UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Table of Contents (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.16美元，去年同期为0.44美元，同比下降主要因郊区资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅业务的影响 [11] - 滨水办公物业组合的现金同店净营业收入下降4.4%，主要由于停车收入减少和收入端的费用回收减少 [11] - 第四季度租金收取情况稳定，办公物业组合平均为97.1%，多户住宅物业组合为99%，坏账费用状况良好，季度坏账费用总计48.9万美元 [13] - 酒店业务第四季度EBITDA亏损83.8万美元，预计EnVue和凯悦酒店第一季度保持关闭，春季晚些时候评估重新开业 [14] - 停车收入环比减少80万美元，2021年初仍处于低迷状态 [14] - 季度末净债务与EBITDA比率为15.8倍，反映了空置率、酒店和停车业务的中断以及近9.06亿美元开发项目即将上线的情况 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年滨水地区有40.8万平方英尺的租约到期，1月TD Ameritrade搬出14万平方英尺，9月底将搬出剩余4.4万平方英尺，Plaza 5的Natixis 7.5万平方英尺办公和2.6万平方英尺存储及附属空间租约7月底到期，其余12.3万平方英尺处于不同租赁阶段 [15][16] 多户住宅业务 - 第四季度Roseland运营物业组合出租率为90%，上一季度为89.5%，租赁流量超过去年同期，租赁势头持续到1月 [37] - 同店组合（不包括两个翻新资产）收入下降9.5%，净营业收入下降24.1%，全年该组合净营业收入为负6.2%，主要因收入下降1.1% [39] 酒店业务 - EnVue酒店第四季度关闭，Marcus Samuelsson餐饮业务营业，季度销售额超过100万美元，暂无开放客房计划；Residence Inn继续运营，季度平均入住率60%，EBITDA为正 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州2020年办公楼销售额超过23亿美元，与历史成交量相符 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售所有非核心办公资产，退出多个土地和非核心市场的住宅物业，2020年非核心办公资产销售产生3.52亿美元毛收入，土地和部分住宅销售产生4.37亿美元毛收入，预计第二季度末完成大部分剩余非核心办公物业的出售 [7][8] - 公司对Harborside资产的战略重新定位持乐观态度，认为企业今年晚些时候将重返办公室，员工渴望回归工作，公司正积极与市场互动，新泽西州的激励计划将支持租赁工作 [9][33] - 公司将专注于多户住宅和滨水办公物业，预计完成郊区资产出售后，多户住宅业务将贡献约55%的净营业收入，办公业务贡献45% [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间专注于战略举措的执行，在非核心资产销售和加强资产负债表方面取得有意义的进展，住宅业务开始出现稳定迹象 [6] - 尽管面临挑战，但公司对未来持乐观态度，认为随着员工重返办公室、新泽西州激励计划、Harborside 1的翻新进展以及疫苗的广泛分发，公司处于有利地位 [35] - 2021年仍面临入住率和净收入恢复的挑战，但过去90天市场出现转机，预计未来收入和入住率将稳步增长 [47] 其他重要信息 - 公司预计2021年第一季度核心FFO每股为0.12 - 0.15美元，将持续评估提供更长期展望的价值 [22] - 公司有两个待董事会决定的可立即开工的开发项目，分别是Port Imperial的Park和泽西市哈德逊滨水区的Harborside 8 [46] - 公司永久首席执行官的任命即将公布 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 企业领导者重新关注房地产布局需要多长时间，滨水资产能否从纽约市办公室面积缩减中受益 - 公司目前在Harborside物业有一定的租赁活动，约11万平方英尺正在进行文件交易，但无法保证交易完成，公司不便评论潜在租户情况，认为任何在泽西市寻找办公空间的租户都会与公司沟通 [53][54] - 近期市场出现现场参观和会议增加的情况，租户开始认识到今年将恢复工作，更愿意做出房地产相关决策 [55][56] 问题2: 当前环境对住宅开发管道或土地储备前景的影响，Capstone的表现与预期的比较，以及开发收益率的压缩情况 - 目前在建项目的租赁情况良好，Capstone达到了预期，RiverHouse 9预计也将按计划开放，稳定收益率预计在6% - 6.15%之间，建设与购买相比仍具有吸引力 [59][60][61] - 公司等待董事会决定何时启动新的建设项目，出售土地后，时机合适时将重新开始建设 [62] 问题3: 郊区资产剩余待售面积和价值的估计，以及预计的交易完成时间 - 6亿美元、260万平方英尺的交易已签订硬合同，另外还有一些正在进行的交易，6亿美元的交易将在第二季度末完成，1 - 1.5亿美元的一次性交易部分将在今年下半年完成，部分将延续到2022年 [68][69] 问题4: 2021年剩余12.3万平方英尺租赁情况，以及11万平方英尺交易与这部分的关系 - 公司正在积极与2021年到期租户及未来到期租户沟通，11万平方英尺的租赁交易与这些租户无关 [71] 问题5: 全职首席执行官的招聘进展 - 董事会预计在2021年第一季度宣布永久首席执行官的任命，目前宣布即将到来 [73] 问题6: 新泽西州激励计划的情况 - 新计划名为Emerge，是一项税收抵免计划，奖励新租户和留存租户，许多租户期待利用该计划 [76] 问题7: Harborside开展生命科学业务的依据 - 公司为提供更多市场选择，研究了Harborside 4A（现更名为Harborside 6）的生命科学能力，该建筑楼板宽敞，市场此类产品供应少，公司已与一些生命科学领域的合资伙伴进行讨论，将继续探讨生命科学转换机会 [77] 问题8: 111 River在处置计划中的情况 - 目前公司专注于出售郊区办公资产，111 River目前未进行出售营销 [78] 问题9: 重新规划信贷额度的考虑，是否需要更多股权，新信贷额度的形式 - 新信贷额度的一小部分将分配给Roseland用于一般公司用途，主要部分将由滨水的六项资产担保，其中四项无抵押，信贷额度将更小，更多基于抵押指标和可用性，而非公司契约，资本需求将更适度，信贷额度内将有单独的预留用于租户改进和资本支出 [80][81] 问题10: 分拆多户住宅业务的想法 - 公司专注于郊区资产处置战略，同时继续探索所有战略选择，包括整个交易或部分业务的分拆，董事会战略审查委员会正在深入研究所有战略选择并回应相关咨询 [85] 问题11: 首席执行官是否为内部招聘 - 不是内部候选人，临时首席执行官将移交职责 [86]

业绩总结 - 市场资本化为46亿美元，较第三季度下降约2.13%[12] - 核心FFO为1620万美元，较第三季度下降约45.1%[12] - 每股核心FFO为0.16美元，较第三季度下降约46.7%[12] - AFFO为330万美元，较第三季度下降约84.9%[12] - 2020年第四季度总收入为60,815千美元，较2020年第三季度的38,102千美元增长59.6%[38] - 2020年第四季度的基础租金收入为54,491千美元，较2020年第三季度的30,602千美元增长77.9%[38] - 2020年第四季度净收入为47,498千美元，较2020年第三季度的亏损42,208千美元大幅回升[41] - 2020年第四季度每股收益为0.23美元，较2020年第三季度的0.10美元增长130%[41] - 2020年第四季度的总支出为41,976千美元，较2020年第三季度的38,958千美元增长5.2%[38] 用户数据 - 住宅投资组合的出租率为90.2%，较第三季度上升约0.7%[12] - 办公室出租率为78.7%，较第三季度上升约0.6%[12] - Roseland的运营物业总数为4,039个单位，整体占用率为95.4%[26] - 2020年第四季度的总单位出租率为89.4%，较去年同期下降4.5%[76] - 2020年第四季度的平均出租率为88.9%，相比第三季度的87.6%有所上升[124] 未来展望 - 现金及现金等价物为$12百万，限制性现金为$11百万[26] - 2020年截至目前，核心资金运营（Core FFO）为107,338千美元，较2019年同期的163,140千美元下降了34.2%[57] - 2020年截至目前，调整后的EBITDA为220,846千美元，较2019年同期的278,111千美元下降了20.6%[57] 新产品和新技术研发 - 自2020年10月1日以来，公司完成了760,730平方英尺的办公楼销售，总价为1.293亿美元[18] - 住宅建筑和土地的销售总额为4.278亿美元，公司净销售收益为8290万美元[18] 市场扩张和并购 - 2020年第四季度的租赁物业净投资为$3,028,426千，较2019年第四季度的$2,806,616千增长7.9%[134] - 2020年第四季度的开发和建设在建项目总成本为$602,767千[132] 负面信息 - 现金租金率下降5.4%，而GAAP租金率下降2.2%[12] - 2020年第四季度物业减值损失为6,584千美元，较2019年第四季度的27,356千美元显著减少[38] - 2020年第四季度的物业减值费用为36,582千美元[49] 其他新策略和有价值的信息 - 固定利率债务总额为2,386,502千美元，占总债务的84.7%[90] - 2020年第四季度的房地产服务收入为2,766千美元，较第三季度的2,876千美元略有下降[170] - 2020年第四季度的每个家庭平均收入计算方法为总公寓收入除以平均入住率再除以公寓数量[165]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.30美元，上年同期为0.38美元，同比减少主要因资产出售和疫情对酒店及停车业务的干扰 [16] - 第三季度办公室组合GAAP同店NOI增长2.1%，现金同店NOI增长15.2% [17] - 第三季度信贷费用包括59万美元的准备金和44.4万美元的额外直线租金应收款准备金 [19] - 第三季度办公室组合租金平均收缴率96.9%，多户住宅组合为99.5%；10月办公室租金收缴率96.5%，多户住宅为99.5% [19] - 第三季度酒店业务EBITDA亏损130万美元，第四季度预计亏损在100 - 130万美元 [19] - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善 [20] - 第三季度其他收入约200万美元的租赁期限和恢复费用，预计第四季度不会重复 [21] - 第三季度G&A项目有多项一次性费用，包括690万美元的代理权争夺成本和890万美元的高管离职遣散费，净G&A节省效益每年在400 - 450万美元 [21] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为12.1倍，因多户住宅开发债务无EBITDA收益及酒店和停车业务负面影响，该指标仍处高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度续租15.4万平方英尺空间，核心投资组合现金基础租金增长12.3%，GAAP基础增长22.3%，每平方英尺每年租赁期限承诺为5.94美元 [8][9] - 第四季度滨水区约2.4万平方英尺到期，其中约1.9万平方英尺已由现有租户续租并扩建 [21] - 核心郊区投资组合第三季度执行超10.7万平方英尺交易，现金基础租金增长11.8%，GAAP基础增长23.7%；剩余年份郊区投资组合超3.2万平方英尺到期，均为待处置资产 [22] 多户住宅业务 - 第三季度末Roseland投资组合出租率91.7%，上一季度为92.6%，主要因疫情致租赁流量下降 [33] - 第三季度同店投资组合（不包括2个正在翻新的资产）NOI下降11.7%，收入损失3.3%，费用增加10.3%；年初至今同店投资组合NOI为负0.3%，收入增长1.5%，费用增长4.6% [34] 酒店业务 - 第三季度Port Imperial的EnVue酒店仍关闭，但开放了6层餐饮业务，月均收入55万美元；Residence Inn继续运营，季度平均入住率63% [35] 停车业务 - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善，得益于临时收入略好及一笔50万美元的有争议停车合同收款 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州办公室销售情况良好，年初至今销售额约20亿美元，2019年为21亿美元，历史5年平均为23亿美元，郊区办公室投资需求健康，主要由私人买家主导 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会计划在2021年第一季度宣布永久CEO，目前已积极推进释放股东价值的战略 [6] - 三大关键举措：一是出售非核心资产，目前正就所有剩余郊区办公资产进行不同阶段的谈判，销售价格将接近或达到疫情前的资产净值，所得款项用于偿还公司债务和降低杠杆 [7]；二是聚焦滨水商业资产，重新定位Harborside园区，加强租赁信息传递和人才建设，目标客户为纽约市用户，包括科技公司，还将推出针对大型单一用户租户的营销活动、为中小型用户提供预建项目以及探索生命科学领域的业务 [12][13]；三是优化Roseland业务，提高投资组合绩效，包括当前入住率，尽管疫情有短期影响，但多户住宅资产和Roseland平台仍有强劲需求 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽无法控制宏观环境，但专注于三大关键举措，以应对疫情带来的挑战，抓住市场机遇 [6] - 对出售郊区资产的执行持乐观态度，前提是金融市场不因疫情担忧而大幅波动 [31] - 相信滨水资产通过新团队的积极租赁策略和品牌建设，最终将实现其价值 [45][46] - 认为Roseland的多户住宅平台具有相当大的价值，随着时间推移，这些资产将表现出色 [41] 其他重要信息 - 公司更新了NAV披露，采用新的计算方法，因Roseland投资组合已成熟，且大部分郊区办公资产已出售或签订合同，价格与第二季度NAV表中公布的价值一致 [23] - 第三季度通过出售资产减少信贷额度至1.56亿美元，9月行使信贷额度的6个月延期选项，将到期日延长至2021年7月 [24] - 9月宣布暂停第三和第四季度股息，以保留流动性，因已满足年度应税收入分配要求 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：MaryAnne是否有兴趣永久担任CEO - MaryAnne表示自己专注于临时CEO的工作，这是董事会的事情，她会做好日常工作 [43] 问题2：与买家讨论郊区资产时是否涉及滨水资产 - Ricardo称目前专注于出售郊区资产，若决定出售滨水资产会制定相关流程；MaryAnne认为目前滨水资产通过积极租赁策略能实现更高价值，现在出售价格不理想 [44][45][46] 问题3：新团队吸引租户的策略与旧团队有何不同 - MaryAnne表示新团队不仅针对需要大面积连续空间的大型用户，还提供预建项目和可能的生命科学领域业务，且方法更积极、商业化，注重执行和人才升级 [47] 问题4：Ed如何吸引纽约市租户到泽西滨水区 - Ed称自己有丰富人脉关系，且泽西滨水区的校园环境能为租户提供独特机会，满足用户不断变化的需求 [51] 问题5：剩余郊区资产买家面临的主要问题及买家池深度 - Ricardo表示买家对郊区资产兴趣浓厚，但交易的主要挑战是融资，金融市场在第二季度初冻结，现在虽重新开放，但贷款人有选择性，不过公司对完成交易持乐观态度 [53] 问题6：郊区资产销售预计完成时间 - MaryAnne表示预计2021年全年完成，因需考虑外部因素和交易完成的难度 [56] 问题7：4个建设项目的收益率是否考虑当前市场疲软情况 - Marshall称每个资产情况不同，Emery和Short Hills预计能维持租金和回报，Port Imperial市场较疲软，租赁策略将更多利用免租期，以维持稳定收益率 [57] 问题8：郊区资产定价未偏离疫情前的原因 - Ricardo称资本化率未变，私人买家对郊区办公市场复兴的预期带来需求，公司通过竞价过程实现合理估值，预计交易价格接近6月公布的NAV [60] 问题9：郊区资产定价接近NAV的范围 - Ricardo表示在少数价格讨论与初始合同价格不同的情况下，维持在5%以内 [62] 问题10：郊区市场的空间需求情况及未来发展 - MaryAnne称有商业用户向郊区转移的趋势，但不确定是否持续；Ricardo表示收到很多经纪人咨询，但实际租户活动较少，投资者希望抓住市场复兴机会 [63][64] 问题11：Harborside发展生命科学业务的成本、建筑升级需求和需求管道 - MaryAnne称正在对4A楼进行全面研究，了解资本支出需求，并将与潜在合作伙伴沟通，目前处于早期阶段，未来几个月会有更多信息 [65][67] 问题12：建设生命科学空间所需时间 - MaryAnne认为设计需4 - 6个月，核心和外壳增强需4 - 6个月，期间可并行进行市场推广 [68] 问题13：滨水区到明年年底的到期时间表及预计的迁出和迁入情况 - Dave称明年滨水区约37.5万平方英尺到期，其中大部分在Plaza 4A和Plaza 5，部分正在进行续租讨论 [69] 问题14：若明年年底完成郊区资产销售，杠杆情况如何 - Dave称郊区资产销售所得将用于偿还公司债务，预计能还清现有债务；随着多户住宅投资组合稳定和滨水区租赁，净债务与EBITDA比率将在未来几年内逐步降低，但短期内仍将处于高位 [71][73] 问题15：2021年是否会恢复股息 - MaryAnne称这是董事会的决定，将在2021年重新评估，目前公司将继续关注资产负债表的流动性 [74] 问题16：Midtown办公室租户寻找新空间的市场范围和质量类型 - MaryAnne称公司正在广泛寻找曼哈顿有租赁到期的租户，考虑员工居住地点，认为泽西滨水区在价值和满足员工需求方面有竞争优势；Ed补充说租户的地理考虑范围已扩大，泽西市是重要选择之一 [76][78][79] 问题17：Grow New Jersey计划的最新情况及对滨水区租赁的影响 - MaryAnne称目前泽西市与曼哈顿的租金差距使公司具有竞争力，但希望该计划在2021年恢复，以应对曼哈顿租金可能下降的情况，目前该计划正在协商中，过程复杂 [81][83] 问题18：Hoboken办公室资产交易失败的原因及长期规划 - Ricardo称该资产在疫情前签订合同，买家因疫情希望降价，公司未同意；公司认为通过滨水资产计划能创造价值，未来可能重新考虑出售 [84] 问题19：RV的小户型单元是否因人们在家工作而面临额外压力 - Marshall称未看到需求有明显变化；MaryAnne补充说在参观资产时发现公共区域活动活跃 [89][90] 问题20：是否对在建或计划项目进行设计更改以增加公共空间 - Dave称公司过去几年一直在增加公共空间和共享工作区域，并调整了共享工作区域的设计，疫情证明这一方向是正确的，将继续推进 [91]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Co ...

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.28美元，去年同期为0.40美元，各部门业绩大致符合5月开始在模型中大幅下调后的预期 [39] - 本季度共有420万美元的信贷费用，即每股0.04美元，其中包括与企业住房提供商相关的94.4万美元费用、220万美元与准备金分析相关的费用以及200万美元与直线租金应收账款相关的费用 [41] - 6月初公司办公室投资组合租金收取率为96%，多户住宅为97%，本季度大致维持该水平，7月办公室租金收取率达98%，多户住宅为99% [42] - 办公室现金同店净营业收入（NOI）在第二季度增长13.4%，但下半年将有所缓和；公认会计原则（GAAP）同店NOI下降3.6%，同店池中有130万美元的直线租金准备金，对GAAP同店NOI造成5%的负面影响 [45][46] - 多户住宅同店NOI本季度下降5%（排除与企业住房提供商相关的94.4万美元减记） [49] - 本季度对多户住宅净资产价值（NAV）进行3%的折扣调整，对无杠杆滨水区资产价值进行6%的减记，土地价值也有所降低，导致办公室NAV下降7.4%，总NAV下降7.1% [53] - 季度末净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为13.0倍，预计随着多户住宅开发项目开始贡献EBITDA，该指标将得到改善 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务（Roseland） - 第二季度租赁完成率为92.6%，上一季度为95.7%，主要因新冠疫情导致新租赁流量大幅下降 [19] - 租赁保留率为58%，比2019年高300个基点，续租租金增长2.8%，7月净租赁活动转正 [20] - 同店组合NOI本季度下降10.2%，收入损失5.2%，年初至今同店NOI为 - 0.6%，若排除一次性94.4万美元减记，本季度为 - 5%，年初至今为2.1% [21] - 港口帝国酒店OnView于3月底关闭，至今未开放，住宅部分本季度平均入住率为70%，6月下旬其1.5万平方英尺的露台用于餐饮，每周平均销售额达10万美元 [24] - 有五个在建项目，共1942个单元，预计稳定后产生6200万美元的NOI，开发收益率为6.15%，目前仅剩余500万美元的资本义务 [25] 办公室业务 - 第二季度新租赁面积超15.5万平方英尺，核心和滨水投资组合季末出租率为80.3%，其中新租赁面积约1万平方英尺（占6%），续租面积14.5万平方英尺（占94%），各市场第二季度租赁租金现金基础上涨3.6%，GAAP基础上涨12.9% [34] - 滨水市场第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] - 郊区投资组合第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 酒店和停车业务 - 酒店业务目前仅限于港口帝国双品牌酒店的住宅部分，第二季度该酒店贡献96万美元的EBITDA亏损，预计酒店复苏缓慢，OnView和泽西市的凯悦酒店最早在第四季度重新开放 [44] - 停车业务第一季度收入占比3%，第二季度运营率为300万美元，预计下半年以此为保守参考，希望第四季度随着人们复工，停车业务有所改善 [43] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第二季度完成约5.5万平方英尺的交易，季末出租率为78.6%，租金现金基础上涨8.5%，GAAP基础上涨18.6%，目前约有20万平方英尺的交易正在谈判中，今年剩余时间到期租赁面积略超5.4万平方英尺 [35][36] 郊区市场 - 第二季度执行超10.1万平方英尺的租赁，租金现金基础上涨1.2%，GAAP基础上涨10.3%，今年剩余时间到期租赁面积超11.8万平方英尺，其中约9.1万平方英尺的资产已签订出售合同，剩余2.7万平方英尺预计约2万平方英尺将续租 [36][37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会积极追求价值最大化战略，当前重点是出售郊区资产，但受疫情影响，无法确定完成时间 [14][15] - 强调滨水地区的租赁策略至关重要，未来几个月将重点关注该地区的业务 [61] - 认为需要将多户住宅和办公室两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] - 短期内公司战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案 [70] - 在办公室租赁业务中，与30哈德逊街存在竞争，如默克和AIG的租赁交易中失利，但公司认为自身在市场中有一定优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前处于前所未有的时期，面临高管变更、医疗保健危机等不确定性，执行战略存在挑战，但董事会会抓住机会推进战略 [10][62] - 多户住宅业务方面，认为租赁入住率和新租赁流量的下降与其他东北办公室投资组合和大部分可比项目情况一致，7月净租赁活动转正，认为最糟糕的时期已经过去 [19][20] - 办公室业务方面，随着三州地区进入重新开放阶段，公司采取了一系列安全措施，确保租户的安全和运营的正常进行，新租赁业务在各市场取得了一定进展 [32][33][34] - 酒店业务预计复苏缓慢，停车业务希望在第四季度随着人们复工有所改善 [43][44] - 对于郊区资产出售，认为延迟主要是受疫情影响，公司会争取最佳执行方案，预计在12个月内完成交易并最大化价格 [84][87] 其他重要信息 - 公司本季度提交了补充文件，位于公司网站的投资者关系板块 [8] - 公司目前没有2020年的债务到期，7月对2021年唯一的主要物业层面到期债务（摩纳哥的1.65亿美元多户住宅贷款）进行了再融资，锁定7年期仅付息贷款，利率为2.9%，预计11月完成交易 [54] - 帕西帕尼和吉拉尔达农场投资组合出售交易进行了重组，总价2.72亿美元，较原购买价格2.85亿美元有4%的折扣，第一阶段11处房产合同价1.67亿美元，7月一处房产已完成交易，剩余10处预计第三季度末完成；第二阶段4处房产合同价1.05亿美元，预计第四季度完成；蒙茅斯、肖特山和大都会公园投资组合出售时间难以预测，可能在第四季度末或2021年初完成，此外，目前还有三处房产（包括111河，总面积83.3万平方英尺）已签订年底前完成交易的合同 [49][50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：董事会除了出售郊区资产外，如何考虑战略替代方案？ - 出售郊区资产是董事会明确的优先事项，同时滨水地区的租赁策略也很关键，未来几个月董事会将与管理层共同制定战略替代方案，虽然当前执行存在挑战，但董事会会关注并抓住机会 [61][62] 问题2：如何看待多户住宅投资组合与办公室资产？ - 认为需要将这两种资产类型分离，在审查战略替代方案时会进一步明确住宅投资组合的优先级 [63] 问题3：净资值（NAV）中滨水地区市场租金未调整的原因？ - 目前判断市场基本面变化还为时尚早，市场整体空置率约20%，平均要价租金可能下降约3%，公司会重新评估租金和优惠套餐，但目前无法给出具体百分比 [64][65] 问题4：公司战略是否有调整，与之前有何不同？ - 近期战略是稳定和赋能管理团队、出售郊区资产以及租赁滨水地区的办公空间，同时思考公司的长远发展和战略替代方案，不会在疫情期间进行贱卖，会采取战略行动 [70][71] 问题5：霍博肯办公楼出售合同签订时间及价格情况？ - 价格发现发生在疫情之前，公司正在努力完成交易，认为可以保持价格稳定 [72] 问题6：多户住宅入住率下降，是否有证据表明人们从曼哈顿搬到泽西市？ - 更多是受到就业岗位变动和不确定性的影响，纽约是北泽西市场的重要就业驱动因素，人们离开曼哈顿并迅速做出新决策，公司受此影响，需等待情况稳定 [73] 问题7：与30哈德逊街的竞争情况以及对海港城租赁的看法？ - 在默克和AIG的租赁交易中，公司是两个候选者之一，但因租户自身业务需求、执行风险和租赁要求变化等原因失利，30哈德逊街已租赁约70万平方英尺（约占一半），公司认为自身在市场中有优势，未来有机会吸引租户 [77][78][79] 问题8：蒙茅斯、肖特山和大都会公园资产出售延迟的原因及需求和定价情况？ - 延迟主要是受疫情影响，贷款方需要时间安排，公司会争取最佳执行方案，进行了税务规划，预计在12个月内完成交易并最大化价格；大都会公园开始吸引更多机构投资者，蒙茅斯和肖特山主要是当地运营商与私募股权或对冲基金合作 [84][87] 问题9：季度内的减值费用和成本是否会延续到第三季度？ - 各季度都会评估减值情况，本季度有土地减值和帕西帕尼和吉拉尔达农场的购买价格调整；CEO变更相关费用参考代理文件，可能在第三季度体现 [90][91] 问题10：20万平方英尺的租赁交易情况以及剩余租期内租户续租对资产出售的影响？ - 约18.5万平方英尺的交易正在洽谈中，新交易和现有租户续租或扩租各约13万平方英尺；租户续租与否不影响资产出售 [94][95] 问题11：董事会是否有实际流程或委员会负责战略审查？ - 2019年成立的股东价值委员会的工作将继续，新董事会将设立类似委员会专注于战略替代方案和相关事务，委员会结构将提高董事会效率 [96][97] 问题12：郊区办公室租赁需求变化、子市场情况以及租赁结构？ - 郊区办公室租赁需求有所上升，主要集中在交通便利的核心市场，如大都会公园和肖特山；市场存在结构性空置问题，优质A级物业表现较好；目前租赁结构为中期（三年），租户主要来自消防和服务办公领域 [100][101][104] 问题13：对出售郊区资产的看法是否改变以及对杠杆和资产负债表的看法？ - 公司仍致力于出售郊区资产，以专注于滨水地区的核心业务；去杠杆化方面，未来几个季度和几年内净债务与EBITDA比率将维持在较低的两位数，出售郊区资产并偿还公司债务有助于去杠杆化，使公司更专注于多户住宅NOI [106][108][109] 问题14：疫情对公寓设计、建设成本和未来交易承保的影响以及对最佳市场的看法？ - 短期内公寓设计理念可能改变，长期情况有待观察，公司会研究单元尺寸；建筑材料成本相对稳定，劳动力价格可能下降，历史建筑通胀率为3% - 5%，可能因劳动力因素有所回落；短期内郊区市场表现优于城市市场，但长期来看人们仍会倾向于滨水地区 [111][112][117][118] 问题15：之前的银行顾问是否仍参与公司事务，战略审查委员会成员安排，前CEO协议情况，CEO搜索委员会相关情况以及对新CEO的期望？ - 目前没有银行参与，未来是否有银行参与尚未决定；玛丽·安妮和弗雷德里克·库梅纳尔是战略审查委员会的顾问；前CEO协议尚未签署，预计短期内完成；董事会设立了CEO搜索委员会，成员包括塔米·琼斯、弗雷德里克·库梅纳尔等；公司希望找到有动力的领导者，目前的工作不会因永久CEO的空缺而受阻，玛丽·安妮的临时角色将确保公司交易和执行的有效性 [121][122][123][125][126][128][130][131]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpora ...

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股0.33美元，上年同期为0.40美元，同比下降主要归因于处置计划 [28] - 第一季度末净债务与EBITDA比率为11.5倍，受Urby税收抵免时间、季节性和疫情相关酒店运营中断影响，较第四季度的9.7倍增加1.2倍 [43] - Roseland当前净资产估值为22.4亿美元，扣除Rockpoint参与部分后为17.9亿美元，合每股18美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 住宅业务 - 第一季度Roseland出租率为95.7%，高于上季度的95%；4838套同店组合的NOI季度增长9.8%，主要由收入增长6%推动 [17] - 4月住宅租金收缴率超过96%，主要缺口来自企业租户 [18] - 4月新租赁流量下降，但租户续租率提高至63% [19] 办公业务 - 第一季度办公现金同店NOI增长13.1%，预计从第二季度起增长将放缓 [29] - 第一季度共签署超17.3万平方英尺交易，核心和滨水投资组合季末出租率达81.1% [46] 酒店业务 - 第一季度Port Imperial酒店EBITDA亏损68.7万美元，Hyatt合资资产的合资FFO约为0美元 [35] - 4月Residence Inn平均入住率为58% [22] 停车业务 - 2019年停车业务收入2140万美元，预计2020年相近，约50%（约1000万美元）来自临时运营 [36] - 第一季度临时停车收入约250万美元 [36] 各个市场数据和关键指标变化 滨水市场 - 第一季度滨水市场完成超5.1万平方英尺交易，季末出租率78.5%，租金现金基础上涨17.9%，GAAP基础上涨26.2% [47] - 目前有9万平方英尺交易正在谈判中 [48] 郊区市场 - 第一季度郊区投资组合完成超12.2万平方英尺交易，租金现金基础上涨3.5%，GAAP基础上涨19.5% [49] - 2020年郊区投资组合有超28.3万平方英尺租约到期，其中超11.2万平方英尺所属资产预计今年出售 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司向多户住宅业务转型，今年滨水地区租约展期较少，且2019年夏季开始营销整个郊区办公投资组合，在销售过程中具有优势 [45] - 多户住宅业务方面，目标是签订长期住宅租约，减少企业租户贡献，继续推进在建项目，并开展潜在新项目的前期开发活动 [20][26] - 办公业务方面，积极与租户沟通，实施虚拟参观功能，预计未来活动分为短期、中期和长期解决方案 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去7周是公司60年经验中最艰难的时期，公司首要关注员工、居民、办公租户和社区的健康与福利 [6] - 住宅业务表现稳健，4月收缴情况好于上月，续租率上升；办公业务4月和预计5月收款情况良好，拖欠率低于5%；零售、酒店和停车业务受疫情影响较大，但预计停车和零售业务将较快反弹，酒店业务将在未来几个月缓慢复苏 [8][12][13] - 尽管疫情带来挑战，但公司认为自身具有优势，如资产准备出售、团队经验丰富等，有信心应对变化并实现目标 [54][55] 其他重要信息 - 公司为泽西市小企业退款活动筹集200万美元，向泽西市医疗中心基金会捐款，并为医护人员提供房间和食物 [7] - 公司正在进行代理投票权之争，目前已确定新的董事会候选人名单，投票将于6月10日进行 [67][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司销售情况及与买家沟通情况，是否有价格变化 - 与2006 - 2007年大衰退后的衰退相比，此次政府反应更快，资本市场交易更正常，利率下降，买家希望锁定稳定现金流并获得有利融资 [60] - 公司买家多为个人或联合团体，部分交易因市场不确定性等待时机完成，公司团队经验丰富，准备充分，具有优势 [61] 问题2: 郊区需求是否会推动公司郊区资产需求，是否改变出售意愿 - 公司出售郊区资产是既定商业决策，未来几个月资产价值有待确定 [62] - 市场趋势显示，企业可能会重新调整办公地点，泽西市因价格优势和可用空间，有望在经济低迷时表现良好 [63][64] 问题3: 代理投票权之争情况 - 去年公司选举了不同的董事候选人，今年部分董事要求控制公司并出售公司，公司因此准备了新的董事会候选人名单 [67][68] - 新候选人具有相关经验，公司对新名单有信心，投票将于6月10日进行 [70][71] 问题4: 公寓入住和搬出趋势，以及续租增长情况 - 居家令实施后，原本打算搬出的租户因未找到新住处而选择续租，续租率从正常的55%左右升至63% - 65%，预计还会上升至70%左右 [74][75] - 公司会根据租户情况给予不同的续租增长，预计全年续租增长为1.5% - 2% [76][77] 问题5: 滨水市场活动情况，以及泽西市未来1 - 2年作为曼哈顿前哨的前景 - 滨水市场部分交易暂停，约15 - 20万平方英尺，主要原因是租户想了解未来情况后再做决策 [79] - 目前仍有20万平方英尺交易正在谈判中，郊区市场有现有租户寻求短期扩张或续租，以及中期解决方案的需求 [80] - 滨水市场产品多样，交通便利，具有优势，有望在未来活动中受益 [80] 问题6: 转换企业住宅租户和延长租约的具体情况 - 公司向企业租户提供续租选择，部分租户选择续租2年并锁定租金，部分租户希望续租至年底，还有部分租户希望升级单元 [82] - 公司将重新出租企业租户的公寓，考虑租给学生，预计在未来3 - 6个月内完成，可能会获得更好的租金 [84][85] 问题7: 企业租户转换对NOI和租金的影响 - 短期内会有小的冲击，但公司有望在未来3 - 6个月内重新出租并获得更好的租金，且由于竞争对手项目推迟，公司具有竞争优势 [85] 问题8: 资产销售是否有截止日期 - 没有截止日期，但公司会执行尽职调查合同条款，对Onyx和霍博肯交易有信心，正在推进其他交易 [86] 问题9: 郊区2 - 3万平方英尺短期和中期解决方案的交易规模、期限和具体例子 - 企业用户从纽约市迁出部门或业务，寻求3 - 7年的租约，理想期限为3 - 5年 [88] - 主要是蓝筹公司通过经纪人咨询，例如有人考虑在肖特山租赁3万平方英尺空间，以实现反向通勤 [90] 问题10: 公司分配、覆盖范围和前景的看法 - 公司本季度和可预见的未来情况良好，未出售资产不会导致收入稀释，随着多户住宅项目交付，情况将改善 [91] 问题11: 酒店业务达到盈亏平衡所需的入住率，以及纽约都会区多户住宅子市场的强弱情况 - 有限服务酒店（如Residence Inn）入住率达到25% - 30%可实现盈亏平衡，全服务酒店（如EnVue、Hyatt）需达到55% - 60% [95] - 目前难以判断纽约都会区多户住宅子市场的强弱，历史上靠近公共交通的子市场土地价值增长较快，但现在人们对公共交通的需求存在不确定性，同时这些子市场的生活和娱乐设施可能会抵消公共交通节点价值的下降 [96] 问题12: 111 River Street出售情况 - 公司为优化资产组合，去年对101 Hudson和111 River进行营销 [99] - 111 River是与竞争对手共有的三栋建筑之一，市场需求良好，该建筑为地面租赁，有长期租户，租金有提升空间，已与买家签约，预计8月完成交易 [100][101] - 101 Hudson此前报价约每平方英尺400美元，总价约5亿美元，因市场下滑投标减少，预计市场反弹后可重新推进 [102] 问题13: Grow New Jersey计划的情况 - 该计划需州长和参议院议长就上限水平达成一致才能推进，州长Murphy坚持现金激励，但在当前环境下不合适 [104] - 公司有一个科技租户的交易可能需要该计划的激励，预计很快会收到RFP，对该计划前景持乐观态度 [104]