UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Veris Residential, Inc. Commission File Number: 333-57103 Veris Residential, L.P. Veris Residential, Inc. Veris Residential ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净收入为每股0.25美元，上一季度为每股亏损0.13美元，主要因出售土地获得约5500万美元的收益 [14] - 本季度核心FFO为每股0.15美元，上一季度为每股0.09美元，增长主要源于住宅和酒店业务表现改善，以及核心G&A因专业费用降低而改善，但被Haus25开业导致的资本化利息减少带来的利息费用增加所抵消 [14] - Urby税收抵免为核心FFO贡献每股0.025美元，该税收抵免每年发放但时间不定，历史上被排除在同店数据之外 [15] - 同店NOI同比增长28%，环比增长8%，同比增长得益于17%的净租金增长和2.6%的适度费用增长 [15] - 2021年第四季度稳定的三个租赁物业本季度贡献390万美元的NOI，较上一季度增长4.1% [15] - 净债务与调整后EBITDA之比本季度降至14.1倍，第一季度为18.8倍，预计未来会因部分因素不再重复而波动 [18] - 债务与未折旧资产比率和利息覆盖率分别保持在45%和2倍左右 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 多户住宅NOI贡献占比按预估基础计算达83%，高于2021年第一季度末的39%，期间新增约1900套多户住宅单元，增长超30% [4] - 6691套多户住宅组合本季度入住率为97.1%，综合净租金增长率为21%，高于第一季度的16%，7月维持在20%左右 [5] - 组合的租金损失率约为5%，低于第一季度的6% [6] - 5825套同店运营组合入住率为96.8%，同店NOI同比增长28% [6] 办公业务 - 截至第二季度末，滨水资产出租率为70.6%，本季度租赁24200平方英尺，占新泽西滨水市场三个月总租赁量的约48% [10] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去18个月采取重大措施转型，重新定位投资组合并提升运营平台，多户住宅业务成为核心，未来将继续受益于有利市场动态 [3][4][9] - 公司在资产收购和处置方面取得进展，7月完成The James的收购，预计首年为核心FFO每股贡献约0.05 - 0.06美元；本季度完成Urby土地地块和Port Imperial土地地块的处置，签署出售Hyatt Hotel和23 Main Street的协议，预计释放约2000万美元净收益 [9][10] - 公司致力于成为更具责任感、可持续性和包容性的公司，承诺到2030年将范围1和2的排放量减少50%，目前约40%的全资多户住宅组合获得绿色认证 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅资产类别，特别是A类物业，在通胀或衰退环境中具有独特优势，短期租赁可对冲通胀，建设成本上升和替代价值应支撑现有资产的资本价值，多户住宅的防御性特征在衰退中提供一定下行保护 [7][8][9] - 公司预计第三季度最后一批重大新冠疫情租金减免将结束，泽西市房地产税将增加，预计年化增加300万美元，其中200万美元将在第三季度产生 [16] - 公司有能力减轻通胀对可控费用的影响，通过精简运营、实施ESG相关措施和提高技术利用率等方式，同店利润率（不包括物业管理费）从2020年第四季度的54.9%提高到本季度的64.4% [16] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，获得ISS的最高质量评分，Arabesque S - Ray评分较上年增长26%，在金融行业中处于前10% [12] - Haus25提前开始贡献收益，预计随着物业达到稳定入住率，贡献将显著增加 [17] - 公司在季度末对RiverHouse 9的建设贷款进行再融资，提取2800万美元信贷额度用于收购The James，预计用出售土地的收益偿还 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去三到六个月交易市场有何变化，目前办公产品的买卖价差情况如何 - 过去三到六个月，由于利率上升、美联储行动及对融资市场的影响，交易市场充满挑战，主要受信贷市场、债务可得性和成本驱动，但公司仍在推进转型 [21] 问题2: 目前是否有杠杆买家对办公产品感兴趣 - 这取决于产品和风险回报特征，有大量筹集的资金在寻找增值型机会，这类环境和资产类别是他们的目标 [23] 问题3: 滨水物业租赁需要什么条件才能取得显著进展 - 租赁市场不可预测且不稳定，公司在吸引租赁方面表现出色，关键是市场租赁量增加，公司就能抓住机会 [24] 问题4: 在宏观环境下，公司虽对多户住宅业务乐观，但仍存在高杠杆、办公业务空置率高、交易挑战和开发占比高等风险，如何应对 - 公司目前状况比一年前好很多，已出售超10亿美元房地产用于偿还债务和去杠杆，多户住宅业务成为核心且表现出色；杠杆为多户住宅的高级担保抵押贷款债务，无担忧；公司正在重新分配资本，减少开发业务占比；Haus25已完工并快速租赁，将继续贡献收益 [32][33][34] 问题5: 多户住宅业务目前或未来30 - 60天是否出现季节性或需求放缓 - 目前未出现，本季度21%的综合净租金增长率在7月仍接近20%，势头强劲，但长期来看，行业租金增长将回归正常水平 [35] 问题6: Haus25的7月租赁进展如何，租金与预估相比情况怎样，是否有信心提高项目收益率 - Haus25租赁速度惊人，租金比初始预期高出约12%，目前需求仍然强劲 [39] 问题7: 鉴于多户住宅业务表现，是否考虑启动新开发项目或出售土地，泽西市包容性分区政策变化对土地储备有何影响 - 开发新项目有潜在价值，但鉴于公司关注现金流和降低杠杆，目前不是优先事项；开发会增加市场集中度风险；包容性分区政策对部分地块有影响，但大部分土地储备不受影响 [41][42][43] 问题8: 101 Hudson交易的最新情况，是否有交易失败风险 - 交易延迟主要与买家的融资结构有关，预计最终能完成交易，但在当前交易环境下，仍存在风险 [45] 问题9: 多户住宅同店下半年总费用情况如何 - 公司无法提供相关指导，但过去一年在控制可控费用方面表现良好，预计下半年仍将如此，不可控费用主要是税收会增加 [50] 问题10: 除税收外，下半年主要费用项目是否有异常压力或缓和情况 - 除税收外，保险费用可能会增加，这是行业普遍现象 [51] 问题11: 稳定多户住宅组合中，2021年何时基本取消租金减免，此前获得减免的客户留存率近期趋势如何 - 大部分物业在去年第二或第三季度缩减租金减免，仍有少数物业的减免将在今年剩余时间内结束，目前稳定组合的租金减免处于极低水平，客户留存率从中40%多上升到高50%多 [52] 问题12: 预计年底债务与EBITDA比率会达到什么水平 - 由于公司处于转型期，各项因素变化大，难以提供相关指导，建议根据进展评估公司 [55] 问题13: 与潜在收购方Party A的关系如何，是否有再次收购的可能性 - 管理层不清楚Party A是谁，董事会和战略审查委员会将评估和考虑任何相关战略提案，管理层专注于通过运营为股东创造价值 [60][62][63] 问题14: 近期住宅NOI增长是否部分源于2020年业绩下滑 - 公司认为应从过去一年的表现来看待，与同行的评估方式一致 [68]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，运营的多户住宅组合的入住率为97.1%[7] - 2022年第二季度每股稀释净收益为0.25美元，而2022年第一季度为-0.13美元[17] - 2022年第二季度的年化调整EBITDA为154,588千美元，较2022年第一季度的113,692千美元增长36%[17] - 2022年第二季度的总收入为79,826千美元，较Q2 2021的79,687千美元增长0.2%[34] - 2022年上半年总收入为177,459千美元，较2021年上半年的154,220千美元增长了15.1%[36] 用户数据 - 同店的净运营收入（NOI）同比增长28.0%，环比增长8.2%[7] - 2022年第二季度多户住宅的综合净租金增长率为21%[7] - Veris Residential的同店NOI增长率为28.0%，在同行中表现突出[76] - Veris Residential的同店平均每户每月租金为3,176美元，显示出较强的租金水平[76] 未来展望 - 公司在季度结束后以1.296亿美元收购了位于新泽西州Park Ridge的240个单位的Class-A物业The James[7] - 公司最后一处郊区办公物业的销售合同总价为1.3225亿美元，预计将为公司带来1960万美元的净收益[7] - 2023年到期的租赁总数为16个，涉及的净租赁面积为702,464平方英尺，占总租赁面积的23.7%[75] 新产品和新技术研发 - 公司发布了2021年环境、社会和治理（ESG）报告，承诺减少50%的排放量，并获得独立的行业领先ESG排名[7] 市场扩张和并购 - 公司为RiverHouse 9的建设贷款进行了再融资，获得了一笔为期五年的1.1亿美元浮动利率贷款，利率边际为SOFR加1.21%[7] - 土地储备总计为5,459个潜在单位，涵盖新泽西/纽约和波士顿地区[61] 负面信息 - 2022年第二季度的现金租金率下降4.0%，而2022年第一季度下降11.7%[17] - 2022年第二季度的净租赁活动为-11,136平方英尺[68] 其他新策略和有价值的信息 - 76%的总债务为固定和/或对冲，平均到期时间为五年[7] - 核心每股稀释FFO为0.15美元，较2022年第一季度的0.09美元有所上升[17] - 公司的总债务为2,227,489千美元，较上年同期的2,305,509千减少3.4%[47]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Veris Residential, Inc. Commission File Number: 333-57103 Veris Residential, L.P. Veris Residential, Inc. Veri ...

业绩总结 - 2022年第一季度的同店净运营收入（NOI）同比增长20%，环比增长7%[17] - 2022年第一季度的净运营收入（NOI）为64,200千美元，较2021年第四季度的48,451千美元有所增长[45] - 2022年第一季度的年化总投资组合NOI为750万美元[7] - 2022年第一季度的房地产服务收入为（910）千美元，较2021年第四季度的（1,848）千美元有所减少[45] - 2022年第一季度的利息支出为15,025千美元，较2021年第四季度的15,828千美元有所下降[45] - 2022年第一季度的折旧和摊销费用为26,513千美元，较2021年第四季度的25,208千美元有所上升[45] - 2022年第一季度的物业减值费用为7,426千美元[45] - 2022年第一季度的土地减值费用为2,932千美元[45] 用户数据 - 2022年第一季度的同店入住率为97.2%[17] - Haus25于2022年4月6日开始租赁，截至5月29日已租赁44%，共签署330份新租约[26] 市场扩张与并购 - 公司以1.3亿美元收购了位于新泽西州的The James，预计资本化率为4.0%[11] - 公司在2021年成功处置了超过10亿美元的郊区办公物业[12] - 2022年第一季度处置的办公物业总资产价值为210,000千美元，租赁率为81.3%[41] - 2022年第一季度处置的土地总资产价值为29,500千美元，其中包括24,250千美元的住宅用地和5,250千美元的商业用地[42] - 2022年第二季度截至目前的处置总资产价值为100,000千美元[42] 财务状况 - 公司的债务中超过70%已对冲或固定，平均利率为3.78%[37] - 2021年完成了RiverHouse 9（7500万美元）和Capstone（1.35亿美元）的再融资[12] 可持续发展 - 公司致力于到2030年将范围1和2的排放量减少50%[14] - 33%的公司全资多户住宅单位获得绿色认证[30]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度摊薄后每股净亏损0.13美分，2021年第一季度摊薄后每股净收益0.06美分 [8] - 本季度核心FFO为每股摊薄0.09美分，2021年第四季度为0.17美分；剔除一次性项目后，2022年第一季度比第四季度低0.03美分 [8] - AFFO为负70万美元，上一季度为1370万美元 [9] - 同店NOI同比增长20%，环比增长近7% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 6691套多户住宅组合运营基本面持续改善，截至3月31日，入住率为97.5%，混合净租金增长率为16%，高于上一季度的13% [3] - 5825套同店运营组合截至3月31日入住率为97.2%，高于2021年3月的89.8%，比疫情前水平高3.6%，同店收入和NOI同比分别增长14%和20% [4] - 4月6日开始招租的Haus25已出租超过28% [4] 办公业务 - 截至第一季度末， waterfront 资产出租率为70.9%；1月与Collectors Universe签订15年13.04万平方英尺新租约，第一季度还签订了额外1.18万平方英尺租约 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿去年年底连续四个月租赁表现强劲，年初受Omicron影响较弱，3、4月有反弹迹象； waterfront 第一季度租赁面积超50万平方英尺，接近去年全年的60万平方英尺 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正向纯多户住宅REIT转型，提升多户住宅平台，新网站将于下周末推出 [3][4] - 持续变现非战略资产，将部分土地销售收益通过1031交换再投资，收购The James以扩大多户住宅组合 [5][6] - 行业方面，入住率可能处于或接近峰值，公司将平衡入住率和租金增长以推动NOI；同时面临可控物业运营费用压力，特别是人员成本和维修维护费用 [4][9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前定价权在房东手中，随着外国学生等群体回归，需求有韧性且增长，预计今年剩余时间租金增长仍强劲 [12] - 公司在管理费用方面表现较好，但处于转型期，费用数据会有波动；人员成本上升是行业普遍现象 [39] 其他重要信息 - 1月以2.1亿美元出售Hoboken的111 River Street并偿还1.5亿美元相关贷款，用销售净收益偿还7000万美元循环信贷额度余额 [5] - 4月完成Jersey City的Urby地块和Port Imperial地块出售，总价1亿美元，预计未来几个月完成另外两块土地出售，总价2550万美元 [5] - 以1.3亿美元或4%的资本化率收购Park Ridge的The James，预计第二季度完成交易，完成后预计每年每股核心FFO贡献约0.05美分 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公寓租金增长趋势如何，今年是否会保持一致 - 目前定价权在房东手中，入住率高且需求有韧性并增长，预计今年剩余时间租金增长仍强劲 [12] 问题2: 优惠政策使用趋势如何，Haus25情况怎样 - 整体上公司已基本取消优惠政策，Haus25招租一个月后就开始减少优惠，体现产品质量和市场情况 [14] 问题3: 土地销售和The James收购的资金来源及资产结构问题 - West Windsor土地销售收益用于偿还债务，Rockpoint合资企业相关土地销售收益用于通过1031交换收购The James [16] 问题4: The James稳定收益率预期如何 - 目前租金受疫情影响，有较大增长空间，已看到部分单元租金增长达20%，稳定收益率预计远高于4%，且考虑土地持有成本后收益更佳 [18] 问题5: 另一处办公资产出售时间及未来处置计划 - 101 Hudson预计在今年上半年完成出售，目前暂无未来处置的进一步更新 [21] 问题6: 目前办公产品买家群体情况及兴趣是否有变化 - 融资成本上升会影响有短期回报预期的杠杆买家，但优质产品且有合理回报的仍有需求 [22] 问题7: waterfront 需求、租赁管道及吸引租户签约的方式 - 曼哈顿年初受Omicron影响租赁较弱，3、4月有反弹； waterfront 第一季度租赁面积超50万平方英尺，但租赁不稳定，后续不一定保持该速度 [23] 问题8: 公司杠杆率高，为何进行资本投入交易，而不是降低债务和出售资产 - 公司已偿还约2.2亿美元债务；此次收购The James有独立价值且适合公司组合，同时受合资协议限制只能进行1031交换；从杠杆角度看，对净债务与总资本化率无影响，且能提升净债务与EBITDA指标 [28][29] 问题9: 是否有讨论重组Rockpoint合资企业 - Rockpoint合资企业的补偿条款明年3月到期，目前重点可能是协商支付方式，而非重组，但需要有资金支持 [31] 问题10: 如何缩小公司资产价值与股价之间的差距 - 管理层专注于为股东创造和释放价值，通过简化业务、转型、偿还债务等措施提升公司价值；若市场未认可，董事会和战略审查委员会会确保价值释放 [33] 问题11: waterfront 办公资产是出售还是先出租 - 公司处于探索出售这些资产及其他非战略资产的早期阶段，在持有期间会继续提升资产价值，包括租赁 [34] 问题12: 是否与之前有接触的公司重新接洽 - 董事会和战略审查委员会高度关注为股东创造和释放价值，会认真评估任何相关机会 [35] 问题13: 费用从6.5%的变化轨迹，哪些项目会加速，哪些会缓解 - 公司在管理费用方面表现较好，但处于转型期，费用数据会有波动；人员成本上升是行业普遍现象 [39] 问题14: 今年是否会有更多多户住宅收购，规模如何 - 若通过出售非战略资产释放更多资本，将与董事会和战略审查委员会确定资本最佳用途；公司一直在评估收购机会，但标准较高，无既定收购目标 [40] 问题15: AmTrust和Vonage America明年是否会搬离 - 报告中的18%包含待售的101 Hudson和开发项目23 Main，剔除后Harborside明年租约到期比例约为7% [41]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为42.59825亿美元，较2021年12月31日的45.27318亿美元有所下降[26] - 截至2022年3月31日，公司总负债为23.06512亿美元，较2021年12月31日的25.56587亿美元有所下降[26] - 2022年第一季度，公司总营收为9909.9万美元，较2021年同期的7609.3万美元增长约29.97%[27] - 2022年第一季度，公司总费用为8644.2万美元，较2021年同期的7726.6万美元增长约11.87%[27] - 2022年第一季度，公司持续经营业务亏损452.7万美元，较2021年同期的亏损2022.2万美元有所收窄[27] - 2022年第一季度，公司净亏损452.7万美元，而2021年同期净利润为1352.1万美元[27] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为909.2万美元，而2021年同期净利润为762.3万美元[27] - 2022年第一季度，基本每股亏损0.13美元，而2021年同期基本每股收益0.06美元[27] - 2022年第一季度，综合亏损为234.5万美元，而2021年同期综合收益为1352.1万美元[28] - 截至2022年3月31日，公司总股本权益为14.40801亿美元，较2021年12月31日的14.49418亿美元有所下降[26] - 2022年第一季度净亏损452.7万美元，2021年同期净利润1352.1万美元[32][37][39] - 2022年第一季度总营收9909.9万美元，较2021年同期的7609.3万美元增长27.6%[37] - 2022年第一季度总费用8644.2万美元，2021年同期为7726.6万美元[37] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为3150.1万美元，2021年同期为2615.4万美元[32] - 2022年第一季度投资活动产生的净现金为19305.5万美元，2021年同期为18997万美元[32] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为22872万美元，2021年同期为提供1209.2万美元[32] - 截至2022年3月31日，总资产42.59825亿美元，较2021年末的45.27318亿美元下降6%[35] - 截至2022年3月31日，总负债23.06512亿美元，较2021年末的25.56587亿美元下降9.8%[35] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股亏损均为0.13美元，2021年同期每股收益0.06美元[37] - 2022年第一季度综合亏损234.5万美元，2021年同期综合收入1352.1万美元[39] - 2022年1月1日至3月31日净收入亏损4527000美元，2021年同期净收入为13521000美元[41][43] - 2022年第一季度经营活动提供净现金31501000美元，2021年同期为26154000美元[43] - 2022年第一季度投资活动提供净现金193055000美元，2021年同期为189970000美元[43] - 2022年第一季度融资活动使用净现金228720000美元，2021年同期提供净现金12092000美元[43] - 2022年第一季度，公司总营收为99,099,000美元，2021年同期为76,093,000美元[199] - 2022年第一季度，公司总运营和利息费用为71,863,000美元，2021年同期为66,273,000美元[199] - 2022年第一季度，公司净运营收入为26,749,000美元，2021年同期为8,364,000美元[199] - 截至2022年3月31日，公司总资产为4,259,825,000美元，截至2021年12月31日为4,527,318,000美元[199] - 2022年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入（亏损）为 - 9,092,000美元，2021年同期为7,623,000美元[202] - 2022年第一季度，公司归属于普通合伙人的净收入（亏损）为 - 9,990,000美元，2021年同期为8,385,000美元[203] - 2022年第一季度持续经营业务归属于普通股股东的净亏损为1203.4万美元，基本每股亏损0.13美元；2021年分别为亏损2484.4万美元和0.28美元[179] - 2022年第一季度稀释后归属于普通股股东的净亏损为1322.3万美元，稀释后每股亏损0.13美元；2021年分别为亏损2732.8万美元和0.28美元[179] - 2022年第一季度持续经营业务归属于普通合伙人的净亏损为1322.3万美元，基本每单位亏损0.13美元；2021年分别为亏损2732.8万美元和0.28美元[182] - 2022年第一季度稀释后归属于普通合伙人的净亏损为1322.3万美元，稀释后每单位亏损0.13美元；2021年分别为亏损2732.8万美元和0.28美元[182] - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，非控股权益余额分别为16512万美元和18269.3万美元[186] - 2022年第一季度总租金运营收入9.8189亿美元，较2021年同期的7.3566亿美元增加2.4623亿美元，增幅33.5%[215] - 2022年第一季度总物业费用3.5158亿美元，较2021年同期的3.1373亿美元增加3785万美元，增幅12.1%[215] - 2022年第一季度非物业收入910万美元，较2021年同期的2527万美元减少1617万美元，降幅64.0%[215] - 2022年第一季度非物业费用5.1284亿美元，较2021年同期的4.5893亿美元增加5391万美元，增幅11.7%[215] - 2022年第一季度运营收入1265.7万美元，2021年同期运营亏损117.3万美元，同比增加1383万美元，增幅1179.0%[215] - 2022年第一季度持续经营业务亏损452.7万美元，较2021年同期的2022.2万美元亏损减少1569.5万美元，减幅77.6%[215] - 2022年第一季度终止经营业务收入为0，较2021年同期的3374.3万美元减少3374.3万美元，降幅100.0%[215] - 2022年第一季度净亏损452.7万美元，较2021年同期的1352.1万美元净利润减少1804.8万美元，降幅133.5%[215] 公司股权结构相关情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，普通合伙人分别拥有运营合伙企业91.0%的普通股权益[45] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，非控股权益普通合伙人分别持有运营合伙企业9.0%的股份[194] 公司房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有35处物业及可开发土地权益[47] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，房地产总资产分别为4.754亿美元和4.775亿美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，其他资产分别为550万美元和530万美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，抵押贷款均为2.857亿美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，其他负债分别为2090万美元和2120万美元[51] - 2022年和2021年第一季度资本化开发和建设工资及相关成本分别约为40万美元和60万美元[54] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，待开发土地分别为3.15585亿美元和3.41496亿美元，在建开发和建设项目分别为7.26599亿美元和6.94768亿美元[55] - 2022年3月16日，公司同意以1.3亿美元收购新泽西州帕克里奇的一处240套公寓的多户住宅物业，并已支付500万美元定金[60] - 截至2022年3月31日，公司确定一处约120万平方英尺的办公物业和几块可开发土地待售，预计净销售收益约为6.833亿美元，需偿还2.5亿美元抵押贷款[62] - 2022年4月，公司完成出售两块可开发土地，总销售收益为1亿美元[62] - 2022年第一季度，公司出售一处办公物业，销售收益为2.08268亿美元，实现收益183.6万美元，同时承担630万美元债务清偿损失[65] - 2022年第一季度，公司出售两块可开发土地，总销售收益为2859.6万美元，实现收益262.3万美元[66] - 2022年第一季度，公司对几块土地记录了290万美元的减值费用[67] - 截至2022年3月31日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.351亿美元，持股比例为20% - 85%[68] - 截至2022年3月31日，公司为合营企业1.905亿美元债务中的2200万美元提供担保[70] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司非合并合营企业的账面价值分别为135,116,000美元和137,772,000美元，物业债务余额为691,302,000美元[73] - 2022年和2021年第一季度，公司在非合并合营企业的权益收益（亏损）分别为 - 487,000美元和 - 1,456,000美元[79] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，递延费用和其他资产净额分别为107,341,000美元和151,347,000美元[81] - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有35处房产权益，包括22处多户租赁房产（含6,691个公寓单元）及非核心资产[208] - 同店物业2022年租赁收入较2021年增加44.1万美元，增幅0.7%[217] - 同店物业2022年其他收入较2021年增加2290.3万美元，增幅626.4%[217] 公司利率风险管理相关情况 - 公司使用利率互换和利率上限进行利率风险管理，预计未来12个月将有600,000美元重新分类以减少利息支出[82][83] - 截至2022年3月31日，公司有一个名义金额为75,000,000美元的利率上限未到期，公允价值为3,032,000美元[84] - 2022年第一季度，利率上限在OCI中确认的收益为2,182,000美元，重新分类至收益的金额为1,000美元[84] 公司过往业务交易情况 - 2019年末至2021年12月31日，公司出售郊区办公组合中除一处外的所有物业，总面积630万平方英尺，净销售收入10亿美元[88] - 2021年第一季度，终止经营业务的净收入为33,743,000美元[89] 公司信贷安排相关情况 - 2021年5月6日，公司签订2.5亿美元的高级有担保循环信贷安排和1.5亿美元的高级有担保定期贷款安排[90] - 2021信贷安排额度最高2.5亿美元，信用证发行额度不超5000万美元，设施费按使用情况分35和25个基点[91] - 2021定期贷款额度1.5亿美元，期限18个月至2022年11月[92] - 2021信贷安排和定期贷款利率基于基准利率加125 - 275个基点，当前基准利率0.12%[93] - 2021信贷协议限制多项指标，最低抵押池价值8亿美元，最大抵押池杠杆率40%，最大总杠杆率65%[94] - 2021年5月6日公司提取1.5亿美元定期贷款和1.45亿美元信贷安排资金，6月偿还1.23亿美元定期贷款，7月27日还清剩余2700万美元[97] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司循环信贷安排借款分别为7800万美元和1.48亿美元[98] - 截至2022年3月31日，21处房产账面价值约32亿美元，1个土地开发项目账面价值约4.764亿美元被抵押[99] 公司利息及相关费用情况 - 2022年和2021年第一季度现金支付利息分别为1780万美元和1810万美元，资本化利息分别为640万美元和860万美元[102] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务加权平均利率分别

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司净亏损为每股0.32美元，核心FFO为每股0.17美元；2021年核心FFO为0.68美元，2020年为1.07美元，同比下降主要因郊区办公处置计划影响，部分被多户NOI增加和利息支出减少抵消；季度环比核心FFO每股持平，因期间处置活动减少 [22] - 公司预计在GAAP基础上确认约2200万美元的终止费用，并从核心FFO中扣除，该费用将在2022年第一季度确认 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至年底，6691套多户住宅组合出租率为96.6%，达到疫情前水平；同店5499套运营组合出租率为96.4%，高于2020年12月的86.9%，比疫情前水平高2.8%，推动同店收入和净营业收入分别环比增长3.4%和7% [6][7] - 过去一年，公司减少了租金减免，第四季度新租约净租金增长率为13.9%，续约租金增长率为11.6% [7] - 2021年推出3个共866套的租赁物业，均提前稳定，年底Capstone和Upton入住率均超99% [8] - 2021年第四季度同店NOI较2020年同期增长21%，主要因入住率提高和部分物业单元翻新；剔除2020年第四季度80万美元房地产税补缴影响，2021年第四季度同店NOI同比增长16.2%；整体组合净有效租金仍低于去年，预计到2022年第三季度新泽西海滨资产的高租金减免情况将改善 [23] - 2021年第四季度，3个开发项目稳定，与第一季度稳定的Emery和Massachusetts项目共贡献400万美元NOI，预计未来季度这些项目NOI贡献将增加 [24] 办公业务 - 年底办公物业Water Fund资产出租率为72%；2021年签署18.15万平方英尺租约，包括8.55万平方英尺新租约和9.6万平方英尺续租及扩租；2022年1月与Collectors Universe签署15年13.04万平方英尺新租约，与MUFG协商提前终止10.03万平方英尺租约并获得相应费用 [13] - 第四季度办公租赁业务平淡，仅签署2份共5300平方英尺租约；未来公司将不再公布办公组合的同店NOI数据 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度办公租赁业务因Omicron受到一定影响，但市场有积极迹象，如曼哈顿连续4个月租赁面积超250万平方英尺，寻找5万平方英尺以上空间的租户数量约为疫情前的70%，且大部分租赁集中在高质量建筑 [33][34] - 第一季度在海滨地区有望接近2021年全年40万平方英尺的签约量 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是成为环境和社会意识强、透明且有前瞻性的纯多户住宅REIT，2021年在简化和重新聚焦投资组合、加强资产负债表和提升多户运营平台方面取得显著进展 [4][5] - 公司将继续执行郊区办公物业处置计划，自2019年底启动该计划以来，已完成超10亿美元的36项资产销售，其中2021年约7.41亿美元；2022年1月完成1.11 River Street处置，获2.1亿美元，另有泽西市一处办公物业以3.8亿美元签约出售；预计调整后多户住宅组合净营业收入占比将从2021年底的56%升至约71% [11][12] - 为简化业务和循环利用资本，公司推进部分土地地块变现，目前有6块总价1.55亿美元的土地地块已签订有约束力合同 [12] - 公司决定自2021年12月31日起终止第三方管理活动，将资源用于管理自有资产 [9] - 公司认为其A类多户住宅组合将受益于有利宏观经济背景，包括就业和工资增长、购房负担能力下降以及预期更多人返回办公室工作 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2021年是公司转型之年，取得了显著进展，进入2022年公司实力增强，预计非战略资产销售将带来大量额外流动性，为全年提供更多选择 [4][6] - 尽管第四季度因Omicron返回办公室的步伐放缓，但预计2022年将有更广泛的人返回办公室工作 [14] - 公司相信Harborside的“生活、工作、娱乐”理念和泽西市Emerge计划提供的激励措施将吸引广泛的办公租户 [15] 其他重要信息 - 公司首席会计官Amanda Lombard将于4月1日接任首席财务官，原首席财务官David Smetana已为公司服务4年 [4] - 公司在减少投资组合和运营的环境影响方面取得显著进展，支持多项全球倡议，包括CEO Action for Diversity and Inclusion Pledge、UN Women's Empowerment Principles和Climate Group's EV 100 initiative，是美国第一家加入EV 100的房地产公司，承诺到2030年在物业推出电动汽车充电点 [17] - 截至年底，公司25%的全资多户住宅物业获得LEED认证，第四季度100%获得健康与安全认证 [18] - 公司目前唯一在建的多户住宅开发项目Haus 25预算总成本约4.7亿美元，已全额投入股权资金，预计能按预算完成 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何不再公布办公组合的同店NOI数据？ - 公司预计出售111 River和另一处办公资产后，剩余办公资产占整体投资组合比例较小，且非公司长期战略重点，因此决定不再公布相关数据 [28][29] 问题2: 何时退出非战略办公资产？ - 公司将谨慎、平衡地进行资产处置，2022年是转型之年，但不明确进一步资产出售的时间框架 [30] 问题3: 未来资金来源及多户住宅业务增长的资金计划？ - 目前不计划筹集新资本，主要是循环利用资本，待当前及未来交易完成获得资金后，将与董事会确定资金的最佳用途 [31] 问题4: 办公租赁业务放缓的原因及对海滨地区租赁的关注程度，以及向纯多户住宅转型的时间线？ - 第四季度办公租赁业务放缓归因于Omicron，但市场有积极迹象，如曼哈顿租赁活动增加，且租户倾向于高质量空间；公司致力于继续租赁海滨地区资产，第一季度有望接近2021年全年签约量 [33][35][36] 问题5: 出售办公资产并重新配置资本到稳定公寓是否会稀释收益，以及更倾向于稳定收购还是开发项目？ - 资本配置将综合考虑多种用途，最终会与董事会评估可循环利用的资本及最佳用途；公司将继续租赁办公资产，同时推进转型战略 [37][38] 问题6: 如何看待本季度土地销售，以及如何维持土地储备用于未来住宅开发？ - 公司认为现有土地储备对公司规模而言过大，部分土地未具备开发条件，开发会增加集中风险和潜在的资产自相蚕食风险，因此出售土地以重新平衡和循环利用资本；不排除未来开发的可能性 [40] 问题7: 土地买家是否会建造竞争性供应？ - 土地将用于建造多户住宅，但买家产品不太可能与公司产品竞争，公司认为自身资产质量高、配套设施好、租金高 [42] 问题8: 终止费用如何影响收益？ - 在GAAP基础上，预计确认约2200万美元终止费用，并从核心FFO中扣除，该费用将在2022年第一季度确认 [43][44] 问题9: 是否已开始与董事会进行资本配置讨论，以及何时能确定战略方向？ - 公司仍有未偿还的信贷额度，已用111 River销售所得偿还部分债务；未来将根据交易完成时间表与董事会讨论资本最佳用途，但目前无法提供更多指导；预计大部分已宣布交易将在上半年完成，但今年数据会因转型存在波动 [47][49] 问题10: 为何本季度可开发单元减少？ - 公司认为继续投资部分项目不可行，且维持开发选择权的成本较高，因此决定放弃 [50] 问题11: 终止第三方管理业务在2022年是否有费用拖累，以及住宅业务费用增长预期？ - 终止第三方管理业务带来的总收入损失约为每年0.02美元，且该业务若非大规模开展则利润不高；公司在管理费用方面表现良好，尽管面临劳动力市场成本压力，仍有望实现今年500万美元的现金费用节省目标 [52] 问题12: 战略审查是否仍在进行，是否产生成本？ - 战略审查委员会仍在运作，专注于为股东创造最大价值；管理层专注于通过过去一年的举措创造实体价值，未来将继续推进战略方向 [54][55] 问题13: 在资产出售前，办公业务的入住率和收入趋势如何，是否存在入住率下降风险？ - 今年办公物业租约到期面积约8.5万平方英尺，新签Collectors Universe租约增加了净租赁面积且租期更长，是积极信号；未来一年租约到期面积约占12%，公司将与租户积极沟通续约，并吸引新租户 [57][58] 问题14: 设立ATM计划的目的，是否有近期使用的打算？ - 设立ATM计划是为谨慎起见，但目前无使用计划 [59] 问题15: Collectors Universe租赁空间的实际用途是什么？ - 主要为传统办公空间，未来一年左右会根据具体用途进行装修 [62] 问题16: Harborside投资组合中是否有其他大量未充分利用的空间可供其他租户使用？ - 除已知的空置楼层外，几乎没有其他未充分利用的空间 [63] 问题17: Collectors Universe租赁的前期租赁经济情况如何，MUFG的终止费用有多少用于该租赁？ - 租金约为每平方英尺42美元，租户改善成本（TIs）处于市场低端约每平方英尺5美元，房东出资300万美元；MUFG的终止费用仍有相当部分剩余 [64]

普通合伙人权益情况 - 截至2021年12月31日和2020年，普通合伙人在运营合伙企业的普通股权益分别为91.0%和90.4%[16] - 合并、解散运营合伙企业或转让其全部或大部分资产，需至少85%的运营合伙企业合伙单位持有人同意，截至2022年2月18日，普通合伙人拥有约91.0%的运营合伙企业已发行普通合伙单位[130] 公司物业资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有或持有22处多户租赁物业以及非核心资产，包括7座办公楼、4处停车/零售物业和3家酒店，外加可开发土地[19] - 2019年末至2021年12月31日，公司完成出售郊区新泽西办公组合中除一处外的所有37处物业，总面积630万平方英尺，净销售收益10亿美元[20] - 截至2021年12月31日，公司确定2处办公物业和若干可开发地块待售，预计净销售收益约9.2亿美元；2022年1月，公司完成处置其中一处办公物业，总销售收益2.1亿美元[51] - 2021年公司开始运营位于新泽西州的两个多户住宅物业，含506个公寓单元，总成本约2.659亿美元[49] - 2021年公司处置了新泽西州的16处办公物业、3个土地租赁项目和2处可开发土地物业，净销售收益约7.16亿美元，销售净收益约3070万美元[50] - 2021年4月29日，公司出售12 Vreeland Road合资企业权益，总售价约200万美元，无损益[52] - 2021年9月1日，公司以190万美元将Offices at Crystal Lake合资企业权益出售给合作伙伴，2021年记录约190万美元亏损[53] - 公司正在开发新泽西州泽西城的750单元多户住宅项目，预计成本4.695亿美元，截至2021年12月31日已发生4.25亿美元，预计2022年第二季度可入住；公司已出资1.695亿美元，剩余成本预计由3亿美元建设贷款提供（截至2021年12月31日已提取2.555亿美元）[54] - 截至2021年12月31日，公司五处房产及部分土地和开发项目合计账面价值约10亿美元，出售受限[80] - 公司计划出售房产，预计总销售收益最高达7.32亿美元，但处置时间和价格不确定[81] - 截至2021年12月31日，公司合并物业包括15处多户租赁物业、10处商用物业和2家酒店，含约4545套公寓和490万平方英尺商用空间[138] - 公司拥有或参股36处物业，包括22处含6691个公寓单元的多户租赁物业及非核心资产[171] - 2019年12月19日公司宣布出售约660万平方英尺的新泽西郊区办公物业组合[175] - 2019年末至2021年12月31日，公司完成郊区办公物业组合中除一处外所有物业出售，总面积630万平方英尺，净销售收益10亿美元[176] - 截至2021年12月31日，公司将位于新泽西州泽西城和霍博肯的约180万平方英尺的两处办公物业归类为待售资产[177] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司约有234名员工，较2020年12月31日减少24人[33] - 公司员工中36%在公司工作至少10年，其中24%工作至少15年，12%工作至少20年[33] - 约64%的公司员工直接参与物业管理、管理服务以及物业现场租赁和维护工作[34] - 不到5%的公司员工在企业发展部门工作，直接参与公司的开发项目[34] - 截至2021年12月31日，公司59%的员工为男性，40%为女性，1%为非二元性别[38] - 截至2021年12月31日，公司50%的员工为有色人种或其他少数群体，董事会8名成员中有4名（即50%）为女性和/或不同种族[38] 公司物业认证情况 - 2021年，公司全资拥有的多户住宅组合中25%（按单元数量计）获得LEED认证，泽西城399,600平方英尺的办公物业海港1号预计获得LEED黄金认证[26] 公司财务信贷情况 - 2021年5月，公司签订循环信贷和定期贷款协议，包括2.5亿美元高级有担保循环信贷额度和1.5亿美元高级有担保定期贷款额度，并终止2017年信贷安排；2021年7月偿还定期贷款[55] - 2021年12月，公司设立“按市价发行”股票发售计划，可不时发行和出售最多2亿美元普通股[56] - 截至2021年12月31日，公司总负债24亿美元，其中循环信贷额度借款1.48亿美元，抵押贷款等约22亿美元[101] - 截至2021年12月31日，约1.48亿美元循环信贷额度借款和约5.7亿美元抵押贷款按可变利率计息，利率上升或影响现金流[103] - 董事会一般政策是将负债与总未折旧资产比率限制在50%或以下，但政策可随时更改[104] 公司租户及收入占比情况 - 截至2021年12月31日，无商业租户占公司合并收入超过10%[48] - 公司13.5%的收入来自证券、商品合约及其他金融服务行业的租户[76] - 多户租赁物业总净可出租面积4545，出租率96.4%，2021年基本租金132,517千美元，占比49.90%，每套平均基本租金2511美元[139] - 办公物业总净可出租面积4,858,801平方英尺，出租率74.0%，2021年基本租金131,569千美元，占比49.59%，每平方英尺平均基本租金36.60美元[140] - 零售/车库物业总净可出租面积57,209平方英尺，出租率73.7%，2021年基本租金1357千美元，占比0.51%，每平方英尺平均基本租金32.20美元[140] - 酒店物业房间总数372间，2021年Envue Autograph Collection酒店收入5526千美元，Residence Inn at Port Imperial酒店收入5092千美元[140][143] - 2021年12月31日止12个月，办公物业租户的总升级和回收费用为16,821千美元，即每平方英尺5.40美元[143] - 截至2021年12月31日，公司持有的待售物业收入为5.54亿美元，2021年处置或停用的物业收入约2.78亿美元[140][143] - 截至2021年12月31日，到期未续约且未签订新租约的面积为24,545平方英尺，占公司总净可出租面积的0.5%[141] - 2021年末，公司稳定运营的综合物业中，多户住宅单元出租率为96.4%，商业面积出租率为74.0%[145] - 截至2021年12月31日，公司15大商业租户的年化基础租金收入总计74,929,260美元，占公司年化基础租金收入的62.8%[147] - 2022 - 2033年及以后，公司办公室和独立零售物业的租赁到期情况中，2023年到期面积676,899平方英尺，占比19.9%，到期租金17,669,977美元，占比14.8%[150] - 公司总可出租商业面积4,858,801平方英尺，其中出租给商业租户的面积为3,395,499平方英尺[152] - 按年化合同基础租金计算，哈德逊县的物业占公司基础租金收入的80.2%，达241,401,737美元[153] 公司股息情况 - 2020年9月30日起，公司董事会暂停普通股股息和分配，预计2021年无股息支付也能满足REIT股息义务[164] - 公司预计在向纯多户住宅REIT转型完成前，将继续暂停定期季度普通股股息[164] 公司股东情况 - 2022年2月18日，通用合伙人有249名在册普通股股东，运营合伙企业有62名有限合伙单位所有者和1名普通合伙单位所有者[162] 公司财务指标变化情况 - 2021年租赁收入282,791千美元，较2020年的272,970千美元增加9,821千美元，增幅3.6%[205] - 2021年停车收入15,003千美元，较2020年的15,604千美元减少601千美元，降幅3.9%[205] - 2021年酒店收入10,618千美元，较2020年的4,287千美元增加6,331千美元，增幅147.7%[205] - 2021年总物业费用134,512千美元，较2020年的127,831千美元增加6,681千美元，增幅5.2%[205] - 2021年房地产服务收入9,596千美元，较2020年的11,390千美元减少1,794千美元，降幅15.8%[205] - 2021年运营收入（亏损）为 - 36,275千美元，较2020年的 - 76,899千美元增加40,624千美元，增幅52.8%[205] - 2021年利息费用 - 65,192千美元，较2020年的 - 80,991千美元增加15,799千美元，增幅19.5%[205] - 2021年持续经营业务收入（亏损）为 - 149,021千美元，较2020年的 - 115,499千美元减少33,522千美元，降幅29.0%[205] - 2021年终止经营业务收入39,482千美元，较2020年的81,901千美元减少42,419千美元，降幅51.8%[205] - 2021年净收入（亏损）为 - 109,539千美元，较2020年的 - 33,598千美元减少75,941千美元，降幅226.0%[205] - 2021年租赁业务及其他收入总计增加1754.9万美元，增幅5.8%，其中同店物业增加848.3万美元，增幅2.8%，收购和开发物业增加1405万美元，增幅4.6%，2020和2021年出售物业减少498.4万美元，降幅1.6%[207] - 2021年物业费用总计增加668.1万美元，增幅5.2%，其中同店物业增加427万美元，增幅3.3%，收购和开发物业增加481.8万美元，增幅3.8%，2020和2021年出售物业减少240.7万美元，降幅1.9%[207] - 2021年同店物业租赁收入增加160万美元，增幅0.6%，商业物业增加320万美元，多户住宅物业减少160万美元[207] - 2021年同店物业停车收入减少110万美元，降幅7.0%，主要因停车场使用量下降及2020年有停车费和解收入[207][208] - 2021年同店物业酒店收入增加630万美元，增幅147.7%，主要因2021年酒店全面重新开业[207][209] - 2021年同店物业其他收入增加160万美元，增幅17.1%，主要因2021年确认未完成处置交易的潜在买家没收押金及物业销售后项目收入[207][210] - 2021年同店物业房地产税增加170万美元，增幅3.7%，主要因两项PILOT协议到期[207][211] - 2021年同店物业公用事业费用增加90万美元，增幅6.6%，主要因2021年电价上涨[207][211] - 2021年房地产服务收入减少180万美元，降幅15.8%，主要因第三方开发和管理活动减少[213] - 2021年一般及行政费用减少1390万美元，降幅19.5%，主要因2020年董事会选举费用及2021年遣散费减少，部分被CEO及相关管理层变动成本抵消[215] 公司面临的风险情况 - 2021年某些建筑材料价格因库存低、需求激增、关税和行业整合等因素大幅上涨，或导致开发成本增加[94] - 公司面临商品和劳动力价格波动、供应链中断风险，或影响建设项目成本和进度[92,93] - 公司将部分投资组合从办公物业转向多户租赁物业，可能产生减值费用或回报低于预期[95,96] - 不利的市场和经济条件可能影响多户租赁物业的入住率、租金率和资产市场价值[97] - 债务融资可能影响公司经济表现，包括还款、再融资和利率风险[99,100,103] - 公司可能无法吸引、整合、管理和留住执行战略所需的人员，竞争或增加劳动力成本[111] - 公司依赖关键人员，失去他们的服务可能对运营产生不利影响，且未为关键人员购买关键人寿保险[112] - 公司房地产建设管理活动面临第三方建设项目的特定风险，成本超支或项目延迟可能影响现金流和流动性[114] - 马里兰州法律和普通合伙人章程及细则的某些规定可能阻碍、延迟或防止控制权变更，如董事罢免需至少三分之二股东投票[115] - 普通合伙人章程规定，任何单一股东或关联股东集团不得实益拥有超过9.8%的已发行资本股票[122] - 马里兰州商业组合法案规定，与拥有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些商业组合，五年内受限[123] - 马里兰州控制股份收购法案规定，收购控制股份的投票权需经三分之二有投票资格的股东批准[124] - 2017年12月22日颁布的《减税与就业法案》可能对公司及其股票市场价格产生重大不利影响[127] - 为维持房地产投资信托资格，公司已发行股票价值的50%以上不得由五名或更少个人实际和/或推定拥有[129] - 若公司未能符合房地产投资信托资格，将失去相关地位，不再需向股东支付股息，且支付的股息不构成合格REIT股息，无法享受最高20%的扣除[132] - 公司面临网络安全攻击风险，虽采取多项措施但无法保证能防止网络攻击[135] - 气候变化的物理影响可能对公司的物业、运营和业务产生重大不利影响，合规新法规可能需大量支出[136] 公司物业会计处理情况 - 公司2021年、2

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.17美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划的影响，该计划现已完成 [14] - 多户住宅业务同店收入环比增长4.3%，净营业收入（NOI）增长4% [15] - 新稳定开发项目在第三季度产生270万美元的NOI份额，较第二季度增加300万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至10月24日，5825套运营公寓组合的入住率达96.5%，高于6月30日的92.3%，比疫情前水平高2.7% [6] - 近期完成租赁的三处物业整体出租率超95%，租赁速度和租金水平均超内部预期 [7] 办公业务 - 本季度办公租赁业务表现一般，仅签订3份小面积非可比租约，共计8600平方英尺 [17] - 10月，TD Ameritrade搬离其在Harborside 6剩余的44000平方英尺办公空间 [17] - 滨水资产出租率为73.3% [12] 酒店和停车业务 - 本季度停车和酒店收入环比有所改善，凯悦酒店自2019年以来首次实现NOI转正 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来，滨水地区办公租赁面积约37.5万平方英尺，其中约三分之二为续租，是10年来第二低的租赁量，比2016年峰值低80%，比5年季度平均水平低30% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务，向纯多户住宅房地产投资信托（REIT）转型，已出售约10亿美元郊区办公资产，还签订协议出售价值5.9亿美元的两处办公物业 [9][11] - 完成上述出售后，假设其他条件不变，多户住宅资产将占净营业收入的约70%；Haus 25项目稳定后，这一比例预计将增至约75% [11][18] - 公司精简后的投资组合专注于A级多户住宅资产，有望改善NOI和现金流增长前景，受益于优惠政策取消、市场租金增长和新项目交付等因素 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济仍存在不确定性，但多户住宅业务租赁势头强劲，入住率高于疫情前水平，公司对业务进展感到鼓舞 [6] - 随着东北部新冠病例减少和员工重返办公室，滨水地区的办公物业对不同行业租户具有吸引力 [12] - 劳动力市场紧张和工资强劲增长的趋势将延续至第四季度，支撑多户住宅业务的积极发展态势 [15] 其他重要信息 - 公司有一个在建多户住宅项目Haus 25，预算总成本4.695亿美元，预计2022年第一季度开始接收租户，且无需额外股权投入 [19] - 剩余投资组合包括4处办公资产、2家酒店和14个开发地块，大部分地块距曼哈顿仅一站地铁距离 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 泽西市和霍博肯资产出售是否有定金，预计何时完成交易？ - 公司已收到定金，预计明年第一季度完成交易 [24] 问题2: 是否计划出售Harborside剩余办公物业，是否需要先提高出租率，有无相关意向询问？ - 公司战略是简化业务，专注多户住宅，将以机会主义和谨慎的方式处理资产出售，目前无具体时间表，目标是为股东实现价值最大化 [25] 问题3: 本季度杠杆率升至约15倍，如何降低杠杆率，时间安排如何？ - 目前净债务与EBITDA比率将保持在十几倍，等待Haus 25项目上线；之后通过资产出售偿还债务、Harborside办公物业出租和土地资产盘活等方式，有望将杠杆率降至较低水平，但需要时间 [27][28] 问题4: 如何将杠杆率降至符合多户住宅市场水平？ - 没有单一解决方案，公司正朝着正确方向取得进展，有多种工具可降低杠杆率，目前债务无到期风险，主要是财务指标的优化问题 [30] 问题5: Harborside 1的租赁管道情况如何，若该建筑租满是否会出售？ - 公司不评论传闻和猜测，本季度租赁业务受Delta变种影响较淡；今年以来滨水地区租赁情况不佳，但公司仍取得一定成绩；随着员工重返办公室，公司有望获得更多租赁需求 [31][32] 问题6: 能否量化租赁管道规模？ - 公司不会提供租赁管道的指导信息，将在签订租约后公布 [34] 问题7: 滨水资产的买家是否对Harborside也感兴趣？ - 买家仅对已签约资产感兴趣，未对Harborside进行探索 [35] 问题8: 公寓业务的续租租金涨幅情况如何？ - 公寓业务反弹强劲，入住率高于疫情前，优惠政策逐步取消，已开始出现租金增长；目前数据不足，无法提供具体续租租金涨幅，预计下季度可提供更多信息 [37][39] 问题9: 鉴于资产负债表限制，如何利用土地与合资伙伴合作开展新项目？ - 出售办公资产将释放股权，公司将评估股权再分配的所有选项；土地储备规模较大且资金利用效率不高，部分土地可能会被重新利用 [41][42] 问题10: 请介绍Rockpoint合资企业的情况，是否有看跌期权、资本调用或财务义务，有无关键日期？ - Rockpoint已完成全部股权出资，公司目前无额外股权调用需求；协议关键日期为2023年3月2日，届时双方可选择行使一年延期选项 [44] 问题11: 公司重组对运营业务有何影响，是否促进了住宅入住率的提升？ - 重组结合了成本控制和运营优化，引入了多户住宅专家，同时市场环境也很强劲，两者共同促进了业务发展 [46][47] 问题12: 停车和酒店业务的未来发展趋势如何，本季度收入环比改善的驱动因素是什么？ - 停车业务可能需要3 - 4个季度，到明年年底恢复到疫情前水平，与员工全面重返办公室同步；酒店业务预计将实现适度增长，EBITDA和RevPAR将实现低个位数增长 [49][50] 问题13: 新泽西激励计划是否对租户需求产生积极影响？ - 激励计划对企业咨询和搬迁意愿产生了积极影响，已有企业获得奖励并创造了新的就业机会，预计未来将有更多租赁业务 [52] 问题14: 随着情况逐渐开放，管理层的地理位置安排和公司管理计划如何？ - 管理层过去14个月远程工作取得了积极进展，将继续保持；CEO已获得签证，计划近期前往美国；COO若一切顺利将进行搬迁 [54][55] 问题15: CEO是否会搬迁至美国管理公司，是否会在美国招聘永久CEO？ - 这是董事会的决策问题，目前尚未确定；CEO将尽力推动公司取得成功 [56] 问题16: 疫情前提到的公司A收购提议目前进展如何，公司在企业层面交易上投入多少时间？ - 董事会和战略审查委员会专注于为股东创造和释放价值，管理层专注于运营；未来战略决策由董事会决定 [58] 问题17: 两处办公物业的出售过程如何，如何考虑定价，扣除成本和提前还款罚金后的净收益情况如何？ - 资产已进行市场推广，公司对定价满意，虽有提前还款罚金，但通过创造性解决方案，认为交易价格符合战略方向 [60][61][62] 问题18: 请介绍两处办公物业交易的资金来源和用途，以及交易对NOI的影响？ - 目前资产未完成交易，不便评论资本化率；现金流入后将管理资金流动并偿还债务，同时评估资本分配选项 [66][67] 问题19: 向多户住宅转型过程中，Rockpoint在多户住宅平台资产价值和总市值中的占比如何？ - Rockpoint已投资4亿美元，其权益在公司补充文件第7页的资产净值页面有记录，目前为4.663亿美元；公司未披露合资企业的股权比例 [68] 问题20: 是否可以分配资产或进行平台整体的买卖？ - 公司与Rockpoint关系良好，有多种选择，近期关系不会发生变化 [70]