Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 0 ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，正常化运营资金（normalized FFO）为1.231亿美元，上年同期为1.446亿美元，每股减少0.13美元，主要由于2020年第一季度喜达屋和温德姆酒店的运营亏损以及利息支出增加，部分被2019年收购活动带来的回报和租金增加所抵消 [43] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为1.95亿美元，第一季度调整后EBITDAre利息覆盖率为2.7倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为7.9倍，公司此前目标杠杆水平约为6倍，预计在酒店业务组合业绩稳定之前，杠杆指标将继续维持在高位 [44] - 2020年第一季度一般及行政费用（G&A）为1400万美元，2019年第一季度为1220万美元，增加原因是由于债务水平上升向RMR支付的业务管理费增加，部分被股权市值下降所抵消 [45] - 截至季度末，债务占总资产的50.4%，拥有1亿美元现金，其中4500万美元为主要用于酒店未来改进的现金托管资金 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第一季度，可比酒店平均入住率为56.9%，较去年下降10.5个百分点；平均每日房价为121美元，较去年同期下降4.6%；每间可售房收入（RevPAR）为68.86美元，较去年下降19.5% [19] - 可比酒店组合平均入住率在51.7% - 64.7%之间，较2019年第一季度下降8 - 15个百分点；平均每日房价在77 - 138美元之间，较去年同期下降1.6% - 6.7%；RevPAR在41 - 73美元之间，较去年下降18.4% - 24.4% [20] - 截至2020年5月2日的28天内，酒店入住率为23.3% [24] - 2020年第一季度，321家可比酒店RevPAR下降19.5%；总运营利润率下降10.6个百分点至24%；总运营利润下降约6700万美元，主要由于3月最后两周入住率急剧下降 [41] - 可比酒店支付最低回报和租金的现金流下降6350万美元，降幅64.7%；现金流对最低回报和租金的覆盖率从上年同期的0.70倍降至2020年第一季度的0.20倍 [42] 净租赁零售业务 - 截至2020年3月31日，公司拥有813处净租赁服务型零售物业，总面积1450万平方英尺，年最低租金要求为3.795亿美元，占公司年度最低回报和租金总额的39% [30] - 该物业组合出租率为98%，由187个租户承租，加权平均租赁期限为11.1年，涉及22个不同行业的128个品牌，截至2020年3月31日，过去12个月净租赁物业组合最低租金的总覆盖率为2.28倍，而2019年12月31日为2.32倍 [31] - 最大租户TravelCenters of America过去12个月的租金覆盖率为1.87倍，上年同期为1.96倍，主要由于非燃料利润率下降和运营成本增加，该租户占公司最低租金和回报的25.5%，目前所有租赁义务均按时支付，其他净租赁租户占公司总最低租金和回报的13.7% [32] - 截至4月30日，公司从这些租户处收取了45%的4月租金，已与84个净租赁零售租户达成租金延期协议，涉及年最低租金和回报总额的6.4%，即6200万美元，目前已延期的租金总额为860万美元，其中4月470万美元、5月240万美元、6月150万美元 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度通常是酒店行业的淡季，3月最后两周客房需求的缺失对整个酒店行业造成了毁灭性影响，季度末之后，酒店业绩在全行业范围内继续急剧下降，前25大市场的酒店表现逊于其他市场 [18][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司维持了强大的资产负债表和良好的协议结构，在疫情封锁期间采取必要措施应对危机，包括在公司和物业层面采取行动，以保存资本和流动性 [10] - 公司修订了10亿美元无担保循环信贷额度和4亿美元无担保定期贷款的信贷协议，包括豁免某些财务契约至2021年3月31日，并可继续使用信贷额度内未提取的资金 [11] - 公司董事会将普通股的定期季度现金分红降至每股0.01美元，预计2020年可节省约2.62亿美元资本，2020年剩余时间的资本支出将优先用于维护性资本、在建项目和合同义务 [12] - 酒店资产管理团队与酒店运营商合作，采取措施减轻疫情对酒店运营的影响，包括裁员、减少公用事业消耗、削减采购和服务合同、关闭餐饮和健身中心、减少营销支出等，并同意在某些运营协议下暂时暂停向家具、固定装置和设备（FF&E）储备金的缴款 [13] - 零售资产管理团队与净租赁零售租户沟通，评估租金延期请求，根据租户行业、财务健康状况、租金覆盖率和流动性等因素进行个案处理 [17] - 公司计划出售7处净租赁物业，总面积约82.1万平方英尺，预计2020年第三季度完成交易，同时正在出售20家温德姆和33家万豪品牌酒店以及39家索尼斯塔ES套房酒店，但由于疫情市场条件，相关交易可能推迟至2020年或2021年以后，甚至可能不发生 [38][39] - 公司酒店组合中56%为郊区长住型酒店，从高档到高端高档不等，预计在居家令解除后，这类酒店可能比城市全服务型酒店更快恢复 [25][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情和美国大部分地区的封锁对经济产生了巨大负面影响，酒店、餐厅和其他服务零售业务受到重创，3月中旬需求突然消失对第一季度业绩产生了重大影响，预计第二季度影响最为严重，若经济安全重启，后续将逐步改善 [8][9] - 公司希望逐步解除限制、保持良好的社交距离和卫生习惯，能使酒店、餐厅、剧院、健身中心和其他服务零售资产实现复苏，公司高质量的酒店和零售资产组合、协议的安全结构以及流动性管理，将有助于公司度过难关直至复苏 [28] - 酒店运营商预测，今年每间可售房收入（RevPAR）降幅最大的将是第二季度，第三季度企稳，第四季度开始复苏 [26] 其他重要信息 - 截至2020年3月31日，可用于弥补某些酒店运营协议下支付最低回报和租金现金流缺口的保证金和担保余额为1.295亿美元，预计由于当前市场条件，这些保证金和大部分担保可能在2020年第二季度耗尽，万豪按合同规定在保证金和担保耗尽时需支付应向公司支付的最低回报的80%以避免违约，洲际酒店需将保证金余额维持在至少3700万美元以避免违约 [48] - 2020年4月，公司向某些酒店运营商预支了总计7070万美元的营运资金以弥补预计的运营亏损，预计今年剩余时间还将预支3500万美元，根据酒店协议条款，营运资金预支款可从未来酒店运营现金流超过应向公司支付的最低回报和某些管理费（如有）的部分中收回 [49] - 根据近期有关租金减免请求的会计指引，租金延期被视为付款计划，预计不会影响公司的收入确认，但会暂时减少现金流，截至目前，没有租金被免除或减免 [50] - 截至目前，公司10亿美元信贷额度中有5亿美元可用，修订后的信贷协议使公司可继续使用未提取资金，并豁免某些财务契约至2021年3月，豁免期间循环信贷和定期贷款的利率将每年提高50个基点，公司还同意维持1.25亿美元的无限制流动性 [51] - 普通股分红将限制在维持房地产投资信托（REIT）地位所需的金额，即每股每季度0.01美元，预计到2021年第一季度（豁免期结束）将维持该分红水平，修订协议还包括对收购、现有债务和股票回购的限制 [52] - 2020年第一季度，公司为酒店改进项目投入3440万美元，净租赁项目投入410万美元，预计2020年剩余时间将为符合信贷协议修订参数的项目投入约7100万美元的资本改进资金 [53] - 公司下一次债务到期时间为2021年2月，到期金额为4亿美元的无担保高级票据，公司认为目前有足够的流动性来应对并偿还该债务，但正在评估所有选项以改善当前特殊时期的流动性状况，包括探索美联储的一级市场企业信贷工具和其他传统融资选项，预计通过任何资本交易筹集的资金将用于偿还循环信贷额度或未偿还的定期贷款 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能详细说明请求租金延期的净租赁零售租户类型吗？租金延期规模可能会增加多少？ - 租金延期请求大多来自电影院、健身中心、休闲餐饮和部分快餐行业的租户，这些行业的运营商近期大多停业，多数延期请求来自4月，很多是在3月最后一周《关怀法案》最终确定之前提出的，当时租户还不清楚能从政府获得哪些救济，4月批准的租金延期中，只有43%也批准了5月的延期，虽然目前收款情况与4月同期一致，但随着限制解除和租户恢复营业，特别是大型租户可利用主街贷款计划等之前不符合条件的项目，公司对6 - 8月的情况持谨慎乐观态度 [59][60][61] 问题2: 进入5月后，4月租金是否仍在陆续到账？在处理租金延期时，是否要求租户提供财务信息以评估其还款能力？ - 大部分4月租金已统计在内，已收取45%，延期42%，另外13%正在与租户协商某种混合延期方案，不会免除租金，但可能会减免4月租金，对于少数租户可能会将其列入违约名单并行使租赁协议规定的权利，目前优先与租户合作解决问题，公司正在要求租户提供财务信息，但3月底并非总能拿到，现在会尽量获取，对于有能力提供财务信息的租户会进行评估，也有一些租户的延期请求被拒绝后仍支付了租金，公司会根据具体情况处理 [63][65][67] 问题3: 酒店运营商（万豪和洲际）的保证金可能在第二季度耗尽，这次他们在保证金耗尽后放弃合同违约的可能性有多大？ - 虽然难以预测，但公司与万豪和洲际的大型组合交易涉及大量优质、品牌知名且位置优越的酒店，在正常情况下表现良好，若违约公司有能力更换品牌，这些品牌不太可能失去大量酒店，因此即使信用支持耗尽，公司仍有较大机会获得付款 [69][70]

业绩总结 - 截至2020年3月31日，总资产为8,996,623千美元，较2019年12月31日的9,033,967千美元下降约0.4%[21] - 2020年第一季度总收入为483,776千美元，较2019年第四季度的580,906千美元下降约16.7%[21] - 2020年第一季度净亏损为33,650千美元，相较于2019年第四季度的净亏损14,893千美元有所增加[21] - 调整后的EBITDA为195,137千美元，较2019年第四季度的227,013千美元下降约14.0%[21] - 2020年第一季度的FFO为123,084千美元，较2019年第四季度的147,830千美元下降约16.8%[21] - 2020年第一季度每股净亏损为0.20美元，较2019年第四季度的净亏损0.09美元有所增加[21] - 2020年第一季度的正常化FFO支付比率为72.0%，高于2019年第四季度的58.7%[21] - 2020年第一季度总费用为433,597千美元，较2019年的430,725千美元略有上升[25] - 2020年第一季度的EBITDA为165,693千美元，较2019年第四季度的186,745千美元下降[49] 资产与负债 - 截至2020年3月31日，总负债为6,614,357千美元，较2019年12月31日的6,528,089千美元上升约1.3%[21] - 截至2020年3月31日，公司总债务为6,207,000千美元，其中无担保浮动利率债务为857,000千美元，占总债务的13.8%[36] - 公司的净债务与总资产比率为50.4%[39] - 2020年第一季度的净债务与年化调整后EBITDA比率为7.9倍[39] - 2020年第一季度的总债务与调整后总资产比率为50.0%，低于允许的最大60.0%[39] 投资与物业 - 截至2020年3月31日，公司总投资额为12,298,165千美元，其中酒店投资为7,045,016千美元，净租赁物业投资为5,253,149千美元[57] - 公司的酒店物业数量为329，净租赁物业数量为813，总物业数量为1,142[57] - 公司的投资组合中，净租赁物业占39.2%，酒店占60.8%[60] - 旅行中心的物业数量为182，投资总额为3,344,496千美元，占总投资的27.2%[67] - 公司的净租赁物业总数为813栋[103] 租金与收益 - 公司的年化最低回报和租金总额为966,991千美元，其中酒店为587,488千美元，净租赁物业为379,503千美元[57] - 公司的整体租金覆盖率为2.28倍[103] - 前10大租户的年化最低租金总额为287,933千美元，占总年化最低租金的76.0%[105] - 2020年到期的年化最低租金为4,401千美元，占总年化最低租金的1.2%[110] 酒店运营数据 - IHG酒店的平均每日房价（ADR）为111.18美元，同比下降6.2%[92] - 所有酒店的平均每日房价（ADR）为121.02美元，同比下降4.6%[92] - IHG酒店的入住率为64.7%，较去年同期下降8.1个百分点[92] - 所有酒店的平均入住率为56.9%，较去年同期下降10.5个百分点[92] - 所有酒店的总数为321家，房间总数为49,380间[92]

公司财务安排与债务限制 - 公司有10亿美元无担保循环信贷安排，其无担保定期贷款和无担保优先票据契约及补充文件包含财务契约，限制公司产生债务的能力并要求维持特定财务比率[66] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，RMR LLC在其位于美国各地的总部和地区办事处约有600名全职员工[71] 市场环境与租户情况 - 美国约有6200个旅游中心和卡车停靠站，公司最大的旅游中心租户TA认为长途运输车队倾向于在州际公路出口处或附近的旅游中心和卡车停靠站购买大部分燃料[75] 公司运营部门 - 截至2019年12月31日，公司有两个运营部门：酒店投资和净租赁投资[86] 公司纳税资格与相关规定 - 公司自1995年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在1995 - 2019年符合REIT纳税资格[93][96] - 若公司未能符合REIT纳税资格，将按C类公司纳税，且之后四个应税年度将被取消REIT纳税资格[101] - 若公司有“禁止交易”的净收入，将按100%的税率对该收入征税[98] - 若公司未满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，将按100%的税率对未达标金额征税[100] - 若公司未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，将按最高常规公司所得税税率乘以不合格资产产生的净收入或50,000美元中的较高者征税[100] - 若公司未能满足导致无法符合REIT纳税资格的任何规定（除REIT总收入测试或资产测试违规外），因合理原因而非故意疏忽，可保留REIT资格，但每次违规将处以50,000美元罚款[100] - 若公司在任何日历年未至少分配当年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及以前期间的任何未分配应税收入，将对未分配金额征收4%的不可扣除消费税[100] - 公司子公司中的C类公司需就其收益缴纳联邦公司所得税，公司与应税子公司（TRS）之间不符合公平交易条款的交易可能征收100%的税[100] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT纳税资格，至少75%的总收入需来自与房地产相关的投资[113] - 公司每年至少95%的总收入必须由符合75%总收入测试的合格收入、其他类型的利息和股息、股票或证券的销售或处置收益等组成[113] - 若未满足75%或95%总收入测试，因合理原因且按要求处理，仍可能符合REIT税收资格，但有100%税收[122] - 公司需满足资产测试，至少75%总资产价值为“房地产资产”，不超25%为特定证券等[125] - 若未满足5%、10%资产测试，价值不超1000万美元且6个月内处理可免责[126] - 若其他资产测试违规，满足一定条件公司仍可能符合REIT税收资格[126] - 若IRS或法院判定公司聘请的承包商不符合资格，租赁收入可能被视为非合格收入，若触发救济条款，将按100%的税率征税 [135] - 若IRS认定TRS支付的租金超过公平市场租金率，公司将对这些租金缴纳100%的税 [136] - 公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分 [139] - 若未按要求分配，公司将按普通公司所得税税率对未分配金额缴纳联邦所得税，并可能面临4%的不可扣除消费税 [140] - 公司收购C公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRSs [144] - 若公司出售从C公司继承的资产且在五年内实现内置收益，可能需缴纳公司所得税 [145] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润 [146] 股东税务相关 - 非公司制美国股东在2026年前，对非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[95] - 非企业美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数企业股息最高联邦所得税税率为15%；超阈值则为20%[151] - 公司普通股息一般按普通收入适用较高联邦所得税税率征税，2026年前非企业美国股东可通过IRC第199A条机制享受较低有效税率[151] - 公司分配给美国股东未指定为资本利得股息的分配，在可用当期或累计收益范围内视为普通收入股息；指定为资本利得股息的分配，不超当年实际净资本利得部分按长期资本利得征税，企业股东可能需将最多20%资本利得股息视为普通收入[152] - 美国股东净投资收入超阈值，需缴纳3.8%医疗保险税[159] - 美国股东处置公司股份损失超规定阈值，可能适用“可报告交易”规定，C类公司等单一纳税年度损失超10000万美元或规定组合纳税年度超20000万美元需披露；其他情况单一纳税年度超2000万美元或规定组合纳税年度超4000万美元需披露，未披露自然人最高罚款10000美元，其他情况最高罚款50000美元[160] - 公司向非美国股东非指定为资本利得股息的分配，按普通收入股息处理，一般按30%税率预扣税，符合条件可适用较低条约税率[166] - 公司向非美国股东支付的资本利得股息以及与美国不动产权益相关的股息，若股份在美国家证券交易所上市，不按与美国贸易或业务有效关联收入预扣税，按普通股息处理[167] - 公司向非美国股东分配，若预扣税超股东美国联邦所得税负债，股东可申请退款[166][168] - 公司分配超过当期或累计收益部分，不超美国股东调整后税基不征税但会降低税基，超税基部分按资本利得计入收入[156] - 公司若选择保留净资本利得收入，将按常规企业资本利得税率纳税，美国股东按比例纳税并获抵免或退款，调整股份调整后税基[155] - 非美国股东收到被指定为资本利得股息的分配，适用预扣代理人需预扣最高21%并汇给美国国税局[170] - 若出售股份收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需预扣15%的购买价格并汇给美国国税局[173] - 未遵守信息报告、认证等要求，可能对非美国人士适用款项征收30%的美国预扣税[179] 公司股份与权益限制 - 公司信托声明和章程限制股份转让以满足股权分散要求，股东需按规定回应股份所有权信息请求[103] - 五个或更少信托可拥有实体超50%权益而不影响其REIT纳税资格[104] - 未满足REIT条件若因合理原因非故意疏忽，每次豁免失败将处以5万美元罚款[105] - 公司直接和间接全资子公司（除TRS外）100%股份由REIT及其 disregarded subsidiaries持有，为合格REIT子公司[107] - 公司投资TRS证券价值在每季度末不得超过总资产的20%[110] - 若TRS支付给关联REIT的利息、租金等超过公平交易金额，REIT将被征收100%的消费税[112] - 若TRS为关联REIT提供服务定价过低，将征收100%的消费税，若TRS获得的补偿至少为其提供服务直接成本的150%，可适用安全港例外[112] - 子公司若无法单独满足REIT资格要求，可能导致母公司的REIT资格和纳税受到影响[109] - 公司接近但未达持有TA已发行普通股10%，TA承诺限制赎回和回购股份以维持该比例[116] - 若出租物业至少90%租给非TRS和非10%关联租户，且TRS租金与非关联租户相当，TRS租金仍可合格[116] - 若个人财产租金占总租金15%及以下，该部分租金可作为“不动产租金”[116] - 非惯常租户服务价值不超物业总收入1%，不影响收入作为“不动产租金”[116] - 非销售止赎物业的经销商收益可能按100%税率征收惩罚性税，TRS交易收益除外[119] - 止赎物业一般在公司取得后第三个纳税年度结束时不再是止赎物业，或按IRS延期[119] - 公司若为“国内控制”REIT，需满足前五年内非美国股东直接或间接持有的股份价值低于50% [172] 公司投资与资产情况 - 截至2019年12月31日，公司持有TA已发行普通股的比例低于10% [130] - 公司直接和间接持有Sonesta母公司Sonesta Holdco Corporation约34%的已发行普通股 [131] - 截至2019年12月31日，公司历史房地产投资中约57.2%为酒店物业[198] - 截至2019年12月31日，公司将179个旅游中心租给TA，占公司历史房地产投资总额的约26.9%；洲际和万豪分别运营公司103家和122家酒店，分别占公司历史房地产投资总额的约19.4%和15.1%[205] - 截至2020年2月27日，公司拥有Sonesta约34%的股权[264] - 截至2019年12月31日，Sonesta管理着公司53家酒店[264] 公司担保与协议情况 - 万豪为122家酒店提供的担保限额为3000万美元，2026年到期；凯悦担保限额为5000万美元，截至2019年12月31日剩余可用1970万美元；丽笙担保限额为4750万美元，截至2019年12月31日剩余可用4120万美元[201] - 截至2019年12月31日，洲际协议要求每年向公司支付最低回报和租金2.162亿美元，公司有7570万美元保证金；万豪为122家酒店的协议要求每年向公司支付最低回报1.928亿美元，公司有3340万美元保证金[202] - 2019年全年，公司在索内斯塔和温德姆协议下有总计6990万美元无资金缺口[203] 公司资产出售与重组 - 公司此前宣布有意出售约3亿美元酒店资产，目前正在推销20家温德姆品牌酒店，截至2019年12月31日总账面价值为1.113亿美元；宣布有意出售或重塑最多33家万豪品牌酒店，截至2019年12月31日总账面价值为2.249亿美元；已确定39家索内斯塔品牌酒店，截至2019年12月31日总账面价值为4.805亿美元[204] - 2020年2月27日公司与Sonesta重组业务安排，将出售、重塑品牌或重新规划39家长住酒店，减少14家全服务酒店的年度最低回报，获得Sonesta约34%股权[209] 公司财务数据关键指标 - 截至2019年12月31日，公司合并债务为61亿美元，合并总债务与房地产账面价值比率为52.0%，10亿美元循环信贷额度下有6.23亿美元可用额度，特定情况下最大借款额度可增至23亿美元[210] 公司信用评级与融资影响 - 因SMTA交易，标准普尔给予公司信用评级负面展望，穆迪下调公司信用评级，若进一步下调，公司获取债务资金难度和成本将增加[218] 公司投资计划 - 公司预计2020年投资约1.55亿美元用于酒店和净租赁协议下的资本改善和翻修成本[219] 酒店经营数据 - 2019年38家可比酒店全年或部分时间进行翻修，每间可售房收入较上年下降9.2%，未翻修酒店下降0.2%[220] 公司面临的风险因素 - 美国不利的总体经济状况可能对公司业务产生负面影响，酒店和旅游中心行业对美国总体经济状况高度敏感[194][195][196] - 酒店行业的固有风险可能影响公司业务，包括市场竞争、运营成本增加等[198][203] - 公司部分回报和租金由经理和租户的母公司担保，但这些担保可能无法确保付款，且部分担保在金额和期限上有限[201] - 公司可能无法成功出售或重塑已确定或同意出售或重塑的酒店，出售能力和价格可能受多种因素影响[204] - 高油价和油价波动对公司业务产生不利影响，增加运输成本、减少非燃料商品和服务需求、增加运营成本等[209] - 公司劳动力成本因市场需求和最低工资立法可能进一步增加，且可能无法将增加的成本转嫁给客户[209] - 市场利率变化，包括LIBOR逐步淘汰，可能导致公司支付更高利息，影响现金流、偿债能力和证券价值[214] - 公司业务面临环境法规风险，可能导致重大支出或损失，气候变化可能减少对柴油的需求[209] - 公司业务扩张面临竞争、资本成本、融资等风险，可能无法实现收购预期收益[222] - 单租户租赁物业使公司面临更大损失风险，租户违约或不续约影响更大[230] - 公司可能面临SMTA交易收购物业的未知或或有负债[232] - 租户经营失败、无法续租或租赁空置空间，可能对公司产生不利影响[233][236] - 公司可能无法遵守信贷协议和高级无担保票据契约条款，影响业务和股东分配[241] - 房地产所有权面临环境、天气和气候事件等风险，可能导致成本增加和损失[244][248] - 房地产开发和重建存在风险，可能导致建设成本增加和现金流延迟[251] - 信息技术系统故障或安全漏洞可能对公司造成重大不利影响[252] - 保险成本增加，且可能无法充分覆盖损失[256] - 公司可能需承担大量合规成本以遵守相关法律[257] - 酒店经理的劳动力问题可能增加成本并影响运营[258] - 酒店经理的合并可能对公司酒店业务产生不利影响[259] - 公司依赖RMR LLC管理业务，其决策可能影响投资回报[262][263] 公司租赁业务数据 - 截至2019年12月31日，38.3%的最低回报和租金来自单租户租赁的物业[230] - 截至2019年12月31日，约1.5%的年化最低租金的租约将在2020年到期[236] - 截至2019年12月31日，净租赁物业可租赁面积的2%处于空置状态[236] 公司业务扩张情况 - SMTA交易收购767处物业，扩大了公司的物业组合并进入新行业[231] 公司海外投资计划 - 公司目前在加拿大拥有两家酒店，未来可能考虑在美国以外进行更多房地产投资[255] ERISA计划相关 - ERISA计划的受托人违反信托责任，可能面临最高20%的民事罚款[183] 证券相关规定 - 公开交易证券需满足“广泛持有”，即由100个以上独立于发行人和彼此的投资者持有[189] - 最低投资额为10000美元或以下的证券发行，一些转让限制通常不影响其“自由转让”认定[190]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1.516亿美元，上年同期为1亿美元，每股增加0.31美元，主要因2018年第四季度记录的5360万美元（每股0.33美元）业务管理激励费用、2019年收购带来的最低回报和租金增加，部分被2019年1月出售20个TravelCenters及租赁修订、Sonesta和Wyndham协议下实现回报下降、利息费用增加所抵消 [43] - 2019年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为2.27亿美元，调整后EBITDAre与利息覆盖率在季节性疲软的第四季度为3.1倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为6.7倍，目标杠杆率约为6倍 [44] - 2019年第四季度，一般及行政费用（G&A）为1770万美元，业务管理费用较上年增加240万美元，主要因第三季度SMTA交易后市值增加，第四季度G&A还包括200万美元非经常性或有损失 [45] - 2019年第四季度，公司为酒店改进项目投入1.194亿美元，为净租赁改进项目投入230万美元，2019年全年资本支出总额达2.45亿美元，预计2020年为酒店改进项目投入约1.5亿美元，为净租赁改进项目投入500万美元，资金将来自运营现金流 [46] - 截至季度末，债务占总资产的50.2%，公司拥有8130万美元现金，其中5360万美元为酒店未来改进的现金托管金，年末10亿美元信贷额度下有3.77亿美元未偿还余额，计划用资产出售所得偿还 [47] - 2019年第四季度，公司向普通股股东支付了每股0.54美元的定期季度股息，归一化FFO派息率为58.7%，认为当前季度股息水平可持续且有良好覆盖 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第四季度，321家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降0.2%，毛营业利润率下降206个基点至35%，毛营业利润减少约970万美元，主要因装修负面影响和运营成本增加 [35] - 除Radisson组合外，所有可比酒店组合的毛营业利润（GOP）均下降，可比酒店GOP以下成本较上年略有下降，因房地产税降低，部分被保险成本增加抵消，可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少940万美元（8.6%），覆盖率从上年同期的0.79倍降至0.71倍 [36] - 历史Marriott No. 1组合RevPAR增长1.4%，因入住率提高，装修提升和交通需求增加部分被非重复业务和新供应抵消，2019年该组合53家酒店覆盖率保持在1.13倍 [18] - 历史Marriott No. 234组合RevPAR下降2%，入住率下降90个基点，房价下降80个基点，第四季度该组合有8家酒店装修，RevPAR总计下降15.9%，还有新供应和全市客房减少等特定影响，2019年该组合68家酒店覆盖率为1.01倍 [19][20] - 可比IHG组合RevPAR持平，入住率提高1个百分点被房价下降1.3%抵消，业绩受两家酒店装修干扰和芝加哥、西雅图、波特兰供应增长影响，对三家Kimpton酒店产生负面影响 [21] - 可比Sonesta组合RevPAR下降2.1%，房价下降4.1%，部分被入住率提高1.3个百分点抵消，整体可比业绩受三家全服务酒店装修和非重复需求稀释 [21][22] - 高端组合RevPAR下降1.3%，房价下降3%，部分被入住率提高1.2个百分点抵消，主要因新供应竞争和芝加哥、休斯顿全市活动减少导致市场需求疲软 [22] - Radisson酒店集团组合RevPAR较去年同期增长4.7%，多家酒店装修后有显著提升，Country Inn & Suites酒店转换为Radisson酒店 [23] - Wyndham酒店RevPAR本季度增长5.3%，入住率提高6.1个百分点，部分被房价下降5.1%抵消，全服务酒店积极的RevPAR表现由交通需求带动，部分被16套客房减少抵消 [23] 净租赁业务 - 截至2019年12月31日，公司拥有816处净租赁服务型零售物业，包括TravelCenters，总面积1490万平方英尺，年最低租金3.817亿美元，占公司总年最低回报和租金的38%，该组合出租率为98%，由194个租户承租，加权平均租赁期限为11.4年，在23个不同行业的131个品牌下运营，截至2019年12月31日，净租赁组合最低租金的滚动12个月覆盖率为2.32倍，而截至9月30日为2.27倍 [28] - 最大租户TravelCenters of America 2019年租金覆盖率为1.92倍，2018年为1.88倍，得益于燃油销量和非燃油利润率提高 [29] - 第四季度，公司续租总面积21.8万平方英尺，加权平均最低租金较之前相同面积租金低75个基点，加权平均租赁期限为8.1年，租赁优惠和资本承诺为50万美元（每平方英尺每年0.31美元） [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司预计有20家酒店装修，去年为28家，虽近期完成装修的酒店有积极提升，但2020年第一季度RevPAR增长可能落后于行业，某些因素也可能影响未来季度 [24] - 2020年组合团体预订进度下降近1%，主要因超级碗从有14家SVC酒店的亚特兰大移至只有5家SVC酒店的迈阿密，冠状病毒爆发对SVC组合的潜在不利影响尚未量化，多家酒店报告团体取消预订，以及对受影响地区入境旅客需求疲软的担忧，旧金山、西雅图、费城和圣安东尼奥等城市的全市预测疲软，2020年第一季度许多市场预计同比下降，供应增长预计将继续影响许多主要市场的RevPAR增长，如纳什维尔、达拉斯和圣何塞等 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年1月，公司同意以3.082亿美元将20个TravelCenters出售给TA并修订租赁协议，记录了1.6亿美元销售收益，加速支付此前递延租金，降低租金以反映出售，这些较弱表现的TravelCenters出售后租金覆盖率提高 [8] - 2019年9月底，公司完成24亿美元的SMTA交易，增加767处服务必需型零售物业，按位置、业务类型和品牌提供了相当大的多样性，同时提高物业层面租金覆盖率和现金流可预测性，通过发行新优先票据和动用循环信贷融资为此次收购融资，导致杠杆率上升，公司制定了降低杠杆率的计划，包括出售约5亿美元净租赁零售物业和3亿美元酒店 [9][10] - 2019年7月1日，公司出售持有的RMR Group股份，每股40美元，净收益9360万美元，该投资总回报率达283%，第四季度出售130处净租赁资产，约5.13亿美元 [11] - 公司与万豪达成协议，合并三项现有协议并将期限延长至2035年，获得3000万美元额外信贷支持，计划出售33处非核心物业，并在未来几年为计划翻新项目提供3.5 - 4亿美元资金 [11] - 2019年10月，公司修订与Wyndham的管理协议，11月，两家全服务酒店Wyndham Grand Chicago和Wyndham Irvine重新品牌为Royal Sonesta和Sonesta Hotels，其余20家Wyndham品牌酒店正在出售，Wyndham组合覆盖率是所有组合中最低的，出售这些酒店应会提高整体覆盖率 [12] - 公司与Sonesta达成协议，退出其管理的39家长住酒店，目前这些酒店每年需实现总计4950万美元最低回报，随着酒店出售、重新品牌或重新用途，公司在Sonesta协议下的年最低回报将相应减少，退出后Sonesta将继续管理14家全服务酒店，公司获得Sonesta 34%股权，以便股东分享其未来增长收益，公司有信心在2020年上半年达到或超过3亿美元酒店销售目标，所得款项主要用于进一步降低杠杆率，认为这些举措将打造更强酒店组合，提高回报和租金覆盖率 [13][14] - 公司宣布任命两位新独立董事Laurie Burns和Robert Cramer加入董事会，增加董事会规模和多样性，Laurie在服务和酒店行业有丰富经验，Rob在房地产和资本市场有专业知识 [15] - 公司积极寻求净租赁领域收购机会，处于多个交易的报价和评估阶段，投资策略是寻找租给成长型运营商、知名品牌和目标行业的物业，也注重与现有租户发展关系，以及与新加盟商建立关系，最好是签订主租赁协议，同时也继续积极评估特定市场的酒店报价 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年全年可比RevPAR可能持平至增长1%，主要由装修后入住率提高带动，但房价变化不大，预计2020年全年毛营业利润率（GOP）将下降50 - 150个基点，因收入持平且工资和福利成本持续上升 [26] - 对于2020年第一季度，公司估计53家Sonesta酒店产生的支付最低回报现金流可能比2019年第四季度减少10% - 20%，此前讨论的全服务酒店装修在2020年第二和第三季度影响更大 [38] - 目前预测退出39家Sonesta酒店的时间和出售所得收益还为时过早，估计最早第三季度完成出售 [39] - 公司预计2020年第二季度初完成出售16家由Wyndham管理的Hawthorn Suites酒店，不久后完成其余4家全服务Wyndham酒店交易，预计2020年第二季度末完成出售33家万豪酒店，出售后万豪协议下的年最低回报将减少4250万美元 [40][41] 其他重要信息 - 截至年末，公司某些酒店运营协议下可用于弥补现金流缺口以支付最低回报和租金的保证金和担保余额为2亿美元 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售Sonesta等酒店的整个过程预计需要多长时间 - 大部分万豪和Hawthorn组合预计在第二季度交易，Sonesta资产出售肯定是第三季度的事情，Wyndham品牌酒店等待部分品牌完成管道改进计划（PIP）以帮助买家了解潜在装修成本后再确定报价日期 [52] 问题2: 购买者是谁，市场情况是否导致买家撤回报价或重新定价交易 - 有多个组合报价，许多报价提供了前期定金，所有竞标者都坚持交易，截至昨晚报价还在增加，买家包括小型私募股权公司、高净值个人、亚裔美国酒店业主协会的一些竞标者等 [53] 问题3: 2020年若有更多收购，偏向于哪个领域 - 公司在净租赁领域花费更多时间建立关系，酒店领域机会吸引力不足，因当前品牌或处于周期后期难以获得理想交易结构，通常在市场疲软和复苏初期大量购买酒店，后期不太活跃，预计今年大部分时间会有选择性地进行酒店投资，主要用于改善或拓展现有关系，更多关注净租赁领域 [54] 问题4: 若排除预计出售的酒店，2019年租金覆盖率会是多少 - 从万豪组合看，覆盖率将提高约20个百分点，若完全排除Wyndham组合，该组合覆盖率将提高15 - 20个百分点 [58] 问题5: 2019年全服务酒店和长住酒店的覆盖率分别是多少 - 2019年长住酒店覆盖率为0.4倍，全服务酒店为0.7倍 [59][60] 问题6: Marriott、Intercon、Hyatt是否对39家长住酒店感兴趣 - 公司周一才开始营销，Sonesta ES项目受影响酒店相关人员昨晚或今早才得知战略变化，部分物业不符合Marriott等品牌转换标准，可能需要调整品牌标准，不太可能全部感兴趣，但IHG可能对其中约十几家前Staybridge酒店有兴趣，可能将其重新品牌并加入IHG组合或引入加盟商签订长期特许经营协议 [61][62] 问题7: 剩余14家全服务酒店未来几年预计如何提升业绩 - 预计劳德代尔堡酒店、圣路易斯Chase Park Plaza酒店和旧金山Clift酒店业绩将显著提升，目前Chase Park Plaza和劳德代尔堡酒店团体预订情况良好，有望超过第一季度预算和业绩 [63][65]

公司物业资产情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有1274处房产，分布于48个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[146] - 2019年9月20日，公司完成SMTA交易，以24.82亿美元收购767处房产，可出租面积达1240万平方英尺[147] - 2019年9月30日，公司拥有328家酒店，其中326家租给全资TRS由酒店运营公司管理，2家租给酒店运营公司；拥有946处服务型房产，有279个租户签订“三净”租赁协议[148] - 截至2019年9月30日，净租赁组合有946处服务型零售房产，面积1760万平方英尺，年最低租金4.19亿美元，占总年最低回报和租金的41%，入住率98%[155] - 截至2019年9月30日，327家酒店纳入组合协议，1家酒店出租未纳入组合，946处净租赁物业租给279个租户[192] - 截至2019年9月30日，公司拥有并管理着美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖24个行业的185个品牌[235] - 截至2019年9月30日，公司327家酒店（包括1家租赁酒店）包含在七项组合协议中，1家酒店未包含在组合中且为租赁；酒店由万豪、洲际、索内斯塔、温德姆、凯悦和丽笙的附属公司管理或租赁[236] - 截至2019年9月30日，公司946处净租赁物业租给279个租户，TA是最大租户，租179个旅游中心，年最低租金246,088美元，占总最低回报和租金的24.1%[254] - 截至2019年9月30日，公司净租赁租户经营超160个品牌[256] - 截至2019年9月30日，公司共有946处净租赁物业，总投资5785197美元，年化最低租金418635美元[257][264][267] - 前十大租户投资3935566美元，占比68.0%，年化最低租金291412美元，占比69.6%[264] - TravelCenters of America Inc.投资3302816美元，占比57.0%，年化最低租金246088美元，占比58.7%[264] - 148处净租赁物业账面价值604989美元，年化最低租金43081美元，被归类为待售[259][265][268] - 旅行中心行业投资3344497美元，占比58.0%，年化最低租金249209美元，占比59.4%[267] - “其他”类别包含270个租户，平均投资6850美元，平均年化最低租金470美元[265] - 租户分布于美国经济服务型零售领域的23个不同行业[266] - 截至2019年9月30日，公司有148处净租赁物业被归类为待售，账面价值604,989美元，年最低租金43,081美元[273] - 净租赁物业分布在多个州，德州年化最低租金34,599美元（占比8.3%），伊利诺伊州30,775美元（占比7.4%）等，其他州总计98,106美元（占比23.4%）[276] 酒店业务关键指标变化 - 2019年第三季度，322家可比酒店ADR下降1.6%至126.80美元，入住率上升1.0个百分点至77.9%，RevPAR下降0.3%至98.78美元；328家酒店ADR下降2.2%至127.82美元，入住率不变为77.0%，RevPAR下降2.2%至98.42美元[152] - 2019年前九个月，320家可比酒店ADR下降0.7%至127.39美元，入住率下降0.9个百分点至74.2%，RevPAR下降1.9%至94.52美元；328家酒店ADR下降0.9%至129.91美元，入住率下降1.2个百分点至73.9%，RevPAR下降2.5%至96.00美元[153][154] - 2019年第三季度，所有酒店平均ADR为127.82美元，较2018年下降2.2%；入住率为77.0%，与2018年持平；RevPAR为98.42美元，较2018年下降2.2%[252] - 2019年前九个月，所有酒店平均ADR为129.91美元，较2018年下降0.9%；入住率为73.9%，较2018年下降1.2个百分点；RevPAR为96.00美元，较2018年下降2.5%[252] 公司收入与费用变化 - 2019年第三季度与2018年同期相比，酒店运营收入增加4672万美元，增幅0.9%；租金收入减少7703万美元，降幅9.5%；FF&E储备收入减少350万美元，降幅28.9%[157] - 2019年第三季度与2018年同期相比，酒店运营费用增加1.24亿美元，增幅3.4%；其他运营费用增加239万美元，增幅16.3%；折旧和摊销增加2153万美元，增幅2.1%[157] - 2019年第三季度与2018年同期相比，净收入减少7.70亿美元，降幅65.8%；基本和摊薄后普通股每股净收入减少0.47美元，降幅66.2%[157] - 酒店运营收入增加是由于部分管理酒店ADR和入住率提高、酒店收购，部分被入住率降低和酒店装修导致的收入减少所抵消[158][159] - 2019年酒店运营收入为1521368美元，较2018年的1494283美元增加27085美元，增幅1.8%[175] - 2019年总租金收入为210509美元，较2018年的245543美元减少35034美元，降幅14.3%[175] - 2019年酒店运营费用为1076011美元，较2018年的1052121美元增加23890美元，增幅2.3%[175] - 2019年出售房地产收益为159535美元，2018年无此项收益[175] - 2019年提前偿债损失为8451美元，较2018年的160美元增加8291美元，增幅5181.9%[175] - 2019年所得税费用为1266美元，较2018年的1949美元减少683美元，降幅35.0%[175] - 2019年净收入为274643美元，较2018年的294594美元减少19951美元，降幅6.8%[175] 公司运营相关协议情况 - 截至2019年9月30日的12个月，8份酒店运营协议中的5份，占总年度最低回报和租金的40%，覆盖率低于1.0x[193] - 截至2019年9月30日，净租赁物业覆盖率为2.27x[194] - 2019年第三季度和前九个月，温德姆分别支付低于最低回报1049美元和3137美元，按协议支付最低回报的85%以避免违约[197] - 2019年11月1日，公司将两家温德姆管理的酒店重新品牌为索内斯塔品牌，与索内斯塔的协议2020年12月31日到期；公司将芝加哥酒店48个度假单元租给Destinations，年最低租金1493美元，租约2020年3月31日到期[199] - 万豪通知不续签考艾岛万豪酒店租约，租约2019年12月31日到期，双方正在协商[200] - 公司与万豪的68家酒店租赁协议原持有6.47万美元保证金，截至2019年9月30日可用余额为3.6621万美元；万豪还提供4万美元有限担保，截至2019年9月30日可用担保金额为3.0672万美元[240] - 公司将101家IHG品牌酒店租给TRS，管理协议和租约2036年到期，IHG有两次15年续约权，截至2019年9月30日持有85,741美元保证金，最低保证金为37,000美元，额外年回报12,067美元，还可获50%可用现金流[244][245] - 公司将51家Sonesta品牌酒店租给TRS，管理协议2037年到期，Sonesta有两次15年续约权，无保证金，可获80%可用现金流[245][246] - 公司将22家Wyndham品牌酒店租给TRS，管理协议2038年到期，Wyndham有两次15年续约权，有35,656美元有限担保，2020年到期，截至2019年9月30日已耗尽，可获50%可用现金流[246][247] - 公司将48个度假单元租给Destinations，租约2037年到期，有两次15年续约权，租金每年增长3%，最低租金1,493美元[248] - 公司将22家Hyatt Place品牌酒店租给TRS，管理协议2030年到期，Hyatt有两次15年续约权，有50,000美元有限担保，截至2019年9月30日可用担保为21,346美元，可获50%可用现金流[248][249] - 公司将9家Radisson品牌酒店租给TRS，管理协议2035年到期，Radisson有两次15年续约权，有47,523美元有限担保，截至2019年9月30日可用担保为42,466美元，可获50%可用现金流[249][250] 公司现金流情况 - 2019年前九个月与2018年同期相比，经营活动现金流从403404美元增至432530美元，投资活动现金流从277857美元增至2457485美元，融资活动现金流从使用137550美元变为提供2019461美元[202] 公司FF&E储备账户情况 - 2019年前九个月，酒店经理和租户向FF&E储备账户存入54440美元，支出143692美元用于酒店翻新，截至9月30日，账户存款53519美元[205] 公司酒店资本改进出资情况 - 2019年前九个月，公司为酒店资本改进额外出资123190美元[206] 公司物业买卖情况 - 2019年1月，公司以308200美元出售20个旅游中心；2月22日，以141450美元收购华盛顿特区335间客房的金普顿酒店；5月7日，以30000美元收购密尔沃基198间客房的皇冠假日酒店；8月1日，以60美元收购康涅狄格州土地；10月9日，以55000美元收购芝加哥261间客房的金普顿酒店[208][211][212][215] - 2019年9月20日，公司完成SMTA交易，以2482382美元收购767个净租赁服务型零售物业[214] - 2019年10月，公司达成协议出售126个净租赁物业，预计售价438000美元；出售明尼苏达州和内华达州净租赁物业，分别售价6250美元和57000美元；公司计划出售约300000美元酒店以降低财务杠杆[216][217][218][219] - 2019年10月29日，公司出售一处净租赁办公物业，售价57000美元，年化最低租金3561美元[265] 公司融资与债务情况 - 2019年9月18日，公司发行825000美元4.35% 2024年到期、450000美元4.75% 2026年到期和425000美元4.95% 2029年到期的无担保优先票据，净收益1680461美元用于SMTA交易[213] - 公司维持100万美元的循环信贷额度和40万美元的定期贷款，循环信贷额度到期日为2022年7月15日，定期贷款到期日为2023年7月15日[223][224] - 截至2019年9月30日，循环信贷额度年利率为2.92%，未偿还金额为79万美元，可用借款金额为21万美元；截至2019年11月7日，未偿还金额为70万美元，可用借款金额为30万美元[223] - 截至2019年9月30日，定期贷款年利率为3.20%，利率溢价为110个基点；2019年10月1日，利率溢价增至1.35%[224] - 公司信用协议规定，在某些情况下，最大借款额度可增至230万美元[225] - 截至2019年9月30日，公司除循环信贷额度和定期贷款外的其他定期债务到期情况为：2021年40万美元、2022年50万美元、2023年50万美元、2024年117.5万美元、2025年35万美元、2026年80万美元、2027年40万美元、2028年40万美元、2029年42.5万美元、2030年40万美元[225] - 2019年9月30日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为535万美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用为246,301美元[287] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约53,500美元；利率假设立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约253,614美元[287] - 2019年9月30日，公司浮动利率债务包括循环信贷安排下的79万美元和40万美元定期贷款，共计119万美元，加权平均年利率为3.02%，年利息费用为35,938美元[289][290] - 若浮动利率立即提高1个百分点，公司每年浮动利率利息费用将从35,938美元增至47,838美元，每股影响从0.22美元增至0.29美元[290] - 若循环信贷安排全额提取且定期贷款仍未偿还，2019年9月30日债务总额为140万美元，加权平均年利率为2.99%，年利息费用为41,860美元；利率提高1个百分点，年利息费用将增至55

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司正常化每股运营资金（FFO）为0.95美元，较2018年第三季度的1.06美元下降10.4%，主要因20个旅游中心处置、与TA的租赁协议修订、酒店投资组合回报降低和利息费用增加，部分被收购活动抵消 [9] - 2019年第三季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）为2.095亿美元，较2018年同期下降7.1%；季度末调整后EBITDAre与利息覆盖率为4倍，债务与年化调整后EBITDAre比率为6.6倍，目标杠杆率约为6倍 [44] - 2019年第三季度，公司正常化FFO为1.556亿美元，2018年同期为1.747亿美元，每股减少0.11美元，主要因20个旅游中心处置、与TA的租赁协议修订、IHG和Sonesta协议回报下降及利息费用增加，部分被收购活动和物业资本改善资金投入带来的最低回报和租金增加抵消 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 可比非翻新酒店每间可售房收入（RevPAR）增长0.9%，超过行业表现；2018年翻新酒店本季度RevPAR实现两位数健康增长，预计全年持续增长 [13] - 万豪1号投资组合RevPAR增长0.8%，入住率提高0.6个百分点，房价持平；万豪234投资组合RevPAR下降0.8%，入住率提高0.7个百分点，但房价下降1.7% [15][17] - IHG可比投资组合RevPAR下降2%，房价下降1.9%，入住率持平；Sonesta可比投资组合RevPAR增长1.5%，入住率提高2.9个百分点，房价下降2.5% [20][21] - 温德姆酒店RevPAR微升0.3%，入住率提高2.2个百分点，房价下降2.7%；凯悦投资组合RevPAR下降4.1%，房价下降3.3%，入住率下降0.7个百分点 [22][26] - 丽笙酒店集团投资组合RevPAR同比增长5.8%，翻新后提升显著，但西雅图丽笙酒店翻新有一定影响 [27] 净租赁业务 - 截至2019年9月30日，公司拥有946处净租赁服务型零售物业，总面积1760万平方英尺，年最低租金4.19亿美元，占公司年度最低回报和租金总额的41% [31] - 该投资组合出租率98%，租户280家，加权平均租赁期限11.3年，涵盖163个品牌和23个不同行业；净租赁投资组合最低租金综合覆盖率为2.27倍 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场方面，新供应带来的逆风、特定市场全市压缩减少等因素抵消了部分积极因素；第四季度预计17家酒店翻新，去年同期为38家；全年可比RevPAR预计在 - 1%至 + 1%之间，全年毛运营利润率（GOP）预计下降50至150个基点 [14][28][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成24亿美元净租赁投资组合收购，并更名为Service Properties Trust，目标出售8亿美元资产以降低杠杆，未来酒店占投资组合的55% - 60%，三重净租赁服务零售（含旅游中心）占40% - 45% [10][12] - 公司正与万豪就考艾岛酒店相关事宜进行讨论，考虑合并酒店投资组合，同时考虑出售约30家酒店；计划在2020年上半年通过出售约20家温德姆酒店和30家万豪酒店实现3亿美元酒店销售收益 [18][19][26] - 公司在收购和处置资产时较为谨慎，预计酒店和净租赁物业收购比例约为50/50，重点关注主租赁、多元化租户基础和租户月度财务报告；避免涉足受电子商务冲击较大的零售领域，如服装和家居用品零售，更倾向于餐饮和快餐服务领域 [54][55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 酒店运营商面临新供应和需求停滞或下降的挑战，房价增长预期下降，酒店填满时间延长，短期提价机会减少 [28][29] - 公司认为通过资产处置战略，有望实现目标杠杆率；股息支付有保障，第三季度正常化FFO派息率为56.8% [44][51] 其他重要信息 - 2019年10月，公司与温德姆修订管理协议，协议将于2020年9月30日到期，温德姆将支付酒店运营成本后的现金流，不再享有协议剩余期限的基本管理费；芝加哥温德姆大酒店和尔湾温德姆酒店分别于11月1日更名为皇家索尼斯塔酒店和索尼斯塔酒店，芝加哥酒店的分时度假租赁协议将于2020年3月31日终止 [23][24][25] - 2019年10月，公司以5500万美元收购261间客房的芝加哥帕洛玛酒店，每间客房成本21.1万美元，该酒店加入IHG管理协议 [36][37] - 2019年第三季度，公司为酒店改善项目提供3600万美元资金，预计第四季度提供约1.28亿美元，主要来自运营现金流；2019年剩余时间内，不计划为净租赁投资组合提供改善资金 [46] - 2019年7月1日，公司以每股40美元出售持有的RMR Group Inc.所有股份，净收益9360万美元；为融资SMTA交易，2019年9月发行17亿美元无担保优先票据，并使用循环信贷额度支付剩余收购款 [48] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未来收购计划如何 - 公司过去几个季度专注于处置资产以降低杠杆，但本季度完成一家金普顿酒店收购，目前正在考虑净租赁和酒店收购；收购将较为谨慎，预计酒店和净租赁物业收购比例约为50/50，重点关注主租赁、多元化租户基础和租户月度财务报告，预计双方收购规模在数亿美元 [54][55][56] 问题2: 净租赁资产处置中，哪些地理区域或资产类型不太理想，未来是否会扩大某些净租赁领域 - 公司会避免涉足受电子商务冲击较大的零售领域，如服装和家居用品零售，目前更倾向于餐饮和快餐服务领域，不会急于大幅扩张，可能会进行一些收购，电影院业务扩张较少 [57] 问题3: Sonesta租金覆盖率下降原因 - Sonesta投资组合中12家全服务酒店约占收入的70%，其中4家正在翻新或关闭，剔除这4家后覆盖率略有上升；全服务酒店中剩余8家覆盖率超过0.9倍；整体而言，翻新活动是主要原因，长住型物业也存在翻新和一定疲软情况 [59][60]

业绩总结 - 截至2019年9月30日，Service Properties Trust拥有1,274个物业，其中328个为酒店，946个为净租赁物业[12] - 2019年第三季度总收入为599,772,000美元，净收入为40,074,000美元[13] - 2019年第三季度的标准化FFO为155,635,000美元[13] - 2019年第三季度净收入较2018年同期下降65.8%[44] - 2019年第三季度每股净收入为0.24美元，较2018年同期下降66.0%[44] - 2019年第三季度的正常化FFO为155,635千美元，较2018年同期下降66.8%[89] - 2019年第三季度的EBITDA为196,076千美元，较2018年同期下降26.8%[85] - 2019年前九个月，公司净收入为274,643千美元，较2018年同期下降[54] 用户数据 - 截至2019年9月30日，SVC的物业组合中，净租赁物业占41.0%，酒店占59.0%[23] - 酒店行业的物业数量为328，房间总数为51,086[106] - 所有酒店的平均每日房价（ADR）为127.82美元，同比下降2.2%[144] - 所有酒店的平均入住率为77.0%，与去年持平[144] - 所有酒店的每间可用房收入（RevPAR）为98.42美元，同比下降2.2%[144] 未来展望 - 截至2019年9月30日，公司可用的最大借款额度可增加至2,300,000千美元，需满足特定条款和条件[57] - 截至2019年9月30日，公司的总债务与调整后的总资产比率为51.1%，低于允许的最大60.0%[67] - 截至2019年9月30日，公司的总无担保资产与无担保债务的比率为195.8%，高于要求的最低150%[67] 新产品和新技术研发 - 2019年9月20日，公司收购了一个包含43个州的净租赁资产组合，购买价格为2,482,382千美元[79] 负面信息 - 2019年第三季度的正常化FFO支付比率为56.8%，较2019年第二季度的52.4%有所上升[36] - 2019年第三季度记录的早期债务清偿损失为8,451千美元，较2018年同期显著增加[50] - 2019年第三季度公司管理酒店的净运营结果比最低回报少19,631千美元，2018年同期为9,216千美元[47] 其他新策略和有价值的信息 - RMR集团管理的资产总额为32,800,000,000美元，管理的公司年收入约为12,000,000,000美元[13] - 截至2019年9月30日，公司的租赁合同平均剩余期限为9.43年[170] - 公司最大的租户为旅行中心，拥有179栋建筑，投资总额为3,302,816千美元，占总投资的57.0%[164]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1.688亿美元，较2018年同期的1.762亿美元减少了0.04美元/股，主要因20个旅游中心处置、与PA的租赁协议修订以及IHG和万豪1协议下额外回报的下降 [39] - 2019年第二季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为2.19亿美元，较2018年同期下降3.5%；季度调整后EBITDAre利息覆盖率为4.4倍，季度末债务与年化调整后EBITDAre之比为4.7倍 [40] - 2019年第二季度，公司为酒店改进项目投入4220万美元，预计2019年剩余时间将投入约1.763亿美元用于酒店改进，无旅游中心改进项目 [41] - 季度末，债务占总资产的40.4%，公司持有现金5350万美元，其中3780万美元为现金托管，主要用于酒店未来改进 [42] - 2019年第二季度，公司普通股股息支付率为52.4%，5月支付了0.54美元/股的季度股息，7月宣布将于8月15日左右支付相同金额的季度股息 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第二季度，322家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降2.1%，毛运营利润率（GOP margin）下降222个基点，可用于支付最低回报和租金的现金流下降8.2% [31] - 凯悦和可比洲际酒店集团（IHG）组合的RevPAR表现最差，分别下降5.7%和4.6%；可比索尼斯塔和丽笙酒店组合的RevPAR表现最强，分别增长2.5%和0.2% [32] - 所有可比酒店组合的GOP均下降，IHG、万豪234、索尼斯塔和凯悦组合的下降幅度最大 [33] - 酒店组合的劳动力相关成本增长约3.6%，额外营销活动也导致本季度费用增加；可比酒店GOP以下成本较上年下降240万美元，主要因保险和房地产税费用降低 [34] - 322家可比酒店的最低回报和租金现金流覆盖率降至1.11倍，低于上年同期的1.22倍；季度内，酒店运营协议下的可用担保资金增加900万美元，季度末担保存款和保证金余额为2.174亿美元 [35] 旅游中心业务 - 本季度可比旅游中心的燃油销量较上年增长2.6%，燃油毛利润增加190万美元，增幅3.1%，主要因PA管理汽油定价以平衡销量和盈利能力 [36] - 非燃油旅游中心收入与上年持平，商店和快餐餐厅收入分别增长3.5%和3.3%，但维修店和餐厅收入分别下降3.1%和2.1% [36] - 非燃油毛利润率较上年的60.7%下降30个基点，非燃油毛利润较2018年第二季度下降110万美元，降至2.373亿美元，非燃油销售约占本季度旅游中心总毛利润的78% [37] - 场地级运营费用较上年减少87.9万美元，降幅0.5%，主要因维护成本降低；第二季度旅游中心物业级调整后息税折旧摊销租金前利润（EBITDAR）较2018年第二季度增加约170万美元，增幅1.5%，租赁租金覆盖率为1.91倍，高于上年的1.9倍 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场供应持续增加，影响酒店替换非重复业务和翻新后提升业绩的能力；多个市场需求增长停滞或下降，导致房价增长预期降低，酒店入住时间延长，提高短期房价的机会减少 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以24亿美元从SMTA REIT收购服务型零售物业净租赁组合，该交易将为公司增加770处净租赁物业，涉及22个不同行业和164个品牌，使公司向酒店和服务零售领域转型，提供可靠收入流并减少资本支出 [26][27] - 公司预计出售从SMTA收购的约5亿美元物业，已开始营销工作，预计大部分销售将在2019年第四季度完成 [29] - 公司与万豪就考艾岛酒店的可能结果进行讨论，包括将其与万豪1和万豪234酒店组合合并、出售或重新品牌化；同时考虑出售约30家酒店，相关讨论正在进行中 [14][15] - 公司与温德姆未能就酒店组合重组和管理协议修订达成一致，双方已开始将合同修改为短期协议，合作在未来12个月内出售或重新品牌化22家酒店 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年翻新干扰将持续，但第三季度翻新酒店数量将从去年的29家降至15家；预计2018年完成翻新的49家酒店将在今年带来积极提升 [23] - 公司经理预计2019年剩余时间RevPAR将因翻新后入住率提高而增长，但房价变化不大，全年可比RevPAR可能在 - 1%至 + 1%之间；全年GOP利润率预计下降0.5%至1.5%，因收入持平且工资和福利压力持续 [24] 其他重要信息 - 2019年第二季度，公司以3000万美元收购位于威斯康星州密尔沃基的198间客房的皇冠假日酒店，并将其纳入IHG协议 [22] - 7月1日，公司以每股40美元的价格出售持有的RMR Group Inc.所有股份，净收益9360万美元，该投资总回报率为283%，此次出售是公司管理SMTA交易整体杠杆计划的第一步 [42] - 为融资SMTA交易，公司已获得贷款人最高20亿美元的无担保定期贷款额度，将使用该额度、现有信贷额度借款、资产出售收益、发行新无担保高级票据或其他资金来源进行收购；截至目前，公司循环信贷额度无未偿还余额，2021年2月前无定期债务到期 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: SMTA组合资产出售情况 - 公司预计9月底完成SMTA交易，第四季度完成约5亿美元资产的出售；已确定部分不适合组合的单个资产单独出售，同时将约125处资产作为一个组合营销，也可拆分为三个不同部分，分别约1 - 2亿美元，按物业类型划分；资产出售给一个买家的可能性约25%，更可能拆分出售 [47][48] 问题: 与温德姆合作未达成协议的原因及后续计划 - 温德姆接手的酒店组合面临市场疲软、基础成本高、芝加哥市场供应增加等诸多不利因素，双方在谈判替代方案时无法找到长期积极的解决方案，因此决定合作结束关系；可能部分或大部分酒店仍保留温德姆品牌，公司已聘请多家全国性经纪公司评估资产价值，预计将对部分资产进行出售或重新品牌化 [53][54][55] 问题: 温德姆组合中预计出售和保留的酒店数量 - 目前判断还为时尚早，预计芝加哥和加利福尼亚州尔湾的酒店可能会重新品牌化；现有合作伙伴可能会考虑将部分资产纳入现有组合；猜测温德姆组合中约15 - 20处物业将被出售，部分霍桑酒店可能保留品牌 [56] 问题: 如何平衡温德姆组合中保留和重新品牌化酒店的资本支出与出售酒店以降低杠杆 - 公司此前已对该组合进行投资，酒店状况尚可；若芝加哥和尔湾的大型全服务酒店重新品牌化，会有相关资本支出，但预计不会对公司杠杆产生重大影响；霍桑酒店自温德姆重新品牌化已有六七年，预计也需要资本投入 [64] 问题: 芝加哥和尔湾酒店重新品牌化的主体 - 指公司将保留这两处物业，并将其更换为其他运营商，如索尼斯塔等 [65] 问题: 若出售30处酒店，对酒店业务敞口的影响及目标范围是否变化 - 目前公司已聘请经纪公司对万豪1和万豪234组合中的30多处物业以及温德姆组合中的22处物业进行价值评估，将根据评估结果和其他运营商的兴趣水平决定出售数量；为实现此前讨论的目标，公司只需出售约2亿美元的酒店，目前这两个组合的可售资产超过该金额，有较大灵活性；若出售更多、重新品牌化更少，杠杆将进一步降低 [66][67] 问题: 运营商全年RevPAR预期季度环比大幅下降的分布情况及对年底租金覆盖率的影响 - 所有运营商都降低了预期，主要因翻新后入住率有望提高，但房价增长预计有限，且工资和福利压力持续，供应增长影响所有运营商，情况较为平均 [71] - 预计万豪两个组合和丽笙组合的租金覆盖率将高于1倍，但较上年下降；IHG和凯悦组合将徘徊在1倍左右；索尼斯塔和温德姆组合将与上年相似；整体酒店组合的覆盖率将低于1倍，但主要组成部分将接近或高于1倍 [72]

公司资产与业务布局 - 截至2019年6月30日，公司拥有328家酒店和179家旅游中心，其中326家酒店租给全资TRSs并由酒店运营公司管理，2家租给酒店运营公司，179家旅游中心租给TA [134] - 截至2019年6月30日，327家酒店纳入组合协议，179个旅游中心按组合协议出租[171] - 截至2019年6月30日，公司327家酒店（含1家租赁酒店）纳入七项组合协议，1家未纳入组合协议且为租赁酒店；179个旅游中心租给TA并由其运营[205] 酒店业务关键指标变化（ADR、入住率、RevPAR） - 2019年第二季度，322家可比酒店ADR同比下降1.2%至130.37美元，入住率下降0.7个百分点至77.3%，RevPAR下降2.1%至100.78美元；全部328家酒店ADR下降1.3%至131.94美元，入住率下降0.9个百分点至77.2%，RevPAR下降2.4%至101.86美元 [138] - 2019年上半年，322家可比酒店ADR同比下降0.1%至129.26美元，入住率下降1.8个百分点至72.3%，RevPAR下降2.5%至93.45美元；全部328家酒店ADR下降0.3%至131.03美元，入住率下降1.9个百分点至72.3%，RevPAR下降2.8%至94.73美元 [139] - 2019年第二季度所有酒店平均每间可销售房收入（ADR）为131.94美元，较2018年的133.68美元下降1.3%；上半年平均ADR为131.03美元，较2018年的131.40美元下降0.3%[225] - 2019年第二季度所有酒店平均入住率（OCCUPANCY）为77.2%，较2018年的78.1%下降0.9个百分点；上半年平均入住率为72.3%，较2018年的74.2%下降1.9个百分点[225] - 2019年第二季度所有酒店每间可销售房收入（RevPAR）为101.86美元，较2018年的104.40美元下降2.4%；上半年RevPAR为94.73美元，较2018年的97.50美元下降2.8%[225] 各业务线收入变化 - 2019年第二季度，酒店运营收入为541,668千美元，同比增加2.3%；酒店租金收入为5,084千美元，同比下降22.4%；旅游中心租金收入为62,680千美元，同比下降15.8% [142] - 酒店运营收入增加是由于2018年4月1日以来的酒店收购（18,828千美元）、部分酒店ADR和入住率提高（14,490千美元）以及一家酒店从租赁转为管理（4,191千美元），部分被入住率下降导致的收入减少（15,270千美元）和装修导致的收入减少（10,170千美元）抵消 [143] - 酒店租金收入减少主要是由于一家酒店从租赁转为管理（777千美元）和2018年历史租赁违约递延收益全额摊销（738千美元），部分被部分酒店租赁的合同租金增加（49千美元）抵消 [144] - 旅游中心租金收入减少是由于2019年1月出售20家旅游中心给TA和租赁协议修订（12,699千美元），部分被2018年4月1日以来部分旅游中心改进的最低租金增加（911千美元）抵消 [145] - 2019年上半年酒店运营收入997,053美元，较2018年增加22,178美元，增幅2.3%[157] - 2019年上半年总租金收入135,915美元，较2018年减少27,096美元，降幅16.6%[157] 各业务线费用变化 - 2019年第二季度，酒店运营费用为381,703千美元，同比增加2.0%；酒店折旧和摊销费用为67,021千美元，同比增加6.5%；旅游中心折旧和摊销费用为32,175千美元，同比下降12.4% [142] - 酒店运营费用增加是由于2018年4月1日以来的酒店收购（11,174千美元）、部分酒店入住率提高和价格上涨导致的成本增加（3,629千美元）以及一家酒店从租赁转为管理（3,235千美元），部分被担保和保证金补充减少（7,385千美元）、装修导致的运营费用减少（2,790千美元）和部分酒店房地产税减少（241千美元）抵消 [149] - 2019年上半年酒店运营费用700,828美元，较2018年增加11,765美元，增幅1.7%[157] 公司净收入及每股净收入变化 - 2019年第二季度，公司净收入为8,782千美元，同比下降91.0%；基本和摊薄后每股净收入为0.05美元，同比下降91.5% [142] - 2019年上半年净收入234,569美元，较2018年增加57,074美元，增幅32.2%[157] - 2019年上半年基本和摊薄后普通股每股净收入1.43美元，较2018年增加0.35美元，增幅32.4%[157] - 2019年第二季度公司净收入为878.2万美元，2018年同期为9728.9万美元；上半年净收入为23456.9万美元，2018年同期为17749.5万美元[233] - 2019年第二季度公司基本和摊薄后每股净收入分别为0.05美元和0.05美元，2018年同期分别为0.59美元和0.59美元；上半年分别为1.43美元和1.43美元，2018年同期分别为1.08美元和1.08美元[233] 覆盖率相关数据 - 截至2019年6月30日的12个月，8个酒店运营协议中6个覆盖率低于1.0x，代表50%的年度最低回报和租金[172] - 截至2019年6月30日的12个月，179个旅游中心租赁运营结果综合覆盖率为1.84x[173] - 截至2019年6月30日，公司与万豪、洲际、索尼斯塔、温德姆、凯悦和丽笙的协议中，租金/回报覆盖率三个月末和十二个月末数据分别为1.10x和0.92x（酒店类）、1.91x和1.84x（TA类），总体为1.34x和1.19x[207] 现金流变化 - 2019年上半年经营活动现金流从2018年的263,377美元降至239,898美元，投资活动现金流从2018年使用200,113美元变为提供531美元，融资活动现金流从2018年的70,932美元增至262,952美元[178] 资金投入与使用 - 2019年上半年酒店经理和租户向FF&E储备账户存入32,819美元，支出88,150美元用于酒店翻新，截至6月30日，账户存款为37,792美元[181] - 2019年上半年公司为酒店资本改进额外提供86,854美元资金，不同协议下资金投入和预期投入不同[182][188] - 公司预计在2019年最后六个月为酒店翻新等资本改进项目投入约1.763亿美元，2020年投入2750万美元[253] - 公司预计2019年下半年为酒店翻新等资本改进项目提供约1.763亿美元资金，2020年提供2750万美元[253] 资产交易情况 - 2019年1月公司以308,200美元出售20个旅行中心，部分收益用于偿还信贷和一般业务[185] - 2019年2月、5月公司分别以141,450美元、30,000美元收购华盛顿特区和密尔沃基的酒店[187] - 2019年6月公司拟240万美元现金收购净租赁投资组合，预计支付约7.8万美元提前还款罚金，交易或在三季度完成[188][189] - 公司计划出售约50万美元SMTA交易资产和约30万美元其他资产以降低杠杆[191] - 2019年7月公司出售RMR Inc. A类普通股，净收益93,892美元用于偿还信贷[192] - 公司在2019年3月31日结束的三个月内出售20个旅游中心，录得15953.5万美元的房地产销售收益[233] - 公司同意从SMTA收购净租赁投资组合，预计交易在2019年第三季度完成[257] - 公司估计支付SMTA子公司资产支持证券化平台赎回票据的债务提前还款罚金约为7800万美元[257] - 公司为SMTA交易获得金融机构承诺，可使用最高20亿美元的高级无担保定期贷款工具[272] - SMTA交易需获得SMTA股东批准，完成时间和条件不确定，可能于2019年12月31日前终止[263] - 公司计划出售5亿美元收购资产和约3亿美元其他资产以降低债务水平[275] - 公司确定约8亿美元资产待售，其中3亿美元为现有资产，5亿美元来自SMTA投资组合[275] 债务情况 - 截至2019年6月30日，公司循环信贷额度有9万美元未偿还，91万美元可用；8月8日无未偿还金额，100万美元可用[194] - 截至2019年6月30日，公司债务义务包括100万美元循环信贷安排下的未偿借款、40万美元定期贷款和365万美元公开发行的定期债务[202] - 公司公债契约及补充协议对2万美元以上（2016年2月契约为5万美元以上）债务有交叉违约条款，信贷协议对2.5万美元以上有追索权债务和7.5万美元以上无追索权债务有交叉违约条款[204] - 公司信贷协议以最高高级债务评级确定费用和利率，若评级下调，循环信贷安排和定期贷款的利息费用及相关成本将增加[203] - 2019年6月30日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为365万美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用为16.8万美元[237] - 若固定利率票据再融资利率比当前高1个百分点，公司每年利息成本将增加约3.65万美元；假设其他因素不变，利率即时变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约16.7968万美元[237] - 2019年6月30日，公司浮动利率债务包括循环信贷安排下的9万美元和40万美元定期贷款，循环信贷安排到期日为2022年7月15日，定期贷款到期日为2023年7月15日[239] - 利率提高1个百分点，截至2019年6月30日，公司每年浮动利率利息费用将从1.7199万美元增至2.2099万美元，每股影响从0.10美元增至0.13美元[240] - 若循环信贷安排全额提取且定期贷款未偿还，利率提高1个百分点，截至2019年6月30日，公司每年浮动利率利息费用将从4.788万美元增至6.188万美元，每股影响从0.29美元增至0.38美元[241] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司信贷安排和定期贷款利息基于LIBOR支付，不确定LIBOR淘汰后协议利率计算方式能否近似当前[244] - 截至2019年6月30日，公司有9笔固定利率高级票据，本金余额36.5亿美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用1.68亿美元[237] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约3650万美元[237] - 假设其他因素不变，利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约1.67968亿美元[237] - 截至2019年6月30日，公司浮动利率债务包括循环信贷额度下的9000万美元和4亿美元定期贷款[239] - 循环信贷额度到期日为2022年7月15日，可选择延长两次，每次6个月；定期贷款到期日为2023年7月15日[239] - 2019年6月30日，利率3.51%时，未偿还债务490,000美元，年利息费用17,199美元，每股影响0.10美元；利率增加1个百分点至4.51%，年利息费用变为22,099美元，每股影响0.13美元[240] - 若2019年6月30日循环信贷额度全额提取且400,000美元定期贷款未偿还，利率3.42%时，未偿还债务1,400,000美元，年利息费用47,880美元，每股影响0.29美元；利率增加1个百分点至4.42%，年利息费用变为61,880美元，每股影响0.38美元[241] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司不确定协议中利率计算变更能否近似当前按LIBOR的计算方式[244] 公司协议相关情况 - 公司与万豪（No.234）的协议，原持有6.47万美元保证金，截至2019年6月30日可用余额为3.5434万美元，万豪还提供4万美元有限担保，截至该日可用担保为3.0672万美元[210] - 公司与洲际的协议，截至2019年6月30日持有8.8103万美元保证金，洲际需维持最低3.7万美元保证金[212] - 公司与万豪（No.234）的协议除最低回报外，还提供酒店可用现金流62.5%的额外回报；与洲际的协议除最低回报外，有1.2067万美元额外回报及可用现金流50%的额外回报[211][213] - 公司与Sonesta的管理协议规定，支付酒店运营费用、管理费等后，公司可获酒店可用现金流的80%[214] - 公司将22家温德姆品牌酒店租给TRS，管理协议2038年到期，温德姆有两次15年续约权，有限担保金额35,656美元，年支付上限17,828美元，2019年6月30日担保已耗尽[214] - 公司将48个度假单元租给Destinations，租约2037年到期，有两次15年续约权，租金每年增长3%，最低回报包含1,493美元租金[216][217] - 公司将1家万豪品牌酒店租给万豪子公司，租约2019年到期，万豪不续约，租金按消费物价指数调整[216] - 公司将101家IHG品牌