财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度净利润为2.07亿美元,每股收益0.64美元 [11] - 商业贷款业务储备金增加5100万美元,总储备金达到2.8亿美元 [14] - 基础设施贷款业务冲销1100万美元特定储备金 [24] - 公司流动性保持强劲,达到11亿美元 [25] - 公司杠杆率较低,调整后债务与未折旧权益比率为2.42倍 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款 - 商业贷款业务贡献净利润2.07亿美元,每股收益0.64美元 [11] - 商业贷款组合减少6亿美元,至158亿美元 [12] - 住宅贷款组合减少6600万美元,至25亿美元 [17] 房地产 - 房地产部门贡献净利润2300万美元,每股收益0.07美元 [19] - 出售两处资产,总收益3500万美元,净GAAP收益1100万美元 [22] 投资和服务 - 投资和服务部门贡献净利润1600万美元,每股收益0.05美元 [20] - 特殊服务业务服务组合增加4亿美元,至61亿美元 [20] - 命名服务组合减少30亿美元,至1010亿美元 [21] 基础设施贷款 - 基础设施贷款部门贡献净利润900万美元,每股收益0.03美元 [23] - 新贷款承诺4.44亿美元,贷款组合增加至23亿美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国办公室贷款储备金增加5100万美元,总储备金达到2.8亿美元 [14] - 美国办公室贷款占贷款组合的10.5% [38] - 公司没有曼哈顿办公室贷款和旧金山任何资产类别的贷款 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续保持低杠杆,并寻求增加无抵押债务的比例 [28] - 能源基础设施贷款业务预计将继续快速增长 [34] - 公司计划推出名为Starwood Solutions的第三方服务业务 [41] - 公司希望成为房地产信贷领域的领先私人贷款机构 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率可能已经见顶,房地产市场将受益 [51] - 管理层认为当前是私人信贷的绝佳机会,尤其是房地产信贷 [55] - 管理层认为多户住宅市场将受益于建设放缓 [59] - 管理层认为办公室市场正在分化,高质量建筑表现良好 [62] 其他重要信息 - 公司对非美元贷款的预期现金流敞口进行了100%对冲 [13] - 公司83%的债务和91%的商业贷款债务是非按市价计价的 [26] - 公司没有2024年12月31日之前的公司债务到期 [26] - 公司85%的商业房地产贷款有利率上限或固定利率 [38] - 公司建设贷款占贷款组合的比例降至10%以下,为10年来最低 [39] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于办公室贷款 - 公司目前没有曼哈顿办公室贷款和旧金山任何资产类别的贷款 [68][76][83] - 公司认为高质量的A级办公室建筑仍然有投资机会 [77][83] 问题: 关于多户住宅贷款 - 公司愿意以65%的成本接管多户住宅资产 [87][89][91] - 公司认为多户住宅市场将受益于建设放缓 [89][91] 问题: 关于基础设施贷款 - 公司预计基础设施贷款业务将继续快速增长 [100][101][105] - 公司认为能源基础设施资产具有吸引力,因为它们会随着时间的推移而增值 [101][105] 问题: 关于Starwood Solutions - 公司认为现在是推出Starwood Solutions的绝佳时机 [111][114] - 公司希望与银行和其他金融机构合作,提供资产管理和重组服务 [111][114]

业绩总结 - 2023年第三季度GAAP净收入为4740万美元，分配收益为1.584亿美元[26] - 每股未折旧账面价值为21.15美元，较上季度增长0.97美元[26] - 公司在第三季度支付每股股息0.48美元[39] - 公司当前的流动性接近历史最高水平，能够利用市场机会[39] - 公司在本季度实现GAAP每股收益为0.15美元，分配收益（DE）为每股0.49美元[55] - 截至2023年9月30日，公司的总收入为1,527,630千美元，较上年同期减少了124,637千美元[66] - 净收入为333,517千美元，较上年同期减少307,578千美元[66] 用户数据 - 截至2023年9月30日，Starwood Property Trust的总资产为702.94亿美元，其中包括195.32亿美元的现金及现金等价物和2.36亿美元的投资证券[51] - 截至2023年9月30日，公司的商业贷款组合的总额为158.02亿美元，其中第一抵押贷款的账面价值为148.03亿美元，未杠杆回报率为9.4%[104] - 公司的总潜在流动性为9305百万美元[148] 融资与投资 - 在本季度内，成功融资3.81亿美元的可转换债券，显示出公司在困难市场中的资本获取能力[27] - 本季度新投资或收购资产总额为6.52亿美元，年初至今为15亿美元[39] - 公司在本季度发行了3.81亿美元的6.75%可持续可转换债券，到期日为2027年[55] - 公司在新投资中资助了8800万美元，并进行了1.75亿美元的后续融资[58] 负面信息 - Starwood Property Trust, Inc.的总收入为565,625千美元，较上年减少44,078千美元[46] - 分配收益（Distributable Earnings）为207,383千美元，较上年减少97,178千美元[48] - 信贷损失准备金净额为52,634千美元[46] - 证券的未实现损失为6,276.6万美元[50] - Woodstar基金投资的未实现损失为2.54亿美元[50] 其他新策略与有价值信息 - 公司在本季度记录了3000万美元的未实现公允价值减少，未包括利率对冲的影响[107] - 公司的平均稀释后每股收益为0.15美元，分配收益为0.49美元[39] - 83%的公司未偿债务不包含资本市场的公允价值变动条款[54] - 总无担保资产为26.7亿美元，较总无担保债务的比率为1.7倍[141] - 公司的总资产负债率为2.9倍[141]

财务总体状况 - 截至2023年9月30日，公司总资产为7.0293689亿美元，较2022年12月31日的7.9043129亿美元有所下降[12] - 2023年9月30日公司永久权益为6683797000美元，较2022年9月30日的6821185000美元有所下降[20][23] - 2023年9月30日普通股数量为320664108股，较2022年9月30日的317032314股有所增加[20][23] 营收与收益情况 - 2023年前三季度总营收为15.2763亿美元，2022年同期为10.10119亿美元[15] - 2023年前三季度净收入为3.33517亿美元，2022年同期为8.89857亿美元[15] - 2023年前三季度归属于公司的净收入为2.68252亿美元，2022年同期为7.31448亿美元[15] - 2023年前三季度基本每股收益为0.85美元，2022年同期为2.35美元[15] - 2023年前三季度综合收益为3.26676亿美元，2022年同期为8.7168亿美元[17] - 2023年前三季度净收入为282455000美元，2022年前三季度净收入为200043000美元[23] - 2023年前三季度股息宣告金额为451733000美元，2022年前三季度为148722000美元[23] - 2023年前三季度其他综合损失净额为6841000美元，2022年前三季度为6194000美元[23] - 2023年前三季度向非控股股东分配金额为24900000美元，2022年前三季度为11486000美元[23] - 2023年通过DRIP计划获得收益852000美元，员工股票购买计划获得收益1670000美元[23] - 2022年通过DRIP计划获得收益235000美元，员工股票购买计划获得收益625000美元[20] - 2023年基于股份的薪酬为31055000美元，2022年为9703000美元[23] - 2023年以股票支付的管理费为15322000美元，2022年为2594000美元[23] - 2023年前九个月净收入为333,517千美元，2022年同期为889,857千美元[26] 现金流量情况 - 截至2023年9月30日，现金及现金等价物为1.95319亿美元，较2022年12月31日的2.61061亿美元减少[12] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为516,743千美元，2022年同期为844,734千美元[26] - 2023年前九个月投资活动提供的净现金为943,158千美元，2022年同期使用的净现金为2,856,398千美元[26] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为1,411,147千美元，2022年同期提供的净现金为2,152,667千美元[28] - 2023年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加48,754千美元，2022年同期为141,003千美元[28] - 2023年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为431,270千美元，2022年同期为461,280千美元[28] - 2023年前九个月支付的利息现金为1,016,636千美元，2022年同期为423,326千美元[28] 业务板块构成 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[32][34] 可变利益实体（VIE）相关 - 公司运营投资业务会收购CMBS和RMBS，相关SPE通常符合VIE定义，常需合并这些结构[35][36] - 公司通过CLO和SASB为贷款池融资，这些被视为VIE，会评估所有VIE权益是否合并[42][43] - 公司评估对可变利益实体（VIE）的权力和义务，考虑所有事实和情况，包括在VIE设立中的角色、持续权利和责任等[45][46] - 公司对确定为主要受益人的证券化VIE，将其资产、负债和权益记录在账上，并消除相关投资、收益和费用[48] - 公司对合并的证券化VIE资产和负债采用公允价值计量，利息收支在综合收益表中单独列示[50] - 公司合并的证券化VIE资产主要为贷款，REO资产约占1%，其余99%为贷款[54] - 公司定期重新评估实体是否成为VIE以及合并结论是否改变[49] - 公司评估所有投资和对实体的其他权益是否合并，包括对CMBS、RMBS的投资及证券化交易中的留存权益[201] - 按ASC 810合并的证券化VIEs为过手实体，资产受限，合并时相关投资证券、利息收入和费用会被消除[202] - 公司作为主要受益人的证券化VIEs的资产和负债纳入合并对公司无经济影响，风险一般限于投资[203] - 公司持有其他非证券化实体的控股权，因第三方无踢除权或实质性参与权而被视为VIEs [206] - 公司作为CLOs和SASB的主要受益人，拥有指导活动的权力及承担损失和获取收益的权利[204] 投资与资产情况 - 公司购买的投资证券包括证券化信托发行的未评级和非投资级证券，作为特殊服务商可提供服务并收取费用[47] - 公司于2021年11月5日设立Woodstar基金，持有59处房产共15057个单元，出售20.6%的权益，初始认购价2.16亿美元，调整后为2.142亿美元[70] - Woodstar基金具有投资公司特征，按公允价值计量投资，公司将其账户合并到财务报表中[71] - 2023年第三季度，公司在REIS股权组合中出售两处运营物业，收入3460万美元，总收益1060万美元；前九个月出售三处运营物业，收入5090万美元，总收益1540万美元[88] - 2022年第三季度，公司在REIS股权组合中出售一处运营物业，收入1950万美元，总收益1370万美元；前九个月出售两处运营物业，收入5400万美元，总收益2540万美元，其中60万美元归属于非控股权益[88] - 2023年前九个月，公司在商业和住宅贷款部门出售纽约住宅改造项目的四个单元，收入1210万美元，其中第三季度出售三个单元，收入910万美元，无损益[89] - 2022年前九个月，公司出售佛罗里达州奥兰多的配送设施，收入1.148亿美元，收益8660万美元[89] - 截至2023年9月30日，公司持有投资贷款的账面价值为17.505525亿美元，持有待售贷款的账面价值为2.602265亿美元，总净贷款为19.83647亿美元[92] - 截至2022年12月31日，公司持有投资贷款的账面价值为18.500852亿美元，持有待售贷款的账面价值为2.784594亿美元，总净贷款为21.186033亿美元[92] - 2023年9月30日，公司商业贷款中第一抵押贷款的加权平均票面利率为9.0%，基础设施第一优先贷款的加权平均票面利率为9.6%[92] - 2022年12月31日，公司商业贷款中第一抵押贷款的加权平均票面利率为7.9%，基础设施第一优先贷款的加权平均票面利率为8.6%[92] - 截至2023年9月30日，公司持有待投资的可变利率贷款账面价值为1.6813983亿美元，其中商业贷款为1.453206亿美元，基础设施贷款为2281.923万美元，加权平均利差分别为4.0%、4.1%和4.0%[94] - 截至2023年9月30日，按摊余成本计量的贷款中，商业贷款总额为1.5221801亿美元，基础设施贷款总额为2283.724万美元，贷款总额为2.010779亿美元，信贷损失准备为271.32万美元[102] - 截至2023年9月30日，有合计摊余成本为2.299亿美元的贷款逾期90天以上，均处于非应计状态[103] - 截至2023年9月30日，有两笔未逾期90天以上但处于非应计状态的贷款，合计2.809亿美元，预计可收回全部欠款[104] - 截至2023年9月30日，有三笔被视为信用恶化的贷款，合计5.66亿美元，均按成本回收法处于非应计状态[105] - 2023年5月，公司获得芝加哥一家酒店零售部分抵押贷款的替代止赎契约，贷款账面价值为4110万美元[106] - 2023年第三季度和前九个月，公司对一笔1.972亿美元的办公园区抵押贷款进行了19个月的期限延长，占2023年9月30日商业贷款的1.3%，并提供了2510万美元的优先股权益承诺[107] - 截至2023年9月30日，已融资贷款信用损失准备金为2.7132亿美元，较2022年12月31日的9941.3万美元有所增加[109] - 截至2023年9月30日，未融资承诺信用损失准备金为2013.9万美元，较2022年12月31日的987.3万美元有所增加[110] - 截至2023年9月30日，贷款组合余额为19.83647亿美元，较2022年12月31日的21.186033亿美元有所减少[112] - 截至2023年9月30日，投资证券总账面价值为7.21593亿美元，较2022年12月31日的8.15804亿美元有所减少[118] - 2023年第三季度，投资证券购买/融资额为553.6万美元，销售和赎回额为142.7万美元，本金回收额为3633.1万美元[119] - 2023年前九个月，投资证券购买/融资额为698.8万美元，销售和赎回额为172.2万美元，本金回收额为8767.9万美元[119] - 2022年第三季度，投资证券购买/融资额为0，销售和赎回额为0，本金回收额为425.1万美元[119] - 2022年前九个月，投资证券购买/融资额为8605.8万美元，销售和赎回额为0，本金回收额为1943.1万美元[119] - 2023年发生了1466.2万美元商业贷款和1110.6万美元基础设施贷款的冲销[109] - 2023年5月，公司对芝加哥一家酒店零售部分的抵押贷款（账面价值4110万美元）和90万美元的住宅抵押贷款进行了止赎[115] - 截至2023年9月30日，可供出售RMBS摊余成本为8796.2万美元，公允价值为1.02076亿美元，加权平均票面利率为5.8%，加权平均期限为7.4年；2022年12月31日，摊余成本为9243.1万美元，公允价值为1.13386亿美元[121] - 截至2023年9月30日，约9110万美元（占比89%）的RMBS为浮动利率，公司以折价购买，部分折价将在证券预期剩余期限内计入收入[123] - 2023年和2022年第三季度RMBS交易管理费均为20万美元，2023年和2022年前九个月分别为60万美元和80万美元[124] - 截至2023年9月30日，已选择公允价值选项的CMBS公允价值和未偿还本金余额分别为12亿美元和28亿美元，RMBS分别为4.512亿美元和3.263亿美元；经合并后，公允价值选项投资证券的GAAP余额仅余1870万美元[126] - 截至2023年9月30日，HTM债务证券摊余成本为6.04942亿美元，净账面价值为5.91948亿美元，公允价值为5.62523亿美元；2022年12月31日，摊余成本为6.76652亿美元，净账面价值为6.7347亿美元，公允价值为6.37275亿美元[128] - 2023年前九个月，HTM债务证券信用损失准备增加981.2万美元，其中基础设施债券增加720万美元，总额达1000万美元[128] - 2023年，公司持有的Starwood European Real Estate Finance Limited股票赎回3 - 9月分别为672166股和895182股，收益分别为90万美元和120万美元，截至9月30日持有8244818股，公允价值为880万美元[130] - 截至2023年9月30日，医疗办公组合总资产和租赁无形资产为7.764亿美元，债务为5.979亿美元；主租赁组合总资产为3.438亿美元，债务为1.936亿美元[131][132] - 截至2023年9月30日，投资与服务部门房地产组合总资产和租赁无形资产为1.429亿美元，债务为9310万美元；商业与住宅贷款部门房地产组合总资产和租赁无形资产为4.944亿美元，债务为2.044亿美元[133][134] - 截至2023年9月30日，公司物业成本为16.36589亿美元，累计折旧为2.30798亿美元，物业净值为14.05791亿美元；2022年12月31日，物业成本为16.59495亿美元，累计折旧为2.09509亿美元，物业净值为14.49986亿美元[136] - 2023年前9个月，公司确认2380万美元的物业减值损失，与加利福尼亚一处空置建筑有关[137] - 2023年第三季度，REIS股权组合出售两处经营性物业，收入3460万美元，总收益1060万美元；前9个月出售三处，收入5090万美元，总收益1540万美元[138] - 2023年前9个月，商业和住宅贷款部门在纽约住宅改造项目中出售四套单元，收入1210万美元，无损益确认[139] - Woodstar I投资组合包含32个经济适用房社区共8948套单元，截至2023年9月30日，物业公允价值18

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.58亿美元，即每股0.49美元；GAAP净收入为1.69亿美元，即每股0.54美元 [7] - GAAP每股账面价值增加0.07美元至20.51美元，未折旧账面价值增加0.09美元至21.46美元，其中包含累计CECL储备余额2.6亿美元，即每股0.83美元 [7] - 7月发行3.81亿美元可转换票据，本季度商业和基础设施贷款还款13亿美元，季度末后还款4.72亿美元，扣除各业务7.87亿美元资金投入后，当前流动性增至12亿美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度贡献DE 1.82亿美元，即每股0.56美元；还款速度加快，本季度还款10亿美元，7月还款3.86亿美元，远高于上季度的2.57亿美元；投资组合规模为164亿美元，93%为高级有担保第一抵押贷款，加权平均风险评级为2.9 [8] - 因第三方模型显示宏观经济前景恶化，CECL一般准备金增加1.04亿美元，达到2.28亿美元，其中1.36亿美元（60%）与写字楼贷款相关；还记录了1500万美元与凤凰城一笔5级混合用途贷款相关的特定准备金 [8] - 住宅贷款业务资产负债表内贷款组合规模为26亿美元，其中非QM贷款16亿美元，符合机构标准的贷款9.94亿美元；固定利率利率风险已完全对冲，对冲工具在季度末有1.7亿美元的正市值；保留的RMBS投资组合公允价值增加2600万美元，季度末达到4.43亿美元 [11] 房地产板块 - 本季度贡献DE 2100万美元，即每股0.07美元；其中1200万美元来自佛罗里达经济适用房基金，该基金表现出色 [12] - GAAP层面，本季度该基金未实现公允价值增加2.09亿美元，扣除少数股东权益后为1.66亿美元，这是由于HUD最近公布的最高租金水平比去年高出7.5% [12] 投资和服务板块 - 本季度贡献DE 2200万美元，即每股0.07美元 [13] - 特殊服务机构的活跃服务投资组合从52亿美元增至57亿美元，主要是由于本季度有7.38亿美元贷款转入服务，其中近70%为写字楼贷款；指定服务投资组合降至1020亿美元，主要是由于40亿美元贷款到期 [13] - 本季度完成3笔证券化交易，并定价了一笔额外的2.18亿美元证券化交易；出售了2项资产，实现GAAP净收益1100万美元，DE净收益500万美元 [14][15] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献DE 2000万美元，即每股0.06美元 [16] - 还款2.54亿美元，超过新贷款7800万美元和现有贷款承诺1100万美元的资金投入，投资组合规模较上季度略有下降至23亿美元 [16] - 对一笔小型遗留GE投资计提了400万美元的特定准备金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - CMBS市场已开放，但利差较宽，AAA级利差为260 - 270个基点；房地产市场交易 volumes下降60% - 70%，市场处于停滞状态 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自成立14年来一直保守经营，业务多元化，涉足商业和住宅贷款、能源基础设施贷款、CMBS贷款发起和投资等领域，拥有1020亿美元的指定特殊服务机构，产生反周期收入 [20] - 通过多元化，公司将对美国写字楼资产的敞口从峰值的26%降至目前的10%，增加了对防御性更强的多户住宅和工业贷款以及低收入多户住宅投资的配置 [21] - 公司杠杆率降至2.4倍，低于同行平均水平；公司将继续保守经营，谨慎寻找增加资金部署速度的时机 [21] - 市场开始正常化，交易 volumes缓慢回升，贷款市场利率下降，公司预计这一趋势将持续，带来大量再投资机会 [22] - 公司拥有250亿美元的银行融资额度，其中80亿美元未使用，还有44亿美元的无抵押资产，在资本市场上具有优势 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储加息步伐过快，导致经济放缓，但政府的大规模支出计划抵消了私人建设的放缓，经济处于货币政策收紧和财政政策宽松的拔河状态 [38] - 市场对利率上升和利差扩大感到担忧，但随着利率和利差的下降，市场将出现转机；通胀已大幅下降，劳动力市场也在发生变化 [39] - 公司认为目前房地产市场是自2009年以来部署资本的最佳环境之一，区域银行和大型银行大多持观望态度，为公司提供了机会 [45] - 公司的非交易型REIT和STWD公司资产负债表稳健，能够应对当前的市场环境；公司希望在利率环境改善后加大资本部署力度，提高收益水平 [48][49] 其他重要信息 - 公司信用评级被三大评级机构确认，认可公司的多元化、低杠杆、流动性状况、稳定的盈利状况和信用记录 [18] - 公司拥有全国最大的特殊服务机构LNR，将有机会参与数万亿房地产的重组 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：Woodstar的优势、租金滚动情况以及公允价值评估的假设 - 公允价值增加是由于HUD最高租金提高7.5%，这些增加从7月1日开始生效，因此第二季度收益未体现；估值基于月底的现有租金，考虑了7.5%的租金增长 [52] - 实际租金增长为11%，HUD限制为7.5%，剩余部分可用于明年的租金增长；租金由通胀和中位数收入决定，预计明年租金将继续增长 [53] - 公司的多户住宅投资组合债务利率低，2026年才开始滚动，有足够的空间继续获得类似的现金回报 [55] 问题：新贷款机会的潜在规模，是否会加速处置不良资产以进行投资 - 公司正在考虑出售新泽西的一项大型非应计资产，出售后可部署约2500万美元资金；市场利率和利差的变化将影响出售时机和价格 [57] - 公司有能力在未来一年实现2021年贷款规模的75%，但具体取决于资金流入、贷款还款情况以及公司进一步杠杆化的意愿 [59] 问题：未使用的回购额度 - 未使用的回购贷款额度为3亿多美元，公司会根据贷款情况评估借款人的还款能力和可能性 [60] 问题：LNR特殊服务业务的变化以及对损益表的影响 - 活跃特殊服务业务将随着贷款到期而波动，命名特殊服务业务将因到期而减少，但公司会投资新业务以增加规模；预计2025年该业务收入将增加 [65][66] 问题：多户住宅市场的前景，特别是在10年期国债收益率上升的情况下 - 美联储加息长期来看会导致住房供应短缺，但新屋建设表现强劲；多户住宅市场租金增长放缓，但仍为正增长，公司认为租金回报率在6.5%以上时会有机会 [69][70] - 公司多户住宅投资组合在2021 - 2022年租金增长10%，过去12个月增长7.8%，目前的退出债务收益率较高，有足够的能力偿还贷款 [73] 问题：为何近期没有出现重大信用损失，是时机问题还是积极信号 - 这是时机问题，贷款在到期前可能不会出现问题，但预计明年初短期利率可能下降；市场仍存在风险，公司会谨慎对待每一笔贷款和借款人 [75] - 银行在当前环境下有能力与借款人合作，解决问题，但需要时间；市场尚未完全走出困境 [76] 问题：单户住宅市场的表现、信用状况以及将其资金重新投入商业房地产的可能性 - 公司不参与单户住宅租赁贷款业务；SREIT出售单户住宅租赁资产是为了应对赎回需求，并非不看好该资产类别；人口结构变化对单户住宅租赁市场有利 [84][85] - 公司的住宅贷款业务包括非QM贷款和符合机构标准的贷款，过去一年进行了大规模GAAP减记，但对冲工具带来了1.7亿美元的收益；目前贷款成本下降，整体表现良好，预计信用风险较低 [86][87][88]

公司基本信息 - 公司成立于2009年8月，业务集中于美国、欧洲和澳大利亚的抵押贷款和房地产投资[12] - 公司有四个可报告业务板块，分别为房地产商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[12][13][14][15] - 公司按规定组织运营以符合房地产投资信托条件，若向股东分配至少90%应税收入，部分净收入可免美国联邦企业所得税[16] - 公司由SPT Management, LLC外部管理和咨询，该公司由董事长兼首席执行官Barry Sternlicht控制[17] - 公司运营收购CMBS和RMBS的投资业务，这些证券代表证券化结构权益，相关SPE通常符合VIE条件[18][19] - 公司通过CLO和SASB为贷款池融资，这些被视为VIE，公司会评估所有VIE权益是否合并[21] 财务数据对比（2023与2022年） - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为731.70亿美元和790.43亿美元[5] - 2023年第二季度和上半年，公司总营收分别为5.16亿美元和10.06亿美元，2022年同期分别为3.26亿美元和6.20亿美元[6] - 2023年第二季度和上半年，公司净收入分别为2.22亿美元和2.82亿美元，2022年同期分别为2.82亿美元和6.66亿美元[6] - 2023年第二季度和上半年，归属于公司的基本每股收益分别为0.54美元和0.70美元，2022年同期分别为0.68美元和1.72美元[6] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，贷款持有投资净额分别为177.13亿美元和184.01亿美元[5] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，投资证券净额分别为7.64亿美元和8.16亿美元[5] - 2023年第二季度和上半年，利息收入分别为4.75亿美元和9.24亿美元，2022年同期分别为2.76亿美元和5.24亿美元[6] - 2023年第二季度和上半年，信用损失拨备净额分别为1.22亿美元和1.65亿美元，2022年同期分别为0.08亿美元和0.05亿美元[6] - 2023年第二季度和上半年，来自可负担住房基金投资的收入分别为2.24亿美元和2.37亿美元，2022年同期分别为3.07亿美元和5.41亿美元[6] - 2023年第二季度和上半年，综合收入分别为2.20亿美元和2.79亿美元，2022年同期分别为2.75亿美元和6.54亿美元[7] - 2023年6月30日公司股东权益总额为67.84943亿美元，2022年同期为67.74387亿美元[8][9] - 2023年上半年净收入为2.8214亿美元，2022年同期为6.66019亿美元[10] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为1.60356亿美元，2022年同期为6.85243亿美元[10] - 2023年上半年投资活动提供的净现金为5.52082亿美元，2022年同期使用的净现金为24.76494亿美元[10] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为6.40528亿美元，2022年同期提供的净现金为18.07218亿美元[11] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加7191万美元，2022年同期净增加1597万美元[11] - 2023年上半年支付利息现金为6.62047亿美元，2022年同期为2.27051亿美元[11] - 2023年上半年已宣告但尚未支付的股息为1.52892亿美元，2022年同期为1.50556亿美元[11] - 2023年上半年投资性贷款重新分类为持有待售贷款的金额为4139.2万美元，2022年同期为6396.2万美元[11] - 2023年上半年REIS股权组合出售一处经营性物业，售价1630万美元，实现收益480万美元；2022年上半年出售一处经营性物业，售价3450万美元，实现收益1170万美元[46] - 2022年上半年商业和住宅贷款部门出售一处位于佛罗里达奥兰多的配送设施，售价1.148亿美元，实现收益8660万美元；2023年上半年该部门无重大物业销售[47] - 截至2023年6月30日，公司持有待投资贷款总额为1.795亿美元，持有待售贷款总额为2774.388万美元；截至2022年12月31日，持有待投资贷款总额为1.85亿美元，持有待售贷款总额为2784.594万美元[48] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，投资证券账面价值分别为7.64117亿美元和8.15804亿美元[64] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，RMBS交易管理费均为20万美元；2023年和2022年截至6月30日的六个月，分别为40万美元和50万美元[67] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，非合并实体投资账面价值分别为9.3651亿美元和9.1892亿美元[80] - 基础设施贷款业务和LNR Property LLC的商誉在2023年6月30日和2022年12月31日均分别为1.194亿美元和1.404亿美元[83][84] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，国内服务无形资产净额分别为5510万美元和5680万美元[85] - 2023年6月30日和2022年12月31日，无形资产净值分别为6823.2万美元和6877.3万美元[86] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，有担保融资协议未偿还余额分别为1.4593515亿美元和1.4610127亿美元[89] - 2023年第二季度和上半年，担保融资协议递延融资成本摊销分别约为1060万美元和2080万美元，2022年同期分别约为920万美元和1880万美元[100] - 2023年上半年，商业贷款证券化面值为1.73亿美元，收益为1.71亿美元，2022年同期分别为10.06亿美元和9.92亿美元；无住宅贷款证券化业务[111] - 2023年上半年，商业和住宅贷款销售中，商业贷款销售面值为5300万美元，收益为5291.2万美元，2022年同期分别为698万美元和646.9万美元；无住宅贷款销售业务[112] - 2023年上半年，衍生金融工具在资产和负债头寸的公允价值分别为7.9亿美元和9.75亿美元，较2022年12月31日的10.86亿美元和9.14亿美元有变化[119] - 2023年上半年，衍生金融工具产生的收益为2354.8万美元，2022年同期为2.56亿美元[119] - 2023年和2022年第二季度，基本管理费分别约为2180万美元和2160万美元，上半年分别约为4360万美元和4310万美元[124] - 2023年和2022年第二季度，激励费分别约为380万美元和520万美元，上半年分别约为1620万美元和3420万美元[125] - 2023年和2022年第二季度，费用报销分别约为180万美元和190万美元，上半年均约为360万美元[125] - 2023年和2022年上半年，分别授予226,955份和200,972份RSAs，授予日公允价值分别为430万美元和480万美元[125] - 2023年和2022年第二季度，与经理股权计划相关的股份支付费用分别为510万美元和450万美元，上半年分别为1030万美元和900万美元[126] - 2023年第二季度和上半年，公司就办公室租赁分别支付140万美元和290万美元，确认费用分别为160万美元和330万美元[128][130] - 2023年4 - 6月，员工以每股14.70美元的加权平均折扣价购买23,998股普通股；2023年1 - 6月，以每股14.85美元的加权平均折扣价购买89,024股普通股，公司分别确认0.1百万美元和0.3百万美元的补偿费用[134] - 2023年4 - 6月和1 - 6月，归属于公司普通股股东的基本收益分别为1.66432亿美元和2.17365亿美元，摊薄收益分别为1.66433亿美元和2.17365亿美元[141] - 2023年6月30日和2022年6月30日，分别有1320万股和1270万股参与股被排除在摊薄股份计算之外[141] - 2023年4 - 6月和1 - 6月，累计其他综合收益（AOCI）中可供出售证券的未实现损益余额分别为1735.5万美元和1735.5万美元[143] - 截至2023年6月30日，按公允价值计量的金融资产总计51,807,972千美元，其中Level I为10,037千美元，Level II为138,785千美元，Level III为51,659,150千美元[165] - 截至2023年6月30日，按公允价值计量的金融负债总计45,281,213千美元，其中Level II为39,389,754千美元，Level III为5,891,459千美元[165] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的金融资产总计57,267,382千美元，其中Level I为9,840千美元，Level II为108,621千美元，Level III为57,148,921千美元[165] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的金融负债总计50,845,759千美元，其中Level II为45,339,816千美元，Level III为5,505,943千美元[165] - 2023年第二季度，公司总收入为5.15669亿美元，总成本和费用为5.83452亿美元，税前收入为2.23576亿美元，净利润为2.22379亿美元[174] - 2022年第二季度，公司总收入为3.25586亿美元，总成本和费用为2.62298亿美元，税前收入为2.83911亿美元，净利润为2.81705亿美元[175] - 2023年第二季度，商业和住宅贷款部门净收入为6.8066亿美元，基础设施贷款部门为1.9664亿美元，投资房地产和服务部门为17.4127亿美元，证券化部门为1.6032亿美元，公司部门为 - 10.9046亿美元[174] - 2022年第二季度，商业和住宅贷款部门净收入为1.484亿美元，基础设施贷款部门为1.2481亿美元，投资房地产和服务部门为24.6285亿美元，证券化部门为2.4715亿美元，公司部门为 - 8.6034亿美元[175] - 2023年第二季度，公司其他收入（损失）为2.91359亿美元，主要来自可负担住房基金投资收入2.23823亿美元等[174] - 2022年第二季度，公司其他收入（损失）为2.20623亿美元，主要来自可负担住房基金投资收入3.07165亿美元等[175] - 2023年上半年总收入为10.06083亿美元，2022年同期为6.19578亿美元，同比增长62.4%[176][177] - 2023年上半年净收入为2.8214亿美元，2022年同期为6.66019亿美元，同比下降57.6%[176][177] - 截至2023年6月30日，总资产为73.170367亿美元[178] - 截至2023年6月30日，总负债为65.97739亿美元[178] - 2023年上半年贷款利息收入为8.86757亿美元，2022年同期为4.94769亿美元，同比增长79.2%[176][177] - 2023年上半年投资证券利息收入为3755.6万美元，2022年同期为2928.9万美元，同比增长28.2%[176][177] - 2023年上半年服务费用收入为1359.8万美元，2022年同期为2254.5万美元，同比下降39.7%[176][177] - 2023年上半年租金收入为6459.6万美元，2022年同期为6310.4万美元，同比增长2.4%[176][177] - 截至2023年6月30日，持有待售贷款为2.774388亿美元[178] - 截至2023年6月30日，投资证券为7.64117亿美元[178] - 截至2022年12月31日，公司总资产为790.43129亿美元，总负债为718.44422亿美元[179] - 2023年上半年基础设施贷款业务收入为1.1637亿美元，较去年同期增加5721.3万美元；成本和费用为9223.6万美元，较去年同期增加5779.9万美元；其他收入为409.2万美元，较去年同期增加324.2万美元；税前收入为2822.6万美元，较去年同期增加265.6万美元[197] - 2023年上半年房地产板块收入为4732.1万美元，较去年同期增加223万美元；成本和费用为5516.2万美元，较去年同期增加1329.9万美元；其他收入为2.40679亿美元，较去年同期减少3.23446亿美元；税前收入为2.32838亿美元，较去年同期减少3.34515亿美元[197] - 2023年上半年投资和服务业务收入为8086.6万美元，较去年同期减少2975.4万美元；成本和费用为6925.9万美元

业绩总结 - 2023年第一季度GAAP净收入为5200万美元，每股可分配收益（DE）为0.49美元[2] - 第一季度总收入为4.90亿美元，较上年同期下降8%[14] - 第一季度总费用为4.85亿美元，较上年同期下降6%[14] - 第一季度支付每股股息0.48美元，年化股息收益率为11.2%[22] - 2023年第一季度的可分配收益为191,857千美元，每股摊薄为0.60美元[18] - 2023年第一季度的GAAP每股收益为0.16美元[25] - 2023年第一季度的净收入为4860万美元，来自可负担住房基金投资的收入为1290万美元[130] 资产与负债 - 截至2023年3月31日，Starwood Property Trust的总资产为285亿美元，调整后的债务与股本比率为2.5倍[22] - 公司拥有42亿美元的无担保抵押品和34亿美元的自有物业[4] - 截至2023年3月31日，公司的总债务为23亿美元，87%的债务不允许基于资本市场事件进行估值调整[141] - 公司的流动性为635万美元，预计未来90天的贷款偿还、销售和证券化为1710万美元[124] - 公司的总资本化为275亿美元[140] 投资与市场活动 - 公司在基础设施贷款方面的新投资占新发放活动的73%[4] - 2023年第一季度，Starwood Property Trust发起或收购了2.92亿美元的资产，其中基础设施贷款为1.6亿美元，商业贷款为5900万美元[27] - 第一季度收到的还款总额为5.17亿美元，推动资产增长至创纪录的285亿美元[27] - 公司的总服务组合为1070亿美元，包括2个新的委托，未偿本金余额为15亿美元[27] - 医疗办公室投资组合的净投资为771百万美元，入住率为92%[79] 财务健康与风险 - 公司在财务杠杆方面保持在2.5倍，属于行业内最低水平之一[3] - 贷款的抵押物表现显著低于预期，贷款的贷款价值比（LTV）超过90%[159] - 公司的财务能力受到影响，贷款的现金流质量和稳定性较差，存在重大空置率[159] - 公司的财务状况受到多种风险因素的影响，包括经济条件、利率变化和流动性来源的可用性[188] 其他信息 - 公司自成立以来已成功部署超过940亿美元的资本[9] - 87%的未偿债务不包含资本市场的公允价值变动条款[30] - 公司的流动性和资本化状况良好，商业信用设施的上限增加了2亿美元[34] - 截至2023年3月31日，公司的基本每股收益为1.80美元，稀释每股收益为1.80美元[146] - 公司的商业贷款占比为59%[190]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.57亿美元，即每股0.49美元；GAAP净利润为5200万美元，即每股0.16美元；GAAP每股账面价值在本季度末为20.44美元，未折旧账面价值为21.37美元，包括累计CECL准备金余额1.53亿美元，即每股0.49美元 [2] - 因宏观经济状况恶化，本季度商业贷款的一般CECL准备金增加3100万美元，达到1.25亿美元 [35] - 基础设施贷款业务本季度增加CECL准备金1200万美元，主要针对2018年GE收购的两笔小型遗留投资 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅贷款业务 - 资产负债表内贷款组合本季度末达到27亿美元，其中非QM贷款17亿美元，机构贷款9.94亿美元；固定利率利率风险敞口已完全对冲，对冲工具在季度末有1.07亿美元的正市值；本季度来自贷款机构的利差按市值计价实际带来1800万美元的净现金流入；保留的RMBS投资组合公允价值增加1500万美元，季度末达到4.28亿美元 [3] 投资与服务业务 - 本季度该业务贡献DE为1300万美元，即每股0.04美元；Starwood Mortgage Capital本季度为证券化发起了7400万美元的贷款；特殊服务机构获得了两笔新的服务业务，总计15亿美元，指定服务投资组合在季度末达到1070亿美元，为2016年以来的最高水平之一 [36] 基础设施贷款业务 - 本季度贡献DE为2000万美元，即每股0.06美元；为新贷款承诺提供了1.6亿美元资金，为现有贷款提供了1500万美元资金，同时有2.04亿美元的还款；投资组合余额与上季度持平，为24亿美元，且均为浮动利率 [75] 商业和住宅贷款业务 - 本季度贡献DE为1.92亿美元，即每股0.60美元；商业贷款方面，本季度提供了2.6亿美元资金，包括2.22亿美元的现有贷款承诺和一笔新的5900万美元贷款（其中3800万美元已发放），同时有2.57亿美元的还款，其中超过一半是办公贷款；投资组合在季度末达到169亿美元，加权平均风险评级为2.8，其中93%为高级担保第一抵押贷款，99%为浮动利率 [80] 房地产部门 - 本季度贡献DE为2100万美元，即每股0.06美元；其中1100万美元来自佛罗里达经济适用房基金，500万美元分别来自主租赁和医疗办公投资组合；Woodstar基金的GAAP估值与上季度基本一致，正在等待HUD公布2023年的租金增长，预计本月晚些时候公布，7月生效 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，单户和多户住宅、工业、酒店、数据中心、生命科学等领域表现良好；酒店入住率和房价创历史新高，商务和休闲旅游需求旺盛；办公市场呈现分化，美国部分地区表现不佳，但德国等地区的办公楼仍保持满租，租金上涨5% - 7% [44] - 多户住宅贷款的债务收益率稳定在7.1% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司杠杆率远低于同行，调整后的债务与未折旧股权比率仅为2.5倍，且业务多元化，拥有大量房地产资产和收益，认为自身被市场低估 [4][5][77] - 继续降低住宅贷款的融资成本，对该业务进行全面利率对冲 [8] - 若流动性达到10亿美元以上，将积极重返市场，包括回购股票和发放新贷款；预计信贷市场危机缓解后，利差将收窄，届时将是投资的好时机 [24] - 公司拥有300多名房地产专业人员和Starwood Capital Group的350名专业人员的支持，在处理不良资产方面有丰富经验和专业知识，有信心在市场困境中创造价值 [38] - 与同行相比，公司在全球办公室贷款的资产占比仅为13%，在美国办公室的占比仅为10%，CECL准备金较低 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为美联储连续加息的政策近乎愚蠢，导致地区银行遭受重大损失，可能引发更多银行危机，政府可能需要介入拯救银行；预计经济将放缓，但公司有信心度过周期，尽管会有损失，但也有机会通过其他业务板块弥补 [42][43][14] - 通胀将随着租金指数纳入CPI而下降，预计到第四季度通胀率将降至2%左右 [15] - 办公室资产类别不会消失，不同行业和公司对办公的需求存在差异，随着经济衰退，员工返回办公室的意愿可能会增加；办公室市场将像零售市场一样分化，优质建筑将保持满租，有机会对其进行贷款 [19][134] 其他重要信息 - 本季度将五笔贷款降级至4级和5级风险类别，其中三笔为美国办公贷款，同时将一笔先前评级为4级的贷款升级；将两笔5级贷款置于非应计状态，预计近期将对其进行止赎 [112] - 公司有三笔REO资产，正在对洛杉矶的混合用途资产进行非办公用途转换策略，休斯顿的前办公资产已签订住宅转换的销售协议，上西区的公寓已开始出售翻新单元 [117] - LNR作为特殊服务机构，在本季度获得了Fitch的最高服务评级CSS1，是唯一获得该评级的特殊服务机构 [118] 问答环节所有提问和回答 问题1: 特殊服务业务的活跃服务规模和收入在未来12 - 24个月的范围及趋势如何？ - 认为2024年末至2025年业务会有增长，当前1070亿美元的业务量中，预计1.25% - 1.5%会在未来1 - 2年转化为收入；办公室市场的重组会带来两次获利机会，即重组时和最终交易时 [95][96] 问题2: 如何看待资本分配，特别是利用REO和非应计资产释放的资本进行股票回购的积极性？ - 公司选择维持当前的流动性水平，若有低成本的多余流动性，会考虑回购股票 [57] 问题3: 未来一年是否有重新分配资本以抓住新兴贷款机会的需求或意愿？ - 目前不会在当前融资成本下增加房地产投资；能源基础设施业务表现良好，回报率接近20%；CRE贷款市场有很好的机会，但债务成本较高；CMBS发起业务预计下半年会显著增长 [136] 问题4: 多户住宅业务中集中在东南部和西南部的交易情况如何，以及那些在2021年末至2022年初高租金增长和高LTV贷款情况下签订的交易，目前物业层面的NOI是否低于预期，赞助商偿债能力是否有风险？ - 未明确提及多户住宅业务中东南部和西南部交易的具体情况；对于2021年末至2022年初签订的交易，未明确表示是否看到物业层面NOI低于预期或赞助商偿债能力出现风险 [137] 问题5: 如何解释公司CECL准备金在商业抵押REIT中处于较低水平，而贷款违约和非应计情况披露处于较高范围，以及市场对信用风险和CECL准备金增加的担忧？ - 公司杠杆率远低于同行、办公室资产占比低，所以CECL准备金较低；对非应计贷款已进行合理估值，且有信心通过处理不良资产和其他业务板块弥补潜在损失；公司使用了最严格的模型来增加准备金 [99] 问题6: 如果美联储降息，是否会改变CRE房地产市场的心理预期并为资产价值提供支撑？ - 认为利差收窄和利率下降将是双重利好；办公室资产类别将像零售市场一样分化，优质建筑有投资机会；房地产市场将适应现状，公司有资产负债表和流动性应对挑战 [134] 问题7: 在商业房地产领域，是否有机会从住宅或房地产投资组合中重新分配资本以抓住贷款机会？ - 目前不会增加房地产投资；能源基础设施业务和CRE贷款市场有机会，但债务成本较高；CMBS发起业务预计下半年会增长 [136]

财务总体情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产773.54亿美元，较2022年12月31日的790.43亿美元有所下降[5] - 2023年第一季度，公司总营收4.90414亿美元，较2022年同期的2.93992亿美元增长67%[6] - 2023年第一季度，公司净利润5976.1万美元，较2022年同期的3.84314亿美元大幅下降[6] - 2023年第一季度，公司基本每股收益0.16美元，较2022年同期的1.04美元下降85%[6] - 2023年第一季度净收入为5976.1万美元，2022年同期为3.84314亿美元[9] - 2023年第一季度经营活动净现金使用为2855.8万美元，2022年同期提供1.54374亿美元[9] - 2023年第一季度投资活动净现金提供1301.7万美元，2022年同期使用5.54762亿美元[9] - 2023年第一季度融资活动净现金提供1.6425亿美元，2022年同期提供4.5251亿美元[10] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加1.48709亿美元，2022年同期增加5212.2万美元[10] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为5.31436亿美元，2022年同期为3.73774亿美元[10] - 2023年第一季度总营收4.90414亿美元，2022年同期为2.93992亿美元，同比增长66.82%[165][166] - 2023年第一季度净利润5976.1万美元，2022年同期为3.84314亿美元，同比下降84.45%[165][166] - 截至2023年3月31日，总资产77.35438亿美元，总负债70.237489亿美元[167] - 截至2022年12月31日，公司总资产为790.43129亿美元，总负债为718.44422亿美元[168] - 2023年第一季度公司净收入为5197.4万美元，而2022年第四季度为1.40027亿美元[182] - 2023年第一季度公司费用增至1.008亿美元，较2022年第四季度的9380万美元增加700万美元[201] - 2023年第一季度公司其他收入（损失）改善730万美元，达到630万美元收入，而2022年第四季度为亏损100万美元[202] 资产情况 - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为3.95799亿美元，较2022年12月31日的2.61061亿美元有所增加[5] - 截至2023年3月31日，公司普通股发行数量为3.19669537亿股，较2022年12月31日的3.18123861亿股有所增加[5][8] - 截至2023年3月31日，公司持有待投资贷款总额为185.87亿美元，持有待售贷款总额为28.11亿美元[46] - 截至2022年12月31日，公司持有待投资贷款总额为185.01亿美元，持有待售贷款总额为27.85亿美元[46] - 截至2023年3月31日，公司可变利率持有待投资贷款总额为178.88亿美元，加权平均利差为4.0%[51] - 截至2023年3月31日，公司总贷款毛额为2.1397743亿美元，信贷损失准备金为13.443万美元[53] - 截至2023年3月31日，公司有2.804亿美元贷款逾期90天以上，其中1.564亿美元的纽约布鲁克林办公楼抵押贷款除外，其余均处于非应计状态[54] - 截至2023年3月31日，公司有1290万美元基础设施贷款参与和490万美元商业次级贷款被视为信用恶化贷款，分别计提了670万美元和全额准备金[55] - 2023年第一季度，公司贷款组合净增7728万美元，主要源于收购、新增资金和外币折算收益[56] - 截至2023年3月31日，公司投资证券账面价值为7.72887亿美元，较2022年12月31日的8.15804亿美元有所下降[57] - 2023年第一季度，公司投资证券购买和资金投入为59.1万美元，本金回收为4077.8万美元[58] - 截至2023年3月31日，公司可供出售RMBS的公允价值为1.11069亿美元，未实现收益为1985.1万美元[60] - 截至2023年3月31日，公司可供出售RMBS的加权平均票面利率为5.2%，加权平均期限为7.3年[60] - 截至2023年3月31日，约9770万美元（占比88%）的RMBS为浮动利率[61] - 截至2023年3月31日，选择公允价值选项的CMBS公允价值和未偿还本金余额分别为12亿美元和28亿美元，RMBS分别为4.276亿美元和3.263亿美元[62][63] - 截至2023年3月31日，HTM债务证券的摊销成本为6.42979亿美元，信用损失备抵为1024万美元，净账面价值为6.32739亿美元[64] - 截至2023年3月31日，公司持有的Starwood European Real Estate Finance Limited的914万股普通股公允价值为1010万美元，占比约2%[66] - 截至2023年3月31日，医疗办公投资组合总毛物业和租赁无形资产为7.708亿美元，债务为5.969亿美元[68] - 截至2023年3月31日，主租赁投资组合总毛物业为3.438亿美元，债务为1.934亿美元[69] - 截至2023年3月31日，Woodstar I投资组合物业公允价值为16亿美元，债务公允价值为7.286亿美元；Woodstar II投资组合物业公允价值为13亿美元，债务公允价值为4.784亿美元[75][76] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，非合并实体投资账面价值分别为9.3069亿美元和9.1892亿美元[77] - 基础设施贷款业务和LNR Property LLC在2023年3月31日和2022年12月31日的商誉分别为1.194亿美元和1.404亿美元[80][81] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，国内服务无形资产未合并前余额均为5680万美元，合并后分别为扣除3870万美元和3910万美元[82] - 2023年3月31日和2022年12月31日，无形资产净值分别为6679.6万美元和6877.3万美元[83] - 2023年第一季度无形资产摊销228.1万美元，公允价值变动增加30.4万美元[84] - 未来五年及以后，租赁无形资产预计摊销总额为4870.2万美元[84] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，金融资产总额分别为55354302千美元和57267382千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，贷款公允价值选项下的金额从2784594千美元增至2810889千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，RMBS金额从113386千美元降至111069千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，CMBS金额从19108千美元降至18945千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，衍生资产金额从108621千美元降至96619千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，VIE资产金额从52453041千美元降至50526390千美元[156] - 截至2023年3月31日，Level III金融资产和负债余额为5.0414009亿美元，2022年同期为5.6089565亿美元[157] - 2023年3月31日，未按公允价值计量的贷款账面价值为18.452424亿美元，公允价值为18.24116亿美元；2022年12月31日账面价值为18.401439亿美元，公允价值为18.215072亿美元[158] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应税房地产投资信托子公司（TRS）实体拥有约32亿美元资产[163] - 截至2023年3月31日，持有待售贷款2.810889亿美元[167] - 截至2023年3月31日，投资证券价值772.887万美元[167] 负债情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，金融负债总额分别为48917093千美元和50845759千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，衍生负债金额从91404千美元降至78407千美元[156] - 2023年3月31日较2022年12月31日，VIE负债金额从50754355千美元降至48838686千美元[156] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，有担保融资协议未偿还余额分别为1.4946128亿美元和1.4610127亿美元[85] - 截至2023年3月31日，部分有担保融资协议余额29亿美元与EURIBOR、BBSY、SARON和SONIA挂钩，其余与USD LIBOR或SOFR挂钩[87] - 截至2023年3月31日，一项回购协议余额2.618亿美元，加权平均固定年利率为3.25%，其他为可变利率，加权平均利率为SOFR + 2.15%[90] - 截至2023年3月31日，部分有担保融资设施初始最大额度可根据条件增加，如121亿美元可增至122亿美元等[88][92][93] - 2023年第一季度，公司修订商业信贷安排，规模增加2亿美元[96] - 截至2023年3月31日，公司遵守所有融资协议中的财务契约[96] - 2023年和2022年第一季度，递延融资成本摊销分别约为1020万美元和960万美元[96] - 截至2023年3月31日，摩根士丹利银行和摩根大通银行持有的回购协议抵押物账面价值分别超出回购义务8.145亿美元和6.922亿美元[96] - 2023年第一季度，公司向STWD 2022 - FL3、STWD 2021 - FL2、STWD 2021 - SIF2和STWD 2021 - SIF1分别投入0.5万美元、1890万美元、3320万美元和5340万美元额外权益[97][98] - 2023年第一季度，公司偿还STWD 2019 - FL1的CLO债务500万美元[97] - 截至2023年3月31日，公司CLO和SASB的抵押物资产账面价值为44.55549亿美元，融资账面价值为36.72783亿美元[99] - 2023年和2022年第一季度，CLO和SASB的递延融资成本摊销分别约为270万美元和240万美元[102] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司未摊销发行成本分别为1550万美元和1820万美元[102] - 公司2023 - 2027年及以后的有担保融资本金还款总额分别为22.63857亿美元、31.20171亿美元、23.28743亿美元、49.53648亿美元、53.45777亿美元和6.18094亿美元[103] - 截至2023年3月31日，公司未偿还无担保优先票据本金总额为23.5亿美元，账面价值为2.331445亿美元[104] - 2023年4月1日，2.5亿美元可转换优先票据到期并以现金偿还，2023年和2022年第一季度该票据利息费用均为290万美元[106] - 2023年4月1日，公司2.5亿美元4.375%的可转换优先票据到期并以现金偿还[169] 业务板块情况 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[11][12][13][14] - 2022年第一季度，公司出售一处运营物业，售价3450万美元，确认收益1170万美元[44] - 2022年第一季度，公司出售位于佛罗里达州奥兰多的配送设施，售价1.148亿美元，确认收益8660万美元[45] - 2023年第一季度，REIS股权组合内无重大物业销售[43] - 2023年第一季度，商业和住宅贷款部门无物业销售，且无重大物业或业务收购[45] - 2023年第一季度商业贷款证券化面值为1.2196亿美元，收益为1.3439亿美元，2022年同期面值为3.47442亿美元，收益为3.42067亿美元；2023年第一季度无住宅贷款证券化业务，2022年同期面值为10.77958亿美元，收益为11.00284亿美元[108] - 2023年第一季度商业和住宅贷款销售业务无收益，2022年同期住宅贷款销售面值为8.3576亿美元，收益为8.36116亿美元[109] - 截至2023年3月31日，商业和住宅贷款部门未来商业贷款资金承诺总额为23亿美元，预计提供资金20亿美元[164] - 截至2023年3月31日，基础设施贷款部门未来基础设施贷款资金承诺总额为1.368亿美元，包括循环信贷和信用证下的1.213亿美元以及

业绩总结 - 2022年第四季度GAAP净收入为1.4亿美元，每股摊薄收益为0.44美元[3] - 全年GAAP净收入为8.715亿美元，每股摊薄收益为2.74美元[3] - 2022年第四季度可分配收益为1.605亿美元，每股摊薄收益为0.50美元[3] - 全年可分配收益为7.263亿美元，每股摊薄收益为2.28美元[3] - 2022年实现了15.2%的可分配收益增长[15] - 2022年第四季度的总收入为1.4亿美元，较上年同期增长[3] - 总收入为1,464,716千美元，较上年减少154,838千美元，下降约9.5%[27] - 净收入为1,059,061千美元，较上年增加约5.5%[27] - 归属于Starwood Property Trust, Inc.的净收入为871,475千美元，较上年增长约8.5%[28] - 分配收益为726,297千美元，较上年下降约26.0%[28] 资产与负债 - 截至2022年12月31日，总资产为283亿美元，成为最大的商业抵押房地产投资信托[20] - 总负债为718,444,220万美元，其中包括净担保融资协议为14,501,532万美元[29] - 截至2022年12月31日，总债务为254.06亿美元，较2022年9月30日的169.61亿美元增加49.8%[121] - 公司的资本化总额为273亿美元，显示出强大的资本基础[116] - 公司的流动性为11亿美元，显示出良好的短期偿债能力[136] 投资与融资 - 2022年公司总投资活动达到107亿美元，其中商业房地产贷款为53亿美元[3] - 公司在2022年第四季度的基础设施贷款投资为1亿美元，全年为7亿美元[15] - 公司在2022年筹集资本11亿美元，其中第四季度筹集了部分资金[15] - 2022年公司发行753,146股普通股，获得总收入为1600万美元，平均股价为21.17美元[32] - 2022年，跟进融资为3.95亿美元，贷款偿还和销售为3.01亿美元，贷款止赎为2.45亿美元[52] 贷款与收入 - 贷款的利息收入为1,218,521千美元，较上年增加约6.5%[27] - 租金收入为128,263千美元，较上年增长约10.5%[27] - 公司的贷款组合中，前十大贷款的加权平均贷款价值比（WA LTV）为59%[52] - 公司的医疗办公室投资组合的净运营收入为768万美元，入住率为91%[95] - 公司的木星基金在2022年第四季度的净投资为1761百万美元，入住率为98%[96] 其他信息 - 公司在2022年第四季度的利息覆盖比率为1.6倍，显示出较强的偿债能力[107] - 公司的信贷损失准备金净额为46,657千美元，较上年增加约10.0%[27] - 外币损失净额为96,956千美元，较上年增加约15.0%[27] - 公司的现金及现金等价物为68,593万美元，限制性现金为18,556万美元[29] - 公司的总投资组合为168亿美元，整体贷款价值比（W.A. LTV）为60%[52]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度可分配收益（DE）为1.61亿美元，即每股0.50美元；全年DE为7.26亿美元，即每股2.28美元 [63] - 未折旧账面价值年末达到21.70美元，较两年前增长26%，较去年增长5% [63] - 2022年完成107亿美元的新投资，初始资金为93亿美元，后续资金为11亿美元；还款和销售额为37亿美元 [19] - 第四季度将一般准备金增加2700万美元，余额达到9400万美元，占商业贷款组合的0.5%以上 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 第四季度商业贷款业务贡献DE 1.72亿美元，本季度发放2.66亿美元贷款，全年发放贷款53亿美元，其中56%为多户住宅和工业贷款 [3] - 住宅业务本季度收购7.45亿美元贷款，资产负债表上的投资组合达到28亿美元；保留的RMBS投资组合实现1700万美元的GAAP按市值计价增长，余额达到4.23亿美元；退出对一家住宅抵押贷款发起人的股权投资，造成1100万美元的GAAP和DE损失 [4] 基础设施贷款业务 - 第四季度基础设施贷款业务贡献DE 1800万美元，本季度收购7600万美元贷款，全年贷款总额达到7.26亿美元；资金总额为6800万美元，还款和销售额为7500万美元，投资组合余额与上一季度持平，为24亿美元，其中97%为浮动利率 [5] 投资和服务业务 - 第四季度投资和服务业务贡献DE 3100万美元，旗下管道Starwood Mortgage Capital本季度完成一笔9300万美元的证券化交易，全年证券化总额达到12亿美元；特殊服务商本季度获得4笔总计40亿美元的特殊服务任务，全年获得27笔总计240亿美元的任务，指定服务投资组合达到1090亿美元，为2017年以来的最高水平 [21] 房地产投资业务 - 第四季度房地产投资业务贡献DE 1700万美元，其中900万美元来自佛罗里达州经济适用房投资组合；该投资组合本季度实现6800万美元的未实现公允价值增长，全年为5.55亿美元；主租赁投资组合自10月1日起租金增长10.6%，每年将增加280万美元的租金收入 [65] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国商业建筑施工下降27%，单户住宅建设急剧下降 [26] - 柏林的空置率为4%，慕尼黑的空置率更低，租金上涨，慕尼黑上涨12%；亚洲、中东、韩国、日本、澳大利亚等地人们已重返办公室 [29] - 酒店行业缺少近25%的员工，房价上涨但利润率良好 [73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去14年里战略性地构建业务，注重尾部风险和股息可持续性，保持低杠杆，实现资产负债表多元化，并增加特殊服务商以在困境中获利 [6] - 解决REO和非应计贷款问题，并将资金重新投资于新的当前付息资产，是管理层的重点工作，成功实施将使每股收益每年增加0.20美元以上 [7] - 公司计划在市场环境改善、美联储停止加息后积极投资，认为当前是自2009年以来最好的贷款环境，凭借自身优势能够在市场中有效配置资本并获得可观利差 [11][14] - 公司正在寻找合适的人员领导LNR拓展业务范围，计划在未来六个月内制定商业计划，向保险公司、银行等机构提供基于LNR能力的收费服务 [52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济方面，美联储大幅加息、缩表以及监管机构要求银行缩减贷款规模，导致市场环境紧张；零售数据存在库存清理因素，实际单位销量可能下降；通胀有望下降，租金数据将对CPI产生影响；中国重新开放有助于供应链修复，但不会带来过度通胀 [69][70] - 资产类别方面，多户住宅市场因融资成本上升和供应短缺，短期内建设将受阻，但长期来看租金有望上涨；工业市场表现良好，但面临一定压力；美国写字楼市场分化严重，优质建筑需求较好，其他建筑可能面临改造；酒店市场强劲，但劳动力短缺；数据中心市场持续强劲，但需关注信用问题 [71][72][73] - 公司前景方面，公司认为当前市场环境虽具挑战性，但也带来了投资机会；公司拥有强大的资产负债表和多元化业务，有能力应对各种情况；预计在市场稳定后，新贷款将带来更高收益，公司将继续通过资产处置和资本配置优化投资组合 [74][92][103] 其他重要信息 - 公司在第四季度对4笔总计7.24亿美元的写字楼贷款进行了降级，从3级降至4级，同时将一笔4200万美元的零售贷款从4级降至5级；对一笔5级的2.45亿美元写字楼第一抵押贷款进行了止赎 [85] - 公司的活跃服务投资组合略有下降至54亿美元，本季度出售了一项资产，获得3700万美元收益，实现净GAAP收益2500万美元和净DE收益2300万美元 [86] - 公司在第四季度开始出售位于上西区的Chatsworth公寓项目的21个单元，季度末已有2个单元签订合同，预计该项目的风险敞口将在今年缩小 [89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有机会扩大LNR业务范围，开展特殊服务贷款重组、投资组合咨询等业务 - 公司一直在积极寻找合适的人员来领导这项工作，已经准备好相关资料，计划在未来六个月内制定商业计划，向保险公司、银行等机构拓展业务，以创造基于LNR能力的收费收入 [52] 问题: 如何平衡与借款人合作和收回资产的决策 - 这很大程度上取决于贷款的融资方式以及高级合作伙伴（如银行或CLO）的要求，公司会根据具体情况与高级合作伙伴协商决定 [107] 问题: 基础设施投资组合的利率上限情况 - 大部分贷款有利率上限保护，但具体比例需后续提供准确数据 [108] 问题: 贷款降级资产若无法收回，准备金如何调整 - 目前这些资产包含在一般准备金中，若资产进一步恶化，将从一般准备金转移至专项准备金，并增加准备金金额 [57] 问题: 是否愿意出售Woodstar资产以筹集资金用于贷款业务 - Woodstar为公司提供稳定现金流，支持股息支付，公司会考虑出售，但需权衡利弊，目前一切资产都可考虑出售 [97][98] 问题: AMI和CPI数据公布时间及对租金增长的影响 - 相关数据通常在4月公布，根据目前已知输入数据，未来几年租金有望继续增长 [100] 问题: 华盛顿特区写字楼资产的情况及解决方案 - 该资产将于第四季度初到期，目前评级为4级，公司正在与借款人合作，可能实现大幅还款或短期延期；该资产空置，适合进行住宅改造，公司已与相关方就改造事宜进行了深入讨论 [49][81] 问题: 赞助商不支持资产的原因 - 部分情况是由于基金已全额投资，无法提供更多资金；还有部分情况是大型基金退出商业房地产领域，不再投入资金 [109]