Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Mary ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为23.2亿美元，较上年同期的1.556亿美元减少0.81美元/股，主要因IHG和万豪协议下的回报降低 [25] - 2020年第三季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为1.036亿美元，较2019年第三季度下降50.5% [26] - 截至季度末，债务占总资产的51.9%，公司拥有8600万美元现金，其中3810万美元为主要用于酒店未来改进的现金托管 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第三季度，可比酒店平均入住率为46%，二季度为30.1%；日均房价为89.50美元，二季度为84.15美元；每间可售房收入（RevPAR）为41.17美元，二季度为25.33美元 [11] - 第三季度，183家长住酒店入住率为62.1%，95家有限服务酒店和51家全服务酒店入住率分别为32.6%和26% [12] - 第三季度，可比酒店RevPAR下降56.6%，毛营业利润率下降18.2个百分点至21.2%，毛营业利润较上年同期减少约1.44亿美元 [27] - 第三季度，可比酒店EBITDA较上年同期下降1.16亿美元（94.2%）至710万美元，较2020年二季度增加4150万美元 [27] 净租赁零售业务 - 截至2020年9月30日，公司拥有804处净租赁服务型零售物业，年最低租金为3.698亿美元，占总年最低回报和租金的38% [17] - 最大租户TravelCenters of America（TA）过去12个月的租金覆盖率为1.81倍，上年同期为1.97倍；TA按时支付租金，本季度TA物业的覆盖率为2倍 [14][18] - 其他净租赁租户第三季度租金收取率从二季度的59.3%升至87.2%，10月租金收取率为87.4% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 自4月中旬以来，多数市场酒店业绩有所改善，郊区长住酒店和精选服务酒店表现优于城市全服务酒店 [11] - 截至10月24日的4周内，除2家酒店外，其余329家酒店均已开业，整体入住率从4月的低点21%稳步升至46.7% [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司终止与IHG和万豪的协议，将酒店的管理和品牌过渡到Sonesta，预计先签订为期一年的管理协议至2021年12月31日，以便全面评估每家酒店的最佳用途 [10] - 公司继续采取措施保存资本和巩固流动性，包括修订10亿美元循环信贷协议、降低季度股息、推迟非必要资本支出以及推进部分酒店销售 [8][9] - 公司预计2021年底前，郊区长住和精选服务酒店组合将继续优于城市全服务酒店，约69%的房间位于长住和精选服务酒店有助于减轻现金消耗率 [13] - 公司服务零售资产管理团队继续与受开业限制影响的净租赁零售租户合作，租金减免请求显著放缓，受疫情影响严重行业的租户9月开始支付租金 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情和相关封锁对经济产生了巨大负面影响，尤其对酒店、餐厅和其他服务零售企业冲击较大，但公司认为最严重的影响已经过去，自4月以来投资组合业绩逐渐改善 [7] - 若疫苗消息持续向好，且人们能在明年年底前接种疫苗和加强针，酒店行业的复苏将在2022年加速 [37] - 公司认为疫情后人们将更关注安全、服务和旅行体验，视频会议技术的使用将对商务旅行产生长期负面影响，主要品牌的客户忠诚度计划的影响力和价值将降低 [10] - 基于当前趋势，公司认为到2022年有充足的流动性，下一次重大债务到期日为2022年8月，公司将继续评估和探索改善流动性的方案 [34] 其他重要信息 - 第三季度，公司与51家净租赁零售租户签订租金延期协议，总计延期租金5340万美元，占公司总年最低回报和租金的5.6%，已延期租金1340万美元 [19] - 第三季度，公司签订了总计49.7万平方英尺的租约续约，加权平均租金较之前下降11.6%，加权平均租期为13.6年；签订了总计2535平方英尺的新租约，加权平均租金较之前上涨34.7%，加权平均租期为9年 [20] - 截至2020年9月30日的季度内，公司出售了5处净租赁物业，总面积4.6万平方英尺，总售价590万美元；季度结束后，又出售了3处净租赁物业，总面积约8.3万平方英尺，总售价480万美元（不含成交成本） [21] - 公司已签订协议出售39家酒店，包括24家万豪品牌酒店和15家温德姆品牌酒店，共4601间客房，净账面价值2.04亿美元，总售价2.18亿美元，预计在2020年四季度和2021年一季度完成交易，所得款项用于偿还未偿债务 [21] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于疫苗消息，是否收到万豪的电话以及是否会减缓酒店处置进程 - 截至目前未收到IHG和万豪的电话；若疫苗消息持续向好，酒店行业复苏将在2022年加速；已确定出售的酒店因处于较弱市场或表现不佳，且售价合理，将继续推进交易，但可能影响剩余酒店组合的用途评估 [37] 问题2: 酒店向Sonesta过渡的情况 - 温德姆延长管理期限与Sonesta无关，是为配合买家的交易时间；Sonesta为承接酒店增长做了很多积极准备，如增加员工、创建共享服务平台、加强管理团队等，预计能按时接管酒店 [39] 问题3: 关于原计划投入万豪资产组合的4000万美元资本支出的最新情况 - 疫情期间，公司限制资本支出以保持流动性和资产负债表质量，继续推进已开展的项目，但未启动太多新项目；计划在明年下半年对华为万豪酒店进行翻新；部分长住酒店可能会重新定位或改建为多户住宅；其他酒店将重新评估翻新计划 [44][45] 问题4: 酒店过渡到Sonesta后，运营成本是否会降低 - 初期可能会有波动，待共享服务平台稳定运营后，预计运营成本会低于目前水平，但目前无法给出具体预测 [48] 问题5: 截至Q3末，Hyatt、Radisson及其他协议的保证金和担保金总额 - Q3末，Hyatt协议担保金约为300万美元，Radisson为1950万美元，两者总计约2200万美元 [49] 问题6: 预计Radisson担保金何时用完 - 根据当前行业趋势，预计在2021年三季度用完 [50] 问题7: 如何对万豪和Sonesta品牌下的酒店资产进行投资回报率（ROI）测算 - 万豪和Sonesta的投资回报率计算并非完全可比；将酒店转换为Sonesta品牌符合股东利益，可使公司在复苏过程中获得更多现金流；预计疫情后商务旅行复苏较慢，主要品牌的客户忠诚度计划价值将降低；Sonesta品牌规模扩大后将更具竞争力 [54] 问题8: Sonesta与万豪的每间入住客房费用结构有何不同 - 由于Sonesta新增酒店数量较多且正在创建新平台，目前难以判断，下次电话会议将提供更多信息 [55] 问题9: 目前对股权发行的考虑 - 公司认为目前股价被低估，不考虑在当前水平进行股权发行；公司有良好的流动性，将继续管理资产负债表，并评估所有选项 [57] 问题10: 重新评估万豪酒店销售时，新的销售预期金额是多少 - 目前已签订协议出售的酒店价值约2亿美元；随着将IHG和万豪酒店过渡到Sonesta，未来一年可能会确定更多待售酒店 [59] 问题11: 公司是否会考虑出售TravelCenters资产 - 目前不考虑出售更多TravelCenters资产，但会密切关注投资组合中的所有资产，评估市场和机会，不排除任何可能性 [64]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 04 ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度正常化FFO为7820万美元，上一季度为1.688亿美元，每股减少0.55美元，主要因Sonesta和Wyndham酒店运营亏损、万豪最低回报无担保部分、FF&E储备金贡献暂停及利息支出增加，部分被2019年第三季度完成的SMTA交易影响抵消 [37] - 2020年第二季度调整后EBITDAre为1.522亿美元，调整后EBITDAre与利息覆盖率为2.1倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为10.2倍 [38] - 2020年第二季度G&A费用为1130万美元，2019年第二季度为1220万美元，因向RMR支付的管理费随股权市值下降而减少 [38] - 截至季度末，债务占总资产的51.7%，拥有4990万美元现金，其中2970万美元为主要用于酒店未来改善的现金托管 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2020年第二季度，306家可比酒店RevPAR下降72.3%，总运营利润率下降40.5个百分点至1.95%，总运营利润减少约1.826亿美元，主要因季度内入住率急剧下降 [34] - 可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少1.581亿美元，降至亏损2750万美元，覆盖率降至负0.23倍，上年同期为1.1倍 [36] - 第二季度，酒店运营商以保证金应用和担保付款形式为酒店现金流缺口提供1.212亿美元资金 [39] - 截至2020年6月30日，部分酒店协议下可用于弥补现金流缺口的保证金和担保余额为4500万美元，万豪协议下的保证金和担保在第二季度耗尽，7月获得IHG协议下剩余900万美元保证金，预计凯悦担保最快在2020年第四季度耗尽 [40][41] - 第二季度向部分酒店运营商预支8050万美元营运资金，预计今年剩余时间再预支2000万美元 [43] 净租赁零售业务 - 截至2020年6月30日，拥有809处净租赁服务型零售物业，总面积1370万平方英尺，年最低租金3.694亿美元，占总年最低回报和租金的38%，出租率99%，加权平均租期11.1年 [25] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率为2.16倍，最大租户TravelCenters of America的租金覆盖率为1.83倍，上年同期为1.97倍，该租户租金支付正常 [26] - 第二季度从其他净租赁租户收取59.3%的租金，6月升至75%，4月为45%，5月为58%，7月收取80% [26] - 已与80家净租赁零售租户达成租金延期协议，涉及金额5930万美元，占总年最低回报和租金的6.2%，已延期租金1130万美元 [27] - 第二季度，续租50.7万平方英尺，加权平均租金较之前高7%，加权平均租期13.7年，租赁优惠和资本承诺为750万美元；新签租约4万平方英尺，加权平均租金较之前低25.9%，加权平均租期6年，优惠和资本承诺为20万美元 [28] 各个市场数据和关键指标变化 酒店市场 - 2020年第二季度，可比酒店平均入住率为31.2%，较去年下降46个百分点；平均每日房价为83美元，下降31.5%；每间可售房收入为26美元，下降72.3% [14] - 自4月中旬以来，多数市场酒店业绩持续逐步改善，郊区长住酒店和精选服务酒店表现优于城市全服务酒店，183家长住酒店季度入住率为45.7%，95家有限服务酒店和51家全服务酒店分别为16.4%和12% [15] - Sonesta和Wyndham酒店组合在名义RevPAR和同比降幅方面表现最佳，Radisson和万豪组合RevPAR降幅最大，名义RevPAR最低 [17] - 截至8月1日的四周内，329家酒店中除10家外均已开业，整体入住率从4月的21%稳步升至43.4% [18] 净租赁零售市场 - TravelCenters of America因被许多公共当局指定为必要服务，在疫情期间持续运营，虽受餐厅关闭和汽油销售下降影响，但对运输业的主要服务表现出韧性，租金支付正常，本季度物业层面覆盖率为1.91倍 [20][21] - 服务零售净租赁租户租金收缴率从4月的45%升至7月的80% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取措施保存资本和巩固流动性，包括筹集新债务资本、解决2021年债务到期问题、修订10亿美元循环信贷协议、降低季度股息、推迟非必要资本支出和推进酒店销售 [11][12] - 若IHG违约无法解决或未达成和解，计划将103家酒店的管理和品牌从IHG过渡到Sonesta，公司持有Sonesta 34%的股份 [13] - 预计2020年郊区长住酒店和精选服务酒店将继续优于城市全服务酒店，随着居家令解除，客人至少在健康危机结束前会更喜欢小型酒店和人口密度较低的郊区社区 [19] - 服务零售资产管理团队将逐案评估净租赁零售租户的租金延期请求 [22] - 计划在2020年第三季度完成7处净租赁物业的销售，第四季度完成9家酒店的销售，所得款项用于偿还未偿债务 [29][30][31] - 若与Wyndham的管理协议到期未提前终止已售酒店，计划将这些酒店的管理和品牌过渡到Sonesta [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - COVID - 19疫情和美国大部分地区的封锁对经济产生巨大负面影响，酒店、餐厅和其他服务零售企业受冲击尤其严重，但自4月以来，公司投资组合已逐步改善，最严重影响已过去 [9][10] - 尽管复苏时间和轨迹仍存在重大不确定性，但公司相信已度过危机最糟糕阶段，资本充足、流动性充裕，多元化资产组合定位良好 [23] - 酒店运营商预计第三季度业务将持续稳定，第四季度开始复苏 [19] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险因素信息见将提交给SEC的Form 10 - Q和公司网站补充运营及财务数据 [4][6] - 会议可能包含非GAAP财务指标，正常化FFO和调整后EBITDAre与净收入的对账以及计算AFFO的组成部分可在公司网站投资者关系部分补充资料中查看 [5] - 不会回答与公司和IHG正在进行的讨论相关问题 [7] - 第二季度为减轻COVID - 19影响估计已支出约1000万美元增量费用，运营变化对酒店运营的长期影响尚不确定 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 酒店费用为何如此低，与万豪、洲际等的协议如何影响费用 - 公司收到的保证金和担保形式的信贷支持在损益表中作为运营成本的减少项呈现，实际酒店费用高于GAAP合并报表中的金额，本季度酒店组合可比基础上亏损约2700万美元；成本节约措施方面，运营层面劳动力成本下降60%，其他成本也因疫情影响下降 [49][50] 问题: 万豪酒店表现不佳的原因 - 万豪历史上在奖励计划、企业协商费率、团体销售和商务散客业务方面表现出色，但疫情导致这些业务枯竭，可能是员工休假或应对此类事件准备不足，未能像其他酒店组合那样推动业务 [51] 问题: 鉴于IHG可能无法与公司达成协议，是否应推迟出售其他Sonesta酒店 - 公司原本计划出售Sonesta ES组合，疫情爆发后停止营销工作，还考虑将部分酒店转换为多户住宅用途；鉴于IHG情况，若无法解决问题，Sonesta运营的长住酒店数量将大幅增加，目前已改变Sonesta ES组合出售计划，将在复苏过程中重新评估 [53] 问题: 除洲际外的酒店经理是否支付7月回报，7月净租赁租金支付比例 - 酒店方面，IHG使用剩余保证金后仍未支付7月剩余款项，万豪按后付方式结算，目前已收取超80%回报，凯悦和丽笙继续履行担保，Sonesta和Wyndham因近期物业现金流亏损未支付；净租赁方面，租金收缴率从4月的45%升至7月的80%，TravelCenters of America租金支付正常，8月早期收缴结果好于7月 [58] 问题: 最初计划的3亿美元资产销售与目前市场情况的差异 - 3亿美元销售计划不包括Sonesta ES组合，原计划基于20家Wyndham品牌酒店和33家万豪品牌酒店；目前接近签署15家Hawthorn套房和16家万豪品牌酒店（13家Courtyards、3家Residence Inns）的购买和销售协议，预计总价在1.7亿美元左右，可能在第四季度末完成交易 [60] 问题: 若万豪效仿IHG，其酒店是否会重新品牌化为Sonesta - 公司希望这种情况不会发生，但如果发生，将像对待IHG一样保护协议和回报，将万豪酒店重新品牌化为Sonesta [63]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 0 ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，正常化运营资金（normalized FFO）为1.231亿美元，上年同期为1.446亿美元，每股减少0.13美元，主要由于2020年第一季度喜达屋和温德姆酒店的运营亏损以及利息支出增加，部分被2019年收购活动带来的回报和租金增加所抵消 [43] - 2020年第一季度调整后EBITDAre为1.95亿美元，第一季度调整后EBITDAre利息覆盖率为2.7倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为7.9倍，公司此前目标杠杆水平约为6倍，预计在酒店业务组合业绩稳定之前，杠杆指标将继续维持在高位 [44] - 2020年第一季度一般及行政费用（G&A）为1400万美元，2019年第一季度为1220万美元，增加原因是由于债务水平上升向RMR支付的业务管理费增加，部分被股权市值下降所抵消 [45] - 截至季度末，债务占总资产的50.4%，拥有1亿美元现金，其中4500万美元为主要用于酒店未来改进的现金托管资金 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 第一季度，可比酒店平均入住率为56.9%，较去年下降10.5个百分点；平均每日房价为121美元，较去年同期下降4.6%；每间可售房收入（RevPAR）为68.86美元，较去年下降19.5% [19] - 可比酒店组合平均入住率在51.7% - 64.7%之间，较2019年第一季度下降8 - 15个百分点；平均每日房价在77 - 138美元之间，较去年同期下降1.6% - 6.7%；RevPAR在41 - 73美元之间，较去年下降18.4% - 24.4% [20] - 截至2020年5月2日的28天内，酒店入住率为23.3% [24] - 2020年第一季度，321家可比酒店RevPAR下降19.5%；总运营利润率下降10.6个百分点至24%；总运营利润下降约6700万美元，主要由于3月最后两周入住率急剧下降 [41] - 可比酒店支付最低回报和租金的现金流下降6350万美元，降幅64.7%；现金流对最低回报和租金的覆盖率从上年同期的0.70倍降至2020年第一季度的0.20倍 [42] 净租赁零售业务 - 截至2020年3月31日，公司拥有813处净租赁服务型零售物业，总面积1450万平方英尺，年最低租金要求为3.795亿美元，占公司年度最低回报和租金总额的39% [30] - 该物业组合出租率为98%，由187个租户承租，加权平均租赁期限为11.1年，涉及22个不同行业的128个品牌，截至2020年3月31日，过去12个月净租赁物业组合最低租金的总覆盖率为2.28倍，而2019年12月31日为2.32倍 [31] - 最大租户TravelCenters of America过去12个月的租金覆盖率为1.87倍，上年同期为1.96倍，主要由于非燃料利润率下降和运营成本增加，该租户占公司最低租金和回报的25.5%，目前所有租赁义务均按时支付，其他净租赁租户占公司总最低租金和回报的13.7% [32] - 截至4月30日，公司从这些租户处收取了45%的4月租金，已与84个净租赁零售租户达成租金延期协议，涉及年最低租金和回报总额的6.4%，即6200万美元，目前已延期的租金总额为860万美元，其中4月470万美元、5月240万美元、6月150万美元 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度通常是酒店行业的淡季，3月最后两周客房需求的缺失对整个酒店行业造成了毁灭性影响，季度末之后，酒店业绩在全行业范围内继续急剧下降，前25大市场的酒店表现逊于其他市场 [18][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司维持了强大的资产负债表和良好的协议结构，在疫情封锁期间采取必要措施应对危机，包括在公司和物业层面采取行动，以保存资本和流动性 [10] - 公司修订了10亿美元无担保循环信贷额度和4亿美元无担保定期贷款的信贷协议，包括豁免某些财务契约至2021年3月31日，并可继续使用信贷额度内未提取的资金 [11] - 公司董事会将普通股的定期季度现金分红降至每股0.01美元，预计2020年可节省约2.62亿美元资本，2020年剩余时间的资本支出将优先用于维护性资本、在建项目和合同义务 [12] - 酒店资产管理团队与酒店运营商合作，采取措施减轻疫情对酒店运营的影响，包括裁员、减少公用事业消耗、削减采购和服务合同、关闭餐饮和健身中心、减少营销支出等，并同意在某些运营协议下暂时暂停向家具、固定装置和设备（FF&E）储备金的缴款 [13] - 零售资产管理团队与净租赁零售租户沟通，评估租金延期请求，根据租户行业、财务健康状况、租金覆盖率和流动性等因素进行个案处理 [17] - 公司计划出售7处净租赁物业，总面积约82.1万平方英尺，预计2020年第三季度完成交易，同时正在出售20家温德姆和33家万豪品牌酒店以及39家索尼斯塔ES套房酒店，但由于疫情市场条件，相关交易可能推迟至2020年或2021年以后，甚至可能不发生 [38][39] - 公司酒店组合中56%为郊区长住型酒店，从高档到高端高档不等，预计在居家令解除后，这类酒店可能比城市全服务型酒店更快恢复 [25][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情和美国大部分地区的封锁对经济产生了巨大负面影响，酒店、餐厅和其他服务零售业务受到重创，3月中旬需求突然消失对第一季度业绩产生了重大影响，预计第二季度影响最为严重，若经济安全重启，后续将逐步改善 [8][9] - 公司希望逐步解除限制、保持良好的社交距离和卫生习惯，能使酒店、餐厅、剧院、健身中心和其他服务零售资产实现复苏，公司高质量的酒店和零售资产组合、协议的安全结构以及流动性管理，将有助于公司度过难关直至复苏 [28] - 酒店运营商预测，今年每间可售房收入（RevPAR）降幅最大的将是第二季度，第三季度企稳，第四季度开始复苏 [26] 其他重要信息 - 截至2020年3月31日，可用于弥补某些酒店运营协议下支付最低回报和租金现金流缺口的保证金和担保余额为1.295亿美元，预计由于当前市场条件，这些保证金和大部分担保可能在2020年第二季度耗尽，万豪按合同规定在保证金和担保耗尽时需支付应向公司支付的最低回报的80%以避免违约，洲际酒店需将保证金余额维持在至少3700万美元以避免违约 [48] - 2020年4月，公司向某些酒店运营商预支了总计7070万美元的营运资金以弥补预计的运营亏损，预计今年剩余时间还将预支3500万美元，根据酒店协议条款，营运资金预支款可从未来酒店运营现金流超过应向公司支付的最低回报和某些管理费（如有）的部分中收回 [49] - 根据近期有关租金减免请求的会计指引，租金延期被视为付款计划，预计不会影响公司的收入确认，但会暂时减少现金流，截至目前，没有租金被免除或减免 [50] - 截至目前，公司10亿美元信贷额度中有5亿美元可用，修订后的信贷协议使公司可继续使用未提取资金，并豁免某些财务契约至2021年3月，豁免期间循环信贷和定期贷款的利率将每年提高50个基点，公司还同意维持1.25亿美元的无限制流动性 [51] - 普通股分红将限制在维持房地产投资信托（REIT）地位所需的金额，即每股每季度0.01美元，预计到2021年第一季度（豁免期结束）将维持该分红水平，修订协议还包括对收购、现有债务和股票回购的限制 [52] - 2020年第一季度，公司为酒店改进项目投入3440万美元，净租赁项目投入410万美元，预计2020年剩余时间将为符合信贷协议修订参数的项目投入约7100万美元的资本改进资金 [53] - 公司下一次债务到期时间为2021年2月，到期金额为4亿美元的无担保高级票据，公司认为目前有足够的流动性来应对并偿还该债务，但正在评估所有选项以改善当前特殊时期的流动性状况，包括探索美联储的一级市场企业信贷工具和其他传统融资选项，预计通过任何资本交易筹集的资金将用于偿还循环信贷额度或未偿还的定期贷款 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能详细说明请求租金延期的净租赁零售租户类型吗？租金延期规模可能会增加多少？ - 租金延期请求大多来自电影院、健身中心、休闲餐饮和部分快餐行业的租户，这些行业的运营商近期大多停业，多数延期请求来自4月，很多是在3月最后一周《关怀法案》最终确定之前提出的，当时租户还不清楚能从政府获得哪些救济，4月批准的租金延期中，只有43%也批准了5月的延期，虽然目前收款情况与4月同期一致，但随着限制解除和租户恢复营业，特别是大型租户可利用主街贷款计划等之前不符合条件的项目，公司对6 - 8月的情况持谨慎乐观态度 [59][60][61] 问题2: 进入5月后，4月租金是否仍在陆续到账？在处理租金延期时，是否要求租户提供财务信息以评估其还款能力？ - 大部分4月租金已统计在内，已收取45%，延期42%，另外13%正在与租户协商某种混合延期方案，不会免除租金，但可能会减免4月租金，对于少数租户可能会将其列入违约名单并行使租赁协议规定的权利，目前优先与租户合作解决问题，公司正在要求租户提供财务信息，但3月底并非总能拿到，现在会尽量获取，对于有能力提供财务信息的租户会进行评估，也有一些租户的延期请求被拒绝后仍支付了租金，公司会根据具体情况处理 [63][65][67] 问题3: 酒店运营商（万豪和洲际）的保证金可能在第二季度耗尽，这次他们在保证金耗尽后放弃合同违约的可能性有多大？ - 虽然难以预测，但公司与万豪和洲际的大型组合交易涉及大量优质、品牌知名且位置优越的酒店，在正常情况下表现良好，若违约公司有能力更换品牌，这些品牌不太可能失去大量酒店，因此即使信用支持耗尽，公司仍有较大机会获得付款 [69][70]

业绩总结 - 截至2020年3月31日，总资产为8,996,623千美元，较2019年12月31日的9,033,967千美元下降约0.4%[21] - 2020年第一季度总收入为483,776千美元，较2019年第四季度的580,906千美元下降约16.7%[21] - 2020年第一季度净亏损为33,650千美元，相较于2019年第四季度的净亏损14,893千美元有所增加[21] - 调整后的EBITDA为195,137千美元，较2019年第四季度的227,013千美元下降约14.0%[21] - 2020年第一季度的FFO为123,084千美元，较2019年第四季度的147,830千美元下降约16.8%[21] - 2020年第一季度每股净亏损为0.20美元，较2019年第四季度的净亏损0.09美元有所增加[21] - 2020年第一季度的正常化FFO支付比率为72.0%，高于2019年第四季度的58.7%[21] - 2020年第一季度总费用为433,597千美元，较2019年的430,725千美元略有上升[25] - 2020年第一季度的EBITDA为165,693千美元，较2019年第四季度的186,745千美元下降[49] 资产与负债 - 截至2020年3月31日，总负债为6,614,357千美元，较2019年12月31日的6,528,089千美元上升约1.3%[21] - 截至2020年3月31日，公司总债务为6,207,000千美元，其中无担保浮动利率债务为857,000千美元，占总债务的13.8%[36] - 公司的净债务与总资产比率为50.4%[39] - 2020年第一季度的净债务与年化调整后EBITDA比率为7.9倍[39] - 2020年第一季度的总债务与调整后总资产比率为50.0%，低于允许的最大60.0%[39] 投资与物业 - 截至2020年3月31日，公司总投资额为12,298,165千美元，其中酒店投资为7,045,016千美元，净租赁物业投资为5,253,149千美元[57] - 公司的酒店物业数量为329，净租赁物业数量为813，总物业数量为1,142[57] - 公司的投资组合中，净租赁物业占39.2%，酒店占60.8%[60] - 旅行中心的物业数量为182，投资总额为3,344,496千美元，占总投资的27.2%[67] - 公司的净租赁物业总数为813栋[103] 租金与收益 - 公司的年化最低回报和租金总额为966,991千美元，其中酒店为587,488千美元，净租赁物业为379,503千美元[57] - 公司的整体租金覆盖率为2.28倍[103] - 前10大租户的年化最低租金总额为287,933千美元，占总年化最低租金的76.0%[105] - 2020年到期的年化最低租金为4,401千美元，占总年化最低租金的1.2%[110] 酒店运营数据 - IHG酒店的平均每日房价（ADR）为111.18美元，同比下降6.2%[92] - 所有酒店的平均每日房价（ADR）为121.02美元，同比下降4.6%[92] - IHG酒店的入住率为64.7%，较去年同期下降8.1个百分点[92] - 所有酒店的平均入住率为56.9%，较去年同期下降10.5个百分点[92] - 所有酒店的总数为321家，房间总数为49,380间[92]

公司财务安排与债务限制 - 公司有10亿美元无担保循环信贷安排，其无担保定期贷款和无担保优先票据契约及补充文件包含财务契约，限制公司产生债务的能力并要求维持特定财务比率[66] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，RMR LLC在其位于美国各地的总部和地区办事处约有600名全职员工[71] 市场环境与租户情况 - 美国约有6200个旅游中心和卡车停靠站，公司最大的旅游中心租户TA认为长途运输车队倾向于在州际公路出口处或附近的旅游中心和卡车停靠站购买大部分燃料[75] 公司运营部门 - 截至2019年12月31日，公司有两个运营部门：酒店投资和净租赁投资[86] 公司纳税资格与相关规定 - 公司自1995年应税年度起选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，律师认为公司在1995 - 2019年符合REIT纳税资格[93][96] - 若公司未能符合REIT纳税资格，将按C类公司纳税，且之后四个应税年度将被取消REIT纳税资格[101] - 若公司有“禁止交易”的净收入，将按100%的税率对该收入征税[98] - 若公司未满足75%或95%的总收入测试，因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，将按100%的税率对未达标金额征税[100] - 若公司未能满足REIT资产测试（5%或10%资产测试的轻微失败除外），因合理原因而非故意疏忽，且因特定补救条款仍保持REIT资格，将按最高常规公司所得税税率乘以不合格资产产生的净收入或50,000美元中的较高者征税[100] - 若公司未能满足导致无法符合REIT纳税资格的任何规定（除REIT总收入测试或资产测试违规外），因合理原因而非故意疏忽，可保留REIT资格，但每次违规将处以50,000美元罚款[100] - 若公司在任何日历年未至少分配当年REIT普通收入的85%、REIT资本利得净收入的95%以及以前期间的任何未分配应税收入，将对未分配金额征收4%的不可扣除消费税[100] - 公司子公司中的C类公司需就其收益缴纳联邦公司所得税，公司与应税子公司（TRS）之间不符合公平交易条款的交易可能征收100%的税[100] - 公司每年需满足两项总收入测试以维持REIT纳税资格，至少75%的总收入需来自与房地产相关的投资[113] - 公司每年至少95%的总收入必须由符合75%总收入测试的合格收入、其他类型的利息和股息、股票或证券的销售或处置收益等组成[113] - 若未满足75%或95%总收入测试，因合理原因且按要求处理，仍可能符合REIT税收资格，但有100%税收[122] - 公司需满足资产测试，至少75%总资产价值为“房地产资产”，不超25%为特定证券等[125] - 若未满足5%、10%资产测试，价值不超1000万美元且6个月内处理可免责[126] - 若其他资产测试违规，满足一定条件公司仍可能符合REIT税收资格[126] - 若IRS或法院判定公司聘请的承包商不符合资格，租赁收入可能被视为非合格收入，若触发救济条款，将按100%的税率征税 [135] - 若IRS认定TRS支付的租金超过公平市场租金率，公司将对这些租金缴纳100%的税 [136] - 公司需进行年度分配，分配金额至少为90%的“房地产投资信托应税收入”与90%的止赎财产税后净收入之和，减去非现金收入超过“房地产投资信托应税收入”5%的部分 [139] - 若未按要求分配，公司将按普通公司所得税税率对未分配金额缴纳联邦所得税，并可能面临4%的不可扣除消费税 [140] - 公司收购C公司后，除进行TRS选举的情况外，被收购实体及其子公司通常成为QRSs [144] - 若公司出售从C公司继承的资产且在五年内实现内置收益，可能需缴纳公司所得税 [145] - 公司收购C公司后，需在交易发生的纳税年度结束前分配继承的C公司收益和利润 [146] 股东税务相关 - 非公司制美国股东在2026年前，对非资本利得股息或合格股息收入的股息可享受较低有效税率[95] - 非企业美国股东调整后总收入不超阈值，长期资本利得和多数企业股息最高联邦所得税税率为15%；超阈值则为20%[151] - 公司普通股息一般按普通收入适用较高联邦所得税税率征税，2026年前非企业美国股东可通过IRC第199A条机制享受较低有效税率[151] - 公司分配给美国股东未指定为资本利得股息的分配，在可用当期或累计收益范围内视为普通收入股息；指定为资本利得股息的分配，不超当年实际净资本利得部分按长期资本利得征税，企业股东可能需将最多20%资本利得股息视为普通收入[152] - 美国股东净投资收入超阈值，需缴纳3.8%医疗保险税[159] - 美国股东处置公司股份损失超规定阈值，可能适用“可报告交易”规定，C类公司等单一纳税年度损失超10000万美元或规定组合纳税年度超20000万美元需披露；其他情况单一纳税年度超2000万美元或规定组合纳税年度超4000万美元需披露，未披露自然人最高罚款10000美元，其他情况最高罚款50000美元[160] - 公司向非美国股东非指定为资本利得股息的分配，按普通收入股息处理，一般按30%税率预扣税，符合条件可适用较低条约税率[166] - 公司向非美国股东支付的资本利得股息以及与美国不动产权益相关的股息，若股份在美国家证券交易所上市，不按与美国贸易或业务有效关联收入预扣税，按普通股息处理[167] - 公司向非美国股东分配，若预扣税超股东美国联邦所得税负债，股东可申请退款[166][168] - 公司分配超过当期或累计收益部分，不超美国股东调整后税基不征税但会降低税基，超税基部分按资本利得计入收入[156] - 公司若选择保留净资本利得收入，将按常规企业资本利得税率纳税，美国股东按比例纳税并获抵免或退款，调整股份调整后税基[155] - 非美国股东收到被指定为资本利得股息的分配，适用预扣代理人需预扣最高21%并汇给美国国税局[170] - 若出售股份收益需缴纳美国联邦所得税，购买方可能需预扣15%的购买价格并汇给美国国税局[173] - 未遵守信息报告、认证等要求，可能对非美国人士适用款项征收30%的美国预扣税[179] 公司股份与权益限制 - 公司信托声明和章程限制股份转让以满足股权分散要求，股东需按规定回应股份所有权信息请求[103] - 五个或更少信托可拥有实体超50%权益而不影响其REIT纳税资格[104] - 未满足REIT条件若因合理原因非故意疏忽，每次豁免失败将处以5万美元罚款[105] - 公司直接和间接全资子公司（除TRS外）100%股份由REIT及其 disregarded subsidiaries持有，为合格REIT子公司[107] - 公司投资TRS证券价值在每季度末不得超过总资产的20%[110] - 若TRS支付给关联REIT的利息、租金等超过公平交易金额，REIT将被征收100%的消费税[112] - 若TRS为关联REIT提供服务定价过低，将征收100%的消费税，若TRS获得的补偿至少为其提供服务直接成本的150%，可适用安全港例外[112] - 子公司若无法单独满足REIT资格要求，可能导致母公司的REIT资格和纳税受到影响[109] - 公司接近但未达持有TA已发行普通股10%，TA承诺限制赎回和回购股份以维持该比例[116] - 若出租物业至少90%租给非TRS和非10%关联租户，且TRS租金与非关联租户相当，TRS租金仍可合格[116] - 若个人财产租金占总租金15%及以下，该部分租金可作为“不动产租金”[116] - 非惯常租户服务价值不超物业总收入1%，不影响收入作为“不动产租金”[116] - 非销售止赎物业的经销商收益可能按100%税率征收惩罚性税，TRS交易收益除外[119] - 止赎物业一般在公司取得后第三个纳税年度结束时不再是止赎物业，或按IRS延期[119] - 公司若为“国内控制”REIT，需满足前五年内非美国股东直接或间接持有的股份价值低于50% [172] 公司投资与资产情况 - 截至2019年12月31日，公司持有TA已发行普通股的比例低于10% [130] - 公司直接和间接持有Sonesta母公司Sonesta Holdco Corporation约34%的已发行普通股 [131] - 截至2019年12月31日，公司历史房地产投资中约57.2%为酒店物业[198] - 截至2019年12月31日，公司将179个旅游中心租给TA，占公司历史房地产投资总额的约26.9%；洲际和万豪分别运营公司103家和122家酒店，分别占公司历史房地产投资总额的约19.4%和15.1%[205] - 截至2020年2月27日，公司拥有Sonesta约34%的股权[264] - 截至2019年12月31日，Sonesta管理着公司53家酒店[264] 公司担保与协议情况 - 万豪为122家酒店提供的担保限额为3000万美元，2026年到期；凯悦担保限额为5000万美元，截至2019年12月31日剩余可用1970万美元；丽笙担保限额为4750万美元，截至2019年12月31日剩余可用4120万美元[201] - 截至2019年12月31日，洲际协议要求每年向公司支付最低回报和租金2.162亿美元，公司有7570万美元保证金；万豪为122家酒店的协议要求每年向公司支付最低回报1.928亿美元，公司有3340万美元保证金[202] - 2019年全年，公司在索内斯塔和温德姆协议下有总计6990万美元无资金缺口[203] 公司资产出售与重组 - 公司此前宣布有意出售约3亿美元酒店资产，目前正在推销20家温德姆品牌酒店，截至2019年12月31日总账面价值为1.113亿美元；宣布有意出售或重塑最多33家万豪品牌酒店，截至2019年12月31日总账面价值为2.249亿美元；已确定39家索内斯塔品牌酒店，截至2019年12月31日总账面价值为4.805亿美元[204] - 2020年2月27日公司与Sonesta重组业务安排，将出售、重塑品牌或重新规划39家长住酒店，减少14家全服务酒店的年度最低回报，获得Sonesta约34%股权[209] 公司财务数据关键指标 - 截至2019年12月31日，公司合并债务为61亿美元，合并总债务与房地产账面价值比率为52.0%，10亿美元循环信贷额度下有6.23亿美元可用额度，特定情况下最大借款额度可增至23亿美元[210] 公司信用评级与融资影响 - 因SMTA交易，标准普尔给予公司信用评级负面展望，穆迪下调公司信用评级，若进一步下调，公司获取债务资金难度和成本将增加[218] 公司投资计划 - 公司预计2020年投资约1.55亿美元用于酒店和净租赁协议下的资本改善和翻修成本[219] 酒店经营数据 - 2019年38家可比酒店全年或部分时间进行翻修，每间可售房收入较上年下降9.2%，未翻修酒店下降0.2%[220] 公司面临的风险因素 - 美国不利的总体经济状况可能对公司业务产生负面影响，酒店和旅游中心行业对美国总体经济状况高度敏感[194][195][196] - 酒店行业的固有风险可能影响公司业务，包括市场竞争、运营成本增加等[198][203] - 公司部分回报和租金由经理和租户的母公司担保，但这些担保可能无法确保付款，且部分担保在金额和期限上有限[201] - 公司可能无法成功出售或重塑已确定或同意出售或重塑的酒店，出售能力和价格可能受多种因素影响[204] - 高油价和油价波动对公司业务产生不利影响，增加运输成本、减少非燃料商品和服务需求、增加运营成本等[209] - 公司劳动力成本因市场需求和最低工资立法可能进一步增加，且可能无法将增加的成本转嫁给客户[209] - 市场利率变化，包括LIBOR逐步淘汰，可能导致公司支付更高利息，影响现金流、偿债能力和证券价值[214] - 公司业务面临环境法规风险，可能导致重大支出或损失，气候变化可能减少对柴油的需求[209] - 公司业务扩张面临竞争、资本成本、融资等风险，可能无法实现收购预期收益[222] - 单租户租赁物业使公司面临更大损失风险，租户违约或不续约影响更大[230] - 公司可能面临SMTA交易收购物业的未知或或有负债[232] - 租户经营失败、无法续租或租赁空置空间，可能对公司产生不利影响[233][236] - 公司可能无法遵守信贷协议和高级无担保票据契约条款，影响业务和股东分配[241] - 房地产所有权面临环境、天气和气候事件等风险，可能导致成本增加和损失[244][248] - 房地产开发和重建存在风险，可能导致建设成本增加和现金流延迟[251] - 信息技术系统故障或安全漏洞可能对公司造成重大不利影响[252] - 保险成本增加，且可能无法充分覆盖损失[256] - 公司可能需承担大量合规成本以遵守相关法律[257] - 酒店经理的劳动力问题可能增加成本并影响运营[258] - 酒店经理的合并可能对公司酒店业务产生不利影响[259] - 公司依赖RMR LLC管理业务，其决策可能影响投资回报[262][263] 公司租赁业务数据 - 截至2019年12月31日，38.3%的最低回报和租金来自单租户租赁的物业[230] - 截至2019年12月31日，约1.5%的年化最低租金的租约将在2020年到期[236] - 截至2019年12月31日，净租赁物业可租赁面积的2%处于空置状态[236] 公司业务扩张情况 - SMTA交易收购767处物业，扩大了公司的物业组合并进入新行业[231] 公司海外投资计划 - 公司目前在加拿大拥有两家酒店，未来可能考虑在美国以外进行更多房地产投资[255] ERISA计划相关 - ERISA计划的受托人违反信托责任，可能面临最高20%的民事罚款[183] 证券相关规定 - 公开交易证券需满足“广泛持有”，即由100个以上独立于发行人和彼此的投资者持有[189] - 最低投资额为10000美元或以下的证券发行，一些转让限制通常不影响其“自由转让”认定[190]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司归一化运营资金（normalized FFO）为1.516亿美元，上年同期为1亿美元，每股增加0.31美元，主要因2018年第四季度记录的5360万美元（每股0.33美元）业务管理激励费用、2019年收购带来的最低回报和租金增加，部分被2019年1月出售20个TravelCenters及租赁修订、Sonesta和Wyndham协议下实现回报下降、利息费用增加所抵消 [43] - 2019年第四季度，调整后息税折旧摊销前利润（adjusted EBITDAre）为2.27亿美元，调整后EBITDAre与利息覆盖率在季节性疲软的第四季度为3.1倍，季度末净债务与年化调整后EBITDAre之比为6.7倍，目标杠杆率约为6倍 [44] - 2019年第四季度，一般及行政费用（G&A）为1770万美元，业务管理费用较上年增加240万美元，主要因第三季度SMTA交易后市值增加，第四季度G&A还包括200万美元非经常性或有损失 [45] - 2019年第四季度，公司为酒店改进项目投入1.194亿美元，为净租赁改进项目投入230万美元，2019年全年资本支出总额达2.45亿美元，预计2020年为酒店改进项目投入约1.5亿美元，为净租赁改进项目投入500万美元，资金将来自运营现金流 [46] - 截至季度末，债务占总资产的50.2%，公司拥有8130万美元现金，其中5360万美元为酒店未来改进的现金托管金，年末10亿美元信贷额度下有3.77亿美元未偿还余额，计划用资产出售所得偿还 [47] - 2019年第四季度，公司向普通股股东支付了每股0.54美元的定期季度股息，归一化FFO派息率为58.7%，认为当前季度股息水平可持续且有良好覆盖 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2019年第四季度，321家可比酒店每间可售房收入（RevPAR）下降0.2%，毛营业利润率下降206个基点至35%，毛营业利润减少约970万美元，主要因装修负面影响和运营成本增加 [35] - 除Radisson组合外，所有可比酒店组合的毛营业利润（GOP）均下降，可比酒店GOP以下成本较上年略有下降，因房地产税降低，部分被保险成本增加抵消，可比酒店支付最低回报和租金的现金流减少940万美元（8.6%），覆盖率从上年同期的0.79倍降至0.71倍 [36] - 历史Marriott No. 1组合RevPAR增长1.4%，因入住率提高，装修提升和交通需求增加部分被非重复业务和新供应抵消，2019年该组合53家酒店覆盖率保持在1.13倍 [18] - 历史Marriott No. 234组合RevPAR下降2%，入住率下降90个基点，房价下降80个基点，第四季度该组合有8家酒店装修，RevPAR总计下降15.9%，还有新供应和全市客房减少等特定影响，2019年该组合68家酒店覆盖率为1.01倍 [19][20] - 可比IHG组合RevPAR持平，入住率提高1个百分点被房价下降1.3%抵消，业绩受两家酒店装修干扰和芝加哥、西雅图、波特兰供应增长影响，对三家Kimpton酒店产生负面影响 [21] - 可比Sonesta组合RevPAR下降2.1%，房价下降4.1%，部分被入住率提高1.3个百分点抵消，整体可比业绩受三家全服务酒店装修和非重复需求稀释 [21][22] - 高端组合RevPAR下降1.3%，房价下降3%，部分被入住率提高1.2个百分点抵消，主要因新供应竞争和芝加哥、休斯顿全市活动减少导致市场需求疲软 [22] - Radisson酒店集团组合RevPAR较去年同期增长4.7%，多家酒店装修后有显著提升，Country Inn & Suites酒店转换为Radisson酒店 [23] - Wyndham酒店RevPAR本季度增长5.3%，入住率提高6.1个百分点，部分被房价下降5.1%抵消，全服务酒店积极的RevPAR表现由交通需求带动，部分被16套客房减少抵消 [23] 净租赁业务 - 截至2019年12月31日，公司拥有816处净租赁服务型零售物业，包括TravelCenters，总面积1490万平方英尺，年最低租金3.817亿美元，占公司总年最低回报和租金的38%，该组合出租率为98%，由194个租户承租，加权平均租赁期限为11.4年，在23个不同行业的131个品牌下运营，截至2019年12月31日，净租赁组合最低租金的滚动12个月覆盖率为2.32倍，而截至9月30日为2.27倍 [28] - 最大租户TravelCenters of America 2019年租金覆盖率为1.92倍，2018年为1.88倍，得益于燃油销量和非燃油利润率提高 [29] - 第四季度，公司续租总面积21.8万平方英尺，加权平均最低租金较之前相同面积租金低75个基点，加权平均租赁期限为8.1年，租赁优惠和资本承诺为50万美元（每平方英尺每年0.31美元） [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司预计有20家酒店装修，去年为28家，虽近期完成装修的酒店有积极提升，但2020年第一季度RevPAR增长可能落后于行业，某些因素也可能影响未来季度 [24] - 2020年组合团体预订进度下降近1%，主要因超级碗从有14家SVC酒店的亚特兰大移至只有5家SVC酒店的迈阿密，冠状病毒爆发对SVC组合的潜在不利影响尚未量化，多家酒店报告团体取消预订，以及对受影响地区入境旅客需求疲软的担忧，旧金山、西雅图、费城和圣安东尼奥等城市的全市预测疲软，2020年第一季度许多市场预计同比下降，供应增长预计将继续影响许多主要市场的RevPAR增长，如纳什维尔、达拉斯和圣何塞等 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年1月，公司同意以3.082亿美元将20个TravelCenters出售给TA并修订租赁协议，记录了1.6亿美元销售收益，加速支付此前递延租金，降低租金以反映出售，这些较弱表现的TravelCenters出售后租金覆盖率提高 [8] - 2019年9月底，公司完成24亿美元的SMTA交易，增加767处服务必需型零售物业，按位置、业务类型和品牌提供了相当大的多样性，同时提高物业层面租金覆盖率和现金流可预测性，通过发行新优先票据和动用循环信贷融资为此次收购融资，导致杠杆率上升，公司制定了降低杠杆率的计划，包括出售约5亿美元净租赁零售物业和3亿美元酒店 [9][10] - 2019年7月1日，公司出售持有的RMR Group股份，每股40美元，净收益9360万美元，该投资总回报率达283%，第四季度出售130处净租赁资产，约5.13亿美元 [11] - 公司与万豪达成协议，合并三项现有协议并将期限延长至2035年，获得3000万美元额外信贷支持，计划出售33处非核心物业，并在未来几年为计划翻新项目提供3.5 - 4亿美元资金 [11] - 2019年10月，公司修订与Wyndham的管理协议，11月，两家全服务酒店Wyndham Grand Chicago和Wyndham Irvine重新品牌为Royal Sonesta和Sonesta Hotels，其余20家Wyndham品牌酒店正在出售，Wyndham组合覆盖率是所有组合中最低的，出售这些酒店应会提高整体覆盖率 [12] - 公司与Sonesta达成协议，退出其管理的39家长住酒店，目前这些酒店每年需实现总计4950万美元最低回报，随着酒店出售、重新品牌或重新用途，公司在Sonesta协议下的年最低回报将相应减少，退出后Sonesta将继续管理14家全服务酒店，公司获得Sonesta 34%股权，以便股东分享其未来增长收益，公司有信心在2020年上半年达到或超过3亿美元酒店销售目标，所得款项主要用于进一步降低杠杆率，认为这些举措将打造更强酒店组合，提高回报和租金覆盖率 [13][14] - 公司宣布任命两位新独立董事Laurie Burns和Robert Cramer加入董事会，增加董事会规模和多样性，Laurie在服务和酒店行业有丰富经验，Rob在房地产和资本市场有专业知识 [15] - 公司积极寻求净租赁领域收购机会，处于多个交易的报价和评估阶段，投资策略是寻找租给成长型运营商、知名品牌和目标行业的物业，也注重与现有租户发展关系，以及与新加盟商建立关系，最好是签订主租赁协议，同时也继续积极评估特定市场的酒店报价 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计2020年全年可比RevPAR可能持平至增长1%，主要由装修后入住率提高带动，但房价变化不大，预计2020年全年毛营业利润率（GOP）将下降50 - 150个基点，因收入持平且工资和福利成本持续上升 [26] - 对于2020年第一季度，公司估计53家Sonesta酒店产生的支付最低回报现金流可能比2019年第四季度减少10% - 20%，此前讨论的全服务酒店装修在2020年第二和第三季度影响更大 [38] - 目前预测退出39家Sonesta酒店的时间和出售所得收益还为时过早，估计最早第三季度完成出售 [39] - 公司预计2020年第二季度初完成出售16家由Wyndham管理的Hawthorn Suites酒店，不久后完成其余4家全服务Wyndham酒店交易，预计2020年第二季度末完成出售33家万豪酒店，出售后万豪协议下的年最低回报将减少4250万美元 [40][41] 其他重要信息 - 截至年末，公司某些酒店运营协议下可用于弥补现金流缺口以支付最低回报和租金的保证金和担保余额为2亿美元 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售Sonesta等酒店的整个过程预计需要多长时间 - 大部分万豪和Hawthorn组合预计在第二季度交易，Sonesta资产出售肯定是第三季度的事情，Wyndham品牌酒店等待部分品牌完成管道改进计划（PIP）以帮助买家了解潜在装修成本后再确定报价日期 [52] 问题2: 购买者是谁，市场情况是否导致买家撤回报价或重新定价交易 - 有多个组合报价，许多报价提供了前期定金，所有竞标者都坚持交易，截至昨晚报价还在增加，买家包括小型私募股权公司、高净值个人、亚裔美国酒店业主协会的一些竞标者等 [53] 问题3: 2020年若有更多收购，偏向于哪个领域 - 公司在净租赁领域花费更多时间建立关系，酒店领域机会吸引力不足，因当前品牌或处于周期后期难以获得理想交易结构，通常在市场疲软和复苏初期大量购买酒店，后期不太活跃，预计今年大部分时间会有选择性地进行酒店投资，主要用于改善或拓展现有关系，更多关注净租赁领域 [54] 问题4: 若排除预计出售的酒店，2019年租金覆盖率会是多少 - 从万豪组合看，覆盖率将提高约20个百分点，若完全排除Wyndham组合，该组合覆盖率将提高15 - 20个百分点 [58] 问题5: 2019年全服务酒店和长住酒店的覆盖率分别是多少 - 2019年长住酒店覆盖率为0.4倍，全服务酒店为0.7倍 [59][60] 问题6: Marriott、Intercon、Hyatt是否对39家长住酒店感兴趣 - 公司周一才开始营销，Sonesta ES项目受影响酒店相关人员昨晚或今早才得知战略变化，部分物业不符合Marriott等品牌转换标准，可能需要调整品牌标准，不太可能全部感兴趣，但IHG可能对其中约十几家前Staybridge酒店有兴趣，可能将其重新品牌并加入IHG组合或引入加盟商签订长期特许经营协议 [61][62] 问题7: 剩余14家全服务酒店未来几年预计如何提升业绩 - 预计劳德代尔堡酒店、圣路易斯Chase Park Plaza酒店和旧金山Clift酒店业绩将显著提升，目前Chase Park Plaza和劳德代尔堡酒店团体预订情况良好，有望超过第一季度预算和业绩 [63][65]

公司物业资产情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有1274处房产，分布于48个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[146] - 2019年9月20日，公司完成SMTA交易，以24.82亿美元收购767处房产，可出租面积达1240万平方英尺[147] - 2019年9月30日，公司拥有328家酒店，其中326家租给全资TRS由酒店运营公司管理，2家租给酒店运营公司；拥有946处服务型房产，有279个租户签订“三净”租赁协议[148] - 截至2019年9月30日，净租赁组合有946处服务型零售房产，面积1760万平方英尺，年最低租金4.19亿美元，占总年最低回报和租金的41%，入住率98%[155] - 截至2019年9月30日，327家酒店纳入组合协议，1家酒店出租未纳入组合，946处净租赁物业租给279个租户[192] - 截至2019年9月30日，公司拥有并管理着美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖24个行业的185个品牌[235] - 截至2019年9月30日，公司327家酒店（包括1家租赁酒店）包含在七项组合协议中，1家酒店未包含在组合中且为租赁；酒店由万豪、洲际、索内斯塔、温德姆、凯悦和丽笙的附属公司管理或租赁[236] - 截至2019年9月30日，公司946处净租赁物业租给279个租户，TA是最大租户，租179个旅游中心，年最低租金246,088美元，占总最低回报和租金的24.1%[254] - 截至2019年9月30日，公司净租赁租户经营超160个品牌[256] - 截至2019年9月30日，公司共有946处净租赁物业，总投资5785197美元，年化最低租金418635美元[257][264][267] - 前十大租户投资3935566美元，占比68.0%，年化最低租金291412美元，占比69.6%[264] - TravelCenters of America Inc.投资3302816美元，占比57.0%，年化最低租金246088美元，占比58.7%[264] - 148处净租赁物业账面价值604989美元，年化最低租金43081美元，被归类为待售[259][265][268] - 旅行中心行业投资3344497美元，占比58.0%，年化最低租金249209美元，占比59.4%[267] - “其他”类别包含270个租户，平均投资6850美元，平均年化最低租金470美元[265] - 租户分布于美国经济服务型零售领域的23个不同行业[266] - 截至2019年9月30日，公司有148处净租赁物业被归类为待售，账面价值604,989美元，年最低租金43,081美元[273] - 净租赁物业分布在多个州，德州年化最低租金34,599美元（占比8.3%），伊利诺伊州30,775美元（占比7.4%）等，其他州总计98,106美元（占比23.4%）[276] 酒店业务关键指标变化 - 2019年第三季度，322家可比酒店ADR下降1.6%至126.80美元，入住率上升1.0个百分点至77.9%，RevPAR下降0.3%至98.78美元；328家酒店ADR下降2.2%至127.82美元，入住率不变为77.0%，RevPAR下降2.2%至98.42美元[152] - 2019年前九个月，320家可比酒店ADR下降0.7%至127.39美元，入住率下降0.9个百分点至74.2%，RevPAR下降1.9%至94.52美元；328家酒店ADR下降0.9%至129.91美元，入住率下降1.2个百分点至73.9%，RevPAR下降2.5%至96.00美元[153][154] - 2019年第三季度，所有酒店平均ADR为127.82美元，较2018年下降2.2%；入住率为77.0%，与2018年持平；RevPAR为98.42美元，较2018年下降2.2%[252] - 2019年前九个月，所有酒店平均ADR为129.91美元，较2018年下降0.9%；入住率为73.9%，较2018年下降1.2个百分点；RevPAR为96.00美元，较2018年下降2.5%[252] 公司收入与费用变化 - 2019年第三季度与2018年同期相比，酒店运营收入增加4672万美元，增幅0.9%；租金收入减少7703万美元，降幅9.5%；FF&E储备收入减少350万美元，降幅28.9%[157] - 2019年第三季度与2018年同期相比，酒店运营费用增加1.24亿美元，增幅3.4%；其他运营费用增加239万美元，增幅16.3%；折旧和摊销增加2153万美元，增幅2.1%[157] - 2019年第三季度与2018年同期相比，净收入减少7.70亿美元，降幅65.8%；基本和摊薄后普通股每股净收入减少0.47美元，降幅66.2%[157] - 酒店运营收入增加是由于部分管理酒店ADR和入住率提高、酒店收购，部分被入住率降低和酒店装修导致的收入减少所抵消[158][159] - 2019年酒店运营收入为1521368美元，较2018年的1494283美元增加27085美元，增幅1.8%[175] - 2019年总租金收入为210509美元，较2018年的245543美元减少35034美元，降幅14.3%[175] - 2019年酒店运营费用为1076011美元，较2018年的1052121美元增加23890美元，增幅2.3%[175] - 2019年出售房地产收益为159535美元，2018年无此项收益[175] - 2019年提前偿债损失为8451美元，较2018年的160美元增加8291美元，增幅5181.9%[175] - 2019年所得税费用为1266美元，较2018年的1949美元减少683美元，降幅35.0%[175] - 2019年净收入为274643美元，较2018年的294594美元减少19951美元，降幅6.8%[175] 公司运营相关协议情况 - 截至2019年9月30日的12个月，8份酒店运营协议中的5份，占总年度最低回报和租金的40%，覆盖率低于1.0x[193] - 截至2019年9月30日，净租赁物业覆盖率为2.27x[194] - 2019年第三季度和前九个月，温德姆分别支付低于最低回报1049美元和3137美元，按协议支付最低回报的85%以避免违约[197] - 2019年11月1日，公司将两家温德姆管理的酒店重新品牌为索内斯塔品牌，与索内斯塔的协议2020年12月31日到期；公司将芝加哥酒店48个度假单元租给Destinations，年最低租金1493美元，租约2020年3月31日到期[199] - 万豪通知不续签考艾岛万豪酒店租约，租约2019年12月31日到期，双方正在协商[200] - 公司与万豪的68家酒店租赁协议原持有6.47万美元保证金，截至2019年9月30日可用余额为3.6621万美元；万豪还提供4万美元有限担保，截至2019年9月30日可用担保金额为3.0672万美元[240] - 公司将101家IHG品牌酒店租给TRS，管理协议和租约2036年到期，IHG有两次15年续约权，截至2019年9月30日持有85,741美元保证金，最低保证金为37,000美元，额外年回报12,067美元，还可获50%可用现金流[244][245] - 公司将51家Sonesta品牌酒店租给TRS，管理协议2037年到期，Sonesta有两次15年续约权，无保证金，可获80%可用现金流[245][246] - 公司将22家Wyndham品牌酒店租给TRS，管理协议2038年到期，Wyndham有两次15年续约权，有35,656美元有限担保，2020年到期，截至2019年9月30日已耗尽，可获50%可用现金流[246][247] - 公司将48个度假单元租给Destinations，租约2037年到期，有两次15年续约权，租金每年增长3%，最低租金1,493美元[248] - 公司将22家Hyatt Place品牌酒店租给TRS，管理协议2030年到期，Hyatt有两次15年续约权，有50,000美元有限担保，截至2019年9月30日可用担保为21,346美元，可获50%可用现金流[248][249] - 公司将9家Radisson品牌酒店租给TRS，管理协议2035年到期，Radisson有两次15年续约权，有47,523美元有限担保，截至2019年9月30日可用担保为42,466美元，可获50%可用现金流[249][250] 公司现金流情况 - 2019年前九个月与2018年同期相比，经营活动现金流从403404美元增至432530美元，投资活动现金流从277857美元增至2457485美元，融资活动现金流从使用137550美元变为提供2019461美元[202] 公司FF&E储备账户情况 - 2019年前九个月，酒店经理和租户向FF&E储备账户存入54440美元，支出143692美元用于酒店翻新，截至9月30日，账户存款53519美元[205] 公司酒店资本改进出资情况 - 2019年前九个月，公司为酒店资本改进额外出资123190美元[206] 公司物业买卖情况 - 2019年1月，公司以308200美元出售20个旅游中心；2月22日，以141450美元收购华盛顿特区335间客房的金普顿酒店；5月7日，以30000美元收购密尔沃基198间客房的皇冠假日酒店；8月1日，以60美元收购康涅狄格州土地；10月9日，以55000美元收购芝加哥261间客房的金普顿酒店[208][211][212][215] - 2019年9月20日，公司完成SMTA交易，以2482382美元收购767个净租赁服务型零售物业[214] - 2019年10月，公司达成协议出售126个净租赁物业，预计售价438000美元；出售明尼苏达州和内华达州净租赁物业，分别售价6250美元和57000美元；公司计划出售约300000美元酒店以降低财务杠杆[216][217][218][219] - 2019年10月29日，公司出售一处净租赁办公物业，售价57000美元，年化最低租金3561美元[265] 公司融资与债务情况 - 2019年9月18日，公司发行825000美元4.35% 2024年到期、450000美元4.75% 2026年到期和425000美元4.95% 2029年到期的无担保优先票据，净收益1680461美元用于SMTA交易[213] - 公司维持100万美元的循环信贷额度和40万美元的定期贷款，循环信贷额度到期日为2022年7月15日，定期贷款到期日为2023年7月15日[223][224] - 截至2019年9月30日，循环信贷额度年利率为2.92%，未偿还金额为79万美元，可用借款金额为21万美元；截至2019年11月7日，未偿还金额为70万美元，可用借款金额为30万美元[223] - 截至2019年9月30日，定期贷款年利率为3.20%，利率溢价为110个基点；2019年10月1日，利率溢价增至1.35%[224] - 公司信用协议规定，在某些情况下，最大借款额度可增至230万美元[225] - 截至2019年9月30日，公司除循环信贷额度和定期贷款外的其他定期债务到期情况为：2021年40万美元、2022年50万美元、2023年50万美元、2024年117.5万美元、2025年35万美元、2026年80万美元、2027年40万美元、2028年40万美元、2029年42.5万美元、2030年40万美元[225] - 2019年9月30日，公司公开交易的固定利率高级票据本金余额为535万美元，年利率在3.950% - 5.250%之间，年利息费用为246,301美元[287] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约53,500美元；利率假设立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约253,614美元[287] - 2019年9月30日，公司浮动利率债务包括循环信贷安排下的79万美元和40万美元定期贷款，共计119万美元，加权平均年利率为3.02%，年利息费用为35,938美元[289][290] - 若浮动利率立即提高1个百分点，公司每年浮动利率利息费用将从35,938美元增至47,838美元，每股影响从0.22美元增至0.29美元[290] - 若循环信贷安排全额提取且定期贷款仍未偿还，2019年9月30日债务总额为140万美元，加权平均年利率为2.99%，年利息费用为41,860美元；利率提高1个百分点，年利息费用将增至55