报告获取 - 2025年中期报告已中英文版刊出，可在公司网站和港交所网站查看[3][11] - 此前要求印刷本会随函附上，难浏览报告可免费送印刷本[3][5][11] 股东通讯 - 非登记股东想收通讯电邮通知，联系持股银行了解安排[4][11] 咨询方式 - 对函件有疑问，工作日9:00 - 18:00致电客服热线查询[6][11] 个人资料 - 提供个人资料自愿，公司可能转交，资料用于核实记录[9][13] - 有权按香港法例要求查阅及更正资料，书面申请寄指定地址[9][13] 定义说明 - 非登记股东指特定股份存管且欲收通讯的人士或公司[14][15] - 公司通讯指年报等相关文件[14][15]

报告获取 - 公司2025年中期报告中英文版可在公司网站和香港交易所披露易网站查看[1][9] - 此前要求印刷本将随函附上，难在网站查阅可免费索取[1][2][9] 通讯通知 - 未提供有效邮箱想接收通知可填表格提交[2][9] 咨询方式 - 对信件有疑问可工作日致电股份过户登记处客服热线咨询[3][10] 个人资料 - 提供个人资料自愿，可能转交他人，保留用于核实记录[7][14] - 有权按香港法例要求查阅和更正资料，书面提交给指定主任[7][14] 通讯定义 - 公司通讯指年报/中期报告等[5][12]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 集团收入减少19%至港币56.69亿元，营业盈利减少14%至港币26.57亿元[17] - 公司收入同比下降19.4%至56.69亿港元（2024年同期70.32亿港元）[40] - 营业盈利下降13.9%至26.57亿港元（2024年同期30.85亿港元）[40] - 集团总收入为56.69亿港元，同比下降19.4%[49] - 公司总收入为56.69亿港元，同比下降19.4%，去年同期为70.32亿港元[50][51] - 营业盈利为26.57亿港元，同比下降13.9%，去年同期为30.85亿港元[51][52] - 集团基础净盈利增加3%至港币二十亿三千五百万元（2024年：港币十九亿七千九百万元）[3][16] - 集团基础净盈利增加3%至港币20.35亿元[24] - 股东应占盈利为港币五亿三千五百万元（2024年：亏损港币二十六亿三千七百万元）[3][16] - 期末盈利扭亏为盈达5.92亿港元（2024年同期亏损25.58亿港元）[40] - 公司股东应占盈利为5.35亿港元，去年同期亏损26.37亿港元[57] - 集团税前盈利7.55亿港元，较去年同期亏损55.43亿港元显著改善[49] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 财务支出为港币6.59亿元，实际借贷利率降至2.4%[21] - 利息支出为2.00亿港元，同比下降46.5%，去年同期为3.74亿港元[53] - 平均实质借贷年息率为2.4%，同比下降1.5个百分点，去年同期为3.9%[53] - 中国内地发展物业减值拨备3.96亿港元，同比增长22.9%，去年同期为3.22亿港元[55] 各条业务线表现：投资物业 - 中国内地投资物业整体收入下跌4%至港币二十二亿四千四百万元，营业盈利下跌5%至港币十四亿七千万元[8] - 投资物业收入减少4%至港币22.81亿元，营业盈利减少6%至港币14.84亿元[17] - 投资物业收入22.81亿港元，同比下降3.5%[49] - 投资物业收入为22.81亿港元，同比下降3.5%，去年同期为23.64亿港元[52] - 中国内地投资物业收入22.44亿港元，同比下降3.5%[49] - 投资物业公允价值减少11.64亿港元，较去年同期76.28亿港元亏损大幅收窄[49] - 投资物业重估减值净额港币十一亿八千万元（2024年：港币四十四亿八千一百万元）[16] - 投资物业重估减值净额港币11.8亿元计入综合收益表[19] - 投资物业公允价值损失大幅收窄至11.64亿港元（2024年同期76.28亿港元）[40] 各条业务线表现：发展物业 - 香港发展物业确认入账收入上升56%至港币四亿七千五百万元，营业盈利下跌至港币三千一百万元（2024年：港币一亿七千九百万元）[7] - 中国内地发展物业收入减少79%至港币五亿二千万元，营业盈利减少92%至港币四千万元[9] - 发展物业收入下跌64%至港币7.39亿元，营业盈利下跌82%至港币7100万元[17] - 发展物业收入7.39亿港元，同比下降63.6%[49] - 香港发展物业收入4.62亿港元，去年同期为零收入[49] - 已签约销售总额增加17%至港币12.47亿元[25] 各条业务线表现：酒店 - 酒店分部收入增加7%至港币三亿一千二百万元，但录得营业亏损港币一千一百万元（2024年：盈利港币一千二百万元）[10] - 酒店收入上升7%至港币3.12亿元，但录得营业亏损港币1100万元[17] - 酒店分部收入3.12亿港元，同比增长7.2%[49] 各条业务线表现：物流基建 - 物流基建分部收入微升至港币十亿七千六百万元，营业盈利上升11%至港币一亿三千七百万元[13] - 物流收入微升至港币10.76亿元，营业盈利上升11%至港币1.37亿元[18] - 物流分部收入10.76亿港元，同比微增0.3%[49] 各地区表现 - 中国内地收入为32.19亿港元，同比下降36.0%，去年同期为50.28亿港元[51] - 香港收入为23.16亿港元，同比增长19.2%，去年同期为19.43亿港元[51] 管理层讨论和指引 - 中期股息每股港币0.20元，派息总额港币六亿一千一百万元（与2024年相同）[4] - 宣派第一次中期股息每股0.20港元，总额6.11亿港元[58] - 未来财政年度主要开支估计为港币176亿元，已承担港币95亿元[38] - 物业开发承付总额港币97.63亿元，其中香港地区港币85.93亿元，中国内地港币11.70亿元[74] 其他财务数据：现金流 - 营业业务产生净现金流入港币20亿元[35] - 经营活动现金流净额增长273.7%至19.92亿港元（2024年同期5.33亿港元）[44] - 主要资本开支总额达港币15.49亿元，其中发展物业占港币14.08亿元[37] 其他财务数据：资产和投资 - 投资物业组合以港币603亿元列报，占总营业资产33%[28] - 待沽发展物业轻微减少至港币355亿元[29] - 长期投资增加15%至港币484亿元，其中上市股本占港币398亿元[30] - 上市投资组合总市值达港币398亿元[34] - 现金及现金等价物显著增长34.7%至130.81亿港元（2024年末97.18亿港元）[42] - 上市投资公允价值从338.57亿港元增至398.1亿港元，增幅17.6%[65] - 非上市投资公允价值从81.12亿港元增至86.19亿港元，期内确认未变现盈利2.2亿港元[65][68] - 第三级金融工具估值增加主要来自私募股权基金投资，期内支付购款项2.87亿港元[67][68] - 非上市股本投资公允价值从第三级转出至第一级，转出日公允价值为港币0元，上一报告期为港币1700万元[69] 其他财务数据：债务和负债 - 期末负债比率低至4.4%[6] - 负债净额减少9%至港币65亿元，负债比率维持4.4%[32] - 备用信贷额及已发行债务证券合共港币350亿元，已动用港币196亿元[33] - 总负债增加4.2%至495.65亿港元（2024年末475.69亿港元）[42] - 银行借款及其他借款增加19.4%至195.11亿港元（2024年末168.54亿港元）[42] - 银行及其他借款总额从168.54亿港元增至196.11亿港元，增幅16.4%[63] - 无抵押银行借款从24.49亿港元激增至47.21亿港元，增幅92.8%[63] - 衍生金融工具负债从18.15亿港元增至20.29亿港元，其中跨货币利率掉期合约从2.13亿港元增至5.09亿港元[65] 其他财务数据：股东权益 - 股东权益增加5%至港币1433亿元，每股港币46.89元[26] - 股东权益增长4.7%至1433.04亿港元（2024年末1368.32亿港元）[42] - 其他全面收益大幅改善至65.9亿港元（2024年同期亏损50.73亿港元）[41] 其他财务数据：应收应付及关联交易 - 应收贸易及其他账项总额从150.7亿港元增至157.8亿港元，其中90日以上逾期应收款从7.7亿港元增至8.2亿港元[61] - 其他应收账项及预付从131.3亿港元增至139.4亿港元，增幅6.2%[61] - 应付贸易账项从8.36亿港元略降至8.27亿港元，但61-90日账期应付从2600万港元大幅增至1.48亿港元[62] - 应付联营公司款项从79.7亿港元降至78.04亿港元，应付合营公司款项从29.03亿港元增至29.75亿港元[62] - 集团租金收入港币300万元，较2024年同期港币4700万元大幅下降93.6%[73] - 应付九仓置业附属公司酒店管理服务费港币2700万元，与2024年持平[73] - 支付物业服务费港币9900万元，较2024年同期港币8300万元增长19.3%，其中关联交易部分港币6600万元[73] - 资本化租金支出港币1.16亿元，较2024年同期港币1.34亿元下降13.4%[73] 其他财务数据：担保和保证 - 公司为附属公司提供透支、短期借款及信贷、债券和票据之保证为港币335.91亿元，较2024年末港币364.42亿元下降7.8%[71] - 公司为合营公司及联营公司提供保证为港币74.73亿元，较2024年末港币63.64亿元增长17.4%，其中已提取港币68.46亿元[71] - 集团为购房客户提供按揭贷款担保港币1.26亿元，较2024年末港币1.43亿元下降11.9%[71] - 合营公司及联营公司为客户提供按揭贷款担保港币2.81亿元，较2024年末港币4.28亿元下降34.3%[71] 其他没有覆盖的重要内容：股权结构 - 董事吴天海持有公司4,185,445股普通股，占已发行股份总数0.137%[79] - 会德丰有限公司持有公司2,093,500,651股普通股，占已发行股份总数68.50%[81] - HSBC Trustee (C.I.) Limited持有公司2,093,500,651股普通股，占已发行股份总数68.50%[81] - Lynchpin Limited持有公司265,576,072股普通股，占已发行股份总数8.69%[82] - WF Investment Partners Limited持有公司711,224,579股普通股，占已发行股份总数23.27%[82] - High Fame Investments Limited持有公司537,558,100股普通股，占已发行股份总数17.59%[82] - Crystal Pond Limited持有公司575,872,900股普通股，占已发行股份总数18.84%[82] - Innovative Circle Limited持有公司2,090,231,651股普通股，占已发行股份总数68.39%[82] 其他没有覆盖的重要内容：董事薪酬 - 董事吴天海薪金及各项津贴为5,927千港元，较2024年5,784千港元有所增加[86] - 董事吴天海每年酌情发放的现金花红为6,900千港元，较2024年9,000千港元有所减少[86] 其他没有覆盖的重要内容：雇员信息 - 集团旗下雇员约六千人，其中约一千二百名受雇于管理业务[39]

股息派发安排 - 九龙仓集团于2019年8月8日宣派每股港币0.25元的2019年第一次中期股息 [1] - 若截至2025年10月13日仍有未领取股息将被没收并归公司所有 [1]

股息派发安排 - 九龙仓集团于2019年8月8日宣派每股港币0.25元的2019年第一次中期股息 [1] - 若截至2025年10月13日该股息仍未被领取 将被没收并归公司所有 [1]

业绩总结 - 2019年第一次中期股息每股为港币0.25元[2] 其他新策略 - 2019年第一次中期股息若在2025年10月13日无人领取将被公司没收[2] - 未收到股息或未兑现股息单股东需不迟于2025年10月10日下午4时30分联系过户登记处[2]

股份数据 - 截至2025年8月31日，已发行股份（不含库存）3,056,027,327股，库存股份0股，总数3,056,027,327股[2] - 2025年8月已发行股份（不含库存）和库存股份数目无增减[2] - 截至2025年8月底，因股份期权可能发行或转让股份305,602,732股[3] 期权数据 - 截至2025年7、8月底，股份认购权计划的股份期权数目均为0[3] - 2025年8月因行使股份期权发行新股、转让库存股份数目为0[3] - 2025年8月行使期权所得资金总额为0港元[3]

公司通讯发布 - 公司将以电子形式取代印刷本发布通讯，网站为www.wharfholdings.com和www.hkexnews.hk[2] 非登记股东权益 - 非登记股东不直接收可供行动通讯，应联系中介了解程序[2] - 已刊通讯通知将电邮或邮寄，要电子版需提供有效电邮[3] - 可免费索取印刷本至2025年年报刊出，填表格交过户登记处或电邮[3] 其他信息 - 公司股份代号为4[6] - 要求表格向非登记股东发出，明确其定义[6] - 明确公司通讯及可供行动通讯定义[6]

通讯发布策略 - 公司将以电子形式取代印刷本发布日后所有公司通讯[3] - 公司网站和披露易网站将登载日后所有公司通讯的中英文电子版[4] 股东通讯接收 - 公司建议股东提供有效电邮地址以接收可供采取行动的公司通讯[5] - 股东提供电邮地址即同意以电子形式接收相关通讯和文件[5] - 公司发通讯至股东电邮无失败讯息视为遵守《上市规则》[5] - 股东先前对收取公司通讯的指示不再有效，需提交新书面要求[8] - 股东收取日后公司通讯印刷本要求仅有效至2025年年报刊出[8] 回覆表格要求 - 公司建议股东于随附回覆表格甲部提供电邮地址并交回[6] - 回覆表格甲部指示适用于日后公司通讯及可供采取行动的公司通讯，直至股东另行通知公司[11] - 回覆表格乙部指示有效至公司刊发2025年年报，其后需再次申请才发送印刷本[11] 其他注意事项 - 如提供多个电邮地址，仅登记最后提供的地址[11] - 联名持股时，股东名册上名列首位者签署回覆表格才有效[11] - 不处理回覆表格上手写的额外指示[11] 定义与权利 - 公司对“公司通讯”和“可供采取行动的公司通讯”作出定义[11] - 股东提供个人资料是自愿的，公司可能转交相关资料给股份过户登记处等[11] - 股东有权按香港法例要求查阅及/或更正个人资料，需书面申请[11] 公司信息 - 公司股份代號为4[11] - 股东如有疑问可于工作日9时 - 18时致电客服热线(852) 2980 - 1333查询[9]

股价表现与市场反应 - 九龙仓集团股价下跌3.6%至21.42港元 成交额918.52万港元 [1] 中期业绩表现 - 收入56.69亿港元同比减少19.38% [1] - 股东应占溢利5.35亿港元 较上年同期亏损26.37亿港元实现扭亏为盈 [1] - 每股基本盈利0.18港元 拟派发中期股息每股0.2港元 [1] 投资物业经营状况 - 投资物业收入减少4%至22.81亿港元（2024年：23.64亿港元） [1] - 营业盈利减少6%至14.84亿港元（2024年：15.73亿港元） [1] - 商场和写字楼租金表现偏软导致收入下滑 [1] 财务状况与资本结构 - 公司负债率为4.4% [1] - 长期投资480亿港元中398亿港元为股票组合 被视为准现金 [1] - 实际持有330亿港元净现金 相当于市值的50% [1] 战略方向与市场预期 - 公司不急于再投资 重点从现有土地储备变现 [1] - 花旗预期维持稳定每股派息且不会上调 进行回购可能性较低 [1] - 估值在业内最高 强劲资产负债表允许系内行动但未必利好股价 [1]