宏观经济环境 - 2021年美国GDP自新冠疫情经济低谷后反弹，增长约5.7%[149] - 2022年3月美联储加息25个基点，利率区间升至0.25% - 0.50%[150] 业务定义与标准 - 价值增值投资组合的物业需满足收购日入住率低于75%等四个标准之一[135] - 开发或重建中的物业稳定化指达到90%入住率或完工后12个月两者较早者[136] - 运营投资组合指收购时已稳定或已实现稳定化的仓库和轻型制造资产[137] 公司基本信息 - 公司是专注美国工业地产的房地产运营公司，普通股在纽交所上市[142] - 公司维持房地产投资信托基金资格，目前向股东分配收入，一般免联邦所得税[142] 公司业务风险 - 新冠疫情或未来传染病爆发可能对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[146] 公司营收增长因素 - 公司未来营收或现金流增长取决于外部收购和内部投资组合入住率及租金率[143] 运营投资组合租金变化 - 2022年第一季度运营投资组合中新租约和续租约的SL租金变化和现金租金变化分别增长约25.1%和15.2%[155] 2022年第一季度租约数据 - 2022年第一季度新租约面积117.9224万平方英尺，现金租金每平方英尺6.04美元，直线租金每平方英尺6.44美元，租金成本每平方英尺3.61美元，现金租金变化25.0%，直线租金变化36.4%，加权平均租期7.1年，租金减免每平方英尺1.28美元；续约租约面积196.0672万平方英尺，现金租金每平方英尺4.97美元，直线租金每平方英尺5.32美元，租金成本每平方英尺0.95美元，现金租金变化8.9%，直线租金变化17.9%，加权平均租期5.9年，租金减免每平方英尺0.10美元[158] 到期租约情况 - 2022年4月1日至2023年3月31日，约6.8%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金高于现有到期租约[161] - 2022年到期租约中，剩余月份到期租约34份，面积355.9398万平方英尺，占可租面积3.3%，基础租金收入1678万美元，占比3.3%；2023年到期租约100份，面积1313.8341万平方英尺，占可租面积12.3%，基础租金收入5772.3万美元，占比11.4%[163] 物业运营费用 - 公司物业运营费用包括公用事业、房地产税、管理费、保险和场地维修维护成本，部分受租户租约中的三净条款控制[160] 2022年第一季度收购与出售情况 - 2022年第一季度，公司收购8座建筑，总面积179.9761万平方英尺，总价1.66351亿美元[165] - 2022年第一季度，公司出售一座建筑和一块土地，可租面积约20万平方英尺，账面价值约1130万美元，销售净收入约3530万美元，净收益约2400万美元[166] 市场与租户占比情况 - 截至2022年3月31日，按年化基础租金收入计，前20大市场占比65.3%，其中芝加哥占7.8%，费城占7.1%，格林维尔/斯巴达堡占5.4%[168] - 截至2022年3月31日，按年化基础租金收入计，前20大租户行业占比82.9%，其中航空货运与物流占10.8%，集装箱与包装占8.3%，汽车零部件占7.1%[170] - 截至2022年3月31日，按年化基础租金收入计，前20大租户占比17.5%，其中亚马逊占3.2%，东部金属供应公司占1.0%，美国轮胎经销商公司占1.0%[172] 同店组合情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有463座工业建筑，面积约9460万平方英尺，占总投资组合约85.9%，视为同店组合；同店入住率从2021年3月31日的97.9%降至2022年3月31日的97.4%，下降约0.5%[175] 2022年第一季度财务指标变化 - 2022年第一季度总投资组合净收入约为5400万美元，较2021年同期的约2530万美元增加约2860万美元，增幅113.0%[177][179] - 2022年第一季度同店租金收入约为1.332亿美元，较2021年同期的约1.290亿美元增加约420万美元，增幅3.3%[177][181] - 2022年第一季度同店租赁收入约为1.094亿美元，较2021年同期的约1.073亿美元增加约210万美元，增幅2.0%[182] - 2022年第一季度同店其他账单收入约为2380万美元，较2021年同期的约2170万美元增加约210万美元，增幅9.5%[183] - 2022年第一季度同店物业运营费用约为2690万美元，较2021年同期的约2490万美元增加约190万美元，增幅7.7%[186] - 2020年12月31日后收购的74栋建筑（约1310万平方英尺）在2022年和2021年第一季度分别为净营业收入贡献约1690万美元和80万美元[188] - 2020年12月31日后出售的23栋建筑（约290万平方英尺）和一块土地在2022年和2021年第一季度分别为净营业收入贡献约30万美元和100万美元[188] - 2022年第一季度其他资产为净营业收入贡献约270万美元，较2021年同期的约80万美元有所增加，同店组合中部分建筑的终止、太阳能和其他收入调整在2022年和2021年第一季度分别约为90万美元和30万美元[190] - 2022年第一季度总其他费用约为8020万美元，较2021年同期的约7200万美元增加约810万美元，增幅11.3%[192] - 2022年第一季度总其他收入（费用）为约670万美元净其他收入，较2021年同期的约960万美元净其他费用增加约1630万美元，增幅170.1%[194] - 2022年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的FFO为9718.9万美元，2021年同期为7317万美元[201] - 2022年第一季度净营业收入为1.27434亿美元，2021年同期为1.06993亿美元[204] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金约为8890万美元，较2021年同期增加约1540万美元，增幅21.0%[206] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金约为1.488亿美元，较2021年同期增加约6930万美元，增幅87.2%[207] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金约为7470万美元，较2021年同期增加约6670万美元，增幅831.8%[208] 公司流动性与债务情况 - 截至2022年3月31日，公司总即时流动性约为3.971亿美元，包括3480万美元的现金及现金等价物和3.623亿美元的无担保信贷安排即时可用额度[212] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务的总账面价值为2.306173亿美元，加权平均利率为2.87%[217] - 公司无担保信贷安排额度为7.5亿美元，初始到期日为2025年10月24日，有两次六个月的延期选择权[219] - 截至2022年3月31日，公司未提取的名义承诺总额约为3.623亿美元，包括已开具的信用证[220] - 2022年4月28日，公司签订4亿美元高级无抵押票据购买协议，固定年利率4.12%，预计6月28日左右发行[222] - 截至2022年3月31日，公司未偿债务本金总额为23.13397亿美元，加权平均期限4.3年，有担保债务占比2.4%，未来12个月到期债务占比12.8%，净债务与房地产成本基础比率为34.5%[224] 公司股权情况 - 公司有权发行最多2000万股优先股，截至2022年3月31日和2021年12月31日，均无已发行或流通的优先股[227] - 公司有权发行最多3亿股普通股，2022年2月17日启动7.5亿美元的ATM普通股发行计划，截至2022年3月31日，可发行额度为7.5亿美元[228][229] - 2022年第一季度，2019年6亿美元ATM计划出售12.8335万股，加权平均股价45.03美元，销售代理费用5.8万美元，净收益572.1万美元[231] - 2022年3月29日，公司通过发行120万股普通股，全额结算2021年12月3日签订的远期销售协议，净收益约4970万美元，每股41.39美元[232] - 截至2022年3月31日，公司拥有运营合伙企业约97.9%的普通股单位，其余2.1%由相关人员和第三方持有[233] 公司利率互换与表外安排 - 截至2022年3月31日，公司14份利率互换处于资产头寸，价值约2770万美元，9份处于负债头寸，价值约230万美元[239] - 截至2022年3月31日，公司有与开发项目和某些其他协议相关的信用证约370万美元，无其他重大表外安排[241] 公司浮动利率债务情况 - 截至2022年3月31日，公司有13.59亿美元的浮动利率债务未偿还[243] - 截至2022年3月31日，除余额为3.84亿美元的无担保信贷安排外，公司所有未偿还浮动利率债务通过利率互换固定至到期[243] - 若利率上升100个基点，假设2022年第一季度末无担保信贷安排未偿还余额为3.84亿美元，公司2022年第一季度利息支出将增加约100万美元[243] 公司股息情况 - 2022年第一季度宣布的普通股股息总额为每股0.365001美元，2022年4 - 6月每月股息为每股0.121667美元[214]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度核心FFO为0.51美元，全年为2.06美元，较2020年增长9% [25] - 2021年可分配现金总计2.938亿美元，同比增长20.5% [25] - 股息支付率从2020年的90%降至2021年底的82.4% [25] - 年末杠杆率接近区间下限，净债务与经调整EBITDA的比率为5倍 [25] - 2022年核心FFO指引为每股2.15 - 2.19美元，中点为2.17美元 [31] - 预计2022年全年同店现金NOI增长在3% - 4%之间，租户留存率在65% - 75%之间 [31] - 预计2022年G&A在4900 - 5100万美元之间 [31] - 预计2022年净债务与经调整EBITDA的比率在4.75 - 5.5倍之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 第四季度收购额达6.895亿美元，涉及35栋建筑，稳定现金和直线资本化率分别为5%和5.2%；全年收购额达13亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为5.2%和5.6% [16] - 预计2022年收购额在10 - 12亿美元之间，稳定现金资本化率在5% - 5.25%之间，直线资本化率比现金资本化率高40个基点 [22] 处置业务 - 第四季度处置额为1.125亿美元，全年处置额为1.934亿美元，核心工业资产的综合处置资本化率为4.5% [21] - 预计2022年处置额在2 - 3亿美元之间，处置资本化率与2021年相近 [22] 租赁业务 - 第四季度签订30份租约，总面积360万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为16%和22.6% [25] - 第四季度租户留存率为77.6%，全年为76.6% [25] - 预计2022年租户留存率中点为70%，现金租赁利差预计为低两位数 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国几乎所有市场需求超过供应，推动公司投资组合市场租金实现运营历史上最强劲增长，预计2022年市场租金将持续强劲增长 [13] - 一级市场和二级市场租金均有增长，但公司投资的市场租金波动小于一级市场，不会出现部分一级市场20% - 30%的租金涨幅 [68] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于在全国60多个市场进行工业地产的细分收购，以获取有吸引力的回报 [17] - 增加对在建投机性开发项目的投资，将其作为工业运营专业知识的自然延伸 [20] - 提高资本循环，通过处置资产获取资金用于收购 [22] 行业竞争 - 工业地产竞争激烈，供应链基础设施的重新评估和库存挑战推动需求达到历史水平，吸引了传统和新投资者的资金 [16] - 公司在细分交易方面具有优势，能够评估单个短期或长期交易，而被动股权难以参与此类交易 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年工业基本面保持强劲，预计将在一段时间内保持健康，市场租金有望持续增长 [13] - 公司对2022年的发展充满信心，将继续执行收购和处置计划，实现业务增长 [22] 其他重要信息 - 公司首席执行官Benjamin Butcher将于7月1日卸任，转任董事会执行主席，总裁William Crooker将接任首席执行官 [10] - 公司于12月发布了首份环境、社会报告，预计将成为年度可持续发展报告 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购开发项目的预期收益率及是否有类似项目在管道中 - 该项目稳定后资本化率约为5%，预计开发收益率为33%，管道中有其他开发项目 [37] 问题2: 2022年处置额增加的原因及时间安排 - 有一个2处房产的小投资组合正在出售，预计在第二季度初完成交易，预计处置资本化率与2021年相近 [38] 问题3: 2022年股息支付率是否会进一步改善 - 降低股息支付率是公司过去5 - 6年的目标，目前已接近可接受水平，将持续关注 [40][41] 问题4: 是否会增加管理职位或招聘填补空缺 - 过渡涉及的大部分内容已宣布，无需进行重大薪酬水平的额外招聘 [42] 问题5: 公司转型的思考过程及未来10年的愿景 - 公司认为仍有大量机会通过收购细分资产为股东创造价值，董事会会考虑投资者收购公司的询价，但需高价才会出售 [44] 问题6: 2022年较大租约到期情况及空置风险 - 2022年没有大型租约到期，最大迁出面积约30万平方英尺，公司对市场需求有信心 [45][46] 问题7: 第四季度部分收购项目租期较短的情况 - 这些项目租金低于市场水平，公司对相关市场有信心，能够在短期内实现价值提升 [49] 问题8: 市场买家是否在突破传统限制进行交易 - 市场整体活跃，但被动股权仍难以参与细分交易，公司在细分交易方面的优势依然明显 [53] 问题9: 进入资本化率与稳定资本化率的差异 - 稳定资本化率即进入资本化率，用于计算首年NOI，有部分交易可在3年内提升租金 [55] 问题10: 2021年收购项目首年现金流与完全稳定状态的差异 - 估计差异约为25个基点，由于空置期缩短，差异小于正常情况 [57][58] 问题11: 2022年租户留存率预计降低的原因 - 市场活跃导致租户行为变化，如搬迁、整合等，部分租户会迁至更便宜的地方，但空置期也在缩短 [59] 问题12: 如何管理资产负债表及未来杠杆率的变化 - 公司对目前资产负债表状况满意，杠杆率为5倍处于区间下限，有5亿美元的远期股权可用，可在指导范围内灵活操作 [62][64] 问题13: 多租户建筑收购增多是巧合还是趋势 - 公司会评估多租户建筑项目，若有竞争优势且能进行合理估值，会考虑将其纳入投资组合，目前投资组合中约80%为单租户，20%为多租户 [65] 问题14: 2022年各市场租金同比增长情况 - 由于供应有限，各市场租金均有增长，但公司投资的市场租金波动小于一级市场，不会出现部分一级市场20% - 30%的涨幅 [68] 问题15: 开发投资机会的规模及开发商出售在建项目的原因 - 开发项目在投资管道中占比不大，开发商出售是为了实现部分利润并开展新项目，公司希望在这方面取得更多成功 [71] 问题16: 宏观波动和利率上升是否会推动目标交易的资本化率上升 - 预计细分收购的资本化率将稳定，若利率上升可能会上升，而被动股权参与的投资组合或大型交易的资本化率可能保持或下降 [76] 问题17: 租户收入占比下降的原因及投资管道的构成 - 租户收入占比下降没有明确原因，公司对资产和市场基本面有信心，投资管道中约20%为多租户，其余为单租户，还有少量开发项目 [81][82] 问题18: 愿意进行开发交易的原因 - 公司对管理开发交易的能力更有信心，内部团队的能力也有所提升 [84] 问题19: 收购在建项目的收益优势 - 收购在建项目可获得15% - 20%以上的价格优势，甚至可能更高，具有经济和财务效益 [85] 问题20: 提前续约是否计入租户留存率指标 - 提前续约会计入租户留存率指标，目前公司不提前6 - 9个月进行续约谈判，部分下半年到期租约未进行谈判，公司对市场需求有信心 [88] 问题21: 剔除开发交易后核心收购的资本化率 - 核心收购的资本化率在低5%左右，加上增值因素可能略低，但稳定后不低于该水平 [89] 问题22: 投资组合交易的溢价情况 - 超级被动股权交易的投资组合资本化率在3%左右，公司细分收购的资本化率在低5%左右，两者差距至少100个基点 [90] 问题23: 为何不更激进地进行资产处置和投资组合调整 - 收购的平均FFO每股收益高于投资组合平均水平，具有运营杠杆效应，收购仍是FFO增长的重要驱动力，公司会关注资产估值和资本配置 [93][95] 问题24: 是否会更激进地关注资本来源和使用以提升估值倍数 - 公司会考虑利用合资企业等方式利用市场定价，作为资本来源，过去在资本配置上表现谨慎，会继续关注估值差异 [97]

公司建筑资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有544栋建筑，分布于40个州，可出租面积约1.086亿平方英尺，包括459栋仓库/配送建筑、74栋轻型制造建筑、2栋灵活/办公建筑和9栋增值投资组合建筑[30] - 截至2021年12月31日，公司在过去五年内收购292栋建筑，总计约5870万可出租平方英尺[71] - 阿拉巴马州伯明翰有3栋仓库/配送建筑，可出租总面积为295,748平方英尺[140] - 阿拉巴马州蒙哥马利有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为332,000平方英尺[140] - 阿拉巴马州穆迪有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为595,346平方英尺[140] - 阿拉巴马州菲尼克斯城有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为117,568平方英尺[140] - 阿肯色州布莱恩特有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为300,160平方英尺[140] - 阿肯色州罗杰斯有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为400,000平方英尺[140] - 亚利桑那州阿冯代尔有1栋仓库/配送建筑，可出租总面积为186,643平方英尺[140] - 亚利桑那州钱德勒有1栋轻型制造建筑，可出租总面积为104,352平方英尺[140] - 印第安纳州黎巴嫩市有3座仓库/配送建筑，可租赁总面积达2,065,393平方英尺[142] - 马里兰州黑格斯敦市有3座仓库/配送建筑，可租赁总面积为1,424,620平方英尺[142] - 马里兰州汉普斯特德市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为1,035,249平方英尺[142] - 俄亥俄州哥伦布市有3座仓库/配送建筑，可租赁总面积达1,348,237平方英尺[144] - 俄亥俄州埃特纳市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为1,232,149平方英尺[144] - 印第安纳州波特奇市有2座仓库/配送建筑，可租赁总面积为786,249平方英尺[142] - 印第安纳州约德市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为764,177平方英尺[142] - 肯塔基州丹维尔市有1座仓库/配送建筑，可租赁面积为757,047平方英尺[142] - 新泽西州伯灵顿市有2座仓库/配送建筑，可租赁总面积为756,990平方英尺[144] - 俄亥俄州运河温彻斯特市有2座仓库/配送建筑，可租赁总面积为814,265平方英尺[144] - 公司共有544栋建筑，总可出租面积为108,554,840平方英尺[147] - 截至2021年12月31日，公司在40个州拥有544栋建筑，可出租面积约1.086亿平方英尺[174] 公司建筑出租情况 - 截至2021年12月31日，公司建筑的出租率约为96.9%，租户达532个，单一租户和单一行业占总年化基础租金收入的比例分别不超过约3.2%和11.3%[30] - 截至2021年12月31日，公司运营投资组合的出租率约为97.4%[31] - 截至2021年12月31日，约18.2%（不包括逐月租赁）的公司年化基础租金收入相关租约将在2023年12月31日前到期[74] - 仓库/配送类建筑459栋，面积97,985,062平方英尺，占比90.3%，年化基础租金收入441,131,000美元，占比89.1%，入住率97.2%[150] - 轻型制造业建筑74栋，面积8,721,979平方英尺，占比8.0%，年化基础租金收入47,029,000美元，占比9.5%，入住率99.2%[150] - 增值/其他类建筑9栋，面积1,752,658平方英尺，占比1.6%，年化基础租金收入6,392,000美元，占比1.3%，入住率66.3%[150] - 灵活办公/办公室类建筑2栋，面积95,141平方英尺，占比0.1%，年化基础租金收入573,000美元，占比0.1%，入住率63.1%[150] - 总运营投资组合加权平均入住率97.4%，总投资组合加权平均入住率96.9%[150] - 截至2021年12月31日，公司加权平均租赁期限约为5.1年[158] - 2022 - 2031年及以后各年份到期租赁的可出租面积占比从3.5%到13.5%不等，年化基础租金收入占比从4.2%到13.9%不等，总可出租面积为1.0855484亿平方英尺，总年化基础租金收入为495125000美元[159] - 截至2021年12月31日，公司建筑的出租率约为96.9%，租户有532个，单一租户和单一行业占总年化基础租金收入的比例分别不超过3.2%和11.3%[175] - 2022年1月1日至12月31日，约6.3%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金适度提高[195][196] 公司运营投资组合租金变化情况 - 2021年和2020年，公司运营投资组合新租约和续租约的SL租金变化分别增长约17.6%和8.2%[31] - 2021年和2020年，公司运营投资组合新租约和续租约的现金租金变化分别增长约10.4%和2.2%[31] - 2021年新租约面积4257914平方英尺，现金基础租金每平方英尺4.19美元，直线租金每平方英尺4.33美元，总成本每平方英尺2.07美元，现金租金变化9.6%，直线租金变化14.9%，加权平均租期5.3年，每平方英尺租金优惠0.48美元[192] - 2021年续约租约面积9448145平方英尺，现金基础租金每平方英尺4.64美元，直线租金每平方英尺4.83美元，总成本每平方英尺1.11美元，现金租金变化10.7%，直线租金变化18.6%，加权平均租期5.2年，每平方英尺租金优惠0.16美元[192] - 2021年新租约与续约租约总面积13706059平方英尺，加权平均现金基础租金每平方英尺4.50美元，直线租金每平方英尺4.67美元，总成本每平方英尺1.40美元，现金租金变化10.4%，直线租金变化17.6%，加权平均租期5.2年，每平方英尺租金优惠0.26美元[192] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约98.1%的普通单位，其余1.9%由现任和前任高管、董事、员工及其关联方和第三方持有[33] - 截至2021年12月31日，公司拥有运营合伙企业约98.1%的普通股单位[176] 公司定义相关情况 - 公司将“增值投资组合”定义为满足特定标准的物业，如收购日入住率低于75%等[20] - 公司将“稳定状态”定义为物业重新开发后达到90%入住率或完工后12个月两者较早发生的时间点[21] - 公司将“运营投资组合”定义为收购时已稳定或已达到稳定状态的所有仓库和轻型制造资产[23] - 公司将“可比租约”定义为与之前现有租约在同一空间且租约结构相似的租约[24] 公司人员情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有86名员工，且无员工由工会代表[56] - 截至2022年2月15日，公司有86名在册股东[164] 公司报告与注册情况 - 2021年12月，公司发布2020 - 2021年环境、社会和治理报告，其中包括新的长期温室气体减排目标[52] - 公司于2010年7月21日在马里兰州注册成立，运营合伙企业于2009年12月21日在特拉华州成立[58] 公司业务风险情况 - 公司面临新冠疫情、经济衰退、行业集中、地理集中等风险，可能对业务、经营成果、财务状况和现金流产生重大不利影响[66][67][69][70] - 公司收购物业面临诸多风险，包括无法按有利条款完成收购、物业表现不及预期等[72] - 公司在收购不熟悉市场的物业时，面临缺乏市场知识、难以建立业务关系和不熟悉当地法律等风险[73] - 公司业绩受经济状况和房地产资产相关风险影响，若物业收入不足，股东分配能力可能受影响[100] - 房地产投资流动性不足，公司出售或处置物业能力可能受限[102] - 公司物业可能遭受未投保损失，会影响资产价值和潜在收入[103] - 公司物业可能存在环境危害状况，合规成本可能影响业务和股东分配[104] 公司竞争情况 - 公司在收购目标物业时，主要与当地或地区运营商竞争，也会不时与其他公共工业地产REITs等竞争[51] 公司业务部门情况 - 公司经营按单一业务部门管理，仅存在一个报告和运营部门[52] 公司REIT资格与税务情况 - 公司为维持REIT资格，需每年至少分配90%的净应税收入，若分配低于100%，将按常规公司税率缴纳联邦所得税[79] - 若公司未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并在之后四个纳税年度丧失REIT资格[126] - 公司若满足REIT分配要求但分配少于100%的REIT应税收入，将缴纳联邦企业所得税[128] - 公司若在任何日历年支付的分配少于普通收入的85%、资本利得净收入的95%和前几年未分配收入的100%之和，将缴纳4%的不可扣除消费税[128] - 公司若有主要为销售给客户而持有的止赎房产的净收入或其他非合格收入，将按最高企业所得税税率纳税[128] - 公司若出售主要为销售给客户而持有的非止赎资产获得收益，将缴纳100%的“禁止交易”税，除非由应税REIT子公司出售或符合安全港条件[128] - 公司的应税REIT子公司将按常规公司税率缴纳联邦、州和地方所得税[128] - 房地产投资信托（REIT）净收入来自禁止交易需缴纳100%税[131] 公司股权与控制权相关情况 - 公司章程规定9.8%的所有权限制，即任何人实际或建设性拥有的公司已发行股本和普通股价值或数量不得超过9.8%[80][81] - 公司董事会可不经股东批准创建和发行优先股，还可修改章程[82] - 运营合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止控制权变更[83] - 马里兰州法律允许公司董事会在未经股东批准的情况下实施收购防御措施[84] - 公司董事会可在未经股东批准的情况下采取多种行动，可能增加运营费用、影响分配能力或降低资产价值[85] - 马里兰州法律和公司章程限制了公司和股东对董事及高管采取行动的权利[86] - 公司作为运营合伙协议普通合伙人的唯一成员，其信托义务可能导致利益冲突[88] 公司股票相关情况 - 公司普通股的市场价格和交易量可能会出现波动，受多种因素影响[91][92] - 截至2021年12月31日，公司有义务按未完成的远期销售协议发行1200000股普通股[96] - 公司未来可能发行债务或股权证券，会影响证券市场价格，股权发行会稀释现有股东权益[94] - 公司普通股未来销售数量或影响其市场价格，未来销售可能稀释现有股东权益[95] - 远期销售协议结算可能导致大量稀释、现金支付义务，特定情况下可能加速结算[97] - 公司破产或资不抵债时，远期销售协议自动终止[98] - 公司现金结算远期销售协议收到现金的美国联邦所得税处理不明确[99] - 2021年第四季度，公司回购1886股普通股，平均每股价格为47.48美元[167] 公司债务情况 - 截至2021年12月31日，公司总未偿债务约为22亿美元，其中2.96亿美元债务为可变利率（不包括已对冲固定利率的金额）[116] - 截至2021年12月31日，约57.1%（即13亿美元）的未偿债务为与伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）挂钩的可变利率[117] - 公司现有抵押贷款和无担保贷款协议要求遵守包括贷款与抵押品价值比率、债务偿付覆盖率等在内的财务和其他契约[121] - 公司作为控股公司，依赖运营合伙企业的分配来支付股息和履行债务及其他义务，运营合伙企业的分配能力受其运营结果和贷款条款限制[122] 公司关键人员保险情况 - 截至2021年12月31日，公司未获得且预计不会为关键人员购买关键人寿险[135] 公司建筑抵押情况 - 截至2021年12月31日，544栋建筑中有25栋存在抵押债务，总计约5500万美元[148] 公司租金收入相关占比情况 - 前20大市场年化基础租金收入占比64.9%，其中芝加哥占比7.9%，费城占比6.7%[153] - 前20大租户行业年化基础租金收入占比83.2%，其中航空货运与物流占比11.3%，集装箱与包装占比8.8%[155] - 前20大租户年化基础租金收入占比18.1%，其中亚马逊占比3.2%，东方金属供应公司占比1.0%[157] 公司新冠疫情相关情况 - 2021年公司未因新冠疫情遭受重大干扰，也未签订租金延期协议[179] - 2021年3月美国通过1.9万亿美元的《美国救援计划》，11月通过1.0万亿美元的基础设施法案，美联储在2020年3月两次紧急降息至0% - 0.25%[184] - 公司认为新冠疫情加速了一些工业特定趋势，将支持长期需求增长[186] 公司会计政策相关情况 - 建筑物折旧年限为40年，建筑和土地改良（最长）折旧年限为20年，租户改良折旧年限取使用寿命或相关租约期限较短者[211] - 公司作为承租人的租赁，在合并资产负债表上确认使用权资产和相应租赁负债，等于固定租赁付款额的现值[212] - 公司商誉约490万美元，代表从收购的管理公司分配给组建员工的金额，每年12月31日进行减值测试，截至2021年12月31日无减值记录[213] - 公司按公允价值在合并资产负债表记录所有衍生品[214] - 衍生品

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.53美元，较2020年第三季度增长15.2%，其中包含与前租户和解协议带来的170万美元现金付款，占本季度核心FFO每股1美分 [13][14] - 截至第三季度，今年现金可分配总额为2.196亿美元，较2020年前9个月增长22.1% [14] - 季度末净债务与运行率调整后EBITDA之比为4.8倍 [14] - 第三季度通过ATM计划筹集总收益1.275亿美元，加权平均股价为39.59美元；9月29日结算所有未到期远期股权合同，获得1.822亿美元收益；9月28日完成3.25亿美元私募票据融资，加权平均利率2.82% [19] - 10月26日，7.5亿美元无担保循环信贷工具再融资，利率为LIBOR加77.5个基点，较之前降低12.5个基点；1.5亿美元无担保定期贷款再融资，到期日延至2027年3月，全互换后利率2.15%；6.75亿美元定期贷款债务定价改善，利率降至LIBOR加85个基点，降低50个基点 [20] - 全年收购量预期提高至11 - 12亿美元，低端增加1亿美元；稳定现金资本化率指导范围调整为5.25% - 5.5%，高端降低25个基点；处置量预期提高至1.5 - 2亿美元，低端增加5000万美元；全年G&A预期调整为4500 - 4600万美元，高端降低100万美元；核心FFO摊薄后每股指导范围更新为2.04 - 2.06美元，中点增加0.02美元，较上年增长8.5% [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购24栋建筑，花费4.272亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为5.35%和5.7%；截至目前，今年收购额达7.575亿美元 [14][15] - 第三季度处置总额3940万美元，季度末后出售马萨诸塞州陶顿的设施，售价7800万美元，现金资本化率3.1% [16] - 第三季度开始22份租约，总面积370万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为8%和14.7%；季度保留率55.7%，今年迄今为76.2%；调整即时回填后，第三季度保留率77.7%，今年为89.8% [17][18] - 现金同店NOI季度增长2.9%，今年迄今增长3.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场基本面良好，全国净吸纳量处于历史水平，需求广泛 [6] - 公司运营的60多个市场中，各市场租金均强劲增长，预计将持续 [26] - 大型单一资产交易和投资组合竞争加剧，公司专注500 - 3000万美元的资产，仍能实现历史命中率 [15][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是ESG领域的领导者，近期获得2021年Gresb公共披露信B级评级，得分高于行业平均，在10家工业房地产公司中排名第二，未来几周将发布企业可持续发展报告 [10] - 出售对他人价值高于自身的资产，如陶顿的设施，将收益重新投入机会集 [12] - 采用相对价值投资策略，识别和承保单个资产，避免大型交易的拍卖式定价 [15] - 关注资产的长期现金流，根据回报要求评估投资，包括土地和有覆盖的土地项目 [38][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业市场基本面强劲，预计将持续一段时间，公司团队执行能力出色，有望长期保持 [23] - 公司对资产租赁能力有信心，预计空置资产能在不久的将来找到租户 [34] - 公司希望市场认可其识别和收购增值资产的能力，从而改善资本成本，尤其是股权方面 [45] 其他重要信息 - 公司第五次年度租户调查显示，租户主要需求为增加空间，以增强供应链弹性和支持新增长计划；多数租户表示过去12个月电子商务活动增加，且更关注ESG事项 [8][9] - 约40%的投资组合建筑支持一定程度的电子商务活动 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 二级和一级市场租金增长情况，以及公司租金与市场的比较 - 二级市场比一级市场波动性小，当前一、二级市场租金均强劲增长，预计将持续；公司投资组合租金略低于市场，租金利差预计为高个位数 [26][27] 问题2: G&A指导上限降低，第四季度和2022年的合理运行率 - 从第三季度到第一季度，运行率可能增加约75万美元，与年初实施的退休计划有关；这不是2022年的指导，公司将在2月发布正式G&A指导 [28][31] 问题3: 本季度收购的2处空置资产是否有租户，是否需要大量资本支出重新定位 - 资产可随时出租，收购时会评估预计停机时间、资本成本和租赁后的租金收益；3处空置收购资产中，1处已有租约，其他预计不久后有租约 [33][34] 问题4: 收购策略，竞争是否导致收购资本化率指导降低 - 竞争是因素之一，但主要原因是所购资产的租金增长和现金流状况更好，未来现金流能支撑较低的资本化率；公司专注500 - 3000万美元的资产，仍能实现历史命中率，但在大型资产和投资组合上竞争更激烈，命中率低于几年前 [38][39][40] 问题5: 目前出售资产的标准，以及是否会用处置收益购买土地或有覆盖的土地项目 - 出售对他人价值高于自身的资产；评估土地和有覆盖的土地项目时，会考虑其未来现金流和回报要求，符合要求则会购买 [41][42] 问题6: 资本成本增加是否会改变收购管道 - 资本成本增加会影响购买现金流的能力，需寻找更有吸引力的财务交易；公司希望市场认可其能力以改善资本成本，同时关注债务成本的未来变化 [45] 问题7: 本季度同店费用同比增长超18%的驱动因素 - 主要驱动因素是入住率，部分费用由租户直接支付时不在公司损益表中体现，入住率下降时这些费用会出现在损益表中 [47] 问题8: 本季度保留率低于正常水平的原因，以及未来是否会恢复正常 - 租户因需要更多空间而搬离仍是主要原因；本季度保留率为56%，调整即时回填后为78%，即时回填租户的租金有低两位数增长；未来保留率有望恢复到70%左右 [48][50] 问题9: 公司新收购的命中率现状及趋势，是否会维持当前水平 - 本季度略高于12%，约为疫情前命中率的2/3，年初低于10%；竞争、市场上资产增多和主动出价增加等因素影响命中率；公司通过改进收购团队的人员、系统和流程，能在低命中率下维持收购量 [56][57][58] 问题10: 资产规模对竞争的影响，以及不同规模交易资本化率的差异 - 并非所有市场都一样，但总体上4000万美元以上的大型交易在当前环境下资本化率更低；不同规模交易的资本化率差异是连续的，没有简单的算法评估 [59][60] 问题11: 通常收购的资产中低于4000万美元的比例 - 公司未提供具体比例，建议查看收益报告和补充材料 [62] 问题12: 稳定100%出租资产和空置物业的现金资本化率差异 - 空置物业预计稳定资本化率比类似的全出租物业高约25个基点或更多，具体取决于市场速度和预计租赁时间 [66] 问题13: 空置收购的典型租赁结果，以及预计停机时间 - 不同市场情况不同，预计停机时间在6 - 12个月；当前市场条件下，实际停机时间通常短于预计，公司保持保守评估 [67][69] 问题14: 收购组合是否会向增值型转变 - 公司会在能找到回报的地方投资，增值型和收益型投资的吸引力会有小幅度波动，公司会根据市场情况寻找最佳回报，不会设置严格的投资比例限制 [72][73] 问题15: 是否有市场出现租金大幅上涨，租户提前租赁空间 - 部分市场存在持续低空置率，这促使租户提前租赁空间，但未出现像过去实验室或城市办公市场那样租户大幅提前租赁的情况 [74] 问题16: 投资组合的按市值计价情况，以及整体投资组合和2021年签署租约的平均租金涨幅 - 由于全国租金增长较快，公司投资组合很可能低于市场水平，但无具体数据；投资组合目前平均租金涨幅约2.4%，新签租约约3%，续约租约在2.5% - 3%之间 [80][83]

公司定义相关 - 公司定义总年化基础租金收入为2021年9月30日的合同月基础租金乘以12 [148] - 公司定义入住率为报告期末按GAAP开始确认收入或租赁期开始（以较早者为准）的可租赁总面积的百分比 [149] - 公司定义增值投资组合为满足特定标准的物业，如收购日入住率低于75%等 [150] - 公司定义开发或重建物业的稳定为达到90%入住率或完工后12个月较早者 [151] 宏观经济环境相关 - 2021年3月美国国会通过的《美国救援计划》分配1.9万亿美元联邦援助 [166] - 2020年3月美联储两次紧急下调联邦基金利率至0% - 0.25% [166] - 2020年2月美国进入衰退，近期经济数据显示美国经济正在复苏 [165] 新冠疫情影响相关 - 2021年第三和九个月公司未因新冠疫情遭受重大干扰，也未签订租金延期协议 [161] - 公司认为新冠疫情加速了一些对工业需求有积极影响的趋势 [165] 公司对经济环境预期相关 - 公司预计当前经济环境虽动荡，但能展示其投资组合的多元化优势 [167] 运营组合出租率及租金增长相关 - 截至2021年9月30日，公司运营组合的出租率约为96.8%[171] - 2021年第三季度和前九个月，运营组合中新租约和续租约的SL租金分别增长约14.7%和15.8%，现金租金分别增长约8.0%和8.4%[171] 新租约和续租约面积相关 - 2021年第三季度，新租约面积185.9045万平方英尺，续租约面积181.872万平方英尺；前九个月，新租约面积332.7309万平方英尺，续租约面积680.3405万平方英尺[175] 租约到期及新租约租金预期相关 - 2021年10月1日至2022年9月30日，约6.8%的年化基础租金收入相关租约将到期，预计新租约租金略高于现有到期租约[179] 不同业务类型建筑面积及租金收入占比相关 - 截至2021年9月30日，仓库/配送类建筑面积9366.0959万平方英尺，占比90.6%，年化基础租金收入4.14802亿美元，占比89.8%[183] 公司总可出租面积及年化基础租金收入相关 - 截至2021年9月30日，公司总可出租面积1.03408717亿平方英尺，年化基础租金收入4.61936亿美元[181] 公司建筑收购相关 - 2021年前九个月，公司共收购39栋建筑，总面积664.5845万平方英尺，总购买价格6.54168亿美元[185] - 2021年第三季度，公司收购24栋建筑，总面积404.4255万平方英尺，购买价格4.27219亿美元[185] - 2021年第二季度，公司收购9栋建筑，总面积134.9267万平方英尺，购买价格1.26721亿美元[185] - 2021年第一季度，公司收购6栋建筑，总面积125.2323万平方英尺，购买价格1.00228亿美元[185] 公司建筑出售相关 - 2021年前九个月，公司出售14栋建筑，约160万可出租平方英尺，账面价值约4290万美元，净收益约7790万美元，净收益约3500万美元[186] 市场及租户相关租金收入占比相关 - 截至2021年9月30日，前20大市场占总年化基础租金收入的65.5%，其中芝加哥占7.5%，费城占5.7% [189] - 截至2021年9月30日，前20大租户行业占总年化基础租金收入的83.0%，其中航空货运与物流占11.3%，集装箱与包装占9.0% [191] - 截至2021年9月30日，前20大租户占总年化基础租金收入的19.1%，其中亚马逊占3.8%，东方金属供应公司占1.1% [193] 员工退休归属计划对费用影响相关 - 2021年1月7日，公司采用员工退休归属计划，导致2021年前三个月和前九个月的一般及行政费用分别增加约 - 20万美元和270万美元，预计2021年全年增加约230万美元[195] 公司工业建筑情况相关 - 截至2021年9月30日，公司拥有414栋工业建筑，约8440万平方英尺，占总投资组合的81.6%，同店入住率降至96.5%，较2020年9月30日下降0.8% [197] 2021年第三季度收入及运营数据相关 - 2021年第三季度，同店租赁收入增加530万美元，或5.0%，达到1.124亿美元，总投资组合净收入增加2540万美元，或104.8%，达到4960万美元[200][202] - 2021年第三季度，同店总运营收入增加539.7万美元，或5.0%，达到1.12544亿美元[200] - 2021年第三季度，总投资组合运营收入增加2481.9万美元，或21.2%，达到1.42114亿美元[200] - 2021年第三季度，总投资组合净运营收入增加1889.4万美元，或19.6%，达到1.15372亿美元[200] - 2021年第三季度同店租赁收入增加280万美元，即3.1%，达到9360万美元，2020年同期为9080万美元[205] - 2021年第三季度同店其他账单增加250万美元，即15.1%，达到1880万美元，2020年同期为1630万美元[206] - 2021年第三季度同店物业运营总费用增加340万美元，即18.6%，达到2150万美元，2020年同期为1810万美元[209] - 2019年12月31日后，公司收购80栋建筑，约1540万平方英尺，出售21栋建筑，约500万平方英尺；2021年和2020年第三季度，收购建筑分别贡献约1790万美元和270万美元净营业收入，出售建筑分别贡献约100万美元和340万美元净营业收入[211][212] - 2021年9月30日，公司拥有的特定建筑在2021年和2020年第三季度分别贡献约340万美元和170万美元净营业收入，同期同店组合特定建筑分别有200万美元和 - 30万美元的终止、太阳能及其他收入调整[215] - 2021年第三季度总其他费用增加570万美元，即8.5%，达到7270万美元，2020年同期为6710万美元[217] - 2021年第三季度总其他收入（费用）增加1210万美元，即233.5%，达到690万美元净其他收入，2020年同期为520万美元净其他费用[219] 2021年前九个月收入及运营数据相关 - 2021年前九个月公司总投资组合净收入减少20万美元，即0.2%，降至1.083亿美元，2020年同期为1.086亿美元[223] - 2021年前九个月同店租赁收入增加1560万美元，即4.8%，达到3.377亿美元，2020年同期为3.222亿美元[225] - 2021年前九个月同店租赁收入增加840万美元，即3.1%，达到2.815亿美元，2020年同期为2.731亿美元[226] - 截至2021年9月30日的九个月，同店其他账单增加710万美元，即14.5%，达到5620万美元，而2020年同期为4910万美元[227] - 截至2021年9月30日的九个月，同店总运营费用增加880万美元，即16.0%，达到6360万美元，而2020年同期为5490万美元[230] - 2019年12月31日后，公司收购80栋建筑，约1540万平方英尺，出售21栋建筑，约500万平方英尺；截至2021年和2020年9月30日的九个月，收购建筑分别贡献约4620万美元和640万美元净营业收入，出售建筑分别贡献约300万美元和1080万美元净营业收入[232][234] - 截至2021年9月30日，公司拥有七栋灵活/办公建筑，约40万平方英尺，七栋增值投资组合建筑，约100万平方英尺，九栋运营投资组合建筑，约220万平方英尺；这些建筑在2021年和2020年九个月分别贡献约950万美元和510万美元净营业收入；同期，同店组合中某些建筑的终止、太阳能和其他收入调整分别为230万美元和40万美元[237] - 截至2021年9月30日的九个月，总其他费用增加2100万美元，即10.8%，达到2.152亿美元，而2020年同期为1.942亿美元[239] - 截至2021年9月30日的九个月，总其他收入（费用）减少2440万美元，即195.6%，净其他费用达到1190万美元，而2020年同期净其他收入为1250万美元[241] 资金运营及净营业收入相关 - 截至2021年和2020年9月30日的三个月，资金运营（FFO）分别为8611.6万美元和7217.4万美元；九个月分别为2.48092亿美元和2.14878亿美元[248] - 截至2021年和2020年9月30日的三个月，净营业收入（NOI）分别为1.15372亿美元和9647.8万美元；九个月分别为3.35436亿美元和2.90304亿美元[251] 现金流量相关 - 截至2021年9月30日的九个月，经营活动提供的净现金增加3050万美元，达到2.546亿美元，而2020年同期为2.241亿美元[253] - 截至2021年9月30日的九个月，投资活动使用的净现金增加4.889亿美元，达到6.03亿美元，而2020年同期为1.14亿美元[254] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金从2020年同期的-4720万美元增加4.214亿美元至3.742亿美元[255] 公司即时流动性相关 - 截至2021年9月30日，公司总即时流动性约为7.399亿美元，包括4200万美元现金及现金等价物和6.979亿美元无担保信贷安排即时可用额度[259] 股息相关 - 2021年前九个月普通股每股股息总计1.087497美元，每月股息为0.120833美元；董事会宣布2021年10 - 12月每月股息仍为每股0.120833美元[261] - 2021年第一季度，公司宣布6.875% C系列累积可赎回优先股季度累积股息，每股0.4296875美元；2021年3月31日赎回全部300万股，每股赎回价格25美元[262][263] 公司债务相关 - 截至2021年9月30日，公司未偿还债务本金总额为19.72529亿美元，加权平均利率为3.20%[265] - 无担保信贷安排额度为7.5亿美元，截至2021年9月30日，本金余额为4900万美元，利率为LIBOR + 0.90%，初始到期日为2023年1月15日，可延长[265][268] - 2021年2月5日，无担保信贷安排修订，额度从5亿美元增至7.5亿美元，产生约120万美元成本[272] - 2021年10月26日，无担保信贷安排再次修订，到期日延长至2025年10月24日，利率降至LIBOR + 0.775%，设施费为0.15%[273] - 截至2021年9月30日，无担保信贷安排和无担保定期贷款未提取名义承诺总额约为6.979亿美元[270] - 截至2021年9月30日，公司遵守适用的财务契约[271] - 2021年2月5日，公司修订无担保定期贷款G，到期日延至2026年2月5日，LIBOR借款利率降至1个月LIBOR加0.85% - 1.65%利差，产生约160万美元成本和约70万美元修改费用，冲回约110万美元延期费用，减少约30万美元利息支出[274] - 2021年10月26日，公司修订无担保定期贷款A，到期日延至2027年3月15日，当前利率降至LIBOR加0.85%利差，签订3笔名义金额共1.5亿美元利率互换协议，固定LIBOR为1.3045% [275] - 2021年7月8日，公司签订2.75亿美元高级无担保票据（2031年9月29日到期，年利率2.80%）和5000万美元高级无担保票据（2033年9月28日到期，年利率2.95%）的购买协议[278] - 2021年2月25日，公司承担约510万美元抵押贷款，2039年10月1日到期，年利率3.71%，记录约20万美元公允价值折扣[279] - 截至2021年9月30日，公司债务本金总额为19.79716亿美元，加权平均期限4.3年，担保债务占比2.8%，未来12个月到期债务占比7.6%，净债务与房地产成本基础比率为33.5% [281] - 2021年3月31日，公司赎回300万股C系列优先股，赎回价格为每股25美元加应计未付股息[284] 公司股权相关 - 截至2021年9月30日，公司2019年6亿美元ATM普通股发行计划最大总发行价为6亿美元，可用普通股为7648.2万股，第三季度出售322.1712万股，加权平均股价39.59美元，销售代理费用115万美元，净收益1.2639亿美元[286][287] - 2021年4月5日，公司按远期基础出售144.676万股普通股，2021年9月29日结算，净收益约4840万美元[288] - 2021年9月29

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为0.52美元，较2020年第二季度增长10.6%，其中继承新泽西一处建筑上的太阳能板阵列带来150万美元非现金收入增加，使核心FFO每股增加0.01美元 [14] - 截至第二季度，今年可用分配现金总计1.472亿美元，较2020年上半年增长17.8% [15] - 净债务与运行率调整后EBITDA之比为4.7倍，处于指导范围低端 [15] - 提高同店NOI指导区间至3.25% - 3.75%，中点提高1% [12][21] - 提高全年收购量指导区间至10 - 12亿美元，中点增加1亿美元 [21] - 稳定现金资本化率指导区间调整为5.25% - 5.75%，中点降低25个基点 [22] - 预计直线资本化率比现金资本化率高约50个基点 [22] - 全年G&A预期调整为4500 - 4700万美元，该范围不包括2021年采用退休计划的一次性非现金费用 [22] - 稀释后每股核心FFO指导区间更新为2.02 - 2.04美元，中点增加0.05美元，较上一年增长7.4% [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 今年至今完成43笔租赁交易，约40%的租赁涉及电子商务业务 [16][17] - 本季度开始23笔租赁，总面积390万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为8.1%和15.1% [17] - 本季度租户留存率为80% [17] - 本季度现金同店NOI增长4.4%，今年增长3.6%，均创公司纪录 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业房地产市场基本面强劲，需求复苏，现有设施租赁经济表现良好，建设水平提高 [11] - 不同市场表现有差异，新泽西、费城、部分西海岸市场、萨克拉门托、凤凰城、底特律、罗利等市场需求和租金增长强劲，休斯顿市场仍在改善 [56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续投资平台以识别一、二级市场的相对价值机会，扩大收购团队，目前有超35亿美元潜在收购项目储备 [6][39] - 致力于ESG，获GRESB公共披露评级B，高于工业REIT平均水平，准备发布首份ESG报告 [7] - 成为光伏部署领域领导者，积极寻求在更多物业部署太阳能阵列机会 [9][10] - 收购以单个资产为主，与大型资本竞争时具有优势，不依赖出售资产融资，更倾向通过发行普通股获取增值 [34][35][38] - 行业竞争方面，大型资产交易竞争加剧，部分通常活跃于净租赁市场的公共REIT开始积极参与工业市场；500 - 2500万美元的常规交易竞争与以往相同 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产市场基本面强劲，公司运营结果反映市场优势，需求加速，租户留存和空置时间表现优于历史平均 [11][12] - 2021年上半年展示了公司平台和投资理念的优势，公司有望在下半年及未来实现强劲发展 [25] - 长期来看，公司增长预期为2% - 3%，当前处于较好环境，预期可能处于该指导范围上限 [64] 其他重要信息 - 公司工业房地产投资组合面积超1亿平方英尺 [6] - 第二季度通过ATM计划筹集4220万美元，加权平均股价34.95美元；季度结束后又筹集6530万美元，加权平均股价37.98美元；截至6月30日，有1.841亿美元未兑现远期股权收益 [19] - 7月8日完成3.25亿美元私募交易，加权平均利率2.82%，为公司历史最低，预计9月完成资金交付 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同店NOI指导上调的具体原因及相关指标对比 - 回答: 几年前平均空置时间约12个月，现在接近6个月且实际情况优于预期；新交易租金增长约3%，历史约2%，续约租金增长2.5% - 3% [28][29] 问题2: 公司投资组合现有租金与市场租金的比较 - 回答: 难以给出具体数据，但公司有信心现有租金低于市场租金，差距可能在中高个位数 [30] 问题3: 交易市场趋势、大型收购资金策略及是否拓展开发业务和关注市场 - 回答: 市场活跃，公司收购单个资产的能力使其在竞争中具有优势；所有收购都追求投资组合增值，不依赖出售资产融资；公司投资重点是扩大收购团队而非开发能力；未专注特定市场，但在萨克拉门托、斯托克顿等市场取得成功 [33][34][35][39][40] 问题4: 收购项目储备构成、信贷额度使用及租户情况 - 回答: 储备项目约85%为单个资产，构成未明显变化；将用私募资金偿还信贷额度，远期股权将用于匹配收购并控制杠杆水平；TriMas租户离开后，建筑由次租户继续使用 [42][44][45] 问题5: 市场租金增长预期、上限利率及租户续租展望 - 回答: 公司有专业团队进行市场租金增长预测，各市场租金增长预期普遍提高；退出上限利率通常高于收购上限利率；租户留存率预计在历史范围内，续租租金预计为高个位数增长 [48][49][53][54] 问题6: 不同市场物业趋势、租金增长及投资活动指导上调原因 - 回答: 不同市场表现不同，部分市场租金增长强劲，部分仍在改善；如利哈伊谷市场因电商发展租金增长预期改善；投资活动指导上调是因为有5.22亿美元已签约或意向项目，且团队有能力在剩余时间完成更多交易 [56][58][59][60] 问题7: 同店指导高增长能否持续及太阳能业务经济影响 - 回答: 长期增长预期为2% - 3%，当前处于较好环境，预期可能在上限；太阳能业务可通过前期租金、实现碳中和、吸引投资等方式带来经济和社会效益 [64][69] 问题8: G&A指导上调原因、私募与公开发行选择及新供应市场风险 - 回答: G&A指导上调主要因短期激励增加；选择私募是因为价格优势、有延迟提款功能且私募市场接受公司当前评级；公司会综合考虑供应对租金增长和空置时间的影响，但没有完全不考虑投资的市场 [71][72][73][75] 问题9: 每股指导上调与资本成本关系及投资活动对2022年影响 - 回答: 同店表现是指导上调的主要因素，资本成本有帮助但非主要；投资活动通常一季度清淡、四季度繁忙，今年三季度预计收购量异常大，可能受疫情后重新开放影响 [80][85] 问题10: 现有投资组合租赁期限倾向 - 回答: 租赁期限需与租户协商，公司倾向长期租赁，但会根据市场预期、租户留存率等因素进行评估 [88][90]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为0.49美元，较2020年第一季度增长4.3%，因实施退休计划增加150万美元非现金加回项 [14] - 可分配现金总计7250万美元，较2020年第一季度增长29.5%，使公司更接近目标派息率 [14] - 净债务与运行率调整后EBITDA比率增至4.8倍，公司重新调整资产负债表杠杆 [15] - 收购总额达1.002亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为6.0%和6.4% [15] - 第一季度通过ATM计划筹集2200万美元，加权平均股价32.35美元；季度末后又筹集7060万美元，加权平均股价34.47美元，其中4月筹集的5000万美元为远期筹集，目前有1.86亿美元未兑现远期股权收益 [17][18] - 3月赎回C系列优先股，目前无优先股未偿还 [19] - 稳定收购资本化率指引更新为5.5% - 6.0%，中点下降25个基点；留存率指引更新为75% - 80%，低端提高5%；核心FFO每股指引更新为1.96 - 2美元，中点增加0.01美元 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度开始20份租约，总面积260万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为9.6%和18.7%，成功续约本季度到期的230万平方英尺的100%租约 [16] - 现金同店净营业收入（NOI）季度增长2.4% [16] - 同店组合租金涨幅目前平均约2.25%，高于几年前的1.75%，收购和新签租约的合同租金增长率在2.5% - 3% [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场出现资本化率压缩和组合变化，公司指导中较低的资本化率约一半源于市场压缩，一半源于组合变化 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用强调定量分析、不受决策规则约束的投资策略，专注现金流最大化，用稳健的平民主义模型评估回报，利用资产相对定价错误获利，在工业领域拥有最大机会集 [8] - 公司拥有1亿平方英尺、近500处房产的工业房地产投资组合，是公开市场第三大 [9] - 工业领域基本面强劲，租户需求广泛，疫情加速电商采用，凸显仓库分销在供应链中的重要性，对功能性和通用性工业房地产需求持续 [10] - 公司收购团队强大、询价广泛，能识别和评估大量有吸引力的潜在投资，资本成本改善使其能在更广泛潜在收购中维持增值回报门槛，收购管道规模大反映持续机会 [11] - 公司面临来自更多私募股权公司的竞争，但工业房地产市场所有权分散、信息不完美，公司通过广泛市场活动识别和收购资产，有信心完成年度收购指引 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司专注工业房地产很幸运，行业基本面强劲、租户需求广泛，未来前景光明，有信心为股东提供良好风险调整回报 [10][22] - 市场和租户健康状况改善，重新开业和疫苗接种使现金基础租户和观察名单租户减少 [35] 其他重要信息 - 公司晋升CFO Bill Crooker为总裁，他对公司成功很重要，此次晋升体现其领导能力成长 [6] - 4月20日公司参加纽约证券交易所收盘钟仪式，纪念上市10周年 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司10年发展的经验教训和战略转变 - 基本投资理论有效且可应用于工业市场，可不断完善并应用于更广泛资产，团队力量强大，公司员工从IPO时约20人增长到约80人，团队互动、文化和创新态度令人印象深刻 [26][27] 问题: 35亿美元收购管道创新高的驱动因素 - 很多卖家看到当前价格认为是出售资产好时机，疫情期间积累的卖家活动释放，管道中部分是投资组合交易，也有更多资产，且公司有更多经验丰富的收购人员与经纪商合作识别非公开和主动交易 [28][29] 问题: 市场定价演变和四季度交易预期 - 历史上四季度和有时三季度是交易高峰期，市场出现资本化率压缩和组合变化，公司指导中较低的资本化率约一半源于市场压缩，一半源于组合变化 [34] 问题: 是否有更担忧的租户或市场及疫苗接种后的变化 - 公司资产和租户分散，能避免集中风险，市场和租户健康状况改善，重新开业和疫苗接种使现金基础租户和观察名单租户减少 [35] 问题: Equity Commonwealth收购Monmouth对公司投资组合定价的参考 - 公司熟悉Monmouth投资组合，其资产年轻、租约长，有大量联邦快递租约，联邦快递租约通常等于或高于市场且固定，听说的收购价格在4.5% - 4.9%左右，鉴于资产收入相对平稳，可能是较高价格，但具体需更多细节 [40][41] 问题: 收购资本化率中点下降25个基点是否因收购投资组合需支付溢价 - 工业房地产投资组合存在溢价，公司出售投资组合经验显示，投资组合资本化率比同期单个资产资本化率压缩100 - 150个基点，但公司指导的资本化率反映预期收购情况，约一半源于市场压缩，一半源于组合变化，且市场需求推动合同租金增长，可接受较低资本化率维持回报 [43][44] 问题: 现金同店NOI与GAAP的差异及租金涨幅情况 - 同店组合租金涨幅目前平均约2.25%，高于几年前的1.75%，收购和新签租约的合同租金增长率在2.5% - 3%；GAAP同店NOI上一期间有特殊项目，将一租户转为现金基础，加速了收入确认，导致同店GAAP NOI同比有小的负变化，预计未来现金和同店NOI差异不会达2.6% [50] 问题: 公司竞争来源及获胜信心 - 公司面临来自更多私募股权公司的竞争，但工业房地产市场所有权分散、信息不完美，公司通过广泛市场活动识别和收购资产，虽年初收购成功率略低，但有信心完成年度收购指引 [52] 问题: 收购管道中投资组合情况 - 投资组合占比通常为10% - 15%，目前可能为15% - 20%，收购管道增长主要来自单笔交易；投资组合规模较小，一般为4000万 - 2亿美元，公司认为有机会赢得这些交易才会纳入管道 [54][57] 问题: 租赁现金利差情况及未来预期 - 本季度租赁利差强劲，现金利差约10%，新租约和续约租约共20份，需求广泛；预计全年为中个位数利差 [59] 问题: 租赁活动是否有地理集中性 - 租赁活动无地理集中性，多个市场都有体现，新租约利差8%，续约利差10% [60] 问题: Equity Commonwealth收购Monmouth交易对公司投资组合出售和资本循环的影响 - 公司认为当前以现有股权价格筹集普通股对股东最有利，运营杠杆可将固定成本分摊到更大投资组合；若Monmouth定价隐含资本化率低于公司隐含资本化率，公司资产和管理团队组合的定价可能更接近M&R定价，但这只是CEO观点 [62] 问题: 收购管道规模与利率周期的关系及卖家动机 - 公司收购管道35亿美元，相对约1万亿美元的市场规模较小，管道增大部分可能因卖家关注价格和担心利率上升，但利率上升可能伴随通胀，租金也可能上涨，卖家需权衡；市场活动增加 [64] 问题: 购买资产时，通胀对现有租约期限溢价或折价的影响 - 目前无重大影响 [65] 问题: 2022年租约到期情况 - 公司投资组合多元化，无明显问题，去年有200万平方英尺租约到期是异常情况 [67] 问题: 非经常性资本支出情况及全年预期 - 非经常性资本支出包含在可分配现金（CAD）中作为扣除项，去年第一季度更换了一个大屋顶，屋顶更换通常在二、三季度，今年按此规律进行，导致同比支出减少 [68] 问题: 本季度续约情况 - 本季度约有16份续约，无异常，结果广泛且均匀 [71] 问题: 今年剩余时间租约情况 - 无重大问题，去年有几份30 - 40万平方英尺租约到期较重要，但在1亿平方英尺投资组合中影响不大；第一季度100%留存率是提高全年留存率指引的驱动因素 [72][73] 问题: 收购管道是否有地理异常或集中性 - 收购管道大且多样化，无地理分布异常 [74] 问题: 资本化率压缩时，公司是否会更积极寻找开发机会 - 公司有开发能力，如伯灵顿资产项目，但未配备大量开发人员和土地储备，会持续评估有多余土地可开发的机会，会像评估现金流资产一样进行风险调整评估，但认为在现金流资产上更能有效配置资本 [76] 问题: 本季度增加亚马逊仓库与较低资本化率的关系及是否有意增加亚马逊租户 - 公司根据资产未来现金流反应机会，此次收购是因机会符合增值门槛，并非有意追求亚马逊资产，无特定亚马逊租户占比目标 [79] 问题: 从单一租户角度看公司租户集中度及上限 - 公司开始关注亚马逊租户占比，认为占比达10%可接受，但短期内不会达到 [80]

公司概况 - 公司是美国工业地产的所有者和运营商，采用相对价值投资策略，运营平台可扩展，投资组合多元化，资产负债表为投资级[5] 发展变化 - 自IPO以来，公司发生显著转变，物业面积从1420万平方英尺增至9.82亿平方英尺，物业数量从93处增至492处，一级和二级市场占比从70.5%升至94.5%，灵活/办公空间占比从21.1%降至0.6%[9][10][11][12] - 资产负债表得到强化，股权市值从2.9亿美元增至50.58亿美元，净债务与调整后EBITDA比率从5.9倍降至4.6倍，债务/总资本比率从46.8%降至25.0%，有担保债务占比从100.0%降至3.0%[14][15][16][17] 增长规划 - 内部增长方面，过去六年同店现金NOI平均增长约1.0%，2021年预计增长2.0% - 3.0%，未来五年预计增长2.0% - 3.0%，租户保留率预计在70 - 80%[18] - 外部增长方面，过去六年平均收购规模约7亿美元，2021年预计收购8 - 12亿美元，处置1 - 2亿美元，未来五年预计收购8 - 12亿美元，处置1 - 2亿美元[18] 运营策略 - 通过区域资产管理、客户解决方案团队和资本项目团队，利用租赁和项目管理专业知识，在资产层面创造价值，如处理空置、续租、扩建等问题[20] 价值创造案例 - 通过运营在多个案例中创造价值，如提前终止租约、签订新租约、扩建租户空间等，退出资本化率低于收购资本化率[22][23][24] 开发项目 - 开发项目如8 Campus Drive，收购带25英亩多余土地的50万平方英尺建筑，细分土地开发，利润率超110%，名义利润超2000万美元，稳定收益率10.0%[28] 投资组合处置 - 2016年和2018年投资组合处置取得收益，绝对价格回报率分别为29%和36%，无杠杆内部收益率均为15%，资本化率压缩分别为2.3%和1.8%[42][43][47] 行业机会 - 工业地产是庞大且分散的资产类别，前20大所有者占比不足15%，稳定现金流，受GDP、消费、电商和供应链重构驱动，公司目标市场超1万亿美元，市场份额为0.5%[49][54][57] 收购策略 - 采用相对价值投资策略，通过广泛机会集和量化方法进行收购，收购管道规模达30亿美元，2020年1250多笔交易进入初步筛选，224笔交易进行尽职调查，39笔交易完成[58][60] 财务与估值 - 财务上保持低杠杆和平衡的债务到期结构，估值上与工业REIT同行相比具有吸引力，FFO倍数为16.4倍，同行平均为29.0倍，隐含资本化率为5.7%[67][72]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为0.49美元，全年为1.89美元，较2019年增长2.7%，与2020年2月给出的疫情前原指导中点持平 [24] - 2020年第四季度末杠杆率处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入未偿还远期股权收益前为4.6倍，计入后为4.2倍 [24] - 2020年全年租金收款率为99.6%，截至2021年1月已收取97.3%的基本租金账单，与2020年情况一致 [28] - 2021年核心FFO每股指导范围为1.94 - 2美元，中点为1.97美元；预计收购规模在8 - 12亿美元之间，现金资本化率为5.75% - 6.25%，直线资本化率比现金资本化率高50个基点；预计处置规模在1 - 2亿美元之间；预计2021年同店现金NOI增长2% - 3%；2021年G&A预计在4300 - 4600万美元之间（不包括与采用退休计划相关的一次性费用230万美元）；预计净债务与运行率调整后EBITDA之比在4.75 - 5.5倍之间 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度收购规模达5.799亿美元，全年收购规模为7.758亿美元，稳定现金和直线资本化率分别为6%和6.4% [25] - 2020年第四季度处置规模为1.555亿美元，全年处置规模为2.794亿美元，现金资本化率为5.4% [26] - 2020年第四季度租户留存率为63.9%，全年为78.4%，超过2020年2月给出的疫情前原指导上限75% [27] - 2020年第四季度现金和直线租赁利差分别为4.9%和12.9%，全年分别为2.2%和8.2% [27] - 2020年同店现金NOI增长1.7%，处于12月修订指导范围高端，高于2月给出的疫情前原指导中点1.5% [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 电商持续成为工业地产需求的重要驱动因素，预计未来仍将增长；全国整体空置率多年下降后，供应终于赶上需求，但两者均处于较高水平；过剩供应往往集中在较大市场，但预计不会显著抑制租金增长，需按市场进行供需评估并定期更新 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年公司预计收购规模将保持强劲，指导范围为8 - 12亿美元，目前有21亿美元的收购管道 [17] - 公司注重寻找相对价值，关注资产未来现金流，而非单纯关注资本化率；在选择投资市场时，会综合考虑市场租金增长、市场与合同租金差异等因素 [59][61] - 公司价值增值型交易通常占比达10%，2020年因市场条件此类交易较少，目前21亿美元的管道中价值增值型交易占比与往年相似，且此类交易需满足回报门槛 [65][66] - 工业地产领域资本流入增加，竞争加剧，但公司认为仍有大量机会，会继续寻找相对价值，预计成交率在15%或略高 [77][79] - 公司会综合考虑多种因素，评估是通过出售资产还是发行普通股筹集资金对股东更有利，会选择符合长期股东增值的方式 [82][83] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年公司面临全球疫情、社会动荡和政治环境等挑战，但仍成功实现核心FFO每股原疫情前财务指导，并在同店现金NOI上表现出色；2021年虽有病毒变种等因素，但随着疫苗研发和分发，有望走向新常态 [11][12] - 工业地产租户需求强劲，基本面良好，电商将继续推动需求增长；公司业务保持活力，指导反映业务回归更正常状态，核心FFO每股指导意味着在防御性资产负债表和充足流动性支持下实现稳健增值 [13][23] 其他重要信息 - 2020年公司暂停外部收购以评估疫情影响，二季度后期市场条件和行业基本面支持全面恢复收购计划，四季度收购规模创历史新高 [15][16] - 2020年是公司处置规模最大的一年，在加州和新泽西进行了大规模处置，处置所得资金重新配置到可互换的工业资产中 [18] - 公司成功解决了两个大面积空置问题，汉普斯特德的建筑租给了优质租户且无空置期，伯灵顿的建筑出售获得了4150万美元的名义收益，现金资本化率为5.4% [20][21] - 2021年公司租赁到期日程恢复正常，无大型租户租约到期 [21] - 2020年第四季度公司完成了每股30.40美元的远期股权发行，获得2.762亿美元净收益；12月23日部分结算该交易获得1.35亿美元净收益，同时全额结算2020年1月股权交易获得1.312亿美元净收益，均用于资助四季度收购；截至年底，还有1.393亿美元净收益可用于未来收购 [29][30] - 2021年2月5日，公司对3亿美元的定期贷款G进行再融资，将到期日延长至2026年2月，并将信用利差降低50个基点至疫情前的100个基点；同时将循环信贷额度扩大至7.5亿美元，流动性达7.95亿美元 [31][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度收购资产的市场竞争情况及较低收购资本化率的原因 - 第四季度收购资产类型多样，进入了一些此前未涉足的市场，如南佛罗里达和加州市场；收购的一些资产有较长租赁期限，降低了竞争程度，是本季度资本化率较低的部分原因；全年资本化率为6%，预计2021年也是如此 [42][43] 问题2: 第四季度另一笔机会性销售的情况 - 是向孟菲斯的一个租户出售了一处房产，该租户因债务成本降低决定购买该建筑并继续租赁，交易结果良好，符合整体5.4%的处置资本化率 [47] 问题3: 公司的资金来源及全年是否有股权融资需求 - 公司在过去展示了良好的资本配置和获取能力，能够获取不同类型的资本；2021年公司将回归更正常的杠杆率范围4.75 - 5.5倍，股权融资将结合大型交易和ATM方式，会尽量匹配收购资金 [51][52] 问题4: 公司大小租户的需求趋势 - 疫情期间租户需求和健康状况良好，有向大型租户需求增长的趋势，大盒子建筑需求增加，一些疫情前有挑战的市场因电商需求而恢复健康；公司小型套房一般超过10万平方英尺，此类需求并未明显下降 [53][54] 问题5: 资本化率趋势及不同市场的资本化率差异 - 公司不活跃于三级市场，更关注资产未来的核心和CAD每股收益以及10年杠杆内部收益率；资本化率在较大市场和对投资者有吸引力的市场压缩更明显，公司会根据市场租金增长等因素评估每个市场的交易，而非单纯比较一级和二级市场 [59][61] - 2020年现金资本化率平均为6%，直线资本化率在此基础上高40 - 50个基点；2021年指导中点为6%，直线资本化率高50个基点，主要是因为收购的一些长期租赁有较高的租金涨幅 [62] 问题6: 今年收购中稳定型收购和价值增值型收购的比例 - 价值增值型交易通常占比达10%，2020年因市场条件此类交易较少，目前21亿美元的管道中价值增值型交易占比与往年相似，且此类交易需满足回报门槛 [65][66] 问题7: 公司对亚马逊的租户敞口及长期可接受程度 - 亚马逊是优质租户，公司与亚马逊的关系重要，目前3.8%的敞口是最高信用敞口，公司对此很放心，认为对亚马逊的敞口可以超过5%；公司注重租户信用多元化 [69] - 公司对亚马逊的租赁涉及不同租赁期限、市场和设施用途，进一步分散了敞口；租赁的加权平均期限接近10年，今年收购的一份租赁期限为7年，具有较好的相对价值 [71][72] 问题8: 今年收购管道的节奏 - 公司收购节奏通常是四季度较重，一季度最轻，二季度和三季度规模相近；2020年因疫情情况特殊，可参考2018 - 2019年的节奏来估计2021年 [74][75] 问题9: 工业产品的竞争格局变化及买家类型差异 - 工业地产领域资本流入增加，参与者增多，但公司认为最佳回报机会不在资本大量流入的领域；资本更多流向风险较低的一端，公司会在优质二级市场寻找相对价值，成交率约为15%或略高 [77][79] - 工业地产交易规模越大，潜在投资者要求的回报越低，存在规模溢价；公司会综合考虑多种因素，评估出售资产或发行普通股筹集资金对股东的利弊 [80][82] 问题10: 市场短期租赁活动及逆向物流情况 - 疫情使网购提前多年发展，物流和逆向物流基础设施仍在追赶新的需求水平，预计这将继续推动市场需求 [85][86] - 短期租赁一直是公司业务的一部分，但占比相对较小，通常会转化为长期租赁，公司认为是积极的机会 [87] 问题11: 公司仓库客户的空间利用率及库存水平 - 公司设施的容量利用率有所提高，货架使用较为普遍 [89] 问题12: 退休成本是否意味着公司计划或继任安排的变化 - 这只是公司业务成熟的体现，此前没有退休政策，随着员工工作年限增长，董事会认为有必要制定该政策，与公司其他方面无关 [92] 问题13: 同店NOI增长预期中固定租金涨幅和租赁预期的贡献比例 - 租金涨幅是重要驱动因素，同店租赁平均每年有2.25%的涨幅；其他影响因素包括续租租金（多年来平均为中个位数）、平均入住率和空置时间改善等 [97] 问题14: 1月租金收款是否包括月末付款及是否有持续延期付款情况 - 有一些持续延期付款情况，公司将延期付款安排在年底偿还，部分租户需要更多时间，但所有延期付款都按时或提前偿还；1月收款中包含一些月末付款，2020年99.6%的收款率更能代表整体情况，剩余未收款项将按时完成 [99] 问题15: 公司对可赎回优先股的计划及债务与优先股的评估 - 公司正在评估多种选择，此前优先股赎回使用股权，且赎回对股权账面价值有增值作用；公司考虑用普通股赎回，也在考虑其他选择，决策将公开宣布 [102] - 目前在私募市场发行长期债务的成本为275，若用此赎回优先股或用未结算的远期股权赎回，对股东来说都是去杠杆的增值事件 [104] 问题16: G&A增加的原因及未来增长趋势 - G&A增加是由于投资平台，包括随着投资组合增长增加新员工（会计和资产管理方面）、投资技术平台以及在达拉斯办公室增加人员；公司认为这些投资符合股东长期利益 [106] - 未来G&A增长速度可能会下降，除非有能带来良好投资回报的进一步投资；公司一直在努力降低G&A占NOI的比例 [108][109] 问题17: 公司对剩余租期不足三年的租赁收购的考虑及在投资组合中的作用 - 公司历史上收购过租期短至零年、长至25年的租赁，会从概率上评估收购风险与回报；对于短期租赁，会重点考虑留存率、潜在资本成本、当前租金与市场租金差异等因素；收购短期租赁资产仍是整体投资组合策略的一部分 [113][115] 问题18: G&A中人员和技术投资的比例及技术成本是否有一次性成分 - 大部分投资是人员方面，如招聘数据分析师；技术投资包括软件和房地产科技投资，有前期成本和持续成本；与投资组合增长相关的可扩展成本约占NOI的1.5% - 2%，目前平均G&A成本占NOI超过10% [117] 问题19: 本季度Costco成为前20大租户是新增租赁还是收购了两份租赁 - 本季度是新增收购，公司对该收购的长期回报看好，该租赁有较强的租金涨幅，租期为6 - 7年，且所在市场公司有良好的经纪关系 [118] 问题20: 公司为何不加速处置三级市场资产并将资金投入一、二级市场 - 公司会根据单个资产的定价和预期现金流评估是否出售，若资产对公司的价值高于出售所得资金，且符合公司处置三级市场资产的原则，才会考虑出售；公司不会做出全面退出三级市场的决策，而是机会性和明智地处置资产 [121]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为0.46美元，杠杆处于指导范围低端，净债务与运行率调整后EBITDA之比在计入1月股权发行的未完成远期股权收益前为4.4倍，计入后为4.0倍 [23] - 第三季度收购额总计6470万美元，稳定现金和直线资本回报率分别为6.3%和6.8%；截至目前，2020年已完成收购额达4.54亿美元，另有2.16亿美元收购正在进行或已签署意向书，预计年底完成，使2020年总收购额达6.7亿美元 [24] - 第三季度信用损失总计180万美元，约85万美元与直线租金冲销有关，约95万美元与现金信用损失有关 [29] - 2020年剩余时间指导更新：预计收购额在6.5 - 7.5亿美元之间，现金资本回报率在6% - 6.25%之间，直线资本回报率在6.5% - 6.75%之间；预计处置额在1.5 - 2亿美元之间；预计留存率在70% - 75%之间；预计年度同店现金NOI增长在75 - 125个基点之间；预计G&A在3900 - 4100万美元之间；预计杠杆在4.5 - 5.25倍之间；预计每平方英尺资本支出在0.27 - 0.31美元之间；预计核心FFO每股在1.86 - 1.88美元之间，中点增加0.03美元 [30][31][32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁面积达560万平方英尺，现金和直线租赁利差分别为1.3%和4.7%；新租赁利差为 - 4.7%，排除两个特定租赁后，现金和直线新租赁利差分别增至12.4%和21.5%；季度内还租赁了8.2万平方英尺增值建筑 [25][26] - 季度留存率为72.1%，全年为81.4%，排除特定影响后分别为88.6%和91.5%；同店现金NOI季度增长0.8%，年初至今增长1.8%；第三季度收取了98.2%的基本租金账单，剩余1.8%中有60个基点已延期，预计年底前预付 [27] - 截至11月5日，已收取10月基本租金账单的96.9%，预计两周内再收取60个基点，使总收取率达97.5%；剩余2.5%中，1%已延期，1.5%与受疫情影响的小租户有关，第三季度无新租金延期增加 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户租赁需求在疫情初期短暂放缓后迅速恢复，整个季度保持强劲，电子商务供应链建设引领需求，多数市场供需接近平衡或处于可接受增量供应的入住水平 [11] - 收购市场已恢复到疫情前水平，投资者对工业房地产的兴趣持续增长，公司收购平台在多个市场成熟，目前收购管道金额超过28亿美元 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将在有人认为资产价值高于公司时出售资产，目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估买卖可能性 [41][42] - 公司收购管道扩大是因市场上资产增多，筛选标准未变，目标是收购增值交易，维持核心FFO和CAD增长 [47][48][55] - 公司设立STAG Industrial慈善行动基金，以正式化和引导企业捐赠，支持相关事业和组织 [36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 工业房地产基本面强劲，尽管经济形势不确定，但公司投资组合表现良好，对未来机会持乐观态度，将在第四季度电话会议提供2021年详细指导 [10][12][35] - 公司资产负债表稳健，流动性高，团队在居家办公环境下高效工作，文化坚韧 [21] 其他重要信息 - 公司最近完成第四次年度租户调查，疫情期间第三方物流、家居改善和电子商务相关行业较幸运，贸易展览和部分小型汽车租户较不幸；约40%租户利用部分空间开展电子商务活动，约15%建筑专门用于电子商务，租户仓库用于电子商务的面积占比从2018年的30%增至2020年近40% [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 处置计划中出售资产的构成或地点是否因市场变化而改变 - 公司维持出售资产的总体理念，即当他人认为资产价值高于公司时出售；目前无资产组合出售计划，但GSA资产会持续评估；第四季度处置指导增加主要因一项意外收到反向询价的资产，预计该交易回报可观 [41][42][43] 问题2: 出售和收购资产的资本回报率差异 - 差异因资产和市场而异，公司在套利投资中获得两位数无杠杆内部收益率回报，出售资产所得将增值再投资 [45] 问题3: 收购管道大幅增加，收购资产类型和市场目标是否改变 - 收购管道扩大是因疫情期间卖家和经纪人在第二季度减少资产投放市场，夏末秋初积压资产进入市场，筛选标准未变 [47][48] 问题4: 新收购指导意味着第四季度活跃，是否有更多资产在合同中，资本回报率降低原因 - 公司有超过2亿美元资产在合同或意向书中，第四季度收购量可能与去年同期相当甚至更大；资本回报率下降是因资产组合变化，如长期租赁和较少资本支出的定制建筑交易 [53][54][55] 问题5: 增加处置指导所售资产类型和动机 - 增加处置指导与一项意外收到反向询价的资产有关，出售该资产所得将增值再投资 [57] 问题6: 如何考虑提取远期股权和进行新股权交易以资助28亿美元收购管道 - 收购管道动态变化，实际收购量通常较小；目前杠杆率为4倍，有足够空间达到5.25%的杠杆范围，可通过债务收购8.5亿美元资产达到长期杠杆上限；公司有至1月中旬提取远期股权的时间，很可能会使用该股权，但不排除有额外股权需求时进入市场 [63][65][66] 问题7: 2021年约900万平方英尺到期租约的按市值计价情况 - 公司认为资产租金处于或略低于市场水平，2021年无类似今年200万平方英尺的大额租约到期 [69] 问题8: 本季度新租赁期限为10年，是受影响租赁还是普遍缩短 - 主要受一项短期租赁影响，该租赁为一年多，预计后续可协商长期租赁，导致新租赁加权平均期限下降 [76] 问题9: GSA设施的租赁和出售计划，以及相邻土地开发和出售计划 - 公司在各方面推进，包括开发许可、与潜在买家和租户沟通，该资产及其开发潜力有多种有吸引力的机会 [79][81][82] 问题10: 季度末后交易的资产在面积和成本上较大的原因 - 是资产组合原因，有较大资产，但无100万平方英尺的资产，这些资产符合公司长期投资门槛 [88][89] 问题11: 未收取的1.5%租金在协商租户和非破产租户间的分配 - 这些租户受疫情影响，公司与他们进行不同讨论，包括延期或付款计划，所有情况都反映在年度信用损失指导中 [91] 问题12: 信用损失展望是否延续到2021年，能否收回小额损失 - 公司将在2月提供2021年指导，刺激措施影响难以估计，但目前租户恢复情况好于预期，今年信用损失指导持续下降 [94] 问题13: 疫情激增对第四季度或2021年第一季度交易完成能力的影响 - 公司通过第三方、一定程度的旅行、谷歌地图和第三方顾问等方式，使交易流程对疫情有较强韧性，卖家不再回避市场，对未来交易能力有信心 [95][96]