政府政策注入流动性，但长期影响有待确定 [11] - 长期来看，工业行业将受益于供应链重构、电商加速发展等趋势，需求将增加 [12][13] - 市场波动大，难以预测复苏时间和速度，公司将根据情况更新市场信息 [24] - 公司资产组合和资产负债表状况良好，能够应对当前环境并在复苏中受益 [25] 其他重要信息 - 公司员工远程工作，公司运营正常，此前在流程改进、数据收集和分析方面的投资发挥了作用 [10] - 信用审查和监控是公司业务的重要组成部分，信用团队与租户保持沟通 [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：收购资本回报率指导提高的原因及对资本成本和承保风险的看法 - 较高的资本回报率反映了第一季度的经验以及市场预期危机后价格下降、资本回报率上升；考虑资本成本时会参考当前股权定价，重新进入市场时可能会提高回报要求 [44] 问题：GSA和Solo Cup租户搬离情况及再租赁前景 - 这两个200万平方英尺的空置空间是租赁工作的重点，Solo Cup有至少两个潜在租户正在谈判，GSA资产在新泽西州伯灵顿仍有很多积极选择，包括潜在买家对开发部分的兴趣 [46] 问题：新泽西州开发项目的租赁情况及收益率 - 正在进行租赁文件交易，有望很快有积极消息，有一个电商租户正在就整栋楼进行租赁谈判；该项目收益率将显著高于收购收益率 [48][49] 问题：同店NOI指导中信用损失增加的原因 - 并非来自近期违约经验，而是对所有租户进行细致评估的结果；第一季度未发生信用损失，同店指导变化主要是由于预计疫情导致的信用损失增加100 - 150个基点 [50][51] 问题：近期债务交易的定价与疫情前预期的比较 - 疫情前该交易可能是五年期定期贷款，利差100个基点，无LIBOR下限；此次是三年期定期贷款，可选择每年延期，利差150个基点，LIBOR下限25个基点；互换利率较低，综合利率为1.78%，与五年期贷款利率相差不大 [54] 问题：对汽车、专业零售和服装租户的敞口情况及表现 - 零售敞口约5%，汽车敞口略高于10%，汽车行业敞口广泛分散；部分工厂关闭，但三大汽车制造商预计未来几周重新开业；所有行业情况已纳入年度100 - 150个基点的信用损失指导中 [56][57] 问题：这些租户中申请租金减免的情况及公司应对措施 - 有相当多租户申请减免，预计给予约40个基点的减免，一般为1 - 3个月的减免，并在未来12个月内偿还；公司租户多为大型高评级租户，即使工厂关闭，信用评级仍较强 [60] 问题：公司战略是否改变 - 公司战略是收购和管理能产生现金流且有相对价值的建筑，该战略不变；虽不确定市场干扰程度，但该战略能应对危机和其他经济状况 [62][63] 问题：租金收取趋势及未收取部分是否会有更多延期 - 大部分延期将来自受疫情影响的租户；预测年度信用损失的最大困难是刺激政策对租户的影响；预计给予约40个基点的租金减免，为期1 - 3个月，并在未来12个月内偿还 [67] 问题：申请租金减免的租户数量 - 有64个租户申请租金减免，截至目前预计不减免的约为1个 [68] 问题：如何看待GSA物业的情况及解决时间 - GSA租约到7月，目前仍有租金收入；市场强劲，开发兴趣持续；不确定解决时间，但有多种选择和灵活性，预计全年有稳定租金收入 [71][72][73] 问题：Solo Cup空间的租赁交易进展及租户入住时间 - 希望今年能完成交易，具体取决于为租户准备建筑所需的工作量；对该物业的兴趣令人鼓舞，很可能在年底前解决 [74][75] 问题：2020年同店NOI组合入住率预期 - 入住率取决于违约情况，对续租情况有较好的可见性；新租赁市场活动强劲，但展示空间和文件处理的物流问题可能会影响进度；不确定性主要在新租赁的时间上 [77][78] 问题：第一季度租赁对话的基调、驱动行业及目前状态 - 制药、电商等行业表现强劲，需求广泛；目前电商租户需求比例较高，也有食品、制药和汽车等行业的需求 [82] 问题：年初至今销售的资本回报率及剩余资产的销售时间和资本回报率 - 处置的两栋卡马里奥建筑的市场租金资本回报率为4.9%；GSA目前不在年度处置指导范围内；处置上限2.5亿美元可能包括GSA或Solo Cup的出售，但目前不太可能 [83] 问题：削减G&A的组成部分及2021年是否会回升 - 削减主要包括人员规模调整和公司差旅减少；人员规模可能随市场恢复而恢复，公司差旅可能在较长时间内减少；2021年可能会回升 [84][85] 问题：未开放的已占用物业比例 - 因汽车工厂关闭和工人安全问题关闭的建筑共18栋，占425栋的一部分 [88] 问题：这18栋建筑在租金减免申请中所占比例 - 两者相关性不高，零售租户中的小租户也常关闭并寻求减免，汽车相关租户主要在调整运营计划以确保工人安全，大型组织不太会申请租金减免 [90] 问题：COVID - 19对电商发展的影响如何影响公司资产剥离和收购决策 - 公司将从资产组合中剥离不适应当前环境的资产，如10多年前收购的呼叫中心建筑；大部分建筑为可替代的配送建筑，将受益于供应链冗余；公司战略不变，但执行方式会根据市场情况调整 [91][92] 问题：租户留存指导下降的原因 - 主要是不再计划出售手机资产，该资产若出售会影响留存统计数据 [94] 问题：当前环境对非报销运营费用（如清洁成本、公用事业费用）的影响 - 公司大部分物业为三净租赁，主要受空置物业影响；目前物业占用率高，运营成本暴露较低 [96] 问题：公司收购标准是否在业务线敞口、地理位置、租赁期限或信用质量方面发生变化 - 公司一直寻求能获得最大风险回报的资产，会根据市场情况灵活调整；如果市场偏好特定类型资产导致价格过高，公司不会参与；如果出现价格错位，公司会考虑在相关领域开展业务 [97] 问题：公司何时恢复收购活动及卖家群体的预期变化 - 不确定何时恢复收购，也不确定市场困境的来源；较小卖家等待的意愿可能较小，公司正常业务主要关注小卖家，预计仍将如此 [99] 问题：新闻稿中提到的部分租户支付困难的问题及5月支付情况预期 - 问题主要有两个方面，一是公司实施新的支付软件导致部分租户出现物流问题，二是部分公司支付支票流程问题；预计5月能收取这些租金 [102][103]

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财务数据和关键指标变化 - 2019年核心FFO为每股1.84美元，较2018年增长2.2%，第四季度为每股0.47美元 [26] - 2019年收购资产规模达12亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.4%和6.9%，季度末后又收购7栋建筑，价值1.03亿美元 [26] - 2019年G&A为3590万美元，略低于公开指引下限，2020年预计在4100 - 4300万美元之间，第一季度预计在1100 - 1150万美元之间 [35][36][37] - 2020年核心FFO指引为每股1.86 - 1.92美元，中点为1.89美元 [32] - 2020年预计收购规模在8 - 10亿美元之间，其中稳定资产收购规模在7.25 - 8.75亿美元之间，预计资本回报率在6% - 6.5%之间，增值收购规模在7500 - 1.25亿美元之间，NOI将于2021年上线 [32][33] - 2020年预计处置规模在1.5 - 2.5亿美元之间 [34] - 2020年同店现金NOI增长预计在1% - 2%之间，第一季度预计基本持平，随后全年增长 [34][35] - 季度末净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.8倍，可用流动性为4.6亿美元 [31] - 2020年杠杆率预计在4.75 - 6倍之间，运营目标为较低区间4.75 - 5.25倍 [38] - 2020年每平方英尺资本支出预计在0.27 - 0.31美元之间 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年约1000万平方英尺租约开始，现金租金增长10%，直线租金增长18.2%，高于去年的7.9%和15.2%，同店现金NOI增长2.4%，租户留存率为76.7% [17] - 第四季度租户留存率为87.4%，全年为76.7%；季度现金和直线租赁利差分别为6.4%和13.2%，全年分别为10%和18.2% [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年美国工业市场租金整体上涨近4%，第四季度竣工6300万平方英尺，净吸纳量5600万平方英尺，全年竣工2.24亿平方英尺，净吸纳量1.83亿平方英尺 [10] - 空置率同比上升20个基点至4.4%，仍远低于长期平均水平，在建项目规模达3.09亿平方英尺 [11] - 休斯顿、亚特兰大、芝加哥和达拉斯等市场建设活跃，部分子市场存在供应过剩担忧，公司未来两年在这些子市场的租约到期风险较小 [11][12] - 波特兰、罗利、底特律、夏洛特和新泽西/纽约北部等市场表现强劲 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过增值收购扩大投资组合，并持续实现内部增长 [20] - 开设达拉斯办事处，以更高效运营全国工业房地产平台，该办事处负责西南地区业务 [18] - 任命Jit Kee Chin博士为董事会成员，以加强数据分析和技术基础设施建设 [19] - 公司采用数据驱动的方法进行承保和资产管理，持续监测宏观经济和各子市场供需基本面 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国工业市场表现良好，建设活动活跃和低空置率为行业长期发展提供信心，电子商务和供应链变革是主要驱动力 [10][14] - 尽管供应是市场关注焦点，但需求放缓可能是更大风险因素，不过近期需求保持稳定 [15] - 公司对2020年业务发展充满信心，认为有大量投资机会，且资产负债表状况良好，能够支持业务增长 [40][41] 其他重要信息 - 1月公司以8800万美元出售位于加利福尼亚州卡马里奥的2栋建筑，收购成本为5500万美元 [21] - 2020年两家前十大租户租约到期并预计搬离，分别是Solo Cup（占年化基础租金1%）和GSA（占年化基础租金1.8%），公司正在评估相关资产的处置方案 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 亚马逊成为头号租户，本季度是否收购了另一处亚马逊物业 - 本季度公司收购了一处曾被其他租户腾空的建筑并租给亚马逊，因此本季度TI和BI支出较大，需对建筑进行改造以满足亚马逊需求 [44][45] 问题: 为亚马逊重置建筑是否是为满足其特定用途 - 是的 [45] 问题: 亚马逊的现有租金是否高于前一租户 - 是的，表面租金约高10%，加上高于标准的TI摊销和10年租期带来的较高佣金，导致交易成本高于平均水平 [47] 问题: 新泽西开发项目的租赁进展及稳定收益率预期 - 建筑已完工，目前租赁流量令人鼓舞，预计租金将高于去年预期，有望按时完成租赁和其他交易条款，预计收益率可达8%或更高 [48][49] 问题: 该项目是否会在今年上线 - 非常有可能在今年上线 [50] 问题: 处置指引中的2亿美元高于预期，是哪些资产推动以及是否为非核心资产 - 主要是卡马里奥资产的处置时间从第四季度移至第一季度，涉及金额8800万美元；当出现空置时，公司会将资产推向市场进行出售或租赁，目前用户买家市场活跃，Solo和其他较大空置资产也在考虑出售或租赁范围内 [51][52] 问题: 2020年收购是否会针对东南部市场 - 公司投资重点是在约60个市场中寻找能为股东带来回报的单个资产，并非特定针对某个市场；达拉斯办事处的设立将为周边市场带来更多机会，但公司仍是自下而上的投资者，更关注有价值的交易而非特定市场 [56][57] 问题: 2020年现金租金利差预期 - 预计为中个位数 [60] 问题: 2020年同店NOI增长受信用损失影响的50个基点是目前监测情况还是占位估计 - 目前是占位估计，与去年指引类似，但今年没有租户在观察名单上，考虑到当前时间，认为50个基点是合理估计 [62] 问题: 2019年实际信用损失与指引的50个基点相比如何 - 实际信用损失约为50个基点，与指引相符 [67] 问题: 亚马逊交易中的终止收入在第四季度是否可观及具体情况 - 终止收入约为50万美元，包含在核心FFO中，但不包含在同店数据中 [68] 问题: 资产出售指引是否考虑了Solo和GSA建筑的出售，如果未能出售而是续租，如何看待处置指引，是否有其他资产可替代，以及是否可能进行更多资产出售 - 处置指引反映了当前市场环境下资产出售的可能性，目前不计划进行投资组合出售；扣除卡马里奥资产出售后，处置指引与往年基本一致，具体金额将根据市场机会而定，公司会在年内更新相关信息 [70][72] 问题: G&A在中点有17% - 18%的增长，主要是由于达拉斯办事处和技术投资，这对未来业务规模的提升有何影响 - 公司每年提供一次G&A指引，G&A增长并非线性，过去三年复合年增长率约为3%，去年低于指引下限，部分效率提升措施推迟了2020年的人员招聘和业务投资；公司曾在11月的投资者报告中表示，G&A占NOI的比例将逐步降至10% [73][74] 问题: Solo Cup到期租金与市场租金相比如何 - 到期租金与市场租金基本持平，预计租金走势平稳或略有上升 [77] 问题: Solo Cup建筑的市场价值如何 - 如果有用户买家感兴趣，价格可能接近或高于收购价（每平方英尺44美元）；如果作为再开发项目，价格可能低于收购价 [78] 问题: 收购报告中的延长租期是否主要由第四季度的亚马逊租约推动 - 部分原因是亚马逊租约，还有一些定制建造收购项目租期也较长，并非公司刻意追求长租期，只是该季度收购资产的租期组合导致 [80] 问题: 展望2021年，是否有已知的租户搬离会影响同店NOI增长目标（2% - 3%） - 伯灵顿的GSA建筑租约将于12月到期，预计租户搬离，但该建筑有多种处置选择，公司会及时更新相关信息；2% - 3%的增长目标受信用损失和Solo Cup空置影响 [82][83] 问题: 信用损失在过去两年均为50个基点，是否已包含在幻灯片中的预期中 - 部分已包含，但加上Solo Cup空置影响后，增长率处于2%的低端 [84] 问题: 过去几年同店NOI加速增长，如何推动租金增长以及这种趋势能否持续 - 公司短期至中期同店NOI增长预期为2% - 3%，第四季度增长放缓是季度异常情况，全年和中期预期仍在该范围内 [88][89] 问题: STAG为提高收购率对整体平台进行了哪些投资，这种改善是否可持续 - 投资包括人力和技术两方面，人力方面增加了实地收购人员且员工留存率高，经验更丰富；技术方面通过数据和系统优化提高承保效率，并更有效地分配人力资源；2019年收购率高于近期趋势，2020年收购指引反映收购率将适度回落至接近2018年的15%，虽希望改进措施能持续提高收购率，但目前未将其纳入指引 [91][93][94] 问题: 2020年底GSA租约到期，续租和出售的讨论进展如何，决策因素是什么 - 公司会从股东长期回报角度考虑，该建筑所在市场需求旺盛，租赁市场活跃，有买家愿意支付较高价格收购资产和可开发土地；公司会像对待其他伯灵顿开发项目一样，综合考虑出售土地、开发土地和租赁建筑等方案 [95][96]

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公司概况 - 公司是工业房地产的所有者和运营商，采用相对价值投资策略，拥有可扩展运营平台和多元化投资组合，资产负债表为投资级[5] 发展变化 - 自IPO以来，公司发生显著转变，物业面积从1420万平方英尺增至8600万平方英尺，物业数量从93处增至430处，一级和二级市场占比从70.5%升至93.9%，灵活/办公空间占比从21.1%降至0.9%[9][10][11][12] - 资产负债表得到强化，股权市值从2.9亿美元增至40.31亿美元，净债务+优先股/EBITDA从7.3倍降至4.9倍，债务/总资本从46.9%降至26.5%，有担保债务占比从100%降至3.7%[14][15][16][17] 增长预期 - 未来短期至中期，内部增长预计现金同店NOI增长2.0%-3.0%，外部增长预计收购规模在8-10亿美元，G&A占NOI比例降至10%，资本支出每平方英尺在0.25-0.27美元，维持当前杠杆水平和派息率[18] 运营策略 - 通过区域资产管理、客户解决方案和资本项目团队，利用租赁和项目管理专业知识，在资产层面创造价值，如处理空置、续租、扩建等[19] 价值创造案例 - 通过运营和开发创造价值，如租赁空置物业、续租低租金物业、开发项目等，退出资本化率低于收购时，开发项目预计回报率50%-55%，利润超950万美元，稳定收益率8.5%[21][22][23][25] 行业机会 - 工业房地产是庞大且分散的资产类别，前20大所有者占比不足15%，现金流稳定，受GDP、消费、电商和供应链重构驱动，公司43%的投资组合涉及电商活动[28][32] 投资策略 - 采用相对价值投资策略，通过广泛机会集和量化方法进行收购，利用数据和经纪人网络，2018年1250多个交易进入初步筛选，286个交易进行尽职调查，46个交易完成，收购率分别为4%和16%[37] 多元化优势 - 投资组合在地理、租户、行业和租期上广泛多元化，涵盖60多个市场，最大市场占比低于10%，涉及45个行业，最大租户占比2%，未来三年到期租约低于40%[42] 财务状况 - 资产负债表保守，低杠杆，债务到期分布均衡，2022年前到期债务占比30%，加权平均利率3.12%[46] 估值与ESG - 与工业REIT同行相比，公司估值有吸引力，FFO倍数为16.6倍，同行平均为30倍，隐含资本化率为6.1%，同行平均为4.2%；在环境方面获得绿色租赁领袖奖，推进太阳能板和LED照明项目，在社会和治理方面支持慈善事业，有多元化董事会和股东友好章程[49][51][54]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，较2018年第三季度增长2.2% [22] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA的比率为4.7倍，固定费用覆盖率为5倍，可用流动性为6.23亿美元 [29] - 2019年收购量指引更新为11 - 12亿美元，其中包括5000 - 1亿美元的增值收购 [29] - 稳定现金资本回报率指引更新为6.3% - 6.5%，直线稳定资本回报率预计高约50个基点 [30] - G&A指引降至3600 - 3650万美元，资产处置指引范围降至5000 - 7500万美元，续租率指引为75% [30] - 同店现金NOI指引提高至2% - 2.25% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购量为3.03亿美元，稳定现金资本回报率为6.8%，直线资本回报率为7.2% [22] - 截至第三季度收购量达7.48亿美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.5%和7.1% [23] - 季度末后收购量为1.26亿美元，新租和续租现金租赁利差分别为19.7%和8.6% [23] - 季度直线续租利差强劲，新租和续租直线续租利差分别为24.7%和14.8%，季度续租率为61% [24] - 季度同店现金NOI增长1.3%，年初至今增长1.9% [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于健康的人口趋势，人口和就业增长推动收入和工业需求增长，预计地铁GDP将在主要市场和投资组合市场增长 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过覆盖广泛的工业市场，在竞争较小的地区寻找收购机会，收购团队人数从约5人增加到约8人 [37][38][40] - 公司持续关注增值收购机会，预计增值收购占全年资产收购的5% - 10% [65] - 公司对资产处置持机会主义态度，会根据设定的筛选标准进行评估 [68][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在不确定性，特别是贸易战方面，但传统工业房地产需求驱动因素仍提供基本面支持 [17][20] - 租户调查显示业务活动增加，电子商务对租户业务的重要性日益增加，这有助于公司取得强劲运营成果 [16][21] - 公司认为2019年是成功的一年，在外部和内部增长方面表现出色，有望顺利结束这一年 [10][34] 其他重要信息 - 公司推出第三年度全面租户调查，结果显示企业和建筑层面的业务活动增加，租户对贸易影响的看法不一，电子商务活动在租户设施中增加 [15][16][19] - 公司为定期贷款E提供资金并发起定期贷款F，9月完成股权发行，获得约3.62亿美元净收益 [26][27] - 新泽西开发项目预计12月交付，按时且按预算进行，有望达到或超过预期 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何在有吸引力的资本回报率下实现高收购量 - 公司通过覆盖广泛的工业市场，在竞争较小的地区寻找机会，收购团队经验不断增长，收购流程迭代，仅收购约15%的承保项目 [37][38][39] 问题: 今年是否增加了收购团队人员 - 公司多年前决定培养自己的收购人员，将高级财务分析师派往市场，收购团队人数从约5人增加到约8人 [40] 问题: 新泽西开发项目进展如何 - 该项目预计12月交付，按时且按预算进行，有望达到或超过预期 [41] 问题: 近期投资活动中收购收益率下降的原因，以及第四季度是否有大额交易 - 资本回报率是时点指标，公司长期回报指标良好，季度间资本回报率波动是由于收购组合变化，第四季度预计与以往收购情况无太大差异 [45] 问题: 本季度提高同店指引的驱动因素是什么 - 主要驱动因素是年初至今强劲的租赁趋势，第三季度开始的租约将在第四季度推动全年业绩 [48] 问题: 工业领域中小建筑和大型建筑租金增长差异的原因 - 长期来看，工业市场租金增长基于成本，不同规模建筑租金增长差异可能是周期性特征，公司内部数据显示小盒子租金增长更好 [53][54][55] 问题: 公司购买孟菲斯百万平方英尺建筑的原因，以及未来是否会购买更多大型建筑 - 该建筑租户优质且近期扩张，位于优质物流位置，公司对其再租赁前景有信心，公司会考虑购买大型建筑并关注相关统计数据 [56][57] 问题: 公司未能找到更多增值机会的原因，以及资产组合溢价情况 - 公司积极寻找增值交易，但可能因价格原因无法达成，预计增值收购占全年资产收购的5% - 10%；不同市场资产组合溢价不同，风险较高市场溢价更高 [65][62][63] 问题: 降低资产处置指引的原因，以及在增加收购指引的情况下是否会增加资产回收 - 公司根据设定的筛选标准进行资产处置评估，会在机会合适时处置部分资产，如Flex办公资产 [68][69][70] 问题: 年初至今续租率情况，以及2020年初需要关注的租户 - 公司对全年续租率指引有信心，季度间续租率会有波动，但整体在预期范围内 [72] 问题: 租户调查中电子商务租户和活动的情况，以及哪些地区、物业规模或位置更受关注 - 调查显示公司投资组合中电子商务活动普遍增加，电子商务活动倾向于在人口附近发生，公司资产位置接近人口中心；公司在收购时会考虑建筑特征对租户保留和再租赁的影响 [75][76][78] 问题: 建筑的某些特征是否会影响收购决策，市场是否有较大变化 - 市场变化不大，公司在收购时会考虑建筑特征对租户保留和再租赁的影响，并在承保中考虑相关成本 [80][81][83] 问题: 2020年同店增长潜力与2019年相比如何 - 公司目前无法提供2020年指引，但认为同店NOI统计可能有误导性，公司大部分资产运营良好，会在进入2020年时更新指引 [84] 问题: 2020年的市值评估情况 - 这涉及2020年指引，公司认为投资组合整体略低于市场水平 [87] 问题: 资产负债表方面，股权发行重点是否会发生结构性变化 - 公司希望通过债务和股权匹配资金进行收购，会根据交易情况灵活选择股权融资方式，对多种融资方式感到满意 [92][93] 问题: GM劳工停工对汽车供应商租户是否有影响 - 公司与租户沟通后，未发现明显影响 [94] 问题: 今年预计的增值收购量已完成多少，剩余多少 - 即使不再完成其他增值交易，公司也将在指引范围内 [96] 问题: 公司在业务活动增加的情况下能否继续控制G&A费用 - 公司认为可以继续控制G&A费用，过去几年G&A占NOI的比例下降，对今年修订后的指引有信心 [101] 问题: 与客户谈判租金时，物业税增加是否会影响客户支付租金的意愿和能力 - 租户通常会考虑总运营成本，公司会积极上诉物业税，增量物业税对净租金影响不大 [103] 问题: 如何看待市场供应风险以及对租金增长的影响 - 从全国范围看，供应问题比去年更突出，但公司大部分投资组合所在市场受影响较小，预计对租金增长无重大影响，租金将继续适度上涨 [109][110][111]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO为0.45美元，与2018年第二季度持平 [16] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA的比率为4.6倍，固定费用覆盖率为5.3倍 [16][19] - 执行股权发行，净收益约2.15亿美元，6月通过ATM计划额外筹集2200万美元净收益 [19] - 7月12日完成2亿美元5.5年期延迟提取定期贷款，全固定利率3.11%；7月25日为1.75亿美元定期贷款A提供资金，全固定利率3.92%，可用流动性为7.45亿美元 [20][21] - 预计稳定收购量在7 - 8亿美元之间，总收购量指导提高到7.5 - 9亿美元，稳定现金资本化率指导更新为6.25% - 6.75%，颗粒处置指导更新为7500 - 1.5亿美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度收购量总计2.6亿美元，稳定资本化率为6.1%，未收购增值资产或出售建筑物 [16] - 本季度保留率为79.5%，新租赁和续租现金租赁利差分别为22.8%和5.8%，直线租赁利差分别为34.2%和15.4% [17] - 本季度同店现金NOI增长1%，年初至今增长2.2%，受保留率和现金租赁利差积极影响，部分被同店池入住率下降抵消 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业领域健康，租户需求超过新供应，租金持续增长 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 构建并完善平台，识别、评估和批量完成增值工业交易，投资内部流程、员工培训和数据分析 [12] - 有地理多元化的投资组合，可抵御特定市场风险，继续在多个市场寻找投资机会 [11] - 进行首个投机性开发项目，25万平方英尺仓库配送设施预计年底完工，有望达到或超过初始预期 [14] - 行业竞争存在，但公司在60多个市场广泛寻找机会，凭借定价纪律和深入调查，能找到收购机会 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业领域健康，租户需求强劲，公司投资组合表现良好，有大量投资机会 [10][11] - 公司各职能领域运营良好，团队优秀，致力于为股东实现长期每股现金流回报最大化 [24] - 对下半年和2020年前景乐观，预计取得良好业绩 [110] 其他重要信息 - 本季度收购包括俄亥俄州韦斯特杰斐逊85.7万平方英尺亚马逊履行配送设施，亚马逊成为第二大客户，占ABR的1.7% [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 本季度部分收购租约期限长，是否导致资本化率降低，是否遇到更多长期净租赁买家竞争？ - 较长租约期限会使资本化率降低，本季度成功收购一些长租约交易，但并非刻意寻求，公司维持长期现金流门槛，会遇到相关竞争，但能找到产生长期回报的交易 [26][27] 问题: 哥伦布的收购项目竞争情况如何？ - 该项目营销力度小，公司由经纪人直接接洽，竞争范围不如预期广泛，但常规收购会遇到长期投资者和基金经理等竞争 [29] 问题: 新泽西开发项目租户讨论情况和目标收益率是多少？ - 项目即将动工，有租户感兴趣，预计开发回报率在8%左右 [30] 问题: 今年租金利差强劲，全年指导是否更新，是否会超出预期范围？ - 全年租金利差指导仍为中到高个位数，公司对此仍有信心 [33] 问题: 今年保留率高于初始预期的驱动因素是什么？ - 年初对滚动资产有假设，部分原本预计不续租的租户续租，如本季度一个资产零停机续租，若该租户保留，本季度保留率将达100% [34] 问题: 下半年收购情况，建筑市场情况及是否会持续？ - 商人建造商利用市场快速出售资产，只要价格强劲就会持续，但公司在5 - 15年房龄的现有建筑中也看到很多机会，收购管道充足 [40][41] 问题: 收购的定制建筑租赁租金涨幅和年度递增情况如何？ - 租金涨幅在2% - 3%之间，较长租约涨幅较低，长期租约（15年以上）一般约2%，会带来较高直线资本化率 [43][44] 问题: 未来12 - 18个月租户滚动情况需要关注什么？ - 无特别需要关注的，已纳入公司指导范围 [45] 问题: 处置指导降低而收购指导提高的原因是什么？ - 公司原则是当买家出价高于公司对资产的估值时出售，年初有一定预期，但年内调整了预期，仍会按此原则出售资产 [46] 问题: 竞争环境如何，是否推动私人市场估值上升，是否追求不同类型的物业？ - 公司在不同市场竞争情况不一致，未看到新的或增加的竞争，工业是热门资产类别，竞争普遍存在，但公司广泛调查市场，能找到收购机会 [48][49] 问题: 目前资产管道中剩余租约期限情况如何？ - 平均剩余租约期限与过去几年相似，本季度只是租约期限组合不同，11年以上租约不能代表正常租约期限 [51] 问题: 未来收购资本化率是否会在6%以上，符合初始指导范围？ - 公司将全年资本化率指导范围调整为6.25% - 6.75%，有信心在该范围内 [55] 问题: 哥伦布项目的资本化率与传统收购项目的差异如何考虑？ - 该项目租约近15年，建筑新，资本支出低，租金有涨幅，GAAP直线资本化率高，因此资本化率较低，但能产生长期现金流 [60] 问题: 新泽西还有多少开发机会，如何评估？ - 公司拥有的很多资产有多余土地，但部分受现有租约限制，公司会评估市场可行性，若可行会进行营销授权，此类情况较少 [61][66] 问题: 若管道中资本化率低于6%，公司是否接受？ - 公司注重长期回报分析，大租金涨幅、长租约、低资本支出等因素可缓解低资本化率影响，且目前资本成本低，仍能找到立即增值的交易，不一定会趋向低资本化率 [69][70] 问题: 近期制造业数据疲软，租户情况如何？ - 公司客户仍有高度信心，新租赁活动租约期限保持稳定，行动未改变，只是更谨慎、更警觉 [72] 问题: 亚马逊项目对本季度整体资本化率的影响如何，公司对该资产的信心来源是什么？ - 该项目资本化率低于本季度平均水平，若未收购会提高平均资本化率；该资产是通用的亚马逊先进履行中心，亚马逊投入资金，是功能良好的电子商务履行建筑 [78][79] 问题: 2019年第二季度收购活动中增值部分占比如何？ - 本季度未进行增值收购活动 [80] 问题: 月付租约从第一季度到第二季度大幅下降的原因是什么，是否会继续下降？ - 该数据波动大，无突出原因，可能下季度会上升，公司不花时间预测；月付租户倾向于转为长期租约或空置，无明显趋势 [81][83] 问题: 公司如何考虑投资组合销售？ - 公司历史上曾为筹集资金进行投资组合销售，但目前不是主要驱动因素，公司有正经营杠杆，认为发行普通股扩大投资组合规模对公司和股东更有利 [86][87] 问题: 公司资产负债表杠杆率下降情况，是否会继续下降，是否会降低杠杆率范围？ - 全年杠杆率范围为4.75 - 6，目前略低于下限，随着时间推移会趋于稳定；公司会考虑杠杆率范围，目前对4.75 - 6的范围并在低端运营感到满意 [90][92] 问题: 公司租赁业务内部和第三方比例，以及区域项目和集中租赁项目情况如何？ - 公司所有租赁业务都使用第三方经纪人，以利用市场知识和维护良好关系；公司考虑推出区域资产经理，但垂直整合限于资产管理层，不参与物业管理，目前资产经理都在波士顿 [93][95] 问题: 近期市场大型工业交易是否会影响公司单笔交易市场？ - 单笔交易市场不受影响，工业市场所有权分散，公司主要从中小卖家购买资产，其出售原因与大型交易无关，大型交易可能会产生个别资产供公司收购 [97][100] 问题: 特定市场租户续租和租金增长情况，哪些市场收购机会多，投机性开发的上行空间和态度如何？ - 公司不基于特定市场做决策，注重单个资产和收购机会，广泛评估60多个市场；公司将投机性开发视为业务的增量补充，不专门获取土地进行开发，会评估有额外土地的交易的开发潜力 [103][107]