公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为42.59825亿美元，较2021年12月31日的45.27318亿美元有所下降[26] - 截至2022年3月31日，公司总负债为23.06512亿美元，较2021年12月31日的25.56587亿美元有所下降[26] - 2022年第一季度，公司总营收为9909.9万美元，较2021年同期的7609.3万美元增长约29.97%[27] - 2022年第一季度，公司总费用为8644.2万美元，较2021年同期的7726.6万美元增长约11.87%[27] - 2022年第一季度，公司持续经营业务亏损452.7万美元，较2021年同期的亏损2022.2万美元有所收窄[27] - 2022年第一季度，公司净亏损452.7万美元，而2021年同期净利润为1352.1万美元[27] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为909.2万美元，而2021年同期净利润为762.3万美元[27] - 2022年第一季度，基本每股亏损0.13美元，而2021年同期基本每股收益0.06美元[27] - 2022年第一季度，综合亏损为234.5万美元，而2021年同期综合收益为1352.1万美元[28] - 截至2022年3月31日，公司总股本权益为14.40801亿美元，较2021年12月31日的14.49418亿美元有所下降[26] - 2022年第一季度净亏损452.7万美元，2021年同期净利润1352.1万美元[32][37][39] - 2022年第一季度总营收9909.9万美元，较2021年同期的7609.3万美元增长27.6%[37] - 2022年第一季度总费用8644.2万美元，2021年同期为7726.6万美元[37] - 2022年第一季度经营活动产生的净现金为3150.1万美元，2021年同期为2615.4万美元[32] - 2022年第一季度投资活动产生的净现金为19305.5万美元，2021年同期为18997万美元[32] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为22872万美元，2021年同期为提供1209.2万美元[32] - 截至2022年3月31日，总资产42.59825亿美元，较2021年末的45.27318亿美元下降6%[35] - 截至2022年3月31日，总负债23.06512亿美元，较2021年末的25.56587亿美元下降9.8%[35] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股亏损均为0.13美元，2021年同期每股收益0.06美元[37] - 2022年第一季度综合亏损234.5万美元，2021年同期综合收入1352.1万美元[39] - 2022年1月1日至3月31日净收入亏损4527000美元，2021年同期净收入为13521000美元[41][43] - 2022年第一季度经营活动提供净现金31501000美元，2021年同期为26154000美元[43] - 2022年第一季度投资活动提供净现金193055000美元，2021年同期为189970000美元[43] - 2022年第一季度融资活动使用净现金228720000美元，2021年同期提供净现金12092000美元[43] - 2022年第一季度，公司总营收为99,099,000美元，2021年同期为76,093,000美元[199] - 2022年第一季度，公司总运营和利息费用为71,863,000美元，2021年同期为66,273,000美元[199] - 2022年第一季度，公司净运营收入为26,749,000美元，2021年同期为8,364,000美元[199] - 截至2022年3月31日，公司总资产为4,259,825,000美元，截至2021年12月31日为4,527,318,000美元[199] - 2022年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入（亏损）为 - 9,092,000美元，2021年同期为7,623,000美元[202] - 2022年第一季度，公司归属于普通合伙人的净收入（亏损）为 - 9,990,000美元，2021年同期为8,385,000美元[203] - 2022年第一季度持续经营业务归属于普通股股东的净亏损为1203.4万美元，基本每股亏损0.13美元；2021年分别为亏损2484.4万美元和0.28美元[179] - 2022年第一季度稀释后归属于普通股股东的净亏损为1322.3万美元，稀释后每股亏损0.13美元；2021年分别为亏损2732.8万美元和0.28美元[179] - 2022年第一季度持续经营业务归属于普通合伙人的净亏损为1322.3万美元，基本每单位亏损0.13美元；2021年分别为亏损2732.8万美元和0.28美元[182] - 2022年第一季度稀释后归属于普通合伙人的净亏损为1322.3万美元，稀释后每单位亏损0.13美元；2021年分别为亏损2732.8万美元和0.28美元[182] - 截至2022年3月31日和2021年3月31日，非控股权益余额分别为16512万美元和18269.3万美元[186] - 2022年第一季度总租金运营收入9.8189亿美元，较2021年同期的7.3566亿美元增加2.4623亿美元，增幅33.5%[215] - 2022年第一季度总物业费用3.5158亿美元，较2021年同期的3.1373亿美元增加3785万美元，增幅12.1%[215] - 2022年第一季度非物业收入910万美元，较2021年同期的2527万美元减少1617万美元，降幅64.0%[215] - 2022年第一季度非物业费用5.1284亿美元，较2021年同期的4.5893亿美元增加5391万美元，增幅11.7%[215] - 2022年第一季度运营收入1265.7万美元，2021年同期运营亏损117.3万美元，同比增加1383万美元，增幅1179.0%[215] - 2022年第一季度持续经营业务亏损452.7万美元，较2021年同期的2022.2万美元亏损减少1569.5万美元，减幅77.6%[215] - 2022年第一季度终止经营业务收入为0，较2021年同期的3374.3万美元减少3374.3万美元，降幅100.0%[215] - 2022年第一季度净亏损452.7万美元，较2021年同期的1352.1万美元净利润减少1804.8万美元，降幅133.5%[215] 公司股权结构相关情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，普通合伙人分别拥有运营合伙企业91.0%的普通股权益[45] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，非控股权益普通合伙人分别持有运营合伙企业9.0%的股份[194] 公司房地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有35处物业及可开发土地权益[47] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，房地产总资产分别为4.754亿美元和4.775亿美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，其他资产分别为550万美元和530万美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，抵押贷款均为2.857亿美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Veris Residential Partners, L.P.外，其他负债分别为2090万美元和2120万美元[51] - 2022年和2021年第一季度资本化开发和建设工资及相关成本分别约为40万美元和60万美元[54] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，待开发土地分别为3.15585亿美元和3.41496亿美元，在建开发和建设项目分别为7.26599亿美元和6.94768亿美元[55] - 2022年3月16日，公司同意以1.3亿美元收购新泽西州帕克里奇的一处240套公寓的多户住宅物业，并已支付500万美元定金[60] - 截至2022年3月31日，公司确定一处约120万平方英尺的办公物业和几块可开发土地待售，预计净销售收益约为6.833亿美元，需偿还2.5亿美元抵押贷款[62] - 2022年4月，公司完成出售两块可开发土地，总销售收益为1亿美元[62] - 2022年第一季度，公司出售一处办公物业，销售收益为2.08268亿美元，实现收益183.6万美元，同时承担630万美元债务清偿损失[65] - 2022年第一季度，公司出售两块可开发土地，总销售收益为2859.6万美元，实现收益262.3万美元[66] - 2022年第一季度，公司对几块土地记录了290万美元的减值费用[67] - 截至2022年3月31日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.351亿美元，持股比例为20% - 85%[68] - 截至2022年3月31日，公司为合营企业1.905亿美元债务中的2200万美元提供担保[70] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司非合并合营企业的账面价值分别为135,116,000美元和137,772,000美元，物业债务余额为691,302,000美元[73] - 2022年和2021年第一季度，公司在非合并合营企业的权益收益（亏损）分别为 - 487,000美元和 - 1,456,000美元[79] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，递延费用和其他资产净额分别为107,341,000美元和151,347,000美元[81] - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有35处房产权益，包括22处多户租赁房产（含6,691个公寓单元）及非核心资产[208] - 同店物业2022年租赁收入较2021年增加44.1万美元，增幅0.7%[217] - 同店物业2022年其他收入较2021年增加2290.3万美元，增幅626.4%[217] 公司利率风险管理相关情况 - 公司使用利率互换和利率上限进行利率风险管理，预计未来12个月将有600,000美元重新分类以减少利息支出[82][83] - 截至2022年3月31日，公司有一个名义金额为75,000,000美元的利率上限未到期，公允价值为3,032,000美元[84] - 2022年第一季度，利率上限在OCI中确认的收益为2,182,000美元，重新分类至收益的金额为1,000美元[84] 公司过往业务交易情况 - 2019年末至2021年12月31日，公司出售郊区办公组合中除一处外的所有物业，总面积630万平方英尺，净销售收入10亿美元[88] - 2021年第一季度，终止经营业务的净收入为33,743,000美元[89] 公司信贷安排相关情况 - 2021年5月6日，公司签订2.5亿美元的高级有担保循环信贷安排和1.5亿美元的高级有担保定期贷款安排[90] - 2021信贷安排额度最高2.5亿美元，信用证发行额度不超5000万美元，设施费按使用情况分35和25个基点[91] - 2021定期贷款额度1.5亿美元，期限18个月至2022年11月[92] - 2021信贷安排和定期贷款利率基于基准利率加125 - 275个基点，当前基准利率0.12%[93] - 2021信贷协议限制多项指标，最低抵押池价值8亿美元，最大抵押池杠杆率40%，最大总杠杆率65%[94] - 2021年5月6日公司提取1.5亿美元定期贷款和1.45亿美元信贷安排资金，6月偿还1.23亿美元定期贷款，7月27日还清剩余2700万美元[97] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司循环信贷安排借款分别为7800万美元和1.48亿美元[98] - 截至2022年3月31日，21处房产账面价值约32亿美元，1个土地开发项目账面价值约4.764亿美元被抵押[99] 公司利息及相关费用情况 - 2022年和2021年第一季度现金支付利息分别为1780万美元和1810万美元，资本化利息分别为640万美元和860万美元[102] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务加权平均利率分别

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司净亏损为每股0.32美元，核心FFO为每股0.17美元；2021年核心FFO为0.68美元，2020年为1.07美元，同比下降主要因郊区办公处置计划影响，部分被多户NOI增加和利息支出减少抵消；季度环比核心FFO每股持平，因期间处置活动减少 [22] - 公司预计在GAAP基础上确认约2200万美元的终止费用，并从核心FFO中扣除，该费用将在2022年第一季度确认 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至年底，6691套多户住宅组合出租率为96.6%，达到疫情前水平；同店5499套运营组合出租率为96.4%，高于2020年12月的86.9%，比疫情前水平高2.8%，推动同店收入和净营业收入分别环比增长3.4%和7% [6][7] - 过去一年，公司减少了租金减免，第四季度新租约净租金增长率为13.9%，续约租金增长率为11.6% [7] - 2021年推出3个共866套的租赁物业，均提前稳定，年底Capstone和Upton入住率均超99% [8] - 2021年第四季度同店NOI较2020年同期增长21%，主要因入住率提高和部分物业单元翻新；剔除2020年第四季度80万美元房地产税补缴影响，2021年第四季度同店NOI同比增长16.2%；整体组合净有效租金仍低于去年，预计到2022年第三季度新泽西海滨资产的高租金减免情况将改善 [23] - 2021年第四季度，3个开发项目稳定，与第一季度稳定的Emery和Massachusetts项目共贡献400万美元NOI，预计未来季度这些项目NOI贡献将增加 [24] 办公业务 - 年底办公物业Water Fund资产出租率为72%；2021年签署18.15万平方英尺租约，包括8.55万平方英尺新租约和9.6万平方英尺续租及扩租；2022年1月与Collectors Universe签署15年13.04万平方英尺新租约，与MUFG协商提前终止10.03万平方英尺租约并获得相应费用 [13] - 第四季度办公租赁业务平淡，仅签署2份共5300平方英尺租约；未来公司将不再公布办公组合的同店NOI数据 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度办公租赁业务因Omicron受到一定影响，但市场有积极迹象，如曼哈顿连续4个月租赁面积超250万平方英尺，寻找5万平方英尺以上空间的租户数量约为疫情前的70%，且大部分租赁集中在高质量建筑 [33][34] - 第一季度在海滨地区有望接近2021年全年40万平方英尺的签约量 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标是成为环境和社会意识强、透明且有前瞻性的纯多户住宅REIT，2021年在简化和重新聚焦投资组合、加强资产负债表和提升多户运营平台方面取得显著进展 [4][5] - 公司将继续执行郊区办公物业处置计划，自2019年底启动该计划以来，已完成超10亿美元的36项资产销售，其中2021年约7.41亿美元；2022年1月完成1.11 River Street处置，获2.1亿美元，另有泽西市一处办公物业以3.8亿美元签约出售；预计调整后多户住宅组合净营业收入占比将从2021年底的56%升至约71% [11][12] - 为简化业务和循环利用资本，公司推进部分土地地块变现，目前有6块总价1.55亿美元的土地地块已签订有约束力合同 [12] - 公司决定自2021年12月31日起终止第三方管理活动，将资源用于管理自有资产 [9] - 公司认为其A类多户住宅组合将受益于有利宏观经济背景，包括就业和工资增长、购房负担能力下降以及预期更多人返回办公室工作 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2021年是公司转型之年，取得了显著进展，进入2022年公司实力增强，预计非战略资产销售将带来大量额外流动性，为全年提供更多选择 [4][6] - 尽管第四季度因Omicron返回办公室的步伐放缓，但预计2022年将有更广泛的人返回办公室工作 [14] - 公司相信Harborside的“生活、工作、娱乐”理念和泽西市Emerge计划提供的激励措施将吸引广泛的办公租户 [15] 其他重要信息 - 公司首席会计官Amanda Lombard将于4月1日接任首席财务官，原首席财务官David Smetana已为公司服务4年 [4] - 公司在减少投资组合和运营的环境影响方面取得显著进展，支持多项全球倡议，包括CEO Action for Diversity and Inclusion Pledge、UN Women's Empowerment Principles和Climate Group's EV 100 initiative，是美国第一家加入EV 100的房地产公司，承诺到2030年在物业推出电动汽车充电点 [17] - 截至年底，公司25%的全资多户住宅物业获得LEED认证，第四季度100%获得健康与安全认证 [18] - 公司目前唯一在建的多户住宅开发项目Haus 25预算总成本约4.7亿美元，已全额投入股权资金，预计能按预算完成 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何不再公布办公组合的同店NOI数据？ - 公司预计出售111 River和另一处办公资产后，剩余办公资产占整体投资组合比例较小，且非公司长期战略重点，因此决定不再公布相关数据 [28][29] 问题2: 何时退出非战略办公资产？ - 公司将谨慎、平衡地进行资产处置，2022年是转型之年，但不明确进一步资产出售的时间框架 [30] 问题3: 未来资金来源及多户住宅业务增长的资金计划？ - 目前不计划筹集新资本，主要是循环利用资本，待当前及未来交易完成获得资金后，将与董事会确定资金的最佳用途 [31] 问题4: 办公租赁业务放缓的原因及对海滨地区租赁的关注程度，以及向纯多户住宅转型的时间线？ - 第四季度办公租赁业务放缓归因于Omicron，但市场有积极迹象，如曼哈顿租赁活动增加，且租户倾向于高质量空间；公司致力于继续租赁海滨地区资产，第一季度有望接近2021年全年签约量 [33][35][36] 问题5: 出售办公资产并重新配置资本到稳定公寓是否会稀释收益，以及更倾向于稳定收购还是开发项目？ - 资本配置将综合考虑多种用途，最终会与董事会评估可循环利用的资本及最佳用途；公司将继续租赁办公资产，同时推进转型战略 [37][38] 问题6: 如何看待本季度土地销售，以及如何维持土地储备用于未来住宅开发？ - 公司认为现有土地储备对公司规模而言过大，部分土地未具备开发条件，开发会增加集中风险和潜在的资产自相蚕食风险，因此出售土地以重新平衡和循环利用资本；不排除未来开发的可能性 [40] 问题7: 土地买家是否会建造竞争性供应？ - 土地将用于建造多户住宅，但买家产品不太可能与公司产品竞争，公司认为自身资产质量高、配套设施好、租金高 [42] 问题8: 终止费用如何影响收益？ - 在GAAP基础上，预计确认约2200万美元终止费用，并从核心FFO中扣除，该费用将在2022年第一季度确认 [43][44] 问题9: 是否已开始与董事会进行资本配置讨论，以及何时能确定战略方向？ - 公司仍有未偿还的信贷额度，已用111 River销售所得偿还部分债务；未来将根据交易完成时间表与董事会讨论资本最佳用途，但目前无法提供更多指导；预计大部分已宣布交易将在上半年完成，但今年数据会因转型存在波动 [47][49] 问题10: 为何本季度可开发单元减少？ - 公司认为继续投资部分项目不可行，且维持开发选择权的成本较高，因此决定放弃 [50] 问题11: 终止第三方管理业务在2022年是否有费用拖累，以及住宅业务费用增长预期？ - 终止第三方管理业务带来的总收入损失约为每年0.02美元，且该业务若非大规模开展则利润不高；公司在管理费用方面表现良好，尽管面临劳动力市场成本压力，仍有望实现今年500万美元的现金费用节省目标 [52] 问题12: 战略审查是否仍在进行，是否产生成本？ - 战略审查委员会仍在运作，专注于为股东创造最大价值；管理层专注于通过过去一年的举措创造实体价值，未来将继续推进战略方向 [54][55] 问题13: 在资产出售前，办公业务的入住率和收入趋势如何，是否存在入住率下降风险？ - 今年办公物业租约到期面积约8.5万平方英尺，新签Collectors Universe租约增加了净租赁面积且租期更长，是积极信号；未来一年租约到期面积约占12%，公司将与租户积极沟通续约，并吸引新租户 [57][58] 问题14: 设立ATM计划的目的，是否有近期使用的打算？ - 设立ATM计划是为谨慎起见，但目前无使用计划 [59] 问题15: Collectors Universe租赁空间的实际用途是什么？ - 主要为传统办公空间，未来一年左右会根据具体用途进行装修 [62] 问题16: Harborside投资组合中是否有其他大量未充分利用的空间可供其他租户使用？ - 除已知的空置楼层外，几乎没有其他未充分利用的空间 [63] 问题17: Collectors Universe租赁的前期租赁经济情况如何，MUFG的终止费用有多少用于该租赁？ - 租金约为每平方英尺42美元，租户改善成本（TIs）处于市场低端约每平方英尺5美元，房东出资300万美元；MUFG的终止费用仍有相当部分剩余 [64]

普通合伙人权益情况 - 截至2021年12月31日和2020年，普通合伙人在运营合伙企业的普通股权益分别为91.0%和90.4%[16] - 合并、解散运营合伙企业或转让其全部或大部分资产，需至少85%的运营合伙企业合伙单位持有人同意，截至2022年2月18日，普通合伙人拥有约91.0%的运营合伙企业已发行普通合伙单位[130] 公司物业资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有或持有22处多户租赁物业以及非核心资产，包括7座办公楼、4处停车/零售物业和3家酒店，外加可开发土地[19] - 2019年末至2021年12月31日，公司完成出售郊区新泽西办公组合中除一处外的所有37处物业，总面积630万平方英尺，净销售收益10亿美元[20] - 截至2021年12月31日，公司确定2处办公物业和若干可开发地块待售，预计净销售收益约9.2亿美元；2022年1月，公司完成处置其中一处办公物业，总销售收益2.1亿美元[51] - 2021年公司开始运营位于新泽西州的两个多户住宅物业，含506个公寓单元，总成本约2.659亿美元[49] - 2021年公司处置了新泽西州的16处办公物业、3个土地租赁项目和2处可开发土地物业，净销售收益约7.16亿美元，销售净收益约3070万美元[50] - 2021年4月29日，公司出售12 Vreeland Road合资企业权益，总售价约200万美元，无损益[52] - 2021年9月1日，公司以190万美元将Offices at Crystal Lake合资企业权益出售给合作伙伴，2021年记录约190万美元亏损[53] - 公司正在开发新泽西州泽西城的750单元多户住宅项目，预计成本4.695亿美元，截至2021年12月31日已发生4.25亿美元，预计2022年第二季度可入住；公司已出资1.695亿美元，剩余成本预计由3亿美元建设贷款提供（截至2021年12月31日已提取2.555亿美元）[54] - 截至2021年12月31日，公司五处房产及部分土地和开发项目合计账面价值约10亿美元，出售受限[80] - 公司计划出售房产，预计总销售收益最高达7.32亿美元，但处置时间和价格不确定[81] - 截至2021年12月31日，公司合并物业包括15处多户租赁物业、10处商用物业和2家酒店，含约4545套公寓和490万平方英尺商用空间[138] - 公司拥有或参股36处物业，包括22处含6691个公寓单元的多户租赁物业及非核心资产[171] - 2019年12月19日公司宣布出售约660万平方英尺的新泽西郊区办公物业组合[175] - 2019年末至2021年12月31日，公司完成郊区办公物业组合中除一处外所有物业出售，总面积630万平方英尺，净销售收益10亿美元[176] - 截至2021年12月31日，公司将位于新泽西州泽西城和霍博肯的约180万平方英尺的两处办公物业归类为待售资产[177] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司约有234名员工，较2020年12月31日减少24人[33] - 公司员工中36%在公司工作至少10年，其中24%工作至少15年，12%工作至少20年[33] - 约64%的公司员工直接参与物业管理、管理服务以及物业现场租赁和维护工作[34] - 不到5%的公司员工在企业发展部门工作，直接参与公司的开发项目[34] - 截至2021年12月31日，公司59%的员工为男性，40%为女性，1%为非二元性别[38] - 截至2021年12月31日，公司50%的员工为有色人种或其他少数群体，董事会8名成员中有4名（即50%）为女性和/或不同种族[38] 公司物业认证情况 - 2021年，公司全资拥有的多户住宅组合中25%（按单元数量计）获得LEED认证，泽西城399,600平方英尺的办公物业海港1号预计获得LEED黄金认证[26] 公司财务信贷情况 - 2021年5月，公司签订循环信贷和定期贷款协议，包括2.5亿美元高级有担保循环信贷额度和1.5亿美元高级有担保定期贷款额度，并终止2017年信贷安排；2021年7月偿还定期贷款[55] - 2021年12月，公司设立“按市价发行”股票发售计划，可不时发行和出售最多2亿美元普通股[56] - 截至2021年12月31日，公司总负债24亿美元，其中循环信贷额度借款1.48亿美元，抵押贷款等约22亿美元[101] - 截至2021年12月31日，约1.48亿美元循环信贷额度借款和约5.7亿美元抵押贷款按可变利率计息，利率上升或影响现金流[103] - 董事会一般政策是将负债与总未折旧资产比率限制在50%或以下，但政策可随时更改[104] 公司租户及收入占比情况 - 截至2021年12月31日，无商业租户占公司合并收入超过10%[48] - 公司13.5%的收入来自证券、商品合约及其他金融服务行业的租户[76] - 多户租赁物业总净可出租面积4545，出租率96.4%，2021年基本租金132,517千美元，占比49.90%，每套平均基本租金2511美元[139] - 办公物业总净可出租面积4,858,801平方英尺，出租率74.0%，2021年基本租金131,569千美元，占比49.59%，每平方英尺平均基本租金36.60美元[140] - 零售/车库物业总净可出租面积57,209平方英尺，出租率73.7%，2021年基本租金1357千美元，占比0.51%，每平方英尺平均基本租金32.20美元[140] - 酒店物业房间总数372间，2021年Envue Autograph Collection酒店收入5526千美元，Residence Inn at Port Imperial酒店收入5092千美元[140][143] - 2021年12月31日止12个月，办公物业租户的总升级和回收费用为16,821千美元，即每平方英尺5.40美元[143] - 截至2021年12月31日，公司持有的待售物业收入为5.54亿美元，2021年处置或停用的物业收入约2.78亿美元[140][143] - 截至2021年12月31日，到期未续约且未签订新租约的面积为24,545平方英尺，占公司总净可出租面积的0.5%[141] - 2021年末，公司稳定运营的综合物业中，多户住宅单元出租率为96.4%，商业面积出租率为74.0%[145] - 截至2021年12月31日，公司15大商业租户的年化基础租金收入总计74,929,260美元，占公司年化基础租金收入的62.8%[147] - 2022 - 2033年及以后，公司办公室和独立零售物业的租赁到期情况中，2023年到期面积676,899平方英尺，占比19.9%，到期租金17,669,977美元，占比14.8%[150] - 公司总可出租商业面积4,858,801平方英尺，其中出租给商业租户的面积为3,395,499平方英尺[152] - 按年化合同基础租金计算，哈德逊县的物业占公司基础租金收入的80.2%，达241,401,737美元[153] 公司股息情况 - 2020年9月30日起，公司董事会暂停普通股股息和分配，预计2021年无股息支付也能满足REIT股息义务[164] - 公司预计在向纯多户住宅REIT转型完成前，将继续暂停定期季度普通股股息[164] 公司股东情况 - 2022年2月18日，通用合伙人有249名在册普通股股东，运营合伙企业有62名有限合伙单位所有者和1名普通合伙单位所有者[162] 公司财务指标变化情况 - 2021年租赁收入282,791千美元，较2020年的272,970千美元增加9,821千美元，增幅3.6%[205] - 2021年停车收入15,003千美元，较2020年的15,604千美元减少601千美元，降幅3.9%[205] - 2021年酒店收入10,618千美元，较2020年的4,287千美元增加6,331千美元，增幅147.7%[205] - 2021年总物业费用134,512千美元，较2020年的127,831千美元增加6,681千美元，增幅5.2%[205] - 2021年房地产服务收入9,596千美元，较2020年的11,390千美元减少1,794千美元，降幅15.8%[205] - 2021年运营收入（亏损）为 - 36,275千美元，较2020年的 - 76,899千美元增加40,624千美元，增幅52.8%[205] - 2021年利息费用 - 65,192千美元，较2020年的 - 80,991千美元增加15,799千美元，增幅19.5%[205] - 2021年持续经营业务收入（亏损）为 - 149,021千美元，较2020年的 - 115,499千美元减少33,522千美元，降幅29.0%[205] - 2021年终止经营业务收入39,482千美元，较2020年的81,901千美元减少42,419千美元，降幅51.8%[205] - 2021年净收入（亏损）为 - 109,539千美元，较2020年的 - 33,598千美元减少75,941千美元，降幅226.0%[205] - 2021年租赁业务及其他收入总计增加1754.9万美元，增幅5.8%，其中同店物业增加848.3万美元，增幅2.8%，收购和开发物业增加1405万美元，增幅4.6%，2020和2021年出售物业减少498.4万美元，降幅1.6%[207] - 2021年物业费用总计增加668.1万美元，增幅5.2%，其中同店物业增加427万美元，增幅3.3%，收购和开发物业增加481.8万美元，增幅3.8%，2020和2021年出售物业减少240.7万美元，降幅1.9%[207] - 2021年同店物业租赁收入增加160万美元，增幅0.6%，商业物业增加320万美元，多户住宅物业减少160万美元[207] - 2021年同店物业停车收入减少110万美元，降幅7.0%，主要因停车场使用量下降及2020年有停车费和解收入[207][208] - 2021年同店物业酒店收入增加630万美元，增幅147.7%，主要因2021年酒店全面重新开业[207][209] - 2021年同店物业其他收入增加160万美元，增幅17.1%，主要因2021年确认未完成处置交易的潜在买家没收押金及物业销售后项目收入[207][210] - 2021年同店物业房地产税增加170万美元，增幅3.7%，主要因两项PILOT协议到期[207][211] - 2021年同店物业公用事业费用增加90万美元，增幅6.6%，主要因2021年电价上涨[207][211] - 2021年房地产服务收入减少180万美元，降幅15.8%，主要因第三方开发和管理活动减少[213] - 2021年一般及行政费用减少1390万美元，降幅19.5%，主要因2020年董事会选举费用及2021年遣散费减少，部分被CEO及相关管理层变动成本抵消[215] 公司面临的风险情况 - 2021年某些建筑材料价格因库存低、需求激增、关税和行业整合等因素大幅上涨，或导致开发成本增加[94] - 公司面临商品和劳动力价格波动、供应链中断风险，或影响建设项目成本和进度[92,93] - 公司将部分投资组合从办公物业转向多户租赁物业，可能产生减值费用或回报低于预期[95,96] - 不利的市场和经济条件可能影响多户租赁物业的入住率、租金率和资产市场价值[97] - 债务融资可能影响公司经济表现，包括还款、再融资和利率风险[99,100,103] - 公司可能无法吸引、整合、管理和留住执行战略所需的人员，竞争或增加劳动力成本[111] - 公司依赖关键人员，失去他们的服务可能对运营产生不利影响，且未为关键人员购买关键人寿保险[112] - 公司房地产建设管理活动面临第三方建设项目的特定风险，成本超支或项目延迟可能影响现金流和流动性[114] - 马里兰州法律和普通合伙人章程及细则的某些规定可能阻碍、延迟或防止控制权变更，如董事罢免需至少三分之二股东投票[115] - 普通合伙人章程规定，任何单一股东或关联股东集团不得实益拥有超过9.8%的已发行资本股票[122] - 马里兰州商业组合法案规定，与拥有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行某些商业组合，五年内受限[123] - 马里兰州控制股份收购法案规定，收购控制股份的投票权需经三分之二有投票资格的股东批准[124] - 2017年12月22日颁布的《减税与就业法案》可能对公司及其股票市场价格产生重大不利影响[127] - 为维持房地产投资信托资格，公司已发行股票价值的50%以上不得由五名或更少个人实际和/或推定拥有[129] - 若公司未能符合房地产投资信托资格，将失去相关地位，不再需向股东支付股息，且支付的股息不构成合格REIT股息，无法享受最高20%的扣除[132] - 公司面临网络安全攻击风险，虽采取多项措施但无法保证能防止网络攻击[135] - 气候变化的物理影响可能对公司的物业、运营和业务产生重大不利影响，合规新法规可能需大量支出[136] 公司物业会计处理情况 - 公司2021年、2

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.17美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划的影响，该计划现已完成 [14] - 多户住宅业务同店收入环比增长4.3%，净营业收入（NOI）增长4% [15] - 新稳定开发项目在第三季度产生270万美元的NOI份额，较第二季度增加300万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至10月24日，5825套运营公寓组合的入住率达96.5%，高于6月30日的92.3%，比疫情前水平高2.7% [6] - 近期完成租赁的三处物业整体出租率超95%，租赁速度和租金水平均超内部预期 [7] 办公业务 - 本季度办公租赁业务表现一般，仅签订3份小面积非可比租约，共计8600平方英尺 [17] - 10月，TD Ameritrade搬离其在Harborside 6剩余的44000平方英尺办公空间 [17] - 滨水资产出租率为73.3% [12] 酒店和停车业务 - 本季度停车和酒店收入环比有所改善，凯悦酒店自2019年以来首次实现NOI转正 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来，滨水地区办公租赁面积约37.5万平方英尺，其中约三分之二为续租，是10年来第二低的租赁量，比2016年峰值低80%，比5年季度平均水平低30% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务，向纯多户住宅房地产投资信托（REIT）转型，已出售约10亿美元郊区办公资产，还签订协议出售价值5.9亿美元的两处办公物业 [9][11] - 完成上述出售后，假设其他条件不变，多户住宅资产将占净营业收入的约70%；Haus 25项目稳定后，这一比例预计将增至约75% [11][18] - 公司精简后的投资组合专注于A级多户住宅资产，有望改善NOI和现金流增长前景，受益于优惠政策取消、市场租金增长和新项目交付等因素 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济仍存在不确定性，但多户住宅业务租赁势头强劲，入住率高于疫情前水平，公司对业务进展感到鼓舞 [6] - 随着东北部新冠病例减少和员工重返办公室，滨水地区的办公物业对不同行业租户具有吸引力 [12] - 劳动力市场紧张和工资强劲增长的趋势将延续至第四季度，支撑多户住宅业务的积极发展态势 [15] 其他重要信息 - 公司有一个在建多户住宅项目Haus 25，预算总成本4.695亿美元，预计2022年第一季度开始接收租户，且无需额外股权投入 [19] - 剩余投资组合包括4处办公资产、2家酒店和14个开发地块，大部分地块距曼哈顿仅一站地铁距离 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 泽西市和霍博肯资产出售是否有定金，预计何时完成交易？ - 公司已收到定金，预计明年第一季度完成交易 [24] 问题2: 是否计划出售Harborside剩余办公物业，是否需要先提高出租率，有无相关意向询问？ - 公司战略是简化业务，专注多户住宅，将以机会主义和谨慎的方式处理资产出售，目前无具体时间表，目标是为股东实现价值最大化 [25] 问题3: 本季度杠杆率升至约15倍，如何降低杠杆率，时间安排如何？ - 目前净债务与EBITDA比率将保持在十几倍，等待Haus 25项目上线；之后通过资产出售偿还债务、Harborside办公物业出租和土地资产盘活等方式，有望将杠杆率降至较低水平，但需要时间 [27][28] 问题4: 如何将杠杆率降至符合多户住宅市场水平？ - 没有单一解决方案，公司正朝着正确方向取得进展，有多种工具可降低杠杆率，目前债务无到期风险，主要是财务指标的优化问题 [30] 问题5: Harborside 1的租赁管道情况如何，若该建筑租满是否会出售？ - 公司不评论传闻和猜测，本季度租赁业务受Delta变种影响较淡；今年以来滨水地区租赁情况不佳，但公司仍取得一定成绩；随着员工重返办公室，公司有望获得更多租赁需求 [31][32] 问题6: 能否量化租赁管道规模？ - 公司不会提供租赁管道的指导信息，将在签订租约后公布 [34] 问题7: 滨水资产的买家是否对Harborside也感兴趣？ - 买家仅对已签约资产感兴趣，未对Harborside进行探索 [35] 问题8: 公寓业务的续租租金涨幅情况如何？ - 公寓业务反弹强劲，入住率高于疫情前，优惠政策逐步取消，已开始出现租金增长；目前数据不足，无法提供具体续租租金涨幅，预计下季度可提供更多信息 [37][39] 问题9: 鉴于资产负债表限制，如何利用土地与合资伙伴合作开展新项目？ - 出售办公资产将释放股权，公司将评估股权再分配的所有选项；土地储备规模较大且资金利用效率不高，部分土地可能会被重新利用 [41][42] 问题10: 请介绍Rockpoint合资企业的情况，是否有看跌期权、资本调用或财务义务，有无关键日期？ - Rockpoint已完成全部股权出资，公司目前无额外股权调用需求；协议关键日期为2023年3月2日，届时双方可选择行使一年延期选项 [44] 问题11: 公司重组对运营业务有何影响，是否促进了住宅入住率的提升？ - 重组结合了成本控制和运营优化，引入了多户住宅专家，同时市场环境也很强劲，两者共同促进了业务发展 [46][47] 问题12: 停车和酒店业务的未来发展趋势如何，本季度收入环比改善的驱动因素是什么？ - 停车业务可能需要3 - 4个季度，到明年年底恢复到疫情前水平，与员工全面重返办公室同步；酒店业务预计将实现适度增长，EBITDA和RevPAR将实现低个位数增长 [49][50] 问题13: 新泽西激励计划是否对租户需求产生积极影响？ - 激励计划对企业咨询和搬迁意愿产生了积极影响，已有企业获得奖励并创造了新的就业机会，预计未来将有更多租赁业务 [52] 问题14: 随着情况逐渐开放，管理层的地理位置安排和公司管理计划如何？ - 管理层过去14个月远程工作取得了积极进展，将继续保持；CEO已获得签证，计划近期前往美国；COO若一切顺利将进行搬迁 [54][55] 问题15: CEO是否会搬迁至美国管理公司，是否会在美国招聘永久CEO？ - 这是董事会的决策问题，目前尚未确定；CEO将尽力推动公司取得成功 [56] 问题16: 疫情前提到的公司A收购提议目前进展如何，公司在企业层面交易上投入多少时间？ - 董事会和战略审查委员会专注于为股东创造和释放价值，管理层专注于运营；未来战略决策由董事会决定 [58] 问题17: 两处办公物业的出售过程如何，如何考虑定价，扣除成本和提前还款罚金后的净收益情况如何？ - 资产已进行市场推广，公司对定价满意，虽有提前还款罚金，但通过创造性解决方案，认为交易价格符合战略方向 [60][61][62] 问题18: 请介绍两处办公物业交易的资金来源和用途，以及交易对NOI的影响？ - 目前资产未完成交易，不便评论资本化率；现金流入后将管理资金流动并偿还债务，同时评估资本分配选项 [66][67] 问题19: 向多户住宅转型过程中，Rockpoint在多户住宅平台资产价值和总市值中的占比如何？ - Rockpoint已投资4亿美元，其权益在公司补充文件第7页的资产净值页面有记录，目前为4.663亿美元；公司未披露合资企业的股权比例 [68] 问题20: 是否可以分配资产或进行平台整体的买卖？ - 公司与Rockpoint关系良好，有多种选择，近期关系不会发生变化 [70]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为45.67167亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降11.27%[28] - 截至2021年9月30日，公司总负债为25.69406亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.53%[28] - 2021年第三季度，公司总营收为8374.4万美元，较2020年同期的7919.7万美元增长5.74%[29] - 2021年前三季度，公司总营收为2.41084亿美元，较2020年同期的2.36999亿美元增长1.72%[29] - 2021年第三季度，公司总费用为8378.4万美元，较2020年同期的1.35604亿美元下降38.22%[29] - 2021年前三季度，公司总费用为2.6199亿美元，较2020年同期的3.19863亿美元下降18.10%[29] - 2021年第三季度，公司净亏损为2579.2万美元，较2020年同期的4111.8万美元收窄37.27%[29] - 2021年前三季度，公司净亏损为8630.2万美元，较2020年同期的1.11896亿美元收窄22.87%[29] - 2021年第三季度，基本每股亏损为0.33美元，较2020年同期的0.49美元收窄32.65%[29] - 2021年前三季度，基本每股亏损为1.08美元，较2020年同期的1.37美元收窄21.17%[29] - 截至2021年9月30日的三个月，公司净亏损2579.2万美元，2020年同期净亏损4111.8万美元[32] - 截至2021年9月30日的九个月，公司净亏损8630.2万美元，2020年同期净亏损1.11896亿美元[34] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4117.5万美元，2020年为7658.8万美元[36] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为4.58016亿美元，2020年使用的净现金为8296.2万美元[36] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为5.08375亿美元，2020年提供的净现金为258.5万美元[36] - 2021年前九个月现金及现金等价物净减少918.4万美元，2020年净减少378.9万美元[36] - 截至2021年9月30日现金、现金等价物及受限现金为4311.8万美元，2020年同期为3737.9万美元[36] - 2021年9月30日普通股数量为9094.7万股，2020年同期为9071.2万股[32][34] - 2021年9月30日总权益为1.479072亿美元，2020年同期为1.524118亿美元[32][34] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为8417.3万美元，2020年为9049.4万美元[36] - 截至2021年9月30日，公司总资产为45.67167亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降11.28%[38] - 2021年前三季度，公司总营收为2.41084亿美元，较2020年同期的2.36999亿美元增长1.72%[40] - 2021年前三季度，公司总费用为2.6199亿美元，较2020年同期的3.19863亿美元下降18.10%[40] - 2021年前三季度，公司持续经营业务亏损1.2571亿美元，较2020年同期的1.47999亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，公司终止经营业务净收入为0.39408亿美元，较2020年同期的0.36103亿美元增长9.15%[40] - 2021年前三季度，公司净亏损为0.86302亿美元，较2020年同期的1.11896亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为1.02045亿美元，较2020年同期的1.29409亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，基本每股亏损为1.08美元，较2020年同期的1.37美元亏损有所收窄[40] - 截至2021年9月30日，公司总负债为25.69406亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.53%[38] - 截至2021年9月30日，公司总权益为14.79072亿美元，较2020年12月31日的15.9238亿美元下降7.12%[38] - 截至2021年9月30日，公司总权益为14.79072亿美元，2020年同期为15.24118亿美元[46] - 2021年前九个月净亏损8630.2万美元，2020年同期为1.11896亿美元[48] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4117.5万美元，2020年同期为7658.8万美元[48] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为4.58016亿美元，2020年同期使用8296.2万美元[48] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为5.08375亿美元，2020年同期提供258.5万美元[48] - 2021年前九个月折旧和摊销（包括相关无形资产）为8417.3万美元，2020年同期为9049.4万美元[48] - 2021年前九个月租金物业收购及相关无形资产为0，2020年同期为1621.4万美元[48] - 2021年前三季度公司非合并合营企业权益收益（亏损）为 - 283.1万美元，2020年同期为 - 28.1万美元[97] - 2021年9月30日递延费用、商誉和其他资产净额为1.63183亿美元，2020年12月31日为1.99541亿美元[100] - 2021年前三季度利率互换在综合收益表中确认的利息费用损失为4936.4万美元，2020年同期为6179.4万美元[105] - 2021年9月30日受限现金为1980.9万美元，2020年12月31日为1420.7万美元[107] - 2021年前三季度终止经营业务收入为1393.9万美元，2020年同期为6000.4万美元[110] - 2021年前三季度处置租赁物业实现的净收益和未实现收益为2546.9万美元，2020年同期为 - 2390.1万美元[110] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司循环信贷借款分别为1.74亿美元和2500万美元，定期贷款均无未偿还借款[123] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司抵押贷款、应付贷款及其他债务净总额分别为2.200947亿美元和2.204144亿美元[126] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的九个月，公司支付利息分别为6675.5万美元和7287.4万美元，资本化利息分别为2364.5万美元和1865.8万美元[134] - 截至2021年9月30日，公司总负债23.74947亿美元，加权平均利率3.61%；截至2020年12月31日，总负债28.01797亿美元，加权平均利率3.76%[135][136] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司401(k)计划总费用分别为15.8万美元和19.9万美元；九个月分别为49.6万美元和63万美元[137] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为23.99631亿美元和28.79002亿美元，账面价值分别约为23.74947亿美元和28.01797亿美元[140] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，Port Imperial酒店项目PILOT分别为100万美元和50万美元；九个月分别为220万美元和160万美元，年度PILOT为总项目成本的2% [153] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，Port Imperial South 11项目PILOT均为30万美元；九个月分别为100万美元和90万美元，年度PILOT为总收入的10% [154] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司不可撤销地面租赁未来最低租金支付总额分别为1.6025亿美元和1.61754亿美元，扣除利息后分别为2367.4万美元和2360.2万美元 [162][163] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司地面租赁费用分别为53.3万美元和47.3万美元；九个月分别为190万美元和180万美元 [163] - 2021年9月30日，非取消性商业运营租赁未来最低租金收入总计957,656千美元；2020年12月31日总计983,569千美元[183] - 2021年和2020年9月30日止三个月，普通合伙人资本期初余额分别为13.35226亿美元和13.99033亿美元；九个月期初余额分别为13.98817亿美元和14.93699亿美元；9月30日余额分别为13.08025亿美元和13.36120亿美元[205] - 2021年和2020年9月30日止三个月股票期权费用分别为25.3万美元和19.2万美元，九个月分别为59.1万美元和19.2万美元[212] - 2021年和2020年9月30日止三个月及九个月的AO LTIP单位费用均分别为15.6万美元和46.6万美元[215] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司拥有或持有36处房地产权益，包括8座办公楼约510万平方英尺、20处多户住宅共6018套公寓等[52] - 2019年12月19日，公司宣布出售约660万平方英尺的新泽西郊区办公物业组合，相关物业结果被归类为终止经营[53] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Roseland Residential, L.P.外，房地产资产分别为4.792亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为610万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.861亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2170万美元和2100万美元[58] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为70万美元和40万美元；2021年和2020年截至9月30日的九个月，分别约为190万美元和130万美元[61] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，净租赁物业投资中，未投入使用的房地产、建筑物和租户改良情况为：土地分别为3.54993亿美元和3.64946亿美元，开发和建设中项目分别为7.31143亿美元和7.3356亿美元，总计分别为10.86136亿美元和10.98506亿美元[62] - 2021年前九个月，The Upton和Riverhouse 9两个多户住宅项目开始运营，分别有193个和206个公寓单元投入使用，开发成本分别为1.00726亿美元和1.61787亿美元，总计投入使用单元506个，开发成本2.62513亿美元[69][70] - 2021年前九个月，位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁项目开始运营，开发成本为510万美元，并于2021年6月30日出售[71] - 2021年4月29日，公司出售12 Vreeland Road合资企业权益，售价约200万美元，无损益；9月1日，出售Offices at Crystal Lake合资企业权益，售价190万美元，记录损失约190万美元[72] - 2019年末至2021年9月30日，公司出售35个郊区办公物业，总面积600万平方英尺，净销售收益10亿美元；2021年10月，出售最后一个郊区办公物业，面积24.848万平方英尺，售价2530万美元，确认未实现收益50万美元[75] - 截至2021年9月30日，公司确定两个位于新泽西州泽西城和霍博肯的办公物业待售，总面积约180万平方英尺，预计净销售收益约5.7亿美元，需支付2000 - 2500万美元提前还款成本[76] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司确认待售物业未实现损失拨备分别为300万美元和350万美元，土地减值分别为30万美元和70万美元，确认待售土地未实现收益370万美元[77] - 截至2021年9月30日，待售房地产净值为49783.2万美元，其他资产和负债总计中，待售资产相关为6969.1万美元，应付抵押贷款和贷款净额为39786.7万美元等[78] - 销售完成后预计移除1920万美元使用权资产和2050万美元使用权负债[79] - 2021年前九个月处置多处租赁物业，总销售收益6.81608亿美元，净收益2546.9万美元[81] - 2021年5月24日处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益74.5万美元，净收益11.1万美元；10

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股FFO为0.15美元，上年同期为0.28美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅运营的影响 [17] - 多户住宅业务在本季度实现显著改善，净有效租金因优惠减少而企稳，同店收入环比增长1.5%，同店NOI环比增长1.4% [18] - 本季度收到URBY税收抵免销售收益分成260万美元，历史上该抵免通常在第三季度收到 [19] - 滨水办公物业组合现金同店NOI减少9.6%，主要因停车收入同比下降和此前宣布的租户迁出；GAAP同店NOI增长2.5%，主要因上一年的直线租金减记 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至7月25日，5825套运营物业的出租率为97.5%，入住率为94.4%，分别高于3月31日的92.8%和89.7%，多数物业已取消优惠并开始提高租金 [8] - 本季度开放了第三个住宅社区Riverhouse 9，截至7月25日，该资产出租率为60%，高于内部预期；另外两个近期完工的物业The Upton和The Capstone出租率分别为94%和70% [9] - 位于25 Christopher Columbus的750套公寓楼预计明年年初开始入住 [9] 办公业务 - 今年前六个月，滨水物业签署了87000平方英尺的新租约和租约延期协议，目前滨水资产出租率为75.4%，高于第一季度末的74.2% [10] - 本季度滨水办公租赁团队促成76000平方英尺的租赁，高于上一季度的58000平方英尺 [19] - 2021年剩余时间，滨水办公物业约有190000平方英尺租约到期，其中44000平方英尺与Harborside 6的TD Ameritrade额外迁出有关，100000平方英尺与Harborside 5的Natixis迁出有关 [20][21] - 2022年租约到期情况可控，仅有100000平方英尺到期，且没有单个租约超过26000平方英尺 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济在政府刺激措施和高疫苗接种率的支持下，似乎正处于强劲复苏的初期，国际货币基金组织最近将2021年的增长预测上调至7%，为1984年以来的最高水平 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进一步简化业务、加强资产负债表，优化资产以最大化租赁潜力，精简内部运营以实现运营成本节约和其他附带利益 [5] - 公司继续推进可持续发展和创新工作，成为更具环境和社会责任感的房东，总部Harborside 210的所有电力使用均来自可再生能源 [11][12] - 公司评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管无法控制未来，但公司认为多户住宅组合的质量以及“生活、工作、娱乐”的办公理念，使其在经济重新开放和员工返回办公室时，能够继续捕捉租赁需求 [7] - 经济活动的反弹在多户住宅组合中尤为明显，预计随着入住率上升和优惠减少，多户住宅运营组合将带来增量收入 [7][22] - 公司预计EBITDA在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [43] 其他重要信息 - 本季度出售了价值3.87亿美元、180万平方英尺的郊区资产，包括Short Hills组合、River Center组合和Hanover的零售中心；本周完成了7 Giralda farms的出售，全额偿还了1.5亿美元的定期贷款 [13] - 本季度采取措施建立更高效的组织架构，预计每年可实现高达500万美元的运营现金成本节约 [14] - 本季度聘请了经验丰富的多户住宅运营领导者Jay Minchilli，以进一步优化多户住宅平台并创新利益相关者需求 [15] - 第二季度发行了3亿美元的4月22日债券，用郊区办公物业组合的出售收益偿还了2.75亿美元的5月23日无担保债券；同时，签订了新的循环信贷协议和1.5亿美元的定期贷款，本周7 Giralda farms出售后，定期贷款已全额偿还 [23] - 公司目前的债务到期时间表有利，2021年仅有一笔380万美元的抵押贷款到期，2022年仅有一笔与成功的A级公寓建设贷款相关的7400万美元到期，该贷款可根据需要延期一年 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁优惠是否成为新常态，何时会下降 - 与疫情前相比，租赁优惠确实有所增加，但从MGM租约来看，免租期非常短，大部分优惠体现在租户装修补贴上，公司从价值和收益角度认为目前的租赁水平对业务有增益，希望这种积极趋势能够持续 [26] 问题2: 是否正在积极推进多户住宅平台在新泽西州以外的扩张 - 该评论主要围绕集中风险，公司正在评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定，公司在波士顿有业务，该市场在就业、收入增长和整体经济方面有一些有趣的动态 [27] 问题3: 滨水物业的租赁意向如何，租赁活动管道情况如何，租户类型和规模有哪些 - 公司对滨水物业和Harborside园区的投资以及场所营造举措，使其成为一个“生活、工作、娱乐”的园区，加上可提供的多样化空间，吸引了广泛的租户，包括金融服务、专业服务、保险、科技、广告、娱乐等行业，租户需求也各不相同 [29] 问题4: 多户住宅物业在目前市场条件下提高租金的激进程度如何，入住率目标是多少 - 公司已在大部分资产上减少了优惠，出租率达到97.5%，入住率超过94%，正处于租金增长的转折点，将根据具体情况评估可行的租金增长幅度；随着边境开放、海外学生返回和更多人返回办公室，需求端仍有增长动力，有助于实现租金增长 [30][31] 问题5: 郊区办公物业是否还有剩余待售资产 - 目前还有两个郊区办公资产，Gatehall已签订合同并归类为终止经营，23 Main Street资产可能会长期保留，公司目前的重点是滨水物业的租赁业务 [32] 问题6: Gatehall是否正在市场上出售，其资本化率预计如何 - Gatehall目前已签订合同；由于该资产和Giralda Farms位于同一子市场，且该子市场因大型制药公司合并有大量转租空间，公司不提供资本化率指导，但认为每平方英尺的价格可参考Giralda Farms的出售情况 [35] 问题7: 关于成本节约和平台改进、技术投资的具体想法以及对业务的帮助 - 公司已建立多户住宅运营平台，采取的措施一方面是优化和提高内部运营效率，另一方面是确保在该领域保持领先地位；技术方面的改变将针对收入端和成本端，以进一步提升业务表现 [36][37] 问题8: 核心投资组合（不包括两个郊区资产）的NOI何时触底 - 公司面临一些相互抵消的因素，一方面有Natixis和TD Ameritrade的租户迁出，另一方面停车收入和酒店业务开始复苏，多户住宅开发项目上线且住宅组合实现环比增长；综合来看，EBITDA预计在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [42][43] 问题9: 滨水物业在2022年是否有重要租户迁出 - 2022年滨水物业最大的租约到期面积为100000平方英尺，最大单个租约到期面积为26000平方英尺，没有像2021年那样的大型租户迁出情况 [44] 问题10: 除了运营中的办公物业，非核心资产出售类别中是否还有其他资产可用于偿还剩余的有担保信贷额度 - 除了两个剩余的郊区办公资产，公司还有一些土地，包括Mack - Cali一侧的土地和Roseland一侧可能的多余土地，酒店可能也不属于公司的长期核心运营组合，这些资产预计能够偿还剩余的信贷额度 [47] 问题11: 新泽西州的Emerge New Jersey激励计划何时开始产生效益，是否会对办公租赁产生积极影响 - 该计划对提升泽西市的吸引力有帮助，租户在不同程度上可获得补贴，从财务角度使租户更愿意迁至该地；公司认为该计划已开始发挥作用，随着更多人返回办公室，其效益将更加明显 [48] 问题12: 办公业务板块中的零售空间目前未产生NOI，如何填充和利用这些空间，稳定后能产生多少收益 - 本季度部分基础建筑办公租户开始恢复支付租金；Harborside底层的大型零售空间被视为办公物业的配套设施，随着入住率提高，租赁团队希望引入合适的租户，但目前会谨慎推进；公司不建议对零售收入有过高预期，但随着泽西市的重新开放，零售租赁情况将有所改善 [50][51][52]

业绩总结 - 2021年第二季度每股净亏损为0.81美元，相较于2020年第二季度的0.41美元亏损有所增加[8] - 2021年第二季度总收入为46,813千美元，较2021年第一季度的40,279千美元增长了11.4%[27] - 2021年第二季度的净收入（损失）可归属于普通股东为（44,121）千美元，较2021年第一季度的7,623千美元下降了679.1%[30] - 2021年第二季度的每股稀释收益为（0.81）美元，较2021年第一季度的0.06美元下降了1,451.6%[30] - 2021年第二季度的总支出为49,570千美元，较2021年第一季度的54,143千美元下降了8.3%[27] - 2021年第二季度的经营收入为（2,757）千美元，较2021年第一季度的（13,864）千美元改善了80.2%[27] 用户数据 - 截至2021年7月25日，运营多户住宅投资组合的入住率为94.4%，较2021年3月31日的89.7%有所上升[8] - Riverhouse 9公寓大楼于2021年6月开业，截至2021年7月25日，租赁率为59.7%[8] - 住宅同店物业的平均出租率为90.6%，较去年同期上升0.4%[53] - Hudson Waterfront的平均入住率为91.3%，较2021年第一季度的87.4%有所上升[83] - Massachusetts地区的平均入住率为94.7%，与2021年第一季度的94.8%基本持平[83] 财务状况 - 2021年第二季度的总债务为23.59亿美元，较2021年第一季度的28.22亿美元有所下降[11] - 2021年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为15.1倍，较2021年第一季度的14.9倍有所上升[11] - 2021年第二季度的现金及现金等价物为30.6百万美元，受限现金为1.5百万美元[22] - 2021年第二季度的总资产为4,591.5百万美元，较2020年第四季度的5,147.8百万美元下降[22] - 2021年第二季度的总负债为2,564.2百万美元，较2020年第四季度的3,042.1百万美元下降[22] 未来展望 - 2021年第二季度完成了价值3.87亿美元的郊区办公资产处置，带来了2.26亿美元的净现金收益[8] - 2021年第二季度的调整后EBITDA为41,906千美元，较2021年第一季度的46,110千美元下降4.6%[50] - 2021年第二季度的物业减值费用为6,041千美元，较2020年第四季度的36,582千美元显著减少[31] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度签署了51,600平方英尺的新办公租约和23,900平方英尺的租约续签，导致水滨办公区的入住率上升至75.4%[8] - 2021年第二季度的住宅投资组合年化净营业收入（NOI）为69.9百万美元，入住率为100%[15] 负面信息 - 2021年第二季度的核心FFO为33,559千美元，较2020年同期的61,265千美元下降了45.4%[42] - 2021年第二季度的每股核心FFO为0.34，较2020年同期的0.61下降了44.3%[42] - 2021年第二季度的股息为0.00美元，较2020年同期的0.40美元下降了100%[42]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为45.91477亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降10.81%[27][38] - 截至2021年6月30日，公司总负债为25.64172亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.71%[27][38] - 2021年第二季度，公司总营收为8124.7万美元，较2020年同期的7419.7万美元增长9.5%[28][40] - 2021年上半年，公司总营收为1.5734亿美元，较2020年同期的1.57801亿美元下降0.29%[28][40] - 2021年第二季度，公司总费用为1.00941亿美元，较2020年同期的9434.6万美元增长7%[28][40] - 2021年上半年，公司总费用为1.78207亿美元，较2020年同期的1.84258亿美元下降3.28%[28][40] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.79%[28] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.78%[40] - 2021年上半年，公司净亏损为6051万美元，较2020年同期的7077.8万美元收窄14.51%[28][40] - 2021年第二季度，基本每股亏损为0.81美元，较2020年同期的0.41美元扩大97.56%[28][40] - 2021年上半年，基本每股亏损为0.75美元，较2020年同期的0.88美元收窄14.77%[28][40] - 截至2021年6月30日的三个月，公司净收入（亏损）为74,031千美元，而2020年同期为32,934千美元[31] - 截至2021年6月30日的六个月，公司净收入为60,510千美元，而2020年同期为70,778千美元[33] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27,947千美元，2020年同期为68,254千美元[35] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490,099千美元，2020年同期使用的净现金为194,180千美元[35] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516,573千美元，2020年同期提供的净现金为125,197千美元[35] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1,473千美元，2020年同期净减少729千美元[35] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为53,775千美元，2020年同期为40,439千美元[35] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55,397千美元，2020年同期为59,642千美元[35] - 2021年上半年租金物业收购及相关无形资产为0千美元，2020年同期为16,159千美元[35] - 2021年上半年从循环信贷安排借款为170,000千美元，2020年同期为140,000千美元[35] - 2021年6月30日总权益为1510333000美元，较2021年1月1日的1592380000美元下降5.15%[46] - 2021年上半年净亏损60510000美元，2020年同期为70778000美元[48] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27947000美元，2020年同期为68254000美元[48] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490099000美元，2020年同期使用194180000美元[48] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516573000美元，2020年同期提供125197000美元[48] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1473000美元，2020年同期净减少729000美元[48] - 2021年6月30日现金、现金等价物及受限现金为53775000美元，2020年同期为40439000美元[48] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55397000美元，2020年同期为59642000美元[48] - 2021年上半年从循环信贷安排借款170000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年上半年偿还循环信贷安排33000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年6月30日止六个月，公司来自非持续经营业务的收入为1375.8万美元，2020年同期为4160万美元[106] - 2021年6月30日止六个月，公司处置租赁物业的已实现收益和未实现收益净额为2486.1万美元，2020年同期为 - 3967.5万美元[106] - 2021年和2020年上半年现金支付利息分别为48451000美元和52441000美元，资本化利息分别为16378000美元和11788000美元[132] - 截至2021年6月30日，公司总负债2359284000美元，加权平均利率3.60%；截至2020年12月31日，总负债2801797000美元，加权平均利率3.76%[133][134] - 2021年和2020年第二季度401(k)计划总费用分别为158000美元和175000美元，上半年分别为338000美元和431000美元[135] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为2379285000美元和2879002000美元，账面价值分别约为2359284000美元和2801797000美元[138] - 2021年上半年，公司对三个待售物业和一块待售土地确认未实现待售损失拨备分别为1400000美元和2600000美元，并记录土地和其他减值400000美元[142] - 2021年第二季度和上半年，公司地面租赁费用分别为38万美元和64万美元，2020年同期分别为68万美元和130万美元[160] - 2021年第二季度，公司管理重组活动净成本710万美元，上半年为1020万美元[178] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司拥有或持有38处房地产物业，包括10栋办公楼约550万平方英尺、20处多户住宅物业共6018套公寓、4处停车/零售物业约10.8万平方英尺、3家酒店共723间客房和1块出租给第三方的土地[53] - 2019年12月19日，公司宣布出售新泽西州郊区办公物业组合，总面积约660万平方英尺[54][72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，房地产资产分别为4.817亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为470万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.858亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2130万美元和2100万美元[59] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为60万美元和40万美元；六个月分别约为120万美元和90万美元[62] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，净投资于租赁物业中的未投入使用的房地产、建筑物和租户改良分别为1.149467亿美元和1.098506亿美元[63] - 2021年上半年，The Upton多户住宅物业开始运营，有193套公寓，开发成本为9998万美元；位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁也开始运营，开发成本为510万美元，该土地租赁于6月30日出售[70][71] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元；截至6月30日，剩余2处物业共50万平方英尺待售，预计总销售收益约5430万美元；7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，售价2900万美元[73] - 2021年上半年公司处置租赁物业销售收益总计653426000美元，实现收益24861000美元[78] - 2021年5月24日公司处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益745000美元，净收益111000美元[79] - 2021年6月30日公司对新泽西州霍博肯办公物业计提减值费用600万美元，对泽西城可开发地块计提减值费用750万美元[80] - 截至2021年6月30日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.549亿美元，非合并合营企业拥有多种物业[81] - 截至2021年6月30日，公司非合并合营企业的物业债务余额为6.57744亿美元[85] - 公司拥有未开发地块6、I和J的20%剩余权益，可开发771套公寓单元[89] - 2021年4月29日，公司出售合资企业权益，总售价约200万美元[89] - 2020年12月31日，公司从非合并合资企业的房产出售中实现收益3510万美元[92] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，递延费用、商誉和其他资产净额分别为1.73379亿美元和1.99541亿美元[93] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，受限现金分别为1614.7万美元和1420.7万美元[100] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元[102] - 截至2021年6月30日，公司确定剩余两处待售物业的账面价值无法从预计净销售收益中收回，分别确认未实现待售损失拨备100万美元和210万美元[105] - 2021年7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，总售价2900万美元，净收益用于偿还2700万美元的2021年定期贷款[103] - 截至2021年6月30日，公司20处物业（账面价值约32亿美元）和3个土地及开发项目（账面价值约6.77亿美元）被抵押贷款和应付贷款抵押[122] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未偿还本金余额分别为2182865000美元和2218862000美元，净抵押贷款、应付贷款和其他债务分别为2170284000美元和2204144000美元[123] - 2021年6月30日，公司对新泽西州霍博肯的办公物业计提减值费用600万美元，对土地及其他资产计提减值费用750万美元[143] - 哈伯赛德广场4 - A项目年度替代税（PILOT）为总项目成本4950万美元的2%，2021和2020年第二季度均为26.4万美元，上半年均为52.8万美元[147] - 哈伯赛德广场5项目年度PILOT为总项目成本1.709亿美元的2%，2021和2020年第二季度均为110万美元，上半年均为220万美元[148] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销地面租赁未来最低租赁付款总额为1.60674亿美元，扣除利息后为1.37024亿美元；截至2020年12月31日，分别为1.61754亿美元和2360.2万美元[159][160] - 公司三个地面租赁资本化经营租赁在2021年6月30日余额为2230万美元，净现值计算使用的增量借款利率为7.576% - 7.618%[161] - 帝国港南区9号313单元多户住宅项目预计成本1.438亿美元，截至2021年6月30日已发生1.258亿美元，公司已出资5180万美元，剩余由9200万美元建设贷款提供（已提取7400万美元）[162] - 泽西城25号克里斯托弗·哥伦布750单元多户住宅项目预计成本4.695亿美元，截至2021年6月30日已发生3.838亿美元，公司已出资1.695亿美元，剩余由3亿美元建设贷款提供（已提取2.143亿美元）[163][164] - 截至2021年6月30日，公司6处物业及相关项目账面价值约11亿美元，处置需满足特定条件[179] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销商业经营租赁未来最低租金收入总计9.84307亿美元[183] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司高级无担保票据本金余额为57.5万美元，净总额为57.2653万美元[108] - 2021年5月6日，公司提前赎回高级无担保票据，产生成本2420万美元[108] - 2021年5月6日，公司签订2021年信贷协议，包括2.5亿美元高级有担保循环信贷安排和1.5亿美元高级有担保定期贷款安排[109][110] - 2021年循环

Mack-Cali Realty Corporation (CLI) Q1 2021 Earnings Conference Call May 7, 2021 8:00 AM ET Company Participants Mahbod Nia - CEO David Smetana - CFO Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch Manny Korchman - Citi Michael Lewis - Truist Securities Thomas Catherwood - BTIG Derek Johnston - Deutsche Bank Operator Good day, everyone, and welcome to the Mack-Cali Realty Corporation First Quarter 2021 Earnings Call. Today's call is being recorded. I would li ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Table of Contents (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpor ...