财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司正常化运营资金（FFO）为3710万美元，即每股0.23美元，而去年同期每股FFO为负0.02美元 [26] - 本季度调整后EBITDAre为1.168亿美元，较去年同期增长30% [26] - 租金收入较去年同期减少190万美元，原因是无法收回租金的准备金发生不利变化，以及四家电影院（三家AMC和一家Regal Cinema）空置 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 219家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长22%，总运营利润率提高373个基点至25.2%，总运营利润较去年同期增加2780万美元 [29] - 220家酒店的酒店EBITDA为3500万美元，其中48家全服务酒店本季度产生1540万美元酒店EBITDA，去年同期亏损100万美元；111家长住酒店本季度产生1450万美元酒店EBITDA，较去年同期增长36%；61家精选服务酒店本季度产生520万美元酒店EBITDA，去年同期略有亏损 [30][31] - 可比酒店每间可售房收入（RevPAR）较去年同期增长22%，平均每日房价（ADR）上涨13.9%，入住率提高3.8个百分点 [10] - 全服务酒店组合通过增加团体需求和商务散客旅行，RevPAR增长30.6%；城市市场酒店RevPAR同比增长38.9%，度假酒店增长较为温和，为20% [11] - 精选服务酒店组合RevPAR同比增长27.2%，主要由入住率提升带动，入住率增幅是行业的3.2倍；收入增长主要来自商务旅行和在线旅行社（OTA）的散客业务，分别增长21.7%和58.1% [16] - 长住酒店组合RevPAR较去年同期增长9%，其中Sonesta Simply Suites品牌表现突出，超过行业中高端连锁酒店增长4.8%，该品牌在本季度报告了创纪录的ADR [17] 净租赁业务 - 截至2023年3月31日，净租赁组合占公司总资产的46%，拥有765处服务型零售净租赁物业，总面积1330万平方英尺，净租赁资产出租率为97%，由179个租户承租，加权平均租赁期限为9.4年，运营139个品牌和21个不同行业 [13] - 本季度净租赁租金总额略有下降，原因是三家AMC影院和一家Regal影院因先前宣布的破产而腾空 [20] - 截至2023年3月31日，净租赁组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.98倍，较去年同期有所增加；最大租户TravelCenters（TA）的站点级12个月滚动覆盖率从去年同期的2.29倍提高到2.67倍 [21] - 2023年剩余时间内，有16万平方英尺的租约到期且租户不会续租，这些到期租约代表着80.1万美元的年收入，占净租赁租金的0.2%，公司正在评估这些空置物业的各种选择，包括重新出租、重新定位和潜在处置 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司最大的运营商Sonesta仍然是主要关注对象，相关举措带来了可量化的改善，如“多住多省”冬季促销活动和内部潜在客户推荐计划，这两个计划在本季度共产生了6930万美元的收入 [18] - 公司酒店受益于sonesta.com上更多的直接预订，减少了对OTA渠道的依赖，OTA收入占总客房收入的比例同比下降了3个百分点 [19] - 公司正在密切评估多个市场的机会，特别是迈阿密和洛杉矶，认为这些市场是公司增长的战略重点，目前市场上存在一些机会，如基金到期或业主不愿投入资本进行翻新等情况，公司有能力在不进行物业层面债务融资的情况下收购资产 [46][47] - 公司已完成68家Sonesta品牌酒店和60家万豪品牌酒店的出售，认为这是一次成功的调整，目前没有立即出售其他资产的计划，但会继续评估交易市场和投资组合价值，未来可能会进行战略资本回收和再投资 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管通胀因素继续对利润率产生负面影响，但在劳动力方面有缓和迹象，第一季度每间入住客房的合同劳动力成本较2022年第四季度下降了6.6%，Sonesta能够将合同劳动力员工人数减少19%，但预计在第二和第三季度需求旺季，合同劳动力成本会有所上升，但同比情况会有所改善 [12] - 2023年4月初步RevPAR为96.21美元，目前预计第二季度全季度RevPAR在97美元至103美元之间，酒店EBITDA在9300万美元至1.03亿美元之间 [32] - 整体业务各领域仍在持续实现同比强劲增长，但休闲度假或目的地型酒店开始出现疲软，业务增长更多转向团体和商务旅行市场，预计休闲业务将继续疲软，商务散客和团体业务将继续增长 [56][57] 其他重要信息 - 公司与BP的协议将在BP完成对TravelCenters of America（TA）的收购后生效，TA的特别股东大会定于2023年5月10日对该交易进行投票，完成后公司将获得3.793亿美元的前期资金，租金将比目前TA的租约有所增加，核心租户的投资级信用质量将得到提升 [7][14] - 2023年2月，公司成功完成了一项新的五年期6.102亿美元的有担保融资，票面利率为5.6%，并赎回了原定于6月到期的5亿美元4.5%高级票据 [33] - 截至2023年3月31日，公司有58亿美元的固定利率债务未偿还，加权平均利率为5.75%，下一笔债务到期是2024年3月到期的3.5亿美元高级票据，截至该日，公司循环信贷额度无未偿还金额，预计在第二季度末完成循环信贷额度的调整 [34] - 第一季度公司出售了18家酒店，总价1.578亿美元，第一季度对物业进行了2200万美元的资本改进，预计2023年全年资本支出在2亿至2.5亿美元之间，支出将集中在下半年，主要用于凯悦酒店组合和几家Sonesta酒店的翻新 [35] - 2023年4月，公司宣布了常规季度普通股股息为每股0.20美元，认为股息有良好的覆盖，年化派息率为正常化FFO的46%，截至2023年3月31日的12个月滚动计算 [36] - 截至目前，公司现金头寸超过2亿美元，预计BP交易完成后将为公司提供3.793亿美元的额外流动性 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑2024年和2025年的债务到期问题，是否考虑利用BP收购TA后的增强信用进行资产证券化以获得低成本债务来应对2024年到期债务 - 公司2024年3月有3.5亿美元债务到期，秋季还有8亿美元到期，目前的现金头寸加上BP交易的收益将使公司在处理这些到期债务时处于有利地位 [41] - TA交易将为融资提供显著的灵活性，具体是采用有担保融资还是债券发行等方式尚待确定，但该交易将有助于降低融资成本 [42] 问题2: 利用增强信用进行融资可能节省多少成本 - 难以确切说明节省的成本，因为这取决于进入的市场和实际条款，但与目前相比，有A-级租户支持的租赁信用将显著提高，融资成本将比目前债券交易价格更具成本效益 [43][44] 问题3: 对于2023年下半年全服务门户酒店市场，业主无法再融资导致资产上市的情况，公司是否有考虑进行相关交易，以及是否有计划将去年Sonesta和SVC收购的四处物业完全纳入SVC投资组合 - 公司正在密切评估多个市场的机会，特别是迈阿密和洛杉矶，认为目前是收购的好时机，有能力在不进行物业层面债务融资的情况下收购资产，但目前没有计划将去年收购的四处纽约酒店纳入SVC投资组合 [46][49] 问题4: 位于20 Mass Ave的Royal Sonesta酒店开业是否需要大量资本支出，何时开始支付租金，租金是否固定及金额是多少 - 该酒店由OPI Office Properties Income Trust拥有，不是SVC的物业，具体条款不清楚，这是Sonesta和OPI之间的关系，SVC仅持有Sonesta 34%的股份，对SVC没有实际财务影响 [50][51] 问题5: 近期需求趋势如何，是否有值得关注的疲软或放缓区域 - 整体业务各领域仍在持续实现同比强劲增长，但休闲度假或目的地型酒店开始出现疲软，业务增长更多转向团体和商务旅行市场，预计休闲业务将继续疲软，商务散客和团体业务将继续增长 [56][57] 问题6: 鉴于3月以来的地区银行问题，公司与贷款人的沟通是否有明显变化 - 公司与受影响的地区银行没有业务关系，不使用它们进行现金投资，SVC的循环信贷额度通常与大型金融机构合作，认为这些机构财务状况良好，因此地区银行问题对公司与贷款人的沟通没有明显影响 [58] 问题7: 完成计划的资产处置后，公司如何考虑全年的资本分配，优先级是什么 - 公司已完成68家Sonesta品牌酒店和60家万豪品牌酒店的出售，认为这是一次成功的调整，目前没有立即出售其他资产的计划，但会继续评估交易市场和投资组合价值，未来可能会进行战略资本回收和再投资 [62][63]

公司资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有985处房产，包括220家酒店和765处服务型零售物业[42] - 截至2023年3月31日，净租赁物业组合面积为1331.9743万平方英尺，租给179个租户，年最低租金为36.9756万美元，出租率为97.4%，加权租赁期限为9.4年[43] - 截至2023年3月31日，公司拥有并管理美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的148个品牌[62] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，房地产净值分别为4610288美元和5316318美元，净负债分别为5158504美元和5655530美元[61] - 截至2023年3月31日，净租赁物业入住率为97.4%，有27处物业可供租赁[64] - 截至2023年3月31日，净租赁租户涵盖超139个品牌，按年化最低租金排名前十的品牌中，TravelCenters of America投资占比44.8%，年化最低租金占比45.7%[66] - 公司净租赁物业总投资为5107970美元，年化最低租金总计369756美元，整体租金覆盖率为2.98倍[66] - 截至2023年3月31日，公司净租赁物业投资总额为5107.97万美元，年化最低租金总额为369.756万美元[67][71][73][74] - 前十大租户投资占比76.4%，年化最低租金占比77.9%；TravelCenters of America投资占比64.8%，年化最低租金占比66.6%[67] - 租户运营涉及21个行业，旅游中心行业投资占比65.6%，年化最低租金占比67.4%[71] - 2023 - 2045年租赁到期情况中，2035年年化最低租金到期额最高，为80365美元，占比21.8%[73] - 净租赁物业位于前十大州，其他州年化最低租金占比44.6%；德克萨斯州年化最低租金占比8.8%[74] 酒店业务关键指标变化 - 2023年第一季度，所有酒店入住率为57.6%，较2022年同期的53.3%提升4.3个百分点；平均每日房价（ADR）为138.73美元，同比增长20.4%；每间可售房收入（RevPAR）为79.91美元，同比增长30.1%[42] - 2023年第一季度，可比酒店入住率为57.7%，较2022年同期的53.9%提升3.8个百分点；ADR为138.73美元，同比增长13.9%；RevPAR为80.05美元，同比增长22.0%[43] - 2023年第一季度，可比酒店平均入住率为57.7%，较2022年同期增长3.8个百分点，平均每日房价为138.73美元，增长13.9%，每间可售房收入为80.05美元，增长22.0%[63] - 截至2023年3月31日，所有酒店平均入住率为57.6%，较2022年同期增长3.9个百分点，平均每日房价为138.73美元，增长13.9%，每间可售房收入为79.91美元，增长22.2%[63] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收为4.29209亿美元，较2022年同期的3.93764亿美元增长9.0%；净利润为2595万美元，而2022年同期净亏损1.19822亿美元，同比增长121.7%[44] - 2023年第一季度酒店运营收入为3.34796亿美元，较2022年同期的2.97406亿美元增长12.6%；租金收入为9441.3万美元，较2022年同期的9635.8万美元下降2.0%[44] - 2023年第一季度酒店运营费用为2.99566亿美元，较2022年同期的2.90343亿美元增长3.2%；其他运营费用为390.5万美元，较2022年同期的226.9万美元增长72.1%[44] - 2023年第一季度酒店折旧和摊销费用为5338.5万美元，较2022年同期的5616.2万美元下降4.9%；净租赁物业折旧和摊销费用为4665.4万美元，较2022年同期的4795.1万美元下降2.7%[44] - 2023年第一季度记录了4189.8万美元的房地产销售净收益，而2022年同期为554.8万美元；未实现的股权证券净收益为4943万美元，而2022年同期净亏损1026万美元[44] - 截至2023年3月31日和2022年，净租赁物业的租金覆盖率分别为2.98倍和2.67倍[51] - 2023年3月31日结束的三个月，期初现金及现金等价物和受限现金为45420千美元，2022年同期为947418千美元；期末为195836千美元，2022年同期为972572千美元；经营活动提供净现金12373千美元，2022年同期使用11983千美元；投资活动提供114252千美元，2022年同期为38870千美元；融资活动提供23791千美元，2022年同期使用1733千美元[52] - 2023年第一季度，公司收入为373850美元，费用为489267美元，净亏损为115417美元[61] - 2023年第一季度净收入为2595万美元，2022年同期净亏损为1.19822亿美元[80] - 2023年第一季度FFO为3589.4万美元，2022年同期为 - 483.1万美元；2023年第一季度Normalized FFO为3714.6万美元，2022年同期为 - 340.9万美元[80] - 2023年第一季度基本和摊薄后每股净收入为0.16美元，2022年同期为 - 0.73美元；2023年第一季度每股FFO为0.22美元，2022年同期为 - 0.03美元；2023年第一季度每股Normalized FFO为0.23美元，2022年同期为 - 0.02美元[80] - 2023年第一季度每股股息为0.20美元，2022年同期为0.01美元[80] - 截至2023年3月31日，公司未偿固定利率债务本金余额为58.10037亿美元，年利息费用为3.01231亿美元[84] - 若固定利率债务以高于当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约5810万美元；假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约1.57184亿美元[84][85] - 若利率立即上升1个百分点，且循环信贷安排全额提取，公司每年浮动利率利息费用将从588.8万美元增至668.8万美元，每股影响从0.36美元增至0.41美元[87] 公司运营与资金安排 - 2023年3月31日结束的三个月，公司为酒店资本改进提供19993千美元资金，预计2023年最后九个月用手头现金提供200000千美元[53] - 2023年3月31日结束的三个月，部分酒店经理向FF&E储备账户存入1923千美元，支出1558千美元用于酒店翻新，截至该日账户存款7479千美元[53] - 2023年3月31日结束的三个月，公司出售18家酒店共2526间客房，总价157230千美元；4月1日至5月5日，出售两个净租赁物业共2384平方英尺，总价620千美元[53] - 2023年1月12日和4月13日，公司宣布向普通股股东支付季度股息，每股0.20美元，分别为33090千美元[53] - 公司有800000千美元循环信贷安排，到期日为2023年7月15日，3月31日借款年利率为7.36%，该安排由73处物业担保，账面价值1560880千美元，截至该日无借款余额[53][54] - 截至2023年3月31日，公司定期债务到期情况为2024 - 2030年分别到期1175000千美元、1150000千美元、800000千美元、850000千美元、400000千美元、610037千美元、425000千美元、400000千美元，总计5810037千美元[55] - 2023年2月10日，公司发行610200千美元净租赁抵押票据，净收益550564千美元，3月8日赎回500000千美元高级票据[55] - 截至2023年3月31日，公司债务义务包括5200000千美元公开发行定期债务和610037千美元抵押票据，公司认为遵守所有契约规定[58] - 截至2023年3月31日，公司高级无担保票据财务测试结果为总债务/调整后总资产54.8%（上限60%）、有担保债务/调整后总资产5.8%（上限40%）、综合可用偿债收入/债务服务1.90倍（下限1.50倍）、无抵押资产总额/无担保债务157.1%（下限150%）[59] - 公司有2025年到期的80万美元7.50%无担保优先票据和2027年到期的45万美元5.50%无担保优先票据，由子公司担保，其余395万美元优先无担保票据无担保[61] 净租赁物业租赁情况 - 2023年第一季度，公司续租11577平方英尺（两处物业），加权平均租金较之前上涨3.1%，加权平均租期为5.1年；新租3671平方英尺，租金较之前上涨38.8%，租期为10.2年[64] - 公司租赁177个旅游中心给TA子公司，TA有两个15年续租选项，TA剩余递延租金义务4404美元于2023年1月支付[69] 关联方交易与会计政策 - 公司与RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta等存在关联方交易[75] - 编制财务报表需进行关键会计估计，自2022年12月31日以来无重大变化[76] - 公司采用非GAAP财务指标，包括资金运营和正常化资金运营[77] - 资金运营和正常化资金运营是董事会确定股东分配金额的考虑因素[78] 公司风险与声明 - 公司面临诸多风险，如Sonesta运营能力、市场和经济条件不利、债务偿还和再融资能力等[90] - 公司面临增加酒店房价和租金、维持入住率、支付股东分红等方面的能力挑战[91] - 公司面临劳动力成本上升、供应链挑战导致的商品价格通胀等市场条件影响[91] - 公司不打算因新信息、未来事件等更新或更改前瞻性陈述[93] - 公司信托声明规定受托人、高管、股东等对公司义务或索赔不承担个人责任[93] - 与公司打交道的人只能向公司资产求偿或要求履行义务[93] - 公司2023年风险因素较2022年年报无重大变化[94] 利率与信贷安排相关 - LIBOR预计在2023年6月30日对现有合同逐步淘汰，公司预计现有循环信贷安排的利息确定将修订，可能采用SOFR作为替代利率[89] - 截至2023年3月31日，公司循环信贷安排下无未偿金额，该安排到期日为2023年7月15日[86] 财务报告内部控制情况 - 截至本季度报告期末，公司披露控制和程序有效，2023年第一季度公司财务报告内部控制无重大变化[90]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司正常化FFO为7330万美元，即每股0.44美元，较上年同期增长162%；调整后EBITDAre为1.505亿美元，较上年同期增长26.5% [59] - G&A费用较上年减少390万美元，其中业务管理费减少240万美元，法律及其他公司费用减少150万美元 [39] - 截至2022年12月31日，净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为3.0倍，高于去年同期和第三季度的2.88倍；最大租户TA的站点覆盖率为2.74倍，高于上一季度的2.4倍 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2022年第四季度，238家酒店组合产生酒店EBITDA 5400万美元，净利润率为15.4%；49家全方位服务酒店产生酒店EBITDA 2600万美元，上年同期仅为270万美元；114家长期住宿酒店产生酒店EBITDA 2100万美元；75家精选服务酒店产生酒店EBITDA 700万美元，较上年同期增加370万美元 [60] - 2022年第四季度，236家可比酒店RevPAR增长21.4%，总运营利润率提高4.1个百分点至28.4%，总运营利润较上年同期增加3160万美元；可比酒店GOP线以下成本较上年增加440万美元，原因是酒店收入增加导致管理费增加以及保险成本增加 [82] - 2023年1月RevPAR为65.53美元，预计第一季度RevPAR为70 - 80美元，酒店EBITDA预计在2800 - 3500万美元之间 [2] 净租赁业务 - 截至2022年12月31日，公司拥有765处服务型零售净租赁物业，总面积1340万平方英尺，净租赁资产出租率为98%，租户180家，加权平均租赁期限为9.6年，涉及21个不同行业的138个品牌 [53] - 2023年将有27.1万平方英尺的租约到期，占净租赁租金的0.6%，包括5个租户的多处物业，预计年收入损失73.2万美元，公司正在评估重新租赁、重新开发和出售等方案 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店市场方面，2022年第四季度，全方位服务组合RevPAR较2021年水平增长31.1%，主要得益于休闲和城市酒店ADR的增加；第四季度团体业务占比为16.6%，高于上年同期的12%和2019年的14.5%；OTA渠道收入占总客房收入的比例从2021年第四季度的30.8%降至2022年第四季度的26.4% [29][30] - 净租赁市场方面，整体资本化率有所上升，净租赁方面可能上升了75个基点，酒店方面也有所上升 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续评估酒店和净租赁领域的投资机会，关注迈阿密和洛杉矶等市场的酒店资产以及净租赁领域的投资组合交易 [16] - 公司最大的酒店运营商Sonesta通过转换自有酒店、收购Red Lion特许经营平台、推出Sonesta品牌酒店特许经营平台以及收购纽约的四家酒店等方式，扩大品牌影响力，提升市场竞争力 [10] - Sonesta推出了数百万美元的广告活动，其忠诚度计划Travel Pass的收入占总收入的比例从2021年的13.6%提高到2022年的21.2%，Travel Pass ADR同比增长22.1%，客房入住夜数几乎翻了一番 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2023年酒店业务将较2022年有所改善，但仍需弥补与2019年的差距，重点是提高利润率 [65] - 尽管经济中存在通胀压力，影响酒店运营成本，但公司预计随着时间推移，酒店利润率与2019年的差距将迅速缩小 [70] - 公司认为Sonesta在提升品牌知名度方面取得了积极成果，随着数字营销活动的开展，预计将看到更多积极影响 [92] 其他重要信息 - 公司完成了约20%酒店组合的处置，有助于降低杠杆率并提高投资组合的整体质量 [34] - 公司恢复向股东支付可观的股息 [35] - 公司成功完成了有担保融资，变现部分净租赁投资组合并偿还了2023年6月到期的债务 [36] - 公司与BP就旅行中心租约修订达成协议，交易完成后将提供3.793亿美元的额外流动性，包括TA普通股的1.019亿美元、TA品牌出售的8940万美元以及1.88亿美元的预付租金 [33][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产证券化中质押的资产类型以及不同资产质押对利率的影响 - 质押资产为整个净租赁板块（不包括旅行中心）的混合资产，无酒店资产，主要是单租户净租赁物业，集中在快餐店、健身中心、汽车换油维修店等领域 [86] 问题2: 酒店处置是否会继续 - 目前没有确定要出售的酒店，但会在2023年根据酒店投资组合和整体表现进行考虑，当前出售资产时机不佳 [45] 问题3: 2023年酒店利润率的预期 - 预计第一季度酒店业务将较2022年有所改善，但仍需弥补与2019年的差距，重点是提高利润率 [65] 问题4: 第一季度净利润率的计算是否正确以及与疫情前的比较和运营费用增长预期 - 计算大致正确，由于投资组合的季节性因素，预计1月和2月初表现较弱，尤其是入住率方面，3月进入春季后投资组合将迅速回升 [91] 问题5: Sonesta品牌酒店的品牌知名度、RevPAR指数以及市场表现 - Sonesta在1月推出了数百万美元的数字营销活动，预计很快会看到效果；sonesta.com网站的业务量增加，减少了对OTA渠道的依赖；Travel Pass的使用量和忠诚度计划收入占比增加；Sonesta Select品牌仍有增长空间，商务旅行尚未完全恢复，且该品牌需要提高市场份额获取能力 [92][93] 问题6: BP修订协议中是否涉及增量资本支出 - 所有旅行中心的资本支出将由BP自行承担 [96] 问题7: 目前酒店和净租赁市场的资本化率以及市场上资产的质量和数量 - 资本化率在过去几周有所上升，整体交易活动放缓，但市场上仍有交易机会 [97]

公司人员与运营部门情况 - 截至2022年12月31日，RMR约有600名全职员工[38] - 截至2022年12月31日，公司有酒店投资和净租赁投资两个运营部门[46] 公司业务合作与运营数据 - 截至2022年12月31日，公司有196家酒店由Sonesta运营[38] - 截至2022年12月31日，公司直接和间接持有Sonesta约34%的流通普通股[82] - 截至2022年12月31日，Sonesta运营公司238家酒店中的196家，占历史房地产投资的47.6%[128] - 截至2022年12月31日，公司向TA租赁177个旅游中心，占总历史房地产投资的约29.3%[129] - 截至2022年12月31日，约54.7%的历史房地产投资在酒店物业，面临多种行业风险[131] - 截至2022年12月31日，约0.6%的年度化最低净租赁租金对应的租约将在2023年到期[148] - 截至2022年12月31日，净租赁物业可租赁面积的2.4%处于空置状态[148] - 截至2022年12月31日，Adam Portnoy实益拥有公司1.1%的流通普通股、TA 4.1%的流通普通股，公司拥有TA约7.8%的流通普通股和约34.0%的Sonesta流通普通股[161] - 截至2022年12月31日，Sonesta管理公司196家酒店，公司拥有Sonesta约34.0%的流通普通股[165] - TA是公司前100.0%控股子公司和最大租户，公司是TA最大股东和房东，截至2022年12月31日，Adam Portnoy实益拥有TA约4.1%的流通普通股[165] 公司业务策略与环保举措 - 公司业务策略注重可持续运营，包括负责任投资、环境管理等方面[39] - 公司与运营商合作开展减少能源和水使用等环保项目[40] - 公司会评估易受洪水等自然灾害影响的房产并采取应对措施[40] - RMR在2022年7月宣布零排放目标，承诺到2030年将范围1和2的排放量从2019年基线减少50%，到2050年实现净零排放[158] 公司行业竞争情况 - 酒店和净租赁物业行业竞争激烈，公司面临多方面竞争压力[38] - 公司面临来自各方面的竞争，可能影响收购和运营[146] 公司劳动力相关情况 - 公司依靠RMR等经理雇佣、培训和发展满足业务需求的劳动力[43] 公司董事会人员构成 - 公司董事会中女性占比29%，代表性不足社区成员占比14%[45] 公司REIT纳税资格及相关规定 - 公司自1995年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在1995 - 2022年符合REIT纳税资格[49][50] - 公司需分配至少90%的年度REIT应纳税所得（不包括净资本收益）以维持REIT税收资格[34] - 2026年前，符合特定持有期要求的非公司制美国股东，对非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[50] - 公司处置“禁止交易”所得净收入，需按100%税率纳税[52] - 若因合理原因未满足75%或95%的总收入测试，但因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，需按100%税率对未达标金额征税[53] - 若因合理原因未满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的极小失误除外），但因特定补救条款仍保持REIT纳税资格，需缴纳至少50,000美元或按最高常规企业所得税税率乘以不合格资产产生的净收入的税款[54] - 若因合理原因未满足导致无法获得REIT纳税资格的条款（REIT总收入测试或资产测试违规除外），可保留资格但每次违规需缴纳50,000美元罚款[55] - 若任何日历年未至少分配当年REIT普通收入的85%、当年REIT资本利得净收入的95%以及以前期间的任何未分配应税收入，需对未分配金额征收4%的不可抵扣消费税[56] - 公司C类子公司需就其收益缴纳联邦企业所得税，与应税房地产投资信托子公司（TRS）进行的非公平交易可能被征收100%的税[59] - 若公司未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按常规C类公司缴纳联邦所得税，且后续四个纳税年度将丧失REIT资格[60] - REIT资格要求中，在每个纳税年度的最后半年，价值不超过50%的流通股不得由五个或更少的“个人”直接或间接持有[61] - 若未满足REIT资格条件（1）至（6），但能证明是合理原因而非故意疏忽导致，每次可免除资格丧失，但需缴纳50,000美元罚款[63] - 公司投资的TRS资产价值在每季度末不得超过公司总资产价值的20%[64] - 若TRS向关联REIT支付的利息、租金或其他金额超过公平交易金额，REIT将被征收超出部分100%的消费税[65] - 公司TRS服务补偿不足或服务定价过低，可能面临100%消费税，但TRS获补偿率至少为直接成本150%时可豁免[66] - 公司需满足两项总收入测试以维持REIT税收资格，每年至少75%总收入来自不动产投资，至少95%总收入由符合75%测试的收入等构成[66] - 若出租物业至少90%租给非TRS和非10%关联租户，且TRS租金与非关联租户相当，TRS支付租金仍可计入“不动产租金”[67] - 若不动产租赁给TRS且由合格独立承包商运营，可例外将租金计入“不动产租金”[68] - 若提供给租户的非惯常服务价值不超物业总收入1%，不影响收入计入“不动产租金”[70] - 若租赁中个人财产租金占比不超15%，该部分租金可计入“不动产租金”[71] - 公司处置资产收益一般符合75%和95%总收入测试，不会是经销商收益或面临100%惩罚税[77] - 若未通过75%或95%总收入测试，因合理原因且按要求申报，仍可能获REIT税收资格，但需缴纳100%税[77] - 每个日历年季度末，公司至少75%总资产价值须为“房地产资产”，不超25%为特定证券等[76] - 若资产测试失败，导致失败的资产价值不超相关季度末总资产价值的1%或1亿美元，可获豁免[82] - 若资产测试失败，需向美国国税局支付至少5万美元或按最高企业所得税税率计算的税金[82] - 若承包商不符合资格，公司可能需按100%税率纳税[84] - 公司需向股东进行年度分配，金额至少为90%的房地产投资信托应税收入和90%的税后净收入之和[84] - 公司净利息费用扣除限额为调整后应税收入的30% [84] - 若未按要求分配，公司将按4%缴纳不可抵扣消费税[85] - 公司可选择保留部分或全部净资本利得并缴纳所得税[85] - 公司收购C公司后，被收购实体及其子公司通常成为合格子公司[87] - 非公司制美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数公司股息最高联邦所得税率为15%；超阈值则为20%[93] - 公司处置资产若不符合同类交换条件，可能需缴纳美国联邦所得税，包括100%禁止交易税[91] - 公司不动产按直线法在40年内折旧，个人财产在适用较短期间内折旧[90] - 公司企业股东可能需按《国内税收法》第291条将最多20%的资本利得股息视为普通收入[95] - 美国股东若在处置公司股份时损失超规定阈值，可能需按“可报告交易”规定向美国国税局单独披露损失交易[97] - 美国个人、遗产或信托股东总调整后收入超阈值，需对净投资收入缴纳3.8%医疗保险税[97] - 公司赎回股份仅付现金时，若不符合《国内税收法》第302(b)条测试，将按第301条视为分配并作为股息征税[92] - 公司出售资产若产生重大内置利得税负债，通常不会出售；若出售则会在财务报表中为相关税务负债作出适当准备[89] - 公司收购企业后，需在交易发生的应税年度结束前分配所继承的C公司收益和利润，否则需支付利息费用[89] - 公司分配超出当前或累计收益和利润部分，不超股东调整后税基时不征税，但会降低股东持股基础；超出部分作为资本利得计入收入[96] - 公司向非美国股东的非资本利得股息分配，通常按30%的税率征收美国联邦所得税和预扣税，若有税收协定可适用较低税率[100][101] - 若公司某类股票未在美股交易所上市，且分配与美国不动产权益出售收益相关，非美国股东可能需缴纳最高21%的预扣税[104] - 若公司股票出售收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需预扣15%的购买价格并上缴美国国税局[106] - 若公司为“国内控制”的房地产投资信托基金（REIT），即过去五年内非美国股东直接或间接持有的股票价值低于50%，公司股票不构成美国不动产权益[106] - 未遵守美国信息报告、认证等要求的非美国金融机构和实体，可能需缴纳30%的美国预扣税[110] - 外国金融机构需与美国财政部达成协议，识别特定美国账户并报告信息，对违规机构和账户持有人预扣30%[110] - 美国股东未提供正确税号和认证，可能被征收预扣税并面临美国国税局处罚[108] - 非美国股东需在适用的美国国税局表格上证明其非美国股东身份，否则分红可能需缴纳预扣税[108] - 非美国股东通过外国经纪商办公室出售股票所得款项，在某些情况下无需信息报告和预扣税[109] - 非美国股东可就超过公司当期和累计收益及利润分配的预扣税款向美国国税局申请退款[102] - 2026年前，REIT支付给非公司股东的股息有效税率低于普通所得税率，但仍不如普通公司“合格”股息税率优惠[179] - 公司每年需至少分配90%的REIT应税收入（调整后且不含净资本利得）以维持REIT资格，否则将面临联邦企业所得税[179] - 若公司在日历年支付给股东的金额低于联邦税法规定的最低金额，将面临4%的不可抵扣消费税[179] - 若公司失去REIT资格，未来四个纳税年度内通常无法重新获得该资格[178] - 为维持REIT资格，公司可能需出售或放弃有吸引力的投资[178] - 公司可能因交易未按公平原则进行而面临100%的消费税[181] - 公司TRS安排若不符合REIT资格和税收规则，可能无法获得REIT税收资格或面临高额惩罚税，且租赁物业需由与公司关联度低于35%的独立承包商管理运营[182] 公司法规相关规定 - ERISA计划的受托人若违反受托责任，可能承担高达追回金额20%的民事罚款[112] - 法规规定，证券被“广泛持有”需由100个以上独立于发行人和彼此的投资者持有[115] - 法规规定，最低投资额为10000美元或以下的证券发行，一些转让限制通常不影响其可自由转让性[115] 公司面临的风险 - 公司业务受市场、经济和商业房地产状况影响，如利率上升、高通胀等[118,121] - 公司债务面临再融资、成本、杠杆、契约条件、信用评级等风险[118] - 公司大量物业由Sonesta和TA运营，其运营失败会影响公司业绩[118] - 公司酒店协议中多数业主优先回报不再由运营商母公司担保，收益波动性增加[118] - 公司面临租赁续约、销售收购、REIT资格、环境、保险等多方面风险[118] - 公司依赖RMR实施战略和管理日常运营，面临相关风险[118] - 公司管理结构和关联方关系可能产生利益冲突[118] - 截至2022年12月31日，公司合并债务为57亿美元，面临再融资、现金流不足和高利率等风险[125] - 公司拥有Sonesta约34.0%的股份，若Sonesta亏损或需额外资本，公司可能需出资[125] - 2020年至2021年，公司酒店出现重大运营亏损需公司资助，未来可能再次出现[124] - 公司循环信贷安排于2023年7月15日到期，无延期选项，新安排或替代融资不确定[126] - 公司收益将比往年更不稳定，因多数回报和租金不再由运营商母公司担保[131] - TA业务面临诸多风险，可能无法按租赁条款向公司付款[132][134] - 公司可能无法为物业进行资本改善，收购物业也面临风险和意外支出[135][137] - 收购的物业可能存在设计或施工缺陷、未知负债等问题，影响预期收益[139] - 公司依赖运营商运营物业，运营商表现不佳或存在利益冲突会影响公司收益[140][141] - 市场利率上升会增加公司利息支出，影响股价、现金流和物业价值[142][143] - LIBOR预计在2023年6月30日逐步淘汰，替代利率可能导致公司利息支出变化[144][145] - REIT分配要求和融资能力限制可能影响公司业务计划实施[146] - 大部分净租赁物业租给单一租户，租户违约或不续约影响更大[147] - 租户可能因经济条件等因素违约，且多数租户无信用评级，违约风险较高[147][148] - 公司酒店面临劳动力成本增加、劳动力短缺问题，且可能持续较长时间，部分地区最低工资上调也增加了成本[151] - 公司计划选择性出售部分房产，但受市场、经济等多种因素影响，可能无法成功出售或售价低于预期，还可能产生损失[152] - 租户或酒店经理破产风险因当前经济状况上升，若破产公司可能面临租金减少、权利执行延迟等问题[152] - 过去几年公司保险成本显著增加，可能影响运营商盈利能力和租金水平，部分损失保险可能无法覆盖[153] - 公司面临恶劣天气、自然灾害和气候变化风险，可能导致财产受损、运营受影响，且保险可能无法弥补全部损失[154] - RMR和酒店经理依赖信息技术系统，系统故障、安全漏洞等可能导致公司成本增加、运营中断[155] - 灵活工作安排导致远程办公增多，可能影响RMR、酒店经理等信息技术系统的安全和正常运行[156] - 市场和政府应对气候变化和供应链挑战的行动，可能导致公司酒店和旅游中心业务需求下降[159] - 公司依赖RMR管理业务和实施增长战略，若失去RMR服务或其关键人员，业务和增长前景可能受影响[160] - 公司与RMR的管理协议非公平谈判达成，费用和成本结构可能无法为RMR创造适当激励，增加投资公司普通股的风险[162] - 若公司因便利原因终止与RMR的管理协议，或RMR因正当理由终止协议，公司需支付相当于剩余期限（19 - 20年）月度未来费用现值总和的终止费；若因业绩原因终止，剩余期限按10年计算[164] - 公司董事会可在未获股东批准的情况下更改运营、融资和投资政策，可能导致公司杠杆率提高，增加债务违约风险[168] - 公司信托声明和章程禁止除RMR及其关联方等外的股东直接

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为8850万美元，即每股0.54美元，较上年同期增长100% [26] - 调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为1.735亿美元，较上年同期增长26.3% [26] - 租金收入较上年同期减少约90万美元，租赁业务组合的净营业收入与上年同期持平 [27] - 利息支出较上年同期减少1070万美元，主要因第二季度偿还5亿美元高级票据和本季度偿还7.05亿美元循环信贷额度未偿还余额 [28] - 一般及行政费用（G&A）较上年同期减少290万美元，即20%，降至1130万美元，主要因业务管理费下降 [29] - 公司从对Sonesta 34%的所有权权益中确认的归一化运营资金份额较上年同期增加120万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 240家可比酒店第三季度每间可售房收入（RevPAR）增长29.6%，毛营业利润率提高3.2个百分点至33%，毛营业利润较上年同期增加约4320万美元 [30] - 242家酒店组合产生酒店税息折旧及摊销前利润（EBITDA）7890万美元，净利润率为19.7% [32] - 49家全服务酒店产生酒店EBITDA 3900万美元，较上年同期增长186% [32] - 114家长住酒店产生酒店EBITDA 2720万美元，较上年同期增长14.6% [33] - 79家精选服务酒店产生酒店EBITDA 1440万美元，较上年同期增长81% [33] - 预计出售的21家酒店第三季度产生酒店EBITDA 300万美元，非出售酒店为7800万美元 [35] 净租赁业务 - 截至2022年9月30日，公司拥有769处服务导向型零售净租赁物业，总面积1340万平方英尺，净租赁资产占总投资组合的45%，出租率为98%，加权平均租赁期限为9.8年 [19] - 净租赁组合最低租金的综合覆盖率在截至2022年9月30日的过去12个月为2.88倍，高于上一季度和去年同期的2.37倍 [19] - 最大租户TA的站点级租金覆盖率在过去12个月为2.54倍，高于上一季度的2.46倍 [20] - 第四季度有20.5万平方英尺的租约到期，占净租赁租金（不包括TA）的不到1%，涉及6个租户，预计年收入减少不到100万美元 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度酒店组合可比RevPAR达到2019年的86%，高于第二季度的83% [8] - 10月初步平均每日房价（ADR）为143美元，比2019年10月高出2% [9] - 全服务酒店组合RevPAR本季度增至2019年水平的91% [10] - 劳德代尔堡、希尔顿黑德、芝加哥、迈阿密机场和考艾岛的酒店本季度ADR超过2019年第三季度水平的125% [11] - 精选服务酒店RevPAR较2021年第三季度提高28%，增速是行业的2.4倍 [12] - Sonesta Select组合RevPAR本季度同比增长40%，第三季度团体业务占比从去年同期的12%升至16%，高于2019年的15% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续与运营商合作，使酒店业务恢复到疫情前水平，同时保留RevPAR、利润率和增长前景较好的酒店，出售表现相对较差的酒店 [18][22] - 公司持续关注债务市场，评估债务到期策略，寻求最具成本效益的解决方案，以应对2023年6月到期的5亿美元4.5%高级票据 [38][39] - 公司计划在第四季度进行约4000万 - 4500万美元的资本支出，并将在第四季度财报电话会议上提供2023年资本支出指引 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对酒店业务在2023年的持续改善持乐观态度，商务旅行的积极趋势将使酒店组合受益，同时净租赁组合的现金流稳定 [23] - 公司认为恢复向股东支付有意义的普通股股息是一个重要里程碑，且随着酒店业务的持续复苏，股息将得到良好覆盖 [23] 其他重要信息 - 第三季度，公司酒店业务未受飓风Fiona和Irma的重大影响，因Sonesta劳德代尔堡酒店接收受灾流离失所客人带来的额外收入抵消了损失 [15] - 通货膨胀压力影响酒店运营成本，导致毛营业利润（GOP）和EBITDA利润率压缩，公司正与运营商合作减少对高成本合同劳动力的依赖 [16] - 第三季度，公司达成出售剩余16家万豪品牌酒店的协议，预计2023年第一季度完成交易，交易价格1.37亿美元（不包括成交成本） [17] - 公司继续推进此前宣布的Sonesta品牌酒店处置进程，原68家酒店中仅剩5家待完成交易 [18] - 10月，公司对信贷额度进行额外修订，将到期日延长至2023年7月，取消支付普通股股息和发行有担保债务的限制，增加债务市场灵活性 [38] - 公司本季度将股息提高至每股0.20美元，基于第三季度业绩，归一化运营资金派息率为37% [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Sonesta酒店转换品牌后RevPAR表现及转换利弊 - 公司表示多数品牌有望恢复到之前运营商的水平，如Royal Sonesta和大部分全服务、长住品牌表现良好，但Sonesta精选品牌可能较难恢复 [46][47][48] - 转换酒店品牌并与Sonesta建立更紧密关系，公司获得Sonesta 34%的所有权权益，预计未来特许经营业务的特许权使用费收入将带来可观收益，抵消转换带来的损失 [50][51] 问题2: 全服务酒店在当前市场的恢复情况 - 城市全服务酒店在过去两个季度开始恢复，公司全服务酒店更多集中在城市地区，目前RevPAR已恢复到2019年的91%，城市活动、商务旅行和企业旅行需求逐渐回升 [53][54][55] - 49家全服务酒店是总收入的主要来源，房价超过2019年的110%，酒店EBITDA接近2019年的80%，部分市场仍有提升空间 [57] 问题3: 如何看待酒店资产的价值 - 公司过去12个月出售的是表现、房龄和位置较差的酒店，精选服务酒店平均售价超过每间客房5万美元，长住酒店接近每间客房7万美元 [60] - 公司认为豪华度假酒店每间客房价值远超数十万美元，内部评估显示酒店资产价值高于市场普遍认知，且经常收到非公开市场的收购要约 [61][62] 问题4: 2023年年中债务到期的应对方案 - 公司将持续关注债务市场，考虑多种选择，包括资产出售、再融资等，倾向于以最低成本的方式解决债务问题，避免大幅增加资本成本 [65][66] 问题5: 公司对股权发行的看法 - 公司目前对在当前股价水平发行股权不感兴趣，认为当前股价不能反映公司资产价值 [68] 问题6: 酒店EBITDA利润率是否能恢复到之前峰值 - 公司预计酒店EBITDA利润率将恢复到之前水平，但难以确定具体时间 [69] 问题7: 第四季度RevPAR指引与2019年的比较 - 从季节性角度看，第四季度与2019年的相对比例与第三季度相近，第三季度RevPAR为2019年同期的86%，预计第四季度也在类似范围 [73] 问题8: 成本环境及不同服务类型酒店的成本压力 - 劳动力成本仍是最大挑战，每间入住客房的劳动力成本环比两位数增长，合同劳动力约占工资的20%，招聘休闲和酒店业员工困难，尽管职位空缺有所减少，但仍对成本有影响 [75] - 公用事业和能源成本较去年上涨15%，公司将继续控制成本并提高房价以维持利润率 [76][77] 问题9: 16家万豪酒店的出售价格及交易完成的信心 - 出售价格为1.37亿美元，远高于预期，此前协议价格为1.075亿美元，若无法交付完整产权，价格将降至9300万 - 9400万美元 [79][80] - 公司对交易在2023年第一季度完成有信心，已选择资金充足、有大型交易成交记录的买家，并在交易结构上设置保护措施 [80][81] 问题10: 股息宣布的原因、派息率及与其他资本用途的权衡 - 公司作为房地产投资信托（REIT），支付股息很重要，随着酒店业务显著复苏和净租赁现金流稳定，公司与董事会讨论恢复并确定股息水平 [82][83] - 设定股息水平旨在确保有良好覆盖并能至少维持，基于当前和未来的覆盖情况进行了多种分析 [84]

公司资产分布与持有情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有1011处房产，分布于46个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[112] - 截至2022年9月30日，公司拥有242家酒店，由6份协议运营；769处服务型物业，租给178个租户，采用“三净”租赁[118] - 截至2022年9月30日，公司净租赁物业组合面积13412371平方英尺，出租率98.1%，加权租赁期限8.8年，年最低租金372601美元；最大租户TA租赁179个旅游中心，年最低租金246110美元[123] - 截至2022年9月30日，公司有242家酒店由5家运营公司管理，769处净租赁物业租给178个租户[155] - 截至2022年9月30日，公司拥有并管理美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的147个品牌[189] - 截至2022年9月30日，公司和子公司担保人合并后房地产净物业为535.7575万美元，2021年12月31日为560.7883万美元[187] - 截至2022年9月30日，公司净租赁物业入住率为98.1%，有21处物业可供租赁[196] - 截至2022年9月30日，公司净租赁租户运营超过136个品牌[197] - 截至2022年9月30日，公司净租赁物业总投资5110620美元，年化最低租金372601美元，覆盖率2.88倍[201][206][210][212] - 截至2022年9月30日，Sonesta运营公司242家酒店中的200家[239] - 截至2022年9月30日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为570万美元，年利率从3.950%到7.500%不等，年利息费用总计289,051美元[224] - 截至2022年9月30日，公司浮动利率债务为95,000美元，年利率为5.26%，年利息费用为4,997美元[226][227] - 截至2022年9月30日，循环信贷额度降至80万美元[231] - 截至2022年9月30日，公司加权平均流通股（基本和摊薄）为164697000股，2021年同期为164532000股[220] 信贷与债务相关情况 - 2022年4月，公司修订信贷安排协议，偿还20万美元未偿余额，将信贷额度从100万美元降至80万美元；10月，将到期日延长至2023年7月15日；6月15日，按面值赎回2022年到期的5.00%优先票据，赎回价格为50万美元本金加应计未付利息[115] - 公司修订信贷协议，将循环信贷安排到期日延长至2023年7月15日，维持最低流动性15万美元[171][172] - 截至2022年9月30日，循环信贷安排下借款余额为9.5万美元，年利率为5.26% [168][172] - 截至2022年9月30日，公司定期债务到期金额总计57亿美元，其中2023年到期5亿美元[173][174] - 2022年9月30日，公司循环信贷安排下未偿还借款为9.5万美元，公开发行定期债务为570万美元[180] - 2022年9月30日，公司总债务与调整后总资产比率为53.8%，要求最高为60%；有担保债务与调整后总资产比率为0.9%，要求最高为40%；综合可用偿债收入与偿债比率为1.72倍，要求最低为1.50倍；无抵押资产总额与无担保债务比率为161.0%，要求最低为150%[181] - 公司公共债务契约及补充协议对2万美元以上其他债务（2016年2月签订契约及补充协议为5万美元以上）有交叉违约条款；信贷协议对2.5万美元以上有追索权债务和7.5万美元以上无追索权债务有交叉违约条款[183] - 公司2025年到期的80万美元7.50%无担保优先票据和2027年到期的45万美元5.50%无担保优先票据由子公司联合及个别担保[184] - 截至2022年9月30日，公司和子公司担保人合并后债务净额为574.759万美元，2021年12月31日为714.3022万美元[187] - 公司循环信贷安排于2023年7月15日到期[241] - 若固定利率票据以高于当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约57,000美元；假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约161,681美元[224] - 利率提高1个百分点后，年利率为6.26%，年利息费用为5,947美元[226][227] - 若2022年9月30日循环信贷额度全额提取，利率为5.26%时，年利息费用为42,080美元；利率提高1个百分点至6.26%，年利息费用为50,080美元[228] - 公司循环信贷额度将于2023年7月15日到期，借款利率基于LIBOR加溢价，LIBOR预计在2023年6月30日逐步淘汰，替代利率可能为SOFR[226][230] 现金与资金流动情况 - 截至2022年11月1日，公司拥有11.4万美元现金或现金等价物[115] - 2022年前九个月，经营活动提供净现金14.7114万美元，投资活动提供净现金39.698万美元，融资活动使用净现金141.3375万美元[161] - 2022年前九个月，公司为酒店资本改进提供资金6.8502万美元，预计最后三个月再提供4.5万美元[163] - 2022年前九个月，酒店经理和租户向FF&E储备账户存入6533美元，支出3436美元，截至9月30日，账户存款为1.0891万美元[164] - 2022年前九个月，公司向Sonesta提供4.547万美元资本出资，宣布并支付普通股股东定期季度股息4953美元[167] 物业销售情况 - 2022年前9个月，公司出售61家酒店（7782间客房），总价517568美元；19处净租赁物业（129548平方英尺），总价14169美元；10月1日至11月1日，出售1家酒店（120间客房），售价6025美元；截至11月1日，已签订协议出售20家酒店（2701间客房），总价162470美元[116] - 2022年前九个月，公司出售61家酒店和19处净租赁物业，总售价分别为5.17568亿美元和1416.9万美元[166] - 2022年前九个月，公司记录房地产销售净收益44235000美元，涉及61家酒店和19处净租赁物业；2021年前九个月记录房地产销售净收益10934000美元，涉及6家酒店和5处净租赁物业[221] 酒店业务关键指标变化 - 2022年第三季度和前9个月，美国酒店行业平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）和入住率较2021年同期上升；公司所有酒店入住率分别从60.1%升至65.8%、52.2%升至61.9%；ADR分别从114.55美元升至140.05美元、102.84美元升至134.19美元；RevPAR分别从68.84美元升至92.15美元、53.68美元升至83.06美元[120][121] - 2022年第三季度，酒店运营收入400453美元，较2021年同期增长18.3%，主要因入住率和平均房价上升，部分被酒店出售抵消[125][126] - 2022年前九个月酒店运营收入1116843000美元，较2021年的787463000美元增长41.8%，主要因入住率和平均房价提高，部分被出售酒店抵消[139][140] - 截至2022年9月30日的三个月，可比酒店平均入住率为65.9%，较2021年的59.3%提升6.6个百分点[192] - 截至2022年9月30日的三个月，可比酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为92.29美元，较2021年的71.21美元增长29.6%[192] - 截至2022年9月30日的九个月，可比酒店平均入住率为62.0%，较2021年的51.2%提升10.8个百分点[192] - 截至2022年9月30日的九个月，可比酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为82.71美元，较2021年的55.19美元增长49.9%[192] - 2022年三季度，全服务酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为115.40美元，较2021年的79.99美元增长44.3%[192] - 2022年前三季度，全服务酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为103.10美元，较2021年的59.74美元增长72.6%[192] - 2022年三季度，精选服务酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为74.15美元，较2021年的57.86美元增长28.2%[192] - 2022年前三季度，精选服务酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为65.00美元，较2021年的43.57美元增长49.2%[192] - 2022年三季度，长住型酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为82.11美元，较2021年的72.95美元增长12.6%[192] - 2022年前三季度，长住型酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为76.23美元，较2021年的59.70美元增长27.7%[192] - 截至2022年9月30日，公司所有酒店平均入住率为65.8%（三个月）和61.9%（九个月），较2021年分别提升6.4和10.7个百分点[194] - 截至2022年9月30日，公司所有酒店平均每间可销售房收入（RevPAR）为92.15美元（三个月）和83.06美元（九个月），较2021年分别增长29.4%和50.5%[194] 租金业务关键指标变化 - 2022年第三季度，租金收入97798美元，较2021年同期下降0.9%，主要因2022年不可收回金额准备金增加，部分被租金率和百分比租金增加抵消[125][127] - 2022年前九个月租金收入290949000美元，较2021年的286742000美元增长1.5%，主要因租金率和百分比租金增加[139][141] - 2022年前九个月，公司续租142,071平方英尺可租赁面积，加权平均租金较之前提高3.47%，加权平均租赁期限为6.2年[196] - 2022年前九个月，公司新签140,492平方英尺可租赁面积，加权平均租金较之前提高21.2%，加权平均租赁期限为10.1年[196] 公司整体财务指标变化 - 2022年第三季度，公司总营收498251美元，较2021年同期增长14.0%；总费用435756美元，增长1.1%；净收入7500美元，而2021年同期净亏损59714美元[125] - 2022年前九个月总营收1407792000美元，较2021年的1074205000美元增长31.1%，主要因酒店运营收入和租金收入增加[139] - 2022年前九个月总费用1296495000美元，较2021年的1177619000美元增长10.1%，主要因酒店运营费用和资产减值损失增加[139] - 2022年前九个月净亏损100972000美元，较2021年的345814000美元减少70.8%，主要因营收和费用变化[139] - 2022年前九个月资产减值净损失9720000美元，较2021年的2110000美元增长360.7%，主要因25家酒店和4处净租赁物业减值[139][148] - 2022年前九个月房地产销售净收益44235000美元，较2021年的10934000美元增长304.6%，主要因出售61家酒店和19处净租赁物业[139][149] - 2022年前九个月利息收入2735000美元，较2021年的485000美元增长463.9%，主要因平均现金余额和利率提高[139][150] - 2022年前九个月利息费用263904000美元，较2021年的273227000美元减少3.4%，主要因平均未偿借款减少，部分被循环信贷利率提高抵消[139][151] - 2022年第三季度净收入为7500000美元，2021年同期净亏损为59714000美元；2022年前九个月净亏损为100972000美元，2021年同期净亏损为345814000美元[220] - 2022年第三季度FFO为88397000美元，2021年同期为40376000美元；2022年前九个月FFO为170597000美元，2021年同期为 - 2929000美元[220] - 2022年第三季度Normalized FFO为88458000美元，2021年同期为43781000美元；2022年前九个月Normalized FFO为174207000美元，2021年同期为27624000美元[220]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为8920万美元，即每股0.54美元，较上年同期增加6330万美元 [23] - 调整后房地产税息折旧及摊销前利润（adjusted EBITDAre）为1.819亿美元，较上年同期增加6330万美元 [24] - 租赁物业的净营业收入较上年同期增加220万美元 [25] - 利息支出较上年同期减少160万美元 [25] - 公司在Sonesta 34%的所有权权益所确认的归一化运营资金份额较上年同期增加130万美元，即每股增加0.01美元 [25] - 一般及行政费用（G&A）较上年同期减少81.5万美元，即减少6%，降至1270万美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 244家可比酒店的每间可售房收入（RevPAR）增长57%，总运营利润率提高29.4个百分点至36%，总运营利润较上年同期增加约7410万美元 [27] - 可比酒店的运营利润以下成本较上年增加1100万美元 [28] - 247家酒店的合并投资组合产生酒店税息折旧及摊销前利润（EBITDA）9000万美元，净利润率为21.5%，而第一季度为690万美元，上年同期为2540万美元 [29] - 49家全服务酒店产生酒店EBITDA 5110万美元，而第一季度亏损150万美元，上年同期为370万美元 [29] - 82家精选服务酒店产生酒店EBITDA 1300万美元，而第一季度亏损220万美元，上年同期为250万美元 [30] - 116家长住酒店产生酒店EBITDA 2610万美元，而第一季度为1060万美元，上年同期为1940万美元 [31] - 预计出售的24家酒店（包括目前正在出售的16家万豪酒店）在第二季度产生酒店EBITDA 360万美元，而非退出酒店为8710万美元 [32] 净租赁业务 - 截至2022年6月30日，公司拥有775处服务型零售净租赁物业，总面积1340万平方英尺，年最低租金要求为3.72亿美元 [34] - 净租赁投资组合的最低租金覆盖率在过去12个月内为2.8倍，高于上一季度，也高于去年同期的2.29倍 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店组合的可比RevPAR从4月的2019年水平的81%提高到6月的86%，2022年第二季度RevPAR为2019年第二季度的83%，而第一季度为2019年的67% [7] - 平均每日房价（ADR）从4月的2019年水平的95%提高到6月的101%，7月初步ADR为142美元，比2019年水平高103% [8] - 全服务酒店组合6月的RevPAR提高到2019年水平的93% [9] - 精选服务酒店的RevPAR较2021年第二季度提高54%，超过行业RevPAR增长15个百分点 [11] - 第二季度团体预订占比从上年同期的7%增长到16%，与2019年水平一致 [12] - 在线旅行社（OTA）预订占客房收入的百分比从上年同期的37%降至30% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售68家Sonesta品牌酒店，目前已完成60家的出售，总收益为5.18亿美元，另有4家已签订购买协议，总价2400万美元，其余4家仍在出售中，其中2家已收到潜在买家的意向书 [15] - 公司正在出售16家万豪品牌酒店，市场反响积极，收到了广泛投资者的浓厚兴趣 [17] - 公司认为处置举措将使公司及其运营商能够专注于更具盈利能力、更高质量的酒店投资组合 [17] - 公司将继续评估净租赁物业的租赁和出售选项，以优化投资组合 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对本季度酒店需求的复苏感到鼓舞，预计下半年经营业绩将继续改善，商务旅行的积极趋势将有利于酒店组合，净租赁组合将保持稳定表现，且由于重新符合债务契约，在管理资产负债表方面将拥有更大的灵活性 [21] - 预计第三季度全季度RevPAR为88 - 91美元，酒店EBITDA预计在9000 - 9700万美元之间，净利润率在21% - 24%之间，7月初步RevPAR为95.97美元，预计8月底和9月初需求将出现季节性放缓 [33] 其他重要信息 - 2022年4月，公司成功修订了循环信贷协议，将到期日延长至2023年1月，并保留了一次六个月的延期选择权，同时将信贷额度缩减至8亿美元，并将契约豁免延长至年底 [36] - 2022年6月，公司赎回了将于2022年8月到期的5亿美元高级票据 [37] - 截至目前，公司拥有超过7.9亿美元现金，今日将偿还循环信贷协议项下的6.5亿美元未偿金额，以管理利率上升风险 [37] - 公司下一笔债务到期是2023年6月到期的5亿美元4.5%高级票据，公司预计将通过再融资或使用手头现金赎回 [38] - 第二季度，公司在物业上进行了2070万美元的资本改进，年初至今为4950万美元，预计今年剩余时间的资本支出在8000 - 1亿美元之间，全年预计在1.3 - 1.5亿美元之间，低于此前指引的2亿美元 [39] - 第二季度，公司向Sonesta提供了4550万美元的资本出资，以部分资助其此前宣布的在纽约市收购四家酒店的交易 [39] - 作为信贷协议修订的一部分，公司普通股股息目前限制在2022年底前每股每季度0.01美元 [40] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否进一步谈谈利润率的改善情况，是否可以认为2022年第一季度的表现已经过去，公司将维持在20%以上的利润率水平？ - 公司预计第三季度利润率在20%出头的水平，第四季度由于需求季节性下降，RevPAR可能会下降15% - 20%，但2022年第一季度是异常情况，预计未来需求将更加正常化，尽管存在季节性波动，但仍将高于2022年第一季度 [44] - 2022年第一季度受到Omicron疫情和部分城市全服务酒店表现不佳的影响，而第二季度这些酒店表现有所改善，因此第一季度可能是个例外，除非再次出现影响业绩的新冠疫情，否则不会回到该水平 [45] 问题2: 净租赁资产出售的驱动因素是什么，出售的资产是否有共同特征？ - 出售的净租赁资产多为非核心、非战略资产，很多资产接近使用寿命末期，若不续租，最佳退出方式可能是拆除建筑并出售土地 [46] - 这些资产多为2019年底收购，受疫情影响，过去几年未进行新的收购，未来公司可能会退出部分此类资产，并将资金重新投入到与现有租户的长期租赁或第三方收购中 [47] - 出售的资产中有很多是前必胜客餐厅，这些餐厅位于三级市场，租户倾向于更小的店面和外卖业务，公司在2019年就将这些资产确定为非核心资产，并通过拍卖方式出售 [48][49] 问题3: Sonesta的资本出资是否与今年早些时候收购的纽约市四家酒店有关，公司与Sonesta是否就未来一两年对Sonesta自有酒店的投资范围进行过讨论？ - Sonesta的资本出资主要与纽约市的四家酒店有关，这些酒店的融资结构使得贷款人承担了一定比例的购买价格和后续改进费用，因此公司通过34%的所有权份额所需的额外出资非常有限 [50][51] 问题4: 今年的部分资本支出似乎受到供应链问题的影响，如何看待2023年的资本支出情况？ - 由于一些项目的延迟和成本控制的需要，部分支出可能会推迟到2023年第一季度，公司预计Sonesta投资组合的翻新计划将继续进行 [52] - 若一切按计划进行，2023年资本支出可能在2 - 2.5亿美元之间，主要包括Hyatt投资组合的翻新和十几家Sonesta酒店的重新定位和翻新 [53] 问题5: 2023年2 - 2.5亿美元的资本支出是否包括维护性资本支出，维护性资本支出预计是多少，过去提到的在Sonesta投资组合上三到四年支出6 - 7亿美元是否仍然适用？ - 2 - 2.5亿美元的资本支出包括维护性资本支出，历史上维护性资本支出约为6500 - 7500万美元 [58] - 未来三到五年，每年约2亿美元的资本支出是一个合理的估计 [58] 问题6: 谈谈16家万豪酒店的出售情况，包括市场兴趣、定价和出售时机？ - 市场环境一度非常动荡，但随着10年期国债收益率下降，贷款人重新回到市场，交易活动有所恢复 [59] - 公司于7月20日进行了第一轮报价征集，市场兴趣超出预期，收到了来自酒店运营商、业主运营商和多户住宅开发商的兴趣，包括购买整个投资组合和部分组合的意向 [60] - 公司预计出售价格将超过这些酒店的净账面价值（略低于1亿美元），在当前市场环境下，筛选买家以确保交易能够完成至关重要 [60][61] 问题7: 从公司的Sonesta酒店来看，是否可以看出Sonesta开始抢占市场份额，品牌知名度是否有所提高，对业绩表现有何贡献？ - 答案是肯定的，本季度的改善主要来自皇家Sonesta酒店和Sonesta Select酒店，公司管理层与酒店资产管理团队和Sonesta运营团队密切合作，以提高这些酒店的业绩 [62] - Sonesta Select酒店的市场份额从1月的66%提高到6月的80%，提高市场份额和业绩是公司管理层的首要任务 [63]

公司资产分布情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有1022处房产，分布于47个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[112] - 截至2022年6月30日，公司拥有775处服务型净租赁物业，总面积13,406,568平方英尺，租给176个租户，年最低租金为372,120美元，出租率为98.8%[121] - 截至2022年6月30日，公司247家酒店由五家酒店运营公司管理，775处净租赁物业租给176个租户，最大租户TA有179个旅游中心[155] - 截至2022年6月30日，公司有205家酒店由Sonesta管理，其中11家为待售酒店，待售酒店总优先回报为17,519,000美元[156] - 截至2022年6月30日，公司拥有并管理着美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖21个行业的145个品牌[187] 信贷与债务相关情况 - 2022年4月，公司修订信贷安排协议，偿还20万美元未偿余额，将信贷额度从100万美元降至80万美元，并将到期日延长至2023年1月15日[115] - 2022年6月15日，公司以票面价值赎回所有2022年到期的5.00%优先票据，本金为50万美元，加上应计未付利息[115] - 2022年公司记录了791,000美元的债务提前清偿损失，与循环信贷协议修订和偿还500,000,000美元无担保高级票据有关[137,151] - 公司修订信贷协议，将循环信贷安排的到期日延长至2023年1月15日，最低流动性要求提高至150,000美元[170][171] - 2023 - 2030年债务到期金额分别为500,000美元、1,175,000美元、1,150,000美元、800,000美元、850,000美元、400,000美元、425,000美元、400,000美元，总计5,700,000美元[172] - 截至2022年6月30日，公司债务义务包括800,000美元循环信贷安排下的未偿还借款和5,700,000美元公开发行的定期债务[179] - 公司公共债务契约及补充协议对20,000美元以上债务（2016年2月契约为50,000美元以上）有交叉违约条款，信贷协议对25,000美元以上有追索权债务和75,000美元以上无追索权债务有交叉违约条款[182] - 公司债务契约限制公司产生债务的能力，要求维持各种财务比率，信贷协议限制特定投资和分配[179] - 截至2022年6月30日，公司循环信贷安排的借款年利率为3.69%，未偿还借款为800,000美元[169] - 截至2022年6月30日，总债务/调整后总资产为57.9%，要求最高60%；有担保债务/调整后总资产为7.1%，要求最高40%；综合可用偿债收入/债务服务为1.59倍，要求最低1.50倍；无抵押资产总额/无担保债务为169.2%，要求最低150%[180] - 公司800,000美元7.50%的2025年到期无担保高级票据和450,000美元5.50%的2027年到期无担保高级票据由子公司担保，其余4,450,000美元高级无担保票据无担保[183] - 截至2022年6月30日，公司固定利率高级票据本金余额为5.7亿美元，年利率在3.950% - 7.500%之间，年利息费用为2890.51万美元[221] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约57万美元[221] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约161.681万美元[221] - 截至2022年6月30日，公司浮动利率债务为8亿美元，加权平均年利率为3.69%，年利息费用为2952万美元[224] - 利率提高1个百分点，浮动利率债务年利息费用将增至3752万美元，每股影响为0.23美元[224] - 公司需按基于伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）的浮动利率支付循环信贷安排借款利息，LIBOR预计在2023年6月30日逐步淘汰[226] - 2022年6月30日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为570万美元，年利率从3.950%到7.500%不等，年利息费用总计289,051美元[221] - 若固定利率票据再融资利率比当前高1个百分点，公司每年利息成本将增加约57,000美元；假设其他因素不变，利率立即变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约161,681美元[221] - 2022年6月30日，公司浮动利率债务为循环信贷安排下的80万美元，年利率为LIBOR加溢价，到期日为2023年1月15日，满足条件可延长6个月[223] - 2022年6月30日，浮动利率加权平均为3.69%，年利息费用为29,520美元；利率提高1个百分点至4.69%，年利息费用将增至37,520美元[224] - LIBOR预计在2023年6月30日之前逐步淘汰，公司循环信贷安排下的借款利率基于LIBOR，未来债务利息计算可能受影响[226] - 公司循环信贷安排于2023年1月15日到期，可能无法满足行使剩余延期选择权的条件或用新债务为余额再融资[242] 现金与现金流情况 - 截至2022年8月3日，公司拥有790,011美元现金或现金等价物[115] - 2022年上半年，公司经营活动产生净现金59297美元，投资活动产生净现金399338美元，融资活动使用净现金705948美元[162] - 截至2022年8月3日，公司拥有约790,011美元的现金或现金等价物[238] - 截至2022年8月3日，公司拥有约790,011美元现金或现金等价物[238] 酒店业务关键指标变化 - 2022年第二季度，公司所有酒店入住率为66.6%，较2021年同期的56.6%提高10.0个百分点；平均每日房价为138.43美元，同比增长37.4%；每间可售房收入为92.19美元，同比增长61.7%[119] - 2022年第二季度，酒店运营收入为418,984美元，较2021年同期的280,135美元增长49.6%，主要因入住率和平均房价提高[124][125] - 2022年第二季度，酒店运营费用为325,194美元，较2021年同期的243,183美元增长33.7%，主要因入住率提高导致可控成本增加、工资和福利增加等[124][127] - 2022年上半年总营收909,541,000美元，较2021年的637,106,000美元增加272,435,000美元，增幅42.8%，其中酒店运营收入716,390,000美元，较2021年增加267,302,000美元，增幅59.5%[139] - 2022年上半年总费用860,740,000美元，较2021年的746,406,000美元增加114,334,000美元，增幅15.3%，其中酒店运营费用615,537,000美元，较2021年增加177,001,000美元，增幅40.4%[139] - 2022年上半年酒店折旧和摊销费用112,040,000美元，较2021年的134,707,000美元减少22,667,000美元，减幅16.8%，主要因出售部分酒店、资产折旧期满等[139,144] - 截至2022年6月30日的三个月，可比酒店整体入住率为66.7%，较2021年的55.4%提升11.3个百分点[190] - 截至2022年6月30日的三个月，可比酒店平均每日房价（ADR）为137.57美元，较2021年的105.54美元增长30.3%[190] - 截至2022年6月30日的三个月，可比酒店每间可售房收入（RevPAR）为91.76美元，较2021年的58.47美元增长56.9%[190] - 截至2022年6月30日的六个月，可比酒店整体入住率为60.0%，较2021年的47.1%提升12.9个百分点[190] - 截至2022年6月30日的六个月，可比酒店平均每日房价（ADR）为129.82美元，较2021年的99.99美元增长29.8%[190] - 截至2022年6月30日的六个月，可比酒店每间可售房收入（RevPAR）为77.89美元，较2021年的47.10美元增长65.4%[190] - 2022年第二季度，皇家索尼斯塔酒店入住率为59.3%，较2021年的37.4%提升21.9个百分点[190] - 2022年第二季度，皇家索尼斯塔酒店平均每日房价为246.52美元，较2021年的181.35美元增长35.9%[190] - 2022年第二季度，皇家索尼斯塔酒店每间可售房收入为146.19美元，较2021年的67.82美元增长115.6%[190] - 2022年上半年，全服务酒店平均每间可售房收入为97.32美元，较2021年的49.38美元增长97.1%[190] - 截至2022年6月30日，所有酒店入住率为66.6%（三个月）和59.8%（六个月），较2021年分别提升11.2和12.7个百分点[192] - 截至2022年6月30日，所有酒店平均每日房价（ADR）为138.43美元（三个月）和130.50美元（六个月），较2021年分别增长31.2%和30.6%[192] - 截至2022年6月30日，所有酒店每间可销售房收入（RevPAR）为92.19美元（三个月）和78.04美元（六个月），较2021年分别增长57.8%和65.9%[192] 净租赁业务关键指标变化 - 2022年上半年，公司续租103,815平方英尺，加权平均租金较之前高0.71%，加权平均租期为5.5年[194] - 2022年上半年，公司新租117,795平方英尺，加权平均租金较之前低14.5%，加权平均租期为9.2年[194] - 截至2022年6月30日，净租赁物业入住率为98.8%，有17处物业可供租赁[194] - 截至2022年6月30日，净租赁租户经营超145个品牌，按投资计，TravelCenters of America占比44.9%，投资2,289,189美元[195][196] - 按投资计，前十大品牌总投资占比76.3%，其他品牌占比23.7%[196] - 截至2022年6月30日，净租赁物业年化最低租金总计372,120美元[196] - 净租赁物业整体租金覆盖率为2.80倍[196] - 公司净租赁物业总投资5101107美元，前十大租户投资3931064美元，占比77.1%，其他租户投资1170043美元，占比22.9%[199] - 公司年化最低租金总计372120美元，前十大租户年化最低租金290511美元，占比78.1%，其他租户年化最低租金81609美元，占比21.9%[199] - 最大租户TravelCenters of America租赁179座建筑，投资3310415美元，占比64.9%，年化最低租金246110美元，占比66.1%[199] - 按行业划分，旅游中心行业投资3352096美元，占比65.7%，年化最低租金249303美元，占比67.0%[204] - 截至2022年6月30日，2035年到期租赁的年化最低租金为80285美元，占比21.6%，为各年份中最高[208] - 按州划分，得克萨斯州年化最低租金32409美元，占比8.7%，为各州中最高[210] 公司营收、利润及相关指标变化 - 2022年第二季度，公司总营收为515,777美元，较2021年同期的375,936美元增长37.2%；净利润为11,350美元，而2021年同期净亏损91,110美元[124] - 2022年上半年净亏损108,472,000美元，较2021年的286,100,000美元减少177,628,000美元，减幅62.1%，每股净亏损（基本和摊薄）从2021年的1.74美元降至2022年的0.66美元[139] - 2022年上半年出售房地产净收益44,399,000美元，较2021年的10,840,000美元增加33,559,000美元，增幅309.6%，2022年出售56家酒店和13处净租赁物业[139,149] - 2022年上半年资产减值净损失8,548,000美元，较2021年的2,110,000美元增加6,438,000美元，增幅305.1%，2022年对25家酒店和4处净租赁物业进行减值[139,148] - 截至2022年6

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为负340万美元，即每股0.02美元，较上年同期增加3860万美元；调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为9010万美元，较上年同期增加4140万美元 [20] - 截至2022年3月31日，公司净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为2.67倍，较上一季度的2.58倍有所改善 [31] - 截至2022年3月31日，公司综合收入与债务偿还的比率为1.32倍，低于债务协议要求的至少1.5倍，预计到2022年第三季度末将超过该最低比率 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2022年第一季度，295家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）增长75%，总运营利润率提高18.2个百分点至21%，总运营利润较上年同期增加约5680万美元 [23] - 298家酒店组合产生酒店税息折旧及摊销前利润（Hotel EBITDA）520万美元，其中157家长住酒店表现最强，产生1040万美元；49家全服务酒店和92家精选服务酒店分别亏损150万美元和330万美元 [24] - 长住酒店第一季度入住率为64.6%，高于全服务酒店的46.3%和精选服务酒店的44%；整体RevPAR本季度环比下降1.8%至61.42美元，但从1月的48美元提高到4月的83美元，达到2019年4月水平的82% [25] - 截至季度末待售的62 - 68家酒店中，22家已在4月和5月完成交易；这些酒店第一季度RevPAR为45.08美元，而236家非出售酒店为64.51美元；待售酒店第一季度Hotel EBITDA为负340万美元，非出售酒店为正910万美元 [26] 净租赁业务 - 截至2022年3月31日，公司拥有786处服务型净租赁零售物业，总面积1350万平方英尺，年最低租金要求为3.72亿美元；净租赁资产出租率为97.6%，由174个租户承租，加权平均租赁期限为10年，涉及133个品牌和21个不同行业 [30] - 超过90%的净租赁资产有某种形式的租金递增机制，以应对通货膨胀 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司可比RevPAR从受奥密克戎影响的1月的2019年水平的63%提高到3月的74%，2022年第一季度RevPAR为2019年同期的69%；4月初步RevPAR为83美元，约为2019年4月水平的82% [5] - 平均每日房价（ADR）从1月的2019年水平的83%提高到4月的95%；全服务酒店组合ADR也恢复到2019年第一季度水平的95%，部分酒店表现突出 [6] - 部分全服务城市酒店入住率显著提高，如皇家索尼斯塔多伦多酒店从1月的26%提高到4月的76%，皇家索尼斯塔奥斯汀酒店从1月的35%提高到4月的82% [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售68家索尼斯塔品牌酒店，已完成22家酒店的交易，售价2.38亿美元，另有42家酒店签订购买和销售协议，总价3.01亿美元；预计在第二季度完成大部分销售 [11] - 公司将优化投资组合，专注于核心战略索尼斯塔品牌组合；非出售酒店ADR比出售酒店高36美元，RevPAR高20美元，且本季度RevPAR同比增长80%，而出售酒店为40% [14] - 索尼斯塔通过收购扩大规模，在曼哈顿收购四家酒店共918间客房，并购买知名生活方式品牌James Hotels的知识产权，计划在全国范围内推广该品牌；还实施多项举措提升业绩，如重新谈判与在线旅行社（OTA）业务伙伴的协议、推出新网站和移动应用、制定收入策略以获取额外非客房收入等 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对许多与新冠相关限制的加速解除感到鼓舞，商务旅行趋势改善、净租赁投资组合表现稳健，以及通过资产出售降低杠杆和改善流动性的举措取得进展，认为公司在酒店行业反弹时处于有利地位，拥有更高质量、更优化的酒店投资组合 [17] - 预计第二季度RevPAR为85 - 88美元，约为2019年水平的82%；预计第二季度酒店EBITDA利润率在19% - 22%之间，高于第一季度的略低于2% [26][29] 其他重要信息 - 2022年公司有18万平方英尺的租约到期，占整体净租赁租金（不包括TravelCenters of America）的1.9%，包括三个租户将搬离多处物业，公司正在评估这些资产的租赁和出售选项 [15] - 第一季度出售两处空置物业，总价540万美元；季度末后出售四处净租赁物业，总价350万美元，另有五处物业签订出售协议，总价380万美元，预计在第二季度完成交易 [16] - 上个月公司成功修订循环信贷协议，将到期日延长至2023年1月，将信贷额度降至8亿美元，延长契约豁免至年底，并设定最低流动性水平以应对近期债务到期；还有一个六个月的延期选项，可将到期日进一步延长至2023年7月 [32] - 第一季度公司在物业上进行2890万美元的资本改进，预计2022年全年资本支出约2亿美元，其中维护资本约7000万美元；4月向索尼斯塔提供2500万美元资本，用于其在纽约市的酒店收购，预计今年晚些时候再提供2100万美元 [33][34] - 公司预计到2022年底维持当前季度股息分配率每股0.01美元 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 酒店费用方面最担忧的是什么，压力主要来自哪里，以及第二季度利润率增长的可持续性如何 - 公司密切关注劳动力成本，工资同比每小时增加约3美元，酒店行业涨幅高于零售业；还面临保险和公用事业费用增加的压力，但房地产税因重新评估有所下降；预计第三季度利润率会有一定提升，第四季度会有季节性回调，但幅度不会像第一季度那么大 [40][42] 问题2: 向索尼斯塔提供的2500万美元和后续2100万美元是用于购买纽约酒店还是物业资本支出 - 这是为解决公司流动性问题而推迟的出资，公司在该交易中的34%股权出资包括这两笔款项，涵盖购买价格和可能的资本支出 [43][44] 问题3: 索尼斯塔收购纽约酒店是否需要公司同意 - 需要公司提供同意 [45] 问题4: 将酒店转换为索尼斯塔品牌后，推动其RevPAR接近之前大品牌水平的能力如何 - 公司密切关注并与资产管理和索尼斯塔合作设定可衡量目标；在休闲和机场酒店的市场份额、房价和入住率方面取得了一些成功，但精选服务酒店仍有提升空间；例如，索尼斯塔精选酒店设定了将入住率从12月的73%提高到季度末80%的目标，最终达到了79% [48][49] 问题5: 公司如何看待酒店、TravelCenters和净租赁业务的重要性及资产分配优先级 - 长期来看，酒店业务预计占投资组合的50% - 60%，目前处于该区间中间；公司目前专注于完成资产出售和管理流动性，未来的资产收购将取决于收购的相对价值；多元化投资组合使公司在不同时期有更多选择 [54][55] 问题6: 未来几年每年约2亿美元的资本支出，是否会在第一年带来运营逆风，第二年持平，第三年带来顺风 - 公司会尽量减少装修项目的干扰，项目通常在旺季进行规划，并按楼层分阶段进行；由于市场因素、供应链问题和成本上升，项目启动时间难以预测，资本支出通常在每年的后期（第四季度和第一季度初）较多 [59] 问题7: 索尼斯塔拥有James品牌后，是否有计划将市中心酒店重新品牌化 - 索尼斯塔正在评估投资组合，认为芝加哥和华盛顿特区的一些前金普顿酒店可能适合该品牌 [60] 问题8: 8月偿还5000万美元高级票据后，何时会偿还剩余债务或持有现金 - 公司需要确保有足够的流动性来偿还2023年6月到期的票据；预计到年底能够开始正常的再融资活动，偿还循环信贷和高级票据，具体时间预计在2022年末或2023年初 [61][62] 问题9: 与同行相比，公司酒店利润率较低的原因是什么，如何提高到20% - 30% - 公司运营商正在采取费用管理策略，如索尼斯塔通过扩大规模重新谈判OTA佣金、优化菜单以降低成本等；索尼斯塔精选品牌推出不到一年，公司希望看到商务旅行恢复后再做评估，预计利润率将接近20% [64][67]

公司物业资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有1084处房产，包括298家酒店和786处服务型净租赁物业[108][111][113][116] - 截至2022年3月31日，净租赁物业组合面积为1351.51万平方英尺，出租给174个租户，年最低租金为37.2023万美元，入住率为97.6%[116] - 截至2022年3月31日，公司298家酒店由五家酒店运营公司管理，786处净租赁物业租给174个租户[133] - 截至2022年3月31日，公司拥有并管理美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的144个品牌[167] - 截至2022年3月31日，净租赁租户经营超过144个品牌[174] - 截至2022年3月31日，净租赁物业入住率为97.6%，有29处物业可供租赁[173] - 截至2022年3月31日，净租赁租户在美国经济服务型零售领域22个不同行业运营[182] - 截至2022年3月31日，Sonesta运营公司298家酒店中的256家，公司持有Sonesta约34%的所有权权益[216] 酒店业务关键指标变化 - 2022年第一季度，公司酒店入住率为53.3%，较2021年同期的40.1%提升13.2个百分点；平均每日房价为115.24美元，同比增长30.9%；每间可售房收入为61.42美元，同比增长74.0%[114] - 截至2022年3月31日，可比酒店平均入住率为53.6%，较2021年的39.8%提升13.8个百分点；平均每日房价（ADR）为114.85美元，较2021年的88.59美元增长29.6%；每间可售房收入（RevPAR）为61.56美元，较2021年的35.26美元增长74.6%[170] - 截至2022年3月31日，所有酒店平均入住率为53.3%，较2021年的39.8%提升13.5个百分点；ADR为115.24美元，较2021年的88.48美元增长30.2%；RevPAR为61.42美元，较2021年的35.22美元增长74.4%[171] 净租赁物业业务关键指标变化 - 2022年第一季度，公司续租95,793平方英尺可出租面积，加权平均租金与之前相同，加权平均租赁期限为5.6年[173] - 2022年第一季度，公司签订新租约31,818平方英尺可出租面积，加权平均租金较之前低18.1%，加权平均租赁期限为14.4年[173] - 按投资计算，TravelCenters of America在净租赁品牌中占比最高，投资2,289,189美元，占比44.8%，年化最低租金168,012美元，占比45.2%[175] - 按投资计算，前十大净租赁品牌投资合计占比76.1%，年化最低租金合计占比77.4%[175] - 按年化最低租金计算，TravelCenters of America排名第一，年化最低租金168,012美元[175] - 公司净租赁物业总投资5,112,840美元，年化最低租金总计372,023美元，覆盖率为2.67倍[175] - 公司净租赁物业总投资511.284万美元，年化最低租金37.2023万美元，覆盖率2.67倍[178,183,187,189] - 前十大租户投资393.1064万美元，占比76.8%，年化最低租金29.0889万美元，占比78.3%，覆盖率2.37倍[178] - 最大租户TravelCenters of America租赁179座建筑，投资331.0415万美元，占比64.7%，年化最低租金24.611万美元，占比66.2%，覆盖率2.18倍[178] - 按行业划分，旅游中心行业投资335.2096万美元，占比65.5%，年化最低租金24.9325万美元，占比67.1%，覆盖率2.29倍[183] - 2022 - 2045年租赁到期情况中，2035年年化最低租金到期80285美元，占比21.6%为最高[187] - 按州划分，德州年化最低租金32409美元，占比8.7%为各州中最高[189] - 其他租户有164个，平均投资7206美元，平均年化最低租金495美元[182] 公司财务关键指标变化 - 2022年第一季度，公司总营收为3.93764亿美元，较2021年同期的2.6117亿美元增长50.8%；净亏损为1.19822亿美元，较2021年同期的1.9499亿美元减少38.5%[119] - 2022年第一季度，酒店运营收入为2.97406亿美元，较2021年同期的1.68953亿美元增长76.0%，主要因入住率和平均房价提高[119][120] - 2022年第一季度，酒店运营费用为2.90343亿美元，较2021年同期的1.95352亿美元增长48.6%，主要因入住率增加导致可控成本、工资和福利等增加[119][122] - 2022年第一季度，公司记录资产减值损失5500美元，主要是25家酒店减值；2021年同期记录1211美元，为2处净租赁物业减值[119][127] - 2022年第一季度公司房地产销售净收益为5548美元，2021年同期净亏损为9美元[128] - 2022年第一季度公司减少了507美元的坏账准备金，2021年同期计提了4785美元；截至2022年3月31日和2021年12月31日，坏账准备金分别为11420美元和15519美元[137] - 截至2022年3月31日和2021年，公司净租赁物业覆盖率分别为2.67倍和2.19倍[138] - 2022年第一季度公司经营活动净现金使用量为11983美元，投资活动净现金流入为38870美元，融资活动净现金使用量为1733美元；2021年同期分别为62724美元、68806美元和 - 919625美元[140] - 2022年第一季度公司为酒店资本改进提供了28144美元资金，预计2022年最后九个月将提供180000美元[142] - 2022年第一季度公司酒店经理和租户向FF&E储备账户存入1408美元，支出787美元；截至2022年3月31日，账户余额为2963美元[143] - 2022年第一季度公司为净租赁物业资本改进提供了740美元资金，截至2022年3月31日，未使用的租赁相关义务为4310美元[144] - 2022年第一季度公司出售五家酒店和两处净租赁物业，总售价分别为60174美元和5350美元；4月1日至5月3日，出售16家酒店和四处净租赁物业，总售价分别为169469美元和3469美元[145] - 2022年4月公司向Sonesta提供了25000美元资本出资，预计在2022年12月31日前再提供约21000美元[146] - 截至2022年3月31日，公司总债务/调整后总资产为58.3%（上限60%），有担保债务/调整后总资产为8.1%（上限40%），综合可用偿债收入/债务服务为1.32x（下限1.50x），无抵押资产总额/无担保债务为170.4%（下限150%）[160] - 截至2022年3月31日，公司和子公司担保人合并房地产净物业为5,562,808美元，债务净额为7,146,258美元，三个月收入为368,368美元，净亏损为123,225美元[166] - 2022年第一季度净亏损1.19822亿美元，2021年同期为1.9499亿美元[195] - 2022年第一季度FFO为-483.1万美元，2021年同期为-6245.6万美元；Normalized FFO为-340.9万美元，2021年同期为-4199.6万美元[195] - 2022年第一季度资产减值损失为55万美元，2021年同期为12.11万美元；房地产销售净损失为55.48万美元，2021年同期为9000美元[195] - 截至2022年3月31日，公司有13笔固定利率高级票据，本金余额总计6.2亿美元，年利率在3.950% - 7.500%之间，年利息费用总计3140.51万美元[201] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约62万美元；利率变动1个百分点，固定利率债务公允价值将变动约184.518万美元[201] - 截至2022年3月31日，公司浮动利率债务为1亿美元，加权平均年利率为2.85%，年利息费用为28.5万美元；利率提高1个百分点，年利息费用将增至38.5万美元[204] - 截至2022年5月3日，公司拥有约916,106美元的现金或现金等价物[218] 公司信贷协议相关情况 - 2022年4月，公司修订信贷协议，偿还20万美元未偿余额，将信贷额度从100万美元降至80万美元，并将到期日延长至2023年1月15日[110] - 截至2022年3月31日，循环信贷安排年利率为2.85%，利率溢价为235个基点，贷款承诺的安排费为30个基点[147] - 2021年1月19日，公司为保留财务灵活性借款972,793美元，截至2022年3月31日，循环信贷额度已全部提取[147] - 2022年4月14日，公司将循环信贷安排到期日延长6个月至2023年1月15日，还有权再延长6个月[150] - 截至2022年3月31日，循环信贷安排由73处未折旧账面价值为1,757,253美元的房产担保[151] - 2022 - 2030年公司定期债务到期金额分别为500,000美元、500,000美元、1,175,000美元、1,150,000美元、800,000美元、850,000美元、400,000美元、425,000美元、400,000美元，总计6,200,000美元[153] - 截至2022年3月31日，公司债务义务包括1,000,000美元循环信贷安排借款和6,200,000美元公开发行定期债务[159] - 公司需按基于LIBOR的浮动利率支付循环信贷安排借款利息，LIBOR预计在2023年6月30日逐步淘汰，公司不确定替代利率是否会导致利息增加[206] - 公司循环信贷协议修订后，信贷额度降至80万美元[205] - 公司于2022年4月14日签订第五次修订和重述信贷协议的第五修正案[229] 公司业务风险与不确定性 - 公司预计美国酒店业复苏是一个多年的过程，商务旅行和团体业务的复苏将是渐进且可能不一致的[109] - 公司与RMR、RMR Inc.、TA和Sonesta等存在关联方交易[190] - 季报包含前瞻性陈述，涉及疫情影响、业务运营、物业销售收购、债务支付等多方面内容[211][212] - 前瞻性陈述结果可能与实际有重大差异，受多种风险和不确定因素影响[214] - 酒店和其他临时住宿供应的竞争形式不断增加，可能影响酒店运营商提高平均每日房价（ADR）和入住率的能力，导致ADR和入住率下降[218] - 公司业务增长和增加分配在很大程度上取决于能否购买产生回报或可租赁租金超过运营和资本成本的房产，但可能无法识别想要收购的房产，或无法与卖家达成协议并完成购买[218] - 市场条件可能导致出售房产的过程比预期更长，公司可能无法完成计划出售的房产，或出售价格低于预期和账面价值，从而产生损失[218] - 公司的运营结果可能受到多种因素影响，包括经济状况、竞争、法律法规变化、恐怖主义行为、大流行病等[216][218][220] - 公司可能无法向股东进行未来分配，或支付债务的本金和利息，因为这取决于未来收益、获取和维护房产的资本成本、营运资金要求以及债务协议的限制[216] - 截至2022年3月31日，公司用于偿债的收入与偿债服务的比率低于公共债务契约规定的1.5倍要求，目前无法产生额外债务[221] - 公司的循环信贷安排将于2023年1月15日到期，可能无法满足行使剩余延期选择权的条件或用新债务为余额再融资[221] - 公司与RMR的业务和物业管理协议有20年的持续期限，但在某些情况下允许提前终止[221] - 影响公司前瞻性陈述和业务的风险因素包括税收资格、成本通胀、市场竞争、法律法规等[216] - 截至2022年3月31日，Sonesta运营公司298家酒店中的256家，若其服务不佳或需更换，可能影响公司收入和现金流[216] - 公司持有Sonesta约34%的所有权权益，若Sonesta亏损或需额外资本，公司可能需出资，否则权益将被稀释[216] 公司高级票据情况 - 公司2022年到期的5.000%高级票据[228] - 公司2023年到期的4.500%高级票据[228] - 公司2024年到期的4.650%高级票据[228] - 公司2025年到期的4.50%高级票据[228] - 公司2026年到期的5.25%高级票据[228] - 公司2027年到期的4.950%高级票据[228] - 公司2028年到期的3.950%高级票据[228] - 公司2030年到期的4.375%高级票据[228] - 公司有多份2025年到期的