文/ 徐帅 在影响2025经济的诸多因素当中，房地产是 一 个特别重要的 存在 ，作为国民经济的重要支柱产 业，其产业链长，关联度高，不仅直接牵动着投资规模与结构，更关乎家庭财富预期以及宏观经济的 整体韧性。 房地产与 提振消费之间究竟有着怎么样的内在逻辑和联动机制？2026年 ， 房地产市场会呈现怎样 的发展态势？如何能够更好地平衡房地产调控和释放消费潜力，实现这两者之间的良性互动和协同发 展？ 12月7日，由联办集团、和讯共同主办、财经中国会承办的财经中国2025年会暨第23届财经风云榜 在北京圆满落幕。 在 "聊一波年度对话 房地产与提振消费"环节中，联办总干事王波明与住建部原 副部长仇保兴、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵、上海交通大学上海高级金融学院教 授朱宁，就 以上问题 展开了深度探讨。 专家们普遍认为，房地产的稳定，已不仅关乎单一行业的兴衰，更是畅通国民经济循环、提振社会总 需求的关键支点 ，当前亟 需 中央政府果断出手，以大规模、创新性的政策扭转市场预期。 01 稳定资产价值和市场预期，才能真正稳固消费 住建部原副部长、国际欧亚科学院院士仇保兴表示，房地产对消费的关系，是很明确的 ...

"我很相信一件事：若经营的生意缺乏持续性，早晚会倒闭！" 一句话让人醍醐灌顶。 李泽楷有次谈及了日本大财团的问题，他批评当年日本在泡沫期间大肆放贷，高利贷公司得意忘形，"当年在日本借贷，你可以晚上十一 时离开酒吧，按一个键拍下影片（影像），输入身份证号码便能借钱，但日息高达10%以上。" 在他看来，这种模式是不可持续的，是不健康的商业模式。 其实就是常识吧，涸泽而渔，无以为继，最终就是得到一个很坏的结果。 如果你也相信这个常识，那对很多事就会有不一样的看法。 比如美国的问题，有人就指出美国的头号敌人是自己，是自己不断膨胀的联邦债务。桥水基金创始人达利欧也曾指出这个问题："货币/ 经济秩序正在崩溃，原因在于（美国）现有债务规模过大，新增债务速度过快，而资本市场与经济体系又严重依赖这一不可持续的债务 结构。" 想一想马斯克过去那个"效率部"，核心目标就是降本增效，以求缩减债务。美联储降息也是为了降低美债成本，延缓债务灾难的爆发。 在达利欧看来，历史上的强国一般分6个阶段：1、建立新秩序；2、官僚制度完善；3、繁荣期、盛世；4、运转成本和债务增加；5、财 政状况恶化、内耗严重；6、革新。 按照这个划分，美国现在正处 ...

技术面：黄金近两周维持4180~4260美元区间震荡，多空方向不明，不过震荡已经进入尾声，趋势行情即将来临。短线来看，黄 金下方关注4195美元的支撑，上方关注4250美元的阻力。 原油方面： 昨日（12月10日）美国至12月5日当周EIA原油库存录得减少181.2万桶，前值为增加57.4万桶，预期为减少231万桶，降幅不及预 期利空油价。同时公布的汽油库存和精炼油库存增幅也超过预期，不利于油价上涨。 EIA短期能源报告显示，全球供应增速已经超过需求的增速，预计明年的原油库存将会出现200万桶/日的累增。原油供应过剩的 担忧仍在加剧，进一步限制油价上涨。 黄金方面： 今天凌晨，美联储如期降息25个基点，美国联邦基金利率目标降至3.50%~3.75%区间，施密德和古尔斯比主张维持利率不变，米 兰则支持降息50个基点。点阵图显示2026年和2027年均只会降息一次，不过美联储从本月开始扩大资产负债表（购买400亿美元 的短期国债）。 特朗普再次抨击美联储降息力度不够，降息幅度太小。与此同时，投资者非常关注美联储主席的继任人选，其中凯文·沃什和凯 文·哈塞特是当前最热门的人选。 百利好特约智昇研究黄金高级分析师欧文 ...

美股市场整体表现 - 当地时间12月10日，美股三大指数收高，道指上涨497.46点，涨幅为1.05%，报48057.75点；纳指上涨77.67点，涨幅为0.33%，报23654.16点；标普500指数上涨46.17点，涨幅为0.67%，报6886.68点，逼近历史最高收盘纪录 [1] - 标普500指数十一大板块九涨一跌一平，工业板块和材料板块分别以1.84%和1.77%的涨幅领涨，公用事业板块下跌0.11%，必需消费品板块收平 [7] 美联储货币政策 - 美联储批准再次降息25个基点，这是该机构今年连续第三次降息，使联邦基金利率降至3.50%至3.75%的区间 [3][4] - 美联储宣布将自12月12日起购买国库券，未来30天购买400亿美元，并表示国债购买规模或将在未来数月维持高位 [4][5] - 美联储主席鲍威尔表示，货币政策不存在预定的路径，将逐次会议做出决定，并排除了加息的可能性，认为“目前没有人会把加息作为基本预期” [2][4][5] - 美联储“点阵图”显示决策层对2026年利率的预测中值没有变化 [4] - 美联储取消了常备隔夜回购操作的总额度限制，符合条件的交易对手方在每日两次操作时段的每一次操作中，可针对每一种证券类型提交一笔申报，每笔申报的最高金额为400亿美元 [4] - 鲍威尔指出，近期通胀风险偏向上行，就业风险偏向下行，就业领域的下行风险已上升，风险平衡格局发生转变 [4] - 芝商所（CME）的FedWatch工具显示，交易员预计明年美联储降息幅度更大，降息两次或以上的概率为68% [5] 大型科技股与金融股表现 - 大型科技股多数上涨，高通涨超3%，台积电涨超2%，亚马逊、博通、特斯拉涨超1%，谷歌-A、阿斯麦、英特尔、甲骨文、苹果小幅上涨 [8] - 大型科技股中，超威半导体、英伟达、波音小幅下跌，Meta跌超1%，微软跌超2%，奈飞跌超4% [8] - 金融股多数上涨，美国国际集团涨超6%，美国合众银行、地区金融、美国运通、摩根大通、第一资本金融涨超3%，巴克莱、大都会人寿、纽约梅隆银行、富国银行涨超2% [8] 奈飞收购案动态 - 奈飞以720亿美元收购华纳兄弟探索（WBD）资产的交易遭遇消费者集体诉讼，指控其拟议的交易可能会减少美国订阅串流平台的选择 [6][8] - 部分国会议员对奈飞的收购建议提出质疑，预计交易将面临美国反垄断法的严格监管，美国总统特朗普公开质疑该收购方案可能存在反垄断问题，并表示将“亲自参与决策过程” [8] - 派拉蒙天舞集团针对华纳兄弟探索开出1080亿美元等值的全现金收购，挑战奈飞此前达成的协议 [8] 能源股与中概股表现 - 能源股多数上涨，斯伦贝谢涨超4%，康菲石油涨超3%，雪佛龙、帝国石油、埃克森美孚、西方石油涨超1%；杜克能源、美国能源跌超1% [8] - 热门中概股多数下跌，纳斯达克中国金龙指数收高0.64% [9] - 中概股中，拼多多、腾讯音乐、老虎证券、理想汽车跌超1%，小鹏汽车、网易、京东、哔哩哔哩、极氪、富途控股小幅下跌；金山云、唯品会、新东方小幅上涨，携程、爱奇艺、百度、阿里巴巴涨超1%，虎牙涨超6% [9]

货币政策决议 - 美联储宣布降息25个基点 将联邦基金利率目标区间下调至3.5%至3.75% [1] - 此次为连续第三次降息 是自2019年9月以来的首次 [1] - 投票结果为9票赞成降息25个基点 2票反对降息 1票赞成降息50个基点 [1][2] 政策制定者分歧 - 两位联储主席投票反对此次降息 [1] - 一位新任美联储理事投票支持降息50个基点 [2] - 根据点阵图 共有六名官员希望维持利率不变 七名官员预计明年全年利率不变 十一名官员预计明年仅降息一次 [8] 未来政策指引 - 美联储暗示未来进一步降息的门槛提高 将评估后续数据以决定未来利率调整的幅度和时机 [3] - 该措辞曾在去年12月用于暗示暂停加息 [3] - 利率预测中值显示共识为明年仅再降息一次 2027年再降息一次 [3] 资产负债表操作 - 委员会判定准备金水平已“充足” 计划开始持续购买短期国债 [4] - 具体文件显示 美联储将于12月12日开始购买400亿美元的国库券 [4] - 购买将在初期维持较高水平 以应对季节性准备金需求 预计在次年4月回落 [5] 经济与通胀展望 - 美联储上调明年GDP增长预期0.5个百分点至2.4% [6] - 美联储下调明年通胀预期至2.5% 并预计2027年通胀率约为2.1% 接近2%的目标 [6] - 声明指出经济以温和步伐扩张 就业增长放缓 失业率小幅上升 通胀仍处于高位 经济不确定性升高 [7]

来源：观点地产网 观点网讯：12月9日消息，美国电信与传媒集团康卡斯特(CMCSA)总裁Cavanagh表示，公司已正式退出 对华纳兄弟探索的竞购，理由是评估自身出价胜算有限且不愿因高杠杆收购冲击资产负债表。 Cavanagh表示，面对奈飞与派拉蒙天舞集团提出的更高现金报价，康卡斯特的竞购条件缺乏竞争力，董 事会决定及时止步并尊重华纳兄弟探索选择更高现金竞标者的决策。 他同时强调，康卡斯特对现有业务布局与战略方向保持充分信心，未来将继续聚焦核心资产运营与现金 流优化，不再就本次交易投入资源。 免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。 ...

人民银行公开市场操作 - 12月8日开展1223亿元7天期逆回购操作，操作利率为1.40%，与前次持平 [1] - 当日有1076亿元逆回购到期，公开市场实现净投放147亿元 [1] 上海银行间同业拆放利率 - 隔夜Shibor报1.3020%，上涨0.10BP [1] - 7天Shibor报1.4260%，上涨1.00BP [1] - 14天Shibor报1.5170%，上涨0.90BP [1] - 1个月Shibor报1.5210%，上涨0.10BP [2] - 3个月Shibor报1.5800%，与前一交易日持平 [2] - 6个月Shibor报1.6200%，与前一交易日持平 [2] - 9个月Shibor报1.6410%，上涨0.10BP [2] - 1年Shibor报1.6500%，与前一交易日持平 [2] 银行间质押式回购市场 - DR001加权平均利率报1.3022%，上行0.2BP，成交额减少1496亿元 [4] - R001加权平均利率报1.3718%，与前一交易日持平，成交额减少477亿元 [4] - DR007加权平均利率报1.4459%，上行0.8BP，成交额增加102亿元 [4] - R007加权平均利率报1.494%，下行0.2BP，成交额增加392亿元 [4] - DR014加权平均利率报1.5159%，上行0.4BP，成交额增加1亿元 [4] - R014加权平均利率报1.5381%，上行0.8BP，成交额增加258亿元 [4] 货币市场交易情况 - 资金面呈均衡态势，早盘大行国股行部分融出 [6] - 开盘隔夜成交在利率存单1.48%附近，7天期限成交在1.49%-1.50%区间，14天期限成交至1.48%-1.50%区间 [6] - 跨年资金成交押利率至1.62%附近，押信用至1.67%-1.68%区间 [6] - 午后资金维持均衡，临近收盘隔夜资金成交在1.40%附近 [6] 同业存单市场 - 12月8日有91只同业存单发行，实际发行量为2556.0亿元 [6] - 一级存单除1M外均为工作日到期，整体交投情绪尚可 [7] - 二级存单全期限成交较为清淡，维持窄幅震荡 [7] - 1M国股存单日终收在1.62%附近，与上周持平 [7] - 3M国股存单日终收在1.62%附近，与上周持平 [7] - 6M国股存单日终收在1.6425%附近，较上周小幅上行0.25BP [7] - 9M国股大行存单日终收在1.655%，与上周持平 [7] - 1Y股份制存单全天维持1.66%位置陆续成交 [7] 金融行业重要事件 - 国际货币基金组织上海中心正式开业，中国人民银行行长潘功胜出席并指出其对于深化合作、促进政策交流、维护金融稳定具有重要意义 [10] - 国家金融监管总局副局长肖远企在香港亚洲保险论坛2025上指出，保险公司需构建可持续商业模式，重点关注公司战略及资产负债期限与成本收益的匹配 [10] - 肖远企进一步表示，利率双向波动是基本运行规律，保险行业需对利率变化对长久期资产负债的深远影响保持清醒 [11] - 工商银行公告2025年半年度分红派息，每股派发现金股息人民币0.1414元（含税），共计约人民币503.96亿元，其中A股现金股息约人民币381.23亿元 [11]

我卖掉了房子。 准确说，是割肉止损了结一笔持续四年的坏账。 决定买下它，只用了一个下午。 决定卖掉它，我纠结了三年。 这三年，与其说是在等房价回暖，不如说是在等自己"认输"。直到我彻底想通一件事：在财务的资产负 债表上，感情用事，是成本最高的负债。 这是一场价值百万的资产逻辑纠偏。 让我下定决心的，不是某个专家的分析，而是一个最基础的财务概念的颠覆——到底什么是"资产"？ 我们从小被灌输：房子、车子、存款，是资产。是"好东西"，是"家底"。 但真相是残酷的：不能带来正向现金流入的东西，都是负债。它们只是在消耗你的现金，伪装成资产的 样子。 我那套房子：每月吞噬房贷利息、物业费，每年因折旧和市价阴跌而缩水。它不再是我的"资产"，而是 我名下每月定时扣款的"不良负债"。 当年买房，理由无比正确：为了儿子上学。看了学校旁的房子，冲动之下，用了最高的价格、背了最高 的利息。 这几年我反复算一笔账：房价下跌的损失+利息成本+机会成本（这笔首付本可产生的投资收益），足 够我在学校隔壁租一套更好的房子，并雇一个专职保姆接送孩子，舒舒服服用上几年。 而我，却为了一个"拥有学区房"的虚名，把自己套牢在钢筋水泥的债务里，忍受着资 ...

核心观点 报告认为2026年利率债市场将面临“履冰驭风”的复杂环境，预计10年期国债收益率中枢在1[7%左右，波动区间为1][5%-1][9%][94] 债券投资需把握宽松货币政策与“反内卷”政策效果带来的机会，同时关注不同债券品种和期限的相对价值，上半年或因降息出现曲线陡峭化，下半年则需观察基本面变化[94] 从三大部门资产负债表看基本面 居民部门 - 居民部门资产中非金融资产占比50[8%，其中城镇住房占全部居民资产比例稳定超过40%][19] 负债中个人住房贷款占比最高，2025年第三季度为44[6%][19] 房地产市场调整对居民资产负债表产生显著影响[19] - 房地产市场复苏需经历交易量回暖、价格回升和投资企稳三阶段，2024年政策刺激下商品住宅销售面积和销售额累计同比降幅分别从-32[7%和-24][8%收窄至-17][6%和-14][1%][23] 但2025年政策边际效果减退，降幅收窄势头放缓[23] - 2025年8月以来北京、上海、深圳出台楼市新政，30大中城市商品房成交面积从7月的649万平方米回升至10月的742万平方米，但价格环比下跌，呈现“以价换量”特征[27] 房地产投资企稳关键在库存去化，2025年10月狭义库存去化周期约10个月，广义库存去化周期更长，新开工面积累计同比为-19[3%，投资企稳仍需时日][30] 企业部门 - 非金融企业部门杠杆率从2022年第一季度的155%波动上行至2025年第三季度的174[4%][34] 但企业内生融资需求偏弱，2025年1-10月企业中长期贷款新增8[3万亿元，短期贷款和票据融资新增5][3万亿元，两者比例1][57，为2016年以来最低水平][34] - 企业面临增收不增利困境，2025年1-9月上游、中游和下游行业营业收入累计同比分别为-1[88%、+5][79%和+1][70%，利润总额累计同比分别为-12][65%、+4][35%和+2][27%][37] 上游和中游行业利润率较2021年末分别下降2[58和1][96个百分点，下游行业利润率小幅抬升0][19个百分点][37] - “反内卷”政策初见成效，2025年第三季度上游平均产能利用率较第二季度下降0[18个百分点至78][1%，中游和下游分别上升1][39和0][5个百分点至75][2%和73][3%][40] 政府部门 - 政府部门杠杆率持续上升，2025年第三季度为67[5%][12] 汇总财政收支（第一本账）和政府性基金（第二本账）后，收支缺口约12[6万亿元，财政缺口赤字率约8][5%][65] 预计2026年仍将保持“宽财政”基调[65] - 2024年第一本账中前四大税种（增值税、企业所得税、消费税和个人所得税）占比分别为34%、21%、9%和7%，合计占税收收入71%[45] 预测2026年税收收入和非税收入分别为18[2万亿元和3][9万亿元][49][50] - 2024年财政支出中民生支出、基建支出、债务付息支出和科学技术支出占比分别为38%、23%、4%和5%[57] 预测2026年财政支出约为29[8万亿元][57] 政府性基金收入中土地出让收入占比从2020年12月的90%下滑至2025年9月的73%，中性假设下预测2026年政府性基金收入约4[6万亿元，支出约9][4万亿元][60] 从货政报告专栏看政策趋势 货币政策工具演变 - 2024年7月以来央行货币政策聚焦“数量转价格、总量加结构”两条主线[71] 以7天期逆回购利率为唯一政策利率，2025年5月下调10个基点[71] 运用买断式逆回购和公开市场国债买卖替代MLF和降准职能，并新创设5000亿元服务消费和养老再贷款[71] 政策利率比价关系 - 商业银行净息差从2022年第一季度的1[97%下降至2025年第三季度的1][42%，制约降息空间和节奏][79] 当前债券与贷款收益率保持合理利差，个人住房贷款和一般企业贷款的调整后收益率分别为1[54%和1][39%，10年期国债、地方一般债和专项债调整后收益率分别为1][71%、1][73%和1][62%][79] - 预计2026年央行将保持宽松流动性，全年可能有1-2次幅度为25-50个基点的降息和1-2次幅度为50-100个基点的降准[79] 非银机构流动性安排 - 央行正探索向非银机构提供流动性的机制性安排，参考美联储ON RRP工具，通过设定利率下限解决非银机构利率“内卷”问题[82] 2025年以来R007与DR007利差收窄，新工具有助于避免“资金空转”[82] 从相对价值出发看债券投资 收益率预测与驱动因素 - 基于央行政策利率和市场利率关系，1年期国债收益率维持在1[4%左右，10年期国债收益率中枢约1][7%][89] 预计30年期与10年期国债期限利差回归至40个基点左右，30年期国债收益率中枢约2[1%][89] - 收益率低点出现需宽松货币政策推动，预计2026年第一季度可能出现首次降准和降息[94] 收益率高点出现需“反内卷”政策下企业主动去库存阶段终结，第7轮库存周期自2024年9月进入主动去库存已持续12个月，为历轮周期之最，预计2026年6月PPI同比转正[94] 债券品种相对价值 - 股债性价比（ERP）处于2015年以来0-1倍标准差，股票相对于债券性价比边际走弱[99] 债券内部需寻找相对价值品种[99] - 国债各期限收益率处于2022年4月2日以来11%-29%分位数水平，价值相当[99] 地方债中3年期品种与国债利差处于75%分位数，相对价值凸显[99] 国开债中5年期品种与国债利差处于86%分位数，投资价值值得关注[99]

美联储政策转折：停止量化紧缩 - 美联储于2025年12月1日起结束量化紧缩，停止自2022年以来的缩减资产负债表进程[1] - 此举标志着新冠疫情后激进的紧缩政策画上句号，意在应对流动性风险并提振美国经济，但并不意味着将开启新一轮量化宽松[1] 量化紧缩的背景与进程 - 量化紧缩指央行卖出国债等资产或停止到期资产再投资，以缩小资产负债表规模[2] - 此举旨在“治疗”为抵御疫情冲击而推出的“降息+量宽”组合拳所带来的“后遗症”[3] - 疫情期间，美联储资产负债表规模在2022年达到近9万亿美元峰值，占美国GDP比重超过30%[4] - 为遏制一度升破9%的通胀率，美联储自2022年起采取量化紧缩措施[5] - 截至2024年11月，美联储资产负债表规模已缩减至6.6万亿美元，但相比新冠疫情前仍高出2.5万亿美元[6] 停止缩表的原因 - **流动性压力显现**：经过数年“抽血”，货币市场流动性状况趋紧，银行准备金水平下降[8][9] - **债务压力增大**：美国联邦债务突破38万亿美元，持续“缩表”将推高政府融资成本，加剧债务风险[11][12] - **经济面临下行压力**：这被认为是促使美联储停止“缩表”的关键原因，市场将其解读为希望提振经济、稳定市场流动性的迹象[13][14][15] 政策含义与未来路径 - 结束“缩表”预示疫情期间的紧缩政策告一段落，但不等于重启量化宽松[16] - 分析认为，在可预见的未来，美联储不会再次面临需要启动量化宽松的环境，因为未来经济更可能面临通胀压力[16] - 停止“缩表”并不能为大幅降息创造空间，未来的货币政策路径仍将高度依赖于经济数据[16] - 由于联邦政府经历43天最长“停摆”后关键经济数据缺失，2024年12月会否进一步降息存在不确定性[16] 市场影响分析 - **短期利好**：有利于改善美国银行系统的流动性，稳定隔夜回购利率等短期利率，支撑美股和债市，降低市场融资成本[17] - **对全球及新兴市场的影响**：全球股市、大宗商品市场将受益于流动性宽松，新兴市场将减轻资本外流压力，资本可能回流股市、债市，推动资产价格上升[17] - **中长期风险**：美联储后续可能转向技术性“扩表”，即小规模、定期、可预测地购买短期美国国债等资产[18] - 在财政赤字高企、资产价格过热之际“扩表”，形同将债务货币化，或助长泡沫[19] - 对新兴经济体而言，跨境资金“潮汐效应”可能引发局部泡沫或债务风险，加剧市场波动[20]