财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化每股运营资金（FFO）为0.16美元，调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDAre）为1.186亿美元，较上一季度分别增长6780万美元和143% [9][33] - 公司在Sonesta的34%所有权权益带来的归一化FFO为240万美元，较去年同期增加410万美元；调整后EBITDAre为240万美元，较去年同期增加430万美元 [37] - 第二季度净租赁物业租金收入同比下降180万美元，利息费用增加1930万美元，一般及行政费用（G&A）增加260万美元 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 283家可比酒店第二季度平均入住率为57.9%，平均每日房价为92.59美元，每间可售房收入（RevPar）为53.61美元 [14] - 160家长住酒店入住率为71.6%，93家精选服务酒店和51家全服务酒店入住率分别为45.7%和46.4% [15] - 283家可比酒店RevPar同比增长107.1%，总运营利润率提高27.4个百分点至27.5%，总运营利润增加约6110万美元 [38] - 304家酒店组合产生酒店EBITDA 2990万美元，去年同期为运营亏损4850万美元 [39] 净租赁业务 - 截至6月30日，拥有796处净租赁服务型零售物业，年最低租金要求为3.719亿美元，出租率为98.5%，加权平均租赁期限为10.5年 [27] - 第二季度净租赁租户租金收取率稳定在98%，高于第一季度的93%和2020年4月的81% [28] - 第二季度为部分净租赁租户记录了120万美元的不可收回收入准备金，低于第一季度的480万美元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲导向型酒店需求强劲，如Sonesta酒店和希尔顿黑德、圣胡安和迈阿密的酒店，本季度入住率超过80% [12] - 随着夏季旅游的开展，周末需求强于工作日，但工作日住宿有所增加，商务旅行开始复苏 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估酒店资产，确定处置候选资产，已确定69家Sonesta品牌酒店进行出售 [31][32] - 公司与Radisson正在协商合作路径，对结果持乐观态度 [22] - Sonesta通过集群人员配置、集成系统等方式降低成本，随着行业基本面改善，有望实现营收和利润增长 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济重新开放和稳定，公司物业经济基本面有所改善，预计2021年下半年将进一步复苏和稳定 [9][16] - 尽管Delta变种带来潜在风险，但预计劳动节后商务旅行将增加动力 [13] - 劳动力仍然是酒店业的挑战，但成本生产率有所提高 [17] 其他重要信息 - 公司采取措施保存资本和巩固流动性，包括维持名义股息、推迟非必要资本支出、控制成本和完成资产出售 [24] - 上周启动了约59家酒店的销售流程 [25] - 预计全年资本支出为1.5亿美元，其中下半年为1亿美元 [42] - 预计到2022年年中将维持每股0.01美元的季度股息分配率 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的标准是什么 - 主要标准是这些酒店相对于整体投资组合在入住率、平均每日房价、每间可售房收入方面表现滞后，所在市场预计租金增长持平或下降，部分酒店较旧需要资本支出，部分位于公司希望减少所有权暴露的市场。同时，公司希望推出的资产组合能吸引投资者，目前市场上可供出售的酒店产品较少，预计这些资产会受到关注并获得较好的定价 [46] 问题2: 今年1.5亿美元的资本支出是针对整个投资组合还是主要针对酒店 - 是针对整个投资组合，下半年的1亿美元中，3500万美元用于部分全服务酒店的翻新，5000万美元用于维护资本支出，还有部分是转换成本的结转 [47] 问题3: 2022年是否会有递延资本支出，规模如何 - 由于今年为保护流动性谨慎控制资本支出，确实存在一些递延项目，预计2022年资本支出在1.25亿 - 1.5亿美元之间，其中5000万美元用于特定投资组合的重大翻新，另外还有6500万 - 7500万美元的常规维护资本支出 [48] 问题4: 出售资产所得款项的用途是减少债务还是再投资新资产 - 由于疫情导致的契约情况，目前无法投资新资产，预计出售资产所得款项将首先用于减少债务和维持流动性，直到符合条件并能够重新进行投资，可能要到明年年初 [51] 问题5: 出售的资产是否受Sonesta管理合同约束，如果买家希望不附带管理协议购买整个套餐，公司会如何回应 - 计划出售的资产受品牌约束但不受Sonesta管理协议约束，投资者可以自行管理或聘请第三方管理。预计资产将以小投资组合形式出售，也会考虑整体报价，公司将评估所有报价并做出符合公司长期利益的决策。出售受品牌约束的资产有助于维持Sonesta的增长态势和特许经营收入流，但如果买家愿意支付更高价格购买无管理协议的资产，公司也会进行评估 [55][56][57] 问题6: 7月的RevPar数据是否代表第三季度的趋势，第三季度定价和入住率是否会继续增强 - 预计休闲旅游需求在劳动节后仍将持续，尽管速度会放缓。目前的重点是提高房价，公司有策略将业务从在线旅行社（OTA）渠道转向品牌官网，并通过调整长住酒店的客源结构来提高房价 [59][60] 问题7: Sonesta在商务旅行方面的进展如何，如何确保在商务旅行市场不落后 - Sonesta正在积极与全国性品牌建立客户账户，开展本地市场促销活动，并拥有一套成熟的销售计划。其销售团队积极寻找业务并取得了一定成功，有望缩小与大型品牌在商务旅行市场表现上的差距 [62][63][66] 问题8: Sonesta通过特许经营发展Red Lion品牌及其他品牌的前景如何，明年旗下酒店数量是否会增加 - Sonesta在Red Lion的团队表现出色，Red Lion的EBITDA高于预期，加盟商流失情况得到缓解，品牌正在缓慢增长。公司认为Red Lion品牌有增长潜力，特别是在长住酒店领域，预计其特许经营开发团队有望在10月1日前提交Sonesta品牌的特许经营披露文件，从而促进Sonesta和Red Lion品牌的特许经营销售 [68][70][71]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) | | | Nam ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，归一化运营资金（normalized FFO）为负4200万美元，即每股亏损0.26美元，调整后EBITDAre为4870万美元 [36] - 酒店投资组合在2021年第一季度产生了负3820万美元的调整后酒店EBITDA，而去年同期为3060万美元，2020年第四季度为负2610万美元 [36] - 租赁物业的租金收入同比下降810万美元，其中500万美元与无法收回的租金准备金有关，300万美元与净租赁处置活动有关 [37] - 利息支出较去年同期增加1830万美元，主要由于2020年的融资活动和本季度的循环信贷额度提取 [38] - FFO和准备金收入下降1040万美元，一般及行政费用（G&A）下降140万美元，也对本季度的整体业绩产生了影响 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2021年第一季度，304家可比酒店的每间可售房收入（RevPar）下降50.6%，毛营业利润率下降21.7个百分点至2.6%，毛营业利润较去年同期减少约8500万美元 [39] - 310家酒店组合本季度产生了5800万美元的运营亏损，其中包括1960万美元的一次性品牌重塑相关成本 [40] - 51家全服务酒店产生了3400万美元的运营亏损，94家精选服务酒店产生了2100万美元的亏损，165家长住酒店在排除一次性品牌重塑成本后产生了400万美元的酒店EBITDA [41] - 49家精选服务、36家长住和3家全服务酒店在第一季度进行了品牌重塑，本季度确认的1960万美元过渡相关成本中，1110万美元由Sonesta承担，另外850万美元支付给万豪，主要与过渡酒店的员工遣散费有关 [42] - 3月，佛罗里达州、亚利桑那州、路易斯安那州、南卡罗来纳州和圣胡安的36家酒店合计产生了500万美元的正酒店EBITDA；而伊利诺伊州、加利福尼亚州、新泽西州和马萨诸塞州的77家酒店在3月产生了800万美元的运营亏损 [44] - 3月，310家酒店产生了负980万美元的酒店EBITDA，138家酒店实现了正现金流，许多其他酒店处于盈亏平衡状态 [45] - 排除过去几个季度更换品牌的203家酒店后，3月105家可比酒店的入住率为51%，RevPar为49.76美元，较2021年2月环比增长36% [46] - 4月整体入住率超过51%，较3月的46.5%增长约10%；4月整体RevPAR为48.38美元，较2021年3月环比增长13% [46] 净租赁业务 - 截至2021年3月31日，公司拥有798处净租赁服务型零售物业，总面积1350万平方英尺，年最低租金要求为3.758亿美元，占总投资组合的42.5% [29] - 净租赁资产的出租率为98.5%，由174个租户承租，加权平均租赁期限为10.7年，运营142个品牌，涉及21个不同行业 [29] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率在过去12个月为2.19倍 [30] - 第一季度净租赁租户的租金收取率稳定在93.1%，高于2020年4月的80.5%；4月从净租赁租户收取的租金为97.7% [30] - 自疫情开始以来，公司已向46个净租赁租户提供租金援助，累计递延租金1210万美元，截至2021年4月30日，约1100万美元的租金仍处于递延状态 [31] - 第一季度，公司为某些净租赁租户（主要是电影院、健身和餐厅租赁）计提了480万美元的租金准备金 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 商务出行需求的增长可能较为缓慢，预计到2022年及以后才会有实质性贡献；短期内，团体会议可能允许现场和视频参会相结合，参会者需提供疫苗接种证明或新冠检测阴性报告 [10] - 郊区长住酒店的表现继续优于城市全服务和商务精选服务酒店，这一趋势在整个疫情期间一直存在 [10] - 165家长住酒店本季度的入住率为54.5%，而94家精选服务酒店和51家全服务酒店的入住率分别为31.2%和28.7% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估近期过渡以及传统Sonesta酒店，以确定每个资产的长期最佳用途；未来几个季度，可能会出售或重新定位一些不打算长期作为Sonesta品牌运营的酒店，以减少杠杆并提高酒店投资组合的整体质量 [35] - 公司正试图与凯悦协商，为部分或全部由其管理的酒店找到双方都能接受的前进道路；若无法达成协议，这22家酒店将在第二季度末过渡到Sonesta [23] - 公司通过持有Sonesta 34%的股权，有望从其成为主要酒店品牌和特许经营公司中受益；Sonesta规模的扩大将带来成本节约，有利于公司酒店业务，并增加公司在Sonesta的股权价值 [22][51] - Sonesta目前是美国最大的酒店管理公司之一，也是美国第八大酒店品牌和特许经营公司，拥有15个不同品牌，近1300家酒店，超过14万间客房，大部分位于美国；其规模的大幅增长使其能够将每笔交易的预订成本降低15% - 20% [16][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度的经营业绩反映了疫情对经济，特别是酒店和某些服务零售业务的持续影响；品牌和管理过渡的干扰、正常的季节性因素以及2月前更严格的政府封锁措施，对酒店业绩产生了负面影响，拖累了本季度的整体业绩 [7] - 尽管面临当前挑战，但公司持乐观态度，因为越来越多的州正在放宽封锁措施，更多人已接种疫苗，航空公司今年夏天将增加航班；公司预计第二季度近期过渡的酒店会对业绩造成一定干扰，但近期需求和预订活动的增加令人鼓舞 [8][9] - 公司认为已经度过了新冠危机最糟糕的时期，但仍在采取措施保存资本和巩固流动性，包括1月提取剩余的循环信贷额度、维持名义股息、推迟非必要的资本支出、与运营商合作控制成本以及完成部分资产出售 [26] - 受TravelCenters和净租赁投资组合稳定现金流的支持，公司资本充足，流动性充裕，多元化的资产组合使其能够成功应对逐步复苏的市场 [27] - 公司相信酒店投资组合目前出现的改善运营趋势将在第二季度末和2021年剩余时间内继续增强 [27] - 基于当前的展望和对2021年下半年住宿活动增强以及三重净租赁投资组合租金收取稳定的预期，公司预计2021年全年在任何资本支出之前将实现正现金流 [48] 其他重要信息 - 第一季度，公司以770万美元的价格收购了田纳西州纳什维尔一处相邻的土地，并以40万美元的价格出售了一处净租赁物业 [33] - 2021年4月，公司以980万美元的价格出售了佛罗里达州一家拥有146间客房酒店的租赁权益，以120万美元的价格出售了科罗拉多斯普林斯一处3.2万平方英尺的物业；此外，公司已达成协议，将以2230万美元的总价出售五家共430间客房的酒店，预计本季度完成交易 [34] - 公司第一季度平均每月现金消耗约为1600万美元，预计第二季度每月现金消耗将减少，第三季度将转为正现金流 [47] - 公司预计2021年全年资本支出约为1.69亿美元，较第四季度电话会议中提供的预测减少约2300万美元；其中，维护相关资本预计约为6000万美元，三家全服务资产的持续翻新预计约为4000万美元，与某些酒店向Sonesta过渡相关的资本投资预计为4000万美元 [48][49][50] - 公司第一季度向Sonesta提供了2540万美元的资本出资，以支持其收购Red Lion酒店；出资后，公司继续持有Sonesta 34%的股权 [51] - 公司预计将维持目前每股0.01美元的季度股息分配率至2022年年中 [52] - 截至季度末，公司在提取10亿美元信贷额度后，约有8.75亿美元现金；公司认为到2022年有足够的流动性，下一次债务到期时间为2022年8月 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于8.75亿美元现金在未来两年的用途及缓冲情况 - 公司认为即使不采取其他措施，现有现金也足以支付2022年8月到期的5亿美元债务；预计能够覆盖资本支出，并在今年下半年至明年开始从运营中积累现金，若无其他交易，有望顺利进入2023年 [56] 问题2: 过去五六个月酒店过渡的最大挑战以及Sonesta未来吸引其他品牌酒店业主的机会 - 最大挑战包括：决定过渡酒店或终止运营商合作时，原运营商会在过渡前停止接受预订，并将已预订客人转移到其他酒店；运营方面，通常在过渡前几周才能获得详细员工信息，且在部分员工被休假的情况下，联系和培训员工耗时且困难 [57][58][59] - Sonesta在过渡酒店方面表现出色，其销售团队进行了评估和调整；随着商务旅行下降，Sonesta的灵活性和新规模将有助于其与主要品牌竞争；在特许经营方面，Sonesta有机会从多个品牌手中接管酒店，因为新酒店业主选择加入大型品牌可能面临经济上的困难，而Sonesta能提供品牌关注和支持 [60][61][63] 问题3: 从万豪洲际转换为Sonesta的每处物业成本以及临时 signage的情况 - 临时 signage主要是由于获取许可和投入资金安装永久标识需要时间，而非考虑是否保留该物业为Sonesta品牌；酒店过渡的运营成本平均约为每处12万美元，资本成本约为每处22.5万美元，包括标识、IT硬件和计算机系统等 [65][66] 问题4: 假设不转换凯悦酒店，全年额外的过渡成本预计 - 假设不转换凯悦酒店，从损益表角度来看，公司目前已基本涵盖了所有过渡成本，未来季度不会有太多额外支出 [71] 问题5: 从第四季度到第一季度，其他直接和间接费用增加1100万美元是否是过渡成本的主要部分 - 是的，这就是公司将其作为一次性费用加回以调整数据的原因，公司认为这些不是经常性成本 [73] 问题6: 万豪和洲际品牌酒店员工是否受工会合同约束，过渡到Sonesta后工会合同情况 - 公司投资组合中有约十几家工会酒店，其中两家仍处于关闭状态，另外十家分布在全国各地，主要集中在纽约、新泽西、费城和芝加哥市场；如果酒店在万豪或洲际管理时是工会酒店，过渡到Sonesta后仍为工会酒店，业主通常需要签署认可信，且处理这些关系会产生大量成本，主要与养老金相关 [74] 问题7: 约800万美元的过渡成本用于遣散协议的原因，以及洲际和凯悦是否有类似协议和费用 - 万豪的遣散成本主要与被休假较长时间的员工有关；由于疫情对运营仍有负面影响，不确定员工休假时间会延长多久；万豪和洲际的劳动委员会评估后，决定终止部分酒店员工的合同，而非将其作为休假员工过渡 [75][76] 问题8: 第一季度管理费用较第四季度翻倍的原因，以及未来是否会维持约500万美元的运行率 - 管理费用的增加与Sonesta合同直接相关，全服务酒店的管理费率为3%，长住酒店为5%，该费用与收入直接挂钩，随着收入增长，费用也会相应增加；与万豪和洲际的历史协议不同，Sonesta的管理费用是运营成本的一部分 [78][79] 问题9: 在Sonesta协议下，随着投资组合恢复到疫情前的收入水平，酒店EBITDA利润率是否会与万豪洲际管理和品牌时期相同 - 从表面上看，Sonesta的基础管理费用作为运营成本会增加费用，但实际上，在与万豪和洲际讨论未来合作方式时，他们都坚持将管理费用变为优先费用；因此，无论由Sonesta还是其他品牌管理，损益表都会发生类似变化 [81]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有1108处房产，分布于47个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[100] - 截至2021年3月31日，净租赁组合有798处服务型零售物业，总面积1345.2608万平方英尺，租给168个租户，年最低租金37.5811万美元，入住率98.5%，加权租赁期限10.7年[108] - 截至2021年3月31日，公司拥有并管理美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的142个品牌[161] - 截至2021年3月31日，公司净租赁物业的入住率为98.5%，有30处物业可供租赁[165] - 截至2021年3月31日，公司净租赁租户经营超过130个品牌[166] - 截至2021年3月31日，公司有6处净租赁物业被归类为待售，账面价值3106美元，年最低租金240美元[169][173][177] 酒店业务关键指标变化 - 2021年第一季度，310家酒店的平均每日房价（ADR）降至88.02美元，降幅29.6%；入住率降至40.1%，下降16.5个百分点；每间可售房收入（RevPAR）降至35.30美元，降幅50.1%[106] - 截至2021年3月31日，可比酒店总数304家，房间47612间，入住率40.1%，较2020年下降17.3个百分点，平均每日房价87.19美元，较2020年下降29.2%，每间可售房收入34.96美元，较2020年下降50.6%[163] - 截至2021年3月31日，所有酒店总数310家，房间49015间，入住率40.1%，较2020年下降16.5个百分点，平均每日房价88.02美元，较2020年下降29.6%，每间可售房收入35.30美元，较2020年下降50.1%[163] 公司物业交易情况 - 2021年第一季度，公司收购田纳西州纳什维尔一处相邻地块，价格770.9万美元[109] - 2021年第一季度，公司出售一处净租赁物业，面积2797平方英尺，售价37.5万美元；4月出售一家146间客房的酒店，售价975.3万美元，以及一处32130平方英尺的净租赁物业，售价120.6万美元[110] - 公司已达成协议，将出售五家共430间客房的酒店，账面价值1069.9万美元，售价2226.3万美元；还将出售两处共35330平方英尺的净租赁物业，账面价值143.9万美元，售价158.1万美元，预计二季度末完成[111] - 公司拟出售五家酒店（共430间客房，账面价值10,699美元）和两处净租赁物业（共35,330平方英尺，账面价值1,439美元），售价分别为22,263美元和1,581美元，预计2021年二季度末完成交易[140] - 公司已达成出售五家酒店的协议，并与买家签订了这些物业的短期租赁协议[164] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收2.6117亿美元，较2020年同期的4.83776亿美元下降46.0%[113] - 2021年第一季度总费用3.5664亿美元，较2020年同期的4.33597亿美元下降17.7%[113] - 2021年第一季度净亏损1949.9万美元，较2020年同期的336.5万美元增加479.5%[113] - 2021年第一季度基本和摊薄加权平均流通股数为16449.8万股，较2020年同期的16437万股增加0.1%[113] - 2021年第一季度资产减值损失为1211美元，2020年同期为16740美元[121] - 2021年第一季度房地产销售净亏损为9美元，2020年同期为6911美元[122] - 2021年第一季度，经营活动净现金使用62724美元，投资活动净现金使用68806美元，融资活动净现金提供919625美元[133] - 2021年第一季度净亏损194,990千美元，2020年同期为33,650千美元[190] - 2021年第一季度FFO为 - 62,456千美元，2020年同期为123,084千美元[190] - 2021年第一季度Normalized FFO为 - 41,996千美元，2020年同期为123,084千美元[190] 净租赁业务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司收取了净租赁租户93.1%的租金，4月收取了97.7% [130] - 2021年3月31日和2020年，公司净租赁物业覆盖率分别为2.19倍和2.28倍[131] - 2021年第一季度，公司签订了170327平方英尺的租赁续约，加权平均租金较之前相同空间的租金低4.1%，加权平均租赁期限为5.8年[165] - 2021年第一季度，公司签订了总计1775平方英尺的新租赁，加权平均租金较之前相同空间的租金低5.2%，加权平均租赁期限为6.0年[165] - 按投资计算，TravelCenters of America在公司净租赁投资中占比44.3%，为最高[167] - 公司净租赁投资总额为5164029美元，年化最低租金总额为375811美元[167] - 公司净租赁投资的整体租金覆盖率为2.19倍[167] - 前10大净租赁租户投资总额3911705美元，占比75.9%，年最低租金总额291439美元，占比77.5%[170] - 所有净租赁物业投资总额5164029美元，年最低租金总额375811美元[170][176][182][184] - 旅行中心行业投资3352096美元，占比64.9%，年最低租金249293美元，占比66.3%[176] - 2021 - 2039年各年租赁到期的年最低租金及占比不同，如2021年为3305美元，占比0.9%；2035年为84235美元，占比22.4%[182] - 按年最低租金计算，公司净租赁物业位于前10的州中，得克萨斯州年最低租金32318美元，占比8.6%；俄亥俄州26392美元，占比7.0%等[184] - 其他包含158个租户，平均投资7926美元，平均年最低租金534美元[173] - 净租赁租户在美国经济的服务型零售领域的21个不同行业运营[175] - 各租户的覆盖率不同，如TravelCenters of America为1.90x，American Multi - Cinema, Inc.为 - 0.03x[170] 公司资金使用与收益情况 - 2021年第一季度，酒店经理和租户向FF&E储备账户存入447美元，支出14198美元用于酒店翻新[135] - 2021年第一季度，公司为酒店资本改进提供28881美元资金，预计后九个月提供140000美元[136] - 2021年第一季度，公司向Sonesta提供25443美元资本贡献，收购纳什维尔一块土地花费7709美元[138] - 2021年第一季度，公司出售一处净租赁物业获得375美元净收益，4月出售一家酒店和一处净租赁物业分别获得9753美元和1206美元净收益[139] 公司股息与债务情况 - 2021年1月14日和4月15日，公司宣布向普通股股东支付季度股息，每股0.01美元，分别为1,648美元[142] - 公司维持100万美元的循环信贷额度，到期日为2022年7月15日，可选择延长；截至2021年3月31日，年利率为2.85%，已全额提取[143] - 2021年3月31日，公司定期债务到期情况为：2022年50万美元、2023年50万美元、2024年117.5万美元等，总计620万美元[145] - 2021年3月31日，公司债务义务包括100万美元循环信贷额度借款和620万美元公开发行定期债务[142] - 截至2021年3月31日，公司总债务与调整后总资产比率为55.4%（要求最高60%），有担保债务与调整后总资产比率为7.7%（要求最高40%），综合可用偿债收入与债务服务比率为1.12倍（要求最低1.5倍），无抵押资产与无担保债务比率为179.6%（要求最低150%）[143] - 公司80万美元2025年到期7.5%无担保高级票据和45万美元2027年到期5.5%无担保高级票据由子公司担保，其余495万美元高级无担保票据无担保[156] - 截至2021年3月31日，公司和子公司担保人合并财务信息显示，房地产净值582.7892万美元，债务净值713.3376万美元，三个月净亏损18.967万美元[159] - 2021年3月31日，固定利率高级票据本金余额为6,200,000千美元，年利率在3.950% - 7.500%之间，年利息费用为314,051千美元[194] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约62,000千美元[194] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约240,221千美元[194] - 2021年3月31日，浮动利率债务为1,000,000千美元，加权平均年利率为2.85%，年利息费用为28,500千美元[196][197] - 若浮动利率增加1个百分点，年利息费用将增至38,500千美元，每股影响为0.02美元[197] - LIBOR预计在2021年12月31日对新合同停用，2023年6月30日对现有合同停用，公司信贷协议利率可能会修订[200] - 截至2021年3月31日，公司有13笔固定利率高级票据，本金余额总计6200000千美元，年利率从3.950%到7.500%不等，年利息费用总计314051千美元[194] - 2022年到期的票据本金余额为500000千美元，年利率5.000%，年利息费用25000千美元[194] - 2023年到期的票据本金余额为500000千美元，年利率4.500%，年利息费用22500千美元[194] - 2024年到期的票据本金余额分别为350000千美元和825000千美元，年利率分别为4.650%和4.350%，年利息费用分别为16275千美元和35888千美元[194] - 2025年到期的票据本金余额分别为350000千美元和800000千美元，年利率分别为4.500%和7.500%，年利息费用分别为15750千美元和60000千美元[194] - 2026年到期的票据本金余额分别为350000千美元和450000千美元，年利率分别为5.250%和4.750%，年利息费用分别为18375千美元和21375千美元[194] - 2027年到期的票据本金余额分别为400000千美元和450000千美元，年利率分别为4.950%和5.500%，年利息费用分别为19800千美元和24750千美元[194] - 2028年到期的票据本金余额为400000千美元，年利率3.950%，年利息费用15800千美元[194] - 2029年到期的票据本金余额为425000千美元，年利率4.950%，年利息费用21038千美元[194] - 2030年到期的票据本金余额为400000千美元，年利率4.375%，年利息费用17500千美元[194] - 截至2021年3月31日，公司浮动利率债务为100万美元，来自100万美元的循环信贷安排[196] - 截至2021年3月31日，利率为2.85%时，年利息费用为28,500美元；利率增加1个百分点至3.85%时，年利息费用为38,500美元[197] - LIBOR预计在2021年12月31日对新合同逐步淘汰，在2023年6月30日对现有合同逐步淘汰[200] - 截至2021年3月31日，公司用于偿债的收入与债务偿还的比率低于公共债务契约要求的1.5倍[211] - 公司已全额提取10亿美元的信贷安排以保持财务灵活性[211] - 公司的循环信贷安排借款需满足一定财务契约和其他信贷安排条件[211] - 公司可能无法在债务到期时偿还债务[211] - 公司5.000%高级票据将于2022年到期[220] - 公司4.500%高级票据将于2023年到期[220] - 公司4.650%高级票据将于2024年到期[220] - 公司4.50%高级票据将于2025年到期[220] - 公司5.25%高级票据将于2026年到期[220] - 公司4.950%高级票据将于2027年到期[220] - 公司3.950%高级票据将于2028年到期[220] - 公司4.375%高级票据将于2030年到期[220] 公司运营管理相关情况 - 截至2021年3月31日，305家酒店由五家酒店运营公司管理[126] - 截至2021年3月31日，Sonesta运营

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 04-326 ...

业绩总结 - 公司在2020年第三季度的酒店收入为2.02亿美元，较第二季度的1.216亿美元增长了66%[27] - 2020年第三季度的FFO为23,195万美元，同比下降80.3%[74] - 2020年第三季度的每股净收入为（0.62）美元，同比下降169.6%[74] - 2020年第三季度的加权平均基本股数为164,435千股[74] - 2020年第三季度的资产减值损失为10,248万美元[74] 用户数据 - 截至2020年第三季度，酒店的平均入住率为43.6%，较第二季度的27.8%增长了15.8个百分点[27] - 零售租户的租金收取率从2020年第二季度的59%提升至第三季度的87%[12] - SVC的零售净租赁租金收款率在2020年10月提升至87.4%，相比2020年4月的45.9%有显著改善[60] 新产品和新技术研发 - SVC计划将200家酒店的品牌和管理权转移至Sonesta，预计在2020年11月30日和2021年1月31日生效[29] - Sonesta的扩展住宿组合在第二季度和第三季度表现优于竞争对手，市场份额显著增加[34] 市场扩张和并购 - 公司已与24家万豪品牌酒店和15家温德姆品牌酒店达成出售协议，预计总销售额为2.18亿美元[26] - SVC的净租赁投资组合包含804个物业，年最低租金为3.7亿美元，平均租赁期限为11年[49] 财务状况 - 截至2020年9月30日，SVC的净债务与总资产比率为51.9%[65] - SVC的总债务与调整后总资产比率为50.4%，低于允许的最大值60%[69] - SVC的未担保高级票据总额为58亿美元，循环信贷额度为10亿美元，其中在2020年9月30日时有8000万美元未偿还[64] 负面信息 - SVC的净收入在2020年9月30日为-102,642千美元，较2020年6月30日的-37,349千美元有所恶化[72] - 2020年第三季度的Normalized FFO为23,195万美元，同比下降84.7%[74] - 2020年第三季度的酒店EBITDA为(6,289)千美元，较2019年同期的134,528千美元下降[76] 其他新策略和有价值的信息 - 公司已将1350万美元的租金延期，约占年度最低租金和回报的1%[12] - 公司将季度分红减少至每股0.01美元，预计每季度节省8720万美元[15] - RMR的激励费用结构确保其专注于提高总股东回报[98]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Mary ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为23.2亿美元，较上年同期的1.556亿美元减少0.81美元/股，主要因IHG和万豪协议下的回报降低 [25] - 2020年第三季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为1.036亿美元，较2019年第三季度下降50.5% [26] - 截至季度末，债务占总资产的51.9%，公司拥有8600万美元现金，其中3810万美元为主要用于酒店未来改进的现金托管 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度，可比酒店平均入住率为46%，二季度为30.1%；日均房价为89.50美元，二季度为84.15美元；每间可售房收入（RevPAR）为41.17美元，二季度为25.33美元 [11] - 第三季度，183家长住酒店入住率为62.1%，95家有限服务酒店和51家全服务酒店入住率分别为32.6%和26% [12] - 第三季度，可比酒店RevPAR下降56.6%，毛营业利润率下降18.2个百分点至21.2%，毛营业利润较上年同期减少约1.44亿美元 [27] - 第三季度，可比酒店EBITDA较上年同期下降1.16亿美元（94.2%）至710万美元，较2020年二季度增加4150万美元 [27] 净租赁零售业务 - 截至2020年9月30日，公司拥有804处净租赁服务型零售物业，年最低租金为3.698亿美元，占总年最低回报和租金的38% [17] - 最大租户TravelCenters of America（TA）过去12个月的租金覆盖率为1.81倍，上年同期为1.97倍；TA按时支付租金，本季度TA物业的覆盖率为2倍 [14][18] - 其他净租赁租户第三季度租金收取率从二季度的59.3%升至87.2%，10月租金收取率为87.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 自4月中旬以来，多数市场酒店业绩有所改善，郊区长住酒店和精选服务酒店表现优于城市全服务酒店 [11] - 截至10月24日的4周内，除2家酒店外，其余329家酒店均已开业，整体入住率从4月的低点21%稳步升至46.7% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司终止与IHG和万豪的协议，将酒店的管理和品牌过渡到Sonesta，预计先签订为期一年的管理协议至2021年12月31日，以便全面评估每家酒店的最佳用途 [10] - 公司继续采取措施保存资本和巩固流动性，包括修订10亿美元循环信贷协议、降低季度股息、推迟非必要资本支出以及推进部分酒店销售 [8][9] - 公司预计2021年底前，郊区长住和精选服务酒店组合将继续优于城市全服务酒店，约69%的房间位于长住和精选服务酒店有助于减轻现金消耗率 [13] - 公司服务零售资产管理团队继续与受开业限制影响的净租赁零售租户合作，租金减免请求显著放缓，受疫情影响严重行业的租户9月开始支付租金 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情和相关封锁对经济产生了巨大负面影响，尤其对酒店、餐厅和其他服务零售企业冲击较大，但公司认为最严重的影响已经过去，自4月以来投资组合业绩逐渐改善 [7] - 若疫苗消息持续向好，且人们能在明年年底前接种疫苗和加强针，酒店行业的复苏将在2022年加速 [37] - 公司认为疫情后人们将更关注安全、服务和旅行体验，视频会议技术的使用将对商务旅行产生长期负面影响，主要品牌的客户忠诚度计划的影响力和价值将降低 [10] - 基于当前趋势，公司认为到2022年有充足的流动性，下一次重大债务到期日为2022年8月，公司将继续评估和探索改善流动性的方案 [34] 其他重要信息 - 第三季度，公司与51家净租赁零售租户签订租金延期协议，总计延期租金5340万美元，占公司总年最低回报和租金的5.6%，已延期租金1340万美元 [19] - 第三季度，公司签订了总计49.7万平方英尺的租约续约，加权平均租金较之前下降11.6%，加权平均租期为13.6年；签订了总计2535平方英尺的新租约，加权平均租金较之前上涨34.7%，加权平均租期为9年 [20] - 截至2020年9月30日的季度内，公司出售了5处净租赁物业，总面积4.6万平方英尺，总售价590万美元；季度结束后，又出售了3处净租赁物业，总面积约8.3万平方英尺，总售价480万美元（不含成交成本） [21] - 公司已签订协议出售39家酒店，包括24家万豪品牌酒店和15家温德姆品牌酒店，共4601间客房，净账面价值2.04亿美元，总售价2.18亿美元，预计在2020年四季度和2021年一季度完成交易，所得款项用于偿还未偿债务 [21] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于疫苗消息，是否收到万豪的电话以及是否会减缓酒店处置进程 - 截至目前未收到IHG和万豪的电话；若疫苗消息持续向好，酒店行业复苏将在2022年加速；已确定出售的酒店因处于较弱市场或表现不佳，且售价合理，将继续推进交易，但可能影响剩余酒店组合的用途评估 [37] 问题2: 酒店向Sonesta过渡的情况 - 温德姆延长管理期限与Sonesta无关，是为配合买家的交易时间；Sonesta为承接酒店增长做了很多积极准备，如增加员工、创建共享服务平台、加强管理团队等，预计能按时接管酒店 [39] 问题3: 关于原计划投入万豪资产组合的4000万美元资本支出的最新情况 - 疫情期间，公司限制资本支出以保持流动性和资产负债表质量，继续推进已开展的项目，但未启动太多新项目；计划在明年下半年对华为万豪酒店进行翻新；部分长住酒店可能会重新定位或改建为多户住宅；其他酒店将重新评估翻新计划 [44][45] 问题4: 酒店过渡到Sonesta后，运营成本是否会降低 - 初期可能会有波动，待共享服务平台稳定运营后，预计运营成本会低于目前水平，但目前无法给出具体预测 [48] 问题5: 截至Q3末，Hyatt、Radisson及其他协议的保证金和担保金总额 - Q3末，Hyatt协议担保金约为300万美元，Radisson为1950万美元，两者总计约2200万美元 [49] 问题6: 预计Radisson担保金何时用完 - 根据当前行业趋势，预计在2021年三季度用完 [50] 问题7: 如何对万豪和Sonesta品牌下的酒店资产进行投资回报率（ROI）测算 - 万豪和Sonesta的投资回报率计算并非完全可比；将酒店转换为Sonesta品牌符合股东利益，可使公司在复苏过程中获得更多现金流；预计疫情后商务旅行复苏较慢，主要品牌的客户忠诚度计划价值将降低；Sonesta品牌规模扩大后将更具竞争力 [54] 问题8: Sonesta与万豪的每间入住客房费用结构有何不同 - 由于Sonesta新增酒店数量较多且正在创建新平台，目前难以判断，下次电话会议将提供更多信息 [55] 问题9: 目前对股权发行的考虑 - 公司认为目前股价被低估，不考虑在当前水平进行股权发行；公司有良好的流动性，将继续管理资产负债表，并评估所有选项 [57] 问题10: 重新评估万豪酒店销售时，新的销售预期金额是多少 - 目前已签订协议出售的酒店价值约2亿美元；随着将IHG和万豪酒店过渡到Sonesta，未来一年可能会确定更多待售酒店 [59] 问题11: 公司是否会考虑出售TravelCenters资产 - 目前不考虑出售更多TravelCenters资产，但会密切关注投资组合中的所有资产，评估市场和机会，不排除任何可能性 [64]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 04 ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度正常化FFO为7820万美元，上一季度为1.688亿美元，每股减少0.55美元，主要因Sonesta和Wyndham酒店运营亏损、万豪最低回报无担保部分、FF&E储备金贡献暂停及利息支出增加，部分被2019年第三季度完成的SMTA交易影响抵消 [37] - 2020年第二季度调整后EBITDAre为1.522亿美元，调整后EBITDAre与利息覆盖率为2.1倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为10.2倍 [38] - 2020年第二季度G&A费用为1130万美元，2019年第二季度为1220万美元，因向RMR支付的管理费随股权市值下降而减少 [38] - 截至季度末，债务占总资产的51.7%，拥有4990万美元现金，其中2970万美元为主要用于酒店未来改善的现金托管 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2020年第二季度，306家可比酒店RevPAR下降72.3%，总运营利润率下降40.5个百分点至1.95%，总运营利润减少约1.826亿美元，主要因季度内入住率急剧下降 [34] - 可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少1.581亿美元，降至亏损2750万美元，覆盖率降至负0.23倍，上年同期为1.1倍 [36] - 第二季度，酒店运营商以保证金应用和担保付款形式为酒店现金流缺口提供1.212亿美元资金 [39] - 截至2020年6月30日，部分酒店协议下可用于弥补现金流缺口的保证金和担保余额为4500万美元，万豪协议下的保证金和担保在第二季度耗尽，7月获得IHG协议下剩余900万美元保证金，预计凯悦担保最快在2020年第四季度耗尽 [40][41] - 第二季度向部分酒店运营商预支8050万美元营运资金，预计今年剩余时间再预支2000万美元 [43] 净租赁零售业务 - 截至2020年6月30日，拥有809处净租赁服务型零售物业，总面积1370万平方英尺，年最低租金3.694亿美元，占总年最低回报和租金的38%，出租率99%，加权平均租期11.1年 [25] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为2.16倍，最大租户TravelCenters of America的租金覆盖率为1.83倍，上年同期为1.97倍，该租户租金支付正常 [26] - 第二季度从其他净租赁租户收取59.3%的租金，6月升至75%，4月为45%，5月为58%，7月收取80% [26] - 已与80家净租赁零售租户达成租金延期协议，涉及金额5930万美元，占总年最低回报和租金的6.2%，已延期租金1130万美元 [27] - 第二季度，续租50.7万平方英尺，加权平均租金较之前高7%，加权平均租期13.7年，租赁优惠和资本承诺为750万美元；新签租约4万平方英尺，加权平均租金较之前低25.9%，加权平均租期6年，优惠和资本承诺为20万美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 酒店市场 - 2020年第二季度，可比酒店平均入住率为31.2%，较去年下降46个百分点；平均每日房价为83美元，下降31.5%；每间可售房收入为26美元，下降72.3% [14] - 自4月中旬以来，多数市场酒店业绩持续逐步改善，郊区长住酒店和精选服务酒店表现优于城市全服务酒店，183家长住酒店季度入住率为45.7%，95家有限服务酒店和51家全服务酒店分别为16.4%和12% [15] - Sonesta和Wyndham酒店组合在名义RevPAR和同比降幅方面表现最佳，Radisson和万豪组合RevPAR降幅最大，名义RevPAR最低 [17] - 截至8月1日的四周内，329家酒店中除10家外均已开业，整体入住率从4月的21%稳步升至43.4% [18] 净租赁零售市场 - TravelCenters of America因被许多公共当局指定为必要服务，在疫情期间持续运营，虽受餐厅关闭和汽油销售下降影响，但对运输业的主要服务表现出韧性，租金支付正常，本季度物业层面覆盖率为1.91倍 [20][21] - 服务零售净租赁租户租金收缴率从4月的45%升至7月的80% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取措施保存资本和巩固流动性，包括筹集新债务资本、解决2021年债务到期问题、修订10亿美元循环信贷协议、降低季度股息、推迟非必要资本支出和推进酒店销售 [11][12] - 若IHG违约无法解决或未达成和解，计划将103家酒店的管理和品牌从IHG过渡到Sonesta，公司持有Sonesta 34%的股份 [13] - 预计2020年郊区长住酒店和精选服务酒店将继续优于城市全服务酒店，随着居家令解除，客人至少在健康危机结束前会更喜欢小型酒店和人口密度较低的郊区社区 [19] - 服务零售资产管理团队将逐案评估净租赁零售租户的租金延期请求 [22] - 计划在2020年第三季度完成7处净租赁物业的销售，第四季度完成9家酒店的销售，所得款项用于偿还未偿债务 [29][30][31] - 若与Wyndham的管理协议到期未提前终止已售酒店，计划将这些酒店的管理和品牌过渡到Sonesta [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19疫情和美国大部分地区的封锁对经济产生巨大负面影响，酒店、餐厅和其他服务零售企业受冲击尤其严重，但自4月以来，公司投资组合已逐步改善，最严重影响已过去 [9][10] - 尽管复苏时间和轨迹仍存在重大不确定性，但公司相信已度过危机最糟糕阶段，资本充足、流动性充裕，多元化资产组合定位良好 [23] - 酒店运营商预计第三季度业务将持续稳定，第四季度开始复苏 [19] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险因素信息见将提交给SEC的Form 10 - Q和公司网站补充运营及财务数据 [4][6] - 会议可能包含非GAAP财务指标，正常化FFO和调整后EBITDAre与净收入的对账以及计算AFFO的组成部分可在公司网站投资者关系部分补充资料中查看 [5] - 不会回答与公司和IHG正在进行的讨论相关问题 [7] - 第二季度为减轻COVID - 19影响估计已支出约1000万美元增量费用，运营变化对酒店运营的长期影响尚不确定 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 酒店费用为何如此低，与万豪、洲际等的协议如何影响费用 - 公司收到的保证金和担保形式的信贷支持在损益表中作为运营成本的减少项呈现，实际酒店费用高于GAAP合并报表中的金额，本季度酒店组合可比基础上亏损约2700万美元；成本节约措施方面，运营层面劳动力成本下降60%，其他成本也因疫情影响下降 [49][50] 问题: 万豪酒店表现不佳的原因 - 万豪历史上在奖励计划、企业协商费率、团体销售和商务散客业务方面表现出色，但疫情导致这些业务枯竭，可能是员工休假或应对此类事件准备不足，未能像其他酒店组合那样推动业务 [51] 问题: 鉴于IHG可能无法与公司达成协议，是否应推迟出售其他Sonesta酒店 - 公司原本计划出售Sonesta ES组合，疫情爆发后停止营销工作，还考虑将部分酒店转换为多户住宅用途；鉴于IHG情况，若无法解决问题，Sonesta运营的长住酒店数量将大幅增加，目前已改变Sonesta ES组合出售计划，将在复苏过程中重新评估 [53] 问题: 除洲际外的酒店经理是否支付7月回报，7月净租赁租金支付比例 - 酒店方面，IHG使用剩余保证金后仍未支付7月剩余款项，万豪按后付方式结算，目前已收取超80%回报，凯悦和丽笙继续履行担保，Sonesta和Wyndham因近期物业现金流亏损未支付；净租赁方面，租金收缴率从4月的45%升至7月的80%，TravelCenters of America租金支付正常，8月早期收缴结果好于7月 [58] 问题: 最初计划的3亿美元资产销售与目前市场情况的差异 - 3亿美元销售计划不包括Sonesta ES组合，原计划基于20家Wyndham品牌酒店和33家万豪品牌酒店；目前接近签署15家Hawthorn套房和16家万豪品牌酒店（13家Courtyards、3家Residence Inns）的购买和销售协议，预计总价在1.7亿美元左右，可能在第四季度末完成交易 [60] 问题: 若万豪效仿IHG，其酒店是否会重新品牌化为Sonesta - 公司希望这种情况不会发生，但如果发生，将像对待IHG一样保护协议和回报，将万豪酒店重新品牌化为Sonesta [63]