宏观经济环境 - 2022年第一季度美国GDP下降1.6%，失业率为3.6%[153] - 2022年美联储多次加息，3月加息25个基点，5月加息50个基点，6月加息75个基点，截至6月30日利率区间为1.5% - 1.75%[154] - 公司运营受当前高通胀、利率上升、新冠疫情和欧洲地缘政治紧张局势影响，金融市场波动、供应链瓶颈和经济增长放缓[153] 公司管理层变动 - 2022年7月1日，William R. Crooker成为公司首席执行官兼总裁，并被任命为董事会成员，Benjamin S. Butcher辞去首席执行官职务，成为董事会执行主席[147] 公司运营受疫情影响情况 - 公司在2022年第二季度末未因新冠疫情遭受重大干扰或签订租金延期协议[150] - 公司预计新冠疫情将加速一些工业特定趋势，继续支持工业地产的长期需求，如电子商务的兴起[156] 公司业务发展观点 - 公司认为当前经济环境虽动荡，但多元化投资组合将受益于有竞争力的租金和高入住率[155] - 公司投资组合受益于全国工业市场的低空置率，工业空间需求强劲[157] - 公司业务增长取决于外部收购活动和内部投资组合入住率及租金水平[148] 公司税务情况 - 公司组织运营旨在维持房地产投资信托（REIT）资格，目前向股东分配收入，免缴联邦所得税，但仍需缴纳州和地方税及未分配收入的联邦所得税和消费税[146] 租约租金相关数据 - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，运营投资组合中新租约和续租约的SL租金分别增长约21.9%和23.6%，现金租金分别增长约14.1%和14.6%[159] - 2022年截至6月30日的三个月，新租约面积131.2102万平方英尺，每平方英尺基础租金4.51美元，SL租金4.65美元，现金租金增长14.8%，SL租金增长22.0%；续租约面积191.5146万平方英尺，每平方英尺基础租金4.94美元，SL租金5.17美元，现金租金增长13.7%，SL租金增长21.9%[162] - 2022年截至6月30日的六个月，新租约面积249.1326万平方英尺，每平方英尺基础租金5.24美元，SL租金5.50美元，现金租金增长20.2%，SL租金增长29.6%；续租约面积387.5818万平方英尺，每平方英尺基础租金4.96美元，SL租金5.25美元，现金租金增长11.2%，SL租金增长19.8%[162] - 2022年7月1日至2023年6月30日，约7.2%的年化基础租金收入的租约将到期，预计新租约租金高于现有到期租约[166] 租约到期情况 - 截至2022年6月30日，2022 - 2031年及以后各年租约到期情况：2023年到期租约86份，涉及面积1102.7366万平方英尺，占总可出租面积10.1%，年化基础租金收入4921.5万美元，占比9.5%等[168] 公司物业收购与出售情况 - 2022年截至6月30日的六个月，公司收购17处物业，总面积326.7304万平方英尺，总价3.37272亿美元[170] - 2022年截至6月30日的六个月，公司出售2栋建筑和1块土地，可出租面积约30万平方英尺，账面价值约1410万美元，销售净收入约3840万美元，净收益约2430万美元[171] - 2020年12月31日后，公司收购83座建筑，约1460万平方英尺，出售24座建筑，约300万平方英尺和一块土地[194] - 2020年12月31日后，公司收购83栋建筑，总面积约1460万平方英尺，出售24栋建筑和一块土地，总面积约300万平方英尺[214] 市场与租户相关数据 - 截至2022年6月30日，按年化基础租金收入计，前20大市场占比65.2%，其中芝加哥占7.5%，费城占7.3%等[174] - 截至2022年6月30日，按年化基础租金收入计，前20大租户行业占比82.9%，其中航空货运与物流占11.3%，集装箱与包装占8.0%等[176] - 前20大租户共73份租约，占年化基础租金总收入的17%[178] 同店组合相关数据 - 截至2022年6月30日，同店组合有459座工业建筑，约9320万平方英尺，占总组合的83.6%，同店入住率从2021年6月30日的97.6%增至98.7%[181] - 2022年第二季度，同店租金收入增至1.3102亿美元，同比增加158.4万美元，增幅1.2%；总运营收入增至1.31077亿美元，同比增加146.9万美元，增幅1.1%[183] - 2022年第二季度，同店物业运营费用降至2322.9万美元，同比减少38.8万美元，降幅1.6%[183] - 2022年第二季度，同店净营业收入增至1.07848亿美元，同比增加185.7万美元，增幅1.8%[183] - 2022年上半年同店租金收入约2.629亿美元，较2021年同期的约2.566亿美元增加约630万美元，增幅2.5%[207] - 2022年上半年同店运营费用约4980万美元，较2021年同期的约4830万美元增加约150万美元，增幅3.1%[212] 公司收入与费用相关数据 - 2022年第二季度，总组合净收入降至3308.4万美元，同比减少29.9万美元，降幅0.9%[183] - 2022年第二季度，收购建筑对净营业收入的贡献增至1960万美元，出售建筑贡献降至 - 10万美元[194] - 2022年第二季度，其他资产对净营业收入的贡献增至360万美元，同店组合的终止、太阳能和其他收入调整增至170万美元[196] - 2022年第二季度，总其他费用增至8204.5万美元，同比增加1162.4万美元，增幅16.5%[183] - 2022年第二季度其他费用总额约为1750万美元，较2021年同期的约930万美元增加约820万美元，增幅88.8%，主要因租赁物业销售收益减少约560万美元及利息费用增加约260万美元[200] - 2022年上半年总收入3.20709亿美元，较2021年同期的2.72422亿美元增加4828.7万美元，增幅17.7%[203] - 2022年上半年净收入8710万美元，较2021年同期的5870万美元增加2830万美元，增幅48.3%[205] - 2022年上半年其他费用总额约1.622亿美元，较2021年同期的约1.425亿美元增加约1980万美元，增幅13.9%[219] - 2022年上半年其他收入（费用）约1080万美元，较2021年同期的约1890万美元减少约810万美元，降幅42.9%[221] 公司业绩指标相关数据 - 公司按美国房地产投资信托协会标准计算资金运营收益，管理层将其作为补充业绩指标[224] - 2022年Q2和H1可分配给普通股股东和单位持有人的FFO分别为1.01788亿美元和1.98977亿美元，2021年同期分别为0.84474亿美元和1.57644亿美元[228] - 2022年Q2和H1净营业收入分别为1.32626亿美元和2.6006亿美元，2021年同期分别为1.13071亿美元和2.20064亿美元[231] 公司现金流相关数据 - 2022年上半年经营活动提供的净现金约为1.912亿美元，较2021年同期的约1.624亿美元增加约2880万美元，增幅17.7%[233] - 2022年上半年投资活动使用的净现金约为3.349亿美元，较2021年同期的约2.02亿美元增加约1.329亿美元，增幅65.8%[233] - 2022年上半年融资活动提供的净现金约为1.364亿美元，较2021年同期的约3780万美元增加约9860万美元，增幅260.6%[233] 公司流动性与信贷安排 - 截至2022年6月30日，公司总即时流动性约为6.43亿美元，包括1260万美元的现金及现金等价物和6.304亿美元的无担保信贷安排即时可用额度[239] - 2022年7月26日，公司修订并重述无担保信贷安排，将可用借款总额从7.5亿美元增至最高10亿美元[240] - 2022年7月26日，公司签订两份2028年到期、本金总计3.75亿美元的贷款协议，并偿还两份2023年和2024年到期、本金总计3.25亿美元的定期贷款[240] - 截至2022年6月30日，公司无担保信贷安排和无担保定期贷款的未提取名义承诺总额约为6.304亿美元[250] - 2022年7月26日，公司将无担保信贷安排的借款承诺从7.5亿美元增加至最高10亿美元，用一个月有担保隔夜融资利率（SOFR）加0.10%调整取代一个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）[252] - 2022年7月26日，公司签订新的无担保定期贷款协议，分别从美国银行和富国银行获得1.875亿美元贷款，偿还了1.5亿美元的无担保定期贷款D和1.75亿美元的无担保定期贷款E[253] 公司股息情况 - 2022年上半年公司宣布的普通股股息总额为每股0.730002美元，每月股息为每股0.121667美元[242] - 2022年7月12日，董事会宣布2022年7 - 9月普通股股息为每月每股0.121667美元[242] 公司债务相关数据 - 截至2022年6月30日，公司总未偿本金为2444810000美元，加权平均期限为5.0年，有担保债务占比2.2%，未来12个月到期债务占比12.1%，净债务与房地产成本基础比率为35.8%[256] - 2022年4月28日，公司签订4亿美元高级无担保票据的私募协议，固定年利率为4.12%，于2032年6月28日到期[254] - 截至2022年6月30日，公司有10.91亿美元的浮动利率债务未偿还，其中无担保信贷安排余额为1.16亿美元[269][272] 公司股权相关数据 - 公司有权发行最多2000万股优先股，截至2022年6月30日和2021年12月31日，无优先股发行或流通[259] - 公司有权发行最多3亿股普通股，2022年2月17日启动的7.5亿美元普通股市场发售计划，截至2022年6月30日，可发售金额为7.5亿美元[260][262] - 截至2022年6月30日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位[263] 公司利率互换相关数据 - 2022年7月27日，公司签订七份利率互换协议，总名义金额为3.75亿美元，将新无担保定期贷款的SOFR固定在2.579%[253] - 截至2022年6月30日，23笔利率互换公允价值处于资产头寸，约为3790万美元[268] - 除无担保信贷安排外，所有未偿还浮动利率债务通过利率互换固定至到期[269][272] - 公司使用利率互换等衍生金融工具管理借款利率风险[271] - 公司不时会签订利率互换协议和其他利率套期保值合同[269][273] 利率变动影响 - 若利率上升100个基点，假设2022年6月30日止六个月无担保信贷安排余额为1.16亿美元，公司利息支出将增加约60万美元[273] - 利率上升可能影响公司现金流、偿债能力和资产处置能力[269][272][273] 利率互换协议风险 - 利率互换协议可能使公司面临交易对手违约、结算成本高、协议不可执行等风险[273] 公司其他情况 - 截至2022年6月30日，公司有与开发项目和某些其他协议相关的信用证约360万美元[270] - 截至2022年6月30日，公司无其他重大表外安排[270] - 2022年截至6月30日，增值投资组合和第一代租赁相关租约，面积分别为23.7123万平方英尺和74.8359万平方英尺，不纳入运营投资组合统计[164]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO每股为0.53美元，较上年增长8.2% [20][29] - 本季度可供分配现金总计8240万美元，较上一时期增长13.8% [29] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为5.1倍，杠杆率仍接近区间低端 [29] - 核心FFO每股指引提高至2.16 - 2.20美元，中点提高0.01美元 [34] - 同店指引提高至4% - 4.5%，中点提高75个基点 [34] - G&A指引降至4800 - 5000万美元，中点降低100万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始29份租约，总面积310万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为15.2%和25.1% [30] - 本季度租户留存率为58.4%，考虑立即回填后调整留存率为87.1% [30] - 现金同店NOI本季度增长4.8%，创历史最高水平 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产需求强劲，新供应虽有所增加但仍难以满足需求 [12][13] - 通胀导致建筑成本显著上升，推动新供应和现有资产租金上涨 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略和承保模型具有灵活性，可实时应对市场条件波动 [16] - 持续专注资本循环，预计今年处置收益在2 - 3亿美元之间，高于往年 [27][28] - 公司通常与使用更多杠杆的本地买家竞争，预计个别交易的资本化率可能会上升 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临地缘政治动荡、通胀和利率上升等挑战，但工业房地产需求依然强劲 [11][12] - 公司团队表现出色，机会众多，一季度业绩良好，预计未来将继续保持强劲表现 [15] 其他重要信息 - 7月1日起，现任首席执行官Ben Butcher将担任执行主席，总裁Bill Crooker将接任首席执行官 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 亚马逊宣布缩减空间对工业REITs的影响 - 亚马逊此前已发出放缓供应链建设的信号，从数据看其在整体吸纳量中的占比与去年相似，公司其他租户需求旺盛，该宣布影响不大 [40][41][42] - 公司对亚马逊的敞口仅占ABR的3.2%，有7栋建筑租给亚马逊，其中一栋为定制建筑，剩余租期12年，近期有两笔租约明年到期，租金较市场低约25% [44] 问题: 利率上升对工业资本化率的影响及高杠杆买家的收购积极性 - 目前尚未看到资本化率受到影响，但预计个别交易的资本化率可能会上升，若利率持续高位，下半年可能会上升 [46][47] 问题: 股价波动对收购管道的影响及资金成本变化的应对措施 - 公司目前通过私募配售拥有约8亿美元流动性，仍对收购10 - 12亿美元的指引感到满意，会通过增加处置来平衡 [52] 问题: 亚马逊是否会将空间放入转租市场及对租金的影响 - 公司未发现这一情况在市场上普遍存在，若亚马逊大量投放空间，会有影响，但目前未看到或听到相关消息 [55] 问题: 收购定价环境及不同租期交易的定价差异和租金增长预期 - 公司对不同租期和参数的交易持中立态度，注重长期回报，目前未看到定价变化，且在收购和租赁活动中看到更高的合同租金增长 [59][60][62] 问题: 本季度租户留存率低于指引范围的原因 - 部分原因是提高租金导致一些租户未续租，但二季度已回填很多空间，且市场空置期短，留存率影响较小 [64][65] 问题: 资本化率下半年可能上升的幅度及对长期租赁物业承保的调整 - 历史上10年期国债利率上升与资本化率上升的相关性超50%，但由于工业市场基本面良好，资本化率上升幅度不确定，目前未调整长期租赁物业的回报要求 [68][69][71] 问题: 增加杠杆并接近杠杆范围上限的意愿 - 公司目前可在不发行额外普通股的情况下，通过低收购、高处置达到5.5倍杠杆率，对此感到舒适，且有提升空间而不影响评级 [74][75][76] 问题: 亚马逊明年到期租约的计划及对特定市场和建筑类型的担忧 - 目前不清楚亚马逊对明年到期租约的计划，这些空间租金较市场低约25%，公司对租期短的定制亚马逊建筑和多层夹层专业建筑有所担忧，但此类建筑在投资组合中较少 [79][81][82] 问题: 如何建模内部收益率及对股息分配增长的展望 - 公司实时更新影响现金流的因素，暂时提高了门槛以应对市场波动，但不影响预期和指引，一季度派息率为80%，接近可随CAD每股增长而增加股息分配的水平 [83][84][86] 问题: 收购管道的变化及债务计划 - 收购管道与过去几年相似，一季度通常会下降，目前是Q1最大的管道，为37亿美元，是季节性调整，债务方面，4亿美元私募配售将于6月底资金到位，会将CMBS再融资为无担保债务，可能与另一笔定期贷款合并 [91][92][96] 问题: 增加资产处置作为资金来源的原因及市场租金增长和续租利差表现最好的市场 - 公司2月制定指引时就考虑增加资产处置，目前对2 - 3亿美元的处置指引感到满意，若市场环境不变，可能会增加处置，在萨克拉门托、费城、波士顿、拉斯维加斯等市场看到良好趋势 [101][102][103]

宏观经济环境 - 2021年美国GDP自新冠疫情经济低谷后反弹，增长约5.7%[149] - 2022年3月美联储加息25个基点，利率区间升至0.25% - 0.50%[150] 业务定义与标准 - 价值增值投资组合的物业需满足收购日入住率低于75%等四个标准之一[135] - 开发或重建中的物业稳定化指达到90%入住率或完工后12个月两者较早者[136] - 运营投资组合指收购时已稳定或已实现稳定化的仓库和轻型制造资产[137] 公司基本信息 - 公司是专注美国工业地产的房地产运营公司，普通股在纽交所上市[142] - 公司维持房地产投资信托基金资格，目前向股东分配收入，一般免联邦所得税[142] 公司业务风险 - 新冠疫情或未来传染病爆发可能对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[146] 公司营收增长因素 - 公司未来营收或现金流增长取决于外部收购和内部投资组合入住率及租金率[143] 运营投资组合租金变化 - 2022年第一季度运营投资组合中新租约和续租约的SL租金变化和现金租金变化分别增长约25.1%和15.2%[155] 2022年第一季度租约数据 - 2022年第一季度新租约面积117.9224万平方英尺，现金租金每平方英尺6.04美元，直线租金每平方英尺6.44美元，租金成本每平方英尺3.61美元，现金租金变化25.0%，直线租金变化36.4%，加权平均租期7.1年，租金减免每平方英尺1.28美元；续约租约面积196.0672万平方英尺，现金租金每平方英尺4.97美元，直线租金每平方英尺5.32美元，租金成本每平方英尺0.95美元，现金租金变化8.9%，直线租金变化17.9%，加权平均租期5.9年，租金减免每平方英尺0.10美元[158] 到期租约情况 - 2022年4月1日至2023年3月31日，约6.8%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金高于现有到期租约[161] - 2022年到期租约中，剩余月份到期租约34份，面积355.9398万平方英尺，占可租面积3.3%，基础租金收入1678万美元，占比3.3%；2023年到期租约100份，面积1313.8341万平方英尺，占可租面积12.3%，基础租金收入5772.3万美元，占比11.4%[163] 物业运营费用 - 公司物业运营费用包括公用事业、房地产税、管理费、保险和场地维修维护成本，部分受租户租约中的三净条款控制[160] 2022年第一季度收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司收购8座建筑，总面积179.9761万平方英尺，总价1.66351亿美元[165] - 2022年第一季度，公司出售一座建筑和一块土地，可租面积约20万平方英尺，账面价值约1130万美元，销售净收入约3530万美元，净收益约2400万美元[166] 市场与租户占比情况 - 截至2022年3月31日，按年化基础租金收入计，前20大市场占比65.3%，其中芝加哥占7.8%，费城占7.1%，格林维尔/斯巴达堡占5.4%[168] - 截至2022年3月31日，按年化基础租金收入计，前20大租户行业占比82.9%，其中航空货运与物流占10.8%，集装箱与包装占8.3%，汽车零部件占7.1%[170] - 截至2022年3月31日，按年化基础租金收入计，前20大租户占比17.5%，其中亚马逊占3.2%，东部金属供应公司占1.0%，美国轮胎经销商公司占1.0%[172] 同店组合情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有463座工业建筑，面积约9460万平方英尺，占总投资组合约85.9%，视为同店组合；同店入住率从2021年3月31日的97.9%降至2022年3月31日的97.4%，下降约0.5%[175] 2022年第一季度财务指标变化 - 2022年第一季度总投资组合净收入约为5400万美元，较2021年同期的约2530万美元增加约2860万美元，增幅113.0%[177][179] - 2022年第一季度同店租金收入约为1.332亿美元，较2021年同期的约1.290亿美元增加约420万美元，增幅3.3%[177][181] - 2022年第一季度同店租赁收入约为1.094亿美元，较2021年同期的约1.073亿美元增加约210万美元，增幅2.0%[182] - 2022年第一季度同店其他账单收入约为2380万美元，较2021年同期的约2170万美元增加约210万美元，增幅9.5%[183] - 2022年第一季度同店物业运营费用约为2690万美元，较2021年同期的约2490万美元增加约190万美元，增幅7.7%[186] - 2020年12月31日后收购的74栋建筑（约1310万平方英尺）在2022年和2021年第一季度分别为净营业收入贡献约1690万美元和80万美元[188] - 2020年12月31日后出售的23栋建筑（约290万平方英尺）和一块土地在2022年和2021年第一季度分别为净营业收入贡献约30万美元和100万美元[188] - 2022年第一季度其他资产为净营业收入贡献约270万美元，较2021年同期的约80万美元有所增加，同店组合中部分建筑的终止、太阳能和其他收入调整在2022年和2021年第一季度分别约为90万美元和30万美元[190] - 2022年第一季度总其他费用约为8020万美元，较2021年同期的约7200万美元增加约810万美元，增幅11.3%[192] - 2022年第一季度总其他收入（费用）为约670万美元净其他收入，较2021年同期的约960万美元净其他费用增加约1630万美元，增幅170.1%[194] - 2022年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的FFO为9718.9万美元，2021年同期为7317万美元[201] - 2022年第一季度净营业收入为1.27434亿美元，2021年同期为1.06993亿美元[204] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金约为8890万美元，较2021年同期增加约1540万美元，增幅21.0%[206] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金约为1.488亿美元，较2021年同期增加约6930万美元，增幅87.2%[207] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金约为7470万美元，较2021年同期增加约6670万美元，增幅831.8%[208] 公司流动性与债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总即时流动性约为3.971亿美元，包括3480万美元的现金及现金等价物和3.623亿美元的无担保信贷安排即时可用额度[212] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务的总账面价值为2.306173亿美元，加权平均利率为2.87%[217] - 公司无担保信贷安排额度为7.5亿美元，初始到期日为2025年10月24日，有两次六个月的延期选择权[219] - 截至2022年3月31日，公司未提取的名义承诺总额约为3.623亿美元，包括已开具的信用证[220] - 2022年4月28日，公司签订4亿美元高级无抵押票据购买协议，固定年利率4.12%，预计6月28日左右发行[222] - 截至2022年3月31日，公司未偿债务本金总额为23.13397亿美元，加权平均期限4.3年，有担保债务占比2.4%，未来12个月到期债务占比12.8%，净债务与房地产成本基础比率为34.5%[224] 公司股权情况 - 公司有权发行最多2000万股优先股，截至2022年3月31日和2021年12月31日，均无已发行或流通的优先股[227] - 公司有权发行最多3亿股普通股，2022年2月17日启动7.5亿美元的ATM普通股发行计划，截至2022年3月31日，可发行额度为7.5亿美元[228][229] - 2022年第一季度，2019年6亿美元ATM计划出售12.8335万股，加权平均股价45.03美元，销售代理费用5.8万美元，净收益572.1万美元[231] - 2022年3月29日，公司通过发行120万股普通股，全额结算2021年12月3日签订的远期销售协议，净收益约4970万美元，每股41.39美元[232] - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位，其余2.1%由相关人员和第三方持有[233] 公司利率互换与表外安排 - 截至2022年3月31日，公司14份利率互换处于资产头寸，价值约2770万美元，9份处于负债头寸，价值约230万美元[239] - 截至2022年3月31日，公司有与开发项目和某些其他协议相关的信用证约370万美元，无其他重大表外安排[241] 公司浮动利率债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有13.59亿美元的浮动利率债务未偿还[243] - 截至2022年3月31日，除余额为3.84亿美元的无担保信贷安排外，公司所有未偿还浮动利率债务通过利率互换固定至到期[243] - 若利率上升100个基点，假设2022年第一季度末无担保信贷安排未偿还余额为3.84亿美元，公司2022年第一季度利息支出将增加约100万美元[243] 公司股息情况 - 2022年第一季度宣布的普通股股息总额为每股0.365001美元，2022年4 - 6月每月股息为每股0.121667美元[214]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为0.51美元，全年为2.06美元，较2020年增长9% [25] - 2021年可分配现金总计2.938亿美元，同比增长20.5% [25] - 股息支付率从2020年的90%降至2021年底的82.4% [25] - 年末杠杆率接近区间下限，净债务与经调整EBITDA的比率为5倍 [25] - 2022年核心FFO指引为每股2.15 - 2.19美元，中点为2.17美元 [31] - 预计2022年全年同店现金NOI增长在3% - 4%之间，租户留存率在65% - 75%之间 [31] - 预计2022年G&A在4900 - 5100万美元之间 [31] - 预计2022年净债务与经调整EBITDA的比率在4.75 - 5.5倍之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第四季度收购额达6.895亿美元，涉及35栋建筑，稳定现金和直线资本化率分别为5%和5.2%；全年收购额达13亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为5.2%和5.6% [16] - 预计2022年收购额在10 - 12亿美元之间，稳定现金资本化率在5% - 5.25%之间，直线资本化率比现金资本化率高40个基点 [22] 处置业务 - 第四季度处置额为1.125亿美元，全年处置额为1.934亿美元，核心工业资产的综合处置资本化率为4.5% [21] - 预计2022年处置额在2 - 3亿美元之间，处置资本化率与2021年相近 [22] 租赁业务 - 第四季度签订30份租约，总面积360万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为16%和22.6% [25] - 第四季度租户留存率为77.6%，全年为76.6% [25] - 预计2022年租户留存率中点为70%，现金租赁利差预计为低两位数 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国几乎所有市场需求超过供应，推动公司投资组合市场租金实现运营历史上最强劲增长，预计2022年市场租金将持续强劲增长 [13] - 一级市场和二级市场租金均有增长，但公司投资的市场租金波动小于一级市场，不会出现部分一级市场20% - 30%的租金涨幅 [68] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于在全国60多个市场进行工业地产的细分收购，以获取有吸引力的回报 [17] - 增加对在建投机性开发项目的投资，将其作为工业运营专业知识的自然延伸 [20] - 提高资本循环，通过处置资产获取资金用于收购 [22] 行业竞争 - 工业地产竞争激烈，供应链基础设施的重新评估和库存挑战推动需求达到历史水平，吸引了传统和新投资者的资金 [16] - 公司在细分交易方面具有优势，能够评估单个短期或长期交易，而被动股权难以参与此类交易 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年工业基本面保持强劲，预计将在一段时间内保持健康，市场租金有望持续增长 [13] - 公司对2022年的发展充满信心，将继续执行收购和处置计划，实现业务增长 [22] 其他重要信息 - 公司首席执行官Benjamin Butcher将于7月1日卸任，转任董事会执行主席，总裁William Crooker将接任首席执行官 [10] - 公司于12月发布了首份环境、社会报告，预计将成为年度可持续发展报告 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购开发项目的预期收益率及是否有类似项目在管道中 - 该项目稳定后资本化率约为5%，预计开发收益率为33%，管道中有其他开发项目 [37] 问题2: 2022年处置额增加的原因及时间安排 - 有一个2处房产的小投资组合正在出售，预计在第二季度初完成交易，预计处置资本化率与2021年相近 [38] 问题3: 2022年股息支付率是否会进一步改善 - 降低股息支付率是公司过去5 - 6年的目标，目前已接近可接受水平，将持续关注 [40][41] 问题4: 是否会增加管理职位或招聘填补空缺 - 过渡涉及的大部分内容已宣布，无需进行重大薪酬水平的额外招聘 [42] 问题5: 公司转型的思考过程及未来10年的愿景 - 公司认为仍有大量机会通过收购细分资产为股东创造价值，董事会会考虑投资者收购公司的询价，但需高价才会出售 [44] 问题6: 2022年较大租约到期情况及空置风险 - 2022年没有大型租约到期，最大迁出面积约30万平方英尺，公司对市场需求有信心 [45][46] 问题7: 第四季度部分收购项目租期较短的情况 - 这些项目租金低于市场水平，公司对相关市场有信心，能够在短期内实现价值提升 [49] 问题8: 市场买家是否在突破传统限制进行交易 - 市场整体活跃，但被动股权仍难以参与细分交易，公司在细分交易方面的优势依然明显 [53] 问题9: 进入资本化率与稳定资本化率的差异 - 稳定资本化率即进入资本化率，用于计算首年NOI，有部分交易可在3年内提升租金 [55] 问题10: 2021年收购项目首年现金流与完全稳定状态的差异 - 估计差异约为25个基点，由于空置期缩短，差异小于正常情况 [57][58] 问题11: 2022年租户留存率预计降低的原因 - 市场活跃导致租户行为变化，如搬迁、整合等，部分租户会迁至更便宜的地方，但空置期也在缩短 [59] 问题12: 如何管理资产负债表及未来杠杆率的变化 - 公司对目前资产负债表状况满意，杠杆率为5倍处于区间下限，有5亿美元的远期股权可用，可在指导范围内灵活操作 [62][64] 问题13: 多租户建筑收购增多是巧合还是趋势 - 公司会评估多租户建筑项目，若有竞争优势且能进行合理估值，会考虑将其纳入投资组合，目前投资组合中约80%为单租户，20%为多租户 [65] 问题14: 2022年各市场租金同比增长情况 - 由于供应有限，各市场租金均有增长，但公司投资的市场租金波动小于一级市场，不会出现部分一级市场20% - 30%的涨幅 [68] 问题15: 开发投资机会的规模及开发商出售在建项目的原因 - 开发项目在投资管道中占比不大，开发商出售是为了实现部分利润并开展新项目，公司希望在这方面取得更多成功 [71] 问题16: 宏观波动和利率上升是否会推动目标交易的资本化率上升 - 预计细分收购的资本化率将稳定，若利率上升可能会上升，而被动股权参与的投资组合或大型交易的资本化率可能保持或下降 [76] 问题17: 租户收入占比下降的原因及投资管道的构成 - 租户收入占比下降没有明确原因，公司对资产和市场基本面有信心，投资管道中约20%为多租户，其余为单租户，还有少量开发项目 [81][82] 问题18: 愿意进行开发交易的原因 - 公司对管理开发交易的能力更有信心，内部团队的能力也有所提升 [84] 问题19: 收购在建项目的收益优势 - 收购在建项目可获得15% - 20%以上的价格优势，甚至可能更高，具有经济和财务效益 [85] 问题20: 提前续约是否计入租户留存率指标 - 提前续约会计入租户留存率指标，目前公司不提前6 - 9个月进行续约谈判，部分下半年到期租约未进行谈判，公司对市场需求有信心 [88] 问题21: 剔除开发交易后核心收购的资本化率 - 核心收购的资本化率在低5%左右，加上增值因素可能略低，但稳定后不低于该水平 [89] 问题22: 投资组合交易的溢价情况 - 超级被动股权交易的投资组合资本化率在3%左右，公司细分收购的资本化率在低5%左右，两者差距至少100个基点 [90] 问题23: 为何不更激进地进行资产处置和投资组合调整 - 收购的平均FFO每股收益高于投资组合平均水平，具有运营杠杆效应，收购仍是FFO增长的重要驱动力，公司会关注资产估值和资本配置 [93][95] 问题24: 是否会更激进地关注资本来源和使用以提升估值倍数 - 公司会考虑利用合资企业等方式利用市场定价，作为资本来源，过去在资本配置上表现谨慎，会继续关注估值差异 [97]

公司建筑资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有544栋建筑，分布于40个州，可出租面积约1.086亿平方英尺，包括459栋仓库/配送建筑、74栋轻型制造建筑、2栋灵活/办公建筑和9栋增值投资组合建筑[30] - 截至2021年12月31日，公司在过去五年内收购292栋建筑，总计约5870万可出租平方英尺[71] - 阿拉巴马州伯明翰有3栋仓库/配送建筑，可出租总面积为295,748平方英尺[140] - 阿拉巴马州蒙哥马利有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为332,000平方英尺[140] - 阿拉巴马州穆迪有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为595,346平方英尺[140] - 阿拉巴马州菲尼克斯城有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为117,568平方英尺[140] - 阿肯色州布莱恩特有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为300,160平方英尺[140] - 阿肯色州罗杰斯有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为400,000平方英尺[140] - 亚利桑那州阿冯代尔有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为186,643平方英尺[140] - 亚利桑那州钱德勒有1栋轻型制造建筑，可出租总面积为104,352平方英尺[140] - 印第安纳州黎巴嫩市有3座仓库/配送建筑，可租赁总面积达2,065,393平方英尺[142] - 马里兰州黑格斯敦市有3座仓库/配送建筑，可租赁总面积为1,424,620平方英尺[142] - 马里兰州汉普斯特德市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为1,035,249平方英尺[142] - 俄亥俄州哥伦布市有3座仓库/配送建筑，可租赁总面积达1,348,237平方英尺[144] - 俄亥俄州埃特纳市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为1,232,149平方英尺[144] - 印第安纳州波特奇市有2座仓库/配送建筑，可租赁总面积为786,249平方英尺[142] - 印第安纳州约德市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为764,177平方英尺[142] - 肯塔基州丹维尔市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为757,047平方英尺[142] - 新泽西州伯灵顿市有2座仓库/配送建筑，可租赁总面积为756,990平方英尺[144] - 俄亥俄州运河温彻斯特市有2座仓库/配送建筑，可租赁总面积为814,265平方英尺[144] - 公司共有544栋建筑，总可出租面积为108,554,840平方英尺[147] - 截至2021年12月31日，公司在40个州拥有544栋建筑，可出租面积约1.086亿平方英尺[174] 公司建筑出租情况 - 截至2021年12月31日，公司建筑的出租率约为96.9%，租户达532个，单一租户和单一行业占总年化基础租金收入的比例分别不超过约3.2%和11.3%[30] - 截至2021年12月31日，公司运营投资组合的出租率约为97.4%[31] - 截至2021年12月31日，约18.2%（不包括逐月租赁）的公司年化基础租金收入相关租约将在2023年12月31日前到期[74] - 仓库/配送类建筑459栋，面积97,985,062平方英尺，占比90.3%，年化基础租金收入441,131,000美元，占比89.1%，入住率97.2%[150] - 轻型制造业建筑74栋，面积8,721,979平方英尺，占比8.0%，年化基础租金收入47,029,000美元，占比9.5%，入住率99.2%[150] - 增值/其他类建筑9栋，面积1,752,658平方英尺，占比1.6%，年化基础租金收入6,392,000美元，占比1.3%，入住率66.3%[150] - 灵活办公/办公室类建筑2栋，面积95,141平方英尺，占比0.1%，年化基础租金收入573,000美元，占比0.1%，入住率63.1%[150] - 总运营投资组合加权平均入住率97.4%，总投资组合加权平均入住率96.9%[150] - 截至2021年12月31日，公司加权平均租赁期限约为5.1年[158] - 2022 - 2031年及以后各年份到期租赁的可出租面积占比从3.5%到13.5%不等，年化基础租金收入占比从4.2%到13.9%不等，总可出租面积为1.0855484亿平方英尺，总年化基础租金收入为495125000美元[159] - 截至2021年12月31日，公司建筑的出租率约为96.9%，租户有532个，单一租户和单一行业占总年化基础租金收入的比例分别不超过3.2%和11.3%[175] - 2022年1月1日至12月31日，约6.3%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金适度提高[195][196] 公司运营投资组合租金变化情况 - 2021年和2020年，公司运营投资组合新租约和续租约的SL租金变化分别增长约17.6%和8.2%[31] - 2021年和2020年，公司运营投资组合新租约和续租约的现金租金变化分别增长约10.4%和2.2%[31] - 2021年新租约面积4257914平方英尺，现金基础租金每平方英尺4.19美元，直线租金每平方英尺4.33美元，总成本每平方英尺2.07美元，现金租金变化9.6%，直线租金变化14.9%，加权平均租期5.3年，每平方英尺租金优惠0.48美元[192] - 2021年续约租约面积9448145平方英尺，现金基础租金每平方英尺4.64美元，直线租金每平方英尺4.83美元，总成本每平方英尺1.11美元，现金租金变化10.7%，直线租金变化18.6%，加权平均租期5.2年，每平方英尺租金优惠0.16美元[192] - 2021年新租约与续约租约总面积13706059平方英尺，加权平均现金基础租金每平方英尺4.50美元，直线租金每平方英尺4.67美元，总成本每平方英尺1.40美元，现金租金变化10.4%，直线租金变化17.6%，加权平均租期5.2年，每平方英尺租金优惠0.26美元[192] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约98.1%的普通单位，其余1.9%由现任和前任高管、董事、员工及其关联方和第三方持有[33] - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约98.1%的普通股单位[176] 公司定义相关情况 - 公司将“增值投资组合”定义为满足特定标准的物业，如收购日入住率低于75%等[20] - 公司将“稳定状态”定义为物业重新开发后达到90%入住率或完工后12个月两者较早发生的时间点[21] - 公司将“运营投资组合”定义为收购时已稳定或已达到稳定状态的所有仓库和轻型制造资产[23] - 公司将“可比租约”定义为与之前现有租约在同一空间且租约结构相似的租约[24] 公司人员情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有86名员工，且无员工由工会代表[56] - 截至2022年2月15日，公司有86名在册股东[164] 公司报告与注册情况 - 2021年12月，公司发布2020 - 2021年环境、社会和治理报告，其中包括新的长期温室气体减排目标[52] - 公司于2010年7月21日在马里兰州注册成立，运营合伙企业于2009年12月21日在特拉华州成立[58] 公司业务风险情况 - 公司面临新冠疫情、经济衰退、行业集中、地理集中等风险，可能对业务、经营成果、财务状况和现金流产生重大不利影响[66][67][69][70] - 公司收购物业面临诸多风险，包括无法按有利条款完成收购、物业表现不及预期等[72] - 公司在收购不熟悉市场的物业时，面临缺乏市场知识、难以建立业务关系和不熟悉当地法律等风险[73] - 公司业绩受经济状况和房地产资产相关风险影响，若物业收入不足，股东分配能力可能受影响[100] - 房地产投资流动性不足，公司出售或处置物业能力可能受限[102] - 公司物业可能遭受未投保损失，会影响资产价值和潜在收入[103] - 公司物业可能存在环境危害状况，合规成本可能影响业务和股东分配[104] 公司竞争情况 - 公司在收购目标物业时，主要与当地或地区运营商竞争，也会不时与其他公共工业地产REITs等竞争[51] 公司业务部门情况 - 公司经营按单一业务部门管理，仅存在一个报告和运营部门[52] 公司REIT资格与税务情况 - 公司为维持REIT资格，需每年至少分配90%的净应税收入，若分配低于100%，将按常规公司税率缴纳联邦所得税[79] - 若公司未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并在之后四个纳税年度丧失REIT资格[126] - 公司若满足REIT分配要求但分配少于100%的REIT应税收入，将缴纳联邦企业所得税[128] - 公司若在任何日历年支付的分配少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%之和，将缴纳4%的不可扣除消费税[128] - 公司若有主要为销售给客户而持有的止赎房产的净收入或其他非合格收入，将按最高企业所得税税率纳税[128] - 公司若出售主要为销售给客户而持有的非止赎资产获得收益，将缴纳100%的“禁止交易”税，除非由应税REIT子公司出售或符合安全港条件[128] - 公司的应税REIT子公司将按常规公司税率缴纳联邦、州和地方所得税[128] - 房地产投资信托（REIT）净收入来自禁止交易需缴纳100%税[131] 公司股权与控制权相关情况 - 公司章程规定9.8%的所有权限制，即任何人实际或建设性拥有的公司已发行股本和普通股价值或数量不得超过9.8%[80][81] - 公司董事会可不经股东批准创建和发行优先股，还可修改章程[82] - 运营合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止控制权变更[83] - 马里兰州法律允许公司董事会在未经股东批准的情况下实施收购防御措施[84] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下采取多种行动，可能增加运营费用、影响分配能力或降低资产价值[85] - 马里兰州法律和公司章程限制了公司和股东对董事及高管采取行动的权利[86] - 公司作为运营合伙协议普通合伙人的唯一成员，其信托义务可能导致利益冲突[88] 公司股票相关情况 - 公司普通股的市场价格和交易量可能会出现波动，受多种因素影响[91][92] - 截至2021年12月31日，公司有义务按未完成的远期销售协议发行1200000股普通股[96] - 公司未来可能发行债务或股权证券，会影响证券市场价格，股权发行会稀释现有股东权益[94] - 公司普通股未来销售数量或影响其市场价格，未来销售可能稀释现有股东权益[95] - 远期销售协议结算可能导致大量稀释、现金支付义务，特定情况下可能加速结算[97] - 公司破产或资不抵债时，远期销售协议自动终止[98] - 公司现金结算远期销售协议收到现金的美国联邦所得税处理不明确[99] - 2021年第四季度，公司回购1886股普通股，平均每股价格为47.48美元[167] 公司债务情况 - 截至2021年12月31日，公司总未偿债务约为22亿美元，其中2.96亿美元债务为可变利率（不包括已对冲固定利率的金额）[116] - 截至2021年12月31日，约57.1%（即13亿美元）的未偿债务为与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩的可变利率[117] - 公司现有抵押贷款和无担保贷款协议要求遵守包括贷款与抵押品价值比率、债务偿付覆盖率等在内的财务和其他契约[121] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的分配来支付股息和履行债务及其他义务，运营合伙企业的分配能力受其运营结果和贷款条款限制[122] 公司关键人员保险情况 - 截至2021年12月31日，公司未获得且预计不会为关键人员购买关键人寿险[135] 公司建筑抵押情况 - 截至2021年12月31日，544栋建筑中有25栋存在抵押债务，总计约5500万美元[148] 公司租金收入相关占比情况 - 前20大市场年化基础租金收入占比64.9%，其中芝加哥占比7.9%，费城占比6.7%[153] - 前20大租户行业年化基础租金收入占比83.2%，其中航空货运与物流占比11.3%，集装箱与包装占比8.8%[155] - 前20大租户年化基础租金收入占比18.1%，其中亚马逊占比3.2%，东方金属供应公司占比1.0%[157] 公司新冠疫情相关情况 - 2021年公司未因新冠疫情遭受重大干扰，也未签订租金延期协议[179] - 2021年3月美国通过1.9万亿美元的《美国救援计划》，11月通过1.0万亿美元的基础设施法案，美联储在2020年3月两次紧急降息至0% - 0.25%[184] - 公司认为新冠疫情加速了一些工业特定趋势，将支持长期需求增长[186] 公司会计政策相关情况 - 建筑物折旧年限为40年，建筑和土地改良（最长）折旧年限为20年，租户改良折旧年限取使用寿命或相关租约期限较短者[211] - 公司作为承租人的租赁，在合并资产负债表上确认使用权资产和相应租赁负债，等于固定租赁付款额的现值[212] - 公司商誉约490万美元，代表从收购的管理公司分配给组建员工的金额，每年12月31日进行减值测试，截至2021年12月31日无减值记录[213] - 公司按公允价值在合并资产负债表记录所有衍生品[214] - 衍生品

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.53美元，较2020年第三季度增长15.2%，其中包含与前租户和解协议带来的170万美元现金付款，占本季度核心FFO每股1美分 [13][14] - 截至第三季度，今年现金可分配总额为2.196亿美元，较2020年前9个月增长22.1% [14] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA之比为4.8倍 [14] - 第三季度通过ATM计划筹集总收益1.275亿美元，加权平均股价为39.59美元；9月29日结算所有未到期远期股权合同，获得1.822亿美元收益；9月28日完成3.25亿美元私募票据融资，加权平均利率2.82% [19] - 10月26日，7.5亿美元无担保循环信贷工具再融资，利率为LIBOR加77.5个基点，较之前降低12.5个基点；1.5亿美元无担保定期贷款再融资，到期日延至2027年3月，全互换后利率2.15%；6.75亿美元定期贷款债务定价改善，利率降至LIBOR加85个基点，降低50个基点 [20] - 全年收购量预期提高至11 - 12亿美元，低端增加1亿美元；稳定现金资本化率指导范围调整为5.25% - 5.5%，高端降低25个基点；处置量预期提高至1.5 - 2亿美元，低端增加5000万美元；全年G&A预期调整为4500 - 4600万美元，高端降低100万美元；核心FFO摊薄后每股指导范围更新为2.04 - 2.06美元，中点增加0.02美元，较上年增长8.5% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购24栋建筑，花费4.272亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为5.35%和5.7%；截至目前，今年收购额达7.575亿美元 [14][15] - 第三季度处置总额3940万美元，季度末后出售马萨诸塞州陶顿的设施，售价7800万美元，现金资本化率3.1% [16] - 第三季度开始22份租约，总面积370万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为8%和14.7%；季度保留率55.7%，今年迄今为76.2%；调整即时回填后，第三季度保留率77.7%，今年为89.8% [17][18] - 现金同店NOI季度增长2.9%，今年迄今增长3.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场基本面良好，全国净吸纳量处于历史水平，需求广泛 [6] - 公司运营的60多个市场中，各市场租金均强劲增长，预计将持续 [26] - 大型单一资产交易和投资组合竞争加剧，公司专注500 - 3000万美元的资产，仍能实现历史命中率 [15][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是ESG领域的领导者，近期获得2021年Gresb公共披露信B级评级，得分高于行业平均，在10家工业房地产公司中排名第二，未来几周将发布企业可持续发展报告 [10] - 出售对他人价值高于自身的资产，如陶顿的设施，将收益重新投入机会集 [12] - 采用相对价值投资策略，识别和承保单个资产，避免大型交易的拍卖式定价 [15] - 关注资产的长期现金流，根据回报要求评估投资，包括土地和有覆盖的土地项目 [38][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计将持续一段时间，公司团队执行能力出色，有望长期保持 [23] - 公司对资产租赁能力有信心，预计空置资产能在不久的将来找到租户 [34] - 公司希望市场认可其识别和收购增值资产的能力，从而改善资本成本，尤其是股权方面 [45] 其他重要信息 - 公司第五次年度租户调查显示，租户主要需求为增加空间，以增强供应链弹性和支持新增长计划；多数租户表示过去12个月电子商务活动增加，且更关注ESG事项 [8][9] - 约40%的投资组合建筑支持一定程度的电子商务活动 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二级和一级市场租金增长情况，以及公司租金与市场的比较 - 二级市场比一级市场波动性小，当前一、二级市场租金均强劲增长，预计将持续；公司投资组合租金略低于市场，租金利差预计为高个位数 [26][27] 问题2: G&A指导上限降低，第四季度和2022年的合理运行率 - 从第三季度到第一季度，运行率可能增加约75万美元，与年初实施的退休计划有关；这不是2022年的指导，公司将在2月发布正式G&A指导 [28][31] 问题3: 本季度收购的2处空置资产是否有租户，是否需要大量资本支出重新定位 - 资产可随时出租，收购时会评估预计停机时间、资本成本和租赁后的租金收益；3处空置收购资产中，1处已有租约，其他预计不久后有租约 [33][34] 问题4: 收购策略，竞争是否导致收购资本化率指导降低 - 竞争是因素之一，但主要原因是所购资产的租金增长和现金流状况更好，未来现金流能支撑较低的资本化率；公司专注500 - 3000万美元的资产，仍能实现历史命中率，但在大型资产和投资组合上竞争更激烈，命中率低于几年前 [38][39][40] 问题5: 目前出售资产的标准，以及是否会用处置收益购买土地或有覆盖的土地项目 - 出售对他人价值高于自身的资产；评估土地和有覆盖的土地项目时，会考虑其未来现金流和回报要求，符合要求则会购买 [41][42] 问题6: 资本成本增加是否会改变收购管道 - 资本成本增加会影响购买现金流的能力，需寻找更有吸引力的财务交易；公司希望市场认可其能力以改善资本成本，同时关注债务成本的未来变化 [45] 问题7: 本季度同店费用同比增长超18%的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率，部分费用由租户直接支付时不在公司损益表中体现，入住率下降时这些费用会出现在损益表中 [47] 问题8: 本季度保留率低于正常水平的原因，以及未来是否会恢复正常 - 租户因需要更多空间而搬离仍是主要原因；本季度保留率为56%，调整即时回填后为78%，即时回填租户的租金有低两位数增长；未来保留率有望恢复到70%左右 [48][50] 问题9: 公司新收购的命中率现状及趋势，是否会维持当前水平 - 本季度略高于12%，约为疫情前命中率的2/3，年初低于10%；竞争、市场上资产增多和主动出价增加等因素影响命中率；公司通过改进收购团队的人员、系统和流程，能在低命中率下维持收购量 [56][57][58] 问题10: 资产规模对竞争的影响，以及不同规模交易资本化率的差异 - 并非所有市场都一样，但总体上4000万美元以上的大型交易在当前环境下资本化率更低；不同规模交易的资本化率差异是连续的，没有简单的算法评估 [59][60] 问题11: 通常收购的资产中低于4000万美元的比例 - 公司未提供具体比例，建议查看收益报告和补充材料 [62] 问题12: 稳定100%出租资产和空置物业的现金资本化率差异 - 空置物业预计稳定资本化率比类似的全出租物业高约25个基点或更多，具体取决于市场速度和预计租赁时间 [66] 问题13: 空置收购的典型租赁结果，以及预计停机时间 - 不同市场情况不同，预计停机时间在6 - 12个月；当前市场条件下，实际停机时间通常短于预计，公司保持保守评估 [67][69] 问题14: 收购组合是否会向增值型转变 - 公司会在能找到回报的地方投资，增值型和收益型投资的吸引力会有小幅度波动，公司会根据市场情况寻找最佳回报，不会设置严格的投资比例限制 [72][73] 问题15: 是否有市场出现租金大幅上涨，租户提前租赁空间 - 部分市场存在持续低空置率，这促使租户提前租赁空间，但未出现像过去实验室或城市办公市场那样租户大幅提前租赁的情况 [74] 问题16: 投资组合的按市值计价情况，以及整体投资组合和2021年签署租约的平均租金涨幅 - 由于全国租金增长较快，公司投资组合很可能低于市场水平，但无具体数据；投资组合目前平均租金涨幅约2.4%，新签租约约3%，续约租约在2.5% - 3%之间 [80][83]

公司定义相关 - 公司定义总年化基础租金收入为2021年9月30日的合同月基础租金乘以12 [148] - 公司定义入住率为报告期末按GAAP开始确认收入或租赁期开始（以较早者为准）的可租赁总面积的百分比 [149] - 公司定义增值投资组合为满足特定标准的物业，如收购日入住率低于75%等 [150] - 公司定义开发或重建物业的稳定为达到90%入住率或完工后12个月较早者 [151] 宏观经济环境相关 - 2021年3月美国国会通过的《美国救援计划》分配1.9万亿美元联邦援助 [166] - 2020年3月美联储两次紧急下调联邦基金利率至0% - 0.25% [166] - 2020年2月美国进入衰退，近期经济数据显示美国经济正在复苏 [165] 新冠疫情影响相关 - 2021年第三和九个月公司未因新冠疫情遭受重大干扰，也未签订租金延期协议 [161] - 公司认为新冠疫情加速了一些对工业需求有积极影响的趋势 [165] 公司对经济环境预期相关 - 公司预计当前经济环境虽动荡，但能展示其投资组合的多元化优势 [167] 运营组合出租率及租金增长相关 - 截至2021年9月30日，公司运营组合的出租率约为96.8%[171] - 2021年第三季度和前九个月，运营组合中新租约和续租约的SL租金分别增长约14.7%和15.8%，现金租金分别增长约8.0%和8.4%[171] 新租约和续租约面积相关 - 2021年第三季度，新租约面积185.9045万平方英尺，续租约面积181.872万平方英尺；前九个月，新租约面积332.7309万平方英尺，续租约面积680.3405万平方英尺[175] 租约到期及新租约租金预期相关 - 2021年10月1日至2022年9月30日，约6.8%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金略高于现有到期租约[179] 不同业务类型建筑面积及租金收入占比相关 - 截至2021年9月30日，仓库/配送类建筑面积9366.0959万平方英尺，占比90.6%，年化基础租金收入4.14802亿美元，占比89.8%[183] 公司总可出租面积及年化基础租金收入相关 - 截至2021年9月30日，公司总可出租面积1.03408717亿平方英尺，年化基础租金收入4.61936亿美元[181] 公司建筑收购相关 - 2021年前九个月，公司共收购39栋建筑，总面积664.5845万平方英尺，总购买价格6.54168亿美元[185] - 2021年第三季度，公司收购24栋建筑，总面积404.4255万平方英尺，购买价格4.27219亿美元[185] - 2021年第二季度，公司收购9栋建筑，总面积134.9267万平方英尺，购买价格1.26721亿美元[185] - 2021年第一季度，公司收购6栋建筑，总面积125.2323万平方英尺，购买价格1.00228亿美元[185] 公司建筑出售相关 - 2021年前九个月，公司出售14栋建筑，约160万可出租平方英尺，账面价值约4290万美元，净收益约7790万美元，净收益约3500万美元[186] 市场及租户相关租金收入占比相关 - 截至2021年9月30日，前20大市场占总年化基础租金收入的65.5%，其中芝加哥占7.5%，费城占5.7% [189] - 截至2021年9月30日，前20大租户行业占总年化基础租金收入的83.0%，其中航空货运与物流占11.3%，集装箱与包装占9.0% [191] - 截至2021年9月30日，前20大租户占总年化基础租金收入的19.1%，其中亚马逊占3.8%，东方金属供应公司占1.1% [193] 员工退休归属计划对费用影响相关 - 2021年1月7日，公司采用员工退休归属计划，导致2021年前三个月和前九个月的一般及行政费用分别增加约 - 20万美元和270万美元，预计2021年全年增加约230万美元[195] 公司工业建筑情况相关 - 截至2021年9月30日，公司拥有414栋工业建筑，约8440万平方英尺，占总投资组合的81.6%，同店入住率降至96.5%，较2020年9月30日下降0.8% [197] 2021年第三季度收入及运营数据相关 - 2021年第三季度，同店租赁收入增加530万美元，或5.0%，达到1.124亿美元，总投资组合净收入增加2540万美元，或104.8%，达到4960万美元[200][202] - 2021年第三季度，同店总运营收入增加539.7万美元，或5.0%，达到1.12544亿美元[200] - 2021年第三季度，总投资组合运营收入增加2481.9万美元，或21.2%，达到1.42114亿美元[200] - 2021年第三季度，总投资组合净运营收入增加1889.4万美元，或19.6%，达到1.15372亿美元[200] - 2021年第三季度同店租赁收入增加280万美元，即3.1%，达到9360万美元，2020年同期为9080万美元[205] - 2021年第三季度同店其他账单增加250万美元，即15.1%，达到1880万美元，2020年同期为1630万美元[206] - 2021年第三季度同店物业运营总费用增加340万美元，即18.6%，达到2150万美元，2020年同期为1810万美元[209] - 2019年12月31日后，公司收购80栋建筑，约1540万平方英尺，出售21栋建筑，约500万平方英尺；2021年和2020年第三季度，收购建筑分别贡献约1790万美元和270万美元净营业收入，出售建筑分别贡献约100万美元和340万美元净营业收入[211][212] - 2021年9月30日，公司拥有的特定建筑在2021年和2020年第三季度分别贡献约340万美元和170万美元净营业收入，同期同店组合特定建筑分别有200万美元和 - 30万美元的终止、太阳能及其他收入调整[215] - 2021年第三季度总其他费用增加570万美元，即8.5%，达到7270万美元，2020年同期为6710万美元[217] - 2021年第三季度总其他收入（费用）增加1210万美元，即233.5%，达到690万美元净其他收入，2020年同期为520万美元净其他费用[219] 2021年前九个月收入及运营数据相关 - 2021年前九个月公司总投资组合净收入减少20万美元，即0.2%，降至1.083亿美元，2020年同期为1.086亿美元[223] - 2021年前九个月同店租赁收入增加1560万美元，即4.8%，达到3.377亿美元，2020年同期为3.222亿美元[225] - 2021年前九个月同店租赁收入增加840万美元，即3.1%，达到2.815亿美元，2020年同期为2.731亿美元[226] - 截至2021年9月30日的九个月，同店其他账单增加710万美元，即14.5%，达到5620万美元，而2020年同期为4910万美元[227] - 截至2021年9月30日的九个月，同店总运营费用增加880万美元，即16.0%，达到6360万美元，而2020年同期为5490万美元[230] - 2019年12月31日后，公司收购80栋建筑，约1540万平方英尺，出售21栋建筑，约500万平方英尺；截至2021年和2020年9月30日的九个月，收购建筑分别贡献约4620万美元和640万美元净营业收入，出售建筑分别贡献约300万美元和1080万美元净营业收入[232][234] - 截至2021年9月30日，公司拥有七栋灵活/办公建筑，约40万平方英尺，七栋增值投资组合建筑，约100万平方英尺，九栋运营投资组合建筑，约220万平方英尺；这些建筑在2021年和2020年九个月分别贡献约950万美元和510万美元净营业收入；同期，同店组合中某些建筑的终止、太阳能和其他收入调整分别为230万美元和40万美元[237] - 截至2021年9月30日的九个月，总其他费用增加2100万美元，即10.8%，达到2.152亿美元，而2020年同期为1.942亿美元[239] - 截至2021年9月30日的九个月，总其他收入（费用）减少2440万美元，即195.6%，净其他费用达到1190万美元，而2020年同期净其他收入为1250万美元[241] 资金运营及净营业收入相关 - 截至2021年和2020年9月30日的三个月，资金运营（FFO）分别为8611.6万美元和7217.4万美元；九个月分别为2.48092亿美元和2.14878亿美元[248] - 截至2021年和2020年9月30日的三个月，净营业收入（NOI）分别为1.15372亿美元和9647.8万美元；九个月分别为3.35436亿美元和2.90304亿美元[251] 现金流量相关 - 截至2021年9月30日的九个月，经营活动提供的净现金增加3050万美元，达到2.546亿美元，而2020年同期为2.241亿美元[253] - 截至2021年9月30日的九个月，投资活动使用的净现金增加4.889亿美元，达到6.03亿美元，而2020年同期为1.14亿美元[254] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金从2020年同期的-4720万美元增加4.214亿美元至3.742亿美元[255] 公司即时流动性相关 - 截至2021年9月30日，公司总即时流动性约为7.399亿美元，包括4200万美元现金及现金等价物和6.979亿美元无担保信贷安排即时可用额度[259] 股息相关 - 2021年前九个月普通股每股股息总计1.087497美元，每月股息为0.120833美元；董事会宣布2021年10 - 12月每月股息仍为每股0.120833美元[261] - 2021年第一季度，公司宣布6.875% C系列累积可赎回优先股季度累积股息，每股0.4296875美元；2021年3月31日赎回全部300万股，每股赎回价格25美元[262][263] 公司债务相关 - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务本金总额为19.72529亿美元，加权平均利率为3.20%[265] - 无担保信贷安排额度为7.5亿美元，截至2021年9月30日，本金余额为4900万美元，利率为LIBOR + 0.90%，初始到期日为2023年1月15日，可延长[265][268] - 2021年2月5日，无担保信贷安排修订，额度从5亿美元增至7.5亿美元，产生约120万美元成本[272] - 2021年10月26日，无担保信贷安排再次修订，到期日延长至2025年10月24日，利率降至LIBOR + 0.775%，设施费为0.15%[273] - 截至2021年9月30日，无担保信贷安排和无担保定期贷款未提取名义承诺总额约为6.979亿美元[270] - 截至2021年9月30日，公司遵守适用的财务契约[271] - 2021年2月5日，公司修订无担保定期贷款G，到期日延至2026年2月5日，LIBOR借款利率降至1个月LIBOR加0.85% - 1.65%利差，产生约160万美元成本和约70万美元修改费用，冲回约110万美元延期费用，减少约30万美元利息支出[274] - 2021年10月26日，公司修订无担保定期贷款A，到期日延至2027年3月15日，当前利率降至LIBOR加0.85%利差，签订3笔名义金额共1.5亿美元利率互换协议，固定LIBOR为1.3045% [275] - 2021年7月8日，公司签订2.75亿美元高级无担保票据（2031年9月29日到期，年利率2.80%）和5000万美元高级无担保票据（2033年9月28日到期，年利率2.95%）的购买协议[278] - 2021年2月25日，公司承担约510万美元抵押贷款，2039年10月1日到期，年利率3.71%，记录约20万美元公允价值折扣[279] - 截至2021年9月30日，公司债务本金总额为19.79716亿美元，加权平均期限4.3年，担保债务占比2.8%，未来12个月到期债务占比7.6%，净债务与房地产成本基础比率为33.5% [281] - 2021年3月31日，公司赎回300万股C系列优先股，赎回价格为每股25美元加应计未付股息[284] 公司股权相关 - 截至2021年9月30日，公司2019年6亿美元ATM普通股发行计划最大总发行价为6亿美元，可用普通股为7648.2万股，第三季度出售322.1712万股，加权平均股价39.59美元，销售代理费用115万美元，净收益1.2639亿美元[286][287] - 2021年4月5日，公司按远期基础出售144.676万股普通股，2021年9月29日结算，净收益约4840万美元[288] - 2021年9月29

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为0.52美元，较2020年第二季度增长10.6%，其中继承新泽西一处建筑上的太阳能板阵列带来150万美元非现金收入增加，使核心FFO每股增加0.01美元 [14] - 截至第二季度，今年可用分配现金总计1.472亿美元，较2020年上半年增长17.8% [15] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为4.7倍，处于指导范围低端 [15] - 提高同店NOI指导区间至3.25% - 3.75%，中点提高1% [12][21] - 提高全年收购量指导区间至10 - 12亿美元，中点增加1亿美元 [21] - 稳定现金资本化率指导区间调整为5.25% - 5.75%，中点降低25个基点 [22] - 预计直线资本化率比现金资本化率高约50个基点 [22] - 全年G&A预期调整为4500 - 4700万美元，该范围不包括2021年采用退休计划的一次性非现金费用 [22] - 稀释后每股核心FFO指导区间更新为2.02 - 2.04美元，中点增加0.05美元，较上一年增长7.4% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年至今完成43笔租赁交易，约40%的租赁涉及电子商务业务 [16][17] - 本季度开始23笔租赁，总面积390万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为8.1%和15.1% [17] - 本季度租户留存率为80% [17] - 本季度现金同店NOI增长4.4%，今年增长3.6%，均创公司纪录 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产市场基本面强劲，需求复苏，现有设施租赁经济表现良好，建设水平提高 [11] - 不同市场表现有差异，新泽西、费城、部分西海岸市场、萨克拉门托、凤凰城、底特律、罗利等市场需求和租金增长强劲，休斯顿市场仍在改善 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资平台以识别一、二级市场的相对价值机会，扩大收购团队，目前有超35亿美元潜在收购项目储备 [6][39] - 致力于ESG，获GRESB公共披露评级B，高于工业REIT平均水平，准备发布首份ESG报告 [7] - 成为光伏部署领域领导者，积极寻求在更多物业部署太阳能阵列机会 [9][10] - 收购以单个资产为主，与大型资本竞争时具有优势，不依赖出售资产融资，更倾向通过发行普通股获取增值 [34][35][38] - 行业竞争方面，大型资产交易竞争加剧，部分通常活跃于净租赁市场的公共REIT开始积极参与工业市场；500 - 2500万美元的常规交易竞争与以往相同 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产市场基本面强劲，公司运营结果反映市场优势，需求加速，租户留存和空置时间表现优于历史平均 [11][12] - 2021年上半年展示了公司平台和投资理念的优势，公司有望在下半年及未来实现强劲发展 [25] - 长期来看，公司增长预期为2% - 3%，当前处于较好环境，预期可能处于该指导范围上限 [64] 其他重要信息 - 公司工业房地产投资组合面积超1亿平方英尺 [6] - 第二季度通过ATM计划筹集4220万美元，加权平均股价34.95美元；季度结束后又筹集6530万美元，加权平均股价37.98美元；截至6月30日，有1.841亿美元未兑现远期股权收益 [19] - 7月8日完成3.25亿美元私募交易，加权平均利率2.82%，为公司历史最低，预计9月完成资金交付 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店NOI指导上调的具体原因及相关指标对比 - 回答: 几年前平均空置时间约12个月，现在接近6个月且实际情况优于预期；新交易租金增长约3%，历史约2%，续约租金增长2.5% - 3% [28][29] 问题2: 公司投资组合现有租金与市场租金的比较 - 回答: 难以给出具体数据，但公司有信心现有租金低于市场租金，差距可能在中高个位数 [30] 问题3: 交易市场趋势、大型收购资金策略及是否拓展开发业务和关注市场 - 回答: 市场活跃，公司收购单个资产的能力使其在竞争中具有优势；所有收购都追求投资组合增值，不依赖出售资产融资；公司投资重点是扩大收购团队而非开发能力；未专注特定市场，但在萨克拉门托、斯托克顿等市场取得成功 [33][34][35][39][40] 问题4: 收购项目储备构成、信贷额度使用及租户情况 - 回答: 储备项目约85%为单个资产，构成未明显变化；将用私募资金偿还信贷额度，远期股权将用于匹配收购并控制杠杆水平；TriMas租户离开后，建筑由次租户继续使用 [42][44][45] 问题5: 市场租金增长预期、上限利率及租户续租展望 - 回答: 公司有专业团队进行市场租金增长预测，各市场租金增长预期普遍提高；退出上限利率通常高于收购上限利率；租户留存率预计在历史范围内，续租租金预计为高个位数增长 [48][49][53][54] 问题6: 不同市场物业趋势、租金增长及投资活动指导上调原因 - 回答: 不同市场表现不同，部分市场租金增长强劲，部分仍在改善；如利哈伊谷市场因电商发展租金增长预期改善；投资活动指导上调是因为有5.22亿美元已签约或意向项目，且团队有能力在剩余时间完成更多交易 [56][58][59][60] 问题7: 同店指导高增长能否持续及太阳能业务经济影响 - 回答: 长期增长预期为2% - 3%，当前处于较好环境，预期可能在上限；太阳能业务可通过前期租金、实现碳中和、吸引投资等方式带来经济和社会效益 [64][69] 问题8: G&A指导上调原因、私募与公开发行选择及新供应市场风险 - 回答: G&A指导上调主要因短期激励增加；选择私募是因为价格优势、有延迟提款功能且私募市场接受公司当前评级；公司会综合考虑供应对租金增长和空置时间的影响，但没有完全不考虑投资的市场 [71][72][73][75] 问题9: 每股指导上调与资本成本关系及投资活动对2022年影响 - 回答: 同店表现是指导上调的主要因素，资本成本有帮助但非主要；投资活动通常一季度清淡、四季度繁忙，今年三季度预计收购量异常大，可能受疫情后重新开放影响 [80][85] 问题10: 现有投资组合租赁期限倾向 - 回答: 租赁期限需与租户协商，公司倾向长期租赁，但会根据市场预期、租户留存率等因素进行评估 [88][90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为0.49美元，较2020年第一季度增长4.3%，因实施退休计划增加150万美元非现金加回项 [14] - 可分配现金总计7250万美元，较2020年第一季度增长29.5%，使公司更接近目标派息率 [14] - 净债务与运行率调整后EBITDA比率增至4.8倍，公司重新调整资产负债表杠杆 [15] - 收购总额达1.002亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为6.0%和6.4% [15] - 第一季度通过ATM计划筹集2200万美元，加权平均股价32.35美元；季度末后又筹集7060万美元，加权平均股价34.47美元，其中4月筹集的5000万美元为远期筹集，目前有1.86亿美元未兑现远期股权收益 [17][18] - 3月赎回C系列优先股，目前无优先股未偿还 [19] - 稳定收购资本化率指引更新为5.5% - 6.0%，中点下降25个基点；留存率指引更新为75% - 80%，低端提高5%；核心FFO每股指引更新为1.96 - 2美元，中点增加0.01美元 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度开始20份租约，总面积260万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为9.6%和18.7%，成功续约本季度到期的230万平方英尺的100%租约 [16] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长2.4% [16] - 同店组合租金涨幅目前平均约2.25%，高于几年前的1.75%，收购和新签租约的合同租金增长率在2.5% - 3% [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场出现资本化率压缩和组合变化，公司指导中较低的资本化率约一半源于市场压缩，一半源于组合变化 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用强调定量分析、不受决策规则约束的投资策略，专注现金流最大化，用稳健的平民主义模型评估回报，利用资产相对定价错误获利，在工业领域拥有最大机会集 [8] - 公司拥有1亿平方英尺、近500处房产的工业房地产投资组合，是公开市场第三大 [9] - 工业领域基本面强劲，租户需求广泛，疫情加速电商采用，凸显仓库分销在供应链中的重要性，对功能性和通用性工业房地产需求持续 [10] - 公司收购团队强大、询价广泛，能识别和评估大量有吸引力的潜在投资，资本成本改善使其能在更广泛潜在收购中维持增值回报门槛，收购管道规模大反映持续机会 [11] - 公司面临来自更多私募股权公司的竞争，但工业房地产市场所有权分散、信息不完美，公司通过广泛市场活动识别和收购资产，有信心完成年度收购指引 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司专注工业房地产很幸运，行业基本面强劲、租户需求广泛，未来前景光明，有信心为股东提供良好风险调整回报 [10][22] - 市场和租户健康状况改善，重新开业和疫苗接种使现金基础租户和观察名单租户减少 [35] 其他重要信息 - 公司晋升CFO Bill Crooker为总裁，他对公司成功很重要，此次晋升体现其领导能力成长 [6] - 4月20日公司参加纽约证券交易所收盘钟仪式，纪念上市10周年 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司10年发展的经验教训和战略转变 - 基本投资理论有效且可应用于工业市场，可不断完善并应用于更广泛资产，团队力量强大，公司员工从IPO时约20人增长到约80人，团队互动、文化和创新态度令人印象深刻 [26][27] 问题: 35亿美元收购管道创新高的驱动因素 - 很多卖家看到当前价格认为是出售资产好时机，疫情期间积累的卖家活动释放，管道中部分是投资组合交易，也有更多资产，且公司有更多经验丰富的收购人员与经纪商合作识别非公开和主动交易 [28][29] 问题: 市场定价演变和四季度交易预期 - 历史上四季度和有时三季度是交易高峰期，市场出现资本化率压缩和组合变化，公司指导中较低的资本化率约一半源于市场压缩，一半源于组合变化 [34] 问题: 是否有更担忧的租户或市场及疫苗接种后的变化 - 公司资产和租户分散，能避免集中风险，市场和租户健康状况改善，重新开业和疫苗接种使现金基础租户和观察名单租户减少 [35] 问题: Equity Commonwealth收购Monmouth对公司投资组合定价的参考 - 公司熟悉Monmouth投资组合，其资产年轻、租约长，有大量联邦快递租约，联邦快递租约通常等于或高于市场且固定，听说的收购价格在4.5% - 4.9%左右，鉴于资产收入相对平稳，可能是较高价格，但具体需更多细节 [40][41] 问题: 收购资本化率中点下降25个基点是否因收购投资组合需支付溢价 - 工业房地产投资组合存在溢价，公司出售投资组合经验显示，投资组合资本化率比同期单个资产资本化率压缩100 - 150个基点，但公司指导的资本化率反映预期收购情况，约一半源于市场压缩，一半源于组合变化，且市场需求推动合同租金增长，可接受较低资本化率维持回报 [43][44] 问题: 现金同店NOI与GAAP的差异及租金涨幅情况 - 同店组合租金涨幅目前平均约2.25%，高于几年前的1.75%，收购和新签租约的合同租金增长率在2.5% - 3%；GAAP同店NOI上一期间有特殊项目，将一租户转为现金基础，加速了收入确认，导致同店GAAP NOI同比有小的负变化，预计未来现金和同店NOI差异不会达2.6% [50] 问题: 公司竞争来源及获胜信心 - 公司面临来自更多私募股权公司的竞争，但工业房地产市场所有权分散、信息不完美，公司通过广泛市场活动识别和收购资产，虽年初收购成功率略低，但有信心完成年度收购指引 [52] 问题: 收购管道中投资组合情况 - 投资组合占比通常为10% - 15%，目前可能为15% - 20%，收购管道增长主要来自单笔交易；投资组合规模较小，一般为4000万 - 2亿美元，公司认为有机会赢得这些交易才会纳入管道 [54][57] 问题: 租赁现金利差情况及未来预期 - 本季度租赁利差强劲，现金利差约10%，新租约和续约租约共20份，需求广泛；预计全年为中个位数利差 [59] 问题: 租赁活动是否有地理集中性 - 租赁活动无地理集中性，多个市场都有体现，新租约利差8%，续约利差10% [60] 问题: Equity Commonwealth收购Monmouth交易对公司投资组合出售和资本循环的影响 - 公司认为当前以现有股权价格筹集普通股对股东最有利，运营杠杆可将固定成本分摊到更大投资组合；若Monmouth定价隐含资本化率低于公司隐含资本化率，公司资产和管理团队组合的定价可能更接近M&R定价，但这只是CEO观点 [62] 问题: 收购管道规模与利率周期的关系及卖家动机 - 公司收购管道35亿美元，相对约1万亿美元的市场规模较小，管道增大部分可能因卖家关注价格和担心利率上升，但利率上升可能伴随通胀，租金也可能上涨，卖家需权衡；市场活动增加 [64] 问题: 购买资产时，通胀对现有租约期限溢价或折价的影响 - 目前无重大影响 [65] 问题: 2022年租约到期情况 - 公司投资组合多元化，无明显问题，去年有200万平方英尺租约到期是异常情况 [67] 问题: 非经常性资本支出情况及全年预期 - 非经常性资本支出包含在可分配现金（CAD）中作为扣除项，去年第一季度更换了一个大屋顶，屋顶更换通常在二、三季度，今年按此规律进行，导致同比支出减少 [68] 问题: 本季度续约情况 - 本季度约有16份续约，无异常，结果广泛且均匀 [71] 问题: 今年剩余时间租约情况 - 无重大问题，去年有几份30 - 40万平方英尺租约到期较重要，但在1亿平方英尺投资组合中影响不大；第一季度100%留存率是提高全年留存率指引的驱动因素 [72][73] 问题: 收购管道是否有地理异常或集中性 - 收购管道大且多样化，无地理分布异常 [74] 问题: 资本化率压缩时，公司是否会更积极寻找开发机会 - 公司有开发能力，如伯灵顿资产项目，但未配备大量开发人员和土地储备，会持续评估有多余土地可开发的机会，会像评估现金流资产一样进行风险调整评估，但认为在现金流资产上更能有效配置资本 [76] 问题: 本季度增加亚马逊仓库与较低资本化率的关系及是否有意增加亚马逊租户 - 公司根据资产未来现金流反应机会，此次收购是因机会符合增值门槛，并非有意追求亚马逊资产，无特定亚马逊租户占比目标 [79] 问题: 从单一租户角度看公司租户集中度及上限 - 公司开始关注亚马逊租户占比，认为占比达10%可接受，但短期内不会达到 [80]