宏观经济环境 - 2022年第三季度和第四季度美国GDP分别增长3.2%和2.7%，截至2023年2月失业率为3.6%[89] - 2022年公司收购活动放缓，2023年至今收购速度显著低于历史水平[89] - 公司业务受高通胀、利率上升、银行业动荡和地缘政治紧张局势影响，面临全球衰退风险[89] 公司业务定位 - 公司是专注于美国工业地产收购、拥有和运营的REIT，普通股在纽约证券交易所交易[87] 租赁业务数据 - 2023年第一季度新租约面积775,324平方英尺，现金租金变化率47.3%，SL租金变化率55.6%，加权平均租赁期限3.8年[96] - 2023年第一季度续约租约面积4,025,974平方英尺，现金租金变化率20.1%，SL租金变化率30.4%，加权平均租赁期限4.5年[96] - 2023年第一季度新租约和续约租约总面积4,801,298平方英尺，现金租金变化率25.3%，SL租金变化率35.3%，加权平均租赁期限4.4年[96] - 2023年第一季度新签租赁面积达708,432平方英尺，涉及增值资产和初代租赁[98] - 2023年4月1日至2024年3月31日，约7.3%的年化基础租金收入对应的租约将到期，预计新租约租金高于现有租约[101] 公司业务前景与风险 - 公司认为当前经济环境虽动荡，但能展示投资组合多元化优势，现有投资组合将受益于有竞争力的租金和高入住率[90] - 公司预计电商崛起、美国制造业和分销吸引力增加以及交通基础设施质量提升将支持工业长期需求[91] - 公司投资组合受益于全国工业市场历史低供应，但全球和美国经济趋势疲软可能导致需求减少和空置率上升[92] 资产收购与出售 - 2023年第一季度无资产收购，2022年同期收购8项资产，总价约1.664亿美元[103] - 2023年第一季度出售两栋建筑，可租面积约40万平方英尺，账面价值约1620万美元，净收益约3630万美元，净收益约2010万美元[104] - 2021年12月31日后，公司收购24栋约400万平方英尺建筑，出售10栋约220万平方英尺建筑；2023年和2022年第一季度，收购建筑分别贡献NOI约590万美元和110万美元，出售建筑分别贡献NOI约20万美元和190万美元[121] 市场与租户结构 - 截至2023年3月31日，前20大市场占总年化基础租金收入的56.9%，其中芝加哥占比7.2%最高[105] - 截至2023年3月31日，前20大租户行业占总年化基础租金收入的83.9%，其中航空货运与物流占比11.3%最高[106] - 截至2023年3月31日，前20大租户占总年化基础租金收入的16.5%，其中亚马逊占比2.8%最高[107] 同店运营情况 - 截至2023年3月31日，同店组合有522栋工业建筑，面积约1.034亿平方英尺，占总组合的92.7%，同店入住率从97.5%增至98.1%[110] - 2023年第一季度同店总运营收入为1.58281亿美元，同比增长4.9%，总组合净收入为5060万美元，同比下降6.3%[112][113] - 2023年第一季度物业运营费用为3588.1万美元，同比增长12.9%[112] - 截至2023年3月31日的三个月，同店租金收入约为1.581亿美元，较2022年同期的1.508亿美元增加约740万美元，增幅4.9%[115] - 截至2023年3月31日的三个月，同店租赁收入约为1.292亿美元，较2022年同期的1.239亿美元增加约530万美元，增幅4.3%[116] - 截至2023年3月31日的三个月，同店其他账单约为2900万美元，较2022年同期的2690万美元增加约210万美元，增幅7.8%[117] - 截至2023年3月31日的三个月，同店物业运营总费用约为3180万美元，较2022年同期的3040万美元增加约140万美元，增幅4.6%[119] 其他费用与收入 - 截至2023年3月31日的三个月，总其他费用约为8460万美元，较2022年同期的8020万美元增加约440万美元，增幅5.5%[125] - 截至2023年3月31日的三个月，总其他收入（费用）为约250万美元其他费用，较2022年同期的670万美元其他收入减少约920万美元，降幅136.6%[128] 关键财务指标 - 2023年第一季度FFO归属于普通股股东和单位持有人约为9922.2万美元，2022年同期约为9718.9万美元；2023年第一季度NOI约为1.37672亿美元，2022年同期约为1.27434亿美元[134] - 截至2023年3月31日的三个月，经营活动提供的净现金约为8642.1万美元，较2022年同期的8887.9万美元减少约245.8万美元，降幅2.8%[134] 公司流动性与债务情况 - 截至2023年3月31日，公司总即时流动性约为7.789亿美元，包括1720万美元现金及现金等价物和7.617亿美元无担保信贷安排即时可用额度[141] - 截至2023年3月31日，公司总债务本金为24.67954亿美元，加权平均期限为5.1年，有担保债务占比0.3%，未来12个月到期债务占比0.1%，净债务与房地产成本基础比率为35.5%[152] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务总额为2.459204亿美元，加权平均利率为3.49%[143] - 公司无担保信贷安排额度为10亿美元，初始到期日为2025年10月24日，可选择两次6个月延期，需支付0.1% - 0.3%的年费[146] - 截至2023年3月31日，无担保信贷安排和无担保定期贷款的未提取名义承诺约为7.617亿美元[148] 公司股权结构 - 公司获授权发行最多2000万股优先股和3亿股普通股，截至2023年3月31日，无优先股发行或流通[155][156] - 截至2023年3月31日，公司在运营合伙企业中约持有97.7%的普通股单位[158] 利率互换与债务风险 - 截至2023年3月31日，公司有25笔利率互换未到期，资产头寸约为5620万美元[162] - 截至2023年3月31日，公司有12.6亿美元的浮动利率债务，除无担保信贷安排外，其余均通过利率互换固定至到期[163][167] - 若利率上升100个基点，假设2023年第一季度末无担保信贷安排余额为2.35亿美元，公司利息费用将增加约60万美元[168] 表外安排 - 截至2023年3月31日，公司与开发项目和某些其他协议相关的信用证约为330万美元，无其他重大表外安排[164]

财务数据和关键指标变化 - 2022年核心FFO每股为2.21美元，较2021年增长7.3%；现金可分配总额为3.427亿美元，同比增长16.7%；股息支付率从82.1%降至77.8%，留存约7600万美元自由现金流 [87] - 2022年第四季度核心FFO每股为0.55美元 [87] - 2022年调整后租户留存率为90.4%，全年租户留存率为71%，第四季度为79.5%；现金同店NOI季度增长4.5%，全年增长5% [88] - 2023年核心FFO每股指引为2.22 - 2.26美元；同店现金NOI增长指引为4.5% - 5%，租户留存率指引为65% - 75% [90] - 年末净债务与年化调整后EBITDA比率为5.2倍，年末流动性为8.47亿美元；后续偿还1亿美元私募票据F，未来两年债务到期仅5330万美元 [63][65] - 2023年预计收购额3 - 7亿美元，处置额5000 - 2亿美元；G&A预计为4800 - 5000万美元；净债务与年化调整后EBITDA比率预计在5 - 5.5倍 [61][66] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度开始27份租约，总面积300万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为14.2%和25.4% [63] - 截至目前，已完成2023年预计租赁的61.5%，涉及840万平方英尺，现金租赁利差达31.6%，平均年租金增长率为3.4% [85] - 2023年预计租赁总面积1370万平方英尺，现金租赁利差预计在25% - 30% [64] - 南卡罗来纳州格里尔一个71.5万平方英尺的开发项目正在进行，已投入4200万美元，预计表现超预期且预租情况良好 [85] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计市场租金将实现中到高个位数增长，新供应约占库存的3.5%，且因供应链问题上线时间长于正常周期 [122] - 预计现金资本化率较2022年上半年扩大约100个基点，收购现金资本化率指引为5.75% - 6.5% [61][66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年收购和处置量指引范围较宽，预计下半年收购活动增加，因市场价格有待明确；收购注重性价比，也会考虑开发、重建等增值项目 [18][53][101] - 处置将是机会性和非核心资产的组合，为获取股权资本 [96] - 行业面临利率上升、地缘政治、劳动力等因素带来的不确定性，但工业地产需求持续强劲 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济存在不确定性，但工业地产需求强劲，近岸和在岸外包、电商等将推动租金增长 [60][84] - 租户从签署意向书到入住时间略有延长，已在预算中考虑 [99] - 对2023年租户留存率65% - 75%的指引有信心，实际留存率可能更高 [100] 其他重要信息 - 2022年第三季度有一次性项目影响约0.01美元，2023年预算无一次性项目 [118] - 投资组合加权平均租金增长率为2.5%，新签租约平均年租金增长率达3%，部分市场超4%，预计未来该数字将上升 [15][85] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年市场租金增长预期及趋势 - 公司预计市场租金将实现中到高个位数增长，新供应约占库存的3.5%，且因供应链问题上线时间长于正常周期 [122] 问题: 对完成收购指引的信心 - 预计下半年收购增加，因价格发现将在下半年出现；目前收购管道中组合较少，此前投标组合未成功中标 [18] 问题: 近岸和在岸外包趋势对工业需求的影响 - 该趋势已在埃尔帕索市场产生积极影响，预计中期在中西部也会有影响 [113] 问题: 目前的买卖价差及下半年预期 - 目前买卖价差较宽，导致收购交易少；预计下半年价差会缩小，市场交易有望增加 [157] 问题: 已知的租户搬离情况及留存率指引 - 无大型已知租户搬离情况；对2023年租户留存率65% - 75%的指引有信心，实际留存率可能更高 [100] 问题: 收购方面的考虑及资本预算方向 - 会考虑开发、重建等增值项目，但市场处于价格发现阶段，需时间达成价格协议 [101] 问题: 2023年租赁进度与往年对比及新增租赁情况 - 目前租赁进度与往年大致相符；新增240万平方英尺租赁，利差接近40%，其中亚马逊大楼续租表现突出 [128] 问题: 剩余40%租赁的差异情况 - 剩余租赁到期多在下半年，租户通常提前半年左右进行续租讨论，无重大差异 [129] 问题: 租金增长与同店NOI增长的平衡关系 - 更多租约租金增长率在3% - 4%，且有较高的按市值计价潜力，两者共同推动同店NOI增长，具体取决于每份租约的谈判 [133] 问题: 收购管道下降的原因及下半年增加的驱动因素 - 卖方推出市场的项目减少，市场多为非公开或之前未成交的项目；预计下半年价格发现后收购会增加 [110] 问题: 亚马逊租户的最新情况及未来租赁到期情况 - 亚马逊续租表现良好，如一份租约租金涨幅超预期；目前亚马逊占ABR约3%，下一次租赁到期预计在2024年初 [114] 问题: 2023年指引中是否包含股权及发行情况 - 指引中点假设无需额外股权；目前无发行股权需求，可通过留存现金流和循环信贷额度满足资金需求 [115][145] 问题: 租赁利差目前31%与全年25% - 30%指引差异的原因 - 是对下半年到期租约的假设，目前无明确因素影响该指引 [116] 问题: 供应链问题对租户决策的影响 - 未明确提及对租户决策的具体影响，但在租赁预算中考虑了租户入住时间延长的因素 [99] 问题: 收购超出自由现金流部分的资金安排及循环信贷利率假设 - 超出部分将使用循环信贷额度；目前循环信贷利率略高于5%，建模时低5%左右较合适 [160] 问题: 私募债务市场情况及期限 - 10年期私募票据定价可能在5% - 5.25%；信贷利差有所收窄，但期限不稳定；银行市场方面，已在去年7月扩大循环信贷额度，暂无银行债务需求 [162] 问题: 何时有兴趣再次发行股权 - 目前股价情况下无兴趣；会根据市场变化评估，若有合适的收购机会且能有效配置股权资金，会认真考虑 [153][159]

公司物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有562栋建筑，分布在41个州，可出租面积约1.117亿平方英尺，包括484个仓库/配送建筑、74个轻型制造建筑、1个灵活/办公建筑和3个增值投资组合建筑[29] - 截至2022年12月31日，公司在阿拉巴马州伯明翰拥有4栋仓库/配送建筑，可出租总面积为362,916平方英尺[173] - 截至2022年12月31日，公司在佛罗里达州杰克逊维尔拥有5栋仓库/配送建筑，可出租总面积为1,256,750平方英尺[173] - 伊利诺伊州贝尔维迪尔有7座仓储/配送建筑，可出租总面积达116.9222万平方英尺[174] - 印第安纳州黎巴嫩有3座仓储/配送建筑，可出租总面积达223.0323万平方英尺[174] - 马里兰州黑格斯敦有3座仓储/配送建筑，可出租总面积达142.462万平方英尺[175] - 马里兰州汉普斯特德有1座仓储/配送建筑，可出租总面积达103.5249万平方英尺[175] - 密歇根州沃伦有4座仓储/配送建筑，可出租总面积达98.154万平方英尺[175] - 俄亥俄州哥伦布有4座仓储/配送建筑，可出租总面积达148.645万平方英尺[177] - 俄亥俄州埃特纳有1座仓储/配送建筑，可出租总面积达123.2149万平方英尺[177] - 宾夕法尼亚州克林顿有7座仓储/配送建筑，可出租总面积达153.1972万平方英尺[177] - 堪萨斯州奥拉西有2座仓储/配送建筑，可出租总面积达72.5839万平方英尺[175] - 肯塔基州丹维尔有1座仓储/配送建筑，可出租总面积达75.7047万平方英尺[175] - 公司共有562处建筑，总可出租面积为1.11723436亿平方英尺，另有3处建筑正在开发中[179] - 截至2022年12月31日，公司在41个州拥有562栋建筑，可出租面积约1.117亿平方英尺[197] 公司物业出租情况 - 截至2022年12月31日，公司建筑出租率约为98.5%，无单一租户占总年化基础租金收入超3.0%，无单一行业占比超10.9%[29] - 截至2022年12月31日，公司运营投资组合出租率约为99.0%[30] - 2022年和2021年，公司新租约和续租约的SL租金变化分别增长约24.3%和17.6%[30] - 2022年和2021年，公司新租约和续租约的现金租金变化分别增长约14.3%和10.4%[30] - 截至2022年12月31日，约19.5%（不包括按月租赁）的年度化基础租金收入相关租约将在2024年12月31日前到期，公司无法保证租约能按当前或更高租金续约[85] - 2022年按年化基础租金收入计，前20大市场占比64.6%，其中芝加哥占7.7%、费城占7.2% [181] - 2022年按年化基础租金收入计，前20大租户行业占比82.9%，其中航空货运与物流占10.9%、集装箱与包装占8.2% [181] - 2022年按年化基础租金收入计，前20大租户占比16.9%，其中亚马逊占3.0%、东方金属供应公司占0.9% [182] - 截至2022年12月31日，公司加权平均租赁期限约为4.7年[183] - 2023 - 2032年及以后各年有不同数量的租约到期，如2023年到期71份，涉及面积891.2511万平方英尺，占比8.1%，基础租金收入4143.6万美元，占比7.7% [183] - 截至2022年12月31日，公司建筑的出租率约为98.5%，无单一租户占总年化基础租金收入超3.0%，无单一行业占比超10.9%[198] 公司术语定义 - “增值投资组合”指满足特定标准的物业，如收购日占用率低于75%等[18] - “稳定化”指开发或重建物业达到90%占用率或完工后12个月较早者[19] - “运营投资组合”指收购时已稳定或已实现稳定化的仓库和轻型制造资产[19] - “SL租金变化”指运营投资组合资产当期开始的租约平均月基础租金较可比租约的百分比变化[22] - “现金租金变化”指运营投资组合资产当期开始的租约基础租金较可比租约的百分比变化[23] 公司人员与股权情况 - 截至2022年12月31日公司有93名员工，无员工由工会代表[57] - 截至2022年12月31日公司拥有运营合伙企业约97.9%的有限合伙权益普通股单位，其余2.1%由相关人员和第三方持有[59] - 截至2022年12月31日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位，其他方持有2.1%[199] - 截至2023年2月13日，公司有73名在册股东[186] 宏观经济环境 - 2022年美国通胀加速，美联储大幅提高联邦基金利率以对抗通胀，未来可能继续加息[71] - 2022年前两季度美国GDP分别下降1.6%和0.6%，第三季度增长3.5%[201] - 截至2022年12月，美国失业率为3.7%[201] - 2023年2月，美联储将利率提高25个基点至4.5% - 4.75%，自2022年3月以来已累计加息450个基点[203] 公司环境与风险管理 - 公司所有物业在收购时均由独立环境顾问进行第一阶段或类似环境评估，但可能无法揭示所有重大环境成本和潜在环境负债[46] - 公司在收购物业时将其加入组合环境保险政策，以覆盖潜在环境负债[47] - 公司部分物业包含含石棉建筑材料，还存在地下储油罐等可能释放危险或有毒物质的情况[130] - 公司物业可能面临罕见灾难性天气事件，气候变化可能增加此类事件的暴露风险[133] 公司竞争情况 - 公司在收购目标物业时主要与当地或区域运营商竞争，在租赁物业时面临来自竞争物业所有者和管理者的竞争[50] - 公司面临租户竞争，若竞争对手降低租金或提供更优惠条件，可能影响公司物业入住率和租金水平[86] 公司运营管理 - 公司按单一业务部门管理运营，只有一个报告和运营部门[51] - 公司提供平等就业机会，致力于营造多元化工作场所，为员工提供有竞争力的薪酬和福利[54][56] - 公司采用伞形合伙房地产投资信托（UPREIT）结构，可通过发行运营合伙企业普通股单位以递延税方式收购物业[60] 公司面临的风险 - 通胀上升可能使公司融资成本、行政和物业运营费用增加速度高于租金和其他收入，影响现金流[72] - 公司投资集中于工业房地产领域，若该行业经济下滑，公司将受不利影响[74] - 公司未来增长依赖物业收购，但可能无法以有利条件完成收购，且收购物业表现可能不及预期[81] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，受多种因素影响，如季度经营业绩、研究报告等[113][114] - 公司向股东分配的现金可能不足，分配水平会波动，超额分配可能影响税务处理[115][116] - 公司未来出售普通股、发行债务或股权证券可能稀释现有股东权益，影响股价[117][118] - 公司签订的远期销售协议存在风险，可能导致每股收益、股本回报率和每股股息稀释，税务处理不确定[119][120][121] - 公司业绩受宏观经济和房地产资产相关风险影响，如经济危机、利率上升、租户更替等[122][123] - 俄乌冲突及美联储政策变化可能加剧通胀，影响经济和市场状况、房地产和证券价格及投资流动性[124][125] - 房地产投资流动性不足，公司出售或转让房产能力可能受限[126][127] - 未投保损失可能影响股东回报[127] - 公司目前拥有并可能收购更多受地面租赁约束的物业，存在到期或违约失去物业的风险[135] - 公司出售物业并为买家提供融资时，买家违约会对现金流产生不利影响[138] - 公司通过合资企业投资物业时，缺乏独家决策权，依赖合营方财务状况，可能存在纠纷[140] - 公司宪章和细则未限制可承担的债务金额，存在现金流不足以支付本金和利息的风险[142] - 公司现有抵押贷款和无担保贷款协议要求遵守特定财务和其他契约，可能限制灵活性[148] - 公司依赖运营合伙企业的分配来支付股息和履行债务，运营合伙企业的分配能力受运营结果和贷款条款限制[149] - 若未达到REIT资格，公司将按常规企业税率缴纳联邦所得税，且一般在未达标后的四个纳税年度内丧失REIT待遇[155] - 若满足REIT分配要求但分配不足100%的REIT应税收入，公司需缴纳联邦企业所得税；若分配少于特定比例，需缴纳4%的不可抵扣消费税；若有特定非合格收入，需按最高企业所得税税率纳税；若有特定资产出售收益，需缴纳100%“禁止交易”税；应税REIT子公司按常规企业税率缴纳联邦、州和地方所得税[159] - 信用评级下降会使公司借款成本增加，获取额外融资困难，还可能触发额外付款或其他负面后果，损害资本市场活动、债务到期管理能力、未来增长和收购活动[153] - 未能符合REIT资格会减少公司可用于投资或分配的净收益[154] - 公司面临信息技术网络和相关系统因安全漏洞、网络攻击或其他重大干扰而出现故障的风险[165] - 公司成功在很大程度上依赖关键人员的持续贡献，失去他们的服务可能对公司产生不利影响[167] - 公司薪酬计划可能与财务业绩改善或证券市场价格不相关，可能对公司产生不利影响[170] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司总未偿债务约为25亿美元，其中约1.75亿美元债务受可变利率影响（不包括已进行套期保值以固定利率的金额）[144] - 公司在2023年6月30日LIBOR停止使用前，将无担保信贷安排和定期贷款调整为基于一个月期Term SOFR，且截至2022年12月31日，无基于LIBOR的债务或金融合同[146] - 截至2022年12月31日，有2处建筑背负约800万美元的抵押贷款债务[180] 公司REIT资格与分配 - 公司为维持REIT资格，需每年至少分配90%的净应税收入（不考虑股息支付扣除且不包括任何净资本利得），若分配低于100%将按常规公司税率缴纳联邦所得税[96] - 为维持REIT资格，公司须向股东进行年度分配，分配至少为应纳税净收入（不包括净资本收益）的90% [187] 公司治理相关 - 公司章程规定9.8%的所有权限制，可能延迟或阻止对股东有利的交易或控制权变更[99] - 公司董事会可不经股东批准发行优先股、修改章程，这可能延迟或阻止对股东有利的交易或控制权变更[100] - 运营合伙协议中的某些条款可能延迟或阻止控制权变更，长期激励计划单位相关条款也可能限制控制权变更交易[101] - 公司董事会可不经股东批准采取多种行动，如改变投资、融资策略，发行额外股份等[103][105] - 公司董事和高级管理人员在特定情况下无责任，公司需对其进行赔偿[106][107] 公司2022年第四季度股权变动 - 2022年第四季度，运营合伙企业因2011年计划下发行的未偿还LTIP单位兑换而发行33494个普通单位[188] - 2022年第四季度，公司赎回有限合伙人持有的33,494个普通股单位，发行33,494股普通股[189] 公司ESG相关 - 2021年12月公司发布首份2020 - 2021年环境、社会和治理报告，设定新的长期温室气体减排目标[52]

投资风险提示 - 前瞻性陈述涉及风险和不确定性，实际结果可能与预期有重大差异[2] - 初步财务估计可能不准确，受多种因素影响[3] 投资组合情况 - 自IPO以来，投资组合面积从1420万平方英尺增长到1.116亿平方英尺，物业数量从93处增至563处，覆盖州数从26个增至41个[14] - 优质和次级市场占年化基础租金收入比例从74.1%提升至96.4%，灵活/办公资产占比从21.1%降至0.1%[8][9] 财务指标表现 - 加权平均投资组合租金增长率从1.25%提升至约2.50%，现金租赁利差从4.7%提升至约25%，GAAP租赁利差从6.1%提升至超30%[17] - 股权市值从2.9亿美元增长到52.07亿美元，净债务加优先股与年化调整后EBITDAre比率从7.9倍降至5.0倍[17] 价值创造活动 - 完成20多个增值租赁项目、约20个建筑扩建项目和3个开发项目[19] 行业趋势影响 - 电商占美国零售销售比例预计到2030年从2021年的14%升至30%，复合年增长率约13%[20] 资产负债与流动性 - 截至2022年11月7日，估计流动性为8.956亿美元，其中未提取循环信贷额度为8.77亿美元[21] - 净债务与年化调整后EBITDAre比率为5.0倍，到2024年到期债务仅占6%[21]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.57美元，较去年第三季度增长7.5%，其中包含与前租户的130万美元和解款项 [12] - 第三季度可分配现金总计8700万美元，较上一时期增长20.2% [12] - 截至9月30日，今年已留存约5700万美元自由现金流用于投资、偿债等 [12] - 净债务与运行率调整后EBITDA比率为5倍，杠杆处于较低水平 [12] - 现金同店NOI本季度增长5.6%，年初至今增长5% [13] - 2022年收购量预期从7 - 11亿美元缩窄至4.6 - 5.25亿美元，收购现金资本化率预期在5.2% - 5.4% [8][15] - 2022年处置量预期从2 - 3亿美元降至1.35 - 1.5亿美元，处置现金资本率约5.4% [9][17] - 现金同店指导从4.25% - 4.75%提高到5% - 5.25% [17] - 2022年G&A指导从4800 - 5000万美元降至4700 - 4800万美元 [18] - 杠杆指导缩窄并降至5 - 5.25倍净债务与年化运行率调整后EBITDA [18] - 预计核心FFO每股在2.19 - 2.21美元，中点提高0.02美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始23份租约，总面积280万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为13.6%和25.1% [13] - 本季度租户保留率为63%，调整后为86.1% [13] - 已完成明年约45%（约600万平方英尺）的预期租赁，现金续租利差达27% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场尽管有建设和交付压力，但空置率仍处历史低位，预计市场租金将继续增长 [7] - 自年初以来，资本化率扩大50 - 100个基点，主要因买家资本成本增加 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续利用留存收益和现金流进行投资，减少对债务和股权资本市场的依赖 [10] - 关注价值增值型交易，从收购资产中获取更高回报 [39] - 持续评估和参与交易，但仅在价格有吸引力且有正杠杆的情况下进行 [27] - 行业资本交易市场因价格发现和买卖价差较大而较为平静 [8][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场有波动，但工业市场基本面依然强劲，租金增长将为公司提供一定保护 [26] - 预计未来将出现有吸引力的投资机会，特别是当卖家因资本需求和债务到期而更有动力出售时 [8] - 公司对明年的现金流增长持乐观态度，租赁利差的扩大将是关键驱动因素 [10][33] - 预计短期内入住率将保持在较高水平，因需求持续且新供应有限 [44] 其他重要信息 - 公司在ESG公开披露方面获得GRESB的A级评分，反映了其在可持续发展战略上的承诺 [19] - 7月26日，公司对1.5亿美元的D期定期贷款和1.75亿美元的E期定期贷款进行再融资，新贷款总额3.75亿美元，2028年1月到期，固定利率3.32% [13] - 9月1日，公司全额偿还了遗留的CMBS贷款，这是资产负债表上最后一项重大有担保债务工具 [14] - 公司将循环信贷额度提高至10亿美元，增加了2.5亿美元的流动性 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 3Q到4Q指导中隐含的减速原因 - 第三季度受益于130万美元和解款项，对每股收益影响0.01美元；第四季度G&A因季节性因素增加；为谨慎起见，第四季度有少量信贷损失预算，但今年至今未发生信贷损失 [21][24] 问题2: 信贷损失每股金额 - 约0.005美元，约50万美元 [22] 问题3: 资产是否面临利差扩大风险及租金增长的保护作用 - 租金增长能提供一定保护，公司对资产组合的市场定位满意，目前租赁情况良好，基本面强劲 [26] 问题4: 资本是否从门户市场流向二级市场及竞争格局变化 - 交易市场目前较安静，处于价格发现阶段，难以判断资本流向 [27] 问题5: 处置市场过去6个月与一年前相比的情况 - 处置市场也处于价格发现阶段，公司因市场基本面减少了今年的处置量，但并非困境卖家 [28] 问题6: 自年初以来定价变化及不同市场、建筑类型和租赁期限的差异 - 自年初以来，资本化率扩大50 - 100个基点，主要因买家资本成本增加，交易特征也会影响资本化率扩大幅度 [31] 问题7: 2023年租赁对同店增长的影响 - 同店增长受平均入住率、信贷损失和租赁利差等因素影响，2023年租赁利差几乎翻倍，将是关键驱动因素，但未提供2023年同店指导 [33] 问题8: 是否有市场因供应过剩面临挑战 - 堪萨斯城市场有额外供应，但公司在该市场的敞口较小，且近期无重大租赁到期，整体资产组合表现良好 [34] 问题9: 2023年新租和续租的租赁利差细分情况 - 600万平方英尺的2023年租赁中，约90%为续租，续租利差约20%，新租利差约70% [36] 问题10: 是否有更具针对性的价值增值策略及收购管道情况 - 公司喜欢价值增值型交易，近期在这方面更成功，27亿美元的收购管道动态变化，历史上成交率约10%，目前因债务资本市场不确定性，承保更保守 [39][40] 问题11: 2023年是否有重大租户迁出及入住率能维持高位的时间 - 2023年无重大租户迁出，如有会提前沟通；工业需求持续，新供应虽有但分布较广，公司资产组合与新供应匹配良好，预计短期内入住率将保持较高水平 [42][44] 问题12: 租赁利差加速是否导致租户盈利能力问题或更多阻力及保留率是否会下降 - 今年保留率有所下降，部分原因是租金上涨，但空置空间回填较快，与租户关系良好，市场对租金有共识，谈判不困难 [45][46] 问题13: 2023年27%租赁利差的GAAP等效值及10年债务成本和工业资本化率与债务成本的关系 - 暂无GAAP等效值，相关租赁的租金增长率约3%；若现在发行10年债务，成本约6%，上次发行长期债务成本低175个基点；从长期看，10年租赁需有正杠杆，稳定后资本化率应高于债务成本 [48][50] 问题14: 是否暂停收购及何时会修订外部增长计划 - 市场处于价格发现阶段，买卖价差大，难以预测收购市场何时开放；公司资产负债表防御性强，杠杆低，流动性充足，可通过留存现金流和资本循环实现增长，预计明年有投资机会，不依赖额外资本 [52][54] 问题15: 是否有特定租户在观察名单或存在担忧 - 未发现观察名单有重大增加，今年至今未发生信贷损失 [55] 问题16: 5%的同店NOI是否为新常态及是否可持续或能否进一步提高 - 公司对今年同店表现满意，同店受多种因素影响，明年预算通常会考虑信贷损失，将在2月电话会议上提供正式同店指导 [57][58] 问题17: 新租赁利差高的原因 - 主要是市场对仓库需求强劲，新租赁中少数几份租约利差较高，如一份原预计明年5月到期的租约提前2个月以70%的涨幅续租 [60][62] 问题18: 新租赁利差高的建筑是否有独特之处及所在市场 - 并非因空置时间长，而是市场需求强劲；涉及的市场包括朗蒙特、波特兰和伯灵顿 [62][63] 问题19: 整个资产组合的按市值计价更新情况 - 公司不提供整个资产组合的按市值计价数据，认为当前和明年的租赁情况更能反映趋势，目前续租租金翻倍，新租金更高，从今年到明年按市值计价有加速趋势 [64] 问题20: 价格发现模式将持续多久及利率稳定对资本化率稳定的影响 - 难以给出时间框架，通常利率大幅上升后6 - 9个月会影响资本化率，此次市场不同，因1031买家减少，卖家逐渐认识到市场变化，预计美联储明确停止加息将有助于市场开放 [65][66] 问题21: 租赁利差在核心市场和二级市场是否相对均衡 - 今年约900万平方英尺和明年至今约600万平方英尺的租赁情况表明，租赁利差在资产组合层面具有代表性 [69] 问题22: 如何控制G&A成本随着业务从单一租户向更具运营密集型转变 - 公司认为平台具有可扩展性，持续进行改进和投资，相信随着业务和资产组合增长，G&A可进一步扩展 [70]

宏观经济数据 - 2022年第一、二季度美国GDP分别下降1.6%和0.6%，8月失业率为3.7% [154] - 2022年9月美联储将利率提高75个基点，至3.0% - 3.25%区间 [155] 公司管理层变动 - 2022年7月1日，公司董事会任命William R. Crooker为首席执行官兼总裁，6月29日董事会成员从9名增至10名并任命其加入董事会和投资委员会 [149] 公司业务受外部环境影响 - 公司业务受高通胀、利率上升、新冠疫情和欧洲地缘政治紧张局势影响，经济学家认为近期衰退风险增加 [154] - 公司在2022年第三和九个月未因新冠疫情遭受重大干扰或签订租金延期协议 [151] - 公司运营和租户受新冠疫情或其他疫情影响程度取决于未来发展，存在重大不确定性和风险 [153] - 公司认为当前经济环境虽动荡，但现有投资组合将受益于有竞争力的租金和高入住率 [156] - 公司预计因新冠疫情、地缘政治不确定性和美国基础设施法案，工业特定趋势加速，长期需求增强 [157] - 公司投资组合受益于全国工业市场的低空置率，但全球和美国经济趋势恶化可能导致需求减少和空置率上升 [158] - 公司认为投资组合在市场、租户行业和租户信用方面的多元化将是优势 [158] 公司资产区域与租户行业分布 - 截至2022年9月30日，公司在佛罗里达州和北卡罗来纳州与南卡罗来纳州的资产敞口分别占年化基础租金总收入的2.8%和12.8%[159] - 截至2022年9月30日，按年化基础租金总收入计，前20大市场占比65.1%，其中芝加哥占7.6%，费城占7.3%[175] - 截至2022年9月30日，按年化基础租金总收入计，前20大租户行业占比82.8%，其中航空货运与物流占10.9%，集装箱与包装占8.2%[177] 公司租约情况 - 2022年第三季度新租约现金租金每平方英尺5.38美元，租金变化19.4%；续约租约现金租金每平方英尺4.52美元，租金变化9.5%[163] - 2022年前九个月新租约现金租金每平方英尺5.28美元，租金变化19.9%；续约租约现金租金每平方英尺4.82美元，租金变化10.7%[163] - 2022年10月1日至2023年9月30日，约7.2%的年化基础租金收入的租约将到期，预计新租约租金高于现有到期租约[167] - 2022年剩余时间到期租约6份，面积66.3066万平方英尺，占可出租面积0.6%，占年化基础租金收入0.7%[169] - 2023年到期租约80份，面积991.1545万平方英尺，占可出租面积9.0%，占年化基础租金收入8.6%[169] - 前20大租户共71份租约，占年化基础租金收入的16.8%[179] 公司房产收购与出售情况 - 2022年前九个月公司收购25处房产，总面积462.5622万平方英尺，总价4.64592亿美元[171] - 2022年前九个月公司出售6栋建筑和1块土地，可出租面积约160万平方英尺，净账面价值约7340万美元，净收益约1.309亿美元，净收益约5750万美元[172] - 2020年12月31日后，公司收购89栋建筑约1530万平方英尺，出售28栋建筑约430万平方英尺和一块土地；2022年和2021年第三季度，收购建筑对NOI贡献分别为2160万美元和510万美元，出售建筑对NOI贡献分别为20万美元和330万美元[195] - 2020年12月31日后收购的建筑在2022年和2021年九个月分别为净运营收入贡献约5810万美元和790万美元[214] - 2020年12月31日后出售的建筑在2022年和2021年九个月分别为净运营收入贡献约240万美元和910万美元[214][215] - 2022年前三季度公司收购25栋建筑和地块，现金对价约4.646亿美元；2021年同期收购39栋建筑，现金对价约6.486亿美元[235] 同店业务数据 - 截至2022年9月30日，同店组合有458栋工业建筑，约9320万平方英尺，占总投资组合的83.5%，同店入住率从97.4%增至98.9%[182] - 2022年第三季度，同店租金收入从1.281亿美元增至1.335亿美元，增幅4.3%；总运营收入从1.282亿美元增至1.336亿美元，增幅4.2%[184][188] - 2022年第三季度，同店租赁收入从1.061亿美元增至1.103亿美元，增幅4.0%；其他账单从2200万美元增至2320万美元，增幅5.6%[189][190] - 2022年第三季度，同店物业运营费用从2450万美元降至2430万美元，降幅0.9%[193] - 2022年9月30日止九个月，同店总运营收入约为3.967亿美元，较2021年同期的约3.851亿美元增加1160万美元，增幅3.0%[203] - 2022年9月30日止九个月，同店租赁收入约为3.964亿美元，较2021年同期的约3.847亿美元增加1180万美元，增幅3.1%[203][207] - 2022年9月30日止九个月，同店其他账单收入约为6830万美元，较2021年同期的约6570万美元增加260万美元，增幅4.0%[209] - 2022年9月30日止九个月，同店运营费用约为7410万美元，较2021年同期的约7280万美元增加120万美元，增幅1.7%[203][212] 公司财务关键指标（季度） - 2022年第三季度，总运营收入从1.421亿美元增至1.663亿美元，增幅17.0%；净运营收入从1.154亿美元增至1.362亿美元，增幅18.1%[184] - 2022年第三季度，总其他费用从7270万美元增至8270万美元，增幅13.7%[199] - 2022年第三季度，净收入从4960万美元增至6470万美元，增幅30.5%[184][186] - 2022年第三季度末，总其他收入约为1120万美元，较2021年同期的约690万美元增加约430万美元，增幅61.3%[201] - 2022年第三季度末FFO为1.02733亿美元，2021年同期为8611.6万美元[228] - 2022年第三季度末NOI为1.36218亿美元，2021年同期为1.15372亿美元[232] 公司财务关键指标（前九个月） - 2022年9月30日止九个月，公司总投资组合净收入为1.518亿美元，较2021年同期的1.083亿美元增加4350万美元，增幅40.1%[203][205] - 2022年9月30日止九个月，总其他费用约为2.449亿美元，较2021年同期的约2.152亿美元增加2970万美元，增幅13.8%[203][219] - 2022年9月30日止九个月，总其他收入（费用）为净其他收入约40万美元，较2021年同期的净其他费用约1190万美元增加1240万美元，增幅103.6%[203][221] - 2022年前三季度FFO为3.02012亿美元，2021年同期为2.48092亿美元[228] - 2022年前三季度NOI为3.96278亿美元，2021年同期为3.35436亿美元[232] - 2022年前三季度经营活动提供的净现金约为2.979亿美元，较2021年同期增加约4330万美元，增幅17.0%[234] - 2022年前三季度投资活动使用的净现金约为3.973亿美元，较2021年同期减少约2.057亿美元，降幅34.1%[234] - 2022年前三季度融资活动提供的净现金约为9070万美元，较2021年同期减少约2.835亿美元，降幅75.8%[234] 公司股息情况 - 2022年前九个月公司普通股每股累计股息为1.095003美元，每月股息为0.121667美元[242] - 2022年10月12日，董事会宣布2022年10 - 12月普通股每月股息为每股0.121667美元[242] 公司债务与融资情况 - 截至2022年9月30日，公司总未偿本金为24.69124亿美元，加权平均期限为5.4年，有担保债务占比0.3%，未来12个月到期债务占比4.1%，净债务与房地产成本基础比率为35.6%[256] - 公司无担保信贷安排额度为10亿美元，初始到期日为2025年10月24日，可自行决定行使两次六个月展期选择权[247] - 截至2022年9月30日，公司无担保信贷安排和无担保定期贷款的未提取名义承诺总额约为8.604亿美元[248] - 公司有权发行最多2000万股优先股，截至2022年9月30日和2021年12月31日，均无已发行或流通的优先股[259] - 公司有权发行最多3亿股普通股，2022年2月17日启动的7.5亿美元按市价发行普通股计划，截至2022年9月30日，可发行额度为7.5亿美元[260][262] - 2022年3月29日，公司通过发行120万股普通股，全额结算远期销售协议，净收益约4970万美元，每股41.39美元[262] - 截至2022年9月30日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位，其余2.1%由相关人员和第三方持有[263] - 2022年7月26日，公司无担保信贷安排的借款承诺从7.5亿美元增至10亿美元，用一个月期有担保隔夜融资利率（Term SOFR）加0.10%调整取代一个月期伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）[252] 公司利率互换与风险管理 - 截至2022年9月30日，除无担保信贷安排外，公司所有未偿还的浮动利率债务均通过利率互换固定至到期[264] - 公司仅使用穆迪、标准普尔、惠誉或其他全国认可评级机构在互换开始时信用评级不低于投资级的交易对手[266] - 截至2022年9月30日，公司30笔利率互换的公允价值处于资产头寸，约为7750万美元[269] - 截至2022年9月30日，公司有11.61亿美元的浮动利率债务未偿还，其中无担保信贷安排余额为1.36亿美元[270][273] - 截至2022年9月30日，除无担保信贷安排外，公司所有未偿还的浮动利率债务都通过利率互换固定至到期[270][273] - 若利率上升100个基点，假设2022年9月30日止九个月无担保信贷安排余额为1.36亿美元，公司利息支出将增加约100万美元[273] - 截至2022年9月30日，公司有与开发项目和某些其他协议相关的信用证，约为360万美元[271] - 公司将所有未偿还的利率互换转换为一个月期SOFR利率[268] - 表格中的互换均被指定为利率风险的现金流套期，且均被估值为二级金融工具[269] - 公司使用衍生金融工具管理借款的利率风险，主要通过利率互换[272] - 公司不时会签订利率互换协议和其他利率套期合约，包括互换、上限和下限[270][273] - 利率上升可能降低第三方购买公司资产的意愿，限制公司及时调整投资组合的能力[270][273] 财务指标定义 - FFO计算依据美国房地产投资信托协会标准，NOI定义为租金收入减去物业费用等[224][229]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO每股0.56美元，较上年增长7.7% [9][12] - 本季度可供分配现金总计8720万美元，较上期增长16.6% [12] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为5.1倍，杠杆率接近区间低端 [12] - 现金同店NOI本季度增长4%，年初至今增长4.7% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始22份租约，总面积320万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为14.1%和21.9%，季度留存率89.6% [12] - 本季度收购额1.654亿美元，包括9栋建筑，稳定现金和直线资本化率分别为5.2%和5.7% [9] - 本季度完成1笔非核心资产出售，季度末后完成一个2处物业组合出售，总面积100万平方英尺，总收益8200万美元，现金资本化率5.2% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场租金增长约8%，费城、宾夕法尼亚州中部、埃尔帕索、萨克拉门托等市场表现较强 [23] - 公司投资组合目前约15%低于市场水平 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于资本市场不确定性，扩大下半年收购量范围并降低中点，今年提高现金资本化率指引25个基点 [10] - 维持今年2 - 3亿美元的处置指引范围，预计全年处置资本化率在4.5% - 5%之间 [11] - 专注资本循环，评估所有资本来源和机会，包括资产处置、债务和股权融资等 [10][56] - 有能力执行开发项目，若有有吸引力的机会将进行开发 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业基本面良好，短期和中期需求驱动因素将持续带来顺风，近岸和在岸将在中期提供额外需求 [7] - 供应受建筑成本上升和供应链积压限制，市场空置率低，租金持续强劲增长 [8] - 资本市场波动，利率快速上升导致市场进入价格发现期，工业资本市场整体放缓 [9] 其他重要信息 - 6月28日为先前宣布的私募票据提供资金，10年期票据总计4亿美元，加权平均利率4.12%，用于偿还循环信贷额度余额 [13] - 7月26日对原定于2023年1月到期的定期贷款D和2021年1月到期的定期贷款E进行再融资，新定期贷款总计3.75亿美元，2028年1月到期，固定利率3.31% [13] - 将循环信贷额度扩大至10亿美元，增加2.5亿美元额度，定价和到期日不变 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购承保方面，随着股价降低和债务成本上升，是否提高了门槛率，市场是否配合资本化率上升？ - 作为承保的一部分，资本成本是承保模型的输入因素，门槛率自然会增加；市场处于价格发现阶段，资产供应减少，预计价格发现期正常化后将恢复正常收购节奏 [19] 问题: 收购在较高范围是否需要更多普通股权益，能否评论债务与股权融资？ - 自1月以来未发行股权，今年无需发行股权，本季度提高了杠杆范围，有强劲的内部增长、留存现金和资本循环机会，今年无需普通股权益即可实现指引 [21] 问题: 从地理角度看，不同市场需求水平是否有差异，经济疲软或通胀是否影响需求，全国趋势是否稳定？ - 全国趋势稳定，部分市场较强，部分较弱，上季度市场租金增长约8%，费城等市场表现较强；运营和租赁利差良好，同店组合入住率上升，停机时间缩短 [23][24] 问题: 租赁决策的孕育期是否有变化？ - 已签署租约的孕育期无重大变化 [25] 问题: 收购管道从37亿美元降至30亿美元的原因是什么？ - 主要原因是市场上资产供应减少，卖家因市场不确定性和价格发现期而等待；较小部分原因是更严格的承保门槛和输入因素 [27] 问题: 出售的8200万美元组合，相对于初始定价下降70个基点，按租赁期限划分，投资组合中有多少资产的资本化率变动较大，多少变动较小？ - 该组合增长较低，租金处于市场水平；投资组合情况多样，难以准确回答；目前投资组合约15%低于市场水平，市场租金持续强劲增长 [29] 问题: 调整了收购预期资本化率，但未提及处置预期定价，是否有变化？ - 预计处置资本化率在4.5% - 5%之间，意味着处置资本化率增加25个基点，与收购情况类似 [32] 问题: 随着定价变化，今年出售资产的类别组成是否有变化以达到资本化率目标？ - 资产类别无重大变化，主要考虑外部估值高于内部估值的资产 [33] 问题: 价格相对于资本成本调整需要多长时间，价格相对于资本成本变动的合理调整幅度是多少？ - 这是个难题，一般在一些较强市场，资本化率变动在25 - 75个基点之间，低增长、长期租赁的资产变动较大 [35] 问题: 收购管道下降部分原因是更严格的承保标准，能否详细说明，是否由资本成本变化、租赁和租金调整驱动？ - 主要是资本成本原因，且这是管道下降的次要原因，主要原因是市场处于价格发现阶段，资产供应减少 [37] 问题: 25个基点的资本化率增长在不同市场的差异如何，不同市场的高低端情况如何？ - 目前处于价格发现阶段，不同市场情况不同，一般在25 - 75个基点之间，受多种因素影响 [38] 问题: 2023年租赁到期情况如何，与过去几个季度相比进展如何？ - 进展良好，已处理25%的2023年租赁到期情况，2022年滚动租金为中两位数，2023年已处理部分的现金滚动租金为18.5% - 19% [39] 问题: 投资组合的按市值计价是基于现金还是GAAP基础？ - 是基于现金基础，按市值计价主要关注未来几年，目前25%的2023年到期租约处理情况显示租金呈高两位数增长 [41] 问题: 对于合资企业或设立投资基金以保留部分投资组合并提取资本，是否有不同或发展的想法？ - 与之前讨论的情况无不同，目前业务计划不考虑合资企业结构，对当前业务计划和指引范围感到满意 [42] 问题: 过去几个月租赁谈判中的租金递增情况如何，与几个季度前相比能提高多少？ - 租赁团队每次谈判都尝试争取与CPI挂钩，但效果不佳；目前签署的租约租金递增率为3%以上，部分市场为4%以上，递增率随市场供需动态而增加 [43] 问题: 现有租约的平均递增率是多少？ - 部分租约与CPI挂钩，递增率在2.3% - 2.5%之间，过去几年因新租约递增率提高而显著增加 [45] 问题: 收购处置指引中提高预期25个基点，是否意味着将专注于通常加权平均租赁期限（WALT）较短的收购，之前9年期、5.2%资本化率的交易现在情况如何？ - 将专注于符合投资门槛的交易，交易中租赁期限长短不一；第二季度末完成的3笔收购资本化率比之前高25 - 30个基点，是市场变动的结果 [47] 问题: 能否谈谈租户信用风险，信用观察名单情况如何，在经济衰退或可能衰退的情况下，对入住率风险的看法如何？ - 租户规模较大、更成熟，80%以上租户收入超过1亿美元，60%以上租户收入超过10亿美元，更可能进行重组而非破产；今年前6个月无信用损失，租户观察名单缩短，行业多元化 [51] 问题: 是否有地区或行业组的租赁节奏发生变化？ - 未观察到明显趋势，预计第三方物流（3PL）在定价方面可能有更多阻力，但尚未出现相关趋势 [54] 问题: 如何评估发行股权的吸引力，分析发行债务或股权以支持外部增长时使用什么指标或框架？ - 考虑多个因素，如机会是否在每股指标和净资产价值（NAV）基础上具有增值性，是否对投资组合有长期积极影响；今年的指引不意味着发行股权，会谨慎评估市场情况 [56] 问题: 当隐含资本化率回到中5%水平时，是否会愿意发行股权，主要关注收益指标还是其他方面，随着公私市场变动，预计在什么水平会再次发行股权？ - 今年的指引不意味着发行股权，发行股权时会考虑多个因素 [58] 问题: 是什么推动了季度间入住率大幅增加，这是否是一个大的积极惊喜？ - 这是租赁方面的积极惊喜，入住率在投资组合和同店组合中均有所上升，主要原因是停机时间比预期短，这也是同店指引提高的重要驱动因素 [59] 问题: 如果明年资金成本没有改善，2023年的投资游戏计划是什么？ - 明年可用的资本来源与现在相同，对未来24个月的内部增长有良好预期，同店增长预计在4%左右；有大量留存收益，约每年7000 - 8000万美元，并有能力进行资本循环；今年无需发行股权 [61] 问题: 本季度核心业务表现良好，但为何不提高全年盈利指引，是因为收购量降低还是其他原因？ - 扩大并降低了全年净收购预期的中点，部分被同店指引的提高所抵消；6月底为4亿美元私募票据提供资金也影响了核心FFO范围 [62] 问题: 第二季度利差比第一季度略低，有什么原因可以解读？ - 无特别原因，利差广泛分布，本季度签署的租约在本季度开始，涉及20多份租约；利差强劲，去年全年平均利差持续增加，2023年早期展望利差也将继续增加 [63] 问题: 若展望未来一两个季度，今年晚些时候发行债务的利率预计是多少，是中4%、高4%还是其他预期？ - 4.12%的票据于4月发起，6月提供资金；最近再融资的定期贷款利率为3.31%；目前是私募票据和定期贷款的组合，今年在债务资本市场的工作基本完成；若对2023年建模，长期债务利率使用中4% - 高4%较为合理 [64] 问题: 中4% - 高4%的评论是否反映了近期美联储加息？ - 是的，这是目前在私募市场发行债务的预期利率，但债务资本市场是动态的，答案可能会很快变化 [66] 问题: 大型投资组合处置的前景和意愿如何，出售大型投资组合与零散资产是否仍有聚合利差？ - 由于价格发现阶段，目前难以回答聚合利差问题，许多大型私人投资者持观望态度；历史上聚合利差在75 - 150个基点之间，市场稳定后可能仍存在 [68] 问题: 大型投资组合处置交易的近期和中期前景如何？ - 过去曾进行过此类交易，未来也愿意考虑；会评估所有资本来源和机会，若机会有吸引力将执行 [69] 问题: 鉴于斯巴达堡开发交易启动，更多开发交易的前景如何，如何权衡当前环境下的承保回报？ - 目前进行的开发交易非常成功，有能力执行此类项目；该开发项目预计回报良好，将在约一年后完成；若有更多有吸引力的机会将进行评估和执行 [70] 问题: 关键市场的供应前景是否有变化？ - 供应有所增加，但因供应链积压而放缓；市场供需动态强劲，同店表现预计明年与今年相似，2023年已签署租约的利差高于今年 [72] 问题: 大型沿海市场和部分二级市场的供应是否存在差异？ - 部分市场供应略多，但无需过度担忧，对投资组合现状感到满意 [73]

宏观经济环境 - 2022年第一季度美国GDP下降1.6%，失业率为3.6%[153] - 2022年美联储多次加息，3月加息25个基点，5月加息50个基点，6月加息75个基点，截至6月30日利率区间为1.5% - 1.75%[154] - 公司运营受当前高通胀、利率上升、新冠疫情和欧洲地缘政治紧张局势影响，金融市场波动、供应链瓶颈和经济增长放缓[153] 公司管理层变动 - 2022年7月1日，William R. Crooker成为公司首席执行官兼总裁，并被任命为董事会成员，Benjamin S. Butcher辞去首席执行官职务，成为董事会执行主席[147] 公司运营受疫情影响情况 - 公司在2022年第二季度末未因新冠疫情遭受重大干扰或签订租金延期协议[150] - 公司预计新冠疫情将加速一些工业特定趋势，继续支持工业地产的长期需求，如电子商务的兴起[156] 公司业务发展观点 - 公司认为当前经济环境虽动荡，但多元化投资组合将受益于有竞争力的租金和高入住率[155] - 公司投资组合受益于全国工业市场的低空置率，工业空间需求强劲[157] - 公司业务增长取决于外部收购活动和内部投资组合入住率及租金水平[148] 公司税务情况 - 公司组织运营旨在维持房地产投资信托（REIT）资格，目前向股东分配收入，免缴联邦所得税，但仍需缴纳州和地方税及未分配收入的联邦所得税和消费税[146] 租约租金相关数据 - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，运营投资组合中新租约和续租约的SL租金分别增长约21.9%和23.6%，现金租金分别增长约14.1%和14.6%[159] - 2022年截至6月30日的三个月，新租约面积131.2102万平方英尺，每平方英尺基础租金4.51美元，SL租金4.65美元，现金租金增长14.8%，SL租金增长22.0%；续租约面积191.5146万平方英尺，每平方英尺基础租金4.94美元，SL租金5.17美元，现金租金增长13.7%，SL租金增长21.9%[162] - 2022年截至6月30日的六个月，新租约面积249.1326万平方英尺，每平方英尺基础租金5.24美元，SL租金5.50美元，现金租金增长20.2%，SL租金增长29.6%；续租约面积387.5818万平方英尺，每平方英尺基础租金4.96美元，SL租金5.25美元，现金租金增长11.2%，SL租金增长19.8%[162] - 2022年7月1日至2023年6月30日，约7.2%的年化基础租金收入的租约将到期，预计新租约租金高于现有到期租约[166] 租约到期情况 - 截至2022年6月30日，2022 - 2031年及以后各年租约到期情况：2023年到期租约86份，涉及面积1102.7366万平方英尺，占总可出租面积10.1%，年化基础租金收入4921.5万美元，占比9.5%等[168] 公司物业收购与出售情况 - 2022年截至6月30日的六个月，公司收购17处物业，总面积326.7304万平方英尺，总价3.37272亿美元[170] - 2022年截至6月30日的六个月，公司出售2栋建筑和1块土地，可出租面积约30万平方英尺，账面价值约1410万美元，销售净收入约3840万美元，净收益约2430万美元[171] - 2020年12月31日后，公司收购83座建筑，约1460万平方英尺，出售24座建筑，约300万平方英尺和一块土地[194] - 2020年12月31日后，公司收购83栋建筑，总面积约1460万平方英尺，出售24栋建筑和一块土地，总面积约300万平方英尺[214] 市场与租户相关数据 - 截至2022年6月30日，按年化基础租金收入计，前20大市场占比65.2%，其中芝加哥占7.5%，费城占7.3%等[174] - 截至2022年6月30日，按年化基础租金收入计，前20大租户行业占比82.9%，其中航空货运与物流占11.3%，集装箱与包装占8.0%等[176] - 前20大租户共73份租约，占年化基础租金总收入的17%[178] 同店组合相关数据 - 截至2022年6月30日，同店组合有459座工业建筑，约9320万平方英尺，占总组合的83.6%，同店入住率从2021年6月30日的97.6%增至98.7%[181] - 2022年第二季度，同店租金收入增至1.3102亿美元，同比增加158.4万美元，增幅1.2%；总运营收入增至1.31077亿美元，同比增加146.9万美元，增幅1.1%[183] - 2022年第二季度，同店物业运营费用降至2322.9万美元，同比减少38.8万美元，降幅1.6%[183] - 2022年第二季度，同店净营业收入增至1.07848亿美元，同比增加185.7万美元，增幅1.8%[183] - 2022年上半年同店租金收入约2.629亿美元，较2021年同期的约2.566亿美元增加约630万美元，增幅2.5%[207] - 2022年上半年同店运营费用约4980万美元，较2021年同期的约4830万美元增加约150万美元，增幅3.1%[212] 公司收入与费用相关数据 - 2022年第二季度，总组合净收入降至3308.4万美元，同比减少29.9万美元，降幅0.9%[183] - 2022年第二季度，收购建筑对净营业收入的贡献增至1960万美元，出售建筑贡献降至 - 10万美元[194] - 2022年第二季度，其他资产对净营业收入的贡献增至360万美元，同店组合的终止、太阳能和其他收入调整增至170万美元[196] - 2022年第二季度，总其他费用增至8204.5万美元，同比增加1162.4万美元，增幅16.5%[183] - 2022年第二季度其他费用总额约为1750万美元，较2021年同期的约930万美元增加约820万美元，增幅88.8%，主要因租赁物业销售收益减少约560万美元及利息费用增加约260万美元[200] - 2022年上半年总收入3.20709亿美元，较2021年同期的2.72422亿美元增加4828.7万美元，增幅17.7%[203] - 2022年上半年净收入8710万美元，较2021年同期的5870万美元增加2830万美元，增幅48.3%[205] - 2022年上半年其他费用总额约1.622亿美元，较2021年同期的约1.425亿美元增加约1980万美元，增幅13.9%[219] - 2022年上半年其他收入（费用）约1080万美元，较2021年同期的约1890万美元减少约810万美元，降幅42.9%[221] 公司业绩指标相关数据 - 公司按美国房地产投资信托协会标准计算资金运营收益，管理层将其作为补充业绩指标[224] - 2022年Q2和H1可分配给普通股股东和单位持有人的FFO分别为1.01788亿美元和1.98977亿美元，2021年同期分别为0.84474亿美元和1.57644亿美元[228] - 2022年Q2和H1净营业收入分别为1.32626亿美元和2.6006亿美元，2021年同期分别为1.13071亿美元和2.20064亿美元[231] 公司现金流相关数据 - 2022年上半年经营活动提供的净现金约为1.912亿美元，较2021年同期的约1.624亿美元增加约2880万美元，增幅17.7%[233] - 2022年上半年投资活动使用的净现金约为3.349亿美元，较2021年同期的约2.02亿美元增加约1.329亿美元，增幅65.8%[233] - 2022年上半年融资活动提供的净现金约为1.364亿美元，较2021年同期的约3780万美元增加约9860万美元，增幅260.6%[233] 公司流动性与信贷安排 - 截至2022年6月30日，公司总即时流动性约为6.43亿美元，包括1260万美元的现金及现金等价物和6.304亿美元的无担保信贷安排即时可用额度[239] - 2022年7月26日，公司修订并重述无担保信贷安排，将可用借款总额从7.5亿美元增至最高10亿美元[240] - 2022年7月26日，公司签订两份2028年到期、本金总计3.75亿美元的贷款协议，并偿还两份2023年和2024年到期、本金总计3.25亿美元的定期贷款[240] - 截至2022年6月30日，公司无担保信贷安排和无担保定期贷款的未提取名义承诺总额约为6.304亿美元[250] - 2022年7月26日，公司将无担保信贷安排的借款承诺从7.5亿美元增加至最高10亿美元，用一个月有担保隔夜融资利率（SOFR）加0.10%调整取代一个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）[252] - 2022年7月26日，公司签订新的无担保定期贷款协议，分别从美国银行和富国银行获得1.875亿美元贷款，偿还了1.5亿美元的无担保定期贷款D和1.75亿美元的无担保定期贷款E[253] 公司股息情况 - 2022年上半年公司宣布的普通股股息总额为每股0.730002美元，每月股息为每股0.121667美元[242] - 2022年7月12日，董事会宣布2022年7 - 9月普通股股息为每月每股0.121667美元[242] 公司债务相关数据 - 截至2022年6月30日，公司总未偿本金为2444810000美元，加权平均期限为5.0年，有担保债务占比2.2%，未来12个月到期债务占比12.1%，净债务与房地产成本基础比率为35.8%[256] - 2022年4月28日，公司签订4亿美元高级无担保票据的私募协议，固定年利率为4.12%，于2032年6月28日到期[254] - 截至2022年6月30日，公司有10.91亿美元的浮动利率债务未偿还，其中无担保信贷安排余额为1.16亿美元[269][272] 公司股权相关数据 - 公司有权发行最多2000万股优先股，截至2022年6月30日和2021年12月31日，无优先股发行或流通[259] - 公司有权发行最多3亿股普通股，2022年2月17日启动的7.5亿美元普通股市场发售计划，截至2022年6月30日，可发售金额为7.5亿美元[260][262] - 截至2022年6月30日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位[263] 公司利率互换相关数据 - 2022年7月27日，公司签订七份利率互换协议，总名义金额为3.75亿美元，将新无担保定期贷款的SOFR固定在2.579%[253] - 截至2022年6月30日，23笔利率互换公允价值处于资产头寸，约为3790万美元[268] - 除无担保信贷安排外，所有未偿还浮动利率债务通过利率互换固定至到期[269][272] - 公司使用利率互换等衍生金融工具管理借款利率风险[271] - 公司不时会签订利率互换协议和其他利率套期保值合同[269][273] 利率变动影响 - 若利率上升100个基点，假设2022年6月30日止六个月无担保信贷安排余额为1.16亿美元，公司利息支出将增加约60万美元[273] - 利率上升可能影响公司现金流、偿债能力和资产处置能力[269][272][273] 利率互换协议风险 - 利率互换协议可能使公司面临交易对手违约、结算成本高、协议不可执行等风险[273] 公司其他情况 - 截至2022年6月30日，公司有与开发项目和某些其他协议相关的信用证约360万美元[270] - 截至2022年6月30日，公司无其他重大表外安排[270] - 2022年截至6月30日，增值投资组合和第一代租赁相关租约，面积分别为23.7123万平方英尺和74.8359万平方英尺，不纳入运营投资组合统计[164]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心FFO每股为0.53美元，较上年增长8.2% [20][29] - 本季度可供分配现金总计8240万美元，较上一时期增长13.8% [29] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为5.1倍，杠杆率仍接近区间低端 [29] - 核心FFO每股指引提高至2.16 - 2.20美元，中点提高0.01美元 [34] - 同店指引提高至4% - 4.5%，中点提高75个基点 [34] - G&A指引降至4800 - 5000万美元，中点降低100万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度开始29份租约，总面积310万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为15.2%和25.1% [30] - 本季度租户留存率为58.4%，考虑立即回填后调整留存率为87.1% [30] - 现金同店NOI本季度增长4.8%，创历史最高水平 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产需求强劲，新供应虽有所增加但仍难以满足需求 [12][13] - 通胀导致建筑成本显著上升，推动新供应和现有资产租金上涨 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资策略和承保模型具有灵活性，可实时应对市场条件波动 [16] - 持续专注资本循环，预计今年处置收益在2 - 3亿美元之间，高于往年 [27][28] - 公司通常与使用更多杠杆的本地买家竞争，预计个别交易的资本化率可能会上升 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临地缘政治动荡、通胀和利率上升等挑战，但工业房地产需求依然强劲 [11][12] - 公司团队表现出色，机会众多，一季度业绩良好，预计未来将继续保持强劲表现 [15] 其他重要信息 - 7月1日起，现任首席执行官Ben Butcher将担任执行主席，总裁Bill Crooker将接任首席执行官 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 亚马逊宣布缩减空间对工业REITs的影响 - 亚马逊此前已发出放缓供应链建设的信号，从数据看其在整体吸纳量中的占比与去年相似，公司其他租户需求旺盛，该宣布影响不大 [40][41][42] - 公司对亚马逊的敞口仅占ABR的3.2%，有7栋建筑租给亚马逊，其中一栋为定制建筑，剩余租期12年，近期有两笔租约明年到期，租金较市场低约25% [44] 问题: 利率上升对工业资本化率的影响及高杠杆买家的收购积极性 - 目前尚未看到资本化率受到影响，但预计个别交易的资本化率可能会上升，若利率持续高位，下半年可能会上升 [46][47] 问题: 股价波动对收购管道的影响及资金成本变化的应对措施 - 公司目前通过私募配售拥有约8亿美元流动性，仍对收购10 - 12亿美元的指引感到满意，会通过增加处置来平衡 [52] 问题: 亚马逊是否会将空间放入转租市场及对租金的影响 - 公司未发现这一情况在市场上普遍存在，若亚马逊大量投放空间，会有影响，但目前未看到或听到相关消息 [55] 问题: 收购定价环境及不同租期交易的定价差异和租金增长预期 - 公司对不同租期和参数的交易持中立态度，注重长期回报，目前未看到定价变化，且在收购和租赁活动中看到更高的合同租金增长 [59][60][62] 问题: 本季度租户留存率低于指引范围的原因 - 部分原因是提高租金导致一些租户未续租，但二季度已回填很多空间，且市场空置期短，留存率影响较小 [64][65] 问题: 资本化率下半年可能上升的幅度及对长期租赁物业承保的调整 - 历史上10年期国债利率上升与资本化率上升的相关性超50%，但由于工业市场基本面良好，资本化率上升幅度不确定，目前未调整长期租赁物业的回报要求 [68][69][71] 问题: 增加杠杆并接近杠杆范围上限的意愿 - 公司目前可在不发行额外普通股的情况下，通过低收购、高处置达到5.5倍杠杆率，对此感到舒适，且有提升空间而不影响评级 [74][75][76] 问题: 亚马逊明年到期租约的计划及对特定市场和建筑类型的担忧 - 目前不清楚亚马逊对明年到期租约的计划，这些空间租金较市场低约25%，公司对租期短的定制亚马逊建筑和多层夹层专业建筑有所担忧，但此类建筑在投资组合中较少 [79][81][82] 问题: 如何建模内部收益率及对股息分配增长的展望 - 公司实时更新影响现金流的因素，暂时提高了门槛以应对市场波动，但不影响预期和指引，一季度派息率为80%，接近可随CAD每股增长而增加股息分配的水平 [83][84][86] 问题: 收购管道的变化及债务计划 - 收购管道与过去几年相似，一季度通常会下降，目前是Q1最大的管道，为37亿美元，是季节性调整，债务方面，4亿美元私募配售将于6月底资金到位，会将CMBS再融资为无担保债务，可能与另一笔定期贷款合并 [91][92][96] 问题: 增加资产处置作为资金来源的原因及市场租金增长和续租利差表现最好的市场 - 公司2月制定指引时就考虑增加资产处置，目前对2 - 3亿美元的处置指引感到满意，若市场环境不变，可能会增加处置，在萨克拉门托、费城、波士顿、拉斯维加斯等市场看到良好趋势 [101][102][103]