文章核心观点 - 分析师认为Welltower服务具有必要性，且通过构建包含经典股息增长股票、商业发展公司、REITs和封闭式基金的混合投资体系，可提升投资收益并获得与传统指数基金相当的总回报 [1] 公司情况 - Welltower是一家REIT，通过医疗建筑组合和为老年人提供住房的急性后期护理服务提供商来获取收益 [1] 投资策略 - 以经典股息增长股票为基础，适当配置商业发展公司、REITs和封闭式基金，能在提升投资收益的同时获得与标准普尔指数相当的总回报 [1]

文章核心观点 - Welltower股票过去一年表现出色，涨幅近61%，远超竞争对手，部分源于市场整体顺风因素 [1] 公司表现 - Welltower（纽交所代码：WELL）股票过去一年涨幅近61%，远超竞争对手 [1] - 股票上涨部分源于市场整体顺风因素 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.19%，正常化资金运营为每股摊薄后1.13%，同比增长17.7% [66] - 2024年全年，公司实现23%的收入增长、26%的EBITDA增长和近20%的每股FFO增长 [15] - 2024年第四季度，公司总投资组合同店NOI增长12.8% [33] - 2024年，公司高级住房运营、高级住房三重净租赁投资组合同店NOI同比增长5.1%，过去十二个月EBITDA覆盖率为1.12%倍，创疫情后新高 [68] - 2024年，公司长期急性后护理投资组合同店NOI同比增长2.6%，过去十二个月EBITDA覆盖率为1.58%倍 [70] - 截至2024年第四季度末，公司净债务与调整后EBITDA的比率为3.49%倍，较2023年底下降了1.5倍 [70] - 公司预计2025年全年归属于普通股股东的净利润为每股1.60% - 1.76%，正常化FFO为每股摊薄后4.79% - 4.95%，中点为4.87% [73] - 公司预计2025年总投资组合同店NOI同比增长9.25% - 13%，其中门诊医疗增长2% - 3%，长期急性后护理增长2% - 3%，高级住房三重净租赁增长3% - 4%，高级住房运营增长15% - 21% [74] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营业务 - 2024年第四季度，同店NOI增长近24%，连续九个季度净营业收入增长超过20% [8] - 2024年第四季度，SHARP投资组合同店平均入住率环比增长120个基点，同比增长310个基点 [8] - 2024年，该业务运营利润率同比扩大320个基点，为历史第二高水平 [40] 门诊医疗业务 - 2024年第四季度，同店NOI同比增长2%，入住率为行业领先的94.3%，租户保留率为93.6% [34] - 公司预计2025年该业务同店NOI将保持2% - 3%的稳定增长 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国商业房地产债务市场面临重大逆风，2025年及以后有大量到期债务，2025年到期贷款达1万亿美元，2023年和2024年分别为7亿美元和9.5亿美元，2028年前每年到期债务均超过1万亿美元 [50][51] - 地区银行持有超过50%的商业房地产债务，长期利率持续高企使其面临重大挑战，资产低于1000亿美元的地区银行在2024年下半年的贷款修改次数是上半年的三倍 [51][52] - 2024年，KBW地区银行指数表现逊于美国银行指数29%，逊于标准普尔500指数12% [53] - 房利美账面上超过三分之一的高级住房贷款受到批评，其原始发放量处于历史低位，政府支持企业未来还可能面临政策变化 [54] - 2024年，CMBS市场中接受特殊服务的贷款比例持续每月上升 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续专注于高级住房业务，受益于人口结构变化带来的需求增长和供应受限的市场环境 [17][19][20] - 公司将加大资本配置力度，2025年有望实现高于平均水平的资本部署，年初已有20亿美元投资签约 [21][22] - 公司将继续推进轻资本交易，将更多资产过渡到强大的运营合作伙伴手中，如将三重净租赁物业转换为RIDEA结构 [23][24] - 公司将加速数字化转型，构建高级住房领域首个真正的端到端运营平台，提升居民和员工体验，提高运营效率 [25][26] - 公司将保持资产负债表无杠杆状态，进一步降低净债务与调整后EBITDA的比率，增加债务容量以支持外部增长 [27][28] - 公司将推出私人基金管理业务，为股东创造重大收入机会，并实现数据科学平台的轻资本货币化 [29][30] 行业竞争 - 行业内许多参与者因高利率、债务到期和资本结构问题而被迫剥离资产，公司凭借领先的数据科学平台、专业的团队和强大的运营平台，能够以有吸引力的估值收购高质量物业 [55][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2024年取得了强劲的业绩，各方面表现出色，为2025年的增长奠定了坚实基础 [5][6] - 高级住房业务的基本面非常健康，需求增长和供应受限的趋势将持续，公司有望实现持续的净营业收入增长 [17][19][20] - 资本配置机会丰富，公司将继续积极投资，实现高于平均水平的资本部署 [21][22] - 轻资本交易和数字化转型将进一步提升公司的竞争力和盈利能力 [23][25][26] - 公司的资产负债表得到了显著加强，具备强大的债务容量和流动性，能够支持未来的增长 [27][28] - 尽管商业房地产市场前景仍不明朗，但公司凭借自身的优势和战略，有望实现长期的复合增长 [31][32] 其他重要信息 - 公司在2024年完成了70亿美元的总投资活动，包括约9亿美元的开发支出和约61亿美元的收购和贷款融资 [58] - 2024年第四季度，公司完成了22亿美元的收购和贷款融资活动，其中约三分之一为国际业务，包括与Care UK的合作扩展 [59] - 公司与Care UK的合作取得了显著成效，自2021年底合作以来，入住率提高了10%以上，每月NOI翻了一番 [60] - 2025年初，公司在不到45天的时间内已完成或签约了20亿美元的收购，其中约三分之一为国际业务，约85%的交易为非公开市场谈判达成 [62][63] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍SHARP投资组合不同入住率区间的定价能力，以及20亿美元收购项目的情况和收购资产的入住率 - 入住率超过90%时，RevPAR增长超过6%；入住率低于70%时，RevPAR增长基本持平；入住率在85% - 95%之间时，RevPAR增长接近6% [96] - 20亿美元的收购项目延续了以往的投资方向，收购资产的入住率一般在80%左右，资产较新 [95] 问题2: 随着开发周期推进，交付项目减少，收购租赁期内物业是否会更具挑战性，是否会影响公司增长 - 公司有长期成功寻找运营不佳物业的经验，除入住率外，还有很多方面可以优化以提高NOI，因此仍有很大的增长空间 [101][102] - 过去十年的大规模交付和供应过剩周期导致市场上有很多需要流动性支持的物业，公司将根据市场情况进行投资 [104] 问题3: 如何看待人才保留问题，公司是否存在人才保留问题 - 人才保留是公司的首要任务，公司拥有一支优秀的团队，他们将工作视为终身事业，共同努力取得了良好的业绩 [107][108] - 行业内对优秀人才的需求很大，但公司不存在人才保留问题，但仍需提前采取措施预防 [109][110] 问题4: 请介绍私人基金管理业务的目标IRR，以及稳定资产和增长型资产的机会规模 - 目前关于私人资本业务暂无更多信息，待流程结束后会提供更新 [115] - 公司从基本面出发进行投资，一直是成长型投资者，而非收益型投资者，私人资本业务将显著扩大公司的潜在市场 [115][116] 问题5: 请介绍高级住房运营业务中同店资产和非同店资产的规模，以及非同店资产的NOI增长预期 - 非同店资产的入住率较高，随着入住率上升，利润率将提高，增长应该更好；当这些物业稳定后，将获得更多定价权，增长将从入住率驱动转向价格驱动 [119][120] - 预计到第四季度，当前投资组合中超过90%将纳入同店范围 [121] 问题6: 考虑到今年入住率预计提高300个基点，接近90%，以及2026年人口结构拐点和技术平台进一步推广，2026年RevPAR增长是否会加速 - 由于公司正在收购20亿美元入住率约80%的资产，报告指标会受到影响 [125] - 预计2026年夏季租赁季节后，RevPAR环境将改善，但市场情况难以预测，公司将专注于长期定位 [126][127] 问题7: 本季度入住率大幅提高的原因是什么，这种增长是否可持续 - 公司认为这主要得益于自身的执行能力，尽管行业数据显示部分因素有影响，但公司的运营优势更为明显，未来情况有待观察 [131] 问题8: 请介绍劳动力市场情况，以及是否担心劳动力短缺 - 公司在劳动力成本占比60%的业务中一直存在担忧，但正在通过运营和资本举措稳定劳动力增长，降低人员流动率，并已取得实际效果 [134] 问题9: 除高级住房外，医疗办公室和急性后护理业务在公司中的作用是什么 - 这两项业务在公司投资组合构建中起着重要作用，公司作为长期投资者，会根据风险调整后的长期回报分配资本 [139][140] - 公司在熟练护理业务方面表现出色，在医疗办公室业务方面，需观察长期通胀情况后再决定进一步的资本分配 [141] 问题10: 请详细介绍长期资本支出的趋势 - 过去资本支出效率较低，公司引入内部专业知识进行资本规划和执行，将降低资本支出的长期运行率，可参考多户住宅的资本支出运行率 [144][145] - 增值投资是纯粹的投资，可以随时调整，公司和Nikhil会根据无杠杆IRR投资门槛进行决策 [146] 问题11: 请介绍技术平台的推出时间，目前投资组合中有多少具备该能力，年底大部分运营商是否能具备该能力 - 技术平台将在未来几年逐步推出，公司会确保为现场员工提供无缝体验，同时注重提供实时可操作的数据 [149][150] - 由于公司每年新增大量单元，技术平台的推出是一个动态的过程 [154] 问题12: 请介绍欧洲投资机会的规模，是否超出英国范围 - 公司在欧洲的投资重点是英国，无意超出美国、英国和加拿大的能力范围 [158] 问题13: 公司约20亿美元的开发项目完成后，物业稳定需要多长时间，与疫情前相比趋势如何 - 开发项目主要集中在活跃成人住宅和门诊医疗领域，活跃成人住宅的租赁期较短，约为12 - 18个月 [161] 问题14: 2025年美国高级住房投资组合的预计费用增长与英国和加拿大相比如何，英国就业税和最低工资提高是否有显著影响 - 英国的运营费用增长高于美国，就业税和最低工资提高导致成本上升，但收入增长也在抵消部分影响，仍实现了正增长 [164] 问题15: 高级住房开发基本面良好，未来需求可见性高，为什么开发商和私募股权没有积极开展项目，如何改变这种情况 - 开发商对开发利润存在误解，没有考虑资金的时间价值，应基于未趋势化的收益率进行决策 [169][170] - 开发过程中缺少对成本的考虑，如建筑成本、劳动力成本、利率和退出资本率等 [172] - 存在偏好伪造现象，一些开发商自己不投入全部资金，却试图吸引他人投资，而该行业过去曾出现过严重的供应过剩和资金损失情况 [173][174] - 如果经济上不可行，开发活动就不会发生，建议有兴趣的人用自己的资金进行开发 [175]

文章核心观点 - Welltower公司2024年第四季度和全年业绩表现良好，2025年发布业绩指引并开展新业务，同时介绍其他REITs公司业绩情况 [1][2][3] Welltower公司业绩情况 2024年第四季度业绩 - 正常化每股运营资金（FFO）为1.13美元，超Zacks共识预期1美分，同比增长17.7% [1] - 营收22.5亿美元，超Zacks共识预期21.2亿美元，同比增长28.6% [2] - 高级住房运营（SHO）组合同店收入同比增长8.8%，得益于平均入住率增长310个基点和每间可用客房收入（RevPOR）增长5.0% [5] - 总投资组合同店净营业收入（SSNOI）同比增长12.8%，SHO组合SSNOI增长23.9% [5] - 按比例总投资24亿美元，包括21.9亿美元收购和贷款融资以及2.334亿美元开发融资，开放11个开发项目，投资3.36亿美元，完成4.64亿美元物业处置和贷款偿还 [6] - 物业运营费用同比增长36%至14.1亿美元 [6] 2024年全年业绩 - 正常化每股FFO为4.32美元，高于上年的3.64美元，超Zacks共识预期4.30美元 [3] - 总营收77.9亿美元，同比增长20.4%，但低于共识预期的79.1亿美元 [3] 2025年业绩指引 - 预计正常化每股FFO为4.79 - 4.95美元，Zacks共识预期为4.79美元 [9] - 预计平均综合SSNOI增长9.25 - 13.00%，其中SHO增长15.0 - 21.0%，高级住房三重净租赁增长3.0 - 4.0%，门诊医疗增长2.0 - 3.0%，长期/急性后期护理增长2.0 - 3.0% [9] - 预计为2024年12月31日正在进行的项目额外提供4.61亿美元开发资金 [10] Welltower公司其他情况 业务发展 - 2025年1月推出私募基金管理业务，成立首只基金，可筹集高达20亿美元投资美国稳定或接近稳定的高级住房物业 [4] 资产负债表 - 截至2024年12月31日，可用流动性为87亿美元，包括37亿美元现金和受限现金以及50亿美元信贷额度 [7] 股息情况 - 2月11日宣布2024年第四季度每股67美分现金股息，3月6日支付给2月25日登记在册股东，为连续第215次季度现金股息支付 [8] 其他REITs公司业绩情况 SL Green Realty Corp. - 2024年第四季度每股FFO为1.45美元，低于Zacks共识预期1.53美元，上年同期为72美分 [11] - 尽管曼哈顿投资组合租赁活动良好，但收入低于预期，高利息费用和低SSNOI影响业绩 [12] Healthpeak Properties, Inc. - 2024年第四季度调整后每股FFO为46美分，超Zacks共识预期1美分，与上年同期持平 [13] - 收入好于预期，总合并同店现金（调整后）净营业收入增长，但高利息费用有一定影响 [14]

各业务板块收入占比情况 - 2024、2023、2022年，老年住房运营业务板块收入分别占总收入的76%、72%、72%，2024年与53个合作伙伴管理该板块物业，Sunrise Senior Living、Cogir Management Company和Oakmont Management Group分别占该板块收入的13%、11%、11%[34] - 2024、2023、2022年，三重净租赁业务板块收入分别占总收入的10%、13%、13%，2024年与Integra Healthcare Properties合作收入约占该板块收入的27%，占总收入的3%[39] - 2024、2023、2022年，门诊医疗业务板块收入分别占总收入的10%、11%、12%，无单一租户收入超过板块或总收入的20%[42] 各业务板块物业相关情况 - 截至2024年12月31日，约96%的三重净租赁物业受主租赁协议约束[38] - 截至2024年12月31日，门诊医疗物业组合中，63%的租约为全额费用转嫁，30%为部分费用报销，7%无费用报销，租约加权平均剩余期限为7年[41] - 门诊医疗建筑组合中约88%与医疗系统有关联[40] 公司财务投资相关数据 - 截至2024年12月31日，公司有未完成的建设投资12.1972亿美元，承诺为合并投资物业建设额外提供约5.40297亿美元资金[45] - 截至2024年12月31日，公司净贷款余额为20.27586亿美元，年利率约为10.3%，贷款期限一般为1 - 15年[46] - 截至2024年12月31日，公司对非合并实体的投资为17.68772亿美元，投资比例一般在10% - 95%[47] - 截至2024年12月31日，公司与25处物业相关的贷款账面价值为9.41216亿美元，被归类为实质房地产投资[48] 公司人员构成情况 - 截至2024年12月31日，美国员工中亚洲男性占9%、女性占11%，黑人或非裔美国人男性占5%、女性占9%，西班牙裔或拉丁裔男性占12%、女性占11%，白种人男性占71%、女性占67%，男性占比54%，女性占比46%[59] - 截至2024年12月31日，董事会成员中亚洲人占11%，黑人或非裔美国人占22%，西班牙裔或拉丁裔占22%，白种人占45%，男性占67%，女性占33%[62] - 截至2024年12月31日，公司有685名员工，其中653名位于美国，20名位于英国，12名位于加拿大[63] 公司员工福利与规划举措 - 2024年公司对职业规划工具和劳动力规划系统进行重大投资，实施全公司技能地图、人才规划和审查工具以及人员编制规划系统[64] - 2024年公司开展全公司范围调查评估员工福利偏好，并根据结果增强福利提供[69] - 2024年公司引入额外健康计划，扩展员工网络小组倡议，实施额外健康平台，推出增强休假政策[70] 公司社会责任与评级情况 - 公司实现MSCI ESG评级为AA，连续六年被美国环境保护署和能源部评为能源之星年度合作伙伴，连续四年保持能源之星计划最高认可的持续卓越水平[60] - 公司连续六年保持ISS环境和社会质量得分排名前30%，连续六年入选彭博性别平等指数，连续六年保持ISS - ESG企业评级的优质地位[60] - 公司连续四年保持GRESB绿色之星地位，获Green Street Advisors美国所有房地产投资信托公司公司治理排名第一[60] 公司慈善捐赠政策 - 威图慈善基金会将对员工向经核实的501(c)(3)组织的捐赠提供100%匹配，每位员工每个日历年最高可达2500美元[61] 行业政策与公司运营风险 - 2024 - 2034年CMS估计实施最终规则将使长期护理机构总共花费430亿美元[78] - 美国养老院运营商收入受支付方组合、 acuity水平、医疗补助资格和报销水平变化影响[78] - 长期/急性后期护理设施运营商大部分收入来自医疗保险和医疗补助计划，政策变化或影响其支付费用能力[78] - 2024年7月CMS修订实施民事货币处罚的执法权，加强养老院执法规定[80] - 英国DP Laws和E.U. GDPR对数据控制者罚款可达年度全球营业额的4%，或分别为1750万英镑、2亿欧元，以较高者为准[83] - 英国不支付最低工资的雇主面临每位工人最高2万英镑罚款，且最多15年禁止担任公司董事[83] - 2021年9月魁北克省修订隐私立法，行政罚款最高达1000万加元或全球营业额的2%，刑事罚款最高达2500万加元或全球营业额的4%，以较高者为准[85] - 美国多个州已实施综合消费者数据隐私法，更多州法律将在2025年及以后生效[82] - 加拿大各省对老年生活住宅有不同监管法律和规定，部分省份有隐私相关立法[84][85] - 公司运营受欺诈与滥用执法、数据隐私和安全等法律影响，可能面临财务和运营风险[80][81][82] 公司重组情况 - 公司2022年4月1日重组，原Welltower Inc.成为Welltower OP Inc.，后于5月24日转为Welltower OP LLC [88] 公司REIT资格与税收规定 - 若公司未分配全部净资本收益，或分配至少90%但少于100%的“REIT应税收入”，将按常规公司税率对未分配金额征税 [90] - 公司净收入来自禁止交易，将征收100%的税 [90] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，但仍保持REIT资格，将对特定金额征收100%的税 [90] - 若公司每年未分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入等，将对差额征收4%的消费税 [90] - 公司某些涉及“应税REIT子公司”的非公平交易金额将征收100%的税 [91] - 公司需满足REIT资格，受益所有权需由100人以上持有，且最后半年内不超过50%的已发行股票由5人或更少人拥有 [97] - 公司每年需满足75%和95%的总收入测试，分别对收入来源有要求 [100] - 公司收到的租金需满足多个条件才能作为“不动产租金”，其中为租户提供的不合规服务收入不得超过1% [100] - 若租赁中个人财产租金超过总租金的15%，该部分租金不视为“不动产租金” [100] - 若公司未能满足75%或95%的总收入测试，符合特定救济条款时仍可能符合REIT资格，若适用救济条款，将对特定金额征收100%的税[102] - 每个应税季度结束后30天内，公司至少75%的总资产价值须由房地产资产等构成；剩余25%资产投资虽无限制，但有多项测试要求，如不得持有超过任一发行人已发行证券投票权或价值的10%等[103] - 若违反10%投票权测试、10%价值测试或5%资产测试，公司可通过处置不超过相关季度末资产1%或1000万美元（取较低值）的资产避免丧失REIT资格，处置需在发现违规后六个月内完成[107] - 对于因合理原因而非故意疏忽导致的REIT资产测试违规且超过上述阈值，公司可在应税季度结束后采取处置资产、支付至少5万美元或最高企业税率乘以非合格资产净收入的税款、向IRS提交非合格资产说明等措施避免丧失REIT资格[108] - 2022年12月31日后开始的纳税年度，《2022年降低通胀法案》对平均调整后财务报表收入超过10亿美元的美国公司征收15%的企业替代最低税，不确定该税是否及如何适用于公司的应税REIT子公司[112] - 为避免按普通公司征税，公司需向股东进行符合股息支付扣除条件的分配，金额至少为90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除和净资本利得）与90%的止赎财产税后净收入之和减去部分非现金收入[115] - 若公司未能按要求分配净资本利得或“REIT应税收入”（调整后）的90% - 100%，将按普通公司税率对未分配金额征税；若未满足其他分配要求，可能需缴纳消费税[115] - 若公司在任何应税年度未能符合REIT资格，将按普通公司税率对应税收入缴纳美国联邦所得税，向股东的分配不可扣除，且未来四年可能丧失REIT资格[118] - 若违反《税法》规定导致无法符合REIT资格，在违规因合理原因而非故意疏忽、每次违规支付5万美元罚款且不属于收入测试或资产测试违规的情况下，可获得法定救济[119] - 公司的应税REIT子公司需缴纳美国联邦企业税，这会减少可分配给公司的现金；IRS可能重新确定公司与应税REIT子公司之间交易的金额，若交易非公平交易，重新确定的金额可能需缴纳100%的税[109][110] 公司分红与税收情况 - 公司分红超出当前和累计盈利部分，先作为免税资本返还，超出股东调整后税基部分按资本利得征税，持股超一年按长期资本利得征税[126] - 公司指定的资本利得股息，应税美国持有人按持有超一年资本资产出售或处置收益征税，公司持有人可能需将最多20%资本利得股息作为普通收入处理[128] - 非公司纳税人长期资本利得（含特定资本利得股息）最高税率一般为20%，特定资本利得股息可能按25%税率征税，合格股息收入一般为20%[136] - 公司持有人可能需将最多20%资本利得股息作为普通收入处理[136] - 非公司美国持有人在2026年1月1日前，一般可扣除最多20%来自公司的股息（资本利得股息和合格股息收入除外）[136] - 公司股票赎回或回购，若不符合特定条件按分红处理，符合则按出售或交换处理[132] - 免税美国持有人持有公司股票的股息收入和出售收益一般非无关业务应税收入，若为债务融资财产则除外[137] - 特定免税美国持有人投资公司股票收入可能构成无关业务应税收入，除非能正确扣除预留或储备金额[138] - 持有公司价值超10%权益的特定信托，“养老金持有型REIT”支付的部分股息可能视为无关业务应税收入，公司预计不属此类[139] 非美国持有人相关税收规定 - 非美国持有人收购、持有和处置公司股票的美国联邦所得税规则复杂，建议咨询税务顾问[140] - 公司对非美国持有人的分配，通常按30%的税率预扣美国联邦所得税，除非适用较低条约税率或分配被视为与美国贸易或业务有效关联[141][142] - 公司对非美国持有人因出售或交换美国不动产权益产生的分配，需预扣21%的税款，公司持有人还可能需缴纳30%的分支机构利润税[145] - 非美国持有人出售公司股票，若股票构成美国不动产权益，一般需缴纳美国联邦所得税；若公司为国内控制合格投资实体，且非美国持有人持有某类股票不超过10%，则无需缴纳[147][148] - 若公司股票出售需按外国投资房地产税法纳税，且股票未在既定证券市场“定期交易”，买方需预扣并向美国国税局汇出购买价格的15% [151] - 非美国持有人持有公司债务证券的利息，若与美国贸易或业务无有效关联，一般无需缴纳美国联邦所得税或预扣税；否则需缴纳30%的预扣税[156] - 公司对非美国持有人的资本利得股息分配，若非来自美国不动产权益处置，一般无需缴纳美国联邦所得税，特定情况除外[144] - 公司指定的留存净资本利得，非美国持有人可按比例抵减美国联邦所得税负债，超出部分可获退款[146] - 公司股票赎回或回购，若不符合特定测试，将视为分配并按股息纳税；否则视为应税出售或交换[152] - 非美国公司持有人的有效关联利息需按常规税率缴纳美国联邦所得税，还可能需按30%的税率（或适用所得税条约规定的较低税率）缴纳分支机构利润税[158,161] - 非美国公司持有人在满足特定条件时，出售债务证券的收益需按30%的税率（或适用所得税条约规定的较低税率）缴纳美国联邦所得税[162] 美国持有人相关税收规定 - 美国持有人持有公司债务证券的利息，一般按普通收入纳税；出售或其他应税处置时，收益或损失按与调整后税基的差额计算[154][155] - 某些美国个人、遗产或信托持有人需对股息、利息和资本收益等额外缴纳3.8%的医疗保险贡献税[167] - 美国持有人在接收公司股票或债务证券的付款等情况时可能需进行信息报告和备用预扣，某些美国持有人可豁免[164] 其他税收相关规定 - 依据FATCA，某些支付给非美国金融机构和实体的款项可能需缴纳30%的预扣税[168,169] - 经合组织提议全球最低税为报告利润的15%，英国和加拿大已实施该规则，公司2024年可满足过渡安全港条件[174] - 若Welltower OP或子合伙企业被视为上市公司合伙企业，当90%以上的年收入为特定被动型收入时，不会被视为公司纳税[178,179] - 若Welltower OP或子合伙企业按公司纳税，公司作为REIT的资格可能受影响，且可能产生税务负债[180] - 合伙企业本身不是美国联邦所得税的纳税实体，成员需考虑其可分配的收入、收益、损失、扣除和抵免份额[181] 公司债务与市场风险相关数据 - 2024年12月31日，固定利率债务本金余额为143.68432亿美元，假设利率上升1%，公允价值变动为 - 5.66439亿美元；2023年12月31日，本金余额为144.25617亿美元，假设利率上升1%，公允价值变动为 - 5.73789亿美元[406] - 2024年12月31日，可变利率债务未偿还余额为14.25256亿美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加1425.3万美元；2023年12月31日，未偿还余额为14.96447亿美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加1496.4万美元[406] - 基于2024年12月31日的结果，若加元或英镑兑美元汇率变动10%，公司来自加拿大和英国投资的净收入变动将少于1500万美元[407] - 2024年12月31日，外汇衍生品组合账面价值为15.88106亿美元，假设外汇汇率上升1%，公允价值变动为1795.9万美元；2023年12月31日，账面价值为15.38191亿美元，假设外汇汇率上升1%，公允价值变动为2036.1万美元[407] 公司债务融资与风险管理 - 公司历史上通过无担保循环信贷安排和商业票据计划借款，用于收购、建设或发放与医疗保健和老年住房物业相关的贷款，之后会根据市场情况发行股权或长期固定利率债务偿还借款[405] - 公司面临债务融资风险，包括现有债务可能无法再融资或再融资条款不如当前有利，且多数借款协议限制了公司可承担的债务金额，可能限制公司收购更多物业的能力[

文章核心观点 - Welltower 2024 年第四季度财报表现良好，营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标表现突出，股票短期有望跑赢大盘 [1][3] 财务数据表现 - 2024 年第四季度营收 22.5 亿美元，同比增长 28.6%，超 Zacks 共识预期 6.02% [1] - 同期每股收益 1.13 美元，去年同期为 0.15 美元，超共识预期 0.89% [1] 关键指标情况 - 过去一个月 Welltower 股票回报率为 13.8%，而 Zacks 标准普尔 500 综合指数变化为 4.2%，目前 Zacks 排名为 2（买入） [3] 细分营收情况 - 利息收入 7103 万美元，超三位分析师平均预期 6795 万美元，同比增长 39.2% [4] - 居民费用和服务收入 17.6 亿美元，超三位分析师平均预期 15.5 亿美元，同比增长 39.5% [4] - 租金收入 3.8633 亿美元，低于三位分析师平均预期 4.1547 亿美元，同比下降 4.4% [4] - 其他收入 3160 万美元，超两位分析师平均预期 2423 万美元，同比下降 0.7% [4] 每股收益情况 - 摊薄后每股净收益 0.19 美元，低于五位分析师平均预期 0.40 美元 [4]

文章核心观点 Welltower本季度运营资金和营收超预期 年初以来股价表现优于市场 未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化 目前Zacks Rank为2（买入） 同行业的Uniti Group尚未公布2024年12月季度业绩 预计营收增长但每股收益同比下降 [1][3][4] Welltower运营资金情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股1.13美元 超Zacks共识预期的每股1.12美元 去年同期为每股0.96美元 数据已调整非经常性项目 [1] - 本季度FFO惊喜率为0.89% 上一季度实际FFO为每股1.11美元 超预期的每股1.04美元 惊喜率为6.73% 过去四个季度均超共识FFO预期 [2] Welltower营收情况 - 截至2024年12月季度营收为22.5亿美元 超Zacks共识预期6.02% 去年同期为17.5亿美元 过去四个季度有三次超共识营收预期 [3] Welltower股价表现 - 年初以来Welltower股价上涨约13.6% 而标准普尔500指数涨幅为3.1% [4] Welltower未来展望 - 股票近期价格走势和未来FFO预期的可持续性主要取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 可通过公司FFO展望评估股票未来表现 包括当前对未来季度的共识FFO预期及预期变化 [5] - 近期Welltower的预期修正趋势有利 当前Zacks Rank为2（买入） 预计短期内股价将跑赢市场 [7] - 未来季度和本财年的预期可能会发生变化 当前对下一季度的共识FFO预期为每股1.15美元 营收22.1亿美元 本财年FFO预期为每股4.79美元 营收89.3亿美元 [8] 行业情况 - Zacks行业排名中 REIT和Equity Trust - Other行业目前处于250多个Zacks行业的后30% 排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [9] Uniti Group情况 - Uniti Group尚未公布2024年12月季度业绩 预计2月21日发布 预计季度每股收益为0.33美元 同比下降2.9% 过去30天该季度共识每股收益预期未变 [10] - 预计营收为2.954亿美元 较去年同期增长3.4% [11]

公司业务物业分布情况 - 公司各类物业组合中，老年住宅运营物业1232处，床位141130个；老年住宅三净物业306处，床位22636个；门诊医疗物业447处，总面积26521917平方英尺；长期/急性后护理物业286处，床位36358个[3] 同店NOI变化情况 - 同店NOI方面，老年住宅运营从4Q23的240443千美元增至4Q24的297809千美元，增幅23.9%；老年住宅三净从73482千美元增至77199千美元，增幅5.1%；门诊医疗从127636千美元增至130186千美元，增幅2.0%；长期/急性后护理从67868千美元增至69665千美元，增幅2.6%；总体从509429千美元增至574859千美元，增幅12.8%[4] - 2023年第四季度至2024年第四季度，老年住房运营业务SSNOI分别为240,443千美元、264,652千美元、282,090千美元、286,190千美元、297,809美元，同比增长23.9%[94] - 2023年第四季度至2024年第四季度，老年住房三网业务SSNOI分别为73,482千美元、74,500千美元、76,412千美元、76,591千美元、77,199美元，同比增长5.1%[94] - 2023年第四季度至2024年第四季度，门诊医疗业务SSNOI分别为127,636千美元、127,831千美元、127,190千美元、128,464千美元、130,186美元，同比增长2.0%[94] - 2023年第四季度至2024年第四季度，长期/急性后期护理业务SSNOI分别为67,868千美元、69,161千美元、69,155千美元、69,665千美元、69,665美元，同比增长2.6%[94] - 2023年第四季度至2024年第四季度，公司总体SSNOI分别为509,429千美元、536,144千美元、554,847千美元、560,910千美元、574,859美元，同比增长12.8%[94] 现有投资组合NOI占比情况 - 现有投资组合NOI方面，老年住宅运营为1689804千美元，占比56.7%；老年住宅三净为340176千美元，占比11.4%；门诊医疗为548136千美元，占比18.4%；长期/急性后护理为403912千美元，占比13.5%；总计2982028千美元[4] 稳定投资组合入住率情况 - 稳定投资组合入住率方面，老年住宅运营为86.1%，老年住宅三净为84.3%，门诊医疗为94.3%，长期/急性后护理为82.9%[5] 按不同维度划分NOI情况 - 按合作伙伴划分NOI，Cogir Management Corporation为222100千美元，占比7.4%；Sunrise Senior Living为179920千美元，占比6.0%；Integra Healthcare Properties为166468千美元，占比5.6%等，剩余部分为1661008千美元，占比55.7%，总计2982028千美元[9] - 按国家划分NOI，美国为2493880千美元，占比83.6%；英国为274960千美元，占比9.2%；加拿大为213188千美元，占比7.2%，总计2982028千美元[9] - 按大都市统计区（MSA）划分NOI，洛杉矶为168932千美元，占比5.7%；纽约/新泽西为143752千美元，占比4.8%；达拉斯为119584千美元，占比4.0%等，剩余部分为1624776千美元，占比54.4%，总计2982028千美元[9] 各业务收入支付占比及覆盖率情况 - 老年住宅运营收入中私人支付占比96.3%，医疗补助占比1.1%，医疗保险占比0.3%，其他政府项目占比2.3%[5] - 老年住宅三净EBITDAR覆盖率为1.12，EBITDARM覆盖率为1.32，收入中私人支付占比89.0%，医疗补助占比1.9%，医疗保险占比0.2%，其他政府项目占比8.9%[5] - 长期/急性后护理EBITDAR覆盖率为1.58，EBITDARM覆盖率为1.96，收入中私人支付占比24.9%，医疗补助占比48.1%，医疗保险占比27.0%[5] 2024年四季度老年住房运营业务情况 - 2024年四季度老年住房运营业务中，物业数量为1085处，单元数量为118818个，总入住率为84.8%，总收入为1808025千美元，净营业收入（NOI）为441602千美元[10] - 2024年四季度老年住房运营业务运营费用为1366423千美元，NOI利润率为24.4%[10] - 2024年四季度老年住房运营业务经常性资本支出为75822千美元，其他资本支出为188301千美元[10] - 2024年第四季度，老年住房运营业务的居民费用和服务收入为1805306千美元，净营业收入为441602千美元[51] 2024年四季度同店业务情况 - 同店业务中，2024年四季度物业数量660处，单元数量68007个，入住率87.1%，同店收入1105708千美元，同店NOI为297809千美元，同店NOI利润率为26.9%，同比NOI增长率为23.9%，同比收入增长率为8.8%[10] - 同店业务中，2024年四季度薪酬费用为486758千美元，公用事业费用为46135千美元，食品费用为44087千美元等，同店运营费用为807899千美元[10] 2024年四季度合作项目NOI情况 - 2024年四季度，Cogir Management Corporation合作项目NOI为38899千美元，占比8.8%；Sunrise Senior Living为29665千美元，占比6.7%等，前十大市场NOI占比41.5%，其他占比58.5%[10] EBITDAR和EBITDARM覆盖情况 - EBITDARM覆盖中，小于0.85x时，老年住房占比0.3%，长期/急性后护理占比1.2%，总计1.5%；大于1.35x时，老年住房和长期/急性后护理均占比6.4%，总计12.8%[13] - EBITDAR覆盖中，小于0.85x时，老年住房占比0.3%，长期/急性后护理占比1.3%，总计1.6%；大于1.35x时，老年住房占比0.3%，长期/急性后护理占比6.3%，总计6.6%[13] 租金收入及租约到期年限情况 - 2025年租金收入85167千美元，占比5.5%；2026年为112258千美元，占比7.2%；2032年为199119千美元，占比12.8%；此后为559853千美元，占比36.1%[14] - 老年住房三重净租约加权平均到期年限为11年，门诊医疗为7年，长期/急性后护理为14年，利息收入为3年，总体为9年[14] 门诊医疗组合2024年4季度情况 - 门诊医疗组合2024年4季度物业数量429个，总面积21430682平方英尺，入住率94.3%，总收入205361千美元，净营业收入143969千美元，净营业收入利润率70.1%[18] - 同店方面，2024年4季度物业数量415个，入住率94.4%，同店收入188588千美元，同店净营业收入130186千美元，净营业收入利润率69.0%，同比净营业收入增长率2.0%[18] 门诊医疗租户租金收入占比情况 - 租户方面，Kelsey - Seybold租金收入56796千美元，占比9.5%；UnitedHealth租金收入18534千美元，占比3.1%；Novant Health租金收入17639千美元，占比3.0%等，剩余组合租金收入469992千美元，占比78.8%[19] 门诊医疗租赁到期情况 - 租赁到期方面，2025 - 2029年及以后各年占用平方英尺分别为1875168、1464282、1558617、1569620、1598308、12145403平方英尺[19] 收购和开发资金情况 - 2020 - 2024年总收购数量180个，总金额17307336千美元，最低金额970千美元，中位数48407千美元，最高金额1576642千美元[25] - 10 - 12月收购和贷款融资总额2186059千美元，收益率8.2%；建设资金336089千美元，收益率1.6%；处置和贷款还款463997千美元，收益率7.9%[26] - 2024年4季度收购和贷款融资中，老年住房运营投资1855064千美元，老年住房三净投资96517千美元，长期/急性后期护理投资186831千美元，贷款融资47647千美元，总计2186059千美元，收益率8.2%[28] - 2024年4季度开发资金总计233350千美元，收益率7.8%，其中开发项目231086千美元， redevelopment和扩张项目2264千美元[28] - 2024年4季度处置和贷款还款总计463997千美元，收益率7.9%，其中老年住房运营16501千美元，老年住房三净300000千美元，长期/急性后期护理103877千美元，贷款还款43619千美元[28] - 2024年4季度净投资（处置）为1955412千美元[28] - 2024年年初至今总收购和贷款资金投入6031489千美元，收益率7.4%[33] - 2024年年初至今总开发资金投入929473千美元，收益率7.2%[33] - 2024年年初至今总毛投资额为6960962千美元，收益率7.4%[33] - 2024年年初至今总处置和贷款还款额为1533041千美元，收益率6.5%[33] - 2024年年初至今净投资额（处置额）为5427921千美元[33] 开发项目资金及收益情况 - 开发项目承诺金额总计2057351千美元，未来资金需求为583722千美元[38] - 老年住房运营项目预计未来资金投入465233千美元，稳定收益率7.5%[40] - 门诊医疗项目预计未来资金投入118489千美元，稳定收益率6.5%[40] - 2024 - 2026年开发项目预计总转换金额3047717千美元，平均收益率1.7%，稳定收益率7.3%[41] - 2024年实际转换金额990366千美元，收益率1.8%，稳定收益率7.3%[41] 不稳定房产情况 - 截至2024年12月31日，不稳定房产总数为65处，床位/单元数为8517个[42] - 2024年12月31日，入住率0%-50%的房产有20处，收入78148美元，占总收入的0.8%，投资余额762709美元，占总投资的1.5%[42] - 2024年12月31日，入住率50%-70%的房产有18处，收入176808美元，占总收入的1.9%，投资余额851283美元，占总投资的1.6%[42] - 2024年12月31日，入住率70%以上的房产有27处，收入332092美元，占总收入的3.6%，投资余额1206179美元，占总投资的2.3%[42] 公司总体财务数据情况 - 2024年第四季度，公司总营业收入为2301457千美元，净营业收入为857360千美元[51] - 公司总稳定净营业收入为3142063千美元，总债务为16702077千美元，净债务为13422598千美元[44] - 房地产贷款应收款为2688874千美元，有效利率为10.6%；非房地产贷款应收款为189194千美元，有效利率为10.1%；合资房地产贷款应收款为288864千美元，有效利率为5.7%[44] - 开发物业当前余额为1473629千美元，未出资承诺为583722千美元，承诺余额为2057351千美元，预计收益率为7.3%，预计净营业收入为150187千美元[44] - 公司流通在外的普通股数量为637546股[44] - 2024年12月31日止十二个月净收入为972,857千美元，三个月净收入为123,753千美元[54] - 2024年12月31日止十二个月EBITDA为3,181,911千美元，调整后EBITDA为3,151,811千美元；三个月EBITDA为758,742千美元，调整后EBITDA为853,085千美元[54] - 2024年12月31日止十二个月利息覆盖率为5.39x，调整后利息覆盖率为5.34x；三个月利息覆盖率为4.94x，调整后利息覆盖率为5.56x[54] - 2024年12月31日净债务为11,896,837千美元，净债务与EBITDA比率为3.92x，与调整后EBITDA比率为3.49x[54] - 截至2024年，长期债务义务为15,608,294千美元，占总资本的35.10%；总股权

文章核心观点 Welltower公司公布2024年第四季度及全年业绩，资本活动和流动性改善，信用评级展望上调，业务有多项进展并给出2025年业绩指引 [1][3][6][11] 2024年年度亮点 资本活动与流动性 - 净债务与合并企业价值比率从2023年底的20.9%降至2024年底的12.9%，净债务与调整后EBITDA比率从5.03倍降至3.49倍 [3] - 获得超110亿美元有吸引力价格的资本，2024年底可变利率债务占比约8.8% [3] - 完成50亿美元高级无抵押循环信贷安排，取代40亿美元现有信贷额度 [4] - 发行10.35亿美元3.125%可交换高级无抵押票据，到期日为2029年7月15日 [5] - 到期清偿13.5亿美元高级无抵押票据 [5] - 标普全球和穆迪将公司展望从稳定上调至积极 [6] 投资组合活动 - 第四季度完成24亿美元按比例总投资，包括22亿美元收购和贷款融资以及2.33亿美元开发资金 [7] - 第四季度开业11个开发项目，按比例总投资3.36亿美元 [7] - 第四季度完成4.64亿美元按比例物业处置和贷款偿还 [7] - 收购25个年龄限制活跃成人社区组合，2024年完成22个物业收购，剩余3个在2025年完成 [8] 股息 - 2025年2月11日，董事会宣布2024年第四季度每股0.67美元现金股息，将于3月6日支付 [10] 2025年亮点 投资组合活动 - 1月宣布成立私人基金管理业务并推出首只老年人住房投资基金，拟投资至多20亿美元 [9] 业绩指引 - 预计2025年归属于普通股股东的净收入在每股1.60 - 1.76美元之间，正常化FFO在每股4.79 - 4.95美元之间 [11] - 预计平均综合同店NOI增长在9.25% - 13.00%之间，其中老年人住房运营约15.0% - 21.0%，老年人住房三网约3.0% - 4.0%，门诊医疗约2.0% - 3.0%，长期/急性后期护理约2.0% - 3.0% [11][12][20] 其他预期 - 预计一般和行政费用约2.35 - 2.45亿美元，股票薪酬费用约4900万美元 [20] - 预计2025年为在建项目提供4.61亿美元开发资金 [20] - 预计未来十二个月按比例处置收益5.16亿美元，混合收益率7.8% [20] 财务报表 合并资产负债表 - 2024年底总资产510.44亿美元，较2023年底的440.12亿美元增长 [25] - 2024年底总负债184.72亿美元，较2023年底的176.40亿美元增长 [25] - 2024年底股东权益323.16亿美元，较2023年底的260.81亿美元增长 [25] 合并损益表 - 2024年全年总收入79.91亿美元，较2023年的66.38亿美元增长 [26] - 2024年全年总费用74.67亿美元，较2023年的62.88亿美元增长 [26] - 2024年全年归属于普通股股东的净收入9.52亿美元，较2023年的3.40亿美元增长 [26] FFO调节表 - 2024年全年NAREIT FFO归属于普通股股东为23.23亿美元，较2023年的17.63亿美元增长 [26] - 2024年全年正常化FFO归属于普通股股东为26.27亿美元，较2023年的18.86亿美元增长 [26] 展望调节表 - 预计2025年归属于普通股股东的净收入在10.43 - 11.47亿美元之间 [33] - 预计2025年NAREIT FFO归属于普通股股东在31.05 - 32.09亿美元之间 [33] - 预计2025年正常化FFO归属于普通股股东在31.15 - 32.19亿美元之间 [33] SSNOI调节表 - 2024年各季度同店NOI均有增长，全年总同店NOI增长12.4% [35][39] SHO SS RevPOR增长调节表 - 2024年第四季度SHO SS RevPOR为6170美元，同比增长5.0% [37] 净债务与调整后EBITDA调节表 - 2024年底净债务与调整后EBITDA比率为3.49倍，较2023年底的5.03倍改善 [40] 净债务与合并企业价值 - 2024年底净债务与合并企业价值比率为12.9%，较2023年底的20.9%改善 [42]

文章核心观点 截至2025年2月11日，房地产行业两只股票可能向看重动量的投资者发出警告 [1] 行业相关 - RSI是动量指标，对比股票上涨和下跌时的强度，结合股价走势可让交易者了解股票短期表现，RSI高于70时资产通常被视为超买 [2] 公司相关 Zillow Group Inc（ZG） - 2月5日，Benchmark分析师Daniel Kurnos维持对其买入评级，将目标价从80美元上调至100美元 [4] - 过去一个月股价上涨约25%，52周最高价为85.89美元 [4] - RSI值为75，周一股价上涨1%，收于85.29美元 [4] Welltower Inc（WELL） - 1月29日，其附属公司同意以每股3.03美元、总价9亿美元收购NorthStar Healthcare Income, Inc [4] - 过去一个月股价上涨约14%，52周最高价为143.84美元 [4] - RSI值为70.8，周一股价上涨0.4%，收于143.11美元 [4]