业绩总结 - 2023年第四季度总收入为444,050千美元，较2022年同期的455,219千美元下降约3.6%[67] - 2023年第四季度净亏损为43,323千美元，较2022年同期的31,409千美元增加约38.1%[67] - 2023年全年酒店营业收入为1,478,034千美元，较2022年的1,467,344千美元增长了0.7%[170] - 2023年全年酒店EBITDA为244,554千美元，较2022年的228,235千美元增长了7.1%[171] 用户数据 - 截至2023年12月31日，酒店物业数量为221，酒店房间总数为37,777[95] - Sonesta Hotels & Resorts®的酒店数量为22家，房间总数为7,149，入住率为56.6%[105] - Sonesta ES Suites®的酒店数量为60家，房间总数为7,643，入住率为63.7%[107] - 总体来看，219家酒店的入住率为62.6%，较2022年增长0.9个百分点[110] 财务数据 - 正常化FFO为5000万美元，每股0.30美元[11] - 调整后的EBITDAre为1.41亿美元[30] - 截至2023年12月31日，总资产为105.38亿美元[21] - 截至2023年12月31日，总负债为6,129,983千美元，较2022年同期的6,099,399千美元略有增加[68] 未来展望 - 2024年到期的年化最低租金为7,966千美元，占总年化最低租金的2.1%[157] - 2025年到期的年化最低租金为9,077千美元，占总年化最低租金的2.4%[157] - 2033年到期的年化最低租金为257,991千美元，占总年化最低租金的69.4%[157] 新产品和新技术研发 - 2023年全年，交易相关成本为3,556千美元，主要包括与酒店品牌重塑活动相关的费用[149] - SVC在2023年和2022年期间的酒店运营费用减少，反映了其对Sonesta投资的公允价值负债的影响[174] 负面信息 - 2023年第四季度的净亏损为43,323千美元，相较于2022年12月31日的132,381千美元有所改善[142] - 截至2023年12月31日，FFO为51,316千美元，较2022年同期的272,692千美元下降[142] - SVC在截至2023年和2022年12月31日的三个月中，因其初始投资于Sonesta的公允价值负债，减少了酒店运营费用621万美元，全年减少2484万美元[174]

公司人员与组织架构 - 截至2024年2月22日，RMR的高管包括Adam D. Portnoy等[63] - 截至2023年12月31日，RMR有超1100名全职员工[64] - 公司董事会由25%的女性和25%的代表性不足社区成员组成[75] 公司运营部门与业务合作 - 公司有酒店投资和净租赁投资两个运营部门[78] - 截至2023年12月31日，公司有195家酒店由Sonesta运营[66] - 截至2023年12月31日，Sonesta运营公司221家酒店中的195家，占历史房地产投资的49.8%；公司向TA租赁176个旅游中心，约占总历史房地产投资的28.8%[201] - 截至2023年12月31日，约55.5%的历史房地产投资在酒店物业[203] - 公司拥有Sonesta 34%的股份[191] - 截至2023年12月31日，公司直接和间接持有Sonesta 34%的流通普通股[123] - 截至2023年12月31日，Sonesta管理公司195家酒店，公司持有Sonesta 34%的流通普通股[248] 公司资本结构与债务情况 - 公司资本结构提供财务灵活性，可通过多种方式融资，所得款项用于支付分配、提供营运资金等[58] - 公司债务协议包含财务契约，限制额外负债能力并要求维持特定财务比率[59] - 公司打算管理杠杆以最终重新获得“投资级”评级，但不确定能否实现[60] - 截至2023年12月31日，公司合并债务为56亿美元[192] - 公司大量债务带来再融资、成本、现金流等风险，高利率显著增加了借款成本[192][193][200] - 公司面临债务违约风险，可能导致交叉违约，影响公司业务和财务状况[194] - 公司可能无法遵守债务协议条款，这可能禁止公司向股东支付股息[195] 公司面临的竞争环境 - 酒店行业竞争激烈，公司酒店面临多种竞争因素，净租赁物业市场和旅行中心行业也竞争激烈[65][67][68] - 公司业务面临来自酒店、旅行中心、零售等多方面的竞争[214] 公司可持续发展战略 - 公司重视企业可持续发展，有一系列可持续发展和社区参与战略[70][71][72][73][74][75] - RMR承诺到2050年将范围1和2的排放量降至净零，到2030年在2019年的基础上减少50%，公司和RMR可能因未达可持续发展目标而面临声誉损害[235] 公司REIT纳税相关情况 - 公司自1995年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税[84] - 非公司制美国股东在2026年前满足特定持有期要求，对非资本利得股息或合格股息收入可享受较低有效税率[85] - 公司律师认为公司在1995 - 2023年符合REIT纳税资格，且当前及预期投资和运营计划能使其继续符合要求[87] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款维持REIT资格，将对未达测试金额按100%税率征税[89] - 若公司未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款维持REIT资格，将征收50,000美元或最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入中的较高者[89][90] - 若公司未能在任何日历年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入以及任何以前期间的未分配应税收入，将对未分配金额征收4%的不可扣除消费税[93] - 若公司收购REIT资产，在特定情况下可能需对资产的内置收益缴纳联邦所得税[93] - 若公司收购公司并继承其税收属性，必须在收购发生的应税年度结束前分配继承的C公司收益和利润，否则需分配并支付利息费用以维持REIT资格[93] - 公司的C公司子公司需就其收益缴纳联邦企业所得税，公司与应税REIT子公司（TRS）之间不符合公平交易条款的交易可能征收100%的税[93] - 若公司在任何一年未能符合REIT纳税资格，将按常规C公司纳税，且在终止REIT身份后的四个应税年度内一般无资格按REIT纳税[92] - 若公司未满足条件（1）至（6），能证明是合理原因且非故意疏忽，每次可免除REIT资格丧失，仅处以5万美元罚款[98] - 公司投资的TRS资产价值在每季度末不得超过总资产的20%[104] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金等超过公平交易金额，REIT需缴纳超出部分100%的消费税[106] - 若第三方租户多付租金给REIT，少付服务费用给TRS，且REIT未充分补偿TRS，REIT需缴纳未补偿部分100%的消费税；若TRS获补偿率至少为直接成本的150%，可适用安全港例外[106] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT纳税资格，一是至少75%的总收入来自与不动产相关的投资，二是至少95%的总收入由符合75%总收入测试的收入、其他利息和股息、股票或证券出售收益等组成[107] - 若租金归因于与不动产租赁相关的个人财产，且不超过总租金的15%，则该部分租金可视为“不动产租金”[108] - 若不动产至少90%的租赁空间租给非TRS和非10%关联租户，且TRS支付的租金与非关联租户相当，TRS支付的租金不会因10%关联租户规则而被取消资格[108] - 若公司将“合格住宿设施”的不动产权益租给TRS，且设施由“合格独立承包商”运营，可例外获得“不动产租金”[108] - 公司向租户提供的非惯常服务价值不超过该物业总收入的1%，不会使收入丧失“不动产租金”资格[108] - 每个纳税年度的最后半年内，不得超过50%价值的流通股由五个或更少的“个人”直接或间接拥有[101] - 公司认为所有或几乎所有租金及相关服务收费符合《国内税收法典》第856节规定的“不动产租金”[109] - 房地产投资信托基金（REIT）处置资产等交易收益一般满足75%和95%的总收入测试，不会是经销商收益或需缴纳100%的惩罚性税[114] - 若未能满足75%或95%的总收入测试，满足特定条件仍可按REIT纳税，但需缴纳100%的税[115] - 公司认为自首个应税年度起持续满足75%和95%的总收入测试[116] - 每个应税年度各日历季度末，公司需满足REIT资产测试，如至少75%的总资产价值为“房地产资产”等[116] - 若未满足资产测试，在特定条件下可在30天内处置资产来弥补，部分情况可获豁免[117][118] - 公司认为自首个应税年度起持续满足REIT资产测试[121] - 2007年应税年度至今，公司从TA及其子公司获得的租金收入构成“不动产租金”[122] - 公司将酒店租给应税REIT子公司（TRS），期望租金符合“不动产租金”，需满足一定条件[125] - 承包商与REIT的关联度低于35%且满足特定条件才符合“合格独立承包商”资格[127] - 若IRS或法院判定公司聘请的承包商不符合资格，公司从TRS获得的租金收入可能不符合75%和95%的总收入测试，若触发救济条款，将按100%的税率征税[128] - 若IRS认定TRS支付给公司的租金超过公平市场租赁费率，公司将对这些租金缴纳100%的税，但公司预计不会出现这种情况[129] - 公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应纳税所得额”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应纳税所得额”5%的部分[131] - 若公司未能满足90%的分配要求，可申请IRS豁免；若未分配全部净资本收益和“房地产投资信托应纳税所得额”，将按常规企业所得税税率对未分配金额征税，并可能面临4%的消费税[133] - 公司收购C公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRS，公司将继承其联邦所得税属性，可能面临内置收益税和额外分配要求[138] - 若公司出售从C公司继承的资产且在特定五年内实现内置收益，可能需缴纳企业所得税；相关应税股息支付给非公司美国股东时，可能适用优惠税率[139][140] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润，否则可能需支付利息费用，但仍可维持REIT资格[141] 公司税务相关其他情况 - 公司的可折旧不动产将按直线法在40年内折旧，个人财产在适用的较短期限内折旧[142] - 对于非公司美国股东，长期资本收益和大多数公司股息的最高联邦所得税税率通常为15%或20%，但公司的普通股息一般按普通收入适用的较高联邦所得税税率征税，部分C公司收益和利润及应税内置收益项目的分配可能适用优惠税率[145] - 公司企业股东可能需将最多20%的资本利得股息按普通收入处理[147] - 非公司制美国股东的某些资本利得需缴纳最高25%的联邦所得税[148] - 美国个人、遗产或信托股东需对净投资收入缴纳3.8%的医疗保险税[153] - C类公司或仅含C类公司合伙人的合伙企业持有公司股票，单一年度税收损失超1000万美元或规定年度组合超2000万美元需披露[154] - 其他合伙企业、S类公司、信托或个人持有公司股票，单一年度税收损失超200万美元或规定年度组合超400万美元需披露[154] - 自然人未披露应报告交易的年度最高罚款为1万美元，其他情况为5万美元[154] - 公司向非美国股东非指定为资本利得股息的分配，通常按30%税率预扣美国联邦所得税[160] - 若公司某类股票未在美国家证券交易所上市，非美国股东获归因于美国不动产权益出售收益的分配，预扣率最高达21%[163] - 公司企业非美国股东可能需缴纳最高30%的分支机构利润税[163] - 若公司为“国内控制”REIT（即过去五年内非美国股东直接或间接持有的股份价值低于50%），其股票不构成美国不动产权益[167] - 非美国股东出售股份时，购买方可能需代扣15%的购买价款并上缴美国国税局[168] - 未遵守信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，可能面临30%的美国预扣税[172] - 外国金融机构需对符合条件的支付向不遵守规定的机构和账户持有人代扣30%的税款[172] - ERISA计划的受托人若违反职责，可能面临高达追回金额20%的民事罚款[177] 证券相关规定 - 规定中“广泛持有的”证券需由100个以上独立于发行人和彼此的投资者持有[182] - 若证券发行中最低投资额为10,000美元或以下，一些转让限制通常不影响其“可自由转让”的认定[184] 公司面临的风险与挑战 - 不利的市场和商业房地产行业状况，如高利率、长期高通胀等，可能对公司及相关方的经营业绩和财务状况产生重大不利影响[187] - 若酒店经理无法盈利运营酒店，公司可能需承担运营亏损或向Sonesta提供资本[191] - 公司与Sonesta和TA合作的物业集中度高，若其运营失败或违约，将对公司收入和运营产生不利影响[201] - 截至2023年12月31日，约2.1%的年化最低净租赁租金对应的租约将在2024年到期，净租赁物业可租赁面积的3.7%处于空置状态[219] - 公司可能无法从与Sonesta的管理协议中获得应付款项[206] - 公司可能无法为物业进行资本改进，投资成本可能更高、时间可能更长[207] - 公司业务增长可能因收购物业面临风险而受限，收购可能无法实现预期收益[208][211] - 公司运营依赖运营商，运营商表现不佳或存在利益冲突可能影响公司收益[212] - REIT分配要求和获取资本的限制可能影响公司业务计划的执行[213] - 公司净租赁物业多为单租户，租户违约或不续约的不利影响可能更大[217] - 公司多数租户无信用评级，可能面临更高的租户违约率[218] - 公司物业可能因环境问题承担责任，影响财务状况[223][224] - 公司计划出售特定物业以降低杠杆、资助资本支出和未来收购等，但出售可能受市场、融资、买家和租户财务状况等因素影响[226] - 市场条件导致资本化率上升和利率高企，使商业房地产交易量减少，公司出售物业可能失败、延迟或亏损[228] - 租户破产可能减少公司租金收入，当前经济状况增加了租户或酒店经理破产风险，公司可能面临权利执行延迟、更换租户受限和成本增加等问题[229] - 过去几年保险成本显著增加，可能影响运营商盈利能力和公司租金收入，灾难性损失的保险赔偿可能不足[230] - 公司面临恶劣天气、自然灾害和气候变化风险，可能导致物业受损、运营中断和收入损失，且保险可能无法覆盖所有损失[231] - RMR和酒店经理依赖信息技术系统，系统故障、中断或安全漏洞可能导致公司成本增加、运营中断和声誉受损[233] - 市场和政府应对气候变化和供应链挑战的行动可能导致公司酒店和旅游中心需求下降[237] 公司管理协议相关情况 - 公司依赖RMR管理业务和实施增长战略，若失去RMR服务，业务和增长前景可能下降，替代服务成本可能增加[238] - 公司与RMR的管理协议非公平协商，费用和成本结构可能无法激励RMR，增加投资公司普通股的风险[245] - 若公司无理由终止与RMR的管理协议，需支付相当于剩余19 - 20年每月未来费用现值总和的终止费；因业绩原因终止，需假设剩余10年计算终止费[246] - 公司与RMR的管理协议有20年持续期限且每年续约，可能阻碍公司控制权变更[247] - 公司与RMR的管理结构和关系可能引发股东异议活动，增加股东激进主义和诉讼风险[252] 公司股权与利益冲突 - 截至2023年12月31日，Adam Portnoy合计实益拥有公司1.1%的流通普通股，公司拥有Sonesta 34%的流通普通股，多重职责、关系和交叉所有权可能导致利益冲突[243] - 公司与Sonesta的业务往来占酒店投资组合很大一部分，可能产生利益冲突或其感知[248] - 公司对Sonesta的投资可能无法实现预期收益，因Sonesta为私人公司且公司为少数股权所有者[250] - 公司与关联方的交易可能增加利益冲突指控风险，若交易受质疑，可能无法实现预期收益[251] - 公司董事会可在未获股东批准的情况下更改运营、融资和投资政策，可能导致公司杠杆率上升，增加债务违约风险[254] - 公司信托声明和章程禁止除RMR及其关联方等外的股东直接和间接持有超过9.8%的任何类别或系列流通受益股[255]

财务业绩 - 公司宣布第四季度财务业绩，包括净亏损4,330万美元，每股普通股亏损0.26美元[5] - 归一化FFO为5,000万美元，每股普通股0.30美元[5] - 调整后EBITDAre为1.412亿美元[5] - 公司2023年第四季度总收入为4.44亿美元[7] - 公司2023年全年总收入为18.74亿美元[8] - 公司2023年第四季度净亏损为4,332.3万美元[7] - 公司2023年全年净亏损为3,277.9万美元[8] - 公司2023年第四季度经调整EBITDA为1.41亿美元[7] - 公司2023年全年经调整EBITDA为6.18亿美元[7,8] - 公司2023年第四季度每股经调整FFO为0.30美元[7] - 公司2023年全年每股经调整FFO为1.67美元[7,8] - 公司2023年第四季度每股派息为0.20美元[7] 酒店经营数据 - 可比酒店RevPAR为78.30美元[5] - 可比酒店EBITDA为4,230万美元[5] - 2023年第四季度,Sonesta Hotels & Resorts的入住率为57.0%,平均房价为152.57美元,平均客房收益为86.96美元[22] - 2023年全年,Royal Sonesta Hotels的入住率为56.5%,平均房价为237.63美元,平均客房收益为134.26美元,同比分别增长4.3个百分点、0.7%和9.0%[23] - 2023年全年,Sonesta Select的入住率为54.9%,平均房价为118.45美元,平均客房收益为65.03美元,同比分别增长3.3个百分点、0.6%和7.0%[23] - 2023年全年,Sonesta ES Suites的入住率为67.8%,平均房价为128.33美元,平均客房收益为87.01美元,同比分别下降1.5个百分点、增长2.7%和0.5%[23] - 2023年全年客房收入为11.91亿美元，同比增长5.4%[34] - 2023年第四季度客房收入为2.69亿美元，同比下降1.6%[34] - 2023年全年食品饮料收入为1.86亿美元，同比增长19.4%[35] 净租赁物业 - 净租赁物业出租率为97.1%[5] - 净租赁物业租金覆盖率为2.46倍[5] - 出售9处净租赁物业,总面积11.8793万平方英尺,总销售价格880万美元[5] - 公司拥有752处物业,总面积13,341,172平方英尺[26] - 公司最大租户为TravelCenters of America Inc.,占总租金收入的68.2%[26] - 公司租赁到期日主要集中在2033年,占总租金收入的69.4%[27] - 公司物业出租率为97.1%,空置物业数量为22处[28] 资产负债情况 - 公司2023年12月31日总资产为73.56亿美元[9] - 公司发行80.625%优先有担保票据10亿美元,净募集9.675亿美元[5] - 赎回12亿美元2024年到期的无担保票据[5] - 公司获得穆迪B2评级,标普B+评级[30] - 公司财务状况稳健，资产负债率和现金流情况良好[38] - 公司将持续优化资本结构，提高资本使用效率[38] - 公司目前流动性充足，有能力执行其运营和资本支出计划[39] - 公司资产质量良好，信用评级稳定[39] 投资组合 - 公司拥有973个物业,包括221个酒店物业和752个净租赁物业[16] - 酒店物业共有37,777间客房,净租赁物业总面积为13,341,172平方英尺[16] - 公司的投资组合涵盖22个行业,分布在46个州[16] - 公司的酒店品牌包括Royal Sonesta Hotels、Sonesta Hotels & Resorts、Sonesta ES Suites等[19] - 公司在加利福尼亚、德克萨斯、伊利诺伊等州拥有较多物业[18] - 公司的酒店物业主要集中在全服务和精选服务细分市场,其中全服务酒店占55.5%的投资[17] - 公司的净租赁物业主要集中在旅行中心、快餐餐厅和健身等行业[17] - 公司拥有219家酒店物业[34] 公司管理 - 公司由RMR集团管理,RMR管理资产超过410亿美元[30] - 公司董事会由9名独立董事和2名管理董事组成[31] 未来发展 - 公司总体业绩表现良好，收入和利润均有增长[37] - 用户数据方面，公司用户数量持续增加，为公司未来发展奠定基础[37] - 公司未来将继续加大新产品和新技术的研发投入，推动业务创新[37] - 公司正在积极拓展海外市场，并通过并购等方式加快市场扩张步伐[37] - 公司将持续优化资本结构，提高资本使用效率[38] - 公司重视股东回报，将继续保持稳定的股利分配政策[38] - 公司将进一步提升运营效率，控制成本费用[38] - 公司对未来发展前景保持乐观态度，将继续推进各项战略举措[37] - 公司将密切关注市场变化,采取有针对性的应对措施[37] - 公司有能力维持未来分销和租赁活动[39] - 公司有能力应对市场波动和不确定性[39] - 公司有能力进行并购和新技术研发[39]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化FFO为9210万美元,每股0.56美元,较上年同期的0.54美元有所增加 [35] - 调整后EBITDAre同比增长1%至1.753亿美元 [36] - 租金收入同比增加350万美元,主要由于5月生效的TA租赁修订的全季影响 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 219家可比酒店RevPAR同比增长0.8%,毛营业利润率下降160个基点至31.3%,毛营业利润增加220万美元 [38] - 221家酒店EBITDA同比下降1.6%至7550万美元,其中全服务酒店EBITDA增加200万美元,但延长住店和选择服务酒店EBITDA分别下降230万美元和90万美元 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 全服务酒店RevPAR同比增长2.5%,EBITDA增加240万美元,主要受益于城市酒店的改善 [13] - 选择服务酒店RevPAR同比下降0.2%,但入住率增加0.8个百分点 [14] - 延长住店酒店RevPAR同比下降1.3% [14] - 选择服务酒店RevPAR同比增长2.7%,延长住店酒店RevPAR同比增长0.7% [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续评估收购机会,特别是全服务酒店和目标市场,但在当前波动的资本市场中保持谨慎,仔细考虑资本配置 [31] - 公司优先考虑解决2024年和2025年的债务到期,但仍在积极评估收购机会 [53][54] - 公司正在研究利用TA租赁组合进行有担保的再融资,以应对较高的利率环境 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 酒店业务继续展现出改善的财务和运营表现,净租赁业务提供稳定的现金流 [33] - 公司拥有超过85亿美元的无担保资产,以及10亿美元的总流动性,为应对即将到期的债务提供了灵活性 [45] - 预计第四季度RevPAR为76-79美元,酒店EBITDA为4500-4900万美元,主要受到季节性因素的影响 [41][42] - 公司计划在未来几个月内采取积极措施,以最有效和最具成本效益的方式应对即将到期的债务 [33] 其他重要信息 - 公司第三季度资本支出为6500万美元,预计第四季度将为6500-7500万美元,2024年的资本支出计划将在第四季度财报时公布 [46] - 公司宣布了每股0.20美元的常规季度普通股股息,这一派息率被认为是很好地覆盖了归一化FFO [47] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bryan Maher 提问** 为什么2023年上半年资本支出进展缓慢,第四季度的650-750万美元是否为高峰水平 [50][51] **Brian Donley 回答** 上半年项目启动缓慢是由于项目范围界定、规划和避免中断等原因,第一季度由于大量酒店在翻新,资本支出将较高,2024年预计资本支出将在2-2.5亿美元区间 [51][52] 问题2 **Bryan Maher 提问** 公司是否会考虑利用TA租赁组合进行有担保再融资,预计利率水平如何 [55] **Brian Donley 回答** 公司正在研究多种方式,包括资产抵押贷款、有担保债券等,预计利率将介于公司无担保债券10%左右和今年较低7%之间 [56] 问题3 **Bryan Maher 提问** 如果保险费用持续大幅上涨,公司是否会考虑自我保险 [57] **Todd Hargreaves 回答** 目前公司不认为自我保险是一个可行的选择 [58]

公司物业资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有982处房产，分布在46个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[106] - 截至2023年9月30日，公司拥有761处服务型零售物业，总面积13430345平方英尺，租给174个租户，年最低租金374445000美元，物业入住率95.8%，加权租赁期限9.1年[112] - 截至2023年9月30日，221家酒店由4家酒店运营公司管理，761处净租赁物业租给174个租户[144] - 截至2023年9月30日，公司拥有并管理着分布在美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的144个不同品牌[176] - 截至2023年9月30日，净租赁物业入住率为95.8%，有32处物业可供租赁[180] - 截至2023年9月30日，净租赁租户经营135个品牌[182] - 截至2023年9月30日，公司净租赁物业总投资5076147美元，年化最低租金374445美元[189,195,199,201] - 截至2023年9月30日，房地产净物业价值为4882719美元，较2022年12月31日的5316318美元有所下降[174] 酒店业务关键指标变化 - 2023年第三季度和前九个月，美国酒店行业平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）和入住率较2022年同期有所增长，公司所有酒店ADR分别增长0.5%和5.9%，RevPAR分别增长2.7%和9.8%，入住率分别提高1.4和2.3个百分点[109][110] - 2023年第三季度，可比酒店整体入住率为67.3%，较2022年的66.4%提升0.9个百分点[178] - 2023年第三季度，可比酒店整体平均每日房价（ADR）为140.47美元，较2022年的141.23美元下降0.5%[178] - 2023年第三季度，可比酒店整体每间可售房收入（RevPAR）为94.54美元，较2022年的93.78美元增长0.8%[178] - 2023年前九个月，可比酒店整体入住率为64.3%，较2022年的62.6%提升1.7个百分点[178] - 2023年前九个月，可比酒店整体平均每日房价（ADR）为140.97美元，较2022年的135.32美元增长4.2%[178] - 2023年前九个月，可比酒店整体每间可售房收入（RevPAR）为90.64美元，较2022年的84.71美元增长7.0%[178] - 截至2023年9月30日，所有酒店入住率为67.2%，较2022年增长0.9个百分点；平均每日房价为140.77美元，下降0.8%；每间可售房收入为94.60美元，增长0.6%[179] - 截至2023年9月30日的九个月，所有酒店入住率为64.2%，较2022年增长1.7个百分点；平均每日房价为142.05美元，增长3.8%；每间可售房收入为91.20美元，增长6.6%[179] 净租赁物业业务关键指标变化 - 2023年前九个月，公司签订了206处物业、5592790平方英尺的续租协议，加权平均租金较之前上涨9.5%，加权平均租期为10.2年[180] - 2023年前九个月，公司签订了3处物业、111109平方英尺的新租赁协议，租金较之前上涨32.1%，加权平均租期为10.3年[180] - TravelCenters of America Inc.在投资和年化最低租金方面占比最高，分别为44.5%和46.3%[183] - 前十大品牌年化最低租金占总年化最低租金的78.4%，其他125个品牌占21.6%[183] - 公司净租赁物业总投资为5076147美元，年化最低租金总计374455美元[183] - 净租赁物业整体租金覆盖率为2.72倍[183] - 前十大租户投资3865085美元，占比76.1%，年化最低租金295113美元，占比78.9%[189] - 最大租户TravelCenters of America Inc.投资3274133美元，占比64.5%，年化最低租金254000美元，占比67.8%[189] - 按行业划分，旅游中心行业投资3315814美元，占比65.3%，年化最低租金257247美元，占比68.6%[195] - 2033年租赁到期的年化最低租金为259674美元，占比69.4%[199] - 净租赁物业位于得克萨斯州的年化最低租金为33407美元，占比8.9%，为各州中最高[201] - 净租赁租户在美国经济服务型零售领域的21个不同行业运营[194] 财务数据关键指标变化 - 2023年第三季度与2022年同期相比，酒店运营收入395526000美元，减少4927000美元，降幅1.2%；租金收入101299000美元，增加3501000美元，增幅3.6%；总收入496825000美元，减少1426000美元，降幅0.3%[115] - 2023年第三季度与2022年同期相比，酒店运营费用317752000美元，减少514000美元，降幅0.2%；其他运营费用4802000美元，增加1291000美元，增幅36.8%[115] - 2023年第三季度与2022年同期相比，酒店折旧和摊销费用54402000美元，减少1378000美元，降幅2.5%；净租赁物业折旧和摊销费用40096000美元，减少5638000美元，降幅12.3%[115] - 2023年第三季度与2022年同期相比，利息收入5626000美元，增加4184000美元；利息费用82280000美元，增加540000美元，增幅0.7%[115] - 2023年第三季度与2022年同期相比，所得税收益2242000美元，而2022年为费用390000美元；净亏损4128000美元，而2022年为净利润7500000美元[115] - 2023年第三季度加权平均流通股数为165027000股，较2022年同期增加282000股，增幅0.2%；基本和摊薄后每股净亏损0.03美元，而2022年为每股净利润0.05美元[115] - 2023年前9个月总营收1429813美元，较2022年增长22021美元，增幅1.6%[128] - 2023年前9个月总费用1274235美元，较2022年减少22260美元，降幅1.7%[128] - 2023年前9个月净收入10544美元，较2022年增加111516美元[128] - 2023年和2022年9月30日，净租赁物业覆盖率分别为2.72倍和2.88倍[146] - 2023年前9个月经营活动提供净现金401958美元，投资活动提供50966美元，融资活动使用62816美元[148] - 2022年前9个月经营活动提供净现金147114美元，投资活动提供396980美元，融资活动使用1413375美元[148] - 2023年和2022年9月30日，无法收回租金储备分别为2825美元和7697美元[145] - 2023年前9个月，公司为酒店资本改进提供122667美元资金，预计最后3个月再提供75000美元[151] - 2023年前9个月，酒店经理向FF&E储备账户存入5487美元，支出3941美元，截至9月30日账户余额8534美元[152] - 2023年前9个月，公司为净租赁物业资本改进提供资金3323美元，截至9月30日，有2692美元未使用的租赁相关债务[153] - 2023年前9个月，公司出售18家共2526间客房的酒店，总价157230美元；4处共41517平方英尺的净租赁物业，总价4345美元；10月1日至11月3日，出售2处共9537平方英尺的净租赁物业，账面价值1594美元，总价1190美元；截至11月3日，已签订协议出售6处共82159平方英尺的净租赁物业，总价6093美元；另有11处共162676平方英尺的净租赁物业待售[154] - 2023年5月15日，公司因BP收购TA获现金379293美元；2023年前9个月，公司以165400美元购买迈阿密一家250间客房的酒店[155] - 2023年前9个月，公司向普通股股东定期季度分红，每股0.20美元，共99275美元；10月12日宣布向10月23日登记在册的普通股股东每股分红0.20美元，约33096美元，预计11月16日左右支付[157] - 截至2023年9月30日，公司净负债为5164302美元，较2022年12月31日的5655530美元有所下降[174] - 2023年前九个月，公司收入为997930美元，费用为1032657美元，净亏损34727美元[174] - 2023年第三季度净亏损412.8万美元，2022年同期净利润750万美元；2023年前九个月净利润1054.4万美元，2022年同期净亏损1.00972亿美元[210] - 2023年第三季度FFO为9173.1万美元，2022年同期为8839.7万美元；2023年前九个月FFO为2.21376亿美元，2022年同期为1.70597亿美元[210] - 2023年第三季度Normalized FFO为9210.9万美元，2022年同期为8845.8万美元；2023年前九个月Normalized FFO为2.24382亿美元，2022年同期为1.74207亿美元[210] - 2023年第三季度记录资产减值净损失51.2万美元，前九个月记录951.7万美元；2022年第三季度记录117.2万美元，前九个月记录972万美元[210] - 2023年第三季度记录房地产销售净收益12.3万美元，前九个月记录4195.9万美元；2022年第三季度记录净损失16.4万美元，前九个月记录4423.5万美元[210] - 2023年前九个月记录提前偿还债务损失28.2万美元，2022年同期记录79.1万美元[213] 债务相关情况 - 2023年6月29日，公司新的650000美元有担保循环信贷安排取代原800000美元安排，原安排7月15日到期，新安排2027年6月29日到期，可选择延长两次，每次6个月[158] - 截至2023年9月30日，新信贷安排借款年利率7.93%，杠杆率2.50%，无借款；原安排2022年前3个月和前9个月加权平均年利率分别为4.37%和3.36%[159] - 截至2023年9月30日，公司定期债务到期情况为2024 - 2030年分别到期1175000美元、1150000美元、800000美元、850000美元、400000美元、609058美元、425000美元、400000美元，总计5809058美元[160] - 2023年2月10日，公司发行610200美元净租赁抵押票据，净收益550564美元；3月8日，用所得款项提前赎回500000美元4.50%高级票据[162] - 截至2023年9月30日，公司债务包括5200000美元公开发行定期债务和609058美元净租赁抵押票据；高级无担保票据财务测试结果为总债务/调整后总资产53.2%（要求最高60%）、有担保债务/调整后总资产5.6%（要求最高40%）、综合可用偿债收入/债务服务2.02倍（要求最低1.50倍）、无抵押资产总额/无担保债务163.2%（要求最低150%）[167][169] - 公司800000美元7.50% 2025年到期和450000美元5.50% 2027年到期的无担保高级票据由子公司担保，其余3950000美元无担保高级票据无担保[172] - 截至2023年9月30日，公司未偿还的固定利率债务本金余额为5.809058亿美元，年利率在3.950% - 7.500%之间，年利息费用为3011.78万美元[215] - 若固定利率债务以高于当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约580.91万美元；假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约134.285万美元[215] - 截至2023年9月30日，公司循环信贷安排下无未偿还金额，循环信贷安排到期日为2027年6月29日，可选择延长两年[217] - 若循环信贷安排全额提取，利率为7.93%时，年利息费用为515.45万美元；利率增加1个百分点至8.93%时，年利息费用为580.45万美元[220] - 截至2023年9月30日，公司未偿公开交易固定利率债务本金余额为5809058000美元，年利息费用为30

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司归一化运营资金（FFO）为9510万美元，即每股0.58美元，较上年同期的每股0.54美元增长超7%，主要得益于利息费用降低、租金收入增加和酒店业绩改善 [9] - 调整后EBITDAre同比增长1.9%，达到1.853亿美元 [9] - 2023年第一季度记录了380万美元的税收优惠，本季度记录了520万美元的税收支出，即每股0.03美元，全年预计税收支出为150万美元 [10] - 第二季度公司在物业上进行了4280万美元的资本改进，预计2023年剩余时间的资本支出在1.4亿至1.6亿美元之间 [12] - 截至目前，公司拥有超过11亿美元的总流动性，其中包括5亿美元现金 [12] - 7月宣布常规季度普通股股息为每股0.20美元，按2023年6月30日过去12个月计算，股息支付率为归一化FFO的45% [12] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 219家可比酒店的每间可售房收入（RevPAR）增长2.8%，平均每日房价（ADR）增长2.4%，入住率提高30个基点 [5] - 61家精选服务酒店第二季度酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1350万美元，较上年同期增长26.2% [11] - 49家全服务酒店第二季度酒店EBITDA为5160万美元，较上年同期下降3.1% [11] - 预计2023年第三季度RevPAR在91至97美元之间，酒店EBITDA在7600万至8600万美元之间 [11] - 48家可比全服务酒店收入较上年同期增加1970万美元，Sonesta全服务酒店ADR创纪录，团体、企业协商和合同业务分别同比增长25%、16%和11% [17] - 61家精选服务酒店收入较上年同期增加310万美元，团体业务增长35%，即230万美元 [18] - 剔除4家正在装修的酒店，40家Sonesta精选酒店RevPAR同比增长7%，17家凯悦嘉轩酒店RevPAR增长3.6% [18] - 长住酒店收入较上年同期增加160万美元，ADR和团体收入均达到2021年品牌转换以来的最高水平 [19] 净租赁业务 - 763家服务型零售净租赁物业的 occupancy率为96.1%，加权平均租赁期限为9.3年 [38] - 最大租户TA占最低租金的68%，目前由BP的投资级子公司支持 [38] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率在2023年6月30日过去12个月的基础上为2.94倍，高于去年同期 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 6月，Sonesta酒店组合的工作日入住率达到疫情后新高68.7% [7] - Sonesta忠诚度计划TravelPass收入占总收入的比例从2022年第二季度的19.8%提高到2023年的21.9% [7] - 休闲需求在迈阿密、斯科茨代尔、劳德代尔堡和希尔顿黑德等市场有所疲软，但公司因在城市市场的较高敞口和对商务旅行的依赖而受益 [5] - 商务旅行增长最大的地区是洛杉矶、波士顿和华盛顿特区 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去几个季度通过再融资、资产出售和改善酒店业绩，为应对2024年和2025年即将到期的债务做好准备 [20] - 公司以1.65亿美元收购了迈阿密南海滩的Nautilus酒店，翻新后将以Sonesta的生活方式品牌The James重新命名，这是公司有纪律地增加酒店组合的代表举措 [39] - 公司在寻找合适的收购机会，但由于资本成本、收益率门槛等因素，目前合适的机会较少，2023年可能最多进行1 - 2笔收购 [48][50] - 对于净租赁投资组合，公司不打算强制出售资产，而是出售可能空置或认为难以重新出租的资产，目前不计划出售电影院资产，但未来可能会考虑 [31][51] - Sonesta品牌在不同服务水平上表现不同，皇家Sonesta品牌酒店和Simply Suites酒店在高端市场与同行竞争，Sonesta Select精选服务酒店仍落后于竞争对手 [70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲旅行需求疲软，主要是由于报复性旅行结束、消费者收紧开支和更多的国际出境旅行 [28][46] - 公司预计使用合同劳动力的情况仍将居高不下，因为招聘全职岗位（如客房服务员、餐饮服务员和工程师）存在挑战 [38] - 电影票房收入正在恢复到2019年的水平，公司部分电影院表现良好，可能是长期持有的优质资产 [51] - 第四季度酒店EBITDA利润率预计将下降，预计处于高个位数至低20%的区间，而疫情前该投资组合的利润率处于中20%至高20%的区间 [72] 其他重要信息 - 公司近期续签了年度保险计划，最大运营商Sonesta预计2023年下半年保费将增加60%，即680万美元 [7] - 2023年和2024年剩余时间内，有85.6万平方英尺的租约到期，仅占年度最低租金总额的3%，大部分预计将续约 [8] - AMC电影院投资组合的年化最低租金较上年同期减少210万美元，因AMC腾空3处物业并将另外2处物业转换为百分比租金结构；由于Regal破产相关的近期租约重组，租金减少180万美元 [8] - 公司与TA的新租赁结构为10年期，每年固定增长2%，无百分比租金成分，TA预付了1.88亿美元租金，公司每年将获得2500万美元的租金抵免 [41] - 公司拥有约5亿美元的净运营亏损（NOLs），分别在酒店/应税房地产投资信托子公司层面和公司层面 [68] 问答环节所有提问和回答 问题: 休闲旅行需求疲软的原因是什么？ - 是报复性旅行、消费者收紧开支和更多国际出境旅行等多种因素的综合结果 [28][46] 问题: 如何考虑资本部署，是否会进行更多收购？ - 公司正在寻找潜在收购机会，但由于有资本支出和债务到期等其他资金需求，且合适机会较少，2023年可能最多进行1 - 2笔收购，也可能不进行收购 [48][50] 问题: 净租赁投资组合是否会继续选择性精简，电影院资产是否有出售意向？ - 公司出售的是可能空置或难以重新出租的资产，目前不打算出售电影院资产，因为电影票房收入正在恢复，部分电影院表现良好，未来可能会考虑出售 [31][51] 问题: 今年资本支出预期降低的原因是什么，成本是否会推迟到2024年？ - 部分项目启动较慢，特别是凯悦嘉轩酒店组合，仍处于规划阶段，装修将在今年晚些时候开始，并非改变了资本投入酒店的计划，只是时间问题 [65] 问题: 根据2024年应税收入预期，是否需要提高季度股息？ - 根据房地产投资信托规则，公司不强制需要提高股息，目前股息覆盖良好，如果酒店业务持续改善，会考虑是否调整股息 [66] 问题: Sonesta品牌在市场中的表现如何，忠诚度计划使用情况如何？ - Sonesta品牌在不同服务水平上表现不同，忠诚度计划TravelPass收入占比从19.8%提高到近22%，但与领先品牌相比仍有提升空间，广告和品牌推广活动取得了一定成效 [56][70] 问题: 酒店投资组合的EBITDA利润率在第四季度是否会下降，疫情前利润率水平如何？ - 预计第四季度利润率会下降，处于高个位数至低20%的区间，疫情前利润率处于中20%至高20%的区间 [72] 问题: 净租赁交易情况如何，是否有合适的投资机会？ - 目前市场上的净租赁资产质量不符合公司要求，虽然资本化率在缓慢上升，可能存在机会，但公司不会强制进行收购，长期希望扩大净租赁投资组合 [73] 问题: 2024年市场上有担保或无担保债务的利率情况如何，使用旅行中心资产融资的定价与今年早些时候的交易相比有何改善？ - 公司公共债券目前的交易利率在9% - 10%之间，第一季度的资产支持证券（ABS）租赁交易有效债务收益率约为7%，使用TA资产融资可能处于类似水平，有担保融资与公共债券之间可能存在200多个基点的差异 [61][62]

公司物业资产情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有984处房产，分布在46个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[45] - 截至2023年6月30日，公司拥有763处服务型零售物业，总面积1346.9478万平方英尺，租给173个租户，年最低租金37.5781万美元，物业出租率为96.1%，加权租赁期限为9.3年[46] - 截至2023年6月30日，221家酒店由4家酒店运营公司管理，763处净租赁物业租给173个租户[54] - 截至2023年6月30日，公司拥有并管理着美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的143个不同品牌[67] - 截至2023年6月30日，净租赁物业出租率为96.1%，有30处物业可供出租[70] - 截至2023年6月30日，净租赁租户经营超134个品牌，按年化最低租金计，前十大品牌投资占比75.4%，年化最低租金占比78.2%[71] - 截至2023年6月30日，按年化最低租金计，前十大租户投资占比76.0%，年化最低租金占比78.8%[71] - 截至2023年6月30日，净租赁租户分布于21个不同行业，旅游中心行业投资占比65.4%，年化最低租金占比68.5%[73] - 截至2023年6月30日，2023 - 2045年各年租赁到期情况中，2033年年化最低租金到期占比最高，为68.8%[74] - 截至2023年6月30日，净租赁物业位于前十大州，其他州年化最低租金占比不超3%，所有州年化最低租金合计占比97.1%[75] 酒店业务运营指标变化 - 2023年第二季度和上半年，公司所有酒店入住率分别为67.6%和62.7%，较2022年同期分别提升1.0和2.1个百分点；平均每日房价分别为144.32美元和142.74美元，同比分别增长4.3%和6.4%；每间可售房收入分别为97.56美元和89.50美元，同比分别增长5.8%和10.1%[45] - 2023年第二季度，可比酒店整体入住率为67.7%，较2022年同期增长0.3个百分点；平均每日房价为143.38美元，同比增长2.4%；每间可售房收入为97.07美元，同比增长2.8%[68] - 2023年上半年，可比酒店整体入住率为62.7%，较2022年同期增长2.0个百分点；平均每日房价为141.25美元，同比增长7.0%；每间可售房收入为88.56美元，同比增长10.5%[68] - 2023年第二季度，所有酒店整体入住率为67.6%，较2022年同期增长0.4个百分点；平均每日房价为144.32美元，同比增长1.8%；每间可售房收入为97.56美元，同比增长2.4%[69] - 2023年上半年，所有酒店整体入住率为62.7%，较2022年同期增长2.1个百分点；平均每日房价为142.74美元，同比增长6.4%；每间可售房收入为89.50美元，同比增长10.1%[69] - 2023年第二季度，全服务酒店平均入住率为66.4%，较2022年同期增长1.8个百分点；平均每日房价为187.31美元，同比增长0.8%；每间可售房收入为124.37美元，同比增长3.6%[68] - 2023年上半年，全服务酒店平均入住率为60.2%，较2022年同期增长4.7个百分点；平均每日房价为184.17美元，同比增长5.0%；每间可售房收入为110.87美元，同比增长13.8%[68] 净租赁物业业务运营指标变化 - 2023年上半年，534.767万平方英尺（183处物业）续租，加权平均租金较之前高出9.6%，加权平均租期为10.2年；5911平方英尺（2处物业）新租，租金较之前高出116.3%，加权平均租期为8.2年[70] 公司财务数据关键指标变化（季度） - 2023年第二季度，公司酒店运营收入4.04327亿美元，同比下降3.5%；租金收入9945.2万美元，同比增长2.7%；总收入5.03779亿美元，同比下降2.3%[47] - 2023年第二季度，公司酒店运营费用3.091亿美元，同比下降4.9%；其他运营费用437.2万美元，同比增长37.5%；总折旧和摊销费用9457.1万美元，同比下降5.9%；总费用4.30399亿美元，同比下降3.4%[47] - 2023年第二季度，公司房地产销售净亏损62000美元，2022年同期为净收益3885.1万美元；权益证券净亏损59.3万美元，同比下降94.1%；利息收入346.8万美元，同比增加244.7万美元；利息支出8250.3万美元，同比下降8.1%[47] - 2023年第二季度，公司税前亏损654.8万美元，2022年同期为盈利963万美元；所得税费用524.7万美元，同比增加477.4万美元；投资收益51.7万美元，同比下降76.4%[47] - 2023年第二季度，公司净亏损1127.8万美元，2022年同期为净利润1135万美元；加权平均流通股为16490.2万股，同比增加0.1%；摊薄后每股净亏损0.07美元，2022年同期为每股净利润0.07美元[47] - 2023年Q2净亏损1127.8万美元，2022年Q2净利润1135万美元；2023年H1净利润1467.2万美元，2022年H1净亏损1.08472亿美元[81] - 2023年Q2和H1的FFO分别为9375.1万美元和1.29645亿美元，2022年Q2和H1的FFO分别为8703.1万美元和8220万美元；2023年Q2和H1的Normalized FFO分别为9512.7万美元和1.32273亿美元，2022年Q2和H1的Normalized FFO分别为8915.8万美元和8574.9万美元[81] - 2023年Q2和H1的每股净亏损分别为0.07美元和0.09美元，2022年Q2和H1的每股净利润分别为0.07美元和 - 0.66美元；2023年Q2和H1的每股FFO分别为0.57美元和0.79美元，2022年Q2和H1的每股FFO分别为0.53美元和0.50美元；2023年Q2和H1的每股Normalized FFO分别为0.58美元和0.80美元，2022年Q2和H1的每股Normalized FFO分别为0.54美元和0.52美元[81] - 2023年Q2和H1宣布的每股股息分别为0.20美元和0.40美元，2022年Q2和H1宣布的每股股息分别为0.01美元和0.02美元[81] 公司财务数据关键指标变化（上半年） - 2023年上半年总营收9.32988亿美元，较2022年同期的9.09541亿美元增长2.6%，其中酒店运营收入7.39123亿美元，增长3.2%，租金收入1.93865亿美元，增长0.4%[51] - 2023年上半年总费用8.45707亿美元，较2022年同期的8.6074亿美元下降1.7%，其中酒店运营费用6.08666亿美元，下降1.1%，折旧和摊销费用1.9461亿美元，下降4.9%[51] - 2023年上半年净收入1.4672亿美元，而2022年同期净亏损10.8472亿美元，扭亏为盈[51] - 2023年上半年每股净收入（基本和摊薄）为0.09美元，2022年同期为 - 0.66美元[51] - 2023年上半年经营活动提供净现金3.28503亿美元，2022年同期为5929.7万美元；投资活动提供净现金1.0396亿美元，2022年同期为3.99338亿美元；融资活动使用净现金2725.8万美元，2022年同期为7.05948亿美元[55] - 2023年上半年公司为酒店资本改进提供资金59,740美元，预计未来十二个月为特定酒店资本改进提供160,000美元资金[58] - 2023年上半年特定酒店经理向FF&E储备托管账户存入3,662美元，支出3,039美元用于酒店翻新，截至6月30日账户存款4,856美元[58] - 2023年上半年公司为净租赁物业资本改进提供资金2,287美元，截至6月30日有1,180美元未使用的租赁相关债务[58] - 2023年上半年公司出售18家酒店（2,526间客房），总价157,230美元；出售2处净租赁物业（2,384平方英尺），总价620美元；截至8月4日已签订协议出售2处净租赁物业（39,133平方英尺），总价3,725美元，另有20处净租赁物业（358,419平方英尺）待售[58] - 2023年上半年公司向普通股股东宣布并支付定期季度股息，每股0.40美元，总计66,179美元；7月13日宣布每股0.20美元（约33,089美元）的季度股息，预计8月17日左右支付[58][59] - 2023年上半年，公司收入为646757千美元，费用为782116千美元，净亏损为135359千美元[66] 公司债务情况 - 2023年5月15日，BP完成TA合并，公司修订TA租约，收到现金37.9292万美元，包括预付租金18.8万美元、TA普通股10.1892万美元以及TA相关商标8.94万美元[46] - 2023年5月15日BP完成对TA的收购，公司获得379,293美元现金，包括188,000美元预付租金、101,892美元TA普通股合并对价和89,400美元TA相关商标费用[58] - 2023年6月29日公司新的650,000美元有担保循环信贷安排取代原800,000美元安排，到期日为2027年6月29日，借款利率基于SOFR加1.50% - 3.00%的利差，截至6月30日杠杆率为2.50%，年利率为7.64%，2023年上半年无借款[59] - 截至2023年6月30日公司定期债务到期情况为：2024 - 2030年到期金额分别为1,175,000美元、1,150,000美元、800,000美元、850,000美元、400,000美元、609,548美元、425,000美元、400,000美元，总计5,809,548美元[59] - 截至2023年6月30日公司债务义务包括5,200,000美元公开发行定期债务和609,548美元净租赁抵押票据，公司认为遵守了所有契约规定，高级无担保票据财务测试结果为：总债务/调整后总资产53.1%（上限60%）、有担保债务/调整后总资产5.6%（上限40%）、综合可用偿债收入/债务服务1.97倍（下限1.50倍）、无抵押资产总额/无担保债务163.9%（下限150%）[61][63] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，房地产净物业分别为4921975千美元和5316318千美元[66] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司净负债分别为5161403千美元和5655530千美元[66] - 截至2023年6月30日，公司未偿公开交易债务本金余额为58.09548亿美元，年利息支出为3.01204亿美元，涉及11种无担保固定利率优先票据和有担保固定利率净租赁抵押票据[89] - 若固定利率债务以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约5809.5万美元[89] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约1.23252亿美元[91] - 截至2023年6月30日，公司循环信贷安排下无未偿金额，到期日为2027年6月29日，满足条件可延长[92] - 若2023年6月30日循环信贷安排全额提取，利率为7.64%时，年利息支出为4966万美元；利率提高1个百分点至8.64%时，年利息支出为5616万美元[93] - 截至2023年6月30日，公司未偿公开交易债务本金余额为5809548000美元，年利率在3.950% - 7.500%之间，年利息费用为301204000美元[89] - 若固定利率债务以高于当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约58095000美元[89] - 假设无其他影响因素，利率即时变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约123252000美元[91] - 截至2023年6月30日，若循环信贷安排全额提取，利率为7.64%，年利率费用为49660000美元，每股影响为0.30美元[93] - 利率提高1个百分点，若循环信贷安排全额提取，年利率费用将变为56160000美元，每股影响为0.34美元[93] 公司交易与关系 - 公司与RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta等存在关系及历史和持续交易[76] 公司会计与报告相关 - 公司关键会计估计自2022年12月31日以来无重大变化[78] - 截至本季度末，公司披露控制和程序有效[95] - 2023

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司正常化运营资金（FFO）为3710万美元，即每股0.23美元，而去年同期每股FFO为负0.02美元 [26] - 本季度调整后EBITDAre为1.168亿美元，较去年同期增长30% [26] - 租金收入较去年同期减少190万美元，原因是无法收回租金的准备金发生不利变化，以及四家电影院（三家AMC和一家Regal Cinema）空置 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 219家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长22%，总运营利润率提高373个基点至25.2%，总运营利润较去年同期增加2780万美元 [29] - 220家酒店的酒店EBITDA为3500万美元，其中48家全服务酒店本季度产生1540万美元酒店EBITDA，去年同期亏损100万美元；111家长住酒店本季度产生1450万美元酒店EBITDA，较去年同期增长36%；61家精选服务酒店本季度产生520万美元酒店EBITDA，去年同期略有亏损 [30][31] - 可比酒店每间可售房收入（RevPAR）较去年同期增长22%，平均每日房价（ADR）上涨13.9%，入住率提高3.8个百分点 [10] - 全服务酒店组合通过增加团体需求和商务散客旅行，RevPAR增长30.6%；城市市场酒店RevPAR同比增长38.9%，度假酒店增长较为温和，为20% [11] - 精选服务酒店组合RevPAR同比增长27.2%，主要由入住率提升带动，入住率增幅是行业的3.2倍；收入增长主要来自商务旅行和在线旅行社（OTA）的散客业务，分别增长21.7%和58.1% [16] - 长住酒店组合RevPAR较去年同期增长9%，其中Sonesta Simply Suites品牌表现突出，超过行业中高端连锁酒店增长4.8%，该品牌在本季度报告了创纪录的ADR [17] 净租赁业务 - 截至2023年3月31日，净租赁组合占公司总资产的46%，拥有765处服务型零售净租赁物业，总面积1330万平方英尺，净租赁资产出租率为97%，由179个租户承租，加权平均租赁期限为9.4年，运营139个品牌和21个不同行业 [13] - 本季度净租赁租金总额略有下降，原因是三家AMC影院和一家Regal影院因先前宣布的破产而腾空 [20] - 截至2023年3月31日，净租赁组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.98倍，较去年同期有所增加；最大租户TravelCenters（TA）的站点级12个月滚动覆盖率从去年同期的2.29倍提高到2.67倍 [21] - 2023年剩余时间内，有16万平方英尺的租约到期且租户不会续租，这些到期租约代表着80.1万美元的年收入，占净租赁租金的0.2%，公司正在评估这些空置物业的各种选择，包括重新出租、重新定位和潜在处置 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司最大的运营商Sonesta仍然是主要关注对象，相关举措带来了可量化的改善，如“多住多省”冬季促销活动和内部潜在客户推荐计划，这两个计划在本季度共产生了6930万美元的收入 [18] - 公司酒店受益于sonesta.com上更多的直接预订，减少了对OTA渠道的依赖，OTA收入占总客房收入的比例同比下降了3个百分点 [19] - 公司正在密切评估多个市场的机会，特别是迈阿密和洛杉矶，认为这些市场是公司增长的战略重点，目前市场上存在一些机会，如基金到期或业主不愿投入资本进行翻新等情况，公司有能力在不进行物业层面债务融资的情况下收购资产 [46][47] - 公司已完成68家Sonesta品牌酒店和60家万豪品牌酒店的出售，认为这是一次成功的调整，目前没有立即出售其他资产的计划，但会继续评估交易市场和投资组合价值，未来可能会进行战略资本回收和再投资 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管通胀因素继续对利润率产生负面影响，但在劳动力方面有缓和迹象，第一季度每间入住客房的合同劳动力成本较2022年第四季度下降了6.6%，Sonesta能够将合同劳动力员工人数减少19%，但预计在第二和第三季度需求旺季，合同劳动力成本会有所上升，但同比情况会有所改善 [12] - 2023年4月初步RevPAR为96.21美元，目前预计第二季度全季度RevPAR在97美元至103美元之间，酒店EBITDA在9300万美元至1.03亿美元之间 [32] - 整体业务各领域仍在持续实现同比强劲增长，但休闲度假或目的地型酒店开始出现疲软，业务增长更多转向团体和商务旅行市场，预计休闲业务将继续疲软，商务散客和团体业务将继续增长 [56][57] 其他重要信息 - 公司与BP的协议将在BP完成对TravelCenters of America（TA）的收购后生效，TA的特别股东大会定于2023年5月10日对该交易进行投票，完成后公司将获得3.793亿美元的前期资金，租金将比目前TA的租约有所增加，核心租户的投资级信用质量将得到提升 [7][14] - 2023年2月，公司成功完成了一项新的五年期6.102亿美元的有担保融资，票面利率为5.6%，并赎回了原定于6月到期的5亿美元4.5%高级票据 [33] - 截至2023年3月31日，公司有58亿美元的固定利率债务未偿还，加权平均利率为5.75%，下一笔债务到期是2024年3月到期的3.5亿美元高级票据，截至该日，公司循环信贷额度无未偿还金额，预计在第二季度末完成循环信贷额度的调整 [34] - 第一季度公司出售了18家酒店，总价1.578亿美元，第一季度对物业进行了2200万美元的资本改进，预计2023年全年资本支出在2亿至2.5亿美元之间，支出将集中在下半年，主要用于凯悦酒店组合和几家Sonesta酒店的翻新 [35] - 2023年4月，公司宣布了常规季度普通股股息为每股0.20美元，认为股息有良好的覆盖，年化派息率为正常化FFO的46%，截至2023年3月31日的12个月滚动计算 [36] - 截至目前，公司现金头寸超过2亿美元，预计BP交易完成后将为公司提供3.793亿美元的额外流动性 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑2024年和2025年的债务到期问题，是否考虑利用BP收购TA后的增强信用进行资产证券化以获得低成本债务来应对2024年到期债务 - 公司2024年3月有3.5亿美元债务到期，秋季还有8亿美元到期，目前的现金头寸加上BP交易的收益将使公司在处理这些到期债务时处于有利地位 [41] - TA交易将为融资提供显著的灵活性，具体是采用有担保融资还是债券发行等方式尚待确定，但该交易将有助于降低融资成本 [42] 问题2: 利用增强信用进行融资可能节省多少成本 - 难以确切说明节省的成本，因为这取决于进入的市场和实际条款，但与目前相比，有A-级租户支持的租赁信用将显著提高，融资成本将比目前债券交易价格更具成本效益 [43][44] 问题3: 对于2023年下半年全服务门户酒店市场，业主无法再融资导致资产上市的情况，公司是否有考虑进行相关交易，以及是否有计划将去年Sonesta和SVC收购的四处物业完全纳入SVC投资组合 - 公司正在密切评估多个市场的机会，特别是迈阿密和洛杉矶，认为目前是收购的好时机，有能力在不进行物业层面债务融资的情况下收购资产，但目前没有计划将去年收购的四处纽约酒店纳入SVC投资组合 [46][49] 问题4: 位于20 Mass Ave的Royal Sonesta酒店开业是否需要大量资本支出，何时开始支付租金，租金是否固定及金额是多少 - 该酒店由OPI Office Properties Income Trust拥有，不是SVC的物业，具体条款不清楚，这是Sonesta和OPI之间的关系，SVC仅持有Sonesta 34%的股份，对SVC没有实际财务影响 [50][51] 问题5: 近期需求趋势如何，是否有值得关注的疲软或放缓区域 - 整体业务各领域仍在持续实现同比强劲增长，但休闲度假或目的地型酒店开始出现疲软，业务增长更多转向团体和商务旅行市场，预计休闲业务将继续疲软，商务散客和团体业务将继续增长 [56][57] 问题6: 鉴于3月以来的地区银行问题，公司与贷款人的沟通是否有明显变化 - 公司与受影响的地区银行没有业务关系，不使用它们进行现金投资，SVC的循环信贷额度通常与大型金融机构合作，认为这些机构财务状况良好，因此地区银行问题对公司与贷款人的沟通没有明显影响 [58] 问题7: 完成计划的资产处置后，公司如何考虑全年的资本分配，优先级是什么 - 公司已完成68家Sonesta品牌酒店和60家万豪品牌酒店的出售，认为这是一次成功的调整，目前没有立即出售其他资产的计划，但会继续评估交易市场和投资组合价值，未来可能会进行战略资本回收和再投资 [62][63]

公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有985处房产，包括220家酒店和765处服务型零售物业[42] - 截至2023年3月31日，净租赁物业组合面积为1331.9743万平方英尺，租给179个租户，年最低租金为36.9756万美元，出租率为97.4%，加权租赁期限为9.4年[43] - 截至2023年3月31日，公司拥有并管理美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的148个品牌[62] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，房地产净值分别为4610288美元和5316318美元，净负债分别为5158504美元和5655530美元[61] - 截至2023年3月31日，净租赁物业入住率为97.4%，有27处物业可供租赁[64] - 截至2023年3月31日，净租赁租户涵盖超139个品牌，按年化最低租金排名前十的品牌中，TravelCenters of America投资占比44.8%，年化最低租金占比45.7%[66] - 公司净租赁物业总投资为5107970美元，年化最低租金总计369756美元，整体租金覆盖率为2.98倍[66] - 截至2023年3月31日，公司净租赁物业投资总额为5107.97万美元，年化最低租金总额为369.756万美元[67][71][73][74] - 前十大租户投资占比76.4%，年化最低租金占比77.9%；TravelCenters of America投资占比64.8%，年化最低租金占比66.6%[67] - 租户运营涉及21个行业，旅游中心行业投资占比65.6%，年化最低租金占比67.4%[71] - 2023 - 2045年租赁到期情况中，2035年年化最低租金到期额最高，为80365美元，占比21.8%[73] - 净租赁物业位于前十大州，其他州年化最低租金占比44.6%；德克萨斯州年化最低租金占比8.8%[74] 酒店业务关键指标变化 - 2023年第一季度，所有酒店入住率为57.6%，较2022年同期的53.3%提升4.3个百分点；平均每日房价（ADR）为138.73美元，同比增长20.4%；每间可售房收入（RevPAR）为79.91美元，同比增长30.1%[42] - 2023年第一季度，可比酒店入住率为57.7%，较2022年同期的53.9%提升3.8个百分点；ADR为138.73美元，同比增长13.9%；RevPAR为80.05美元，同比增长22.0%[43] - 2023年第一季度，可比酒店平均入住率为57.7%，较2022年同期增长3.8个百分点，平均每日房价为138.73美元，增长13.9%，每间可售房收入为80.05美元，增长22.0%[63] - 截至2023年3月31日，所有酒店平均入住率为57.6%，较2022年同期增长3.9个百分点，平均每日房价为138.73美元，增长13.9%，每间可售房收入为79.91美元，增长22.2%[63] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收为4.29209亿美元，较2022年同期的3.93764亿美元增长9.0%；净利润为2595万美元，而2022年同期净亏损1.19822亿美元，同比增长121.7%[44] - 2023年第一季度酒店运营收入为3.34796亿美元，较2022年同期的2.97406亿美元增长12.6%；租金收入为9441.3万美元，较2022年同期的9635.8万美元下降2.0%[44] - 2023年第一季度酒店运营费用为2.99566亿美元，较2022年同期的2.90343亿美元增长3.2%；其他运营费用为390.5万美元，较2022年同期的226.9万美元增长72.1%[44] - 2023年第一季度酒店折旧和摊销费用为5338.5万美元，较2022年同期的5616.2万美元下降4.9%；净租赁物业折旧和摊销费用为4665.4万美元，较2022年同期的4795.1万美元下降2.7%[44] - 2023年第一季度记录了4189.8万美元的房地产销售净收益，而2022年同期为554.8万美元；未实现的股权证券净收益为4943万美元，而2022年同期净亏损1026万美元[44] - 截至2023年3月31日和2022年，净租赁物业的租金覆盖率分别为2.98倍和2.67倍[51] - 2023年3月31日结束的三个月，期初现金及现金等价物和受限现金为45420千美元，2022年同期为947418千美元；期末为195836千美元，2022年同期为972572千美元；经营活动提供净现金12373千美元，2022年同期使用11983千美元；投资活动提供114252千美元，2022年同期为38870千美元；融资活动提供23791千美元，2022年同期使用1733千美元[52] - 2023年第一季度，公司收入为373850美元，费用为489267美元，净亏损为115417美元[61] - 2023年第一季度净收入为2595万美元，2022年同期净亏损为1.19822亿美元[80] - 2023年第一季度FFO为3589.4万美元，2022年同期为 - 483.1万美元；2023年第一季度Normalized FFO为3714.6万美元，2022年同期为 - 340.9万美元[80] - 2023年第一季度基本和摊薄后每股净收入为0.16美元，2022年同期为 - 0.73美元；2023年第一季度每股FFO为0.22美元，2022年同期为 - 0.03美元；2023年第一季度每股Normalized FFO为0.23美元，2022年同期为 - 0.02美元[80] - 2023年第一季度每股股息为0.20美元，2022年同期为0.01美元[80] - 截至2023年3月31日，公司未偿固定利率债务本金余额为58.10037亿美元，年利息费用为3.01231亿美元[84] - 若固定利率债务以高于当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约5810万美元；假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约1.57184亿美元[84][85] - 若利率立即上升1个百分点，且循环信贷安排全额提取，公司每年浮动利率利息费用将从588.8万美元增至668.8万美元，每股影响从0.36美元增至0.41美元[87] 公司运营与资金安排 - 2023年3月31日结束的三个月，公司为酒店资本改进提供19993千美元资金，预计2023年最后九个月用手头现金提供200000千美元[53] - 2023年3月31日结束的三个月，部分酒店经理向FF&E储备账户存入1923千美元，支出1558千美元用于酒店翻新，截至该日账户存款7479千美元[53] - 2023年3月31日结束的三个月，公司出售18家酒店共2526间客房，总价157230千美元；4月1日至5月5日，出售两个净租赁物业共2384平方英尺，总价620千美元[53] - 2023年1月12日和4月13日，公司宣布向普通股股东支付季度股息，每股0.20美元，分别为33090千美元[53] - 公司有800000千美元循环信贷安排，到期日为2023年7月15日，3月31日借款年利率为7.36%，该安排由73处物业担保，账面价值1560880千美元，截至该日无借款余额[53][54] - 截至2023年3月31日，公司定期债务到期情况为2024 - 2030年分别到期1175000千美元、1150000千美元、800000千美元、850000千美元、400000千美元、610037千美元、425000千美元、400000千美元，总计5810037千美元[55] - 2023年2月10日，公司发行610200千美元净租赁抵押票据，净收益550564千美元，3月8日赎回500000千美元高级票据[55] - 截至2023年3月31日，公司债务义务包括5200000千美元公开发行定期债务和610037千美元抵押票据，公司认为遵守所有契约规定[58] - 截至2023年3月31日，公司高级无担保票据财务测试结果为总债务/调整后总资产54.8%（上限60%）、有担保债务/调整后总资产5.8%（上限40%）、综合可用偿债收入/债务服务1.90倍（下限1.50倍）、无抵押资产总额/无担保债务157.1%（下限150%）[59] - 公司有2025年到期的80万美元7.50%无担保优先票据和2027年到期的45万美元5.50%无担保优先票据，由子公司担保，其余395万美元优先无担保票据无担保[61] 净租赁物业租赁情况 - 2023年第一季度，公司续租11577平方英尺（两处物业），加权平均租金较之前上涨3.1%，加权平均租期为5.1年；新租3671平方英尺，租金较之前上涨38.8%，租期为10.2年[64] - 公司租赁177个旅游中心给TA子公司，TA有两个15年续租选项，TA剩余递延租金义务4404美元于2023年1月支付[69] 关联方交易与会计政策 - 公司与RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta等存在关联方交易[75] - 编制财务报表需进行关键会计估计，自2022年12月31日以来无重大变化[76] - 公司采用非GAAP财务指标，包括资金运营和正常化资金运营[77] - 资金运营和正常化资金运营是董事会确定股东分配金额的考虑因素[78] 公司风险与声明 - 公司面临诸多风险，如Sonesta运营能力、市场和经济条件不利、债务偿还和再融资能力等[90] - 公司面临增加酒店房价和租金、维持入住率、支付股东分红等方面的能力挑战[91] - 公司面临劳动力成本上升、供应链挑战导致的商品价格通胀等市场条件影响[91] - 公司不打算因新信息、未来事件等更新或更改前瞻性陈述[93] - 公司信托声明规定受托人、高管、股东等对公司义务或索赔不承担个人责任[93] - 与公司打交道的人只能向公司资产求偿或要求履行义务[93] - 公司2023年风险因素较2022年年报无重大变化[94] 利率与信贷安排相关 - LIBOR预计在2023年6月30日对现有合同逐步淘汰，公司预计现有循环信贷安排的利息确定将修订，可能采用SOFR作为替代利率[89] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷安排下无未偿金额，该安排到期日为2023年7月15日[86] 财务报告内部控制情况 - 截至本季度报告期末，公司披露控制和程序有效，2023年第一季度公司财务报告内部控制无重大变化[90]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司正常化FFO为7330万美元，即每股0.44美元，较上年同期增长162%；调整后EBITDAre为1.505亿美元，较上年同期增长26.5% [59] - G&A费用较上年减少390万美元，其中业务管理费减少240万美元，法律及其他公司费用减少150万美元 [39] - 截至2022年12月31日，净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为3.0倍，高于去年同期和第三季度的2.88倍；最大租户TA的站点覆盖率为2.74倍，高于上一季度的2.4倍 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2022年第四季度，238家酒店组合产生酒店EBITDA 5400万美元，净利润率为15.4%；49家全方位服务酒店产生酒店EBITDA 2600万美元，上年同期仅为270万美元；114家长期住宿酒店产生酒店EBITDA 2100万美元；75家精选服务酒店产生酒店EBITDA 700万美元，较上年同期增加370万美元 [60] - 2022年第四季度，236家可比酒店RevPAR增长21.4%，总运营利润率提高4.1个百分点至28.4%，总运营利润较上年同期增加3160万美元；可比酒店GOP线以下成本较上年增加440万美元，原因是酒店收入增加导致管理费增加以及保险成本增加 [82] - 2023年1月RevPAR为65.53美元，预计第一季度RevPAR为70 - 80美元，酒店EBITDA预计在2800 - 3500万美元之间 [2] 净租赁业务 - 截至2022年12月31日，公司拥有765处服务型零售净租赁物业，总面积1340万平方英尺，净租赁资产出租率为98%，租户180家，加权平均租赁期限为9.6年，涉及21个不同行业的138个品牌 [53] - 2023年将有27.1万平方英尺的租约到期，占净租赁租金的0.6%，包括5个租户的多处物业，预计年收入损失73.2万美元，公司正在评估重新租赁、重新开发和出售等方案 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场方面，2022年第四季度，全方位服务组合RevPAR较2021年水平增长31.1%，主要得益于休闲和城市酒店ADR的增加；第四季度团体业务占比为16.6%，高于上年同期的12%和2019年的14.5%；OTA渠道收入占总客房收入的比例从2021年第四季度的30.8%降至2022年第四季度的26.4% [29][30] - 净租赁市场方面，整体资本化率有所上升，净租赁方面可能上升了75个基点，酒店方面也有所上升 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估酒店和净租赁领域的投资机会，关注迈阿密和洛杉矶等市场的酒店资产以及净租赁领域的投资组合交易 [16] - 公司最大的酒店运营商Sonesta通过转换自有酒店、收购Red Lion特许经营平台、推出Sonesta品牌酒店特许经营平台以及收购纽约的四家酒店等方式，扩大品牌影响力，提升市场竞争力 [10] - Sonesta推出了数百万美元的广告活动，其忠诚度计划Travel Pass的收入占总收入的比例从2021年的13.6%提高到2022年的21.2%，Travel Pass ADR同比增长22.1%，客房入住夜数几乎翻了一番 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年酒店业务将较2022年有所改善，但仍需弥补与2019年的差距，重点是提高利润率 [65] - 尽管经济中存在通胀压力，影响酒店运营成本，但公司预计随着时间推移，酒店利润率与2019年的差距将迅速缩小 [70] - 公司认为Sonesta在提升品牌知名度方面取得了积极成果，随着数字营销活动的开展，预计将看到更多积极影响 [92] 其他重要信息 - 公司完成了约20%酒店组合的处置，有助于降低杠杆率并提高投资组合的整体质量 [34] - 公司恢复向股东支付可观的股息 [35] - 公司成功完成了有担保融资，变现部分净租赁投资组合并偿还了2023年6月到期的债务 [36] - 公司与BP就旅行中心租约修订达成协议，交易完成后将提供3.793亿美元的额外流动性，包括TA普通股的1.019亿美元、TA品牌出售的8940万美元以及1.88亿美元的预付租金 [33][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产证券化中质押的资产类型以及不同资产质押对利率的影响 - 质押资产为整个净租赁板块（不包括旅行中心）的混合资产，无酒店资产，主要是单租户净租赁物业，集中在快餐店、健身中心、汽车换油维修店等领域 [86] 问题2: 酒店处置是否会继续 - 目前没有确定要出售的酒店，但会在2023年根据酒店投资组合和整体表现进行考虑，当前出售资产时机不佳 [45] 问题3: 2023年酒店利润率的预期 - 预计第一季度酒店业务将较2022年有所改善，但仍需弥补与2019年的差距，重点是提高利润率 [65] 问题4: 第一季度净利润率的计算是否正确以及与疫情前的比较和运营费用增长预期 - 计算大致正确，由于投资组合的季节性因素，预计1月和2月初表现较弱，尤其是入住率方面，3月进入春季后投资组合将迅速回升 [91] 问题5: Sonesta品牌酒店的品牌知名度、RevPAR指数以及市场表现 - Sonesta在1月推出了数百万美元的数字营销活动，预计很快会看到效果；sonesta.com网站的业务量增加，减少了对OTA渠道的依赖；Travel Pass的使用量和忠诚度计划收入占比增加；Sonesta Select品牌仍有增长空间，商务旅行尚未完全恢复，且该品牌需要提高市场份额获取能力 [92][93] 问题6: BP修订协议中是否涉及增量资本支出 - 所有旅行中心的资本支出将由BP自行承担 [96] 问题7: 目前酒店和净租赁市场的资本化率以及市场上资产的质量和数量 - 资本化率在过去几周有所上升，整体交易活动放缓，但市场上仍有交易机会 [97]