Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Co ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.28美元，去年同期为0.40美元，各部门业绩大致符合5月开始在模型中大幅下调后的预期 [39] - 本季度共有420万美元的信贷费用，即每股0.04美元，其中包括与企业住房提供商相关的94.4万美元费用、220万美元与准备金分析相关的费用以及200万美元与直线租金应收账款相关的费用 [41] - 6月初公司办公室投资组合租金收取率为96%，多户住宅为97%，本季度大致维持该水平，7月办公室租金收取率达98%，多户住宅为99% [42] - 办公室现金同店净营业收入（NOI）在第二季度增长13.4%，但下半年将有所缓和；公认会计原则（GAAP）同店NOI下降3.6%，同店池中有130万美元的直线租金准备金，对GAAP同店NOI造成5%的负面影响 [45][46] - 多户住宅同店NOI本季度下降5%（排除与企业住房提供商相关的94.4万美元减记） [49] - 本季度对多户住宅净资产价值（NAV）进行3%的折扣调整，对无杠杆滨水区资产价值进行6%的减记，土地价值也有所降低，导致办公室NAV下降7.4%，总NAV下降7.1% [53] - 季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为13.0倍，预计随着多户住宅开发项目开始贡献EBITDA，该指标将得到改善 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务（Roseland） - 第二季度租赁完成率为92.6%，上一季度为95.7%，主要因新冠疫情导致新租赁流量大幅下降 [19] - 租赁保留率为58%，比2019年高300个基点，续租租金增长2.8%，7月净租赁活动转正 [20] - 同店组合NOI本季度下降10.2%，收入损失5.2%，年初至今同店NOI为 - 0.6%，若排除一次性94.4万美元减记，本季度为 - 5%，年初至今为2.1% [21] - 港口帝国酒店OnView于3月底关闭，至今未开放，住宅部分本季度平均入住率为70%，6月下旬其1.5万平方英尺的露台用于餐饮，每周平均销售额达10万美元 [24] - 有五个在建项目，共1942个单元，预计稳定后产生6200万美元的NOI，开发收益率为6.15%，目前仅剩余500万美元的资本义务 [25] 办公室业务 - 第二季度新租赁面积超15.5万平方英尺，核心和滨水投资组合季末出租率为80.3%，其中新租赁面积约1万平方英尺（占6%），续租面积14.5万平方英尺（占94%），各市场第二季度租赁租金现金基础上涨3.6%，GAAP基础上涨12.9% [34] - 滨水市场第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] - 郊区投资组合第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 酒店和停车业务 - 酒店业务目前仅限于港口帝国双品牌酒店的住宅部分，第二季度该酒店贡献96万美元的EBITDA亏损，预计酒店复苏缓慢，OnView和泽西市的凯悦酒店最早在第四季度重新开放 [44] - 停车业务第一季度收入占比3%，第二季度运营率为300万美元，预计下半年以此为保守参考，希望第四季度随着人们复工，停车业务有所改善 [43] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] 郊区市场 - 第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会积极追求价值最大化战略，当前重点是出售郊区资产，但受疫情影响，无法确定完成时间 [14][15] - 强调滨水地区的租赁策略至关重要，未来几个月将重点关注该地区的业务 [61] - 认为需要将多户住宅和办公室两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] - 短期内公司战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案 [70] - 在办公室租赁业务中，与30哈德逊街存在竞争，如默克和AIG的租赁交易中失利，但公司认为自身在市场中有一定优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于前所未有的时期，面临高管变更、医疗保健危机等不确定性，执行战略存在挑战，但董事会会抓住机会推进战略 [10][62] - 多户住宅业务方面，认为租赁入住率和新租赁流量的下降与其他东北办公室投资组合和大部分可比项目情况一致，7月净租赁活动转正，认为最糟糕的时期已经过去 [19][20] - 办公室业务方面，随着三州地区进入重新开放阶段，公司采取了一系列安全措施，确保租户的安全和运营的正常进行，新租赁业务在各市场取得了一定进展 [32][33][34] - 酒店业务预计复苏缓慢，停车业务希望在第四季度随着人们复工有所改善 [43][44] - 对于郊区资产出售，认为延迟主要是受疫情影响，公司会争取最佳执行方案，预计在12个月内完成交易并最大化价格 [84][87] 其他重要信息 - 公司本季度提交了补充文件，位于公司网站的投资者关系板块 [8] - 公司目前没有2020年的债务到期，7月对2021年唯一的主要物业层面到期债务（摩纳哥的1.65亿美元多户住宅贷款）进行了再融资，锁定7年期仅付息贷款，利率为2.9%，预计11月完成交易 [54] - 帕西帕尼和吉拉尔达农场投资组合出售交易进行了重组，总价2.72亿美元，较原购买价格2.85亿美元有4%的折扣，第一阶段11处房产合同价1.67亿美元，7月一处房产已完成交易，剩余10处预计第三季度末完成；第二阶段4处房产合同价1.05亿美元，预计第四季度完成；蒙茅斯、肖特山和大都会公园投资组合出售时间难以预测，可能在第四季度末或2021年初完成，此外，目前还有三处房产（包括111河，总面积83.3万平方英尺）已签订年底前完成交易的合同 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：董事会除了出售郊区资产外，如何考虑战略替代方案？ - 出售郊区资产是董事会明确的优先事项，同时滨水地区的租赁策略也很关键，未来几个月董事会将与管理层共同制定战略替代方案，虽然当前执行存在挑战，但董事会会关注并抓住机会 [61][62] 问题2：如何看待多户住宅投资组合与办公室资产？ - 认为需要将这两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] 问题3：净资值（NAV）中滨水地区市场租金未调整的原因？ - 目前判断市场基本面变化还为时尚早，市场整体空置率约20%，平均要价租金可能下降约3%，公司会重新评估租金和优惠套餐，但目前无法给出具体百分比 [64][65] 问题4：公司战略是否有调整，与之前有何不同？ - 近期战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案，不会在疫情期间进行贱卖，会采取战略行动 [70][71] 问题5：霍博肯办公楼出售合同签订时间及价格情况？ - 价格发现发生在疫情之前，公司正在努力完成交易，认为可以保持价格稳定 [72] 问题6：多户住宅入住率下降，是否有证据表明人们从曼哈顿搬到泽西市？ - 更多是受到就业岗位变动和不确定性的影响，纽约是北泽西市场的重要就业驱动因素，人们离开曼哈顿并迅速做出新决策，公司受此影响，需等待情况稳定 [73] 问题7：与30哈德逊街的竞争情况以及对海港城租赁的看法？ - 在默克和AIG的租赁交易中，公司是两个候选者之一，但因租户自身业务需求、执行风险和租赁要求变化等原因失利，30哈德逊街已租赁约70万平方英尺（约占一半），公司认为自身在市场中有优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 问题8：蒙茅斯、肖特山和大都会公园资产出售延迟的原因及需求和定价情况？ - 延迟主要是受疫情影响，贷款方需要时间安排，公司会争取最佳执行方案，进行了税务规划，预计在12个月内完成交易并最大化价格；大都会公园开始吸引更多机构投资者，蒙茅斯和肖特山主要是当地运营商与私募股权或对冲基金合作 [84][87] 问题9：季度内的减值费用和成本是否会延续到第三季度？ - 各季度都会评估减值情况，本季度有土地减值和帕西帕尼和吉拉尔达农场的购买价格调整；CEO变更相关费用参考代理文件，可能在第三季度体现 [90][91] 问题10：20万平方英尺的租赁交易情况以及剩余租期内租户续租对资产出售的影响？ - 约18.5万平方英尺的交易正在洽谈中，新交易和现有租户续租或扩租各约13万平方英尺；租户续租与否不影响资产出售 [94][95] 问题11：董事会是否有实际流程或委员会负责战略审查？ - 2019年成立的股东价值委员会的工作将继续，新董事会将设立类似委员会专注于战略替代方案和相关事务，委员会结构将提高董事会效率 [96][97] 问题12：郊区办公室租赁需求变化、子市场情况以及租赁结构？ - 郊区办公室租赁需求有所上升，主要集中在交通便利的核心市场，如大都会公园和肖特山；市场存在结构性空置问题，优质A级物业表现较好；目前租赁结构为中期（三年），租户主要来自消防和服务办公领域 [100][101][104] 问题13：对出售郊区资产的看法是否改变以及对杠杆和资产负债表的看法？ - 公司仍致力于出售郊区资产，以专注于滨水地区的核心业务；去杠杆化方面，未来几个季度和几年内净债务与EBITDA比率将维持在较低的两位数，出售郊区资产并偿还公司债务有助于去杠杆化，使公司更专注于多户住宅NOI [106][108][109] 问题14：疫情对公寓设计、建设成本和未来交易承保的影响以及对最佳市场的看法？ - 短期内公寓设计理念可能改变，长期情况有待观察，公司会研究单元尺寸；建筑材料成本相对稳定，劳动力价格可能下降，历史建筑通胀率为3% - 5%，可能因劳动力因素有所回落；短期内郊区市场表现优于城市市场，但长期来看人们仍会倾向于滨水地区 [111][112][117][118] 问题15：之前的银行顾问是否仍参与公司事务，战略审查委员会成员安排，前CEO协议情况，CEO搜索委员会相关情况以及对新CEO的期望？ - 目前没有银行参与，未来是否有银行参与尚未决定；玛丽·安妮和弗雷德里克·库梅纳尔是战略审查委员会的顾问；前CEO协议尚未签署，预计短期内完成；董事会设立了CEO搜索委员会，成员包括塔米·琼斯、弗雷德里克·库梅纳尔等；公司希望找到有动力的领导者，目前的工作不会因永久CEO的空缺而受阻，玛丽·安妮的临时角色将确保公司交易和执行的有效性 [121][122][123][125][126][128][130][131]

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Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.33美元，上年同期为0.40美元，同比下降主要归因于处置计划 [28] - 第一季度末净债务与EBITDA比率为11.5倍，受Urby税收抵免时间、季节性和疫情相关酒店运营中断影响，较第四季度的9.7倍增加1.2倍 [43] - Roseland当前净资产估值为22.4亿美元，扣除Rockpoint参与部分后为17.9亿美元，合每股18美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 第一季度Roseland出租率为95.7%，高于上季度的95%；4838套同店组合的NOI季度增长9.8%，主要由收入增长6%推动 [17] - 4月住宅租金收缴率超过96%，主要缺口来自企业租户 [18] - 4月新租赁流量下降，但租户续租率提高至63% [19] 办公业务 - 第一季度办公现金同店NOI增长13.1%，预计从第二季度起增长将放缓 [29] - 第一季度共签署超17.3万平方英尺交易，核心和滨水投资组合季末出租率达81.1% [46] 酒店业务 - 第一季度Port Imperial酒店EBITDA亏损68.7万美元，Hyatt合资资产的合资FFO约为0美元 [35] - 4月Residence Inn平均入住率为58% [22] 停车业务 - 2019年停车业务收入2140万美元，预计2020年相近，约50%（约1000万美元）来自临时运营 [36] - 第一季度临时停车收入约250万美元 [36] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第一季度滨水市场完成超5.1万平方英尺交易，季末出租率78.5%，租金现金基础上涨17.9%，GAAP基础上涨26.2% [47] - 目前有9万平方英尺交易正在谈判中 [48] 郊区市场 - 第一季度郊区投资组合完成超12.2万平方英尺交易，租金现金基础上涨3.5%，GAAP基础上涨19.5% [49] - 2020年郊区投资组合有超28.3万平方英尺租约到期，其中超11.2万平方英尺所属资产预计今年出售 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司向多户住宅业务转型，今年滨水地区租约展期较少，且2019年夏季开始营销整个郊区办公投资组合，在销售过程中具有优势 [45] - 多户住宅业务方面，目标是签订长期住宅租约，减少企业租户贡献，继续推进在建项目，并开展潜在新项目的前期开发活动 [20][26] - 办公业务方面，积极与租户沟通，实施虚拟参观功能，预计未来活动分为短期、中期和长期解决方案 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去7周是公司60年经验中最艰难的时期，公司首要关注员工、居民、办公租户和社区的健康与福利 [6] - 住宅业务表现稳健，4月收缴情况好于上月，续租率上升；办公业务4月和预计5月收款情况良好，拖欠率低于5%；零售、酒店和停车业务受疫情影响较大，但预计停车和零售业务将较快反弹，酒店业务将在未来几个月缓慢复苏 [8][12][13] - 尽管疫情带来挑战，但公司认为自身具有优势，如资产准备出售、团队经验丰富等，有信心应对变化并实现目标 [54][55] 其他重要信息 - 公司为泽西市小企业退款活动筹集200万美元，向泽西市医疗中心基金会捐款，并为医护人员提供房间和食物 [7] - 公司正在进行代理投票权之争，目前已确定新的董事会候选人名单，投票将于6月10日进行 [67][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司销售情况及与买家沟通情况，是否有价格变化 - 与2006 - 2007年大衰退后的衰退相比，此次政府反应更快，资本市场交易更正常，利率下降，买家希望锁定稳定现金流并获得有利融资 [60] - 公司买家多为个人或联合团体，部分交易因市场不确定性等待时机完成，公司团队经验丰富，准备充分，具有优势 [61] 问题2: 郊区需求是否会推动公司郊区资产需求，是否改变出售意愿 - 公司出售郊区资产是既定商业决策，未来几个月资产价值有待确定 [62] - 市场趋势显示，企业可能会重新调整办公地点，泽西市因价格优势和可用空间，有望在经济低迷时表现良好 [63][64] 问题3: 代理投票权之争情况 - 去年公司选举了不同的董事候选人，今年部分董事要求控制公司并出售公司，公司因此准备了新的董事会候选人名单 [67][68] - 新候选人具有相关经验，公司对新名单有信心，投票将于6月10日进行 [70][71] 问题4: 公寓入住和搬出趋势，以及续租增长情况 - 居家令实施后，原本打算搬出的租户因未找到新住处而选择续租，续租率从正常的55%左右升至63% - 65%，预计还会上升至70%左右 [74][75] - 公司会根据租户情况给予不同的续租增长，预计全年续租增长为1.5% - 2% [76][77] 问题5: 滨水市场活动情况，以及泽西市未来1 - 2年作为曼哈顿前哨的前景 - 滨水市场部分交易暂停，约15 - 20万平方英尺，主要原因是租户想了解未来情况后再做决策 [79] - 目前仍有20万平方英尺交易正在谈判中，郊区市场有现有租户寻求短期扩张或续租，以及中期解决方案的需求 [80] - 滨水市场产品多样，交通便利，具有优势，有望在未来活动中受益 [80] 问题6: 转换企业住宅租户和延长租约的具体情况 - 公司向企业租户提供续租选择，部分租户选择续租2年并锁定租金，部分租户希望续租至年底，还有部分租户希望升级单元 [82] - 公司将重新出租企业租户的公寓，考虑租给学生，预计在未来3 - 6个月内完成，可能会获得更好的租金 [84][85] 问题7: 企业租户转换对NOI和租金的影响 - 短期内会有小的冲击，但公司有望在未来3 - 6个月内重新出租并获得更好的租金，且由于竞争对手项目推迟，公司具有竞争优势 [85] 问题8: 资产销售是否有截止日期 - 没有截止日期，但公司会执行尽职调查合同条款，对Onyx和霍博肯交易有信心，正在推进其他交易 [86] 问题9: 郊区2 - 3万平方英尺短期和中期解决方案的交易规模、期限和具体例子 - 企业用户从纽约市迁出部门或业务，寻求3 - 7年的租约，理想期限为3 - 5年 [88] - 主要是蓝筹公司通过经纪人咨询，例如有人考虑在肖特山租赁3万平方英尺空间，以实现反向通勤 [90] 问题10: 公司分配、覆盖范围和前景的看法 - 公司本季度和可预见的未来情况良好，未出售资产不会导致收入稀释，随着多户住宅项目交付，情况将改善 [91] 问题11: 酒店业务达到盈亏平衡所需的入住率，以及纽约都会区多户住宅子市场的强弱情况 - 有限服务酒店（如Residence Inn）入住率达到25% - 30%可实现盈亏平衡，全服务酒店（如EnVue、Hyatt）需达到55% - 60% [95] - 目前难以判断纽约都会区多户住宅子市场的强弱，历史上靠近公共交通的子市场土地价值增长较快，但现在人们对公共交通的需求存在不确定性，同时这些子市场的生活和娱乐设施可能会抵消公共交通节点价值的下降 [96] 问题12: 111 River Street出售情况 - 公司为优化资产组合，去年对101 Hudson和111 River进行营销 [99] - 111 River是与竞争对手共有的三栋建筑之一，市场需求良好，该建筑为地面租赁，有长期租户，租金有提升空间，已与买家签约，预计8月完成交易 [100][101] - 101 Hudson此前报价约每平方英尺400美元，总价约5亿美元，因市场下滑投标减少，预计市场反弹后可重新推进 [102] 问题13: Grow New Jersey计划的情况 - 该计划需州长和参议院议长就上限水平达成一致才能推进，州长Murphy坚持现金激励，但在当前环境下不合适 [104] - 公司有一个科技租户的交易可能需要该计划的激励，预计很快会收到RFP，对该计划前景持乐观态度 [104]

业绩总结 - 住宅净运营收入（NOI）年化为1.29亿美元，同比增长361%[18] - 净资产值（NAV）从7.04亿美元增长至17.94亿美元，增幅为155%[19] - 总投资组合的年化NOI为3.57亿美元，优选细分市场占比31%[21] - 2019年第四季度的净运营收入（NOI）为54813千美元[102] 用户数据 - 住宅单位的市场资本化为57亿美元，净资产值为34亿美元，出租率为95.0%[6] - 水边办公空间的市场份额为31%，出租率为77.8%[6] - 公司在当前市场中控制约14%的现有市场份额和31%的潜在市场份额[43] - 公司在Jersey City的市场份额为31%，在可比较物业中占有22%的市场份额[44] 未来展望 - 公司在未来的开发管道中有1,475个单位，额外单位为2,713个，总建设组合为7,971个单位[46] - 公司在2019年NOI的前瞻性复合年增长率为12.60%[32] - 预计水滨项目的年化现金净营业收入为7060万美元，市场租金为46.59美元/平方英尺[91] - 预计未来完成建设所需的成本总计为565.9百万美元[94] 新产品和新技术研发 - 公司在2020年交付的单位总数为1,368个，包含311个M2、762个Urby和295个RiverHouse 11[79] - 2018年交付的项目总计1212个单位，实际/预计初始租赁率为97.2%[98] - 2019年交付的Marriott Hotels at Port Imperial项目预计稳定的NOI为1390万美元[98] - 2020年交付的项目总计1192个单位，预计稳定的NOI为3340万美元[98] 市场扩张和并购 - 公司在水滨项目的资本支出计划为1.56亿美元，其中已支出7620万美元，未来支出7980万美元[84] - Wegmans和24-Hour Fitness正在进行合同谈判，交易金额为4100万美元，扣除交易成本[94] - 水滨项目在建单位总数为1,942个，未来启动单位为9,373个，总水滨管道单位为7,380个[81] - 公司在水滨办公室投资1.56亿美元，涵盖多个改造项目[84] 负面信息 - 水滨办公室的空置面积为1,398,324平方英尺，现有租金为39.52美元/平方英尺[84] - 水滨项目的年一资本化率为4.04%[91] - 从2019年9月30日到2019年12月31日，NAV每股增加0.05美元，主要由于以折扣价回购股份[94]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度核心每股运营资金（FFO）为0.44美元，上年同期为0.45美元，其中第四季度包含与出售Urby税收抵免相关的0.03美元FFO [28] - 第四季度所有现金同店净营业收入（NOI）转正并增长3.5%，住宅同店NOI季度增长5.4%，且因税收和运营节省超预期，业绩高于初始和修订后的指引范围 [28] - 季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为9.7倍，预计在开发项目稳定和空置率缓解前，该指标将维持在接近10倍的水平 [33] - 2020年初始核心FFO指引为每股1.24 - 1.36美元，住宅同店NOI指引收入增长2.2% - 3.2%，费用增长1.5% - 2.5%，NOI范围为2.2% - 3.3%；办公同店现金NOI预计增长3% - 7% [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第四季度签署超16.9万平方英尺交易，核心和海滨投资组合年末出租率达80.7%，其中约30%（5.1万平方英尺）为新租约，70%（11.8万平方英尺）为续租 [15] - 2019年第四季度所有核心市场交易租金现金基础上涨6.5%，公认会计原则（GAAP）基础上涨19.9%，每平方英尺每年租赁期限承诺为5.41美元；2018年对应数据分别为6.9%、23.1%和5.88美元 [15] - 2019年全年核心和海滨投资组合签署超64.8万平方英尺交易，现金和GAAP租金涨幅分别为8.1%和19.1%，超出内部约58.4万平方英尺的预测11% [16] 多户住宅业务 - Roseland 4287套同店投资组合GAAP基础上季度NOI增长5.4%，全年NOI增长3.4%，收入增长2.2%，运营费用增长0.2% [22] - 剔除翻新物业，同店NOI增长10.1%，收入增长6%，Monaco和Marbella的翻新项目获租户积极反馈，释放单元租金溢价达18% [23] - 在建的1940套单元投资组合预计产生6200万美元稳定NOI，未来12个月计划交付1192套，如AmREIT Overlook Ridge开业首4周已签署38份租约，占比12%，租金超预期 [25] 各个市场数据和关键指标变化 海滨市场 - 2019年第四季度完成超2.7万平方英尺新交易，季度末出租率达77.8%，现金租金上涨17.1%，GAAP租金上涨27% [17] - 目前约有50万平方英尺新交易处于积极谈判中，租户行业多样，2020年仅有6.1万平方英尺租约到期 [18][19] 郊区市场 - 2019年第四季度执行超14.1万平方英尺交易，现金租金上涨5.3%，GAAP租金上涨19.2% [19] - 2020年郊区投资组合有超40.3万平方英尺租约到期，其中12.8万平方英尺位于莫里斯县投资组合将在今年出售，剩余27.5万平方英尺中，5.9万平方英尺（21%）将腾空，公司已就超22.9万平方英尺交易进行积极谈判 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划转型为仅专注海滨的公司，成为A级多户住宅最大所有者，并保留精选核心办公物业，打造“生活、工作、娱乐”一体化市场 [6] - 2020年退出郊区业务，目前进展顺利，预计3月向董事会提交除帕西帕尼和吉拉尔达农场外的其他销售交易，待董事会批准后，这些销售预计在2020年第三季度完成 [12] - 出售郊区资产所得款项将用于偿还未偿债务，特定情况下通过1031条款再投资于海滨多户住宅业务，计划2020年偿还信用额度，2021年赎回债券 [13] - 多户住宅业务方面，公司将继续投资产品、收购和开发新项目，预计2020年交付新产品，增加A级物业持有量，并计划在未来几个季度宣布三座新塔楼建设 [9][10] - 办公业务方面，公司认为新泽西海滨市场因租户扩张将在2020年表现强劲，但由于新泽西州政府对Grow New Jersey激励计划存在分歧，预计在计划确定前参观活动将减少 [7][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2020年将是不错的一年，公司在多户住宅和办公业务上运营良好，各运营指标呈积极态势，交易活动活跃，未来将继续执行销售、收购和融资计划 [6] - 新泽西办公市场受政府激励计划不确定性影响，参观活动可能减少，但公司有多个新项目正在推进，预计未来12周或下一季度达成 [7][8] - 多户住宅市场方面，泽西市和哈德逊县因性价比和交通优势成为租户首选居住地，租金持续上涨，未来几个季度供应较少，公司通过翻新旧建筑提高租金收益，回报良好 [9] - 公司认为退出郊区业务虽会导致今年收益下降，但明年多户住宅业务将带来替代收入，从长远看，公司财务状况将得到改善 [52] 其他重要信息 - 公司董事长Bill Mack年满80岁，因公司董事强制退休政策，将在2020年股东大会后不再担任董事会成员 [47][48] - 公司已完成1031反向交换，出售郊区波士顿的Alterra和Overlook Ridge多户住宅资产，获得4.115亿美元，并出售费城两块未开发地块，获得1790万美元 [30] - 季度内公司用信用额度偿还唯一剩余定期贷款，年末公司债务包括3亿美元2022年4月到期债券、2.75亿美元2023年5月到期债券，信用额度已提取3.29亿美元，总公司债务为9.04亿美元 [31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司指引中包含哪些因素，办公室业务达到同店目标所需的入住率情况，以及资产销售完成的确定性如何 - 公司出售郊区资产是战略决策，预计明年多户住宅业务将带来替代收入，虽今年收益会下降，但从长远看财务状况将改善 [52] - 帕西帕尼和吉拉尔达农场交易的买家已安排好融资，预计未来几个月完成交易，其他销售项目也有望完成，市场融资环境良好，租户情况稳定 [53] - 办公室业务指引较为保守，中点仅需执行13.5万平方英尺租赁，其中6.5万平方英尺已待签署，且公司有超30万平方英尺交易管道，完成指引可能性较大，现金同店NOI指引基本已确定 [57][58] 问题2: 达到新的FFO运行率后，如何考虑股息分配和覆盖情况，以及AFFO可能的表现 - AFFO受影响程度可能小于FFO，公司预计未来仍将支付每股0.80美元股息，2021年该股息将得到大幅覆盖，2020年的下降将在2021年得到弥补，股息政策不会改变 [59] 问题3: 如何降低杠杆率，特别是在海港城有新开发项目的情况下 - 公司认为在出售郊区资产、确定投资组合后，将进行资本重组，届时多户住宅业务将占主导，可根据市场情况选择引入股权合作伙伴或增发股权来降低杠杆率 [61][62][65] 问题4: 2021年FFO和AFFO的走势如何 - 2021年的情况取决于今年资产销售的时间，如果上半年完成销售，情况不会太差，随着10亿美元开发项目上线，预计产生6000万美元NOI和约0.40美元FFO，虽会失去0.50美元FFO，但公寓NOI和EBITDA节省将弥补损失，2021年可能是低谷，但稳定后AFFO将高于当前水平 [67][68][69] 问题5: 生命科学公司的租赁情况如何，海滨租赁到期仅6.1万平方英尺，入住率指引是否保守 - 公司对租赁数据持保守态度，考虑到出售郊区资产的影响，虽有一些大型金融机构交易未达成，但公司有租户扩张计划未纳入指引，希望有更多上行潜力 [72][75][76] 问题6: 多户住宅开发机会和优先级如何，住宅土地储备的潜力和计划是什么 - 大都市地区土地价格上涨，公司在海港城和港口帝国周边有集中土地储备，未来开发将集中在哈德逊县，已获批的项目包括Plaza 8、Urby 2和Park Parcel等 [77][78][79] 问题7: 郊区资产销售的买家池有多深，买家使用的融资、股权和杠杆情况如何 - 买家池约有15个，公司与其中一些有合作历史，已完成约2亿美元销售，剩余11亿美元中约5.5亿美元已签约，公司对销售进展有信心 [83][84] 问题8: 未来两年公司的开发支出情况如何 - 上季度披露的7000万美元开发支出本季度降至4700万美元，后续每月减少约400 - 500万美元，通过现金流解决，除在建项目外，下一波开发公司份额约8亿美元，预计通过合资企业现金流和非核心资产销售回收资金来覆盖 [86][87][88] 问题9: 9.46亿美元资产销售中，有多少需通过1031条款再投资以进行税收保护，是否意味着有五到六笔收购 - 约85% - 90%的销售所得将用于偿还债务，约1 - 1.5亿美元可能需再投资，公司最终将拥有约32 - 33项资产，而非暗示的五到六笔收购 [91][93] 问题10: 如何将净债务与EBITDA比率降至5倍以下，将债务与总企业价值比率降至25% - 公司将按顺序解决杠杆问题，先退出郊区业务，形成更像多户住宅公司的投资组合，再根据情况进行资本结构调整，若无法达到理想状态，可能会被收购 [98][99][100] 问题11: 公司股价达到净资产价值（NAV）的时间框架是怎样的 - 公司认为退出郊区业务是转折点，完成后将专注多户住宅和海滨业务，若到2020年底出售郊区资产且NAV超过30美元，将继续正常经营或考虑其他选择 [101][102][103] 问题12: 市场对公司整体按NAV水平交易的兴趣如何，是否有清算可能性 - 目前未收到合理的收购意向，公司会理性对待合理报价，若公司未来一两年仍未按NAV交易，董事会有清算的考虑 [111][113][115] 问题13: 办公室同店NOI指引中，费用趋势如何，是否会持续受益于费用增长 - 2020年同店NOI指引仅针对海滨业务，收入和费用基本一致，明年预计费用增长约2% - 3%，与通胀水平相当 [118] 问题14: 海滨租赁管道中交易的规模和阻碍因素是什么，是否取决于Grow New Jersey激励计划 - 航运公司交易取决于Grow New Jersey激励计划，制药公司决策谨慎，部分交易为租户扩张，公司还收到小型租户的良好报价，如游戏公司等 [121][122][123] 问题15: 董事会在考虑潜在交易时的过程和决策因素是什么，为何未推进某些交易 - 高盛和美林为公司提供战略和流程建议，市场对公司的主要顾虑是郊区办公业务，因此董事会决定退出该市场 [127] - Tom Rizk提出的交易未满足公司要求，如未明确价格、股权来源等，且交易结构复杂，董事会更倾向于认真对待符合要求的报价 [128][129][132] 问题16: Bill Mack退休后，董事会是否会缩编，新成员是内部人员还是独立成员 - 根据马里兰州法律，董事会不能缩编，Bill Mack的席位将空缺，将提名新成员填补，个人认为新成员不太可能是内部人员 [136][137] 问题17: 为何不立即出售Roseland或进行资本重组、拆分，而是先出售郊区资产再看股价与NAV的关系 - 立即进行这些操作存在复杂的税收问题，且需先偿还债务以满足银行和债券契约要求，公司认为先退出郊区业务，再考虑出售、拆分或继续经营等选择是更简单直接的方式 [139][140][141]

业绩总结 - 2019年第四季度核心FFO为4410万美元，每股0.44美元[21] - 2019年第四季度的总收入为86,673千美元，较2019年第三季度的82,581千美元增长了5.1%[44] - 2019年第四季度的净收入（可供普通股东的净收入）为-54,652千美元，相较于2019年第三季度的-55,928千美元有所改善[46] - 2019年第四季度的每股基本收益为-0.64美元，较2019年第三季度的-0.65美元有所改善[46] - 2019财年总收入为526,873千美元，较2018财年的530,606千美元下降了0.4%[59] - 2019财年净收入为143,836千美元，较2018财年的106,401千美元增长了35.2%[59] 用户数据 - 办公物业的租赁面积为169,333平方英尺，第四季度结束时租赁率为80.7%（不包括非核心物业）[21] - 住宅物业的运营组合在第四季度结束时租赁率为95.0%[21] - 2019年第四季度的租赁率为94.0%，较2018年第四季度的95.7%下降1.7%[82] - 2019年第四季度每个住宅的平均收入为$2,938，较第三季度的$2,928略有上升[146] 未来展望 - 预计完成建设或租赁活动后的稳定净运营收入（NOI）约为4660万美元，资本化率在4.5%到5.25%之间[10] - 未来开发项目的总价值为551百万美元，占总资产的30%[30] - 2021年预计交付的单位为750个，租赁率为100.0%，预计NOI为2810万美元[166] 新产品和新技术研发 - 在建社区总数为1942个单位，预计收益率为6.08%[167] - 2019年交付的总单位为372个，租赁率为100.0%，预计NOI为1390万美元[164] - 2020年交付的单位总数为1192个，租赁率为81.9%，预计NOI为3280万美元[165] 市场扩张和并购 - 办公室资产的总估计资产价值为2,818百万美元，减去债务后净资产为2,293百万美元[27] - 住宅资产的折扣后总资产价值为5,469百万美元[30] - 2019年第四季度的租赁物业净投资为46.65亿美元，较2018年第四季度的43.17亿美元有所增加[42] 负面信息 - 2019年第四季度的物业减值费用为27,356千美元，较2019年第三季度的5,894千美元大幅增加[51] - 2019财年资金运营（FFO）为116,131千美元，较2018财年的170,379千美元下降了31.9%[62] - 2019年第四季度的运营收入（费用）为-24,247千美元，较2019年第三季度的-4,090千美元下降[45] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度的利息覆盖比率为3.0倍[24] - 2019年第四季度的固定费用覆盖比率为2.0倍[24] - 2019年第四季度的现金及现金等价物为25.59百万美元，较2018年第四季度的29.63百万美元有所下降[42]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...

业绩总结 - 公司市值为59亿美元，净资产值为34亿美元[11] - 2019年第三季度的核心FFO为3,820万美元，同比下降18%[13] - 2019年第三季度的AFFO为2,050万美元，同比下降16%[13] - 2019年第三季度的净收入（损失）为（$56,021,000），年化净收入（损失）为（$224,084,000）[101] - 2019年第三季度的净运营收入（NOI）为（$75,783,000），年化NOI为（$303,132,000）[101] - 2019年第三季度的总市场资本为59亿美元，同比增长51%[13] 用户数据 - 住宅单位的出租率为96.6%，办公空间的出租率为80.8%[11] - Waterfront的住宅市场份额为14%，潜在市场份额为31%[45] - Waterfront的办公市场份额为31%，控制超过40%的大规模租户区块[48] - 2018年交付的1,212个单位的出租率为98.8%[54] - 2018年交付的RiverHouse 11单位的出租率为99.7%[54] 未来展望 - 预计2019财年的FFO为每股1.615美元，管理层认为Waterfront的租赁机会和开发交付将产生27.6%的FFO增长[74] - 未来可开发单位中，水滨地区的单位数量为6,362，增长20%[16] - 未来完成建设所需的估计成本总计为5.659亿美元[86] - 预计完成建设或租赁活动后的稳定净运营收入约为4660万美元[86] - 公司预计在未来五年内的现金流量将基于现有租赁合同、即将续约的租赁和空置空间的租赁情况进行预测[83] 新产品和新技术研发 - Mack-Cali计划在其最佳资产上继续投资，总金额为1.56亿美元[63] - 每年将分配3000万美元用于AFFO的增加[63] 市场扩张和并购 - Wegmans和24-Hour Fitness正在进行合同谈判，交易金额为4625万美元，扣除交易成本[84] - NJ Waterfront的总资本支出为1.56亿美元，其中已支出6430万美元，未来支出9170万美元[63] 负面信息 - 非核心、重组物业的年化NOI为$0，显示出重组过程中的挑战[23] - 从2019年6月30日到2019年9月30日，NAV每股下降约1.42美元，主要由于吸收时间延长、资本增加和终端预计入住率降低[86] - 2019年第三季度的折旧和摊销费用为（$49,538,000），利息费用为（$23,450,000）[101] - 2019年第三季度的物业减值为（$5,894,000），土地减值为（$6,345,000）[101] 其他新策略和有价值的信息 - 住宅单位总数为5,067，办公楼总数为6,362，住宅市场份额为14%[7] - 住宅投资组合的年化NOI为3.57亿美元，优先细分市场占比为37%[16] - 办公物业的年化净运营收入（NOI）为$1,645百万，较上季度增长约5.5%[23] - Waterfront的总资产估值(GAV)为8,195百万美元，净资产值(NAV)为3,430百万美元[41] - 公司的住宅净资产价值（NAV）为22.35亿美元，其中公司的份额为17.87亿美元[86]