公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为45.67167亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降11.27%[28] - 截至2021年9月30日，公司总负债为25.69406亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.53%[28] - 2021年第三季度，公司总营收为8374.4万美元，较2020年同期的7919.7万美元增长5.74%[29] - 2021年前三季度，公司总营收为2.41084亿美元，较2020年同期的2.36999亿美元增长1.72%[29] - 2021年第三季度，公司总费用为8378.4万美元，较2020年同期的1.35604亿美元下降38.22%[29] - 2021年前三季度，公司总费用为2.6199亿美元，较2020年同期的3.19863亿美元下降18.10%[29] - 2021年第三季度，公司净亏损为2579.2万美元，较2020年同期的4111.8万美元收窄37.27%[29] - 2021年前三季度，公司净亏损为8630.2万美元，较2020年同期的1.11896亿美元收窄22.87%[29] - 2021年第三季度，基本每股亏损为0.33美元，较2020年同期的0.49美元收窄32.65%[29] - 2021年前三季度，基本每股亏损为1.08美元，较2020年同期的1.37美元收窄21.17%[29] - 截至2021年9月30日的三个月，公司净亏损2579.2万美元，2020年同期净亏损4111.8万美元[32] - 截至2021年9月30日的九个月，公司净亏损8630.2万美元，2020年同期净亏损1.11896亿美元[34] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4117.5万美元，2020年为7658.8万美元[36] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为4.58016亿美元，2020年使用的净现金为8296.2万美元[36] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为5.08375亿美元，2020年提供的净现金为258.5万美元[36] - 2021年前九个月现金及现金等价物净减少918.4万美元，2020年净减少378.9万美元[36] - 截至2021年9月30日现金、现金等价物及受限现金为4311.8万美元，2020年同期为3737.9万美元[36] - 2021年9月30日普通股数量为9094.7万股，2020年同期为9071.2万股[32][34] - 2021年9月30日总权益为1.479072亿美元，2020年同期为1.524118亿美元[32][34] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为8417.3万美元，2020年为9049.4万美元[36] - 截至2021年9月30日，公司总资产为45.67167亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降11.28%[38] - 2021年前三季度，公司总营收为2.41084亿美元，较2020年同期的2.36999亿美元增长1.72%[40] - 2021年前三季度，公司总费用为2.6199亿美元，较2020年同期的3.19863亿美元下降18.10%[40] - 2021年前三季度，公司持续经营业务亏损1.2571亿美元，较2020年同期的1.47999亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，公司终止经营业务净收入为0.39408亿美元，较2020年同期的0.36103亿美元增长9.15%[40] - 2021年前三季度，公司净亏损为0.86302亿美元，较2020年同期的1.11896亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为1.02045亿美元，较2020年同期的1.29409亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，基本每股亏损为1.08美元，较2020年同期的1.37美元亏损有所收窄[40] - 截至2021年9月30日，公司总负债为25.69406亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.53%[38] - 截至2021年9月30日，公司总权益为14.79072亿美元，较2020年12月31日的15.9238亿美元下降7.12%[38] - 截至2021年9月30日，公司总权益为14.79072亿美元，2020年同期为15.24118亿美元[46] - 2021年前九个月净亏损8630.2万美元，2020年同期为1.11896亿美元[48] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4117.5万美元，2020年同期为7658.8万美元[48] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为4.58016亿美元，2020年同期使用8296.2万美元[48] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为5.08375亿美元，2020年同期提供258.5万美元[48] - 2021年前九个月折旧和摊销（包括相关无形资产）为8417.3万美元，2020年同期为9049.4万美元[48] - 2021年前九个月租金物业收购及相关无形资产为0，2020年同期为1621.4万美元[48] - 2021年前三季度公司非合并合营企业权益收益（亏损）为 - 283.1万美元，2020年同期为 - 28.1万美元[97] - 2021年9月30日递延费用、商誉和其他资产净额为1.63183亿美元，2020年12月31日为1.99541亿美元[100] - 2021年前三季度利率互换在综合收益表中确认的利息费用损失为4936.4万美元，2020年同期为6179.4万美元[105] - 2021年9月30日受限现金为1980.9万美元，2020年12月31日为1420.7万美元[107] - 2021年前三季度终止经营业务收入为1393.9万美元，2020年同期为6000.4万美元[110] - 2021年前三季度处置租赁物业实现的净收益和未实现收益为2546.9万美元，2020年同期为 - 2390.1万美元[110] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司循环信贷借款分别为1.74亿美元和2500万美元，定期贷款均无未偿还借款[123] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司抵押贷款、应付贷款及其他债务净总额分别为2.200947亿美元和2.204144亿美元[126] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的九个月，公司支付利息分别为6675.5万美元和7287.4万美元，资本化利息分别为2364.5万美元和1865.8万美元[134] - 截至2021年9月30日，公司总负债23.74947亿美元，加权平均利率3.61%；截至2020年12月31日，总负债28.01797亿美元，加权平均利率3.76%[135][136] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司401(k)计划总费用分别为15.8万美元和19.9万美元；九个月分别为49.6万美元和63万美元[137] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为23.99631亿美元和28.79002亿美元，账面价值分别约为23.74947亿美元和28.01797亿美元[140] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，Port Imperial酒店项目PILOT分别为100万美元和50万美元；九个月分别为220万美元和160万美元，年度PILOT为总项目成本的2% [153] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，Port Imperial South 11项目PILOT均为30万美元；九个月分别为100万美元和90万美元，年度PILOT为总收入的10% [154] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司不可撤销地面租赁未来最低租金支付总额分别为1.6025亿美元和1.61754亿美元，扣除利息后分别为2367.4万美元和2360.2万美元 [162][163] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司地面租赁费用分别为53.3万美元和47.3万美元；九个月分别为190万美元和180万美元 [163] - 2021年9月30日，非取消性商业运营租赁未来最低租金收入总计957,656千美元；2020年12月31日总计983,569千美元[183] - 2021年和2020年9月30日止三个月，普通合伙人资本期初余额分别为13.35226亿美元和13.99033亿美元；九个月期初余额分别为13.98817亿美元和14.93699亿美元；9月30日余额分别为13.08025亿美元和13.36120亿美元[205] - 2021年和2020年9月30日止三个月股票期权费用分别为25.3万美元和19.2万美元，九个月分别为59.1万美元和19.2万美元[212] - 2021年和2020年9月30日止三个月及九个月的AO LTIP单位费用均分别为15.6万美元和46.6万美元[215] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司拥有或持有36处房地产权益，包括8座办公楼约510万平方英尺、20处多户住宅共6018套公寓等[52] - 2019年12月19日，公司宣布出售约660万平方英尺的新泽西郊区办公物业组合，相关物业结果被归类为终止经营[53] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Roseland Residential, L.P.外，房地产资产分别为4.792亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为610万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.861亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2170万美元和2100万美元[58] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为70万美元和40万美元；2021年和2020年截至9月30日的九个月，分别约为190万美元和130万美元[61] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，净租赁物业投资中，未投入使用的房地产、建筑物和租户改良情况为：土地分别为3.54993亿美元和3.64946亿美元，开发和建设中项目分别为7.31143亿美元和7.3356亿美元，总计分别为10.86136亿美元和10.98506亿美元[62] - 2021年前九个月，The Upton和Riverhouse 9两个多户住宅项目开始运营，分别有193个和206个公寓单元投入使用，开发成本分别为1.00726亿美元和1.61787亿美元，总计投入使用单元506个，开发成本2.62513亿美元[69][70] - 2021年前九个月，位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁项目开始运营，开发成本为510万美元，并于2021年6月30日出售[71] - 2021年4月29日，公司出售12 Vreeland Road合资企业权益，售价约200万美元，无损益；9月1日，出售Offices at Crystal Lake合资企业权益，售价190万美元，记录损失约190万美元[72] - 2019年末至2021年9月30日，公司出售35个郊区办公物业，总面积600万平方英尺，净销售收益10亿美元；2021年10月，出售最后一个郊区办公物业，面积24.848万平方英尺，售价2530万美元，确认未实现收益50万美元[75] - 截至2021年9月30日，公司确定两个位于新泽西州泽西城和霍博肯的办公物业待售，总面积约180万平方英尺，预计净销售收益约5.7亿美元，需支付2000 - 2500万美元提前还款成本[76] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司确认待售物业未实现损失拨备分别为300万美元和350万美元，土地减值分别为30万美元和70万美元，确认待售土地未实现收益370万美元[77] - 截至2021年9月30日，待售房地产净值为49783.2万美元，其他资产和负债总计中，待售资产相关为6969.1万美元，应付抵押贷款和贷款净额为39786.7万美元等[78] - 销售完成后预计移除1920万美元使用权资产和2050万美元使用权负债[79] - 2021年前九个月处置多处租赁物业，总销售收益6.81608亿美元，净收益2546.9万美元[81] - 2021年5月24日处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益74.5万美元，净收益11.1万美元；10

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股FFO为0.15美元，上年同期为0.28美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅运营的影响 [17] - 多户住宅业务在本季度实现显著改善，净有效租金因优惠减少而企稳，同店收入环比增长1.5%，同店NOI环比增长1.4% [18] - 本季度收到URBY税收抵免销售收益分成260万美元，历史上该抵免通常在第三季度收到 [19] - 滨水办公物业组合现金同店NOI减少9.6%，主要因停车收入同比下降和此前宣布的租户迁出；GAAP同店NOI增长2.5%，主要因上一年的直线租金减记 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至7月25日，5825套运营物业的出租率为97.5%，入住率为94.4%，分别高于3月31日的92.8%和89.7%，多数物业已取消优惠并开始提高租金 [8] - 本季度开放了第三个住宅社区Riverhouse 9，截至7月25日，该资产出租率为60%，高于内部预期；另外两个近期完工的物业The Upton和The Capstone出租率分别为94%和70% [9] - 位于25 Christopher Columbus的750套公寓楼预计明年年初开始入住 [9] 办公业务 - 今年前六个月，滨水物业签署了87000平方英尺的新租约和租约延期协议，目前滨水资产出租率为75.4%，高于第一季度末的74.2% [10] - 本季度滨水办公租赁团队促成76000平方英尺的租赁，高于上一季度的58000平方英尺 [19] - 2021年剩余时间，滨水办公物业约有190000平方英尺租约到期，其中44000平方英尺与Harborside 6的TD Ameritrade额外迁出有关，100000平方英尺与Harborside 5的Natixis迁出有关 [20][21] - 2022年租约到期情况可控，仅有100000平方英尺到期，且没有单个租约超过26000平方英尺 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济在政府刺激措施和高疫苗接种率的支持下，似乎正处于强劲复苏的初期，国际货币基金组织最近将2021年的增长预测上调至7%，为1984年以来的最高水平 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进一步简化业务、加强资产负债表，优化资产以最大化租赁潜力，精简内部运营以实现运营成本节约和其他附带利益 [5] - 公司继续推进可持续发展和创新工作，成为更具环境和社会责任感的房东，总部Harborside 210的所有电力使用均来自可再生能源 [11][12] - 公司评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管无法控制未来，但公司认为多户住宅组合的质量以及“生活、工作、娱乐”的办公理念，使其在经济重新开放和员工返回办公室时，能够继续捕捉租赁需求 [7] - 经济活动的反弹在多户住宅组合中尤为明显，预计随着入住率上升和优惠减少，多户住宅运营组合将带来增量收入 [7][22] - 公司预计EBITDA在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [43] 其他重要信息 - 本季度出售了价值3.87亿美元、180万平方英尺的郊区资产，包括Short Hills组合、River Center组合和Hanover的零售中心；本周完成了7 Giralda farms的出售，全额偿还了1.5亿美元的定期贷款 [13] - 本季度采取措施建立更高效的组织架构，预计每年可实现高达500万美元的运营现金成本节约 [14] - 本季度聘请了经验丰富的多户住宅运营领导者Jay Minchilli，以进一步优化多户住宅平台并创新利益相关者需求 [15] - 第二季度发行了3亿美元的4月22日债券，用郊区办公物业组合的出售收益偿还了2.75亿美元的5月23日无担保债券；同时，签订了新的循环信贷协议和1.5亿美元的定期贷款，本周7 Giralda farms出售后，定期贷款已全额偿还 [23] - 公司目前的债务到期时间表有利，2021年仅有一笔380万美元的抵押贷款到期，2022年仅有一笔与成功的A级公寓建设贷款相关的7400万美元到期，该贷款可根据需要延期一年 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁优惠是否成为新常态，何时会下降 - 与疫情前相比，租赁优惠确实有所增加，但从MGM租约来看，免租期非常短，大部分优惠体现在租户装修补贴上，公司从价值和收益角度认为目前的租赁水平对业务有增益，希望这种积极趋势能够持续 [26] 问题2: 是否正在积极推进多户住宅平台在新泽西州以外的扩张 - 该评论主要围绕集中风险，公司正在评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定，公司在波士顿有业务，该市场在就业、收入增长和整体经济方面有一些有趣的动态 [27] 问题3: 滨水物业的租赁意向如何，租赁活动管道情况如何，租户类型和规模有哪些 - 公司对滨水物业和Harborside园区的投资以及场所营造举措，使其成为一个“生活、工作、娱乐”的园区，加上可提供的多样化空间，吸引了广泛的租户，包括金融服务、专业服务、保险、科技、广告、娱乐等行业，租户需求也各不相同 [29] 问题4: 多户住宅物业在目前市场条件下提高租金的激进程度如何，入住率目标是多少 - 公司已在大部分资产上减少了优惠，出租率达到97.5%，入住率超过94%，正处于租金增长的转折点，将根据具体情况评估可行的租金增长幅度；随着边境开放、海外学生返回和更多人返回办公室，需求端仍有增长动力，有助于实现租金增长 [30][31] 问题5: 郊区办公物业是否还有剩余待售资产 - 目前还有两个郊区办公资产，Gatehall已签订合同并归类为终止经营，23 Main Street资产可能会长期保留，公司目前的重点是滨水物业的租赁业务 [32] 问题6: Gatehall是否正在市场上出售，其资本化率预计如何 - Gatehall目前已签订合同；由于该资产和Giralda Farms位于同一子市场，且该子市场因大型制药公司合并有大量转租空间，公司不提供资本化率指导，但认为每平方英尺的价格可参考Giralda Farms的出售情况 [35] 问题7: 关于成本节约和平台改进、技术投资的具体想法以及对业务的帮助 - 公司已建立多户住宅运营平台，采取的措施一方面是优化和提高内部运营效率，另一方面是确保在该领域保持领先地位；技术方面的改变将针对收入端和成本端，以进一步提升业务表现 [36][37] 问题8: 核心投资组合（不包括两个郊区资产）的NOI何时触底 - 公司面临一些相互抵消的因素，一方面有Natixis和TD Ameritrade的租户迁出，另一方面停车收入和酒店业务开始复苏，多户住宅开发项目上线且住宅组合实现环比增长；综合来看，EBITDA预计在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [42][43] 问题9: 滨水物业在2022年是否有重要租户迁出 - 2022年滨水物业最大的租约到期面积为100000平方英尺，最大单个租约到期面积为26000平方英尺，没有像2021年那样的大型租户迁出情况 [44] 问题10: 除了运营中的办公物业，非核心资产出售类别中是否还有其他资产可用于偿还剩余的有担保信贷额度 - 除了两个剩余的郊区办公资产，公司还有一些土地，包括Mack - Cali一侧的土地和Roseland一侧可能的多余土地，酒店可能也不属于公司的长期核心运营组合，这些资产预计能够偿还剩余的信贷额度 [47] 问题11: 新泽西州的Emerge New Jersey激励计划何时开始产生效益，是否会对办公租赁产生积极影响 - 该计划对提升泽西市的吸引力有帮助，租户在不同程度上可获得补贴，从财务角度使租户更愿意迁至该地；公司认为该计划已开始发挥作用，随着更多人返回办公室，其效益将更加明显 [48] 问题12: 办公业务板块中的零售空间目前未产生NOI，如何填充和利用这些空间，稳定后能产生多少收益 - 本季度部分基础建筑办公租户开始恢复支付租金；Harborside底层的大型零售空间被视为办公物业的配套设施，随着入住率提高，租赁团队希望引入合适的租户，但目前会谨慎推进；公司不建议对零售收入有过高预期，但随着泽西市的重新开放，零售租赁情况将有所改善 [50][51][52]

业绩总结 - 2021年第二季度每股净亏损为0.81美元，相较于2020年第二季度的0.41美元亏损有所增加[8] - 2021年第二季度总收入为46,813千美元，较2021年第一季度的40,279千美元增长了11.4%[27] - 2021年第二季度的净收入（损失）可归属于普通股东为（44,121）千美元，较2021年第一季度的7,623千美元下降了679.1%[30] - 2021年第二季度的每股稀释收益为（0.81）美元，较2021年第一季度的0.06美元下降了1,451.6%[30] - 2021年第二季度的总支出为49,570千美元，较2021年第一季度的54,143千美元下降了8.3%[27] - 2021年第二季度的经营收入为（2,757）千美元，较2021年第一季度的（13,864）千美元改善了80.2%[27] 用户数据 - 截至2021年7月25日，运营多户住宅投资组合的入住率为94.4%，较2021年3月31日的89.7%有所上升[8] - Riverhouse 9公寓大楼于2021年6月开业，截至2021年7月25日，租赁率为59.7%[8] - 住宅同店物业的平均出租率为90.6%，较去年同期上升0.4%[53] - Hudson Waterfront的平均入住率为91.3%，较2021年第一季度的87.4%有所上升[83] - Massachusetts地区的平均入住率为94.7%，与2021年第一季度的94.8%基本持平[83] 财务状况 - 2021年第二季度的总债务为23.59亿美元，较2021年第一季度的28.22亿美元有所下降[11] - 2021年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为15.1倍，较2021年第一季度的14.9倍有所上升[11] - 2021年第二季度的现金及现金等价物为30.6百万美元，受限现金为1.5百万美元[22] - 2021年第二季度的总资产为4,591.5百万美元，较2020年第四季度的5,147.8百万美元下降[22] - 2021年第二季度的总负债为2,564.2百万美元，较2020年第四季度的3,042.1百万美元下降[22] 未来展望 - 2021年第二季度完成了价值3.87亿美元的郊区办公资产处置，带来了2.26亿美元的净现金收益[8] - 2021年第二季度的调整后EBITDA为41,906千美元，较2021年第一季度的46,110千美元下降4.6%[50] - 2021年第二季度的物业减值费用为6,041千美元，较2020年第四季度的36,582千美元显著减少[31] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度签署了51,600平方英尺的新办公租约和23,900平方英尺的租约续签，导致水滨办公区的入住率上升至75.4%[8] - 2021年第二季度的住宅投资组合年化净营业收入（NOI）为69.9百万美元，入住率为100%[15] 负面信息 - 2021年第二季度的核心FFO为33,559千美元，较2020年同期的61,265千美元下降了45.4%[42] - 2021年第二季度的每股核心FFO为0.34，较2020年同期的0.61下降了44.3%[42] - 2021年第二季度的股息为0.00美元，较2020年同期的0.40美元下降了100%[42]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为45.91477亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降10.81%[27][38] - 截至2021年6月30日，公司总负债为25.64172亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.71%[27][38] - 2021年第二季度，公司总营收为8124.7万美元，较2020年同期的7419.7万美元增长9.5%[28][40] - 2021年上半年，公司总营收为1.5734亿美元，较2020年同期的1.57801亿美元下降0.29%[28][40] - 2021年第二季度，公司总费用为1.00941亿美元，较2020年同期的9434.6万美元增长7%[28][40] - 2021年上半年，公司总费用为1.78207亿美元，较2020年同期的1.84258亿美元下降3.28%[28][40] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.79%[28] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.78%[40] - 2021年上半年，公司净亏损为6051万美元，较2020年同期的7077.8万美元收窄14.51%[28][40] - 2021年第二季度，基本每股亏损为0.81美元，较2020年同期的0.41美元扩大97.56%[28][40] - 2021年上半年，基本每股亏损为0.75美元，较2020年同期的0.88美元收窄14.77%[28][40] - 截至2021年6月30日的三个月，公司净收入（亏损）为74,031千美元，而2020年同期为32,934千美元[31] - 截至2021年6月30日的六个月，公司净收入为60,510千美元，而2020年同期为70,778千美元[33] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27,947千美元，2020年同期为68,254千美元[35] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490,099千美元，2020年同期使用的净现金为194,180千美元[35] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516,573千美元，2020年同期提供的净现金为125,197千美元[35] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1,473千美元，2020年同期净减少729千美元[35] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为53,775千美元，2020年同期为40,439千美元[35] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55,397千美元，2020年同期为59,642千美元[35] - 2021年上半年租金物业收购及相关无形资产为0千美元，2020年同期为16,159千美元[35] - 2021年上半年从循环信贷安排借款为170,000千美元，2020年同期为140,000千美元[35] - 2021年6月30日总权益为1510333000美元，较2021年1月1日的1592380000美元下降5.15%[46] - 2021年上半年净亏损60510000美元，2020年同期为70778000美元[48] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27947000美元，2020年同期为68254000美元[48] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490099000美元，2020年同期使用194180000美元[48] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516573000美元，2020年同期提供125197000美元[48] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1473000美元，2020年同期净减少729000美元[48] - 2021年6月30日现金、现金等价物及受限现金为53775000美元，2020年同期为40439000美元[48] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55397000美元，2020年同期为59642000美元[48] - 2021年上半年从循环信贷安排借款170000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年上半年偿还循环信贷安排33000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年6月30日止六个月，公司来自非持续经营业务的收入为1375.8万美元，2020年同期为4160万美元[106] - 2021年6月30日止六个月，公司处置租赁物业的已实现收益和未实现收益净额为2486.1万美元，2020年同期为 - 3967.5万美元[106] - 2021年和2020年上半年现金支付利息分别为48451000美元和52441000美元，资本化利息分别为16378000美元和11788000美元[132] - 截至2021年6月30日，公司总负债2359284000美元，加权平均利率3.60%；截至2020年12月31日，总负债2801797000美元，加权平均利率3.76%[133][134] - 2021年和2020年第二季度401(k)计划总费用分别为158000美元和175000美元，上半年分别为338000美元和431000美元[135] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为2379285000美元和2879002000美元，账面价值分别约为2359284000美元和2801797000美元[138] - 2021年上半年，公司对三个待售物业和一块待售土地确认未实现待售损失拨备分别为1400000美元和2600000美元，并记录土地和其他减值400000美元[142] - 2021年第二季度和上半年，公司地面租赁费用分别为38万美元和64万美元，2020年同期分别为68万美元和130万美元[160] - 2021年第二季度，公司管理重组活动净成本710万美元，上半年为1020万美元[178] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司拥有或持有38处房地产物业，包括10栋办公楼约550万平方英尺、20处多户住宅物业共6018套公寓、4处停车/零售物业约10.8万平方英尺、3家酒店共723间客房和1块出租给第三方的土地[53] - 2019年12月19日，公司宣布出售新泽西州郊区办公物业组合，总面积约660万平方英尺[54][72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，房地产资产分别为4.817亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为470万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.858亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2130万美元和2100万美元[59] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为60万美元和40万美元；六个月分别约为120万美元和90万美元[62] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，净投资于租赁物业中的未投入使用的房地产、建筑物和租户改良分别为1.149467亿美元和1.098506亿美元[63] - 2021年上半年，The Upton多户住宅物业开始运营，有193套公寓，开发成本为9998万美元；位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁也开始运营，开发成本为510万美元，该土地租赁于6月30日出售[70][71] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元；截至6月30日，剩余2处物业共50万平方英尺待售，预计总销售收益约5430万美元；7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，售价2900万美元[73] - 2021年上半年公司处置租赁物业销售收益总计653426000美元，实现收益24861000美元[78] - 2021年5月24日公司处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益745000美元，净收益111000美元[79] - 2021年6月30日公司对新泽西州霍博肯办公物业计提减值费用600万美元，对泽西城可开发地块计提减值费用750万美元[80] - 截至2021年6月30日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.549亿美元，非合并合营企业拥有多种物业[81] - 截至2021年6月30日，公司非合并合营企业的物业债务余额为6.57744亿美元[85] - 公司拥有未开发地块6、I和J的20%剩余权益，可开发771套公寓单元[89] - 2021年4月29日，公司出售合资企业权益，总售价约200万美元[89] - 2020年12月31日，公司从非合并合资企业的房产出售中实现收益3510万美元[92] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，递延费用、商誉和其他资产净额分别为1.73379亿美元和1.99541亿美元[93] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，受限现金分别为1614.7万美元和1420.7万美元[100] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元[102] - 截至2021年6月30日，公司确定剩余两处待售物业的账面价值无法从预计净销售收益中收回，分别确认未实现待售损失拨备100万美元和210万美元[105] - 2021年7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，总售价2900万美元，净收益用于偿还2700万美元的2021年定期贷款[103] - 截至2021年6月30日，公司20处物业（账面价值约32亿美元）和3个土地及开发项目（账面价值约6.77亿美元）被抵押贷款和应付贷款抵押[122] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未偿还本金余额分别为2182865000美元和2218862000美元，净抵押贷款、应付贷款和其他债务分别为2170284000美元和2204144000美元[123] - 2021年6月30日，公司对新泽西州霍博肯的办公物业计提减值费用600万美元，对土地及其他资产计提减值费用750万美元[143] - 哈伯赛德广场4 - A项目年度替代税（PILOT）为总项目成本4950万美元的2%，2021和2020年第二季度均为26.4万美元，上半年均为52.8万美元[147] - 哈伯赛德广场5项目年度PILOT为总项目成本1.709亿美元的2%，2021和2020年第二季度均为110万美元，上半年均为220万美元[148] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销地面租赁未来最低租赁付款总额为1.60674亿美元，扣除利息后为1.37024亿美元；截至2020年12月31日，分别为1.61754亿美元和2360.2万美元[159][160] - 公司三个地面租赁资本化经营租赁在2021年6月30日余额为2230万美元，净现值计算使用的增量借款利率为7.576% - 7.618%[161] - 帝国港南区9号313单元多户住宅项目预计成本1.438亿美元，截至2021年6月30日已发生1.258亿美元，公司已出资5180万美元，剩余由9200万美元建设贷款提供（已提取7400万美元）[162] - 泽西城25号克里斯托弗·哥伦布750单元多户住宅项目预计成本4.695亿美元，截至2021年6月30日已发生3.838亿美元，公司已出资1.695亿美元，剩余由3亿美元建设贷款提供（已提取2.143亿美元）[163][164] - 截至2021年6月30日，公司6处物业及相关项目账面价值约11亿美元，处置需满足特定条件[179] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销商业经营租赁未来最低租金收入总计9.84307亿美元[183] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司高级无担保票据本金余额为57.5万美元，净总额为57.2653万美元[108] - 2021年5月6日，公司提前赎回高级无担保票据，产生成本2420万美元[108] - 2021年5月6日，公司签订2021年信贷协议，包括2.5亿美元高级有担保循环信贷安排和1.5亿美元高级有担保定期贷款安排[109][110] - 2021年循环

Mack-Cali Realty Corporation (CLI) Q1 2021 Earnings Conference Call May 7, 2021 8:00 AM ET Company Participants Mahbod Nia - CEO David Smetana - CFO Conference Call Participants Steve Sakwa - Evercore Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch Manny Korchman - Citi Michael Lewis - Truist Securities Thomas Catherwood - BTIG Derek Johnston - Deutsche Bank Operator Good day, everyone, and welcome to the Mack-Cali Realty Corporation First Quarter 2021 Earnings Call. Today's call is being recorded. I would li ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q Table of Contents (Mark One) QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2021 or TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103 Mack-Cali Realty, L.P. Mack-Cali Realty Corpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.16美元，去年同期为0.44美元，同比下降主要因郊区资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅业务的影响 [11] - 滨水办公物业组合的现金同店净营业收入下降4.4%，主要由于停车收入减少和收入端的费用回收减少 [11] - 第四季度租金收取情况稳定，办公物业组合平均为97.1%，多户住宅物业组合为99%，坏账费用状况良好，季度坏账费用总计48.9万美元 [13] - 酒店业务第四季度EBITDA亏损83.8万美元，预计EnVue和凯悦酒店第一季度保持关闭，春季晚些时候评估重新开业 [14] - 停车收入环比减少80万美元，2021年初仍处于低迷状态 [14] - 季度末净债务与EBITDA比率为15.8倍，反映了空置率、酒店和停车业务的中断以及近9.06亿美元开发项目即将上线的情况 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年滨水地区有40.8万平方英尺的租约到期，1月TD Ameritrade搬出14万平方英尺，9月底将搬出剩余4.4万平方英尺，Plaza 5的Natixis 7.5万平方英尺办公和2.6万平方英尺存储及附属空间租约7月底到期，其余12.3万平方英尺处于不同租赁阶段 [15][16] 多户住宅业务 - 第四季度Roseland运营物业组合出租率为90%，上一季度为89.5%，租赁流量超过去年同期，租赁势头持续到1月 [37] - 同店组合（不包括两个翻新资产）收入下降9.5%，净营业收入下降24.1%，全年该组合净营业收入为负6.2%，主要因收入下降1.1% [39] 酒店业务 - EnVue酒店第四季度关闭，Marcus Samuelsson餐饮业务营业，季度销售额超过100万美元，暂无开放客房计划；Residence Inn继续运营，季度平均入住率60%，EBITDA为正 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州2020年办公楼销售额超过23亿美元，与历史成交量相符 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售所有非核心办公资产，退出多个土地和非核心市场的住宅物业，2020年非核心办公资产销售产生3.52亿美元毛收入，土地和部分住宅销售产生4.37亿美元毛收入，预计第二季度末完成大部分剩余非核心办公物业的出售 [7][8] - 公司对Harborside资产的战略重新定位持乐观态度，认为企业今年晚些时候将重返办公室，员工渴望回归工作，公司正积极与市场互动，新泽西州的激励计划将支持租赁工作 [9][33] - 公司将专注于多户住宅和滨水办公物业，预计完成郊区资产出售后，多户住宅业务将贡献约55%的净营业收入，办公业务贡献45% [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间专注于战略举措的执行，在非核心资产销售和加强资产负债表方面取得有意义的进展，住宅业务开始出现稳定迹象 [6] - 尽管面临挑战，但公司对未来持乐观态度，认为随着员工重返办公室、新泽西州激励计划、Harborside 1的翻新进展以及疫苗的广泛分发，公司处于有利地位 [35] - 2021年仍面临入住率和净收入恢复的挑战，但过去90天市场出现转机，预计未来收入和入住率将稳步增长 [47] 其他重要信息 - 公司预计2021年第一季度核心FFO每股为0.12 - 0.15美元，将持续评估提供更长期展望的价值 [22] - 公司有两个待董事会决定的可立即开工的开发项目，分别是Port Imperial的Park和泽西市哈德逊滨水区的Harborside 8 [46] - 公司永久首席执行官的任命即将公布 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 企业领导者重新关注房地产布局需要多长时间，滨水资产能否从纽约市办公室面积缩减中受益 - 公司目前在Harborside物业有一定的租赁活动，约11万平方英尺正在进行文件交易，但无法保证交易完成，公司不便评论潜在租户情况，认为任何在泽西市寻找办公空间的租户都会与公司沟通 [53][54] - 近期市场出现现场参观和会议增加的情况，租户开始认识到今年将恢复工作，更愿意做出房地产相关决策 [55][56] 问题2: 当前环境对住宅开发管道或土地储备前景的影响，Capstone的表现与预期的比较，以及开发收益率的压缩情况 - 目前在建项目的租赁情况良好，Capstone达到了预期，RiverHouse 9预计也将按计划开放，稳定收益率预计在6% - 6.15%之间，建设与购买相比仍具有吸引力 [59][60][61] - 公司等待董事会决定何时启动新的建设项目，出售土地后，时机合适时将重新开始建设 [62] 问题3: 郊区资产剩余待售面积和价值的估计，以及预计的交易完成时间 - 6亿美元、260万平方英尺的交易已签订硬合同，另外还有一些正在进行的交易，6亿美元的交易将在第二季度末完成，1 - 1.5亿美元的一次性交易部分将在今年下半年完成，部分将延续到2022年 [68][69] 问题4: 2021年剩余12.3万平方英尺租赁情况，以及11万平方英尺交易与这部分的关系 - 公司正在积极与2021年到期租户及未来到期租户沟通，11万平方英尺的租赁交易与这些租户无关 [71] 问题5: 全职首席执行官的招聘进展 - 董事会预计在2021年第一季度宣布永久首席执行官的任命，目前宣布即将到来 [73] 问题6: 新泽西州激励计划的情况 - 新计划名为Emerge，是一项税收抵免计划，奖励新租户和留存租户，许多租户期待利用该计划 [76] 问题7: Harborside开展生命科学业务的依据 - 公司为提供更多市场选择，研究了Harborside 4A（现更名为Harborside 6）的生命科学能力，该建筑楼板宽敞，市场此类产品供应少，公司已与一些生命科学领域的合资伙伴进行讨论，将继续探讨生命科学转换机会 [77] 问题8: 111 River在处置计划中的情况 - 目前公司专注于出售郊区办公资产，111 River目前未进行出售营销 [78] 问题9: 重新规划信贷额度的考虑，是否需要更多股权，新信贷额度的形式 - 新信贷额度的一小部分将分配给Roseland用于一般公司用途，主要部分将由滨水的六项资产担保，其中四项无抵押，信贷额度将更小，更多基于抵押指标和可用性，而非公司契约，资本需求将更适度，信贷额度内将有单独的预留用于租户改进和资本支出 [80][81] 问题10: 分拆多户住宅业务的想法 - 公司专注于郊区资产处置战略，同时继续探索所有战略选择，包括整个交易或部分业务的分拆，董事会战略审查委员会正在深入研究所有战略选择并回应相关咨询 [85] 问题11: 首席执行官是否为内部招聘 - 不是内部候选人，临时首席执行官将移交职责 [86]

业绩总结 - 市场资本化为46亿美元，较第三季度下降约2.13%[12] - 核心FFO为1620万美元，较第三季度下降约45.1%[12] - 每股核心FFO为0.16美元，较第三季度下降约46.7%[12] - AFFO为330万美元，较第三季度下降约84.9%[12] - 2020年第四季度总收入为60,815千美元，较2020年第三季度的38,102千美元增长59.6%[38] - 2020年第四季度的基础租金收入为54,491千美元，较2020年第三季度的30,602千美元增长77.9%[38] - 2020年第四季度净收入为47,498千美元，较2020年第三季度的亏损42,208千美元大幅回升[41] - 2020年第四季度每股收益为0.23美元，较2020年第三季度的0.10美元增长130%[41] - 2020年第四季度的总支出为41,976千美元，较2020年第三季度的38,958千美元增长5.2%[38] 用户数据 - 住宅投资组合的出租率为90.2%，较第三季度上升约0.7%[12] - 办公室出租率为78.7%，较第三季度上升约0.6%[12] - Roseland的运营物业总数为4,039个单位，整体占用率为95.4%[26] - 2020年第四季度的总单位出租率为89.4%，较去年同期下降4.5%[76] - 2020年第四季度的平均出租率为88.9%，相比第三季度的87.6%有所上升[124] 未来展望 - 现金及现金等价物为$12百万，限制性现金为$11百万[26] - 2020年截至目前，核心资金运营（Core FFO）为107,338千美元，较2019年同期的163,140千美元下降了34.2%[57] - 2020年截至目前，调整后的EBITDA为220,846千美元，较2019年同期的278,111千美元下降了20.6%[57] 新产品和新技术研发 - 自2020年10月1日以来，公司完成了760,730平方英尺的办公楼销售，总价为1.293亿美元[18] - 住宅建筑和土地的销售总额为4.278亿美元，公司净销售收益为8290万美元[18] 市场扩张和并购 - 2020年第四季度的租赁物业净投资为$3,028,426千，较2019年第四季度的$2,806,616千增长7.9%[134] - 2020年第四季度的开发和建设在建项目总成本为$602,767千[132] 负面信息 - 现金租金率下降5.4%，而GAAP租金率下降2.2%[12] - 2020年第四季度物业减值损失为6,584千美元，较2019年第四季度的27,356千美元显著减少[38] - 2020年第四季度的物业减值费用为36,582千美元[49] 其他新策略和有价值的信息 - 固定利率债务总额为2,386,502千美元，占总债务的84.7%[90] - 2020年第四季度的房地产服务收入为2,766千美元，较第三季度的2,876千美元略有下降[170] - 2020年第四季度的每个家庭平均收入计算方法为总公寓收入除以平均入住率再除以公寓数量[165]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.30美元，上年同期为0.38美元，同比减少主要因资产出售和疫情对酒店及停车业务的干扰 [16] - 第三季度办公室组合GAAP同店NOI增长2.1%，现金同店NOI增长15.2% [17] - 第三季度信贷费用包括59万美元的准备金和44.4万美元的额外直线租金应收款准备金 [19] - 第三季度办公室组合租金平均收缴率96.9%，多户住宅组合为99.5%；10月办公室租金收缴率96.5%，多户住宅为99.5% [19] - 第三季度酒店业务EBITDA亏损130万美元，第四季度预计亏损在100 - 130万美元 [19] - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善 [20] - 第三季度其他收入约200万美元的租赁期限和恢复费用，预计第四季度不会重复 [21] - 第三季度G&A项目有多项一次性费用，包括690万美元的代理权争夺成本和890万美元的高管离职遣散费，净G&A节省效益每年在400 - 450万美元 [21] - 第三季度末净债务与EBITDA比率为12.1倍，因多户住宅开发债务无EBITDA收益及酒店和停车业务负面影响，该指标仍处高位 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度续租15.4万平方英尺空间，核心投资组合现金基础租金增长12.3%，GAAP基础增长22.3%，每平方英尺每年租赁期限承诺为5.94美元 [8][9] - 第四季度滨水区约2.4万平方英尺到期，其中约1.9万平方英尺已由现有租户续租并扩建 [21] - 核心郊区投资组合第三季度执行超10.7万平方英尺交易，现金基础租金增长11.8%，GAAP基础增长23.7%；剩余年份郊区投资组合超3.2万平方英尺到期，均为待处置资产 [22] 多户住宅业务 - 第三季度末Roseland投资组合出租率91.7%，上一季度为92.6%，主要因疫情致租赁流量下降 [33] - 第三季度同店投资组合（不包括2个正在翻新的资产）NOI下降11.7%，收入损失3.3%，费用增加10.3%；年初至今同店投资组合NOI为负0.3%，收入增长1.5%，费用增长4.6% [34] 酒店业务 - 第三季度Port Imperial的EnVue酒店仍关闭，但开放了6层餐饮业务，月均收入55万美元；Residence Inn继续运营，季度平均入住率63% [35] 停车业务 - 第三季度停车业务收入400万美元，较上一季度有所改善，得益于临时收入略好及一笔50万美元的有争议停车合同收款 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州办公室销售情况良好，年初至今销售额约20亿美元，2019年为21亿美元，历史5年平均为23亿美元，郊区办公室投资需求健康，主要由私人买家主导 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 董事会计划在2021年第一季度宣布永久CEO，目前已积极推进释放股东价值的战略 [6] - 三大关键举措：一是出售非核心资产，目前正就所有剩余郊区办公资产进行不同阶段的谈判，销售价格将接近或达到疫情前的资产净值，所得款项用于偿还公司债务和降低杠杆 [7]；二是聚焦滨水商业资产，重新定位Harborside园区，加强租赁信息传递和人才建设，目标客户为纽约市用户，包括科技公司，还将推出针对大型单一用户租户的营销活动、为中小型用户提供预建项目以及探索生命科学领域的业务 [12][13]；三是优化Roseland业务，提高投资组合绩效，包括当前入住率，尽管疫情有短期影响，但多户住宅资产和Roseland平台仍有强劲需求 [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司虽无法控制宏观环境，但专注于三大关键举措，以应对疫情带来的挑战，抓住市场机遇 [6] - 对出售郊区资产的执行持乐观态度，前提是金融市场不因疫情担忧而大幅波动 [31] - 相信滨水资产通过新团队的积极租赁策略和品牌建设，最终将实现其价值 [45][46] - 认为Roseland的多户住宅平台具有相当大的价值，随着时间推移，这些资产将表现出色 [41] 其他重要信息 - 公司更新了NAV披露，采用新的计算方法，因Roseland投资组合已成熟，且大部分郊区办公资产已出售或签订合同，价格与第二季度NAV表中公布的价值一致 [23] - 第三季度通过出售资产减少信贷额度至1.56亿美元，9月行使信贷额度的6个月延期选项，将到期日延长至2021年7月 [24] - 9月宣布暂停第三和第四季度股息，以保留流动性，因已满足年度应税收入分配要求 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：MaryAnne是否有兴趣永久担任CEO - MaryAnne表示自己专注于临时CEO的工作，这是董事会的事情，她会做好日常工作 [43] 问题2：与买家讨论郊区资产时是否涉及滨水资产 - Ricardo称目前专注于出售郊区资产，若决定出售滨水资产会制定相关流程；MaryAnne认为目前滨水资产通过积极租赁策略能实现更高价值，现在出售价格不理想 [44][45][46] 问题3：新团队吸引租户的策略与旧团队有何不同 - MaryAnne表示新团队不仅针对需要大面积连续空间的大型用户，还提供预建项目和可能的生命科学领域业务，且方法更积极、商业化，注重执行和人才升级 [47] 问题4：Ed如何吸引纽约市租户到泽西滨水区 - Ed称自己有丰富人脉关系，且泽西滨水区的校园环境能为租户提供独特机会，满足用户不断变化的需求 [51] 问题5：剩余郊区资产买家面临的主要问题及买家池深度 - Ricardo表示买家对郊区资产兴趣浓厚，但交易的主要挑战是融资，金融市场在第二季度初冻结，现在虽重新开放，但贷款人有选择性，不过公司对完成交易持乐观态度 [53] 问题6：郊区资产销售预计完成时间 - MaryAnne表示预计2021年全年完成，因需考虑外部因素和交易完成的难度 [56] 问题7：4个建设项目的收益率是否考虑当前市场疲软情况 - Marshall称每个资产情况不同，Emery和Short Hills预计能维持租金和回报，Port Imperial市场较疲软，租赁策略将更多利用免租期，以维持稳定收益率 [57] 问题8：郊区资产定价未偏离疫情前的原因 - Ricardo称资本化率未变，私人买家对郊区办公市场复兴的预期带来需求，公司通过竞价过程实现合理估值，预计交易价格接近6月公布的NAV [60] 问题9：郊区资产定价接近NAV的范围 - Ricardo表示在少数价格讨论与初始合同价格不同的情况下，维持在5%以内 [62] 问题10：郊区市场的空间需求情况及未来发展 - MaryAnne称有商业用户向郊区转移的趋势，但不确定是否持续；Ricardo表示收到很多经纪人咨询，但实际租户活动较少，投资者希望抓住市场复兴机会 [63][64] 问题11：Harborside发展生命科学业务的成本、建筑升级需求和需求管道 - MaryAnne称正在对4A楼进行全面研究，了解资本支出需求，并将与潜在合作伙伴沟通，目前处于早期阶段，未来几个月会有更多信息 [65][67] 问题12：建设生命科学空间所需时间 - MaryAnne认为设计需4 - 6个月，核心和外壳增强需4 - 6个月，期间可并行进行市场推广 [68] 问题13：滨水区到明年年底的到期时间表及预计的迁出和迁入情况 - Dave称明年滨水区约37.5万平方英尺到期，其中大部分在Plaza 4A和Plaza 5，部分正在进行续租讨论 [69] 问题14：若明年年底完成郊区资产销售，杠杆情况如何 - Dave称郊区资产销售所得将用于偿还公司债务，预计能还清现有债务；随着多户住宅投资组合稳定和滨水区租赁，净债务与EBITDA比率将在未来几年内逐步降低，但短期内仍将处于高位 [71][73] 问题15：2021年是否会恢复股息 - MaryAnne称这是董事会的决定，将在2021年重新评估，目前公司将继续关注资产负债表的流动性 [74] 问题16：Midtown办公室租户寻找新空间的市场范围和质量类型 - MaryAnne称公司正在广泛寻找曼哈顿有租赁到期的租户，考虑员工居住地点，认为泽西滨水区在价值和满足员工需求方面有竞争优势；Ed补充说租户的地理考虑范围已扩大，泽西市是重要选择之一 [76][78][79] 问题17：Grow New Jersey计划的最新情况及对滨水区租赁的影响 - MaryAnne称目前泽西市与曼哈顿的租金差距使公司具有竞争力，但希望该计划在2021年恢复，以应对曼哈顿租金可能下降的情况，目前该计划正在协商中，过程复杂 [81][83] 问题18：Hoboken办公室资产交易失败的原因及长期规划 - Ricardo称该资产在疫情前签订合同，买家因疫情希望降价，公司未同意；公司认为通过滨水资产计划能创造价值，未来可能重新考虑出售 [84] 问题19：RV的小户型单元是否因人们在家工作而面临额外压力 - Marshall称未看到需求有明显变化；MaryAnne补充说在参观资产时发现公共区域活动活跃 [89][90] 问题20：是否对在建或计划项目进行设计更改以增加公共空间 - Dave称公司过去几年一直在增加公共空间和共享工作区域，并调整了共享工作区域的设计，疫情证明这一方向是正确的，将继续推进 [91]