文章核心观点 - 分析Veris Residential和AvalonBay Communities财务表现及股价走势，探讨Veris Residential未来股价走向，提及行业排名对股票表现的影响 [4][11][13] Veris Residential财务表现 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.18美元，超Zacks共识预期的每股0.13美元，去年同期为每股0.16美元 [1] - 截至2024年6月季度营收6748万美元，低于Zacks共识预期0.38%，去年同期为6873万美元，过去四个季度有两次超营收预期 [2] - 年初以来股价上涨约0.5%，而标准普尔500指数涨幅为16.5% [3] Veris Residential未来展望 - 未来季度和本财年的FFO和营收预期分别为下一季度每股0.14美元、营收6844万美元，本财年每股0.54美元、营收2.736亿美元 [5] - 盈利报告发布前，估计修正趋势有利，当前Zacks排名为2（买入），预计短期内股价将跑赢市场 [12] - 即将发布的报告预计季度每股收益2.71美元，同比增长1.9%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [14] AvalonBay Communities情况 - 尚未公布2024年6月季度业绩，预计7月31日发布 [6] - 预计该季度营收7.1849亿美元，同比增长4% [7] - 上季度FFO意外超预期38.46%，前一季度超预期27.27%，过去四个季度有三次超FFO共识预期 [8][9] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和住宅股权信托行业目前处于250多个Zacks行业前19%，排名前50%的行业表现比后50%的行业高出两倍多 [13]

财务指标 - 公司的调整后EBITDA指标可以反映公司的偿债能力[100] - 公司的核心FFO和调整后FFO指标可以反映公司的经营业绩[101] - 公司的EBITDAre指标可以反映公司的盈利能力[102] - 公司的FFO指标可以反映公司的资产运营效率[103] 资产负债情况 - 公司总资产为30.38亿美元，较上年同期增加6.7%[32] - 总负债为17.58亿美元，较上年同期下降9.2%[32] - 总权益为12.71亿美元，较上年同期下降0.7%[32] - 公司总债务规模为16.87亿美元，其中99.9%为固定利率或对冲利率风险[76] - 公司的总债务加权平均利率为4.5%，加权平均到期期限为3.1年[76] - 公司在2024年第二季度的浮动利率债务加权平均利率为7.33%，加权平均到期期限为0.5年[1] - 公司在2024年第二季度的固定利率和对冲债务加权平均利率为4.50%，加权平均到期期限为3.1年[1] - 公司在2024年第二季度的总债务加权平均利率为4.51%，加权平均到期期限为3.1年[1] 经营业绩 - 租金收入为1.22亿美元，同比增长6.4%[33] - 总收入为1.35亿美元，同比增长6.3%[33] - 经营利润为1.55亿美元，同比增长20.1%[33] - 基本每股收益为-0.01美元，较上年同期有所改善[33] - 核心基金收益(Core FFO)为3,280万美元，同比增长7.6%[37] - 调整后EBITDA为7.11亿美元，同比下降12.5%[42] - 公司2Q 2024净收入为2,922万美元，1Q 2024为-27,434万美元[43] - 公司2Q 2024调整后EBITDA为45,109万美元，1Q 2024为40,703万美元[43] 资产出售 - 公司完成了3处资产的出售,总额8,200万美元[12][13] - 公司在2024年第二季度出售了多项资产，包括土地、多户型住宅和办公楼，总交易金额为2.07亿美元[2][81][82] 运营数据 - 同店租金增长率为5.4%[7] - 同店平均租金为3,923美元[7] - 同店出租率达95.1%，环比增加100个基点[7] - 公司拥有的多户型住宅物业总数为7,621套，2Q 2024平均出租率为95.1%[55] - 公司拥有的商业资产总面积为73.24万平方英尺，2Q 2024出租率为78.4%[59] - 公司在新泽西州、马萨诸塞州和其他地区拥有共计4,139个可开发的潜在住宅单元[58,60,61] - 公司同店物业的NOI(净营业收入)同比下降1.4%，达到4,895.1万美元[66] - 同店物业的平均租金收入同比增长5.1%，达到6,758.4万美元[70] - 同店物业的平均入住率为95.1%，同比下降0.5个百分点[71] - 公司同店物业的平均每套房收入同比增长5.0%，达到3,923美元[67] - 公司同店物业的可控费用同比增长8.6%，达到1,342.4万美元[70] - 公司在新泽西州和马萨诸塞州的多户型房地产项目出租率较高，分别达到85%和100%[95] - 公司在其他地区的多户型房地产项目出租率为73.8%[95] 财务举措 - 公司获得了5亿美元的新信贷额度,并偿还了2笔共计2.2亿美元的贷款[16][17][18] - 公司提高了核心FFO指引区间,上调了0.02美元[23][24] - 公司提高了同店NOI指引区间下限50个基点[21][22] - 公司在2023年底实现了78%的物业获得绿色认证[20] - 公司处置了部分可开发土地,获得了1.15亿美元的收益[37] 同店业绩 - 同店房地产税调整后的同店NOI同比增长7.9%[11] - 公司新泽西滨水地区的NOI同比下降2.1%，达到3,618万美元[66] - 公司马萨诸塞州地区的NOI同比增长5.7%，达到663.6万美元[66] - 公司其他地区的NOI同比下降4.1%，达到613.5万美元[66]

资产负债情况 - 公司2024年6月30日的总资产为30.38亿美元[20] - 公司2024年6月30日的总负债为17.58亿美元[20] - 公司2024年6月30日的总权益为12.71亿美元[20] - 公司2024年6月30日的现金及现金等价物为1.84亿美元[20] - 公司2024年6月30日的受限现金为2.25亿美元[20] - 公司在2024年6月30日的现金及受限现金余额为40,931,000美元[41] - 公司在2024年6月30日的总资产为3,037,925,000美元[43] - 公司在2024年6月30日的总负债为1,757,559,000美元[43] - 公司在2024年6月30日的总权益为1,271,072,000美元[43] 收入利润情况 - 公司2024年上半年的总收入为13.48亿美元，同比增长6.3%[22] - 公司2024年上半年的净亏损为98.1万美元，上年同期净亏损4.74亿美元[22] - 公司2024年第二季度的收入为6.75亿美元，同比增长5.1%[22] - 公司2024年第二季度实现净利润273.5万美元，上年同期净亏损3.01亿美元[22] - 公司2024年上半年的每股基本亏损为0.01美元，上年同期每股基本亏损0.56美元[22] - 公司2024年第二季度的每基本单位收益为0.03美元[45] - 公司2024年上半年的总收入为134,816,000美元[45] - 公司2024年上半年的净亏损为1,734,000美元[45] - 公司2024年第二季度的总收入为67,476,000美元[45] - 公司2024年第二季度的净利润为2,735,000美元[45] - 公司2024年上半年的每基本单位亏损为0.01美元[45] 现金流情况 - 公司在2024年6月30日三个月期间实现净利润2,735万美元[27] - 公司在2024年6月30日三个月期间发行新股134股,获得额外资本1,885万美元[27] - 公司在2024年6月30日三个月期间派发普通股股息5,610万美元[27] - 公司在2024年6月30日三个月期间确认其他综合亏损766万美元[27] - 公司在2023年6月30日三个月期间实现净亏损3,0135万美元[29] - 公司在2023年6月30日三个月期间确认其他综合收益1,399万美元[29] - 公司在2024年6月30日六个月期间实现净亏损1,734万美元[32] - 公司在2024年6月30日六个月期间派发普通股股息10,594万美元[32] - 公司在2024年6月30日六个月期间确认其他综合收益232万美元[32] - 公司在2023年6月30日六个月期间实现净亏损46,365万美元[34] 资产处置情况 - 公司出售了Harborside 5办公楼,获得净销售收益8,151.5万美元[81] - 公司出售了2 Campus、107 Morgan和6 Becker Farm / 85 Livingston等可开发土地,获得净销售收益8,877万美元[83] - 公司的合资企业出售了Lofts at 40 Park多户型租赁物业,公司确认了约710万美元的收益[85] - 公司于2023年12月31日将若干可开发土地划分为持有待售资产,账面价值为5,860.8万美元[87] - 公司在2024年1月出售了40 Park的Lofts公寓,实现约710万美元的收益[98][101] 合资企业情况 - 公司在6个多户型租赁物业和1个零售物业中拥有20%至85%的权益,总投资约1.2亿美元[89] - 公司的合资企业债务通常为无追索权,但有若干例外条款[92] - 公司为其非合并合资企业、关联方提供管理、租赁、开发等服务,在2024年6月30日和2023年6月30日三个月内分别确认收入80万美元和50万美元,在2024年6月30日和2023年6月30日六个月内分别确认收入160万美元和140万美元[93] - 公司于2024年6月30日和2023年12月31日分别有100万美元和70万美元的应收账款来自其非合并合资企业[93] - 公司于2024年6月30日没有任何被视为可变利益实体的非合并合资企业投资[93] - 公司在2024年6月30日和2023年12月31日的非合并合资企业投资总额分别为12.04亿美元和11.8亿美元[96] - 公司在2024年6月30日和2023年6月30日三个月内以及2024年和2023年六个月内分别确认了293.3万美元和270万美元、318.7万美元和263.3万美元的合资企业权益收益[100] 融资情况 - 公司在2024年6月28日和2024年7月签订了两个新的利率上限合约,分别用于对冲Riverhouse 9贷款和2024年贷款[111][112] - 公司于2024年4月22日与8家贷款人签订了一项300百万美元的有担保循环信贷融资和200百万美元的有担保定期贷款融资[123] - 循环信贷融资期限为3年,可延长12个月,抵押物包括5处总估值至少900百万美元的房产[124] - 定期贷款融资期限为3年,可延长12个月,最多可分3次提取,抵押物为上述5处房产[125] - 借款利率为基准利率加100-200个基点,基准利率包括联邦基准利率、SOFR和SOFR日利率[127] - 公司需遵守财务指标如总负债率、债务服务覆盖率、有形净值等限制[129] - 2024年6月28日,公司提取5500万美元定期贷款用于偿还Soho Lofts贷款[131] - 截至2024年6月30日,公司循环信贷融资和定期贷款余额分别为0和5500万美元[131] - 公司

核心财务业绩 - 2024年第二季度同店净营业收入同比增长7.9%，达到9834.1万美元，环比增长3.1% [2][38] - 第二季度同店物业经营净收入为4895.1万美元，同比下降1.4%，但经过去年成功地产税上诉调整后的标准化同店NOI同比增长3.1% [4][38] - 第二季度核心运营资金为1861.5万美元，核心运营资金每股摊薄收益为0.18美元 [46][84] - 公司第二季度支付每股0.06美元的股息，较上季度增长14.3% [50][84] 运营指标 - 第二季度同店组合平均入住率提升至95.1%，较第一季度增长100个基点 [3][60] - 第二季度同店混合租金净增长率为5.4%，年初至今为5.0% [3][60] - 第二季度每套住宅平均租金为3923美元，高于第一季度的3899美元 [3][13] - 新泽西州 waterfront 区域表现强劲，入住率达95.7%，平均租金为4291美元 [11][13] 资产处置与资产负债表 - 第二季度完成三处资产出售，总金额8200万美元，包括以5400万美元出售107 Morgan，以及以2800万美元出售两宗土地 [2][60] - 截至2024年6月30日，公司总债务组合的加权平均有效利率为4.5%，加权平均到期期限为3.1年，99.9%的债务为对冲或固定利率 [15][49] - 净债务为16.46亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率为11.8倍 [37][63] - 公司成功获得新的5亿美元循环信贷和定期贷款融资，提供充足流动性 [49][60] 业务指引更新 - 公司将2024年同店NOI增长指引区间的低端上调50个基点，高端维持不变，当前指引范围为3.0%至5.0% [5][53] - 核心运营资金每股收益指引上调0.02美元，主要因存款收入高于预期以及成功的地产税上诉 [53][64] - 同店收入增长指引维持在4.0%至5.0%，同店费用增长指引为4.5%至5.5% [5] 物业组合表现 - 运营中的多户住宅组合共计7621套公寓，平均占用面积为871平方英尺 [11][70] - 新泽西州 waterfront 子组合包含5067套公寓，贡献了第二季度3618万美元的NOI（按份额计算） [11][13] - 商业资产组合总可租赁面积为732,403平方英尺，第二季度出租率为78.4% [12]

文章核心观点 Veris Residential宣布将举办2024年第二季度财务业绩网络直播和电话会议，并公布相关时间、参与方式及回放信息 [1][2][3] 分组1：财务业绩会议安排 - 公司将于2024年7月24日周三收盘后发布第二季度财务业绩，7月25日周四上午8:30举办网络直播和电话会议 [1] - 网络直播可通过公司网站http://investors.verisresidential.com/corporate - overview收听，电话会议可拨打+1 (877) 451 - 6152（美国国内）或+1 (201) 389 - 0879（国际）参与，建议提前10分钟登录或拨入 [2] 分组2：会议回放信息 - 电话会议回放将于2024年7月25日周四下午12:00至8月25日周日晚上11:59提供，可拨打+1 (844) 512 - 2921（美国国内）或+1 (412) 317 - 6671（国际）收听，密码为13747451 [3] - 会议音频回放也将在公司网站http://investors.verisresidential.com/corporate - overview上提供，自会议日期起一年内可访问 [3] 分组3：公司介绍 - 公司是一家具有前瞻性、注重环境和社会影响的房地产投资信托基金，主要拥有、运营、收购和开发A类多户住宅物业，以满足居民可持续生活需求并积极影响社区和地球 [4] - 公司由经验丰富的管理团队和董事会指导，遵循领先的公司治理原则，采用一流且可持续的运营方式，拥有基于平等和精英赋能的包容文化 [4] 分组4：联系方式 - 投资者联系首席运营官Anna Malhari，邮箱[email protected] [5] - 媒体联系Amanda Shpiner/Grace Cartwright，电话212 - 257 - 4170，邮箱[email protected] [5]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净亏损为每股0.04美元，而去年同期为每股0.27美元 [16] - 第一季度核心每股FFO为0.14美元，上一季度为0.12美元，2023年第一季度为0.15美元；本季度核心FFO较上一季度增加0.02美元，主要受同店NOI同比增长14.2%推动 [17] - 同店NOI增长将从2022年的高位继续放缓，预计本季度是一段时间内最后一次实现两位数增长，第二季度可能出现负增长 [18] - 经调整后，核心G&A为950万美元，低于上一季度 [20] - 截至3月31日，几乎所有债务为固定利率和/或已对冲，加权平均到期期限为3.5年，加权平均票面利率为4.4%；过去12个月的净债务与EBITDA之比为12倍 [20] - 本季度将核心FFO指引区间提高至每股0.50 - 0.54美元，并重申了年初发布的运营指引 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，同店组合（包括Haus25和The James）的入住率为94.1%，略低于去年年底水平，主要因Haus25近期完工后集中续租所致 [13] - 本季度实现4.6%的净混合租金增长率，其中续租增长7.2%，新租约增长2%；进入春季租赁旺季，新租约增长率略有回升 [14] - 第一季度平均租金收入比为12%，租金可负担性良好 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度，美国东北部地区租金增长率相对强劲，达到2%，新泽西州和波士顿表现优于纽约 [10] - 泽西城海滨市场竞争激烈，A类租金较曼哈顿和布鲁克林分别低约30%和12%；第一季度，从曼哈顿迁入公司物业的租户比例持续超过20% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已完成向纯多户房地产投资信托基金的战略转型，采用三管齐下的价值创造方法，包括增值资本配置举措、持续优化资产负债表、平台和投资组合 [6] - 加强资产负债表，获得5亿美元新信贷安排和定期贷款，消除2025年底前债务再融资风险，为今年盈利提升提供潜力 [7] - 继续释放公司闲置股权，出售剩余办公物业Harborside 5、107 Morgan Street以及新泽西州郊区两块土地（6 Becker和85 Livingston），预计净收益将用于偿还债务 [9] - 评估创新技术解决方案、组织结构和流程，以提升平台效率；致力于为居民提供卓越体验，3月在J Turner Research的在线声誉排名中位列美国REITs第一 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场供应仍然有限，租金收入比健康，新泽西州海滨租金相对曼哈顿仍有30%的折扣，公司投资组合表现有望继续脱颖而出 [19] - 尽管第一季度业绩表现出色，但全年指引并非保守估计，而是综合考虑了租金增长放缓、宏观经济不确定性、季节性因素和税收上诉等因素 [28][29][31] 其他重要信息 - 公司改善了ISS企业评级，获得Prime地位，成为美国房地产公司中评级最高的企业；被美国能源部和市场转型研究所评为黄金绿色租赁领导者；获得国际WELL建筑研究所三项大奖 [15] - 公司ESG报告的综合摘要可在新的ESG网站vresustainability.com上查看 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司全年营收指引低于第一季度增长水平的原因 - 公司已开始看到混合净租金增长率有所回落，目前为4.6%，且面临租金持续强劲增长后的高基数效应；宏观经济不确定性也是影响因素之一 [28] - 进入春季租赁旺季，未来几个月混合净租金增长率预计处于中个位数水平，全年指引反映了公司对全年收入和支出的预期 [29] - 第一季度数据存在一些干扰因素，如Haus25纳入同店组合、季节性因素、税收上诉以及下半年才会出现的不可控费用等 [30] 问题2: 公司采用浮动利率债务和信贷额度/定期贷款融资策略的考虑 - 这是一种更灵活的融资策略，使公司能够在需要时进行去杠杆操作，并为未来获得更灵活、更便宜的资本成本创造条件；目前公司净债务与EBITDA之比约为12倍，需降至10倍以下才有机会获得无担保融资 [33] - 公司计划在提取贷款时对浮动利率进行套期保值，以降低利率风险 [35] 问题3: 新担保设施对指引上调的影响 - 原指引反映了信贷市场的不确定性，新设施降低了今年和明年债务到期的风险；此外，出售2800万美元非战略资产预计每年可增加约0.02美元的核心FFO，预计年中完成交易，约贡献0.01美元的指引上调 [38] 问题4: 债务设施下的房产出售时，债务和相关掉期是否可转让 - 债务不可转让，但可自由提前偿还，不会产生刚性融资结构带来的摩擦成本 [40] - 公司将使用利率上限进行套期保值，而非掉期，因此不会产生终止成本 [41] 问题5: 第一季度公司举措带来的盈利好处及全年指引中是否还有其他潜在利好 - 公司实施了多项举措，包括收入最大化、费用控制和基于投资回报率的物业资本投资；例如，新的人工智能租赁助理节省了大量人力时间，使租赁代理能够专注于高价值任务 [44][45] - 这些举措是对平台的逐步优化，未对每项举措的盈利贡献设定具体数字；公司通过流程、技术和组织结构的改变，有效控制了费用，抵消了通胀压力 [46] 问题6: 4月租赁价差趋势及续约情况 - 综合来看，租赁价差处于中个位数水平，续约价格略高于此；进入春季租赁旺季，新租约价格略有上升 [48] 问题7: 执行2024年业务计划（包括资产升级支出）所需的额外资金及来源 - 目前公司资产负债表上约有1.4亿美元现金，加上已签约出售的2800万美元土地，可满足债务偿还需求 [53] - 公司业务已实现正现金流，可提供额外资金；此外，公司还有约2亿美元土地可用于释放股权，信贷额度也可用于物业投资 [54][55] 问题8: 合资企业作为资本配置途径的近期机会 - 难以确定具体时间，但合资企业是公司资本配置三管齐下方法中潜在的优化领域，公司可能会清理部分合资企业，释放其中的股权 [56][57] 问题9: Haus25店面商业空间稳定后NOI的提升空间及进展 - 全部出租后，NOI提升约200万美元 [58] - 零售方面有积极迹象，团队工作出色，咨询和参观量有所增加，有望取得进展 [59] 问题10: 额外非核心资产处置情况，土地与目标物业出售比例及土地未来用途 - 目前除已签约的2800万美元资产外，未宣布其他出售计划；公司有1.9亿美元土地和多户住宅物业可供出售，具体决策将基于资本配置考虑 [60] - 公司有开发高品质A类多户住宅资产的传统，但尚未就土地储备做出决策 [61] 问题11: 债务偿还计划，是否会使用部分收益并将余额计入信贷额度，以及今年是否还有其他债务需要处理 - 公司将按到期时间处理每笔债务，优先使用现金偿还，然后提取定期贷款，最后使用信贷额度 [63] - 今年有Signature Place和Liberty Towers到期，7月Soho Lofts的1.58亿美元抵押贷款利率将重置为高于市场水平，5月将偿还145 Front Street的贷款；这些债务总计5.28亿美元，偿还后，定期贷款和循环信贷额度的余额约为3.6亿美元 [64][65]

业绩总结 - 2024年第一季度每股稀释净亏损为$(0.04)，相比于2023年第四季度的$(0.06)有所改善[4] - 核心FFO每股为$0.14，较2023年第四季度的$0.12增长17%[4] - 核心AFFO每股为$0.18，较2023年第四季度的$0.14增长29%[4] - 2024年第一季度总物业收入为$74,092千，较2023年同期的$68,063千增长8.9%[10] - 租赁收入为60,642千美元，较2023年同期的56,097千美元增长9.0%[28] - 总收入为67,340千美元，较2023年同期的62,598千美元增长7.0%[28] - 总支出为60,981千美元，较2023年同期的61,440千美元下降0.7%[28] - 2024年第一季度的净损失为4,469千美元，较2023年同期的16,230千美元减少72.5%[28] - 基本每股亏损为0.04美元，较2023年同期的0.27美元改善85.2%[28] - 2024年3月31日的总资产为3,212,860千美元，较2023年12月31日的3,241,046千美元下降0.9%[27] 用户数据 - 同店 NOI 年增长率超过14%，环比增长4%[6] - 同店多家庭混合净租金增长率为4.6%，低于2023年同期的10.2%[8] - 2024年第一季度新泽西水岸的公寓总数为5,067，净运营收入（NOI）为36,697千美元，较2023年第四季度增长5.6%[39] - 2024年第一季度马萨诸塞州的公寓总数为1,168，净运营收入（NOI）为6,520千美元，较2023年第四季度下降0.8%[39] - 2024年第一季度的总公寓数为7,622，净运营收入（NOI）为49,387千美元，较2023年第四季度增长4.2%[39] - 2024年第一季度的平均每户收入为3,899千美元，较2023年第四季度的3,855千美元有所上升[40] - 2024年第一季度多家庭物业的整体物理入住率为92.5%[53] 财务状况 - 2024年第一季度的核心FFO为14,179千美元，较2023年同期的14,893千美元下降4.8%[29] - 调整后的EBITDA为33,177千美元，较2023年同期的41,465千美元下降20.0%[30] - 2024年3月31日的净债务为1,714,800千美元，较2023年12月31日的1,763,369千美元下降2.8%[30] - 2024年第一季度的债务余额为2,390,948千美元[36] - 截至2024年3月31日，总债务为1853.15百万美元，较2023年12月31日下降0.4%[44] - 99.9%的公司总债务组合为对冲或固定利率，平均利率为4.4%[45] 未来展望 - 2024年核心FFO每股指导范围为$0.50至$0.54，较之前的指导有所上调[18] - 公司新获得的$500百万信贷设施和贷款包将用于偿还到期债务，预计将改善财务灵活性[5][14] - 2024年第一季度的税前净运营收入为1014万美元，较2023年同期的917万美元增长约10.6%[57] 其他信息 - 公司在第一季度成功出售非战略性资产，总金额为$179百万[5] - 公司在第一季度获得美国房地产公司中最高的ISS ESG企业评分[17] - 第一季度房地产服务费用为5242万美元，较2023年第四季度的4323万美元增加约21.2%[48] - 第一季度的利息支出为21500万美元，较2023年第四季度的21933万美元下降约2%[48] - 第一季度的折旧和摊销费用为20117万美元，较2023年第四季度的21227万美元下降约5.2%[48]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度摊薄后每股净亏损0.04美元，2023年12月31日为0.06美元；摊薄后每股核心FFO为0.14美元，2023年12月31日为0.12美元；摊薄后每股核心AFFO为0.18美元，2023年12月31日为0.14美元；摊薄后每股股息为0.0525美元，与2023年12月31日持平[5] - 2024年第一季度总营收67340美元，较2023年的62598美元增长7.58%[27] - 2024年第一季度净亏损4469美元，较2023年的16230美元收窄72.47%[27] - 2024年第一季度FFO为10380美元，较2023年的8155美元增长27.28%[29] - 2024年第一季度Core AFFO为18334美元，较2023年的14917美元增长22.91%[29] - 2024年第一季度Adjusted EBITDA为33177美元，较2023年的41465美元下降19.99%[31] - 2024年第一季度EBITDAre为43824美元，较2023年的48080美元下降8.85%[31] - 2024年第一季度Adjusted EBITDAre为46097美元，较2023年的54818美元下降15.91%[31] - 截至2024年第一季度末净债务为1714800美元，较2023年的1763369美元下降2.75%[31] - 2024年第一季度稀释加权平均流通股为100968股，较2023年的100526股增长0.44%[27] - 公司提高2024年核心FFO每股指引，同店收入增长预期为4.0% - 5.0%，同店费用增长预期为5.0% - 6.0%，同店NOI增长预期为2.5% - 5.0%，核心FFO每股指引为0.50 - 0.54美元[17] - 2024年第一季度净收入为 - 4,469,000美元，2023年第四季度为 - 5,746,000美元[58] - 2024年第一季度净营业收入为42,400,000美元，2023年第四季度为41,111,000美元[58] - 2024年第一季度合并多户住宅净营业收入为43,042,000美元，2023年第四季度为41,373,000美元[58] - 2024年和2023年第一季度，公司非控股权益调整分别为270万美元和260万美元，非房地产相关折旧和摊销均为20万美元[62] - 2024年和2023年第一季度，公司来自非合并合资企业的份额分别为9300美元和26600美元[62] - 2024年和2023年第一季度，假设运营合伙企业普通股单位兑换为普通股，加权平均流通普通股分别为8418股和9146股[62] - 2024年和2023年第一季度，非控股权益净亏损分别为49.5万美元和58.7万美元[70] - 2024年和2023年第一季度，合并合资企业中来自运营资金的非控股权益分别为22.6万美元和12.5万美元[70] 业务线资产处置情况 - 公司出售1.79亿美元非战略资产，包括最后一处办公资产，另有两块土地以2800万美元签订有约束力合同[8] - 公司完成2 Campus和The Metropolitan Lofts合资企业出售，总价4000万美元，释放约1600万美元净收益；Harborside 5办公资产以8500万美元出售，释放约8100万美元净收益[10] - 季度末后，107 Morgan地块以5400万美元出售，释放约4800万美元净收益，另有两块土地合计2800万美元签订有约束力合同，预计2024年上半年完成交易[11] - 2024年至今处置资产总值为179,300,000美元，其中土地63,700,000美元，多户住宅30,300,000美元，办公物业85,300,000美元[57] 信贷安排情况 - 公司获得5亿美元信贷安排和定期贷款，从非战略资产销售中释放1.45亿美元闲置股权，同店NOI同比增长14%[6] - 2024年4月22日，公司用新的5亿美元担保信贷安排取代现有循环信贷安排和定期贷款，包括2亿美元延迟提取定期贷款和3亿美元循环信贷安排[13] - 2024年4月22日公司终止原有1.75亿美元信贷安排，同时获得5亿美元新信贷安排[36] - 2024年4月22日，公司终止现有1.15亿美元定期贷款和6000万美元循环信贷安排，同时获得5亿美元融资安排，包括3亿美元循环信贷和2亿美元延迟提取定期贷款[67] 债务结构情况 - 公司99.9%的债务已对冲或固定，总债务组合加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为3.5年[12] - 截至2024年3月31日，公司有担保永久贷款本金余额为1,867,223,000美元，未摊销递延融资成本为14,074,000美元，总担保永久贷款为1,853,149,000美元[50] - 截至2024年3月31日，公司总债务组合加权平均利率为4.4%，加权平均期限为3.5年，99.9%的总预估债务组合已对冲或固定[53] 同店业务数据指标变化 - 同店组合中，2024年新增Haus25和The James，第一季度为NOI贡献近870万美元[7] - 同店物业第一季度总收入7409.2万美元，2023年同期为6806.3万美元，增长8.9%；同店NOI为4938.7万美元，2023年同期为4322.8万美元，增长14.2%[9] - 多户同店公寓租赁收入2024年第一季度为66,697,000美元，较2023年同期增长7.8%，较上一季度增长0.2%[47] - 多户同店总物业收入2024年第一季度为74,092,000美元，较2023年同期增长8.9%，较上一季度增长0.8%[47] - 多户同店GAAP净营业收入2024年第一季度为49,387,000美元，较2023年同期增长14.2%，较上一季度增长4.2%[47] - 多户同店期末入住率2024年第一季度为94.1%，较2023年同期下降1.8%，较上一季度下降0.3%[47] 各地区业务数据指标变化 - 运营组合公寓数量为7,622套，2024年第一季度入住率94.1%，较2023年第四季度的94.4%下降0.3%，净营业收入（NOI）为55,103千美元，较2023年第四季度的52,919千美元增长4.2%[39][43] - 商业资产可出租面积732,906平方英尺，2024年第一季度出租率77.8%，较2023年第四季度的73.8%上升4%，NOI为1,147千美元，较2023年第四季度的1,599千美元下降28.3%[40] - 新泽西海滨地区2024年第一季度NOI为36,697千美元，较2023年第四季度的34,754千美元增长5.6%，入住率94.2%，较2023年第四季度的94.6%下降0.4%[43] - 马萨诸塞州2024年第一季度NOI为6,520千美元，较2023年第四季度的6,572千美元下降0.8%，入住率95.1%，较2023年第四季度的93.9%上升1.2%[43] - 其他地区2024年第一季度NOI为6,170千美元，较2023年第四季度的6,089千美元增长1.3%，入住率92.7%，较2023年第四季度的94.0%下降1.3%[43] - 与2023年第一季度相比，2024年第一季度总NOI为49,387千美元，增长14.2%，入住率94.1%，下降1.8%[44] - 2024年第一季度新泽西海滨地区平均每户收入4,274美元，马萨诸塞州2,893美元，其他地区3,374美元，总计3,899美元[45] - 2024年第一季度运营投资组合公寓数量为7622套，可出租面积为663.6842万平方英尺，所有权占比85.2%；2023年第四季度公寓数量为7681套，可出租面积为669.1525万平方英尺，所有权占比85.0%[68] 不同物业类型业务数据指标变化 - 2024年第一季度，多户住宅物业总入住率为92.5%，净营业收入（NOI）为1379.8万美元，公司份额为761.6万美元[64] - 2024年第一季度，零售物业入住率为69.0%，NOI为28.5万美元，公司份额为7.1万美元[64] - 2024年第一季度，非合并合资企业总NOI为1408.3万美元，公司份额为768.7万美元；调整后NOI为1416.4万美元，公司份额为772.8万美元[64] 土地资源情况 - 可开发土地地块总计4,578千平方英尺，其中439千平方英尺已签订销售合同，剩余4,139千平方英尺[40] - 公司土地开发中有额外13,775平方英尺的潜在零售空间未在表中体现[41] 公司基本信息 - 公司总部位于新泽西州泽西城，股票在纽约证券交易所上市，交易代码为VRE[84] - 公司的首席执行官是Mahbod Nia，首席运营官是Anna Malhari，首席投资官是Amanda Lombard，首席财务官是Taryn Fielder，总法律顾问兼秘书是Jeff Turkanis[84] - 公司的股权研究覆盖机构包括美国银行美林证券、BTIG、花旗集团、Truist、Evercore ISI、Green Street Advisors、摩根大通等[85] 财务指标定义 - 运营资金（FFO）定义为按美国公认会计原则计算的运营合伙企业非控股权益前的净收入（亏损），排除可折旧租赁物业交易损益及相关减值，加上房地产相关折旧和摊销[78] - FFO每股不应被视为普通股股东可用净收入每股或现金流的替代指标，公司的FFO每股与使用美国房地产投资信托协会当前定义的房地产公司可比[81] - 净营业收入（NOI）代表总收入减去总运营费用，公司认为NOI是评估物业类型和市场无杠杆绩效的有意义非GAAP财务指标，用于投资决策和与同行资产绩效比较[82] - 同店NOI针对在两个报告期内均由公司持有的同店投资组合呈现[82]

总资产变化 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司总资产分别为32.1286亿美元和32.41046亿美元[27] - 2024年3月31日总资产为3,212,860千美元，较2023年末3,241,046千美元减少28,186千美元[36] 总营收变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司总营收分别为6734万美元和6259.8万美元，同比增长7.58%[29] - 2024年第一季度总营收6.734亿美元，较2023年的6.2598亿美元增长7.58%[37] 总费用变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司总费用分别为6098.1万美元和6144万美元，同比下降0.75%[29] - 2024年第一季度总费用6.0981亿美元，较2023年的6.144亿美元下降0.75%[37] 净亏损变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司净亏损分别为446.9万美元和1623万美元，亏损幅度收窄72.47%[29] - 2024年第一季度净亏损4,469千美元，2023年同期净亏损16,230千美元[32][34] - 2024年第一季度净亏损446.9万美元，较2023年的1623万美元亏损大幅减少[37][38] - 2024年第一季度净亏损446.9万美元，2023年同期为1623万美元[42] - 2024年第一季度持续经营业务税后亏损626.9万美元，与2023年的1883.2万美元相比亏损减少[37] - 2024年第一季度持续经营业务税后损失为626.9万美元，2023年同期为1883.2万美元[156][159] - 2024年第一季度持续经营业务税后亏损626.9万美元，较2023年减少1256.3万美元，减幅66.7%[179] 归属于普通股股东净亏损变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，归属于普通股股东的净亏损分别为390.3万美元和1997.3万美元，亏损幅度收窄80.46%[29] 每股亏损变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，基本每股亏损分别为0.04美元和0.27美元，亏损幅度收窄85.19%[29] - 2024年第一季度和2023年第一季度，摊薄每股亏损分别为0.04美元和0.27美元，亏损幅度收窄85.19%[29] - 2024年第一季度普通股基本每股亏损0.04美元，2023年为0.27美元[37] - 2024年第一季度基本每股亏损为0.04美元，2023年同期为0.27美元；摊薄后每股亏损2024年为0.04美元，2023年为0.27美元[156] 综合亏损变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，综合亏损分别为337.7万美元和1717.5万美元，亏损幅度收窄80.34%[30] - 2024年第一季度和2023年第一季度，归属于普通股股东的综合亏损分别为290.5万美元和2083.1万美元，亏损幅度收窄86.06%[30] - 2024年第一季度综合亏损337.7万美元，较2023年的1717.5万美元有所收窄[38] 加权平均流通股变化 - 2024年第一季度基本加权平均流通股为9227.5万股，摊薄加权平均流通股为10096.8万股；2023年第一季度基本加权平均流通股为9122.6万股，摊薄加权平均流通股为10052.6万股[29] - 2024年3月31日基本加权平均流通单位为10096.8万个，2023年为10052.6万个[37] - 2024年第一季度基本每股收益计算的加权平均普通股为9227.5万股，摊薄后为1.00968亿股；2023年分别为9122.6万股和1.00526亿股[156][157] 总股本变化 - 2024年3月31日公司总股本为92,385千股，较年初92,229千股增加156千股[32] 现金流量变化 - 2024年第一季度经营活动提供净现金15,710千美元，2023年同期为12,097千美元[34] - 2024年第一季度投资活动提供净现金93,773千美元，2023年同期为89,236千美元[34] - 2024年第一季度融资活动使用净现金25,712千美元，2023年同期为91,853千美元[34] - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为1571万美元，2023年同期为1209.7万美元[42] - 2024年第一季度投资活动提供的净现金为9377.3万美元，2023年同期为8923.6万美元[42] - 2024年第一季度融资活动使用的净现金为2571.2万美元，2023年同期为9185.3万美元[42] - 2024年第一季度经营活动提供现金1570万美元，投资活动提供现金9380万美元，融资活动使用现金2570万美元[195] 现金及现金等价物余额变化 - 2024年3月31日现金及现金等价物期末余额为138,350千美元，较年初54,579千美元增加83,771千美元[34] - 2024年3月31日现金、现金等价物和受限现金为1.384亿美元，较2023年12月31日增加8380万美元[194] 租赁物业净值变化 - 2024年3月31日租赁物业净值为2,906,468千美元，较2023年末3,006,315千美元减少99,847千美元[36] 总负债变化 - 2024年3月31日总负债为1,931,350千美元，较2023年末1,936,494千美元减少5,144千美元[36] 总权益变化 - 2024年3月31日总权益为1,272,216千美元，较2023年末1,279,553千美元减少7,337千美元[32][36] - 2024年3月31日总权益为12.72216亿美元，2023年为13.73969亿美元[40] 运营合伙企业普通股权益 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司在运营合伙企业的普通股权益均为91.4%[45] 公司物业持有情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有或持有23处多户租赁物业及非核心资产[48] 股息相关 - 2024年2月27日，公司宣布每股普通股股息为0.0525美元，于4月16日支付[57] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，应付股息分别为560万美元和550万美元[58] - 2024年2月27日公司宣布每股普通股股息0.0525美元，于4月16日支付[196] 物业处置收益 - 2024年第一季度，公司处置租赁物业实现收益154.8万美元，处置可开发土地实现收益78.4万美元[60][61] - 2024年1月，公司合资企业出售物业，公司记录收益约710万美元[62] - 2024年4月，公司出售位于新泽西州泽西城的可开发地块，总收益为5400万美元[63] 持有待售房地产净额变化 - 截至2024年3月31日，公司持有待售房地产净额为6697.5万美元，较2023年12月31日的5860.8万美元有所增加[63] 权益法合营企业投资 - 截至2024年3月31日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.19亿美元[65] 非合并合营企业服务收入 - 2024年和2023年第一季度，公司为非合并合营企业等提供服务分别确认收入80万美元和90万美元[68] 应收非合并合营企业账款变化 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司应收非合并合营企业账款分别为40万美元和70万美元[68] 非合并合营企业权益收益变化 - 2024年第一季度和2023年第一季度，公司在非合并合营企业的权益收益分别为25.4万美元和 - 6.8万美元[75] 递延费用和其他资产净额变化 - 截至2024年3月31日，公司递延费用和其他资产净额为4599.9万美元，较2023年12月31日的5395.6万美元有所减少[77] 利率上限合约 - 截至2024年3月31日，公司有4个利率上限合约未到期，名义金额为3.042亿美元，指定为利率风险的现金流量套期[81] 累计其他综合收益重分类 - 未来12个月，公司预计将有300万美元从累计其他综合收益重新分类为利息费用的减少[80] 受限现金变化 - 截至2024年3月31日，公司受限现金为2564.9万美元，较2023年12月31日的2657.2万美元有所减少[84] 终止经营业务相关 - 2024年第一季度公司完成办公物业组合出售，相关业务归为终止经营[85] - 2024年和2023年第一季度终止经营业务总收入分别为299.9万美元和2100.8万美元，净收入分别为180万美元和260.2万美元[86] - 2024年第一季度终止经营业务净收入180万美元，较2023年的260.2万美元有所下降[37] 信贷协议相关 - 2023年7月公司签订2023信贷协议，含6000万美元循环信贷和1.15亿美元定期贷款，2023年第四季度还清余额，2024年4月终止协议[87] - 2024年4月公司签订2024信贷协议，含3亿美元循环信贷和2亿美元定期贷款[88] - 2024循环信贷额度3亿美元，期限三年可延长一年，需对至少5处评估价值9亿美元房产设第一优先留置权，承诺费为0.25%-0.35%[89] - 2024定期贷款额度2亿美元，期限三年可延长一年，2025年4月22日前可最多分三次提取，需对抵押池房产设第一优先留置权，按0.35%支付未使用额度费用[90] - 2024信贷协议下借款利率基于适用利率加1%-2%利差，适用利率可选替代基准利率、调整后期限SOFR利率或调整后每日有效SOFR利率[92] 抵押房产情况 - 截至2024年3月31日，公司17处账面价值约26亿美元房产被抵押，公司遵守债务契约[97] 利息支付情况 - 2024年和2023年第一季度公司支付利息分别为1950万美元和2050万美元，无利息资本化[104] 固定利率及套期保值债务余额变化 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司固定利率及套期保值债务余额分别为1.853149亿美元和1.853897亿美元，加权平均利率均为4.34%[105] 401(k)计划费用变化 - 2024年和2023年第一季度401(k)计划总费用分别为15.2万美元和14.7万美元[106] 长期债务公允价值与账面价值 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司长期债务公允价值约为18亿美元，账面价值约为19亿美元[109] PILOT税变化 - 2024年和2023年第一季度PILOT税分别为210万美元和220.9万美元[114] 非取消性办公室和土地租赁相关 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，非取消性办公室和土地租赁未来最低租赁付款总额分别为3673.3万美元和3705.1万美元，扣除利息后分别为715.4万美元和735.1万美元[119] - 2024年和2023年第一季度办公室和土地租赁费用分别为64.6万美元和26.5万美元[119] - 截至2024年3月31日，一项办公室和两项土地租赁资本化运营租赁余额分别为390万美元和210万美元，使用的增量借款利率分别为6.0%和7.6%[120] 员工留任奖励费用 - 2024年第一季度，20名员工的留任奖励协议条件满足，总费用约260万美元，包括发行42095股普通股[121] 现金奖励负债 - 截至2024年3月31日，公司记录与现金奖励相关的200万美元负债，于4月支付[122] 优先股单位相关 - 2023年7月25日，公司以约5.2亿美元收购Rockpoint所有构成看跌/看涨权益的优先股单位，记录约3480万美元赎回价值变化作为利息成本[124] - 优先股单位A系列和A - 1系列发行数量分别为42800和9213，年股息率分别为3.50%和取3.50%与普通股当时有效年股息收益率较高者[128] - 2024年第一季度剩余15,700份A系列优先股按面值赎回，截至2024年3月31日，有9,213份A - 1系列优先股流通在外[130] 可赎回非控股权益余额变化 - 2024年1月1日可赎回非控股权益余额为24,999千美元，赎回15,700千美元，归属非控股权益收入297千美元，分配302千美元，3月31日余额为9,294千美元[131] - 2023年1月1日可赎回非控股权益余额为515,231千美元，归属非控股权益收入6,366千美元，分配6,

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度和全年，归属于普通股股东的净亏损分别为每股0.06美元和1.22美元，而2022年同期分别为每股净收入0.34美元和净亏损0.63美元 [24] - 2023年第四季度和全年核心FFO每股分别为0.12美元和0.53美元，2022年同期分别为0.12美元、0.05美元和0.44美元，同比增长20% [24][25] - AFFO每股从2022年的0.12美元增长五倍至2023年的0.62美元 [25] - 2023年G&A经调整后为3650万美元，较2022年减少13%，较2021年减少21% [27] - 年末净债务与EBITDA之比为11.9倍，较2022年改善近1倍，较2021年改善3倍 [28] - 预计2024年核心FFO每股为0.48 - 0.53美元，收入增长4% - 5%，费用增长5% - 6% [31][32][34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度是连续第10个季度实现行业领先运营成果，Class A多户住宅投资组合同比NOI增长17.6%，超过指导范围上限 [9] - 年末同店入住率为94.4%，第四季度混合同店净租金增长为5%，全年为9.3%，受续租率8.4%的增长推动 [10] - 泽西城海滨物业第四季度租金增长7.6%，全年为11% [11] - 2023年NOI利润率进一步提高至64%，高于2022年的62%和2021年正常化后的57% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年美国东北部预计库存变化为1.5%，远低于3.5%的全国平均水平，支持市场租金持续正常增长 [6] - 泽西城海滨几乎没有新项目完工，未来两年预计完工约1200套，需求强劲，空置率低，过去十年多户住宅存量翻番至约24000套，租金持续上涨 [7][8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已从复杂的以写字楼为主的REIT转型为纯多户住宅REIT，未来专注于运营表现、资本配置和加强资产负债表三个领域创造价值 [4][5] - 运营方面，通过平台和投资组合优化策略实现持续卓越运营，引入创新技术解决方案和新流程，提升运营效率和生产力 [14][15] - 资本配置方面，年初完成4000万美元非战略资产出售，1月底签署出售最后一处写字楼物业协议，预计释放约8000万美元净收益，还将评估多种资本配置方案，如投资自有投资组合 [17][18][20] - 加强资产负债表方面，年末几乎所有债务固定或对冲，加权平均到期期限为3.7年，加权平均票面利率为4.5% [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 核心市场基本面强劲，但宏观经济和资本市场不确定性高，租赁环境趋缓，需保持谨慎，这反映在2024年指导中 [8] - 尽管公司转型完成，但收益可能因资本配置策略和时机大幅波动 [29] - 公司拥有高质量多户住宅资产，位于供应有限、进入壁垒高的东北部成熟市场，由一流运营平台管理，多方面策略将有助于为股东创造长期价值 [40] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得进展，获得多项行业奖项，包括GRESB全球和地区认可、NAREIT住宅领域可持续发展杰出领袖奖和多元化、公平和包容铜奖 [22] - 连续三年获得“最佳工作场所”认证，体现公司强大的企业文化和员工高度敬业精神 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年指导中收入增长与入住率、混合租金价差和坏账趋势的关系 - 收入增长中约3.5%是弥补租金损失，1%与Haus有关，公司目标是将入住率维持在95%左右，未来几个月混合净租金价差预计为中个位数 [43] 问题: 2024年是否假设市场租金增长以及设定收入目标的保守程度 - 假设今年租金有适度增长，体现在弥补租金损失的数字中，市场基本面相对较强，但不如过去，指导中已反映这一点 [45] 问题: 2024年FFO下降的原因 - 2023年约500万美元存款收入和30万美元一次性非经常性收益在2024年不会再有，调整后2023年核心FFO约为0.44 - 0.45美元，指导与预计的NOI增长相符 [46][47] 问题: 2024年利息费用持平的假设以及ATM计划的使用 - 若不进行再融资，今年利息费用将因去年的再融资减少约200万美元，假设今年的三笔再融资按最有利市场条款进行，且考虑还款时间，利息费用大致持平；ATM计划自2021年就有，是公司的一种资本来源，目前未使用，公司流动性充足 [48][49][50] 问题: 未来资本支出水平 - 目前资本支出低是因为投资组合中产生收入的资本支出少，主要与多户住宅资产的零售租赁有关，Haus明年会有一些支出但不重大 [53] 问题: 持续投资组合优化策略的潜在利润率扩张机会 - 未给出具体数字，有多项举措，部分有短期影响，部分为中长期影响，如Liberty Towers项目四年后有望使2023年收益增加11%，但2024年无收益 [57][58] 问题: 类似Liberty Towers项目的数量和机会 - 正在评估，有严格的投资回报评估方法，Liberty Towers是最大、影响最显著的项目，可能还有其他项目 [59] 问题: 降低租金管制风险的措施 - 已采取必要措施保留租金管制条例的豁免，且物业较新，多数为自行开发，目前不担心 [60] 问题: 清理合资企业的情况 - 有一些合资企业，正在评估从中获得的回报和退出权利，可能会进一步清理以释放股权，但暂无消息公布 [63] 问题: 出售Harborside 5后G&A和其他成本节约情况 - 过去三年已逐步实现运营效率和成本节约，未来可能还有进一步节约空间，但受通胀影响，且运营上市公司有基本成本 [65][66][67] 问题: Liberty Towers项目的范围和成本 - 是对该物业的全面翻新，预计总成本约3000万美元，分四年支出，将对收益和价值产生增值效应 [68] 问题: Boulevard系列项目的情况 - 是较小规模的翻新，而非像Liberty Towers那样的全面项目 [69] 问题: 重置利率上限的资金安排 - 年中利率重置的贷款打算重置为市场利率，其他到期的利率上限一般假设会替换 [70] 问题: 2023年500万美元利息收入的去向 - 用于偿还Rockpoint，偿还Rockpoint的节省与写字楼NOI损失大致相抵，2023年的非经常性收入使收益减少，2024年收益质量更高 [74][75]