财务状况总体数据 - 截至2024年9月30日，公司总资产为6423.385万美元，较2023年12月31日的6950.4196万美元有所下降[8] - 截至2024年9月30日，公司总负债为5695.1237万美元，较2023年12月31日的6248.1214万美元有所下降[8] - 截至2024年9月30日，公司永久股权为687.1814万美元，较2023年12月31日的660.8634万美元有所上升[8] 资产项目变化 - 2024年9月30日现金及现金等价物为35.7853万美元，高于2023年12月31日的19.466万美元[8] - 2024年9月30日贷款持有待售的公允价值为277.3379万美元，高于2023年12月31日的264.5637万美元[8] - 2024年9月30日投资证券净额为71.5802万美元，低于2023年12月31日的73.5562万美元[8] - 2024年9月30日物业净额为119.459万美元，高于2023年12月31日的104.6384万美元[8] 负债项目变化 - 2024年9月30日应付账款、应计费用和其他负债为39.5234万美元，高于2023年12月31日的29.3442万美元[8] - 2024年9月30日有担保融资协议净额为1185.4618万美元，低于2023年12月31日的1386.7996万美元[8] 公司面临风险 - 公司面临借款人违约、房地产价值减值、利率变化等风险和不确定性[5] 营收、成本与收益情况 - 2024年第三季度总营收479,540美元，2023年同期为521,547美元；2024年前九个月总营收1,492,454美元，2023年同期为1,527,630美元[10] - 2024年第三季度总成本和费用502,575美元，2023年同期为519,600美元；2024年前九个月总成本和费用1,503,059美元，2023年同期为1,588,394美元[10] - 2024年第三季度净收入72,170美元，2023年同期为51,377美元；2024年前九个月净收入309,755美元，2023年同期为333,517美元[10][12] - 2024年第三季度归属于公司的净收入76,068美元，2023年同期为47,435美元；2024年前九个月归属于公司的净收入308,290美元，2023年同期为268,252美元[10] - 2024年第三季度基本每股收益0.23美元，2023年同期为0.15美元；2024年前九个月基本每股收益0.96美元，2023年同期为0.85美元[10] - 2024年第三季度摊薄每股收益0.23美元，2023年同期为0.15美元；2024年前九个月摊薄每股收益0.96美元，2023年同期为0.85美元[10] - 2024年第三季度其他综合收入2,336美元，2023年同期为 - 3,241美元；2024年前九个月其他综合收入904美元，2023年同期为 - 6,841美元[12] - 2024年第三季度综合收入74,506美元，2023年同期为48,136美元；2024年前九个月综合收入310,659美元，2023年同期为326,676美元[12] - 2024年第三季度归属于公司的综合收入78,404美元，2023年同期为44,194美元；2024年前九个月归属于公司的综合收入309,194美元，2023年同期为261,411美元[12] 股票与股息相关 - 2024年第三季度普通股发行净收益为392,262千美元[15] - 2024年第三季度DRIP计划收益为338千美元[15] - 2024年第三季度员工股票购买计划收益为273千美元[15] - 2024年第三季度净亏损1,513千美元，净利润76,068千美元[15] - 2024年第三季度每股股息为0.48美元，股息总额为162,571千美元[15] - 2024年前九个月普通股发行净收益为392,262千美元[17] - 2024年前九个月DRIP计划收益为922千美元[17] - 2024年前九个月员工股票购买计划收益为1,685千美元[17] - 2024年前九个月净收入为308,731千美元[17] - 2024年前九个月每股股息为1.44美元，股息总额为467,992千美元[17] 现金流量情况 - 2024年前九个月经营活动提供的净现金为351,006美元，2023年同期为516,743美元[20] - 2024年前九个月投资活动提供的净现金为1,746,413美元，2023年同期为943,158美元[20] - 2024年前九个月融资活动使用的净现金为1,897,736美元，2023年同期为1,411,147美元[23] - 2024年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加199,683美元，2023年同期为48,754美元[23] 公司业务板块 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[26][27][28] 税务相关 - 公司按规定运营以符合房地产投资信托（REIT）资格，若向股东分配至少90%应税收入，一般无需缴纳美国联邦企业所得税[30] - 公司选择按REIT纳税，联邦企业所得税可扣除支付给股东的股息[75] 可变利益实体（VIE）相关 - 公司投资业务收购的CMBS和RMBS对应的SPE通常符合VIE定义，因公司常担任特殊服务商等角色，需对这些结构进行合并[33][34] - 合并VIE后，相关投资证券、利息收入、特定费用及部分服务无形资产会被消除[35] - 公司评估对可变利益实体（VIE）的合并情况，若满足特定条件则视为主要受益人并合并VIE [40][41] 金融资产计量 - 公司对合并的证券化VIE资产和负债按公允价值计量，利息收支在运营表单列 [47] - 公司对部分符合条件的金融资产和负债选择公允价值计量选项 [54] - 公司对抵押贷款支持证券等按公允价值计量，无活跃报价时采用类似资产负债隐含定价或估值模型 [55] - 持有待投资贷款按成本计量，除非购买时选择公允价值选项 [57] - 持有待售贷款按摊余成本与公允价值孰低计量，公司为其选择公允价值选项 [58] 信用损失估计 - 公司自2020年1月1日起采用当前预期信用损失模型（CECL）估计信用损失 [61] - 公司对按摊余成本计量的贷款和证券至少季度评估信用恶化情况 [63] 公司项目与物业交易 - 2021年11月5日公司成立Woodstar Fund，持有59处房产共15,057个单元，向第三方机构投资者出售20.6%权益，初始认购价2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元[66] - 2024年2月29日公司出售物业部门主租赁组合的16处零售物业，毛售价3.871亿美元，净收益1.88亿美元，确认收益9200万美元和债务清偿损失120万美元[88] - 2024年第三季度和前九个月，公司在REIS股权组合中出售一处经营性物业，售价1820万美元，确认收益830万美元，其中250万美元归属于非控股股东[89] - 2023年第三季度公司在REIS股权组合中出售两处经营性物业，售价3460万美元，确认总收益1060万美元；前九个月出售三处，售价5090万美元，确认总收益1540万美元[89] - 2024年前九个月公司在商业和住宅贷款部门出售纽约住宅改造项目的三个单元，售价1210万美元；2023年前九个月出售四个单元，售价1210万美元，未确认损益[90] 会计准则变化影响 - 2023年11月27日FASB发布ASU 2023 - 07，2024财年结束和2025年第一季度生效，公司预计对可报告分部披露无重大影响[84] - 2023年12月14日FASB发布ASU 2023 - 09，2025财年结束生效，公司预计对所得税披露无重大影响[85] - 2024年3月6日SEC通过气候相关信息披露规则，若生效2025财年结束适用，公司预计对合并财务报表披露无重大影响[87] 财务报表编制 - 未经审计的合并财务报表应与2023财年年度报告一并阅读，2024年前九个月经营结果不一定代表全年情况[38] - 公司按GAAP编制财务报表需进行估计和假设，对投资现金流的预测影响重大[81] 贷款情况 - 截至2024年9月30日，持有待投资贷款账面价值为1.6533689亿美元，持有待售贷款账面价值为2773.379万美元，总毛贷款为1.9307068亿美元，信贷损失拨备为404.924万美元，净贷款为1.8902144亿美元[93] - 截至2023年12月31日，持有待投资贷款账面价值为1.7883288亿美元，持有待售贷款账面价值为2645.637万美元，总毛贷款为2.0528925亿美元，信贷损失拨备为309.039万美元，净贷款为2.0219886亿美元[93] - 2024年9月30日，商业贷款中第一抵押贷款加权平均票面利率为8.5%，加权平均期限为2.5年；次级抵押贷款加权平均票面利率为15.0%，加权平均期限为1.7年[93] - 2023年12月31日，商业贷款中第一抵押贷款加权平均票面利率为9.0%，加权平均期限为2.8年；次级抵押贷款加权平均票面利率为14.8%，加权平均期限为2.2年[93] - 截至2024年9月30日，可变利率持有待投资贷款账面价值为1.5606744亿美元，商业贷款加权平均利差为3.8%，基础设施贷款加权平均利差为3.9%[99] - 公司对商业贷款采用银行和商业抵押REIT广泛使用的贷款损失模型，依据商业房地产贷款证券化数据库预测预期损失[101] - 公司对基础设施贷款利用历史基础设施贷款绩效数据库，按行业、子行业、期限和建设状态筛选得出历史损失率[103] - 对于信用恶化贷款，公司采用现金流折现或抵押品价值法确定信贷损失拨备[104] - 公司定期评估抵押品信用恶化程度及影响，考虑抵押品运营结果、借款人财务能力、整体经济环境等因素[105] - 截至2024年9月30日和2023年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为27.1年和27.8年[98] - 截至2024年9月30日，商业贷款总摊余成本为1.4108393亿美元，基础设施贷款总摊余成本为2425.296万美元，总贷款毛额为1.9307068亿美元，信贷损失准备金为404.924万美元[106] - 截至2024年9月30日，有合计摊余成本为4.396亿美元的贷款逾期90天以上，均处于非应计状态，后续完成两笔贷款止赎，一笔在进行中[108] - 截至2024年9月30日，有未逾期90天以上的非应计贷款，合计金额为3177万美元，预计可收回全部欠款[109] - 截至2024年9月30日，有490万美元商业次级贷款被视为信用恶化，此前已全额计提准备金[110] - 2024年前9个月，公司对三笔贷款进行止赎，涉及金额分别为1.142亿美元、5270万美元和1010万美元[110][111][112] - 2024年前9个月，公司对商业贷款进行修改，涉及摊余成本为12亿美元，占2024年9月30日商业贷款的8%[113] - 2024年前9个月，公司对九笔贷款进行利率利差调整，涉及摊余成本为5.417亿美元，借款人需追加股权[119] - 此前12个月披露的修改贷款中，除亚利桑那一笔4500万美元贷款未支付240万美元利息外，其余按修改条款执行[120] - 2024年前9个月，商业贷款信贷损失准备金净增加1.05826亿美元，基础设施贷款减少13万美元，冲销981.1万美元[122] - 截至2024年9月30日，商业贷款信贷损失准备金为394.79万美元，基础设施贷款为10.134万美元，总计404.924万美元[122] - 截至2024年9月30日，贷款损失准备金为3.8627亿美元，较2023年12月31日的1.0928亿美元有所增加[123] - 2024年前九个月，贷款组合活动中，收购/发起/追加资金为32.75892亿美元，贷款余额从2023年12月31日的202.19886亿美元降至2024年9月30日的189.02144亿美元[124] - 2023年前九个月，贷款组合活动中，收购/发起/追加资金为20.22544亿美元，贷款余额从2022年12月31日的211.86033亿美元降至2023年9月30日的198.3647亿美元[126] 投资证券情况 - 截至2024年9月30日，投资证券总值为7.15802亿美元，较2023年12月31日的7.35562亿美元略有下降[127] - 2024年第三季度，投资证券的购买/融资为4.5778亿美元，销售和赎回为2376万美元，本金回收为5016万美元[129] - 2023年第三季度，投资

文章核心观点 - 过去两年来,商业抵押贷款房地产投资信托基金(commercial mortgage REITs)面临着利率上升的挑战 [1] - 利率上升会以多种方式影响mREIT的表现 [1] 利率上升对mREIT的影响 - 利率上升会降低mREIT持有的抵押贷款证券的价值 [1] - 利率上升会增加mREIT再融资的成本 [1] - 利率上升会降低mREIT的资产收益率 [1]

文章核心观点 公司宣布将于2024年11月6日盘前发布第三季度财报，并于同日上午10点召开电话会议，届时公司高管将回顾业绩、讨论近期事件并进行问答环节 [1] 财报发布与会议安排 - 公司将于2024年11月6日纽约证券交易所开盘前发布2024年第三季度财报 [1] - 电话会议将于2024年11月6日上午10点（东部时间）举行，公司高管将回顾第三季度业绩、讨论近期事件并进行问答环节 [1] 会议参与方式 网络直播 - 电话会议可在公司网站投资者关系板块（www.starwoodpropertytrust.com）观看，需至少提前15分钟登录网站注册、下载并安装必要音频软件 [2] - 会议回放将在公司网站保留90天 [2] 电话参与 - 需至少提前5分钟拨入，国内拨打1 - 877 - 407 - 9039，国际拨打1 - 201 - 689 - 8470 [3] 会议回放 - 国内拨打1 - 844 - 512 - 2921，国际拨打1 - 412 - 317 - 6671，密码为13742861，可在2024年11月20日前收听 [3] 财报获取方式 - 财报全文将于2024年11月6日在公司网站（www.starwoodpropertytrust.com）公布 [3] - 无网络访问条件者可致电公司投资者关系热线203 - 422 - 7788，通过邮件或传真获取 [3] 公司简介 - 公司是一家领先的多元化金融公司，核心业务聚焦房地产和基础设施领域，是全球私募投资公司喜达屋资本集团的关联公司 [4] - 自成立以来已成功配置超980亿美元资本，管理着超260亿美元的债务和股权投资组合 [4] - 投资目标是通过利用全球领先机构，在目标资产中识别并执行风险调整后回报最佳的投资，主要通过股息为股东创造有吸引力且稳定的回报 [4] 联系方式 - 联系人Zachary Tanenbaum，电话203 - 422 - 7788，邮箱[email protected] [5]

文章核心观点 - 由Starwood Capital和AJ Capital Partners合作创立的Field & Stream Lodge Co.在博兹曼开设旗舰店 ，计划未来拓展至其他户外目的地 ，该酒店旨在为游客提供独特住宿体验并传承品牌户外经验 [2] 酒店概况 - 酒店位于博兹曼 ，距市中心1英里 、黄石国家公园2小时车程 ，周边有三条河流 、四座山脉和两个滑雪胜地 ，是全年户外活动目的地 [1] - 酒店客房共179间 ，包括特大号套房和宿舍间 ，设计类似传统狩猎和钓鱼小屋 ，适合各类旅行者 [3] - 酒店设施丰富 ，有带石壁炉和公共座位的大客厅 、供应店 、健身房 、户外热水浴缸 、室内游泳池 、5800平方英尺可分隔的会议活动空间 ，还有29000平方英尺带景观和休闲设施的后院 [4] 公司相关 Starwood Capital Group - 是专注全球房地产的私人投资公司 ，在7个国家设有16个办事处 ，员工超5000人 [6] - 自1991年成立以来筹集超800亿美元资本 ，目前管理约1150亿美元资产 ，通过多种基金和非上市REIT投资全球各类房地产 [6] - 还管理美国最大商业抵押房地产投资信托Starwood Property Trust ，自成立以来成功部署超980亿美元资本 ，管理超260亿美元债务和股权投资组合 [6] AJ Capital Partners - 是2008年成立的垂直整合房地产投资管理公司 ，通过重新定位房地产在酒店 、混合用途和住宅领域打造品牌平台 [7] - 旗下知名品牌有Graduate Hotels® 、Marine & Lawn Hotels & Resorts和Field & Stream Lodge Co. [7] - 目前投资组合包括100多个物业 、50多个地理市场的53亿美元资产 [7] 其他信息 - 可访问www.fieldandstreamlodgeco.com和社交媒体@fieldandstream了解酒店信息并预订 [5] - Starwood Capital Group媒体联系人有Tom Johnson和Dan Scorpio Abernathy MacGregor ，电话(212) 371 - 5999 ，邮箱[email protected]和[email protected] [8] - AJ Capital Partners媒体联系人是Kerstin Hjelm ，电话(610) 291 - 8609 ，邮箱[email protected] [8]

文章核心观点 公司宣布定价4亿美元2030年到期6%无担保优先票据私募发行，预计10月10日结算，所得款项用于绿色和社会项目融资或再融资及一般公司用途 [1][2] 分组1：票据发行情况 - 公司定价4亿美元2030年到期6%无担保优先票据私募发行，按本金100%定价，预计10月10日结算，需满足惯常成交条件 [1] - 票据仅向合格机构买家和美国境外非美国人士发售，初始不在证券法或州证券法下注册，无有效注册声明或适用豁免不得在美国发售或出售 [3] 分组2：所得款项用途 - 公司拟将所得款项净额用于为近期完成或未来合格绿色和/或社会项目融资或再融资，用于此前合格项目成本的款项可偿还先前债务，未完全分配前用于一般公司用途，包括偿还回购安排下未偿债务 [2] 分组3：公司概况 - 公司是全球私募投资公司喜达屋资本集团关联公司，是领先多元化金融公司，专注房地产和基础设施领域，截至2024年6月30日已成功部署超980亿美元资本，管理260亿美元债务和股权投资组合，投资目标是为股东创造有吸引力且稳定回报 [5]

文章核心观点 - 公司在复杂经济环境下能稳定分红，在降息环境中有望受益，是有吸引力的投资选择，能为投资者带来收益和资本增值 [1][10] 公司表现 - 过去十年公司股价下跌 -13.41%或 -$2.59，但股东获 $19.20 股息收入 [1] - 自 2024 年第一季度财报发布后，公司股价下跌 -0.83%，标普 500 指数上涨 7.51%，考虑股息后总回报率为 1.71% [2] - 自 2016 年底建仓以来，公司股价下跌 -10.86%，但因股息再投资实际投资增长 94.21%，年化回报率约 11.9% [4] - 2017 年第一季度以来，季度股息收入增长 99.62%，过去 31 次股息平均季度增长 2.33% [5] - 2024 年第二季度，公司可分配每股收益为 $0.48，略低于市场共识预期的 $0.49 [9] 股息再投资成果 - 自 2016 年底建仓，通过再投资 31 次股息，股份数量从 135 股增至 275.97 股，增长 104.42% [4] - 远期年化股息收入从 $259.20 增至 $529.86，增长 104.42% [4] - 预计到 2034 年，未来 41 次股息将产生约 $8,925.65 股息收入，总股息收入达 $11,897.66 [5] 降息预期及影响 - 原油价格过去一年下跌 -24.57%，最新 CPI 降至 2.5%，债券市场倒挂解除，9 月 18 日美联储会议降息可能性为 50/50，预计 2025 年 12 月利率降至 300 个基点或更低 [6] - 公司已动用 149.6 亿美元融资额度，降息对其资产负债表和房地产投资组合有利，可降低利息支出、改善利润率、提升房产价值和账面价值 [7] 业务情况 - 超 40%资产从商业贷款业务多元化，2024 年第二季度各业务板块新增资产 9.25 亿美元，完成 4 亿美元基础设施 CLO [9] - 偿还 9.94 亿美元债务，对 5.91 亿美元定期贷款进行重新定价，利差降低 50 个基点 [9] - 若租金按过去 7 年增速的 50%增长，费用每年增长 2%，在资本化率不变情况下，未来 8 年房地产投资组合价值将增加约 8 亿美元 [9] 投资前景 - 低利率环境下公司将是有吸引力的投资，若能降低利息支出、提高利润率、增加账面价值，有望提高盈利能力和股息，实现股价增值 [10]

文章核心观点 - 公司宣布承销商全额行使购买额外股份的选择权，此次公开发行20125000股普通股，预计净收益约3.917亿美元，公司拟用所得款项开展业务及用于一般公司用途 [1][2] 发行情况 - 公司近期完成的普通股公开发行中，承销商全额行使购买2625000股额外股份的选择权，发行股份总数达20125000股，扣除费用后净收益约3.917亿美元 [1] - 额外股份预计于2024年9月6日结算，初始股份已于2024年9月5日结算，所有股份均根据公司向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明发行 [1] 资金用途 - 公司打算用发行所得净收益发起和购买额外商业抵押贷款及其他目标资产和投资，也可能将部分用于一般公司用途，如偿还回购安排下的未偿债务 [2] 公司简介 - 公司是全球私募投资公司喜达屋资本集团的关联公司，是一家领先的多元化金融公司，专注房地产和基础设施领域 [4] - 截至2024年6月30日，公司自成立以来已成功配置超980亿美元资本，管理着260亿美元的债务和股权投资组合，投资目标是通过股息为股东带来有吸引力且稳定的回报 [4] 发行相关方 - 花旗集团、高盛集团和摩根士丹利担任此次发行的联席账簿管理人 [2]

文章核心观点 公司宣布定价发售普通股，预计获资金用于商业贷款及资产投资等 [1][2] 公司发售股份情况 - 公司宣布承销公开发售1750万股普通股，预计总收益约3.451亿美元，承销商有30天选择权可额外购买262.5万股，若全部行使预计收益约3.969亿美元 [1] - 发售结算需满足惯例成交条件，预计9月5日完成，所有股份将根据公司有效暂搁注册声明发行 [1] 资金用途 - 公司拟用发售所得净收益发放和购买额外商业抵押贷款及其他目标资产和投资，也可能用于偿还回购安排下未偿债务等一般公司用途 [2] 发售相关安排 - 花旗集团、高盛和摩根士丹利担任发售联合账簿管理人 [2] - 发售证券需通过招股说明书和相关补充文件进行，可联系指定机构获取 [3] 公司简介 - 公司是全球私募投资公司喜达屋资本集团关联公司，是专注房地产和基础设施领域的多元化金融公司 [5] - 截至2024年6月30日，公司自成立以来成功配置超980亿美元资本，管理260亿美元债务和股权投资组合，目标是为股东带来有吸引力且稳定回报 [5] 联系方式 - 联系人Zachary Tanenbaum，电话203 - 422 - 7788，邮箱[email protected] [7]

文章核心观点 公司宣布拟进行普通股公开发售，计划将所得款项用于商业抵押贷款和其他目标资产投资及一般公司用途 [1][2] 分组1：发售信息 - 公司拟发售1750万股普通股，承销商有30天选择权可额外购买最多262.5万股 [1] - 所有股份将根据公司向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明发行 [1] 分组2：资金用途 - 公司打算用发售所得净收益发起和购买额外商业抵押贷款及其他目标资产和投资 [2] - 公司可能将部分净收益用于其他一般公司用途，包括偿还回购安排下的未偿债务 [2] 分组3：承销安排 - 花旗集团、高盛集团和摩根士丹利将担任此次发售的联席账簿管理人 [2] 分组4：获取文件方式 - 可通过联系花旗集团、高盛集团或摩根士丹利获取招股说明书和相关招股说明书补充文件 [3] 分组5：公司简介 - 公司是全球私募投资公司喜达屋资本集团的关联公司，是一家领先的多元化金融公司，专注房地产和基础设施领域 [5] - 截至2024年6月30日，公司自成立以来已成功配置超980亿美元资本，管理着260亿美元的债务和股权投资组合 [5] - 公司投资目标是通过利用全球组织识别和执行目标资产的最佳风险调整回报投资，主要通过股息为股东创造有吸引力且稳定的回报 [5]

文章核心观点 - 公司的投资组合较为多元化,对美国办公楼的投资比重较低,这是公司的两大优势 [2] - 美联储有望在下半年降息,这可能缓解美国办公楼市场的压力 [2] - 公司的9%收益率仍值得投资者关注 [2] 公司投资组合 - 公司的投资组合包括贷款(商业、住宅和基础设施)以及其他商业房地产投资,主要为自有物业 [4] - 贷款资产占公司投资的77%,公司总资产达260亿美元 [4][5] - 美国办公楼仅占公司总资产的10% [5] 财务表现 - 公司二季度可分配收益有所下降,主要是由于计提了更多的信用损失准备 [6] - 但公司仍能完全覆盖其0.48美元/股的季度股息 [6][8] - 公司主要的贷款资产中,97%的第一抵押贷款正常履约 [8][9] 股息指标 - 公司二季度的股息支付率上升至100%,较去年同期高出约10个百分点 [10] - 尽管股息支付率大幅上升,但公司仍然宣布了每季度0.48美元的股息 [10] - 这可能是为了应对贝莱德抵押信托(BXMT)最近调低股息的举动 [10] 估值 - 公司目前的溢价估值(1.03倍账面价值)高于同行,这是由于其他同行被认为投资组合较弱或缺乏多元化 [11] - 相比之下,贝莱德抵押信托和阿波罗商业房地产金融公司的股价均有较大折价 [11] - 公司的内在价值与其6月30日的每股19.64美元的账面价值相当 [11] 风险提示 - 近期有多家商业房地产信托基金宣布降低股息,这使得公司二季度股息支付率上升引起关注 [12] - 如果公司未来也减息,将大幅改变其风险收益比 [12] 总结 - 公司投资组合多元化、美国办公楼投资比重低等优势仍值得关注 [13] - 尽管二季度股息支付率上升至100%,但公司仍能完全覆盖股息,且股价仅溢价3%,市场也未预期公司会减息 [13] - 公司可能为了维护其良好的股息记录而采取各种措施 [13]