投资与服务部门数据 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，投资与服务部门待售贷款的面值分别为289,761千美元和90,789千美元，信用指数工具的总名义价值分别为49,000千美元和69,000千美元[495] - 2019年投资与服务部门以880万美元总价收购商业地产净资产860万美元[636] - 2021年投资与服务部门REIS股权组合出售两处房产，收入6870万美元，总收益2220万美元[637] - 2020年投资与服务部门REIS股权组合出售一处房产，收入2410万美元，收益740万美元[637] - 2019年投资与服务部门出售四处房产，收入1.459亿美元，总收益5970万美元，其中530万美元归属于非控股股东权益[637] 利率衍生品与套期保值数据 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，使用利率衍生品对冲利率风险的金融工具面值分别为4,386,031千美元和2,815,782千美元，相关利率衍生品的总名义价值分别为4,201,479千美元和3,168,911千美元[499] - 假设LIBOR或其他适用指数利率上升或下降，经利率套期保值活动调整后，可变利率投资和可变利率债务的预计年度净投资收入变化：利率上升1.0%时为 - 11,885千美元，上升0.5%时为 - 10,533千美元，下降0.5%时为1,174千美元，下降1.0%时为 - 5,128千美元[500] LIBOR相关情况 - 英国金融行为监管局停止强制银行提交LIBOR计算利率，非美元LIBOR于2021年12月31日后停止发布，美元LIBOR相关日期推迟至2023年6月30日，2021年12月31日后不得签订新的美元LIBOR合同[501] 基准利率使用情况 - 截至2021年12月31日，9笔贷款和3个信贷工具使用每日复利SONIA作为浮动基准利率，13笔贷款和5个信贷工具使用SOFR作为浮动基准利率[502] 外币资产、负债及相关数据 - 截至2021年12月31日，英镑外币资产为1,703,759千英镑，负债为 - 1,253,959千英镑；欧元外币资产为651,685千欧元，负债为 - 248,634千欧元；澳元外币资产为359,136千澳元，负债为 - 283,796千澳元[511] - 截至2021年12月31日，英镑、欧元、澳元的外汇合约名义价值分别为 - 521,148千英镑、 - 422,515千欧元、 - 247,901千澳元[511] - 截至2021年12月31日，英镑、欧元、澳元的预期未来净利息现金流分别为71,348千英镑、19,464千欧元、12,561千澳元[511] - 截至2021年12月31日，澳元净汇率波动敞口为 - 160,000千澳元，折合美元为 - 116,160千美元[511] - 截至2020年12月31日，英镑、欧元、澳元净汇率波动敞口折合美元均为0 [511] - 公司终止了一项与澳元借款相关的价值1.6亿澳元的外汇合约[512] - 截至2021年12月31日，公司对英镑、欧元和澳元的净资产敞口基本已通过外汇远期合约进行套期保值[513] 公司REIT资格与分配要求 - 公司需向股东分配至少90%的房地产投资信托（REIT）应税收入以维持REIT资格[515] - 公司按规定组织运营以符合房地产投资信托（REIT）资格，若向股东分配至少90%应税收入，部分净收入一般免美国联邦企业所得税[557] - 公司选择按REIT纳税，联邦企业所得税对REIT应税收入征收，可扣除支付给股东的股息[626] 会计准则变更 - 自2020年1月1日起，公司因采用会计准则编码主题326改变了预期信贷损失的会计核算方法[522] - ASC 326于2020年1月1日对公司生效，要求使用CECL模型估计信用损失[593] - ASC 842于2019年1月1日对公司生效，采用使用权模型进行承租人会计处理[610] - 2020年1月1日起，公司采用ASU 2017 - 04简化商誉减值测试[607] - 2021年1月1日起公司提前采用ASU 2020 - 06，可转换优先票据按摊余成本计量为单一负债，导致额外实收资本累计减少370万美元，累计亏损累计减少220万美元[613] 审计相关情况 - 德勤自2009年起担任公司审计师[529] - 审计师对公司2021年和2020年12月31日的合并财务报表发表无保留意见[520] - 审计师对公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制发表无保留意见[521] - 审计师针对公司三级资产公允价值估计执行了包括测试控制有效性、独立估值和评估差异等审计程序[530] 公司业绩与财务指标变化 - 截至2021年12月31日，公司总资产为8.385亿美元，较2020年的8.087亿美元增长3.68%[540] - 2021年总营收为11.701亿美元，较2020年的11.362亿美元增长2.99%[543] - 2021年总费用为9.891亿美元，较2020年的9.644亿美元增长2.56%[543] - 2021年税前收入为5.011亿美元，较2020年的3.863亿美元增长29.76%[543] - 2021年净利润为4.924亿美元，较2020年的3.661亿美元增长34.59%[543] - 2021年归属于公司股东的净利润为4.477亿美元，较2020年的3.317亿美元增长34.97%[543] - 2021年基本每股收益为1.54美元，较2020年的1.16美元增长32.76%[543] - 2021年综合收益为4.894亿美元，较2020年的3.591亿美元增长36.28%[545] - 2021年归属于公司股东的综合收益为4.447亿美元，较2020年的3.248亿美元增长36.94%[545] - 2021年和2020年合并资产负债表中，与合并抵押债务义务和单一资产证券化相关的资产分别为31亿美元和11亿美元，负债分别为26亿美元和9亿美元[540] - 2018年12月31日普通股额外资本为280,839,692美元[548] - 2019年净收入为536,935美元，每股股息为1.92美元[548] - 2020年1月1日起信用损失会计准则累计影响为 - 32,286美元[548] - 2020年净收入为366,081美元，每股股息为1.92美元[548] - 2021年1月1日起可转换票据会计准则更新累计影响为 - 1,536美元[548] - 2021年投资公司公允价值调整累计影响为1,236,476美元[548] - 2021年公开发行普通股所得款项为393,120美元[548] - 2021年净收入为491,678美元，每股股息为1.92美元[548] - 2018 - 2021年期间，公司进行了多次A类单位赎回、股份回购等操作[548] - 2018 - 2021年期间，公司存在非控股股东权益的贡献与分配情况[548] - 2021年净收入为492,426千美元，2020年为366,081千美元，2019年为536,935千美元[550] - 2021年经营活动净现金使用为989,975千美元，2020年提供1,045,548千美元，2019年使用13,199千美元[550] - 2021年投资活动净现金使用为4,281,654千美元，2020年为911,805千美元，2019年为775,868千美元[550] - 2021年融资活动净现金提供为4,873,103千美元，2020年为13,283千美元，2019年为876,721千美元[552] - 2021年现金、现金等价物和受限现金净减少398,526千美元，2020年增加147,026千美元，2019年增加87,654千美元[552] - 2021年支付利息现金为386,918千美元，2020年为379,949千美元，2019年为481,483千美元[552] - 2021年支付所得税现金为7,793千美元，2020年为11,369千美元，2019年为11,284千美元[552] 公司业务板块情况 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[556][558] 公司管理与运营情况 - 公司由SPT Management, LLC外部管理和咨询，该公司由董事长兼首席执行官Barry Sternlicht控制[558] 公司合并报表相关 - 公司合并财务报表包括自身账户、子公司和可变利益实体（VIE）账户，消除了公司间金额[563] - 公司评估所有VIE权益是否合并，若为主要受益人则合并VIE，反之则不合并[568] - 公司对合并的证券化VIE资产和负债采用公允价值计量，相关利息收支在综合运营表单列[574] - 公司合并证券化VIE时，消除初始投资、未实现持有损益、利息收入、服务费等[572] - 公司合并证券化VIE资产主要为贷款，REO资产约占1%，其余99%为贷款[577] - 公司对合并证券化VIE、住宅投资贷款等部分金融资产和负债选择公允价值计量[581] - 公司按ASC 805处理业务合并，收购房地产按情况适用资产收购或业务合并规定[584][585] 公司资产计量与处理 - 公司现金及现金等价物包括银行现金和短期投资，短期投资期限不超三个月[586] - 受限现金包括与衍生品相关现金抵押、基础设施贷款还款等[587] - 持有投资贷款按成本计量，扣除未摊销溢价或折价、贷款费用等，或按公允价值计量[588] - 公司采用CECL模型估计未来信用损失，导致信用损失准备金增加3230万美元[593] - 公司对国内特殊服务权采用公允价值计量方法[608] - 公司收购物业时确认与不可撤销经营租赁相关的无形资产和负债[609] - 公司对商誉每年进行减值测试，或在情况变化时更频繁测试[606] Woodstar基金相关 - 2021年11月5日公司成立Woodstar Fund，持有59处房产共15057个单元[601] - 公司出售Woodstar Fund 20.6%的权益，初始认购总价为2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元[601] - Woodstar Fund变更为投资公司，公允价值与原账面价值的累计影响调整为12亿美元[602] - 2021年11月5日公司设立Woodstar基金并出售20.6%的权益给第三方[642] - 2021年11月5日，公司设立Woodstar基金，出售20.6%的权益给第三方机构投资者，初始现金收益为2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元[688] 公司资产出售情况 - 2021年商业与住宅贷款部门出售一处运营性房产，收入3120万美元，收益1770万美元，该房产收购时账面价值900万美元，未偿还本金余额2090万美元[638] - 公司定期出售金融资产，按ASC 860确认交易损益，根据相对公允价值分配出售资产账面价值[620] - 2019年12月23日公司出售爱尔兰投资组合相关净资产，总购买价5.3亿欧元，净购买价5.076亿欧元，买家承担债务3.163亿欧元，出售收益1.08亿欧元（1.197亿美元）[639][640] - 出售爱尔兰投资组合相关净资产后，公司解除所有相关外汇套期保值，解除日公允价值为1660万美元[641] - 2021年，公司出售REIS股权组合中的两个运营物业，获得6870万美元，确认总收益2220万美元；出售商业和住宅贷款部门的一个运营物业，获得3120万美元，确认收益1770万美元[684] 每股收益计算方法 - 公司列报基本和摊薄每股收益，因存在参与性证券，2019 - 2021年采用两类别法计算每股收益[629][630] FASB发布准则情况 - FASB发布的ASU 2020 - 04和ASU 2021 - 01有效期至2022年12月31日，公司截至2021年12月31日未采用可选权宜方法或例外规定[635] 受限现金情况 - 截至2021年12月31日和2020年12月31日，受限现金分别为104,552千美元和158,945千美元[643] 贷款相关数据 - 截至2021年12月31日，贷款总额18,480,919千美元，净贷款18,413,649千美元；2020年贷款总额12,217,352千美元，净贷款12,139,908千美元[644] - 2021年12月31日，商业一级抵押贷款账面价值12,991,099千美元，票面金额13,067,524美元，加权平均票面利率4.6%，加权平均期限1.9年[644] - 2021年12月31日，可变利率投资贷款账面价值15,238,959千美元，加权平均利差4.1%[646] - 2021年，6130万美元基础设施待售贷款重新分类为投资贷款，9420万美元住宅待售贷款重新分类为投资贷款，1.254亿美元

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.55亿美元，即每股0.52美元 [21] - 本季度在多元化平台上部署了38亿美元资本，并完成了5.8亿美元的公司债务发行 [21] - 公司市值210亿美元，股票价格26美元，市净率1.18倍，股息收益率7.4%，较10年期美国国债高出近600个基点 [16][17] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度发放了17亿美元贷款，资助了1.4亿美元新贷款和1.72亿美元现有贷款承诺，国际贷款占第三季度新增贷款的21%和商业贷款总额的26%，偿还8.72亿美元后，商业贷款组合季度末达到创纪录的121亿美元 [21][22] - 住宅贷款业务本季度完成了18亿美元的贷款收购，其中2.62亿美元来自2019年证券化产品的解包，还完成了第13次证券化，涉及贷款本金余额4.7亿美元，资产负债表上的住宅贷款组合季度末加权平均票面利率为4.4%，平均贷款价值比（LTV）为67%，平均FICO信用评分为746 [23][24] 房地产板块 - 本季度贡献了2000万美元的可分配收益，加权平均入住率稳定在97%，混合现金收益率本季度提高到18.9% [24] - 季度末后，佛罗里达州第一个经济适用房投资组合Wood star 1的债务增加了1.63亿美元，以较低的资金成本替换了2.17亿美元的债务（LIBOR + 271），新增了3.8亿美元的债务（LIBOR + 211），此次再融资收回了该投资的全部股权基础，并额外获得了1.4亿美元 [25] 投资和服务板块 - 本季度报告的可分配收益为3400万美元 [27] - 在Starwood Mortgage Capital管道中，完成了一笔1.13亿美元贷款的单一资产、单一借款人证券化，并定价了一笔总额为2.39亿美元贷款的管道证券化交易，该交易在季度末后结算 [27] - 特殊服务业务中，本季度指定服务组合增加了123亿美元，达到914亿美元，原因是分配了17个商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）信托，未偿还本金余额为149亿美元，活跃投资组合本季度解决了15亿美元的贷款，使该投资组合余额降至73亿美元 [28] 基础设施贷款业务 - 本季度贡献了1100万美元的可分配收益 [28] - 收购了9000万美元的新贷款，并根据现有贷款承诺资助了1600万美元，偿还了1.13亿美元，使投资组合保持在18亿美元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场中，除单户出租房外，多户住宅市场目前可能是最强劲的市场，公司作为股权投资者拥有近10万套多户住宅单元，每日租约续约情况显示该市场呈现前所未有的强劲态势，租金出现全国性的高两位数增长 [34] - 预计今年房地产交易总额将超过550亿美元，其中多户住宅交易首次超过200亿美元，市场上多户住宅机会增多，推动了整体交易量增长，且目前大部分贷款为浮动利率，与全球金融危机前更多固定利率贷款的情况不同 [74][76] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来几个月继续在商业房地产贷款（CREE）、住宅贷款和能源基础设施业务中发行担保债务凭证（CLO）和证券化产品，将更多负债转移至匹配期限、无追索权、非按市值计价的融资工具 [6] - 公司拥有多元化的业务线，包括特殊服务、CMBS发起业务和CMBS B级投资业务等，这些业务具有较高的净资产收益率（ROE），新的投资基金将使公司能够从第三方资本中每年获得现金管理费和激励费 [12][13] - 公司认为可以通过增加杠杆或实现潜在收益并重新配置资本来增加收益和股息，但目前没有改变低杠杆、主要表外匹配融资模式的计划 [17][18] - 公司在国际市场（欧洲和澳大利亚）看到了越来越多的贷款机会，国际市场竞争相对较小，银行在贷款审批上更严格，公司可以利用自身的承销技能填补资本结构中的缺口 [94] - 行业内可能会出现更多的企业并购活动，公司有能力参与大型和小型交易，并考虑拓展中端市场贷款业务 [71][72] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场正在追赶其他资产类别，随着全球疫情最坏时期过去，房地产价值不仅在企稳，而且在迅速上升，多户住宅市场表现强劲，租金上涨显著 [33][34] - 公司认为其拥有的资产具有较高的潜在价值，如佛罗里达州的经济适用房投资组合，尽管出售部分股权，但仍认为该资产的估值低于其公允价值，且这些资产能提供稳定的现金流支持股息支付 [35][37] - 公司投资贷款组合的ROE达到12.6%，处于多年来的高位，尽管市场竞争激烈，但由于建筑成本上升和劳动力短缺，现有贷款的LTV将下降，为公司业务提供了有利环境 [38][41] - 公司认为自身在市场上具有独特优势，以较低的市净率交易，但拥有多元化的业务、未实现的收益、大量未抵押资产和第三方费用流，具备较强的盈利能力和股息支付能力 [16][42] - 公司各业务线都在实现或超过目标ROE，预计第四季度和明年第一季度业务量将较大，整体经营状况良好，对未来发展充满信心 [47][69] 其他重要信息 - 公司本季度发行了4亿美元的5年期无抵押可持续发展债券，票面利率为3.625%，所得款项用于赎回9月按面值提前偿还的7亿美元、票面利率5%的无抵押票据 [29][30] - 公司将定期贷款额度增加了1.5亿美元至7.9亿美元，将公司循环信贷额度增加了3000万美元至1.5亿美元，并将资产覆盖率契约从5倍调整为2.5倍，增加了约10亿美元的借款能力 [31][32] - 公司拥有一个名为LPM的数据库，用于管理、销售和监控其服务的投资，公司考虑将其发展为为小型机构提供服务的业务，类似于BlackRock的BlackRock Solutions [79][80] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于Wood star投资组合出售，买家情况如何，公司出售更多股权的意愿如何，以及资金再分配方向和股息调整可能性 - 买家是大型离岸主权财富基金，未来有增加投资的意愿，但公司暂不方便透露具体信息 [51] - 公司是否出售更多股权取决于能否在其他业务中找到足够有吸引力、有一定期限的投资机会，目前公司贷款业务规模有望扩大，若能将大额贷款业务量从80亿美元提高到140 - 150亿美元，公司可能会考虑从该投资组合中获取更多收益并重新投资 [53][58] - 资金再分配方面，公司会每天评估七个不同业务领域，目前大型贷款商业房地产（CRE）业务环境良好，是核心业务，但能源基础设施业务和非合格抵押贷款（Non - QM）业务在第四季度也颇具吸引力，而房地产板块由于核心现金流类物业的资本化率变化，目前较难增加投资 [65][67][68] - 关于股息调整，这是一个长期问题，公司目前处于有利地位，有能力考虑增加股息，但需要进一步观察未来一两年的业务发展情况，且这需要董事会进行讨论 [69][77] 问题2：公司在PropTech方面是否有自有技术，是否存在隐藏价值，以及在并购方面的重点 - 公司拥有一个名为LPM的数据库，用于管理和监控大量投资，公司考虑将其发展为为小型机构提供服务的业务，这可能是一个高ROE的业务机会，但目前尚未实施 [79][80][81] - 并购方面，公司会关注所有机会，但在房地产投资信托（REIT）领域进行敌意收购非常困难，因为指数基金通常不愿投票，且REIT有严格的所有权限制和保护措施，行业在疫情期间有很多并购讨论，但实际发生的较少 [83][84] 问题3：出售房地产资产对提升信用评级和降低债务成本有何影响，以及本季度住宅贷款收购机会增加的原因和未来部署节奏 - 公司认为出售资产获得的大量收益应有助于提升信用评级，但评级机构可能认为这些收益不具有持久性，因此对评级影响不大，公司的决策并非以评级为导向 [86][87] - 本季度住宅贷款收购量增加，部分原因是公司解包了部分信托以寻求更好的融资，同时公司拥有一家贷款发起机构的优先股投资，预计2022年将完全拥有该机构，其发起的贷款是收购量的重要来源，此外，政府支持企业（GSE）撤回部分业务，非机构发起机构如公司能够介入并可能将部分贷款转售给GSE，这也增加了收购量 [89] - 未来，公司看好低LTV、高信用评级的住宅贷款，认为只要提前还款速度合理，仍可获得两位数回报，但如果票面利率大幅下降，公司可能会减少投资 [90][91] 问题4：国际市场贷款机会增加的原因，以及国际市场与美国国内市场在资产配置上的差异 - 欧洲和澳大利亚市场竞争相对较小，银行在贷款审批上更严格，不太愿意进行过渡性贷款，公司可以利用自身的承销技能填补资本结构中的缺口，且欧洲市场直接贷款比例较高，超过80% [94][96][97] - 国际市场中办公室资产占比较高，部分原因是欧洲缺乏成熟的机构多户住宅市场，而美国市场有更多经纪业务带来的交易机会 [96][97] 问题5：2022年即将到期的大型贷款项目的还款情况 - 2022年有两笔大型贷款，一笔是华盛顿特区的办公楼贷款，另一笔是伦敦的混合用途贷款，这两笔贷款质量很高，还款很容易，公司对2022年到期贷款组合的还款情况不担心，整体信用表现良好 [101][102] 问题6：非合格抵押贷款（Non - QM）的收益率情况以及市场发展前景 - 非合格抵押贷款市场有很大的增长空间，目前其与机构贷款的利差在收窄，预计利差稳定在比机构贷款高100 - 150个基点时，市场可能会吸引更多不符合传统银行贷款条件的借款人，从而继续增长 [108] - 市场增长还取决于政府对GSE的政策，若GSE更多地专注于特定使命业务（如低收入经济适用房），则非合格抵押贷款市场的空间可能更大，目前非合格抵押贷款的票面利率仍在4%左右，且在证券化市场中可获得高达11倍的杠杆，具有较高的吸引力 [109][111] 问题7：基础设施法案对公司基础设施业务的影响，以及是否考虑设立数字基础设施信贷基金 - 基础设施法案中的许多项目要到明年年中或2023年才会启动，政府项目的实施可能会比较缓慢且成本较高，但如果政府与私营企业合作，公司将有机会提供贷款，公司在能源基础设施领域拥有从股权到债务的全业务能力，有望受益于相关机会 [116][117] - 公司基础设施业务在第四季度发展态势良好，随着疫情影响逐渐消退，业务前景乐观，但关于是否设立数字基础设施信贷基金，未给出明确答复 [119]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为81980864千美元和80873509千美元[12] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为77133752千美元和76010933千美元[12] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总权益分别为4847112千美元和4862576千美元[12] - 2021年和2020年第三季度，公司总营收分别为302286千美元和267427千美元[16] - 2021年和2020年前三季度，公司总营收分别为880383千美元和845593千美元[16] - 2021年和2020年第三季度，公司净利润分别为140487千美元和164734千美元[16] - 2021年和2020年前三季度，公司净利润分别为389397千美元和251426千美元[16] - 2021年和2020年第三季度，归属于公司股东的净利润分别为128602千美元和151834千美元[16] - 2021年和2020年前三季度，归属于公司股东的净利润分别为356290千美元和224721千美元[16] - 2021年和2020年第三季度，公司基本每股收益分别为0.44美元和0.53美元[16] - 2021年前九个月公司净收入为389,397千美元，2020年同期为251,426千美元[24][27] - 2021年前九个月经营活动净现金使用为461,753千美元，2020年同期为提供526,149千美元[27] - 2021年前九个月投资活动净现金使用为2,017,431千美元，2020年同期为569,956千美元[27] - 2021年前九个月借款所得为11654848美元，2020年为4935556美元[29] - 2021年前九个月借款本金还款和回购为8566856美元，2020年为4221999美元[29] - 2021年前九个月融资活动提供（使用）的净现金为2142593美元，2020年为 - 19920美元[29] - 2021年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少336591美元，2020年为63727美元[29] - 2021年前九个月支付的利息现金为276783美元，2020年为284855美元[29] - 2021年前九个月支付的所得税为7036美元，2020年为2261美元[29] - 2021年前九个月已宣告但尚未支付的股息为140465美元，2020年为138737美元[29] 公司普通股及实收资本情况 - 2021年9月30日公司普通股股份为296,072,090股，面值2,961千美元，实缴资本5,270,265千美元[21][24] 公司业务板块构成 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[33][36] 公司投资业务相关情况 - 公司运营投资业务会收购CMBS和RMBS，这些证券代表特殊目的实体（SPEs）的权益，SPEs通常符合可变利益实体（VIEs）的条件[37] - 公司评估对VIEs的权益是否合并，若被认定为主要受益人则需合并VIEs[45] - REO资产约占公司合并证券化VIE资产的1%，其余99%为贷款[56] 公司会计政策及计量方法 - 公司采用CECL模型估计未来信用损失，导致信用损失准备金总额增加3230万美元[67] - 公司提前采用ASU 2020 - 06，使额外实收资本累计减少370万美元，累计亏损累计减少220万美元[72] - 公司对合并证券化VIE的某些符合条件的金融资产和负债等选择公允价值计量选项[60] - 公司将贷款分为持有待投资和持有待售，分别按成本和较低的摊余成本或公允价值计量[63][64] - 公司将债务投资证券指定为持有至到期、可供出售或交易，按不同方法计量[65] - 公司对执行中的贷款和金融工具按本金和合同条款计提利息收入[73] - 公司担任CMBS交易的特别服务商时，在服务完成且满足收入确认标准时确认特别服务费用[77] - 公司按直线法在租赁不可撤销期限内确认租金收入[78] - 公司采用双类别法计算每股收益，适用于2021年和2020年截至9月30日的三个月和九个月[81] 公司房地产出售业务情况 - 2021年前9个月，公司出售投资与服务部门房地产投资组合中的一处房产，售价3090万美元，确认收益970万美元；2020年前9个月，出售该投资组合中的一处房产，售价2410万美元，确认收益740万美元[86] - 2021年前9个月，公司出售商业与住宅贷款部门的一处运营性房产，售价3060万美元，确认收益1770万美元，该房产于2019年3月通过止赎贷款获得，止赎日账面价值900万美元，未偿还本金余额2090万美元[87] - 2021年前9个月，REIS股权组合出售一处经营性物业，售价3090万美元，确认收益970万美元；2020年前9个月，出售一处经营性物业，售价2410万美元，确认收益740万美元[128] - 2021年前9个月，商业和住宅贷款部门出售一处经营性物业，售价3060万美元，确认收益1770万美元[129] 公司贷款业务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司持有待投资贷款总额1.3350571亿美元，持有待售贷款总额2183.519万美元，总毛贷款1.553409亿美元，信贷损失准备金57.573万美元，净贷款1.5476517亿美元；截至2020年12月31日，对应数据分别为1.1164517亿美元、1052.835万美元、1.2217352亿美元、77.444万美元和1.2139908亿美元[90] - 截至2021年9月30日，公司商业贷款持有待投资的第一抵押贷款加权平均票面利率4.9%，加权平均期限1.8年；次级抵押贷款加权平均票面利率9.6%，加权平均期限3.0年；夹层贷款加权平均票面利率9.6%，加权平均期限1.3年；其他贷款加权平均票面利率8.2%，加权平均期限2.3年[90] - 截至2021年9月30日，公司基础设施优先贷款持有待投资加权平均票面利率4.3%，加权平均期限3.9年；住宅贷款（公允价值选择权）持有待投资加权平均票面利率6.1%[90] - 截至2021年9月30日，公司住宅贷款（公允价值选择权）持有待售加权平均票面利率4.3%；商业贷款（公允价值选择权）持有待售加权平均票面利率3.6%，加权平均期限9.7年；基础设施贷款（成本与公允价值孰低）持有待售加权平均票面利率2.8%，加权平均期限1.5年[90] - 截至2021年9月30日，公司可变利率持有待投资贷款总额1.2812961亿美元，其中商业贷款1.11149亿美元，利差4.2%；基础设施贷款1698.061万美元，利差3.9%[93] - 2021年前9个月，3070万美元基础设施贷款持有待售重新分类为持有待投资；9420万美元住宅贷款持有待售重新分类为持有待投资，9490万美元住宅贷款持有待投资重新分类为持有待售[96] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为29.5年和27.9年[96] - 公司采用第三方数据库服务确定商业房地产和基础设施贷款的预期信用损失，对商业贷款使用贷款损失模型，对基础设施贷款使用历史绩效数据库，对信用恶化贷款采用现金流折现或抵押品价值法确定信贷损失准备金[94][95][97][98] - 截至2021年9月30日，公司总毛贷款为1.553409亿美元，信用损失备抵为57573千美元[100] - 2021年9月30日，公司有信用恶化的商业贷款摊余成本为1200万美元，另有1.962亿美元商业贷款和1950万美元住宅贷款逾期90天以上[100] - 2021年4月，公司对纽约市住宅转换项目的某些信用恶化贷款进行止赎，相关贷款净账面价值总计1.005亿美元[101] - 截至2021年9月30日，已融资承诺的信用损失备抵为57573千美元，未融资承诺的信用损失备抵为5107千美元[102] - 2021年9月30日，未融资承诺预计金额为1.384852亿美元[102] - 2021年前九个月，贷款组合中商业贷款收购/发起/追加资金为5242378千美元，基础设施贷款为393329千美元[105] - 2021年前九个月，贷款组合中商业贷款出售基础为243378千美元，持有待售贷款为2358790千美元[105] - 2021年前九个月，贷款组合中商业贷款到期/本金偿还为2897747千美元，基础设施贷款为211695千美元[105] - 2020年前九个月，贷款组合中商业贷款收购/发起/追加资金为2090964千美元，基础设施贷款为177247千美元[106] - 2020年前九个月，贷款组合中商业贷款出售基础为397038千美元，持有待售贷款为2035770千美元[106] 公司投资证券业务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总投资证券分别为670,887千美元和736,658千美元[109] - 2021年第三季度，公司投资证券的购买、销售、本金回收和赎回情况分别为：购买33,009千美元、销售27,111千美元、本金回收8,988千美元、赎回26,753千美元[110] - 截至2021年9月30日，公司可供出售RMBS的公允价值为148,583千美元，加权平均票面利率为1.2%，加权平均期限为5.4年[112] - 截至2021年9月30日，约1.294亿美元（占比87%）的RMBS为浮动利率[114] - 2021年和2020年前三季度，公司RMBS交易的管理费用分别为0.9百万美元和1.0百万美元[115] - 截至2020年12月31日，有两只证券存在未实现损失，未实现损失分别为25千美元和41千美元[116] - 截至2021年9月30日，公司选择公允价值计量的CMBS的公允价值和未偿还本金余额分别为12亿美元和28亿美元[117] - 截至2021年9月30日，公司选择公允价值计量的RMBS的公允价值和未偿还本金余额分别为2.152亿美元和1.195亿美元[117] - 截至2021年9月30日，公司CMBS和RMBS的总公允价值余额为14亿美元，其中除2350万美元外，其余均与VIE负债抵销[117] - 截至2021年9月30日，公司9820万美元的CMBS为浮动利率，RMBS均为固定利率[118] - 截至2021年9月30日，持有至到期（HTM）债务证券摊余成本总计4.93123亿美元，净账面价值4.86734亿美元，公允价值4.67157亿美元；2020年12月31日摊余成本总计5.4428亿美元，净账面价值5.38605亿美元，公允价值5.15253亿美元[119] - 截至2021年9月30日，HTM债务证券信用损失备抵总计638.9万美元，较2020年12月31日的567.5万美元增加71.4万美元[119] - 截至2021年9月30日，公司持有的Starwood European Real Estate Finance Limited（SEREF）914万股普通股公允价值为1210万美元，占比约2%；2020年12月31日公允价值为1120万美元[120] 公司投资组合情况 - 截至2021年9月30日，Woodstar I投资组合包含32个经济适用房社区共8948套单元，总物业和租赁无形资产6.409亿美元，债务5.734亿美元[121] - 截至2021年9月30日，Woodstar II投资组合包含27个经济适用房社区共6109套单元，总物业和租赁无形资产6.118亿美元，债务5.129亿美元[122] 公司对非合并实体投资情况 - 截至2021年9月30日，对非合并实体的投资账面价值总计9400万美元，2020年12月31日为1.08054亿美元[131] 公司各部门商誉情况 - 基础设施贷款部门在2021年9月30日和2020年12月31日的商誉均为1.194亿美元[135] - 投资和服务部门在2021年9月30日和2020年12月31日的商誉均为1.404亿美元[136] 公司无形资产情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，国内服务无形资产净额分别为3940万美元和4140万美元，合并前分别为5540万美元和5460万美元[137] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，总净无形资产分别为6512.2万美元和7011.7万美元[138] - 2021年前九个月，无形资产摊销730.6万美元，销售42.9万美元，公允价值变动增加274万美元[139] - 未来五年及以后，租赁无形资产预计摊销总额为4918万美元[139] 公司融资相关情况 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，回购协议未偿还余额分别为8004.91万美元和5808.807万美元[141]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.53亿美元，即每股0.51美元 [8] - 部署31亿美元资本，并在商业、住宅和基础设施贷款业务中完成证券化 [9] - 商业贷款组合在季度末达到创纪录的115亿美元，过去一年增长近25% [10] - 住宅贷款组合季度末余额为6.37亿美元，保留的RMBS投资组合为2.32亿美元 [13] - 物业部门可分配收益为2000万美元，租金收取率98%，加权平均入住率稳定在97%，混合现金收益率增至18.5% [14] - 投资和服务部门报告DE为4800万美元，特殊服务费用本季度增长31%至1600万美元 [15][16] - 基础设施贷款贡献DE为800万美元，投资组合增至18亿美元 [17] - 季度末现有融资额度下可用资金为83亿美元，无抵押资产为28亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.2倍，当前流动性为13亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款本季度发放17亿美元，其中14亿美元已发放，还发放了1.49亿美元的现有贷款承诺，预付款为11亿美元，A类票据和夹层贷款销售总计2.31亿美元 [10] - 完成13亿美元的CRE CLO，贷款组合加权平均LTV为61%，零售敞口低至3%，利息回收率100%，非应计贷款低于2%，CECL一般准备金季度内减少1200万美元至4800万美元 [11] - 纽约市一个住宅项目的贷款抵押品止赎本季度正式完成，相关转让税使本季度可分配每股收益减少0.02美元 [12] - 住宅贷款业务收购总计6.63亿美元，完成11和12次证券化，总计5.64亿美元，贷款组合季度末余额为6.37亿美元，加权平均票面利率为5.2%，平均LTV为68%，平均FICO为739 [13] 物业部门 - 可分配收益为2000万美元，租金收取率98%，加权平均入住率稳定在97%，混合现金收益率增至18.5% [14] 投资和服务业务 - 报告DE为4800万美元，管道业务活跃，5.42亿美元贷款在三笔交易中证券化或定价，特殊服务费用本季度增长31%至1600万美元 [15][16] - 季度末后被任命为12个CMBS信托的特别服务商，余额为122亿美元，预计服务投资组合达913亿美元，活跃服务投资组合达87亿美元 [16] - 季度内出售一项成本基础为2500万美元的资产，售价3000万美元，净DE收益500万美元，GAAP收益1000万美元，季度末该投资组合未折旧余额为2.5亿美元 [16] 基础设施贷款业务 - 贡献DE为800万美元，收购1.68亿美元新贷款，发放2300万美元现有贷款承诺，还款8500万美元，投资组合增至18亿美元 [17] - 完成5亿美元的基础设施CLO，加权平均票面利率为LIBOR加181个基点，预付款率为82% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体房地产市场保持健康，流动性充裕推动各类资产价值上升，房地产AAA级债券利差仍宽于企业AAA级债券，资本流向多户住宅和工业等优质安全资产类别，酒店和办公市场存在不同情况 [33] - 单户和公寓租赁市场处于多年来最佳状态，人们消费能力强，零售支出、休闲旅游和房价都显示人们在各方面消费活跃 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过CLO和证券化融资改变了期限错配问题，构建了稳固的资产负债表，将此模式应用于多个业务领域 [36] - 利用Starwood Capital的规模和全球布局，有意识地将国际业务敞口自疫情开始以来增加了42%，目前占贷款组合的27%，未来一年将继续增加对国际贷款机会的敞口 [27] - 公司董事会考虑了十几个可增加到平台的垂直领域，将评估和关注这些机会以加速增长、提高ROE并实现提供安全、稳定股息的目标 [38] - 公司在商业贷款业务上利用过去17个月积累的势头，有望在2021年实现创纪录的贷款发放，预计到秋季达成 [25] - 公司希望获得投资级评级，认为规模增长有助于提升评级，但目前公司业务模式独特，在评级机构模型中存在一些不被合理计算的情况，需要与评级机构沟通解释 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体房地产市场健康，流动性充裕推动资产价值上升，但不同资产类别表现不同，酒店市场部分资产定价过高，办公市场部分城市空置率高，难以进行承保 [33][34] - 单户和公寓租赁市场良好，人们消费能力强，但政府的财政刺激政策可能导致经济不平衡和不健康，应帮助人们就业而非提供补贴 [35] - 公司通过CLO和证券化融资改善了资产负债表，国际业务提供了更好的利差和较少的竞争，是公司的主要差异化优势 [36][37] - 公司对自身业务表现满意，将继续利用信用优先的理念寻找机会，多元化业务，为股东提供稳定回报 [30] 其他重要信息 - 公司7月发行4亿美元无抵押可持续债券，票面利率为3 5/8%，是抵押REIT有史以来定价最紧的5年期无抵押债券发行，认购倍数超过4倍 [22] - 公司首次聘请惠誉对此次交易进行评级，获得BB +企业和债券评级，惠誉认为公司业务模式多元化、资产质量强、经营业绩稳定、杠杆率相对较低、利息覆盖适当、资金来源多样且期限合理、流动性良好 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：幻灯片27显示的财务能力中，季度间批准但未提取的信贷额度增加近6亿美元的驱动因素是什么？ - 增加的主要驱动因素是4亿美元无抵押可持续债券的发行，获得现金后偿还了部分信贷额度，从而提高了批准但未提取的额度，9月偿还部分12月到期债务后该数字会下降，这是无抵押债券发行导致的时间性问题 [42] 问题：与疫情前相比，公司目前的流动性状况如何？是否因流动性过高对收益产生拖累？当前资本基础能支持多大的投资组合规模？ - 公司目前现金略高于最优水平，因12月有到期债务，虽已筹集部分资金，但仍保持谨慎持有较高现金余额，相比去年拖累收益程度降低，约为每股0.02美元 [48] - 当前资本基础能支持的投资组合规模取决于杠杆率，若像部分同行那样高杠杆运营，可拥有更大投资组合，但公司未选择此路径，CRE贷款业务规模上限约为200 - 250亿美元，不过公司有多个投资领域，有能力实现更大规模增长 [49] 问题：公司一直希望从物业资产增值中获利，但尚未实现，是否接近达成出售部分资产的协议？ - 从物业资产增值中释放现金比小额股权融资更有吸引力，因无股权股息成本，公司今年一直在寻找合适时机，受佛罗里达州税收政策变化影响有所延迟，后续将继续推进 [54] 问题：酒店投资组合中，业主对Delta变种病毒有何反馈？是否有旅行行为、预订和取消的变化？ - 公司酒店投资组合目前对公司无重大风险敞口，未出现损失，市场对酒店资产估值较高，但大城市酒店难以恢复到2019年水平，且成本上升，公司对该领域承保谨慎 [58] - 公司8%的资产为酒店贷款，其中约四分之一为长住酒店表现良好，有限服务酒店恢复强劲，目的地酒店是最大的三笔贷款且恢复最快，公司对酒店投资组合有信心，但未来会谨慎对待 [59] - 目前在公司股权酒店业务中，未看到Delta变种病毒对入住率有明显影响，纽约、布鲁克林等地入住率良好且呈上升趋势，欧洲则出现因变种病毒导致的酒店取消预订情况 [61] 问题：鉴于当前估值较高，公司是否仍在关注住宅抵押贷款发起业务的收购机会？ - 公司已在住宅领域发起抵押贷款，主要是非QM领域，对机构多户住宅抵押贷款业务感兴趣，但该业务许可证有限且大多已被使用，公司将继续寻找合适机会参与 [63] 问题：公司的七个业务领域中，目前哪个领域提供最佳回报？未来12 - 18个月哪个领域增长最多？ - 目前商业贷款业务表现出色，国际业务机会巨大，有望在贷款发放方面创纪录，住宅业务和能源基础设施业务也有吸引力，管道业务虽利差收窄但公司是CMBS非银行最大发起商 [69] - 特殊服务业务ROE最高，公司正在关注如何增加该业务收入和费用，同时也在探索其他符合REIT要求的资产类别 [70] 问题：欧洲业务机会方面，预计在资本结构、物业类型和地区的活动情况如何？COVID或Delta变种病毒及欧洲的限制措施是否使某些国家吸引力下降？ - 公司大部分欧洲贷款业务在爱尔兰、英国和葡萄牙，银行贷款价值比低，公司愿意考虑任何资产类别，如在伦敦投资数据中心股权业务，看好数据中心、生命科学等领域 [71] - 房地产市场需关注供应问题，建筑成本上升使贷款价值比相对下降，利率将保持低位，因全球大量资金寻求收益，与其他资产类别相比，公司认为欧洲业务有吸引力，但需谨慎 [72] - 多户住宅、办公、工业和数据中心领域在欧洲竞争较少，大型交易对公司有利 [73] 问题：公司是否认为有潜在的收购机会，有助于降低资本成本并实现投资级评级目标？ - 公司希望获得投资级评级，认为规模增长有助于提升评级，但公司业务模式独特，在评级机构模型中存在不合理计算情况，如不将折旧加回、不计算低于投资级CMBS股权等，需与评级机构沟通解释 [75][76] - 公司有八到十个与现有业务相关或潜在的新业务，董事会要求未来12 - 18个月展示进展，公司会寻找对股东有增值、明智且信用良好的业务机会 [77] 问题：关于CMBS业务，预计下半年管道业务量与上半年相比是保持稳定还是增长？ - 市场具有周期性，未来竞争将加剧，今年SASB市场规模将显著大于CMBS管道市场，CLO市场也较大 [78] - 公司将继续按自身模式开展业务，为资产负债表发放符合成本资本和融资来源的贷款，出售A类票据，利用回购市场，在合适时进行CLO，但不会为CLO退出而发放贷款，因该市场不稳定，风险高 [78] 问题：一方面说有大量资本追逐房地产，另一方面又说CRE贷款是最有吸引力的机会，如何解释这两个观点？ - 因提问者信号问题未完整回答该问题 [82]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为8.1309302亿美元和8.0873509亿美元[12] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为7.6457602亿美元和7.6010933亿美元[12] - 2021年和2020年第二季度，公司总营收分别为2.90867亿美元和2.65606亿美元[17] - 2021年和2020年前六个月，公司总营收分别为5.78097亿美元和5.78166亿美元[17] - 2021年和2020年第二季度，公司净利润分别为1.26384亿美元和1.52961亿美元[17] - 2021年和2020年前六个月，公司净利润分别为2.4891亿美元和0.86692亿美元[17] - 2021年和2020年第二季度，归属于公司股东的净利润分别为1.1631亿美元和1.39656亿美元[17] - 2021年和2020年前六个月，归属于公司股东的净利润分别为2.27688亿美元和0.72887亿美元[17] - 2021年和2020年第二季度，公司综合收益分别为1.2604亿美元和1.59943亿美元[19] - 2021年和2020年前六个月，公司综合收益分别为2.46227亿美元和0.78626亿美元[19] - 2021年6月30日普通股股份为295,257,898股，2020年6月30日为291,573,083股[22][25] - 2021年上半年净收入为248,910千美元，2020年同期为86,692千美元[25][28] - 2021年上半年股息每股0.96美元，2020年上半年同样为每股0.96美元[25] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为287,987千美元，2020年同期为769,738千美元[28] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为1,365,734千美元，2020年同期为240,756千美元[28] - 2021年上半年发行股息导致累计亏损277,549千美元，2020年同期为272,975千美元[25] - 2021年上半年基于股份的薪酬为19,907千美元，2020年同期为16,144千美元[25][28] - 2021年上半年经理以股票支付的费用为14,048千美元，2020年同期为36,046千美元[25][28] - 2021年6月30日库存股数量为7,448,691股，2020年6月30日为7,105,561股[22][25] - 2021年上半年可转换票据会计标准更新累计影响为 - 1,536千美元[25] - 2021年上半年借款所得为6793363美元，2020年同期为3686932美元[30] - 2021年上半年借款本金还款和回购为5538664美元，2020年同期为3716558美元[30] - 2021年上半年融资活动提供（使用）的净现金为717841美元，2020年同期为 - 579369美元[30] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少359906美元，2020年同期为减少50387美元[30] - 2021年上半年支付的利息现金为183016美元，2020年同期为202648美元[30] - 2021年上半年支付的所得税为6871美元，2020年同期为657美元[30] - 2021年上半年宣告但尚未支付的股息为139985美元，2020年同期为137242美元[30] 公司业务板块构成 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[34][37] 公司运营投资业务相关情况 - 公司运营投资业务会收购CMBS和RMBS，相关SPE通常符合VIE定义[38] - 公司对所有VIE权益进行合并评估，确定是否为主要受益人以决定是否合并[46] - REO资产约占公司合并证券化VIE资产的2%，其余98%为贷款[56] 公司会计政策相关 - 公司采用CECL模型估计未来信贷损失，导致2020年1月1日总信贷损失准备金增加3230万美元[67] - 公司提前采用ASU 2020 - 06，导致2021年1月1日额外实收资本累计减少370万美元，累计亏损部分抵消减少220万美元[72] - 公司财务报表同时列报基本和摊薄每股收益，对于存在参与性证券的情况，采用两类别法计算每股收益[80][81] - 公司对某些符合条件的金融资产和负债选择公允价值计量选项，以减轻会计不匹配问题[60] - 公司对合并证券化VIE的资产和负债按公允价值计量，投资的证券化VIE为“静态”，确定公允价值时优先使用可观察输入值[62] - 持有待投资贷款按成本计量，持有待售贷款按摊余成本或公允价值孰低计量，除非选择公允价值计量选项[63][64] - 公司指定债务投资证券为持有至到期、可供出售或交易，根据不同分类采用不同计量方法[65] - 公司对可供出售债务证券按公允价值计量，根据预期现金流变化调整信贷损失准备金[70][71] - 公司未采用ASU 2020 - 04和ASU 2021 - 01的可选权宜方法或例外规定，但将在有效期内持续评估[84] 公司各业务线资产出售情况 - 2021年上半年，公司出售投资与服务部门房地产投资组合中的一处房产，售价3090万美元，确认收益970万美元；2020年同期售价2410万美元，确认收益740万美元[86] - 2021年上半年，公司出售商业与住宅贷款部门的一处运营性房产，售价3060万美元，确认收益1770万美元，该房产收购时贷款账面价值900万美元，未偿还本金余额2090万美元[87] - 2021年上半年，REIS股权组合出售一处经营性物业，售价3090万美元，确认收益970万美元；2020年上半年售价2410万美元，确认收益740万美元[128] - 2021年上半年，商业和住宅贷款部门出售一处经营性物业，售价3060万美元，确认收益1770万美元[129] 公司贷款业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司持有待投资贷款总额128.23亿美元，持有待售贷款总额9.62亿美元，总毛贷款137.85亿美元，信贷损失准备金5983万美元，净贷款137.25亿美元；2020年12月31日对应数据分别为111.65亿美元、10.53亿美元、122.17亿美元、7744万美元和121.40亿美元[90] - 截至2021年6月30日，公司可变利率持有待投资贷款总额122.42亿美元，其中商业贷款105.39亿美元，基础设施贷款17.04亿美元，加权平均利差4.2%[93] - 2021年上半年，3070万美元基础设施持有待售贷款重新分类为持有待投资贷款[96] - 2021年上半年，4560万美元住宅持有待售贷款重新分类为持有待投资贷款[96] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为29.1年和27.9年[96] - 公司商业贷款采用贷款损失模型，依据商业房地产贷款证券化数据库预测预期损失，考虑贷款与稳定价值比等指标，并根据宏观经济趋势选择预测[95] - 公司基础设施贷款利用历史基础设施贷款绩效数据库，按行业、子行业等过滤得出历史损失率[97] - 公司对信用恶化贷款采用现金流折现或抵押品价值法确定信贷损失准备金[98] - 截至2021年6月30日，公司总贷款毛额为1.3784874亿美元，信用损失备抵为59825美元[100] - 2021年6月30日，信用恶化的商业贷款摊余成本为1200万美元，另有1.885亿美元商业贷款和1740万美元住宅贷款逾期90天以上[100] - 2021年4月，公司对纽约市住宅转换项目相关的信用恶化贷款进行止赎，贷款净账面价值总计1.005亿美元[101] - 截至2021年6月30日，已融资承诺的信用损失备抵为59825美元，未融资承诺的信用损失备抵为4878美元[102] - 2021年上半年，已融资承诺的信用损失（转回）拨备净额为 - 9862美元，未融资承诺的信用损失转回净额为 - 1192美元[102] - 截至2021年6月30日，未融资承诺金额为1.405089亿美元[102] - 2021年上半年，商业贷款收购/发起/追加资金为3713142美元，基础设施贷款为288904美元[105] - 2021年上半年，商业贷款出售基础为 - 207975美元，持有待售贷款为 - 1502588美元[105] - 2021年上半年，商业贷款本金偿还为 - 2025641美元，基础设施贷款为 - 100624美元，住宅贷款为 - 18868美元[105] - 截至2021年6月30日，持有待投资贷款余额为1.2725049亿美元，持有待售贷款余额为961677美元[105] 公司投资证券业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总投资证券分别为673,566千美元和736,658千美元[109] - 2021年第二季度，公司RMBS、CMBS等投资证券的购买、销售和本金回收情况有相应数据体现，如RMBS（公允价值选择权）购买额为52,351千美元[110] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，可供出售RMBS的公允价值分别为154,704千美元和167,349千美元[109][112] - 截至2021年6月30日，约1.347亿美元（占比87.0%）的RMBS为可变利率[114] - 2021年和2020年第二季度，公司RMBS交易的管理费用分别为0.3百万美元和0.3百万美元，2021年和2020年上半年分别为0.6百万美元和0.7百万美元[115] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，处于未实现损失状态的可供出售RMBS有相应的估计公允价值和未实现损失数据[116] - 截至2021年6月30日，公司选择公允价值选择权的CMBS公允价值为12亿美元，未偿还本金余额为29亿美元；RMBS公允价值为2.321亿美元，未偿还本金余额为1.438亿美元[117] - 截至2021年6月30日，公司9820万美元的CMBS为可变利率，RMBS无可变利率[118] - 截至2021年6月30日，可供出售RMBS加权平均票面利率为1.2%，加权平均期限为5.7年[112] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，持有特定CMBS的合并实体中非控股权益分别为1.866亿美元和1.795亿美元[110] - 截至2021年6月30日，持有至到期（HTM）债务证券摊余成本总计492946千美元，信用损失备抵4929千美元，净账面价值488017千美元，公允价值468558千美元[119] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，对Starwood European Real Estate Finance Limited的投资公允价值分别为1190万美元和1120万美元，截至2021年6月30日持股约2%[120] - 截至2021年6月30日，Woodstar I投资组合包含32个经济适用房社区共8948套单元，总毛物业和租赁无形资产6.381亿美元，债务5.731亿美元[121] - 截至2021年6月30日，Woodstar II投资组合包含27个经济适用房社区共6109套单元，总毛物业和租赁无形资产6.113亿美元，债务5.127亿美元[122] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，对非合并实体的投资账面价值分别为96789千美元和108054千美元[131] 公司商誉及无形资产数据关键指标变化 - 基础设施贷款部门在2021年6月30日和2020年12月31日的商誉均为1.194亿美元[136] - 投资和服务部门在2021年6月30日和2020年12月31日的商誉均为1.404亿美元[137] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，国内服务无形资产在合并前余额分别为5580万美元和5460万美元，合并后净额分别为4210万美元和4140万美元[138] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总净无形资产分别为65193000美元和70117000美元[139] - 2021年上半年，无形资产摊销4998000美元，销售429000美元，公允价值变动增加503000美元[140] - 预计未来五年及以后，在租租赁无形资产和有利租赁无形资产的摊销总额为51488000美元[140] 公司融资业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司回购协议未偿还余额分别为6310121000美元和5808807000美元[141] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司其他有担保融资未偿还余额分别为3702163000美元和442

业绩总结 - 公司当前市值约为71亿美元[7] - 自2009年成立以来，公司已部署超过690亿美元的资本，当前投资组合价值超过180亿美元[7] - 贷款组合总余额为113亿美元，平均贷款规模为1.24亿美元[47] - 当前股息收益率为7.7%[7] 用户数据 - 商业贷款部门的贷款价值比率（LTV）为60.1%[7] - 94%的贷款为浮动利率贷款，6%为固定利率贷款[46] - 公司的物业投资总价值为23亿美元，覆盖四个主要投资领域[72] - 物业的加权平均入住率为97%，共有109个物业[72] 投资组合与市场地位 - 公司在美国的商业贷款市场中占据领先地位，贷款组合的加权平均LTV在57%至66%之间波动[36] - 公司的特殊服务组合价值为88亿美元，管理的贷款和不动产（REO）总额为80.1亿美元[14] - 公司的CMBS投资组合价值为6.82亿美元，拥有20年的业绩记录[14] - 在特殊服务市场中拥有160个信托，抵押品余额达到800亿美元[81] 未来展望与战略 - 基础设施贷款的承诺总额为17亿美元，目标杠杆回报率为10%至13%[14] - 自2013年以来，公司在投资与服务领域已部署超过130亿美元的资本[84] - 公司在CMBS投资中，持有682亿美元的投资组合[81] - 在资产特定融资中，最大融资额度为178亿美元，已提取金额为103.34亿美元[95] 社会责任与多样性 - 公司在美国住宅住房领域的社会影响投资超过50亿美元，成为前十大可负担住房拥有者[102] - 在员工中实现了44%的女性比例和49%的种族多样性[102] - 自2018年以来，公司融资的可再生能源资产总额为8.2亿美元，产生7900 GWh的电力，避免了约740万吨的二氧化碳排放[102]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.51亿美元，即每股0.50美元 [9] - 季度内部署了27亿美元资本，季度末后成功完成两笔总额为18亿美元的CLO [9] - 季度末调整后债务与未折旧股权比率为2.3倍，两笔CLO完成后该比率为2.1倍，与上季度持平 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务贡献DE 1.47亿美元，本季度发放12笔贷款，总额22亿美元，平均贷款规模1.84亿美元，季度末商业贷款组合达到创纪录的112亿美元 [10] - 贷款组合加权平均风险评级从2.7改善至2.6，仅一笔1.88亿美元贷款被评为5类，截至3月31日，仅2%的贷款处于非应计状态 [11][12] - 加权平均贷款价值比（LTV）降至60.1%，自疫情开始以来，赞助商已投入5.82亿美元并承诺投入7.15亿美元 [13] - 住宅贷款业务方面，第10次证券化3.84亿美元贷款，实现净证券化DE收益1300万美元，出售8700万美元高LTV贷款，实现净DE收益400万美元，季度末贷款组合余额为5.96亿美元 [18] 房地产板块 - 贡献DE 2200万美元，租金收取率达98%，加权平均入住率稳定在97% [20][21] - 为第二套经济适用房组合Woodstar II获得8300万美元补充融资，该组合现金收益率提高至18.8%，整体板块收益率提高至16.9% [21] 投资和服务板块 - 报告DE 2400万美元，CMBS投资组合本季度出售1200万美元证券，实现净DE收益300万美元 [24] - 特殊服务业务本季度有5.17亿美元贷款进入服务，同时有类似金额的贷款解决，活跃服务组合稳定在88亿美元 [25] - 管道业务本季度一笔交易证券化8500万美元贷款，利润水平与上季度一致 [26] 基础设施贷款板块 - 贡献DE 700万美元，本季度收购8600万美元新贷款，根据现有贷款承诺提供1400万美元资金，还款1900万美元，季度末投资组合增至17亿美元 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着对COVID - 19复苏持续强劲的乐观情绪，许多目标资产的信贷利差已恢复到疫情前水平，公司在目标资产类别上的借款利率回到危机前水平 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司多元化模式使其能够在七条业务线中灵活投资，寻找最佳机会，未来将继续寻找新业务线以保持资本部署的灵活性 [39][42] - 核心CRE贷款业务将继续专注于最稳定、未来现金流持久的资产，同时调整贷款组合特征，增加对多户住宅和工业资产的敞口，减少对办公和酒店的敞口 [51][53] - 国际业务方面，公司看到欧洲和澳大利亚等竞争较小市场的机会，国际投资组合同比增长35%，目前占贷款组合的四分之一以上，未来有望进一步增长 [56][57] - 行业竞争方面，CRE贷款业务的竞争主要来自投资银行和债务基金，公司通过国际业务拓展和差异化信贷流程应对竞争 [110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在COVID - 19危机后变得更强大，资产负债表更好，预计不会因疫情在贷款组合上产生损失，对股息支付有信心 [72][75] - 房地产市场方面，工业和多户住宅资产受投资者青睐，办公市场在不同地区表现分化，酒店市场正在复苏但不同档次表现不同，零售市场面临挑战 [77][80][81] - 公司认为美国和欧洲的贷款前景良好，各业务线都在全速运转，但目前购买房地产股权以获得理想现金回报较为困难 [85] 其他重要信息 - 公司举办了首届虚拟投资者系列活动，提供近三小时关于公司和各投资业务的详细信息，展示了差异化的投资和信贷流程 [58][59] - Fitch将公司特殊服务商LNR评级提升至最高等级CSS1，这将带来更多代理业务 [65][66] - 公司旗下的Starwood Mortgage Capital（SMC）是去年最大的非银行CMBS发起机构，本季度业务势头持续，管道业务不断增长 [67] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来6 - 9个月及今年剩余时间，哪些业务线资本分配将增加，哪些将减少？ - 公司仍看好非QM和能源基础设施业务，核心贷款业务也有机会进行增值操作，未来核心贷款业务将占据大部分资本分配，CMBS业务保持稳定，房地产板块因当前市场环境增长困难 [100][101][104] 问题2: CRE贷款业务的竞争情况如何，竞争对机会和利差有何影响？ - CMBS市场成为比银行资产负债表更大的竞争对手，公司的主要竞争来自投资银行和债务基金，公司通过拓展国际业务应对竞争，国际业务竞争较小，预计未来国际贷款组合占比将从25%提升至三分之一 [108][110][112] 问题3: 如何看待办公市场的长期趋势，这对业主和贷款人来说是问题吗？ - 办公市场问题对贷款人影响较小，尤其是在贷款价值比为60%的情况下，市场情况因地区而异，一些低税收地区需求上升，而一些大城市面临租金下降、空置率上升等问题，未来小型企业的办公模式可能会发生变化 [117][118][130] 问题4: 酒店行业在疫情后是否是赢家，是否有贷款机会？ - 对酒店贷款应保持谨慎，酒店市场复苏速度可能被高估，不同档次酒店表现不同，高端体验式酒店和度假酒店有机会，而大型会议型酒店面临压力，夏季旅游市场将迎来高峰，但之后市场的可持续性有待观察 [135][139][140] 问题5: 公司考虑的其他业务线有哪些，有何特点？ - 公司希望通过CLO融资扩大业务规模，提高非QM业务的ROE，同时寻找能增加ROE、非资产负债表型的业务，这些业务应与公司现有业务互补，且在公司专业领域内，但目前尚未成功收购 [146][150][151] 问题6: 在不进行并购的情况下，基于当前资本基础，投资组合能有多大增长？ - 公司认为CRE贷款业务和其他业务都有扩大规模的空间，但存在上限，可考虑开展中间市场贷款业务，这可能会释放数十亿美元的资产负债表资产，但受资本成本和股息支付的限制，部分业务进入困难 [156][158][161] 问题7: 欧洲贷款业务增长至贷款组合的三分之一是否存在风险，与美国相比如何？ - 欧洲市场增加供应难度较大，一些市场基本面优于美国，如德国和伦敦市场，且公司在欧洲的融资对手方增多，有能力出售A类票据，公司对欧洲业务有信心，同时公司房地产建设敞口下降，未来资金义务减少，有能力在各业务线增加贷款 [171][174][179]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为79,702,323千美元和80,873,509千美元[12] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总负债分别为74,847,538千美元和76,010,933千美元[12] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总权益分别为4,854,785千美元和4,862,576千美元[12] - 2021年和2020年第一季度，公司总营收分别为287,230千美元和312,560千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司总成本和费用分别为232,879千美元和301,615千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司净收入（损失）分别为122,526千美元和 - 66,269千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，归属于公司的净收入（损失）分别为111,378千美元和 - 66,769千美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司基本每股收益（损失）分别为0.39美元和 - 0.24美元[15] - 2021年和2020年第一季度，公司综合收入（损失）分别为120,187千美元和 - 81,317千美元[16] - 2021年和2020年第一季度，归属于公司的综合收入（损失）分别为109,039千美元和 - 81,817千美元[16] - 2021年第一季度净收入为122,526美元，2020年同期净亏损66,269美元[23] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为270,766美元，2020年同期为190,732美元[23] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为1,119,205美元，2020年同期为454,183美元[23] - 2021年第一季度摊销递延融资成本、溢价和折扣等调整项金额分别为10,515美元、1,726美元等[23] - 2021年3月31日借款所得为2748317000美元，2020年同期为2756915000美元[24] - 2021年3月31日借款本金还款和回购为2001336000美元，2020年同期为1923754000美元[24] - 2021年3月31日递延融资成本支付为5052000美元，2020年同期为3577000美元[24] - 2021年3月31日普通股发行所得为262000美元，2020年同期为153000美元[24] - 2021年3月31日股权发行成本支付为22000美元，2020年同期为14000美元[24] - 2021年3月31日股息支付为137667000美元，2020年同期为135889000美元[24] - 2021年3月31日融资活动提供的净现金为597233000美元，2020年同期为620080000美元[24] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金净减少251206000美元，2020年同期增加356629000美元[24] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金期初余额为722162000美元，2020年同期为574031000美元[24] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为469914000美元，2020年同期为931393000美元[24] 普通股相关数据关键指标变化 - 2020年12月31日普通股股份为292,091,601股，面值2,921美元，已付资本5,209,739美元[19] - 2021年1月1日可转换票据会计标准更新累计影响使权益减少1,536美元[19] - 2021年第一季度DRIP计划所得款项为262美元，涉及股份12,234股[19] - 2021年3月31日普通股股份为294,300,251股，面值2,943美元，已付资本5,225,037美元[19] - 2020年3月31日普通股股份为289,349,439股，面值2,894美元，已付资本5,159,069美元[20] 会计政策与估计相关 - 公司采用CECL模型估计未来信用损失，该模型于2020年1月1日生效，采用该模型使公司信用损失总拨备增加3230万美元[60][61] - 2021年1月1日起，公司提前采用ASU 2020 - 06，使额外实缴资本累计减少370万美元，累计亏损累计减少220万美元[67] - 对于截至2021年3月31日和2020年3月31日的三个月，采用两类别法计算每股收益得出最具稀释性的结果[76] - 公司对合并证券化VIE的某些符合条件的金融资产和负债、用于投资的住宅贷款、待售贷款和购买的CMBS选择公允价值计量选项[53] - 公司将债务投资证券指定为持有至到期、可供出售或交易，权益投资证券按公允价值计量[59][60] - 公司对执行中的贷款和金融工具按未偿还本金和合同条款应计利息收入，对非执行贷款在特定情况下停止应计利息[68][70] - 公司担任CMBS交易的特别服务商时，从相关活动中赚取特别服务费用，在服务完成且满足收入确认标准的期间确认为收入[73] - 租金收入在从租户处赚取时确认，对于提供租金减免或固定递增的租赁，按直线法在不可撤销租赁期内确认[74] - 编制符合GAAP的财务报表需要公司进行估计和假设，COVID - 19的爆发增加了估计和假设的不确定性[78][79] - FASB发布的ASU 2020 - 04和ASU 2021 - 01有效至2022年12月31日，公司截至2021年3月31日未采用相关可选权宜方法或例外规定[80] 贷款业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司贷款总额132.38408亿美元，信贷损失拨备722.84万美元，净贷款131.66124亿美元[83] - 截至2020年12月31日，公司贷款总额122.17352亿美元，信贷损失拨备774.44万美元，净贷款121.39908亿美元[83] - 截至2021年3月31日，公司商业贷款持有投资的账面价值996938.7万美元，利差4.3%；基础设施贷款159561.5万美元，利差3.8%；可变利率贷款总计1156500.2万美元，利差4.2%[85] - 2021年第一季度，3070万美元基础设施贷款从待售重新分类为持有投资[89] - 2021年第一季度，6950万美元住宅贷款从待售重新分类为持有投资[89] - 2021年第一季度，1.422亿美元商业贷款从持有投资重新分类为待售[89] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为28.9年和27.9年[89] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，账面价值9.178亿美元和8.773亿美元的夹层贷款被分类为第一抵押贷款[89] - 截至2021年3月31日，总毛贷款为13238408千美元，信用损失准备为72284千美元[95] - 截至2021年3月31日，信用恶化的商业贷款摊余成本为4100万美元，其中2900万美元无信用损失准备[96] - 2021年3月31日，有1.876亿美元商业贷款和2020万美元住宅贷款逾期90天或以上[96] - 2021年3月，1.876亿美元逾期90天或以上商业贷款中的730万美元转换为股权权益[96] - 截至2021年3月31日，已融资承诺的信用损失准备中，商业贷款为63477千美元，基础设施贷款为8807千美元[97] - 截至2021年3月31日，未融资承诺的信用损失准备为3805千美元[97] - 截至2021年3月31日，未融资承诺预计金额为1357095千美元[97] - 2021年3月31日止三个月，贷款组合中商业贷款余额为10583973千美元[100] - 2021年3月31日止三个月，贷款组合中基础设施贷款余额为1586808千美元[100] - 2021年3月31日止三个月，贷款组合中住宅贷款余额为150712千美元[100] 投资证券业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，总投资证券账面价值分别为678287千美元和736658千美元[102] - 截至2021年3月31日，可供出售RMBS的公允价值为160301千美元，加权平均票面利率为1.2%，加权平均期限为5.9年[104] - 截至2021年3月31日，约139400千美元（87.0%）的RMBS为浮动利率[104] - 2021年和2020年截至3月31日的三个月，RMBS交易的第三方管理费用分别为0.3百万美元和0.4百万美元[105] - 截至2021年3月31日，已选择公允价值选项的CMBS的公允价值和未偿还本金余额分别为12亿美元和27亿美元，RMBS分别为2.49亿美元和1.601亿美元[107] - 截至2021年3月31日，HTM债务证券的摊销成本净额为488075千美元，信用损失备抵为5387千美元[102][109] - 截至2021年3月31日，权益证券的公允价值为10655千美元[102] 物业投资业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，Woodstar I投资组合包括32个经济适用房社区，共8948个单元，总毛物业和租赁无形资产为6.367亿美元，债务为5.728亿美元[112] - 截至2021年3月31日，Woodstar II投资组合包括27个经济适用房社区，共6109个单元，总毛物业和租赁无形资产为6.106亿美元，债务为5.126亿美元[113] - 截至2021年3月31日，医疗办公室投资组合包括34座医疗办公楼，总面积190万平方英尺，总毛物业和租赁无形资产为7.603亿美元，债务为5.929亿美元[114] - 主租赁投资组合包含16处零售物业，总面积190万平方英尺，初始租赁期限24.6年，截至2021年3月31日，总毛物业价值3.438亿美元，债务1.928亿美元[115] - 投资与服务部门物业投资组合包含15处商业地产和1项非合并商业地产权益，截至2021年3月31日，总毛物业及租赁无形资产价值2.704亿美元，债务1.926亿美元[116] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，物业净值分别为2244748千美元和2271153千美元[117] - 2021年第一季度，公司出售商业和住宅贷款部门的一处经营性物业，售价3060万美元，确认收益1770万美元[119] 其他投资与资产数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，对非合并实体的投资账面价值分别为100907千美元和108054千美元[121] - 截至2021年3月31日，公司对一家住宅抵押贷款发起人的股权投资账面价值超过其净资产中的权益160万美元[122] - 基础设施贷款部门在2021年3月31日和2020年12月31日的商誉均为1.194亿美元[125] - 投资与服务部门在2021年3月31日和2020年12月31日的商誉均为1.404亿美元[126] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，国内服务无形资产净额分别为4290万美元和4140万美元[127] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，总净无形资产分别为66772千美元和70117千美元[128] 融资业务线数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，回购协议未偿还余额分别为6947488千美元和5808807千美元，其他有担保融资未偿还余额分别为4029705千美元和4424782千美元[131] - 2021年1月公司签订住宅贷款回购协议，初始最大额度375000千美元，3月增至1000000千美元，年利率为1个月伦敦银行同业拆借利率+2.00%至2.50%，有25个基点的伦敦银行同业拆借利率下限[135] - 2021年3月公司签订82900千美元抵押贷款为Woodstar II投资组合再融资，贷款期限7年，加权平均固定年利率4.36%，部分净收益用于偿还4900千美元政府支持的抵押贷款[136] - 截至2021年3月31日，72%的回购协议保证金催缴条款不允许基于资本市场活动进行估值调整，28%的回购协议包含针对一般资本市场活动的保证金催缴条款，其中约15%与待售贷款有关[137] - 2021年和2020年截至

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益（DE）为每股0.50美元，全年为1.98美元 [11] - 全年资本部署46亿美元，其中30亿美元在疫情期间完成，提前偿还5亿美元无担保债务后，疫情后平均现金头寸仍超7亿美元 [11] - 年末调整后债务与未折旧权益比率为2.2倍，未动用债务能力为70亿美元，未抵押资产为30亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务第四季度新增5笔贷款和一笔小额增额，总额4.54亿美元，全年发放贷款19亿美元，其中11亿美元在第一季度后发放 [12] - 第四季度为新贷款提供3.33亿美元资金，根据现有贷款承诺提供3.34亿美元资金，收到2.5亿美元贷款还款和4700万美元A类票据销售款，年末商业贷款组合达到创纪录的102亿美元 [13] - 季度末98%的贷款处于正常还款状态，年末有5笔贷款仍需部分利息延期支付，季度延期利息为4600万美元 [14] - 本季度CECL准备金减少2700万美元，一般准备金降至6200万美元，特定准备金降至1600万美元 [15] - 年末加权平均风险评级为2.7，低于上季度的2.9，与疫情前水平一致 [16] - 住宅业务2020年进行了4次证券化，贷款收购总额18亿美元，其中12亿美元在第一季度后收购 [16] - 第四季度解除了9次非优质抵押贷款（non - QM）证券化中的第一次，收购了1.77亿美元贷款，还购买了1.46亿美元贷款 [17] - 第九次证券化了3.27亿美元贷款，年末贷款组合余额为9.33亿美元，加权平均票面利率为6%，平均FICO信用评分为727 [18] - 年末留存住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合为2.36亿美元，第二季度证券化留存债券出售1.36亿美元并实现收益 [18] 房地产板块 - 第四季度可分配收益为1900万美元，投资组合表现良好，混合现金收益率为15.7% [19] - 2020年租金收取率为98%，加权平均入住率稳定在97% [20] 投资与服务板块 - 第四季度可分配收益为3200万美元，自疫情爆发以来，有50亿美元贷款转入特殊服务，服务机构还处理了240亿美元的疫情救济请求 [20] - 年末活跃服务组合为88亿美元，指定组合为810亿美元 [21] 管道业务 - 第四季度利差收紧，通过两笔交易证券化了4.55亿美元贷款，全年证券化总额达到9.42亿美元，共完成5笔交易 [22] 基础设施贷款业务 - 第四季度可分配收益为600万美元，为新贷款提供8100万美元资金，根据现有贷款承诺提供2200万美元资金，还款1.03亿美元，出售2200万美元，年末投资组合为16亿美元 [23] - 季度利息回收率为100%，由于项目融资领域宏观经济状况改善，CECL准备金减少700万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场方面，工业和多用户市场有望好转，办公室市场存在不确定性，酒店和零售市场面临挑战 [63] - 酒店市场中，国内旅游和休闲酒店将率先复苏，大城市中心的大型酒店恢复时间较长，预计2024 - 2025年恢复；长住型酒店表现较好 [88][89] - 单户住宅和单户租赁市场表现强劲，部分城市租金同比增长10% [89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2021年及以后继续通过部署资本、解锁资产收益等方式实现盈利增长，目标是降低现金余额，将资金投入到回报率更高的项目中 [71][72] - 能源基础设施贷款业务成功发行首单CLO，计划未来扩大该业务规模，以获得更高的股本回报率 [45][46] - 非优质抵押贷款业务将继续增加融资渠道，通过证券化降低融资成本，提高股本回报率 [42][44] - 公司正在探索并购机会，以进一步多元化业务平台，但需符合REIT资格收入要求 [82] - 计划在住宅业务和基础设施贷款业务上加大投入，实现业务增长 [99] - 考虑出售房地产投资组合中的部分权益，以释放资金并重新投资，提高收益 [105][106] - 在行业竞争中，公司核心商业房地产大额贷款业务的贷款价值比（LTV）处于历史最低水平，且出售A类票据的规模超过同行 [36] - 2020年公司CMBS管道业务成为最大的非银行发起人，在市场复苏中抓住机会，实现了较高的销售利润率 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年市场波动，但公司凭借强大的资产负债表和多元化业务平台取得了成功，对2021年及未来前景充满信心，有能力继续支付股息 [11][31] - 房地产市场仍在从疫情中恢复，不同资产类别表现各异，但公司贷款组合质量较高，预计将表现出色 [63][38] - 公司认为自身业务模式和多元化战略在疫情中展现出优势，未来有充足的发展空间，能够持续超越市场表现 [54][51] 其他重要信息 - 公司将核心收益指标更名为可分配收益（DE），计算方式保持不变 [9] - 3月将在网站发布虚拟投资者日网络研讨会，详细介绍公司业务 [28] - 公司在企业ESG倡议方面取得进展，员工多元化程度较高，是美国前十大经济适用房所有者之一，在非优质抵押贷款和能源基础设施贷款业务上有积极贡献，并发行了首单3亿美元可持续发展债券 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于有机盈利增长的资本部署能力和回报率 - 公司可以通过解锁资产收益并重新投资、部署更多资本等方式实现盈利增长，预计今年将降低现金余额，目前投资回报率接近12% - 12.5%，在能源基础设施等领域有机会获得更高回报 [71][72] 问题2：能源基础设施业务CLO对ROE和资本分配的影响 - CLO使能源基础设施业务的ROE大幅提高，收购团队后整体ROE处于低两位数水平，最佳CLO执行情况下有望达到中两位数，公司计划扩大该业务规模 [73] 问题3：2021年及以后公司是否会通过并购等方式进一步多元化业务平台 - 公司正在进行一些并购相关工作，尝试进入至少一个尚未涉足的业务领域，该领域有望带来更高的ROE，但需符合REIT资格收入要求 [82] 问题4：酒店市场宏观趋势以及公司是否有意扩大住宅抵押贷款发起业务 - 酒店市场中，国内旅游和休闲酒店将率先复苏，大城市中心的大型酒店恢复时间较长；公司对住宅抵押贷款发起业务有投资，待监管批准后将获得控制权，目前该业务是公司非优质抵押贷款业务的重要生产来源 [88][95] 问题5：房地产投资组合变现的潜在时机、第三方兴趣和具体投资组合情况 - 公司多个业务板块的房地产资产存在变现机会，特别是佛罗里达州的多户经济适用房税收抵免投资组合，该组合占总收益的75%以上。公司正在考虑出售少数权益，若经济上对股东有利，可释放资金并重新投资，提高收益 [105][106] 问题6：商业房地产信贷市场的前景以及公司投资组合的信用状况 - 总体而言，房地产信贷市场可能已经企稳，但随着经济复苏，银行可能会出售贷款，部分沿海城市的商业房地产市场面临挑战，公司认为欧洲市场有大量贷款机会，未来三分之一的业务可能会在欧洲开展 [126][129] 问题7：房地产投资组合中出售权益和地面租赁的可行性 - 地面租赁业务市场受欢迎，但该业务的现金收益率无法支持公司的股息，且涉及长期机构债务问题，不太适合公司目前的业务结构 [134][135]

投资和服务部门待售贷款信用指数工具情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司投资和服务部门持有的待售贷款的信用指数工具的名义价值分别为6900万美元和8900万美元，对应贷款待售面值分别为9.0789亿美元和1.60635亿美元[556] 利率衍生品对冲情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司利用利率衍生品对冲利率风险的金融工具的名义价值分别为31.68911亿美元和30.11765亿美元，对应对冲工具面值分别为28.15782亿美元和33.93837亿美元[565] 利率变动对净投资收入的影响 - 假设LIBOR或其他适用指数利率上升或下降，公司可变利率投资和可变利率债务的净投资收入预计会有相应变化，如利率上升1.0%，净投资收入预计减少3515.8万美元；利率下降1.0%，净投资收入预计增加1528万美元[565] LIBOR相关政策及公司应对 - 英国金融行为监管局计划在2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，美国美元LIBOR相关日期可能推迟到2023年6月30日，且2021年12月31日后不应签订新的使用美国美元LIBOR的合同[567] - 公司的LIBOR贷款协议和借款安排一般指定了替代参考利率，如优惠利率、联邦基金利率或SOFR[567] 提前还款风险影响 - 提前还款风险会使某些投资回报低于预期，提前还款率增加会加速购买溢价的摊销或购买折扣的增值，从而影响利息收入[568] - 若在利率上升环境中提前还款率下降或行使展期选择权，固定利率资产的期限可能超过有担保债务协议的期限，对公司经营结果产生负面影响[569] 利率对固定利率投资公允价值的影响 - 固定利率投资的公允价值通常随利率上升而下降，随利率下降而上升，市场波动增加或流动性降低会对公司资产公允价值产生不利影响[570] 外汇风险对冲情况 - 公司打算谨慎对冲外汇风险，但外汇对冲策略可能无法消除所有外汇风险，且在某些情况下可能需要为外汇对冲提供抵押品，影响公司流动性[571] - 公司通常通过一系列远期合约来固定预期从外币计价投资中获得的现金流的美元金额，外汇对冲的名义价值和到期日期与预期收款金额和时间相近[572][573] - 公司当前外汇套期保值涉及投资的账面价值总计876,107千美元，套期保值的名义价值总计1,032,708千美元，合约数量共423份[574] REIT资格要求 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入以维持REIT资格[577] 审计意见情况 - 审计公司对公司2020年和2019年12月31日的合并财务报表发表无保留意见[581] - 审计公司对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表无保留意见[582] - 审计公司对公司2020年12月31日的合并财务报表发表无保留意见，并提及公司采用会计准则编码主题326[593] - 审计公司认为公司截至2020年12月31日在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制[592] 会计准则变更情况 - 自2020年1月1日起，公司因采用会计准则编码主题326改变预期信用损失的会计核算方法[583] 关键审计事项及程序 - 公司的商业和住宅抵押支持证券属于第3层次资产，其公允价值评估是关键审计事项[587] - 审计公司针对第3层次资产公允价值估计执行了测试控制有效性、独立估值和评估差异等程序[590] 财务报告内部控制局限性 - 公司财务报告内部控制旨在提供财务报告可靠性和报表编制合规性的合理保证，但存在固有局限性[596] 公司财务数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司总资产为80,873,509千美元，较2019年的78,042,336千美元增长3.63%[601] - 2020年公司总负债为76,010,933千美元，较2019年的72,905,322千美元增长4.26%[601] - 2020年公司总权益为4,862,576千美元，较2019年的5,137,014千美元下降5.34%[601] - 2020年公司总营收为1,136,155千美元，较2019年的1,196,419千美元下降5.04%[604] - 2020年公司总成本和费用为964,408千美元，较2019年的1,029,824千美元下降6.35%[604] - 2020年公司其他收入为214,531千美元，较2019年的383,572千美元下降44.07%[604] - 2020年公司税前收入为386,278千美元，较2019年的550,167千美元下降29.79%[604] - 2020年公司净利润为366,081千美元，较2019年的536,935千美元下降31.82%[604] - 2020年公司综合收入为359,142千美元，较2019年的529,207千美元下降32.13%[606] - 2020年归属于公司股东的综合收入为324,750千美元，较2019年的501,936千美元下降35.30%[606] - 2017 - 2020年普通股股份从265,983,309股增至292,091,601股[609] - 2020 - 2018年净收入分别为366,081千美元、536,935千美元、411,197千美元[612] - 2020年经营活动提供净现金1,045,548千美元，2019年使用13,199千美元，2018年提供585,470千美元[612] - 2020 - 2018年投资活动使用净现金分别为911,805千美元、775,868千美元、2,520,809千美元[612] - 2020年贷款持有待售的发起和购买净额为 - 2,074,678千美元，2019年为 - 3,543,503千美元，2018年为 - 2,105,232千美元[612] - 2020年贷款持有待售的销售收益为2,802,118千美元，2019年为3,177,640千美元，2018年为2,246,989千美元[612] - 2020 - 2018年折旧和摊销分别为94,154千美元、113,394千美元、130,838千美元[612] - 2020 - 2018年信用损失准备净额分别为43,153千美元、7,126千美元、34,821千美元[612] - 2020 - 2018年递延融资成本、溢价和折扣摊销分别为40,131千美元、36,088千美元、27,832千美元[612] - 2020 - 2018年无担保优先票据的折扣和递延融资成本摊销分别为7,939千美元、7,760千美元、11,785千美元[612] - 2020年借款所得款项为71.00563亿美元，2019年为101.67339亿美元，2018年为94.12715亿美元[615] - 2020年净现金融资活动提供1328.3万美元，2019年为8767.21万美元，2018年为2.004724亿美元[615] - 2020年现金、现金等价物和受限现金净增加1.47026亿美元，2019年为8765.4万美元，2018年为6938.5万美元[615] - 2020年现金、现金等价物和受限现金年末余额为7.22162亿美元，2019年为5.74031亿美元，2018年为4.87865亿美元[615] - 2020年支付利息现金为3.79949亿美元，2019年为4.81483亿美元，2018年为3.37605亿美元[615] - 2020年支付所得税为1136.9万美元，2019年为1128.4万美元，2018年为1090万美元[615] - 2020年宣告但尚未支付的股息为1.38075亿美元，2019年为1.36715亿美元，2018年为1.33237亿美元[615] 公司业务板块情况 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[619][622] 可变利益实体（VIE）合并情况 - 公司按美国公认会计原则合并可变利益实体（VIE），合并后资产和负债在合并资产负债表列示[624][625] - 公司评估对VIE的权益是否合并，若为主要受益人则需合并VIE[634] 合并证券化VIE资产情况 - 公司估计REO资产约占合并证券化VIE资产的1%，其余99%为贷款[645] 信用损失估计模型情况 - 公司采用CECL模型估计未来信用损失，自2020年1月1日起生效，该模型使公司信用损失总拨备增加3230万美元[660][662] 金融资产和负债计量情况 - 公司对合并证券化VIE的资产和负债采用公允价值计量，以减轻会计错配[642][649] - 公司对符合条件的金融资产和负债选择公允价值计量，未实现的损益计入收益[648][649] - 公司对商业房地产和基础设施贷款及证券，根据第三方数据库的历史行业损失确定预期信用损失[663] - 公司对持有待售贷款选择公允价值计量，以反映套期保值贷款组合的收益情况[657] - 公司对AFS债务证券，根据预期现金流变化调整信用损失拨备，但拨备不超过摊余成本与公允价值的差额[665][666] - 公司对持有的房地产投资按成本减累计折旧和减值记录，定期进行减值测试[667] - 公司对国内特殊服务权采用公允价值计量方法[669] 业务合并及房地产收购会计处理 - 公司对业务合并采用“全商誉”法，在收购日确认资产、负债和非控制权益的公允价值[652] - 公司对房地产收购，根据资产公允价值集中度，分别采用资产收购或业务合并的会计处理方法[653] 租赁相关会计处理 - 2019年1月1日起ASC 842生效，公司作为承租人确认1200万美元租赁负债及对应使用权资产[671] 收购物业相关会计处理 - 公司收购物业时确认无形资产租赁资产和负债，包括在位租赁无形资产等[670] 非控制权益投资会计处理 - 公司对非控制权益投资采用权益法或公允价值可行权例外处理[673][674] 商誉减值测试情况 - 商誉每年或更频繁进行减值测试，2020年12月31日商誉源于LNR和基础设施贷款业务收购[676] 衍生品会计处理 - 公司按公允价值记录所有衍生品，会计处理取决于是否指定套期关系[678] 可转换优先票据会计处理 - 可转换优先票据的负债和权益成分分开核算，债务折价在预计存续期内摊销[681] 利息收入计算及非执行贷款处理 - 利息收入按未偿本金和合同条款计算，非执行贷款按情况处理[683][684] 金融资产出售损益确认 - 公司出售金融资产按ASC 860确认损益[689] 非员工股份支付会计处理调整 - 2018年7月1日起公司提前采用ASU 2018 - 07，非员工股份支付会计处理调整[693][695] 公司业务收购情况 - 2019年投资与服务部门以880万美元总价收购商业地产净资860万美元，2018年以5310万美元总价收购净资5270万美元，2020年无收购[711] - 2018年9月19日以约20亿美元收购基础设施贷款部门，10月15日以1.471亿美元收购两笔高级有担保项目融资贷款，业务含21亿美元已融资贷款和投资证券及4.663亿美元未融资贷款承诺[716] - 2018年收购基础设施贷款部门确认商誉1.194亿美元[717] - 2018年完成Woodstar II投资组合最后19处房产收购，含4369个单元，总价4.381亿美元，承担政府赞助抵押贷款2700万美元，利率3.06%，期限27.5年，新增10年期抵押贷款3.009亿美元，利率3.82%[720] - 2017年收购Woodstar II投资组合八处房产，含1740个单元，总价1.562亿美元，新增10年期抵押贷款1.167亿美元，利率3.81%[721] - 2018年收购使贡献者获现金2.258亿美元、7403731个A类单位及额外1411642个A类单位权利；2017 - 2018年累计获现金3.107亿美元、10183505个A类单位及额外1910563个A类单位权利[723] - 2018年公司收购Infrastructure Lending Segment，收购净资产20.39144亿美元，购买价格21.58553亿美元，商誉1.19409亿美元[727] 公司业务出售情况 - 2020年出售REIS股权组合内一处房产获2410万美元，确认收益740万美元；2019年出售四处房产获1.459亿美元，确认总收益5970万美元；2018年出售九处房产获7790万美元，确认总收益2660万美元[712] - 2019年12月23日出售爱尔兰投资组合相关美国实体，房产总价5.3亿欧元，净价5.076亿欧元，买方承担债务3.163亿欧元，收益1.08亿欧元（1.197亿美元）[713] - 2018年公司出售Master Lease Portfolio中的4个零售物业和3个工业物业，售价2.354亿美元，确认收益2850万美元[726] 假设收购预计财务数据 - 假设2018年1月1日收购Infrastructure Lending Segment，2018年未经审计的预计收入为11.82892亿美元，归属于STWD的净收入