财务数据和关键指标变化 - 本季度核心收益1.49亿美元，即每股0.50美元，GAAP收益1.52亿美元，即每股0.52美元 [8] - GAAP每股账面价值增加0.07美元至15.86美元，未折旧每股账面价值增加0.14美元至17.17美元 [9] - 每股公允价值估计本季度增加0.48美元至20.18美元 [9] - 本季度投资15亿美元用于新资产，并根据现有贷款承诺额外提供2.73亿美元资金 [10] - 季度末未动用债务能力为81亿美元，调整后债务与未折旧股权比率为2.1倍，拥有29亿美元无抵押资产 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款业务本季度发放4.41亿美元贷款，加权平均贷款价值比（LTV）为69%，季度末商业贷款组合达到98亿美元，71亿美元贷款受益于145个基点的加权平均伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）下限 [11] - 截至季度末，97%的贷款处于正常还款状态，自上次通话以来执行了1项新的贷款修改，与还款相关的修改贷款总数达到12笔，余额为13亿美元 [12] - 住宅贷款业务本季度新投资支出的一半以上用于该业务，执行了一项交易，同时收购并出售4.79亿美元非优质抵押贷款（non - QM）至第八次非优质抵押贷款证券化中，确认毛利润5000万美元，净收益2800万美元 [15][16] - 收购3.36亿美元贷款，平均折扣为面值的2%，季度末住宅贷款组合余额为10亿美元，加权平均票面利率为6%，平均LTV为68%，平均FICO评分为731，住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合为3.74亿美元 [16] 房地产板块 - 本季度贡献核心收益2000万美元，本季度混合现金回报率为15.4%，租金收取率为96%，加权平均入住率稳定在97% [18][19] 投资和服务板块 - 本季度贡献核心收益1700万美元，自疫情爆发以来，42亿美元贷款转入特殊服务，8亿美元已解决，活跃服务组合达到88亿美元，本季度服务费用增加500万美元，服务无形资产增加400万美元 [20] 基础设施贷款板块 - 本季度贡献核心收益600万美元，收购两笔新贷款，总计2500万美元，并根据现有贷款承诺提供4400万美元资金，还款2800万美元，投资组合与上季度持平，为16亿美元，本季度利息回收率为100%，CECL准备金减少400万美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产交易在全球范围内下降约60% [73] - 欧洲部分城市办公室物理入住率：巴黎83%，马德里和柏林60%多，美国达拉斯40%，纽约12% [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有多元化平台，可在不同投资领域利用市场错位机会进行投资，不局限于商业房地产贷款，会根据风险调整后的最佳机会调整投资部门 [26] - 计划在能源基础设施业务中增加贷款，并希望在2021年上半年完成首个能源基础设施抵押债务债券（CLO）定价，以实现业务增长 [36] - 继续优化住宅贷款业务的负债结构，减少对证券化的依赖，增加新的回购协议融资安排 [34] - 公司认为自身与其他商业抵押房地产投资信托基金（REIT）不同，具有平台价值，能够持续创造非经常性和经常性收益，希望市场将其视为金融公司而非单纯的商业房地产贷款机构 [44][45][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对本季度业绩和前景感到满意，认为公司多元化平台在疫情期间展现出优势，尽管尚未完全摆脱疫情影响，但有足够的流动性继续投资 [27] - 预计未来房地产市场将逐步复苏，酒店行业将随着疫苗推出和旅行恢复而回暖，办公室市场受疫情影响较小，多户住宅和工业地产市场表现良好 [49][50][51] - 公司股票价格被低估，具有投资价值，目前股息收益率超过13%，公司有能力支付股息 [53][54] 其他重要信息 - 公司在本季度末后成功完成两笔债务融资，总计5.5亿美元，用于偿还2021年2月到期的无担保债务，并创造额外的可投资流动性 [10][24] - 公司预计出售奥兰多和蒙哥马利的两处资产，将创造约9000万美元的可投资股权，扭转800万美元的减值，并为公司带来超过5000万美元的收益 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：导管贷款业务未来几个季度是否会增加业务量以及利润空间的可持续性如何 - 公司在第二季度放缓业务，等待更好的证券化机会，最终获得回报，在市场波动时可通过定价获得更多利差，当利差收紧时行业整体盈利增加，公司在2020年第二、三季度发放的贷款在第四季度证券化取得了良好收益，预计2021年导管贷款业务的发起量将回到15 - 20亿美元 [65][66] 问题2：疫情后公司的资本配置是否会与疫情前相似，公司盈利结构是否会有根本性变化 - 公司希望业务更加多元化，平衡住宅、能源等业务的占比，认为多元化有助于稳定收益流，目前商业房地产交易减少，贷款机会有限，公司会继续关注战略问题，如降低贷款的净资产收益率（ROE）目标是否会延长贷款期限等，同时对公司的股息支付有信心 [71][73][75] 问题3：非优质抵押贷款业务目前的回报与疫情前相比如何，该业务是否还有机会 - 目前非优质抵押贷款的贷款价格回升，证券化价格超过1.05，保留的债券预计仍有低两位数的回报，未来出售收益可能会与证券化收益率更加一致，公司认为如果借款人能够像金融危机时一样捍卫其抵押贷款，收益率有望提高，公司正在推进一项收购发起机构的交易，以降低证券化的原材料成本 [80][82][86] 问题4：如何权衡出售部分资产以实现价值与多元化和稳定性带来的长期回报 - 公司股票目前以账面价值的61%交易，管理层认为市场未充分认可公司资产价值，考虑通过合资等方式实现部分资产的收益，同时保留资产的现金流和期限优势，如经济适用房投资组合，但出售资产也需要考虑税收和公司债务结构等问题，并且长期持有部分资产可能会随着租金上涨和资本化率变化获得更大收益 [89][90][99] 问题5：租金收取情况如何，10月的趋势和展望怎样 - 9月租金收取率为92%是由于时间因素，通常需要在租金到期后的3 - 4周才能完全收取，截至10月底，9月租金收取率回升至97%，租金收取情况保持稳定，未出现恶化 [101][102] 问题6：如何获得市场的充分认可，与同行相比，将资本分配到新投资、回购股票或收购低估值同行的策略如何 - 管理层认为市场目前对房地产行业估值较低，但公司具有优势，如拥有多元化业务、稳定的股息支付和充足的流动性，已在本季度开始进行股票回购，并将继续寻找其他资本配置方式，同时看好公共市场的投资机会，认为房地产行业未来将反弹 [105][108][110] 问题7：美国梦项目的最新情况如何 - 该项目资产已开放，游乐园部分开放，商店约一半已出租，公司对该项目的风险敞口为10亿美元，贷款有近10亿美元的次级债务，并且与美国购物中心和西埃德蒙顿购物中心交叉抵押，公司对该项目的情况感到放心 [113][114][117]

业绩总结 - 公司当前市值约为44亿美元[7] - 自2009年成立以来，公司已部署近640亿美元的资本，当前投资组合约为170亿美元[7] - 当前股息收益率为12.5%[7] 贷款组合 - 公司贷款组合的总承载价值为93亿美元，平均贷款规模为1.22亿美元[47] - 贷款组合的加权平均贷款价值比（W.A. LTV）为60.7%[47] - 公司的浮动利率贷款占比为93%，固定利率贷款占比为7%[48] - 公司的贷款组合中，第一抵押贷款占比为86%，夹层贷款占比为6%[40] - 公司的贷款组合中，79%的贷款LTV在0-50%之间，13%在51-60%之间[42] 业务细分 - 商业贷款部门的贷款价值比（LTV）为60.7%[7] - 住宅贷款部门的投资组合价值为11亿美元，LTV为67.1%[13] - 公司在基础设施贷款方面的承诺为16亿美元，目标杠杆回报为10%至13%[13] - 公司在CMBS投资方面的投资组合价值为9.32亿美元，目标无杠杆回报为中十位数[13] - 公司在特殊服务领域的贷款和不动产组合总额为80亿美元[13] 市场份额与服务 - 公司在CMBS（商业抵押支持证券）投资和服务领域的市场份额为20%[83] - 公司在特殊服务市场的份额为18%[83] - 公司在CMBS 1.0 UBP（未偿还本金）中的市场份额为16%[83] - 公司在CMBS 2.0/3.0的活跃特殊服务市场份额为14%[83] - 公司被指定为165个信托的特殊服务商，抵押品余额为820亿美元[83] 不良资产与债务能力 - 公司在不良资产的解决方面，已处理超过6753个不良资产，总本金余额超过780亿美元[86] - 公司总债务能力超过204亿美元，涵盖39个不同的融资设施[100] 可再生能源 - 公司在可再生能源资产融资方面已达到7亿美元，2019年产生5700 GWh的电力，避免约410万吨二氧化碳排放[109]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心收益1.26亿美元，即每股0.43美元；GAAP收益1.4亿美元，即每股0.49美元 [10][11] - GAAP每股账面价值增加0.03美元至15.79美元，低估每股账面价值增加0.09美元至17.03美元 [11] - 每股账面价值包含与CECL相关的0.32美元和与资产按市值计价调整相关的0.38美元的年初至今跌幅 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 贡献核心收益1.12亿美元；商业贷款方面，选择性发起1.98亿美元贷款，加权平均贷款价值比（LTV）为44%，其中1.56亿美元已发放，还根据现有贷款承诺发放2.2亿美元；现金流入5.66亿美元，商业贷款组合降至94亿美元 [12][13] - 出售三笔贷款，两笔A类票据2.25亿美元和一笔整笔贷款1.72亿美元，收到贷款还款1.69亿美元，未来资金敞口减少26%；季度利息收款率为98%，其中6%作为与COVID相关的贷款修改而延期或待延期 [13] - 一般准备金略有增加1100万美元；商业投资组合93%为浮动利率，62亿美元贷款受益于加权平均伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限为157个基点 [14] - 住宅贷款方面，完成第七次也是最大规模的非合格抵押贷款（non - QM）证券化，总计5.84亿美元，保留1.85亿美元住宅抵押贷款支持证券（RMBS），RMBS投资组合余额在季度末达到3.28亿美元 [15] - 本季度初达成协议，最多以折扣价收购5.58亿美元非QM贷款，虽季度末未购买，但计划在未来几周同时收购并出售约4.7亿美元此类贷款进行第八次证券化；本季度收购1.35亿美元非QM贷款，季度后又收购2.45亿美元 [16] - 住宅贷款投资组合季度末余额为7亿美元，加权平均票面利率为6.2%，平均LTV为67%，平均FICO评分为730；上季度3500万美元按市值计价的减少中，本季度有3300万美元通过GAAP按市值计价的增加得以逆转 [17] 房地产板块 - 贡献核心收益1800万美元；投资组合表现良好，混合现金回报率本季度增至15.7%，租金收款率为97%，加权平均入住率稳定在97% [18] - 核心收益包括与12项资产和佛罗里达州首个经济适用房投资组合Woodstar I再融资相关的200万美元债务清偿损失 [19] - 获得2.17亿美元债务融资，期限10年，利差为LIBOR上浮271个基点，上限为1%，返还1亿美元收益，将该投资组合的基础从收购时的1.69亿美元降至3000万美元 [20] 投资和服务板块 - 贡献核心收益3700万美元，其中包括出售房地产咨询公司Situs少数股权的1000万美元收益；本季度收到1000万美元现金，实现GAAP和核心收益；确认1800万美元未实现GAAP收益 [21] - 特殊服务业务中，本季度有28亿美元贷款转入特殊服务，截至6月30日，活跃服务投资组合达到80亿美元，服务无形资产增加500万美元；未收到重大COVID相关费用，预计资产解决时间延长，费用确认延迟 [22] - 本季度未进行证券化，但上周对1.51亿美元贷款进行证券化，亏损0.6%；季度内利息收款率为100%；4月出售北卡罗来纳州一处办公物业，总收益2400万美元，实现GAAP收益700万美元和核心收益200万美元 [23] 基础设施贷款板块 - 贡献核心收益500万美元；投资组合与上季度相比相对持平，为16亿美元，现有贷款承诺下的资金发放5100万美元略高于还款3600万美元 [24] - 从通用电气（GE）收购的低票面利率贷款占7.26亿美元，自收购以来减少64%；该投资组合信用表现良好，本季度无追加保证金通知，利息收款率为100%；季度后将5亿美元融资工具延长12个月至2022年2月 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场表现良好，住房市场火热，部分地区房价大幅上涨，多户住宅市场保持稳定，净营业收入（NOI）在一些市场略有下降，办公市场相对稳定，酒店市场中长住酒店表现较好，零售市场需逐案评估 [54][55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加强资产负债表，去杠杆化并减少未来债务；谨慎进攻，在COVID价格低谷时以大幅折扣购买或同意购买约7亿美元低贷款价值比的住宅抵押贷款，可进行证券化并降低所需永久股权 [29][30][31] - 计划在2020年下半年执行有增值潜力的大型贷款；为5亿美元高级有担保票据到期和联邦住房贷款银行（FHLB）会员资格到期做准备，通过证券化减少FHLB借款，计划在秋季通过定期贷款B或新的高级无担保票据筹集资金 [31][32][33] - 重建商业房地产（CRE）贷款管道，优先考虑更稳定的资产和更具弹性的行业，预计超过一半的CRE贷款组合将像疫情前一样进行表外融资；保守延长贷款还款日期预测，减少未来资金需求 [34][35][36] - 降低建筑贷款在贷款板块资产中的占比；利用LIBOR下限的价值，必要时可出售以获取现金；灵活修改受COVID影响的酒店贷款，获得赞助商的股权注入 [37][38][39] - 住宅非QM业务预计在2020年下半年放缓，但平台有能力在未来几个季度扩大市场份额；能源基础设施业务寻找有吸引力的投资机会，计划进行担保贷款凭证（CLO）交易以实现表外融资 [42][44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务多元化具有显著优势，但能源基础设施业务尚未达到稳定盈利水平；公司资产负债表强劲，能够持有被低估的贷款和证券，待市场恢复后出售以获取收益或减少损失 [51][52] - 对未来保持谨慎，关注疫苗进展和房地产市场各行业的复苏情况，特别是受影响较大的零售和酒店行业；认为房地产市场存在机会，但需谨慎选择，注重资产的信用质量和现金流 [52][54][56] - 利率环境对房地产投资有重要影响，市场对房地产收益率要求较高；关注市政当局对房地产征税的影响，以及选举结果可能带来的政策变化，如房地产税收政策调整 [68][70][72] 其他重要信息 - 公司连续七年获得NAREIT投资者关怀奖，以表彰其在报告和股东沟通方面的卓越表现 [28] - 公司拥有充足的信贷额度，季度末未动用债务额度为95亿美元，调整后债务与低估股权比率为2倍，拥有29亿美元无抵押资产；截至周五，现金和已批准未动用债务额度为8.21亿美元 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如何看待能源基础设施贷款投资组合和板块，是否关注Hancock Whitney出售能源贷款，对该资产类别有何影响 - 本季度能源板块较为安静，利差扩大，银行有所退缩，认为可产生高于COVID前的杠杆收益率；曾批准一笔交易但未购买，希望以更低价格在二级市场购买但未成功 [63] - 能源市场在COVID后趋于稳定，投资机会增加；正在努力进行CLO交易，以实现贷款活动的定期无追索权融资 [64] - Hancock的交易是油气钻探和服务交易，与公司远离井口的投资策略不同，不具有可比性 [65] - 未来六到九个月的目标是完成约15笔新投资，以实现CLO交易，将债务移出资产负债表 [66] 问题2：选举结果对公司和房地产投资有何影响，特别是拜登当选后提出的房地产税收政策 - 认为利率是关键因素，全球收益率较低，房地产收益率存在溢价；拜登当选若导致经济减速，利率将保持低位 [68] - 认为拜登提议取消的同类交换政策对公司融资的资产类型影响不大，主要影响个人购买的商业街中心和特许经营净租赁资产 [69] - 关注市政当局对房地产征税的影响，这可能影响房地产价值和资本流入；认为房地产市场未充分反映通胀因素，未来硬资产价格可能上涨 [70][71] - 认为选举结果不确定，政策变化复杂，如企业所得税、资本利得税和财富税的调整，以及房地产折旧时间表的变化，可能影响投资者行为 [72] 问题3：购买低贷款价值比住宅投资组合并进行证券化的经济贡献如何，是否确认收益 - 购买的贷款在COVID期间以折扣价购入，目前证券化价格高于面值，融资市场强劲，预计未来证券化定价将保持强势 [76] - 证券化将产生应税收益，但也存在对冲损失，净收益可能较大；将在证券化时确认收益，与过去的处理方式一致 [77][78] 问题4：CRE管道的规模和特点如何，收益率、利差和LTV有何变化，关注哪些资产类型 - 疫情后初期机会的利差较大，随着市场恢复，利差有所收紧；竞争对手投资意愿不强，公司有更好的机会获得疫情前难以达到回报率的项目 [82] - 关注多户住宅和工业等行业，希望通过出售A类票据或用作CLO抵押品进行融资，减少未来资金需求；谨慎对待零售等波动较大的行业 [83][84] - 公司贷款规模较大，注重投资回报率；目前交易成交量较低，市场等待更多明确信号；预计建筑活动将大幅下降，酒店和零售行业需求恢复缓慢 [85] - 目前管道规模接近疫情前水平，有八笔贷款回报率较高；市场对夹层贷款的投标活跃，但公司更倾向于自行发起贷款并出售高级部分 [86] - 总体而言，收益率较疫情前提高约200个基点，目标资产类别的杠杆率平均下降约5个百分点 [90] 问题5：酒店贷款组合的保证金追缴假期何时开始、期限多久，是否考虑延长，需要什么条件 - 保证金追缴假期一般在今年年底到期，希望酒店业绩在年底有所改善 [92] - 若年底情况仍不佳，可能进行少量去杠杆化，但规模远小于之前的10%（总计1亿美元）；银行对公司的贷款杠杆率较低，未来去杠杆化规模预计较小 [92] 问题6：如何考虑未来继续低于股息收益的情况 - 表示这是董事会的决策，作为大股东希望维持股息，但市场对此存在疑虑；将逐月评估，希望市场恢复正常 [94] 问题7：本季度修改的11笔贷款是否主要为酒店或零售贷款，其他类型贷款情况如何 - 绝大多数修改的贷款为酒店贷款，其他为少量技术修改 [98] 问题8：20亿美元未偿还承诺中的“好消息资金”有多少可赎回，是否取决于某些业绩指标 - 约三分之一为“好消息资金”，约三分之二为建筑贷款的未来提款；20亿美元为毛额，考虑银行融资后，公司净未来资金需求不到10亿美元，未来三年半内的资金需求可由还款轻松覆盖 [100] 问题9：如何看待纽约写字楼市场 - 大城市面临压力，写字楼房地产税增加将导致费用上升，租金可能需要上涨以覆盖成本；旧金山和纽约的写字楼市场面临挑战，如旧金山市中心近10%的空间用于转租，纽约市写字楼价值已下降 [103][104] - 人们对城市安全的担忧导致郊区化趋势，影响写字楼租金和价值；但仍有企业签订租赁协议，如Facebook在多地签署大额租赁协议 [106] - 公司曼哈顿写字楼贷款占贷款组合不到3%，且对这些贷款情况感到乐观 [108] 问题10：公司在纽约市的风险敞口有多大，纽约市场的特定贷款未来信用表现如何 - 包括纽约市所有地区，公司贷款组合中约14%与纽约市相关，其中约37%为写字楼，还有低基础的公寓；除一笔已计提准备金的公寓贷款外，其他公寓贷款情况良好，该贷款有追索权担保，预计在未来12 - 15个月内完成单元销售 [110] - 公司贷款组合中约5%为写字楼，其中约3%在曼哈顿，其余在布鲁克林和长岛；一笔酒店贷款仅3600万美元 [114] 问题11：考虑到最近的A类票据销售，贷款组合目前的比例情况如何 - 目前约45%的贷款在银行贷款线上，还有大型CLO和B类票据，但无法提供确切的B类票据比例，将后续提供准确数字 [115] - 商业贷款组合约94亿美元中，约7.5亿美元为特定资产的账面价值 [118]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心收益为1.62亿美元，即每股0.55美元，但GAAP结果受当前经济环境和新信用损失会计准则CECL实施的影响 [11] - CECL和按市值计价调整使GAAP收益减少0.70美元（CECL为0.17美元，按市值计价为0.53美元），账面价值每股增加0.87美元（CECL为0.29美元，按市值计价为0.58美元） [27] - 季度末未动用债务能力为86亿美元，调整后的债务与未折旧股权比率为2.1倍 [33] - 截至周五，公司有8.7亿美元现金和已批准的未动用债务能力，这是在支付第一季度股息和去杠杆2.53亿美元之后的金额 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 该业务为本季度贡献了1.48亿美元的核心收益，商业贷款方面，尽管因实施CECL增加了贷款损失准备金，但未出现损失或减值，投资组合信用质量良好，加权平均贷款价值比（LTV）为61% [13] - 本季度发放了7笔总计8.53亿美元的贷款，平均贷款规模为1.2亿美元，为贷款提供了11亿美元资金，还收到了7.03亿美元的贷款还款，商业贷款投资组合达到创纪录的95亿美元 [14] - 超过90%的国内浮动利率贷款有伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）下限，4月份收到了超过99%的贷款应付利息 [15] - 住宅贷款方面，购买了3.86亿美元的非合格抵押贷款（non - QM），完成了第六次证券化，总计3.81亿美元，住宅贷款投资组合季度末余额为12亿美元，平均LTV为69%，平均FICO评分为730，保留的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）投资组合增长至1.5亿美元 [16] 房地产板块 - 该板块为本季度贡献了2300万美元的核心收益，资产表现良好，混合现金回报率为14.6%，加权平均入住率为97% [17] - 4月份收到了该投资组合租户应缴租金的95%，佛罗里达经济适用房投资组合表现远超预期，租金有近5%的上调，但可能会推迟实施 [18][19] - 截至季度末，公司拥有的房产累计折旧为3.34亿美元，即每股1.18美元，公司认为这些资产自收购以来已大幅增值 [20] 投资和服务板块 - 该板块为本季度贡献了3500万美元的核心收益，在商业抵押贷款支持证券（CMBS）投资组合中，本季度出售了2100万美元的证券，实现净GAAP收益900万美元和净核心收益1100万美元 [22] - 本季度在管道业务中对两笔总计3.36亿美元的贷款进行了证券化，特殊服务业务获得了五项新的特殊服务任务，未偿还本金总额为42亿美元，指定服务投资组合达到947亿美元 [23][24] 基础设施贷款板块 - 该板块为本季度贡献了600万美元的核心收益，收购了5000万美元的贷款，并根据现有贷款承诺提供了4800万美元的资金，还从销售和还款中获得了7800万美元 [25] - 季度末总投资组合为16亿美元，从通用电气（GE）收购的贷款占6.87亿美元，自收购以来减少了64%，还将一项融资工具的借款能力从5亿美元提高到7.5亿美元，该板块总融资能力达到25亿美元，其中已提取12亿美元，4月份收取了该板块贷款的所有应付利息 [25][26] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司多元化投资策略旨在在正常市场中表现良好，并在困难时期跑赢大盘，目前公司有33亿美元的无抵押资产和8.7亿美元的现金及未动用额度，有能力在必要时创造超过10亿美元的潜在流动性，在行业中处于优势地位 [42][43] - 公司预计贷款还款可能会显著放缓，但资产负债表不单纯依赖贷款还款来创造流动性，已开始有选择地投资因资本市场流动性危机而定价错误的贷款 [47][46] - 通过出售6.4亿美元的表外高级抵押贷款A类票据，帮助将未来资金需求从2019年第三季度的峰值降低了近40%，减少了仓库线敞口，CRE贷款中由仓库线融资的比例不到一半 [50] - 酒店贷款仅占公司总资产的12%，零售占比不到2%，公司主动偿还仓库线债务，以换取6 - 9个月的追加还款暂停期，与94%的贷款人达成协议，其中93%的自愿还款已经完成 [51] - 公司正在考虑投资机会，包括购买整笔贷款、证券化前的证券等，已重新启动管道业务并提供资金以发放更多贷款，对住宅市场机会也很感兴趣 [92][93] - 公司将根据公司安全原则决定股息政策，等待6月观察经济复苏情况、借款人表现后再做决定 [94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场因COVID - 19影响而波动，但公司流动性、核心收益和投资组合表现强劲，多元化业务平台优势再次显现 [10] - 公司认为本季度对资产计提的GAAP费用不能反映这些资产的信用特征，CECL和按市值计价调整是非现金和未实现的 [11][32] - 与2007 - 2008年危机相比，当前公司LTV处于较低水平，银行对公司贷款的风险敞口较低，公司资产负债表更健康，行业中不同公司分化明显，公司有能力在危机中保持优势并寻找投资机会 [71][74][89] - 公司对未来市场持乐观态度，认为美国经济将复苏，优质资产的现金流将恢复，目前市场存在投资机会，投资回报率可能显著高于以往 [130][131][132] 其他重要信息 - 公司董事会批准了4亿美元的股票回购计划，3月份以每股14.95美元的加权平均回购价格购买了190万股普通股，总成本为29亿美元，经理同意以股票形式收取第一季度1900万美元的基本管理费 [37] - 约18个月前收回的两笔由工业地产担保的贷款相关物业，已分别与优质租户签订长期租约，若出售预计可获得约8000万美元收益，其中4000万美元为收益 [52][53][54] - 公司贷款中嵌入的LIBOR下限有约9000万美元的收益，国际贷款的外汇套期保值有超过5000万美元的收益，但为避免降低未来资产回报和增加收益不确定性，暂不出售 [55][56] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待在3月回购基础上的进一步回购机会 - 3月中旬市场崩溃时暂停了回购，目前为保持8亿美元的流动性，认为回购股票不是明智之举，且公司有接近投资级别的债券在低价交易，更倾向于回购债务 [102][103][104] 问题2: 提到的贷款投资机会是仅指新发放贷款还是也包括二级市场贷款 - 公司正在考虑购买整笔贷款、证券化前的证券等，市场虽有改善但仍不乐观，希望国会像2007 - 2008年那样购买投资级CMBS证券以稳定市场，公司认为当前一些证券的定价是人为的，实际资产价值良好 [105][106][108] - 公司将避免进行有差价标记的回购交易，在CRE贷款方面会更多出售A类票据并减少使用仓库线融资 [112][114] 问题3: 在当前环境下，转向资产所有权而非贷款业务是否合理，是否有相关机会 - 公司在房地产投资组合的租金收取情况良好，不同物业类型表现各异，如公寓、办公室等表现较好，酒店大部分关闭但低端市场有一定需求，工业和零售市场面临挑战 [117][119][121] - 公司投资会注重资产的重置成本和实际价值，希望以低价购买有吸引力的资产，目前交易市场冻结，但公司有董事会批准的投资计划，预计投资回报率将显著提高 [128][131][132] - 短期内，由于低至中个位数的回报率、高资产的资本回报率透明度低以及融资成本上升，公司认为在房地产板块增加投资较难实现两位数收益率 [137][138] 问题4: 能否谈谈酒店贷款组合情况，业主是否准备自掏腰包，有多少贷款已修改 - 公司在评估酒店贷款时会考虑赞助商的能力和财务状况，部分借款人需要帮助，公司与回购贷款人协商获得6 - 9个月的时间来帮助酒店借款人制定还款计划 [141][142] - 本季度有大量酒店贷款评级下调，主要是由于COVID - 19导致酒店收入和现金流变化，公司认为酒店重新开业后评级会恢复 [143][145][146] - 酒店贷款组合中约一半的借款人申请了某种形式的还款救济，公司不会完全免除任何借款人的利息支付，会与借款人合作制定部分还款和延期还款计划 [148][149] 问题5: 公司提到的10亿美元额外流动性由什么组成，无抵押资产中高级无杠杆头寸和次级头寸如何划分，必要时可动用多少无抵押资产 - 仅公司的房地产投资组合按当前估值清算就可创造超过10亿美元的流动性，此外，出售LIBOR下限、解除外汇套期保值以及其他无抵押资产出售可创造超过1亿美元的流动性，加上目前资产负债表上的8.7亿美元现金和未动用额度，总计超过10亿美元 [156][157][158] - 公司在过去一个半月中对部分无抵押资产进行了杠杆操作，但未因紧急情况出售资产以创造流动性，因为公司认为目前不需要 [159] 问题6: 对商业房地产价格，特别是酒店市场价格的预期如何，价值下降了多少 - 目前判断酒店价值下降幅度还为时过早，不同类型酒店恢复情况不同，度假村酒店可能恢复较快，而大型城市酒店和会议酒店恢复较慢，预计酒店价值可能下降10% - 15% [162][163] - 低利率环境将支持房地产市场，酒店借款人可通过CARES法案等方式缓解压力，但如果国家不开放，酒店资产可能面临困境，酒店需要降低盈亏平衡点以适应市场变化，工会结构可能影响酒店在大城市的运营 [163][166][168] 问题7: 当前市场混乱情况下，是否有因相对较高的股票倍数或有吸引力的业务线而值得重新考虑添加到公司平台的机会 - 公司会进行相对价值交易，目前股价为账面价值的0.7倍，收购价格不能超过此倍数，除非有高内部收益率（IRR）的项目来弥补账面价值的折扣 [176] - 市场交易活跃度下降约90%，公司有4 - 5亿美元的过剩流动性，但考虑到市场不确定性，不会全部投入，会平衡投资和保持公司持续增长的能力 [177][178] 问题8: 酒店融资讨论中提到的预先批准的修改有哪些例子 - 主要包括付款期限的宽限或修改、家具和设备（FF&E）储备金的使用（如在物业不需要储备金的情况下可使用）、关闭酒店的批准、修改延期测试以延长贷款期限等，公司不会取消LIBOR下限或免除利息，会尽量缩短应计利息时间 [181][182][183] 问题9: 对住宅市场机会的看法以及未来三到四个月能否完成证券化 - 公司认为CMBS市场正在复苏，有很大机会在未来一个月左右完成非QM证券化，公司有良好的融资渠道，即使不进行证券化也能获得收益，目标是减少融资渠道并以增值方式进入市场 [189][190] - 公司将避免增加潜在差价标记风险，更倾向于获得无追索权、非按市值计价的定期融资，目前住宅市场存在一些资产交易价格较低且历史损失率低的机会 [191][192][193] 问题10: 收购发起人的进展如何，需要多少资本，是否仍按计划完成 - 该收购相对规模较小，不会对资本产生重大影响，公司与卖方已合作一段时间，将在本季度继续合作，会根据市场情况决定推进速度 [198] 问题11: 近期在LNR增加资源是否会影响盈利能力，达到何种违约水平才能获得相关费用 - 增加人员短期内不会降低盈利能力，未来几年盈利能力将提高，公司在特殊服务业务上有大量新贷款，未来18 - 24个月将获得费用收入 [200][201] - 特殊服务机构在贷款违约后处理和解决贷款时才能获得大量收入，目前处于早期阶段，这是对其他业务的一种对冲，公司不负责CMBS交易中的服务预付款，不会产生潜在流动性影响 [204][205][206] 问题12: 能否披露投资组合中申请利息延期、宽限或其他贷款修改的借款人数量 - 公司可能不会披露具体数量，在酒店贷款组合中，约60%的贷款申请了应计利息，但并非所有申请都得到批准，约25%的总贷款组合申请了某种形式的修改，其中约一半获得了一定的利息延期，主要集中在酒店贷款 [210][212][213]

业绩总结 - Starwood Property Trust在2020年第一季度的GAAP净亏损为6680万美元，每股摊薄亏损为0.24美元[7] - 核心收益为1.621亿美元，每股摊薄收益为0.55美元[7] - 总收入为3.43272亿美元，较上年同期有所变化[19] - 总成本和费用为3.01662亿美元，较上年同期有所增加[19] - 净收入（亏损）为6642.5万美元，归属于Starwood Property Trust的净亏损为6676.9万美元[19] - 截至2020年3月31日，公司的总债务为203.34亿美元，已提取债务为117.28亿美元，剩余可用容量为86.06亿美元[81] 用户数据 - 商业和住宅贷款部门的利息收入为1.92381亿美元，占总收入的56%[19] - 贷款组合中87%的国内贷款包含LIBOR底线[31] - 住宅贷款的平均FICO评分为730，贷款价值比（LTV）为68.9%[45] - 商业贷款组合的加权平均贷款价值比（LTV）为61%[27] 未来展望 - 公司面临的风险因素包括借款人违约、房地产价值减损及流动性来源的可用性[110] - 未来业绩可能受到利率变化和竞争加剧的影响[110] - 公司收购GE Capital Global Holdings, LLC的项目融资业务的整合能力将影响未来的业绩[110] 新产品和新技术研发 - 公司自成立以来已成功部署超过630亿美元的资本，管理的投资组合超过170亿美元[13] - 公司的现金及现金等价物为8.44亿美元，已批准但未提取的信用额度为73.74亿美元[88] 负面信息 - GAAP净亏损中包括由于市场波动和COVID-19疫情导致的非现金公允价值调整影响，总计1.486亿美元（每股0.53美元）和4870万美元（每股0.17美元）[7] - 公司在2020年第一季度的财务表现受到COVID-19疫情的显著影响[110] - 信贷损失准备净额为48669万美元[22] - 商业投资组合的信用损失准备金为8300万美元，较2019年12月31日的3300万美元增加了150%[33] 其他新策略和有价值的信息 - 公司拥有超过8.7亿美元的现金和批准的未提取融资能力，以及超过10亿美元的额外流动性[8] - 94%的仓库贷款人已成功完成谈判，涉及10亿美元的回购设施债务和14亿美元的杠杆酒店资产[27] - 公司未担保资产总额为33亿美元，未担保资产与无担保债务比率为1.7倍[73] - 每股账面价值为15.76美元，相较于2019年12月31日的16.66美元下降了5.4%[76]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心收益总计1.39亿美元，即每股0.47美元；调整后本季度核心收益为每股0.53美元，全年为每股2.10美元 [11] - 截至年底，调整后债务与未折旧股权比率为1.9倍 [23] - 2020年第一季度宣布每股0.48美元股息，将于4月15日支付给3月31日登记在册的股东，按昨日收盘价25.60美元计算，年化股息收益率为7.5% [24] - 预计实施CECL后，拨备金总变化在3000万 - 4000万美元之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 商业和住宅贷款业务 - 商业贷款方面，本季度发放16笔贷款，总额达创纪录的22亿美元，2019年发放总额为55亿美元，平均贷款规模为1.47亿美元；本季度为新贷款提供14亿美元资金，为现有贷款承诺提供5.36亿美元资金，贷款还款5.51亿美元，商业贷款组合达到创纪录的91亿美元，加权平均贷款与价值比率（LTV）为64%；预计实施CECL后，加权平均LTV将降至60%以下 [12][13] - 住宅贷款方面，购买5.21亿美元非优质抵押贷款（non - QM），完成第五次证券化，总额达3.7亿美元；截至年底，住宅贷款组合达13亿美元，留存住宅抵押贷款支持证券（RMBS）组合达1.47亿美元；贷款平均LTV为69%，平均FICO信用评分为732分，其中6.72亿美元贷款归类为持有投资；留存RMBS组合产生两位数收益率且无需纳税 [14] 基础设施贷款业务 - 本季度收购创纪录的6.4亿美元贷款，其中4.24亿美元已发放；年底非通用电气（GE）贷款的收购后投资组合达8.43亿美元；从GE收购的低利润率贷款继续减少，本季度还款3.36亿美元，自收购以来该投资组合减少63%，年底余额为7.51亿美元，基础设施贷款总额达16亿美元 [15] - 10月完成5亿美元五年期融资安排，利差为175个基点，该业务总融资能力达23亿美元，其中已提取12亿美元 [15] 投资和服务业务 - 本季度贡献核心收益6300万美元 [16] - 12月下旬达成第八次也是最大规模的战略性商业抵押贷款支持证券（CMBS）合资企业，向合资企业出售总计3.33亿美元CMBS，第三方以1.63亿美元现金获得49%权益；出于公认会计原则（GAAP）目的，合并该合资企业，第三方权益反映在资产负债表的非控股权益项目中 [16][17] - 本季度在四个交易中对7.94亿美元贷款进行证券化，全年证券化总额达18亿美元，共11笔交易 [17] - 年底物业投资组合剩余17项资产，未折旧余额为2.78亿美元 [17] 房地产物业业务 - 12月23日完成都柏林物业组合出售，产生核心收益6000万美元（每股0.20美元），净现金收入2.14亿美元；若不考虑税收调整，交易收益为8300万美元 [18] - 本季度对区域购物中心投资组合计提7200万美元（每股0.24美元）减值，投资减记至零 [19] - 本季度对两个物业组合进行再融资，获得1.9亿美元债务资金，提高现金收益率；医疗办公物业组合将4.95亿美元债务再融资为6亿美元五年期融资，现金收益率从10%提高到近13%；首个多户住宅物业组合获得8500万美元六年期补充融资，现金收益率从16%提高到略高于19% [20] - 与再融资相关，确认500万美元（每股0.02美元）债务清偿损失；预计该业务资产混合现金收益率为15%，加权平均入住率稳定在97%；资产融资债务平均剩余期限为7年，加权平均固定利率为3.7% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司股票价格在2019年上涨26%，总回报率（含股息）为37%，是成立11年来最高回报率；股息收益率超过10年期美国国债收益率5.5倍以上 [28] - 2019年MSCI将公司ESG评级提升至BBB，成为同行中的领导者 [29] - 商业房地产（CRE）贷款业务注重信贷质量和负债质量与定价，资产负债表内外债务与股权比率分别为1.9倍和2.9倍，远低于同行；仅40%的91亿美元贷款组合使用银行仓库贷款融资，也远低于同行；拥有90亿美元仓库贷款额度和32亿美元无抵押资产，有强大的有担保和无担保债务融资能力 [32] - 预计2020年CRE贷款发放规模约为60亿美元，与2019年相近，且业务将更倾向于欧洲市场 [65] - 非美国贷款在CRE贷款组合中的占比从2019年初的11%提升至19%，并有望继续增加；已在伦敦招聘贷款发放团队人才，利用更高的净息差和积极的基差互换，扩大国际业务 [34] - 房地产物业业务方面，因内部模型预计都柏林市场租金增长放缓，本季度出售都柏林办公物业组合；物业投资组合资产期限长，2019年表现良好，收入增加、资本化率收紧，通过再融资提高现金收益率 [35] - 房地产投资信托基金（REITs）业务方面，本季度成立3.33亿美元CMBS合资企业，持有51%多数股权，可获得资产管理费和业绩提成，同时保留大部分未来服务收入；过去九个季度，指定特殊服务贷款规模增加34%至930亿美元，涉及185个信托，同时战术性将自身CMBS投资组合从高位减少26%，占资产比例从10.4%降至4.4% [37] - 非优质抵押贷款（non - QM）业务方面，信贷表现出色，2019年增加收购渠道，收购超20亿美元优质贷款；预计2020年及以后继续增长；季度末后完成第六次证券化，交易定价利差为市场最窄；该产品仓库贷款额度充足，预计2020年随着联邦住房贷款银行（FHLB）贷款到期，将增加更多仓库贷款额度 [41] - 基础设施能源业务已满负荷运营，有三个总额15亿美元的融资安排，还有两个正在进行中；本季度利用更宽的贷款利差发放6.4亿美元贷款，高于预期年度发放率；2019年10亿美元贷款发放的内部收益率（IRR）超过13%，预计2020年前景良好，希望在该领域完成首笔担保贷款凭证（CLO）交易，进一步多元化融资选择 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司未受冠状病毒影响，股价下跌只是市场情绪所致；债券市场显示全球经济放缓，预计资本化率将下降，公司贷款账面价值将增加，股票被低估 [44][45][46] - 公司整体处于比以往更好的位置，各业务线表现良好且不断改善，对2020年更有信心 [50] - 预计在欧洲开展更多贷款业务，欧洲市场利差更好，尽管经济放缓，但德国、西班牙和伦敦等市场表现稳健 [51] - 实施CECL后，公司贷款LTV将降至历史最低的60%以下，显示公司估值保守 [52] - 公司将继续在住宅贷款持有待售业务投入资本，该业务GAAP会计收益低于实际预期收益，且放入REIT持有至到期无需纳税，收益率为两位数 [53] - 公司贷款规模达到90亿美元的历史高位，将继续权衡收益率与期限，考虑发放收益率略低但期限更长的贷款，以扩大贷款组合 [54] - CMBS市场历史上存在波动，目前是持有CMBS的好时机，公司将继续增加新的低风险信贷，同时通过合资企业减持部分CMBS，获得业绩提成并作为员工留用工具 [55] 其他重要信息 - 公司在WeWork总部和Lord & Taylor交易中持有部分第一抵押贷款和高级夹层贷款，有提前还款保护，预计会有良好结果；美国梦购物中心贷款不应视为零售贷款，而是主题公园贷款，且有额外抵押品，不会出现问题 [57][58][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2020年商业抵押贷款的回报环境和净增长预期如何？ - 目前商业抵押贷款杠杆内部收益率比一年半前低约50个基点，但2019年保持相对稳定；借款成本降低，融资利差收紧；贷款利差收紧会增加贷款期限，借款人提前还款动力减弱；预计2020年贷款发放规模约为60亿美元，与2019年相近，业务将更倾向于欧洲市场 [62][63][64][65] 问题2：增加贷款期限是否通过提供不同贷款产品实现？ - 较低的利差使借款人提前还款的动机减弱，低息贷款在账面上停留时间更长，预计约为三年，而高息过渡性贷款停留时间约为28 - 30个月 [66][67] 问题3：基础设施业务的GAAP拨备是怎么回事？ - 该拨备针对从GE收购的一笔贷款，收购时按0.8美元对1美元进行估值；贷款底层项目于2019年破产，11月破产重组后进行价格评估；公司持有10%参与权益，总账面价值在减记300万美元后约为2500万美元 [68][70] 问题4：公司投资组合是否已充分投资，现有资本基础下投资组合还有多少增长空间？ - 公司不会将资金全部投入；公司约有30 - 40亿美元可用于投资，除了补充文件中显示的3 - 4亿美元现金，还有大量无抵押资产，可通过增加资产层面债务扩大投资；公司选择低杠杆、保守经营策略，持有现金虽有一定拖累，但能在机会出现时把握机遇；理论上投资组合可从170亿美元增长至200亿美元以上 [78][80][81] 问题5：在什么情况下公司会考虑发行普通股？ - 发行普通股需满足收益具有增值性、与公司整体战略契合、风险与回报匹配等条件；公司会谨慎部署资本，注重长期发展，避免企业面临风险；公司虽希望扩大规模以降低资金成本、获得投资级评级，但在发行股权方面一直很谨慎；目前公司股价与账面价值比率较低，是发行股权的一个限制因素 [83][84][95] 问题6：如果证券化市场不稳定，公司如何应对？ - 公司已将CMBS投资组合占比从10.5%降至4.5%，CMBS特殊服务权有助于在信贷低迷时跑赢同行；CRE贷款业务中，40%的贷款通过仓库贷款融资，公司在资产负债表右侧有多元化融资渠道，包括定期贷款、高收益资产、CLO和A类票据销售等，能在潜在信贷事件中表现出色；公司拥有大量现金、可用融资额度、无抵押资产和可出售股权资产，在信贷市场恶化时处于有利地位 [99][100][101][111] 问题7：合格抵押贷款（QM）补丁到期和政府支持企业（GSE）改革对公司有何影响？ - QM补丁到期对公司只有积极影响，若补丁取消，1800亿美元非QM贷款可能流入500亿美元非机构市场，公司作为市场参与者有望扩大业务；GSE改革方面，公司已发出仓库贷款额度报价请求，多家银行有意提供融资，预计最终能获得类似的回报水平 [114][115][116] 问题8：贷款组合中酒店贷款占比19%，冠状病毒对酒店贷款有何潜在影响？ - 公司酒店贷款主要在美国，仅在西班牙有一项在建项目；目前美国尚未受到冠状病毒严重影响，需进一步查看个别贷款风险敞口；公司贷款组合分布更广泛，不在旅游热门城市，预计影响不大；将后续跟进并按资产逐一分析后回复 [123][124][127][129] 问题9：公司为管道业务分配多少资本，能分配多少，以及该业务的年度回报目标是多少？ - 管道业务难以通过增加资本实现增长，是一个基于关系的业务；目前使用超过1亿美元资产负债表，分布在三四个不同仓库贷款额度上，发放800 - 1200万美元贷款，偶尔发放2000万美元贷款；不打算增加该业务的资产负债表投入，将坚持擅长的领域；该业务不是以回报为目标，而是以出售收益为主；净资产收益率（ROE）很高，对股价与账面价值比率有增值作用；注重贷款信用质量，贷款终身违约率为1.1%，在非银行机构中表现最佳，有助于获得更好的证券化增信水平 [133][135][136] 问题10：合资企业减记后是否有部分恢复的可能，公司或其他赞助商是否采取行动改善资产状况？ - 公司在合资企业中的账面价值已接近零，但不会放弃，将与服务机构商讨重组交易；目前将其视为一个纯粹的期权，如果能创造价值则继续，否则放弃；零售资产需要资本来修复，当前零售市场租户减少、租金降低，租户经营不善，但每个零售物业都有替代用途，有价值存在；公司将谨慎对待，不会在该业务投入资本 [140][141][146]

业绩总结 - 2019年第四季度GAAP净收入为1.719亿美元，每股摊薄收益为0.60美元[6] - 2019年全年GAAP净收入为5.097亿美元，每股摊薄收益为1.79美元[7] - 第四季度核心收益为1.395亿美元，每股摊薄核心收益为0.47美元[6] - 2019年全年核心收益为5.289亿美元，每股摊薄核心收益为1.80美元[7] - 2019年公司总资产达108亿美元，创下历史新高[6] - 公司的总收入为286,428千美元，较上年同期下降了34,636千美元[21] - 净收入为177,980千美元，较上年同期下降了80,481千美元[21] - 核心收益为139,461千美元，较上年同期下降了50,150千美元[24] 用户数据 - 住宅贷款部门的利息收入为147,360千美元，占总收入的51.4%[21] - 租金收入为82,182千美元，较上年同期增长了82,182千美元[21] - 2019年租金收入为337,966千美元，占总收入的28.3%[26] - 住宅贷款的平均FICO评分为732，贷款价值比（LTV）为69.2%[53] 未来展望 - 公司预计稳定物业组合的收益率约为15%[9] - 2020年第一季度每股股息为0.48美元，将于2020年4月15日支付[11] 新产品和新技术研发 - 公司在四笔交易中定价并证券化了7.94亿美元的导管贷款[77] - 公司获得了八个新的CMBS信托服务委托，总未偿还本金余额为57亿美元[77] 市场扩张和并购 - 公司在2019年获得了22个新的CMBS信托服务委托，未偿还本金总额为163亿美元，使其命名的投资组合总额达到928亿美元[81] - 公司在本季度与第三方达成战略CMBS合资企业，发行49%的非控股权益，现金对价为1.63亿美元[77] 负面信息 - 认定与零售基金投资相关的7200万美元减值（每股核心损失0.24美元/每股GAAP损失0.25美元）[32] - 公司面临的风险因素包括借款人未能按时偿还债务、房地产价值减损、抵押贷款发放机会的可用性等[126] 其他新策略和有价值的信息 - 公司自成立以来已成功部署超过610亿美元的资本[15] - 完成医疗办公室和Woodstar I投资组合的再融资，总额为6850万美元[32] - 截至2019年12月31日，商业投资组合的账面价值为91.28亿美元，较2018年12月31日的78.31亿美元增长了16.8%[49] - 公司94%的商业贷款组合为浮动利率，基础设施贷款组合的浮动利率为100%[90]