财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司正常化每股运营资金（FFO）为0.95美元，较2018年第三季度的1.06美元下降10.4%，主要因20个旅游中心处置、与TA的租赁协议修订、酒店投资组合回报降低和利息费用增加，部分被收购活动抵消 [9] - 2019年第三季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDAre）为2.095亿美元，较2018年同期下降7.1%；季度末调整后EBITDAre与利息覆盖率为4倍，债务与年化调整后EBITDAre比率为6.6倍，目标杠杆率约为6倍 [44] - 2019年第三季度，公司正常化FFO为1.556亿美元，2018年同期为1.747亿美元，每股减少0.11美元，主要因20个旅游中心处置、与TA的租赁协议修订、IHG和Sonesta协议回报下降及利息费用增加，部分被收购活动和物业资本改善资金投入带来的最低回报和租金增加抵消 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 可比非翻新酒店每间可售房收入（RevPAR）增长0.9%，超过行业表现；2018年翻新酒店本季度RevPAR实现两位数健康增长，预计全年持续增长 [13] - 万豪1号投资组合RevPAR增长0.8%，入住率提高0.6个百分点，房价持平；万豪234投资组合RevPAR下降0.8%，入住率提高0.7个百分点，但房价下降1.7% [15][17] - IHG可比投资组合RevPAR下降2%，房价下降1.9%，入住率持平；Sonesta可比投资组合RevPAR增长1.5%，入住率提高2.9个百分点，房价下降2.5% [20][21] - 温德姆酒店RevPAR微升0.3%，入住率提高2.2个百分点，房价下降2.7%；凯悦投资组合RevPAR下降4.1%，房价下降3.3%，入住率下降0.7个百分点 [22][26] - 丽笙酒店集团投资组合RevPAR同比增长5.8%，翻新后提升显著，但西雅图丽笙酒店翻新有一定影响 [27] 净租赁业务 - 截至2019年9月30日，公司拥有946处净租赁服务型零售物业，总面积1760万平方英尺，年最低租金4.19亿美元，占公司年度最低回报和租金总额的41% [31] - 该投资组合出租率98%，租户280家，加权平均租赁期限11.3年，涵盖163个品牌和23个不同行业；净租赁投资组合最低租金综合覆盖率为2.27倍 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场方面，新供应带来的逆风、特定市场全市压缩减少等因素抵消了部分积极因素；第四季度预计17家酒店翻新，去年同期为38家；全年可比RevPAR预计在 - 1%至 + 1%之间，全年毛运营利润率（GOP）预计下降50至150个基点 [14][28][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成24亿美元净租赁投资组合收购，并更名为Service Properties Trust，目标出售8亿美元资产以降低杠杆，未来酒店占投资组合的55% - 60%，三重净租赁服务零售（含旅游中心）占40% - 45% [10][12] - 公司正与万豪就考艾岛酒店相关事宜进行讨论，考虑合并酒店投资组合，同时考虑出售约30家酒店；计划在2020年上半年通过出售约20家温德姆酒店和30家万豪酒店实现3亿美元酒店销售收益 [18][19][26] - 公司在收购和处置资产时较为谨慎，预计酒店和净租赁物业收购比例约为50/50，重点关注主租赁、多元化租户基础和租户月度财务报告；避免涉足受电子商务冲击较大的零售领域，如服装和家居用品零售，更倾向于餐饮和快餐服务领域 [54][55][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 酒店运营商面临新供应和需求停滞或下降的挑战，房价增长预期下降，酒店填满时间延长，短期提价机会减少 [28][29] - 公司认为通过资产处置战略，有望实现目标杠杆率；股息支付有保障，第三季度正常化FFO派息率为56.8% [44][51] 其他重要信息 - 2019年10月，公司与温德姆修订管理协议，协议将于2020年9月30日到期，温德姆将支付酒店运营成本后的现金流，不再享有协议剩余期限的基本管理费；芝加哥温德姆大酒店和尔湾温德姆酒店分别于11月1日更名为皇家索尼斯塔酒店和索尼斯塔酒店，芝加哥酒店的分时度假租赁协议将于2020年3月31日终止 [23][24][25] - 2019年10月，公司以5500万美元收购261间客房的芝加哥帕洛玛酒店，每间客房成本21.1万美元，该酒店加入IHG管理协议 [36][37] - 2019年第三季度，公司为酒店改善项目提供3600万美元资金，预计第四季度提供约1.28亿美元，主要来自运营现金流；2019年剩余时间内，不计划为净租赁投资组合提供改善资金 [46] - 2019年7月1日，公司以每股40美元出售持有的RMR Group Inc.所有股份，净收益9360万美元；为融资SMTA交易，2019年9月发行17亿美元无担保优先票据，并使用循环信贷额度支付剩余收购款 [48] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未来收购计划如何 - 公司过去几个季度专注于处置资产以降低杠杆，但本季度完成一家金普顿酒店收购，目前正在考虑净租赁和酒店收购；收购将较为谨慎，预计酒店和净租赁物业收购比例约为50/50，重点关注主租赁、多元化租户基础和租户月度财务报告，预计双方收购规模在数亿美元 [54][55][56] 问题2: 净租赁资产处置中，哪些地理区域或资产类型不太理想，未来是否会扩大某些净租赁领域 - 公司会避免涉足受电子商务冲击较大的零售领域，如服装和家居用品零售，目前更倾向于餐饮和快餐服务领域，不会急于大幅扩张，可能会进行一些收购，电影院业务扩张较少 [57] 问题3: Sonesta租金覆盖率下降原因 - Sonesta投资组合中12家全服务酒店约占收入的70%，其中4家正在翻新或关闭，剔除这4家后覆盖率略有上升；全服务酒店中剩余8家覆盖率超过0.9倍；整体而言，翻新活动是主要原因，长住型物业也存在翻新和一定疲软情况 [59][60]

业绩总结 - 截至2019年9月30日，Service Properties Trust拥有1,274个物业，其中328个为酒店，946个为净租赁物业[12] - 2019年第三季度总收入为599,772,000美元，净收入为40,074,000美元[13] - 2019年第三季度的标准化FFO为155,635,000美元[13] - 2019年第三季度净收入较2018年同期下降65.8%[44] - 2019年第三季度每股净收入为0.24美元，较2018年同期下降66.0%[44] - 2019年第三季度的正常化FFO为155,635千美元，较2018年同期下降66.8%[89] - 2019年第三季度的EBITDA为196,076千美元，较2018年同期下降26.8%[85] - 2019年前九个月，公司净收入为274,643千美元，较2018年同期下降[54] 用户数据 - 截至2019年9月30日，SVC的物业组合中，净租赁物业占41.0%，酒店占59.0%[23] - 酒店行业的物业数量为328，房间总数为51,086[106] - 所有酒店的平均每日房价（ADR）为127.82美元，同比下降2.2%[144] - 所有酒店的平均入住率为77.0%，与去年持平[144] - 所有酒店的每间可用房收入（RevPAR）为98.42美元，同比下降2.2%[144] 未来展望 - 截至2019年9月30日，公司可用的最大借款额度可增加至2,300,000千美元，需满足特定条款和条件[57] - 截至2019年9月30日，公司的总债务与调整后的总资产比率为51.1%，低于允许的最大60.0%[67] - 截至2019年9月30日，公司的总无担保资产与无担保债务的比率为195.8%，高于要求的最低150%[67] 新产品和新技术研发 - 2019年9月20日，公司收购了一个包含43个州的净租赁资产组合，购买价格为2,482,382千美元[79] 负面信息 - 2019年第三季度的正常化FFO支付比率为56.8%，较2019年第二季度的52.4%有所上升[36] - 2019年第三季度记录的早期债务清偿损失为8,451千美元，较2018年同期显著增加[50] - 2019年第三季度公司管理酒店的净运营结果比最低回报少19,631千美元，2018年同期为9,216千美元[47] 其他新策略和有价值的信息 - RMR集团管理的资产总额为32,800,000,000美元，管理的公司年收入约为12,000,000,000美元[13] - 截至2019年9月30日，公司的租赁合同平均剩余期限为9.43年[170] - 公司最大的租户为旅行中心，拥有179栋建筑，投资总额为3,302,816千美元，占总投资的57.0%[164]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1.688亿美元，较2018年同期的1.762亿美元减少了0.04美元/股，主要因20个旅游中心处置、与PA的租赁协议修订以及IHG和万豪1协议下额外回报的下降 [39] - 2019年第二季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为2.19亿美元，较2018年同期下降3.5%；季度调整后EBITDAre利息覆盖率为4.4倍，季度末债务与年化调整后EBITDAre之比为4.7倍 [40] - 2019年第二季度，公司为酒店改进项目投入4220万美元，预计2019年剩余时间将投入约1.763亿美元用于酒店改进，无旅游中心改进项目 [41] - 季度末，债务占总资产的40.4%，公司持有现金5350万美元，其中3780万美元为现金托管，主要用于酒店未来改进 [42] - 2019年第二季度，公司普通股股息支付率为52.4%，5月支付了0.54美元/股的季度股息，7月宣布将于8月15日左右支付相同金额的季度股息 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第二季度，322家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降2.1%，毛运营利润率（GOP margin）下降222个基点，可用于支付最低回报和租金的现金流下降8.2% [31] - 凯悦和可比洲际酒店集团（IHG）组合的RevPAR表现最差，分别下降5.7%和4.6%；可比索尼斯塔和丽笙酒店组合的RevPAR表现最强，分别增长2.5%和0.2% [32] - 所有可比酒店组合的GOP均下降，IHG、万豪234、索尼斯塔和凯悦组合的下降幅度最大 [33] - 酒店组合的劳动力相关成本增长约3.6%，额外营销活动也导致本季度费用增加；可比酒店GOP以下成本较上年下降240万美元，主要因保险和房地产税费用降低 [34] - 322家可比酒店的最低回报和租金现金流覆盖率降至1.11倍，低于上年同期的1.22倍；季度内，酒店运营协议下的可用担保资金增加900万美元，季度末担保存款和保证金余额为2.174亿美元 [35] 旅游中心业务 - 本季度可比旅游中心的燃油销量较上年增长2.6%，燃油毛利润增加190万美元，增幅3.1%，主要因PA管理汽油定价以平衡销量和盈利能力 [36] - 非燃油旅游中心收入与上年持平，商店和快餐餐厅收入分别增长3.5%和3.3%，但维修店和餐厅收入分别下降3.1%和2.1% [36] - 非燃油毛利润率较上年的60.7%下降30个基点，非燃油毛利润较2018年第二季度下降110万美元，降至2.373亿美元，非燃油销售约占本季度旅游中心总毛利润的78% [37] - 场地级运营费用较上年减少87.9万美元，降幅0.5%，主要因维护成本降低；第二季度旅游中心物业级调整后息税折旧摊销租金前利润（EBITDAR）较2018年第二季度增加约170万美元，增幅1.5%，租赁租金覆盖率为1.91倍，高于上年的1.9倍 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场供应持续增加，影响酒店替换非重复业务和翻新后提升业绩的能力；多个市场需求增长停滞或下降，导致房价增长预期降低，酒店入住时间延长，提高短期房价的机会减少 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布以24亿美元从SMTA REIT收购服务型零售物业净租赁组合，该交易将为公司增加770处净租赁物业，涉及22个不同行业和164个品牌，使公司向酒店和服务零售领域转型，提供可靠收入流并减少资本支出 [26][27] - 公司预计出售从SMTA收购的约5亿美元物业，已开始营销工作，预计大部分销售将在2019年第四季度完成 [29] - 公司与万豪就考艾岛酒店的可能结果进行讨论，包括将其与万豪1和万豪234酒店组合合并、出售或重新品牌化；同时考虑出售约30家酒店，相关讨论正在进行中 [14][15] - 公司与温德姆未能就酒店组合重组和管理协议修订达成一致，双方已开始将合同修改为短期协议，合作在未来12个月内出售或重新品牌化22家酒店 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年翻新干扰将持续，但第三季度翻新酒店数量将从去年的29家降至15家；预计2018年完成翻新的49家酒店将在今年带来积极提升 [23] - 公司经理预计2019年剩余时间RevPAR将因翻新后入住率提高而增长，但房价变化不大，全年可比RevPAR可能在 - 1%至 + 1%之间；全年GOP利润率预计下降0.5%至1.5%，因收入持平且工资和福利压力持续 [24] 其他重要信息 - 2019年第二季度，公司以3000万美元收购位于威斯康星州密尔沃基的198间客房的皇冠假日酒店，并将其纳入IHG协议 [22] - 7月1日，公司以每股40美元的价格出售持有的RMR Group Inc.所有股份，净收益9360万美元，该投资总回报率为283%，此次出售是公司管理SMTA交易整体杠杆计划的第一步 [42] - 为融资SMTA交易，公司已获得贷款人最高20亿美元的无担保定期贷款额度，将使用该额度、现有信贷额度借款、资产出售收益、发行新无担保高级票据或其他资金来源进行收购；截至目前，公司循环信贷额度无未偿还余额，2021年2月前无定期债务到期 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: SMTA组合资产出售情况 - 公司预计9月底完成SMTA交易，第四季度完成约5亿美元资产的出售；已确定部分不适合组合的单个资产单独出售，同时将约125处资产作为一个组合营销，也可拆分为三个不同部分，分别约1 - 2亿美元，按物业类型划分；资产出售给一个买家的可能性约25%，更可能拆分出售 [47][48] 问题: 与温德姆合作未达成协议的原因及后续计划 - 温德姆接手的酒店组合面临市场疲软、基础成本高、芝加哥市场供应增加等诸多不利因素，双方在谈判替代方案时无法找到长期积极的解决方案，因此决定合作结束关系；可能部分或大部分酒店仍保留温德姆品牌，公司已聘请多家全国性经纪公司评估资产价值，预计将对部分资产进行出售或重新品牌化 [53][54][55] 问题: 温德姆组合中预计出售和保留的酒店数量 - 目前判断还为时尚早，预计芝加哥和加利福尼亚州尔湾的酒店可能会重新品牌化；现有合作伙伴可能会考虑将部分资产纳入现有组合；猜测温德姆组合中约15 - 20处物业将被出售，部分霍桑酒店可能保留品牌 [56] 问题: 如何平衡温德姆组合中保留和重新品牌化酒店的资本支出与出售酒店以降低杠杆 - 公司此前已对该组合进行投资，酒店状况尚可；若芝加哥和尔湾的大型全服务酒店重新品牌化，会有相关资本支出，但预计不会对公司杠杆产生重大影响；霍桑酒店自温德姆重新品牌化已有六七年，预计也需要资本投入 [64] 问题: 芝加哥和尔湾酒店重新品牌化的主体 - 指公司将保留这两处物业，并将其更换为其他运营商，如索尼斯塔等 [65] 问题: 若出售30处酒店，对酒店业务敞口的影响及目标范围是否变化 - 目前公司已聘请经纪公司对万豪1和万豪234组合中的30多处物业以及温德姆组合中的22处物业进行价值评估，将根据评估结果和其他运营商的兴趣水平决定出售数量；为实现此前讨论的目标，公司只需出售约2亿美元的酒店，目前这两个组合的可售资产超过该金额，有较大灵活性；若出售更多、重新品牌化更少，杠杆将进一步降低 [66][67] 问题: 运营商全年RevPAR预期季度环比大幅下降的分布情况及对年底租金覆盖率的影响 - 所有运营商都降低了预期，主要因翻新后入住率有望提高，但房价增长预计有限，且工资和福利压力持续，供应增长影响所有运营商，情况较为平均 [71] - 预计万豪两个组合和丽笙组合的租金覆盖率将高于1倍，但较上年下降；IHG和凯悦组合将徘徊在1倍左右；索尼斯塔和温德姆组合将与上年相似；整体酒店组合的覆盖率将低于1倍，但主要组成部分将接近或高于1倍 [72]

公司资产与业务布局 - 截至2019年6月30日，公司拥有328家酒店和179家旅游中心，其中326家酒店租给全资TRSs并由酒店运营公司管理，2家租给酒店运营公司，179家旅游中心租给TA [134] - 截至2019年6月30日，327家酒店纳入组合协议，179个旅游中心按组合协议出租[171] - 截至2019年6月30日，公司327家酒店（含1家租赁酒店）纳入七项组合协议，1家未纳入组合协议且为租赁酒店；179个旅游中心租给TA并由其运营[205] 酒店业务关键指标变化（ADR、入住率、RevPAR） - 2019年第二季度，322家可比酒店ADR同比下降1.2%至130.37美元，入住率下降0.7个百分点至77.3%，RevPAR下降2.1%至100.78美元；全部328家酒店ADR下降1.3%至131.94美元，入住率下降0.9个百分点至77.2%，RevPAR下降2.4%至101.86美元 [138] - 2019年上半年，322家可比酒店ADR同比下降0.1%至129.26美元，入住率下降1.8个百分点至72.3%，RevPAR下降2.5%至93.45美元；全部328家酒店ADR下降0.3%至131.03美元，入住率下降1.9个百分点至72.3%，RevPAR下降2.8%至94.73美元 [139] - 2019年第二季度所有酒店平均每间可销售房收入（ADR）为131.94美元，较2018年的133.68美元下降1.3%；上半年平均ADR为131.03美元，较2018年的131.40美元下降0.3%[225] - 2019年第二季度所有酒店平均入住率（OCCUPANCY）为77.2%，较2018年的78.1%下降0.9个百分点；上半年平均入住率为72.3%，较2018年的74.2%下降1.9个百分点[225] - 2019年第二季度所有酒店每间可销售房收入（RevPAR）为101.86美元，较2018年的104.40美元下降2.4%；上半年RevPAR为94.73美元，较2018年的97.50美元下降2.8%[225] 各业务线收入变化 - 2019年第二季度，酒店运营收入为541,668千美元，同比增加2.3%；酒店租金收入为5,084千美元，同比下降22.4%；旅游中心租金收入为62,680千美元，同比下降15.8% [142] - 酒店运营收入增加是由于2018年4月1日以来的酒店收购（18,828千美元）、部分酒店ADR和入住率提高（14,490千美元）以及一家酒店从租赁转为管理（4,191千美元），部分被入住率下降导致的收入减少（15,270千美元）和装修导致的收入减少（10,170千美元）抵消 [143] - 酒店租金收入减少主要是由于一家酒店从租赁转为管理（777千美元）和2018年历史租赁违约递延收益全额摊销（738千美元），部分被部分酒店租赁的合同租金增加（49千美元）抵消 [144] - 旅游中心租金收入减少是由于2019年1月出售20家旅游中心给TA和租赁协议修订（12,699千美元），部分被2018年4月1日以来部分旅游中心改进的最低租金增加（911千美元）抵消 [145] - 2019年上半年酒店运营收入997,053美元，较2018年增加22,178美元，增幅2.3%[157] - 2019年上半年总租金收入135,915美元，较2018年减少27,096美元，降幅16.6%[157] 各业务线费用变化 - 2019年第二季度，酒店运营费用为381,703千美元，同比增加2.0%；酒店折旧和摊销费用为67,021千美元，同比增加6.5%；旅游中心折旧和摊销费用为32,175千美元，同比下降12.4% [142] - 酒店运营费用增加是由于2018年4月1日以来的酒店收购（11,174千美元）、部分酒店入住率提高和价格上涨导致的成本增加（3,629千美元）以及一家酒店从租赁转为管理（3,235千美元），部分被担保和保证金补充减少（7,385千美元）、装修导致的运营费用减少（2,790千美元）和部分酒店房地产税减少（241千美元）抵消 [149] - 2019年上半年酒店运营费用700,828美元，较2018年增加11,765美元，增幅1.7%[157] 公司净收入及每股净收入变化 - 2019年第二季度，公司净收入为8,782千美元，同比下降91.0%；基本和摊薄后每股净收入为0.05美元，同比下降91.5% [142] - 2019年上半年净收入234,569美元，较2018年增加57,074美元，增幅32.2%[157] - 2019年上半年基本和摊薄后普通股每股净收入1.43美元，较2018年增加0.35美元，增幅32.4%[157] - 2019年第二季度公司净收入为878.2万美元，2018年同期为9728.9万美元；上半年净收入为23456.9万美元，2018年同期为17749.5万美元[233] - 2019年第二季度公司基本和摊薄后每股净收入分别为0.05美元和0.05美元，2018年同期分别为0.59美元和0.59美元；上半年分别为1.43美元和1.43美元，2018年同期分别为1.08美元和1.08美元[233] 覆盖率相关数据 - 截至2019年6月30日的12个月，8个酒店运营协议中6个覆盖率低于1.0x，代表50%的年度最低回报和租金[172] - 截至2019年6月30日的12个月，179个旅游中心租赁运营结果综合覆盖率为1.84x[173] - 截至2019年6月30日，公司与万豪、洲际、索尼斯塔、温德姆、凯悦和丽笙的协议中，租金/回报覆盖率三个月末和十二个月末数据分别为1.10x和0.92x（酒店类）、1.91x和1.84x（TA类），总体为1.34x和1.19x[207] 现金流变化 - 2019年上半年经营活动现金流从2018年的263,377美元降至239,898美元，投资活动现金流从2018年使用200,113美元变为提供531美元，融资活动现金流从2018年的70,932美元增至262,952美元[178] 资金投入与使用 - 2019年上半年酒店经理和租户向FF&E储备账户存入32,819美元，支出88,150美元用于酒店翻新，截至6月30日，账户存款为37,792美元[181] - 2019年上半年公司为酒店资本改进额外提供86,854美元资金，不同协议下资金投入和预期投入不同[182][188] - 公司预计在2019年最后六个月为酒店翻新等资本改进项目投入约1.763亿美元，2020年投入2750万美元[253] - 公司预计2019年下半年为酒店翻新等资本改进项目提供约1.763亿美元资金，2020年提供2750万美元[253] 资产交易情况 - 2019年1月公司以308,200美元出售20个旅行中心，部分收益用于偿还信贷和一般业务[185] - 2019年2月、5月公司分别以141,450美元、30,000美元收购华盛顿特区和密尔沃基的酒店[187] - 2019年6月公司拟240万美元现金收购净租赁投资组合，预计支付约7.8万美元提前还款罚金，交易或在三季度完成[188][189] - 公司计划出售约50万美元SMTA交易资产和约30万美元其他资产以降低杠杆[191] - 2019年7月公司出售RMR Inc. A类普通股，净收益93,892美元用于偿还信贷[192] - 公司在2019年3月31日结束的三个月内出售20个旅游中心，录得15953.5万美元的房地产销售收益[233] - 公司同意从SMTA收购净租赁投资组合，预计交易在2019年第三季度完成[257] - 公司估计支付SMTA子公司资产支持证券化平台赎回票据的债务提前还款罚金约为7800万美元[257] - 公司为SMTA交易获得金融机构承诺，可使用最高20亿美元的高级无担保定期贷款工具[272] - SMTA交易需获得SMTA股东批准，完成时间和条件不确定，可能于2019年12月31日前终止[263] - 公司计划出售5亿美元收购资产和约3亿美元其他资产以降低债务水平[275] - 公司确定约8亿美元资产待售，其中3亿美元为现有资产，5亿美元来自SMTA投资组合[275] 债务情况 - 截至2019年6月30日，公司循环信贷额度有9万美元未偿还，91万美元可用；8月8日无未偿还金额，100万美元可用[194] - 截至2019年6月30日，公司债务义务包括100万美元循环信贷安排下的未偿借款、40万美元定期贷款和365万美元公开发行的定期债务[202] - 公司公债契约及补充协议对2万美元以上（2016年2月契约为5万美元以上）债务有交叉违约条款，信贷协议对2.5万美元以上有追索权债务和7.5万美元以上无追索权债务有交叉违约条款[204] - 公司信贷协议以最高高级债务评级确定费用和利率，若评级下调，循环信贷安排和定期贷款的利息费用及相关成本将增加[203] - 2019年6月30日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为365万美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用为16.8万美元[237] - 若固定利率票据再融资利率比当前高1个百分点，公司每年利息成本将增加约3.65万美元；假设其他因素不变，利率即时变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约16.7968万美元[237] - 2019年6月30日，公司浮动利率债务包括循环信贷安排下的9万美元和40万美元定期贷款，循环信贷安排到期日为2022年7月15日，定期贷款到期日为2023年7月15日[239] - 利率提高1个百分点，截至2019年6月30日，公司每年浮动利率利息费用将从1.7199万美元增至2.2099万美元，每股影响从0.10美元增至0.13美元[240] - 若循环信贷安排全额提取且定期贷款未偿还，利率提高1个百分点，截至2019年6月30日，公司每年浮动利率利息费用将从4.788万美元增至6.188万美元，每股影响从0.29美元增至0.38美元[241] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司信贷安排和定期贷款利息基于LIBOR支付，不确定LIBOR淘汰后协议利率计算方式能否近似当前[244] - 截至2019年6月30日，公司有9笔固定利率高级票据，本金余额36.5亿美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用1.68亿美元[237] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约3650万美元[237] - 假设其他因素不变，利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约1.67968亿美元[237] - 截至2019年6月30日，公司浮动利率债务包括循环信贷额度下的9000万美元和4亿美元定期贷款[239] - 循环信贷额度到期日为2022年7月15日，可选择延长两次，每次6个月；定期贷款到期日为2023年7月15日[239] - 2019年6月30日，利率3.51%时，未偿还债务490,000美元，年利息费用17,199美元，每股影响0.10美元；利率增加1个百分点至4.51%，年利息费用变为22,099美元，每股影响0.13美元[240] - 若2019年6月30日循环信贷额度全额提取且400,000美元定期贷款未偿还，利率3.42%时，未偿还债务1,400,000美元，年利息费用47,880美元，每股影响0.29美元；利率增加1个百分点至4.42%，年利息费用变为61,880美元，每股影响0.38美元[241] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司不确定协议中利率计算变更能否近似当前按LIBOR的计算方式[244] 公司协议相关情况 - 公司与万豪（No.234）的协议，原持有6.47万美元保证金，截至2019年6月30日可用余额为3.5434万美元，万豪还提供4万美元有限担保，截至该日可用担保为3.0672万美元[210] - 公司与洲际的协议，截至2019年6月30日持有8.8103万美元保证金，洲际需维持最低3.7万美元保证金[212] - 公司与万豪（No.234）的协议除最低回报外，还提供酒店可用现金流62.5%的额外回报；与洲际的协议除最低回报外，有1.2067万美元额外回报及可用现金流50%的额外回报[211][213] - 公司与Sonesta的管理协议规定，支付酒店运营费用、管理费等后，公司可获酒店可用现金流的80%[214] - 公司将22家温德姆品牌酒店租给TRS，管理协议2038年到期，温德姆有两次15年续约权，有限担保金额35,656美元，年支付上限17,828美元，2019年6月30日担保已耗尽[214] - 公司将48个度假单元租给Destinations，租约2037年到期，有两次15年续约权，租金每年增长3%，最低回报包含1,493美元租金[216][217] - 公司将1家万豪品牌酒店租给万豪子公司，租约2019年到期，万豪不续约，租金按消费物价指数调整[216] - 公司将101家IHG品牌

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度正常化每股运营资金（FFO）为0.88美元，较2018年第一季度的0.94美元下降6.4%，主要因1月出售20个旅游中心及与美国旅游中心（TA）的租约修订 [9] - 2019年第一季度调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDAre）为1.959亿美元，较2018年第一季度下降3.5%；调整后EBITDAre与利息覆盖率为3.9倍，季度末债务与年化调整后EBITDAre之比为5.3倍 [42] - 2019年第一季度正常化FFO为1.446亿美元，2018年同期为1.549亿美元，每股减少0.06美元，主要因与TA处置和租约修订使GAAP租金收入减少1230万美元及利息费用增加 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第一季度可比每间可售房收入（RevPAR）下降3.2%，入住率下降2.9个百分点，平均每日房价（ADR）增长1%；排除受影响酒店后，可比RevPAR增长1.6% [11][14] - 各酒店组合RevPAR表现：万豪一号组合下降1.3%，排除11家装修酒店后增长1.5%；Marietta 234组合下降1.2%，排除6家装修酒店后增长1.2%；洲际酒店集团（IHG）组合下降4.9%，排除4家装修酒店后下降0.9%；索尼斯塔酒店下降0.7%，排除3家装修酒店后增长1.5%；温德姆组合下降9.9%；凯悦组合下降3.7%；丽笙酒店集团组合下降12.6% [17][19][20] - 2019年第一季度323家可比酒店GOP利润率下降172个基点至34.5%，毛运营利润减少约1290万美元；各组合GOP利润率均下降，IHG、丽笙、索尼斯塔、温德姆组合降幅较大 [31][32][34] - 2019年第一季度323家可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少11.3%，现金流覆盖率从2018年同期的0.82倍降至0.72倍 [29][36] 旅游中心业务 - 本季度燃油销量较上年增长2.2%，调整后燃油毛利率增加1090万美元或21.6% [38] - 非燃油收入较上年增长3.1%，非燃油毛利率增长630万美元或2.9%至2.25亿美元，非燃油销售占总毛利率约78% [39][40] - 第一季度旅游中心物业层面调整后EBITDA较2018年第一季度增加约1530万美元或17.7%，租约下调整后租金覆盖率从去年的1.42倍升至1.67倍 [40] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资产经理与运营商合作，制定销售、收益管理和营销策略，减少新客房供应对装修后业绩的影响；关注酒店装修相关指标及市场份额表现 [15][16] - 2019年预计通过房价和入住率提升实现RevPAR增长2% - 3%，GOP利润率因工资和福利压力预计持平 [27] - 公司在收购市场寻找机会，但因处于周期后期，对工资、福利、保险和房地产税等成本压力保持谨慎，预计2019年在酒店投资数亿美元，会进行更多收购 [62][63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度通常是最弱季度，安排较多装修以减少旺季负面影响；2019年装修干扰将持续，但第二季度装修酒店数量减少 [12][26] - 预计2019年49家2018年完成装修的酒店将带来积极提升，公司对运营商实现业绩目标有信心 [26][27] 其他重要信息 - 第一季度收购华盛顿特区335间客房的金普顿酒店帕洛玛，5月收购威斯康星州密尔沃基198间客房的皇冠假日酒店，并将其加入IHG协议 [25] - 第一季度为酒店改善项目提供4470万美元资金，预计2019年剩余时间提供约2.04亿美元酒店改善资金，无旅游中心改善资金，大部分资金将来自运营现金流 [43] - 季度末债务占总资产40.9%，有7200万美元现金，其中4820万美元为酒店未来改善资金托管；1月出售20个旅游中心获3.082亿美元，第一季度录得1.595亿美元收益 [44] - 2月向普通股股东支付每股0.53美元季度股息，4月宣布将季度股息提高至每股0.54美元或每年2.16美元 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 密尔沃基收购为何未像华盛顿特区交易那样增加保证金，对交易经济情况有何影响 - 公司与IHG协商，让其分担酒店装修成本的50%，预计装修费用约600万美元，双方各承担300万美元；公司认为保证金接近1亿美元，已有足够保障，希望IHG共同投资 [51] 问题2: 密尔沃基酒店预计资本化率回报预期是多少 - 该酒店房间需大幅装修，初始资本化率在7%左右，但公司预计从IHG获得8%的投资回报，装修完成后现金流将覆盖该回报 [52] 问题3: 与温德姆的重组讨论中，潜在结果对业绩有何潜在干扰，是否仅重组担保而非管理协议或品牌 - 双方考虑处置部分表现较差的物业并可能增加一两个物业，目标是调整后组合能覆盖业主优先回报；目前温德姆继续支付85%回报，建模方面暂无问题 [53][54][56] 问题4: 万豪5组合的进展和讨论结果如何 - 双方仍在讨论，暂无进展，希望第二季度有更多信息分享；可能会有信用支持变化、处置部分表现较差的物业，最终结果将有利于长期覆盖和组合表现 [57] 问题5: 酒店装修期间，物业表现不佳导致最低租金不足时，保证金是否会被豁免 - 保证金规定在装修期间仍然有效 [61] 问题6: 2019年公司的收购意愿如何，鉴于周期后期和经济不确定性，产品供应和定价是否有变化 - 公司一直在关注收购市场，但因处于周期第10年，工资和福利压力大，招聘困难，对成本压力保持谨慎；预计2019年在酒店投资数亿美元，会进行更多收购 [62][63][64] 问题7: 公司在收购中输给了哪些买家 - 公司未看到中标者公告，推测可能是机构投资者、私募股权、家族办公室、高净值个人；多数酒店房地产投资信托基金（REITs）与公司一样投资更谨慎 [65]

公司资产与业务布局 - 截至2019年3月31日，公司拥有327家酒店和179个旅游中心，其中325家酒店租给全资TRS并由酒店运营公司管理，2家租给酒店运营公司，179个旅游中心租给TA [122] - 截至2019年3月31日，326家酒店（含1家租赁酒店）纳入七项组合协议，1家未纳入组合协议且为租赁酒店；179个旅游中心租给TA并由其运营[173] - 公司将48个度假单位租给Destinations，租约2037年到期，租金每年递增3%，年最低回报含该租约最低租金1493美元[186] - 公司将22家凯悦酒店租给TRS，管理协议2030年到期，凯悦有两次15年续约选择权，公司有50000美元有限担保，截至2019年3月31日可用担保为21485美元[187][188] - 公司将100家洲际酒店和1家波多黎各洲际酒店租给TRS，管理协议和租约2036年到期，年最低回报含波多黎各酒店最低租金7908美元[187] - 公司将9家丽笙酒店租给TRS，管理协议2035年到期，公司有46849美元有限担保，截至2019年3月31日可用担保为39913美元[189] - 公司与TA的5份旅行中心租约分别于2029 - 2035年到期，TA有两次15年续约选择权，租金含最低租金和百分比租金，TA此前递延租金义务分16期支付[190][191][192][193] 酒店业务关键指标变化 - 2019年第一季度，323家可比酒店ADR同比增长1.0%至129.11美元，入住率下降2.9个百分点至67.4%，RevPAR下降3.2%至87.02美元；327家酒店ADR同比增长0.9%至130.03美元，入住率下降2.8个百分点至67.5%，RevPAR下降3.1%至87.77美元 [125] - 2019年第一季度，所有酒店平均ADR为130.03美元，同比增长0.9%；平均入住率为67.5%，同比下降2.8个百分点；平均每间可售房收入为87.77美元，同比下降3.1%[195] - 万豪酒店（No.1）2019年第一季度ADR为134.43美元，同比增长2.8%；入住率为60.2%，同比下降2.5个百分点；RevPAR为80.93美元，同比下降1.3%[195] - 洲际酒店（1）2019年第一季度ADR为122.51美元，同比下降1.2%；入住率为72.7%，同比下降2.8个百分点；RevPAR为89.06美元，同比下降4.8%[195] 公司收入指标变化 - 2019年第一季度，酒店运营收入为455385000美元，同比增长2.3%；酒店租金收入为5076000美元，同比下降34.9%；旅游中心租金收入为63075000美元，同比下降15.0% [128] - 2019年第一季度，公司出售20个旅游中心实现159535000美元的房地产销售收益 [128] - 2019年第一季度，股息收入为876000美元，同比增长39.9%；权益证券未实现净损益为20977000美元，同比下降15.9%；利息收入为637000美元，同比增长118.2%；利息费用为49766000美元，同比增长4.7% [128] - 2019年第一季度，所得税费用为1059000美元，同比增长124.8%；被投资单位的权益收益为404000美元，同比增长818.2% [128] - 2019年第一季度，净利润为225787000美元，同比增长181.5%；基本和摊薄每股净利润为1.37美元，同比增长179.6% [128] - 2019年第一季度净收入为225,787,000美元，2018年同期为80,206,000美元；2019年FFO和Normalized FFO为144,640,000美元，2018年为154,868,000美元[204] - 2019年第一季度基本每股净收入为1.37美元，2018年为0.49美元；2019年FFO和Normalized FFO每股为0.88美元，2018年为0.94美元[204] - 2019年第一季度宣布每股股息为0.53美元，2018年为0.52美元[204] 公司费用指标变化 - 2019年第一季度，酒店运营费用为319125000美元，同比增长1.3%；酒店折旧和摊销费用为66583000美元，同比增长6.6%；旅游中心折旧和摊销费用为32782000美元，同比下降11.8% [128] 覆盖率相关情况 - 截至2019年3月31日的12个月里，公司八项酒店运营协议中的三项，占年度最低回报和租金总额的21%，覆盖率低于1.0倍（范围从0.61倍到0.97倍） [144] - 截至2019年3月31日的12个月里，179个旅游中心的运营结果产生的综合覆盖率为1.83倍 [145] - 2019年第一季度末，万豪（No.1）租金/回报覆盖率为0.89x，2018年为0.92x；2019年全年为1.19x，2018年为1.23x[175] - 2019年第一季度末，IHG租金/回报覆盖率为0.79x，2018年为0.93x；2019年全年为1.02x，2018年为1.13x[175] - 2019年第一季度末，Sonesta租金/回报覆盖率为0.44x，2018年为0.51x；2019年全年为0.64x，2018年为0.75x[175] 现金流情况 - 2019年第一季度与2018年同期相比，经营活动现金流从49685美元降至43865美元，投资活动现金流从使用59709美元变为提供102090美元，融资活动现金流从使用11107美元增至123154美元[150] FF&E储备金与资本改进项目 - 2019年第一季度，酒店经理和租户向FF&E储备金账户存入11335美元，支出46361美元用于酒店翻新，截至3月31日，账户存款为48215美元[153] - 2019年第一季度，公司为酒店资本改进项目额外出资44693美元，不同协议下后续预计出资额不同[154][160] - 2019年最后九个月预计为酒店翻新和其他资本改进成本提供约2.042亿美元资金，2020年预计提供4750万美元[223] 资产交易情况 - 2019年1月，公司将15个州的20个旅游中心出售给TA，售价308200美元[157] - 2019年2月22日，公司以141450美元收购华盛顿特区335间客房的帕洛玛酒店；5月7日，以30000美元收购密尔沃基市198间客房的皇冠假日酒店[159][160] 股息支付情况 - 2019年2月21日，公司向普通股股东支付季度股息，每股0.53美元，共计87154美元；4月18日宣布每股0.54美元，共计88798美元的季度股息，预计5月16日左右支付[158] 债务情况 - 公司维持10亿美元的循环信贷额度和4亿美元的定期贷款，截至2019年3月31日，循环信贷额度年利率为3.41%，定期贷款年利率为3.59%[161][162] - 截至2019年3月31日，公司其他定期债务到期情况为：2021年4亿美元，2022年5亿美元，2023年5亿美元等[163] - 截至2019年3月31日，公司债务义务包括100万美元循环信贷安排、40万美元定期贷款和365万美元公开发行的定期债务[169] - 截至2019年3月31日，公司固定利率高级票据本金余额为3,650,000,000美元，年利息费用为168,000,000美元，利率在3.950% - 5.250%之间[206] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约36,500,000美元[206] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约173,546,000美元[207] - 截至2019年3月31日，公司浮动利率债务为141,000,000美元，包括循环信贷安排和定期贷款[209] - 利率提高1个百分点，2019年3月31日浮动利率债务年利息费用将从19,151,000美元增至24,561,000美元；若循环信贷安排全额提取，年利息费用将从48,440,000美元增至62,440,000美元[210][211] 担保与保证金情况 - 截至2019年3月31日，公司与万豪（No.234）协议的可用保证金余额为30,598美元，可用担保金额为30,672美元[180] - 截至2019年3月31日，公司与IHG协议持有保证金85,745美元，IHG需维持最低保证金37,000美元[182] - 公司与Wyndham管理协议下有35,656美元有限担保，截至2019年3月31日已耗尽，担保期限至2020年[184] - 截至2019年3月31日，约73%的年度最低回报和租金由经理和租户的担保或保证金保障[223] 交叉违约条款情况 - 公司公债契约及补充协议对2万美元以上（2016年2月契约及补充协议为5万美元以上）的其他债务有交叉违约条款[171] - 公司信贷协议对2.5万美元以上有追索权债务和7.5万美元以上无追索权债务有交叉违约条款[171] 公司关系与协议情况 - 公司与RMR LLC、RMR Inc.等存在关系和交易，公司无员工，业务和物业管理服务由RMR LLC提供[197] - 公司与TA、Sonesta、AIC等存在关系和交易，公司是TA最大股东，Sonesta部分由Adam Portnoy拥有，公司等各持有AIC 14.3%股份[199] - 公司与RMR LLC的业务和物业管理协议有20年持续期限，但在某些情况下可提前终止[232] 利率相关风险 - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司不确定协议中利息确定方式的变更能否近似当前按LIBOR计算的利率[214] 内部控制情况 - 截至2019年3月31日季度末，公司披露控制和程序有效，且本季度财务报告内部控制无重大变化[216][217] 业务风险情况 - 酒店和其他临时住宿供应增加，可能影响酒店运营商提高平均每日房价和入住率的能力[225] - 若经济活动下降，酒店客房需求和货运活动可能下降，影响公司酒店和旅游中心的经营业绩[224] 公司未来能力影响因素 - 公司未来向股东分配和偿还债务的能力取决于未来收益、物业维护资本成本和营运资金需求等因素[223] 协议续约协商情况 - 万豪通知公司，不打算在2019年12月31日到期后续租夏威夷考艾岛的度假酒店，双方正在协商[232] 公司资金情况 - 截至2019年3月31日，公司有2370万美元现金及现金等价物，10亿美元循环信贷安排下有8.59亿美元可用额度[225] - 循环信贷安排和定期贷款的最高借款额度在特定情况下可合并增加至最高23亿美元[225] 无担保或保证金回报情况 - 公司从万豪一号或索尼斯塔协议获得的最低回报无担保或保证金，温德姆的担保已耗尽[223]

公司概况 - 公司为房地产投资信托基金，截至2019年3月31日拥有327家酒店和179个旅游中心，分布于45个州、哥伦比亚特区、波多黎各和加拿大[13] - 由RMR集团有限责任公司管理，截至同日RMR管理300亿美元房地产资产，旗下公司年营收约120亿美元，超1500处物业和约5万名员工[14] 财务数据 - 2019年第一季度总营收5.24908亿美元，净利润2.25787亿美元，正常化运营资金1.4464亿美元[10][11] - 截至2019年3月31日，总资产72.55804亿美元，总负债45.19238亿美元，股东权益27.36566亿美元[32] 运营协议与投资组合 - 按运营协议，万豪、洲际、索尼斯塔等酒店品牌及TA旅游中心协议占比不同，如万豪协议占总最低回报/租金23%[17] - 按品牌，庭院万豪、皇家索尼斯塔等品牌投资和房间数量占比有差异，如庭院万豪投资占比11%[110] 债务情况 - 截至2019年3月31日，总债务本金余额41.91亿美元，加权平均利率4.466%[52] - 2021 - 2030年有不同债务到期，2021年到期4亿美元，占比9.5%[58] 运营统计 - 2019年第一季度，各酒店品牌平均每日房价、入住率和每间可售房收入有变化，如万豪平均每日房价增长3.2%，入住率下降2.8个百分点[146] - 旅游中心租赁协议除最低租金外，部分有基于非燃油收入增长的百分比租金[138]

财务数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司归一化运营资金（FFO）为每股0.61美元，较2017年第四季度的0.54美元增长13%，主要因激励费用降低2090万美元（每股0.13美元），但被2018年酒店业绩疲软部分抵消 [8] - 2018年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.498亿美元，较2017年第四季度增长10.7% [38] - 2018年第四季度，公司确认业务管理激励费用5360万美元（每股0.33美元），2017年同期为7360万美元（每股0.45美元） [38] - 2018年第四季度，公司归一化FFO为1亿美元，2017年同期为8790万美元，每股增加0.07美元 [37] - 截至季度末，债务占总资产的41.6%，公司持有现金7600万美元，其中5000万美元为酒店未来改进的现金托管资金 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2018年第四季度，公司可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降1.7%，入住率下降1.7个百分点，平均每日房价（ADR）上涨0.8% [9] - 调整后可比RevPAR增长2%，2018年前三季度翻新的35家酒店，特别是凯悦和万豪34组合中的酒店，RevPAR提高9.6% [10][11] - 万豪1组合RevPAR微升，ADR增长2.1%被入住率下降1.2个百分点抵消；万豪234组合RevPAR持平，ADR增长1.1%被入住率下降0.7个百分点抵消 [11][12] - 洲际酒店集团（IHG）组合RevPAR下降3%，ADR下降1.4%，入住率下降1.2个百分点；排除受影响的8家酒店后，RevPAR增长2.2% [13] - 索尼斯塔（Sonesta）组合RevPAR增长0.8%，入住率提高0.8个百分点，ADR下降50个基点；旗下可比长住酒店RevPAR增长3.7%，全服务酒店RevPAR下降0.6% [14] - 温德姆（Wyndham）组合RevPAR下降12.5%，入住率下降8.4个百分点，该组合继续按管理协议支付公司应得回报的85%，第四季度比合同金额少约100万美元 [15] - 高端组合RevPAR下降4.5%，主要因入住率下降；可比丽笙酒店集团组合RevPAR下降5.9%，因6家可比酒店翻新 [16] 旅游中心业务 - 2018年第四季度，旅游中心总利润率增加2360万美元（8.1%），其中燃油利润率增加1910万美元（32.5%），非燃油利润率增加450万美元（1.9%） [22] - 第四季度，旅游中心物业层面租金覆盖率为150万吨，较上年增长8.9% [23] - 非燃油旅游中心收入较上年增长1.8%，主要因快餐餐厅收入和店内收入分别增长5.7%和3.3%；非燃油毛利率与上年持平，为61% [33] - 场地运营费用较上年增加1170万美元（6.2%），主要因劳动力成本、维护和物业税费用增加 [34] - 第四季度，旅游中心物业层面EBITDA较2017年第四季度增加约1190万美元（11.5%），年度最低租金覆盖率从去年的1.46倍提高到1.59倍 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年第四季度，公司酒店RevPAR表现落后于行业，原因包括酒店翻新、飓风导致的非重复性业务以及各市场客房供应增加 [9] - 行业预计2019年增长将由ADR改善带动，入住率持平或略有下降，RevPAR将增长约2.5% [20] - 公司管理层预计2019年可比RevPAR将增长2% - 3%，毛运营利润率（GOP）预计持平 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年10月，公司以3590万美元收购亚利桑那州斯科茨代尔的盖尼套房酒店；2019年2月，以1.415亿美元收购华盛顿特区的金普顿酒店帕洛玛 [17] - 2019年，公司预计有43家酒店进行翻新，少于2018年的72家；预计从2018年完成翻新的50家酒店中获得积极提升 [18] - 公司资产管理部门与运营商积极合作，制定销售、收入管理和营销策略，以应对高供应水平问题 [19] - 2019年1月，公司与TravelCenters of America（TA）修订租约，并将15个州的20个旅游中心以3.082亿美元出售给TA，预计2019年第一季度记录约1.6亿美元收益 [23] - 公司更倾向在组合交易中收购精选服务酒店或长住酒店，目前看到更多全服务酒店收购机会，未来可能更多收购全服务酒店 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临一些逆风，但公司对运营商实现2019年预测有信心，原因包括积极的资产管理、强大的品牌、良好的地理位置和持续的定期资本投资 [21] - 公司认为与TA的交易对公司有利，可提高租金覆盖率，减少对旅游中心的敞口，还能获得约1.6亿美元收益，并将3亿美元资本用于酒店投资 [44][45][46] 其他重要信息 - 2019年，公司预计为酒店改进项目提供2.5亿美元资金，为旅游中心改进项目提供3000万美元资金，大部分资金预计来自运营现金流 [39] - 截至季度末，公司可用的保证金和担保增加1670万美元，总计2.28亿美元；温德姆协议下的担保仍耗尽，温德姆继续支付公司应得回报的85%，年化缺口为420万美元，占公司年度最低回报和租金的不到0.5% [30][31][32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待在当前周期用TA租金收入换取更不稳定的酒店收入的战略决策 - 公司认为该交易对HPT有利，可提高TA租金覆盖率至1.8以上，让投资者更安心；多数投资者更关注酒店业务，减少旅游中心敞口会受投资者欢迎；出售的20个地点是表现较弱的，能获得约1.6亿美元收益；若能以约8%的回报率投资酒店，该交易是好的 [44][45][46] 问题2: 是否有机会与TA进行更多交易以进一步降低敞口 - 公司目前不考虑类似交易，此次交易是机会性的，因TA战略决策退出便利店业务，且其计划用所得款项降低杠杆，未来不太可能有类似战略举措 [47] 问题3: 2019年资本支出的预期 - 2019年酒店资本支出预计为2.6亿美元，旅游中心为3000万美元 [49] 问题4: 2019年酒店收购倾向及活动是否会增加 - 公司约85%的酒店组合是精选服务或长住酒店，其余为全服务酒店；公司对两种类型酒店收购都开放，更倾向组合交易；自1月底洛杉矶酒店会议以来，全服务酒店收购机会增多，可能会更多收购全服务酒店，但无特定目标，重要的是地理多样性和组合交易 [52][53] 问题5: 收购物业时品牌决策如何做出 - 若酒店运营商主动联系公司并推荐收购机会，公司会与该运营商合作；若公司通过自身网络或经纪社区发现机会，会评估重新品牌化的可能性；若机会不受品牌和管理限制，会考虑索尼斯塔品牌；最终决策由独立受托人做出 [54][55][56] 问题6: 对于TA Express品牌，公司是否会与TA合作收购小型卡车停靠站旅游中心 - 公司目前不考虑，认为TA Express是特许经营产品，TA不太可能以承租人身份参与；公司旅游中心的竞争优势在于大型格式，吸引专业卡车司机和普通驾车者，公司更倾向坚持该模式 [57][58][59] 问题7: 是否考虑在旅游中心地块上开发精选服务酒店以扩大酒店组合 - 公司会不时考虑，但因旅游中心周边交通流量大，需确保酒店客人安全；驾车者多为过境，酒店从卡车司机处获得的业务不如预期；公司过去已拆除部分旅游中心的酒店房间；公司也评估过在旅游中心多余土地上开发工业建筑的可能性，这些都不会近期发生，但会持续分析 [61][62][63]

公司信贷与债务情况 - 公司有10亿美元无担保循环信贷安排，其无担保定期贷款和无担保优先票据契约及补充文件包含限制举债能力和要求维持特定财务比率的财务契约[62] - 2018年12月31日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为3650000千美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用为168000千美元[464] - 若固定利率票据以高于当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约36500千美元；假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约178762千美元[464] - 2018年12月31日，公司浮动利率债务为177000千美元，来自1000000千美元的循环信贷安排和400000千美元的定期贷款[466] - 利率为3.44%时，2018年12月31日浮动利率债务577000千美元的年利息费用为19849千美元，每股影响为0.12；利率增加1个百分点至4.44%时，年利息费用为25619千美元，每股影响为0.16[467] - 假设循环信贷安排全额提取且400000千美元定期贷款仍未偿还，利率为3.43%时，2018年12月31日1400000千美元浮动利率债务的年利息费用为48020千美元，每股影响为0.29；利率增加1个百分点至4.43%时，年利息费用为62020千美元，每股影响为0.38[468] - 公司固定利率无担保债务安排允许提前还款，但通常需支付等于规定金额的溢价；公司过去曾回购并赎回部分未偿债务，未来可能再次这样做[465] - 公司循环信贷安排的到期日为2022年7月15日，满足条件可选择再延长两个6个月；定期贷款的到期日为2023年7月15日[466] - 公司面临与市场利率变化相关的风险，通过监控可用融资选择来管理利率风险，近期预计利率波动敞口和管理方式无重大变化[463] - LIBOR预计在2021年逐步淘汰，公司信贷安排和定期贷款的借款利息基于LIBOR支付，虽预计信贷协议中的利息确定方式会修订，但无法确定能否近似当前按LIBOR计算的利率[471] 公司人员与运营部门情况 - 截至2018年12月31日，RMR LLC在其位于美国各地的总部和地区办事处拥有600多名全职员工[67] - 截至2018年12月31日，公司有酒店投资和旅游中心投资两个运营部门[82] 公司市场竞争情况 - 美国约有7000个旅游中心和卡车停靠站，公司旅游中心最大的竞争对手是Pilot Flying J Inc.和Love's Travel Stops & Country Stores[70] 公司纳税相关规定与情况 - 公司自1995年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[90] - 非公司制美国股东在2017年后至2026年前，对非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[91] - 公司若有“禁止交易”净收入，需按100%税率纳税[95] - 若未满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，需按100%税率对未达标金额征税[95] - 若未满足REIT资产测试（非5%或10%资产测试的轻微违规），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入的税款[95] - 若未满足导致无法获得REIT纳税资格的规定（非REIT总收入测试或资产测试违规），因合理原因而非故意疏忽，可保留资格但每次违规需缴纳50,000美元罚款[95] - 若任何日历年未至少分配当年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及以前期间的未分配应税收入，需对未分配部分征收4%的不可扣除消费税[95] - IRC规定REIT需由100个以上人员持有受益权[100] - 每个应税年度的后半段，不超过50%价值的流通股由五个或更少“个人”直接或间接持有[100] - 若公司在任何一年未能获得REIT纳税资格，将按常规C类公司纳税，且之后四个应税年度将被取消REIT纳税资格[97] - 五个或更少信托可持有实体超50%权益而不影响其REIT资格[101] - 未满足REIT条件且有合理原因，每次豁免失败将处以5万美元罚款[102] - 公司投资TRS证券价值在每季度末不得超总资产的20%[106] - TRS直接或间接拥有超35%投票权或价值的非REIT公司自动成为TRS[107] - 公司于2015年第二季度收购RMR Inc.超10%的投票权或价值证券，并将其视为TRS[108] - 2017年后产生的净营业亏损一般不能抵消超80%的当年应纳税所得额[109] - TRS向关联REIT支付超额费用，REIT需缴纳100%的消费税[110] - 第三方租户租金支付异常且REIT未充分补偿TRS，REIT需缴纳100%的消费税[110] - 每年至少75%的总收入需来自与房地产相关的投资[111] - 每年至少95%的总收入需为符合75%总收入测试的收入等[111] - 公司尽力确保投资收益满足75%和95%的总收入测试，但无法保证成功[112] - 若公司拥有租户10%或以上的投票权或股票价值，租金可能不符合“不动产租金”的条件；公司持有TA接近但低于10%的流通普通股，TA承诺限制赎回和回购[112] - 若至少90%的租赁空间租给非TRS和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则而被取消资格[112] - 若租赁物业中与不动产租赁相关的个人财产租金占总租金的15%或以下，该个人财产租金将符合“不动产租金”的条件[116] - 除止赎财产销售外，公司销售库存或主要用于销售的财产所实现的收益可能被视为禁止交易所得，需缴纳100%的惩罚性税[119] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，但满足合理原因且非故意疏忽等条件，仍可获得税收减免，但需缴纳100%的税[121] - 公司认为已并将继续满足75%和95%的总收入测试[122] - 为符合REIT联邦所得税资格，每个日历年季度末，公司至少75%的总资产价值须由“房地产资产”构成，不超过25%的总资产价值可由不符合75%资产测试的证券代表[122] - 公司投资的任何一个非REIT发行人的证券价值不得超过总资产价值的5%，不得拥有任何一个非REIT发行人已发行证券的10%以上的投票权或价值[122] - 若公司未能满足资产测试，可在30天内处置足够的不合格资产来补救；若未能满足5%、10%资产测试且未在30天内补救，若为极小失误且在6个月内处置相关资产或满足测试，失误可被原谅[124][125] - 公司持有TA已发行普通股比例不足10%，自2007年1月31日后，来自TA及其子公司的租金收入为符合规定的收入[129] - 承包商与REIT的关联度低于35%且满足一定条件时，可认定为“合格独立承包商”[132] - 若IRS或法院判定承包商不符合资格，公司从TRS获得的租金收入可能不符合75%和95%的总收入测试要求，可能需按100%的税率纳税[133] - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租金率，公司需按100%的税率纳税[134] - 公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分[136] - 公司支付的净利息费用扣除额一般限制在“调整后应税收入”的30%，符合特定条件可选择不适用该限制[136] - 若公司未按要求进行分配，需按4%的税率缴纳不可扣除的消费税[139] - 公司收购C公司后，除进行特定选举外，被收购实体及其子公司通常成为QRS，公司继承其联邦所得税属性[143] - 公司出售从C公司继承的资产，若在资产不再由C公司拥有后的五年内出售，可能需缴纳内置利得税[144] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润，否则需支付利息费用[146] - 非公司制美国股东调整后总收入未超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%；超阈值则为20%[152] - 公司资本利得股息中部分归因于房地产折旧收回的分配，最高按25%联邦所得税率征税[154] - 公司企业股东可能需按《国内税收法》第291条将最多20%的资本利得股息视为普通收入[153] - 美国股东需对净投资收入支付3.8%的医疗保险税，前提是总调整收入超过适用阈值[161] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单年税收损失超1000万美元或规定组合纳税年度超2000万美元，需向美国国税局披露[162] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单年税收损失超200万美元或规定组合纳税年度超400万美元，需向美国国税局披露[162] - 未披露应报告交易，自然人最高年罚款1万美元，其他情况最高年罚款5万美元[162] - 公司向非美国股东非指定为资本利得股息的分配，通常按30%税率征收美国联邦所得税并预扣[169] - 非美国股东可就预扣金额超过其可分配的公司当期和累计收益及利润份额部分向美国国税局申请退款[169] - 若公司股票未在美国国家证券交易所上市，非美国股东因出售或交换美国不动产权益获得的分配，适用预扣代理需从分配中预扣最高达21%的资本利得股息[172] - 若公司股票未在美国国家证券交易所上市且非“国内控制”房地产投资信托基金，非美国股东出售股票的收益需按美国股东处理，购买者可能需预扣15%的购买价格[175] - 未遵守信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，可能面临30%的美国预扣税[181] - 外国金融机构需与美国财政部达成协议，对不合规的外国金融机构和账户持有人预扣30%[181] - 员工退休收入保障法案计划的受托人违反信托责任，可能面临高达20%的民事罚款[185] - 公司成为“国内控制”房地产投资信托基金的条件是前五年内非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%[174] - 美国股东未提供正确纳税人识别号和认证，可能被IRS处罚，适用预扣代理可能需预扣部分分配或收益[179] - 非美国股东需在适用的IRS表格W - 8上证明其非美国股东身份，否则分配通常需进行备用预扣[180] - 非美国股东通过外国经纪公司办公室出售股票获得的收益，在某些情况下无需信息报告和备用预扣[180] - 员工退休收入保障法案计划和非员工退休收入保障法案计划与不合格人员或利益相关方的非豁免禁止交易，可能导致受托人个人责任和消费税或罚款[187] 公司股权情况 - 公司认为其普通股和之前发行的优先股已广泛持有且未来仍将如此，预计未来发行的任何类别股权也将如此[191] 公司业务交易情况 - 2019年1月公司与TA达成三项协议，以3.082亿美元总价出售20个旅游中心[149]

业绩总结 - 公司在2018年第四季度的总收入为550,799千美元，较2018年第三季度的603,153千美元下降8.7%[48] - 2018年第四季度可供普通股东的净亏损为108,860千美元，较2018年第三季度的117,099千美元出现亏损[48] - 2018年第四季度的调整后EBITDA为149,773千美元，较2018年第三季度的225,676千美元下降33.6%[48] - 2018年全年总收入为2,294,536千美元，较2017年增长5.6%[56] - 2018年净亏损为108,860千美元，较2017年同期的净收入31,545千美元下降[56] 资产与负债 - 截至2018年12月31日，公司总资产为7,177,079千美元，较2018年9月30日的7,251,553千美元有所下降[48] - 截至2018年12月31日，公司总负债为4,579,648千美元，较2018年9月30日的4,458,982千美元有所上升[48] - 2018年12月31日，公司总资产负债率为41.6%[76] - 2018年12月31日，公司总债务与年化调整后EBITDA的比率为7.1倍[76] 现金流与融资 - 截至2018年12月31日，公司拥有现金及现金等价物2600万美元，循环信贷额度下可用823百万美元[17] - 公司可用于债务服务的合并收入与债务服务的比率为2.79倍，超过最低要求的1.50倍[76] - 2018年和2017年，净现金提供的经营活动分别为596,953千美元和628,495千美元[63] 用户数据与市场表现 - 所有酒店的平均入住率在2018年第四季度为68.2%，较上年同期下降1.6个百分点[158] - 所有酒店的每间可用房收入（RevPAR）在2018年第四季度为86.53美元，同比下降1.5%[158] - Marriott酒店的平均每日房价（ADR）在2018年第四季度为134.49美元，同比增长2.0%[158] 未来展望与投资计划 - 公司预计在2019年和2020年分别为酒店翻新和其他资本改善支出约2.6亿美元和3900万美元[16] - 公司计划在2019年购买TA约3000万美元的资本改善[16] - 公司可能无法识别出符合其投资标准的物业，影响未来的增长和分配[16] 负面信息 - 由于竞争加剧，酒店运营商可能面临平均每日房价和入住率下降的风险[16] - 公司可能无法按时偿还债务义务[19] - 由于某些租户和酒店管理者未能支付最低金额，公司可能面临流动性不足的风险[17] 其他信息 - 截至2018年12月31日，公司拥有326家酒店和199个旅行中心，客房总数为50,543间[29] - 公司在2018年管理的房地产资产总额为297亿美元[29] - 公司与RMR LLC的业务和物业管理协议具有20年的持续期限，但在某些情况下允许提前终止[19]