业绩总结 - 住宅净运营收入（NOI）年化为1.29亿美元，同比增长361%[18] - 净资产值（NAV）从7.04亿美元增长至17.94亿美元，增幅为155%[19] - 总投资组合的年化NOI为3.57亿美元，优选细分市场占比31%[21] - 2019年第四季度的净运营收入（NOI）为54813千美元[102] 用户数据 - 住宅单位的市场资本化为57亿美元，净资产值为34亿美元，出租率为95.0%[6] - 水边办公空间的市场份额为31%，出租率为77.8%[6] - 公司在当前市场中控制约14%的现有市场份额和31%的潜在市场份额[43] - 公司在Jersey City的市场份额为31%，在可比较物业中占有22%的市场份额[44] 未来展望 - 公司在未来的开发管道中有1,475个单位，额外单位为2,713个，总建设组合为7,971个单位[46] - 公司在2019年NOI的前瞻性复合年增长率为12.60%[32] - 预计水滨项目的年化现金净营业收入为7060万美元，市场租金为46.59美元/平方英尺[91] - 预计未来完成建设所需的成本总计为565.9百万美元[94] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年交付的单位总数为1,368个，包含311个M2、762个Urby和295个RiverHouse 11[79] - 2018年交付的项目总计1212个单位，实际/预计初始租赁率为97.2%[98] - 2019年交付的Marriott Hotels at Port Imperial项目预计稳定的NOI为1390万美元[98] - 2020年交付的项目总计1192个单位，预计稳定的NOI为3340万美元[98] 市场扩张和并购 - 公司在水滨项目的资本支出计划为1.56亿美元，其中已支出7620万美元，未来支出7980万美元[84] - Wegmans和24-Hour Fitness正在进行合同谈判，交易金额为4100万美元，扣除交易成本[94] - 水滨项目在建单位总数为1,942个，未来启动单位为9,373个，总水滨管道单位为7,380个[81] - 公司在水滨办公室投资1.56亿美元，涵盖多个改造项目[84] 负面信息 - 水滨办公室的空置面积为1,398,324平方英尺，现有租金为39.52美元/平方英尺[84] - 水滨项目的年一资本化率为4.04%[91] - 从2019年9月30日到2019年12月31日，NAV每股增加0.05美元，主要由于以折扣价回购股份[94]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度核心每股运营资金（FFO）为0.44美元，上年同期为0.45美元，其中第四季度包含与出售Urby税收抵免相关的0.03美元FFO [28] - 第四季度所有现金同店净营业收入（NOI）转正并增长3.5%，住宅同店NOI季度增长5.4%，且因税收和运营节省超预期，业绩高于初始和修订后的指引范围 [28] - 季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为9.7倍，预计在开发项目稳定和空置率缓解前，该指标将维持在接近10倍的水平 [33] - 2020年初始核心FFO指引为每股1.24 - 1.36美元，住宅同店NOI指引收入增长2.2% - 3.2%，费用增长1.5% - 2.5%，NOI范围为2.2% - 3.3%；办公同店现金NOI预计增长3% - 7% [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第四季度签署超16.9万平方英尺交易，核心和海滨投资组合年末出租率达80.7%，其中约30%（5.1万平方英尺）为新租约，70%（11.8万平方英尺）为续租 [15] - 2019年第四季度所有核心市场交易租金现金基础上涨6.5%，公认会计原则（GAAP）基础上涨19.9%，每平方英尺每年租赁期限承诺为5.41美元；2018年对应数据分别为6.9%、23.1%和5.88美元 [15] - 2019年全年核心和海滨投资组合签署超64.8万平方英尺交易，现金和GAAP租金涨幅分别为8.1%和19.1%，超出内部约58.4万平方英尺的预测11% [16] 多户住宅业务 - Roseland 4287套同店投资组合GAAP基础上季度NOI增长5.4%，全年NOI增长3.4%，收入增长2.2%，运营费用增长0.2% [22] - 剔除翻新物业，同店NOI增长10.1%，收入增长6%，Monaco和Marbella的翻新项目获租户积极反馈，释放单元租金溢价达18% [23] - 在建的1940套单元投资组合预计产生6200万美元稳定NOI，未来12个月计划交付1192套，如AmREIT Overlook Ridge开业首4周已签署38份租约，占比12%，租金超预期 [25] 各个市场数据和关键指标变化 海滨市场 - 2019年第四季度完成超2.7万平方英尺新交易，季度末出租率达77.8%，现金租金上涨17.1%，GAAP租金上涨27% [17] - 目前约有50万平方英尺新交易处于积极谈判中，租户行业多样，2020年仅有6.1万平方英尺租约到期 [18][19] 郊区市场 - 2019年第四季度执行超14.1万平方英尺交易，现金租金上涨5.3%，GAAP租金上涨19.2% [19] - 2020年郊区投资组合有超40.3万平方英尺租约到期，其中12.8万平方英尺位于莫里斯县投资组合将在今年出售，剩余27.5万平方英尺中，5.9万平方英尺（21%）将腾空，公司已就超22.9万平方英尺交易进行积极谈判 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划转型为仅专注海滨的公司，成为A级多户住宅最大所有者，并保留精选核心办公物业，打造“生活、工作、娱乐”一体化市场 [6] - 2020年退出郊区业务，目前进展顺利，预计3月向董事会提交除帕西帕尼和吉拉尔达农场外的其他销售交易，待董事会批准后，这些销售预计在2020年第三季度完成 [12] - 出售郊区资产所得款项将用于偿还未偿债务，特定情况下通过1031条款再投资于海滨多户住宅业务，计划2020年偿还信用额度，2021年赎回债券 [13] - 多户住宅业务方面，公司将继续投资产品、收购和开发新项目，预计2020年交付新产品，增加A级物业持有量，并计划在未来几个季度宣布三座新塔楼建设 [9][10] - 办公业务方面，公司认为新泽西海滨市场因租户扩张将在2020年表现强劲，但由于新泽西州政府对Grow New Jersey激励计划存在分歧，预计在计划确定前参观活动将减少 [7][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2020年将是不错的一年，公司在多户住宅和办公业务上运营良好，各运营指标呈积极态势，交易活动活跃，未来将继续执行销售、收购和融资计划 [6] - 新泽西办公市场受政府激励计划不确定性影响，参观活动可能减少，但公司有多个新项目正在推进，预计未来12周或下一季度达成 [7][8] - 多户住宅市场方面，泽西市和哈德逊县因性价比和交通优势成为租户首选居住地，租金持续上涨，未来几个季度供应较少，公司通过翻新旧建筑提高租金收益，回报良好 [9] - 公司认为退出郊区业务虽会导致今年收益下降，但明年多户住宅业务将带来替代收入，从长远看，公司财务状况将得到改善 [52] 其他重要信息 - 公司董事长Bill Mack年满80岁，因公司董事强制退休政策，将在2020年股东大会后不再担任董事会成员 [47][48] - 公司已完成1031反向交换，出售郊区波士顿的Alterra和Overlook Ridge多户住宅资产，获得4.115亿美元，并出售费城两块未开发地块，获得1790万美元 [30] - 季度内公司用信用额度偿还唯一剩余定期贷款，年末公司债务包括3亿美元2022年4月到期债券、2.75亿美元2023年5月到期债券，信用额度已提取3.29亿美元，总公司债务为9.04亿美元 [31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司指引中包含哪些因素，办公室业务达到同店目标所需的入住率情况，以及资产销售完成的确定性如何 - 公司出售郊区资产是战略决策，预计明年多户住宅业务将带来替代收入，虽今年收益会下降，但从长远看财务状况将改善 [52] - 帕西帕尼和吉拉尔达农场交易的买家已安排好融资，预计未来几个月完成交易，其他销售项目也有望完成，市场融资环境良好，租户情况稳定 [53] - 办公室业务指引较为保守，中点仅需执行13.5万平方英尺租赁，其中6.5万平方英尺已待签署，且公司有超30万平方英尺交易管道，完成指引可能性较大，现金同店NOI指引基本已确定 [57][58] 问题2: 达到新的FFO运行率后，如何考虑股息分配和覆盖情况，以及AFFO可能的表现 - AFFO受影响程度可能小于FFO，公司预计未来仍将支付每股0.80美元股息，2021年该股息将得到大幅覆盖，2020年的下降将在2021年得到弥补，股息政策不会改变 [59] 问题3: 如何降低杠杆率，特别是在海港城有新开发项目的情况下 - 公司认为在出售郊区资产、确定投资组合后，将进行资本重组，届时多户住宅业务将占主导，可根据市场情况选择引入股权合作伙伴或增发股权来降低杠杆率 [61][62][65] 问题4: 2021年FFO和AFFO的走势如何 - 2021年的情况取决于今年资产销售的时间，如果上半年完成销售，情况不会太差，随着10亿美元开发项目上线，预计产生6000万美元NOI和约0.40美元FFO，虽会失去0.50美元FFO，但公寓NOI和EBITDA节省将弥补损失，2021年可能是低谷，但稳定后AFFO将高于当前水平 [67][68][69] 问题5: 生命科学公司的租赁情况如何，海滨租赁到期仅6.1万平方英尺，入住率指引是否保守 - 公司对租赁数据持保守态度，考虑到出售郊区资产的影响，虽有一些大型金融机构交易未达成，但公司有租户扩张计划未纳入指引，希望有更多上行潜力 [72][75][76] 问题6: 多户住宅开发机会和优先级如何，住宅土地储备的潜力和计划是什么 - 大都市地区土地价格上涨，公司在海港城和港口帝国周边有集中土地储备，未来开发将集中在哈德逊县，已获批的项目包括Plaza 8、Urby 2和Park Parcel等 [77][78][79] 问题7: 郊区资产销售的买家池有多深，买家使用的融资、股权和杠杆情况如何 - 买家池约有15个，公司与其中一些有合作历史，已完成约2亿美元销售，剩余11亿美元中约5.5亿美元已签约，公司对销售进展有信心 [83][84] 问题8: 未来两年公司的开发支出情况如何 - 上季度披露的7000万美元开发支出本季度降至4700万美元，后续每月减少约400 - 500万美元，通过现金流解决，除在建项目外，下一波开发公司份额约8亿美元，预计通过合资企业现金流和非核心资产销售回收资金来覆盖 [86][87][88] 问题9: 9.46亿美元资产销售中，有多少需通过1031条款再投资以进行税收保护，是否意味着有五到六笔收购 - 约85% - 90%的销售所得将用于偿还债务，约1 - 1.5亿美元可能需再投资，公司最终将拥有约32 - 33项资产，而非暗示的五到六笔收购 [91][93] 问题10: 如何将净债务与EBITDA比率降至5倍以下，将债务与总企业价值比率降至25% - 公司将按顺序解决杠杆问题，先退出郊区业务，形成更像多户住宅公司的投资组合，再根据情况进行资本结构调整，若无法达到理想状态，可能会被收购 [98][99][100] 问题11: 公司股价达到净资产价值（NAV）的时间框架是怎样的 - 公司认为退出郊区业务是转折点，完成后将专注多户住宅和海滨业务，若到2020年底出售郊区资产且NAV超过30美元，将继续正常经营或考虑其他选择 [101][102][103] 问题12: 市场对公司整体按NAV水平交易的兴趣如何，是否有清算可能性 - 目前未收到合理的收购意向，公司会理性对待合理报价，若公司未来一两年仍未按NAV交易，董事会有清算的考虑 [111][113][115] 问题13: 办公室同店NOI指引中，费用趋势如何，是否会持续受益于费用增长 - 2020年同店NOI指引仅针对海滨业务，收入和费用基本一致，明年预计费用增长约2% - 3%，与通胀水平相当 [118] 问题14: 海滨租赁管道中交易的规模和阻碍因素是什么，是否取决于Grow New Jersey激励计划 - 航运公司交易取决于Grow New Jersey激励计划，制药公司决策谨慎，部分交易为租户扩张，公司还收到小型租户的良好报价，如游戏公司等 [121][122][123] 问题15: 董事会在考虑潜在交易时的过程和决策因素是什么，为何未推进某些交易 - 高盛和美林为公司提供战略和流程建议，市场对公司的主要顾虑是郊区办公业务，因此董事会决定退出该市场 [127] - Tom Rizk提出的交易未满足公司要求，如未明确价格、股权来源等，且交易结构复杂，董事会更倾向于认真对待符合要求的报价 [128][129][132] 问题16: Bill Mack退休后，董事会是否会缩编，新成员是内部人员还是独立成员 - 根据马里兰州法律，董事会不能缩编，Bill Mack的席位将空缺，将提名新成员填补，个人认为新成员不太可能是内部人员 [136][137] 问题17: 为何不立即出售Roseland或进行资本重组、拆分，而是先出售郊区资产再看股价与NAV的关系 - 立即进行这些操作存在复杂的税收问题，且需先偿还债务以满足银行和债券契约要求，公司认为先退出郊区业务，再考虑出售、拆分或继续经营等选择是更简单直接的方式 [139][140][141]

业绩总结 - 2019年第四季度核心FFO为4410万美元，每股0.44美元[21] - 2019年第四季度的总收入为86,673千美元，较2019年第三季度的82,581千美元增长了5.1%[44] - 2019年第四季度的净收入（可供普通股东的净收入）为-54,652千美元，相较于2019年第三季度的-55,928千美元有所改善[46] - 2019年第四季度的每股基本收益为-0.64美元，较2019年第三季度的-0.65美元有所改善[46] - 2019财年总收入为526,873千美元，较2018财年的530,606千美元下降了0.4%[59] - 2019财年净收入为143,836千美元，较2018财年的106,401千美元增长了35.2%[59] 用户数据 - 办公物业的租赁面积为169,333平方英尺，第四季度结束时租赁率为80.7%（不包括非核心物业）[21] - 住宅物业的运营组合在第四季度结束时租赁率为95.0%[21] - 2019年第四季度的租赁率为94.0%，较2018年第四季度的95.7%下降1.7%[82] - 2019年第四季度每个住宅的平均收入为$2,938，较第三季度的$2,928略有上升[146] 未来展望 - 预计完成建设或租赁活动后的稳定净运营收入（NOI）约为4660万美元，资本化率在4.5%到5.25%之间[10] - 未来开发项目的总价值为551百万美元，占总资产的30%[30] - 2021年预计交付的单位为750个，租赁率为100.0%，预计NOI为2810万美元[166] 新产品和新技术研发 - 在建社区总数为1942个单位，预计收益率为6.08%[167] - 2019年交付的总单位为372个，租赁率为100.0%，预计NOI为1390万美元[164] - 2020年交付的单位总数为1192个，租赁率为81.9%，预计NOI为3280万美元[165] 市场扩张和并购 - 办公室资产的总估计资产价值为2,818百万美元，减去债务后净资产为2,293百万美元[27] - 住宅资产的折扣后总资产价值为5,469百万美元[30] - 2019年第四季度的租赁物业净投资为46.65亿美元，较2018年第四季度的43.17亿美元有所增加[42] 负面信息 - 2019年第四季度的物业减值费用为27,356千美元，较2019年第三季度的5,894千美元大幅增加[51] - 2019财年资金运营（FFO）为116,131千美元，较2018财年的170,379千美元下降了31.9%[62] - 2019年第四季度的运营收入（费用）为-24,247千美元，较2019年第三季度的-4,090千美元下降[45] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度的利息覆盖比率为3.0倍[24] - 2019年第四季度的固定费用覆盖比率为2.0倍[24] - 2019年第四季度的现金及现金等价物为25.59百万美元，较2018年第四季度的29.63百万美元有所下降[42]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...

业绩总结 - 公司市值为59亿美元，净资产值为34亿美元[11] - 2019年第三季度的核心FFO为3,820万美元，同比下降18%[13] - 2019年第三季度的AFFO为2,050万美元，同比下降16%[13] - 2019年第三季度的净收入（损失）为（$56,021,000），年化净收入（损失）为（$224,084,000）[101] - 2019年第三季度的净运营收入（NOI）为（$75,783,000），年化NOI为（$303,132,000）[101] - 2019年第三季度的总市场资本为59亿美元，同比增长51%[13] 用户数据 - 住宅单位的出租率为96.6%，办公空间的出租率为80.8%[11] - Waterfront的住宅市场份额为14%，潜在市场份额为31%[45] - Waterfront的办公市场份额为31%，控制超过40%的大规模租户区块[48] - 2018年交付的1,212个单位的出租率为98.8%[54] - 2018年交付的RiverHouse 11单位的出租率为99.7%[54] 未来展望 - 预计2019财年的FFO为每股1.615美元，管理层认为Waterfront的租赁机会和开发交付将产生27.6%的FFO增长[74] - 未来可开发单位中，水滨地区的单位数量为6,362，增长20%[16] - 未来完成建设所需的估计成本总计为5.659亿美元[86] - 预计完成建设或租赁活动后的稳定净运营收入约为4660万美元[86] - 公司预计在未来五年内的现金流量将基于现有租赁合同、即将续约的租赁和空置空间的租赁情况进行预测[83] 新产品和新技术研发 - Mack-Cali计划在其最佳资产上继续投资，总金额为1.56亿美元[63] - 每年将分配3000万美元用于AFFO的增加[63] 市场扩张和并购 - Wegmans和24-Hour Fitness正在进行合同谈判，交易金额为4625万美元，扣除交易成本[84] - NJ Waterfront的总资本支出为1.56亿美元，其中已支出6430万美元，未来支出9170万美元[63] 负面信息 - 非核心、重组物业的年化NOI为$0，显示出重组过程中的挑战[23] - 从2019年6月30日到2019年9月30日，NAV每股下降约1.42美元，主要由于吸收时间延长、资本增加和终端预计入住率降低[86] - 2019年第三季度的折旧和摊销费用为（$49,538,000），利息费用为（$23,450,000）[101] - 2019年第三季度的物业减值为（$5,894,000），土地减值为（$6,345,000）[101] 其他新策略和有价值的信息 - 住宅单位总数为5,067，办公楼总数为6,362，住宅市场份额为14%[7] - 住宅投资组合的年化NOI为3.57亿美元，优先细分市场占比为37%[16] - 办公物业的年化净运营收入（NOI）为$1,645百万，较上季度增长约5.5%[23] - Waterfront的总资产估值(GAV)为8,195百万美元，净资产值(NAV)为3,430百万美元[41] - 公司的住宅净资产价值（NAV）为22.35亿美元，其中公司的份额为17.87亿美元[86]

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.38美元，上年同期为0.43美元，同比下降主要因滨水区租户迁出和资产出售导致净营业收入（NOI）损失 [36] - 办公室投资组合现金同店NOI在第三季度下降4.4%，GAAP同店NOI增长1.1%，下降趋势有所缓和 [37] - 罗瑟兰（Roseland）同店NOI本季度增长2.7%，收入增长受摩纳哥（Monaco）和马贝拉（Marbella）物业翻新影响 [38] - 公司收紧核心FFO指引范围至每股1.59 - 1.64美元，尽管有一些未在原指引中考虑的因素，但仍跨越初始指引中点 [44] - 10月出售URBY税收抵免获得约260万美元收益，将使第四季度FFO每股增加约0.03美元 [46] - 办公室同店NOI指引在GAAP基础上提高至负1%至负4%，现金基础上提高至负6%至负9%，中点分别提高1.5%和2.5% [46] - 维持全年多户住宅同店NOI指引不变，该指引考虑了摩纳哥和马贝拉资产再开发活动的影响，且不包括波士顿资产全年贡献 [47] - 公司总市值（GAV）下降1.53%，净资产价值（NAV）每季度根据资产最新评估更新 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 2019年第三季度签约交易面积略超69,000平方英尺，核心和滨水投资组合季末出租率为80.8%，其中约62%（43,000平方英尺）为新租约，38%（26,000平方英尺）为续租 [17] - 第三季度所有核心市场交易租金现金基础上上涨10.9%，GAAP基础上上涨22.4%，每平方英尺每年租赁期限承诺5.62美元 [17] - 滨水区新交易面积略超30,000平方英尺，第三季度末出租率77.9%，租金现金基础上上涨18.8%，GAAP基础上上涨36% [18] - 目前有大约600,000平方英尺新交易正在积极谈判中，未来15个月租赁到期面积有限，2020年仅61,000平方英尺到期 [19][20] - 郊区投资组合第三季度交易面积约34,000平方英尺，租金现金基础上上涨1.9%，GAAP基础上上涨7.8%，起始租金平均超过每平方英尺32美元 [20][21] - 2020年郊区有超过487,000平方英尺到期，约26%（131,000平方英尺）将腾空，公司已与约225,000平方英尺交易进行积极谈判 [22] 多户住宅业务 - 第三季度罗瑟兰完成两项重大交易，9月收购泽西城自由塔（Liberty Towers）648套公寓社区，通过资产置换处置波士顿北部的阿尔泰拉（Alterra）和大通（Chase）社区 [24][25] - 第三季度NAV估计为22.4亿美元，扣除Rockpoint在Mack - Cali的股份后为17.9亿美元，每股近18美元，过去四年转型交易反映了NAV构成 [26] - 罗瑟兰同店投资组合GAAP基础上NOI较2018年第二季度增长2.7%，第三季度末出租率96.1%，受摩纳哥和马贝拉物业翻新项目负面影响 [27] - 若调整报告同店结果以考虑离线单元，第三季度NOI增长将达6.6%，翻新后重新出租单元租金较未翻新公寓高出10% [28] - 2018年交付的1,212套公寓目前出租率98%，预计产生稳定NOI 2600万美元 [29] - 7月开业的208间客房的EnVue酒店初始表现强劲，与成熟的港口帝国（Port Imperial）社区形成交叉营销机会 [29] - 在建投资组合包括1,944套公寓，预计产生NOI约6100万美元，成本收益率略高于6%，公司对该投资组合剩余资本承诺约7000万美元 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西办公室市场方面，截至6月30日，政府未批准“Grow New Jersey”激励计划延续，政府和立法部门在新计划规模和范围上存在分歧，预计选举后几周内解决，在此之前参观活动将较少 [9][10] - 泽西城和哈德逊县成为纽约大都会区租户居住首选地，滨水区过去四个月交付的1300套公寓已全部租出，未来几个季度新增供应较少 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于滨水区，目标是成为A级多户住宅最大所有者，同时保留核心办公物业，打造“生活、工作、娱乐”一体化市场 [7] - 计划退出华盛顿特区合资企业，出售费城和新泽西郊区土地，出售波士顿剩余资产，所得款项用于偿还债务或支持开发 [51][52] - 预计2020 - 2021年交付的新物业和零售变化将改变泽西业务格局，未来几个季度将扩大餐厅和相关配置 [13] - 计划在滨水区宣布新开发交易，2020年在港口帝国和泽西城进行一系列新建设开工，并评估非战略公寓和郊区土地处置 [14][33] - 行业方面，除西海岸部分地区受益于科技行业外，整体办公产品市场环境艰难，新泽西市是就业创造中心，尤其是科技领域，但受WeWork影响，部分投资组合受到冲击 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为团队运营水平高，本季度及前两个季度的交易活动使公司能够执行滨水区愿景，预计2020年表现强劲 [6][7][11] - 滨水区租赁速度2019年低于预期，但租金和优惠符合预期，未来几个季度有望改善 [8] - 多户住宅业务仍有提租空间，随着产品投资和新开发项目收购，公司能够推动租金上涨，租户对泽西城和哈德逊县的需求增加 [11][12] - 预计新泽西激励计划问题将在选举后几周内解决，在此之前参观活动将较少，但公司有多个新交易正在推进 [10] 其他重要信息 - 公司本季度无办公室资产处置，季度末后有一处郊区办公物业以2600万美元交易，另有8400万美元资产已签约，预计年底前完成交易，若全部完成，处置活动将处于预期范围高端 [39] - 还有一处非核心办公资产已签约，预计2020年初以3600万美元完成交易，2019年剩余销售将集中在第四季度，所得款项用于偿还债务 [40] - 9月23日完成4.09亿美元的自由塔收购 [40] - 季度内继续向有担保借款策略转变，8月5日获得1.5亿美元10年期3.8%息票仅付息抵押贷款，用于偿还部分债务 [41] - 已通知银行计划在2020年1月使用2000年期贷款的第一次展期，以偿还非核心资产销售后的剩余余额 [42] - 季末净债务与EBITDA指标因多户住宅资产置换而膨胀，考虑10月收到的款项，该指标应为10.0倍，随着10亿美元多户住宅项目推进，住宅有担保债务余额将继续增加 [43] - 公司成立特别委员会，由Frederic Cumenal、MaryAnne Gilmartin、Al Bernikow和Dr. Irvin Reid组成，预计12月19日向董事会报告，已聘请财务和法律顾问 [174][175][176] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 何时能看到同店NOI增长拐点 - 公司GAAP同店办公室NOI本季度已转正，因确认了一些大型租户的GAAP租金，预计现金NOI将随之转正，若无进一步租户流失，2020年现金NOI将转正 [56][57] 问题2: 办公室投资组合面临的阻力及整体租赁市场动态 - 宏观上除西海岸部分地区，办公产品市场环境艰难，新泽西市是就业创造中心，但受WeWork影响部分投资组合受冲击，新泽西作为次选地点，在经济放缓时可能吸引企业迁入，公司正收缩办公室投资组合并投资多户住宅业务 [59][60][62] 问题3: 40 - 40 - 20模式（40%多户住宅、40%滨水区、20%郊区）是否会转变 - 公司希望一年内郊区业务占比降至零，多户住宅业务占比增至60%以上，将根据收益情况调整业务布局 [68] 问题4: 600,000平方英尺新交易管道中郊区与滨水区的构成，以及对联合办公的接纳程度和运营商选择 - 600,000平方英尺新交易特指滨水区，郊区有225,000平方英尺正在积极谈判，租户主要为金融服务行业，联合办公方面有70,000 - 80,000平方英尺正在洽谈，公司有现有租户希望从40,000平方英尺扩展至120,000平方英尺 [73][74] 问题5: 出售非泽西城公寓资产并集中于一个子市场的战略考量 - 公司认为专注于一个区域（如滨水区）与一些成功公司的发展模式类似，能够更好地运营，而分散的投资组合可能使公司缺乏专业优势 [78][79] 问题6: 对住宅分拆的最新想法 - 公司一直在朝着住宅分拆方向发展，取决于规模，预计明年交付12亿美元项目后，可能具备分拆条件，届时有望退出郊区业务，专注于滨水区租赁 [80][81] 问题7: 出售资产偿还债务而非重新投资房地产时对特别股息的需求 - 公司目前没有税务问题或特别股息需求，将现有房地产投资信托（REIT）转型而不产生税务问题较为复杂，公司在可预见未来无需特别股息 [83] 问题8: 出售郊区资产的潜在稀释问题及执行方式 - 出售郊区资产会有一定稀释，但最新一批资产出售的资本化率约为7%，稀释程度不大，多户住宅业务明年开始产生收入，酒店业务今年也在增长，公司认为减少债务并退出不想要的长期资产是合理的权衡，AFFO将保持在稳定范围 [88][89][90] 问题9: 吸引租户选择公司投资组合的因素，尤其是在缺乏税收优惠的情况下 - 租户包括联合办公租户（60,000 - 80,000平方英尺）、因港口关系选择新泽西的航运公司（约60,000平方英尺）、曾在公司市场经营后想返回的租户（约150,000 - 180,000平方英尺）以及面临15年续约且希望更换到公司翻新建筑的现有租户 [103][104][105] 问题10: 郊区办公室投资组合处置与多户住宅开发启动资金是否匹配 - 两者无关，公司现有多户住宅项目管道剩余资本需求约7000万美元，有足够资金完成，且多个项目将在2020 - 2021年交付，未来还有约10亿美元的新项目计划在2021年6月开始启动 [111][112][115] 问题11: NAV估计变化的原因 - 公司每季度对资产进行严格审查，年末会进行更深入评估，NAV调整考虑了资产销售情况和市场状况，年末将进行更深入分析 [124][125] 问题12: 郊区办公室资产的同比净有效租金增长情况 - 郊区办公室资产租金增长与整体指标相近，部分地区如Metro Park表现良好，公司投入资金后现金流增长稳定，但认为进一步增长空间有限，因此考虑出售资产并重新配置资金 [128][129][130] 问题13: 2020年是否考虑其他去杠杆行动或股权发行 - 公司在可预见未来除与Rockpoint的合作外，不会进行股权融资，认为在投资组合仍在调整时进行股权融资是不合理的，未来可能通过分拆或出售公司来实现资本重组 [131][132] 问题14: 新泽西激励计划流程的下行风险时长 - 公司认为若该计划在第一季度后仍未解决会很意外，预计选举后会有进展，政府和参议院需达成协议，目前经济放缓，各方都认为需要激励计划来保障就业 [136][137] 问题15: 考虑到WeWork困境，对联合办公交易的看法 - 公司考虑的联合办公租户信用良好，经营时间长于WeWork，且在当地市场联合办公空间较少，公司认为增加该租户是可行的 [138][139] 问题16: 收回Harborside 1后的下一步计划及营销时间 - 公司将对该建筑进行重新装修，包括更换面板、安装新浴室和电梯，预计尽快重新投入使用，因其位置优越，有望受到租户欢迎 [143][144] 问题17: SoHo Lofts租金下降情况及Monaco和Marbella物业翻新影响 - SoHo Lofts不在同店数据中，租金正在上涨，公司受益于收购时的折扣，目前入住率96%，Monaco和Marbella物业正在进行翻新，预计三年后周边Avalon Bay新项目建成后，翻新后的物业将与之形成互补 [149][151][154] 问题18: 600,000平方英尺新交易是否考虑2021年到期租户续约，以及这些交易的谈判情况、时间安排 - 600,000平方英尺新交易与2021年到期租户续约讨论无关，联合办公空间已有意向书，航运公司正在进行竞争性报价，另外两家金融公司已收到和回复了RFP，小型交易可能在2020年开始，大型交易可能在2021年开始 [163][165][167] 问题19: 之前提到的150,000 - 200,000平方英尺谈判情况 - 之前提到的100,000平方英尺是WeWork的交易，已取消，另外50,000平方英尺仍在进行中 [168] 问题20: 特别委员会的进展及公司后续行动 - 特别委员会正在开展工作，预计12月19日向董事会报告，已聘请财务和法律顾问，公司将继续进行资产出售和租赁工作，同时参考委员会建议，目前有美林 Lynch作为顾问，另一家公司将对其工作进行评估，JLL正在更新资产估值 [175][176][177] 问题21: 特别委员会反馈及公司可采取的不同行动 - 特别委员会将向董事会报告，董事会再决定是否更新战略，公司认为特别委员会的成立将消除人们对公司不关注股东利益的担忧，公司新董事会构成良好，符合最佳实践标准 [186][187][192] 问题22: 联合办公租赁结构、公司自行开展联合办公业务的意愿及短期租赁的考虑 - 联合办公租赁将更偏向企业用途，有一定的租户改进（TI）套餐和较长的租金时间表，租金有良好增长，公司希望与专业租户合作，不考虑自行开展联合办公业务或直接进行短期租赁，正在考虑为部分楼层进行预建，以满足小型租户需求 [196][200][202]

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Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpora ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 or o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Co ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...