财务数据概述 - 截至2022年和2021年12月31日，公司总资产分别为790.43亿美元和838.50亿美元[382] - 截至2022年和2021年12月31日，公司总负债分别为718.44亿美元和772.02亿美元[382] - 截至2022年和2021年12月31日，公司股东权益分别为64.62亿美元和60.73亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司持有的贷款投资净额分别为184.01亿美元和155.37亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司持有的待售贷款公允价值分别为27.85亿美元和28.77亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司投资证券净额分别为8.16亿美元和8.61亿美元[382] - 2022年和2021年12月31日，公司物业净额分别为14.50亿美元和11.66亿美元[382] - 2022年总营收为14.64716亿美元，2021年为11.70088亿美元，2020年为11.36155亿美元[383] - 2022年净收入为10.59061亿美元，2021年为4.92426亿美元，2020年为3.66081亿美元[383][384][386] - 2022年归属于喜达屋房地产信托公司的净收入为8.71475亿美元，2021年为4.47739亿美元，2020年为3.31689亿美元[383] - 2022年基本每股收益为2.80美元，2021年为1.54美元，2020年为1.16美元[383] - 2022年摊薄每股收益为2.74美元，2021年为1.52美元，2020年为1.16美元[383] - 2022年综合收入为10.39063亿美元，2021年为4.89386亿美元，2020年为3.59142亿美元[384] - 2022年归属于喜达屋房地产信托公司的综合收入为8.51477亿美元，2021年为4.44699亿美元，2020年为3.24750亿美元[384] - 2022年宣布每股股息为1.92美元，股息总额为5.95344亿美元[385] - 2021年宣布每股股息为1.92美元，股息总额为5.63595亿美元[385] - 2020年宣布每股股息为1.92美元，股息总额为5.47417亿美元[385] - 2022年经营活动提供的净现金为2.13741亿美元，2021年使用的净现金为9.89975亿美元，2020年提供的净现金为10.45548亿美元[386] - 2022年投资活动使用的净现金为29.50306亿美元，2021年为42.81654亿美元，2020年为9.11805亿美元[386] - 2022年融资活动提供的净现金为27.97879亿美元，2021年为48.73103亿美元，2020年为1.3283亿美元[387] - 2022年现金、现金等价物和受限现金净增加6131.4万美元，2021年净减少3.98526亿美元，2020年净增加1.47026亿美元[387] - 2022年支付的利息为6.71186亿美元，2021年为3.86918亿美元，2020年为3.79949亿美元[387] 风险相关 - 公司寻求管理资产信用质量、利率、流动性、提前还款速度和市场价值等风险，同时为股东提供实现有吸引力的风险调整后回报的机会[349] - 公司面临股权和债务资本市场风险，作为REIT需每年分配大部分应税收入，限制了运营现金流积累，需利用债务或股权资本为业务融资[351] - 假设LIBOR或其他适用指数利率变动，公司可变利率投资和可变利率债务的净投资收入会相应变化，如利率增加0.25%，净投资收入减少8820万美元；利率增加1.50%，净投资收入增加59529万美元[352] 风险管理措施 - 公司通过购买信用指数工具管理投资和服务部门待售贷款的信用风险，通过监测债务和股权资本市场来减轻资本市场风险[350][351] - 公司通过匹配投资和融资义务的利率特征，或利用相同期限的利率衍生品来减轻利率风险[352] 金融工具情况 - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司投资和服务部门待售贷款的信用指数工具名义价值均为4.9亿美元，2022年待售贷款面值为2.39亿美元，2021年为28.9761亿美元[350] - 截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司使用利率衍生品对冲利率风险的金融工具面值分别为50.56254亿美元和43.86031亿美元，相关利率衍生品名义价值分别为53.16151亿美元和42.01479亿美元[352] - 截至2022年12月31日，公司23亿美元贷款和17亿美元未偿债务以每日复利SONIA作为浮动基准利率，63亿美元贷款和83亿美元未偿债务以SOFR作为浮动基准利率[355] - 截至2022年12月31日，公司英镑、欧元、澳元、瑞士法郎的外币资产分别为19.55257亿英镑、9.5928亿欧元、18.63969亿澳元、5814万瑞士法郎，外币负债分别为14.37484亿英镑、3.73901亿欧元、13.87924亿澳元、3821.8万瑞士法郎[360] - 截至2021年12月31日，公司澳元净敞口与一笔澳元计价资产的借款有关，后续终止了一份价值1.6亿澳元的外汇合约[360][361] 审计意见 - 审计机构对公司2022年和2021年财务报表发表无保留意见[366] - 审计机构对公司2022年财务报告内部控制发表无保留意见[375] 业务板块 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[389][390][391][392] 财务报表合并 - 公司运营收购CMBS和RMBS的投资业务，相关SPE通常符合VIE条件，按GAAP要求需合并[394][395] - 合并财务报表包括公司及其合并子公司和VIE的账户，消除了公司间金额[396] - 公司评估所有可变利益实体（VIE）权益以确定是否合并，若为主要受益人则合并VIE [398,399] 会计政策 - 公司组织和运营旨在符合REIT资格，若向股东分配至少90%应税收入，一般无需缴纳美国联邦企业所得税[393] - 公司对合并的证券化VIE资产和负债按公允价值计量，VIE资产中约1%为房地产拥有（REO）资产，99%为贷款 [400,405] - 公司对合并的证券化VIE、住宅投资贷款、待售贷款和购买的商业抵押担保证券（CMBS）等选择公允价值计量选项 [402] - 公司按公允价值计量抵押支持证券、合并的经济适用房基金投资、衍生资产和负债等 [403] - 公司在企业合并中按“全商誉”法确认商誉，对房地产收购按不同规定处理 [406] - 现金及现金等价物包括银行现金和短期投资，受限现金有特定限制用途 [407,408] - 持有投资贷款按成本计量，待售贷款按较低的摊余成本或公允价值计量 [409,410] - 债务投资证券分为持有至到期（HTM）、可供出售（AFS）或交易性，权益投资证券按公允价值计量 [411,412] - 公司于2020年1月1日采用CECL模型估计信贷损失，导致信贷损失拨备总额增加3230万美元[413][414] - 公司对按摊余成本计量的贷款和证券至少每季度评估一次信用恶化情况 [414] - 公司对AFS债务证券，根据预期现金流的累计不利或有利变化调整信贷损失拨备 [415] - 公司对持有的投资性房地产按成本减累计折旧和减值记录，对持有的待售房地产按账面价值与公允价值减出售成本孰低计量 [416][417] - 公司对非控股权益投资根据情况采用公允价值选择权、权益法或成本法核算，并进行减值测试 [420][421] - 公司对商誉每年或更频繁进行减值测试，采用定性评估或比较公允价值与账面价值的方法 [422] - 公司对租赁采用ASC 842准则，对短期租赁不应用确认规定，对出租业务不分离非租赁组件 [425] - 公司选择按REIT纳税，联邦企业所得税可扣除支付给股东的股息，分配的净收入仅在股东层面征税[439] - 利息收入按未偿本金和合同条款计算，不良贷款在特定情况停止计息，已收购信用恶化贷款按特定规则确认利息收入[430] - 服务费用在服务完成且满足收入确认标准时确认收入[431] - 租金收入在赚取时确认，租赁有优惠或固定递增时按直线法确认，净租赁安排中可收回成本在发生时确认[432] 重大事件 - 2021年11月5日公司设立Woodstar Fund，持有59处房产共15057个单元，第三方投资者初始认购总价2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元，占比20.6% [418] - Woodstar Fund变更为投资公司时，投资公允价值与原账面价值的累计影响调整为12亿美元 [418] - 2021年1月1日公司提前采用ASU 2020 - 06，使可转换优先票据按单一负债以摊余成本计量，导致额外实收资本累计减少370万美元，累计亏损累计减少220万美元 [429] - 2022年REIS股权组合出售3处运营物业，售价9210万美元，总收益5090万美元，其中60万美元归属于非控股权益；2021年出售2处，售价6870万美元，总收益2220万美元；2020年出售1处，售价2410万美元，收益740万美元[444] - 2022年商业和住宅贷款部门出售奥兰多一处配送设施，售价1.148亿美元，收益8660万美元；2021年出售蒙哥马利一处杂货配送设施，售价3120万美元，收益1770万美元；2020年无出售[445][446] - 2021年11月5日公司设立Woodstar基金，并向第三方出售20.6%的权益[447] - 2022 - 2020年除通过贷款止赎或获得股权控制获得的物业外，公司无重大物业或业务收购[448] - 2022年12月，公司对一笔价值2.451亿美元的高级贷款进行了止赎，获得了加利福尼亚州一座办公楼的所有权[460] - 2022年12月，马萨诸塞州天然气发电厂的高级贷款参与权转换为借款人12%的股权，转换贷款的净账面价值为1640万美元[461] - 2022年5月，公司获得德克萨斯州办公楼夹层借款人实体的质押股权控制权，相关贷款净账面价值总计5020万美元[461] - 2021年4月，公司对纽约市住宅转换项目的不良贷款进行止赎，相关贷款净账面价值总计1.005亿美元[461] - 2022年公司按面值回购了7.45亿美元先前出售的符合机构标准的住宅贷款，并记录了8840万美元的或有损失[467] - 2022年2月公司出售7.45亿美元符合机构标准的住宅贷款，10月回购[534] - 2022年公司进入15亿美元商业信贷安排，修订多项商业信贷安排使净增额达3.642亿美元[509] - 2022年公司递延融资成本摊销分别约为3820万美元、3560万美元和3640万美元，计入综合运营报表利息费用[509] - 2022年2月，公司通过CLO（STWD 2022 - FL3）为商业贷款再融资，发行10亿美元票据和优先股，第三方购买8.425亿美元[510] - 2022年，公司利用CLO（STWD 2022 - FL3）再投资功能，向其贡献8000万美元额外权益[510] - 2022年1月，公司通过CLO（STWD 2021 - SIF2）为基础设施贷款再融资，发行5亿美元票据和优先股，第三方购买4.1亿美元[511] - 2022年，公司利用CLO（STWD 2021 - SIF2）再投资功能，向其贡献1.129亿美元额外权益[511] - 2022年，公司修订住宅贷款信贷安排，将可用借款从2.5亿美元增至5亿美元，并延长到期日[509] - 2021年和2020年，公司分别行使住宅证券化的可选赎回权，收购了5.245亿美元和1.766亿美元的贷款，并赎回了5120万美元和1050万美元的现有RMBS持有量，2022年无此类赎回[531] 贷款情况 - 截至2022年12月31日，公司持有待投资贷款总额为1.8500852亿美元，持有待售贷款总额为2784.594万美元，总毛贷款为2.1285446亿美元[450] - 与2021年相比，2022年商业贷款中第一抵押贷款的账面价值从12.991099亿美元增至15.562452亿美元，加权平均票面利率从4.5%升至7.9%[450] - 2022年，公司将5010万美元的住宅持有待投资贷款重新分类为持有待售贷款[454] - 截至2022年12月31日，公司持有待投资的可变利率贷款总额为1.7995523亿美元，加权平均利差为4.0%[456] - 截至2022年12月31日，商业贷款信用损失准备金为8880.1万美元，基础设施贷款信用损失准备金为1061.2万美元，总准备金为9941.3万美元[450] - 截至2022年12月31日，有7890万美元的贷款逾期90天或以上，包括3780万美元的租赁抵押贷款、3190万美元的住宅贷款和920万美元的酒店资产贷款[458] - 截至2022年12月31日，有一笔490万美元的次级贷款被视为信用恶化并已全额计提准备金[459] -

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.63亿美元，即每股0.51美元；GAAP净收入为1.95亿美元，即每股0.61美元 [9] - GAAP账面价值本季度增长0.14美元，达到20.82美元，未折旧账面价值较上季度增加0.18美元，达到21.69美元 [10] - 公司整体而言，基准利率每提高100个基点，年度收益将增加4200万美元，即每股0.13美元；自季度末以来，1个月期SOFR已上涨76个基点 [13] - 一般准备金较上季度增加800万美元，达到6700万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度发放了9.36亿美元的10笔高级有担保第一抵押贷款，全部为浮动利率，其中76%为多户住宅和工业贷款；本季度为这些贷款提供了6.57亿美元的资金，以及2.11亿美元的现有贷款承诺资金；本季度有5.88亿美元的还款，贷款组合规模稳定在164亿美元，同比增长36%，其中92%为高级有担保第一抵押贷款，99%为浮动利率 [10][11] - 住宅贷款业务方面，22亿美元的贷款组合与上季度持平，加权平均票面利率为4.7%，贷款价值比（LTV）为68%，FICO评分为745，其中包括3.65亿美元的机构贷款；由于利率持续上升和信用利差扩大，本季度对该投资组合进行了9200万美元的未实现负市值调整；对购买7.13亿美元机构贷款的承诺进行了5600万美元的未实现负市值调整；相关衍生品的未实现正市值调整为8600万美元；记录了4900万美元的净税收优惠；保留的RMBS投资组合在本季度末达到4.18亿美元，公允价值增加了1600万美元；本季度对住宅抵押贷款发起人的投资确认了500万美元的GAAP和DE损失 [17][18][19][20] 房地产板块 - 本季度贡献了2100万美元的DE，即每股0.07美元；佛罗里达经济适用房投资组合表现出色，Woodstar基金的公允价值未实现增长1.03亿美元，扣除非控股权益后为8200万美元；自10月1日起，主租赁投资组合的租金提高了10.6%，从第四季度开始，季度租金将增加70万美元 [21][22] 投资和服务板块 - 本季度贡献了3300万美元的DE，即每股0.10美元；Starwood Mortgage Capital定价了一笔总额为7100万美元的证券化交易，利润与历史水平一致；特殊服务机构获得了8项新的服务任务，总额为60亿美元，命名服务投资组合达到1070亿美元；出售了一项资产，获得了1400万美元的GAAP净收益和1200万美元的DE净收益 [23][24] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献了2000万美元的DE，即每股0.06美元；新贷款承诺的资金投入为2.23亿美元，超过了9900万美元的还款额，投资组合从上季度的24亿美元增加到25亿美元；基准利率的上升导致本季度净利息收入增加了500万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产（CRE）交易短期内预计放缓，但贷款竞争减少，公司预计在这种环境下能获得更好的投资结构和定价 [38] - 非机构住宅信贷利差自2月美联储停止购买抵押贷款支持证券以来扩大，公司今年大幅放缓了贷款购买速度 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期更具选择性地进行投资，目前看到了很好的投资机会，尤其是在CRE贷款和能源基础设施领域 [31] - 公司发行了6亿美元的五年期可持续性定期贷款，以创造资本抓住机会，同时保持了从无抵押资产或调整房地产投资组合规模来创造流动性的能力 [29][32] - 公司目标是获得投资级评级，保持低杠杆率有助于改善公司评级和降低借款成本 [33] - 公司的CRE贷款组合中，多户住宅资产占比34%，在同行中处于较高水平，办公室敞口从疫情前的38%降至23%，在同行中处于较低水平 [35] - 公司的特殊服务机构LNR在市场困境时期能盈利，目前是全球最大的CMBS管道特殊服务机构，评级最高 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场目前处于金融风暴中，美联储加息可能无法有效解决通胀问题，经济在加息前就已放缓，通胀可能是暂时的 [52][53] - 公司目前处于防御状态，拥有创纪录的13亿美元流动性，将谨慎部署资本 [54] - 公司认为当前是自2009年上市以来最好的投资市场，银行收缩信贷为公司创造了机会，但公司也需关注贷款情况 [54][60] - 房地产基本面良好，多户住宅、工业、办公室和酒店市场各有特点，预计未来利率和利差可能下降 [64][65][66][68] - 公司对自身前景乐观，拥有充足流动性，可利用市场困境，有能力支付股息直至市场周期结束 [71][72] 其他重要信息 - 公司89%的表内和表外未偿债务是非按市值计价的，其中59%的债务没有资本市场追加保证金条款，只有30%的债务可能因信用问题被追加保证金 [26] - 截至季度末，公司业务基金拥有充足的信贷额度，现有融资额度下有85亿美元的可用资金，无抵押资产为39亿美元，调整后的债务与未折旧股权比率为2.35倍；截至周五，公司拥有13亿美元的流动性，包括2.54亿美元现金、4.51亿美元已批准但未提取的债务额度以及预计来自6亿美元可持续性定期贷款B发行的净收益 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何平衡持有额外流动性与将部分流动性投入机会中，以及在什么情况下会更积极地利用机会？ - 公司目前有充足的流动性，会在有巨大安全边际的情况下进行投资；随着贷款偿还，公司可能会重新部署资金；公司将保持防御状态，直到对市场情况有更好的了解 [76][77][79] 问题2：在当前环境下，如何看待转向无担保融资与纯粹的有担保贷款的相对吸引力？ - 更多的无担保融资有助于改善公司与评级机构的比率，公司希望未来有更多无担保融资；此次发行的定期贷款基于不同的抵押品基础，保留了无抵押资产以应对未来可能的资金需求 [84][85] 问题3：国际CBD办公室与美国CBD办公室的差异，以及休斯顿办公室资产的最新情况？ - 目前国际办公室贷款没有问题；休斯顿办公室资产曾由一家知名对冲基金投资，公司曾有机会租赁该建筑，但因需投入大量租户改进费用而放弃，目前希望将其转换为住宅并出售，该资产对公司账面价值影响不大 [87][90][91] 问题4：重新进入市场时会是什么样子，是否会首先从股权方面进入市场？ - 公司本季度仍在明智地投入资金；目前购买核心房地产的现金回报率较低，不太可能增加核心房地产投资组合；当前是贷款的好时机，而不是借款的好时机 [99][102][106] 问题5：是否会考虑购买银行等替代方案，以及商业抵押贷款REIT领域是否是一个有吸引力的资本部署领域？ - 公司有兴趣购买银行，但对银行监管不太了解，更关注保险业务；公司曾尝试收购商业抵押贷款REIT公司，但在尽职调查中对账面价值存在分歧，目前这些公司不太愿意以公司认为合理的价格出售 [115][120][121] 问题6：如果经济硬着陆，基础设施贷款在信用方面的表现与商业房地产贷款组合相比如何？ - 能源基础设施领域有积极的趋势，在经济衰退中，其资产表现和现金流有望保持乐观；目前能源基础设施领域的交易回报率较高，贷款价值比低；能源价格与经济相关，美国有能力压低能源价格；公司基础设施贷款组合中一半以上是关于发电厂的，贷款价值比下降，而商业房地产资产价值有所下降 [133][134][142]

业绩总结 - 第三季度2022年GAAP净收入为1.946亿美元，每股稀释收益为0.61美元[7] - 可分配收益为1.633亿美元，每股稀释收益为0.51美元[7] - 截至2022年9月30日，Starwood Property Trust, Inc.的净收入为171,183千美元[23] - 该公司在2022年第三季度的可分配收益为153,497千美元[23] - 2022年截至9月30日，Starwood Property Trust, Inc.的总收入为1,010,119千美元，较上年减少了113,744千美元[24] - 净收入为889,857千美元，较上年减少319,037千美元[24] - 公司的税前收入为840,858千美元，税收收益为48,999千美元[24] - 2022年前九个月的可分配收益为537,652千美元，按稀释后每股计算为1.69美元[26] 用户数据 - 住宅贷款部门的利息收入为714,222千美元，基础设施贷款部门的利息收入为100,097千美元[24] - 租金收入为96,036千美元，其他收入为11,680千美元[24] - 住宅贷款部门的净收入为38,765千美元，基础设施贷款部门为71,218千美元[26] 未来展望 - 100个基点的利率上升将导致每年增加4200万美元的净利息收入[31] - 公司截至2022年11月4日的总可用资本为12.09亿美元，包含已批准的在表融资为75.99亿美元，总潜在流动性为88.08亿美元[130][131] 新产品和新技术研发 - Starwood Property Trust在第三季度获得了8个新的服务委托，未偿本金余额（UPB）为57亿美元，使其命名组合总额达到1074亿美元，成为美国最大的特殊服务商[34] 市场扩张和并购 - 在第三季度，Starwood Property Trust在各业务线中发起或收购了13亿美元的资产，其中936百万美元为商业贷款，贷款价值比（LTV）为60%[34] - 公司自成立以来已成功部署930亿美元的资本，管理超过270亿美元的投资组合[14] 负面信息 - 公司面临COVID-19疫情的严重性和持续时间的不确定性，可能对全球经济和借款人产生负面影响[165] - 借款人未能按时支付债务服务的违约风险[165] - 公司投资的房地产资产可能面临价值减损的风险[165] - 经济和商业环境的持续干扰，尤其是COVID-19疫情的影响[165] - 竞争加剧，来自抵押贷款和证券投资活动的实体增加[165] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的信用评级为BB+，展望稳定[139] - 公司的可用流动性包括现金及未提取的信贷额度，现金为0美元，未提取信贷额度为12.09亿美元[132]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为800.03亿美元和838.50亿美元[12] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为728.37亿美元和772.02亿美元[12] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司总营收分别为3.91亿美元和3.02亿美元[15] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司总营收分别为10.10亿美元和8.80亿美元[15] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司净收入分别为2.24亿美元和1.40亿美元[15] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司净收入分别为8.90亿美元和3.89亿美元[15] - 2022年第三季度和2021年第三季度，归属于公司的基本每股收益分别为0.62美元和0.44美元[15] - 2022年前三季度和2021年前三季度，归属于公司的基本每股收益分别为2.35美元和1.23美元[15] - 2022年第三季度和2021年第三季度，公司综合收入分别为2.18亿美元和1.40亿美元[17] - 2022年前三季度和2021年前三季度，公司综合收入分别为8.72亿美元和3.86亿美元[17] - 2022年9月30日公司普通股权益为344,373美元，2021年12月31日为214,915美元[23] - 2022年前九个月净收入为889,857千美元，2021年同期为389,397千美元[25] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为844,734千美元，2021年同期使用的净现金为461,753千美元[25] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为2,856,398千美元，2021年同期为2,017,431千美元[25] - 2022年前九个月摊销递延融资成本、有担保借款的溢价和折扣为34,705千美元，2021年同期为32,141千美元[25] - 2022年前九个月未偿还高级票据的折扣和递延融资成本摊销为6,560千美元，2021年同期为5,387千美元[25] - 2022年前九个月投资证券净折扣的增值为 - 9,725千美元，2021年同期为 - 10,090千美元[25] - 2022年前九个月递延贷款费用和折扣的增值为 - 47,468千美元，2021年同期为 - 44,523千美元[25] - 2022年前九个月基于股份的薪酬为29,703千美元，2021年同期为29,359千美元[25] - 2022年前九个月以股票支付的管理费为42,695千美元，2021年同期为16,554千美元[25] - 2022年前九个月借款所得为11603576美元，2021年同期为11654848美元[27] - 2022年前九个月借款本金还款和回购为8751730美元，2021年同期为8566856美元[27] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为2152667美元，2021年同期为2142593美元[27] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净增加141003美元，2021年同期减少336591美元[27] - 2022年前九个月期末现金、现金等价物和受限现金为461280美元，2021年同期为383788美元[27] - 2022年前九个月支付的利息现金为423326美元，2021年同期为276783美元[27] - 2022年前九个月已付所得税净额为 - 8613美元，2021年同期为7036美元[27] - 2022年前九个月已宣告但尚未支付的股息为150942美元，2021年同期为140465美元[27] 公司股份及相关计划数据 - 2022年6月30日公司普通股股份为316,660,535股，面值3,167千美元，额外实缴资本5,766,533千美元[20] - 2022年6 - 9月，股息再投资计划（DRIP）所得款项为235千美元，员工股票购买计划所得款项为625千美元[20] - 2022年6 - 9月，基于股份的薪酬为9,703千美元，以股票支付的管理费为2,594千美元[20] - 2022年6 - 9月，公司净收入为200,043千美元，其中归属于非控股股东的为5,481千美元[20] - 2022年6 - 9月，公司宣布每股股息0.48美元，总计148,722千美元[20] - 2022年6 - 9月，其他综合净损失为6,194千美元，向非控股股东分配为11,486千美元[20] - 2022年9月30日公司普通股股份为317,032,314股，面值3,170千美元，额外实缴资本5,779,687千美元[20] - 2021年6月30日公司普通股股份为295,257,898股，面值2,952千美元，额外实缴资本5,248,490千美元[20] - 2021年6 - 9月，股息再投资计划（DRIP）所得款项为209千美元，A类单位赎回涉及金额9,622千美元[20] - 2021年6 - 9月，公司净收入为140,487千美元，其中归属于非控股股东的为11,885千美元[20] 公司业务板块构成 - 公司有四个可报告业务板块，包括商业和住宅贷款、基础设施贷款、房地产物业、房地产投资和服务[31][33] 公司投资业务相关 - 公司运营投资业务会收购CMBS和RMBS，相关SPE通常符合VIE定义，部分VIE需合并报表[34][35] - 公司合并证券化可变利益实体（VIE）资产中，REO资产约占1%，贷款占99%[53] - 2021年11月5日公司成立Woodstar基金，持有59处房产共15057个单元[69] - 公司向第三方机构投资者出售Woodstar基金20.6%的权益，初始认购总价2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元[69] 公司金融工具会计政策 - ASC 326于2020年1月1日对公司生效，要求使用当前预期信用损失模型（CECL）估计金融工具未来信用损失[64] - 公司对合并证券化VIE的某些符合条件金融资产和负债、住宅投资贷款等选择公允价值计量选项[57] - 公司将债务投资证券指定为持有至到期（HTM）、可供出售（AFS）或交易证券，根据投资策略和持有能力分类[62] - 公司对HFI贷款和HTM证券无已实现信用损失历史，订阅第三方数据库服务获取行业历史损失数据[65] - 公司至少每季度评估按摊余成本计量的贷款和证券的信用恶化情况[66] - 公司对AFS债务证券中购买时存在信用恶化的证券需建立初始信用损失准备[67] - 公司对执行中的贷款和金融工具按未偿还本金和合同条款计提利息收入[71] 公司物业出售情况 - 2022年第三季度，公司出售一处运营性物业，售价1950万美元，确认总收益1370万美元；2022年前九个月，出售两处运营性物业，售价5400万美元，确认总收益2540万美元，其中60万美元归属于非控股权益；2021年前九个月，出售一处运营性物业，售价3090万美元，确认收益970万美元[84] - 2022年前九个月，公司出售位于佛罗里达州奥兰多的一处配送设施，售价1.148亿美元，确认收益8660万美元；2021年前九个月，出售位于阿拉巴马州蒙哥马利的一处运营性物业，售价3120万美元，确认收益1770万美元[85] - 2022年第三季度，公司出售一处经营性物业，获得1950万美元，确认总收益1370万美元；2022年前九个月，REIS股权组合出售两处经营性物业，获得5400万美元，确认总收益2540万美元，其中60万美元归属于非控股权益[130] - 2022年前九个月，商业和住宅贷款部门出售一处经营性物业，获得1.148亿美元，确认收益8660万美元；2021年前九个月，该部门出售一处经营性物业，获得3120万美元，确认收益1770万美元[131] 公司贷款业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司持有待投资贷款总额为1.8196433亿美元，持有待售贷款总额为2205.684万美元，总毛贷款为2.0402117亿美元，信贷损失准备金为92.611万美元，净贷款为2.0309506亿美元；截至2021年12月31日，对应数据分别为1.5604119亿美元、2876.8万美元、1.8480919亿美元、67.27万美元和1.8413649亿美元[87] - 截至2022年9月30日，公司可变利率持有待投资贷款中，商业贷款账面价值为1.5006961亿美元，利差为4.0%；基础设施贷款账面价值为2402.193万美元，利差为3.9%；总计1.7409154亿美元，利差为3.9%[89] - 2022年前九个月，0.3万美元的住宅持有待投资贷款重新分类为持有待售贷款[93] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，分别有账面价值12亿美元和14亿美元的夹层贷款被归类为第一抵押贷款[93] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为29.1年和29.4年[93] - 截至2022年9月30日，公司总毛贷款为2.0402117亿美元，信用损失备抵为92611美元[97] - 截至2022年9月30日，非信用恶化且逾期90天以上的贷款组合摊余成本为5.054亿美元，包括新泽西零售和娱乐项目2.043亿美元高级贷款等[98] - 截至2022年9月30日，信用恶化且处于非应计状态的贷款组合摊余成本为3820万美元，包括马萨诸塞州天然气发电厂3330万美元高级贷款参与等[99][100] - 2022年5月，公司获得德克萨斯州办公楼夹层借款人实体质押股权控制权，相关贷款净账面价值为5020万美元[101] - 截至2022年9月30日，已提供资金的贷款信用损失备抵为92611美元，未提供资金的承诺信用损失备抵为6301美元[102] - 截至2022年9月30日，未提供资金的承诺预计金额为2.495912亿美元[102] - 2022年前九个月，贷款组合活动后，9月30日余额为2.0309506亿美元[104] - 2021年前九个月，贷款组合活动后，9月30日余额为1.5476517亿美元[105] - 2022年前九个月，商业贷款信用损失备抵从46600美元增至64862美元，基础设施贷款从20670美元增至27749美元[102] - 2022年前九个月，未提供资金承诺的商业贷款信用损失备抵从6692美元减至6261美元，基础设施贷款从145美元减至0美元[102] - 2021年4月止赎的住宅转换项目相关信贷恶化贷款为2900万美元，2021年3月转换为股权的商业贷款为730万美元[107] 公司投资证券业务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，投资证券总值分别为8.90128亿美元和8.60984亿美元[110] - 2022年第三季度，投资证券本金收款总计425.1万美元；2021年第三季度为898.8万美元[112] - 2022年前九个月，投资证券购买/融资总计8605.8万美元；2021年前九个月无相关数据[113] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，可供出售RMBS公允价值分别为1.16577亿美元和1.4398亿美元[114] - 截至2022年9月30日，约1.026亿美元（占比88%）的RMBS为浮动利率[116] - 2022年和2021年第三季度，RMBS交易管理费分别为20万美元和30万美元；前九个月分别为80万美元和90万美元[117] - 截至2022年9月30日，已选公允价值选项的CMBS公允价值和未偿本金余额分别为13亿美元和29亿美元，RMBS分别为4.185亿美元和3.263亿美元[119] - 截至2022年9月30日，CMBS和RMBS总公允价值余额为17亿美元，其中除2070万美元外，其余与VIE负债抵销[119] - 截至2022年9月30日，9710万美元的CMBS为浮动利率，RMBS无浮动利率[120] - 截至2022年9月30日，持有至到期（HTM）债务证券摊销成本总计7.47484亿美元，净账面价值7.43556亿美元，公允价值7.04285亿美元；2021年12月31日，摊销成本总计6.91746亿美元，净账面价值6.83136亿美元，公允价值6.56864亿美元[121] - 截至2022年9月30日，信用损失备抵总计392.8万美元，较2021年12月31日的861万美元减少468.2万美元[121] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，对喜达屋欧洲房地产金融有限公司（SEREF）投资的公允价值分别为930万美元和1160万美元，截至2022年9月30

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为1.62亿美元，即每股0.51美元；GAAP净收入为2.12亿美元，即每股0.67美元 [8] - GAAP账面价值本季度增长0.22美元至20.68美元，未折旧账面价值增加0.25美元至21.51美元，较去年增长26% [8] - 本季度新投资和资金投入均为38亿美元 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度新增15笔高级贷款，总额22亿美元，均为浮动利率；已发放20亿美元新贷款及2.39亿美元原有贷款承诺；本季度还款额为3.19亿美元，预计下半年仍低于正常水平但会高于二季度，7月已收到2.83亿美元还款；贷款组合季度末达到创纪录的165亿美元，同比增长43%，其中92%为高级担保第一抵押贷款，99%为浮动利率；国际贷款占二季度新增贷款的58%，占季度末贷款组合的28%；贷款组合信用表现良好，二季度新增贷款贷款价值比（LTV）为60%，整体投资组合加权平均LTV为61%，加权平均风险评级从上个季度的2.6改善至2.5，截至季度末所有贷款均正常还款；CECL方面，一般准备金较上季度增加800万美元至5900万美元 [10][11][12][13] - 住宅业务方面，本季度10亿美元的购买被同等金额的销售和证券化所抵消；在证券化市场重新定价和住宅贷款利率大幅扩大的情况下，完成了第18次和第19次证券化，共证券化8.28亿美元贷款，并出售2.2亿美元贷款，均实现盈亏平衡；季度末资产负债表上剩余贷款记录了1.08亿美元的未实现按市值计价负调整，相关利率对冲有2200万美元的未实现正调整；贷款组合季度末余额为22亿美元，包括4亿美元机构贷款，平均LTV为68%，加权平均票面利率为4.6%，平均FICO为745；保留的RMBS投资组合季度末为4.16亿美元 [14] 房地产板块 - 本季度贡献DE 2100万美元，即每股0.07美元；佛罗里达经济适用房投资组合表现出色，Woodstar基金本季度实现未实现公允价值增加2.92亿美元，扣除非控股权益后为2.32亿美元，主要是由于房产公允价值增加2.63亿美元；由于HUD最近公布的最高租金水平比去年高9.7%，本季度在租净营业收入（NOI）增加，大部分新租金在6月实施，本季度盈利仅体现部分影响；还记录了与投资组合有利债务相关的2400万美元增加，因为市场利率超过了目前3.7%的混合固定和浮动利率债务 [15] 投资和服务板块 - 本季度贡献DE 3400万美元，即每股0.11美元；在Starwood Mortgage Capital管道业务中，本季度完成2次证券化并定价1次额外证券化，总计3.72亿美元，利润与历史水平一致；特殊服务业务本季度获得9项新的特殊服务任务，总计90亿美元，使指定服务投资组合达到105亿美元，为2016年以来的最高水平 [16][17] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献DE 1300万美元，即每股0.04美元；发放了1.91亿美元的1.96亿美元新贷款承诺以及1400万美元的原有贷款承诺，资金发放超过还款5800万美元，投资组合从上个季度的22亿美元增加到24亿美元；还签订了一项5亿美元的新信贷安排，有3年的循环期和2个1年的延期选项，这是一个非按市值计价的安排，保证金要求不允许根据资本市场事件进行估值调整 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 非机构信贷利差自2月美联储停止购买抵押贷款支持证券以来显著扩大，高级债券买家的回撤以及对固定收益资金流出的担忧使利差比预期更宽，住宅贷款融资成本增加；过去几周，非QM证券化市场流动性正在恢复，上周有5 - 6笔交易定价，利差正在收窄 [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用市场波动增加投资，本季度新增近40亿美元投资，使投资组合达到创纪录的270亿美元；第三季度已完成10亿美元商业房地产（CRE）贷款，2022年浮动利率CRE贷款年初至今将超过50亿美元；近期减少投资步伐，计划下半年专注于最具增值性的交易 [19] - 公司投资执行计划更依赖于时机、行业轮动、信贷表现和保持最佳投资状态，而非投资规模；利率敏感性对公司有利，新贷款将设定在当前SOFR水平的下限，若SOFR未来下降速度快于远期曲线将受益 [20] - 公司30亿美元自有房地产投资组合表现最佳，预计佛罗里达多户住宅租金将随中位数收入增长而继续上升；公司认为去年少数股权出售的资本化率远高于当前类似投资组合的交易水平，未来有望实现更多潜在价值 [21] - CRE贷款业务表现出色，本季度新增22亿美元贷款，LTV仅为60%，CRE贷款账簿首次达到200亿美元，其中三分之二的新增贷款来自疫情后；预计下半年CRE交易 volume将放缓，但贷款竞争减少，公司有望获得更好的结构和定价 [23][24] - 公司此前发行的30亿美元CLO以低借款利率进行积极管理，能够以2020 - 2021年的融资利差（比当前低100 - 150个基点）为2022 - 2023年发放的高票面利率贷款提供再融资，预计未来一年能够以远低于当前市场利率的融资利差为15亿美元的高票面利率新增贷款提供杠杆，并获得超额杠杆回报 [25] - 公司自疫情以来重新定位贷款账簿，专注于多户住宅和工业等防御性行业，减少对办公、酒店和混合用途投资的敞口；目前多户住宅贷款占疫情后新增贷款的一半以上，成为最大的资产类别，占投资组合的三分之一，而疫情前仅为13%，2020年第一季度为11%；基础设施贷款业务是CRE业务的重要增长点，提供了贷款抵押品类型的多元化，随着利率上升，杠杆和非杠杆回报持续增加 [26][27] - 公司对利息和本金支付的外汇风险进行全额对冲，由于今年美元走强，这些对冲产生了1.18亿美元的显著收益，若未来美元走弱可提供保护 [28] - 公司能源基础设施投资组合LTV为59%，规模增加到24亿美元，有望实现创纪录的新增贷款年份，且回报率可观；该领域竞争较少，公司预计当前新增贷款可获得中两位数的回报；公司近期增加了一位经验丰富的休斯顿能源市场贷款发起人，并希望在今年晚些时候执行第三次CLO [30] - 公司CMBS管道业务在动荡环境中表现出色，特殊服务投资组合恢复到超过100亿美元，作为长期正向信用对冲，若市场未来下跌将为股东带来更多收益 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美联储加息滞后，目前正以罕见的速度加息以抑制通胀，但通胀主要由大宗商品尤其是油气价格驱动，使用利率工具抑制油气需求可能严重冲击经济；预计夏季过后经济将明显放缓，欧洲已陷入衰退，中国经济增长缓慢，全球经济增长预期下调，不排除第三和第四季度GDP数据不佳 [34][35] - 消费者信心处于数十年来的最低点，储蓄率下降，股票和加密货币市场下跌使全球财富缩水超过12 - 15万亿美元；房地产市场表现良好，公寓租金持续上涨，酒店业务旺季表现出色，工业市场强劲，空置率为个位数；办公市场出现分化，优质A类建筑有租赁需求，而部分老旧建筑无人问津 [36][39] - 加息和资本成本上升将导致建筑活动显著下降，许多已获批项目可能无法开工，这将有利于公寓和酒店市场；公司谨慎运营，保留流动性并制定多种应对市场疲软的情景方案；除住宅市场有临时账面标记外，公司业务本季度表现良好，贷款信用质量优异，将逐步解决账面标记问题 [40][41][43] - 公司认为当前是难得的贷款机会，大多数商业银行退出市场，为公司等另类贷款机构创造了良好条件；公司特殊服务业务规模即将超过100亿美元，有望成为美国最大的服务机构，随着利率上升，将有大量贷款需要重组，为公司带来更多机会 [45][46] - 公司杠杆率低于同行，为2.3倍，而同行分别为3.6倍和3.8倍；公司可选择出售部分流动性较好且有显著收益的房地产资产以提供额外流动性，这将使公司在动荡市场中处于有利地位 [47] 其他重要信息 - 公司除新的基础设施融资安排外，还签订了商业贷款新安排总计9.2亿美元，并完成3亿美元的增额；90%的表内和表外债务为非按市值计价；与金融机构辛迪加签订了ATM协议，可通过市价股权发行计划出售最多5亿美元普通股；本季度发行140万股，总收益3300万美元，平均股价23.54美元；截至季度末，公司现有融资额度下可用资金为93亿美元，无抵押资产为40亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.3倍 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明Woodstar的估值假设，以及租金增长对公允价值估计的影响 - 租金增长9.7%已完全反映在公允价值调整中，实际NOI增长约12%，因为成本增长低于租金增长；债务为固定利率，不受利率上升影响，且经济适用房租金只能上涨不能下降；租金增长由中位数收入和通胀驱动，预计未来几年仍将显著增长 [53][55][56] 问题2: 美国和欧洲新CRE贷款的相对吸引力如何 - 澳大利亚一笔大交易使国际业务占比有所倾斜；历史上欧洲利差更具吸引力，因利率上升幅度可能低于美国，且部分市场如欧洲办公市场已恢复到疫情前水平；目前两个市场利差都有吸引力，公司会谨慎选择贷款对象 [58] 问题3: 公司股权发行策略变化的原因是什么 - 去年12月发行股权是为了平衡债务与股权比率，以提高信用评级至投资级；本季度选择股权融资是因为高收益债券市场和信贷市场利差扩大，发行高收益债券成本过高，而股票市场相对较好；目前高收益市场已大幅修复，公司对融资组合更有信心 [62][63][64] 问题4: 如何看待疫情后发放贷款的最终到期情况 - 预计贷款还款时间可能会延长，但公司有风险缓释措施；由于租金增长超过预期，债务收益率显著提高，支持在更高利率环境下的再融资；LTV实际上有所下降，业务计划执行速度快于预期，预计贷款还款时间与原计划相似 [70][71] 问题5: 新收回的休斯顿办公楼的解决时间表和处理方案 - 该办公楼位于Galleria区，前景较去年有所改善，有很多租户关注；公司有办公市场专业经验，预计能实现大量租赁；预计在未来3 - 6个月内解决该资产问题 [73][74][77] 问题6: 是否可以利用Woodstar资产增值部分进行借款或增加流动性 - 可以通过增加杠杆或出售额外权益来利用资产增值部分，目前可增加数亿美元的杠杆 [80][81] 问题7: CMBS市场到期贷款再融资的吸引力如何，对市场有何影响 - 这对公司来说是一个良好的贷款周期，竞争对手显著减少，银行因监管原因退出市场；公司将协调借款、资本和贷款部门，根据市场利差和参与者情况寻找机会，在股权和债务方面都有更多资本部署机会 [85][86]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为83098886千美元和83850397千美元[11] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总负债分别为76001746千美元和77201590千美元[11] - 2022年和2021年第二季度，公司总营收分别为325586千美元和290867千美元[14] - 2022年和2021年前六个月，公司总营收分别为619578千美元和578097千美元[14] - 2022年和2021年第二季度，公司净收入分别为281705千美元和126384千美元[14] - 2022年和2021年前六个月，公司净收入分别为666019千美元和248910千美元[14] - 2022年和2021年第二季度，归属于公司的净收入分别为212287千美元和116310千美元[14] - 2022年和2021年前六个月，归属于公司的净收入分别为536886千美元和227688千美元[14] - 2022年和2021年第二季度，公司基本每股收益分别为0.68美元和0.40美元[14] - 2022年和2021年前六个月，公司基本每股收益分别为1.72美元和0.79美元[14] - 2022年净收入为218,922,000美元，其中归属于公司股东的为212,287,000美元，非控股股东为6,635,000美元[19] - 2021年净收入为126,384,000美元，其中归属于公司股东的为116,310,000美元，非控股股东为10,074,000美元[19] - 2022年6月30日公司永久权益为6774387美元，较2021年12月31日的6433892美元增长5.3%[21] - 2022年上半年净收入为666019000美元，2021年同期为248910000美元，同比增长167.6%[24] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为685243000美元，2021年同期为287987000美元，同比增长138%[24] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为2476494000美元，2021年同期为1365734000美元，同比增长81.3%[24] - 2022年上半年贷款持有待售的净发起和购买为 - 3491526000美元，2021年同期为 - 1284620000美元，同比下降171.8%[24] - 2022年上半年贷款持有待售的销售收益为3960798000美元，2021年同期为1477579000美元，同比增长168.1%[24] - 2022年上半年贷款持有投资的发起、购买和资金投入为 - 3892225000美元，2021年同期为 - 4002046000美元，同比下降2.7%[24] - 2022年上半年贷款本金回收收益为1204499000美元，2021年同期为2244935000美元，同比下降46.4%[24] - 2022年上半年房地产销售收益为147334000美元，2021年同期为60969000美元，同比增长141.7%[24] - 2022年上半年支付购买或终止衍生品的费用为 - 16308000美元，2021年同期为 - 8111000美元，同比增长101.1%[24] - 2022年上半年借款所得为10035448美元，2021年同期为6793363美元[26] - 2022年上半年借款本金还款和回购为7683627美元，2021年同期为5538664美元[26] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为1807218美元，2021年同期为717841美元[26] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加15967美元，2021年同期减少359906美元[26] - 2022年上半年期初现金、现金等价物和受限现金为321914美元，2021年同期为722162美元[26] - 2022年上半年期末现金、现金等价物和受限现金为336806美元，2021年同期为360576美元[26] - 2022年上半年支付的利息现金为227051美元，2021年同期为183016美元[26] - 2022年上半年已宣告但尚未支付的股息为150556美元，2021年同期为139985美元[26] - 2022年上半年合并VIEs（VIE资产/负债增加）为4361325美元，2021年同期为2778279美元[26] - 2022年上半年解除合并VIEs（VIE资产/负债减少）为730012美元，2021年同期为0美元[26] 公司股份与权益相关数据变化 - 2022年3月31日公司普通股股份为314,360,996股，永久权益为6,647,968,000美元[19] - 2022年通过ATM协议获得收益33,321,000美元，发行股份1,415,564股[19] - 2022年通过DRIP计划获得收益284,000美元，发行股份12,208股[19] - 2022年6月30日公司普通股股份为316,660,535股，永久权益为6,774,387,000美元[19] - 2021年3月31日公司普通股股份为294,300,251股，永久权益为4,854,785,000美元[19] - 2021年通过DRIP计划获得收益226,000美元，发行股份8,936股[19] - 2021年6月30日公司普通股股份为295,257,898股，永久权益为4,851,700,000美元[19] - 2022年和2021年均宣布每股0.48美元的股息[19] 公司业务结构与运营相关事项 - REO资产约占公司合并证券化VIE资产的1%，其余99%为贷款[52] - 2021年11月5日公司设立Woodstar Fund，持有59处房产共15057个单元[68] - 公司通过feeder fund结构向第三方机构投资者出售Woodstar Fund 20.6%的权益，初始认购总价2.16亿美元，收盘后调整为2.142亿美元[68] 公司会计政策与准则相关 - ASC 326于2020年1月1日对公司生效，要求使用CECL模型估计按摊余成本计量的金融工具的未来信用损失[63] - 公司对合并证券化VIE的某些符合条件的金融资产和负债、住宅投资贷款、待售贷款和购买的CMBS选择公允价值计量选项[56] - 公司将债务投资证券指定为持有至到期、可供出售或交易，根据投资策略和持有能力分类[61] - 公司仅有的权益投资证券按公允价值计量，未实现的持有损益计入收益[62] - 公司对执行中的贷款和金融工具按未偿还本金和合同条款应计利息收入[70] - 公司通常担任CMBS交易的特别服务商，从相关活动中赚取特别服务费用[74] - 公司按报告期末的外汇汇率将外币计价的资产和负债换算为美元，收入和费用按各报告期的平均汇率换算[76] - 2020年3月12日和2021年1月11日，FASB发布的ASU 2020 - 04和ASU 2021 - 01有效至2022年12月31日，公司截至2022年6月30日未采用相关可选权宜方法或例外规定[81] - 2022年3月31日，FASB发布的ASU 2022 - 2于2023年1月1日起对公司生效，预计不会对合并财务报表产生重大影响[82] - 公司因存在参与性证券，2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月，采用双类别法计算每股收益[78] 各业务线资产与收益数据变化 - 2022年上半年，投资与服务部门出售一处经营性物业，售价3450万美元，确认收益1170万美元；2021年同期售价3090万美元，确认收益970万美元[83] - 2022年上半年，商业与住宅贷款部门出售一处位于佛罗里达奥兰多的配送设施，售价1.148亿美元，确认收益8660万美元；2021年同期出售一处位于阿拉巴马蒙哥马利的经营性物业，售价3120万美元，确认收益1770万美元[84] - 截至2022年6月30日，公司持有待投资贷款总额179.73238亿美元，持有待售贷款总额22.36647亿美元，总毛贷款202.09885亿美元，信贷损失拨备7744.9万美元，净贷款201.32436亿美元[86] - 截至2021年12月31日，公司持有待投资贷款总额156.04119亿美元，持有待售贷款总额28.768亿美元，总毛贷款184.80919亿美元，信贷损失拨备6727万美元，净贷款184.13649亿美元[86] - 截至2022年6月30日，公司可变利率持有待投资贷款总额172.25303亿美元，其中商业贷款149.41518亿美元，基础设施贷款22.83785亿美元，加权平均利差4.0%[88] - 2022年上半年，0.3万美元住宅持有待投资贷款重新分类为持有待售贷款，6360万美元商业持有待投资贷款重新分类为持有待售贷款[91] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，住宅贷款加权平均剩余合同期限分别为29.3年和29.4年[91] - 截至2022年6月30日，公司贷款组合总毛贷款为2.0209885亿美元，信用损失备抵为7.7449亿美元[95] - 截至2022年6月30日，非信用恶化且逾期90天以上的贷款组合摊销成本基础为5.01亿美元，包括新泽西零售和娱乐项目2.012亿美元高级贷款等[96] - 截至2022年6月30日，信用恶化且处于非应计状态的贷款组合摊销成本基础为3820万美元，包括马萨诸塞州天然气发电厂3330万美元高级贷款参与等[97] - 2022年5月，公司获得德克萨斯州办公楼夹层借款人实体质押股权权益控制权，相关贷款净账面价值为5020万美元[98] - 2022年上半年末，已提供资金承诺的信用损失备抵中，商业贷款为5.6671亿美元，基础设施贷款为2.0778亿美元，总计7.7449亿美元[99] - 2022年上半年末，未提供资金承诺的信用损失备抵为5543万美元，未提供资金承诺预计金额为2.60326亿美元[99] - 2022年上半年末，持有待投资贷款余额为1.7895789亿美元，持有待售贷款余额为2236.647万美元，总贷款余额为2.0132436亿美元[101] - 2021年上半年末，持有待投资贷款余额为1.2763372亿美元，持有待售贷款余额为961.677万美元，总贷款余额为1.3725049亿美元[101] - 2022年上半年，公司贷款组合的收购/发起/额外融资为7499.295万美元，贷款出售基础为3967.128万美元[101] - 2021年上半年，公司贷款组合的收购/发起/额外融资为5369.62万美元，贷款出售基础为1710.563万美元[101] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，投资证券总值分别为9.1336亿美元和8.60984亿美元[104] - 2022年第二季度，投资证券购买/融资额为6791.9万美元，销售为0，本金回收为739.6万美元[106] - 2022年上半年，投资证券购买/融资额为8605.8万美元，销售为0，本金回收为1518万美元[107] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，可供出售RMBS的公允价值分别为1.24439亿美元和1.4398亿美元[104] - 截至2022年6月30日，约1.097亿美元（占比88%）的RMBS为浮动利率[110] - 2022年第二季度和2021年第二季度，RMBS交易管理费分别为20万美元和30万美元[111] - 2022年上半年和2021年上半年，RMBS交易管理费分别为50万美元和60万美元[111] - 截至2022年6月30日，已选择公允价值选项的CMBS公允价值和未偿还本金余额分别为13亿美元和29亿美元[113] - 截至2022年6月30日，已选择公允价值选项的RMBS公允价值和未偿还本金余额分别为4.161亿美元和3.263亿美元[113] - 截至2022年6月30日，9710万美元的CMBS为浮动利率，RMBS无浮动利率[114] - 截至2022年6月30日，持有至到期（HTM）债务证券摊余成本总计76226.8万美元，净账面价值75776.3万美元，公允价值72064.1万美元；2021年12月31日，摊余成本总计69174.6万美元，净账面价值68313.6万美元，公允价值65686.4万美元[115] - 2022年上半年，HTM债务证券信用损失准备从861万美元降至450.5万美元[11

业绩总结 - 公司当前市值为70亿美元，自成立以来年化总回报率为11.9%[7] - 自2009年成立以来，公司已部署超过876亿美元的资本，目前投资组合价值超过250亿美元[7] - 当前股息收益率为8.4%，自成立以来已向股东返还超过51亿美元的资本[7] - 公司在2022年第一季度的可分配收益中，商业贷款占比54%，住宅贷款占比9%[18] 贷款组合 - 公司在商业贷款领域的投资组合价值为148亿美元，平均贷款期限为2-4年[14] - 贷款组合总额为148亿美元，平均贷款规模为1.21亿美元[45] - 贷款组合的加权平均贷款价值比（W.A. LTV）为61%[45] - 98%的贷款为浮动利率贷款，只有2%为固定利率贷款[44] - 贷款组合中，91%为第一抵押贷款，3%为夹层贷款[39] 投资组合 - 公司在不动产投资和服务（REIS）部分投资组合价值为26亿美元，目标现金回报率为10%至12%[14] - 公司在基础设施贷款领域的投资组合价值为22亿美元，目标杠杆回报率为10%至13%[14] - 公司在特殊服务领域的贷款服务组合价值为66亿美元，管理的贷款总额为980亿美元[14] - 公司在住宅贷款领域已部署超过116亿美元的资本，并完成了70亿美元的住宅证券化活动[67] - 医疗办公投资组合的净持有价值为7.62亿美元，出租率为92%[88] - 公司在多家庭物业的投资组合中，出租率为98%[80] 未来展望 - 预计住宅贷款的回报率为中位数十几百分比[67] - 公司在后COVID时代的投资组合中，60%的贷款是在此期间发放的，且多家庭和工业资产的比例有所增加[49] 负债情况 - 公司在2022年3月31日的总债务为235.06亿美元[104] - 公司无担保债务为23亿美元，资本化市场为70亿美元[96] - 公司资产特定融资的子总额为20219万美元，已提取的融资为10817万美元[104] 其他信息 - 公司在全球范围内拥有超过4000名专业人员，覆盖16个办公室[27] - 公司在美国被指定为178个信托的特别服务商，管理的抵押贷款总额为980亿美元[90] - 自2013年以来，公司在投资和服务领域已部署超过150亿美元的资本[93] - 公司解决了7000个不良资产，总本金余额超过850亿美元[93] - 公司在可再生能源资产方面自2018年以来融资达8.4亿美元，避免了约1070万吨二氧化碳排放[113] - 公司在美国住宅贷款领域已部署超过60亿美元的资本，成为前十大可负担住房所有者之一[113]

财务数据和关键指标变化 - 本季度可分配收益（DE）为2.4亿美元，即每股0.76美元，其中包括出售奥兰多一处工业资产获得的8500万美元（每股0.27美元）收益 [9] - GAAP收益为3.25亿美元，即每股1.02美元，包括奥兰多资产出售收益以及Woodstar基金公允价值每股增加0.55美元 [10] - GAAP账面价值本季度增长0.54美元，达到每股20.46美元，未折旧账面价值增至每股21.26美元 [10] - 公司本季度进行了44亿美元的新投资，资金来源多样，包括5亿美元的企业可持续发展票据、两个总计15亿美元的CLO以及17亿美元的资金容量增加 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度新发放贷款19亿美元，全部为浮动利率第一抵押贷款，其中49%为多户住宅贷款，22%为住宅贷款；贷款组合余额达到创纪录的148亿美元，同比增长33%，92%为高级担保第一抵押贷款，98%为浮动利率 [12][13][14] - 本季度贷款还款7.16亿美元，其中83%为酒店和办公楼贷款 [13] - 第一季度新发放贷款的贷款价值比（LTV）为57%，整体投资组合的加权平均LTV为61%，加权平均风险评级为2.6% [15] - 本季度完成了第三个商业房地产CLO，总额为10亿美元，包含多种物业类型，初始利差为SOFR加164个基点，初始预付款率为84% [17] 住宅业务 - 本季度购买了18亿美元的贷款，出售和证券化了19亿美元的贷款，通过有效的对冲策略实现盈亏平衡 [18] - 贷款组合本季度末余额为24亿美元，包括4亿美元的机构贷款，平均LTV为68%，平均FICO评分为745 [19] - 保留的RMBS投资组合本季度末余额为3.11亿美元 [20] 房地产板块 - 本季度该板块贡献了2200万美元的DE，即每股0.07美元 [22] - Woodstar基金本季度公允价值未实现增加2.18亿美元，扣除非控股权益后为1.73亿美元，主要由物业价值增加1.37亿美元、有利的债务情况增加6500万美元以及LIBOR上限价值增加1600万美元三部分组成 [22][23][24] 投资和服务板块 - 本季度该板块贡献了3000万美元的DE，即每股0.09美元 [26] - 旗下Starwood Mortgage Capital完成了两笔证券化交易，并定价了另外两笔总计6.68亿美元的证券化交易 [26] - 特殊服务部门本季度获得了六笔新的服务任务，总计60亿美元，使指定服务投资组合达到980亿美元，为2016年以来的最高水平 [27] 基础设施贷款板块 - 本季度该板块贡献了1300万美元的DE，即每股0.04美元 [28] - 执行了2.31亿美元的新贷款承诺，其中2.11亿美元已发放，贷款组合从上个季度的21亿美元增加到22亿美元 [28] - 完成了第二个5亿美元的基础设施CLO，初始利差为SOFR加189个基点，初始预付款率为82% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场，BAML Research数据显示酒店入住率和房价自疫情开始以来首次持续高于疫情前水平，公司本季度上调了四家酒店的风险评级 [41] - 多户住宅市场，租金持续上涨，公司预计其佛罗里达多户住宅投资组合的账面价值将随着租金上涨而显著上升 [25][37] - 物流资产市场，由于资本化率较低，借款困难，长期租赁的物流资产受资本化率变化影响较大，短期物流资产表现较好 [83][84] - 办公市场，不同地区表现差异较大，迈阿密等南方强劲经济体的办公市场表现良好，纽约等地区优质资产租赁情况较好，但普通资产面临挑战 [85][86] - 零售市场，仍面临挑战，但偶尔会出现投资机会 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续转型抵押品组合，增加多户住宅和住宅贷款的比例，减少对酒店和办公楼贷款的敞口 [13][40] - 扩大国际商业房地产贷款业务，该业务目前占贷款组合的四分之一，并有望继续增长 [43] - 利用市场竞争减少的机会，增加多户住宅贷款业务，目前多户住宅贷款业务占投资组合的32%，是疫情开始时的四倍多 [39] - 在住宅贷款业务中，增加对冲比率，继续证券化贷款，并将未证券化贷款转移到非按市值计价的融资工具中 [45] - 能源基础设施贷款业务表现良好，预计今年将实现超过10亿美元的业务量 [110] - 公司的特殊服务业务规模扩大，命名服务投资组合达到980亿美元，为公司提供了信用对冲 [47] - 公司计划继续保持多元化、低杠杆的资产负债表，以降低借款成本，目标是成为投资级公司 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前机会众多，银行收缩业务，借款人更倾向与公司这样的关系型管理者合作，公司团队执行能力出色 [69] - 鉴于公司较低的LTV和对资产价值的关注，预计在处理不良资产时仍能实现净收益 [70] - 公司股票自成立以来每年为股东带来12%的回报，表现优于同行，目前股价相对于账面价值的倍数处于历史低位，具有投资价值 [36][38] - 随着利率上升，公司的收益将增加，特别是当LIBOR超过所有LIBOR下限后，收益增长将加速 [63][64] - 多户住宅市场租金增长强劲，尽管利率上升可能对资本化率造成压力，但租金增长将抵消这一影响，预计该市场将继续保持稳定 [82] - 公司预计经济可能会出现衰退，但由于公司投资组合的LTV较低，有足够的缓冲空间，衰退可能会带来更好的投资机会 [119][120] - 公司认为房地产市场的替换成本不断上升，将支撑现有资产的价值，对公司的贷款业务有利 [139][140] 其他重要信息 - S&P在本季度将公司的企业评级上调至行业最高水平，预计未来将降低公司的借款成本 [48] - 公司拥有超过12亿美元的嵌入式公允价值房地产收益，可在任何时候实现 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度盈利强劲，股息或特别股息的展望如何？ - 关于奥兰多资产出售带来的特别股息，公司将根据全年应税收入情况，在接近年底时决定是否发放，目前不会做出决定 [58] 问题2: 利率敏感性如何，利率上升到什么程度会变得不利，以及利率上升25个基点和50个基点时的吸引力如何？ - 利率上升对公司的影响取决于利率曲线的形状，公司目前平均LIBOR下限为54个基点，低于大多数同行，随着LIBOR超过LIBOR下限，公司将从利率上升中受益，且利率越高，收益越高 [59][60][64] 问题3: Woodstar资产租金增长的可见性如何，从CPI或AMI数据公布到租金增长反映在损益表上需要多长时间？ - 对于2022年，公司有100%的可见性，HUD两周前公布了9.1%的租金增长，公司选择在未来六个月内逐步实施，但租金增长可立即生效；对于2023年，公司有一个估计，但由于涉及三年前的中位数收入水平、两年的实际CPI和一年的预计CPI，存在一些不确定性 [97][98][99] 问题4: 如何考虑当前最有吸引力的资金使用方式？ - 国际贷款业务将成为今年业务的重要组成部分，预计将超过30%；国内贷款业务将继续专注于多户住宅；非QM贷款业务具有吸引力；能源基础设施贷款业务表现良好，预计将实现超过10亿美元的业务量；房地产投资可能不会大幅增加 [105][110][111] 问题5: 如何在强劲增长和可能的经济衰退之间取得平衡，以及如何利用本季度非QM市场的混乱，对该业务的展望如何？ - 公司拥有庞大的生态系统，可以根据市场情况调整投资策略，即使在经济衰退期间，也能通过现有资金保持投资；公司在非QM市场积极投资，利用利差扩大和市场混乱的机会，该业务的信用状况良好，公司将继续证券化贷款，并认为当前的非QM贷款具有投资价值 [116][129][132] 问题6: 是否预计商业房地产价格会出现调整，如何平衡替换成本上升和资本化率扩大的因素，对明年商业房地产价格的展望如何？ - 低资本化率的资产类别可能会面临压力，但租金增长将起到重要作用；公寓和单户出租市场可能会出现25 - 50个基点的资本化率上升；替换成本不断上升，将支撑现有资产的价值；多户住宅开工量虽处于历史高位，但很多项目可能无法按时交付，对现有资产和贷款业务有利 [135][136][140] 问题7: 经济适用房的资本化率与多户住宅和其他资产类别相比会如何变化？ - 公司在多户住宅投资组合中采用的资本化率高于市场水平，有很大的缓冲空间；经济适用房的租金只能上涨不能下跌，对海外投资者具有吸引力，被视为通胀保护债券，预计其资本化率将高于市场利率资本化率 [144][145] 问题8: 对市场交易前景的预期如何，今年商业房地产贷款的发放情况如何？ - 预计市场交易量将下降，但公司的商业房地产贷款发放量预计与去年持平或略低；目前市场上有很多资产待售，特别是多户住宅，但其他资产类别的交易相对较少；非交易型REITs是市场的重要买家，将推动交易和贷款发放量 [146][147][148]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为8.1187898亿美元和8.3850397亿美元[11] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总营收分别为2.93992亿美元和2.8723亿美元[14] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净收入分别为3.84314亿美元和1.22526亿美元[14] - 2022年第一季度和2021年第一季度，归属于公司的净收入分别为3.24599亿美元和1.11378亿美元[14] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司基本每股收益分别为1.04美元和0.39美元[14] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司摊薄每股收益分别为1.02美元和0.38美元[14] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司综合收入分别为3.7903亿美元和1.20187亿美元[16] - 2022年第一季度和2021年第一季度，归属于公司的综合收入分别为3.19315亿美元和1.09039亿美元[16] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司现金及现金等价物分别为2.64209亿美元和2.17362亿美元[11] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司利息收入分别为2.33619亿美元和1.90575亿美元[14] - 2022年3月31日公司普通股数量为314,360,996股，较2021年12月31日的312,268,944股增加2,092,052股[19] - 2022年第一季度净收入为384,314,000美元，较2021年同期的122,526,000美元增长213.7%[21] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为154,374,000美元，2021年同期为270,766,000美元[21] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为554,762,000美元，2021年同期为1,119,205,000美元[21] - 2022年第一季度摊销递延融资成本、溢价和有担保借款折扣为11,816,000美元，2021年同期为10,515,000美元[21] - 2022年第一季度未偿还高级票据的折扣和递延融资成本摊销为2,151,000美元，2021年同期为1,726,000美元[21] - 2022年第一季度基于股份的薪酬为10,093,000美元，2021年同期为10,310,000美元[21] - 2022年第一季度以股票支付的管理费为25,417,000美元，2021年同期为7,486,000美元[21] - 2022年第一季度贷款公允价值变动为125,783,000美元，2021年同期为9,478,000美元[21] - 2022年第一季度可负担住房基金投资公允价值变动为 - 223,851,000美元，2021年同期无变动[21] - 2022年第一季度借款所得为5843167美元，2021年同期为2748317美元[23] - 2022年第一季度借款本金还款和回购为5153638美元，2021年同期为2001336美元[23] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为452510美元，2021年同期为597233美元[23] - 2022年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加52122美元，2021年同期净减少251206美元[23] - 2022年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为373774美元，2021年同期为469914美元[23] - 2022年第一季度支付的利息现金为102300美元，2021年同期为80624美元[23] - 2022年第一季度支付的所得税为566美元，2021年同期为425美元[23] - 2022年第一季度宣告但尚未支付的股息为148998美元，2021年同期为139113美元[23] - 2022年第一季度合并VIEs（VIE资产/负债增加）为1109614美元，2021年同期为393373美元[23] - 2022年第一季度解除合并VIEs（VIE资产/负债减少）为730012美元，2021年同期为0美元[23] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司物业净值分别为11.22357亿美元和11.66387亿美元[121] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司对非合并实体的投资账面价值分别为8925万美元和9009.7万美元[126] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，基础设施贷款部门的商誉均为1.194亿美元，投资和服务部门的商誉均为1.404亿美元[130][131] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，国内服务无形资产在合并前的余额分别为5870万美元和5890万美元，合并后分别为4080万美元和4210万美元[132] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司无形资产净值分别为6214.8万美元和6356.4万美元[133] - 2022年第一季度，无形资产摊销191.4万美元，减值4.7万美元，销售53.9万美元，公允价值变动增加108.4万美元[134] - 公司预计未来五年及以后，在租租赁无形资产和有利租赁无形资产的摊销总额为4428.4万美元[135] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司回购协议未偿还余额分别为8920.482万美元和9542.034万美元，其他有担保融资未偿还余额分别为2683.671万美元和3112.386万美元[137] - 2022年和2021年第一季度，公司有担保融资协议递延融资成本摊销分别约为960万美元和950万美元[144] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司CLOs和SASB的抵押资产面值分别为4471652千美元和3086319千美元，账面价值分别为4564657千美元和3120444千美元；融资面值分别为3815191千美元和2633841千美元，账面价值分别为3797895千美元和2616116千美元[152][154] - 2022年和2021年第一季度，公司递延融资成本摊销分别约为240万美元和60万美元；截至2022年3月31日和2021年12月31日，未摊销发行成本分别为2620万美元和1770万美元[156] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司无担保优先票据总本金分别为2350000千美元和1850000千美元，总账面价值分别为2322630千美元和1828590千美元[160] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为45.64657亿美元和31.20444亿美元，总负债分别为38.03971亿美元和26.19451亿美元[188] - 2022年和2021年第一季度，公司分别产生约2150万美元和1920万美元的基础管理费[198] - 2022年和2021年第一季度，公司向Highmark支付的物业管理费分别为140万美元和70万美元[207] 公司业务线数据关键指标变化 - REO资产约占公司合并证券化VIE资产的1%，其余99%为贷款[49] - 2022年第一季度，公司出售一项运营物业，售价3450万美元，确认总收益1170万美元[81] - 2022年第一季度，公司出售位于佛罗里达州奥兰多的配送设施，售价1.148亿美元，确认收益8660万美元；2021年同期出售位于阿拉巴马州蒙哥马利的运营物业，售价3120万美元，确认收益1770万美元[82] - 截至2022年3月31日，公司商业贷款持有投资的账面价值为1.4109497亿美元，基础设施优先贷款为2156.399万美元，住宅贷款（公允价值选项）为556.21万美元；贷款待售中住宅（公允价值选项）为2299.153万美元，商业（公允价值选项）为385.359万美元[84] - 截至2021年12月31日，公司商业贷款持有投资的账面价值为1.3496798亿美元，基础设施优先贷款为2048.096万美元，住宅贷款（公允价值选项）为592.25万美元；贷款待售中住宅（公允价值选项）为2590.005万美元，商业（公允价值选项）为286.795万美元[84] - 截至2022年3月31日，公司可变利率贷款持有投资中商业贷款账面价值为1.3419816亿美元，基础设施贷款为2123.111万美元，加权平均利差为4.0%[86] - 截至2022年3月31日，公司总毛贷款为1.9006029亿美元，信用损失备抵为6.826万美元[94] - 截至2022年3月31日，90天以上逾期且未信用恶化的贷款组合摊余成本为5.052亿美元，包括新泽西零售和娱乐项目1.991亿美元高级贷款等[95] - 截至2022年3月31日，信用恶化且处于非应计状态的贷款组合摊余成本为3820万美元，包括马萨诸塞州天然气发电厂3330万美元高级贷款参与等[96] - 2022年第一季度，已提供资金承诺的信用损失备抵从6727万美元增至6826万美元，未提供资金承诺的信用损失备抵从683.7万美元增至741.4万美元[97] - 2022年第一季度末，贷款组合余额为1.8937769亿美元，较2021年12月31日的1.8413649亿美元有所增加[99] - 2021年第一季度末，贷款组合余额为1.3166124亿美元，较2020年12月31日的1.2139908亿美元有所增加[101] - 截至2022年3月31日，投资证券账面价值为8.69189亿美元，较2021年12月31日的8.60984亿美元有所增加[103] - 2022年3月31日，RMBS（公允价值选择权）账面价值为3.11292亿美元，较2021年12月31日的2.50424亿美元有所增加[103] - 2022年3月31日，CMBS（公允价值选择权）账面价值为12.53711亿美元，较2021年12月31日的12.63606亿美元略有减少[103] - 2022年3月31日，HTM债务证券（摊销成本）账面价值为7.01306亿美元，较2021年12月31日的6.83136亿美元有所增加[103] - 2022年第一季度投资证券购买/融资额为1813.9万美元，本金回收额为778.4万美元；2021年第一季度购买额为0，本金回收额为5951.4万美元[106] - 截至2022年3月31日，可供出售RMBS的摊余成本为9873.7万美元，公允价值为1.34406亿美元；加权平均票面利率为1.5%，加权平均期限为5.5年[107] - 截至2022年3月31日，约1.181亿美元（占比88%）的RMBS为浮动利率[109] - 2022年和2021年第一季度，RMBS交易的第三方管理费用均为30万美元[110] - 截至2022年3月31日，已选择公允价值选择权的CMBS公允价值为13亿美元，未偿还本金余额为28亿美元；RMBS公允价值为3113万美元，未偿还本金余额为1799万美元[112] - 截至2022年3月31日，9820万美元的CMBS为浮动利率，RMBS无浮动利率[113] - 截至2022年3月31日，持有至到期债务证券的摊余成本为7.04691亿美元，净账面价值为7.01306亿美元，公允价值为6.73999亿美元[114] - 2022年第一季度，持有至到期债务证券的信用损失准备净变动为减少522.5万美元[115] - 截至2022年3月31日，公司持有的SEREF 914万股普通股公允价值为1160万美元，占比约2%[116] - 截至2022年3月31日，医疗办公组合、主租赁组合和REIS股权组合的总资产分别为7.626亿美元、3.438亿美元和1.986亿美元，总负债分别为5.949亿美元、1.931亿美元和1.386亿美元[117][118][119] - 2022年第一季度，公司出售REIS股权组合内的一处经营性物业，售价3450万美元，实现收益1170万美元；出售商业和住宅贷款部门的一处经营性物业，售价1.148亿美元，实现收益8660万美元；2021年第一季度，出售商业和住宅贷款部门的一处经营性物业，售价3120万美元，实现收益1770万美元[122] - 截至2022年3月31日，Woodstar I投资组合包含32个经济适用房社区，8948套单元，物业公允价值13亿美元，债务公允价值7.356亿美元；Woodstar II投资组合包含27个

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益（DE）为3.35亿美元，即每股1.10美元；全年DE为7.94亿美元，即每股2.63美元，两个时期的DE均包含与出售新成立的WoodStar经济适用房投资基金权益相关的1.91亿美元（每股0.62美元）收益 [10] - 2021年全年新投资达167亿美元，通过多种资本来源融资，包括股权发行、公司债务和CLOs [11] - 未折旧账面价值本季度上涨超20%，达到20.74美元，为2013年SWAY分拆以来的最高水平 [37] - 调整后债务与未折旧权益比率从上个季度的2.5倍降至2.3倍 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，第四季度发放了33笔总计44亿美元的贷款，全年发放72笔总计100亿美元的贷款，为13年历史中最高的季度和年度发放量；全年发放金额中，42%为多户住宅贷款，15%为工业贷款，抵押品组合中多户住宅占比从一年前的16%升至27%；第四季度发放新贷款26亿美元，发放现有贷款承诺2.44亿美元；国际贷款占第四季度发放量的33%，全年的28%；全年发放的100亿美元贷款均为浮动利率，年末140亿美元余额中98%为浮动利率；国内贷款加权平均LIBOR下限从年初的141个基点降至66个基点；本季度收到贷款还款6亿美元，A类票据销售6400万美元，全年还款37亿美元，A类票据销售3.3亿美元；近三分之一的2021年还款来自办公领域，该领域目前占贷款组合的比例低于30%；贷款组合信用表现良好，加权平均贷款价值比（LTV）仍为61%，加权平均风险评级降至2.6%；当前预期信用损失（CECL）准备金与上季度基本持平，为5900万美元 [12][13][14][15][16][17][18] - 住宅贷款方面，第四季度收购了18亿美元的贷款，全年收购量创纪录地达到45亿美元；年末资产负债表上的贷款组合余额为26亿美元，加权平均票面利率为4.2%，平均LTV为67%，平均FICO为748%；年末余额中有10亿美元为机构投资者贷款，票面利率比非合格抵押贷款（non - QM）约低90个基点；季度末后，出售了7.45亿美元的此类贷款，目前机构投资者贷款组合余额为3.6亿美元；非QM方面，本季度进行了第14次和第15次证券化，总计证券化8.7亿美元贷款，全年共进行6次证券化，总计23亿美元；留存的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合年末余额为2.5亿美元 [19][20] 房地产板块 - 第四季度成立了WoodStar基金，持有佛罗里达州超过1.5万套经济适用房单元；该基金积极营销，以23亿美元的资产估值向全球成熟机构投资者出售了总计20.6%的权益；由于该基金的会计处理，财务报表呈现发生变化；按公认会计原则（GAAP），该基金采用投资公司会计，投资按公允价值列报于资产负债表，每季度通过GAAP收益确认价值变化；公司作为管理成员，将基金账户并入财务报表，因此对该投资保留公允价值会计基础；因会计变更，GAAP权益增加12亿美元，将现有基础从折旧成本提升至公允价值；出售20.6%权益收到现金，确认了1.91亿美元的DE收益；在基金成立前，10月份将WoodStar I的债务增加了1.63亿美元，票面利率为LIBOR加2.11%，LIBOR上限为1%；该投资组合迄今再融资总计3.5亿美元，超过全额返还了原始股权基础；注销了500万美元的递延债务发行成本 [21][22][23][24] 投资和服务板块 - 旗下管道公司Starwood Mortgage Capital本季度完成两笔总计2.07亿美元的证券化交易，全年证券化总量达到每笔12亿美元 [26] - 特殊服务机构本季度获得6笔总计50亿美元的新服务任务，全年获得26笔总计210亿美元的任务，指定服务组合达到950亿美元，为2017年以来的最高水平；活跃服务组合保持稳定，为73亿美元，因5亿美元的解决方案被同等金额的转入服务所抵消 [27] 基础设施贷款板块（SIP） - 第四季度收购了4.27亿美元的贷款，全年总量达到7.72亿美元；本季度发放新贷款相关资金4.11亿美元，发放现有贷款承诺1700万美元；发放资金超过还款1.48亿美元，使投资组合从上个季度的18亿美元增至21亿美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国商业房地产（CRE）交易 volume 近6000亿美元，2007年约为5000亿美元，2015 - 2019年为5000 - 5500亿美元，2021年其中约2450亿美元为多户住宅交易，创历史新高 [109][110] - 非银行贷款领域2021年较2019年增长约30% - 40%，约增加1000亿美元以上的贷款 [112] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于无追索权和非按市值计价的融资，自季度末以来完成了两笔CLO，包括10亿美元的CRE CLO和5亿美元的基础设施CLO，还完成了第四次可持续发展债券发行，为5年期5亿美元，固定票面利率为4%和3.8%；第四季度还发行了4亿美元的3年期可持续发展债券，票面利率为3.75%，并以高于账面价值的溢价筹集了3.93亿美元的普通股 [30][31] - 公司认为当前环境为全球部署增值资本提供了独特机会，尤其在欧洲和澳大利亚持续拓展业务，2021年28%的投资位于欧洲和澳大利亚 [37][40] - 公司希望保持较低杠杆以降低资产负债表风险，认为较低杠杆和风险应意味着较低股息收益率，相信公司未来将以更高的市净率交易 [39] - 公司在CRE贷款领域表现出色，预计第一季度发放量强劲，已完成10亿美元贷款发放，75%为多户住宅和工业贷款，且有更多贷款正在完成中；浮动利率贷款组合旨在在通胀环境中表现出色，随着LIBOR上升和高于市场的遗留LIBOR下限逐渐消除，预计将增加收益 [43][44][45] - 住宅非QM贷款业务在2021年创纪录发放后，本季度表现强劲，收购超18亿美元贷款并证券化9亿美元；季度末后出售超7亿美元机构投资者贷款，预计未来将主要通过非按市值计价的聚合融资和表外证券化融资运营该业务；随着利率上升，预计提前还款减少，将增加现有留存投资组合的回报 [50][51] - 在房地产板块，公司预计WoodStar投资组合的收入将随着佛罗里达州工资增长而继续上升；Bass Pro主租赁组合受益于强劲信用和基于消费者物价指数（CPI）的递增条款，预计9月将首次大幅递增 [52][53][54] - 在REIS业务中，SMC是2021年最大的非银行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）贷款发放机构，特殊服务机构再次被确认为唯一获得标准普尔最高评级的CMBS特殊服务机构，附属CMBS投资组合表现良好 [56] - 基础设施贷款板块（SIP）继续多元化投资组合和资金来源，完成了第二笔积极管理的5亿美元CLO，预计未来将继续多元化和发展该业务 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2021年是公司非凡的一年，各业务表现出色，能够利用全球各业务线的投资机会；当前业务环境对公司有吸引力，有大量投资机会可供选择 [36][40] - 房地产市场处于30 - 35年来最强劲的时期，多户住宅和工业是最强劲的资产类别，租金增长加速，租户愿意支付租金上涨；单户出租业务成熟，但部分地区购房比租房便宜；办公市场因城市而异，部分城市的参观活动增加，预计将出现复苏；酒店市场两极分化，度假村和度假导向型资产表现出色，大城市酒店较弱但团体活动有望回升；零售市场虽谨慎但乐观，消费者财富将继续支撑购物 [74][75][76][77][78][80][81][82] - 预计租金增长将抵消利率上升对房地产价值的影响，供应增长因劳动力和材料成本上升而面临困难，公司62%的LTV在资产价值上升情况下将降至55%；今年上半年房地产市场将平稳发展，随着美联储加息，经济可能放缓，但认为加息难以改变通胀率，公司整体处于良好时期 [83][85][86][87][88] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提醒部分陈述为前瞻性陈述，基于管理层当前预期和信念，实际结果可能因多种趋势和不确定性而与陈述有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述；会议还讨论了非GAAP财务指标，其与GAAP财务指标的调节可通过公司向美国证券交易委员会（SEC）的文件获取 [4][5][6][7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第四季度发行股权的决策驱动因素是什么？ - 公司选择维持2.2倍的债务水平以确保安全，因业务活动预测需要在当时筹集股权；同时需偿还5亿美元债务，通过小额债务发行和股权发行解决；若业务持续快速增长，如CRE贷款再发放100亿美元，将需要大量资本；公司重视评级和评级机构的看法，维持较低杠杆有助于获得更好的信用评级和更低的资金成本 [93][94][95][96] 问题2：随着递延收益用完，无法保留收益是否也是发行股权的考虑因素？ - 公司已用完此前创造的收益庇护，未来若收益超过股息，可能需支付特别股息或提高股息；公司正在考虑如何处理该问题，认为股权资产提供了有趣的机会，可通过多种方式在保留核心资产的同时实现增长 [97][99][101][104][105] 问题3：2021年非银行贷款发放量激增的驱动因素是什么，是否有令人担忧的趋势？ - 较低的LIBOR使借款人有动力摆脱高LIBOR下限的贷款，以获得更宽的利差；2020年业务计划在幕后执行，2021年很多计划得以实施并可进行再融资；美国CRE交易 volume 创纪录，大量资本寻求投资机会；人们看好房地产和通胀，欧洲市场机会增加；非银行贷款领域较2019年增长30% - 40%；CRE CLO市场回调可能使小公司面临资金压力，业务增长放缓，而公司不受此影响，可能获得更高收益；预计上半年市场强劲，下半年随着业务计划实施和LIBOR下限消除，业务可能放缓 [108][109][110][111][112][113][114][115][116] 问题4：如何看待部分规模较大的抵押房地产投资信托（REIT）公司股价低于账面价值，是否是公司扩大规模的潜在机会？ - 从公平市场价值收益和WoodStar估值来看，公司股价也可视为低于账面价值；董事会通常不会以低于或接近账面价值出售公司，还存在管理团队去留等社会问题；市场过于分散，收购竞争对手可能无法增加市场份额，反而增加资本部署需求；公司曾考察多元化业务，但因社会问题和对对方账面价值准确性的疑虑而未能达成交易 [117][118][119][120] 问题5：CRE CLO利差回调对非QM融资市场有何影响，如何影响年末投资组合、定价和业务需求？ - 与CRE CLO市场类似，债券买家因预期大量发行而等待后期以更低价格购买，导致端到端证券化市场出现回调；一些贷款发放机构需快速出售贷款，出现低价整笔贷款销售情况；公司作为长期持有者，拥有非按市值计价的融资渠道，可等待市场时机进行机会主义证券化；公司一直在根据市场价格调整收购价格，目前购买价格在101 - 102.5之间；公司对利率进行套期保值，套期保值收益显著，可抵消可能的小幅减值；公司历史上的证券化和CLO定价通常优于市场，将继续等待机会进行操作 [122][123][124][125][126][127] 问题6：是否会出现类似以往波动时期的机会性购买机会？ - 有一些资产在交易，保险公司可能会因寻求净息差（NIM）而购买债券；市场上证券化产品按25%的条件提前还款率（CPR）计算，但实际可能出现低提前还款情况，公司的投资组合将因此表现出色；该业务占公司收益的8%，目前市场回调对公司有利，公司将放缓业务量；公司认为该业务非GAAP下的净资产收益率（ROE）可达17% - 18%，但GAAP要求按10% - 11%记录；公司喜欢当前价格的风险回报，认为市场回调是短期现象 [128][129][130][131][132][133][134][138] 问题7：考虑到本季度的一次性项目、资本部署和强劲的上半年增长前景，未来的运营利润率收益如何？ - 公司有一些因疫情未正常运作的贷款将恢复正常，如American Dream资产，这将增加收益；公司目前资金部署较慢，但收益潜力高于过去；房地产市场受股市波动影响，资金流入使房地产成为安全避风港，压低了资本化率；公司的浮动利率贷款组合将受益于利率上升，借款人的租金收入增加，覆盖比率将保持稳定或受益；公司业务复杂，存在非经常性项目，但创造了大量价值，不应过于关注GAAP收入数字 [142][143][144][145][146][147][148]