财务数据和关键指标变化 - 第四季度正常化每股运营资金（FFO）为0.17美元，较上年同期增加5040万美元，较2021年第三季度减少1580万美元 [4][19] - 第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为1.19亿美元，较上年同期增加5400万美元，较上一季度减少1830万美元，降幅13.3% [4][20] - 2021年第四季度净亏损包含7650万美元减值费用，源于35家酒店和21处净租赁物业账面价值减记 [22] - 本季度记录3580万美元费用，为2020年向万豪和洲际酒店提供的营运资金预付款项核销 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 298家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长77%，总运营利润率提高18.8个百分点至25.2%，总运营利润较上年增加约6580万美元 [23] - 303家酒店组合产生酒店EBITDA 2840万美元，159家长住酒店表现最佳，产生2400万美元EBITDA，51家全服务酒店和93家精选服务酒店分别产生242万美元 [24] - 本季度整体RevPAR因季节性因素环比下降10%至62美元，但高于预期，约为2019年第四季度水平的72%，12月RevPAR为2019年12月的80%，2022年1月受奥密克戎影响，RevPAR为48美元，是2019年1月的61% [24] - 2022年计划出售的67家酒店2021年全年RevPAR为46美元，非出售的236家酒店为58美元；出售酒店全年酒店EBITDA为300万美元，非出售酒店为5800万美元 [25] 净租赁业务 - 2021年第四季度租赁物业租金收入较上年同期增加860万美元，主要因与TA的租赁协议中年百分比租金增加430万美元，以及无法收回租金储备减少400万美元 [21] - 截至2021年12月31日，净租赁物业组合最低租金覆盖率为2.58倍，第四季度收齐所有到期租金，包括所有递延款项 [18] - 截至2021年12月31日，有760万美元递延租金未收回，涉及7家租户，约占净租赁组合年化租金收入的2% [18] - 2022年仅有3.84万平方英尺租约到期，占整体净租赁租金不到1% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 需求方面，周末需求强于工作日，休闲需求和温暖气候地区表现突出 [4] - 奥密克戎导致12月底客房预订取消，1月受影响最严重，部分会议改为线上，抑制商务散客需求回归 [4] - 本季度约50%的客房预订通过在线旅行社（OTA）渠道完成，因商务散客需求滞后 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续推进68家Sonesta品牌酒店出售和投资组合优化计划，已出售2家，45家签订买卖协议，19家有收购意向书，预计多数交易在第一季度末和第二季度初完成 [15] - 与Sonesta修订管理协议，194家保留酒店纳入15年期主管理协议，年业主优先回报设定为3.252亿美元，较之前减少30% [8] - 未来三年计划投资约6亿美元进行收入提升改造，以提升品牌标准 [9] 行业竞争 - Sonesta品牌知名度提升，受益于酒店行业需求复苏、品牌知名度提高和规模扩大，通过重新谈判合同降低关键产品和服务价格 [10] - 商务需求仍低于疫情前水平，本季度OTA使用量增加，导致佣金费用上升，虽Sonesta OTA佣金率过去一年下降约25%，但对高成本渠道依赖仍高 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠病例减少、相关限制解除和更多员工重返办公室，2月住宿业复苏重启，预计随着商务旅行恢复、休闲需求保持高位和长住酒店入住率稳定，复苏将加速 [5] - 城市市场和中央商务区办公楼重新开放将推动复苏，公司认为员工广泛重返办公室对恢复商务需求至关重要 [5] - 对Sonesta未来业绩有信心，其推出新收入举措，企业协议客房预订情况良好，集团业务2022年预订情况好于2021年，虽仍落后于2019年，但集团费率已恢复至或略高于2019年水平 [11] - 净租赁资产组合持续提供稳定现金流，最大租户TravelCenters of America业绩改善，其他租户表现良好，第四季度租金收取率达100% [13][14] 其他重要信息 - 公司将于3月底在芝加哥为分析师和机构投资者举办投资者日活动，包括参观部分由Sonesta管理的芝加哥酒店资产，活动将进行网络直播 [12] - 2021年第四季度进行3040万美元物业资本改进，全年为1.036亿美元，预计2022年资本支出约2亿美元，包括6200万美元用于修订协议下的翻新 [25][26] - 即将到期债务包括8月到期的5亿美元优先票据，预计用手头现金赎回；10亿美元循环信贷安排2022年7月到期，正与贷款集团讨论延长到期日和获得额外契约宽限 [26][27] - 预计到2022年末维持当前季度股息分配率每股0.01美元 [28] 问答环节所有提问和回答 问题：2022年处理完债务后理想现金水平是多少 - 预计到2022年末保留现金，关键是摆脱债券契约限制，目前未达到1.5倍发生测试要求，预计年底前解决，届时再考虑减少资产负债表上的现金 [31] 问题：6亿美元三年翻新资金，除今年2亿美元外，后两年是否平均分配 - 目前可按平均分配估算，但可能因供应链和时间问题，今年翻新进度稍慢，后两年支出可能超过2亿美元 [32] 问题：城市全服务酒店市场表现及哪些市场复苏快于预期 - 圣路易斯从富国银行获得业务，业绩提升；度假和南部市场全服务酒店表现良好，如圣胡安、劳德代尔堡和迈阿密机场酒店，在企业业务和休闲业务方面表现出色；华盛顿特区、旧金山、费城和明尼阿波利斯等城市表现较弱，如旧金山因摩根大通医疗会议取消损失数百万美元收入 [33][34] 问题：酒店业务恢复正常进入增长模式后，三个业务板块（酒店、净租赁和TravelCenters）中哪个增长潜力大 - 预计2022 - 2023年与TravelCenters of America物业方面无明显业务活动；零售和酒店收购将保持平衡，Sonesta积极参与酒店收购和潜在特许经营增长，公司可能需出资维持34%股权；认为纽约、迈阿密、洛杉矶等市场渗透不足，可增加度假村业务 [35] 问题：公司对TravelCenters of America收购物业是否仍有优先购买权 - 仍有优先购买权，TravelCenters of America收购物业时需先展示给公司；其进行特许经营时，因公司拥有TA品牌，需获得同意并遵守贸易区域保护规定，董事会每季度会审查相关活动并决策 [36] 问题：请详细说明劳动力问题及何时缓解 - 劳动力问题具有挑战性，TravelCenters of America在吸引员工方面表现稍好，人员缺口约15%，Sonesta约20%岗位空缺；Sonesta过去一年岗位空缺率约20%，采取多种措施管理运营，但导致员工倦怠和不满；各运营商努力管理班次以减少合同工和加班，随着业务增长和可预测性提高，劳动力管理将更轻松，公司相信最困难时期已过去，合同工、加班和工资增长问题将缓解 [37][39]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 04-3262075 (IRS Employer ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度标准化运营资金（normalized FFO）为4380万美元，即每股0.27美元，较上一季度增加2100万美元，较2021年第二季度增加近1800万美元 [35] - 第三季度调整后EBITDAre为1.373亿美元，较去年同期增加3370万美元，较上一季度增加1870万美元，增幅15.8% [35] - 因减少无法收回租金的准备金，为第三季度业绩带来540万美元或每股0.03美元的正向提升，而去年同期因无法收回租金的准备金减少了240万美元的租金收入 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 292家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长63.7%，总运营利润率提高10.2个百分点至31.2%，总运营利润较去年同期增加约5660万美元 [40] - 304家酒店组合的酒店EBITDA为5110万美元，而去年同期为运营亏损630万美元；160家长住酒店表现最强劲，本季度产生2930万美元的酒店EBITDA，51家全服务酒店和93家精选服务酒店分别产生1440万美元和740万美元 [41][42] - 283家可比酒店平均入住率提高2.9个百分点至60.9%，平均每日房价上涨12.5%至111.18美元，RevPAR较第二季度环比增长18.2%至67.71美元；第三季度可比酒店RevPAR较2019年水平低30%，较第二季度的低46%有所改善 [10] - 160家长住酒店本季度入住率为75.3%，93家精选服务酒店和51家全服务酒店入住率分别为48.9%和50.2%；长住酒店第三季度RevPAR较2019年水平低20%，9月改善至仅低13% [11][12] - 过去10个月过渡到Sonesta的208家酒店，第三季度RevPAR较第二季度增长近22%，达到64.43美元 [17] 净租赁业务 - 截至2021年9月30日，拥有794处净租赁服务型零售物业，包括旅游中心，总面积1360万平方英尺，年最低租金要求为3.709亿美元 [30] - 净租赁资产占总投资组合的42.5%，截至季度末，出租率为98.2%，由175个租户承租，加权平均租赁期限为10.3年，在21个不同行业运营134个品牌 [30] - 净租赁投资组合最低租金的12个月滚动覆盖率为2.37倍；第三季度收取了净租赁租户的所有到期租金，包括所有递延金额 [31] - 第三季度与一家净租赁租户签订了290万美元的数字租金递延协议；截至2021年9月30日，15个租户仍有1080万美元的递延租金未支付，约占净租赁投资组合年化租金收入的3%，其中包括Travel Centers of America [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 酒店行业方面，休闲需求旺盛，商务旅行需求缓慢重建；新的COVID病例开始减少后，9月复苏势头增强并持续到10月；第四季度预计将朝着复苏进一步迈进，但会受到正常季节性因素的影响；随着商务旅行逐渐恢复，休闲需求仍保持高位，长住酒店入住率保持稳定；预计2022年复苏轨迹将加速，因为城市市场和中央商务区办公楼将继续重新开放 [13] - 净租赁市场方面，大型净租赁租户Travel Centers of America本周早些时候公布了强劲的收益，其转型计划继续带来财务和运营改善 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续推进酒店处置计划，出售68家酒店以筹集资金并重新定位Sonesta投资组合，预计2021年第四季度选定买家并签订购买和销售协议，2022年第一季度完成交易 [25][27] - 与Radisson修订了九家酒店的管理协议，Radisson将继续管理其中八家酒店，为期10年，修订协议设定了每年720万美元的最低回报，Radisson从2023年开始为应支付给公司的年度最低回报的75%提供2200万美元的新有限担保；公司还同意出资约1200万美元进行装修，预计2022年底完成；2021年11月1日，将明尼阿波利斯一家酒店的管理和品牌转换为Royal Sonesta [20][21] - 采取措施保留资本并巩固流动性，包括维持名义股息、推迟非必要资本支出以及与运营商合作控制成本 [23] - 预计2022年资本支出约为2亿美元，假设酒店基本面继续改善且供应链挑战缓解，将在第四季度财报电话会议上提供更明确的预期资本支出信息 [47] - 预计到2022年年中维持当前每股0.01美元的季度分红率 [48] 行业竞争 - 酒店行业竞争激烈，Marriott、Hilton和IHG等大型酒店公司规模更大、奖励计划更完善，但Sonesta正在制定吸引商务旅行者的计划，其销售人员积极主动，努力发展客户关系；公司认为Sonesta将具有竞争力，目前由Marriott管理的16家酒店的改善速度并不比类似的Sonesta品牌酒店快 [93][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对酒店运营商和净租赁业务的近期表现以及降低杠杆、改善流动性的举措进展感到鼓舞，期待随着酒店行业从历史性困境中复苏，公司能够受益 [24] - 随着商务旅行逐渐恢复，休闲需求仍保持高位，长住酒店入住率保持稳定，预计复苏轨迹虽然有时会波动，但2022年将加速，因为城市市场和中央商务区办公楼将继续重新开放 [13] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，基于公司截至2021年11月5日的当前信念和预期，公司除了向美国证券交易委员会（SEC）提交文件外，无义务修订或公开披露对前瞻性陈述的任何修订结果 [4] - 会议可能包含非GAAP财务指标，包括标准化运营资金（normalized FFO）和调整后EBITDAre，相关指标与净收入的对账以及计算调整后运营资金（AFFO）的组成部分可在公司网站投资者关系部分的补充资料中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：待售资产对RevPAR和入住率的影响，以及Sonesta Select酒店入住率低的原因 - 公司认为待售酒店可能存在一定负面影响，但Sonesta Select酒店入住率低主要是因为其从位置设计上是为商务旅行者服务，而商务旅行尚未充分恢复 [53][55] 问题2：部分Sonesta酒店仍有临时 signage的原因 - 主要是由于供应链问题和工人问题导致标志制造和交付延迟，以及在一些市场需要当地市政部门的审批，审批过程较为漫长 [58][59] 问题3：对68家待售酒店能否高于账面价值出售的看法 - 基于收到的首轮报价，公司预计总体上能达到或接近净账面价值，但目前仅收到65家精选服务和长住酒店以及1家全服务酒店的报价，还在等待另外2家的报价 [62] 问题4：68家待售酒店与剩余投资组合在2019年RevPAR和EBITDA的差异 - 2019年第三季度，68家待售酒店RevPAR为74美元，剩余Sonesta酒店为111美元；68家待售酒店EBITDA为1100万美元，剩余Sonesta酒店约为1.06亿美元；全年来看，68家待售酒店酒店EBITDA约为3100万美元，整个304家酒店组合在2019年为5亿美元；2017 - 2019年，待售投资组合约占整体EBITDA的10%，占房间和酒店数量的20%以上 [67][72][76] 问题5：Sonesta与Marriott和InterContinental成本结构的差异 - Sonesta的成本结构仍在演变，Marriott对酒店收取的一些费用Sonesta不收取，这些费用合计约占收入的几个百分点；Marriott通过在线旅行社（OTA）的交易量大，其佣金率在13% - 14%，Sonesta目前略高于20%，但正在执行的合同将使其降至17%左右；由于规模扩大，Sonesta正在重新谈判许多合同，采购成本大幅降低，但目前其部分合同成本仍高于Marriott [78][79][80] 问题6：出售资产时抵押与无抵押对终端资本化率的影响及公司的考量 - 公司在评估报价时会综合考虑购买价格、Sonesta保留抵押时预计产生的特许权使用费收入减去成本因素以及公司对Sonesta的持股比例；Sonesta也在与潜在买家讨论酒店的过渡或新开发事宜；一些长住酒店无抵押报价明显高于抵押报价；一般来说，如果酒店容易重新品牌化为Hilton或Marriott品牌，抵押和无抵押之间的定价差异可能在50 - 75个基点 [87][89][91] 问题7：随着商务旅行者回归，Sonesta品牌能否与大型成熟品牌竞争 - 公司对Sonesta的竞争力有信心，虽然Marriott等大型酒店公司规模大、奖励计划完善，但Sonesta正在制定吸引商务旅行者的计划，其销售人员积极主动，而一些大型运营商管理的酒店销售人员存在一定的自满情绪；目前由Marriott管理的16家酒店的改善速度并不比类似的Sonesta品牌酒店快 [93][95][96] 问题8：Sonesta特许经营机会的进展及推出时间 - 10月初，Sonesta提交了Sonesta Simply Suites、Sonesta ES Suites、Sonesta Select和Sonesta Hotel的特许经营披露文件，并在凤凰城住宿会议开始前正式开始销售特许经营权；初始反馈比预期更强；Sonesta正在推进品牌标准的最终确定；Sonesta吸引特许经营者的一个重要因素是公司持有其34%的股份，这使得Sonesta在制定品牌标准时会更加谨慎 [99][100][102] 问题9：净租赁投资组合出售资产的共同点以及对电影院业务的看法 - 出售的主要是较小的资产，公司的策略是出售即将空置或已空置且认为难以重新出租的资产，不会出售核心资产；电影院行业正在复苏，公司所有电影院目前租金支付正常，虽然仍有一些递延租金未支付，但公司并不担心；目前认为不是出售电影院的合适时机，但市场复苏后可能会考虑出售 [106][107][109]

公司资产组合情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有1098处房产，包括304家酒店和794处服务型物业[108][110][114][117] - 截至2021年9月30日，公司净租赁组合有794处服务型零售净租赁物业，面积13574656平方英尺，租给175个租户，年最低租金370945美元，入住率98.2%，加权租赁期限10.3年[117] - 截至2021年9月30日，公司304家酒店由五家酒店运营公司管理，794处净租赁物业租给175个租户[149] - 截至2021年9月30日，公司拥有并管理着美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的146个品牌[185] - 截至2021年9月30日，公司所有酒店平均入住率为60.1%，较2020年的43.4%提升16.7个百分点；平均每日房价（ADR）为114.55美元，较2020年的90.99美元增长25.9%；每间可销售房收入（RevPAR）为68.84美元，较2020年的39.49美元增长74.3%[188] - 截至2021年9月30日的九个月，公司所有酒店平均入住率为52.2%，较2020年的42.6%提升9.6个百分点；ADR为102.84美元，较2020年的105.14美元下降2.2%；RevPAR为53.68美元，较2020年的44.79美元增长19.8%[188] - 截至2021年9月30日，公司净租赁物业入住率为98.2%，有30处物业可供租赁[190] - 截至2021年9月30日，公司净租赁租户经营超过134个品牌[192] - 截至2021年9月30日，公司净租赁物业总投资5157851美元，年化最低租金370945美元[197][201][206][208] - 截至2021年9月30日，公司和子公司担保人合并后的房地产净物业为624.9242万美元，2020年12月31日为587.179万美元[183] 酒店品牌与管理协议变更 - 2021年2 - 3月、6月和11月，公司分别将88家、5家和1家酒店的品牌和管理从万豪、凯悦和丽笙过渡到索内斯塔[111] - 2021年6月7日，公司与凯悦修订协议，凯悦将继续管理22家酒店中的17家，为期10年，自2021年4月1日起生效[112] - 2021年11月1日，公司与丽笙修订协议，丽笙将继续管理9家酒店中的8家，为期10年，自2021年8月1日起生效[113] - 2021年2 - 3月，公司将88家万豪酒店的品牌和管理过渡给索内斯塔，4月出售1家万豪酒店，截至9月30日，万豪管理16家酒店[151] - 2021年6月7日，公司与凯悦修订协议，凯悦将继续管理17家酒店10年，设定年最低回报1200万美元，并提供3000万美元有限担保[152] - 截至2021年9月30日，Sonesta运营公司304家酒店中的261家，2021年11月1日又有1家酒店转由其运营，公司持有Sonesta约34%的所有权权益[231] - 公司正与万豪就终止管理协议进行仲裁程序[239] - 公司与万豪就终止管理协议进行仲裁，结果难以预测[239] 酒店行业关键指标变化 - 2021年第三季度和前九个月，美国酒店行业平均每日房价（ADR）、每间可售房收入（RevPAR）和入住率较2020年同期普遍上升，公司酒店组合也实现了季度环比增长，如第三季度ADR为114.55美元，较2020年的89.88美元增长27.4%；RevPAR为68.84美元，较2020年的39.19美元增长75.7%；入住率为60.1%，较2020年的43.6%提高16.5个百分点[114][115] - 截至2021年9月30日的三个月，可比酒店整体入住率为60.9%，较2020年的45.5%提升15.4个百分点[187] - 截至2021年9月30日的三个月，可比酒店整体平均每日房价（ADR）为111.18美元，较2020年的90.87美元增长22.4%[187] - 截至2021年9月30日的三个月，可比酒店整体每间可售房收入（RevPAR）为67.71美元，较2020年的41.35美元增长63.7%[187] - 截至2021年9月30日的九个月，可比酒店整体入住率为53.5%，较2020年的44.9%提升8.6个百分点[187] - 截至2021年9月30日的九个月，可比酒店整体平均每日房价（ADR）为95.50美元，较2020年的100.17美元下降4.7%[187] - 截至2021年9月30日的九个月，可比酒店整体每间可售房收入（RevPAR）为51.09美元，较2020年的44.98美元增长13.6%[187] - 截至2021年9月30日的三个月，全服务酒店平均入住率为50.8%，较2020年的30.1%提升20.7个百分点[187] - 截至2021年9月30日的三个月，精选服务酒店平均入住率为48.9%，较2020年的32.2%提升16.7个百分点[187] - 截至2021年9月30日的三个月，长住型酒店平均入住率为75.4%，较2020年的64.0%提升11.4个百分点[187] - 2021年和2020年三季度可比结果排除12家部分时段暂停运营酒店，九个月可比结果排除22家部分时段暂停运营酒店[187] 公司资产交易情况 - 2021年3月，公司以7709美元收购田纳西州纳什维尔一处相邻地块[118] - 2021年前九个月，公司出售6家酒店（576间客房），售价32016美元；出售5处净租赁物业（44680平方英尺），售价2705美元；10月出售1处净租赁物业（7070平方英尺），售价915美元[119] - 2021年9月30日止九个月，公司出售六家酒店和五处净租赁物业，分别获得净收益31,214美元和2,705美元；2021年10月出售一处净租赁物业，售价915美元[165] - 公司目前正出售68家Sonesta品牌酒店和四处净租赁物业，预计分别在2022年第一季度末和2021年第四季度末完成，酒店账面价值578,982美元，净租赁物业售价2,275美元[166] 公司财务关键指标变化 - 2021年第三季度与2020年同期相比，公司总营收437099美元，增长47.4%；总费用431213美元，增长33.4%；净亏损59714美元，亏损幅度收窄41.8%[121] - 2021年前九个月总营收为10.74205亿美元，较2020年的9.95211亿美元增加7899.4万美元，增幅7.9%[134] - 2021年前九个月总费用为11.77619亿美元，较2020年的9.74615亿美元增加2.03004亿美元，增幅20.8%[134] - 2021年前九个月净亏损为3.45814亿美元，较2020年的1.73641亿美元增加1.72173亿美元[134] - 2021年前九个月酒店运营收入为7.87463亿美元，较2020年的7.00578亿美元增加8688.5万美元，增幅12.4%[134] - 2021年前九个月酒店运营费用为7.23769亿美元，较2020年的4.92906亿美元增加2.30863亿美元，增幅46.8%[134] - 2021年前九个月资产减值损失为211万美元，较2020年的5550.2万美元减少5339.2万美元，降幅96.2%[134] - 2021年前九个月房地产销售净收益为1093.4万美元，而2020年为净亏损965.5万美元，增加2058.9万美元，增幅213.2%[134] - 2021年和2020年第三季度净亏损分别为59,714千美元和102,642千美元，前九个月净亏损分别为345,814千美元和173,641千美元[214] - 2021年和2020年第三季度FFO分别为40,376千美元和23,195千美元，前九个月FFO分别为 - 2,929千美元和264,203千美元[214] - 2021年和2020年第三季度Normalized FFO分别为43,781千美元和23,195千美元，前九个月Normalized FFO分别为27,624千美元和224,437千美元[214] - 截至2021年9月30日，公司和子公司担保人合并后的债务净额为713.9787万美元，2020年12月31日为620.859万美元[183] - 2021年前九个月，公司和子公司担保人合并后的收入为53.6755万美元，费用为61.7225万美元，净亏损8.047万美元[183] 净租赁物业相关情况 - 截至2021年9月30日，公司有10,827美元递延租金未收回，涉及15个租户，占净租赁零售投资组合年化租金收入约2.9%[155] - 2021年和2020年9月30日止三个月，公司分别减少坏账准备并增加租金收入5,373美元和记录坏账准备2,369美元；2021年和2020年9月30日止九个月，分别记录坏账准备588美元和7,689美元[155] - 截至2021年和2020年9月30日，公司净租赁物业覆盖率分别为2.37倍和2.12倍[156] - 截至2021年9月30日的九个月，公司签订607,614平方英尺的租赁续约，加权平均租金较之前相同空间租金低11.6%，加权平均租赁期限为14.1年[190] - 截至2021年9月30日的九个月，公司签订159,633平方英尺的新租赁，加权平均租金较之前相同空间租金低36.9%，加权平均租赁期限为14.1年[190] - 按投资计算，TravelCenters of America是公司净租赁物业的第一大品牌，投资2,289,189美元，占总投资的44.4%，年化最低租金168,012美元，占总年化最低租金的45.3%[193] - 按投资计算，前十大品牌总投资占比75.5%，其他124个品牌总投资占比24.5%[193] - 截至2021年9月30日，公司有六处净租赁物业，年最低租金214美元，被归类为待售[195] - 按年化最低租金计算，公司列出了截至2021年9月30日的前十大净租赁租户[196] - 前十大租户投资3931064美元，占比77.2%，年化最低租金289617美元，占比78.1%[197] - 最大租户TA租赁179个旅游中心，剩余递延租金义务26420美元，按季度支付4404美元直至2023年1月31日[197][205] - 按行业划分，旅游中心投资3352096美元，占比65.0%，年化最低租金249293美元，占比67.2%[201] - 2021 - 2045年各年租赁到期情况，2035年年化最低租金到期84573美元，占比22.8%[206] - 按州划分，德州年化最低租金32291美元，占比8.7%，为各州中最高[208] - “其他”类别包含165个租户，平均投资7435美元，平均年化最低租金493美元[205] 公司现金流情况 - 2021年和2020年9月30日止九个月，公司经营活动净现金分别为1,002美元和65,524美元，投资活动净现金分别为 - 87,352美元和 - 99,520美元，融资活动净现金分别为909,083美元和38,714美元[158] - 2021年9月30日止九个月，酒店经理和租户向FF&E储备金账户存入2,861美元，支出23,692美元用于酒店翻新[160] - 2021年9月30日止九个月，公司为酒店资本改进提供资金72,432美元，预计2021年最后三个月用手头现金提供30,000美元[161] 公司债务情况 - 2021年1月19日，公司从100万美元循环信贷安排中借款972,793美元，截至2021年9月30日和11月3日已全额提取，年利率2.85%[168] - 截至2021年9月30日，公司定期债务（除循环信贷安排外）到期情况为2022 - 2030年分别到期500,000美元、500,000美元、1,175,000美元、1,150,000美元、800,000美元、850,000美元、400,000美元、425,000美元、400,000美元，总计6,200,000美元[171] - 公司需维持最低流动性12.5万美元，处置资产等的净现金收益需优先偿还信贷协议下的未偿金额[175]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度归一化每股运营资金（FFO）为0.16美元，调整后税息折旧及摊销前利润（EBITDAre）为1.186亿美元，较上一季度分别增长6780万美元和143% [9][33] - 公司在Sonesta的34%所有权权益带来的归一化FFO为240万美元，较去年同期增加410万美元；调整后EBITDAre为240万美元，较去年同期增加430万美元 [37] - 第二季度净租赁物业租金收入同比下降180万美元，利息费用增加1930万美元，一般及行政费用（G&A）增加260万美元 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 283家可比酒店第二季度平均入住率为57.9%，平均每日房价为92.59美元，每间可售房收入（RevPar）为53.61美元 [14] - 160家长住酒店入住率为71.6%，93家精选服务酒店和51家全服务酒店入住率分别为45.7%和46.4% [15] - 283家可比酒店RevPar同比增长107.1%，总运营利润率提高27.4个百分点至27.5%，总运营利润增加约6110万美元 [38] - 304家酒店组合产生酒店EBITDA 2990万美元，去年同期为运营亏损4850万美元 [39] 净租赁业务 - 截至6月30日，拥有796处净租赁服务型零售物业，年最低租金要求为3.719亿美元，出租率为98.5%，加权平均租赁期限为10.5年 [27] - 第二季度净租赁租户租金收取率稳定在98%，高于第一季度的93%和2020年4月的81% [28] - 第二季度为部分净租赁租户记录了120万美元的不可收回收入准备金，低于第一季度的480万美元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 休闲导向型酒店需求强劲，如Sonesta酒店和希尔顿黑德、圣胡安和迈阿密的酒店，本季度入住率超过80% [12] - 随着夏季旅游的开展，周末需求强于工作日，但工作日住宿有所增加，商务旅行开始复苏 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估酒店资产，确定处置候选资产，已确定69家Sonesta品牌酒店进行出售 [31][32] - 公司与Radisson正在协商合作路径，对结果持乐观态度 [22] - Sonesta通过集群人员配置、集成系统等方式降低成本，随着行业基本面改善，有望实现营收和利润增长 [20][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济重新开放和稳定，公司物业经济基本面有所改善，预计2021年下半年将进一步复苏和稳定 [9][16] - 尽管Delta变种带来潜在风险，但预计劳动节后商务旅行将增加动力 [13] - 劳动力仍然是酒店业的挑战，但成本生产率有所提高 [17] 其他重要信息 - 公司采取措施保存资本和巩固流动性，包括维持名义股息、推迟非必要资本支出、控制成本和完成资产出售 [24] - 上周启动了约59家酒店的销售流程 [25] - 预计全年资本支出为1.5亿美元，其中下半年为1亿美元 [42] - 预计到2022年年中将维持每股0.01美元的季度股息分配率 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 资产出售的标准是什么 - 主要标准是这些酒店相对于整体投资组合在入住率、平均每日房价、每间可售房收入方面表现滞后，所在市场预计租金增长持平或下降，部分酒店较旧需要资本支出，部分位于公司希望减少所有权暴露的市场。同时，公司希望推出的资产组合能吸引投资者，目前市场上可供出售的酒店产品较少，预计这些资产会受到关注并获得较好的定价 [46] 问题2: 今年1.5亿美元的资本支出是针对整个投资组合还是主要针对酒店 - 是针对整个投资组合，下半年的1亿美元中，3500万美元用于部分全服务酒店的翻新，5000万美元用于维护资本支出，还有部分是转换成本的结转 [47] 问题3: 2022年是否会有递延资本支出，规模如何 - 由于今年为保护流动性谨慎控制资本支出，确实存在一些递延项目，预计2022年资本支出在1.25亿 - 1.5亿美元之间，其中5000万美元用于特定投资组合的重大翻新，另外还有6500万 - 7500万美元的常规维护资本支出 [48] 问题4: 出售资产所得款项的用途是减少债务还是再投资新资产 - 由于疫情导致的契约情况，目前无法投资新资产，预计出售资产所得款项将首先用于减少债务和维持流动性，直到符合条件并能够重新进行投资，可能要到明年年初 [51] 问题5: 出售的资产是否受Sonesta管理合同约束，如果买家希望不附带管理协议购买整个套餐，公司会如何回应 - 计划出售的资产受品牌约束但不受Sonesta管理协议约束，投资者可以自行管理或聘请第三方管理。预计资产将以小投资组合形式出售，也会考虑整体报价，公司将评估所有报价并做出符合公司长期利益的决策。出售受品牌约束的资产有助于维持Sonesta的增长态势和特许经营收入流，但如果买家愿意支付更高价格购买无管理协议的资产，公司也会进行评估 [55][56][57] 问题6: 7月的RevPar数据是否代表第三季度的趋势，第三季度定价和入住率是否会继续增强 - 预计休闲旅游需求在劳动节后仍将持续，尽管速度会放缓。目前的重点是提高房价，公司有策略将业务从在线旅行社（OTA）渠道转向品牌官网，并通过调整长住酒店的客源结构来提高房价 [59][60] 问题7: Sonesta在商务旅行方面的进展如何，如何确保在商务旅行市场不落后 - Sonesta正在积极与全国性品牌建立客户账户，开展本地市场促销活动，并拥有一套成熟的销售计划。其销售团队积极寻找业务并取得了一定成功，有望缩小与大型品牌在商务旅行市场表现上的差距 [62][63][66] 问题8: Sonesta通过特许经营发展Red Lion品牌及其他品牌的前景如何，明年旗下酒店数量是否会增加 - Sonesta在Red Lion的团队表现出色，Red Lion的EBITDA高于预期，加盟商流失情况得到缓解，品牌正在缓慢增长。公司认为Red Lion品牌有增长潜力，特别是在长住酒店领域，预计其特许经营开发团队有望在10月1日前提交Sonesta品牌的特许经营披露文件，从而促进Sonesta和Red Lion品牌的特许经营销售 [68][70][71]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) | | | Nam ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，归一化运营资金（normalized FFO）为负4200万美元，即每股亏损0.26美元，调整后EBITDAre为4870万美元 [36] - 酒店投资组合在2021年第一季度产生了负3820万美元的调整后酒店EBITDA，而去年同期为3060万美元，2020年第四季度为负2610万美元 [36] - 租赁物业的租金收入同比下降810万美元，其中500万美元与无法收回的租金准备金有关，300万美元与净租赁处置活动有关 [37] - 利息支出较去年同期增加1830万美元，主要由于2020年的融资活动和本季度的循环信贷额度提取 [38] - FFO和准备金收入下降1040万美元，一般及行政费用（G&A）下降140万美元，也对本季度的整体业绩产生了影响 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2021年第一季度，304家可比酒店的每间可售房收入（RevPar）下降50.6%，毛营业利润率下降21.7个百分点至2.6%，毛营业利润较去年同期减少约8500万美元 [39] - 310家酒店组合本季度产生了5800万美元的运营亏损，其中包括1960万美元的一次性品牌重塑相关成本 [40] - 51家全服务酒店产生了3400万美元的运营亏损，94家精选服务酒店产生了2100万美元的亏损，165家长住酒店在排除一次性品牌重塑成本后产生了400万美元的酒店EBITDA [41] - 49家精选服务、36家长住和3家全服务酒店在第一季度进行了品牌重塑，本季度确认的1960万美元过渡相关成本中，1110万美元由Sonesta承担，另外850万美元支付给万豪，主要与过渡酒店的员工遣散费有关 [42] - 3月，佛罗里达州、亚利桑那州、路易斯安那州、南卡罗来纳州和圣胡安的36家酒店合计产生了500万美元的正酒店EBITDA；而伊利诺伊州、加利福尼亚州、新泽西州和马萨诸塞州的77家酒店在3月产生了800万美元的运营亏损 [44] - 3月，310家酒店产生了负980万美元的酒店EBITDA，138家酒店实现了正现金流，许多其他酒店处于盈亏平衡状态 [45] - 排除过去几个季度更换品牌的203家酒店后，3月105家可比酒店的入住率为51%，RevPar为49.76美元，较2021年2月环比增长36% [46] - 4月整体入住率超过51%，较3月的46.5%增长约10%；4月整体RevPAR为48.38美元，较2021年3月环比增长13% [46] 净租赁业务 - 截至2021年3月31日，公司拥有798处净租赁服务型零售物业，总面积1350万平方英尺，年最低租金要求为3.758亿美元，占总投资组合的42.5% [29] - 净租赁资产的出租率为98.5%，由174个租户承租，加权平均租赁期限为10.7年，运营142个品牌，涉及21个不同行业 [29] - 净租赁投资组合最低租金的综合覆盖率在过去12个月为2.19倍 [30] - 第一季度净租赁租户的租金收取率稳定在93.1%，高于2020年4月的80.5%；4月从净租赁租户收取的租金为97.7% [30] - 自疫情开始以来，公司已向46个净租赁租户提供租金援助，累计递延租金1210万美元，截至2021年4月30日，约1100万美元的租金仍处于递延状态 [31] - 第一季度，公司为某些净租赁租户（主要是电影院、健身和餐厅租赁）计提了480万美元的租金准备金 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 商务出行需求的增长可能较为缓慢，预计到2022年及以后才会有实质性贡献；短期内，团体会议可能允许现场和视频参会相结合，参会者需提供疫苗接种证明或新冠检测阴性报告 [10] - 郊区长住酒店的表现继续优于城市全服务和商务精选服务酒店，这一趋势在整个疫情期间一直存在 [10] - 165家长住酒店本季度的入住率为54.5%，而94家精选服务酒店和51家全服务酒店的入住率分别为31.2%和28.7% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续评估近期过渡以及传统Sonesta酒店，以确定每个资产的长期最佳用途；未来几个季度，可能会出售或重新定位一些不打算长期作为Sonesta品牌运营的酒店，以减少杠杆并提高酒店投资组合的整体质量 [35] - 公司正试图与凯悦协商，为部分或全部由其管理的酒店找到双方都能接受的前进道路；若无法达成协议，这22家酒店将在第二季度末过渡到Sonesta [23] - 公司通过持有Sonesta 34%的股权，有望从其成为主要酒店品牌和特许经营公司中受益；Sonesta规模的扩大将带来成本节约，有利于公司酒店业务，并增加公司在Sonesta的股权价值 [22][51] - Sonesta目前是美国最大的酒店管理公司之一，也是美国第八大酒店品牌和特许经营公司，拥有15个不同品牌，近1300家酒店，超过14万间客房，大部分位于美国；其规模的大幅增长使其能够将每笔交易的预订成本降低15% - 20% [16][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度的经营业绩反映了疫情对经济，特别是酒店和某些服务零售业务的持续影响；品牌和管理过渡的干扰、正常的季节性因素以及2月前更严格的政府封锁措施，对酒店业绩产生了负面影响，拖累了本季度的整体业绩 [7] - 尽管面临当前挑战，但公司持乐观态度，因为越来越多的州正在放宽封锁措施，更多人已接种疫苗，航空公司今年夏天将增加航班；公司预计第二季度近期过渡的酒店会对业绩造成一定干扰，但近期需求和预订活动的增加令人鼓舞 [8][9] - 公司认为已经度过了新冠危机最糟糕的时期，但仍在采取措施保存资本和巩固流动性，包括1月提取剩余的循环信贷额度、维持名义股息、推迟非必要的资本支出、与运营商合作控制成本以及完成部分资产出售 [26] - 受TravelCenters和净租赁投资组合稳定现金流的支持，公司资本充足，流动性充裕，多元化的资产组合使其能够成功应对逐步复苏的市场 [27] - 公司相信酒店投资组合目前出现的改善运营趋势将在第二季度末和2021年剩余时间内继续增强 [27] - 基于当前的展望和对2021年下半年住宿活动增强以及三重净租赁投资组合租金收取稳定的预期，公司预计2021年全年在任何资本支出之前将实现正现金流 [48] 其他重要信息 - 第一季度，公司以770万美元的价格收购了田纳西州纳什维尔一处相邻的土地，并以40万美元的价格出售了一处净租赁物业 [33] - 2021年4月，公司以980万美元的价格出售了佛罗里达州一家拥有146间客房酒店的租赁权益，以120万美元的价格出售了科罗拉多斯普林斯一处3.2万平方英尺的物业；此外，公司已达成协议，将以2230万美元的总价出售五家共430间客房的酒店，预计本季度完成交易 [34] - 公司第一季度平均每月现金消耗约为1600万美元，预计第二季度每月现金消耗将减少，第三季度将转为正现金流 [47] - 公司预计2021年全年资本支出约为1.69亿美元，较第四季度电话会议中提供的预测减少约2300万美元；其中，维护相关资本预计约为6000万美元，三家全服务资产的持续翻新预计约为4000万美元，与某些酒店向Sonesta过渡相关的资本投资预计为4000万美元 [48][49][50] - 公司第一季度向Sonesta提供了2540万美元的资本出资，以支持其收购Red Lion酒店；出资后，公司继续持有Sonesta 34%的股权 [51] - 公司预计将维持目前每股0.01美元的季度股息分配率至2022年年中 [52] - 截至季度末，公司在提取10亿美元信贷额度后，约有8.75亿美元现金；公司认为到2022年有足够的流动性，下一次债务到期时间为2022年8月 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于8.75亿美元现金在未来两年的用途及缓冲情况 - 公司认为即使不采取其他措施，现有现金也足以支付2022年8月到期的5亿美元债务；预计能够覆盖资本支出，并在今年下半年至明年开始从运营中积累现金，若无其他交易，有望顺利进入2023年 [56] 问题2: 过去五六个月酒店过渡的最大挑战以及Sonesta未来吸引其他品牌酒店业主的机会 - 最大挑战包括：决定过渡酒店或终止运营商合作时，原运营商会在过渡前停止接受预订，并将已预订客人转移到其他酒店；运营方面，通常在过渡前几周才能获得详细员工信息，且在部分员工被休假的情况下，联系和培训员工耗时且困难 [57][58][59] - Sonesta在过渡酒店方面表现出色，其销售团队进行了评估和调整；随着商务旅行下降，Sonesta的灵活性和新规模将有助于其与主要品牌竞争；在特许经营方面，Sonesta有机会从多个品牌手中接管酒店，因为新酒店业主选择加入大型品牌可能面临经济上的困难，而Sonesta能提供品牌关注和支持 [60][61][63] 问题3: 从万豪洲际转换为Sonesta的每处物业成本以及临时 signage的情况 - 临时 signage主要是由于获取许可和投入资金安装永久标识需要时间，而非考虑是否保留该物业为Sonesta品牌；酒店过渡的运营成本平均约为每处12万美元，资本成本约为每处22.5万美元，包括标识、IT硬件和计算机系统等 [65][66] 问题4: 假设不转换凯悦酒店，全年额外的过渡成本预计 - 假设不转换凯悦酒店，从损益表角度来看，公司目前已基本涵盖了所有过渡成本，未来季度不会有太多额外支出 [71] 问题5: 从第四季度到第一季度，其他直接和间接费用增加1100万美元是否是过渡成本的主要部分 - 是的，这就是公司将其作为一次性费用加回以调整数据的原因，公司认为这些不是经常性成本 [73] 问题6: 万豪和洲际品牌酒店员工是否受工会合同约束，过渡到Sonesta后工会合同情况 - 公司投资组合中有约十几家工会酒店，其中两家仍处于关闭状态，另外十家分布在全国各地，主要集中在纽约、新泽西、费城和芝加哥市场；如果酒店在万豪或洲际管理时是工会酒店，过渡到Sonesta后仍为工会酒店，业主通常需要签署认可信，且处理这些关系会产生大量成本，主要与养老金相关 [74] 问题7: 约800万美元的过渡成本用于遣散协议的原因，以及洲际和凯悦是否有类似协议和费用 - 万豪的遣散成本主要与被休假较长时间的员工有关；由于疫情对运营仍有负面影响，不确定员工休假时间会延长多久；万豪和洲际的劳动委员会评估后，决定终止部分酒店员工的合同，而非将其作为休假员工过渡 [75][76] 问题8: 第一季度管理费用较第四季度翻倍的原因，以及未来是否会维持约500万美元的运行率 - 管理费用的增加与Sonesta合同直接相关，全服务酒店的管理费率为3%，长住酒店为5%，该费用与收入直接挂钩，随着收入增长，费用也会相应增加；与万豪和洲际的历史协议不同，Sonesta的管理费用是运营成本的一部分 [78][79] 问题9: 在Sonesta协议下，随着投资组合恢复到疫情前的收入水平，酒店EBITDA利润率是否会与万豪洲际管理和品牌时期相同 - 从表面上看，Sonesta的基础管理费用作为运营成本会增加费用，但实际上，在与万豪和洲际讨论未来合作方式时，他们都坚持将管理费用变为优先费用；因此，无论由Sonesta还是其他品牌管理，损益表都会发生类似变化 [81]

公司物业资产情况 - 截至2021年3月31日，公司拥有1108处房产，分布于47个州、哥伦比亚特区、加拿大和波多黎各[100] - 截至2021年3月31日，净租赁组合有798处服务型零售物业，总面积1345.2608万平方英尺，租给168个租户，年最低租金37.5811万美元，入住率98.5%，加权租赁期限10.7年[108] - 截至2021年3月31日，公司拥有并管理美国、波多黎各和加拿大的酒店和净租赁物业组合，涵盖22个行业的142个品牌[161] - 截至2021年3月31日，公司净租赁物业的入住率为98.5%，有30处物业可供租赁[165] - 截至2021年3月31日，公司净租赁租户经营超过130个品牌[166] - 截至2021年3月31日，公司有6处净租赁物业被归类为待售，账面价值3106美元，年最低租金240美元[169][173][177] 酒店业务关键指标变化 - 2021年第一季度，310家酒店的平均每日房价（ADR）降至88.02美元，降幅29.6%；入住率降至40.1%，下降16.5个百分点；每间可售房收入（RevPAR）降至35.30美元，降幅50.1%[106] - 截至2021年3月31日，可比酒店总数304家，房间47612间，入住率40.1%，较2020年下降17.3个百分点，平均每日房价87.19美元，较2020年下降29.2%，每间可售房收入34.96美元，较2020年下降50.6%[163] - 截至2021年3月31日，所有酒店总数310家，房间49015间，入住率40.1%，较2020年下降16.5个百分点，平均每日房价88.02美元，较2020年下降29.6%，每间可售房收入35.30美元，较2020年下降50.1%[163] 公司物业交易情况 - 2021年第一季度，公司收购田纳西州纳什维尔一处相邻地块，价格770.9万美元[109] - 2021年第一季度，公司出售一处净租赁物业，面积2797平方英尺，售价37.5万美元；4月出售一家146间客房的酒店，售价975.3万美元，以及一处32130平方英尺的净租赁物业，售价120.6万美元[110] - 公司已达成协议，将出售五家共430间客房的酒店，账面价值1069.9万美元，售价2226.3万美元；还将出售两处共35330平方英尺的净租赁物业，账面价值143.9万美元，售价158.1万美元，预计二季度末完成[111] - 公司拟出售五家酒店（共430间客房，账面价值10,699美元）和两处净租赁物业（共35,330平方英尺，账面价值1,439美元），售价分别为22,263美元和1,581美元，预计2021年二季度末完成交易[140] - 公司已达成出售五家酒店的协议，并与买家签订了这些物业的短期租赁协议[164] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收2.6117亿美元，较2020年同期的4.83776亿美元下降46.0%[113] - 2021年第一季度总费用3.5664亿美元，较2020年同期的4.33597亿美元下降17.7%[113] - 2021年第一季度净亏损1949.9万美元，较2020年同期的336.5万美元增加479.5%[113] - 2021年第一季度基本和摊薄加权平均流通股数为16449.8万股，较2020年同期的16437万股增加0.1%[113] - 2021年第一季度资产减值损失为1211美元，2020年同期为16740美元[121] - 2021年第一季度房地产销售净亏损为9美元，2020年同期为6911美元[122] - 2021年第一季度，经营活动净现金使用62724美元，投资活动净现金使用68806美元，融资活动净现金提供919625美元[133] - 2021年第一季度净亏损194,990千美元，2020年同期为33,650千美元[190] - 2021年第一季度FFO为 - 62,456千美元，2020年同期为123,084千美元[190] - 2021年第一季度Normalized FFO为 - 41,996千美元，2020年同期为123,084千美元[190] 净租赁业务数据关键指标变化 - 2021年第一季度，公司收取了净租赁租户93.1%的租金，4月收取了97.7% [130] - 2021年3月31日和2020年，公司净租赁物业覆盖率分别为2.19倍和2.28倍[131] - 2021年第一季度，公司签订了170327平方英尺的租赁续约，加权平均租金较之前相同空间的租金低4.1%，加权平均租赁期限为5.8年[165] - 2021年第一季度，公司签订了总计1775平方英尺的新租赁，加权平均租金较之前相同空间的租金低5.2%，加权平均租赁期限为6.0年[165] - 按投资计算，TravelCenters of America在公司净租赁投资中占比44.3%，为最高[167] - 公司净租赁投资总额为5164029美元，年化最低租金总额为375811美元[167] - 公司净租赁投资的整体租金覆盖率为2.19倍[167] - 前10大净租赁租户投资总额3911705美元，占比75.9%，年最低租金总额291439美元，占比77.5%[170] - 所有净租赁物业投资总额5164029美元，年最低租金总额375811美元[170][176][182][184] - 旅行中心行业投资3352096美元，占比64.9%，年最低租金249293美元，占比66.3%[176] - 2021 - 2039年各年租赁到期的年最低租金及占比不同，如2021年为3305美元，占比0.9%；2035年为84235美元，占比22.4%[182] - 按年最低租金计算，公司净租赁物业位于前10的州中，得克萨斯州年最低租金32318美元，占比8.6%；俄亥俄州26392美元，占比7.0%等[184] - 其他包含158个租户，平均投资7926美元，平均年最低租金534美元[173] - 净租赁租户在美国经济的服务型零售领域的21个不同行业运营[175] - 各租户的覆盖率不同，如TravelCenters of America为1.90x，American Multi - Cinema, Inc.为 - 0.03x[170] 公司资金使用与收益情况 - 2021年第一季度，酒店经理和租户向FF&E储备账户存入447美元，支出14198美元用于酒店翻新[135] - 2021年第一季度，公司为酒店资本改进提供28881美元资金，预计后九个月提供140000美元[136] - 2021年第一季度，公司向Sonesta提供25443美元资本贡献，收购纳什维尔一块土地花费7709美元[138] - 2021年第一季度，公司出售一处净租赁物业获得375美元净收益，4月出售一家酒店和一处净租赁物业分别获得9753美元和1206美元净收益[139] 公司股息与债务情况 - 2021年1月14日和4月15日，公司宣布向普通股股东支付季度股息，每股0.01美元，分别为1,648美元[142] - 公司维持100万美元的循环信贷额度，到期日为2022年7月15日，可选择延长；截至2021年3月31日，年利率为2.85%，已全额提取[143] - 2021年3月31日，公司定期债务到期情况为：2022年50万美元、2023年50万美元、2024年117.5万美元等，总计620万美元[145] - 2021年3月31日，公司债务义务包括100万美元循环信贷额度借款和620万美元公开发行定期债务[142] - 截至2021年3月31日，公司总债务与调整后总资产比率为55.4%（要求最高60%），有担保债务与调整后总资产比率为7.7%（要求最高40%），综合可用偿债收入与债务服务比率为1.12倍（要求最低1.5倍），无抵押资产与无担保债务比率为179.6%（要求最低150%）[143] - 公司80万美元2025年到期7.5%无担保高级票据和45万美元2027年到期5.5%无担保高级票据由子公司担保，其余495万美元高级无担保票据无担保[156] - 截至2021年3月31日，公司和子公司担保人合并财务信息显示，房地产净值582.7892万美元，债务净值713.3376万美元，三个月净亏损18.967万美元[159] - 2021年3月31日，固定利率高级票据本金余额为6,200,000千美元，年利率在3.950% - 7.500%之间，年利息费用为314,051千美元[194] - 若固定利率票据以高出当前利率1个百分点的利率再融资，公司每年利息成本将增加约62,000千美元[194] - 假设利率立即变动1个百分点，固定利率债务的公允价值将变动约240,221千美元[194] - 2021年3月31日，浮动利率债务为1,000,000千美元，加权平均年利率为2.85%，年利息费用为28,500千美元[196][197] - 若浮动利率增加1个百分点，年利息费用将增至38,500千美元，每股影响为0.02美元[197] - LIBOR预计在2021年12月31日对新合同停用，2023年6月30日对现有合同停用，公司信贷协议利率可能会修订[200] - 截至2021年3月31日，公司有13笔固定利率高级票据，本金余额总计6200000千美元，年利率从3.950%到7.500%不等，年利息费用总计314051千美元[194] - 2022年到期的票据本金余额为500000千美元，年利率5.000%，年利息费用25000千美元[194] - 2023年到期的票据本金余额为500000千美元，年利率4.500%，年利息费用22500千美元[194] - 2024年到期的票据本金余额分别为350000千美元和825000千美元，年利率分别为4.650%和4.350%，年利息费用分别为16275千美元和35888千美元[194] - 2025年到期的票据本金余额分别为350000千美元和800000千美元，年利率分别为4.500%和7.500%，年利息费用分别为15750千美元和60000千美元[194] - 2026年到期的票据本金余额分别为350000千美元和450000千美元，年利率分别为5.250%和4.750%，年利息费用分别为18375千美元和21375千美元[194] - 2027年到期的票据本金余额分别为400000千美元和450000千美元，年利率分别为4.950%和5.500%，年利息费用分别为19800千美元和24750千美元[194] - 2028年到期的票据本金余额为400000千美元，年利率3.950%，年利息费用15800千美元[194] - 2029年到期的票据本金余额为425000千美元，年利率4.950%，年利息费用21038千美元[194] - 2030年到期的票据本金余额为400000千美元，年利率4.375%，年利息费用17500千美元[194] - 截至2021年3月31日，公司浮动利率债务为100万美元，来自100万美元的循环信贷安排[196] - 截至2021年3月31日，利率为2.85%时，年利息费用为28,500美元；利率增加1个百分点至3.85%时，年利息费用为38,500美元[197] - LIBOR预计在2021年12月31日对新合同逐步淘汰，在2023年6月30日对现有合同逐步淘汰[200] - 截至2021年3月31日，公司用于偿债的收入与债务偿还的比率低于公共债务契约要求的1.5倍[211] - 公司已全额提取10亿美元的信贷安排以保持财务灵活性[211] - 公司的循环信贷安排借款需满足一定财务契约和其他信贷安排条件[211] - 公司可能无法在债务到期时偿还债务[211] - 公司5.000%高级票据将于2022年到期[220] - 公司4.500%高级票据将于2023年到期[220] - 公司4.650%高级票据将于2024年到期[220] - 公司4.50%高级票据将于2025年到期[220] - 公司5.25%高级票据将于2026年到期[220] - 公司4.950%高级票据将于2027年到期[220] - 公司3.950%高级票据将于2028年到期[220] - 公司4.375%高级票据将于2030年到期[220] 公司运营管理相关情况 - 截至2021年3月31日，305家酒店由五家酒店运营公司管理[126] - 截至2021年3月31日，Sonesta运营

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number 1-11527 SERVICE PROPERTIES TRUST (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) (State or Other Jurisdiction of Incorporation or Organization) Maryland 04-326 ...

业绩总结 - 公司在2020年第三季度的酒店收入为2.02亿美元，较第二季度的1.216亿美元增长了66%[27] - 2020年第三季度的FFO为23,195万美元，同比下降80.3%[74] - 2020年第三季度的每股净收入为（0.62）美元，同比下降169.6%[74] - 2020年第三季度的加权平均基本股数为164,435千股[74] - 2020年第三季度的资产减值损失为10,248万美元[74] 用户数据 - 截至2020年第三季度，酒店的平均入住率为43.6%，较第二季度的27.8%增长了15.8个百分点[27] - 零售租户的租金收取率从2020年第二季度的59%提升至第三季度的87%[12] - SVC的零售净租赁租金收款率在2020年10月提升至87.4%，相比2020年4月的45.9%有显著改善[60] 新产品和新技术研发 - SVC计划将200家酒店的品牌和管理权转移至Sonesta，预计在2020年11月30日和2021年1月31日生效[29] - Sonesta的扩展住宿组合在第二季度和第三季度表现优于竞争对手，市场份额显著增加[34] 市场扩张和并购 - 公司已与24家万豪品牌酒店和15家温德姆品牌酒店达成出售协议，预计总销售额为2.18亿美元[26] - SVC的净租赁投资组合包含804个物业，年最低租金为3.7亿美元，平均租赁期限为11年[49] 财务状况 - 截至2020年9月30日，SVC的净债务与总资产比率为51.9%[65] - SVC的总债务与调整后总资产比率为50.4%，低于允许的最大值60%[69] - SVC的未担保高级票据总额为58亿美元，循环信贷额度为10亿美元，其中在2020年9月30日时有8000万美元未偿还[64] 负面信息 - SVC的净收入在2020年9月30日为-102,642千美元，较2020年6月30日的-37,349千美元有所恶化[72] - 2020年第三季度的Normalized FFO为23,195万美元，同比下降84.7%[74] - 2020年第三季度的酒店EBITDA为(6,289)千美元，较2019年同期的134,528千美元下降[76] 其他新策略和有价值的信息 - 公司已将1350万美元的租金延期，约占年度最低租金和回报的1%[12] - 公司将季度分红减少至每股0.01美元，预计每季度节省8720万美元[15] - RMR的激励费用结构确保其专注于提高总股东回报[98]